土地资源管理条例精选(九篇)

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第1篇：土地资源管理条例范文

一、引言

我国作为世界领土大国，有着960万平方公里的国土面积，幅员辽阔，土地资源总量较大，但由于我国人口基数巨大，人均土地资源占有量远低于世界平均水平，土地资源十分的匮乏。近年来，随着我国经济社会的迅速发展，对土地资源的需求量不断上升，各地地价不断上涨，更可见土地资源的有限性与宝贵性，因此做好土地资源的调配工作迫在眉睫。

二、土地资源的简介

1、土地资源的概念

土地资源，即指可以供农、林、牧或其他等利用的土地，是人类赖以生存的最基本的生活资料。土地资源往往具有一定的时空性，并且本文由收集整理在对土地资源利用的过程中，通常需要对其采取不同程度的改造措施，以使其满足人类特定的要求。

2、现阶段土地资源存在的问题

随着我国经济社会的不断发展，土地资源的有限性逐渐凸现出来，制约着我国经济和社会的进一步发展，并且在土地资源的利用过程中，还涌现出了一些问题。

（1）城市化与耕地保护的矛盾问题。

随着我国经济社会的发展，城市化与工业化是我国发展的必由之路，而在城市化的发展过程中，必然要占用一部分耕地，如何在城市化发展与耕地保护的矛盾中做好决策，既防止耕地被盲目占用，又能最大程度促进城市化的发展。//sixianghuibao/

我国历年耕地面积图

（2）土地利用违规现象

在现阶段的经济社会发展过程中，土地违规利用的现象屡见不鲜，时有发生，工业企业违规占用土地进行生产，政府违规拍卖土地，导致我国很多土地资源流失，没有得到合法的利用，未能对其进行合理的规划。

我国历年违规占用土地面积图

（3）农民的权益保护问题

随着我国经济社会的进一步发展，统筹城乡发展已成为大势所趋，势必要占用部分农民土地进行生产建设，而土地作为农民的根本，失去土地对农民的权益造成了很大的损害，成为了社会发展的阻力与潜在威胁，如何做好农民的权益保护问题愈发重要。

三、工商管理学理论用于土地资源的调配

1、管理系统原理理论

管理系统原理主要包括整体性观点、开放式观点、动态性观点、综合性观点以及环境适应性观点这五点，而这五点也是把握利用管理系统原理的关键。土地资源的调配作为一项系统性工程，需要对整体进行统筹兼顾，在促进城市化进程的同时，做好土地资源使用的科学性与集约性，既不能只片面地保护耕地，阻碍城市化的正常进程；也不能只单纯地重视经济发展与城市化建设而忽视对耕地的保护，而是应该运用管理系统原理理论，综合考虑，统筹兼顾，做到保护耕地与城市化发展并行。//html/zongjie/

2、管理人本原理理论

管理人本原理理论即是指以人为本，以人为中心的管理思想，重视人在管理过程中的核心地位与作用，要求管理者在管理活动中重视处理人与人之间的关系，最大化地调动人们的积极性和创造性，从而取得更好的管理效果，更好地实现整体目标。对于土地资源的调配，也是需要以人为本，重视人性化的调配，尤其是在征用农民土地时，更要做到以人为本，积极地采取相关措施保障农民的合法权益，完善相关的社会保障体系。另外，在进行土地资源的调配时，还应该运用管理人本原理理论，对相关工作人员进行管理，提高其工作积极主动性，加快工作效率，提高工作质量，以提出更好调配方案。

3、管理整分合原理理论

管理整分合原理理论即为在整体的规划部署下，进行明确的分工工作，并对分工进行有效地整合。既要了解好整体的目的和规划，又要科学合理地进行分工，还应该合理地进行组织与协作，并加强组织管理，以确保分工的各个环节能协调一致地工作。土地资源的调配是一项较为庞大的工程，需要在整体上把握好城市的现状与性质，结合实际的自然地理环境、历史背景及经济发展现状等因素，做好整体上的统筹与规划，之后分别对城市的建筑、绿化、工业等进行科学合理地调配土地资源。另外在调配的过程中，还要做好对每一项用途的审核以及管理，确保能够完成整体的目的与规划。//sixianghuibao/

4、管理弹性原理理论

管理弹性原理理论就是指在管理的过程中必须保证一定的弹性和适应性，以确保能够适应实际管理过程中可能发生的各种情况。由于管理具有一定的不确定性，因此管理弹性对于管理的实际效果有着重要的积极意义。在对土地资源进行调配的时候，也需要运用管理弹性原理理论，在保证耕地红线以及城市化建设用地的基础上，留有一定的余地，以适应可能发生的变动，确保土地资源调配的有效性和适应性。

第2篇：土地资源管理条例范文

工作总结

一年来，我办围绕《土地管理法》、《国土资源管理条例》、《城乡规划法》等法律法规和金塔县人民政府金政发[2013]115号文件要求，加强集约、节约利用土地资源管理，在建设项目规划审批、规划测量、定位放线等工作环节中，加强管理，完善措施，加大违规违法建筑案件查处力度，取得了明显成效。

一、加大了土地法律法规宣传

为了提高广大人民群众的思想认识，增强法制观念，我办采取多种形式，开展了《土地管理法》、《城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地使用权出让管理规定》等法规的宣传学习，增强了广大市民的国土资源保护意识。于6月25日在航天广场悬挂横幅进行宣传，接到群众咨询达280人次，共印发宣传资料1000多张，印发的法律资料深受广大人民群众的欢迎，使大家更深层地了解法律宣传的重要性。

二、加强了项目用地规划审批

强化规划执法管理，落实了部门联审、专家评审、批前公示等制度，按照现场勘察、征询国土、环保等相关部门意见，核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证，杜绝了违规审批现象。今年共下发建设用地规划许可证29份，审批用地面积305.4万平方米。下发乡村建设许可证7份，审批用地面积9.5万平方米，共出具规划出让条件通知书37份。

三、加强了项目规划复线验线

认真贯彻落实了测绘管理的各项法律法规，做到了依法测绘。

一年来，按照县上基础测绘规划编制工作的安排和部暑，按照《测绘法》等法律法规的规定，积极主动配合开展各项测量工作。在规划项目建

设过程中，加强了城区、乡镇、村庄建设项目的定位复线验线，共完成复线验线项目15项。

第3篇：土地资源管理条例范文

关键词 大中农场；土地管理；措施；对策

中图分类号 F324.1；F301.2 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2013）20-0328-02

土地资源管理是一项造福子孙、功在千秋的长期工作，保护耕地、人人有责，需要在实践中不断积累经验，开拓土地管理新思路。建立健全土地管理长效机制，将土地资源保护和利用制度化、规范化，形成全员参与监督、突出适度开发、重点保护耕地、实现均衡发展的运行体制。

农业生产是大中农场的主要经济支柱，而种植业又是大中农场农业的主要经济来源，因此合理开发和保护现有耕地资源，实现农业可持续发展，是提高大中农场效益、推进农业现代化工程建设的根本所在[1-2]。

1 基本情况

大中农场位于全国第1个生态示范市——大丰市境内，生态环境良好，地理中心坐标为东经120°39′08″，北纬33°08′04″，土地总面积约为8 200 hm2，其中耕地5 067 hm2。平均海拔3.1 m，地势平坦，土壤发源于江淮冲积母质，质地砂壤—轻壤，有机质含量2%左右。

2 主要措施

2.1 加强组织领导，提升土管意识

农场专门成立了土地管理领导小组，由集团公司董事长任组长，分管领导任副组长，下设土地管理办公室，农业管理部牵头负责全场土地管理工作。具体分工：农业管理部负责基本农田等耕地的管理；林业分场负责林地、道路和水面的管理；基建科负责建设用地的管理。

2.2 科学编制规划，整合土地资源

着眼长远考虑，认真编制中长期发展规划，根据农业现代化发展的要求，有计划、有步骤地做好高标准农田建设任务，加快推进农业现代化的实现，及时开展土地复垦工作，切实提高土地产出率，充分挖掘土地资源[3]。

2.3 完善管理机制，扩大巡查半径

制定出台了《江苏大中农场集团有限公司土地管理办法》，根据农场的地形地势情况，约定详细的巡查路线，实现周巡查、月统计制度，即确保每周对所有路线巡查1遍，每月进行统计总结，确保不留死角，不留盲区。

2.4 重视普法宣传，增强保护意识

利用每年的职工管理人员业务培训的机会，开设土地管理课程，丰富干工的土管知识；在每年“6.12土地日”开展“促节约、守红线、惠子孙”等专题活动，增强土地保护意识；借助“12.4全国法制宣传日”的机会，利用广播、闭路电视等宣传《中华人民共和国土地管理法》《江苏省土地管理条例》《江苏省基本农田保护条例》等法律法规，增强全员法律意识。

2.5 加大执法力度，严惩违法行为

为积极响应国土部门年度土地卫片执法检查工作，会同地方国土部门成立联合执法组，形成联合执法长效机制，对全场范围内，重点对林下占地、河坡违建等违法行为进行专项检查，及时发现和查处各类违法违规行为，给违法占地行为予以有力打击[4]。

2.6 优化种植模式，提高土地产出

自2002年起，农场逐步转变传统观念，改变种植模式，对水稻杂交制种、有机稻、西瓜草莓、苗木花卉等高效农业进行大胆尝试和积极探索。实践证明，高效农业的亩效益要高出常规稻麦种植3～5倍，发展高效农业势在必行，目前农场高效农业初具规模，水稻杂交制种面积1 000 hm2左右，设施农业面积133.33 hm2左右，有机稻种植33.33 hm2左右，景观苗木33.33 hm2左右。

2.7 健全档案管理，增强管理效能

成立土地管理办公室，负责土地档案资料整理工作，包括耕地利用资料、林木栽伐资料、水面管理资料、用地审批资料等，使土地管理工作有据可查、有章可循，切实增强土地管理效能。

3 对策

3.1 完善新形势下土地管理体制

一是积极协调沟通，妥善处理纠纷。大中农场土地界址复杂，历史上存在许多土地纠纷，为了确立土地权属，保护土地资源，农场于2004年申请办理了《国有土地使用权证》，使农场土地资源合法化、规范化，但由于历史原因，仍然存在两处土地纠纷，需与相关单位进一步协商。二是规范用地程序，完善用地手续。近年来，土地实现属地管理，农场需及时转变观念，与地方国土部门加强交流，超前协调用地规划，完善相关用地手续[5]。

3.2 将农场规划纳入地方政府总体规划

农场目前执行的规划文稿是2007年由南京农业大学组织编制的《大中农场2008—2020年发展规划》，当时虽积极争取，但未能纳入地方政府总体规划，给项目选址和用地审批造成了很大困难，因此在现行体制下，将农场规划纳入地方总体规划，势在必行。

3.3 多方整合资金，加快土地综合治理

按照农业现代化工程发展的要求，农场大力推进高标准农田建设，突出防渗斗渠、小型泵站、道路硬化、河道疏浚等农水项目建设，已建成高标准农田1 333.33 hm2左右，农田灌排条件得到大大改善，种植水平明显提高。但土地综合治理是一项世纪工程，需要大批资金支持，光靠农场一己之力很难实施，需要政府财政的大力支持。

4 参考文献

[1] 陆红生.土地管理学总论[M].北京：中国农业出版社，2007：145-168.

[2] 仇继东.天津设施农业发展设想与对策建议[J].天津农业科学，2010（1）：5-9.

[3] 李光东，邱道持，王平.中国耕地保护机制建设研究进展[J].地理科学进展，2011，30（3）：282-289.

第4篇：土地资源管理条例范文

【关键词】农村土地；土地资源；存在问题；规划

人口的增长，经济的发展与技术水平的提高，使得人们对土地的需求也在逐渐增加，农村的土地资源日益减少。而社会经济的发展离不开农业生产。如何正确利用农村土地资源和处理人类与土地之间的关系，是现在需要面对的重要问题。

1 农村土地资源现状

1.1 利用不合理

随着我国城镇化的建设，城镇用地也在逐渐加大，耕地资源逐渐减少，土地得不到良好的利用，人均耕地也在逐渐减少。农村土地的利用不合理主要由于农村土地资源的利用体系不符合该地的自然结构，且有些地方的土地规划较落后，对住户的布局欠缺考究。这样会导致很多农村土地闲置局面的发生，农村用地的开发并不合理。

我国人口众多，土地资源属于不可再生的宝贵资源，土地资源的需求越来越紧张，在农业用地方面更是稀缺，所以必须科学合理的用地。那么，导致农村土地质量的原因主要为土地的开发具有不合理性，在土地耕种时，农户使用过多的农药化肥，影响了土地的质量，破坏了生态环境。人们在努力追求经济发展时，对土地进行不合理的开发利用，造成了土地水土流失严重，沙漠化和土地荒漠化也逐渐加重。有些企业排出的污水和大量废气也对土地资源造成了严重的污染，土地的质量迅速下降。

1.2 管理问题

农村土地资源利用中，土地管理是一个很重要的环节，目前情况来看，土地资源并没有得到系统性的规划。管理部门没有对现有的土地进行详细的策略部署，只看重眼前的经济利益，而不做长远的打算，不断的建造大型工程，不能合理的开发利用，产生大量闲置用地。

土地的布局不合理也是造成土地管理不善的重要原因，随着我国农村经济的发展，农民选择其他地方居住，减少了土地耕种量。很多青年也选择走进城市发展，农民对土地耕种的热情大大减退。土地得不到利用，土地的质量便逐渐下降，最后导致土地日益贫瘠化。

农民之间土地转让不遵循土地承包法的规定“土地承包经营权采取互换，转让等方式流转，应由当事人向县一级以上人民政府申请登记”，农民为了贪图利益进行无序的土地流转，造成土地管理的不便。在土地的流转中，有的部门为了个人利益，在未经过用户的同意下，强制农民签订流转合同，严重损害了农民的利益。

虽然有关部门一直在强调建立完整的土地资源管理政策，但是一直得不到落实，一些违规用地通过罚款终止，但是有一些人通过走关系免交了罚款，执法部门执法不严，给这些人制造了一次又一次的犯错机会。

大小村庄数量过多，人口规模较小，布局分散不均匀，而这种布局导致了农村土地粗放式经营，农业用地变成了建设用地，土地得不到良好利用。

1.3 后备资源欠缺

农村可用耕地后备不足，分布零落，且分布在光照不好的地方，资金很难投入进去，如果对其盲目的开发利用，也会影响一系列的生态问题。引起水土流失、沙漠化严重、山体滑坡等自然灾害。

1.4 土地资源浪费

随着农村经济的发展，很多农户开始向城镇靠拢，舍弃旧房子，建造新房屋。很多人具有攀比心理，这样一来，往城镇靠拢的居民逐渐增加，闲置的农用土地也随着加大，村子空了，土地便浪费了。

2 土地资源管理相应对策

2.1 土地整理

土地整理是指采取适当的措施，对田地、水、路、林、村进项综合整治，增加有效耕地面积，改善农业生态环境的行为。土地整理可以维持农村用地总量的平衡，在南方地区，农村晒谷用地面积较大，道理的修建也占用了过多的用地，很多沟塘得不到再利用。如果对这些土地加以整理，一定会创造更多的土地利用空间。另外，土地整理还能促进生态平衡，减少生态环境的破坏率。随着农业生产与工业化的发展，加快了对水、土和大气的污染，通过土地整理，可以有效的防止农业用地得到直接污染。生态环境便得到保护，可以减少水土流失、沙漠化等其它自然灾害。

2.2 加强管理体系

应该对非法占地及非法占用土地建造建筑设施的行为进行严重处罚，对需要拆除的用地不能用罚款的形式代替，严格杜绝有些村民对已拥有土地的使用权乱流转，也不能无故荒废土地资源，适当的时候可以给予相应的处罚。另外，可以建立一个监察小组，专门监察土地流转不规范，有关部门执法不严的现象，对有关部门进行不定期的检查，严重杜绝执法不严、知法犯法的现象。相关部门应该从自我做起，严格规范自我，做好带头工作。

在国外有相应的管理条例，规范着土地的开发和利用，我国也应学习这一优点，建立一个能够保障土地得到合理利用的土地整理计划，明确管理部门的土地整理职责，加快土地资源的保护力度，实行相关的土地资源保护制，强化各级的管理职能和服务力。利用奖惩手段，提高农民的积极性。

2.3 农业生态环境的维护

土地资源的利用不当，会引起山体滑坡、土地流失、沙漠化等一系列的自然灾害，严重影响了农业生态环境的平衡，也不利于农业生产。为贯彻可持续发展的政策，可以投入大量的人力物力和财力建设水土流失保护工程，是改善生态环境和提高生产量的有利措施。土地整理也可以改善生态环境，减少水土流失的发生率，提高农业生产量。

2.4 科技的运用

土地资源的管理工作业可以将科技进行系统的运用，先要提高管理层们思想上的认识，成立一个工作小组，进到前线与农民一起对土地整理的问题进行沟通与交流，只有实地考察，才会发现问题，从而找到解决问题的有效办法。管理部门可以派出技术人员下乡对农民进行手把手的技术指导，让农民可以正确使用相关的技术设施，技术人员要定期对这些设施进行维护，可以开技术培训班，培训农民学习更多的技术知识。也要增强农民们对土地整理的理解，培养他们自觉保护意识，让农民知道这样做的意义，才会从根本上改变农民旧的观念。土地整理是一个长期的任务，需要土地管理部门跟农民们相互配合，才能取得更大的作用。收益的还是我们人类，大家应明白自己的职责，共同守护我们的生态环境。

2.5 提高土地质量

土地整理不能盲目的追求耕地面积，耕地质量也是需要面对的问题，如果土地质量得不到保证，耕地面积再多也起不到提高经济发展的效率，农业生态环境也没有得到维护，只有提高耕地质量，耕地面积提高才具有意义，农业生产才会得到质的改变，资金的投入与人力的投入便有了回报。土地资源也应迈向可持续发展的道路。

3 结语

据我国国情，可以借鉴国外好的土地治理措施，吸取国外的土地整理经验。结合我国农村土地资源现状，按照可持续发展的政策，本着提高耕地质量、加大技术的投入，保护生态环境的为基础，建设一个文明的生态社会。农村土地管理是缓和人和土地关系紧张的重要一步，不但要靠管理部门的努力和相关法律体制的保驾护航，广大人民群众也应积极加入，利用科学理论，将我国的每一寸的土地都能很好的利用起来。土地是万物生长之本，也是我们家园的根本。如果土地全部荒漠化，后果则不可想象。

参考文献：

[1]张琳.浅析我国农村土地资源利用现状及其发展规划[J].科技论坛（下半月），2013（6）.

第5篇：土地资源管理条例范文

【关键词】水资源；问题；措施；管理

水资源是重要的自然资源，也是生态系统的构成要素。水资源管理是自然资源管理的重要方面，也是生态文明建设的重要保障和基础支撑。在我国积极深化自然资源管理制度改革，推进生态文明制度建设的关键时期，水资源管理制度改革也迫在眉睫。

1.我国水资源管理存在的问题

1.1多部门分割管理

尽管新修订的《水法》规定国家对水资源实行流域管理与行政区域管理相结合的管理体制，国务院水行政主管部门负责全国水资源的统一管理和监督工作。但在实际管理中则存在多个管理部门分别管理水资源的各项事务，呈现多部门分割管理。目前，地表水的开发、利用和保护主要由水利部门管理，水体的污染与防治则由环境保护部门管理，地下水监测及地下水污染防治则由国土资源部门管理，城市和工业用水，城市给排水工程规划、建设和管理由建设部门管理，农业用水、渔业水环境主要由农业部门管理，流域生态、水源涵养林的保护与管理则由林业部门负责，内陆航运与污染控制由交通部门负责。在这种部门分割的管理体制下各涉水部门的管理职责既有交叉又有缺位，各部门间只有分工缺少协作，没有形成多部门管理的整体效益，使我国水资源管理长期处于水量与水质、地表水与地下水、流域与区域、农村与城市分割状态，不利于开发、利用、节约、保护、管理水资源和防治水害。

1.2水资源产权制度不健全

按照《宪法》规定，水资源属国家所有，即全民公共所有。《水法》及《取水许可和水资源费征收管理条例》规定了依法取得取水权的条件，原则性地提及取水权可有条件转让及变更，缺乏具体的实施细则。在《水量分配暂行办法》将水量分配到各省，但水权并没有明晰到微观终端用户。此外未对不同实体对水的占有权、使用权、收益权和处分权做出其他明确规定。而对水流资源的统一确权登记还未实施，基于资源资产产权制度的水权交易制度也只是刚刚起步。

1.3水资源生态功能管理缺乏

水资源同时具有资源和生态，但目前在对水资源的管理中没有把水资源作为重要的生态系统和生态空间进行管理，往往侧重于其资源管理，忽略了水资源生态功能管理，没有科学管控水资源的资源功能与环境功能，导致出现水源地生态破坏严重、水体生态修复能力下降、水体污染等严重的水环境问题，直接影响居民生活，限制经济发展，威胁民族的生存与发展。

2.强化水资源管理的有效措施

2.1推进水资源管理体制改革，促进水资源综合管理

要顺应自然资源综合管理发展趋势，将水资源管理纳入自然资源综合管理体制，建立起以土地、矿产和水资源为基础的自然资源综合管理平台，促进自然资源合理利用和有效保护。

要结合当前中央关于机构改革和转变政府职能的相关精神，推动水资源管理体制改革，打破当前多部门分割管理的现状。充分考虑当前我国自然资源管理现状，国土资源部系统管理着土地资源和矿产资源这两大类最为重要的自然资源，资源管理基础深厚，队伍健全，技术完备，平台先进，同时不动产统一登记制度也在稳步推进，为自然资源综合管理搭建平台。因此，要积极推进符合大部制改革要求的自然资源综合管理体制，整合涉及资源管理和生态保护的有关部门，成立以国土资源部为主体的自然资源部，将水资源管理纳入自然资源部的管理职能，将水资源由多部门管理转变为单一部门系统管理，理清管理职能，消除多部门职能交叉和缺位，健全部门内部水资源管理协调机制，打破多部门间协调不利，配合不畅的局面。

要按照自然资源综合管理的要求，积极推进水资源管理职能转变，努力实现六个“统筹”，实现多目标、多级优化综合管理。一是要统筹地表水和地下水管理；二是要统筹淡水资源和海洋资源开发与保护；三是要统筹水量和水质管理；四是要统筹区域和流域管理；五是要统筹城镇和农村用水；六是要统筹土地资源和水资源管理。

2.2建立水资源产权制度，发展水资源市场

按照十报告关于“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度”的精神，严格水资源论证和取水许可管理，完善定额标准，按照水源属性和用水户类型，科学核定取用水户的水资源使用权限，开展确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的水资源资产产权制度。在水权初始配置和流转过程中，发挥市场调节与政府调控的作用，建立合理的水权价格形成机制，加快建立完善有利于发挥市场作用的水权交易平台，明确交易规则，维护良性运行的交易秩序，建立便于操作的水权交易制度，共同推动水权市场交易的发展，进一步为发挥水市场的水资源配置基础作用提供制度保障。

2.3创新管理理念，促进水资源生态文明建设

把生态文明理念融入水资源开发、利用、配置、节约、保护与水害防治的各方面。一是继续完善和落实最严格水资源管理制度。积极落实“三条红线”，严格实行“四项制度”，制定更加完善的管理制度、考核制度、监督制度和监控体系，保障最严格水资源管理制度有效落实。二是加强水资源节约保护和水生态修复。要继续推行节约用水的风尚，加快节水技术的研发和推广，积极实施水生态修复工程，落实水资源保护任务。三是健全水资源有偿使用制度。树立“资源、资产、资本”三位一体的管理理念，坚持使用水资源付费的原则，按照全面反映市场供求、水资源稀缺程度、水生态环境损害成本和修复效益的要求，合理调整水资源费征收标准，健全水资源有偿使用制度。四是建立和实施水生态补偿制度。坚持谁受益、谁补偿原则，推动建立江河源头区、重要水源地、重要水生态修复治理区和蓄滞洪区生态补偿机制。建立流域上下游不同区域的生态补偿协商机制，推动地区间横向生态补偿。五是积极开展水生态文明创建工作。加快开展水生态文明建设试点和创建工作，完善水生态文明建设的制度体系和建设模式。

2.4重视基础性工作，加强水资源管理的信息化建设

建立包括土地、矿产和水资源在内的统一监测调查评价平台，加大资金投入，增加监测网点，优化网点布局，重视包括水资源监测、水生态监测和城市水文监测等在内的日常监测工作，客观科学开展水资源各项调查评价工作，提高自动监测和服务管理能力。加强标准体系建设，加强水资源信息化管理建设，将其纳入自然资源管理统一信息管理平台，实现资源共享，提高水资源管理的科学性、有效性，提升水资源管理服务社会的能力。

3.结语

在当前我国日益严峻的水资源形势下，落实最严格的水资源管理制度，需要各级职能部门相互配合、协调，社会各界大力支持，采取各种手段与措施，扎实推进节水型社会建设。这样，才能以水资源的可持续利用推进和促进当地经济的可持续发展，确保最严格水资源管理制度的落实。

参考文献

[1]刘艳飞，王妍.以最严格水资源管理支撑生态文明建设[N].中国水利报，2014-02-13（5）.

第6篇：土地资源管理条例范文

关键词：森林资源保护；现状；发展方向；解决措施

森林资源是林地及其所生长的森林有机体的总称，以林木资源为主，还包括林中和林下植物、野生动物、土壤微生物及其他自然环境因子等资源。森林作为地球上可再生自然资源及陆地生态系统的主体，在人类生存和发展的历史起着不可替代的作用。随着国际环境的变化和城市进程的推进，不断增长的经济和人口对森林造成的压力越来越大。我国的森林类型多样，物种繁多，在世界植物宝库中占有重要的位置。面对当前森林乱砍乱伐、滥用森林资源等问题，我国对生态环境建设的关注度也日益提升，但是在实际的森林保护工作中还是存在着许多问题，需要我们一一探讨。

1 现阶段森林资源保护工作的现状

1.1 森林面积持续增长

当前我国的森林的林龄结构和林相结构都日趋合理，森林的综合质量也有所提高，突破了前段时间数量下降的现象，而呈现上涨的态势。同时，我国的林业执法体系和森林保护机构和制度已逐步健全，现已建立了森林公安局，并形成完善的管理、公安、稽查的执法体系，对与森林有关的工业进行了严格了审查和监督，取消了部分森林木材的生产和经营，形成了森林管理和保护的新格局。在森林中，也建立了一定规模的防火隔离带、瞭望台等基础保护设施，使天然森林资源得到了较好的保护，也使濒临灭绝的野生动植物得到了较好的保护。

1.2 管理权力方面不够清晰

我国地大物博，幅员辽阔，森林资源占整体区域的比例较大，为了保证森林资源能够得到广泛的应用，我国提出了森林产权的管理方案，并且在全国范围内得到了实施。但是，由于监督和管理工作的落实不代维，使得森林产权管理效率低下，迟迟得不到落实，使得森林资源的产权混乱。森林资源的私有产权能够提升个个人的收益，起到激励的作用，也有利于林业资源管理效率的提升，但是与此同时会带来森林资源浪费问题，使国家制定的方针难以执行。一部分林业部门之间工作不够协调，出现了权力干涉等问题，严重阻碍了森林资源产权管理工作的落实。

1.3 监管力度不够

虽然国民经济的发展带动了各行各业的进步，同时也使自然资源得到了相应的消耗。为了使森林资源达到最大的利用效率、防止资源浪费现象，我国林业局派驻了 很多森林资源管理机构，在全国各地发挥了管理和监督的作用，确保森林资源能够发挥其最大的价值。但是，一些监管部门的监督力度依然不够，对当地的森林使用管理条例和占用林地的审核制度的监督和执行力度不够，也没有妥善的处理破坏森林资源的有关案件，未能及时、完全的发挥监管的力度。

1.4 林业技术力量不足

现阶段，我国从事林业专业的技术人员数量有限，知识也较少经过及时的更新，森林资源保护团队中新鲜血液较少，无法吸收先进的林业专业技术知识和森林保护知识，影响了林业建设科技水平的提高，也无法满足我国林业发展和森林保护的需求。同时，由于资金的不足，导致森林资源的保护工作面临着很大的难度，管理人员的资深专业素质不过关，生活得不到保障，工作积极性得不到调动，管理难度较大。

2 加强森林资源保护的措施

2.1 增强对森林资源的监督工作

要想使森林资源的保护能够落到实处，使森林资源得到充分的利用，就要在管理的过程中对相应的规则和制度进行透彻的了解，并对当地的森林资源配置、树木种类进行详细的了解，根据各项资源的特点进行合理的分配，降低林业资源的损耗。首先，当地的林业部门也应积极的制定森林资源保护方案，对森林中的各项资源进行实地的详细调查，收集有关的数据和资料，为之后的管理工作奠定坚实的信息基础。其次，要对森林资源的开发、使用等各个环节的管理人员进行严格的考核，防止管理人员在监管方面出现问题。最后，管理人员要对森林资源的流失和破坏问题进行严格的控制，对于森林产权要进行严格的审查和登记，按照法律有关的规定来对森林资源进行管理，使各项政策都能切实的落实到森林资源的保护工作中。

2.2 加强审核和对违法行为的打击力度

对于森林中的各项资源要做好审核工作，对于开发使用的土地资源要采取严格的审核制度，用来规划好森林资源的正确使用功能。对于要占用森林土地资源的工业项目要按照法律的规定来办理有关的手续，并经过管理部门的首肯后才能进行正常的使用，并按照规定进行费用的收取和使用的授权，确保森林资源在使用的期间不会受到破坏，保持整个森林的生态平衡。

对于危害森林资源的应该采取严厉的打击态度，凡是非法占用森林土地资源的或者破坏森林资源的要严格的按照有关规定，要求破坏者恢复森林资源，并对相关的损失进行经济赔偿。并且，要加大对违法占用和破坏森林资源等行为的监督和检查力度，一旦发现必须进行严格的处理。最后，对于有过犯罪记录的森林资源破坏者要进行跟踪监督，对违法现象进行严格的追查，树立林业部门的执法权威，对所有违法分子产生震慑作用。

2.3 积极开展森林资源保护观念的宣传

将与森林资源保护有关的法律法规进行深入的宣传和教育，将关注的重点放在森林资源保护事业上，将工作的主要精力放在宣传落实上，从源头做起，积极的对森林资源保护观念进行传播和推广，使每个公民都意识到保护森林资源的重要性和必要性，提高公民的法律意识和道德修养，使其认识到森林资源对国家和个人的重要经济效益、生态效益、社会效益，使人们发自内心的认同人与自然的和谐共处，摒弃自私自利的糟粕思想，从自身做起，为保护森林资源作出努力。

2.4 加强对森林资源工作和后续产业的投入

对于有关森林资源保护的基础设施要加大资金的投入，增加先进的管理技术和管理设备，与新时代的森林资源保护工作接轨。只有加大森林中的护林站点、道路、交通、检测设备、信息化设备等的基础设备的投入，才能改变一直以来较为落后、条件艰苦、交通不便捷的问题，将森林资源保护工作提升到一个科学、创新的新高度，确保森林保护工作更加高效、快速。

对于与森林资源保护有关的后续产业，要积极地进行推动，促进其发展，才能确保森林资源向着更好的方向发展。要以森林资源为基础，大力推动林业产业的建设和发展，重视森林资源在生态环境建设中的主体作用，合理的对森林中的土地资源和树木资源进行发掘，积极的壮大林业产业。

3 结语

森林资源是地球上最重要资源之一，是生物多样化的基础，对于人类的生存和发展有着重要的意义。作为森林资源保护的工作人员，应全力以赴的探寻保护森林资源的方法和措施，为提升我国森林覆盖率、合理利用森林资源作出不懈努力。

参考文献

[1] 谢军安，刘阳. 可持续发展下的森林资源保护与管理[J]. 石家庄经济学院学报，2011，03：122-126.

[2] 裘晓雯.论森林资源保护的社会林业对策[J]. 林业经济问题，2004，05：312-313+316.

[3] 张志平.浅析我国森林资源保护的刑法规制[J]. 北京林业大学学报（社会科学版），2009，01：11-14.

第7篇：土地资源管理条例范文

一、对判决所依据的理由的分析

1、土地使用面积分摊

在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。

地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。

实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。

上海市房屋土地管理局1998年的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。

法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。

综上所述，南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积，因此开发商不享有土地使用权，从而对其建造的车库也不享有所有权的判决，在法律上值得商榷，并存在违背法律一般性原则的嫌疑。

2、公共配套设施的所有权

法院在判决中指出，根据《江苏省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。

《江苏省物业管理条例》第四十六条第（六）项规定：“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的…非经营性停车场…。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义，但从《条例》文字上可以确定，并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库，有在对《条例》断章取义之嫌。

公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施，但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校，不能因其为公共配套设施，而就认为学校应归全体业主共有。因此，法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点，在法律上是没有明确依据。

3、车库的成本

法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。

上述《江苏省商品房价格管理规定》中，附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义，因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。

在实践中，由于许多建设工程采用总包形式，开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本，应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本，并且与实践中通常的会计核算方法相违背。

4、开发商的承诺对地下车库产权的影响

在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

虽然，法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据，但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。

二、与地下车库产权归属相关的问题

1、地下车库产权归属的判断标准

根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。另外，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

如果地下车库已作为公摊面积予以分摊，则根据前段分析，地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则，地下车库的产权应属于开发商。

2、上海的地方性规定关于地下车库产权归属的界定

在实践中，上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类：其一是结建或者补建的民防工程，即其定性为民防工程，只是在实际使用时将其作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。但是，该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。据上海市民防办公室工作人员介绍，现在上海市有关部门正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法，目前还没有明确规定。

第二类系严格意义上的地下车库，即开发商在立项、设计等时候均将其作为车库。实践中，小业主和房地产开发商的产权争议集中在该类地下车库上。上海市房屋土地资源管理局了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（以下简称“《暂行规定》”），对除结建或者补建的民防工程外的、可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜作出了规定。其中第一条规定：商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。第五条规定：地下车库（位）与主楼一并申请预售的，经审核符合预售条件的，应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库（位）单独申请预售的，则可单独核发预售许可证，并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定，但是地下车库可以预售这一点表明开发商对车库拥有产权，因为如果地下车库属于全体小业主共有，则开发商不能预售该地下车库。

根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）不计入共有建筑面积。换言之，通常情况下，车库不作为公用面积分摊，车库的产权也就属于开发商。

根据以上分析，我认为在判断开发商对地下车库是否拥有产权时，仍需依据地下车库是否已作为公用建筑面积进行了分摊这一标准。

附件：

南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。/fviewmsg/703/7449501.html

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南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。业主们的建筑物区分所有权正向实现。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土fanliang2003-12-1216：11：37发表于焦点谈房论市-业委会联盟论坛之物管专题

根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。

南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有

南方周末2003-12-11杭正亚

商品房住宅小区停车位的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因，此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，终于为此开了一个先例。

星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商是江苏星汉置业有限公司。

1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月6日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。

第8篇：土地资源管理条例范文

一、建立健全农村“三资”服务管理机制是工作的关键

1.成立农村“三资”服务中心。即各乡镇以农村经管中心为依托,成立由乡镇主要领导为主任、经管中心主任为副主任、司法、财政等相关人员参加的农村“三资”服务中心。对农村集体资金、资产、资源全面实行服务。同时对受理的农村“三资”进行重新核实评估、公开竞标、立账建档实行统一管理。全市10个乡镇86个行政村全部实行 “三资”服务工作,达到了有专职人员,有稳定办公场所、办公设备、有图板、基础账簿。

2.实行两个工作流程,执行“三资”服务程序。首先是实行资金代管流程。村集体经济组织的一切收入必须及时足额存入设在经管中心的资金专户统一管理。村级财务支出实行预决算审批制度。即村级在使用前,先做出资金使用预算,经村民民主理财小组审核,村民大会或村民代表会议讨论决定,报乡镇“三资”服务中心审核,在取得原始凭证必须经民主理财小组审核盖章、签字后,村主管财务是领导审核后,方可入账。保证了村里花钱不管账,乡镇不花钱。其次是实行资产、资源监管流程。村集体经济组织资产和资源出售、转让、承包、租赁还债等,由村两委制度方案,向“三资”服务中心提出申请,服务中心在五个工作日内对村级申请作出批复,交村民大会或代表会议讨论通过,并及时公示。公示期满,按照相同条件村民优先的原则,由村委会和服务中心共同组织竞价发包。

3.推行三种管理办法,明确职责。一是资金委托代管。村集体经济组织以书面的形式,将资金委托“三资”服务中心设置账户进行核算管理。目前服务中心共核算资金561万元,462笔,制止不合理开支74万元。二是资产统一监管。村集体经济组织资产在三资“三资”服务中心设置台账,服务中心按照统一的标准、程序对其经营、处置、收益进行指导监督、规范管理。三是资源联合协管。村集体经济组织资源承包、出售、租赁、转让等由村制定方案,报“三资”服务中心审核,标的额万元以上的由市三资服务监管组织复核几,经村民大会或村民代表会议通过,实现市、乡、村三级联合协管。目前全市“三资”服务中心组织资产、资源竞价发包412项村集体收入347万元。

二、开展农村“三资”清理,是做好服务工作基础

摸清底数是加强农村“三资”监管的基础性工作,做好清产核资可以采取先易后难,稳步推进的原则,全面摸清农村“三资”总量,结构、分布和收益情况,着力解决“三资”状况不清,账实不符,产权不清晰,资产闲置和被侵占流失等问题,为服务打好基础。

1.全面清理“三资”底数。全市抽调农委、财政、审计、乡村干部76人,组建成20清理工作组,在村级自查自报的基础上,深入乡镇村屯进行普查,通过账目审计、合同清查、实地踏查、产权界定、价格评估、登记照册、公示、公开、定性处理等方式,摸清三资底数。全市核实集体资产3 848万元,资源221万亩,减少债务102万元。

2.稳妥界定“三资”权属关系。权属问题关系村集体和农民群众的利益,处理不当,会引发新的矛盾。我们坚持实事求是依法处置、区别对待,确保稳定的政策原则,进一步明晰“三资”权属。对历史原因已经形成的带有法定契约性质的合同,只要没有明显违法违纪问题,一般予以维护。对超越法定权限,在资产、资源发包中暗箱操作,违反《土地承包法》和资产管理条例显失公平,进行重新修订或依法废止。对农村电力设施、学校、开荒地等已有明确法律政策规定的资产、资源。按规定明确权属。通过界定,进一步明晰产权归属关系,规范了秩序,目前全市共认定核实林木103亩, 土地资源4 617亩权属关系。

3.严肃处理违纪问题。坚持边清理、边整改,明确处理问题的原则,权限和政策及法律依据,根据不同情况采取不同的处理方式,对合同明显不规范,价格偏低、期限过长、不合理程序发包等先行协商解决,协商不成再依法依规定处置,对挪用挤占,仗权承包,偏亲向友,等依纪依法进行严肃处理。目前全市重新修订和废止合同63份,为集体挽回损失17.6万元。

三、加强规范管理,提高三资服务水平

在“三资”服务工作中,坚持高起点,高标准、严要求,是实现“三资”管理规范化的必要措施。

加强“三资”管理制度建设。坚持把“三资”管理改革与“三资”服务配套制度建设同步推进,建立完善了财务预算,管理费用包干,重大项目报告等。我们制定出台了《村集体资金、资产、资源管理暂行规定》、《村集体组织“三资”管理定期核查》、《村集体“三资”登记公示》、《勤廉双述》等19项制度,对农村资金、资产、资源如何实行委托作出明确的规定,加大资金、资产、资源的管理力度,为了确保“三资”工作扎实有效地开展,还专门组织召开乐业镇、向阳乡现场会,有146人参加学习,通过典型引路,带动全面工作的顺利进行。

四、加强组织领导,加大推进力度

强化推进措施,确保三资“三资”服务工作取得实效。“三资”服务工作涉及面广,政策性强,工作量大,必须统筹兼顾,协调各方面力量,强力推进落实。

1.加强组织领导,形成工作合力。市委对“三资”服务工作高度重视进行了专题研究,制定出台了《同江市开展农村集体组织“三代”管理暂行办法》建立了联席会议和协调会议制度,把这项工作纳入实绩考核和党风廉政建设责任制。各乡镇成立了“三资”服务领导组织和监督组织,村成立了监督委员会和村民理财小组,设立了“三资”工作站,形成统一协调、分工负责、密切配合、上下联动是工作机制。

第9篇：土地资源管理条例范文

物业规约（以下简称“规约”）,又名“业主公约”、“物业管理公约”、“住户规约”、“管理协议”、“区分所有规约”和“管理组织规约”。但规约的概念究竟如何界定,在学术界聚讼纷纭。有人认为,“规约乃规范区分所有建筑物之管理、使用以及所有关系的自治规则”。[1]有人认为,“所谓规约,是指全体区分所有权人就建筑物与基地之管理、使用及所有关系,以书面形式所为之自治规则”。[2]有人认为“,规约系全体区分所有人就其建筑物与基地之管理及使用方法,以书面为一致决之合意”。[3]有人认为,“所谓规约者,乃以区分所有建筑物之合意或集会的决议所定建筑物的管理、营运的根本原则”。[4]有人则认为,“规约乃是全体区分所有人以书面作成有关建筑物或基地或附属设施之管理使用之一种区分所有人相互间事项之合意”。[5]

以上定义有的强调规约的自治规则性质,有的侧重规约的缔结程序和形式。笔者认为,鉴于规约的效力不仅及于区分所有权人,还及于区分所有建筑物的继受人；鉴于主流市场经济国家和地区的规约均不以全体区分所有人一致同意为其生效要件,把规约界定为合同或契约实有不妥。笔者认为,规约有实质意义与形式意义之别。实质意义上的规约指多数区分所有权人（业主）通过业主大会决议程序制定的、调整区分所有建筑物的使用、维护、管理以及业利义务的、对全体业主具有拘束力的自治规章；形式意义上的规约则指记载该自治规章的书面文件。

以其发生作用的期间为准,规约可分为临时规约和正式规约。前者指建设单位在销售物业阶段制定的、对建筑物区分所有关系作出约定的临时性自治规章。后者指在广大业主入住小区后由业主大会通过的业主自治规章。临时规约是在前期物业管理阶段由开发商起草,并经由业主在签订商品房买卖合同之时分别签字承诺的程序而被提升为规约。临时规约由于陆续获得了全体业主的签字,似乎更贴近意思自治的真意,但毕竟未履行业主大会的通过程序、未获得全体业主的充分审议与酝酿,因此临时规约应尽早上升为正式规约。

我国《物权法》先后五次提到了“规约”,并在第83条明确要求业主遵守法律、法规以及规约。《物权法》颁布后,国务院于2007年8月26日对《物业管理条例》作出修改,充实和完善了有关规约的规定。鉴于《物权法》使用了“规约”的概念,修订后的《物业管理条例》将“业主公约”易名为“规约”,将“业主临时公约”易名为“临时规约”。

二、规约的法律性质

（一）规约调整区分所有建筑物的业主之间的利益关系

在独门独院的单独所有建筑物上,物权和利益关系较为简单,不存在区分所有的法律关系,也无需规约。但在众多业主共居一座建筑物、共享小区共有部分和共用部分的情况下,建筑物区分所有关系日渐复杂,规约的登场水到渠成。没有建筑物区分所有关系,也就没有规约。新《物业管理条例》第17条第1款明文要求规约对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。规约看似调整人与物的归属与利用关系,实则调整人与人之间的利益关系。

（二）规约的实质是对建筑物区分所有权的确认与巩固

建筑物区分所有权是规约的效力之源。为充分保护小区业主的财产权利，《物权法》第6章专门规定了业主的建筑物区分所有权。规约的核心价值在于,在法律和行政法规的制度框架内,进一步确认和维护广大业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权有广狭二义。狭义的区分所有权仅指专有权而言,即业主对建筑物内专有部分享有单独或单一的所有权。至于该单独所有权由一人所有或数人（如夫妻或家庭成员）共有,并不影响该单独所有权的性质。专有权是业主享有的核心权利。广义的建筑物区分所有权则指专有权、共有权、共用权、管理权（又称“治理权”、“成员权”）四位一体的权利。《物权法》第70条也从广义上界定了业主的建筑物区分所有权:“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。只不过这种立法表述没有囊括“共同使用权”而已。[6]专有权的行使以各业主取得的专有部分的面积为边界,共有权、共用权、管理权的行使原则上也以各业主专有部分的面积比例为计算依据,但全体业主协议或规约另有约定的除外。为了从根本上维护全体业主的切身利益,广大业主必须通过规约的弹性化条款详细规定谋求业主利益共享、多赢的法律机制,并明确禁止任何害及特定业主和不特定业主的行为。例如，《物权法》第77条禁止业主违反法律、法规以及规约,将住宅改变为经营性用房。可见,虽然立法者不禁止业主将住宅改变为经营性用房,但规约有权禁止业主将住宅改变为经营性用房。因此,规约派生于建筑物区分所有权,且为巩固与落实（而非否定）建筑物区分所有权而存在。

（三）规约具有自治规章的性质,但与合同有着严格区别

意思自治、物权尊重与过错责任乃当代民法的三大重要支柱。规约是广大业主意思自治的产物。制定和实施规约是业主弘扬物业民主和业主自治精神的重要方式。规约应当囊括业主围绕区分所有建筑物的使用和管理所发生的各类法律关系,既包括业主对建筑物的单独所有权关系,也包括业户共同体的共有关系,还包括业主共同体内部的治理关系（如业主大会制度和业主委员会制度）等,因此堪称业主共同体的“总章程”和“内部小宪法”。

有学者认为规约是与买卖、金钱借贷等类似的区分所有权人间的契约[7],有学者认为规约与单纯的甲乙两当事人间的契约并不相同,为更加社会化的契约。笔者认为,规约作为自治规章虽与合同同属意思自治的产物,但并非严格意义上的合同或契约。严格说来,意思自治派生出来的行为自由既包括契约行为自由,也包括多方行为自由。而规约自治恰恰属于多方行为自由的范畴。具体说来,二者有三大主要区别:

（1）体现的当事人意志不同。在不侵害当事人和第三人合法权益的底线下,合同要体现各方缔约当事人的意思表示。而由于业主人数众多、很难获得全体业主的一致同意,规约只需将在建筑面积和人数上均处于多数地位的业主的意志拟制为全体业主的意志即可。因此,规约要体现小区共同体最高意思决定机构（业主大会）的意志,即大部分业主的意志,而非必然体现每位业主的意志。当然,科学而睿智的规约应当尽量把追求全体业主的利益最大化作为价值追求。

（2）相对性的表现形式不同。依合同法一般原理,合同只能拘束缔约各方,不得为第三人设定义务,只能为第三人设定利益；而依《物业管理条例》第17条第3款,即便没有参加规约制定和表决的业主,也要接受规约的拘束,履行规约规定的义务。实际上,不仅业主及其受让人（包括概括继受人和特定继承人）受规约的拘束,物业服务企业也受其拘束。此为规约与普通的债权契约又一本质区别。

（3）变更程序不同。依合同法一般原理,除经缔约各方合意,合同不得更改；而依新《物权法》第76条第2款和《物业管理条例》第12条第3款,业主大会有权根据面积多数决和人数多数决的双重多数决定原则变更规约中的全部或部分条款,即使某一业主不同意,亦不影响规约变更之效力。可见,将“规约”称之为“合同”或“契约”,可以形象地揭示规约的自治性格、私法性格,更加突出业主在塑造和影响规约内容方面的决定性作用。但问题在于,这种松散的概括在法律上有欠严谨。

（四）规约是对区分所有建筑物立法的细化、补充和变更

作为意思自治的法律文件,规约有必要、也有可能对区分所有建筑物立法作出补充和变更的相关规定。具体说来,可以区分三种情况:（1）在立法者仅作出原则规定的情况下,规约可以在技术操作层面就细节问题作出详细规定。（2）在立法者未作任何规定的情况下,规约可以根据立法者的授权作出补阙规定。这是“法无禁止皆可为”的私法自治理念的重要体现。（3）在立法者作出任意性规定的情况下,规约可根据小区业主的意思自治变更任意性立法规定,改采更适合本小区特殊情况、更符合广大业主切身利益和内心真意的小区自治规则。正因为如此,在法院或仲裁机构适用规约裁判案件时,应当重视规约作为物业纠纷裁判准则的重要作用。

三、规约对人的律拘束力

（一）规约对全体业主具有约束力

《物权法》第83条第1款和《物业管理条例》第7条第1项均从正面规定了业主遵守规约的义务。《物权法》第78条规定,业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力；《物业管理条例》第17条第3款更明文规定:“规约对全体业主具有约束力”。即使某业主在制定和修改规约时发表了反对意见,也要受该规约的约束。该法第77条还规定业主不得违反法律、法规以及规约,将住宅改变为经营性用房。当然,如果规约违反了法律和行政法规,任何业主均有权寻求司法救济。由于业主委员会委员当然具备业主的身份和资格,规约对业主委员会委员当然具有拘束力。

（二）规约对房屋受让人具有约束力

规约对于直接从开发商手中购买一手房的业主以及从其他业主继受取得二手房的新业主都具有拘束力。规约约束规约缔结时的业主,其法理依据在于业主人头多数决与面积多数决的双重物权民主机制。规约也约束并未参与管理公约缔结的新业主。其法理依据在于,新业主从前手继受取得二手房时不仅取得了对二手房的物权,而且概括继受了前手作为业主的法律地位或资格。既然前手的业主地位和资格中包含遵守规约的义务,后手当然应当履行该义务。该观点可概括为业主地位移转说。在公司法框架下,股权受让人虽非公司章程的制定和修改者,但由于受让了前手的股东资格,当然继受前手遵守章程的义务。由此可类推,受让人在受让房屋之初已默示承诺接受前手参与制定和修改的规约。

值得注意的是,我国台湾地区《民法典》物权编条文修正草案第799条第6款也确认了规约对区分所有建筑物受让人的拘束力:“区分所有建筑物之所有人间依法令、规约或约定所生之权利义务,继受人应受拘束。但特定继受人对于规约或约定之内容,以明知或可得而知者为限。”[8]由此可见,规约对继受人生效的前提是规约已经获得登记的公示,或虽未获得登记的公示、但继受人对规约内容明知或应知。

（三）规约对物业服务企业具有约束力

《物权法》和《物业管理条例》虽然明确规定规约对全体业主具有约束力,但规约对物业服务企业是否具有约束力,则语焉不详。例如，《物业管理条例》第36条第1款虽然要求物业服务企业按照物业服务合同的约定提供相应的服务,但也未触及规约对物业服务企业的拘束力问题。

物业服务企业既然与全体业主立于物业服务合同关系之中,则受《合同法》总则的调整,似乎不必遵守业主群体的意思自治文件。但问题在于,物业服务企业在为多数业主提供物业服务时,物业服务企业与业主之间会存在利益冲突。倘若物业服务企业在提供物业服务时漠视规约的内容及其背后的主流价值观,就无法为广大业主提供满意的物业服务。因此,从物业服务企业接受委托的法律事实本身可推定其作出了遵守规约的默示承诺。

无论从圆满履行物业服务合同的角度看,还是从缓解当前物业服务企业与业主尖锐对抗的矛盾的角度出发,物业服务企业都必须遵守和落实规约。毕竟,接受委托而提供物业服务是一种诚信密集型、风险密集型的商事活动。物业服务企业本应在接受委托之前对规约作出必要的审慎调查,而取得并知悉规约内容则是其中的重要一环。当然,倘若物业服务企业不愿接受规约的拘束,也可放弃提供物业服务的商业机会。对此可采取举轻明重的解释方法。例如，《物业管理条例》第23条要求建设单位在物业销售前将临时规约向物业买受人明示,并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时规约予以书面承诺。既然分散的买房者尚应对业已存在的临时规约作出遵守承诺,那些直接面对广大业主提供职业化、专业化物业服务的企业更应作出遵守承诺。

有人可能担心业主恶意滥用制定规约的话语权损害物业服务企业的权益。此种担心是不必要的。首先,规约的内容必须合乎法律和行政法规所保护的法意和主流价值观（包括诚实信用原则与公序良俗原则）,与强制性法律规范相抵触的规约条款无效。《物业管理条例》第17条第2款也明文要求规约尊重社会公德,不得违反法律、法规或损害社会公共利益。其次,对于内容存在法律瑕疵的规约条款,任何人（包括物业服务企业）均可向人民法院提起规约条款无效确认之诉,且不受除斥期间的限制。遗憾的是，《物权法》和《物业管理条例》并未规定人民法院对瑕疵规约的司法审查机制,亦未明确规定物业服务企业的请求权。建议立法者修改《物权法》和《物业管理条例》时补阙这一立法漏洞,以充分维护物业服务企业的合法权益。

（四）规约原则上不能当然拘束承租人

规约固然可以拘束业主,但在业主出租房屋的情况下,规约是否对承租人具有约束力,需要具体情况具体分析。具体说来,规约原则上不能当然拘束承租人,但规约设定的可让渡义务可籍由租赁协议转移给承租人,至于规约设定的、与使用人身份紧密相连的义务则可直接拘束承租人。既不能认为规约对承租人丝毫不产生拘束力,也不能认为规约中的全部内容绝对都拘束承租人。首先,规约原则上不能当然拘束承租人。这是由于规约的制定和修改主体是全体业主,而非承租人。承租人要参与规约的制定和修改过程,只能从出租人寻求权的授予。承租人仅凭其承租人的法律资格,缺乏制定和修改规约的主体资格。恰恰由于规约的制定和修改过程无法充分反映和体现承租人的利益与意志,规约只能是业主的自治自律规章,而非承租人的自治自律规章。相比之下,在房屋转让的情况下,由于业主的法律身份直接让渡给受让人,因此规约可以直接约束房屋的受让人；而在房屋出租的情况下,出租人的身份依然保留,出租人作为业主享有的完整物权以及由此派生出来的诸多业利并未当然移转给承租人,因此规约原则上不能直接约束房屋的受让人。

其次,规约设定的可让渡义务虽然不能直接拘束承租人,但可以籍由租赁协议的转化程序,将规约设定的业主义务转移给承租人。换言之,租赁协议可以把规约为业主设定的某些具有可让渡性的义务转化为承租人的约定义务。在这种情况下,直接拘束承租人的法律文件不是规约、而是租赁协议。基于这一法律思维，《物业管理条例》第48条也规定“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和规约的有关规定。物业使用人违反本条例和规约的规定,有关业主应当承担连带责任”。因此,承租人可以通过租赁协议把规约设定的部分义务转嫁给承租人,但无权把自己基于规约承受的义务全部转嫁给承租人。例如,从表面上看,承租人向物业管理公司缴纳物业费的行为似乎源于规约设定的义务,实则源于租赁双方之间的房屋租赁协议。业主向物业服务企业交纳物业服务费用是规约和物业服务合同为业主（而非承租人）设定的义务。因此,倘若承租人拒绝或怠于向物业服务企业交纳物业服务费用,物业服务企业也只能向出租人追偿,而不能向承租人主张债权。当然,物业服务企业、出租人与承租人可以签订三方协议,直接约定由承租人直接向物业服务企业缴纳物业费、进而免除出租人的缴费义务。但此时承租人直接向物业服务企业缴纳物业费的义务产生于承租人的意思自治,而非源于无法体现承租人意思自治的规约强制。此外,倘若三方协议并未明确约定免除出租人的缴费义务,在承租人拒绝或怠于向物业服务企业缴费的情况下,物业服务企业依然有权向出租人追偿。

其三,规约规定的与使用人身份紧密相连的、尊重其他业主物权的义务可直接拘束承租人。此类义务虽然拘束业主,但在业主身份与承租人身份互相分离的情况下,此类义务直接拘束承租人。此种义务与其说是规约设定的义务不如说是《物权法》设定的义务。不动产物权包括其他业主对专有部位、共有部位与公用部位的物权也应受到包括承租人在内的其他人的尊重。例如,作为房屋使用人,承租人必须遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；必须按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则妥善处理相邻关系；必须按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备,不擅自拆改等。倘若承租人擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观,应当对其他业主承担相应的民事责任（包括恢复原状、赔偿损失等）。对于业主的同居者承担的此类义务也应做如此解释。至于规约中载明的与使用物业并不直接相关的义务（如按规定交存、管理和使用专项维修资金的义务、参加业主大会并予以表决）就不能拘束承租人,只能拘束出租人。

此外,鉴于开发建设单位是小区物业的原始业主,该业主的身份贯穿于物业销售的全过程,甚至在物业销售完毕之后开发建设单位依然拥有对小区部分建筑物的物权,因此开发建设单位也应接受规约的拘束。限于篇幅,兹不赘述。四、规约的生效时间

（一）成立生效主义

规约的生效时间是指规约开始对相关当事人产生法律约束力的时间。遗憾的是，《物权法》和《物业管理条例》均未规定规约的生效时间。根据私法自治原则的要求,民事法律行为原则上自成立之时起生效,但法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。《合同法》第44条亦有类似规定。因此,规约原则上应当自其被业主大会通过之日起开始生效。至于业主大会的通过要件,根据《物权法》第76条第2款之规定,制定和修改规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效。为稳妥起见,业主大会通过和修改规约应当作出书面决议,并由参会业主或其人在决议上签字。

值得注意的是,一些地方推出的业主规约范本将行政机关的审批与入住业主的签字比例共同作为规约的生效条件。例如,深圳市住宅局1996年11月27日推出的《业主公约》第4条第1项规定“,本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效”。行政机关批准的好处在于:有利于运用行政保护手段提升规约内容的合法性水准；但其缺点在于:不利于充分弘扬业主自治的精神,也不利于充分发挥司法审查的积极作用。

笔者认为,我国《物权法》和《物业管理条例》均未将行政批准或行政登记作为规约的生效前提,不能解释为立法者的无心之失,而应当解释为立法者鼓励业主自治和物业民主的良苦用心。当然,为提高规约的公示力和公信力,方便潜在的购房者前往查询规约内容,立法者应当要求规约在行政主管机关办理备案或登记手续。

成立生效主义原则允许买卖双方依意思自治原则,通过附条件或附期限的方式控制规约的生效时间。[9]例如,规约可约定该规约在某一时点届至时开始发生效力,也可约定在某一条件成就时开始发生效力,还可约定自其办理公证之日起生效,但所附条件不得违反强制性规定和逻辑常理。倘若规约本身并未约定规约生效的时间或条件,规约应当理解为自其被业主大会通过之日起生效。

（二）临时规约的生效时间

临时规约与正式规约的生效时间并不相同。《物业管理条例》第23条规定,建设单位应当在物业销售前将临时规约向物业买受人明示,并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时规约予以书面承诺。笔者认为,建设单位在物业销售前起草临时规约的行为可以理解为要约行为,物业买受人的书面承诺行为可以理解为承诺行为。因此就买受人而言,临时规约自其被买受人书面承诺之时起生效。由于在一个物业管理区域内存在众多业主,业主买受物业的时间和书面承诺时间又有先后之别,认定临时规约的效力只能采取因人而异的态度。具体说来,临时规约并不像正式规约那样对全体业主具有一体适用的统一生效时间。对于不同的业主而言,由于承诺的时间存在先后差异,临时规约的生效时间也会存在先后之别。

但在实践中,仍存在一些认识偏差。例如,北京市建委2008年1月10日向社会公开的《临时规约示范文本》（征求意见稿）第42条规定:“本规约作为物业买卖合同附件,自物业第一买受人签字承诺之日起生效,至业主大会制订的规约生效之日终止”。此外,建设部在2004年9月的《业主临时公约示范文本》第37条也规定:“本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效,至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。”上海市房屋土地资源管理局于2005年1月的《业主临时公约示范文本》第14条亦步亦趋:“本公约自本物业管理区域内的首套物业销售之日起生效,至业主大会成立并通过《业主公约》后终止。”此种表述的逻辑并不严谨。既然在第一买受人签字承诺之日,尚未出现第二买受人或第三买受人,就不能得出结论认为临时规约在第一买受人签字承诺之日就已经对第二买受人生效,而只能认为该公约仅对已承诺的第一买受人生效。建议将该条修改为:“本规约作为物业买卖合同附件,自物业买受人分别签字承诺之日起陆续生效,至业主大会制订的规约生效之日终止”。

鉴于实践中的首次业主大会召开难度相当之大,致使大部分业主入住小区与首次业主大会召开之间的时间旷日持久,为便利业主及时根据入住以后物业管理的新情况和新问题在法治框架内灵活调整区分所有建筑物的权利义务关系,笔者认为已经签署承诺遵守临时规约的业主有权根据《物权法》第76条之规定修改临时规约。换言之,在临时规约经由业主大会转化为正式规约之前仍然具有可修改的性质。主要法理依据在于，《物权法》第76条提到的制定和修改规约的事项“由业主共同决定”。此处的“规约”包括“临时规约”；“业主共同决定”既包括业主大会的决策机制,也包括业主大会之外的决策机制。因此,倘若专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意修改临时规约,则临时规约的修改行为原则有效。

五、规约的可诉性

（一）规约具有可诉性

规约是业主共同体的自治规则,是业主共同体的“根本宪法”。基于契约自由的理念,可以认为生效的合同等于有效的法律；基于物业民主和业主自治精神,也可以说生效的规约等于有效的法律。因此,生效的规约包括临时规约不仅受到法律的确认和保护,也具有在物业争讼中辨别曲直、裁判是非的法律功能。规约不仅可以作为判断侵害业主利益的某一行为是否具有不法性的重要依据,也具有较强的可诉性。而其是否具有可诉性即可裁判性,恰恰是检验规约法律效力的试金石。

可喜的是，《物权法》第83条第1款从正面要求业主遵守法律、法规以及规约,第2款则从反面规定了违反规约的行为的法律后果:业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提讼。这种正反呼应的立法方式无疑提升了规约的可诉性。从立法例上看,立法者在提及“法律、法规”之外,对于现实生活中多如牛毛的部门规章的地方性法规都未提及,却对“规约”情有独钟,并将其与“法律、法规”相提并论,可见立法者对规约效力的重视程度。该条款意味着,作为业主共同体化身和代表人的业主委员会以及作为个体权利人的业主均可依据规约主张相应的民事权利。但无论是共益诉讼制度,还是自益诉讼制度都有待进一步完善。

在实践中,规约的可诉性也受到了应有重视。例如,北京市建委2008年1月10日向社会公开的《临时规约示范文本》（征求意见稿）第28条就规定:“业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务企业违反本规约约定的,受侵害当事人可以申请仲裁,也可以向人民法院提讼”。这一方向无疑是正确的。问题是,在商事仲裁的框架下,仲裁和诉讼并非兼容。该条款应当进一步规定可供业主选择的争讼解决模式究竟是仲裁还是诉讼。建议规约范本进一步作出明确约定。

（二）共益诉讼

就业主委员会而言,新《物业管理条例》第15条第4项规定,业主委员会负责监督规约的实施。作为规约实施的监管主体,业主委员会既有权利、也有义务以自己的名义、为了全体业主的利益而对违反规约、损害广大业主利益的违法违规行为提起民事诉讼。当然,业主委员会并非独立的法人,亦非直接的物业权利主体,因此业主委员会的诉讼主体地位有待深入探讨。

在司法实践中,人民法院往往确认业主委员会的诉讼地位。例如，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）第1条就规定:“业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼,以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人:物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的；物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和规定的资料移交给业主委员会的；其它损害全体业主公共权益的情形。没有成立业主委员会的,由全体业主行使提讼的权利”。

笔者主张,业主委员会可以作为民事诉讼中的原告,其法律地位可界定为不具有法人资格的其他组织。至于业主委员会胜诉或败诉的法律结果当然归属该业主委员会代表的全体业主。倘若由于业主委员会委员违反诚实守信、勤勉尽责的诚信义务,导致业主委员会败诉、业主共同体遭受不应有败诉后果的,业主共同体可以追究业主委员会相关人员的民事责任,并将其依法解聘。

（三）自益诉讼

作为个体的业主也有权以规约为依据主张自己的民事权利。倘若某业主在装修时违反《规约》的规定擅自打孔,把楼上业主的楼板打穿,楼上业主就有权请求楼下的装修邻居承担相应的民事责任。业主委员会提讼的目的是维护多数业主的财产利益,而业主个体提起民事诉讼的目的是维护自身的财产利益。因此,业主委员会与业主个体提起的民事诉讼虽有区别,亦有联系。归根结底,业主委员会维护的多数业主利益要落实到每一个业主身上。因此,业主委员会与业主个体提起的民事诉讼必然会存在交叉。

笔者认为,为避免共益诉讼与自益诉讼之间的不必要交叉以及由此导致的重复诉讼现象,应当确立自益诉讼即业主个体诉讼优位的理念。换言之,只要业主个体诉讼可以救济的业利,原则上应当由业主提起个体诉讼主张权利救济。倘若受害业主数量较多,或单独业主提起民事诉讼存在难以逾越的法律障碍或事实障碍（如受害业主普遍存在着搭便车的理性冷漠现象）,则应鼓励业主委员会代表广大业主对不法行为人提起民事诉讼。例如,倘若物业服务企业擅自在电梯间和小区门口与广告公司合作放置和播出商业广告、赚取利润,业主委员会就有权代表广大业主要求物业服务企业把广告费收入按照业主的不同建筑面积转交广大业主。从长远看,修改《民事诉讼法》,引入集团诉讼制度,与业主委员会诉讼制度相比具有异曲同工之妙。

正是由于规约可以作为业主争讼的裁判依据,为预防、化解和减少不必要的物业纠纷,构建和谐的物业环境,规约的条款应当尽量详细、周密。实际上,规约只有具备可操作性,才能避免不必要的争讼。倘若规约原则性较强,可操作性较弱,只能滋生更多的争讼。

六、瑕疵规约的法律救济

（一）瑕疵规约救济的必要性

《物业管理条例》第17条第2款规定:“规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或损害社会公共利益”。依反对解释,破坏社会公德,违反法律、法规或损害社会公共利益的规约无效。《物权法》第78条第2款和《物业管理条例》第12条第5款均规定:“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”遗憾的是，《物权法》和《物业管理条例》仅提及业主委员会的司法审查机制,而未提及规约的司法审查机制,更未在严格区分规约瑕疵的不同类型的基础上对瑕疵规约规定不同的救济机制。

鉴于规约是调整区分所有建筑物法律关系的总章程,关系到广大业主的切身利益,为构建业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商之间和谐相处的法治环境,必须建立健全瑕疵规约的法律救济机制。笔者建议,根据规约瑕疵轻重之不同,增设规约无效确认之诉和规约撤销之诉的制度。

（二）规约无效确认之诉

为确保规约的稳定性与公信力,规约的无效确认应当以诉讼为之。规约无效确认之诉针对实体内容违公德、违反法律、法规或损害社会公共利益的规约条款而言。倘若某规约规定每位业主在装修时可以随意拆改房屋承重结构和主体结构,就属于违反保护他人合法财产权利的侵权法的行为,应当认定为无效。倘若规约中仅有部分条款无效,并不影响其他有效条款的效力。

法律规范包含任意性规范和强行性规范,前者允许当事人按照意思自治原则,变更或排斥此种规范之适用；后者则不容当事人予以变更或排斥。而强行性规范又有命令规定与效力规定之别,违反前者的行为虽应承受一定的法律责任（即公法上的责任）,但行为本身并不因此而失效；违反后者的行为,不但要承受法律责任,而且行为本身当然无效。因此,对于《物业管理条例》第17条第2款规定提及的“法律、法规”应运用限缩解释方法将其解释为强制性规定中的效力规定的情形。倘若规约条款违反了强行性法律规范中命令规定的情形,由于瑕疵较轻,笔者认为可以将其视为撤销原因。

（三）规约撤销之诉

规约不但应当符合内容合法的要求,而且应当符合程序严谨的要求。所谓程序严谨是指通过规约的业主大会的召集程序、表决方式不仅应当遵守法律、行政法规中的程序规则,而且应当遵守业主大会议事规则中的程序规则。倘若某规约违反了这些程序规则,业主就有权请求法院予以撤销。例如,根据《物权法》第76条第2款以及《物业管理条例》第12条第3款之规定,决定规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。倘若通过某规约的业主大会在召开之前没有及时通知全体业主,或在业主大会上赞成某规约的业主所代表的专有部分占建筑物总面积尚未过半数,或其所代表的专有部分占建筑物总面积虽然过半数、但其总人数仍未超过全体业主过半数,该规约就存在程序瑕疵,任何业主均有权请求法院予以撤销。

注释:

[1]温丰文.建筑物区分所有权之研究[M].台北:三民书局股份有限公司,1992.150

[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,1995:217.

[3]戴东雄.论建筑物区分所有权之理论基础（Ⅱ）[J].法学丛刊,1984,（3）.

[4]陈俊樵.论区分所有建筑物之管理组织[J].中兴法学,1987,（1）.

[5]何明桢.建筑物区分所有之研究,我国台湾地区政治大学法律研究所硕士论文,第66页.

[6]在我国,由于实行城市国有土地所有权制度,业主对小区道路的共同权利不是共有权,而是共用权,即共同使用的权利。

[7]温丰文.建筑物区分所有权之研究[M].台北:三民书局股份有限公司,1992.151