新土地管理法土地征收流程精选(九篇)

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第1篇：新土地管理法土地征收流程范文

一、关于土地的所有权：

在我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律法规中，对国家土地所有权作了明确规定。《土地管理法》第8条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”？《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定：“下列土地属于全民所有及国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征收的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；……”

集体土地所有权的主体，即享有土地所有权的集体组织，根据《民法通则》第74条、《土地管理法》第10条的规定，有以下3类：（1）村农民集体，村集体经济组织或者村民委员会对土地进行经营、管理；（2）如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；（3）土地已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

集体所有的土地主要是耕地及宅基地、自留地、自留山，还包括法律规定集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等土地。至于法律没有规定为集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等土地，则属于国家所有。

二、土地使用权的使用方式

〔2015〕42号《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》中提到保障项目用地有多种方式，实行多样化土地供应，保障项目建设用地。涉及基础设施建设或者公共服务领域的土地可以采用出让、租赁等有偿使用方式获得，也可以通过无偿划拨方式取得。

有偿使用方式：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条明确规定：“国有土地的有偿使用方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或入股。”

无偿使用方式：《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定：“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：……（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地……”。实际操作中，如果符合《划拨用地目录》（2001年10月18日中华人民共和国国土资源部令第9号）的规定的，则经建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，可以划拨方式提供土地使用权。

三、国有土地使用权出让

四种出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定土地使用权的出让方式包含协议、招标、拍卖三种方式。而《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》补充了第四种方式――挂牌。其中拍卖和挂牌均是在指定时间、地点进行公开竞价，最后根据竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为，如果是经营性用地，则根据《物权法》及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；如采取协议出让的，则需符合《协议出让国有土地使用权规定》。关于公益事业用地，亦区分是营利性和非营利性，如营利性医院则不属于划拨用地目录范围，需要通过出让方式获取。

根据《协议出让国有土地使用权规定》第三条，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。协议出让属于控制比较严的出让方式，其有相应的前置条件，即使满足了协议出让的前置条件，也未必能实现一对一协议转让，因为根据《物权法》及《协议出让国有土地使用权规定》，满足前置条件的协议出让地，如果土地供应计划公布后，在同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让，不再采取协议方式出让。

四、国有土地租赁

根据1999年7月27国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）规定，对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁；对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。

五、国有土地使用权作价出资或入股

[2015]42号文件明确规定可以采用这种出资方式，其中规定“以作价出资或者入股方式取得土地使用权的，应当以市、县人民政府作为出资人，制定作价出资或者入股方案，经市、县人民政府批准后实施。”

但土地作价出资在操作中还存在很多现实问题，比如不经过招拍挂流程，对土地作价出资或入股，如何确定土地价格，是否会造成国有资产流失等问题，也是这种供地方式落地难的一个关键。

六、划拨土地、租赁土地抵押问题

关于划拨土地上的PPP项目是否可为项目融资等设置抵押、如何抵押的问题，目前司法界有两种观点：

第一种观点是划拨土地使用权，必须经土地管理部门批准，先办理土地使用权出让手续，交付出让金，将划拨土地转为出让土地后，才能与附属建筑物一并抵押，相关规定如国土资源部《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条与国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条；

第二种观点没有否定划拨土地使用权可用于抵押，而是要求划拨土地上的房地产在实现抵押权时，必须先缴纳土地出让金的价款，抵押权人在交纳出让金价款后剩余的金额中优先受偿，如《城市房地产管理法》第51条。

第2篇：新土地管理法土地征收流程范文

关键词：土地出让金制度；土地出让金收入；土地出让金支出；性质

上个世纪90年代以来，以土地出让金制度为核心的土地制度改革取得了很大的成绩，激发了多元经济主体的活力，盘活了土地资源。本文在梳理土地出让金制度实施以来的法律规章和总结实践做法的基础上，对土地出让金收入和支出的性质进行重新审视和界定，在此基础上，视图为土地出让金制度改革和研究提供新的研究视角。

一、土地出让金收入内涵的历史演变及其性质探讨

（一）土地出让金收入内涵的历史演变

1988年《宪法》和《土地管理法》确立了我国国有土地有偿使用制度。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。关于土地出让金收入管理，1989年财政部的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》对土地使用权出让收入的内涵和外延作了界定：各级政府土地出让主管部门将国有土地出让给单位或个人，按规定向单位或者个人收取的土地出让价款，包括土地金、续期土地出让金、合同改约补偿金。1992年下半年，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，第一次将出让土地使用权所得称为“土地出让金”。2006年国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，对土地使用权出让收入定义进行了完善：政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

（二）土地出让金收入的形成过程

我国《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，也属于集体所有。《土地管理法》第四条、四十三条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《土地管理法》第二条规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予被征地农村集体和个人合理补偿和妥善处理。《土地管理法》第五十八条规定了国家可以收回国有土地使用权的情形，并对土地使用权人进行适当补偿。在这一宪制和法律架构下，建设用地的供给来源分为征用农地而增加的增量部分和城市内部挖掘、储备的存量部分，依靠行政特权形成土地储备，使地方政府成为城市建设用地一级市场的唯一供应者，然后进行开发整理并按照市场原则和所有权原则向建设用地需求者供地，如图1所示。

（三）土地出让金收入的性质

在快速工业化和城市化进程中，我国建设用地的供给大都来源于增量土地储备，即农业土地非农化，本文以此为例从权力来源上界定地出让金收入的性质。

土地出让金制度作为我国国有土地有偿使用制度，促进了土地资源优化配置和高效使用，但就其目前的土地产权配置手段来看，土地出让金收入不仅仅以所有权原则和市场等价原则进行的，存在着不对称的隐形产权交易关系。

第一，国家是集体建设用地的唯一接受者，国家凭借公权力公共利益对私人产权的强势地位而非市场机制强制性征用农地，并按照国家规定给予农民征收补偿和相关安置，付出较低成本——本文称之为集体土地所有权行政补偿价格，获得土地所有权，使集体所有土地转变为国有土地。

第二，国家是建设用地使用权的唯一供给者。国家凭借土地用途管制和供地计划等土地管理制度，使地方政府成为城市建设用地一级市场的唯一供应者，这时地方政府完全按照市场等价原则和所有权原则，向土地使用者出让国有建设用地使用权。

图2模拟并比较了集体土地向城市建设用地流转的两种情景：竞争性市场和完全垄断市场。横轴表示流转面积，纵轴为农地非农化流转的成本或价格。假设集体土地向城市建设用地流转过程中成本保持不变，表现为水平的农地非农化边际成本曲线MC。

第一种情景：在符合规划的条件下，集体建设用地直接入市。由于土地的地理位置固定性、土地供给不可再生性等垄断因素的存在，市场结构介于完全竞争和完全垄断之间的竞争性市场，需求曲线（平均收益曲线）和边际收益曲线分别为D和MR（用虚线表示），根据市场均衡条件MR=MC，市场在E点达到均衡时的价格和流转面积分别为P0、Q0；

第二种情景：“先征后让”的农地非农化。在规划权（农用地转用审批）的配合下，国家运用征收权将集体农用地征收为国有城市建设用地，按照农地非农化边际成本曲线MC给农民补偿（用C0表示）后，再以市场方式出让给土地使用者。在这一情景下，政府是城市建设用地的唯一供给者，市场结构为完全垄断市场，需求曲线（平均收益曲线）和边际收益曲线分别为D*和MR*（用实线表示），此时市场在E*点达到均衡时的价格和流转面积分别为P*、Q*，如图2所示。

在第一种情景下，集体土地所有者与城市建设用地需求者直接进行市场化自由交易，此时集体建设用地价格为P0。第二种情况，政府在“先征后让”的“征地—出让”行为中，集体土地所有权补偿价格为C0，国有建设用地使用权出让价格为P*，获得一个剩余收益为（P*-C0）。第二种情况与第一种情况相比，集体土地所有者收益损失（P0-C0），建设用地需求者付出的成本提高了（P*-P0），两者之和为（P*-C0）。（P*-C0）即是政府通过“先征后让”获得的农地非农化开发增值收益。根据对30多个城市的统计，从获取土地的成本到出让土地的收益，平均是18倍。同样的分析原理适用于存量土地供给情况。

综上所述，若把土地出让金收入只看作是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部价款，是片面的，静态的，忽略了中国特殊国情和土地出让金制度的复杂性。土地出让金收入是土地收购制度——储备制度——市场交换制度等制度安排的产物，是“先征后让”的结果，是土地使用权市场出让价格与行政所有权（使用权）补偿价格的剪刀差，本质上是国家通过规划权、征收权等公权力汲取的土地开发增值收益，这与国家税收在权力来源上具有相似性，皆属于公共财政管理范围。

二、土地出让金支出管理制度的历史演变及其性质探讨

土地出让金收入是一种政府性收入，理应纳入公共财政管理范围，在理论上是毋庸置疑的，同时研究土地出让金支出结构和流向及其性质，也有助于推进土地出让金支出管理制度的创新及判断其在宏观经济政策的作用。

首先，关于土地出让金收入在各级政府之间的分配，国务院1989年5月出台《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》规定土地出让金收入地方和中央按照6：4分成；两个月后，财政部公布的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》规定土地出让金收入上缴中央比例降为32%；1992年下半年，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，将土地出让金收入上缴中央财政部门的比例下调为5%；1994年实行分税制后，国务院出台《国务院关于实行分税制财政管理体制的决定》将土地出让金收入作为地方固定收入，并在此后逐渐被学者称为地方财政的“第二财政”。这也符合政府间收入划分的国际惯例，来源于不动产的政府收入一般归属于地方政府。

其次，关于土地出让金的使用和支出管理，1989年5月，国务院出台《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》、1995年《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》都明确规定，土地出让金上缴国库，专款专用，专项用于城市建设和土地开发。《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（[2004]8号）规定土地出让金用于农业开发的比例，按各市不低于土地出让平均收益的15%确定。2006年9月出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确要求2007年1月1日起，土地出让收入全额纳入地方基金预算管理，支出一律通过地方基金预算，实行彻底的“收支两条线”管理。《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号）规定市县财政、国土资源管理部门在编制土地出让支出预算时，要确保足额支付征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民社会保障支出，重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重；要严格按照规定将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。随着土地出让金制度的实施，土地出让金收支管理制度日趋严格和完善。根据中国土地出让金支出实践情况来看，一般来说，地方政府获得土地出让金收入后，要先行支付各种土地规费和征地补偿，此后如有净收益，则多用于城市建设和土地开发。土地出让金纯收益的近30%用于基础设施建设。在土地出让金收益的分配格局中，农民只得到5%-10%，村级集体得到25%-30%，而60%-70%为各级政府和中间商获取。

通过以上法律规章和规定可以看出，土地出让金在支出过程中发挥着收入再分配的公共财政功能，首先，一部分支出用于集体土地土地价所有权行政补偿价格；其次，一部分支出用于弥补土地出让前的生地变成熟地的土地开发成本；最后，还要支付土地使用权流转过程中的各种税费和交易成本。这三者在国民收入流程中的作用类似于总需求中的政府购买。剩余的部分为政府获取的土地纯收益，一部分成为城市基础设施投资、农业土地开发和农业基础设施投资的资金来源，其在国民收入流程中的作用类似于总需求中的政府购买；还有一部分用于提取农村社会保障基金、廉租房等用途，其在国民收入流程中的作用类似于转移支付。由于我国处于快速工业化和城市化阶段，土地出让金收入大多来源于增量土地供给，即农地非农化的先征后让方式，此方式下的土地出让金收入的支出结构及其在国民收入流程的作用如图3所示。

三、结论和启示

第一，土地出让金收入是土地收购制度——储备制度——市场交换制度等制度安排的产物，是“先征后让”的结果。在价值形态上，土地纯收益表现为土地使用权市场出让价格与行政所有权（使用权）补偿价格的剪刀差，本质上是国家通过公共利益对私人产权的强势地位对相关土地先征后让方式汲取的土地开发增值收益，这与国家税收在权力来源上具有相似性，属于公共财政管理范围。

第二，根据土地出让金收入的性质，土地出让金制度是以国家“公共利益”对“私人财产”处于强权地位下的土地征收制度为杠杆的，这与西方国家主要依赖公平、自由市场手段配置土地资源方式有区别的。根据其来源确定其分配方向和“谁受损，谁理应受到补偿”原则，既不违背公共利益对私人财产的强权地位，也能体现“公产私产地位平等”物权法的精神。这就要求提供保证土地出让金制度下的公共利益与私人利益平等博弈的制度，包括解决公共利益与私人利益矛盾的司法诉讼渠道。就目前的土地出让金支出结构和模式看，其支出方向理应从城市基础建设投资退出，向失地农民社会保障、农村基础建设等新农村建设方向转移。

第三，从土地出让金收入的支出实践情况来看，缺乏具有合理依据的土地出让金收入分配的理论支撑，没有技术方案的制度设计如同纸上谈兵。政府到底凭借哪些权力可以取得土地使用权出让收益中的增值收益；农业土地向建设用地用途转变的发展权增值收益，该如何计算，该归谁所有。现行集体农地所有权的征地补偿标准的科学性等等都应该其合理的逻辑理论依据，而目前学术界和政界在这方面还没有给予清晰的论证和结论，这也是土地出让金制度的研究和改革方向。

第四，通过研究土地出让金收支性质可以清晰地看到土地出让金收支在国民收入流程中的循环路线。从国民收入循环流程视角看，土地出让金收入使得资金从私人部门流入政府部门，相当于国民收入的漏出量；土地出让金支出通过转移支付和政府购买，使资金从政府部门流入私人部门，相当于国民收入的注入量，这为土地出让金收入参与国民收入经济循环的研究提供了新的视角。土地出让金收入作为政府公共财政收入的重要来源，其支出发挥收入再分配功能，用于社会生产性质或者收入再分配的支出项目，可以服从国家宏观调控的需要。因此，土地出让金制度可以作为国家宏观经济政策，应当成为我国土地出让金管理政策的着眼点之一。

参考文献：

1.安徽省财政厅课题组.基于产权经济学视角的土地出让金研究[J].经济研究参考，2006（94）.

2.赵国玲.“土地财政”的效应分析[J].生态经济，2008（7）.

3.靳相木.土地出让金制度改革的三个视角及其综合[J].农业经济问题，2010（10）.

第3篇：新土地管理法土地征收流程范文

2001年10月18日，上海市金山区计划委员会作出金计基宅［2001］12号批复，同意第三人在金山区朱泾镇城南C4等地块建造一期商品房项目。 2004年8月28日，上海市金山区人民政府发出《关于同意上海金山土地整理发展有限公司建造一期商品房划拨使用国有土地及收回土地使用权的通知》，同意第三人在已取得上海市金山区计划委员会金计基宅［2001］第12号批复的情况下建造一期商品房。 2004年8月31日，原上海市金山区房屋土地管理局与第三人签订国有土地使用权出让合同，约定将金山区朱泾镇城南C4-C地块的国有土地使用权出让给第三人，第三人应于2004年12月31日之前动工建设。签约后，第三人足额缴纳了土地出让金。 2005年2月18日，原告与第三人签订转让协议，约定第三人将金山区朱泾镇城南C4-C地块的开发建设权益转让给原告。原告共向第三人支付人民币11,000,000元土地转让费用。 2005年4月21日，上海市金山区发展计划委员会向原告作出批复，同意原告在金山区朱泾镇城南C4-C地块开发建设商业用房，并要求原告按基建程序办理有关手续。 2007年2月16日，原上海市金山区房屋土地管理局向原告出具业务受理单，受理了原告调整建设用地有关事项的申请。第三人在整个土地转让过程中始终未取得土地使用权证。因动迁以及规划调整，金山区朱泾镇城南C4-C地块始终未开工建设。 2010年5月26日，被告向上海市金山区人民政府提出关于朱泾镇城南C4-A、C、D地块处置方案的请示，提出以协议收购方式收回国有土地使用权的处置方案。 2010年6月10日，上海市金山区人民政府作出批复，同意被告以协议收购方式收回金山区朱泾镇城南C4-A、C、D地块。 2010年6月30日，被告对第三人作出金规土闲置处字［2010］第1号闲置土地处置决定，认定第三人自2004年12月31日起两年内未动工开发，金山区朱泾镇城南C4-A、C、D地块为闲置土地，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条、〔1〕《闲置土地处置办法》第4条〔2〕作出决定：一、收回金山区朱泾镇城南C4-A、C、D地块的国有土地使用权，由区土地储备中心实施储备；二、第三人与被告签订土地交还协议，解除土地出让合同后，由第三人到房地产登记机构办理房地产注销手续。

另查明：金山区朱泾镇城南C4-C地块的动迁工作于2006年底完成，2006年11月24日被告对金山区朱泾镇城南C4-C地块进行了规划调整；被告在作出被诉具体行政行为之前未进行公告。

原告诉称，被告在作出金规土闲置处字［2010］第1号闲置土地处置决定前，明知原告具有利害关系，却未听取原告的陈述和申辩，致使原告无法及时提出异议。同时，被告作出金规土闲置处字［2010］第1号闲置土地处置决定的依据也并不充足。综上，原告要求判令撤销被告作出的金规土闲置处字［2010］第1号闲置土地处置决定具体行政行为。

被告辩称，原告与被诉具体行政行为之间不具有利害关系，故原告不具有诉讼主体资格。同时，被告作出被诉具体行政行为程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，故请求法院驳回原告。

第三人辩称，完全同意被告的意见，请求法院驳回原告。

［审判］

本案存在两个争议焦点：一是原告是否具有诉讼主体资格；二是被告所作具体行政行为是否合法。

关于原告的诉讼主体资格。法院认为，2005年4月21日，上海市金山区发展计划委员会向原告作出批复，同意原告在金山区朱泾镇城南C4-C地块开发建设商业用房，并要求原告按基建程序办理有关手续。上海市金山区发展计划委员会的上述批复，固定并外化了原告同金山区朱泾镇城南C4-C地块之间的利害关系，排除了滥诉的风险。据此，原告虽然不是被告作出被诉具体行政行为的直接相对人，但原告与被诉具体行政行为具有真实的法律上的利害关系，原告诉讼主体资格适格。

关于被诉具体行政行为的合法性。法院认为，在法律适用方面，被告作出被诉具体行政行为的法律依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条、《闲置土地处置办法》第4条，被告所援引的上述法律法规及部门规章存在严重的瑕疵。首先，被告作出被诉具体行政行为的时间是在2010年6月30日，而《中华人民共和国城市房地产管理法》分别于2007年8月30日和2009年8月27日进行了修正，被告依法应适用修正后的《中华人民共和国城市房地产管理法》。修正前的第25条修正后变为第26条，但被告仍然按照修正前的法律条文作出被诉具体行政行为，属于明显的适用法律错误；其次，《闲置土地处置办法》第2条第1款明确规定，“本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 ”第三人虽与原上海市金山区房屋土地管理局签订了国有土地使用权出让合同，并支付了土地出让金，但却始终未取得土地使用权证。 《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ”第三人未取得土地使用权证，即尚未取得土地使用权。在这种情况下，被告不具备收回闲置土地使用权的前提条件。被告作出的金规土闲置处字［2010］第1号闲置土地处置决定书要求第三人“到房地产登记机构办理房地产注销手续”，在第三人未取得土地使用权证的情况下并不具有可操作性；最后，被告作出的金规土闲置处字［2010］第1号闲置土地处置决定书认定第三人应于2004年12月31日之前动工建设，但至2010年6月30日仍未动工开发，并据此作出被诉具体行政行为。经庭审查明，金山区朱泾镇城南C4-C地块的动迁工作于2006年底完成，2006年11月24日被告对金山区朱泾镇城南C4-C地块进行了规划调整。在这种情况下，被告仍然将国有土地使用权出让合同约定的动工日期2004年12月31日作为认定闲置土地的起算点，明显违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条以及《闲置土地处置办法》第4条第2款的规定，属适用法律错误。在执法程序方面，《闲置土地处置办法》第5条规定，“依照本办法第4条规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者缴销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。 ”《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第39条第1款规定，“依法收回土地使用权的，市或者区（县）土地管理部门应当提前予以公告。公告期不少于30日。 ”被告在作出被诉具体行政行为之前没有依据上述规定进行公告，执法程序违法。同时，被告向上海市金山区人民政府请示的处置方案为协议收购，上海市金山区人民政府批复的处置方案也为协议收购。但被告最终作出的闲置土地处置决定却为无偿收回，并无协议收购的内容。因此，被告作出金规土闲置处字［2010］第1号闲置土地处置决定实质上并未获得上海市金山区人民政府的批准，违反了《闲置土地处置办法》第5条的程序性规定。

综上，被告所作出的被诉具体行政行为在适用法律和执法程序方面存在严重的瑕疵，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条、《中华人民共和国物权法》第9条第1款以及《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第39条第1款，参照《闲置土地处置办法》第2条第1款、第4条第2款、第5条，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第2项第2目、第3目之规定，上海市金山区人民法院于2011年7月15日作出一审判决：撤销被告上海市金山区规划和土地管理局于2010年6月30日作出的金规土闲置处字［2010］第1号闲置土地处置决定具体行政行为。

一审宣判后，上海绿谷房地产发展有限公司提出上诉。 2011年10月24日，上海市第一中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

［评析］

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，取得新增土地使用权的法律门槛明显抬高。相应地，存量土地使用权的商业价值则更加凸显。在这种背景下，作为存量土地的一部分，闲置土地使用权收回开始受到越来越多的关注，由此引发的行政诉讼也开始呈现出上升的趋势。本案的审理，涉及原告诉讼主体资格认定及被诉具体行政行为合法性审查等问题，在此类行政案件的审理中具有一定的代表性。笔者拟结合本案对审理此类行政案件的司法审查要点作一剖析。

一、对原告诉讼主体资格的认定

行政诉讼当中，具体行政行为的非直接相对人是否具有原告诉讼主体资格一直存在争议。对此，现行法律针对一些特定类型的案件作出了明确的规定。比如，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第13条第1项、第2项、第3项规定，“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼：

（一）被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）与被诉的行政复议决定有法律上利害关系或者在复议程序中被追加为第三人的；（三）要求主管行政机关依法追究加害人法律责任的”；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第4条规定，“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。 ”在上述法律与司法解释已经对非直接相对人诉权作出明确规定的情况下，人民法院严格执行即可，并无太多争议。

本文所要探讨的是，在法律或司法解释没有作出明确规定的情况下，法院应如何认定非直接相对人诉权的问题。 《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第13条第4项规定，“与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的”公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼。 “法律上利害关系”一词的内涵太过宽广，以致其外延在实践当中也很难把握。笔者认为，在司法实践当中，法院应当具体从以下两个方面进行判断。

（一）是否存在滥诉的风险。法律之所以原则上将非直接相对人的诉权排除在外，主要是要避免滥诉的出现。要排除滥诉的风险，主要应考虑两个问题，即原告利益是否真实以及类案数量是否可控。笔者认为，只要原告利益真实且类案数量可控，原则上即应当赋予其诉讼主体资格。本案中，原告取得了上海市金山区计划和发展委员会的立项批文。按照现行的用地审批流程，在取得国有土地使用权之前，要经过立项、规划、用地批文等多个环节。尽管内容不同，但作为行政许可，立项、规划以及用地批文均赋予了土地受让人一定的许可利益。由于这种行政许可是第三方行政机关在无争议的情况下作出的，因此土地受让人在行政许可项下所取得利益的真实性是有保障的。同时，由于在一块特定土地上能够获得立项批文的个人或组织的数量通常总是有限的，因此赋予已获取立项批文者原告诉讼主体资格也不会导致类案数量不可控。

（二）拥有诉权的直接相对人事实上是否会行使诉权。诉权的有无，不仅关乎原告自身利益的保护，更关乎司法审查范围的确定。从某种意义上来说，原告诉讼主体资格只是实现司法审查的载体，其诉权范围直接影响着司法审查范围的广度和深度。基于这种考虑，在认定原告的诉讼主体资格时，还要同时考虑司法审查范围所受到的影响。如果直接相对人事实上不大会行使诉权，则可以考虑赋予非直接相对人诉权，以维护司法审查的正常范围。否则，应有的司法审查极易因当事人有意或无意的制度安排而被屏蔽。比如在本案中，由于土地储备制度的存在，政府并未将土地使用权直接出让给原告，而是与第三人签订了国有土地使用权出让合同，然后再由第三人与原告签订国有土地使用权转让协议。根据现行的土地储备制度，所有需要盘活的土地都要纳入土地储备体系，由政府垄断收购和储备，并经土地储备中心开发后统一向市场提供，土地储备中心具有在政府行政法规规定的收购范围内垄断收购、储备、开发、供应土地的权力。各地如本案第三人一样的土地整理公司，虽然具备了公司法人的形式，但事实上多由土地储备中心或其他国有机构控股，基于商业运作的便利而设立。在这种情况下，通过赋予土地整理公司这一直接相对人诉权以实现对收回国有土地使用权类案件的司法审查，事实上是没有多大可能的。在直接相对人怠于行使诉权的情况下，如果再一概否定非直接相对人的诉权，则直接的后果就是使得收回闲置土地国有使用权这一具体行政行为最终游离于司法审查的范围之外。〔3〕基于此，本案中的原告应当被赋予诉讼主体资格。

二、对被诉具体行政行为合法性的审查

在审理收回闲置土地使用权案件当中，同样应当从执法依据、认定事实、适用法律和执法程序等四个方面进行审查。限于篇幅，笔者仅就此类案件当中的三个共性问题进行探讨。

（一）执法依据

在执法依据的司法审查中，首先应当查清国土资源部相关部门规章的准确名称。在审理过程中，被告提交的部门规章的名称为《闲置土地处置办法》。为了核实上述部门规章的真实性，笔者作了以下工作：一是使用上海市法院审判系统中的法律检索软件查询，该软件同时显示了《闲置土地处置办法》和《闲置土地处理办法》，两者除了标题不同以外，内容完全一致；二是在互联网上通过百度〔4〕和法律图书馆网站〔5〕进行查询，发现存在同样问题；三是查阅了相关的书籍文献，发现前述问题依然存在；〔6〕四是检索了国土资源部的官方网站，〔7〕发现部门规章的名称为《闲置土地处置办法》。为了查清部门规章的准确名称，法院要求被告在第二次庭审中出示了纸质版的文件汇编，最终确定名称应当为《闲置土地处置办法》。有鉴于上述困难，笔者建议最高法院能够对法官找法的权威途径尽早予以明确。

（二）适用法律

本案当中，被告在法律适用方面出现了一系列的错误，甚至包括援引修正前法律条款的低级错误。〔8〕本文中，笔者在适用法律方面强调的审点是：土地使用权是否已经发生了流转。土地使用权未发生流转，则收回土地使用权的决定就欠缺适用的前提和基础。依据规划和出让合同的要求开发土地，是国家作为土地所有权人对土地使用权人设定的义务，收回闲置土地使用权则是土地使用权人未履行上述义务的法律后果。在土地使用权未发生流转的情况下，土地所有权与土地使用权均属于国家。在国家兼为土地使用权人和土地所有权人的情况下，仅仅签订了土地使用权出让合同的受让人既无权利也无义务进行土地的开发和利用，因此也不应承担土地闲置的法律责任。此外，收回尚未办理土地使用权证的闲置土地使用权在逻辑上也是讲不通的。没有办理土地使用权证就不存在土地使用权从国家到受让人的转移；没有从国家到受让人的转移，则当然也就不存在国家从受让人名下收回土地使用权的问题。这一点从《闲置土地处置办法》第2条第1款也可推知。该款规定，“本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 ”其中“土地使用者依法取得土地使用权后”，就是对土地使用权已经发生流转的要求。《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ”本案中，第三人与被告签订了土地使用权出让合同，但并未办理土地使用权证，土地使用权并未发生转移，因此被告以土地闲置为由作出收回土地使用权的决定缺乏合法依据。本案的被告混淆了物权与债权之间的关系。在土地使用权尚未发生流转的情况下，国家仍然拥有土地使用权人的身份，不需要也不可能通过收回闲置土地使用权的方式再次取得土地使用权人的身份。如果被告认为第三人未履行土地使用权出让合同中的义务，则被告可以通过合同解除、违约金、合同无效赔偿等合同责任寻求救济。

第4篇：新土地管理法土地征收流程范文

关键词: 城乡土地规划；增减挂钩；实施；问题探讨

中图分类号:F320文献标志码:A

在城乡土地规划中增减挂钩实施的过程中，部分地区由于缺乏严格的规范制度的指引，不能妥善分配好城乡利益，侵害农民权益、土地管理秩序混乱等现象还经常出现，在这种情况下，必须进一步规范城乡土地规划中增减挂钩实施行为，对于实施增减挂钩过程中存在的问题进行了总结，并提出了几点切实可行的意见及对策。

1 当前城乡土地规划中增减挂钩实施存在的问题

1.1对增减挂钩政策的认识存在偏差

对增减挂钩政策的认识存在偏差主要表现在两个方面，一方面是对于实施增减挂钩的重要作用没有足够重视，而是仅仅将其作为衡量城乡计划用地的一种指标或是一种解决城乡用地矛盾的一种手段，因此各项举措或是做法直接和增减挂钩的思想相违背，导致地区间土地建设止步不前。另一方面，由于对于文件精神和要求不能严格执行，或是不能将文件要求和所在地的实际情况相结合，没有综合考虑田、水、路、林的整治工作，没有充分做好与当地农民就业、产业发展、新农村建设的协调和整体推进，往往实施过程具有一定的片面性。

1.2 容易产生城乡利益分配不均

城镇和乡村两个不同的团体代表着不同的利益集团，如果将它们联系在一起，那么如果利益分配不均，必将影响另一方的生产积极性，不利于社会的和谐稳定，然而通常情况下利益多偏向于城镇，乡镇的利益往往不能被完全的顾及。城镇化进程加快的一个显著特点就是城镇人口不断增多，尽管农村人口大量涌入城镇，但是农村还保留着他们居住的地方，因此这就给土地的增减挂钩实施带来了困扰，同时城镇规模的不断壮大，也会使得政策或是利益分配更加偏向于城镇，当城乡利益发生冲突的时候，农村的利益保障力度还有待提高，还存在城乡利益分配不均等问题。

1.3 对农民和集体的利益考虑不充分

首先，一些文件或是政策上规定农村居民的居住地面积是不能够超过150m2 的，但是按照以往农村的盖房习俗或是惯例，农村很多的房屋建筑是和这个标准相违背的，而按照文件的规定，农民居住房屋超出标准的部分就是新增耕地面积的主要来源，因此这就又涌现出一个问题那就是农民超出部分的居住面积应该怎样处理，有没有相应的补偿手段和标准，其实这也是没有充分考虑农民利益的一种体现。其次，一般情况下的增减挂钩的项目都是区域间的较大规模的项目，而这些项目的顺利实施都必须政府出面或市场采取必要的行政手段来保障项目的顺利完成。然而在具有一定强制性的行政手段的支持下的增减挂钩行为势必会损害农民或是集体的利益，比如一些农民是否愿意搬迁、是否适应家园环境改变等等都是我们应该考虑的问题。当然每一种措施或是政策的初衷都是正确的，但是如果缺乏有效的保障措施或是没有制定符合实际的土地管理办法，那么最终损害的仍是农民的利益。

1.4 制度不够完善，管理有待规范

首先，对农村土地所有权没有明确定义，缺乏必要的法律依据。在《土地管理法》中明确规定：土地是集体所有，村民没有土地处置权力。这与所有权实际上是矛盾的。在城镇化进程中，各类性质的征地屡见不鲜，在这个过程中农民始终处于弱势地位，自身的合法权益很难得到保障。其次，所有权主体不明确。《土地管理法》规定：农村的集体土地可以由村委会或者集体经济组织进行管理，也可以由乡（镇）农村集体经济组织负责管理或经营。然而，规定与实际的配套监督机制却并不匹配，导致一些道德素质低下、只顾自身利益的干部，利用职务之便，进行权钱交易，从而严重影响村民的切身利益。如发生在山东平度的征地事件，在村民完全不知情的情况下，村长，私自将村民土地出让。村民对征地严重不满，与相关方面展开对抗，结果受到伤害的总是手无寸铁的农民。最后，所有权弱化。农民普遍认为土地所有权归国家所有，这种认识导致村委会等集体土地所有权组织实际职能弱化，执行力、约束力严重不足。其次，在重新建设农村住宅小区时会占用部分的耕地或是农村土地，那么在这个过程中需要的建设用地是否需要遵循严格的审批制度，是否有相关的制度对其进行规范。其三，农民搬出了原来的居住地，搬进了新建的小区，原来的房屋占地将会逐渐转变为耕地，那么原来的宅基地转化为耕地的过程中的土地用途变更的登记问题；当然在“宅基地换房”模式中仍然存在土地征收问题，增减挂钩的土地的审批问题等等以及增减挂钩实施地区的相关的管理制度、监管制度、工作制度等等都需要进一步的完善和解决。

2 规范城乡土地规划中增减挂钩工作的对策

2.1 加强宣传，提高认识

城乡土地规划中增减挂钩实施行为本质上是想在保证耕地面积不变的前提下更好的统筹城乡经济的发展，缩小城乡差距，促进社会主义新农村建设，因此它是一种全新的土地创新利用模式，符合各个群体的利益，非常值得推广和应用，因此我们应该加强宣传，加深广大人们群众正对于相关政策的理解程度，不断提高他们的认可度，从而不断推进农村的发展。作为领导干部更应该正确学习相关文件的精神，提高认识，坚持实事求是，努力将文件要求与本地区的实际情况相联系，在利用各种媒体手段进行宣传的同时还要用实际行动去证明实施增减挂钩的可行性及其强大的优越性和利民性。

2.2 统筹规划，整体推进城乡建设用地增减挂钩

城乡土地实行增减挂钩工作其实是一项综合性比较强、复杂性较高的工作，它需要整体把握，宏观控制，它直接关系到能否顺利推进社会主义新农村建设，因此必须进行科学合理的规划和统筹安排，稳步的推进。各地区规划部门应该根据当地自然和经济社会条件，确定挂钩项目区，合理布局新建区的区位、规模和空间，搞好农民住房集中建设改造详细规划。同时要综合考虑土地开发利用、农村基础设施建设、产业布局、生态环境保护、农民就业和社会保障等问题，以挂钩为抓手，综合推进各方面工作，实现土地利用节约集约、耕地资源有效保护、农民生活切实提高、城乡建设协调共荣。

2.3 以农为本，推进协调发展

我国既是一个农业大国，又是一个人口大国，因此解决好粮食问题的关键还是在于保证一定面积的耕地的面积，因此在城乡土地规划中增减挂钩实施中绝不能以牺牲农民利益为代价，而是应该以农为本，推进全面协调发展。各地政府部门应该始终把人民群众的利益放在首位，要把农民满意不满意、拥护不拥护、受惠不受惠作为衡量农村土地整治成效的根本标准，对于一些任意占用耕地或是曲解增减挂钩的行为要坚持依法取缔，切实保障农民的利益。

2.4 完善制度，强化监管

无论是什么利国利民的政策都需要完善的制度作为保障，因此要想进一步规范城乡土地规划中增减挂钩实施行为，完善制度、强化监管是关键。增减挂钩的实施过程中需要注意的环节或是需要遵守的流程非常多，而每一个流程或是环节如果没有完善的制度进行规范的话，那么一些漏洞势必会造成利益的分配不均。因此增减挂钩的实施地区必须不断完善各项制度，包括财政、审批、管理、监管等各个方面，同时还要对其进行一一落实，加强监管力度，保障这些制度能够配合增减挂钩的工作的顺利的开展。

2.5 进一步强化土地规划管理的原则

我国自2012 年之后成为了世界“第二大经济体系”。虽是如此，但我国仍然是一个不折不扣的农业大国，土地仍然是农民赖以生存的基础。农业耕作质量好坏直接影响农产品质量及产量，直接影响到社会稳定，所以保持一定的农业耕地面积是优先条件，这是首要的大原则性问题。其次是节约土地的原则。随着人们生活水平的提高，人们希望自己所居住的生活环境是舒适的、大面积的。然而这必然会占用大量土地，所以在节约土地的原则上，应尽可能的利用劣地或者荒山做建设用地，从而达到节约资源的目的。其三是因地制宜的原则。不同地区经济发展不同，土地规划利用也存在差异，所以要根据当地的实际情况，国地制宜地进行合理规划。

3 结语

增减挂钩是推进城乡统筹和社会主义新农村建设的有效机制，是促进耕地保护和节约集约用地的重要途径，是促进耕地保护和节约集约用地的重要途径，是一项有利于保护耕地、改善农民生产生活条件、保持经济可持续发展的基础性工作，是统筹城乡一体化发展的重要着手点和建设社会主义新农村的重要突破口，非常值得推广和应用。

参考文献:

［1］吴东作．“土地财政”的政治经济学分析――基于马克思地租

“国债( 国税) ”理论视角［J］．经济问题，2010(08.)

［2］王静，邵晓梅．土地节约集约利用技术方法研究：现状、问题与趋势［J］．地理科学进展，2008(03).

［3］徐卫东，王增如等．基于挂钩政策下的山东省农村建设用地整理潜力及重点区域［J］．山东国土资源，2009(01).

第5篇：新土地管理法土地征收流程范文

关键词：拆迁 矛盾 途径

中图分类号：U415.7 文献标识码：A 文章编号：2306-1499（2014）12-

1.房屋征收的主要矛盾剖析

1.1房屋拆迁的法律、法规、政策不完善引起的矛盾

我国主要的征地拆迁法律法规有：《土地管理法》、《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》 ，由于宣传力度不够，群众对其只是了解甚浅，甚至会断章取义，对抗房屋征收工作。如此一来加大了房屋征收的难度，导致近年来钉子户的数量逐年增多，严重阻碍了房屋征收的进度。由于征收安置、过渡房源储备严重不足，征收群众的安置问题未得到彻底解决，对征收工作造成了很大的负面影响。随着征收规模的增加，供群众选择的现成安置楼较少，期房又较多，而且大多被安置在离原征收区较远的区域，影响了政府的公信力。

1.2拆迁补偿评估机制不健全引起的矛盾

房屋估价金额直接影响着拆迁补偿金额的多少，然而很多地方的估价机制不健全。表现如下：有的不具有评估资格的机构也在做评估，有的房屋评估全市都是同一家评估机构在做，有的在拆迁估价工作中违反有关规定和标准，有的在拆迁估价工作中弄虚作假，擅自减低或提高补偿、安置标准，缩小或者扩大补偿、安置范围，有的与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益或者以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务。

1.3群众的合法权益得不到维护引起的矛盾

近期，一些地区在农村征地和房屋拆迁中，出现被拆迁人示威、游行，甚至死伤事件，群众反映强烈，社会影响十分恶劣。停水、停电、阻断交通灯野蛮手段逼迫搬迁，以及采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”的现象时有出现，暴力拆迁和征地造成了人员伤亡和严重的财产损失。存在、权钱交易现象，引起了大规模的群体性上访事件。

1.4拆迁工作人员的素质不高和工作方法欠佳引起的矛盾

拆迁工作人员对房屋征收与补偿的国家、省、市、镇的相关法律、法规不熟悉，没有按征收补偿标准制定合理的补偿安置方案，因此引起了被拆迁人的不满，导致拖延征收进度。

2.对策与建议

2.1加强对群众进行土地征收及补偿法制知识的教育

采取书面、网络及媒体的方式对群众进行《国有土地上房屋征收与补偿条例》的法制教育，使他们了解房屋征收补偿安置政策、补偿标准、工作程序等。掌握基本的征地情况，了解群众对征收安置的要求，确保拆迁人和被拆迁人双方在补偿方面得到共识，使得拆迁补偿工作能公平公正地进行。根据群众的居住要求和安置意愿规划各种户型的安置房，严抓安置房进度，让群众能更快搬进安置房，展开正常的生活。

2.2拆迁估计机构规范化

2.2.1片区划分

房屋拆迁估价以居委会为单位划分片区，每一个片区不宜超过200户且估价房屋面积不超过20000平方米。同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。如同一拆迁范围内需要两家或两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

2.2.2估价机构投票产生的方式

⑴估价机构一般由被拆迁人投票的方式产生，镇街拆迁部门负责召集公证部门（或司法所）、拆迁人、被拆迁人、被拆迁人所在的居委会或被拆迁人代表和估价机构参加。

⑵被拆迁房屋实行一户一票现场投票制，参加投票的到场户数须多于全体被拆迁房屋总户数的一半才视为有效。

⑶得票票数多于投票总数一半的估价机构即为本期本片区选中的房屋估价机构。若没有任何一家估价机构得票过半，则由被拆迁人在第一轮得票数前三位的估价机构中重新投票，得票数最多的一家为本片区选中的估价机构。

⑷以上估价机构必须是符合相关资质的估价机构。

2.2.3估价机构摇珠产生的方式。若被拆迁人不愿意或者放弃投票选择拆迁估价机构的，由拆迁人采取公开摇珠的方式确定估价机构：

⑴摇珠开始之前先由摇珠人（由公证处或司法所代表）向参加摇珠的各方代表展示写有阿拉伯数字的小珠（小珠上的编号对应着各估价机构签到时的顺序号，即对应具体的估价机构），然后逐一将小珠放进摇珠机内。

⑵摇珠人每次摇出一个小珠，小珠对应的估价机构即为本期该片区选中的估价机构，该估价机构负责该片区当期受理申请的全部估价项目。

3.健全工作机制，及时化解矛盾纠纷

各地区、有关部门要求严格按照评估到位、审批程序到位、政策公开到位、补偿安置到位的要求，建立健全征地拆迁信息沟通与协作机制，及时掌握和化解苗头性、倾向性问题，防止矛盾积累激化。要健全征地拆迁工作责任制，加快建立上下贯通的信息系统，积极探索征地拆迁矛盾纠纷排查调处机制，采取各种有效方式做好群众思想工作，防止简单粗暴压制群众，避免困征地拆迁问题引发新的上访事件。地方各级人民政府和有关部门要深入到问题较多的地方去接访、下访，主动倾听群众诉求，把问题解决在初始阶段。各地要加强形势分析与研判，一旦发生恶性事件，要及时启动应急预案，做好稳控工作，防止事态扩大。要加强和改进宣传工作，充分发挥舆论监督和引导的重要作用。

4.加强对拆迁工作人员的培训与教育

4.1严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，坚持依法征收和公平、公正、公开两个原则开展工作。严格执行国家、省、市、镇的相关法律、法规、杜绝违法、违规现象的发生。征收项目必须按照有关征收补偿标准，制度合理的补偿安置方案，对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

4.2严格按照工作流程办事

⑴征收公告⑵丈量登记⑶丈量复核⑷丈量数据公示⑸制定补偿方案⑹动迁洽谈⑺确认补偿金额⑻签订补偿安置协议⑼支付补偿款

参考文献：

[1]国务院.城市房屋拆迁管理条例【M】.北京：法律出版社，2001.

[2]陈爱巧：“征地拆迁”问题的经济学认识与矛盾分析

第6篇：新土地管理法土地征收流程范文

关键词：地票、农村土地、复垦

一、地票的概念

地票是指将闲置的农村集体建设用地复垦[1]成符合农作物种植要求的耕地，并化为等面积的建设用地指标[2]凭证，这个凭证就称为地票。地票的创设为缓解建设用地供需矛盾，确保耕地安全，实现城乡统筹发展提供了一条有效渠道。

二、地票产生的背景及内涵

2007年作为“大城市带大农村”格局的重庆被国家批准作为统筹城乡综合配套改革试验区后，重庆市提出了2020年前城镇化率达到70%的综改目标。但摆在重庆面前的一方面是城镇化进程需要大量建设用地；另一方面是重庆对国家承诺的3256万亩耕地红线不突破。为此， 2008年年初，熙来书记对农村建设用地闲置浪费进行了调查研究，提出“设立重庆市农村土地交易所，将来建立城乡统一的建设用地市场，实现城乡建设用地增减挂钩”的课题。按照指示，市政府及相关部门积极努力，于 2008年12月4日成立重庆市土地交易所，其业务是开展农村土地实物、指标交易，其中指标交易重庆政府创意为“地票”交易，至此中国的地票交易制度诞生，地票成为重庆率先探索完善农村土地管理制度的改革工具。其实质是“城乡建设用地增减挂钩指标[3]”的一种，但这一指标与传统意义上的增减挂钩指标有四大区别：一是实行的是“先补后占”的挂钩模式；二是实行的是全市范围内的大挂钩、大流转[4]；三是实行了价格统一化[5]；四是实行票据化挂钩[6]。

三、地票的运行

地票的运行有四个环节，即复垦验收交易使用，具体如下：

（一）复垦

在依据土地利用总体规划、土地整理复垦规划的前提下，按照“二前提，三制度”的要求，将依法取得的利用效益不高或废弃的农村集体建设用地，复垦为耕地或可转为耕地的园地及其他农用地。

（二）验收

通过内业资料审查与外业工程抽核相结合的方法，农村建设用地复垦推行三级验收制度，即承担单位初验县级验收市级验收确认，每一级验收都遵照严格、真实、高标准的验收要求。

（三）交易

地票交易的出让主体为区县国土地房管部门作为机构申让指标；受让主体为一切农村集体经济组织、法人或其他组织以及具有完全民事能力的自然人。交易首先由国土房管局提出交易申请，然后由市局耕保处审查、签署同意意见，再转重庆市土地交易所审查，待审查合格后纳入待交易指标信息库，最后农村土地交易所以挂牌拍卖和定向出让方式[7]向社会挂牌公布，用地单位在重庆市竞购指标，交易方式为交易。交易特点是，1、计划交易：根据重庆市年度用地计划和经营性用地需求情况，对年度地票交易总量进行控制，大概是用地量的10%左右；2、价格指导：在制定地票基准交易价格时，要综合考虑耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等因素上制定；3、优先权保障：一是交易价格低于基准价格时，土地所有者有优先回购权；二是交易前，指标优先满足集体建设用地。

（四）使用。

“地票”在城市落地使用时，必须符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征地转用手续，完成对农民的补偿交易，征为国有土地后通过“招拍挂”等决定程序取得城市固有建设用地使用权。

使用流程首先是择地（勾地），用地单位买到地票后，并不意味就拿到了土地使用权，他还需在符合城市规划和土地利用规划的范围内寻找尚未被国农征收，又符合开发需求的进进出出块，看准地块后，向政府提出征地建议；其次是拍地，政府按程序对该地征用后，拿到地票的用地单位会和其他企业平等竞拍该地的使用权；最后是落地，公开竞购成功该地块后，地票才能最终使用。

四、地票的意义

(一)有利于农村土地使用权流转

农村土地，尤其是农村建设用地存在大量闲置浪费。但我国土地管理相关法律、法规，对农村土地使用权的流转作了诸多限制，致使农村土地资源被固化，多年来难以激活利用。地票的创建使农村多余的建设用地，通过复垦形成指标，进入土地交易所交易，实现了农村建设用地与城市建设用地之间的大流转。

（二）有利于建立城乡统一的土地市场

我国农村土地制度改革的方向是逐步建立城乡统一的建设用地市场，实现集体土地与城市(国有)土地同地、同价、同权。而“地票”正是向着这一天迈出了坚实的第一步，它带动了农村要素市场的发育，促进农村资本、技术等其他要素市场建设。

（三）有利于耕地保护

与现有“先占后补”的挂钩模式相比，地票交易是“先补后占”，是先把农村建设用地转化成耕地之后，才在城市新增建设用地，对耕地的保护力度更大、保护效果更好。

（四）有利于城市反哺农村

通过农村建设用地与城市建设用地的置换，地票交易提升了农村特别是偏远地区的土地价值，切实增加了复垦农户收入，同时改善农村农业生产条件，并为新农村建设提供资金渠道[8]，从而达到城市反哺农村，发达地区支持落后地区的目的。

（五）有利于缓解城市用地紧张

此前建设征用土地，只能依靠国家下达的有限指标，“寅吃卯粮”，实际的用地经常超过国家下达的计划。地票交易的出现，摆脱了则让现实的用地制度多出了一条市场化的渠道。一方面，农村闲置土地资源依法有序退出，解决农村建设用地浪费问题;另一方面，城市建设用地有比例有节奏增加，缓解城市建设用地紧张的矛盾，但城乡建设用地的总量不会增加、耕地总量不会减少。

（六）是有利于增加农民收入。农民通过地票增加收入，促进农村劳动力转移，增加农业投入资金，提高进城镇后的生活保障和发展能力[8]。

注：

[1]：土地的分类：《国土管理法》大的分为三类：农用地、建设用地、未利用地；标准的土地利用分类分一、二级，其中一级十二类，二级五十六类，上述为一级十二类中的土地类别

[2] ：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第256号令）第十三条规定，实行建设用地总量控制和土地利用实行年度计划管理，其中国家、省、市每年都要下达年度用地计划指标，指标中的农用地转用计划指标即是建设用地指标

[3]所谓“城乡增减挂钩”是指把农村宅基地等作为“拆旧区” ，与拟增加建设用地的“建新区”组成项目区，通过把拆旧区的农村建设用地整理为耕地，然后在建新区划出相应的城市建设用地，实现城乡建设用地总量不增加，耕地总量不减少。

[4] ：传统意义上的增减挂钩是在其行政区域内封闭运行

[5] ：将不同区域的挂钩指标打包进行拍卖，然后按面积分配收益，地票价格的高低与项目区无关，与级差地租无关，只与拍卖价格有关，实现指标价格的统一

[6] ：通过“地票”形式，土地以空间上不可转移的实物形态资产转化为可交换的票据，固化的土地资源转化为可流动资产

第7篇：新土地管理法土地征收流程范文

关键词：房地产；测绘；问题；对策

房地产测绘是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部精确测定各类房屋和房屋用地的坐落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小，房屋的界址、境界及其附属物，绘制房产图。房地产测绘与普通测量、地籍测量有相同之处，但由于服务对象不同，内容和要求又有所不同。

一、房地产测绘的任务

房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸――房地产分幅平面图。房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等而开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房地产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在有些国家，只有经过政府审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这一具有法律效力的工作。

按照测量的对象的不同，房地产的测量可分为房屋测量和用地测量。虽然这两方面在工作中不能截然分开，但毕竟有区别。用地测量之前必须进行地籍调查，在用地界线明确的基础上，进行界址点测量，并用界址线符号表示于房地产图上；而房屋测量是将被测范围内的房屋或建筑物、构筑物进行细部采样或丈量，并用相应符号描绘于图纸，或记录于其他载体上。房地产经过测绘成图，并经行政主管部门产权登记后，具有法律效力。它与产权证一起作为财产和资产的重要依据。房地产测量作业人员除需良好的仪器装备和训练有素外，还须具备必要的法律知识，例如不动产法规、城市规划法和土地管理法等方能顺利地工作。在房地产调查中，除测绘人员到场外，还应有房地产主管部门、地籍主管部门和权属主及相邻单位的配合，方能完成调查工作。

二、房地产测绘存在的问题

根据房地产测绘的研究对象、内容和特点，普通测量主要介绍地球的形状和大小、地面点位置的确定、高程测量的仪器和方法、角度测量的仪器和方法、距离测量的仪器和方法、地形图基本知识。房地产测绘主要介绍房地产控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图测绘、房产面积计算、房地产测绘资料管理等内容。

地物一般可分为自然地物和人工地物两大类，凡是能依比例尺表示的地物，则将其水平投影位置的几何形状相似地描绘在地籍图上，或将它们的边界位置表示在图上，边界内标绘相应符号。对不能依比例尺表示的地物，如栏栅、单线道路、单线河流等，则以相应符号表示在地物的中心位置上。地物的综合取舍，除根据规定的测图比例尺和规范的要求外，必须首先充分考虑地籍的要求，同时还必须根据地籍要素及权属管理方面的需要，来确定必须测绘的地物。

房地产调查是房地产测绘的重要环节，它贯穿于整个房地产测绘过程始终。在分幅平面图测绘阶段，通过房地产调查获得各用地单元的范围，坐落及相互关系，并按房地产管理要求对各用地单元编“丘号”。在分丘图测绘阶段，房地产调查是为了确定各用地单元的权属、权界线，对界址点进行等级划分和编号，了解丘内房屋的情况并编立“幢号”。在房屋分幢测绘过程中，房地产调查着重于幢的划分、房屋产权来源、产别、结构、层数、建成年份等房屋基本情况，并确定房屋中各部分功能及结构，为合理测算房屋面积做好准备。在多元产权房屋分户测丈阶段，通过房地产调查，确定各分户专有面积范围，公用面积范围，并收集共有面积的分摊协议或文件。有些房屋在房地产开发建设过程中，通过产权置换，开发商已与回迁户签订了回迁合同，要通过向房地产开发商调查，了解备案，确定自留、回迁房屋的数量、范围和权界等。同时要调查清楚小区中不能被分摊的公用建筑面积部位和权属界线等，并特别加以说明和注记。

三、房地产测绘的对策

极坐标法作业时，应充分利用等级和图根控制点作为测站点。为了测量方便，经常需要补充测站点。但在任何情况下，都不得用补充的测站点做大面积控制。为了保证补充测站的精度和可靠性，较常用的是支导线法和自由设站法。这里重点叙述自由设站法。

图1 房地产测绘主要工作流程

自由设站法也是一种非常方便的补充测站点的方法。特别是利用全站型速测仪作业时，选择一个方便的地方设站，测量测站点到附近控制点的距离和水平角，用边角后方交会的方法，在现场直接解算测站点的坐标和定向角后，便可接着用极坐标法测定界址点和细部点。如果使用计算器或便携式计算机，在现场可进行平差计算，评定观测结果的精度，随时增加观测值。这种方法速度快，方便灵活，越来越被测绘工作者采用。随着电子技术的发展，使得测绘仪器和测绘软件不断更新完善，满足了测量工作内外业一体化的需求，测量工作的效率大大提高，劳动强度不断降低。尤其是GPS、GIS和RS技术的不断发展，使过去复杂的房地产图形变更和管理工作变得轻松自如，极大地推动了数字化测量取代传统测量手段的步伐。数字化成图按照数据采集的手段可以分为全野外数字化测量、内业图形数字化测量、航片数字化成图等。通常所指的数字化测量即全野外数字化测量。

按照测量的对象的不同，房地产的测量可分为房屋测量和用地测量。虽然这两方面在工作中不能截然分开，但毕竟有区别。用地测量之前必须进行地籍调查，在用地界线明确的基础上，进行界址点测量，并用界址线符号表示于房地产图上；而房屋测量是将被测范围内的房屋或建筑物、构筑物进行细部采样或丈量，并用相应符号描绘于图纸，或记录于其他载体上。房地产经过测绘成图，并经行政主管部门产权登记后，具有法律效力。它与产权证一起作为财产和资产的重要依据。房地产测量作业人员除需良好的仪器装备和训练有素外，还须具备必要的法律知识，例如不动产法规、城市规划法和土地管理法等方能顺利地工作。

结论

随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产要素不断地在发生变化，要保持房地产成果资料的现势性，更好地为我们的房地产管理和城市规划等提供准确的资料，当房地产要素变化后，要及时同步地进行变更测量。

参考文献：

[1] 宰德斌. 实例探析匏庐测绘及其经验总结[J]. 科技资讯，2007（08）

[2] 廖国良. 浅谈地下管线的数据调查、测绘及处理方法[J]. 广东科技，2011（16）

第8篇：新土地管理法土地征收流程范文

（一）金融机构信贷政策缺乏明确的城镇化导向

城镇化是当前乃至今后我国经济社会发展的长期重点内容，但金融机构尚未形成一个清晰、持续的支持城镇化的思路，将自身经营较好地融入到城镇化建设的各个环节当中。城镇化进程面临严重的金融约束，投入的金融资源对城镇化支持作用不明显，特别是在有效解决城镇基础设施建设、现代农业及中小企业信贷投入问题方面，创新动力不足，制约了城镇化进程的推进与农村劳动力的转移。

（二）城镇化基础设施投资存在明显“二元”结构性差异

由于铁岭市长期推行“工业立市”经济发展战略，使得基础设施建设财政资金投入主要集中于城市，造成农村基础设施建设滞后于城市，阻碍了现代农业的发展。推进城镇化进程必须首先加强农村基础设施和社会事业建设，改善农村地区生产条件，然而投入资金不足造成农村地区基础设施投资增长十分缓慢。由于政府投入农村基础设施建设资金较少，而且农村城镇化的基础设施投放具有投资额大、周期长、不确定性高等特点，因此难以获得金融机构的支持，造成资金来源结构单一，投资规模无法迅速扩大。

（三）现代农业发展使农村信贷需求呈现新变化

一是资金需求量增大。现代农业特别是农业产业化投入水平远高于传统农业，大规模集约生产促使信贷资金需求从以往零散、小额的传统农业需求模式，向集中、大额转变，单户单笔资金需求额较过去有明显增加；二是资金需求长期化明显。种、养殖产业产品周期长，生产、仓储和销售等环节需要长期占用大笔信贷资金，需要长期信贷资金支持；三是资金需求点增多。现代农业发展中形成多种以特色产业为基础的农业产业化链条，出现了“公司+经纪人+农户”、“农村经纪人+农户”、“协会+农户”、“农民专业合作经济组织+农户”等多种生产经营方式，在生产、加工、销售等诸多环节产生新的信贷需求特点；四是贷款方式呈多样化需求。现代农业发展中农户因所处产业领域和发展阶段的不同，对信贷方式也提出多样化要求。过去农户贷款一直以单一的小额信用贷款和农户联保贷款为主。随着农业发展为产业化集约经营，大额资金需求上升，小额信用贷款、联保贷款方式已难以满足大额资金需求，对抵质押贷款需求呈上升趋势。

（四）中小企业信贷发展缓慢

中小企业是城镇吸收农村劳动力就业的主渠道，但中小企业发展长期受到信贷约束的影响。一是信用缺失。中小企业由于信用意识普遍淡薄，信息披露意识差，财务信息虚假，易产生逃废银行债务的情况，金融机构对中小企业的还款预期很低，挫伤了金融机构向中小企业提高信贷服务的积极性；二是产权障碍。许多中小企业不同程度存在机器设备、房屋所有权及土地使用权不明晰的问题，使中小企业无法将产权进行抵押来获得银行信贷支持；三是经营稳定性较低。中小企业资产规模小，负债能力有限，易受市场环境影响而产生较大经营风险；四是融资需求多样化。中小企业类型多，资金需求呈现多样化、小批量和频度高的特点，增加了银企双方的信贷管理和融资成本。

二、传统农业地区金融支持城镇化发展的相关建议

城镇化建设是金融与经济良性互动的一个机遇期，目前铁岭市已进入城镇化建设高速发展期1，具备良好的基础条件，GDP、财政收入、固定资产投资、城乡居民人均收入连年增长，城镇承载农村劳动人口能力不断增强。铁岭市政府规划“十二五”末期实现城镇化率70%的目标，届时将新增城镇人口70余万人，平均每年新增18万人，且城镇化率每提升1个百分点，就可拉动社会零售品消费总额增长1.5个百分点。这对于金融机构来说将是一个庞大的潜在市场，深度参与城镇化进程将是地区金融发展的重大战略选择。笔者就传统农业地区金融机构如何支持城镇化发展提出以下对策建议。

（一）明确金融支持城镇化政策导向，以统筹城乡发展的理念规划金融资源

一是加强政策引导。政府部门对金融机构明确城镇化战略方向，增强金融信贷投入农村城镇化领域的积极性；二是人民银行应引导各类金融机构参与城镇化进程。通过窗口指导和货币政策工具的运用，采用差别化的政策手段，引导金融机构将城镇化作为拓展新业务和信贷投放的重点；三是明确城镇化建设信贷需求特点，加大对农村基础设施建设、现代农业和中小企业发展的信贷支持力度。充分发挥政策性银行与城镇化建设相关项目的信贷功能，如铁岭市农发行土地整理贷款2，2013年已向昌图县土地储备中心发放4600万元的三年期贷款，用于昌图镇城关村土地征收整理储备项目，2014年该行计划将向开原市和调兵山市发放此类信贷共计14527万元。

（二）找准现代农业信贷需求特点，满足产业化发展的多元化需求

现代农业发展的多元化、多层次、多类型,需要农村金融从信贷品种上加快创新,为需求主体提供个性化、差异化的服务。一要把信贷资金优先配置在区域主导产业上。要根据主导产业发展的规模、阶段差异，设计不同额度和期限的信贷产品，满足不同类型企业和农户的资金需求，提升主导产业的档次与质量，向集约化和规模化发展；二要把信贷资金优先配置在优质产业链上。以优质产业化链条中的龙头企业和农户信贷需求为重点，全面提高原料生产、产品加工、仓储和销售等环节的信贷供给水平，充分发挥龙头企业在产业链中的拉动效应，促进产业化水平的提升；三要把信贷资金优先配置在高效组织上。加强对农民专业合作社等合作组织的信贷投放，促进其发挥连接市场和企业、农户的纽带作用，推动农户联合、产品联合的规模化经营和产业化发展。

（三）加强中小企业信贷服务，促进中小企业产业集群发展

金融机构要根据地区中小企业发展特点，充分利用信息技术，把握当前国家稳健货币政策的重点和一系列有利于缓解中小企业融资难的信贷政策。一是完善信贷工作流程。在适当下放信贷审批权限的基础上，缩减传统审贷流程不必要的环节和过程，对中小企业采取差别化的授信机制，推进限时办结制度，开辟中小企业信贷服务“绿色通道”；二是扩大抵押担保范围。探索中小企业采取股权、出口退税税单、商业汇票、应收账款、在建工程和商品存货等多种抵押方式，解决抵押资产不足的问题；三是不断挖掘和拓宽中小企业客户渠道。从产业链上下游寻找优质中小企业客户，如铁岭市煤炭、橡胶行业；从商业生态链上发现优质客户，如在东北物流城建设和运营中产生的商品物流供应链条上的大量中小企业客户；四是加大对工业园区和产业集群的信贷支持。工业园区和产业集群建设是发挥地区主导产业聚集优势的主要载体，集合了大量优质中小企业，对于城镇化建设和农村劳动力转移具有重要意义，金融机构应建立特别针对工业园区和产业集群的授权制度。实行综合授信和信贷倾斜政策，创新信贷支持的品种，解决建设融资不足、审批速度慢的问题。

（四）加强农村基础设施建设

信贷投入，促进城乡环境协调发展一是政府应尽快建立和完善政府投资基金，加大对农村地区财政转移支付力度，将有限的财政资金投入到道路、能源、电力、通讯及信息等公共基础设施建设中；二是建立一个完善的财政补贴机制。通过建立利差拨付、确立合理经营费用补贴、提高呆坏账准备率等利益补偿机制，对金融机构因支持农业基础设施建设形成的政策性亏损给予及时弥补，实现农业政策性金融机构的保本经营;三是商业银行要制定有关政策，特别对农业基础设施建设实行资金倾斜，优先投入资金，保证农村资金回流；四是明确农业政策性金融的支农形式。在当前大力倡导金融支农的背景下，中小型农业基础设施建设应成为农业政策性金融支持的重点。农业政策性金融应为投资小、见效快的小型基础设施项目提供5年以下短期贷款;为供电供水、农村道路交通、雨水集蓄利用工程、种子工程等小型基础设施提供5～10年期贷款;为农田改造、更新改造农机化设备、中型水库和中小河流治理等工程提供更长期限的贷款。

（五）完善相关配套措施，改善地区金融生态环境

1.完善农业保险制度，分散农业经营金融风险。一是加大财政支持和政策优惠力度。财政部门应给予农业保险经营公司一定的保费补贴和税收优惠，提高其赢利水平和经营的积极性。二是增加农业保险经营品种。在完善传统农业保险产品的同时，应不断开发推广针对特色农业和农业产业化需求的新保险产品。三是完善农业保险的风险补偿制度。建立农业再保险体系和巨灾风险基金，引导更多的商业性保险机构拓展农业保险业务。

2.加快征信体系建设，为信贷稳定增长提供可靠信息支持。一是加快征信数据共享。政府通过行政手段调动各部门和基层力量，打破各数据源割裂限制，建立公共的数据平台，实现征信数据共享，推动征信体系建设；二是加强农村征信评价指标体系建设。由于城乡差异明显，人民银行应针对农业产业特点和不同农业地区发展水平差异来制定农村征信的评级办法、标准和指标，建立科学的适合不同地区、不同层次的信用评估指标体系；三是开展征信宣传和诚信教育。政府和金融部门通过多种载体和途径大力宣传和教育，净化信用环境，突出信用文化建设，为征信体系建设提供良好的群众基础。

第9篇：新土地管理法土地征收流程范文

目前农村宅基地纠纷问题及解决对策在社会中是一项常见问题，目前根据国家近几年出台一些法律法规针对农村宅基地纠纷问题，在农村宅基地纠纷问题及解决对策过程中，都需要按照国家标准进行保护，本文针对这一问题进行详细的探讨，为农村宅基地纠纷使用，减少问题发生进行强有力的保障，从而提高农村土地使用发展。

2农村宅基地内涵及基本类型

通过合法批准和使用建设住宅农村集体土地叫做农村宅基地，该宅基地使用人员依法享有使用权益及占有权利.同时宅基地使用权人员可以对其利用住宅及附属设施，从整个权属性来看，农民集体性宅基地所有权与农民单独享有宅基地使用权益还是有很大区别，但是也存在很大连续，我国法律针对宅基地赋予法律特征。所以将宅基地使用权益作为一项新型权益，正因为在这种特殊性存在，很多农民将宅基地在符合国家规定下，并且在不违背村集体所有权人员意愿下，才可以对宅基地使用权进行转让。所以宅基地在进行流转过程中受到限制，一般概况为：面积、无偿使用、限制流转和低压、一户一宅；对于宅基地进行流转过程中，可以分为几种类型，按照宅基地来源划分可以分为村民获得宅基地或第三人进行流转；按照流转主体进行划分，可以分为：国家征收、农村集体组织回收、农民自发流转。

3农村宅基地流转纠纷的主要类型及特征

3.1从纠纷形式来看，主要分为传统和新类型两大类

以往的宅基地产生主要纠纷为以下几种状况，分别是：买卖、交换、继承、收押、出租等；这些都会涉及到农地之间关系，使得双方利益受到冲突、纠葛，所以在进行处理宅基地问题就会产生比较大难度，而通过以往经验来看，新型宅基地问题主要包含入股、信托开发等，这些都会使整个问题更加复杂。

3.2从纠纷的起因来看，纠纷产生的原因复杂多样

宅基地纠纷问题多半来源于农村土地增值，随着土地征用、房屋拆迁、口头协议、不公平流转债集体引发纠纷；还有一些宅基地进行纠纷后进行抵押但是无法进行处置；村集体为公益进行宅基地回收产生纠纷问题。

3.3从纠纷内容看，涉及的争议内容相当广泛

其中主要包括宅基地使用权及归属权；宅基地流转合同认定、流转后财产归还、相关人员身份确认、赔偿损失、赔偿标准、流转后宅基地归属办理、产生收益分配等。

4农村宅基地流转纠纷解决中存在的主要问题

4.1农村宅基地流转的现行法律规定不完善，导致纠纷解决缺乏确切的指导规范

对于宅基地进行流转过程中需要建立较深的保障制度，这些内容需要在传统立法观念中，在传统观念中，宅基地制度就是保障弱势群体农民居住权利，在目前保障体制不健全情况下，暂时禁止宅基地进行自由流转，同时也将农村房屋买卖从大市场中分离出来。限制交易主体，防止出现占地、一户多废弃等现象。而目前对于宅基地法律法规不健全，在进行宅基地流转过程中没有明确法律依据，导致宅基地流转出现很多问题，在进行宅基地流转过程中仅仅只能靠《民法》、《土地管理法》进行解决宅基地问题，正是由于法律规范稀缺，导致宅基地问题层出不穷。而农村宅基地使用权流转过程中受到集体所有主体的多级型规定被阻碍了。针对目前集体土地所有权中，我国法律规定其为主体，并在《宪法》中定为集体所有，而在《民法》中定为二级所有，这种模糊不清概念，导致问题进一步扩大。

4.2司法救济效率相对较低，司法权的有限性无法解决夹杂在宅基地流转纠纷中的其他社会矛盾

而宅基地在进行纠纷处理过程中，表面都是民事利益，其中都是对于房屋归属进行诉讼，通过向集体退出原有宅基地形式，重新获取安置指标，导致法院很难进行判断，从判断程序上来看，整个诉讼条件很难解决目前问题，给法院也带来很大压力，而且诉讼条件与非诉讼调解很难进行连接，导致问题很难解决。

4.3宅基地使用权和农村房屋强制登记制度尚未建立，行政部门不配合加剧纠纷处理难度

在进行宅基地所有权登记过程中，由于一些制度缺失，导致造成纠纷，加大了案件处理暗度，很多案例显示出农村宅基地纠纷最多为房屋买卖转让出现纠纷，一些转让方及买方双方权利并不是明显，缺乏房屋登记表、审批文件，进行申请征地补偿，很多买卖双方没有办理房屋登记手续，导致法院判决时不能做出正确判断。

5完善农村宅基地流转纠纷解决机制的对策

5.1逐步建立和完善相关法律制度

需要建立完善宅基地流转办法，增强办法可操作性，并对农村委员会进行修订农村集体土地所有权问题，该办法重视农村土地归属状况，并同时对规范及宅基地比较完全人民进行证件发放，同时将宅基地统一到相关部门中，将所有工作进行集中化处理，方便后期管理和规范。明确行政部门、村集体角色，需要他们为弱势群体进行提高良好服务，科学合理安排宅基地纠纷处理办法，增加宅基地自由处分权利，将这些问题进行监督，时刻纠正宅基地流转过程中违法行为。也要提供流程、合同、服务。

5.2注重宅基地流转纠纷源头化解

由于宅基地流转产生问题较为常见，在法律出台之前进行宅基地开放，同一在此定居人员进行出租买卖，也可以增加入股方式将实物转换成价值状态，满足农民需求，同时需要对于利益分享机制上进行创新，充分了解村民民意，努力实现宅基地最终目标。随着宅基地流转产生收益进行分配，将流转税提交给国家，让政策出台收益分配标准，加强集体对利益监管，将所得利益进行规划使用。

6结束语

减少农村宅基地纠纷问题及解决对策是实现农村土地使用的最终目标。农村宅基地纠纷问题及解决对策是一种具体举措，为了使农村宅基地纠纷问题进行解决，需要在人力、物、环境、管理几个方面，快速从每个方面进行研究，保障农村土地使用正常运行是做大做强的必由之路，为了减少整体农村宅基地纠纷并正常使用，需要按照国家制定进行处理，将每个专业人全部技能发挥出来，减少问题发生，这样能加快农村土地使用的发展，在竞争日趋激烈的市场经济环境中，农村土地使用也是需要不断加强。在我国加入WTO之后，农村宅基地纠纷许多问题面临巨大困扰，加强农村宅基地纠纷正常运行更显的尤为重要。

作者:陆艳明 单位:田阳县田州镇人民政府建设站

参考文献

[1]杨晓敏．农村宅基地纠纷问题及解决对策及探讨[J]．中华民居（下旬刊），2014，07.

[2]崔燕．农村宅基地纠纷问题及解决对策及分析[J]．科技情报开发与经济，2008，25

[3]侯锐钢，芦天．减少农村宅基地纠纷问题及解决对策在农村土地使用分析下[A]．中国通信、中国通讯学会，2002，4．

[4]陈宝智.农村宅基地纠纷问题及解决对策动态评价研究[D].北京：北京科技大学，2008.