土地增值税征收管理精选(九篇)

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第1篇：土地增值税征收管理范文

土地增值税基本介绍土地增值税(land appreciation tax )，是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。20xx年11月24日央视报道称全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。

中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

第2篇：土地增值税征收管理范文

一、发生存量房交易的双方，均负有纳税义务，应当按照规定依法如实申报缴纳契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。

纳税人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权依法通过国家税务总局开发的存量房交易价格评估系统对其申报的成交价格进行评估，并按照评估的房产价格为计税价值，依法计算应纳税款。

二、有下列情形之一的，可以享受税收优惠政策：

自年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

自年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

纳税人未提供完整准确的房屋原始凭证的，按住房转让收入的3%征收个人所得税；对转让已购公有住房的，按住房转让收入的3%征收个人所得税。

对个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税。

三、政府相关部门各负其责，共同规范存量房交易的税收管理。

地税部门负责存量房交易过程中的税（费）款征收、争议处理、减免税管理和税收政策咨询、宣传等工作。

房产部门负责落实“先税后证”政策。在办理房产权属转移登记手续时，当事人未能提供销售不动产统一发票及契税完税凭证的，一律不得办理权属转移登记手续。

国土、房管部门要与地税部门共同建立存量房信息传递机制，实现信息互通共享。

四、纳税人发生存量房交易时，应严格按照纳税程序申报纳税。纳税程序如下：先到地税部门的征收窗口申报评估存量房交易价格，按照规定计算缴纳税款后，凭销售不动产统一发票及契税完税凭证到房产部门办理房产权属转移登记手续。

五、契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的规定办理。

六、发生存量房交易行为，纳税人未按规定缴纳税款的，由税务机关依法追缴应纳税款、滞纳金，并按规定给予行政处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

七、纳税人对税务机关的处理有异议的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

八、本通告自之日起施行。此前有关存量房交易税收政策规定与本通告有抵触的，一律按本通告的规定执行。

九、执行中的具体问题，由市地方税务局负责解释。

第3篇：土地增值税征收管理范文

通过对全县20*年度房地产企业税费征收情况进行专项审计，揭示税费征收管理和税收政策执行过程中存在的问题，分析当前税费流失的渠道和原因，提出规范税费征管秩序，规范税费征管行为，提高征管质量的针对性意见和建议，促进我县房地产市场健康有序地发展。

二、专项审计的对象及范围

审计对象：全县税费征收管理部门及房地产政策执行相关部门（地税、财政、国土、城建、房产、工商等）。延伸审计对象是我县各房地产开发企业。

审计范围：主要是审计20*年度房地产企业税费征收管理及税费政策的执行情况，必要时可追溯以前年度的欠缴情况。

三、专项审计的内容和重点

（一）审计财税等有关部门的主要内容

这次审计重点是审查征收机关对房地产企业税费的管理、申报、缴纳和政策执行情况，是否存在执行政策不严、征收不到位、计税价格不准确、违规减免、缓交、欠税的问题，具体内容有：

1、税务登记、纳税申报、延期（减免）纳税等税收管理审计。

2、房地产企业税收征收入库合法性、及时性、真实性情况审计，是否做到应收尽收，有无漏征、少征、无依据缓征税收现象。

3、房地产企业税收票证管理审计，主要检查票证管理制度是否健全。

4、房地产企业税收检查情况审计，主要是对企业税收检查程序是否合理。

（二）对房地产企业的延伸审计的主要内容

除核对税务登记、纳税、延期（减免）申报等资料内容外，还应重点关注：房地产企业是否存在违规核算、税费申报不实、骗取税收优惠以及各种偷逃税收、瞒报经营项目、隐匿经营收入等行为。房地产企业主要税种审计重点内容有：

1、营业税：主要是检查应税营业额合理性、完整性，以及应税营业额的及时性。

2、企业所得税：主要检查应税收入真实性、完整性，检查税前扣除项目的真实性、合法性，检查减免税政策执行情况和其他调整事项的合规、合法性。

3、个人所得税：主要检查是否按规定全员全额履行代扣代缴义务，是否有少报、隐瞒收入、虚假申报的行为。

4、土地增值税：主要检查是否按规定申报预缴土地增值税，税收标准和增值额计算是否符合规定。

5、契税：主要检查各种纳税申报是否按期交纳，各种应税行为是否按规定足额纳税，有无越权减免现象存在。

6、土地使用税、房产税、印花税等。

7、关注防洪保安资金、人防易地建设费、市政公用设施配套费等行政收费征收管理。

（三）其他应关注审计内容

1、是否存在房地产市场监管不力，在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为，相关部门不能及时发现制止房地产项目违规开发、虚假销售、定价不实行为。

2、注意查处重大违法违纪案件线索，加大查处案件力度，严肃查处审计中发现的违法违规和权钱交易的行为。

四、专项审计组织实施的相关工作要求

第4篇：土地增值税征收管理范文

对于房地产开发企业土地增值税的税收筹划，必须紧紧地围绕着现有惟一的一份土地增值税优惠政策，即1995年财政部和国家税务总局联合的财税[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（以下简称“财税48号文”）进行，任何偏离该通知的所谓“税收筹划”都属于故意逃税行为。

以一家民营房地产开发企业A公司为例，2000年A公司分别以5000万元、3000万元和2000万元购得O、P和Q三块连在一起的土地，计划作为一个大型综合性商务建筑开发，其中O地块计划作为主体商场、P地块作为写字楼，Q地块作为酒店进行开发，至2005年9月，O地块主体商场已完成交付出租使用，P地块写字楼主体框架工程基本完成，工程成本为8000万元（工程队代垫，仍未支付工程款），而Q地块则一直处于生地状态。

由于碰到资金周转困难，A公司决定出售P地块及其上盖主体框架工程，集中资金开发Q地块，由于所在地段属于城市黄金地段，P地块价格几年来迅速飙升，土地评估价高达1.5亿元（不含上盖主体框架工程成本）。而B公司作为一家国营房地产集团，非常看好P地块的发展潜力，决定以评估价1.5亿元和8000万元从A公司购入P地块土地使用权及其上盖主体框架工程。进行再开发作为集团总部办公楼及对外出租使用，并愿意配合A公司进行相关的税务筹划。

按照正常的计算方法，在此交易过程中，由于增值额超过扣除项目金额50%而未超过100%，土地增值税税额按照增值额*40%－扣除项目金额*5%进行计算，A公司必须缴纳土地增值税2910万元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面对如此高额的税收负担，A公司财务人员绞尽脑汁想出了一个自认为可行的税收筹划方案:A公司与B公司签订一份转让土地使用权及其上盖在建工程的协议，协议总价款为1.5亿元（土地评估价），同时上盖框架工程款由于A公司仍未支付给工程队，该未付款项由B公司承担向工程队支付，A公司的财务人员认为，通过这种税务安排，该工程款可视为公司开发成本在申报土地增值税时作为计算增值额的扣除项目，而转让土地及上盖在建工程收入则只为1.5亿元，增值额不应超过扣除项目金额50％，公司只需申报土地增值税315万元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。

这个方案初看之下觉得有点道理，但只要细究一下就会发现，财务人员是错误地理解了土地增值税条例中有关收入、成本的概念，如果协议转让价为1.5亿元，则工程成本8000万元不应作为A公司的开发成本，而是B公司的开发成本，A公司不能作为增值额的抵扣项目进行抵扣，公司通过这种方案的安排是不属于合理的税收筹划而是在刻意逃税，一旦被税务机关稽查，A公司将不可避免地面临巨额税收补缴和罚款。

面对着上述啼笑皆非的税务安排方案，房地产开发企业该如何合理地运用土地增值税的相关政策进行税收筹划呢？笔者认为：在正确地解读财税48号文的基础上，以下三种策略可以达到为企业减轻税负的效果：

1、 合理分摊成本费用。房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发成本作为销售收入的扣除项目，必定影响房地产企业增值额的大小，由于房地产开发企业一般均同时进行几处房地产开发业务，企业可根据各处房地产开发的征收时间的先后进行延后征收、根据开发后用于出租的房地产不属于土地增值税征收范围的规定，合理分配各个房地产开发项目之间的开发成本，从总体上达到减少和延后税负的目的。

2、 灵活运用合作建房方式免征土地增值税的规定。财税48号文规定对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。如果房地产开发企业自身有土地，但资金紧张，可以与有意愿购买该房产的其他企业采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，将本为房地产转让的行为改为合作建房的方式，从而达到免征土地增值税的目的。

3、 充分运用以房地产进行投资、联营、公司合并和分立免征土地增值税的规定。财税48号文规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，或者公司在分立过程中，将房地产转让到分立企业中的，暂免征收土地增值税；对投资、联营企业、兼并企业、分立企业将上述房地产再转让的，则应征收土地增值税。房地产开发企业可通过先将拟出售的土地或房产分立为一个独立公司，再将该公司股权出售于有意向受让者；或将拟出售的土地或房产与有意向的受让公司合资成立一家新公司，再将新公司的股权转让给有意向受让公司的方式实现销售，从而达到减税的目的。

回头看前面所述案例，A公司如何运作该项目才能达到土地增值税税负最小化，同时双方合作又成功呢？根据上述所列策略我们逐一进行分析如下:

【策略1】

由于O地块作为主体商场已开发完成并用于出租使用，因此其不属于土地增值税征收范围，而整个项目又是在同一地点由同一工程队开发的群体开发项目，因此 A公司可合理地将开发成本项目中的某些公共费用如拆迁补偿费、前期工程和设计费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，进行合理的调控，按照能使P地块分摊到最大开发成本的分摊方法进行分配，从而加大P地块计算土地增值税的增值额扣除项目，达到节税目的。

【策略2】

由于B公司购买P地块是作为集团总部办公楼及对外出租使用，A公司以P地块以及上盖主体框架工程，B公司以投入资金2.3亿元再加上后续完成整个项目的资金的方式双方合作建房，同时B公司同意A公司将2.3亿元付清P地块未付工程款8000万元后剩余1.5亿元作为Q地块开发资金使用，P地块开发完成后B公司获得绝大部分的房产，而A公司仅象征性地获得小部分房产以构建合作建房按比例分房自用的模式，通过这种安排符合财税48号文对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税的规定。但是，运用这种方法进行筹划时，房地产开发企业应注意，土地是没有过户的，B公司在合作建房过程中是无法保证其合法权益，但到了开发完成后，双方均办理了相关的房产权属，反过来，A公司可能面临着被B公司要求追回其用于开发Q地块的1.5亿元资金的风险。因此，这种税收筹划方式仅仅可用于双方互相信任的基础上。

【策略3】

A公司采用分立方式将P地块和上盖框架工程单独设立M公司，M公司总资产为2.3亿元、负债为8000万元，净资产为1.5亿元，分立后B公司再以1.5亿元收购M公司的所有股权。根据财税48号文的规定，在交易过程中A公司是暂免征收土地增值税的，而且进一步对这个方案的整体税负进行分析，我们可以看到：①根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》，分立过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为，不征收营业税；②根据财政[2003]184号《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。③根据国税发［2000］119号文《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》的规定，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税；分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。因此A公司应就资产转让所得缴纳企业所得税3960万元[（15000-3000）*33%]，但同时M公司作为分立企业在计税时可按经评估确认的土地价值1.5亿元确定成本，因此若M公司在项目完成后进行再出售的（上述案例是作为集团总部办公楼及对外出租使用，则只影响固定资产账面价值数），则间接使M公司可抵减土地增值税4320万元（12000*1.2*30%）、企业所得税2534.4万元[（12000-4320）*33%]。根据以上分析，本方案A公司在缴纳所得税3960万元后却带来了M公司税负的抵减6854.4万元，A公司在筹划土地增值税的同时，也带来了A和M公司整体税负的减少。因此选择该方案无疑最适合A公司的最大利益。

第5篇：土地增值税征收管理范文

【关键词】 大数据； 云会计； 房地产开发企业； 税务管理

【中图分类号】 F232；F234.3；C39；C931 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央视《每周质量报告》报道，珠海市某房地产企业通过股权转让规避土地增值税1亿余元。同时，2005―2012年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%。据央视测算，房地产业毛利率达到34.63%以上均需缴纳土地增值税，因此全国各类房地产企业应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，实际上8年间征收的土地增值税仅为0.8万亿元，这意味着全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。自1999年国家税务总局开始实施税收专项检查以来，房地产被列入指令性检查已有10余年，每年被查处的偷漏税金额巨大，存在伪造报价、预收账款不及时入账、开具多个账户逃避监管、随意调整申报税额等多种问题。当前，税务机关由于征收管理方式和技术方法等方面的问题，对房地产开发企业的税务管理极其有限和滞后。

云会计[1]是一种基于互网、以数据为中心的会计信息系统，具有动态性和可扩展性等特点，其核心是资源共享、应用模式的改变，其可信性包括可用性、可靠性、风险可控性等9个一级属性[2]。大数据是运用数据采集、挖掘、分析等技术，进行实时数据处理、实时智能决策，通过嵌入到具体业务流程中提供决策有用的信息。大数据时代，基于云平台进行税务管理，云会计的动态性和可伸缩性的计算能力使高效海量的涉税数据分析成为可能；云会计环境下的群体智能为领导决策支持提供了运行环境；云会计的服务化特征为面向广大纳税人的数据挖掘个带来机遇。

大数据时代的来临，随着金税三期税收管理系统的上线，税务管理将以信息技术为依托，不断推进税务管理现代化，对保障税收职能的发挥起到重要的推动作用。房地产业已成为中国经济的引擎，随着城镇化进程持续推进，旧城改造被中央确定为民生工程和国家发展战略之一，面对其复杂的开发业务以及集团化的经营战略，如何在种类繁多、数量庞大的数据中快速获取并高效利用有价值的信息显得尤为必要，基于云会计对房地产企业进行全面、有效的税务管理，同时促进房地产业健康发展具有重要的现实意义。

二、A集团税务管理现状及其存在的问题分析

（一）A集团背景介绍

A集团创立于1988年，主要由广场和商业地产股份有限公司构成，形成了商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业。集团的核心是以广场命名的城市综合体，在其多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善，形成汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合型建筑群。通过将不同的业态融为一体，有机地整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能。在规划设计中通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。

A集团下设北方项目中心、南方项目中心、酒店建设公司、商业管理公司、商业地产研究部等，划分南北区域，按照商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货等开发业态进行管理。业务范围分布全国，分别在各地设立项目公司管理具体业务，开发业态涉及营业税、增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等各大税种，经营流程涉及拿地、开发、销售、持有等多个环节。

（二）存在的问题

随着信息化进程的不断深入，税务机关征收管理取得了明显成效，工作流程有了较大的改进，质量与水平也不断提升。但由于数据来源、数据处理等原因，对A集团等房地产企业的税务管理也存在一些不容忽视的问题[3]。

1.数据来源渠道单一，真实性、准确性不够

A集团从事的房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集，住宅从拿地到交房一般开发周期为22―26个月，商业地产则更长，开发周期为3―5年。在商业地产中以速度取胜的A集团，从拿地到开业开发周期也至少需要18个月。在其税务管理过程中，采集了大量涉税数据，如房管国土部门的土地出让、拆迁许可数据，工商部门的公司登记数据，发改委的立项数据，规划部门的选址、方案审查、用地许可、放验线、建设工程规划许可数据，建设部门的初步设计审查审批数据、施工图审查备案数据、工程招标及备案、施工许可、竣工验收备案数据等，均由A集团主动把相关证照提供给税务机关。在这个过程中，税务机关不能及时获取其立项证明、用地规划、建设工程规划数据，造成无法在开工前合理确定其土地增值税项目分期、合理确定其企业所得税成本对象等。同时，由于其开发周期长、过程复杂，且涉及公司设立、拿地、开发、销售、竣工后持有等各个环节，面对复杂繁冗的数据，其真实性、准确性税务机关难以逐一验证。

2.数据处理效率和质量不高，无法进行实时、动态监控

随着集团的急速发展与扩张，除消费税和关税外，A集团的业务几乎涉及营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税、印花税、个人所得税等各大税种，由于其业务的特殊性和涉及税种的复杂性，这就要求税务机关对其进行全面有效的税务管理。对于其开发过程中收集到的各种涉税数据、企业会计数据、第三方数据等各种结构化、半结构化及非结构化数据，税务机关目前只能进行局部的、常规统计分析，无法进行充分的数据应用和信息共享，没有建立并利用数据仓库分析企业的财务状况和内外部信息用于纳税申报的“情报深加工”，不能及时发现企业纳税申报中存在的潜在问题，造成许多“信息孤岛”，难以形成实时、动态的税源监控。

三、基于云会计的A集团税务管理框架构建

对A集团进行税务管理，按照“项目控税、集中管理、事前监控、事后清算”的原则，以项目管理为对象，基于云会计平台，依托金税三期税收管理系统，从取得土地使用权开始，对其项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程进行实时动态监控，实现税务管理与纳税人项目开发同步。本文以A集团在房地产开发过程中涉及的税收业务为分析对象，从数据采集、数据处理分析、数据应用三个层次，分析了云会计在登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理和纳税服务中的应用，构建了大数据时代基于云会计的A集团税务管理框架[4]，如图1所示。

对A集团进行税务管理将不再仅仅依赖于金税三期税收管理系统中内部数据，应借助云会计平台，通过社交网络、语义Web、物联网等新兴应用，运用Hadoop（Map Reduce技术）、批量流计算（Twitter的Storm技术）、Apache等数据处理方法，OLAP、ODS、DW/DM等数据分析和挖掘技术，获取税务机关内部、企业会计和外部第三方的各种成组数据、面板数据、空间数据、高维数据、多响应变量数据以及网络层次数据等结构复杂的数据形态，基于无形数据的有形模式进行识别、比较、分析、融合，生成房产国土信息、建委信息、规划信息等，对数据中的信息进行有序解读、有效运用，从而实现实时、动态、个性化的税务管理。

（一）登记管理

登记管理分为税务登记和项目登记。其中项目登记包括项目土地登记、项目开发登记、项目预售登记、项目产权登记和项目销售登记五个方面。

税务登记时，对A集团提交的证件和资料进行审查。在云会计环境下，通过查验工商营业执照信息、组织机构代码证信息、法人身份信息，核其提供给税务机关的数据是否相符，以确认企业登记类型、所属行业的真实性和合法性；查验中介机构的验资报告，核实企业股东构成、投资规模、投资国别、出资方式等资本结构；查验房产部门提供的产权证明，核实企业注册地址及生产经营地址；查验集团合同、章程、协议书等，核实其生产经营业务的真实性进而对其进行税种鉴定；查验其会计核算办法及软件，全面分析集团生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况，审核确定其企业所得税查账征收。

项目登记时，通过查验国土部门提供的国有土地使用权出让合同或《国有土地使用证》，涉及土地转让及投资入股，通用云平台查验其土地使用权转让合同、土地投资入股协议、股权收购协议、土地评估及验资报告等相关资料，建设部门提供的项目开发协议及补充协议、立项批复或《投资备案登记证》、建筑工程施工合同、建筑工程监理合同、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案登记证》等，规划部门提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、项目规划总平面图，房产部门提供的《商品房预售许可证》、《房源统计表》、预售商品房分层平面图、商品房预售方案、初始《房地产证》等核实其建筑施工、规划和房源情况，逐一填写项目登记信息，确保项目登记真实、完整。

（二）过程监控

通过云会计平台，强化房地产开发各环节和税源监控，以登记管理和信息采集为基础平台，以拿地―开工―预售―竣工―销售为关键节点，以契税“先税后证”为支撑，以项目完工清算作保证，全方位、全过程加强A集团的各税种管理。

在土地登记环节，将土地使用税进行全面监控；对通过资产或股权收购，企业兼并、分立、置换等债务重组形式取得的土地，以契税“先税后证”或变更登记为基础，加强土地转让或变相转让时各税种的征收管理。通过土地登记环节土地使用状态的监控，加强土地再开发环节的营业税管理。

在项目开发―开工登记环节，跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握从事建设施工、装饰装修的单位和个人应缴纳的营业税金及附加、所得税、印花税等税种的税源情况，并利用建设施工、装饰装修的单位或个人的纳税情况，确定A集团的建筑安装成本的实际进度，为税前扣除提供参考；根据A集团所得税前工资等税前列支情况与个人所得税扣缴情况相比对，确认其工资税前扣除是否真实及个人所得税是否足额缴纳；根据土地增值税的开发成本、开发费用等扣除项目与所得税税前扣除项目相比对，分析集团税前扣除金额的真实性、准确性。通过该节点全面深入掌握A集团各开发项目的开发模式、立项及规划数据、物业类型及开完工时间，实现税务管理精细化。

在项目开发―预售登记环节，全面加强预售阶段的营业税、土地增值税的管理。通过云会计平台中的房屋销售数据、发票开具金额等，强化该节点的不动产发票监控工作，全面了解A集团各项目的实际销售进度、价格变化、营销策略等。

在项目开发―初始产权登记环节，全面掌握A集团各项目的竣工面积、可售物业面积、不可售物业面积、已售面积、未售面积等；了解工程建设项目的完工情况及工程结算进度，及时做好建设环节各承包商及分包商的税款清算工作，为项目最终的税项清算做好前期准备工作。

在项目开发―销售申报登记环节，利用契税征管中获取的A集团房地产交易信息，掌握房地产交易中转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，实时掌握集团的销售收入、销售面积以及计税成本与收入实现是否配比，确属差异的进行纳税评估及预警分析。对达到清算条件的项目，及时发出清（结）算通知书。

同时，对A集团在企业所得税纳税申报中产生的各类会计与税收的差异、各类审批和备案事项的相关数据与综合纳税申报表、企业所得税预缴申报表、企业所得税年度申报表以及其他数据进行对比分析，加强企业所得税的动态、后续管理。结合房地产开发企业的行业特点，重点关注其跨年税前扣除项目、亏损及税前弥补亏损、职工教育经费、广告费和业务宣传费等。

（三）纳税申报管理

通过云平台获取全面、真实和客观的涉税信息。包括A集团涉税基本信息，如企业名称、税务登记代码、注册资本、经营范围、会计核算方式等，各种核定、认定、减免税审批事项等，生产经营规模、开发量、开发流程、开发成本、开发费用、水电气能耗等各类与税收相关的数据，房屋销售、自用、捐赠及抵债情况，拨付工程款项，不动产销售统一发票领购和开具明细，不动产销售监控明细及企业申报数据、财务会计报表等。根据云平台中的行业信息，结合行业生产经营、财务管理和会计核算特点，掌握房地产业成本构成特点，针对A集团纳税过程中容易出现的问题，确定税务管理的重点环节。

以A集团提供的纳税申报和财务会计数据作为实施监控的主要数据，以日常税源管理采集的与生产经营相关的其他数据作为实施监控的辅助数据，与预警指标进行比对，对A集团一定时期内的纳税情况进行监控。通过拿地信息，判断其楼盘规模，核实其是否缴纳土地使用税、耕地占用税、契税、印花税；通过前期开发费、基础设施费、工程建设费、公共配套费等，核实其成本，作为土地增值税清算、企业所得税汇算清缴、开发项目完工产品结算的依据；通过房屋销售合同、预售登记等，核实销售情况，判断其是否足额缴纳营业税金及附加、预征土地增值税、预缴企业所得税；通过云会计平台获取项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算、项目工程合同结算、商品房购销合同、销售明细等与转让房地产的收入、成本和费用有关的数据，以及中介出具的《鉴证报告》，审核完成其土地增值税清算和企业所得税完工产品结算；结合A集团的申报、税款征收及入库信息、发票使用信息、享受税收优惠信息、涉税违法信息等，通过对A集团涉税指标与历史指标的纵向比对、与其他房地产业纳税人涉税指标的横向比较，分析税负等指标的变动趋势，实现动态监控。根据审核分析的结果，及时风险警报，按执法风险的性质提出管理建议。同时，根据建议对预警信息进行持续监控和评价，及时启动征收管理、纳税评估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平台，构建稽查信息系统[5]，全面涵盖选案、实施、审理、执行四个环节所需要的有关法律、法规、政策、规定、各种税目税率、企业经营状态、外部稽查情况等相关信息。在全面及时掌握A集团企业变革、市场变化、电子商务等信息的基础上，进行偷逃税比对，一旦发现问题及时进入稽查程序。

（五）纳税服务

通过税收信息服务系统，根据A集团房地产业的特征，及其复杂的业务形态，自动为其推送相关的税收政策、纳税提醒、评估预警等，并可实现实时政策咨询。利用程序服务系统，为A集团提供涉及具体办税事项时可能运用到的所有程序。具体包括网上办税、税务登记、资格认定、发票管理、远程抄报送、网上认证、申报缴税[6]。同时实现实时办税查询，如受理办税结构查询、文书审批结果查询、证照办理查询、发票流向查询、欠税户查询等。通过权益服务系统，启动执法监察和检查程序，受理A集团的投诉、提起行政复议、进行监督举报等。最终实现以纳税人为中心，以信息化为依托、以降本提效为原则，为满足纳税人的合法需求提供全过程、全方位高效便捷的服务，提高社会税法遵从度，构建和谐税收征纳关系。

四、结语

大数据、云会计的产生和发展正逐渐影响税务管理的质量和效率。以A集团为例，对数据视角下房地产业税务管理过程中出现的问题，通过案例研究的方法进行了分析，从登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理、纳税服务等方面构建了基于云会计的A集团税务管理框架，期望能够充分发挥大数据、云会计对税务管理的支持与促进作用，进而加强房地产业税务风险管理，提高税务机关的管理效率和服务水平。

【参考文献】

[1] 程平，何雪峰.“云会计”在中小企业会计信息化中的应用[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2011（1）：55-60.

[2] 程平，温艳好.基于云会计的AIS可信性层次结构模型[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2014（2）：24-31.

[3] 张艳玲.云审计――审计信息化的发展趋势[J].商业会计，2013（10）：47-48.

[4] 张建光，朱建明，张翔. 基于云计算的税务信息化建设模式探讨[J].税务研究，2013（11）：59-61.

第6篇：土地增值税征收管理范文

第一是要注意清算的时限。我们可以这样理解：清算之前都是预缴；达到清算时限条件时则不再预缴，必须按规定进行清算，多退少补。

土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

第二是要划分清算单位。以什么单位作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）就清算单位问题规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。

第三是要掌握扣除项目分摊依据。房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的，但有些扣除项目（如基础设施费、配套设施费等）不是直接属于某一个项目的，需要由多个清算项目共同享用的，这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积，也不是按项目实际占用面积，而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第7篇：土地增值税征收管理范文

关键词：农用土地；税收制度

中图分类号：F324 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-02

土地税收是国家以土地为征税对象，利用其政治权利从土地所有者或是土地使用者身上无偿、强制、固定获得部分土地收益的税种。由于在古代工商业还没有发展起来，能够产生收入还能成为课税对象的几乎只有农业，因此税赋就首先在农地上产生，农地征税就成为了人类税制史上最古老的税种。在我国从2006年1月1日开始，已经全面取消农业税。取消农业税并不代表基于农用土地就不再征税，在2006年取消农业税之前，农业税的计税依据是各种农作物农业收入，也就是对基于在农用土地上生长的各种农作物获得的收入为基础按照一定税率进行征税，对于农用土地遇到流转问题时还是要涉及到其他税种。

一、农垦企业农用土地流转中的涉税状况

在实际工作中，农垦企业按照我国的法律规定能够长期控制农用土地资源并且不受到使用期限的限制，但是也要面对土地流转业务，比如将划拨的农用土地转让出让的问题。农垦企业在首次转让行政划拨的农用土地时，受让方需缴纳的税金有：（1）按交易额的万分之五交纳印花税；（2）按交易额的3%交纳契税；（3）交纳耕地占用税，出让方需缴纳的税费有：（1）按土地使用权转让合同价款（如包含40%土地出让金应予以剔除）5%交纳营业税以及按营业税额交纳的城建税和教育费附加；（2）按交易额的万分之五交纳印花税；（3）按补交土地出让金（40%）额度和3%的税率计交契税；（4）土地增值税；（5）企业所得税，农场可以合并在经营业务中一并缴纳。而政府征用农垦企业国有划拨土地的行为属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，因此无需缴纳任何税费。在这一流转过程中，涉及到是税种主要有：耕地占用税、土地增值税、契税、企业所得税、营业税、印花税。

二、农垦企业农用土地流转过程中存在的税收问题

可见在农用土地流转时涉及到多种税项，尤其在现在的经济发展导致土地的重要性不断增加的情况下，土地保护十分必要，多种税项就是为了控制土地的利用方式，尤其是保护国有耕地数量。多种税项的确立涉及多个部门，会产生更多税收收入，更易为国家积蓄建设基金，可是环节多、税目多就难免会出现税收管理上的一些问题，会加重企业的税收负担。将农用土地流转业务会涉及到的相关税种存在的问题进行总结，主要有：

1.重复征税。比如土地增值税与营业税的重复。由于土地增值税是在土地转让环节征收的，因此一旦发生转让行为，转让几次就要征收几次土地增值税。同时在土地转让过程中，既要以销售收入、转让收入等计税依据征收营业税，还有要以因转让土地取得的增值额为计税依据征收土地增值税，两税并缴造成重复征税；契税与印花税的重复。对土地产权发生转让时签订产权转移书据或契约，承受方既要按合同金额缴纳印花税，还要缴纳契税。两税都是依据产权转移契约或是凭证来征收，两种税项在征收范围上存在着交叉重复问题，不利于税收征收管理。

2.依据不尽合理。根据相关规定，耕地占用税的征收以县级行政区域为单位，按照人均耕地面积确定应纳单位税额，人均占有耕地面积越少，单位税额越多，这主要是为了限制地多人少地区的耕地占用情况，但是不考虑耕地质量优劣、等级高低均缴纳相同税额，同样不利于本来就十分脆弱的耕地保护情况。同时由于耕地被占用后，往往很少再进行农业种植，一旦改变用途后植被被破坏导致不能再耕种，可是耕地占用税是一次性征税的情况下很难限制这种不良行为的发生。

3.必要税种缺失。我国的土地税制自农业税取消后在农地上的税种缺乏，缺少对农用地上的征税。此外对农用土地闲置和土地荒芜等不良的土地利用行为并没有设置相应的税收作为惩罚。

4.法律约束力差。首先，我国现行土地税制依据大多数是停留在国务院颁布的《条例》或《暂行条例》，属于的行政法规，还没有上升到法律的高度，致使税收征管容易出现问题，而且国务院、财政部和国家税务总局还经常出台一些临时性的政策和方案，部分暂行条例“暂行”起来就是十几年甚至几十年，随着经济的不断发展以及土地重要性的提高，大部分已经很难适应现在的经济社会环境，税收政策就难以发挥作用。同时国家经常对部分行业和企业给予税收优惠的鼓励政策，在具体实施过程中由于为了达到政策效果对具体条件规定不规范，导致减免项目过多、减免范围过宽。如果没有较强的约束性，就会使税收最初保护耕地、控制城镇建设用地的作用不能很好的发挥。

三、农垦企业农用土地流转中税收方面问题的解决建议

（一）完善现有税种。对于耕地占用税存在的计税依据不合理的现象，可以调整计税依据。耕地占用税税率的设定除了要考虑人均农用土地数量，还要考虑不同的农用土地类型，如按照耕地、园地、林地等不同的农用土地类型设置不同的税率。最重要的是参考农用土地价格征收，土地价值与税收水平保持同向变化。农用土地价格可以按照农用地分等定级成果进行估价，未完成定级的地区，应该参照地区经济发展水平、农用地类型和区位因素对农用土地进行估价。以此来确定税率，经济发达地区的区位好以及农地质量高、生产能力强的农用土地由于地价高，则税率也相应高，区位较好、质量优的农用地占用者考虑到高税额的投入回报问题，进而减少高产农田的占用；反之由于占用地区经济不发达、区位较差、质量较差的农用土地，缴纳的税额也低，可以为经济发展不发达和区位较差的农用土地吸引投资，带来经济发展机遇。

（二）增设相关税种。我国土地资源十分珍贵，土地税收作为政府调控的重要经济杠杆，对土地资源的集约节约利用也有相应的限制作用。我国现行土地税制中，对闲置用地、荒芜地未设置相应税种，在经济较为发达的农村存在抛弃荒地、低效利用的农用土地的现象，同时还存在征而不用或是多征少用的现象，土地资源利用方式相对粗放，不利于土地资源有效保护和集约利用。，通过征收土地闲置税及土地荒芜税这一惩罚性税种，可以设置较高税率，增加征税的压力可以促进土地占用或使用者充分利用农用土地，改变粗放的利用方式，避免农用土地的闲置浪费，可以促进土地的集约利用程度。

在我国现有的土地税制中，主要是按照农用土地、建设用地和未利用土地这三种土地利用方式进行税种设置。但是相对于建设用地，农用土地和未利用土地的相关税种设置还不过完善，尤其是农业税取消后，缺乏对农用土地的征税。缺乏这一相关税种，不利于农用土地的保护。所以应该在不增加农民负担的前提下，征收以保护农用土地、惩罚农用土地滥用为目的税种。

（三）增强税收管理的法律权威性和约束力。尽快将税收相关《条例》及《暂行条例》上升到法律高度，提高土地税收的立法程度，加强税收权威性，对税收征收行为进行合理约束，保证国家税务收入。对于部分行业和企业制定优惠政策时，应该制定出详细的符合条件，严格执行，对不符合优惠条件的行业和企业坚持按照正常税率进行税额征缴。建立健全中央对土地管理的调控机制和制约机制，中央和地方联合对土地严格管理，合理调整土地税费管理和收益分配。

参考文献：

[1]张启珍.谈加强耕地占用税征收管理对保护耕地的作用[J].中国国土资源经济，2004，17（11）：10-11.

[2]彭诩，刘欣.我国目前土地税制存在的问题及改进措施[J].中国房地信息，2002（6）：24-25.

第8篇：土地增值税征收管理范文

【关键词】 税收成本;税收筹划;企业所得税;土地增值税

房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题,抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

一、立项环节

实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。

企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。

所以笔者建议,企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。

二、规划设计环节

实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。

境外设计公司提供设计服务时,可能会不涉及境内服务,也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业,对外商从中国取得的全部设计业务收入,暂免征收企业所得税,且不征收营业税。对于涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确证明文件的,不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。

所以笔者建议,企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式,若全部为境外提供的,应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。

三、融资环节

企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此,部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。

所以笔者建议,企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。

如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。

所以笔者建议,为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。

若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。

所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。

四、土地取得环节

(一)企业以国家出让方式取得土地

在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

所以笔者建议,企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。

对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。

所以笔者建议,企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。

企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。

所以笔者建议,企业应加强资金管理,按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。

(二)以资产收购方式取得土地

实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。

所以笔者建议,企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。

五、拆迁安置环节

在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。

所以笔者建议,企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。

六、工程建设环节

在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。

所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。

七、预售环节

企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。

所以笔者建议,企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。

八、销售环节

企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计入开发成本,造成开发成本减少。根据规定,开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。但是,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时,对此费用能否扣除,暂无相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。

所以笔者建议,企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的。同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。

企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。

所以笔者建议,企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。

九、出租环节

实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。

无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外,若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。

所以笔者建议,企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。

十、项目清算环节

在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时,按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。

所以,笔者建议,企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。

总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,能为房地产企业规避税务风险,合理进行税收筹划提供一些参考。

【参考文献】

[1] 中华人民共和国企业所得税法.国务院令[1993]第136号.

[2] 中华人民共和国土地增值税暂行条例.国务院令[1993]第138号.

第9篇：土地增值税征收管理范文

【关键词】房地产企业；纳税筹划；利益最大化

房地产企业涉及的税种较多，其中涉税数额较大的主要是营业税、土地增值税和企业所得税等，它们也就成为房地产企业进行纳税筹划的主要对象。

一、房地产企业纳税筹划的一般要求

1.合法性。所有企业的纳税筹划都必须遵守国家税收法规、会计准则以及其他相关制度，必须在法律和规章制度许可范围内操作，在适用税收政策和税收征收管理制度的前提下，对纳税事项进行系统安排，规避法律风险。

2.利益最大化。纳税筹划本身旨在降低税收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中选择最佳方案的结果，这就要求企业不仅能提供各种潜在的可行方案，而且还要从房地产企业整体经营角度出发，并考虑长远发展战略来判断并选择最佳方案。

3.充分利用税收政策。包括税收优惠、税率分级等。企业只有在充分熟悉有关税收政策的前提下，将企业的经营策略及营销行为与税法有机结合，才能用足政策；同时根据房地产企业的经营特点，足额提取费用、摊销成本，使企业取得更大的税后收益。

二、F房地产公司及开发项目概况

某市F房地产公司成立于2010年，是由甲、乙两家房地产公司合作成立的房地产项目公司，共同开发普通商品住宅“梦想佳苑”项目。F公司章程约定：甲公司提供3亿元人民币，乙公司提供15万土地使用权折价2.7亿元（与其取得成本一致），项目建设期为2010年9月1日―2012年9月30日，销售期为2011年6月1日―2012年12月31日，综合容积率为2；甲公司负责解决资金缺口并全权承担项目运作以及广告宣传，乙公司不承担合作公司的亏损风险；项目完成后，乙公司获得7.5万商品住宅，甲公司获得19.5万商品住宅及3万车库。

1.预计开发成本及销售收入

项目预计建造总支出8.07亿元，商品住宅及车库各项目建造成本见表1。

项目预计期间费用：销售费用1200万元，管理费用1295万元，财务费用245万元，合计2740万元。

F公司计划委托甲公司下设的装修公司按照每平方米400元标准对毛坯房进行简单装修，预计装修成本10800万元（27×400=10800）。住宅和车库的销售均价分别为每平方米4800元、2800元。预计销售额见表2。

2.F公司及乙公司纳税测算

项目开工前，F公司做了一份项目可行性报告，对该项目涉及的税费负担进行测算，主要考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税及印花税，其他税金忽略。

乙公司将15万土地使用权以2.7亿元转让给F公司，应按“转让无形资产”缴纳营业税及附加税费，将商品住宅对外销售按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费。测算如下：

应交营业税（27000+36000）×5%=3150万元，应交城建税及教育费附加3150×（7%+3%）=315万元，应交地方教育费附加3150×2%=63万元，应交印花税36000×0.05%=18万元，营业税及附加税费合计3546万元。

土地增值额（36000270003546）=5454万元，增值率低于20%，不缴纳土地增值税。

乙公司应交所得税（36000270003546）×25%=1363.5万元。

F公司对外销售27万住宅和3万车库，需按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费，测算如下：

应交营业税138000×5%=6900万元，应交城建税及教育费附加6900×（7%+3%）=690万元，应交地方教育费附加6900×2%=138万元，应交印花税（93600+8400）×0.05%=51万元，营业税金及附加税费合计7779万元。

土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+35250+13050）×20%=15060万元，开发费用5400万元，装修费用10800万元，营业税金及附加税费7779万元，合计114339万元，增值额138000-114339=23661万元，增值率20.69%，应交土地增值税23661×30%=7098.3万元。

F公司利润总额138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7万元，应交所得税28882.7×25%=7220.7万元。

三、F公司纳税筹划方案

1.改变公司合作章程，减少纳税环节

将F公司章程修改为：甲公司出资3亿元与乙公司提供15万土地使用权共同组建有限责任公司，采取风险共担，利润共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接从F公司分配利润，避免重复缴纳营业税。

2.合法控制增值率，实现适用免税政策

将业务打包给建筑承包商，支付的1500万元费变成建筑安装成本，不再作为性质的开发费用处理，增大作为加计扣除的建造成本基数。

利息和间接开发费用数额不大，改按“比例扣除法”的扣除额为：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680万元，可增加扣除额。

F公司下设的装修公司改在交房后介入，由装修公司直接与购房户签订装修合同。房价由4800元下调至4400元，F公司不再收取装修部分收入，相应地不再缴纳销售不动产5%的营业税，改由装修公司按建筑安装业3%缴纳营业税，少交营业税（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216万元，可视为按4800元均价销售商品房的机会成本。

3.纳税筹划后的纳税测算

经过上述纳税筹划后，F公司预计相关纳税指标测算如下：

营业收入27×4400+3×2800=127200万元。

应交营业税127200×5%=6360万元，应交城建税及教育费附加6360×（7%+3%）=636万元，应交地方教育费附加6360×2%=127.2万元，应交印花税127200×0.05%=63.6万元，营业税金及附加税费合计7186.8万元。

土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250+

1500=36750万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+36750+13050）×20%=15360万元，开发费用（27000+36750+

13050）×10%=7680万元，营业税金及附加税费7186.8万元，合计107026.8万元，增值额127200-107026.8=20173.2万元，增值率18.85%，无需缴纳土地增值税。

利润总额127200-80700-7186.8-2740=36573.2万元，应交所得税36573.2×25%=9143.3万元。

4.纳税筹划前后对比分析

纳税筹划前后相关税金对照结果见表3。

四、结论

从上表对照结果看出，纳税筹划后F公司的营业税金及附加、土地增值税以及企业所得税较纳税筹划前的总额减少16330.1万元，节税率达到39.5%。虽然纳税筹划后的所得税有所增加，那是由于未缴纳土地增值税使得利润总额大大增加的缘故。所以，此次“梦想佳苑”的纳税筹划是成功的。

参考文献：

[1]江为凤.房地产开发企业的纳税筹划分析[J].时代经贸,2008(7).

[2]刘昀.房地产企业经营业务的纳税筹划及案例分析[J].商业会计,2009(14).