商业开发模式精选(九篇)

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第1篇：商业开发模式范文

关键词：民族文化旅游；商业模式；资源扩展

中图分类号：F590 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-02

在推动经济发展的过程中，民族文化旅游成为民族地区非常重视的一个方面。民族文化是人文旅游资源的重要组成部分，因具有很强的民族性所以具有很大的吸引力。所谓的文化旅游，是指以历史文化遗存、自然风光为基础进行资源扩展或者以文化活动作为核心产品的旅游。[1]民族文化旅游当然是把民族文化作为一切旅游开发资源的基础。有学者指出，凡是与文化旅游相关的活动，我们可以称之为“活动经济”。民族文化旅游活动就是一种动态的、体验的文化旅游活动。

一、民族文化旅游及其资源的扩展

民族文化旅游是文化产业活动的形式之一，也是文化旅游的发展模式之一。目前，在很多民族地区，这已经成为一种推动民族经济发展的新方向。这种文化旅游的经济模式是以本地人文或自然风光为依托组织、举办的各种活动。很多地区举办的节庆活动、观光活动、民族文化节、那达慕大会、泼水节等都是民族文化的代表，如果通过这些活动所带来经济上的消费效益就是活动经济的典型代表。民族文化旅游当然也包括交通、餐饮、住宿、民族文化产品消费等，因此，我们似乎可以说民族文化旅游是全行业性质的。对于民族文化旅游，体验、感受、交流、娱乐是重点。很多民族地区，旅游地点有很多的配套设施，比如出租车、宾馆、饭店、娱乐场所，这里面都应该包含一些体验性的活动。这里包含两个问题，即：一为民族文化和旅游相互交织如何带来经济效益；二为民族文化旅游产业的商业模式。现在很多地区的文化旅游已经改变了传统的人文景观和自然景观的旅游，有更多新的元素加入进来，比如商务旅游、会展旅游、生态旅游、民族风情旅游、湿地旅游等。新的旅游因素的注入，已然使旅游不是过去单一的浏览式旅游，过去传统的自然资源和人文资源都是有限的，需要扩展，这些活的文化因素的注入使得旅游的开发模式有了新的变化。

民族文化旅游资源的扩展与人们的生活方式、生活水平有关。人们生活方式的改变，也扩展了民族文化旅游资源的领域。民族文化旅游的重点是民族文化，民族文化是旅游的灵魂。随着国内旅游业的逐步升温，民族文化旅游可以衍变成以文化体验为主的动态性旅游。一个民族地区的最大卖点应该是其中包含的文化内涵及深度文化故事，从而用以打动人、感染人，民族文化旅游产品还可成为增加民族文化旅游取得市场效应的手段之一。人们去民族地区旅游，消费的就是对民族文化的感知，感受文化、体验文化已然成为民族文化旅游的最高级形式。

民族文化旅游要对以往的旅游观念进行更改，要突出动态性的经济与文化旅游之间的联系，要体现出体验与旅游的联系。因人们生活方式的改变，旅游群体也发生变化，现在的教育者、企业人群、参会人员等都成为旅游主体。那么，对于民族文化旅游资源扩展，就需要注重通过构建大型旅游项目扩展旅游资源。项目引进是一方面，景观设计也很重要。有的民族地区的自然景观非常独特，它完全可以通过自然景观弥补硬件设施。另外，民族文化的体验需要深度开发。比如，1998年在贵州省建立了中国乃至在亚洲的第一座生态博物馆。它是一种保护民族文化，保护生态，使得人类与自然处于一种和谐发展关系的理念，这对于我们这样一个有着自然风光且文化多样的国家来说，有很大的发展空间。生态博物馆的“生态”当然包括自然生态，也包括人文生态。它的主要功能是用于所在地居民以及向旅游参观者展示自身的文化，是对自然和民族文化进行整体性保护的一种新型博物馆形式。它将在某一特定自然环境下的活态文化为展示内容，将民族文化在原生地上予以展示，让参观者来此地真正感受到原生态文化。这是对传统旅游产业发展模式进行了创新和改造的典型，由原来的观光旅游向体验和感受文化转型。

二、民族文化旅游发展商业模式的探讨

对于商业模式的定义，不同学者有不同观点。Powell指出商业模式是开办有利可图的业务包括客户、供应商、渠道、资源和能力的总体构造。高闯、关鑫认为商业模式是一种基于价值链创新的企业价值活动；[2]张向国、吴应良认为商业模式是通过整合产业链构筑起来的一种以顾客为核心的价值创造体系。[3]民族文化旅游开发的商业模式，主要是对民族地区的自然风光资源和历史文化资源进行文化上的扩展及新内容的建设，这些建设可以包括举办民族文化产业链、会务展览、生态旅游等。当然，最重要的是民族地方的文化旅游需要结合自身的特点考虑商业模式的开发。

1.基于民族文化保护的商业开发模式。这是一种首先以保护为主的一种商业开发模式，要基于保护文化，使文化具有原真性，争取不改变原生态文化基础上而开发的一种商业模式。在民族地方可以以历史文化遗迹、民族工艺品、民俗风情、民族文化文物、古迹、民族村寨等为开发对象，主要的开发类型有各种博物馆，比如生态博物馆、民俗博物馆、各种民族文化遗存博物馆，遗址公园等，让游客感受民族文化，民族历史。这一类型的民族文化开发的商业模式要以保护民族文化为主。旅游对保护也有积极正面的影响，民族文化保护的好，旅游便有了好的资源；旅游发展好了，经济效益好了，可以为有效地保护民族文化提供更好的资金和物质保障。

2.民族文化旅游成为产业链的一部分内容。民族文化旅游包含的内容应该是广泛的，对产业链的延伸比如可以让游客在晚间还可以看一些演出，一些清吧、酒吧、歌厅等都可以是产业链的一部分。

旅游产业和民族文化相结合，以产业相互融合为突破点，这样可以促进产业之间的融合和相互的发展。民族地区本身有自己的民族文化资源可供利用，要运用本地民族文化资源，用一些新的文化创意进行建设，使文化创意贯穿在旅游产业中，做到旅游和文化相结合。对文化产业的一部分内容即文化产品进行宣传，吸引顾客的眼球，把民族地区文化景点、文化产品都能做好做强，让游客能够感受到民族文化的深刻内涵，深知民族文化，也提升对民族文化的认知度和满足感。旅游和民族文化相结合，尽量充分发挥各种行业优势资源，实现高品质化的产业增长。要适时地制定出产业发展战略，并找专业人士进行精心策划，不断地推出文化产产品，从而使民族文化旅游成为产业增长的新契机。为了更好地推动民族文化旅游，就需要对文化产业做更好地分析、规划和扩展。通过文化产业规划对现有的旅游资源进行扩展，可以有很好的效果产生。

3.主题公园与地产结合的形态。文化主题公园开发的商业模式主要是以民族文化作为主题，采用现代科技和多种活动结合的方式，把娱乐、休闲和服务都串联起来融为一体的一种民族文化旅游开发模式。主题公园应该是主要发挥的一个项目，目前，国内比较有名的迪斯尼乐园和港中旅集团的温泉及其地产模式，因为包含的是娱乐、酒店及旅行等内容的产业链，这种商业文化模式似乎可以给民族文化旅游一些借鉴。

4.专业化的形态。民族地区每年要有接纳大型会议的安排，要力争把会议服务及其产业链做到最优，酒店、餐饮、娱乐等都要高标准严要求。要求既要专业化，还要一体化，让来者深切体验到当地民族文化。还可以举办一些以某个论坛为主的专业化会展，比如车展、服装展、瓷器展、书展等，这种主题性质的活动不仅可以吸引更多的游客，还可以获得一些广告赞助等在内的各种收入。

5.民族文化创意产业园。这种模式要与民族文化及相关产业相关联，具有一定鲜明的文化特征用以吸引外界，可以形成一个串联的集生产、交易、居住及休闲为一体的功能性园区。这需要投资耗大，用于对文化及产品的生产、发行及消费。比如东北的赫哲族，因为自己本身的民族文化，自然环境的优美，加之生产的民族产品吸引人，完全可以建立一个民族文化产业园区。政府也可以规划建设或大力支持并对民族文化园区进行有效管理与指导，把握好民族文化产生的社会效益及经济效益，引导文化园区有效合理地发展。

三、结论与建议

上文所述，民族文化旅游的商业模式，最为主要的是有几个方面需要注意：一是要为民族文化旅游产业发展良好的生态环境，政府要支持民族文化旅游活动；二是要改变过去的旅游方式，把浏览式旅游改变为体验式旅游，迎合游客的精神需求；三是民族文化产品要符合市场的经营管理机制。

1.良好的生态环境。无论什么类型的产业发展，其商业模式的成功均需要良好的外部生态环境做支撑。民族文化旅游要想发展的好，要积极发展相关的产业配套设施，完善相关的政策法规都是民族文化旅游商业模式发展的基础。同时，政府还要给予一定的配套设施的支持，对一些公共服务设施要本着为民众服务的无盈利准则，给予关注与支持。政府对于一些民族文化资源，要认真保护和传承，对未来社会的文化传承机制要给予一定的氛围。政府还要完善文化产业相关的制度、政策及服务体系，积极营造有利于民族文化旅游产业的外部发展环境，使民族文化旅游产业能够有市场价值的体现。

2.改变传统旅游方式，迎合市场需求。商业模式的成功还需要积极迎合市场。民族文化旅游产业的商业模式要创新，深度挖掘民族文化的内涵，将民族文化内涵融入到旅游开发中，两者结合创造出更新更好的价值。传统的旅游方式就是游览景点，民族文化旅游要突破以往的旅游方式，将游客的体验放置到民族文化旅游中来，让游客深刻体会到民族文化。将民族文化融合到旅游的环节里，开发旅游产品、旅游活动、建设景观等。游客要体验民族文化风情，比如彝族的火把节，傣族的泼水节，游客不再只是观看，而是深深融入参与到节庆活动中去。市场是讲究经济效益的，在开发民族文化旅游产品时要突出民族风格，打造不同的民俗文化产品，立足文化创意，策划有民族特色的文化活动，吸纳更多的游客，创造经济效益的同时也发挥社会效益。

3.实现产业价值。经济市场中，实现产业价值才是成功的最关键，这关系着产业的顺利发展。从民族文化旅游看，利用民族文化作为宣传打造文化旅游创意品牌，可以通过民俗文化活动宣传品牌，利用一些节庆活动，展示民俗文化风情，扩大民族文化品牌影响力，还可以依托当地的民族文化、历史文化、民俗风情等，利用现在各种媒体，广播电视短信等扩大民族文化旅游的范围。这一切事民族文化旅游崛起的基础，在此基础上，要整合文化资源，发展好产业具体的经营和销售，但也要注意避免企业为了经济利益不择手段地对民族文化旅游资源的破坏。

参考文献：

[1]陈少峰，张立波.文化产业商业模式[M].北京：北京大学出版社，2011，185.

[2]高闯，关鑫.企业商业模式创新的实现方式与演进机理——一种基于价值链创新的理论解释[J].中国工业经济，2006（11）：83-90.

第2篇：商业开发模式范文

关键词：商业信用信息；信息资源开发利用；征信机构

文章编号：1003-4625（2014）01-0024-04 中图分类号：F832 文献标志码：A

一、商业信用信息的定义

社会信用体系建设的基础是建立有效的信用信息资源披露、开发和利用机制，在“十二五”全面推进社会信用体系建设的背景下，加强商业信用信息资源的建设工作对优化商业信用环境、维护正常商业秩序、促进社会和谐具有重要的意义。

简单地说，商业信用信息是指商务活动中反映企业信用情况的所有信息，不仅包括企业的财务状况、银行往来、经营情况、股东情况、主要管理人情况，还包括企业的买卖交易、投资合作、合同履约等经营行为中产生的信用信息。商业信用信息具有动态性，一段时间内记录的信息只能反映被记录人该时间段内的交易状况，体现的只是该时期内的资信状况，因此广义的商业信用信息是随着时间不断更新与变化的。除了常见的信用信息外，商业信用信息还包括守约、违约等多样的商务活动记录。对各级政府、各类金融机构和商业机构来说，商业信用信息是商业活动开展的基础，是决策者进行交易决策的重要依据。开发和利用好商业信用信息资源，可以有效降低交易风险，提高决策准确度，激发市场授信活力。

区别于社会信用信息可以通过法律、行政手段推动共享，目前我国商业信用信息受到市场主体分散性和复杂性的影响，整体开发和利用的范围较小。尽管商业征信机构、行业协会等已经开始了一些尝试，但国内商业信用信息的共享工作仍然没有建立起有效的运行机制，普遍存在着企业信用管理理念缺失，商业信用信息共享利益机制不完善，商业信用法律不配套，信息采集、验证、共享技术手段落后等多个方面的问题。

二、国内商业信用信息开发利用的六种主要模式分析

在具体实践层面，目前我国商业信用信息资源开发利用主要有六种模式，分别是征信机构建立的商业信用信息交换数据库、商业信用信息自主交换平台、企业之间自发的俱乐部、政府主导的商业信用信息开发、行业协会或商会主导的商业信用信息开发和第三方交易平台运作的商业信用信息开发。

（一）征信机构建立的商业信用信息交换数据库

这类模式的典型代表是交易信息交流计划。美国邓白氏公司于20世纪70年代创立了“交易信息交流计划”并推广到全球各主要国家和地区，目前已拥有超过6亿条数据记录，成为世界范围内商业信用信息的重要来源。交易信息交换理念引入中国后，国内征信机构的代表华夏邓白氏和新华信公司开发了各自的商业信用信息交换平台，经过多年的发展和积累，都已拥有成员企业数百家、交换记录数百万条，为成员企业的商业信用管理提供了更加有针对性的帮助。

征信机构商业信用信息交换的主要操作步骤为：首先，成员企业与征信机构签署合作协议，成为该交换平台的正式成员；其次，征信机构负责数据处理，单方面向成员客户提供法律文件，承诺对所收到的付款信息承担保密的责任；再次，将信息交换的付款记录进行汇总，及时反馈给成员企业，相关付款记录同时也成为征信机构提供的商业信用报告的组成部分。

问题分析：这类信息交换数据库中的商业信用信息以商务主体的交易付款记录为主，涉及较多的企业内部信息与商业秘密。虽然平台发起方是业界知名的征信机构，且与企业签订了保密协议，但是受到国内外不同的法律、商业环境影响，在国外适用的运行机制出现了“水土不服”，特别是国内企业运用商业信用信息的意识还不强，商业秘密的保护意愿过于强烈，参与积极性不高，商业征信机构往往需要花费大量成本和时间说服企业参与交换计划，最终导致推广速度慢、运作困难。

（二）商业信用信息自主交换平台

这类模式的典型代表是国际信用监督网。国际信用监督网由国际信用评估与监督协会（ICASA）创立，作为一个商业信用信息的自主与交换平台，会员单位可以在平台上或交换法人、自然人的商业信用信息，为商业信用的监督工作提供了一个第三方渠道。

截至2010年1月，国际信用监督网的会员在网站上公布了多家企业在商业活动中的恶意失信行为，其中不乏国际知名企业；网站也同时公布国内多家企业的诚信行为与案例，营造出一种抑恶扬善的氛围。需要说明的是，所有浏览网站的访客都能看到这些诚信与失信主体的名称，网站会员单位则可以查阅到这些主体的具体诚信、失信行为，并据此来了解相应的风险情况。

问题分析：由社会第三方发起的自主交换平台模式虽然能够吸引更多的主体参与商业信用信息交换，但在实际运作过程中，平台上交流的信息以负面为主；同时平台运作主体的公信力和权威性较低，缺乏一定的保障机制，负面信息的真实性得不到验证，因此这类模式的认可度较低，运营面临较大的局限，信息的交换量和交换频率都不高。

（三）企业之间自发的俱乐部

这类模式的典型代表是国内的药品生产企业。药品生产企业（药企）需要借助各地的药品批发商把商品销往各地，而一些批发商凭借多年的经营积累，在特定的销售区域拥有较多与药企讨价还价的筹码。相对弱势的药企会被这些批发商以应收账款的方式占用大量资金，进而面临资金链吃紧甚至断裂的风险，因此药品生产企业迫切需要批发商的商业信用信息作为授信的重要依据。

药品生产企业通过一些行业峰会或合作伙伴介绍，结成了商业信用信息共享同盟，相互交换各自了解的批发商情况。多个来自于不同制药公司的信用管理者自发组成信息网，如果某一个客户拖欠某家药企的账款，那么这一消息会在信息网上迅速传播，信息网的所有参与者会根据相关信用信息调整针对该批发商的信用政策，从而降低面临的风险。

问题分析：企业之间自发形成的俱乐部模式属于初级的商业信用信息开发利用模式，模式的建立需要至少具备两个基本条件，一是参与方之间的竞争性不强，二是有着较强的企业信任关系，这些条件限制了参与者的数量和范围。此外，这类模式往往通过职业经理人私下交流获取信用信息，受人为因素影响较大，缺乏保障机制，无法实现大规模的信用信息处理与交换。交换的信用信息虽然比较有价值，但是信息量太少，未必能起到有效的决策支持作用。

（四）政府主导的商业信用信息开发

这类模式的典型代表是上海市中小企业信用信息自主申报平台。2007年上海市征信管理办公室组织开展中小企业信用信息自主申报试点工作，探索中小企业商业信用信息的采集、比对、更新、共享服务机制。平台基于上海市企业信用联合征信系统，在互联网上搭建了市、区、企业三层平台，通过区县社会诚信体系建设推进部门的宣传、发动，鼓励中小企业向区级平台自主申报信用信息。相关信息经区级平台和市级平台比对后，纳入上海市企业信用联合征信系统，为每一个中小企业建立一份信用档案，与人民银行的征信系统实现共享。

经过上海市、区各级部门一年的努力，数百家中小企业向平台提交了商业信用信息。但参与的中小企业大多是为了完成政府部门交办的行政任务，积极性不高，所提交的数据也残缺不全，目前该项目已基本停滞。

问题分析：政府开发的商业信用信息系统的核心问题是没有建立信息资源开发利用的利益机制。商业信用信息并不完全符合公共产品的特征，不应该由政府来直接提供，政府应该担任商业信用信息开发利用的支持者和规范者，牵头开展信用管理相关宣传与培训，提供政策和资金支持，出台规范性文件等。参考国外信用管理模式，政府部门掌握的公共信用信息（如政策扶持基金、企业信用等级评价结果等）是商业信用信息的重要来源，由政府主动提供而不是索取将有利于信用信息资源利益机制的形成。此外，这类模式受到政府资金投入和运行机制的限制，无法将企业实时交易记录纳入系统，在信息更新的及时性上存在问题。

（五）行业协会或商会主导的商业信用信息开发

这类模式的典型代表是上海市医药商业行业协会及“诚信服务档案”。2004年4月，上海医药商业行业协会与12个行业协会联合提出“建立‘诚信服务档案’的倡议”，按照规范化、制度化、电子化的要求，开始了诚信档案的创建工作。协会借助管理软件将会员企业档案资料输入系统平台，会员的诚信服务情况可以实时在局域网中查阅到。协会在诚信服务档案的基础上，建立了上海医药商业行业诚信建设评价体系，指导会员企业开展诚信服务活动。截至2007年，该协会为2159家会员企业建立了信用档案。目前还有行业协会尝试在内部引入互助基金和商业银行金融服务，建立以融资为导向的商业信用信息利用机制，有效解决会员企业的融资需求。

在该模式下，收集商业信用信息采用会员单位向“企业信用信息平台”自主申报和协会主动征集相结合的方式，实现“诚信服务档案”的动态管理。对于会员企业而言，该模式的关键在于能够实现商业信誉与征信融资的双重价值。企业报送信用信息后，协会统一创建“信用诚信服务档案”，借由协会成员和第三方评价机构对企业的商业信用进行评价，相应的信用等级得分既是企业的商业信誉，又是进行融资的信贷等级，商业信用信息的价值得到了充分体现，也能激励企业主动申报信用信息。

问题分析：行业协会主导的开发模式缺少商业信用信息中最核心的交易履约情况记录，也没有形成信息交换、共享的良性机制，诚信服务档案和信用评价体系不能完全满足商业信用信息开发的需求。行业信用信息平台包含了会员企业的基本信息和履约能力信息，但在具体交易信息的收集方面仍然处于空白状态。此外，该模式的信用评价方式主观性较大，相关数据和资料缺乏统一的评价标准，不同行业间信息难以共享，这些都直接影响了信用信息开发利用的效果。

（六）第三方交易平台运作的商业信用信息开发

这类模式的典型代表是阿里巴巴的诚信体系建设。阿里巴巴是国内规模最大的电子商务平台，旗下拥有多个电子商务平台网站，仅经过认证的会员数目就超过65万。传统信用评价模式缺乏反映主体信用水平的商业行为信息（如交易成交记录等），而阿里巴巴借助其电子商务交易平台却可以低成本、高效率地获得并分析这类信息，甚至包括企业“发帖、友情链接、点击数”等细微的网络行为数据。除了交易数据，阿里巴巴平台还收集客户的企业注册信息数据，这些数据通过了第三方机构的认证，可以反映企业的真实性与合法性，进一步提高了阿里巴巴平台上商业信用信息的准确性和公信度。

在大量准确、全面的一手数据基础上，阿里巴巴建立相应的信用评价体系，根据会员信用档案评估其信用等级。该模式下商业信用信息开发利用的价值体现在两个方面，一是提高卖家的违约成本，降低买家的购买风险。以阿里巴巴旗下的综合购物网站淘宝网为例，淘宝网2009年的平台交易金额达2083亿元，日均交易量超过500万笔，其信用评价机制起到了关键的作用。二是降低金融机构的贷款风险，帮助中小企业提高获得贷款的可能。根据阿里巴巴的数据，其合作银行引入公司的信用评价信息后，会员单位申请贷款的初审通过率提升了17.92%，初审周期缩短了50%。

问题分析：第三方交易平台模式的缺点是涉及范围有限，线下交易无法记录。商业信用信息第三方（主要是电子商务平台）只适用于在交易平台上进行交易的目标主体，对于线下交易或只有少量业务通过线上完成的企业来说，这种模式就无法实现有效的信用分析与评价。此外，一些金融资产机构（如商品交易所）和中介服务机构作为第三方平台也记录了交易主体大量的商业信用信息，但受到法律法规等原因的限制，这部分信息目前还不能公开进行开发与利用。

三、对现有主要模式的总结与探讨

对目前我国商业信用信息资源开发利用的六种模式进行总结，不难发现现有模式都存在着一些核心问题，参见表1。政府部门、行业协会、商业征信机构、企业联盟、电子商务平台运营商等主体都对商业信用信息的开发利用进行了尝试，取得了一定的突破，新华信、阿里巴巴等公司成为征信业界公认的成功案例；但从整个商业实践层面来看，尚未形成高效合理、可向全社会推广的应用模式。

从实践效果来看，前四种模式的运行效果欠佳，不少相关机构与联盟的运营陷入停滞状态；而行业协会和电子商务交易平台仍然保持一定的发展势头，处于改进完善的上升期。从运作主体的角度来看，六种模式的主体各有优势，而商业信用信息的开发利用周期较长，不同时期不同主体发挥的作用也各异，存在较大的整合提升空间，关键是在合适的阶段选择合适的主体牵头。从商业信用信息获取和累积来看，线上平台的优势较大，信息的数量和质量都可以满足信用评价的要求，政府、第三方机构等主体应该主动依靠电子平台，充分发挥出信用信息降低违约风险、提高征信效率的作用。

未来可以考虑由政府牵头，多个行业协会结成联盟，共享各自的会员商业信用信息，同时与电子商务平台合作，在诚信档案中引入企业的线上交易履约信息，由社会第三方和商业征信机构提供权威的评价体系，为企业打分、评级，这种全面协同的商业信用信息开发利用模式更加符合国内市场实际情况，容易取得实效。

参考文献：

[1]常保平，杨来法.社会信用建设与金融业发展问题研究[J].金融理论与实践，2007，（12）：54-56.

[2]胡安安，王晋，黄丽华.我国商业信用信息资源开发利用模式探索[R].上海：复旦大学工作论文，2013.

[3]贺学会，尹晨.信用体系与征信：概念与基本框架[J].金融理论与实践，2005，（2）：6-8.

[4]王晋.商业信用信息资源开发利用机制研究[D].上海：复旦大学，2011.

第3篇：商业开发模式范文

关键词：地铁上盖物业 合作开发模式

地铁在我们生活中已经不可或缺的交通工具，其以速度快，安全性高的特点走进我们的生活，极大的方便了我们的出行，所以地铁的建设是需要融资的，自然而然的衍生出了地铁物业这种模式。可以说地铁盖物业是当前的最为主流的模式，下文我们主要对地铁盖物业这种模式进行分析探索研究。

一、地铁建设应当考虑的问题

（一）规划问题

每个地区的周围环境都不一样，也就决定了地铁在不同的城市不同的地区规划的方案和路线不一样。地铁的规划影响着周围地段的经济发展，是一个不可忽略的经济作用。在繁华地段建造地铁的成本也将有所增加，这也增加了合作建造单位的压力。因此，建造地铁前合理的规划是必不可少的。

（二）建设位置的问题

我们都知道，地铁的行程很长，因此，地铁站台以及进出口需要建立在一个方便容易寻找的地方，才能真正的方便人们的出行。

（三）周边环境的问题

众所周知，地铁在行进的过程中会造成一定的噪音，在一定的程度上影响周围居民的日常生活。为了降低给居民带来的不便，还是应当将主线路还是应当远离居住区。

二、内地地铁上盖物业合作开发模式

（一）法人型合作模式

在现有的开发模式中，运用最多的是法人型合作模式。各个合作商以其公司的名义承包项目，承担相应的责任。规划好各公司，各部门的分工，按照规划好的章程，区分好各部门公司的权利和义务。项目所需的资金划分为一定的股权，各公司按照自己的能力取得相应的股份，也可以在建造的过程中转让股权，实现股权的转让。但如果地铁的建造出了问题，也需要各个投资单位承担相应的责任，确切的保证地铁的正常建成和开通。各投资商相互合作，共同承担风险，共同获得地铁带来的收益，是目前地铁盖物业最好方式的一种。既可以解决资金不足的问题，又能降低风险，可谓百利而无一害。

（二）协议型合作模式

协议型合作模式也是当前大型工程中运用较多的一种合作模式，通过政府出地，规划地铁的路线以及路程，各个投资商签订协议共同完成，以其各自的权利对暂时所拥有的土地使用权进行开发，但也相应的履行自己的义务。多方共同完成一个项目，最终的收益由各方的出资情况进行分配，收益详细分配在协议上都会写清楚。在地铁刚引进的时候，北京的地铁建设就是采用的这种模式，通过政府引导，政府划地，多方投资商出资，按照协议共同合作完成地铁的建设。

（三）协议与法人型合作模式

协议与法人型合作模式是一种新的模式，其将协议型合作模式和法人型合作模式结合起来，结合两种模式的优点，更大的降低地铁建设的风险。其原理几乎是不变的，由各个投资商投资，既签订协议又有法人代表，使其投资商可以得到双重保障。政府作为引导，各个投资商签订协议，以法人公司作为媒介实行全局掌控，实行规定的项目规划。按照协议的约定比例出资开发，再按协议的比例获取收益，共同承担风险，共同收取利益。此种模式满足上市企业增加业绩与资产的要求，且共同经营物业，实现物业升值，利于一方在资本市场进行再融资，因此市场接受度高。

三、内地地铁上盖物业合作模式建议

（一）符合上盖物业土地利用的法律政策

地铁的建设所需要的土地是由国家统一规定，当地政府进行统一规划的。当地的土地由当地的政府全权处理，但是地铁所用的土地不属于普通的拍用地，是属于国家专用的。所以在拍卖的时候会受到更多条件的约束，比一般的普通拍卖地更难获得。地铁所拍卖地的接收方必须满足地铁建设所需要的一系列要求，投资方必要要有足够的能力满足建设地铁的需求，但另一方面，对建设方来说，可以拿到地铁占地的土地权，这是一个不错的好处。在地铁盖物业的土地转让上，相关政府部门应当按照法律办事。

（二）尊重市场及行业惯例

任何经济的建立都得遵守市场，准守市场的规律，地铁盖物业也得如此。任何行业脱离了市场，就不可能生存发展下去。地铁盖物业的合作模式应当与周围经济相结合。

（三）保证国有资产的保值增值

地铁投资建设的计划性与运营服务的公益性，均要求物业开发与地铁建设运营的风险阻隔。开发中须确保国有资产保值增值，降低或避免市场高风险，有序稳定的满足地铁投资建设及运营的资金需求。对于大部分物业为销售型项目，不存在建成物业的转让或少部分物业由地铁持有，可采取协议型合作或协议。法人型合作，利于税务筹划，提高合作经济性，降低成本，但应注意风险防控。内部尽快建立适应房地产要求的运作体系。 对于项目属综合体，且以持有型物业为主，推荐采取法人型合作，合作各方长期共同经营物业，实现物业增值，但仍要注意税务筹划。

四、结束语

经过上述文章的介绍，相信大家对地铁盖物业这种建设发展模式有了一定的了解。但国家建设地铁的的最终的目的还是为了方便我们的出行，推动社会的发展。或许对于地铁的融资我们做不到什么，但地铁建成后我们可以带动周边的消费使其资金快速回笼，让其它地铁的项目快速的进行，从而促进经济城市的发展。

参考文献：

第4篇：商业开发模式范文

关键词：商业地产 运营模式 资本运营 产权式商铺 颐高模式 万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段，而商业地产运营是个长期，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是：

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上（尤其是在商业低迷阶段时）存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面：

地产耦合：颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展；近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在：参与并主导商业物业的选址；用资产的形式与开发商形成强耦合；在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权。

资本运营：颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式，主要有以下几点：资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期（投入并获得合理回报）；通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入；部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于：

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心；充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性；完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用；除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性；颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

比较分析

第5篇：商业开发模式范文

【关键词】商业地产 短线操作

商业地产，作为商业用途的地产。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。商业地产模式第一种是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资；第二种模式是“出售”，这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展；第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一方面销售。

一、商业地产短线操作概况

近几年来，商业地产在我国各地迅速兴起，发展势头很好。但是，已开业的大型商业项目问题很多，正在销售中且未开业的则存在较多的隐患。

我国推向市场的商业地产项目，多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式，“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺，然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主，这些业主可以自行经营，也可将商铺再转租给其他人经营；“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售，购买者拥有的不是一个个独立的商铺，而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权，它类似一种融资工具，由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。

这二种赢利模式均可谓短期操作模式。商业地产赢利模式影响项目的成功率，而赢利模式又受制于项目的融资渠道和自有资金量。在国外及香港地区的商业地产项目，发展商绝大多数是采用长期投资和管理的赢利模式，然而，我国绝大部分商业地产的赢利模式则为短线操作。

商业地产的管理特点是分散经营、统一管理。分散经营必须建立在统一管理的前提下进行，否则，项目的经营极易陷入困境。而短线操作下的商业地产部分商铺产权分散，将成为统一管理的障碍。主要表现有：经营调整不顺畅，物业改造没人理，整体推广后劲不足。

二、商业地产短线操作原因分析

与较高的利润空间成线性正相关关系，商业地产的开发同样具有较大的风险，特别是采取了短线操作模式的项目。到底是哪些原因造成中国商业地产短线操作的现象呢？

（一）自有资金不足

一个商业地产项目的投资往往要少则几亿元，多的甚至达几十亿元，建议期也较长，达2-4年，而开发商往往仅能投入10%-20%的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。在国家宏观调控下，开发商向银行贷款的难度很大，其它融资渠道则几乎没法弄到钱。信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于项目资金缺口来讲，也只是杯水车薪；国外房地产投资机构的进入难度更大，除政策因素外，国内独有的商业地产赢利模式让这些投资机构知难而退。在各种融资渠道几乎不通的情况下，商铺预售成了开发商唯一的希望。销售商铺也成为商业地产短线操作的标志。销售比例越大，项目投资回收期越短，风险也越大。

（二）市场提供了契机

我国金融市场的个人投资品种不多且收益情况均不理想，这给商业地产商铺销售提供了良好的契机。

（三）开发商扬长避短

商业地产的开发模式十分复杂，它不但要求能部分销售，且要售后不乱，保证项目能持续成功经营。这就要求开发商必须具备商业规划、商业招商、商业运营等专业人才。然而，由于商业意识不足及真正的商业人才奇缺的原因，商业地产开发商不得不“扬长避短”——继续发扬“卖完走人”的住宅开发模式，加快资金回笼速度，避开商业人才缺乏的短处，将商铺经营踢给大型商家或投资客自理。

（四）商业房地产开发利润远远高于商业谋划利润

由于房地产开发利润远远高于商业谋划利润，多数开发商都想快点把市肆贩卖出去，举行新的地产开发项目，赚取更多的优点，而不是想恒久从事商业营运。因此，多数开发商只是把商业作为获取暴利的一个手段，而不是目的。

三、商业地产段现场操作弊端

商业地产短线操作会带来很多的问题。首先是商业网点布局不合理，造成商业资源和社会资源严重浪费。开发商将商铺出售给商贩后，由于没有统一的管理和规划，各个商贩没有在一定的知道下经验，没有统一的运作，将会导致整个开发项目的经营状况下降，最终偌大的开发项目将会得不到应有的效益和收入；其次是商业措施使用率低。由于开发商对后期项目营运思量得少，缺乏市场视察和市场定位这一主线，在修建计划中，开发商通常为寻求经济优点最大化，很容易为了便于贩卖、出租而计划，却忘记了营造良好的商业服务气氛；此外是商业地产后期营运困难，规模上风难以发挥。在现在商业地产短线操作模式下，开发商总是盼望尽快将物业售出，以尽快回笼资金。而一旦商业地产被拆零卖掉，全部权与谋划权疏散归属业主或租户，地产商无权过问。因此在商业地产的后续管理中地产商通常缺乏对项目的团体控制力，势必造成大型购物中心谋划及结构无序、无特色，项目交织重复，紊乱无章，服务功效残缺，更谈不上良好的企业形象和效益。

如果这些问题不尽快解决，商业地产短线操作找不到出路，那么那些弊端就仍会存在，闲置的资源就不能得到有效的利用，经济效益就不能最大化，对社会资源造成了浪费，所以，对商业地产短线操作进行研究是非常必要的。要解决以上弊端，开发商可以从重新调解自身定位、创建商业地产新型资金张罗模式、推动商业资本与地产资本融合、适时引入运营的专业中介商等方面入手。

参考文献：

[1]石玉，石磊.浅谈商业地产面临的重要抵牾与对策[J].大众科技，2004，（04）.

第6篇：商业开发模式范文

1.文化地产的涵义

在文化地产的开发模式中，处处体现以文化、理念为设计核心，提倡实现业主高品质的生活方式以及居住理想，用文化包装提升建筑价值。文化地产已经发展成为地产业内多领域应用的开发模式，文化主题街区、文化产业园、文化办公写字楼等都是文化地产丰富的组成部分。文化地产是将地产、产业、文化三者有机结合、相互促进的商业模式。

2.文化地产的商业模式

主要的文化地产商业模式：(1)将企业作为文化主题标志的商业模式。这种模式的主要方式是将企业作为发展的文化标志，企业的商标蕴含了丰富的文化内涵，象征着优秀品质、优质服务等一系列受到消费者认可的潜在价值。(2)产业链式的商业模式。这种模式展现出丰富的经营领域，表现为一个企业同时经营多领域的产业，而这些产业之间又存在某种联系，实现一环带动一环的局面，从而实现多点收益的模式。(3)多种行业“混搭”的商业模式。这种模式是指文化产业和其它相近的产业融合，共同注入文化地产中的发展模式。(4)高度专业化的发展模式。这种模式简单的说，就是“以专取胜”的模式。通常表现为，在某一领域取得卓越的成绩，并将这一成果注入文化地产中，从而实现具有自身鲜明特色的卖点的一种模式。(5)对地产原有的属性进行重新定位、文化改造、文化升级的商业模式。例如北京的798文化创意街区。总而言之，文化地产的商业模式可以从多角度入手进行开发，但必须符合国情，符合消费者的文化属性，这就要求开发者有很好的把握能力，同时对可行性要有严格、全面的考虑。

二、文化地产与旅游地产的关系

旅游地产在进行开发的过程中，应注重文化产业对旅游地产开发的促进和制约作用。目前旅游地产的发展中，越来越重视旅游文化元素的融入。开发商注重打造旅游地产的地区文化氛围，在旅游地产的开发中最大限度的发挥文化与旅游地产的良性互动作用。

1.文化地产与旅游地产的共生共荣关系。随着旅游业从单一的景点观光发展成为旅游休闲度假区，旅游地产中的文化诉求日益加深。旅游地产的开发中，文化元素已经成为新的开发引擎，成为旅游地产吸引消费者的一项重要工具。对于文化地产来说，当地的旅游文化可以作为很好的开发思路应用在文化地产开放中。

2.文化、旅游地产的相互促进作用。地产品牌的建设包括很多方面的工作，运用独特的文化元素与旅游业巧妙的结合，对旅游地产的开发具有重要的意义。这样做既能增加旅游旅游产业的附加值，也能更好的为客户带来很好的体验感。文化地产更多的蕴含着地区的风土人情和城市韵味，旅游产业为文化地产带来了更加深厚的底蕴，使得文化地产获得了更多的正相关效应。

三、城市文化旅游中心区实践——UCTC商业模型

1.XA市商业地产发展情况

XA市目前处于综合性商业发展阶段，消费需求呈现鲜明的多元化特征，主要倾向于休闲娱乐，商业业态和居民消费意识逐步提升，传统的商业形态已不能满足消费者日益丰富的需求，针对这种现状，开发商正努力进行将都市MALL向更高级形式升级的探索，开发更人性化的商业体验。综合体项目逐步入市并得到市场认可，文化与商业结合的模式逐步成为主流。。

2.UCTC商业模型的定位

(1)区域文化主题鲜明，与其他综合体形成差异化发展。(2)充分利用旅游资源优势。将项目打造为城市旅游景点。(3)利用国际最新商业地产模型，构造全新商业体验。(4)合理分配产品业态，适度加大餐饮、娱乐比例，摆脱单纯购物的桎梏。(5)订单式开发模式，确定主力店、次主力店后，再进行建筑设计，将商业与建筑融合。

3.UCTC模型解析。UCTC(UrbanCultureTourismCommercial)：特有的城市、文化、旅游、商业四大要素组成的新型综合体模型。它倡导以文化为项目灵魂，以城市旅游景点为项目地标，以体验为商业主功能。通过摆脱传统商业的桎梏，体现商业、生活与时俱进的完美融合。UCTC模式用文化作为项目特质，以实现与众多商业项目的差异化，旅游是项目的直接目标，也是运营成功的保障、资源优势的体现，商业核心为HOPSCA，城市新型群落的商业价值是终极目标，继承HOSPCA的六大构成内容和不夜特质，并加重突出文化、旅游特性。UCTC由四大要素构成：

3.1地域特质文化主题。UCTC模型将文化放在首位，深入挖掘不同地域的特色文化，形成各具风格的城市文化主题。UCTC系列项目，不仅仅将文化铭刻于建筑之上，更加注重项目整体的文化渗透，其独特的文化氛围有别于如今市场上绝大多数的地产项目。

3.2城市旅游目的地。UCTC项目充分发挥旅游产业链条优势及旅游资源整合能力。积极调动各类资源，不仅提供城市旅游吃、住、行、游、购、娱的等相应信息及服务，同时以该城市文化为核心打造新的休闲旅游目的地。

第7篇：商业开发模式范文

这不免让人想起2000年的TOWNHOUSE年，经历过激情和冷静的挣扎、纠缠，TOWNHOUSE走上了模式革新的道路，所以随后的宽HOUSE取得了成功。某种形态发展到一定阶段，总是要面对前期透支留下的问题和隐患，而在此过程中，谁能够高瞻远瞩，率先变革，谁就能把握市场机会，取得成功。

定位模式：特色取胜

从定位来看，中国的商业地产走过了三个阶段。第一个阶段是上个世纪90年代开始以百货业的建设和商业改造为定位；第二阶段是1996年后大型超市和卖场的兴起；第三阶段是商业街和购物中心的建设浪潮，由此，中国的商业地产走进了MALL时代。

房地产投资中经典的一句话是：“地段、地段、地段”，但是很多商业地产的 失利证明了投资者和发展商在考虑地段的硬件因素外，更要考虑项目定位、商户结构、经营管理、营销推广等软性因素。商业地产中开业调整、经营难以为继，甚至清场整顿，乃至转型经营的现象并不少见，这些都是因为定位不准确所引起的。

对于开发商来说，最重要的就是定位，对于那些盯着资本利益而贸然进入商业地产的开发商更是如此。定位就是要根据项目的各种影响因素，整合可利用资源，找出项目最根本的优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。“一站式购物”是一个很好的商业服务形态，但是却导致了同质化严重的趋势；而一味地追求“大”卖场规模效应，对项目所在区域的辐射聚合能力认识不足，则容易导致场大人稀的凄冷境遇。目前商业地产已经进入追求特色、追求个性的时代，特色正在成为商业地产的生存与发展的灵魂，个性就是竞争力，有特色的项目才能在竞争中取得有利的地位。开发商应在定位上进行全面考虑。

决策模式：三位一体

决策是定位的基础，只有在合理决策模式前提下，才能做出科学的定位，并为以后的持续经营做好铺垫和准备。目前商业地产所面临的市场环境越来越复杂，市场竞争也日趋激烈，只有在对市场动态和竞争项目以及其它影响因素进行全面把握和分析，才能做出正确的决策，而这项系统工程仅依靠开发商是很难做好的。商业地产失败案例，根源在于定位，而定位不准确往往是由于开发商的经验主义所导致，在对环境把握不充分，未进行深入调研和综合分析的情况下盲目开发，必然会导致失败。

商业地产不仅是城市功能的必备形态，也是城市发展的重要动力。城市扩大化会带来商业地产的繁荣，而商业地产的发展也会为城市稳固经济基础，在这种互动关系下，城市规划要考虑商业形态的格局，而商业地产的开发也必须适应城市规划的整体要求，因此政府宏观决策是首要前提。

另外，咨询策划调研等服务机构由于具有丰富的市场调研和项目营销推广经验，从前期的区域消费能力、经济需求调研到区域经济形态特性的定位考虑，再到项目的招商和推广都能起到支持作用，而专业的商业经营管理公司在商业地产运营管理方面能够为发展商解决很多项目发展方面的问题，特别是在项目初期的策划阶段，让有经验的商业经营管理公司介入定位，是确保商业地产项目成功的重要因素。

在政府宏观决策的前提下，利用咨询策划公司的外脑优势、经营管理公司的运营经验和开发商本身的开发能力和资源整合的三位一体决策模式，将更能保证项目的稳定发展和永续经营。

开发模式：区域运营

只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能够提高商业价值，并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台，只有丰富的商业地产形态才能为城市的经济发展提供最有效的经济发展支撑。

商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展的土壤。许多商业地产开发商由于对城市商业规划的认知和理解不够准确和全面而造成了定位失误，导致黯然出局，这不仅影响了开发商自己的利益，也破坏了城市建筑格局和商业格局，也影响了业主、经营者及消费者的利益。

目前的商业规划仍然缺乏前瞻性，对规划细节缺少必要的市场研究和可行性考证，在项目定位和商业形态界定上考虑不全面，在经营管理方面专业水平不高，这就使得房地产商无形中成为了商业规划的主体，从而使城市商业布局整体失控。

商业物业对于城市的区域发展具有不可忽视的作用，它有利于提升区域整体的商业竞争力和商圈的形成、促进消费能力提高、增大消费规模，但是作为和社会公众密切联系的地产形态，商业地产的开发应该站在区域运营的高度，在符合城市规划的前提下，努力完善区域商业形态，营造社会公共商业空间，协调业主、经营者、管理者的关系，在提升区域经济力的同时发展自身开发水平。

“政府规划、企业经营、统筹开发、创造价值”应该是较为理想的开发模式。

经营模式：纯粹物业

商业物业的经营模式大致分为三种模式：一是纯销售；二是租售并举；三是纯物业经营。这三种模式也是物业经营模式发展的三个阶段。在商业地产刚兴起的时候，开发商为了快速套现，通常采取纯销售的模式，但是它明显不能体现出商业物业价值，是商业地产在极不成熟阶段的过渡产物；第二阶段的操作模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控，划定销售范围，并明确经营范围和法律手续，同时，对于大部分物业仍然采取出租模式，以便在资金回收相对平衡的条件下保持物业的持续经营，开发商能够通过产权出售和租金收益来双重获取利润。第三阶段是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，开发商在物业前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的正常经营，或包装上市或通过资产评估而获得金融机构的贷款，或将部分产权出售以套现，此阶段的售价已经远远高于物业经营前期的价格。

租售并举是目前中国大部分开发商运用的经营模式，在现阶段的经济环境和城市发展情况下，这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是，它存在一定弊端，因为在租售比例的控制上，很多开发商往往把握不当，通常租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售比例太高、投资成分太大，经过混乱的易手后，将会造成商业形态无法统一协调，由此影响商铺的入驻率，这样不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，从而使项目难以稳定经营。因此，中国的商业地产开发者和经营者应提高自己的商业运作能力，以便使纯物业经营模式成为可能，这种模式最重要的在于前期的商业运作，只有这个阶段成功了，后续的经营才能维系，并在经营增值后使抗风险能力提高，这是商业地产发展的必然趋势，也是商业地产成熟的表现。

管理模式：专业外包

商业物业的管理无疑是一个致命的软肋，有很多商业地产占据黄金地段，人流量也很大，开张的一段时间里红红火火，不久便出现了商户撤柜、业主停租的惨状，偌大的商场门可罗雀。

现有的商业物业管理队伍中，大部分都是由住宅物业管理人员兼管，而很多物业公司还是开发商旗下的分支公司。住宅物业和商业物业在管理上是具有明显区别的两种管理形态，商业物业要求管理人员在经济、管理、零售行业及特许经营行业都具有专业完善的知识，同时还要具有很强的商业网点和零售点的整合能力，而且对于商业物业来说，从后勤支持到供应链运输，从物品储存到清仓促销各个方面都需要有专业人员才能执行，而一旦其中有环节出错，带来的影响将是不可估量的。

在2003年的管理关键字中，外包成为了一个重要字眼，因为外包以其可以有效降低成本、增强企业的核心竞争力等特性成为越来越多企业采取的一项重要商业措施。在商业物业发展的同时，国内部分专业经营管理团队逐渐成熟起来，因此，开发商应该积极转变观念，利用外包管理的方式将商业物业的管理水平提高，以保证物业的永续经营。

营销模式：回归产品

商业地产的营销是一个从产品到概念再回归产品的过程。商业地产在初级阶段推广过程中仅仅停留在产品本身，其推广思路的展开，是围绕着商铺的支持点而发生延伸并从中去寻找商铺本身的特质，这种营销模式朴实无华，显得比较单薄，但对于一些低端商业物业却仍然是比较有效的方法；在商业地产较为成熟的阶段，营销工作者将商铺和概念相互结合起来，使其产品附上一定的概念价值，这种营销模式往往在概念上做足功夫，对产品本身的描述却显得较为含糊，不能完全体现出商铺的投资价值，虽然能吸引部分经营者和投资者，但是如果概念和产品本身的结合不够紧密，而且产品根本无法支撑这个概念的话，将对此项目产生极其不利的影响。

现阶段很多商业物业的营销停留在概念营销阶段，但是从其发展轨迹来看，和住宅地产一样，营销最终要回归产品，而且商业地产除了要考虑其自身的商业结构外，对于区位环境的分析更为重要，只有通过客观的分析和详实的数据来展现项目的升值空间和潜力，才能被日益理性的投资者认可。同时，商业地产的前提是“本土化”，只有通过准确的时间调研和消费力评估，才能有效进行项目自身的开发、运作和发展。

招商模式：统筹策划

虽然有大部分开发商认识到出租商铺是物业增值的重要手段，但是现实仍然存在的问题是在招商过程中的混乱和粗放。很多开发商在招商之前并没有一个明确的商业规划和招商策划，其认识仍然停留在只要能招到商就一定能保证物业经营提高物业价值的阶段，因此行业中大量存在“为招商而招商”的现象，在地域上全面撒网，在行业上交叉吸收，缺乏通盘的商业组合和商户经营范围部署，为后期的经营和管理带来诸多隐患。

集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式，因此，开发商在进行招商之前，应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究，对消费者的消费能力、消费层次、消费规模进行通盘分析，以顾客为导向，最终确定项目的商业主题，然后对主题的产业链进行分析，以确定在本项目内的商户范畴，然后在招商的过程中遵循严格控制和灵活调整的原则，最大限度地维持项目的利好经营。

赢利模式：动态收益

商业地产的赢利模式总体而言是“通过物业资源创造价值，借助商家资源实现价值”。

在目前的商业地产中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，非常重视销售，并以此作为主要的赢利模式，其实这是一个发展弊端，虽然开发商赚取了物业本身的价值，却失去了物业资源固有的土地价值，而且在这个销售过程中，投资的比例占据了很大部分，这就使市场混乱，商业形态无法控制，甚至是空置率上升，导致后期租赁缺乏资源，难以形成商业效应，使项目开发难以为城市服务，对开发商的持续发展设置了重大的障碍，这与商业物业依靠持久经营获得的动态收益宗旨背道而驰。

第8篇：商业开发模式范文

关键词：商业地产;售后返租;定价分析

一、售后返租模式的历史与现状

售后返租在国外已有很多年的历史，主要用于公司已有房地产的处理，目的是增加公司不动产的流动性，通常是被作为一种融资方式来看待的。但在我国，售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法，是在上个世纪90年代中期由香港传入的。传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同，一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用，但由于这一新型的交易方式在我国出现不久，在理论认识上还不成熟，在实践上也出现了很多问题。

上个世纪90年代中期，疯炒楼花正值方兴未艾，由于售房款回笼过早和集中，致使许多见利忘义的不良房地产开发商，在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼并留下许多难以解决的债务纠纷。鉴此，这种营销方式出现不久就遭到建设部的明令禁止。建设部所颁发的房地产销售管理办法明确规定：2001年6月1日后，一律不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋则不在此列。此后“返租销售”模式一度沉寂。

最近几年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重，而且供应量偏大，致使竞争变得异常激烈。在产品销售进度难以理想的情况下，开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金滚动。正因如此，售后返租又重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的8％至15％不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。

二、售后返租模式与其他开发模式的比较

纵观这几年我国的商业地产开发可以发现，除售后返租外，国内商业地产开发主要采用了只售不租、部分出售部分出租、只租不售等几种模式。

1.只售不租模式

此种模式是指商业地产项目在建成后，通过打散分别出售给中小业主。这种模式使得开发商在项目开发过程中的资金压力大大缓解，降低了开发项目的资金门槛，有利于项目的开发运作，短期见效非常快，适合资金实力不是非常雄厚的公司。但是，单纯的出售使业主的产权多元化，难以实行统一经营。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割，失去了它的整体性。购买商铺的业主一部分是以经营者的身分出现，买商铺的目的就是为了经营，而另一部分业主则是以投资人的身分出现，并不急于经营，有的甚至是为了养老。这就导致许多商铺在售出之后一直“大门紧闭”。这不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，还会损害开发商的形象，影响城市景观，对城市社会经济的发展造成不良影响。

2.租售结合模式

为了弥补只售不租方式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商找到了租售结合的方式。具体包括售后返租模式和部分出售部分出租两种模式。

部分出售部分出租模式是指开发商将开发出来的商业物业出售一部分,以收回投资成本,余下的资产开发商自己组建管理公司或聘请专业的管理公司来出租经营,以赚取后期的营运利润。目前,在国内主要采取“地产大鳄+商业巨头”的形式,即在开发商开发商业地产之前,就与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些企业参与相关的规划工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。在这种方式下,主力店铺在建成之前就已经租给了知名企业,而剩下的非主力店铺则采取出售的形式。

这种模式有比较突出的优点。其一,可以通过销售商铺来收回部分资金,一定程度上缓解开发商的压力；其二,准确的商圈分析,合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费,使房地产企业的效用最大化；其三,商业巨头的稳定租金提高了商业地产项目整体经营的稳定性,房地产商可以借助商业巨头的品牌效应加快中小店的招商进度,树立自身的形象；其四,减少了对假设周期和资金统筹的影响因素,使投资估算更准确,资金统筹更顺利。但是,这种模式使得大部分商圈采取出租的形式,投资回收期长,开发商需承受较大的资金压力。此外,项目的商圈是发展变化的,在房地产商与商业企业结成联盟之后,商圈内可能出现原有商业业态改变或非商业地产改造成商业物业,在这种情况下,原来设计的业态组合就面临着重新调整。

3.只租不售模式

只租不售模式主要包括两种,即委托专业招商机构进行项目招商出租、自己搭建招商队伍进行出租工作。将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商出租,通常国际专业招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求,所以委托国际知名专业咨询机构进行前期招商出租工作更能有效地促进项目的进展。该类商业地产的开发以出租为唯一模式,意味着开发商必须先通过金融措施筹措到足够的资金,将该类商业地产建设完成并投入运营,再依靠租金收入回收投资、赚取利润。如果开发商不能解决项目开发完成、投入运营初期所需要的资金,那么项目是缺乏可行性的。

由于采用出租模式开发商业地产,前期投入的资金巨大而回收期长,而且前期规划、建设、招商、经营管理等都是专业性极强的工作,因此,需要开发商不仅要具有开发商、投资商的背景,同时又应该具有经营商的背景――至少要组合有专业开发、投资、管理背景的管理团队。但是目前我国国内的开发商很难达到这样的要求,因此大多数采用前面两种开发模式开发商业地产。

模式只售不租租售结合

售后返租部分出售、部分出租只租不售

实质产权和经营权被分割和转移经营权在返租期内完整，产权被分割且转移产权、经营权基本完整且基本无转移

产权、经营权皆完整

优点开发商可尽快回收资金

可收回一定的资金；商业物业可顺利开业投资风险小；有利于提升物业价值有利于商业地产的经营；保持良好的形象

投资者无明显优点出租较容易；有一定的租金回报投资风险较小投资风险较小

缺点

开发商不利于商业地产的经营；有损形象仍有较大的资金压力；返租期后的续租、经营困难资金压力巨大；合作伙伴破产时存在巨大风险资金压力巨大；对开发商素质要求太高

投资者存在较大的投资风险存在一定的投资风险无明显劣势无明显劣势

三、售后返租定价分析

(一)商业地产售后返租定价的特殊性

和住宅房地产只需确定房屋售价不同，商业地产售后返租定价时需要考虑的因素更多，定价的过程也更为复杂。

(1)售后返租模式作为一种集销售、融资、经营于一体的商业地产运作模式，定价过程中应包含融资因素。

(2)同时确定销售价格和租赁价格。住宅房地产一般或者销售或者租赁，因此，在一次交易中要么只需要确定售价，要么只需要确定租金，但在商业地产售后返租中，销售和租赁是同时发生的，售价和租金是紧密相关的，是同时确定的。

(3)确定包含售价、回报率、返租期三个待定参数。租金由售价和回报率确定，而售价和租金都和返租期紧密相关，因为返租期的长短和融资成本及双方风险的分配有关。

(二)商业地产售后返租定价的模型

设一项售后返租的商业地产的售价为P，净租金回报率为i且在返租期内保持不变，折现率为r且假定保持不变，当不考虑租售双方的交易税费时，对购买人来说相当于投资收益率，对出售人来说相当于融资成本，返租期为m年。商业地产剩余可使用年限为n年，且m≤n，假定返租期满后的n―m年的商业地产价值预计为R。

P=∑mt=1P×i(1+r)t+R(1+r)m（1）

再设市场净租金为W，折现率为r0，则该商业地产的市场价值V由收益法可得

V=∑nt=1W(1+r0)t（2）

第m年时，商业地产的市场价值按收益法计算应为

R=∑n-mt=1W(1+r0)t（3）

记R=k×V，由(2)和(3)知

k=(1+r0)m[(1+r0)n-m-1](1+r0)n-1(4)

k的取值范围是0＜k≤1，其值的大小取决于返租期m相对于商业地产产权期限n的长短，当返租期确定时，k是一个定值。由于m远小于n，因此k总是小于1.

将R带入(1)得

P=∑mt=1P×i(1+r)t+V×k(1+r)m(5)

记融资比例q=P/V

代入(5)并经整理可得

i×∑mt=11(1+r)t+kq×1(1+r)m=1(6)

由式(6)可得到以下结论：

结论①：当融资比例q一定时，净租金回报率i和融资成本r呈同方向变化；

结论②：当净租金回报率i一定时，融资比例q和融资成本r呈反方向变化；

结论③：若要维持融资成本r不变，则净租金回报率i和融资比例q必然同方向变化。

商业地产开发商可采用的价格策略具体有三种：P=V 、P＜V、P＞V。

(1) 当P=V，也即q=1。令r=r0，则i=W/V。由式(2)知W/V=1/∑nt=11(1+r0)t。这是商业地产租赁市场的平均净租金回报率，以表i0示。即q=1时，若i=i0，r=r0（结论④）。再由结论①可知，当定价为P=V时，若提供超出市场平均的净租金回报率，则必然付出超出r0的融资成本。

(2) 当P＜V时，此时q＜1。由结论④和结论②可知，若i=i0，则q＜1时，r＞r0。这一结论也可表述为结论⑤：q＜1时，若i=i0，则r＞r0。同理，由结论④和结论③，可得结论⑥：q＜1时，若r=r0，则i＜i0。由结论⑤ 、⑥和结论①可知：当开发商确定P＜V时，若提供市场平均的净租金回报率，则必然付出超出r0的融资成本，若只愿付出r0的融资成本，则只能给购买人提供低于市场平均的净租金回报率，从而缺乏市场吸引力。

(3) 当P＞V时，此时q＞1。由结论④和结论②可得结论⑦：q＞1时，若i=i0，则r＜r0；由结论④和结论③可得结论⑧：q＞1时，若r=,则i＞。由结论⑦ 、⑧和结论①可推知结论⑨：q＞1且取一定值时，必然存在一个i的区间，使得当i＞i0时，r＜r0。上述结论表明：当开发商采用P＞V时，若提供市场平均的净租金回报率，则付出的融资成本必然低于r0；若只付出r0的融资成本，则也可给购买人提供高于市场平均的净租金回报率；当融资比例不变时，必然存在一个回报率区间，使得回报率i大于市场平均的净租金回报率而融资成本小于r0。

四、商业地产商承诺高回报率的动因分析

在我国商业地产的项目开发过程中，商业地产商通常开出8％、10％甚至15％的售后包租收益率，使购买者以为高回报率即意味着高投资收益率，从而使交易顺利进行。商业地产商之所以采取这种策略的原因可用上面模型得到的结论来解释。

由结论②知开发商可以设定一个具有诱惑力的高回报率，同时通过提高售价增加融资比例达到降低融资成本的目的。这对于购买者而言意味着购买者花高价买下的房地产并没有给自己带来高的投资收益率；相反，购买者还要承担巨大的投资风险，因为经营性售后返租的实质性风险在出租人(也即购买人)一方。这种交易对购买人来说非常不利，但在现实中仍会发生，因为这种不利的结果具有一定的隐蔽性，因而也具有隐性欺骗性。因为在房地产售后返租交易时，买卖双方在价格谈判中仅涉及到售价、回报率和返租期，开发商会极力渲染高回报率，使购买者以为高回报率即意味着高投资收益率，但投资收益率并不是直接显现的，它还与销售价格与真实价值的比例(即融资比例q)、返租期有关。购买者虽然可能会察觉到售价偏高，但购买者由于信息的不对称，难以弄清房地产的真实价值，并不清楚房地产的价格被抬高了多少，同时受高回报率的诱惑从而成交。

参考文献：

[1]郭险峰.我国商业地产开发升温原因及特点解析[J].经济论坛,2005(13).

[2]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007(7).

[3]王晋.商业地产开发模式的比较与分析[J].经济论坛，2006(1).

[4]屈永山.收益性房地产出售回租研究.硕士学位论文，2005.

[5]刘晓君，陈世杰.商业地产风险及其防范.统计与决策[J]，2005/23.

[6]冯晖.商业地产发展趋向何方[J].城市开发,2006(6).

[7]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京：清华大学出版社,2004.

[8]何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探[J].商业时代,2004(13).

[9]赵德海，刘威.商业地产开发中的错位及对策研究[J].财贸经济，2005(10).

第9篇：商业开发模式范文

NO.1　万达集团

截至2009年底，万达集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店和超五星级酒店，拥有400块电影银幕和11家连锁百货店，持有收租物业面积700万平方米，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，在中国商业地产行业居于绝对领先地位。

发展模式　产品定应：形戏了商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。

区域定位：继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的区域布局。依托政府优惠政策的支持，低价获取一二线城市副中心、新区中心和城市节点位置的优质土地，持续发展并逐步完善其核心产品――万达城市综合体。

价值链定位：形成了房地产开发、商业自持出租或经营以及物业管理于一体的完整的产业链。

客户定位：万达在商业地产领域开创了独具特色的订单模式。历经万达三代产品的发展实践，订单地产模式日渐成熟，以联合发展、平均租金、先租后建、技术对接为基本原则，实现了地产与商业的高效结合，对其商业资源平台发挥着核心的作用。

赢利模式：“以售养租”的赢利模式和现金流平衡模式。房地产开发补贴商业经营，在新增城市综合体项目中加大了住宅的比例，通过销售平衡现金流，享受房地产开发收益、租金回报和资产溢价的多重利润。点评及建议万达集团在20多年的发展中逐渐形成了规模、产业链完备、资源获取能力、全方位的战略合作网络、现金流平衡技巧和强大的品牌影响力等方面的相对优势。以此为依托，万达不仅在全国范围内实现了城市综合体产品模式的快速复制，还在产业链条上延伸发展，旨在提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点，最终成为商业地产的全程运营商。

但是，现金流风险和租金回报率水平偏低是万达模式持续发展必须直面的两大障碍。为此，万达在逐渐扩大产业半径的同时需要调整好自己的战略步伐。

首先，伴随2D09年初以来的高速扩张拿地，万达集团目前资金链趋紧，虽然万达善于通过银行贷款、私募、信托融资等多种资本合作方式拓宽融资渠道，但资金过分倚重销售现金流，一旦遭遇市场波动将对集团资金造成较大影响。

其次，在万达订单地产模式中，往往通过低租金吸引商业资源。在万达商业项目的租户构成中，低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70％，“订单地产”的稳定租金收入占据总租金收入的约40％～50％左右。

NO.2　中粮置业

中粮集团旗下的中粮置业是近年来在商业地产行业崛起的生力军，自2007年西单大悦城取得成功之后，“大悦城”城市综合体产品进入快速复制扩张的发展阶段。

到目前为止，中粮在北京、天津、沈阳、成都等城市开业或在建了7个“大悦城”，总投资额超过百亿元之多，开发经营总规模超过130万平方米。中粮计划未来在全国布局20多个“大悦城”，总投资规模将超700亿元。发展模式产品定位：高品质、高价值的商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼、大型城市综合体等多种形态。

区域定位：一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市。

价值链定位：商业地产开发与经营、专业化物业管理。

赢利模式：长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值。

增长模式：以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并依靠自身力量进行再扩张。

点评及建议　西单大悦城的成功离不开中粮集团的背景与实力，但最关键的成功因素是定位清晰、规划设计合理以及坚持整体经营而没有销售。西单大悦城开业之初，中粮就确立了未来商业地产业务的运作模式――复制大悦城，主攻城市综合体。“第一炮”成功打响，让中粮坚定决心走品牌复制道路。目前中粮已初步完成了大悦城的环渤海区域布局，一旦全国布局落定，大悦城有望成为国内规模最大的商业地产综合体品牌。

在大悦城的快速布局中，充裕的资金相当关键，以中粮集团雄厚的实力，融资应该不是最大的障碍，而营商环境、消费能力的不可复制性将成为大悦城扩张过程中主要的风险。尤其在二线城市，是否能得到当地消费力的长期有效支撑成为一个棘手的问题。因此，大悦城不可能是简单地规模化复制，一定要选择合适的地点，找到合适的消费人群。

NO.3　华润置地

华润集团旗下的华润置业是中国内地最具实力的综合型房地产公司之一，2004年开业的深圳万象城目前已经入复制扩张阶段，未来将陆续在杭州、沈阳、成都、南京、青岛等地登陆。截至2009年底，华润置地投资物业资产账面总值为港币167.42亿元，投资物业占集团总资产值的比重为17.3％。2008年内。持有型物业出租收益为10.69亿港元，比上年同期增长10.5％，出租业务的EBITDA利润率也维持在69.1％的较高水平。

发展模式　产品定位：目前已经形成了三种商业开发模式，包括以大型购物中心为核心的“都市综合体”、“住宅+区域商业中心”，以及与华润万家的协同产品“住宅+欢乐颂”。持有物业主要包括写字楼和大型商业中心。

区域定位：主要布局三大经济圈中心城市的核心地段。

价值链定位：物业发展和物业出租。

赢利模式：租售结合；对一线城市、黄金地段、较为成熟的核心优质物业整体长期持有，对具有潜力但不太成熟的物业选择部分持有，获取物业开发收益以及高水平的租金回报。

点评及建议　作为香港和内地最具实力的多元化控股企业之一，华润集团凭借与国际资本市场接轨的融资能力、国际化的视野、富含底蕴的企业文化和丰富的同系公司资源，全面带动了华润置地在全国范围内复制以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的城市综合体的发展战略。

华润置地坚持“核心优质物业”的持有型发展思路，选择适合的优质地块，将城市综合体进行复制扩张。这种只租不售、以商业为核心的城市综合体发展模式不仅要求丰富的商业运营管理经验，还需要较长的孵化期和资金门槛，深圳华润中心二期的长建设周期恰好说明了这一点。目前，华润万象城的模仿跟随者中粮大悦城已有后来者居上的迹象，其同质化的产品虽然具有差异化的定位，但必将成为万象城复制扩张中有力的竞争对手。

NO.4　金融街

从开发北京西城区金融街项目起家的金融街，已开始全国化布局。截至2009年底金融街持有面积达到约47万平方米，其中自营面积约为14万平方米，出租面积约为33万平方米。

发展模式　产品定位：在核心城市的核心地段，以写字楼开发为核心，辅以商场、酒店、公寓等配套物业，建设大体量商业商务综合体。区域定位：立足北京，聚焦环渤海区域，逐渐向全国重点城市扩展。价值链定位：开发环节坚持商务地产为主导，进行区域综合开发；物业销售与物业持有相结合，逐步提高持有比例。客户定位：商务地产客户定位于各类金融企业，商业地产客户定位于写字楼人群及商业吸引的其他人群。赢利模式：以开发商务地产为主，适度持有物业。通过商务地产开发活动为持有物业提供资金支持。点评及建议金融街“以商务地产为核心进行大型综合体项目开发”模式在北京金融街区域开发过程中初步成型，通过天津津门、津塔等项目成功复制，现已基本成熟，未来可以复制。但有两点需要注意。第一，由于商务项目开发周期长且销售环节比住宅复杂，对开发商资金实力要求较高。其开发过程占用大量资金，可能导致金融街未来发展节奏放缓。第二，金融街在京津的项目成功开发，很大程度上依赖于政府的高度支持。鉴于此，建议金融街积极探索REITs等多元化融资渠道，积极参与拟进入城市的规划工作，提前布局，抢占先机。

NO.5　北辰实业

北辰集团主要利用历史形成的区域优势，在北京亚奥核心区持有并经营大体量商业地产。目前其在亚奥核心区内持有并经营的物业面积逾120万平方米。通过存量商业物业优化和新增商业地产经营，目前北辰集团商业地产业务处于稳定阶段，2009年实现主营收入3.6亿元，同比上升6.16％。2010年以后北辰集团将有北辰购物中心绿色家园店等商业物业开业，进一步完善公司在亚奥商圈的商业物业布局。发展模式

产品定位：商务业态包括会展、酒店、写字楼、公寓，商业业态包括购物中心、百货商场、超市等。区域定位：从北京亚奥核心区起步，现正逐步向其他城市扩展业务。价值链定位：形成了房地产开发、商业自持出租或经营以及物业管理于一体的完整的产业链。客户定位：区域性商务商业中心，以区域内客户为主。赢利模式：主要通过物业经营与出租获利，并计划考虑打包商业地产项目在香港以REITs形式上市套现。

点评及建议　北辰集团的商业物业区域集多已进入稳定运营阶段。虽然商业地产在北辰的业务结构中所占比例较大，但这种体量优势是历史形成的，其发展模式在未来项目中难以复制。现在北辰集团已经面临走出亚奥核心区发展的问题，其在北京常营地区和湖南长沙地区的新增项目也有较大体量商业。如何在这些新区域延续商业地产的成功，北辰集团面临新的挑战。

NO.6　宝龙地产