房地产融资监管新规精选(九篇)

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第1篇：房地产融资监管新规范文

影子银行究竟是什么？监管如何界定？又由谁来监管？坊间热传的国务院“107号文”似乎令这些话题变得更加清晰。据了解，此次的文件内容主要包括了影子银行的发展、影子银行的监督责任分工以及完善监督管理制度和办法等。由于市场热传期间相关各方都保持沉默，因此对于“107号文”的真实性，分析人士认为，从以前的经验来看，“可信度很高”。

影子银行极具杀伤力

2013年12月中旬，国务院办公厅下发《关于加强影子银行监管有关问题的通知》，正式宣告酝酿近一年的中国影子银行全面监管框架敲定。这一文件的出台也让影子银行进入公众视野。

影子银行是美国2008年次贷危机爆发之后所出现的一个金融学概念，住房按揭贷款的证券化是美国影子银行的核心所在。美国的影子银行包括投资银行、对冲基金、货币市场基金、债券保险公司、结构性投资工具（SIV）等非银行金融机构。

2013年10月8日，中国社会科学院的《中国金融监管报告2013》称，2012年底中国影子银行规模或达到20.5万亿元，占中国GDP的40%与银行业总资产的16%。

据悉，目前影子银行的资金来源不仅包括储蓄资金、企业闲置资金，还包括从银行融资便利的企业和个人从银行套取的低利率贷款资金，再转手贷给大量难以从银行获得贷款的企业和个人。

分析人士指出，不仅国有企业和民营企业，甚至连治理结构甚严的上市公司，也进行民间借贷业务。这些大型企业及上市公司的一个简单操作链条，就是从银行搬运贷款资金，再到民间放贷，从中赚取丰厚息差。

在中国，企业之间直接拆借资金是被严格禁止的。不过企业可以通过银行向借款人发放委托贷款，贷款利率由委托方决定，银行则充当中介角色，收取委托贷款手续费，但不承担任何信贷风险。

那么，巨量的委托贷款流向了何方？有关调查显示，一类流向了上市公司控股子公司；而大多数的委托贷款则流向了受政策调控的房地产开发商和中小企业。

由于货币紧缩使得中小企业更加难以通过正规银行渠道融资，而大型国企等国有部门的借款人能以低廉利率从银行获得大笔贷款，并间接向中国的影子银行体系投放资金。中小民企则普遍通过影子银行获得资金。

据估计，影子放贷机构当中有90%为国有企业。影子市场每年的资金流量可能已达2万亿之多，相当于GDP的5%左右。

分析人士表示，影子信贷可能会重新回到银行的资产负债表上，并加大货币流通的速度。这将使得央行行使利率、存款准备金率等抑制通胀的常规手段的效果大打折扣。

中国金融业实行分业监管，虽然明确了“一行三会”的监管职责，但对于游离于监管之外的融资机构尚未制定整体性监管政策框架，导致缺乏相应的履职手段和监管权限，权责脱离。

影子银行的大量资金不但扰乱了宏观调控的效果，而且一旦出现资金链断裂潮，这个游离在监管之外的影子银行体系，可能引发一场前景难测的金融危机。

中国的影子银行目前还没形成庞大的体系，尚未形成系统性风险。不过，由于中国的金融体系完全是由国家信用作担保，因此各类当事人都有过度使用现有金融体系的冲动。鉴于银根紧缩、房地产调控，房地产无疑成为影子银行资金集中地，房地产业过度信用扩展，风险增大。如果监管部门不防微杜渐，一旦让国内的影子银行泛滥，其风险累积的速度和程度将会比2008年美国次贷危机更快更严重。

影子银行进入监管视野

影子银行一般是指那些有着部分银行功能，却不受监管或少受监管的非银行金融机构。简单地说，影子银行就是那些可以提供信贷，但是不属于银行的金融机构。

在中国，影子银行主要包括信托公司、担保公司、典当行、地下钱庄、货币市场基金、各类私募基金、小额贷款公司以及各类金融机构理财等表外业务，民间融资等，总体呈现出机构众多、规模较小、杠杆化水平较低但发展较快的特征。

一直以来，中国影子银行迷雾重重，一般意义上的影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系（包括各类相关机构和业务活动）。据了解，“107号文”明确定义中国影子银行主要有三类：一是不持有金融牌照、完全无监管的信用中介机构，包括新型网络金融公司、第三方理财机构等；二是不持有金融牌照，存在监管不足的信用中介机构，包括融资性担保公司、小额贷款公司等；三是机构持有金融牌照，但存在监管不足或规避监管的业务，包括货币市场基金、资产证券化、部分理财业务等。

长期以来，中国影子银行存在监管真空或监管不足。民间借贷、新型网络金融公司、融资公司、第三方理财机构、典当行等没有明确的监管部门，存在监管真空。虽然信托、委托贷款、理财、金融租赁等由金融监管当局实施监管，但因为这些传统银行业务与证券业、保险业的融合日趋复杂，业务结构涉及多个市场，存在监管套利动机，使得跨行业监管合作进展慢于业务发展实际，存在监管不足。尤其是融资性担保公司、小额贷款公司由地方政府实施监管，而地方政府监管能力普遍不足。

业界普遍预计，继2013年出现两次“钱荒”后，2014年金融机构仍会受到流动性的较大冲击。从监管层的态度看，放松银根的可能性并不大，机构预测的2014年降准是否会成真仍是一部悬念剧。考虑到中国分业监管体制，当前中国影子银行监管重点应是防范跨市场风险传染。监管新规被称为是针对影子银行业务的一份最全面的监管文件，涉及的机构包括银行、信托、保险、证券期货机构、第三方支付等，就连尚未纳入监管范围的网络金融活动、第三方理财业务和非金融机构资产证券化等也被收入囊中。

业内人士表示，此次“107号文”主要是确定了一些原则性的东西，比如监管的范围和监管机构的职责。据悉，“107号文”还要求按照谁批设机构谁负责风险处置的原则，逐一落实各类影子银行主体的监督管理责任，建立中央与地方统分结合，国务院有关部门分工合作、职责明晰、权责匹配、运转高效的监督管理体系。

按照划分，银行业机构的理财业务由银监会负责监管；证券期货机构的理财业务及各类私募投资基金由证监会负责监管；保险机构的理财业务由保监会负责监管；金融机构跨市场理财业务和第三方业务由央行负责监管协调。业内人士分析认为，“107号文”要求按照谁批设机构谁负责风险处置的原则，合理分工监管责任。在这一原则下，影子银行的监管部门将涵盖“一行三会”，并从中央政府延伸到地方政府。在这样复杂的多头管理格局之下，监管的重叠和漏洞在所难免，金融机构的监管套利空间仍然存在，需要更加细致的细则出台。

监管升级捅破地产泡沫？

因为难以监管，影子银行对金融市场造成的影响，包括流通速度和规模，就没办法准确估算，所以在2008年的全球金融危机后，影子银行受到了更多关注。

在中国，影子银行通常是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系。影子银行引发系统性风险的因素主要包括四个方面：期限错配、流动性转换、信用转换和高杠杆。影子银行的风险到底有多大？归其根本，还在于影子银行对房地产泡沫的助推。面对当前动辄9%到10%乃至更高的信托收益率，哪怕其伪装得再好，稍有一些经济常识的人就能分析出其资金的投向——房地产之外，别无他处。有信托类金融机构人士透露，目前市场上有90%的影子银行资金投向都是房地产或者与房地产相关。

中国非银行金融机构中规模最大的是信托公司，流向房地产的影子银行融资也主要是信托融资和地方融资平台融资。有数据统计显示，2013年房地产信托直接融资规模约3000亿元；通过信托流向地方融资平台的资金，有一大部分也进入到了房地产领域，而国家审计署近期公布的地方债务通过信托平台来源为1.43万亿元。可以说，严管影子银行对房地产行业影响最大，甚至可能会出现局部资金链断裂及信用违约事件。

虽然“107号文”正面肯定了影子银行产生是金融发展、金融创新的必然结果，是传统银行体系的有益补充，在服务实体经济、丰富居民投资渠道等方面起到了积极作用，但不可否认的是，影子银行确实存在着一定风险，特别是对于房地产行业而言。文件消息面世前后，地产股的连续下跌已经说明了问题。有分析人士认为，房地产类贷款将是2014年金融监管的重点。“107号文”要求对影子银行的严加监管，特别是信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，并对信托受益权产品做出了明确规定，预示2014年房地产企业融资将会变得艰难。

金融地产不分家，没有金融的支持，房地产就是无源之水、无本之木。尤其令市场担忧的是，房地产企业流动性将受到影子银行监管的冲击，因为影子银行资金主要流向房地产，特别是中小房企。对于流动性极度敏感的中国房地产业，获得资金的渠道本来不多，在多年调控下，银行早已被严格限制对地产企业放贷，开发商几乎不可能从银行、股市等正规渠道获得融资。因此，房企通过信托、基金等第三方或者说影子银行渠道获取资金，在近年来成为越来越普遍的现象，也起到了越来越重要的作用。

从表面上看，从新一届政府执政以来，中央并未出台具体的房地产调控措施，但事实上，我们看到，从2013年6月起银行业爆发“钱荒”事件以来，国内金融市场的实际利率水平一直居高不下，从很大程度上推高了影子银行的融资成本，间接大幅推高了房地产的融资成本，对房地产业已经造成了较大的冲击。

防范市场风险为重中之重

多数媒体评价认为，107号文“堪称中国史上最为严格的影子银行监管文件”。

“107号文”，确定了中国影子银行全面监管框架。虽然中国式影子银行与美国等发达经济体基于证券化模式下的影子银行存在一定差异，但也存在信用转换、期限转换与流动性转换等金融中介的共同特征，因而将其纳入全面监管框架势在必行。考虑到我国分业监管体制，当前我国影子银行监管重点应是防范跨市场风险传染。

虽说，影子银行的产生是金融创新的必然结果，但其融资规模庞大、杠杆率高、形式多样易变且不透明则为金融体系的安全埋下了隐患。值得注意的是，银监会在网站的有关2014年全国银行业监管工作会议的内容中，也强调要防范四种业务风险。其中，对于理财业务，需建立单独的机构组织体系和业务管理体系，不购买本行贷款，不开展资金池业务，资金来源与运用一一对应；对于信托业务，要回归信托主业，运用净资本管理约束信贷类业务，不开展非标资金池业务，及时披露产品信息等，这些内容也刚好与“107号文”的相关内容吻合。

第2篇：房地产融资监管新规范文

关键词:房地产企业；多元化经营；财务风险

一、引言

随着我国20世纪70年代改革开放战略的实施，房地产行业初具雏形，到80年代，房地产行业才正式步入历史舞台。从2003—2015年这十几年的发展是中国房地产发展的黄金时期，房地产行业是支撑中国经济发展的一个重要支点。2015年后，由于之前开发商疯狂建房，楼市供过于求，政府出台了“限购限贷、限售限价”等一系列调控政策去库存。面临房地产行业增速放缓的现状，房地产商不得不另求出路，多元化概念的出现与房地产行业的不景气一拍即合，大多数房地产公司为了避免“把鸡蛋放在一个篮子里”纷纷实施多元化战略，以分散经营风险，寻找新的经济增长点。

二、企业多元化经营中财务风险相关概念

(一)企业多元化经营概念

多元化经营概念的提出最早可追溯到1957年，美国学者安索夫在《多元化战略》中对企业的多元化经营进行了研究。他对多元化进行了分类，多元化战略分为水平型、垂直型、同心圆型及混合型四类。随着时代的发展，后来的学者在其基础上对多元化经营的研究也随之更加丰富和深入，20世纪50年代Penrose提出多元化的资源剩余理论，之后，生命周期理论和风险分散理论也随之诞生。目前，学者对多元化经营的认知归为两类，一类认为多元化会给企业带来积极效应，另一类则认为多元化会给企业带来负面影响。本文的分析基于后者的角度，试图说明多元化经营过程中存在的弊端，并以此追根溯源解决多元化带来的问题。

(二)多元化财务风险相关理论

1.财务风险定义。财务风险的定义有广义和狭义之分:广义的定义是指企业的资本结构不同而影响企业支付本息能力的风险，狭义的定义是指企业在筹资、投资、运营等各项财务活动过程中，由于各种不可控或难以预料的因素导致的蒙受经济损失的可能性。本文站狭义的财务风险角度对恒大多元化经营进行分析探讨。2.多元化经营财务风险形成机理。本文提及的形成机理有两个，一是范围经济理论，范围经济概念是由美国学者Teece、Panzar等在20世纪80年代初提出并首次使用的，范围经济是指企业通过扩大经营范围，增加产品种类，生产两种或两种以上的产品而引起的单位成本的降低。然而，企业在达到范围经济后也会导致一系列的问题，就财务风险角度来看，多元化经营会导致企业资金流紧张，资金运转效率低下，如果企业通过负债的形式来进行多元化扩张，就进一步加大企业的偿债压力使财务杠杆失衡，另一方面，多元化经营领域选址不当也会造成投资风险，多元化进军陌生领域，很可能面临投资成本有去无回的状况。二是投资组合理论，依据投资组合理论，企业实施多元化经营可以分散经营风险，多元化在分散企业资源的同时也随之平均了企业的综合风险。但事实上，多元化经营面临较大风险，企业进行非相关多元化、跨界经营等会造成公司资源的浪费，削弱公司核心竞争力，这些都为公司的财务风险埋下了隐患。

三、房地产行业多元化情况

房地产行业是国民经济的支柱产业之一，作为新兴的产业，其产业链长、关联度大，能带动上下游多个产业的发展，对我国经济的发展起着举足轻重的作用。近年来，由于国家政策等因素的影响，房地产企业多元化趋势明显增强。房地产多元化是时展的趋势，早在2010年前后，就有房企提出多元化转型，2016年随着恒大地产改名恒大集团，在房产界掀起了一股改名浪潮。据克而瑞研究中心的数据统计，2018年中国百强房企中97%布局了产业多元化战略，据中房网统计，2019年房企500强榜单中，Toop30的企业都进行了多元化布局。房地产企业多元化能分散企业的经营风险，据中商情报网讯，虽在疫情的强压下，2020年房地产行业很快在下半年出现回暖趋势，根据国家统计局中商产业研究院数据显示，从2020年6月开始，房地产企业开发投资同比增速连续6个月维持正值，2020年1－11月份全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%。克而瑞研究中心指出，多元化对企业能力有很高的要求，多元化要求企业有足够的财力、人力和物力的支持，大多数二三梯队的房企发展多元化难以达到预期的效果，反而削弱了原有产业的核心竞争力，造成资源浪费、经营混乱等不良后果。2020年以来，银保监系统对房地产金融领域加强监管，8月，中国住建部联合央行召开座谈会，提出房地产行业的“三道红线”融资监管新规，新规的实施使得大多数房企融资门槛提高。据贝壳研究院数据显示，2020年房企偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年房企到期债务规模预计达到12448亿元，同比增长36%。不断攀升的偿债压力使得房地产业的财务风险不断加大。房地产多元化经营资金需求大，投资回收期长导致其财务杠杆不断增高，研究房地产多元化的财务风险对稳定国民经济具有一定的意义。

四、恒大多元化经营财务风险分析

恒大自上市之初就积极进行多元化的战略布局。恒大集团以房地产业为主，其涉足的产业还包括文化、旅游、保险、健康、体育、农牧、医疗、银行及高科技行业。下面将从筹资风险、投资风险、流动性风险三个方面对恒大多元化的财务风险展开分析。

(一)筹资风险分析

筹资风险产生于企业筹资时面临的还本付息压力及偿债期限限制，具体指房地产企业为了自身经营而借贷资金最终可能遭受损失的风险。偿债能力分析是判断企业是否存在筹资风险的一个重要方面，本文选取以下几个指标分析公司偿债能力。房地产行业流动比率为2，速动比率1是比较合适的，恒大作为主营房地产业务的企业，从表1可以看出，从2016—2020年其流动比率、速动比率均未达到行业标准，从资产负债率来看，也一直维持在较高水平，说明公司借债较多，从以上分析可以得出恒大集团偿债能力较弱，筹资风险较大的结论。恒大集团的筹资风险主要问题在于筹资规模大和筹资方式比较单一。多元化需要大量资本投入，其次，新业务增长较为缓慢，很难在短时间内产生正的现金流，需要不断补充资金。公司主要通过负债的方式筹集资金，早期的资金供应大部分来自银行借款，高额的本金和负债利息的偿还增加了公司的偿债压力，此外，公司还通过私募融资的方式筹集资金累计约15亿美元，而私募融资成本更加高昂，这对于恒大集团的筹资风险无疑是雪上加霜。

(二)投资风险分析

投资风险是指企业投入资金后可能产生的对企业经营和财务等的不利影响，评价投资风险的指标一般以企业盈利能力和发展能力为主。随着多元化战略的实施，集团的销售净利率呈整体下滑趋势，尤其到了2019年销售净利率只有7.02%，总资产净利率也仅仅只有0.85%，从2016年到2020年，无论是从销售净利率、总资产净利率，还是股东权益净利率来看，其走势大体都呈下滑趋势。这说明了恒大集团资金使用效率低下，投资存在问题。恒大集团投资风险主要是滥用资金、盲目投资问题引发的，其盲目的多元化领域的选址，导致其投资项目质量较低。恒大实行非相关多元化，其多元化的触角伸入不相关的陌生领域，其发展的多元化产业环境适应能力和市场生存能力明显不足。矿泉水领域的恒大冰泉，3年巨亏40亿元，最后被迫低价转手，黯然离场;再看恒大粮油、恒制品业务也无力经营，惨淡收场。恒大像风一样进入快消产业，又像风一样快速撤退，这说明了恒大集团在多元化行业领域的选择上出现了错误，其行业定位不够精准，市场分析把握不到位。

(三)流动性风险分析

流动性风险是指企业现金流入与流出在时间上不一致所形成的风险。本文分别从经营活动、投资活动、筹资活动近几年的产生的现金流来进行分析。从2016年到2020年公司的经营活动现金流量净值5年中有3年出现负值，且金额较大，说明恒大集团自身的主营业务活动并没有带来充足的现金流，另外，投资活动产生的现金流净值也是一直处于负值状态，说明恒大多元化经营所需的资金并不能够通过经营活动产生的现金流量来进行补充，只能通过外部的融资渠道获取资金投资。公司2016—2020年现金流量自身造血能力不足，投资活动并不能带来资金补充，故恒大多元化进程只能靠筹资活动产生的现金流来维持，依靠大量的借款来满足资金需求，增加了公司的偿债压力，无疑会增加公司的流动性风险;另外，实施多元化战略的企业初期可能面临运营不善，管理不当的局面而不能产生正的现金流，作为恒大集团主营业务的房地产业务本身就需要大量的资金投入，且收款较慢，资金流动性本来就弱，加上恒大集团自身的现金流不能满足多元化的资金需求，就造成了流动性风险进一步增加。综上所述，可以看出恒大集团财务风险隐患重重。首先，多元化需要充足的资金供应，但主要通过发债筹集资金，集团的融资渠道较窄。其次，其发展较多非相关多元化业务，多元化跨界经营容易出现发展目标不明确的问题，很难为企业带来正面效应。再次，多元化业务的发展在短期内很难为企业带来正的现金流，集团风险预警机制不健全。

五、思考与启发

在对恒大集团2016—2020年的相关指标进行数据分析后，得出恒大实施多元化战略过程中，其筹资风险、投资风险以及流动性风险都明显增加的结论。恒大集团作为房地产行业的领军企业，其多元化道路如此艰辛，不免引起笔者对房地产企业多元化经营的担忧，本文通过研究恒大集团多元化经营得出以下几点启示:一是强化资金管控，拓宽融资渠道。房地产多元化企业建立一套完整的生产经营资金体系尤为重要，对企业未来生产以及发展过程中的现金流的范围和数量进行科学合理地预测，提高资金使用效率。房地产企业管理层应注重融资渠道的多元化，在利用内部融资的基础上增加应付账款和预收账款的利用来减轻公司的融资需求，降低偿债压力。另外，企业进行权益融资可降低债务融资到期还本付息的压力。多元化经营的房企在非相关行业的多元化扩张中引入战略投资者，不仅可以缓解公司的资金供应不足问题，还可以依靠战略投资者在该投资领域丰富的管理经验和先进技术提升多元化经营的绩效，实现多元化战略的目标。二是优化投资领域，合理规划投资。多元化房企在追求多元化的数量和速度的同时应当注重多元化质量和可行性，着重投入相关产业和前景广阔的产业，对投资领域的把关一定要严密而慎重，在对投资领域充分了解的基础上分析投资的优势和劣势，树立原有业务与新业务互为补充、协同发展的基本方向。另外，建立灵活的经营退出机制有助于企业合理规划投资，灵活的退出不仅能够帮助企业及时止损，还为企业发现一片新的“蓝海”提供了机遇。三是建立风险预警系统。多元化经营涉足领域较为广泛，要想很好地控制风险，必须建立一套整体层面的全方位的风险监管体系。首先，企业应该制定整体层面的风险监管计划，观察公司整体层面的现金流入和流出动向并分析可能导致风险的因素。其次，企业应设立一个专门的风险监控部门，由该部门对集团整体的风险进行监控，协助各子企业尽量在内部解决相关风险问题，不让风险事件影响到别的子企业，实现风险的有效隔离。

参考文献:

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［5］吴艳艳，王强，曹中婕，沙悦，卞佳佳.基于多元化发展战略下的企业财务风险分析———以乐视网为例［J］．市场周刊，2020(03):128－129.

第3篇：房地产融资监管新规范文

股权投资增长放缓

人民币基金强势崛起

股市暴跌影响IPO退出

资源类跨国并购成热点

2008年，世界经济形势风云变幻。受美国次贷危机引发的全球金融风暴影响，我国股权投资、并购及IPO市场进入了调整阶段。近日，大中华地区著名创业投资暨私募股权研究机构清科研究中心对2008年中国VC、PE、M&A、IPO市场的数据、事件、政策等进行了分析和归纳，并从中总结出十大发展趋势，以此作为对2008年行业发展历程的整体回顾。这十大趋势主要集中在创业投资及私募股权投资行业的募资/投资/退出、人民币基金的强势崛起、行业相关政策/法规的实施、并购市场的重要动向、资本市场发展及退出趋势等。

趋势一 金融危机席卷全球，中国创投市场升势趋缓

2008年，美国次贷危机深化并演变为全球性的金融危机，促使全球股市大跌，金融机构陷入困境并面临破产，汽车纺织等企业相继倒闭，失业率大幅上升等等，全球经济已经开始下滑。从美国的7000亿美元救助计划到全球央行联合降息，从欧盟2000亿欧元经济刺激计划到中国4万亿人民币经济刺激计划，各国政府纷纷采取措施救市，在积极应对经济下滑的过程中加强联系和对话，共同抵御经济寒冬。

在全球经济一体化的今天，中国经济也难独善其身，2008年中国创投市场亦受到直接影响。从整体上来看，虽然2008年中国创投市场仍保持逆市增长的态势，表现依然抢眼，但是整体上升趋势放缓。在募资方面，受金融危机的影响国外LP管理资本缩水，2008年新募外币基金的数量和金额均较2007年有所减少；投资方面，投资案例数和投资金额的增速已然放缓，部分创投机构已倾向于采取更加保守和谨慎的投资策略，来应对目前复杂而严峻的市场变化；退出方面，世界各主要资本市场遭受重挫，IPO退出大幅减少。

趋势二 人民币基金崛起，募投活跃表现突出

2008年，政府创投引导基金的杠杆效应逐步显现，加之全国社保基金等多类金融资本获准自主进行股权投资，使本土机构融资渠道大为拓宽，带动人民币基金强势崛起。据清科研究中心统计，中国创投和私募股权市场上的人民币募资和投资表现都非常活跃。创投方面，2008年新成立88支人民币基金，共募集23.41亿美元，分别比上年增加了59支基金和12.49亿美元，且均有超过一倍的增长；2008年度共发生269笔人民币创投投资案例，披露的投资金额达13.94亿美元，比上年分别增长了186%和247%。私募股权方面，2008年新设20支人民币基金，合计募资213.28亿美元，分别占募资总量的39%和35%；共发生30笔人民币私募股权投资，合计投资34.39亿美元，分别占投资总量的19%和36%，相比往年，私募股权机构的人民币募资、投资占比比例均有大幅提升。

趋势三 多渠道资金放闸，社保等机构资金获准进行股权投资

2008年，多类金融资本获准涉足股权投资领域，使创投和私募股权基金的资金来源大为拓宽。2008年3月，证监会决定在中信、中金直投试点的基础上适度扩大券商直投试点范围，华泰、国信等八家符合条件的证券公司相继获准开展直投业务。2008年4月，全国社保基金获准自主投资经发改委批准的产业基金和在发改委备案的市场化股权投资基金，可投资金额近500亿元，鼎晖投资和弘毅投资旗下的人民币基金首批获投，分别获得20亿元承诺出资。2008年6月，银监会就《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》征求意见，准备对已经展开的信托类私人股权投资业务进行规范和指引；2008年10月，发改委、财政部、商务部联合出台《关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见》，对地方设立创投引导基金做出明确规范；2008年11月，保险机构获得国务院批准投资未上市企业股权，将稳妥开展保险资金投资金融企业和其他优质企业股权试点，支持产业调整和企业改革；2008年12月，中国银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》，允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务，使商业银行资金进入股权投资领域成为可能。

趋势四 创投投资策略趋于谨慎，估值保守投资规模下降

受外部环境恶化影响，2008年创投机构投资策略趋向保守，对初创期等早期企业的投资尤为谨慎，而股市暴跌又吸引了一些创投机构转向二级市场“淘金”价值被严重低估的企业。如赛富亚洲投资NASDAQ上市公司北大千方，盈富泰克投资三板公司北陆药业，苏州创投集团投资神州数码旗下神州数码IT服务集团并设立新的合资公司等。创投机构投资策略趋向谨慎的另外一个表现是对企业估值更加保守，平均投资规模下降。如2008年创投投资各季度平均投资额分别为840万美元、803万美元、761万美元和695万美元，呈明显的逐季下降趋势；此外，单笔投资额在数千万美元以上的巨额投资案例数相比2007年占比有所减少，千万美元以下投资案例数占比则有明显上升。

趋势五 创业板虚晃一枪，沪深上市新规利好有限

2008年3月21日，中国证监会正式《创业板规则征求意见稿》和《征求意见稿起草说明》，创业板在经历十年曲折之后终于如箭在弦上蓄势待发。尽管管理层预计创业板在2008年上半年可推出，市场各方对创业板的推出寄予无限希望，但是由于种种原因，截至12月底，创业板规则的正式版仍未出台，创业板何时推出的悬念已带入2009年。

2008年9月5日，深圳证券交易所和上海证券交易所先后颁布《股票上市规则（2008年修订稿）》，并于当年10月1日起正式生效。新规则不仅对适用范围及监管对象、股份流通限制、停牌制度、大股东交易行为规范和诚信监管等多项内容进行了修改，还新增了破产、股权激励等内容，被市场视为证交所为营造全流通市场制度环境采取的重大举措。此外，新规则对于在发行人刊登首次公开发行股票(IPO)招股说明书前12个月内以增资扩股方式认购股份的持有人，要求其承诺不予转让的期限由36个月缩短至12个月，长期来看，缩短上市公司股权锁定期限，将有利于创投资金尽早退出，并循环用于投资创业企业，加快创投资本流动。但是新规则对锁定期的缩短有明确的限制条件，并且新规则并未触及上市公司财务要求、持续经营时间等核心内容，因而新规则对创投退出利好有限；而且由于股市大幅下挫、新股发行萎缩，新规则的效果近期并未显现。

趋势六 各地政府竞相争夺PE落户，京津沪大力建设“私募股权基金中心”

2008年，各地政府竞相建立“私募股权基金中心”，积极吸引PE落户，而京津沪三地的争夺尤为激烈。继在2006年引入国内首支产业投资基金――渤海产业基金、2007年成立国内首家私募股权基金协会――天津股权投资基金协会之后，2008年天津滨海新区再获政策支持，纳入国家整体发展战略并可在金融领域重大改革进行先行先试，国家发改委还了《关于在天津滨海新区先行先试股权投资基金有关改革问题的复函》，支持天津市加快发展股权投资基金。

2008年4月，北京市了《关于促进首都金融业发展的意见》，提出要“研究支持股权投资机构在京发展的政策措施，鼓励各类股权投资基金在京设立，支持股权投资基金管理机构在京发展，支持中国股权投资协会的设立，促进股权投资市场健康发展”。2008年6月，北京股权投资基金协会宣布成立，而多项支持PE机构发展的优惠政策正在陆续制定出台。

2008年8月，上海市金融办、市工商局和市财税局联合了《关于本市股权投资企业工商登记等事项的通知》，从工商登记、税收、投资者、行业自律、政府引导等多个方面制定了多项优惠政策，鼓励股权投资企业、股权投资管理企业落户上海。上海浦东新区则将作为综合配套改革试点，正式加入全国私募股权基金中心的争夺。

趋势七 中国房地产行业进入调整期，PE投资大幅缩水

2008年，在国际金融危机及国家调控政策的影响下，中国房地产市场逐渐由过热转向理性回归，并在第三季度加速下行。虽然国家及时调整了宏观政策，出台了降息、放松货币政策及经济刺激计划等多项措施，但消费者仍在持币观望，房市成交量持续低迷，部分房地产企业出现经营困难，而房地产行业内的私募股权投资也陷入低谷。据清科研究中心统计，2008年房地产行业共发生12笔私募股权投资案例，比2007年减少了22笔，披露的投资金额为17.10亿美元，比2007年减少22.49亿美元，投资案例数和投资金额的下降幅度均超过了50%。

趋势八 私募股权基金理性回归，资金储备大增但投资节奏放缓

2008年，活跃在中国市场的私募股权投资机构虽然募集了多支针对亚洲和中国大陆地区的私募股权基金，但其投资节奏明显放缓，投资策略回归理性。据清科研究中心统计，2008年共新设51支私募股权基金，新增资本611.54亿美元，虽然基金数比2007年减少了13支，但募资总额则增长了72%。然而，私募股权投资并没有随之增长，反而在投资案例数和投资金额方面双双回调下滑。2008年中国市场共发生155个私募股权投资案例，比2007年减少了22例，披露的投资金额为96.06亿美元，比2007年减少了25%。

趋势九 境内外资本市场重挫下行，VC/PE支持的IPO退出大幅收缩

受金融危机影响和对经济前景的担忧，2008年全球股市暴跌，部分股市创下历史最大年跌幅，市值大幅缩水，投资者蒙受惨重损失。股市的持续低迷，使资本市场的融资功能大减，新股发行频率降低直至停滞。2008年，在清科研究中心关注的13个资本市场，共有277家企业上市，合计融资568.48亿美元，上市数量和融资额较2007年分别减少62%和68%。中国企业境内外上市数量和融资额也双双缩减，2008年共有113家中国企业在境内外资本市场上市，较2007年减少129家，合计融资218.30亿美元，较2007年减少79%，上市数量、融资额和平均融资额均创三年来新低。新股上市频率和融资规模的急剧下降，也使VC/PE支持的IPO退出大幅收缩。2008年，共有35家VC/PE投资支持的中国企业在境内外上市，合计融资34.20亿美元，上市数量、融资额和平均融资额均处于三年来低谷，其中上市数量较2007年和2006年分别下降63%和10%，融资额分别减少90%和89%。

趋势十 金融海啸带来良机，资源领域中国企业跨国并购成热点

2008年，中国并购市场上资源领域的大规模跨国并购引人瞩目。随着经济的高速增长，中国对能源、矿产等资源的需求日益增大，而近年来资源类大宗商品价格的飞涨更加深了中国对资源的“饥渴感”。随着金融海啸的爆发，资源产品价格的大幅回调，一些资源类企业陷入融资困境，为坐拥大笔资金并获得政府全力支持的国内企业带来并购良机，在全球范围内通过收购等方式对各类资源进行整合已成为大势所趋。

第4篇：房地产融资监管新规范文

为顺应城市空间拓展、功能完善和形象提升，按照区委区政府推进城市有机更新工作部署，完成了南湖区城镇有机更新的前期规划研究，起草全区开展城镇有机更新实施意见，组织编制了__老街有机更新规划，启动5个乡镇城镇有机更新规划研究；为适应__管理体制调整，开展了《__城市东部区域规划研究》，积极优化__与__、大桥等周边区域的资源整合及空间布局。为顺应新型城镇化战略，抓好市小城市培育试点镇余新镇、大桥镇总体规划编制，进一步优化了城市发展空间，推进城镇的转型升级发展。为推进美丽乡村建设，以农房改造示范村建设为抓手，完成了2012年度省级农房改造示范村庄史村建设规划编制，完成了凤桥永红、__乌桥、__等3个__年度省级示范村的建设规划编制工作。同时积极抓好控规编制和新工作，完成了余新镇5个控规和中心城区单位控规的编制。

面对宏观经济增速持续放缓的大环境，面对建筑业用工、材料上升等不利因素，积极深入产业转型升级和“走出去”战略，加大银企协作、行业协会交流、信息技术合作等平台建设，帮助企业解决制约转型发展的资金、资质等问题，全区建筑业转型升级步伐进一步加快，建筑业的实力进一步提升，全年建筑业施工产值95.24亿元，同比增6%，其中市外产值24.53亿元、省外产值18.87亿元，同比增10％，上交税金3.30亿元，同比增长13%。同时企业资质得到提升，10家晋升一级或二级资质，新增3个监理专业甲级和乙级资质，3家建筑企业获省主管部门安全许可证。另有1项工程获南湖杯优质工程奖；5项通过市标化验收，2项送审省级标化验收。

认真落实国家房地产业调控的有关政策，切实加强对区内房地产业的调控与监管，加强对市场的引导，努力维护市场稳定。一是加强预售和预售资金的管理，全年核发商品房预售许可证31个，核准预售面积91.11万平方米，同比增长3.53%，许可证发放率、买卖合同备案率100%；同时对企业预售资金使用和工程建设情况进行跟踪督查和监管，全年监管资金29.18亿元，确保预售款用于相关工程建设，有效保障预售房当事人合法权益。二是完善市场主体的监管，加强开发行为的管理，引导房地产企业实施品牌发展战略，抓好配套设施、商品房质量和后续服务等工作，加强企业信息管理，全区房地产开发企业监管档案，做到一户一档。三是加强市场引导。积极做好房地产发展的引导，在房博会和__日报等公开媒体上做好宣传和推介工作，促进房地产销售平稳和刚性需求的有序释放，全区房地产开发、销售持续平稳向好，共完成房产投资73.71亿元，同比增12.1％，实现商品房销售96.14万平方米，同比增98.02％，对稳增长作出了积极贡献。

一是实施以整体改造为重点的城市有机更新工作。年内，原第一医院区块拆除工作全部完成；博海路片区、湖滨二期地块、和火车站南北广场地块等三个片区的征收也有序推进。年内博海路片区136户居民约1.099万平方米以全部完成签约和搬迁；湖滨二期地块约7.13万平方米的1249户签约1234户，签约率98.8%，搬迁1190户，火车站片区南北广场地块254户约1.73万平方米已签约247户，签约率97.2%，搬迁217户。同时启动了__老街片区城市有机更新的入户调查工作。二是实施以基础设施改造为重点的老住宅区整治工作。投资1.53亿元，对11个点约44.5万平方米的老旧小区进行改造，受益人口约2.69万人。考虑到剩余改造点面广量大，经区政府同意，改造工程计划分2批实施，第一批于去年5月份开工，各方参建单位努力克服时间紧、任务重、居民意见难统一、持续高温影响等困难，于当年12月底基本完工。目前剩下仅为季节性绿化的补种、细节的修补等工作。__年第二批3个点于去年11月初进场施工，年内完成总投资的40%以上，春节前完成已开挖部分的地下主体结构施工，完成路面结构层混凝土硬化施工。

一是生态绿道项目。抓工程质量，突出各段绿道间贯通质量，增加标识系统，及时跟进绿道周围环境绿化和景观工程；抓工程进度，完成14公里绿化提升和18公里新建项目，全部44公里年内全部完成。二是污水管网项目。完成44.73公里城镇污水管网建设和12个泵站的施工任务。三是推进

交通畅通工程。完成2个道路渠化工程和2556个停车位增设，同时还结合居民意愿，利用空闲零星地块，增设停车位约1000个。四是推进老住宅区引入专业物业公司的试点，出台《关于深入推进住宅小区物业管理工作的若干意见》，开展物业服务标准化、法律法规、消防等培训，启动烟雨小区、农翔苑专业物业服务进老旧小区试点，较好地提升了小区面貌，同时做好试点总结，为下一步在全区范围内推广提供借鉴。

除做好老区改造、城市有机更新等工作外，还承担“三改一拆办”日常工作和协调，年内完成旧厂区、旧住宅区和城中村改造67.36万平方米，拆除违法建筑214.77万平方米，超年度任务近300%，同时做好建成区范围内违法建筑的清查，推进“退低进高”和企业“二次创业”，还组织草拟有关国有土地上违法建筑的处理意见。

同时，结合人防功能提升，实施人防示范化项目，完成人防地面指挥中心建设。结合群众路线教育，深入企业和村、社区走访座谈；拓展服务形式，如2次组队为世合项目提供上门咨询和服务，为西马桥老旧住宅区联系天然气管道铺设等。结合行政审批改革，推进窗口预约、延时服务常态化，已受理审批和服务事项3.1万余件，按时办结率100%， 2次获市审批中心流动红旗。结合廉政实践，开展建设领域专项检查和资质证书挂靠清查，维护建设市场秩序。

__年，是全面落实落实十八届三中全会精神的第一年，也是全省改革发展年，面对新形势、新任务、新挑战，我局将按照区委、区政府工作部署，围绕新型城镇化建设、五水共治等主线，更加突出规划引领，突出生态文明，突出城建为民，认真履行部门职责，做好以下工作：

1.抓空间优化，发挥规划引领作用。一是加大规划研究，重点开展东部新城区块---包括南湖新区（__）、__科技城、__区域、__工业园区等范围的规划研究工作，进一步提升区域发展的竞争力。二要抓紧做好南湖区承担的__老片区城市有机更新地块的规划编制，做好各镇旧镇区、老集镇的有机更新规划编制，为拓展旧城镇空间提供规划指导。三是推动控规全覆盖，启动大科技城、__工业园区、__镇范围内控规编制，调整__区域控规，完善金融创新区2.06平方公里控规的编制，力争中心城区控规和各镇重点区块控规各覆盖。四是注重历史文化遗产的保护，完成新篁历史文化街区保护规划，在保护现有资源的基础上，进一步优化整合新篁集镇区域环境和功能。五是优化完善新社区布点。对区位优势明显、农户集聚意愿强的新市镇社区和“X”点，适当增加规划户数，引导农户集聚，并按一定标准确定若干特色村落，深入推进具有传统江南水乡特色的示范村建设。

2．抓三改一拆，提升城市整体环境。一是加快城市有机更新工作。抓紧完成__年度启动的三个片区征收，确保按照时间节点完成搬迁。按期启动区政府__老街片区下塘路地块及其他两个主体实施的有机更新地块，同时认真做好调研工作，指导监督各实施主体公开、公正实施征收。新一年，南湖区还将做好其他城区片区和各镇老镇区的调研，拓展整体改造思路，为更大范围开展旧城镇改造提供依据。二是老住宅区基础设施改造工程。首先抓好__年第二批3个点的改造进度和质量，确保4月底基本完成施工。其次，组织实施__年区政府七大民生实事项目之一的老旧住宅小区综合整治工程。年内完成7个改造点约3.5万平方米的改造任务。同时加强后续管理探索，总结__年老旧小区物业试点经验，将有条件的小区纳入专业物业管理范围中。

3.抓行业转型，推进建筑业转型升级。__年，针对我区新签订合同额、新开工面积和从业人员齐下降的现状，面对行业发展所面临的融资困难、利润锐减的问题，我们将继续调整优化行业结构，奋力开拓外部市场，抓好市场监督，推进我区建筑业外向型、科技型发展，力争年施工产值稳中有升，外拓市场有新突破。一是加大骨干龙头企业的培育，以加快转变发展方式为主线，以“走出去”为发展重点，为技术进步为支撑，着力培育一批资产规模大、经济效益好、施工能力强、管理水平高、自身品牌响、带动作用明显、具有较强市场竞争力的建筑业企业。二是加大建筑业扶持力度。进一步优化政策对建筑业的扶持奖励政策，引导有条件的建筑企业开拓符合国家产业发展方向和投资重点的产业领域，向房地产业、建材业、节能产业等上下游产业延伸，扩大企业发展空间。三是推动建筑业技术进步，积极开展建筑质量管理体系认证，淘汰落后产品和生产工艺，鼓励企业运用节能、环保等新技术、新工艺和新材料，围绕“四节一环保”（节能、节地、节水、节材），建立建筑科技创新激励机制，提高建筑业科技含量。

4．抓行业监管，规范房地产业秩序。除继续做好预售资金监管外，__年重点规范房地产市场秩序和住房信息系统建设。在房地产市场秩序上，一方面要加大执法检查力度，重点查处未办规划、开发、施工、预售等许可手续进行建设和经营的违法违规行为，推行市场监管、项目监管、企业监管的“三位一体”监管模式，净化市场环境；另一方面要加强开发企业资质的管理，对没有建设项目和业绩的企业资质坚决不准延期，对涉嫌违建和违规销售的公司，以及涉及重大

问题的，暂不办理资质申请，对严重违规的房地产企业给予降级或者取消开发资质，遏制违规行为发生。在住房信息系统建设方面，加快软件开发、硬件配备和人员培训，推进历史住房档案数字化，完成已有数据的清理、录入、关联等工作，全面掌握全区个人住房信息及动态变化情况，实现统一管理平台和统一服务平台，为实施市场调控政策、提高行业管理和社会化服务水平创造条件。

5.抓住房工程，提升群众居住质量。住房保障是群众利益最直接的载体，__年，我局将继续抓好保障房建设进度，年内做好庆丰苑二期交付工作，推进中和苑项目进度，年底完成主体结构，同时严把好质量关，防止因房屋质量问题出现的投诉问题。继续推进公积金扩面工作，进一步扩大住房公积金缴存覆盖面，进一步宣传公积金政策，力争到年底重点民营企业公积金缴存率达到100%，对未实行公积金制度的民企，按照“低门槛进入，逐步到位”的原则，允许企业在骨干职工或中层以上职工中率先实行，在逐步推广到全体企业职工，让更多人圆住房梦。

第5篇：房地产融资监管新规范文

在温州“因祸得福”成为全国金融改革试验区的时候，民间金融重灾区鄂尔多斯也在寻找破冰前行的改革途径。相关人士认为，鄂尔多斯此轮爆发的危机，并不是鄂尔多斯模式的全面崩盘式的系统危机，而是鄂尔多斯市场重新规范、深度调整式的结构性危机。

从全民借贷到全民恐慌

在2011年上半年之前，鄂尔多斯市民许君（化名）还靠着借出去的200万元的两分利，不用工作就过着富足的生活。但是之后，形势突转，收不回本息的许君，只得收回承包出去的出租车，在路上亲自跑起了车。

许君是鄂尔多斯众多民间债权人的缩影。在当地，有着“10户9贷”的普遍说法。据媒体调查，甚至有近6成公务员为民间借贷的隐形债权人。在民间借贷危机爆发后，众多的债权人纷纷被套牢。

在经济模式上，内蒙古大学经济管理学院金融系主任雷立钧教授将鄂尔多斯比作靠出口能源致富的阿拉伯国家。鄂尔多斯已探明煤炭储量约占全国总储量的1/6，全市70%的地下埋着高质量的“黑金”。2005年前后，煤炭等能源进入涨价周期，鄂尔多斯在短短几年间暴富，人均GDP甚至超过香港跃居全国第一。依靠资源致富之时，鄂尔多斯的交通、新城等市政建设也迈开了大步伐。

许许多多像许君一样的鄂尔多斯人通过煤炭、拆迁补偿迅速聚集了大量财富，并试图让钱“生出”更多的钱。雷立钧向时代周报记者分析：“中国的金融业不是很发达，不管是直接融资还是间接融资，都很落后。大量的资金要逐利，进正规银行体系的话，没有更高的回报率，所以进入了民间市场。”

而大量涌入鄂尔多斯房地产市场的中小房地产企业，在无法从正规金融机构获得低廉融资的情形下，与民间资金一拍即合。

许君介绍，像他这样的债权人以2-2.5分的月息将钱借给亲友，这些亲友再以3-3.5分的月息转手再将钱借出去，从中赚取利息差。有部分债权人以房产作为抵押，从银行以低息获得贷款再高息转出。几经周转，这些民间资金多数流向房地产开发商，有的月息高达8分。

据统计，鄂尔多斯民间信贷资本至少在2000亿元以上。当多数鄂尔多斯人坚信快速的经济增长和财富聚集只是一个开始时，各种风险已经在潜滋暗长，危机一触即发。

2011年9月20日，被债主追得无路可逃的苏叶女自首。据报道，苏叶女在一年多的时间里，通过民间借贷贷得资金8亿-10亿元，受害者约4000人―超过此前鄂尔多斯民间借贷第一大案石小红案7.4亿元的融资额。

这仅仅是开端。随着房地产调控政策的影响，银行信贷紧缩，以及限购政策引发的低迷，地产商资金链吃紧甚至断裂。经济学者马光远调研称，鄂尔多斯开发房地产80%的资金来源于当地极其活跃的民间借贷市场。房价停涨、楼盘滞销、房地产老板无法按时支付下线利息，下线无法支付给三线，大量民间资本被套牢，诸多债权人甚至血本无归。民间借贷危机爆发。

就在苏叶女自首后的第三天，中富房地产公司法定代表人、原鄂尔多斯市东胜区人民法院院长王福金自杀，身后是2.63亿元民间借款和每月789万元利息。据天津高和股权投资基金管理有限公司（以下简称高和）在2011年10月的《民间借贷危机调研报告》中，2011年9月，鄂尔多斯政府曾对17个民间借贷在10亿元以上的房地产开发企业法定代表人限制出境，并实施监控。

随着鄂尔多斯经济陷入低迷，大量外来人口亦逐渐撤出当地。许君表示，以前鄂尔多斯出租车的空载率很低，几乎有拉不完的活。而今外来人口少了，人们晚间吃饭、娱乐的夜生活也减少，出租车的生意锐减近半。

规范和引导民间借贷

温州市金融综合改革的十二项主要任务中，第一条就是要规范发展民间融资。规范和引导民间资本几乎也是鄂尔多斯金融改革的“突破口”。

雷立钧教授认为，民间借贷是种市场行为，是在整个金融业不发达，资金大量沉淀，造成资金流动的一种现象，应该用市场的思维去解决问题，宜疏不宜堵。他说：“民间借贷市场没有一个完善的监控机制，风险很大，所以现在以温州作为金融改革试验区，也是基于这样的背景考虑。试点后，就是把所谓的民间金融纳入国家的监管体系，发展中小银行等，有这样的组织后，监管可能会更有思路。”

在4月19日的首届中国民间借贷法治研讨会上，中央财经大学金融法研究所所长黄震教授介绍，鄂尔多斯《规范民间借贷暂行办法》（以下简称《办法》）目前已经通过市政府常务会议审核通过，预计很快将。这是中国第一个专门为民间借贷制订管理办法的地方性政策性文件，也被看作是鄂尔多斯金融改革跨越的重要一步。

参与起草的黄震向媒体表示，《办法》共有8章，最大的亮点是第二章规范了借贷主体和借贷合同。借贷主体一方是放贷人，另一方为借款人。办法强调放贷人必须用自有资金提拱贷款，不得非法集资、非法吸收公众存款或变相吸收公众存款；借款人必须是经营状况良好、暂时出现资金短缺的企业或个体组织，所贷资金必须用于合法生产经营活动，严禁再贷款或其他非法活动。《办法》同时明确，贷款利率不得超过同期人民银行贷款基准利率的四倍。并且，开展借贷业务双方须签订格式化的借贷合同。

但是，作为地方性政策性文件，也存在着局限性。雷立钧认为，“鄂尔多斯不少民间资金来自周边的山西、陕西、包头、呼和浩特等。如果借贷双方都是鄂尔多斯的人，这就可行，但如果有一方不是鄂尔多斯人，那这个地方政策法规就可能起不了作用。不像人民银行，国家统一规定，是全国性。”

早在2011年6月18日，在借鉴了温州民间资本投资服务中心经验的基础上，鄂尔多斯成立了民间资本投资服务中心（以下简称服务中心）。在创立大会上，服务中心提出了“为资本找项目，为项目找资本”的理念，主要为中小企业投融资提供服务，为民间资本提供交易市场，实现资本与项目的有效对接和转换。

根据服务中心工作人员向时代周报记者提供的资料显示，服务中心将下设事业和市场化服两大框架。服务中心由作为政府投融资平台的鄂尔多斯资本有限公司与内蒙古鄂尔多斯商会共同发起成立，注册资本30亿元人民币。服务中心还与和君咨询集团、九鼎投资、百优资本等8家全国知名资本投资机构签署了战略合作协议。

4月23日下午记者在服务中心看到，只有少数几个工作人员在办公，尽管已成立近一年，但至今还未正式开始运作。工作人员对记者表示，具体的还在调研中。

私募股权投资是关键

参与2011年专题调研鄂尔多斯民间借贷问题的广东省社会科学综合开发研究中心主任、北京交通大学经济管理学院教授黎友焕在其博客里指出：目前的金融体制不适应实际需求，但是金融领域的改革权限集中在中央政府层面，中央政府碍于全局和宏观全面协调，又使得金融体制改革的步伐明显无法适应各地的实际需求。在这样的背景下，地方只得各自寻求破局之策。而私募股权投资基金作为一种创新型的金融投资工具，往往也是工业化过程中中小企业融资行之有效的重要方式。私募股权基金不仅可以给投资者带来高收益率，而且对推动产业结构升级、促进资本市场多元化建设、完善公司治理结构、推动中小企业尤其是高新技术企业融资发展都有巨大的作用。

2009年，鄂尔多斯市被批准作为金融综合改革试点地区，李国俭从自治区金融办副主任调任鄂尔多斯，出任主管金融的副市长。在该市“十二五”规划里，提出要建成“中国西部金融强市”，该市《关于深化金融改革促进金融产业发展的若干意见》里也表示，“将金融产业培育成支柱产业”，打造“黄河中上游金融中心”。

黎友焕认为，未来的趋势是“得私募者得天下”。有先见之明的北京、上海、天津、重庆和江苏等地区相继出台了相关的发展优惠政策，大力吸引国内外各大投资机构安营扎寨。同时，黎友焕也承认，中国的私募股权投资这个“雏儿”有些先天不足，需要呵护也需要规范。“各地区如能根据各自的实际情况，充分利用中央政府当前微调政策空间，借鉴国外发达国家的成功经验，扫清私募股权基金发展道路上的种种障碍，便有可能促进其健康、快速发展，从而为当地的经济社会发展提供广阔的金融空间和资金支撑。”

鄂尔多斯成为区内试点后，出台政策鼓励民间借贷向PE（即私募股权投资PrivateEquity英文简称）转型。鄂尔多斯出台文件明确规定，对注册在鄂尔多斯的PE税收地方留存进行前五年100%返还，后五年50%的返还政策；对上市企业补税全部退还、奖励1000万元。

雷立钧也表示：“从长远来看，鄂尔多斯还是要加快金融业的发展，一个是间接金融这块，要吸引更多的金融机构。还有就是直接融资市场的发展，各种投资公司、投资机构、私募股权基金机构，在国家政策之下，可以适当的发展。通过各种手段，让金融市场能够逐步地发展起来，资金就有去处了，就不会到体制外去流动了。”

专家吁政府干预房地产业

黎友焕还在微博里指出，影响着鄂尔多斯金融风险的走向有：鄂尔多斯未来煤炭企业将面临重组和兼并的新形势，利益格局会重新调整。房地产可能面临巨大的调整，鄂尔多斯的楼价将成为继海南之后第二个快速回归的地区，也可能将长期有价无市。

马光远做过测算，2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平米，施工总量达2300万平米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平米。这对于一个总人口仅有160万的城市而言，这样的建设速度和规模意味着，在外来移民比例并不大的情况下，当地人将至少拥有人均10套以上的房子。

许君告诉记者：“以前房地产火热的时候，有钱还不定能买到房，还得找关系。”而如今，他指着路边那些工地说，现在房地产项目是施工的少，停工的多。

鄂尔多斯房地产市场低迷，开发商从民间市场拿到的资金压在房地产没有流动性，造成还款困难，不敢再轻易从民间拿资金了。而民间市场亦不敢继续投资，甚至出现了撤资。雷立钧担忧：“会不会出现海南那种烂尾楼，这都很难说。”

第6篇：房地产融资监管新规范文

【关键词】新兴市场经济体 流动性新规 货币政策

本次金融危机发生的前十年中，经济金融全球化进程重塑了新兴市场经济体的货币政策框架和传导机制。全球经济和金融联动性增强使得发达经济体和新兴市场经济体的经济周期日益趋同。因此，经济冲击的传播，尤其是通过金融途径的传播变得更加迅速。金融全球化拓展了经济危机传播的渠道，加剧了风险的相互融合。对于新兴市场经济体，金融全球化使得外部因素直接作用于国内经济和金融环境，并增大了央行预测国内经济增长和通货膨胀以及制定货币政策的复杂程度。

一、流动性新规与新兴市场经济体货币政策

2010年12月巴塞尔银行监管委员会通过新流动性监管标准，会对新兴市场经济体银行经营以及货币政策框架产生重大影响。流动性新规旨在建立一个全球性的流动性监管标准，在经济金融面临压力的情况下，增强银行部门抵御市场冲击的能力。

在流动性新规出台之前，诸多新兴市场经济体银行持有了较高份额的流动性资产，这部分源于较高的准备金要求，部分则由于监管当局对流动性的特殊规定。此前由于国际流动性监管规则缺位，一些跨国银行或者跨国银行在本地的分支机构更倾向于保持宽松的流动性，由此会诱发新兴市场经济体资金的跨境融出，并增加银行体系期限错配的风险。流动性新规出台有望促使新兴市场经济体建立更具弹性的银行体系。

净稳定融资率（net Stable funding ratio）指标受到重视，因为净稳定融资率更加关注因期限不同所引起的流动性缺口。过去由于筹资的短期属性使得银行大多发放短期贷款，加之资金流入充足，银行对筹集长期存款缺乏动力，流动性缺口并未引起重视。

新的流动性监管标准会使得那些在国际市场融资活跃的银行减少其投资组合收益，并影响到这部分收益的再分配。特别是流动性新规的乘数效应，会减少银行的部分国内信贷和跨国借贷。在金融危机期间，相较于发达经济体，新兴市场经济体的债券价格下降得更多。如部分拉美国家银行在金融危机期间蒙受了持有大量债券的惨重损失。

当更加严格的流动性监管标准要求跨国银行或国内银行减少贷款期限转换时，新兴市场经济体银行体系将会面临一个问题，即银行是否应该发行长期债券为其信贷投放筹集资金。

总体来说，新兴市场经济体银行包括外资银行均将存款作为其投放贷款的主要来源。因此，较之于诸多发达经济体，旨在减少批发融资的流动性监管新规在新兴市场经济体并未受到同样关注。近年来由于私人部门存款增长滞后于银行贷款业务，新兴市场经济体逐步将融资渠道转向外部。此外，银行大量扩张房地产及基础设施建设贷款，但同时负债期限没有相应延长，因而一些国家银行资产负债期限错配现象持续存在。

近年来国际宏观经济形势的发展变化促使银行逐步开始重视国内长期融资。与外部借贷、国内银行发行国际债券相比，发展资产抵押证券市场的收益更大。尽管如此，短期内，对于新兴市场经济体而言，银行不会替代资本市场成为长期资金的主要来源。在一些新兴市场经济体，由于金融市场对货币政策的执行也可能形成不可小觑的阻力，因此面对资金持续大量流入时，一个深化的金融市场也并非万能药。

二、新兴市场经济体的汇率政策与货币政策

（一）汇率政策

浮动汇率制在新兴市场经济体中受到广泛支持。如哥伦比亚，自1999年哥伦比亚放弃了汇率目标区间制以后，比索汇率的灵活性增强，灵活变动的汇率降低了国内物价水平。以控制通胀为目标的央行通常认为，只有当汇率剧烈、迅速波动时，央行才需要出面干预，而当全球利率恢复至正常水平时，应停止外汇干预。金融危机爆发后，大多数新兴市场经济体央行加大了对外汇市场的干预力度。最通常做法是建立外汇储备缓冲，以减少持续的本币升值预期所引发的投机行为。但如果本国劳动力和产品市场缺乏弹性，或者金融制度设计不完善，仅靠汇率浮动也不能完全抵御外部冲击，同时也可能由于汇率的自由浮动带来较大的金融风险。当然，也有一些新兴市场经济体央行明确应该稳定汇率。如沙特阿拉伯货币管理局认为，对于沙特阿拉伯这样的能源型经济体而言，逆周期的财政政策以及相对稳定的货币购买力平价更能保持产出免受冲击。

（二）将汇率作为中期货币政策目标

一些新兴经济体央行将汇率作为中期货币政策目标，以强化央行管理汇率的主动性。一些央行认为可以通过允许实际汇率按照均衡汇率潜在升值，设定汇率正常波动区间以及允许本币升值空间，以维持中期实际有效汇率。比如，以色列银行估算了以色列谢克尔的实际均衡汇率，并分析了如何通过实际均衡汇率干预外汇市场。捷克国家银行研究了通过长期均衡汇率测算捷克共和国加入欧元区的时机。

从实践来看，实际均衡汇率一般通过模型估算得出，货币政策制定者想籍此精确指导，并做出抉择是很困难的。此外，考虑到汇率波动对金融稳定的影响以及汇率超调所引起的出口损失，货币政策制定者往往使用利率和汇率政策组合来对抗本币汇率升值。

（三）将汇率政策内化于货币政策制定中

第7篇：房地产融资监管新规范文

这不仅是对国际先进经验和成熟做法的有效借鉴，更是推动银行信贷管理根本性变革的重要举措。但相对于已习惯于“统借统还”模式的银行与企业来说，借贷双方都将面临着巨大的冲击。在贷款新规的执行过程中，银行与企业之间有着自博弈之争。因此，在关系银行业务理论框架下，开展实施贷款新规对商业银行经营管理的影响研究，对后危机时代加强银行信贷管理与促进国民经济平稳较快增长具有十分重要的理论和现实意义。

一、银行对企业委托监督功能———基于关系银行业务理论分析

1．关系银行业务对银行监督的正面效应。关系银行业务在委托监督方面的效应———基于银行的角度。Haubrich(1989)最早探讨了关系银行业务存在的情况下银行监督给银行带来的好处。Haubrich(1989)将Dia-mond(1984)单期委托监督模型扩展到多期委托监督模型来研究长期借贷关系对银行监督的影响。[2]

Petesen和Rajan(1994)认为，在多期委托监督模型中，由于银企之间保持着不断的监督与被监督的博弈过程，该隐性保障机制给银行提供了企业比较准确的财务经营状况信息。若企业接受银行监督，在突发不利情况出现时就能及时有效地利用这些信息来修改合同，从而使得合同中相应的条款即可在事前定得更加详细以防止银行贷款难以收回。若企业提供的信息严重失真的话，银行即可惩罚企业。因此，通过这种重复博弈过程，银行可促使企业在每一个阶段都能提供真实的信息，从而提高银行相对于其他融资方式的竞争力。[3]

关系银行业务在委托监督方面的效应———基于企业的角度。Berger和Udell(1995)发现，相对于没有关系银行业务的中小企业来说，一个具有关系银行业务的企业可得到更低的贷款利率和贷款合约上的抵押要求。从关系银行业务的正外部性效应角度，由于银行可通过关系借贷获知企业的发展经营的真实状况，对于好的企业来说，通过这种信息显示机制可以扩宽融资渠道以便降低企业的融资成本。[4]

Berlin和Mester(1998)从银行贷款内控的角度分析了贷款定价的跨期平滑机制的重要性，认为利率非敏感性使得贷款的跨期定价具有可操作性。即，企业随着时间的推移，逐步建立了一个信贷记录使得银行能够了解到企业的私人信息。在企业创业初期，若银行选择一个优惠贷款利率，在企业扩张和成熟期银行可从发展潜力好的企业获得未来收益剩余用以弥补初期的损失，就可能减少最初的风险，有利于好的企业成长。因此，“定价平滑机制”有利于银行优质企业的培养，并增强企业对银行的贷款依赖从而增加银行的长期盈利能力，外部投资者也可通过观察企业是否与银行具有长期借贷关系来判断企业的好坏。[5]

2．关系银行业务对银行监督的负面效应。由于关系银行业务理论模型中的激励相容机制取决于未来租金和准租金，因此，银行之间激烈竞争导致租金降低，进而削弱了关系银行业务赖以维持的基本条件。关系银行业务的隐性假设在于银行缺乏竞争，银行间缺乏竞争环境导致信用等级差的借款人可以利用银行之间的信息不对称来达到融资的目的，加剧了道德风险和逆向选择问题的发生。[6]

综上所述，基于静态产业组织模型，虽有些研究已开始注重银行业市场结构和银行监督的动态演绎过程，但也只是一种十分有限的扩展，需要对银企委托监督机制的动态演化过程进行深入研究;该类理论模型的重要假设条件是各种人都是风险中性者，基于该假设的研究结论得出，人可通过承担完全风险的办法来达到最优激励效果，现实经济中各种人风险偏好可能是风险厌恶或偏好风险的，其研究结论显得有些不足;当以市场经济体制为前提，将该类理论模型纳入到市场不完善的转轨经济中时，原有的研究结论无法解释转轨经济体中银行业市场结构的特殊性。如各类银行对企业贷款监督和风险管理的力度不同，导致贷款人和借款人在违约风险承担和利益分享中的行为特征也有所差异。因此，关系银行业务对银行委托监督职能的发挥既有有利的一面，也有不利的一面，究竟是哪一方面占主流取决于借款人市场结构(需求方)和银行业市场结构(供给方)的性质。[7]

二、信贷管理———基于商业银行实施贷款新规的效应分析

1．促进银行机构改进信贷管理流程，提升实贷实付管理的内生性。一方面，贷款新规坚持以实体经济有效需求和审慎标准为条件，确保贷款周期与企业关键生命周期相匹配，信贷进入和退出与企业有效现金流相匹配，以加强贷款实际用途控制为核心，调整、改革贷款支付方式与业务流程，发挥国家宏观政策的引导效应。“受益人支付原则”可以有效防止信贷资金流入股市，有效平抑股市泡沫，从而为资本市场的进一步完善创造条件;此外，贷款新规强调交易背景和实贷实付原则，可有效斩断信贷资金违规输入楼市链条，抑制房价泡沫，为政府综合治理房地产市场赢得空间和时间。另一方面，实施受托支付为主要支用贷款方式，促进加强贷款用途管理。银行机构通过实行多级审查、层层把关，确定最终支付金额，保证贷款资金的专款专用，提高银行信贷风险管理的精确度;同时贷款新规要求的实贷实付，减少了银行的短期利息收入，打破了银行长期以来依靠派生存款的惯性。因此，商业银行要生存、发展，必须进一步完善质量、效益、风险和规模并重的考核体系，提高激励约束机制的针对性和科学性。

2．实现管理模式根本转变，提高社会有效信贷需求满足度和资金使用效率。一是新规实施后，要求贷款资金“实贷实付”，贷款通过发放审核后并不立即打入借款人账户，而是“量用为借”，根据借款人实际用款需求进行支付。从微观层面看，减少了企业的利息支出，符合市场经济中企业效益最大化的追求目标，从宏观层面看，提高了资源配置效率。不允许大量贷款资金滞留于企业账户，也从制度上限制了银行为虚增存款而降低信贷门槛的非理性竞争。二是必须按贷款合同规定用途、项目施工进度与生产经营的即期需要及时使用贷款，贷款不能再直接进入资金池或内部银行，资金营运乃至经营管理必须相应调整，企业在资金筹措与资金管理上面临挑战。流动资金贷款需求的严格测算，极大地限制了部分银行对于某些优质客户超额授信和用信的空间，且严格贷款期限管理，限制贷款周转使用，也将在很大程度上降低银行整体贷款规模。这客观上要求企业加强财务管理，制定明晰的资金需求和使用计划，提高社会有效信贷需求满足度和资金使用效率。

3．发挥商业银行整体效应，实现集体理性和个体理性的均衡，有效规避金融风险。一是贷款新规间接地强化银行资产负债管理。贷款新规禁止一次性将贷款发放至借款人账户，促使银行稳妥测算资金来源，以维持充足、稳定的流动性水平。同时，在某个阶段，银行可放贷规模与客户贷款需求之间可能出现期限错配现象，也会促使银行加强贷款规模管理;由于客户需要使用资金时，才向银行申请贷款。因此，银行为了维系较好的银企关系，必然尽力提高服务效率。二是抑制国内非实体经济领域的融资需求，引导信贷资金合理配置，使实体经济与金融体系之间保持适度的增长比例;规范贷款支付行为，提高商业银行对贷款规模和发放节奏管控能力，间接地帮助借款人控制财务成本提高盈利能力，从而增强了银行贷款风险管理的有效性。三是贷款新规能引导金融消费者规范经营，有助于形成理性投资的社会风尚。

4．贷款新规实施，降低了有效防范风险的成本，发挥货币政策的溢出效应。一是贷款新规具有收缩货币供给的作用，但其对货币供应量、货币乘数、货币流通速度与货币政策的具体影响，有待依据贷款新规的实施情况，区别经济周期的不同阶段作进一步评估。二是贷款新规可强化商业银行精细化管理。应用先进风险管理技术，建立超风险限额预警和控制机制，科学配置信贷资源，理性控制对高耗能、高排放行业和产能过剩行业的贷款，从而促进国民经济均衡协调发展。三是新规实施后，要求贷款资金“实贷实付”，有效防范风险所必须付出的成本，从长远看收益远远大于成本，发挥货币政策的溢出效应。

三、贷款新规———基于商业银行经营面临的困难与挑战

1．市场主体尚未成熟，信贷市场潜在风险较高。近年来，我国商业银行尽管经历了市场化转型，在金融实践中更新了风险管理理念，取得了一些经验并发展壮大，但与国际先进金融机构相比，整体信贷管理模式相对粗放，尚缺乏有效的精细化管理。在高增长与欠规范并存的扩张模式下，由于受法律知识、信用意识缺乏等制约，借款人的非理性或违法行为，致使信用风险在信贷市场、资本市场、房地产市场之间的跨市场传递更为隐蔽，不利于良好信用环境的形成，银行也难以对约定贷款用途进行风险监控，而可能带来系统性风险。

2．市场规则有待完善，需要市场化的自治和完善银行与借款人的公司治理机制。虽然贷款新规针对借款人化整为零地突破贷款限额的方式做了有针对性的防范，但实际上借款人对信贷的挪用手法是相当复杂的，如借款人与交易伙伴的“合谋”行为，贷款新规就无能为力。随着金融改革的深化，信贷业务的新品种不断涌现，部分创新已经超越了《贷款通则》的规范范围，需要有新的法规加以约束。加强监管固然可增加借款人挪用贷款资金的成本，但要有效地、制度化地、低成本地缓解贷款违规挪用问题，还需要市场化的自治，完善银行与借款人的公司治理机制。

3．信用基础长期缺失，银行授信专业人员匮乏，影响贷款新规的落实效果。一是我国虽致力于信用建设，但目前国家缺乏完善的信用管理立法和失信约束惩罚机制。信用环境差，合同的约束力较弱，契约地位亟待提升;个别信贷市场秩序混乱，存在恶性竞争，虚假交易横行，无交易划转套取银行贷款案件频发，影响信贷资金安全。二是部分金融消费者法律意识淡薄，判罚执行难度较大。一些银行客户对于贷款新规能够更好地保护其利益的认识不到位，一些惯性做法使得受托支付执行难，从而造成贷款新规与结构调整政策落实的两难。同时，部分项目往往由集团客户负责项目运行，而有些集团客户贷款支付的传统做法是借款人提供用款计划时，银行将贷款发放到集团公司，由其进行资金支付。这与实贷实付要求相悖，但由于集团客户处于强势地位，银行推动的难度较大。三是银行授信专业人员匮乏。银行信贷人员认识水平受传统信贷结构和信贷管理模式的影响较大，对贷款新规和低碳经济等新兴产业的认识需经历逐步深入的过程，如过多纠缠于受托支付限额是否应考虑地区经济发展差异、根据真实性不强的企业报表测算流动资金贷款需求是否科学等细节，就可能对经济结构调整的进度以及贷款新规落实效果产生一定影响。

4．在实际操作中，个别条款面临操作难，需要不断地探索与创新。一是贷款新规对回款账户的要求对商业银行提出了挑战。为规避银行审核而可能造假，未把贷款用于约定用途，这是客户的恶意行为。况且，如果贷款客户的交易对象在其他银行开户，绕一圈后难以了解资金去向，对单据的审查也很难判定真伪，操作性难度很大。二是贷款新规对于不宜采用贷款人受托支付的特殊项目和交易对象，缺乏相应的监控办法。如经济欠发达地区的小企业，报表不规范，金融机构难以合理测算借款人营运资金需求;对非标准化的信贷产品的市值评估十分困难，因重估制度需要一套市值评估的体系如确保双方都可信的市场交易价格才能实施;在多种交易行为中，对于紧俏商品的买卖或买卖频繁、信任度高的中小企业买卖双方间，经常存在未签合同进行交易、交易与结算不同步等情况，或存在借款人向强势企业交付保证金或押金，只能在付款后取得收据;且在信贷规模较紧的情况下，部分企业为确保经营正常运作，经常出现提前提款行为，难以实现实贷实付的要求。显然，贷款新规不符合买卖双方或市场约定俗成的存在着一定风险的、却是市场接受的一些规则。

四、政策建议

1．加大行内外宣传培训与辅导力度，营造贷款新规良好的内外部实施环境。(1)做好广泛宣传，优化社会环境。贷款新规是一个新生事物，贯彻落实贷款新规需要包括金融消费者在内社会各界的积极配合和大力支持。因此，应该积极搞好客户关系维护，加强对客户的沟通与宣传解释，使广大客户了解贷款新规并没有提高获得贷款的门槛或使程序变得繁琐，而是提升金融服务水平的重要举措，且有利于更好保障客户利益。(2)加强辅导培训，增强员工业务素质。应及时开展了多层次、多轮次、形式多样的学习培训，有效地提高信贷人员执行新规的自觉性和执行力，防止员工因新规采取了严格的监管制度、加大责任追究和处罚力度而产生“惧贷”心理。加强客户关系管理，充分评估贷款新规对客户关系带来的影响，深入分析和充分认识贷款新规带来的挑战与利弊，尤其是对信贷经营方式、信贷业务流程、业务竞争模式、企业财务报表可能带来的变化，以及其他可能产生的信贷风险，进而研究和调整经营管理和发展策略，以提高执行新规的针对性和有效性。

2．优化、设计、调整信贷业务的流程，进一步完善内部规章制度和相关措施。在落实贷款新规过程中，商业银行应将外置式的被动风险监控提升为内在式的主动风险管理，提高信贷业务的服务质量与效率。一是全面梳理、完善相关制度，对照新规有关业务操作流程，对照全流程管理的制度要求，对已有的管理制度进行全面梳理和修订，进一步完善标准化操作细则和内部相应的规章制度，积极推进再造工程，促进信贷操作模式转变。二是从严把关发放和支付审核环节。贷款新规对合同文本的合规性、完备性、严谨性提出了更高的要求。因此，及时对借贷双方权利义务等内容进行全面、规范的约定，加强系统配套，修订合同文本，完善IT系统，推动系统升级改造，进一步优化发放审核及支付审核功能，实现贷款资金智能化管理监控。三是实贷实付，规范信贷经营管理，构建全流程管理模式。实行延伸监控，确保贷款资金用途合规。

3．加强配套法律法规制度建设，确保贷款新规的执行效果。一是加强制度建设，确保有据可循。监管部门应制定完善银行机构落实调结构政策与贷款新规评估与问责办法等激励约束制度，加大评估力度，并探索将结构调整政策和贷款新规落实情况纳入准入管理、监管评级中，强化激励约束。二是加强督导检查，提高贯彻执行力度。为确保“贷款新规”的有效执行，防止各金融机构的不公平竞争，银监部门和各银行业金融机构应按照已确定的实施时间表，加强对各机构、各单位落实贷款新规情况的检查和督导，确保各机构、各单位“齐步走”和有效执行。同时，开展自查自纠，建立问责机制。

第8篇：房地产融资监管新规范文

关键词：拨备新规；影响；商业银行；对策

一、拨备新规的背景

2010年9月，银监会与商业银行商讨按照贷款总额计提减值准备，初步商议大型银行的拨备/总贷款的比率要达到2.5%，股份制银行要求达到2.4%。这就是所谓的“拨备新规”。

2008年金融危机以来，银监会一直在提高拨备标准，拨备覆盖率的监管底线已由两年前的100%一步步上调至150%，截至2010年7月底，商业银行的拨备覆盖率已经超过188%。但是，拨备覆盖率再提高，也是以已经暴露的不良贷款为分母，而不包括数额巨大的现在看似还是正常类和关注类的贷款，例如具有相当风险的地方融资平台和房地产贷款等。由于近两年银行贷款激增，导致不良贷款和不良率在全部贷款中的比例“双降”，拨备率大增的“喜人局面”。而这次拟议中的拨备新规，一改以不良贷款为分母的旧思路，转而以贷款总额为分母，哪家银行贷款增速越快，2.5%的拨备计提势必越高，对利润的侵蚀和影响也将越大。

二、拨备新规的内涵

（一）动摇了银行盈利模式

按照贷款总额计提减值准备的拨备新规，是从根本上动摇了银行的盈利模式。中国银行业的盈利模式就是吃利差，贷款增长越快利润增加越多，贷款大增前提是存款大增，存款大增前提是要足够的资本充足率，于是就要不断圈钱，不断做大资本规模。拨备新规使这一盈利模式将被颠覆。

（二）激励直接融资

长期以来，中国经济发展始终以间接融资为主，直接融资只占很小的比例。2010年，银行贷款按计划也将达到7.5万亿元，而股票融资（包括首发和再融资）估计也就7000亿~8000亿元（目前约为4500亿元），间接融资和直接融资的比例还是9：1。间接融资要有就是系统性风险，直接融资（只要股市不崩盘）纵有风险也是局部的可控的，即使股指从6100点跌到1700点，也没有出现金融机构倒闭，更谈不上引发金融或经济危机。这正是刘明康强调“银行系统性的风险暴露隐患不容忽视”，尚福林强调“大力发展直接融资，改善我国融资结构作为资本市场支持‘转方式、调结构’的突破口”的全部内涵。

三、商业银行对策分析

（一）大力发展中间业务,拓展利润来源

由于资本瓶颈和存贷限制，贷款和存款政府放缓。商业银行积极调整业务结构，重点发展理财顾问、咨询以及托管等中间业务，优化了收入结构，进一步提升银行的综合竞争能力、投入产出效率以及成本控制能力。

提高认识，重视开发提高认识要贯穿于中间业务发展的整个过程，逐步实现“十个转变”，即在经营理念上，从专业银行向现代银行转变；在经营目标上，从间接创收向直接和间接创收并重转变；在经营意识上，从“副业”向“主业”转变；在经营模式上，由“一元化”向“多元化”转变；在经营品种上，从传统产品向新兴产品转变；在经营手段上，从科技含量低、单一化向高技术、多样化转变；在服务策略上，从低效向高效转变；在经营态度上，由被动服务向主动服务转变；在经营机制上，从僵化向灵活方式转变；在经营作风上，从“以自我为中心”向“以客户为中心”转变。通过上述转变，积极推动中间业务的健康、快速发展。

完善中间业务的组织管理体系在中间业务的拓展上，要以效益为中心，全面整合中间业务。建立统一规范的核算体制，完善各商业银行会计核算科目，制定统一的鉴定、核算和综合效益评价体系，充分发挥财务管理作用，保证中间业务核算的真实和完整；其次，督促商业银行健全内部经营机制，统一筹划、协调发展、规范管理各项中间业务；第三，建立健全内部控制制度，加强内部控制，保证制度落到实处，确保中间业务得到有效管理和规范发展；第四，加强对客户的信用调查和信用评估，避免企业经营风险的转嫁，降低信用风险，增加经营效益。

（二）差异化发展策略

坚持地方、中小企业和城市居民的服务方向，以客户为中心，在巩固公司业务的同时，创新消费金融和小企业业务，提升服务质量，开展错位竞争，走差异化、专业化、精细化、特色化的发展道路。

专注于特定行业和细分市场，为客户提供一体化、专业化的金融服务，再在横向上，进行各线条内部，分层次、分地域的职能架构设计。同时，审慎开展内部控制评估，不断完善新架构下的内部控制流程，从整体上做到信息畅通、流程清晰、权责明确和风险可控。

（三）降低不良贷款占比

一是要加强信贷管理，不断提高信贷管理水平，培养高素质的信贷管理队伍。

二是要加大对不良贷款的催收力度，努力减少不良贷款。

三是建立和完善激励机制，促使不良贷款的清收和盘活。

四是准确、及时反映不良贷款，要采效措施解决反映失真问题。建议各商业银行从总行到业务经办行对每一笔信贷业务的发放、回收情况实行联网监测，使不良贷款的数据在电脑系统中自动生成，使基层行无法随意调整。

五是正确处理好防范金融风险与支持地方经济发展的关系，通过增加优质贷款来稀释不良贷款存量，对新增贷款要注重风险管理。

（四）发展股权投资

1.基金托管

托管业务可说是各商业银行开展最早、机制也最为成熟的股权投资业务，贯穿股权投资基金从募集、投资到退出各个阶段。银行与股权投资机构签订托管合同后，将为其提供包括资产保管、运作监督、资金清算、股权登记与变更、会计核算、资产估值以及资讯报告多项服务。

2.财务顾问

由于股权投资类银信理财产品被叫停，银行无法再将通过发行理财产品募得资金委托于信托公司进行股权投资，但仍可以与股权投资机构签订财务顾问协议，借助自身终端网点以及高净值客户资源，为正在募集的股权投资基金介绍投资人。同时，为银行高净值客户筛选“品牌投资机构”，将是此类业务工作重点。

第9篇：房地产融资监管新规范文

受消费刺激政策退出与房地产市场调控的影响，我国GDP增速连续两个季度放缓。同时，国内制造业PMI数据连续三个月放缓，其内部分项指标的表现显示国内经济增长减速的态势可能将延续到三季度。但经济增速放缓主要是政策主动调控的结果，投资和进口等数据表现仍然强劲，这也表明国内经济增长的内生动力仍然充足。

预计在今年四季度，随着物价涨幅的回落和政策收紧力度的减轻，经济增速将启稳回升，下半年经济“硬着陆”的风险很小。

CPI年底回落到4%左右

虽然上半年物价涨幅持续攀高，且6月份CPI 6.4%为2008年7月以来最高点，但总体而言，当前通胀预期过于强烈，预计本轮通胀周期高点即在6月份，下半年物价缓慢回落的可能性较大。

一是货币供应增速持续下行，市场流动性收紧，货币政策紧缩效果将逐步显现；二是房地产、汽车市场销量疲软，经济增速略有回调，消费需求推动通胀力量将减弱；三是国际大宗商品价格回调与PMI购进价格指数的大幅下滑使得企业生产成本压力缓解；四是下半年粮食供应充足、猪肉价格回调将引导CPI有所回落；五是物价运行周期性规律也表明下半年通胀将回落。然而，年内通胀回落幅度将较为有限，物价上涨的长期压力仍然存在。一是国际原油价格的回调尚未形成趋势，未来高位振荡的可能性较大，通胀的输入性压力犹存；二是由于土地和劳动力供应不足导致的食品价格上涨、劳动力成本上升以及资源品价格改革带来的成本上升等物价上涨的长期压力仍然存在。

下半年物价回落的幅度可能有限，至年底CPI将可能仍达到4%左右, 但我们预计全年CPI基本可控制在5.2%左右，通胀失控的风险较小。初步判断，2012～2013年通胀均值在2.5%～4.5%之间；如没有国内外市场的突发因素影响，明年年中CPI可能回落至3%左右；虽然通胀均值可能较前几年有所抬高，但通胀长期化风险并不明显，未来两年通胀总体可控。

贸易顺差逐步扩大

上半年我国国际收支状况趋于平衡，经常项目下进出口总量继续保持平稳增长，进口、出口总额分别创下历史新高。而贸易收支更趋平衡，顺差规模有所收窄；资本与金融项目下外商直接投资保持每月在90-100亿美元左右的平稳增长；储备项目下外汇储备高速增长，截至6月末，外汇储备余额已达3.2万亿美元，上半年外汇储备增加3500亿美元左右，为去年同期的5.35倍，考虑到上半年贸易顺差较低，FDI流入平稳增长，短期资本流入的压力明显加大；人民币兑美元持续升值，上半年升值幅度已超2.25%。人民币兑欧元、日元的弹性增强。下半年受欧债危机持续、美国经济放缓、日本地震、新兴市场国家高通胀抑制经济增长等因素影响，我国出口环境可能有所恶化。但考虑到全球经济复苏过程仍在延续，此次复苏放慢不太可能出现大幅下滑，外需虽有所减弱，但出现明显恶化的可能性不大。预计下半年出口增速可能在20%左右；2011年下半年国内GDP增速虽有所放缓，但仍将维持在9.5%左右的较高增速，因而国内的进口需求量不会出现大幅度下滑。同时下半年国际大宗商品仍将维持高位震荡的态势，出现大幅下滑的可能性较小。

因此预计下半年进口增速可能在27%左右。综合出口和进口同比增速计算，预计全年贸易顺差可能会达到1200亿美元左右；外商直接投资继续稳定增长，预计下半年将保持在每月90-100亿美元左右；从推动国外短期资本流入的利差、汇差与资产收益差三个方面考虑，未来短期资本持续流入的压力依然很大，预计到2011年末外汇储备可能会达到3.5万亿美元左右；人民币汇率弹性将有所增强，升值继续延续小幅渐进的路线，预计2011年全年人民币兑美元升值幅度大概约5%左右。

信贷结构趋于优化

2011年上半年，货币信贷增速延续回落态势。下半年，信贷供给总体继续偏紧：准备金率继续上调对信贷投放形成“边际递增”的制约；差别准备金率动态调整继续限制信贷过快增长；日均存贷比监管可能实施、资本监管要求提高等监管新规也将限制银行资产扩张和信贷投放的速度。同时，信贷需求有所放缓：票据融资却从持续减少转为增加，表明实体经济对信贷需求局部不如以前迫切；下半年经济增速小幅放缓，对应信贷需求也会有所降低。但也存在有利于信贷增长的因素：“十二五”开局年投资保持较快增速；保障性住房加快施工；下半年政策收紧步伐料将放缓，不排除信贷管控力度减轻甚至适度加快局部信贷投放步伐的可能。

综合考虑以上各方面因素，预计下半年信贷增长将继续平稳回落，全年新增贷款7-7.3万亿元，年末贷款余额增速为14.6％―15.2％。在经济增速趋缓、企业盈利预期有所降低的情况下，对公中长期贷款难以大幅增加，加上房地产市场低迷导致个人中长期贷款难有明显增长，预计下半年中长期贷款增速进一步回落，贷款期限结构趋于优化。综合考虑贷款增长继续放缓、外汇占款继续快增但对冲力度较大和货币乘数持续较低等因素的影响，货币供应增速继续回落。预计2011年末，M2和M1分别同比增长15.5％和14％左右。再考虑到下半年经济增速趋缓、股市虽会好转难有大幅上涨行情，预计M2和M1“正剪刀差”继续，短期内“倒剪刀差”难以再现。

2011年上半年，货币政策稳中偏紧，取得明显调控效果。下半年，在经济增速有所放缓但不会大幅下降、物价涨幅逐步回落但通胀压力依然较大的复杂形势下，宏观调控的主要任务将是平衡好“降物价”和“保增长”之间的关系，货币政策将维持“稳健”的总体基调不变。但考虑到前期调控政策的效果已经开始显现并将进一步显现以及小企业面临的困难，宏观调控的收紧力度将减弱，节奏适度放缓。在发行利率上行扩大央票发行空间、准备金率上调面临诸多制约的情况下，公开市场操作有望取代准备金率成为回收流动性的主要工具。下半年外汇占款增势不减，准备金率仍会继续上调。但考虑到部分银行流动性压力较大、准备金率过高不利于债券市场发展和避免货币市场资金过于紧张，预计下半年准备金率调整频率明显放缓，年内还有可能上调1-2次，每次0.5个百分点。在目前利率水平已经超过过去十年的中值、下半年物价涨幅逐步回落、担忧中外利差扩大加剧资本流入和利率上调进一步抬高中小企业融资成本的情况下，加之决策层对进一步调高利率持谨慎态度，预计年底之前存贷款基准利率再次调整的可能性不大。