购房相关法律法规精选(九篇)

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第1篇：购房相关法律法规范文

（一）物业维修基金归集出现的法律问题

第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

二、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

（一）建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

（二）规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

（三）规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

（四）建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。

三、结束语

第2篇：购房相关法律法规范文

【关键词】房地产；经济管理；发展

随着我国房地产市场的放开，在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国国民经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平，促进其他产业的联动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。然而当前房地产行业繁荣的表象上，我国房地产市场发展中存在的突出问题亦使房地产业发展问题成为全社会关注的热点和焦点所在。房地产市场过热，发展速度过快；房地产企业核心竞争力缺乏、抗风险能力弱；房地产产业整体素质低、产业化运行效果不佳；房价高居不下普通百姓压力大；房地产交易、中介市场规范性有待加强。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产宏观经济管理力度之大，政策之多及集中，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看，收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。以由可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。

1. 我国房地产经济管理过程中存在的问题分析

1.1 房地产市场管理目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性。

（1）近几年来，我国多次的房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨，实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位，我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰，甚至存在片面性和错误的认识，导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清，短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺，造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行，同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。

（2）近年来，国家为调控房价出台了一系列政策，从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”以及一系列的税收、金融政策，而房价并未随着政策的出台随之而降，而是稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但之后的价格反弹恢复速度之快，着实让人看不到调控的效果。2004年以来，国家一直在调控房地产市场，直到2007年对房价调控的下的猛药，而到2008年9月却又无疾而终，之后政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。

（3）政策调控的手段过于单一、忽左忽右，未能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，从一定程度上浪费了国家的行政资源，也不利于稳定民生，一会出台降税费鼓励居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对国家的一系列调控感到麻木。左右为难的楼市调控不幸沦为被鄙视的“保经济增长的工具”，“抑制部分城市房价过快上涨”成为“房价”的剂，如此依赖房地产的国民经济结构在业内人士看来简直是莫大的讽刺，这种“口号图腾”如此下去未来势必吸引不了消费者的眼球了，到头来百姓得到的更多的却是伤害。

1.2 机制不完善，管理流于形式。

（1）我国房地产经济管理已跨过了多个年头中，房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行的。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。部分政策可操作性不强，存在争议，实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政，协调不足，各自决策，决策间相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。

（2）要解决高房价的问题，就要从现在体制入手，改变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而不是依靠卖地、收税来增加财政收入。对房地产业必须做大的手术，术后还得辅予药物治疗。

（3）房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业，依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，过分依赖房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。我们应该以保障民生居住为首，通过加大保障房的建设，让居者有其屋，支持改善性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求。

1.3 相关法律法规体系的不健全。 从世界上各国房地产市场的发展历程和经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件和基础。在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理，很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国八条、新国十条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通、有法不依、执法不严，陷入恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。

2. 相关对策分析

2.1 制定长期发展规划，指导短期实践。

（1）我国正处于体制改革不断深入的关键时期，经济结构和发展方式都面临着重大调整。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。

（2）在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路，在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标，以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐、良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分祥实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。

（3）同时，针对性地把宏观经济管理目标分解为中短期目标以指导实践，更有利于理顺当前房地产市场复杂多变关系和局面和对症下药。如在我国人多地少的前提下，从短期的房地产市场经济管理来看，着重点在于对房地产市场清楚界定和功能区分。对于满足消费的房地产需求要合理引导，政府要切实负起提供社会保障的职责，建立起完善的住房保障体系；对于炒房类房地产投机行要从税收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相关法律法规体系。 法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

2.3 建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位。

（1）当前我国房地产市场存在的许多问题有着深层次的原因，单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整政府部门的管理职能。正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础，根据市场的变化进行适当、适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理、有效的运行管理机制，为促进房地产经济的可持续发展创造良好的法制和社会环境。

第3篇：购房相关法律法规范文

【关键词】融资模式 房地产证券化 房地产市场

一、我国房地产融资现状及存在问题

改革开放以来，我国房地产的发展经历了从零开始到现在的龙头行业之一，其发展速度有目共睹。尤其在这几年，经济始终保持着8%左右的增长，如：2007年，房地产的销售额已经达到了2.9万亿，而09年房地产的销售总额将达5.7万亿至6万亿，然而2009年全国社会消费品零售总额却达12万亿元，房地产行业占到了居民近半数的花销，房地产行业已成为国家财政收入的重要产业。

在我国的发地产发展历程中，其主要的资金来源是三个方面：第一，建筑企业所垫的资金；第二，银行贷款所得；第三，预售房款所得。从实际的角度出发，最重要的就是第二部分的资金所得。即：购房者主要通过银行按揭贷款来购房。比如说，以首付30%计算，企业自筹资金中有约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在5%以上。由此可见，这样的筹集方式下必将导致我国经济，尤其在金融方面出现信贷紧缩的现象，导致银行的资金难以维持我国房地产市场的发展。

目前，我国出现了少量非银行间接融资模式。例如：上市融资，信托项目融资，国内产业基金，非上市股权融资等。

二、我国房地产融资现状及问题的分析

（一）我国房地产融资方式单一，效果不明显

我国房地产的融资方式主要通过银行贷款的融资渠道，融资方式极其单一，效果不明显。　随着金融市场的不断发展，融资工具亟需创新，房地产企业融资渠道在不断拓宽，以适应我国的房地产融资体制的改变。

（二）融资风险大

我国现行的融资模式以银行为主导，这使得我国房地产市场风险很大。当前房地产金融面临六大风险：过热的市场风险；房地产开发企业高负债的财务风险；“假按揭”凸显道德风险；银行贷款有着操作风险；土地开发贷款的信用风险；法律风险。银行未建立完善的房地产贷款风险管理体系，缺乏全面对房地产市场进行动态监测和全面系统的分析研究，大部分银行对房地产贷款进行科学的风险评估、风险识别和判断不能做出正确的判断。

（三）我国在房地产领域的相关法律法规不健全、不完善

我国在房地产领域的相关法律法规能不健全，不完善，操作起来十分复杂，步骤繁琐，在该领域未形成一套完整有效的法律体系。例如：我国的相关法律在房地产投资基金和证券化融资方式上都很匮乏，造成在金融创新方面无法可依的局面，导致我国在房地产市场方面无法开展更大更多的渠道。

三、我国房地产资本市场新型融资方式探索

（一）拓宽融资渠道

1.房地产企业上市融资。上市融资包括直接上市融资和间接上市融资两种方式。我国房地产属于间接上市融资。房地产企业间接上市，即买壳上市。民营企业是我国房地产企业的很大构成部分。对于这些民营企业来说，规模小、融资渠道单一是其致命的缺点，也是其达不到直接上市的原因，所以它们一般采取“曲线上市”。

2.房地产企业债券融资。与国外成熟的经验相比，我国的资本市场结构发展不协调，股票债券的发行比例严重失调。为了拓展房地产企业的融资渠道，应该鼓励发展房地产企业债券。具体建议如下：第一，准确认识房地产债券；第二，采取新的措施方法，将我国房地产的债券上市，使其公平化，市场化，使我国房地产领域走上标准化；第三，健全与完善房地产债券信用评级体系；第四，发展房地产债券二级市场。不断创新推出新的房地产债券种类，来吸引投资者的兴趣，并且在柜台交易市商制度方面要加大力度，保证房地产债券的生命力与其活力。

3.房地产投资信托基金。明确的定义为为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。其本质是一种证券化的产业投资基金。其功能主要表现在两个方面。一方面债券化的房地产资产，能得到其发展所需要的资金，降低融资成本，扩大其投资规模，有助于房地产行业的持续发展。另一方面，信托业发展为产品创新提供了必需的投资环境。我国通过信托业已经基本定位，逐步完善的法律框架确立了信托业的地位，为信托业步入正轨提供了制度保障。

4.房地产的证券化。房地产证券化是指把对房地产的直接投资及信贷等通过一定的金融机构转化为证券资本。根据目前形势来看，证券化可以以住房抵押贷款为出发点，因为住房抵押贷款资产是目前最有安全保障的资产之一。具体措施如下：一是规范和发展我国的资产评估业和信用评级制度。制定必要的优惠政策和有关法律法规监管体系，建立规范、安全的市场体系与交易规则；二是健全与完善房地产证券化有关的法规体系和税收会计制度；三是积极发展房地产金融为二级市场。采取规范房地产融资措施，使其合理运作和发展房地产信托保险，降低房地产开发资金过度依赖银行贷款的程度，减少银行不良资产。

（二）建立完善的风险防范体制

1.建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系。例如：为他们提高抵押贷款、加长偿还期限等，可以确保这些购房群体可以得到全部的抵押贷款，从而达到保障他们权利的目的。

2.建立住房信贷贴息政策。政府采用住房信贷贴息政策，可以通过此筹集大量的资金，同时还可以增加房屋的销售量，在这条供应链上灵活应用，最终达到增加财政收入的目的。

3.建立合理的住房金融资金筹集机制。具体可以采取以下方法：一是建立合理的住宅储蓄信贷制度；二是继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量；三是发展住房抵押贷款二级市场，将个人住房抵押贷款出售或者证券化。

4.建立完善的个人信用制度。建立完善的个人信用制度，主要从树立个人信用观念、完善个人信用评价体系两个方面去做。当然，关于我国信用制裁制度等相关的法律制度也要加以完善。是我国在房地产市场领域有一个良性运作的体系，操作快捷方便，及时有效的提供相关信息，促进我国房地产行业的正常发展。

（三）加强法律法规体系建设

要加强法律法规体系建设，加大法律实施力度，规范我国房地产行业的发展。主要从以下两个方面出发：一方面，股权分置改革，《证券法》和　《公司法》修订使我国资本市场面临新机遇。两法的修订在内容上对公司形式、投融资行为、出资方式、证券交易的方式与范围、信息披露透明度等条文进行了全面修订，为房地产市场融资创新预留了新的鏖战空间。另一方面，对于在保险资金直接进入市场方面，也要出台相关的办法或法律法规，不断壮大该行业投资者的投资力量。

参考文献

第4篇：购房相关法律法规范文

关键词：房产经济；管理；制度

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-0000-01

一、我国房产经济现状概述

近年来，随着城市化进程不断加快，城市基础建设得到了完善，提升了城市人口吸引力。这种改变也吸引了大量农村劳动力进入城市，使得城市人口密度愈来愈大，土地资源呈现了供不应求的状态。城市居民对住房需求量的增加，一定程度上刺激了房产经济发展。同时，房产也成为了部分地区的主导产业，并为地区就业增加了部分岗位，缓解了就业压力。但由于社会金融体系不够完善，再加上政府宏观调控不够到位，近年来房价上涨幅度过大[1]。供求关系发生变化，必然会造成价值波动。另外，部分基础制度存在一定滞后，制度无法跟上市场形势变化，给房产经济长远发展埋下了一定隐患。

二、目前房产经济管理过程中存在的问题分析

目前来看，我国房产经济管理过程中还存在一定问题，具体表现为以下几个方面：（1）管理目标较为模糊。为促进房产市场健康、持续发展，并让快速上涨的房价得到有效控制，我国政府在管理房产市场过程中对相关政策作出了较大调整，并发挥了一定效用。然而，从宏观上来看，目前我国依然处于社会主义经济发展初步阶段，在房地产长期规划方面认识还不够充分。无论是管理目标，还是政策目标，都存在一定的局限性，甚至存在错误的认识，使得管理目标、政策目标无法跟上市场变化的节奏。与此同时，政策实施连续性不足，造成了房产市场波动过大，带来了一定程度的经济风险。在这种情况下，部分投机者会乘着政策缺陷及市场波动，采取部分投机行为，使得市场秩序受到破坏，会让房产经济风险加剧。（2）政策调控未能解决房产经济实质性问题。尽管我国出台了一系列房产经济调控手段，但从具体手段来看，形式过于单一，并未从本质上解决房价快速增长的问题。政策调整往往是局部性的调整，只能治标，无法治本。例如，前期出台降税政策鼓励居民购房，而后期又出台限购政策，来遏制商品房交易。两种政策明显存在矛盾，反而让居民正常购房计划受到了影响，并造成了较大的市场波动，还为投机者创造了投机机会。如果这种矛盾性的政策反复循环，会使得购房者与开发商逐渐麻木，并影响到市场整体的积极性。（3）法律体系有待完善。从现状来看，我国房产相关法律法规建设滞后于房地产行业发展步伐。因此，在某些情况下，房产经济可能会出现无法可依的现象。而政府缺乏一套能够与房产行业发展紧密贴合的条例及细则，使得相关执法工作存在阻力，制约了房产经济法制管理。

三、促进房产经济管理的有效对策

1.完善管理机制

通过实施房地产管理体制改革，让我国房地产市场秩序得到改善。在相关管理体制改革过程中，政府部门要充分认识到经济管理的作用及其重要性，并将经济管理置入房地产市场管理当中。一方面，政府要结合市场机制，充分发挥市场调节作用，让市场本身具备良好的自我调节能力。在实施房地产经济监管的同时，要明确中央政府及地方政府的权责及管理范围，让行业监督工作顺利开展，以创建出一个良好的市场秩序。另一方面，中央政府要对相关财税制度进行完善，以此来控制土地财政过分增长，使地方财政对房地产的依赖程度降低，让宏观经济调控充分发挥作用。对于非法官商合作，中央政府要给予严惩，以维护地方房产市场秩序，让市场能够健康、持续发展。

2.加快相关法律建设

要维护房产市场经济秩序，必然离不开相关法律的支持。在完善相关法律体系的过程中，要结合国情及市场发展动态，构建出一个符合我国特色的房地产法律经济体系，从而实现房地产经济管理规范化、合法化。一方面，要对政府经济管理行为进行约束，避免政府对房地产市场过分地进行行政干预。另一方面，要对《建筑法》、《城市房地产管理法》等法律法规进行完善，并颁布相应细则，使得房产开发管理、交易管理及服务管理等均“有法可依”，形成一个规范化的体系。同时，要提升政策的稳定性、层次性，要保证政策始终处于正确方向，以此来促进房产经济市场健康发展。

3.改变房产经济管理意识

首先，要正确理解宏观调控的作用。我国房产经济问题仅依靠单纯性的行政命令调控，只能治标，无法治本。要改变当前的房产经济局面，必然要对相关管理体制进行“大刀阔斧”的改革。因此，无论是政府、房产企业，还是社会机构等，都应该正视宏观调控的作用意义。政府要结合市场中的调控失灵现象及市场变化，进行适当干预，但不能违背市场本身的运行规律。宏观调控的目的在于让市场本身能够充分发挥调节作用，当市场出现问题，且问题不断放大时，再借助宏观调控进行辅修复或引导，让市场始终维持相对平衡、健康、稳定的发展趋势。其次，要明确中央政府与地方政府在房地产经济管理中的关系。地方政府在遵循中央政策的基础上，也要做到“因地制宜”，从本地房产市场实际情况出发，通过差异化手段，使政策与当地房产市场经济发展形势相契合。

四、结语

完善房产经济管理是一个长久的过程，不可能一蹴而就。在这个过程当中，不能过于偏向于宏观调控，而忽略了市场本身的运作规律。需要通过体制改革，引导市场健康发展，让房产经济能够稳步前行。

参考文献：

[1]王向前.分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].黑龙江科技信息，2012，（04）：150.

[2]王守鹏.浅析我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].财经界（学术版），2014，（19）：49-51.

第5篇：购房相关法律法规范文

关键词：房地产企业；房地产预收款；预收款管理

中图分类号：F279.23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02

房地产预售资金的重要性：房地产业主要资金来源除了银行贷款外，主要就是预售资金，因为银行贷款等规模收紧，要求越来越高，外部融资成本越来越高，预售资金能否快速回笼尤为重要。

一、预收款管理的会计处理分析

（一）预收款会计处理流程

①预收时

借：银行存款

贷：预收账款

②发货时

借：预收账款

贷：主营业务收入

应交税金-增（销）

银行存款 （运杂费）

③补付货款时

借：银行存款

贷：预收账款

（二）企业税务事项下预收款管理实施办法

1.转让土地使用权或者销售不动产。《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。对转让土地使用权，企业所得税法及实施条例没有例外规定。即：预收账款的计算企业所得税时不用确认收入。

2.提供建筑业或者租赁业务。《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

3.项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入。中华人民共和国土地增值条例规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴。

《增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定，生产销售生产工期超过12个月的大型棚械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定收款日期的当天。

特殊情况下的预收款纳税时间规定实质为收付实现制，源于税法对纳税人支付能力、国家财政收入和确定性的综合考虑。比如，税法规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，即使财务上未确认收入，预收账款也要缴纳营业税。因为此种业务一般分散且金额小，容易导致税款流失，并收到预收账款时，应纳税税基金额已经确定、纳税人也具有支付税款的能力。会计准则强调以权责发生制为核算基础，税法也接受这一观点，但对特殊事项有例外。这使得会计准则与税法在预收账款转收入的时间与计量上存在一定的差异。财务会计易接受估计、可能性和合理的确定性。税法则从保证财政收入这一方面，不能有半点不确定性。

（三）房地产的预收款处理方法

房地产开发企业由于开发产品的周期长、金额大，通常采用预收商品房款项方式（包括预收定金） 从事项目的开发与经营。对于房地产开发企业采取预收方式销售开发产品的款项，税法规定应在收到预收款当天缴纳营业税。同时，根据“国税发[2003]83 号”文件第二条规定：应将当期取得的预售收入按不低于15%的预计利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产 品完工时进行结算调整。该规定有利于税收收入的均衡及时入库，但一定程度上也增加了会计核算的难度根据房地产开发企业收入会计确认的原则，确认经营收入必 须同时具备以下基本条件：第一，开发产品的产权已经转移，并将开发的房地产项目交付给购买人；第二，价款已经收到或者已取得收取价款的权利。否则，预收款 项只能作为“预收账款”核算。

由于税法与会计制度对预收款项存在上述收入 确认时间与纳税义务时间的差异，使得房地产企业在收取预收款项但不确认经营收入的情况下，产生了营业税、所得税的纳税义务，这样的税收费用能否在计算当期 损益时作为扣除项目，直接影响到房地产企业盈亏信息披露的真实性与准确性。根据会计核算的配比原则，同一会计期间内的各项收入和与之相关的成本费用，应当 在该会计期间配比。而在实际工作中，各房地产企业对不具备收入确认条件的预收款项已经缴纳的税收费用，在会计核算方法上存在着较多的处理差异，从而使得该 类企业损益信息存在较大的不可比性。如何规范房地产企业预收款项已纳税款的账务处理，是一项值得探讨的问题。

二、完善房地产企业预收款管理策略

（一）房地产业务流程管理

在工程节点达到正负零零才能销售，要加快工程进度尽快回笼资金。

银行按揭放款需要结顶才能放款，也要加快工程进度。

与各银行合作密切，为客户争取最优惠利率，多种选择，以促进销售、尽快回笼。

分期付款客户要加强客户信用管理，加强发生延期付款的应对措施。

（二）强化预收款管理，提高预收款利用率

预收款管理是企业财务管理的核心内容，因此强化预收款管理，提高预收款利用率至关重要。房地产企业需加大内部预收款融通力度，做好对间歇性闲散预收款合理配置，同时，要求财务部门设置专项账户，用于核算管理企业内部存款与借款，这条不对；另外，各部门应及时上报预收款使用规划，由企业财务部门统一配置预收款，并定期进行预收款核算工作，以了解各部门预收款使用状况，防范预收款流失、浪费现象发生。

（三）健全房地产企业预收款管理相关法律法规体系

健全的相关法律法规体系为房地产企业落实预收款管理工作提供了法律保障，其对推进我国社会主义市场经济可持续发展起着极其重要的现实意义。基于我国房地产企业起步相对较晚，各项法律法规尚未成熟，因此需要我国政府部门不断完善房地产相关法律法规体系。同时，进一步加大房地产相关法律法规体系执行力度，切实使该体系在推进税收筹划活动规范化和法制化进程中发挥起积极性作用。

（四）信用条件下预收款管理策略

当前，国内外现存的多数信用条件决策模型均未涉及到所得税对信用条件决策的影响这一因素。实际上，所得税同样是信用条件决策成本的重要组成部分。近年来，我国税务部门不断放宽信用条件，以致税前利润大大增加，与此同时导致所得税大大增加，进而较大程度上增加了应收账款成本费用。同时，信用条件的放宽虽造成收账费用与坏账损失大大增加，而二者却能够起到抵减所得税的作用。

企业会计准则明确指出，若不对机会成本进行账务处理，则无法抵减所得税，所以信用条件的放宽增加了机会成本与房地产企业应交所得税，降低了房地产企业经济效益。故而，应将所得税计算模型确定为：应交所得税=（赊销收入-变动成本-固定成本-管理成本-坏账损失-现金折扣成本）*所得税税率。

销售收入分解的税收筹划。一方面是构建独立的专销机构。专销机构承担着调整房地产企业组织形式，增加房地产企业经济效益的职能，房地产企业可通过充分发挥专销机构的各项职能实现节约土地增值税和企业所得税的预期目标；另一方面是分解销售收入。

随着社会经济的发展，人们对房屋设计提出了更高的要求。因此，房地产企业可结合现代人们多样化、个性化需求销售房屋，即房地产企业与购房者签订协议，将销售收入分解为售房收入和装潢收入等部分，以此实现降低房地产企业土地增值税的目的。近年来，销售收入分解的税收筹划越来越普遍出现在房地产企业中，为降低房地产企业生产经营成本，提高经济效益起着十分重要的积极作用。

参考文献：

[1]应晓平.房地产开发中加强应收账款管理提升企业经营效益[J].金融经济，2011（12）.

[2]王东艳.浅议应收账款的管理[J].中国乡镇企业会计，2008（05）.

[3]吴舒.房地产开发企业销售收入会计核算[J].现代经济信息，2011（11）.

第6篇：购房相关法律法规范文

关键词：物业管理 纠纷 思考 对策

物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。

一、物业管理纠纷产生的原因

1、形成的依附性。

目前，房地产开发公司在业主购买房屋时要求双方签订一份临时物业管理合同，而这个物业管理公司都是开发公司指定的，有的甚至是开发公司内部成立的，基于其形成的依附性，决定了它只在经营过程中始终把维护开发公司的利益放在首位，不能正视房屋建设过程中的瑕疵，从而忽视了服务的本职工作，物业建设单位与物业管理企业之间“剪不断，理还乱”的利益关系是引发物业管理纠纷的根源。

2、经营的唯利性。

物业管理公司良莠不齐，有的企业收费至上，只顾眼前利益而缺乏长远打算，盲目追求利润，忽视了服务质量，在收费时可以给出很多承诺，可是收完费后，很多承诺都不能兑现，这些原因导致物业管理公司与业主之间矛盾的产生。

3、管理的滞后性。

由于目前政府对物业管理公司的准入门槛不高，成立后，缺乏有效的监管，导致有的物业管理公司放松了对自身的内部管理，在服务过程中缺乏责任感，遇事相互推诿，造成业主投诉无门，只能到法院。

4、沟通的局限性。

物业管理公司在管理过程中，不能正确为自己客观定位，总认为其是来管理业主的，而不是来为业主服务的，平时的管理松散，不善于和业主积极沟通，对业主反映的问题置之不理，物业管理企业角色错位，服务行为不规范，是产生物业管理纠纷的直接原因。

5、组建的非法性。

很多物业管理公司先进驻管理，不组建业主委员会，不通过合法的选举产生物业管理公司，有的在服务一年后，连物业管理合同都不和业主签，使得业主与物业管理企业之间的纠纷增加法律障碍。

6、立法的滞后性。

物业管理立法滞后、相关法律法规不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因。目前我国已颁布的《物业管理条例》操作性不强，法院审判一般依据《民法通则》、《合同法》的基本原则，参照部门规章、地方法规进行处理，而这些法规、规章规定不够详尽，甚至规定自相矛盾。物业服务收费政府指导价范围缩小，市场调节价范围扩大，而相关法规又未规定违反指导价的责任后果，致使一些小区的住宅物业服务收费远高于政府指导价，由此产生的纠纷呈爆发态势。

7、业主的复杂性。

业主及业主委员会方面，物业管理消费观念没有适时、适度的改变，业主除了交纳水、电、气费外还要交纳小区绿化、共享设施维修保养、保安、保洁等一系列费用，有些业主对物业管理服务有一种反感情绪。一些业主物业管理方面的专业知识还相当缺乏，而有些业主并不缺乏一定的物业管理专业知识和相关法律知识，但其法制观念却相当淡薄，对购房时签订的业主公约、物业管理服务合同不认真履行，有的甚至故意侵犯物业管理公司的合法权益、无理取闹，不顾禁令违章装修、搭建，或稍不如意则拒交管理费用，从而引发纠纷。

二、物业管理纠纷的对策及建议

1、规范物业管理市场的竞争，以招投标方式选择物业管理公司，这样有利于保护业主的利益。理清开发商与物业管理企业的关系，保证物业管理企业的选聘真正体现业主意志。公开招标由业主和业主委员会在众多的物业管理公司中，按各个公司的条件和信誉进行选择，通过这种形式选择的物业管理公司与开发商是平等的合同主体，双方的责任可以再合同中明确划清，杜绝了开发商留下诸多问题而造成物业管理公司与业主的纠纷。

2、加强对物业管理企业的监督管理。一方面扩大管理、服务队伍，使对物业管理的日常监管成为可能；另一方面加强对管理人员的培训，提高业务水平，确保监管到位，切实承担起指导业主依法开展活动、监督物业企业合法经营等职责。

3、加强对物业管理知识的宣传，转变思想，实现权利与义务的对等。物业管理企业的服务观念应当从“管理型”向“服务性”转变，业主应当树立商品意识和物业消费意识。

4、建立和完善业主委员会，充分发挥其职能。在街道、社区居委会、业主的共同努力下，成立业主委员会，使得业主与物业管理企业之间的纠纷能够通过和谐手段自行排解。简单的拒交物业费的行为是不对的，广大业主应当通过业主委员会来维护自己的权益。

5、完善立法，做到有法可依。参照有关国家法律规定，尽快出台《建筑物区分所有权法》等法律和行政法规，对物业管理法律关系中的各种权利义务予以明确，确立各民事主体的诉讼地位与救济手段。

第7篇：购房相关法律法规范文

根据国家和地方相关法律法规要求并结合本企业情况特制定质量保证书（以下简称质保书），本质保书内容包括保维修范围、保维修时限、消费者注意事项、相关维修流程与维修电话等。

本项目的质保期限为：_____。（是否同意）_____本质保要求：质保期内出现非用户人为原因的故障免费修理，超过质保期只收维修材料费、终身负责维修。

一、 保维修范围：

本企业签订装饰合同内的一切内容。

1。 水电隐蔽工程，保修十年。

2。 有防水要求的厨、卫部位，对企业采用半成品在现场制作装饰的部件，保修三年。

3。 按合同内容企业提供的小家电、卫浴设备等，按生产企业或行业规定实行保修。

4。 在保修期内的报修，除人为使用不当造成的将实行免费服务。

5。 出保修日期或范围的实行有偿服务装饰装修质量保证书范文。

二、 保、维修时限：

1。 水、电抢急修，按双方约定到现场，进行勘察、抢修，遇紧急情况下，4小时内（内环线内）到达现场。

2。 其它装饰部件的报修，按双方约定进入维修阶段。

3。 保、维修前本企业人员将出示整修处理单，并将维修内容予以约定，终身有偿服务本企业将收取人工费、材料费、列出材料、人工费清单，由消费者认可后即实施服务。

三、 下列事项不属于报修范围：

1。 消费者自备材料所产生的材料质量问题。

2。 消费者房屋的建筑质量、配套设施所产生的问题。

3。 消费者使用不当所产生的问题，如人为损坏地板或人为受潮。

4。 不可抗拒外力所产生的问题。

5。 消费者与施工队自行交易起草非企业合同的项目。

6。 施工完毕后，房宅3个月以上无人居住，造成室内过于干燥或室内缺少通风换气引起开裂等现象，或者是由于温度过高，发生地板起拱等现象。

7。 因空调、管道、生活用水滴、冒、漏水等原因造成地板变行。

8。 非正常手段清洁保养。

9。 漆面因外力受损。

因住户使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不正当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。

10。由于材料自然属性形成的变化。

11。对上述不属于保养范围的事项，本企业实行有偿优质维修服务，以优惠价格提供优质服务，并出示维修收费标准。

四、 消费者注意事项；

1。 消费者应向企业所提供的报修电话所在部门进行保维修。

2。 请消费者妥善保管好本质保书。

3。 本企业服务部人员上门为您服务时，请出具本部质保书。

4。 当本企业服务人员服务结束后，由服务人员在质保书上作保修记录。

5。 整修完毕且质量达到要求，得到您的认可后，请在整修单上签字，以便本企业存档。

客户姓名：

联系电话：

保修地址：

施工单位（盖章）：

联系电话：

【2】格式

根据国家和地方相关法律法规要求并结合本企业情况特制定质量保证书（以下简称质保书），本质保书内容包括保维修范围、保维修时限、消费者注意事项、相关保维修流程与保维修电话等。

一、保维修范围：

本企业所签订的装饰合同内的相关内容：

1、有/防水要求的厨房、卫生间的防渗漏，保修___年。

施工完毕后，房宅3个月以上无人居住，造成室内过于干燥或室内缺少通风换气引起开裂等现象，或者是由于温度过高，发生地板起拱等现象。

本人自愿应征入伍，入伍后本人保证：努力学习、刻苦训练、争当优秀士兵；无论在任何情况下严格遵守部队的纪律，绝不做逃兵、不背叛祖国和部队；遵守国家及部队的法律法规，严格自身要求，不做违法的事情；立足军营，努力向上，为国防贡献自己微薄的力量，努力赢得荣誉，为国家出力，为军队和家人争光添彩！请领导严格要求和监督，我保证做一名合格的士兵，请考验！

我真诚地接受批评，我保证以后上课不搞小动作。不玩手机，认真上课！恳请老师相信我能够记取教训、改正错误。

2、对企业采用半成品在现场制作装饰的部件，保修_____年。

由于怀着一颗对军人的崇拜对军队生活的渴求和渴望，决定应征入伍。我把入伍看成是我一项神圣的使命，更想借此来磨练我的意志使自己更加坚强。部队有着严明的纪律，有着严格的体能训练，经历了这些特殊的训练，在以后的道路上即使遇到再大的困难也能坦然应对。一旦本人成为部队的一分子，我会严格遵守部队纪律，坚决服从领导安排，在训练中严格要求自己，不怕吃苦，不畏艰险，不断提高自身素质，以适应社会和人民的需要。并以优异的成绩和满意的答案向领导及家乡父老报到。我决心做到：

3、按合同内容由企业提供的小家电、卫浴设备等，按生产企业或行业规定实行保修。

4、在保修期内的报修，除人为使用不当造成的将实行免费服务。

5、超出保修日期或范围的实行有偿服务。

二、保维修时限

1、水、电抢急修，按双方约定到现场，进行勘察、抢修，遇紧急情况下，三小时内（内环线内）到达现场。

2、其它部件的报修，按双方约定进入维修阶段。

3、保维修前本企业人员将出示保维修处理单，并将保维修内容予以约定。

4、提供有偿维修服务的，本企业将收取人工费、材料费，并列出材料、人工费清单，由消费者认可后实施服务。

三、下列事项不属于保修范围：

1、消费者自备材料所产生的材料质量问题。

2、消费者房屋的建筑质量、配套设施所产生的问题。

3、消费者使用不当所产生的问题。

4、不可抗拒外力所产生的问题。

5、消费者与施工人员私下交易的项目。

鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。下面有整理的住宅质量保证书格式范文，欢迎阅读！

6、施工完毕后，居室较长时间无人居住和保养，造成室内空气过于干燥或潮湿，温度过高或过低等，或发生意外情况，如：火烧、浸水、外力损伤等，而引起的质量问题。

7、由于材料自然属性形成的变化。

8、对上述不保修范围的事项，本企业实行有偿维修服务，并明示维修收费标准。

四、保维修注意事项：

1、消费者应向企业所提供的报修电话所在部门进行维修。

2、为维护消费者保维修权益，消费者妥善保管好质保书。

3、本企业服务人员上门服务时，消费者应出示质保书。

4、当本企业服务人员服务结束后，由服务人员在质保书上作保维修记录。

5、保维修完毕且质量达到要求，请消费者在保维修单上签字，以便企业存档。

保维修电话：____________________________

本合同主要依据条款说明  1．《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325—2001）之3．1．1；3．1．2；3．1．3条款规定：民用建筑工程所使用的无机非金属建筑材料，包括砂、石、砖、水泥、商品混凝土、预制构件和新型墙体材料等，其放射性指标限量应符合表3．1．1的规定：

________建筑装饰工程有限公司

第8篇：购房相关法律法规范文

关键词：农村小产权房 地方经济 根治

1.对农村小产权房问题的概述

所谓“小产权房”就是未经国家有关部门批准，没有立项、规划、征地、开工等一系列手续情况下，在农村集体土地上开发建设，没有产权并公开对社会销售的房屋，是国家法律和政策不允许的违法违规建设。

2.对农村小产权房危害性的认识

农村 “小产权房”的危害性从眼前和长远来看，主要有以下六个方面：

一是严重违背了资源可持续使用的科学发展观。以新农村建设为名搞房地产开发，是一种粗放的利用土地，这种低投入低效益的使用方式使我们本就十分尖锐的人地矛盾更加突出。既不符合集约节约用地，也不符合科学发展的要求。

二是购房者权利难以保障。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以购买了“小产权房”的人无法办理产权证，无法入市交易。一旦国家要征用土地，按规定也只是补偿给所有权人即村集体和村民，以后涉及房屋的质量等问题更没有保证。这些“小产权房”也可能因违反土地管理法、城市规划法等法律法规而被强行拆除或没收。

三是侵害了集体和农民利益。村集体将土地低价租给开发商，虽然看似获得了可观的利益，但是与经合法手续进行土地征用来比，村集体和农民获取的收益少得可怜。对于低价出租土地，不但使农民永久地失去了赖以生存的土地，而且也没有从中获得以后生活的保障。

四是造成社会不稳定。“小产权房”对外销售后，随之而来的是人员居住的一系列问题，如物业、治安、市政设施问题等等。因为这些购买楼房的业主并没有因为低价购房，而降低对与居住相关的一系列服务质量的要求，村集体没有能力应对，更没有资金来源进行有效管理，购房者居住的基本生活条件不具备、不完善，产生不满情绪，必然导致社会不稳定。

五是严重扰乱了乡镇土地市场和房地产市场。现行的土地政策，凡是经营性用地，都要通过招、拍、挂形式向国家交纳土地出让金才能取得土地。但“小产权房”都均以回避，使国家土地收益流失。另外“小产权房”冲击了用正规渠道开发商品房的市场交易，合法开发商的利益得不到保证。

六是开发商承担巨大风险和压力。开发商目的是想从中获得商业利润，但是未经批准，占地建房是违法用地的行为，而且还要面临被追究行政、刑事责任，这种代价是惨重的。

3.根治农村小产权房的几点建议

一是“小产权房”要从乡镇抓起，乡镇主要领导首先要做到自己依法办事，按程序办事，绝不能带头违法违规，怂恿和支持建设“小产权房”。

二是乡镇对村集体经济组织出租（承包）土地要严格监管，村集体经济组织要想出租（承包）土地，必须经过乡镇政府批准同意后方可。两个方面都管住了，“小产权房”就失去了基础。

三是乡镇所有村镇建设先要向村建、国土出具书面申请报告，同时派员实地勘察是否符合相关规划和了解是否符合建房条件等，镇主要领导对此召集进行专题会办，是否可以办理建房用地手续，是否属违规小产权房建设。

四是要明确小产权房巡查包干人员职责，村建中心、国土所要组织分工包片人员，定期不定期下村巡查，发现属小产权房建设的立即制止，并向单位领导报告，单位领导及时向分管领导汇报，凡包干人员巡查失察和知情不报者，追究责任人和单位主要负责人领导责任和经济责任，并在机关例会上公开检查，对违法用地必须做到及时发现，及时制止，及时查处，确保小产权房问题解决在萌芽状态。对明知故犯，顶风作案的要坚决严肃追究责任，绝不姑息迁就。

五是建立联动执法查处机制。通过近几年查处“小产权房”的情况来看，仅靠国土、规划、建设等部门是远远不够的，需要建立由多部门以及乡镇政府参与的联合执法队伍，制定一个联合执法的措施，明确各部门的职责，形成齐抓共管的局面。

六是政府要完善相关法律法规，制定切实有效的制止措施。法律法规的不完善，也是“小产权房”控制不住的一个因素。有关部门应立即研究、制定切实有效的法规对策，这样可以解决查处“小产权房”法律支撑依据不够的问题。

七是加强宣传和引导，让社会各层面充分认识到“小产权房”的危害性。通过新闻媒体对案件进行曝光和发放宣传材料等形式，披露“小产权房”的危害性，宣传国家打击“小产权房”的政策等，利用4·22地球日、6·25土地日，通过镇领导的广播讲话，流动宣传车，过街横幅，各村标语张贴宣传形式，将大产权房和小产权房在质量保证、后续维权、两证的办理等方面揭示小产权房的诸多隐患，提醒人们不要购买“小产权房”，使“小产权房”没有市场。

八是采取疏堵结合来制止“小产权房”。

①“坚持政府主导，由合理合法的开发商建设，既把农民住房问题解决了，又能有收益。

第9篇：购房相关法律法规范文

问:我是一名技工学校的学生。今年暑假,我被学校安排到某机械公司参加汽车维修实习,实习期为半年。实习期间,我在下班时被倒塌的车间大门砸伤,构成九级伤残。我向该公司主张赔偿,遭到该公司拒绝。请问,我遭遇的伤害算不算工伤?

王誉(河南郑州)

律师意见:你遭遇的伤害不能算工伤。首先,我国相关法律法规对劳动者是否纳入劳动就业保障范围做了明确规定,在校学生不具备劳动者的条件,在实习期间的身份仍然是在校学生,并没有因为学习场所的改变而成为法律意义上的劳动者。其次,由于实习生与实习单位之间没有建立劳动关系,不具有企业职工的身份,因此,实习生不属于工伤保险赔偿的受偿主体,相应地,实习生在实习期间遭受伤害不能享受工伤保险待遇,只能按民事侵权纠纷处理。

■离婚以后,房贷谁还?

问:5年前,我与丈夫曾以按揭的方式购得一套房屋。去年离婚时,我们在协议中约定,所购房屋归他所有,此后的按揭贷款本息均由他归还。由于他事后一直没有还贷,银行提起了索要贷款本息的诉讼。令我没想到的是,法院判决我和前夫共同偿还该笔贷款本息。请问,离婚后未分得房屋也必须偿还按揭贷款吗?

李晓菊(山东临朐)

律师意见:一方面,按揭贷款属于夫妻共同债务。夫妻共同债务是指为满足夫妻共同生活需要所负的债务,主要包括基于夫妻家庭共同生活的需要,以及对共有财产的管理、使用、收益和处分而产生的债务。本案按揭贷款形成于夫妻关系存续期间,且是基于双方购房这一共同利益,明显属于夫妻共同债务。

另一方面,夫妻共同债务应当由夫妻共同偿还。我国《婚姻法》第41条规定:“离婚时,原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。共同财产不足清偿的,或财产归各自所有的,由双方协议清偿;协议不成时,由人民法院判决。”

再一方面,银行有权要求你共同担责。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第25条规定:“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题做出处理的,债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后,基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的,人民法院应当支持。”

综上所述,虽然你与前夫在离婚时已经明确房屋归前夫,此后的贷款本息均由前夫一人承担,但你无权抗辩银行的诉求,只能在承担偿还责任之后,再依据离婚协议,按照确已垫付的金额,向前夫追偿。当然,你可以请求法院拍卖、变卖按揭房产,用所得偿还房贷,以避免或减少自身损失。

■职工入伍,能否解聘?

问:我高中毕业后到一家企业工作,签订了5年的劳动合同。第二年,我应征入伍,服兵役两年。复员回家后,我到原单位上班,却被告知,单位已与我解除了劳动合同。请问,单位这样做合法吗?

魏大龙(福建泉州)

律师意见:我国劳动部《关于职工应征入伍后与企业劳动关系的复函》中规定:“职工应征入伍后,根据国家现行法律法规的规定,企业应当与其继续保持劳动关系,但双方可以变更原劳动合同中具体的权利与义务条款。”《兵役法》第55条规定:“义务兵和服现役不满十二年的士官入伍前是机关、团体、企业事业单位工作人员或者职工的,服役期间保留人事关系或者劳动关系;退出现役后可以选择复职复工。”《军人抚恤优待条例》第33条规定:“义务兵和初级士官入伍前是国家机关、社会团体、企业事业单位职工(含合同制人员)的,退出现役后,允许复工复职,并享受不低于本单位同岗位(工种)、同工龄职工的各项待遇;服现役期间,其家属继续享受该单位职工家属的有关福利待遇。”

综上所述,你应征入伍后,原单位不得与你解除劳动合同。你可以向当地劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁。

■家庭暴力,法律不容

问:我丈夫很粗野,经常打得我遍体鳞伤。请问,我该怎样维护自己的权益?如果离婚,我能否向他主张损害赔偿?