房地产公司会计准则精选(九篇)

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第1篇：房地产公司会计准则范文

在我国投资性房产会计准则中有关公允价值度量的条款是：房产公司应该在会计业务期限结束时运用成本机制将投资性房地产做后续的核算：倘若存在充分理由并足以说明投资性房地产公司的公允价值可以稳妥地连续获取，即可选取公允价值计量机制。一旦房地产经营单位的计量机制得以约定执行，不允许再自由更改。基于此，我们会越发热衷于成本计量机制，仅当公允价值可以准确无误的获取时，才可选取公允价值计量机制。当进行房地产置换时，若采用了传统的成本计量机制，则把房产转换以前的财务账面价值当作转换之后的下账价值；若采用了公允价值计量机制时，把投资性房产更改为自用房产，则需把更改之日的公允价值当做自用房产的入账价值，公允价值与原来的账面价值的差额当做公允价值更改利益损失，把它计算在当时的利益损失之内，当自用的房地产或者以前的储备货物更改为选取公允价值计量机制进行计量的投资性房地产时，取用更改之日的公允价值进行计量。公允价值度量低于以前账面价值的数额当做资本公积金计算在所有者利益之内。当房产公司核实此项房地产资产时，那些原来计入所有者权益的资产更改为处置时期的投资利润。当采取公允价值计量机制进行会计核算时，不给投资性房地产实施折旧和分摊销售，要按资产负债明细表每日投资性房地产的公允价值当做基础条件来修正它的账面价值，公允价值和账面价值的所差部分计算在当时所在时期的收益之内。

二、新准则中公允价值计量的应用条件

能够确切的说，公允价值计量机制的信息资料关联性比历史成本计量机制的关联性具有与生俱来的独特优点，此评价也是经过我国多个实例检验所证实的。怎样尽其所能地给现时和将来的房地产投资商拿出最有价值的决策信息依据一直是当代广大会计工作者的奋斗愿望，落实到房地产行业会计的奋斗目标就是要尽其所能地推广和使用公允价值这一连续计量机制。但是，参照相关专业人士把我们国家二零零七年提供的房地产公司会计财务报表给予统计，在国家推行新的会计准则之后，选取公允价值计量机制实施房地产后续核算的公司还是偏少，其相关统计结果的数据是：两千零八年四月二十七日，在已经公布年报的一千三百零三家上市企业中，只有九家上市企业采用了公允价值计量机制而且将所有股东的权益做了历史性的分配。其中，牵扯到数额规模最大的为中国银行，其金额数目突破三十三点一八亿元。调配数额最少的也有一百四十点一一万元，而有部分驰名的商贸企业却没加入其中。有关专业人士就这个问题进行深入研究，得到的最关键和最具统一性的决定因素是由于在选取公允价值计量机制时要具备极强约束力的基础条件，另外在具有很强约束力的前提下，还必须存在相当恰当的计量体系来确保投资性房地产价值计量工作的高效开展。

三、投资性房地产公允价值的确定和作用

国际上曾有著名的经济学家对会计计量工作做过精辟的阐述，其核心意思是：一个经济组织有较高生产率的前提条件是其必须有很强的财务计量核算能力。由此可见，一个企业的财务计量能力相对于它的键康发展是多么的重要。劳动生产率的波动，能够导致资源分配的重新排序，其可严重地左右到产权由外向内的转变历程。另有经济学家也曾做过阐述，其基本思想是说会计的计量职能是会计体系的核心价值。所以，投资性房地产企业如果选取公允兼职进行计量和核算，那么，即可以大力促进投资性房地产的产权组合和资源调整。故我们一定要仔细研究公允价值的概念、环节和计量措施等内容。国际会计准则指出，公允价值是指在平等交易中掌握具体情况细节的财务所有人主动实施资产交易的资金数额。依照国际上对公允价值的定义可认为，公允价值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要发生大量的交易数额；B此种交易一定是连续的，是发生在经营主体间长期的交易行为；C实施交易的价格是公开的、透明的，合理的和大家公认的。对在市场上实施的所有交易都是同等公平看待；D实施交易的价格是随时都能够获得的，而且进行极小的投入就可以获得这些价格信息。依据我们国家投资性房地产会计准则要求，仅当投资性房地产的公允价值可以随时把握地获取时，该企业财务核算方能够选用公允价值计量机制。所以，根据国际会计准则中公允价值的定义，投资性房地产一定要符合前述四个项目要求的情况下方允许运用公允价值计量机制。通常来说，我们国家现一时期的房地产价格在全国大部分城市中都存在着广泛的交易情形，此类交易都是一直持续发生着的，而且都是阳光实施的。现时我们国家上市公司所拥有的房地产资产基本上都符合上述的各项要求，所以就整体上来说，我们国家对投资性房地产实施公允价值计量机制是完全可以做到的。那么，公允价值与市场价值这两个概念又有怎样的区别和联系呢？市场价值说的是在瞬息万变的市场上采购一笔资产或偿还一笔债务所采用的市场价格，也可叫市场价格或者交换价格。把公允价值与市场价值对照起来比较便知，投资性房地产公允价值的确定允许依托公开了的市场价格。市场价格可作为投资性房地产会计准则中公允价值的选取依据。所以，可以把前述内容当作前期环节，即在可以获取公开公允的市场价格条件下，依据公开的市场价格能够极方便地确定公允价值。此类情况是在局部范围内选定市场价格与公允价格的差别来确定。

四、对投资性房地产后续计量工作的见解

依据上面所述内容，本人以为投资性房地产开发后的计量机制应维持成本方式度量，遵照时间安排对投资性房地产提取折旧或摊派销售，针对资产负债表日，实施减值测试并做好减值和计提减值的准备工作。自用型的房地产及存储货物变更成投资性房地产或投资性房地产变更成自用型资产或储备货物时，都要依据所拥有资产的账面价值数量实施结账转换，由于投资的宗旨没有发生更改，更改的只是拥有财产的方式，故不可能出现转换过程的利益损失。

五、结语

第2篇：房地产公司会计准则范文

【关键词】投资性房地产 计量模式 公允价值 会计政策选择

2006年2月我国财政部了新的企业会计准则,其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》准则的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有持有的房地产。投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可供选择。

一、投资性房地产后续计量模式的有关规定

我国的《企业会计准则第3号――投资性房地产》准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

在成本计量模式下,资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧(或摊销),如果发生了减值,需要计提减值准备。

在公允价值计量模式下,不对投资性房地产计提折旧(或摊销),也不需要计提减值准备。但在房地产价格变动的情况下,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益,以此来调整企业当年利润。但是必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,并且同时满足下列条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

在这两种不同计价模式下,投资性房地产的价值反映会具有明显区别。比较而言,公允价值计量模式采用了更接近市场价格的投资性房地产的价值,因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值,更有利于报表阅读者了解企业资产的拥有状况,增强会计信息的决策有用性。但是在房地产价格变动的情况下,采取公允价值计量会加大相关企业的利润波动性。在我国目前的市场状况下,更多的投资性房地物业体现为持续升值,同时由于公允价值模式下不再计提折旧,这两个因素将导致实行公允价值计量模式的企业在未来几年中可获得正收益,从而表现为激进的会计政策。

二、上市公司投资性房地产后续计量模式的应用情况分析

《企业会计准则第3号――投资性房地产》准则明确提出成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时,各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式,但是在2007年的上市公司中期报告中却显示出,众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几,大多数公司仍决定采用成本模式。

从2008年1月22日沪深两市上市公司公布首份2007年年报开始,截止2008年4月30日,除?鄢ST威达(000603)和九发股份(600180)两家公司外,沪深两市合计1570家上市公司(沪市861家,深市709家)公布了2007年年报,其中非金融类上市公司1543家,金融类上市公司27家,A+H股上市公司53家。在1570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家上市公司,占1570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式,仅18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用的是公允价值对投资性房地产进行的后续计量。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元,占有此类业务18家公司净利润的2.61%,占1570家上市公司净利润的0.23%。

根据上述18家公司披露的年报,投资性房地产公允价值计量的方法主要有房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方初步商定的谈判价下限(1家上市公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

三、上市公司投资性房地产后续计量模式选择的动因分析

1、我国对于投资性房地产采用公允价值计量政策上的限制

《投资性房地产》准则允许上市公司采用成本模式也可以采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。但在导向上,更主张采用成本模式计量。准则对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制,每一个拥有投资性房地产的企业均可采用该种方法。并且在准则指南中明确指出:“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”。而采用公允价值模式计量的,提出了限定条件,即必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,并且同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。另外规定已经采用公允价值计量的投资性房地产,不得通过会计政策变更转回成本模式。上述规定是基于我国国情提出的,因此,上市公司在决定是否采用公允价值对投资性房地产进行计量时非常谨慎,除非有充分的市场环境和技术支持,否则不会贸然采用公允价值模式,以避免公允价值运用对拥有投资性房地产企业可能造成的不良后果。

2、上市公司管理层盈余管理的动因

如果上市公司具备了采用公允价值计量的条件,对公司管理层而言,将面临采用成本模式计量或采用公允价值计量两种选择。从进行盈余管理的角度出发,管理层会倾向于选择采用成本模式计量。主要考虑在成本模式下,当投资性房地产出售时,收益可一次性全部进入当期利润;同时,投资性房地产需要计提折旧,出售时可将前期已计提的折旧全部转化为出售当期的利润,可实现利润在不同期间的调节。

3、纳税影响的动因

公司在决定是否采用公允价值计量时,必须考虑其对公司纳税的影响。如果采用公允价值计量对投资性房地产将不计提折旧或进行摊销,但税收上没有明确是否可税前扣除投资性房地产的这部分折旧,可能失去“税盾功效”。另外,所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。如果上市公司将公允价值净收益缴纳所得税,将会增加税收支出,减少净利润。2007年18家上市公司投资性房地产公允价值变动净收益22.79亿元,按25%的税率计算应缴纳5.6975亿元所得税,平均到每个上市公司需要支付0.3165亿元税款。这无疑是一笔不小的支出,并且公允价值变动增加的收益缺乏现金流支撑。如果上市公司将公允价值净收益缴纳所得税,将会增加税收支出,减少净利润,并且公允价值变动增加的收益缺乏现金流支撑。如果不缴纳,上市公司税负不变,但似乎有打球的嫌疑。在缴与不缴的两难境地中,上市公司可能会采取谨慎的财务政策保持原有的成本计量模式,待相关税收政策明确后再做决策。

4、公允价值计量条件的影响

采用公允价值模式计量,应同时满足两个条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产市场;二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。上述条件非常严格,因为要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大,成本也很高,这就限制了上市公司采用公允价值模式。相反,传统的成本模式下,获取信息的渠道直接、方便,成本低廉。比较之下,上市公司当然更愿意采用成本模式。另外,即使采用公允价值模式,金额的确定也会成为上市公司的难题。无论是我国所规定的公允价值的确定方法,还是FASB在《财务会计准则公告第157号――公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”,在本质上是一致的。也就是说,公允价值的取得,首选的是活跃的公开市场报价,如果在目前的市场条件下,公开市场报价不易取得,公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。从上述15家采用公允价值的公司所披露的公允价值确定方法来看,其中10家采用了房地产评估价格,占到样本公司的66.67%。由此可见,在公允价值的确定方面,实务界还是比较倾向于借助于独立第三方的房地产评估价格。但问题在于,目前我国具备地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师,他们分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理。在进行地产估价时有时会依据各自的评估细则,投资性房地产价值的公允性难以保证。从西方实践来看,由于“公允价值会计”的出现和发展,资产评估与公司会计、注册会计师的合作不断加强。资产评估既能够解决市场不充分情况下如何确认公允价值的难题,也能够为公允价值计量的客观真实提供强有力的技术支持。但目前,我国评估界在提高透明度和工作质量,建设、完善高水准执业准则方面还需要做大量的工作,尚不具备支持公允价值全面应用的条件。

投资性房地产准则的单独成章即是我国房地产业迅猛发展的需要,同时也是为了进一步促进会计准则的国际趋同。从计量属性角度看公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性,满足信息使用者决策需要。从长远来看,采用公允价值计量模式的上市公司会不断增多。但是后续计量首次在投资性房地产等准则中应用,在执行过程中难免会存在这样或那样的问题,这些问题的解决需要理论界和实务界的共同努力。我们应采取积极的应对措施,完善公司治理结构,建立房地产市场信息数据库,提高会计人员素质,提升资产评估水平,协调税收政策,以积极创造条件,在投资性房地产的公允价值计量方面实现进一步的国际趋同。

【参考文献】

[1] 中华人民共和国财政部:企业会计准则[S].北京:经济科学出版社,2006.

[2] 中华人民共和国财政部:企业会计准则―应用指南[M].北京:中国财经出版社,2007.

[3] 裘宗舜、夏炎:投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式[J].金融与经济,2007(12).

第3篇：房地产公司会计准则范文

摘 要：我国的经济水平在不断提高，房地产作为拉动经济的一个重要的方面也得到了极大的发展，但是对于房地产的开发来说工程的时间周期比较长，投资的财力和物力较大，因此在我们房地产的会计核算方面的任务较重，并且在我们核算的时候，由于上述所描述的情况会面临较多的问题，鉴于此本文将会着重来探讨房地产公司会计核算的相关问题。

关键词 ：房地产 会计 核算

在我国最近几年房地产产业取得了非常巨大的进步，房地产企业作为带动社会经济发展的一个重要方面，受到了各方媒体和人员的密切关注，是否能够完全做到会计核算和账目设置的准确合理是公司发展和社会监督的重要方面。

我国对于房地产的生产、销售的独特性决定了我国房地产会计核算与其余的商业商品会计核算的不同。所以在我国的房地产市场逐渐发展壮大并且逐步趋于成熟的条件下，很多会计的核算问题也逐步暴露。在这种情况之下，对于房地产会计核算工作的准确性将会关系到房地产企业是否能够健康发展，因此我们应该加大对于房地产会计的核算工作和解决问题的探讨工作。

一、房地产开发企业会计合算的现状和特征

1.对于房地产开发企业来说其收入比较复杂。商品销售主要有开发销售一体化和合同性开发两种。对于后者来说是根据预先制定的合同开发项目，按照合同内容的标准进行收款确认工作，而对于企业自己开发的房地产项目商品因为其投入的资金较多，整个工程的开发周期较长。所以房地产项目产品采取很多的收款方式进行结算工作，比如预售、分期等方式。在收款过程中要制定销售合同，并要确认收款和办理过户等，所以对于房地产开发企业来说是一个比较复杂的过程。在实际的会计核算的过程中《企业会计准则-收入》和《企业会计制度》中规定风险和报酬的转移必须要以确定的实质性的资产转移为准，因此对于一名高素质的会计人员来说必须在工作中分清实质的收入。综上所述房地产开发企业在进行核算的时候其收入具有较高的复杂性。

2.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长，所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金，想要收回成本需要大量的时间，在这个期间中，即使预售工作已经完成，但是对于我们会计工作来说也无法确认收入，这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位，而对于销售楼房来说是以户型为基本单位，这就造成了两者的不配比。

3.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。

二、解决会计核算问题的措施

1.合理设置会计科目

在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。

在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。

2.实施现金收付实现制

房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。

再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

3.扩大信息透明度

在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；

二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；

三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。

基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。

结语：

随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善，我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。

参考文献：

[1]李映兰. 中小房地产企业会计核算应关注的问题[J].理论月,2009,(02).

第4篇：房地产公司会计准则范文

一、土地增值税的会计处理

从会计核算角度看，房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点：一是土地增值税成本的计提(营业税金及附加)应以会计中的权责发生制为基础，并符合配比原则的要求；二是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设置“营业税金及附加――土地增值税”、“应交税费――应交土地增值税”和“待摊费用――预缴土地增值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目，还应该分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业主要采取的是预售制度，故本文只对这种情形进行讨论。由于房地产开发行业自身的特殊性，在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定，对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税，待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。

(1)取得预售收入时，公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税，账务处理如下：计提时，借记“待摊费用――预缴土地增值税”，贷记“应交税费――应交土地增值税”；实际缴纳时，借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

(2)项目竣工后符合收入确认条件时按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加――土地增值税”(按照当期结算收入、结算成本以清算口径计)，贷记“待摊费用――预缴土地增值税”。

(3)项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整：在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加――土地增值税”(清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用――预缴土地增值税”(差额)，贷记“应交税费――应交土地增值税”(清算税款总金额一前期累计已缴纳的土地增值税)；实际补交时，借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”(清算税款总金额一前期累计已预缴的土地增值税款)。若为退税，则做相反的账务处理。

经过以上账务处理后，该项目“应交税费――应交土地增值税”账户和“待摊费用――预缴土地增值税”余额均为零。

二、土地增值税的税务处理

在上述会计处理中，土地增值税处理存在三个时点：预缴时、结算收入时和清算时。对土地增值税在企业所得税前的扣除，国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)第一条规定：“房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整”。

按照国税发[2006]31号文中对于开发产品销售收入确认的规定，房地产开发企业在会计上确认的预售收入在税法中却是应该缴纳企业所得税的销售收入，因此，根据该“销售收入(会计中的预售收入)”预缴的土地增值税款理应是税法中的其对应的营业税金及附加。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则，其预缴的土地增值税可以在预计利润中扣除。《企业所得税法》第八条规定，企业预缴的土地增值税亦是企业实际发生的与取得“销售收入”有关的、合理的支出，是准予在计算应纳税所得额时扣除的。

由于会计上和税务上处理的不同，企业在实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值成本在企业所得税前扣除是一个时间性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税务上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。

[例]某房地产公司2006年开始销售，当年预售收入为10000万元，2007年销售收入为50000万元，至此该楼盘售罄，当年年底结转收入为60000万元，2008～10月税务清算土地增值税款为500万元，其相关处理如下(假设均为普通住宅，企业所得税税率均为25％)：

该公司会计处理如下(分录单位：万元)：

(1)2006年取得预售收入10000万元，其缴纳的土地增值税=10000×0.005=50万元，账务处理为：

借：待摊费用――预交土地增值税　50

贷：应交税费――应交土地增值税　50

借：应交税费――应交土地增值税　50

贷：银行存款　50

(2)2007年取得预售收入50000万元时，其缴纳的土地增值税款=50000×0.005=250万元。

借：待摊费用――预交土地增值税　250

贷：应交税费――应交土地增值税　250

借：应交税费――应交土地增值税　250

贷：银行存款　250

在2007年底结转60000万元销售收入时：

借：营业税金及附加――土地增值税　300

贷：待摊费用――预交土地增值税　300

(3)在2008年10月清缴土地增值税款时，需补交200万元(500-300)土地增值税款：

借：营业税金及附加――土地增值税　200

贷：应交税费――应交土地增值税　200

借：应交税费――应交土地增值税　200

第5篇：房地产公司会计准则范文

【关键词】交叉持股 库藏股法 交互分配法

交叉持股，是指两个以上的公司，基于特定目的而相互持有对方所发行的股份，相互成为对方股东，形成企业法人间相互持股的现象。随着我国证券市场的发展，企业集团成员之间相互交叉持股的现象变得越来越普遍，其衍生出来的会计确认与计量问题已成为合并报表编制中的一个难点。

一、交叉持股的财务影响与规制

（一）交叉持股的积极意义

交叉持股最早始于日本，目的是抵御恶意收购。1952年，日本阳和房地产公司事件该公司被恶意收购，三菱集团下属子公司开始交叉持股。从此以后，作为一种防御策略，交叉持股被广泛应用于企业管理。

可见，交叉持股的主要目的是按照母公司的意愿来支配股票价格，稳定股票价格从而防止公司成为敌意收购的对象，从而有助于激励经营者注重公司长期发展；交叉持股还可以加强公司间的合作，降低交易成本，增强企业市场竞争力。由于交叉持股关系的存在，当某一公司需要通过资本市场融资时，被持股公司通常会优先地认购股份或债券，从而降低公司筹资的风险与成本，因而交叉持股还能够为公司融资提供方便。

（二）交叉持股的消极作用

但是，交叉持股又存在许多弊端而遭到学界的严厉批评。交叉持股会使同一资金在企业间辗转投资，从而成倍放大，与公司法的资本真实原则相冲突；子公司持有母公司股权，等于子公司把母公司的出资返还给了母公司，违背公司资本保全原则；母公司通过子公司间接地持有自己公司之股份，与公司禁止取得自己股份的规定相左；在交叉持股的状态下，由于公司持有其他公司的股份，其表决权由出资人转移到了经营者等手中，出资人利益可能会受到损害。

（三）各国对交叉持股的规制

由于美国美国具有世界上最发达的资本市场，而且具有比较完善的监管法律和比较理性的投资者，外部力量对公司的控制较为严密，交叉持股对公司治理的危害不大，因而美国法律并不禁止公司拥有自己的股份，从而也不禁止子公司拥有母公司股份。但是英国、欧盟、日本等国法律对交叉持股规制比较严格，当企业间存在控制或从属关系时，则严禁子公司取得母公司股份；若因特殊情形导致子公司不得不取得母公司的股份时，亦要求子公司于一定时间内，处分该股份。

1999年，辽宁成大股份有限公司与广发证券有限责任公司彼此成为对方的第二大股东，中国证监会于1999年予以了审核批准，表明了我国证券监管机构对交叉持股的肯定。2006年2月15日，财政部的《企业会计准则第33号――合并财务报表》，首次对企业集团成员之间交叉持股等问题提出了相应的解决办法，等于从准则层面认同了交叉持股的合法性。《企业会计准则第33号――合并财务报表》第十五条规定：母公司在编制合并资产负债表时，母公司对子公司的长期股权投资与母公司在子公司所有者权益中所享有的份额应当相互抵销，同时抵销相应的长期股权投资减值准备；各子公司之间的长期股权投资以及子公司对母公司的长期股权投资，应当比照上述规定，将长期股权投资与其对应的子公司或母公司所有者权益中所享有的份额相互抵销。《企业会计准则第33号――合并财务报表》第二十九条规定：在编制合并所有者权益变动表时，母公司对子公司的长期股权投资应当与母公司在子公司所有者权益中所享有的份额相互抵销；各子公司之间的长期股权投资以及子公司对母公司的长期股权投资，应当比照上述规定，将长期股权投资与其对应的子公司或母公司所有者权益中所享有的份额相互抵销。

二、交叉持股合并会计问题的产生与库存股法

从会计角度而言，交叉持股给投资收益确认出了一道难题，因为持股双方均需要把对方的净利润确认为投资收益，必然会使投资收益的确认陷入无限循环的怪圈，从而会虚增会计利润。可见，解决交叉持股会计问题的关键是如何确认合并收益，以及由此派生的少数股东收益以及合并每股收益的计算问题，以避免重复确认收益，保证会计信息的真实性和相关性。在编制交叉持股合并财务报表时，一般有两种方法可供选择，一是库存股法，二是传统分配法，本文主要对库存股法进行探讨。

在法理上，子公司持有的母公司股份，事实上是母公司借助于控股子公司而回购自己发行在外的股票，应当视为母公司持有自己的股份，应受到与自己股份同等或类似的规范。根据合并财务报表实体理论，合并报表时是为企业集团所有股东提供信息，包括母公司所有股东以及子公司少数股东，而不只是为母公司股东提供合并财务信息，也就是说，要把子公司少数股东拥有的权益单列为少数股东权益，把子公司少数股东收益单列为少数股东损益；合并资产负债表的编制过程实质上是用子公司的资产和负债替代母公司对子公司的长期股权投资；合并利润表的编制过程实质上是用子公司的营业收入和营业成本替代母公司对子公司的投资收益。

1．库存股法下合并抵消分录的编制

母公司合并子公司会计财务报表时，要在合并工作底稿上编制调整分录，将子公司对母公司的长期股权投资与母公司的股本抵消（用增加库存股替代对股本的冲减），即借记“库存股”（视为母公司持有自己的股份），贷记“长期股权投资”（子公司对母公司投资）。如果子公司的长期股权投资成本大于股本，则还要同时抵消母公司资本公积。

2．库存股法下合并报表相关项目的计算

归属于母公司股东的合并净利润为母公司净利润（自身收益）加上子公司净利润中归属于母公司的部分，这一计算方法与一般的合并方法并无区别。

合并每股收益为合并净利润与母公司发行在外的普通股数量（减去子公司持有的母公司普通股的数量之比。

子公司少数股东损益为子公司净利润中归属于子公司少数股东的部分，这一计算方法也与一般的合并方法并无区别。

由上述合并报表项目的计算可以看出，由于交叉持股的存在，子公司少数股东对母公司的利润也有了要求权，但是为了避免收益收确认的重复和循环，库存股法只承认母公司对子公司的投资收益，而不承认子公司对母公司的投资。

3．合并报表列报

在合并资产负债表中，将库存股列入资本公积之下，作为合并股东权益的减项；子公司长期股权投资按照抵消后的金额列报；在合并利润表中，每股收益则按照扣除了母公司库存股以后的发行在外的普通股数量计算和列报。

可见，库存股法除了需要调减母公司发行在外的普通股的数量和调减子公司对母公司长期股权投资成本之外，其他合并方法与非交叉持股下的合并方法并无不同，既合乎法理，又简便易行。

三、对完善合并准则的建议

我国《企业会计准则第33号――合并财务报表》规定，母公司在编制合并报表表时，对于子公司对母公司的长期股权投资，应当比照母公司对子公司的长期股权投资的抵消方法进行处理。但是如何抵消，合并会计准则并没有予以明确的说明。

如上所述，在交叉持股情况下，合并会计方法除了库存股法之外，还有传统分配法可以选择，而传统的分配方法，不管是在合并收益还是合并每股收益计算方法和结果上，都与库存股法存在较大的差别。所以，如果合并会计准则对交叉持股下合并会计方法不予明确，必然会为企业利用合并会计方法操纵利润埋下隐患。鉴于库存股法具有合乎法理，且简单易行的特点，而且更符合交叉持股的经济实质，所以，为了便于操作，降低会计处理难度，建议准则对库存股法的合法性地位予以明确。毕竟库存股法也得到了美国会计学会(AAA)和美国注册会计师协会(AICPA)的支持。

为了避免交叉持股存在收益循环确认的难题，子公司对母公司长期股权投资应当采用成本法核算，并建议准则对此也予以明确。根据成本法，母子公司只以收到对方派发的现金股利作为确认投资收益的依据，这样可以较好地解决投资收益确认的无限循环问题。权益法核算的条件是共同控制或重大影响，而子公司是不具备对母公司实施控制和重大影响的条件。因为即使子公司也可能会拥有母公司多数股权，但是子公司持有母公司的股票也是母公司控制的结果，其持股行为母公司控制的结果。换言之，母公司对子公司的控制权是绝对的，在这一前提下，子公司控制母公司或者对母公司施加重大影响是不合情理的，而且从国外的立法来看，子公司所持有的母公司发行在外的股票一般都没有表决权。

参考文献

[1]陈玉媛.交叉持股下合并财务报表库藏股法与传统分配法的比较及选择．财会月刊,2008,（13）．