房地产税务筹划税精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产税务筹划税主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产税务筹划税范文

关键词：税收筹划误区；税收筹划方式；房地产公司

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02

目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案不再合法，形成纳税筹划的误区。因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。

一、房地产企业税收筹划误区现状

误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。

过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。

然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。

误区二：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。

根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。”而最新颁布的企业会计准则第17号—借款费用（财会[2006]3号）第四条规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。因此，许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。

然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种做法存在较大的税收风险。

在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%。如果超过5%，则企业应提供金融机构的贷款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。

误区三：预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款挂为往来账，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。

误区四：不按照合同约定的时间确认收入

以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。

误区五：随意调整税款申报数额

有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。

误区六：钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

误区七：以虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税。从售楼款中抵减手续费，将销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

二、房地产税收筹划解决方式

近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完善，企业对税收政策不熟悉、理解不透，纳税观念淡薄，片面追逐自身利益，采用筹划方案不当形成企业税收风险，笔者就此从以下几点来谈谈自身体会。

1.税收政策是税收筹划的主要基础，税收筹划应随税法的变化而调整。这就要求企业财务人员要读透房地产相关税收相关政策，熟悉新法规，掌握税收政策变化细节，适时做出相应筹划调节，努力做到房地产税收筹划的涉税零风险。对此，企业财务人员要承担其应有的责任，企业负责人也要有税收风险意识。

2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。

“国六条”、“国八条”等相关房地产调控政策的出台，意味着我们现在一定要仔细把握行业政策，特别是企业财务负责人要研读政策把握房地产行业政策导向，适时拓宽产业链，寻找新的利润增长给老板提供决策力。

3.税收筹划要做到事前筹划，事中控制，事后总结。如果是集团公司的话，要把筹划放在整个集团的层面进行税收筹划，将各公司、各业务部门参与筹划工作中，做到项目开工前预计出准确的成本数据及销售收入数据，财务部门建立各项税种测算模板，利用相关数据计算出准确的预计税收数据，以此反复调整筹划方案以实现税收筹划目标。销售、策划、工程、成控、采购等相关部门按照计划执行，在执行过程中根据具体情况做出实时调整，财务部门及时跟进，以保证筹划目标的实现。

4.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。如何做到应缴土地增值税最少，所获利润最佳是开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格，还可采用精装房方式控制价格和开发成本，可使计算土地增值额时按增加成本金额放大扣除近1.3倍，从而降低增值率，来免缴和少缴纳土地增值税。

5.合作建房筹划法。如一方企业是非房地产开发企业，持有一块土地，另一方企业是房地产开发企业，可通过双方合作建房的方式，分得建成房产后再转让，对土地增值税的节税是非常显著的。

6.遵循成本收益原则。进行房地产税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。

7.从节税空间大的税种入手。在进行房地产税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。

三、结语

房地产税收筹划的方法多种多样，房地产企业财务人员要在熟读相关法规基础上筹划节税方案，充分关注税收风险，避免税收筹划误区，为企业节约税收成本，创造利润最大化。

参考文献：

[1]《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例（中华人民共和国主席令第63号、国务院令第512号）.

[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则（国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号）.

[3]《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）.

第2篇：房地产税务筹划税范文

关键词：房地产税务筹划财务管理

一、房地产企业税务筹划的概念与特点

（一）概念：房地产开发企业税务筹划是房地产企业在一定的社会制度环境下，根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的谋划、对策与安排的活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容。通过规避、优惠条款、提高或降低价格等方法达到减轻税负的目的。

（二）特点：

1、合法性。房地产企业税务筹划的具体措施都是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，之所以能够做出缴纳低税负的决策是因为纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择。

2、筹划性。一般纳税义务通常具有滞后性，通常企业经营行为发生后，企业纳税义务才产生。税务筹划在充分了解现行税法、政策和财务知识的基础上，再结合房地产企业全方位的经济活动，有计划地进行规划、设计税负相对最轻和经营效益相对最好的决策方案的行为。这种行为的超前性决定了税务筹划性的特点。

3、目的性。房地产企业进行税务筹划产生的最初原因就是直接减轻税收负担，这也是纳税筹划的。其他如避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险等目标是在这个目标的延伸。

4、多维性。从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。

二、房地产企业税务筹划的可行性

首先，企业在筹划税务方案前，要对资金、成本和利润这三要素进行细致合理的分析，制定出正确的财务决策，使整个企业的经营、投资行为合理、合法，财务活动和经营活动健康有序运转，实现良性循环。其次，在筹划税务方案时，企业精打细算、为了节约支出、减少浪费也不能一味地考虑税收负担的降低，而忽略因该筹划方案的实施引发的其他费用的增加或收入的减少。企业要达到合法“节税”的目的，必须遵循成本效益原则，依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理，才能保证税务筹划目标的实现。更重要的是，由于税务筹划方案在很多情况下会企业生产经营的较长期间，存在着收益的不确定性和资金支付的时间性差异，因此在进行税务筹划成本和收益的比较时，必须考虑税务筹划决策的风险和资金的时间价值。最后，还应得到国家和政府反而支持，因为税法是企业执行税务筹划的法律之绳，企业的一切具体行为都离不开国家的宏观调控的政策。

三、房地产企业税务筹划的现实意义

（一）一定程度上能减轻房地产企业的税收负担

目前我国房地产企业涉及的税种数量繁多，房地产企业税收负担重。当前房地产企业所承担的税务不仅包括一般企业应付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等税种达有十余项之多。由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而包括避税、节税、转税等多方面的措施的税务筹划能合理有效地改变目前房地产企业的这种状况。

（二）帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规

国家陆续出台针对房地产企业的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。而且效力之间也频繁更替的情况的存在，必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险，达到企业持续、健康发展的目的。

（三）有利于房地产企业长远发展的需要

在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，为了实现这一目标必须降低税收成本。降低纳税成本的途径包括：偷税、避税、税务筹划。众所周知，偷税、避税是一种违法行为，这种行为不仅要受到法律的制裁，还将败坏企业的声誉，并对企业正常的生产经营百害而无一利；税务筹划是一种合法、合理、有效的手段，既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径。

四、房地产企业税务筹划中应注意的问题

（一）政府机关部门的决策对房地产企业税务筹划有很大影响。房地产经济越发达，竞争越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不只是税务部门，房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。

（二）忽视税务筹划方案有其两面性，一味追求税收负担的降低。如果单从税务筹划就是为了实现企业税收负担最小化这一层面来理解，虽然说这种理解抓住了税务筹划的一个关键方面，但这种理解不利于税务筹划方案的有效设计和整体权衡。任何一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，还要兼顾经济活动参与各方的课税情况及其税负转嫁，当新发生的额外的费用或放弃其他方案所损失的相应机会收益小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，反之，该筹划方案就是失败的方案。 一项成功的税务筹划应该是多种税务方案的优化选择，我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税务筹划方案，这样不顾企业总体利益的下降，牺牲企业整体财务利益换取税收负担的降低明显是不可取的。

（三）税务筹划具有极强的适应性，因人、因时、因地，具体情况具体分析。情况的复杂决定在进行税务筹划时，不能生搬硬套别人的作法，也不能停留于固定的模式，而必须要意识到房地产企业在税务筹划时税法与会计制度适度分离的必然性。企业会计制度制定的根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的着眼点在于对经济和社会发展进行调节。二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求、对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同。二不同是因为会计主体可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。三是遵循的原则不同。

五、房地产企业税务筹划的措施及发展趋势

（一）房地产企业在设立环节上的税务筹划

税务筹划是一种新型的企业经营管理理念，它要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时，将税收作为重要的前置成本因素加以考虑。如合理选择注册地点、企业性质、组织形式、人员结构、出资方式等，为企业选择其在经营阶段所应承担的税负。

（二）房地产企业筹资环节的税务筹划

企业在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资能减少借款利息、物业管理费用和其他费用等，节约大量的新的成本。

（三）房地产企业开发环节的税务筹划

房地产开发费用的扣除方法就有两不同的规定。规定的不同造成两种方法计算的“房地产开发费用”也存在差异。但税法规定房地产开发企业因分立发生的房地产转移不征收土地增值税、连体楼内不同类型房产适用一个增值率和税率，从而达到降低整个连体楼的土地增值税税负目的。

（四）房地产企业销售环节的税收筹划

企业可设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的业务，就可以令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去，使这部分业务能适用与之相适应和配套的税率，从而降低相关的税负。

总之，房地产开发企业税务筹划活动是一项涉及各种学科的高智商活动，应当有选择的引进既有专业技能又精通税法的税务、咨询机构为企业经济活动出谋划策。

六、结束语

房地产产业作为经济危机后拉动经济复苏的一个强力增长点，在国民经济中的地位日益突显。面对房价在蛰伏一段时间后新一轮的大幅飙升，房地产企业成为税收检查的对象，本文希望通过对房地产企业在税务筹划中几个方面的研究，明确房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点，提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平，以便有效防范涉税风险，实现房地产企业价值最大化。

参考文献：

第3篇：房地产税务筹划税范文

营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。

[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。税款合计805.20[264+541.20]万元。

如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元，另签订一份800万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]万元，增值额占扣除项目的比率为32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，应纳土地增值税294（980×30%）万元；建筑装修应纳营业税及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]万元，税款合计540.40（220+294+26.4）万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款264.80（805.20-540.40）万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。

二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。

[例2]某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为2000元/平方米，现有两种销售方案，一是按2380元/平方米的价格出售；二是按2500元/平方米的价格出售。对于方案一，增值额占扣除项目的比率为19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，无需缴纳土地增值税，利润为380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，导致增加营业税及附加为6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除项目金额为2006.6元/平方米，增值额占扣除项目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需缴纳土地增值税148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企业的利润为345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米。可见，售价提高之后利润却下降34.62元/平方米。如何解决提高售价与增加税负的矛盾，见下文税负平衡点的分析。

三、计算税负平衡点，制定合理的销售价格

我国目前的土地增值税实行4级超率累进税率，同时税法对纳税人建造普通标准住宅给予了税收优惠（上文已说明）。各级距的起征点的规定决定存在着税收筹划的空

空间，可以通过税负平衡点的计算来制定合理的销售价格，达到税负最小、利润最大。

享受税收优惠的平衡点计算如下：假设某房地产开发的商品房销售价格为A，除销售税金及附加外的扣除项目金额为a，则全部扣除项目金额为：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免税的税收优惠，增值额占扣除项目的比率必须小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍，否则将对增值额征收30%的土地增值税。如果售价低于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益。

若企业打算通过提高售价来增加利润。假定售价提高到A+x（即1.2848a+x），相应的销售税金及附加提高了5.5%x，则允许扣除项目金额=a+5.5%A+5.5%x，应纳土地增值税=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若纳税人欲通过提高售价达到增加收益，就必须使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.这就是说，如果想通过提高售价取得更大的收益，提高的售价必须超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的0.0971倍。同理可以计算出当纳税人要享受30%、40%或50%的税率，其销售额的上限分别是除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可见，在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，销售额增长而产生的增值率的提高和税率的累进，使得税负增长加快。上文通过税负平衡点的计算得出了各个税率起征点的最佳价格。房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。例如当企业测算出其所销售的房地产增值额占扣除项目的比率将要超过税率累进临界点，而又缺乏进一步攀升空间时，可采取诸如对批量或一次性付款的购房者给予价格优惠等手段调整、控制价格，达到控制增值幅度、减少税负，又促进销售、加快资金回笼的目的。

四、促销活动的税务筹划

第一，销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另开发票，则必须全额计税。

[例3]某房地产企业给予一次性缴足房款的购房者5%的销售折扣，销售总额2000万元，土地增值税适用30%的税率，如果企业将折扣额另开发票，将导致多交营业税及附加5.5（2000×5%×5.5%）万元，多交企业所得税33（2000×5%×33%）万元，多交土地增值税28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]万元，合计66.85万元。

第二，买房赠物的税务筹划。随着购房者购房需求的多样性和品味的提升，不少高级住宅楼在销售时还赠送家具家电或小汽车等。不少企业在实务中采取另行赠送的方式，这在会计上应视同销售，并缴纳增值税。企业可以将赠送的物品成本作为房屋成本的一部分，在计算土地增值税时物品成本可以减少增值额，降低税率。

五、妙利用各种建房方式进行税务筹划

（一）采用设立合营企业的合作建房方式。所谓合作建房，指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。有两种方式：第一种是“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业”，即一方以土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。根据现行营业税法：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，在第一种分配方式下，合营双方只需在对外销售房屋时缴纳营业税和土地增值税。在第二种分配方式下，如果双方建成后按比例分房自用的，按现行税法暂免征收土地增值税；但土地使用权投资的一方无法享受转让无形资产免征营业税的政策。

可见，在收入和费用相同的情况下，合作建房的各方采取成立合营企业，在房屋建成后风险共担、利益共享的分配方式税负

该文章转载自无忧考网：小。必须注意的是，由于合营双方是出于税务筹划目的而成立的，并无对外开展营业的行为，只有投入没有销售更无利润可言，该合营企业也没有存在的必要。因此，更节税的办法是待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所得分配给双方。

[例4]甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳2500（5亿元×5%）万元的营业税。若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税。

（二）采用代建房方式。房地产的代建房行为，是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，没有发生房地产权属的转移，不需缴纳土地增值税和营业税，只需就劳务收入缴纳营业税。房地产开发企业可以利用该政策，在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低巨额税负；同时，可以适当降低代建房的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。

[例5]某房地产企业，商品房销售收人为5000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3500万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=5000×5.5%=275（万元）；增值额占扣除项目的比率为32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，应缴纳土地增值税367.5[（5000-3500-275）×30%万元，实现利润857.5（5000-3500-275-367.5）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1400万元，应缴纳营业税70（1400×5%）万元，实现利润1330（1400-70）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益472.5（1330-857.5）万元。

第4篇：房地产税务筹划税范文

摘 要：税务筹划，是指在纳税行为发生前，在不违反法律、法规的前提下，通过对法人的经营、投资、理财等涉税事项做出事先安排，尽可能减少缴税、递延纳税目标等一系列谋划活动，而房地产开发具有开发周期长、资金占用量大、开发业务复杂多样等特性，企业可针对其经营特点，通过合理选择会计处理方法、选择有利经营方式、利用税收优惠政策等方法来降低税率、增加抵扣税额，以达到税务筹划的合理。

关键词 ：税务筹划 现状分析 建议对策

一、关于税务筹划

1.税务筹划的合法性：税务筹划，只能在税收法律许可的范围内进行。其中有两层含义：一是必须要遵守税法。二是不能违反税法。合法是税务筹划的前提，当存在了多种可选择的纳税方案时，纳税人可以利用对税法的熟识、对实践技术的掌握，做出纳税最优化的选择。对于违反税收法律规定，逃避纳税责任，以降低税收负担的行为，属于偷税、逃税，要坚决加以反对和制止。

2.税务筹划的筹划性：在纳税行为发生之前，对经济事项进行规划、设计、安排，达到减轻税收负担的目的。在经济活动中，纳税义务通常具有滞后性，企业交易行为发生后才缴纳流转税；收益实现或分配之后，才缴纳所得税；财产取得之后，才缴纳财产税。这在客观上提供了对纳税事先做出筹划的可能性。另外，经营、投资和理财活动是多方面的，税收规定也是有针对性的。纳税人和征税对象的性质不同，税收待遇也往往不同，这在另一个方面为纳税人提供了可选择较低税负决策的机会。

3.税务筹划的目的性：税务筹划的直接目的就是降低税负，减轻纳税负担。这里面包含两层意思：一是选择低税负。低税负意味着较低的税收成本，较低的税收成本意味着高的资本回收率；二是滞延纳税时间，获取货币的时间价值。通过一定的技巧，在资金运用方面做到提前收款、延缓支付。

4.税务筹划的风险性：对税收政策理解不准确或操作不当，而在不知觉情况下采用了导致企业税负不减反增的方案，或者触犯法律而受到税务机关的处罚都可能使得税收筹划的结果背离预期的效果。

5.税务筹划的专业性：专业性不仅是指税务筹划需要由财务、会计专业人员进行，而且只面临社会化大生产、全球经济一体化、国际贸易业务日益频繁、经济规模越来越大，仅靠纳税人自身进行税收筹划显得力不从心。因此，税务、税务咨询作为第三产业便向专业化的方向发展。

二、税务筹划的切入点

税务筹划是利用税法客观存在的政策空间来进行的，这些空间体现在不同的税种上、不同的税收优惠政策上、不同的纳税人身份上及影响纳税数额的基本税制要素上等等，因此应该以这些税法客观存在的空间为切入点。

1.选择空间大的税种

从原则上说，税务筹划可以针对一切税种，但由于不同税种的性质不同，税务筹划的途径、方法及其收益也不同。实际操作中，要选择对决策有重大影响的税种作为税务筹划的重点；选择税负弹性大的税种作为税务筹划的重点，税负弹性越大，税务筹划的潜力也越大。一般说来，税源大的税种，税负伸缩的弹性也大。因此，税务筹划自然要瞄准主要税种。另外税负弹性还取决于税种的要素构成。这主要包括税基、扣除项目、税率和税收优惠。税基越宽，税率越高，税负就越重；或者说税收扣除越大，税收优惠越多，税负就越轻。

2.以税收优惠政策

税收优惠是税制设计中的一个重要要素，也是贯彻一定时期一国或地区税收政策的重要手段。国家为了实现税收调节功能，一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，企业如果充分利用税收优惠条款，就可享受节税效益。因此，用好、用足税收优惠政策本身就是税务筹划的过程。选择税收优惠政策作为税务筹划突破口时，应注意两个问题：一是纳税人不得曲解税收优惠条款，滥用税收优惠，以欺骗手段骗取税收优惠；二是纳税人应充分了解税收优惠条款，并按规定程序进行申请，避免因程序不当而失去应有权益。

3.以纳税人构成

按照我国税法规定，凡不属于某税种的纳税人，就不需缴纳该项税收。因此，企业理财进行税务筹划之前，首先要考虑能否避开成为某税种纳税人，从而从根本上解决减轻税收负担问题。如在1994 年开始实施的增值税和营业税暂行条例的规定下，企业宁愿选择作为营业税的纳税人而非增值税的纳税人，宁愿选择作为增值税一般纳税人而非增值税小规模纳税人。因为，营业税的总体税负比增值税总体税负轻，增值税一般纳税人的总体税负较增值税小规模纳税人的总体税负轻。当然，这不是绝对的，在实践中，要做全面综合的考虑，进行利弊分析。

以影响应纳税额的几个基本因素为切入点，影响应纳税额因素有两个，即计税依据和税率。计税依据越小，税率越低，应纳税额也越小。因此，进行税务筹划，无非是从这两个因素人手，找到合理、合法的办法来降低应纳税额。

4.以不同财务管理环节和阶段

企业的财务管理包括筹资管理、投资管理、资金运营管理和收益分配管理，每个管理过程都可以有税务筹划的工作可做。投资管理阶段，选择投资地点时，选择在低税率地区如实施新企业所得税法以前可以选择沿海开发区、高新技术开发区、国家鼓励的西部等地区，会享受到税收优惠选择投资项目时，国家鼓励的投资项目和国家限制的投资项目，两者之间在税收支出上有很大的差异；在企业组织形式的选择上，尤其在两税合并以前内资与中外合资、联营企业与合伙企业、分公司与子公司，不同的组织形式所适用的税率是不同的。

经营管理阶段，不同的固定资产折旧方法影响纳税。不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额相等，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳税所得额；不同的存货计价方法的选择，一般来说，在物价持续下降时，采用先进先出法计算的成本较高，利润相对减少，反之，如能采用后进先出法，则可相对降低企业的所得税负担；采购时，采购对象是不是一般纳税人也有很大的影响。

三、建议对策

（一）营业税的税务筹划分析

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划：1.减少营业税应税项目的流转次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3％低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。

（二）企业所得税的税务筹划分析

我国自2008 年1 月1 日起施行内外资统一的新企业所得税法，税率为25％。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。

1.合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

总结：

房地产开发是中国当前和今后的经济增长点，在中国经济中发挥着重要作用，本文从投资活动和经营活动等方面对房地产开发企业税务筹划进行了详细的分析和探讨，涉及到了营业税、企业所得税的税务筹划分析，以期达到合理避税，使法人利益最大化的目的。

参考文献：

[1]王丽.房地产开发企业税务筹划探析.财会通讯，2014（1）.

[2]李春儿.浅议房地产开发企业税务筹划.会计师，2013（9）.

第5篇：房地产税务筹划税范文

【关键词】税务筹划；房地产企业；营业税；土地增值税；企业所得税

一、房地产企业的税收现状

房地产业是国民经济的支柱产业之一，也是国家财政收入的重要来源。房地产作为一项不动产，价格昂贵这是显而易见的，其中，大宗房地产交易涉税金额多，税收负担重，也令许多房地产企业感到了行业压力。根据我国税法的规定，房地产企业在开发、建造、销售等整个经营周期内涉及的税种主要有营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税和教育费附加等。因此对开发商而言，与其在销售广告上宣传诸如“上风上水”“海景房”等倒不如通过合法合理的方式减轻税负，降低房价更加实惠和重要，在这其中税务筹划起着举足轻重的作用，而房地产企业涉及的税种多，各种税收政策及优惠纷繁复杂，也为企业进行税务筹划提供了广阔的空间。

二、税务筹划的涵义及其对房地产企业的意义

税务筹划是指在纳税行为发生以前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容，并且具有合法性、筹划性、目的性、多维性和专业性等特点。税务筹划对房地产企业具有以下意义：

（一）有利于提高企业财务管理水平，增强企业竞争力

税务筹划作为房地产企业理财的一个领域，从围绕资金运动展开，促使企业精打细算、节约支出，同时规范企业的成本核算和财务管理。

（二）有助于企业财务管理目标的实现，提高综合收益

作为以营利为目标的房地产企业，追求利润是房地产企业财务管理的目标。房地产企业增加利润的方式有两种：一是提高效益；二是减轻税负。在投资一定的情况下，通过税务筹划来节税，在无形中就增加了企业的综合收益。

三、房地产企业主要税种的筹划

（一）营业税的筹划

房地产企业涉及的营业税税目有建筑业、服务业、销售不动产和转让无形资产。针对营业税的计算方法，我们可以从营业额和税率两方面着手考虑。

1.从营业额方面进行税务筹划

根据税法规定，营业税的计税依据是营业额，营业额为提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括收取的补贴、基金、集资费、延期付款利息、代收款项及其他性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理公司代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“业”行为，只对其从事此项业务取得的手续费收入征收营业税。这也为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了可能。房地产开发企业在销售房屋的同时，就可将代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费从销售额中分离，可以通过专门成立物业公司或是暂缓收取其他费用等方式，将这部分价外费用分离出来，这样其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，延期收费也不影响其收入，从而达到营业税税务筹划的目的。

2.从税率差异方面进行税务筹划

根据税法规定，销售房屋等不动产适用5%的税率，而房屋装修、装饰适用3%的税率，相差的2%的税额对房屋这种大宗商品而言可不是个小数目。企业可以将房屋售价和房屋装修价款分开核算，并分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税，从而实现营业税的税务筹划。

（二）土地增值税的筹划

土地增值税的计算公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。针对该公式可以考虑从以下方面进行税务筹划。

1.从降低增值额方面进行税务筹划

我国土地增值税实行四级超率累进税率，增值额的提高会直接引起税额的大幅度上涨，因此在扣除项目金额一定的情况下，适当降低售价，则在一定程度上把本应上缴税务的部分返还给了消费者。在这个过程中开发商的利益没有太大的损失，同时也让消费者得到了实惠。

2.从增加扣除项目金额方面进行税务筹划

计算土地增值税时允许扣除的项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产允许扣除的税金和加计20%扣除。其中在开发费用中进行税务筹划的空间比较大。房地产企业可以选择适当的利息扣除标准计算开发费用。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，从而达到节税的目的，实现收益最大化。

3.从税收优惠方面进行税务筹划

（1）根据我国《土地增值税暂行条例》规定，房地产开发企业建造普通标准住宅销售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。根据以上规定，房地产企业可以考虑，在建设高档住宅的同时另行建造一批普通中低档住宅，控制好楼房的容积率、面积以及价格，恰当的利用好这一税收优惠政策，在会计核算中应将普通标准住宅和其他房产分开核算，而且应该通过调整普通标准住宅的销售收入或者调整扣除项目的金额，使得普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税优惠。

（2）采用合作建房方式进行税务筹划。根据税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分配的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅房，可以通过预收购房者资金的方式，这样在内容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。一般情况下，一幢住房中地价款所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的商品房就较少，大部分由出资金的购房者分得。这样，在该房地产开发企业出售剩余部分商品房前，各方都不用缴纳土地增值税，而只有在房地产开发企业转让属于自己的那部分住房时才缴纳土地增值税，应缴纳的土地增值税额自然降低。

（3）采用代建房方式进行税务筹划。代建房顾名思义即开发商代客户进行房地产的开发建设，完成后向客户收取一定的代建费用的情况。对于开发商而言，虽取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，仅仅是提供了建筑业劳务，并收取的劳务收入，自然不属于土地增值税的征税范围。代建房不失为一种税务筹划的切入点。

（三）企业所得税的筹划

企业所得税作为大多数经济组织面对的税种，因其税率高、征收面广而成为经济组织的主要税负，房地产开发企业也无一例外的要面对这一税种。企业所得税的税务筹划可以通过利用税收优惠政策进行税务筹划，比如选择有利的行业享受税收减免，选择有利的注册地享受税收减免，同时由于房地产商品的地域性强，因此房地产开发企业在进行不同区域投资时还有区别于其他企业税务筹划的空间，即开发商通常需要建立项目公司，此时就会面临建立子公司还是分公司的选择。根据《公司法》的规定，子公司是独立法人，而分公司则不是一个独立法人，它们在税收利益方面存在差异。子公司是独立法人，在设立区域被视为纳税人，通常要承担与该区域其它公司一样的全面纳税义务；分公司不是独立的法人实体，在设立分公司的所在区域不被视为纳税人，只承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算。由此，房地产开发企业可以综合权衡不同地区的税负和经营预期来确定项目公司的形式。

四、房地产开发企业税务筹划注意的问题

税务筹划是一项综合的财务管理活动，需要专业税务人士的统筹开展，并且要做好每个细节的规划，不当税收筹划带来的税务危机不容小觑。企业不但要承担因此造成的补缴税款、加收滞纳金或被处以巨额罚款的后果，还有可能面临刑事责任，因此在看到税务筹划优越性的同时也应看到它的严肃性、专业性和风险性。房地产企业在进行税务筹划时应注意以下几个问题：

（一）遵守税法法律、法规。房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。

（二）税务筹划要规范化。房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，离不开规范的组织和谨慎的筹划。

（三）税务筹划要坚持多维性的原则。筹划的目的是使得企业整体收益最大化，而不仅仅是某个税种的节税，因此，要从整个企业的利益出发，做好税务筹划。

（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。税务筹划是一项综合的财务管理活动，需要专业水平高的财务人员多方权衡、细心规划，更不是变“节税”为“逃税”。

总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。事实上，税务筹划是综合的统筹各种税种，通过采用多种多样的方法，使其在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，对经营活动和财务活动精心安排，满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。因此，房地产企业应该在前期开发、建设和销售等各个环节贯穿税务筹划的思想，让企业和普通购房者双双受益。

参考文献：

[1]中华人民共和国土地增值税暂行条例,国务院令,第138号,1993.

[2]国务院:中华人民共和国营业税暂行条例,国务院令,第540号,2008.

第6篇：房地产税务筹划税范文

【关键词】税收筹划 房地产企业税收筹划 房地产开发项目

一、税务筹划的定义

我国国家税务总局注册税务师管理中心编写的《税务实务》对税务筹划的定义：“是在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹，税收筹划的实质是依法合理纳税并最大限度的降低纳税风险。”

二、房地产企业税收筹划

目前房地产开发成本高、投资较大、周期较长，而往往房地产企业资金成本都很高，且一旦投入，资金流动性很低。但不论在取得土地还是房地产开发、经营、销售或者是保有等环节，房地产企业在每一个不同的环节中都会涉及税负。其主要涉及的税种有：营业税，税率为5%；土地增值税，税率为30%--60%的三级超率累进税率；企业所得税，税率为25%，税收负担较重。因此，房地产企业非常有必要进行税务筹划，合理地减轻企业税负。

房地产开发建设阶段主要是项目的开发建设，可以采用代建、合作建房等方式来进行相关税务筹划。

代建房屋又称委托建房，是指国家机关或企事业单位（委托方）通过招标等方式将建设工程项目委托给专业化的项目建设或管理企业，如房地产开发企业等（受托方），由其在承接后寻找适合的建设单位进行施工建造，并在建成后移交给建设单位或投资主体指定的使用者或经营者。根据相关规定，代建工程必须满足以下4个条件：委托方拥有土地使用权；委托方取得了有关部门批复，即委托方立项；签订委托代建合同，列明合理代建管理费；受托方（房地产开发企业）不垫付资金。

合作建房主要是指由一方提供资金，另一方提供土地使用权合作建房的方式，成立合营企业，合作建房， 双方采取风险共担，利润共享。

三、相关案例分析

（一）背景简介

Y公司为某市一家企业，其拥有一块未经开发的土地，现该企业想要对这块土地进行开发，修建一栋电梯公寓为员工提供福利房。X房地产开发企业为该市的一家中小型企业，公司是集合房地产开发、经营、销售、管理和服务等于一体的股份制企业，注册资金1000万元。其主要经营业务包括：规划设计、房产建造、征地拆迁、经营销售、物业管理等。

（二）项目介绍

Y公司拥有该土地的使用权，土地使用权的成本为3500万元，评估机构估价为4725万元，目前尚未进行任何开发活动。现Y公司已与X房地产开发企业达成一定的合作意向，双方都表示愿意相互配合采用最合适的办法进行运作。

那么，他们有以下三种合作方式：

（1）X房地产开发企业代Y公司进行房地产开发，开发完后Y公司向X公司支付代建管理费。

（2）Y公司直接将该土地使用权卖给X公司，成交价格为 4725万元，X公司获得土地使用权后直接进行房产开发，待房屋建成后Y公司再以市场价买回。

（3）采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出资金，成立合营企业合作建房，且在房屋建成后双方采取风险共担，利润共享的分配方式。

（三）项目开发阶段的税务筹划分析

（1）税负计算。X房地产开发企业为Y公司进行代建。在这种情况下所涉及的各项税金及税额如下：

X房地产开发企业为Y公司进行代建，应就收取的代建管理费征收营业税。假设管理费为100万元。

营业税应纳税额=100×5%=5万元

城建税及教育费附加应纳税额=5×10%=0.5万元

根据税法规定“房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征收范围”，因此，不征收土地增值税。

土地增值税应纳税额=0万元

所得税应纳税额=（100-5-0.5）×25%=23.625万元

X公司各项税负合计=5+0.5+0+23.625=29.125万元

Y公司直接将该土地使用权卖给X公司，成交价格为4725万元，X 公司获得土地使用权后直接进行房产开发。在这种情况下，Y 公司转移了土地使用权，且不属于投资、联营的情况，土地增值税与营业税都要缴纳。其中：

营业税应纳税额=（4725-3500）×5%=61.25万元

城建税及教育费附加应纳税额=61.25×10%=6.125万元

土地增值税应纳税额=（4725-3500）×30%=367.5万元

企业所得税应纳税额=（4725-3500-61.25-6.125-367.5）×25%=197.53125万元

Y公司各项税负合计=61.25+6.125+367.5+197.53125=632.

40625 万元

采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出资金，成立合营企业合作建房，且在房屋建成后双方采取风险共担，利润共享的分配方式。在这种情况下所涉及的各项税金及税额如下：

该方式下不涉及到营业税应纳事项。

营业税应纳税额=0 元

税法规定“对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”，因此，此时暂不征收。但如果建成后转让的，还要缴纳土地增值税。

土地增值税应纳税额=0万元

企业所得税应纳税额=（4725-3500）×25%=306.25 万元

Y公司各项税负合计=0+0+306.25=306.25 万元

第7篇：房地产税务筹划税范文

关键词：房地产开发企业；税务筹划；研究

中图分类号：F293文献标识码： A

一、房地产企业税收特点

1、合法性

房地产开发企业税务筹划是在不违反相关税法、符合税法相关规定条件下进行的具体税务工作。之所以能够有效的降低纳税额，是因为多种纳税方法的存在，可以对纳税人税负产生影响。

2、筹划性

纳税义务一般具有滞后性。在房地产企业中，只有当经营活动发生后，才产生了相应的房地产企业纳税义务。税务筹划是在对现行的政策、税法以及会计理论充分了解的基础上，与房地产企业的经营活动相结合，有目的、有计划的选择相对税负较轻和经营收益最优的决策方案的活动，这种活动的提前性决定了税务具备筹划性的特点。

3、目的性

房地产企业进行税务筹划的最终目标是为了实现纳税负担的降低，这也是税务筹划行为产生的原因。如可避免的名誉、经济损失、涉税实现零风险等目标都是在这个目标下展开的。

4、多维性

以时间角度来看，税务筹划贯穿于整个房地产企业经营生产活动周期内，每一个可能产生纳税的环节，都可以进行税务筹划行为。以空间角度来看，本企业的税务筹划行为可以与其他参建企业进行联系，寻求共同降低税负的方法。

二、房地产开发企业税务筹划的必然性

1、有利于降低税收负担，提高市场竞争力

我国房地产企业涉及到种类繁多的税收，直接导致房地产企业税收负担重的问题。目前，房地产企业所负担的税收不仅包含一般企业应承担的企业所得税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、还有房地产企业所独有的土地增值税以及在各环节所交纳的契税、房产税等。由此可见，房地产企业所负担的税负很重，而税务筹划可以有效的改善这一现象。

2、有利于改善财务管理，提高核算水平

税务筹划是在房地产企业经营发展目标前提下对企业的财务管理活动进行规划，有利于房地产企业合理的运用资金，增加资金的使用效率，降低企业可能因多交税而占用企业的资金用量，从而增加企业的经营收益，改善房地产企业的财务管理水平。因此从客观上就对房地产企业的核算水平和财务管理能力的提高有推动作用。

3、有利于增强纳税意识，降低涉税风险

税务筹划有利于房地产企业增强纳税意识，纳税人客观存在着减少纳税的动机，这种动机可能是合理避税、节税，也可能是偷税。国家每年都投入大量的人力、财力减少偷税行为，增强反避税的能力。因此，纳税人利用税务筹划对其经营活动进行规划，在纳税减少的同时，有利于增强纳税意识，降低涉税风险。

三、房地产开发企业主要涉及的税种

1、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定,中华人民共和国境内的企业,除外商投资企业和外国企业外,应当就其生产、经营所得和其他所得,依照本条例缴纳企业所得税。企业的生产、经营所得和其他所得,包括来源于中国境内、境外的所得。纳税人每一纳税年度的收人总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。基本税率为25%。

2、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收人的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收人减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额为增值额。计算增值额的扣除项目金额包括：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率,即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%。增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

3、营业税

营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,房地产开发企业发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

3.1 转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁,不按本税目征税。

3.2 销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产,是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产。本税目的征收范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴,税率为5%,销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式=营业税计税依据×5%。

四、税务筹划在房地产企业中的具体应用

1、准备阶段的税务筹划

1.1选择恰当的组织形式以及分支机构

个人独资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式。根据我国税法规定，前两者可以免交企业所得税。而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税，同时，税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税。因此，企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择。企业的组织机构主要包括子公司和分支机构。分支机构不具备法人资格，其相关税额由总部统一缴纳，总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得，从而实现降低纳税额的目的，总公司却是要为分支机构承担部分连带责任。所以，在选择组织机构时，需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择。

1.2选择合理的筹资方式

通常情况下，房地产开发企业具有经营周期长、资金需求大等特征。目前，房地产企业的融资方式主要包括：银行信贷、吸引外资等。其中，最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资。前者无需偿还，但是，要分给投资者股利，相对筹资成本偏高；负债筹资虽然筹资成本低，但是，需要向投资者支付大量利息。因此，房地产企业在选择筹资方式时，应根据自身当前的经营状况以及未来发展需求等进行全面考虑。

1.3选择适当的建设项目

建设项目的选择，主要从地址以及规模两方面进行考虑。目前，在我国的土地增值税法中明确规定：当纳税人建造商品房出售时，其增值额尚未超过扣除项目金额20%时，并不征收纳税人的土地增值税。这一优惠政策，为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据，并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间。

2、项目建设阶段的企业税务筹划

2.1选择合理的建设方式

对于房地产企业而言，房地产项目的建设方式可选性较强，同时，对于以不动产投资入股的一方，税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险，但其在转让股权时，不需要缴纳营业税。

2.2成本费用以及利息的合理扣除

对于房地产企业来说，其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策，最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中。税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定。

3、销售阶段企业的税务筹划

3.1确定最优的销售价格

房地产销售价格直接关系到房地产企业的利润额，但是，在税收等因素的影响下，并不是价格定得越高，企业的获利越大。从税收缴纳方面来看，房地产企业进行销售价格确定时，要将土地增值税的征收条件作为重要的价格制定参考依据。

3.2企业销售收入的税务筹划

按照企业的利益最大化原则，在企业销售收入的确定上可以进行如下几种税务筹划：一是组建单独的销售公司，对“收入”进行有效分解。代销过程中成立的销售公司可以借助转销等方式对收入进行分解。转销过程中，房地产商的销售价格可以在政策允许的情况下尽量压低，从而降低土地增值额，进而达到节税的目标。二是分签合同，达到分解“收入”的效果。尽房地产开发企业可以采取转包“装修项目”或者自设装修公司的方法，达到降低应税收入的目标。同时，还可以借助“差额方式”达到降低营业税负担的目标。三是借助促销方式，分解“收入”。类似于“价格折扣”的促销方式，能够为企业实现应税收入降低的目标，进而促进税负降低。但是，这类方法在执行过程中，要严格遵照相关税法规定，否则，很可能引发企业税务筹划风险。

结束语

房地产行业投资是目前促进国民生产总值增长的一个关键因素，随着房价的一轮轮的飙升，房地产企业成为税收重点审查对象。希望通过本文对房地产企业在税务筹划中几个方面的分析，增强房地产企业的经营管理水平与纳税意识，合理降低税负，减少涉税风险，增加收益。

参考文献

[1]王园康.浅析如何进行房地产企业的税务筹划[J].经营管理者,2014,23:57.

[2]赵洪燕.税务筹划在房地产企业会计处理中的应用探讨[J].行政事业资产与财务,2014,24:64-65.

第8篇：房地产税务筹划税范文

关键词：“营改增”；税务风险；影响因素

一、基本理论

（一）“营改增”的基本理论

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。目前，“营改增”在我国全面推进，并在我国落实中，财政部门及税务部门颁布了有关政策法规，对改革行业及计税方法进行了明确规定，同时还对税种税率进行计算。

（二）房地产企业税务风险基本理论

（1）房地产企业税务风险定义。房地产企业税务风险隶属于风险范围内，税务风险实际上就是税务责任所具有的随机性，在企业所作出的涉税行为内，没有按照税法规章制度，可能遭受到的利益损失。（2）如何降低房地产企业税务风险。“营改增”税收政策在落实前后，房地产企业需要面对税务风险。“营改增”在房地产企业内开展，必然对房地产企业运营管理活动造成影响，不断是“营改增”税收政策所起到的何种影响，都会产生不同程度税务风险，进而对房地产企业价值最大化目标造成影响。所以，房地产企业对税务风险进行管理，提升对税务风险防范意识。

（三）将税务风险管理归纳到公司治理层面上

调整企业治理结构，提高税务风险管理能力构建专门税务风险管理机构，可以有效对“营改增”之后房地产所应对的税务风险进行管理。房地产企业决策在制定中，必须从企业战略层面进行研究，充分认识到税务风险管理在房地产企业发展建设内重要性，将税务风险管理归纳到企业战略层面内，设置税务风险专门管理机构，承担起对税务风险管理制度监督职责。按照我国房地产企业原有部门结构，笔者认为房地产企业在董事会下面应该设置税务风险管理机构，主要承担税务风险监督管理职责。

（四）完善税务风险管理人员结构

（1）税务风险管理委员会内人员构成。房地产企业税务风险管理委员会内人员主要由两部分构成，分别为企业内部税务风险管理工作人员及社会内专家。首先，税务风险管理委员会和审计委员会相似，全部隶属于董事会直接管理，对经理层决策制定起到监督作用。因此，税务风险管理委员会内成员必须包含企业董事会成员，并且其中具有“营改增”税务方面专业管理人员；其次，为了能够对税务风险管理规章制度进行完善，提升税务风险管理质量，房地产企业税务风险管理委员会需要积极了解企业运营实际情况，听取不同人员意见。所以，房地产企业税务风险管理委员会在具有企业内部税务管理人员情况下，还可以向社会内聘请专业税务风险管理人员。（2）税务筹划科人员。税务筹划科是税务风险管理落实主要机构，需要对企业涉税事项进行全面管理，进而税务筹划科工作人员必须了解税法内容，进而才能够开展日常管理工作。首先，房地产企业税务筹划科需要具有掌握税务有关知识的管理人员，改名管理人员还需要对税务风险管理工作有着一定了解，直接由房地产企业税务风险管理委员会进行统一管理；其次，房地产企业可以借助人员培训或者是外聘等方式，提升自身复合型人才数量，分配到税务筹划科不同税务岗位上面，从源头对房地产企业所存在的税务风险进行管理。

（五）明确税务风险管理岗位职责

房地产企业为了能够保证税务风险管理工作顺利开展，提升税务风险管理质量，就必须对税务风险管理不同工作岗位职责进行明确。（1）税务风险管理委员会职责。税务风险管理委员会作为房地产企业税务风险整体管理部门，必须从企业战略层面上，对房地产企业税务风险进行管理，提升房地产企业经济效益。首先，税务风险管理委员会需要参与到企业决策制定上面，为房地产企业管理活动运营提供税务风险管理数据，帮助房地产企业获取更高价值；其次，房地产税务风险管理委员会需要对税务风险管理制度进行制定及完善，定期对有关管理人员进行培训，构建完善税务风险管理制度，自动对房地产企业税务方面所存在的风险进行识别及评估，进而采取针对性解决措施。（2）税务筹划科岗位职责。税务筹划科岗位工作人员需要提升对税务风险管理工作重视程度，积极参与熬税务风险管理制度编制内，并且向税务风险管理委员会递交有关运营情况及处理结果，为税务风险管理委员会提供有关数据依据，同时对税务风险管理委员会进行监督管理。明确税务筹划科不同工作岗位职责，从源头对税务风险进行防范管理，增加税务筹划科与不同部门之间的关联，听取房地产企业内其他部门的意见。

第9篇：房地产税务筹划税范文

【关键词】房地产开发企业；税收筹划；问题与措施

税收筹划风险，顾名思义，就是由于税收筹划失误等造成税收结果的不确定性，使得纳税人在展开税收缴纳的过程中，实际缴纳的金额与预期目标有着较大的偏离，给纳税人的后期经济活动带来了无法避免的影响。

一、房地产开发企业税收筹划风险分析

1.政策风险

房地产作为国民经济的支柱，所以相对于其他的行业来说，受到政策的影响相对较大些。而什么是政策风险呢？顾名思义，政策风险指的是由于国家对房地产的相关法律法规进行调整，而直接影响了房地产税收筹划的正确性，增加了税收筹划的风险。自2000年中国加入WTO以后，就进入了经济发展的快车道，在中国以地为本的传统观念影响下，大量的金钱涌入了房地产，造成了房地产经济行业的泡沫化。为了抑制房价过快的上涨，中国相关部门出台了一系列关于抑制房价的税收政策，而房地产税就是其中的一个重要内容。在法律法规不断变动的大环境下，加大了税收筹划的难度，使得税收筹划目标的实现面临着夭折的风险。例如近期发生的这个案件就具有代表性，由于考虑到相关的问题，所以暂且以A、B来作为两个公司的代号。A公司由于急需资金进行周转，所以将一处10000平米的商品房出售给B公司，经过商谈，房价暂定为3000元每平米，但是按照国家税收总局颁发的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，需要交纳百万元的土地增值税，A公司为了避免交纳这土地增值税，就根据当时的法律，A公司与B公司在私底下达成协议，即A企业先向B企业以房产为资本进行股权投资，然后再将股权出售给乙公司，这样就在法律的框架内免除了在土地增值税的交纳。但是最近出台的新规定指出，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业一起建造的商品房进行投资和联营的，均不能够免除土地增值税等税款的交纳。所以，对于A企业来说，如果不能够及时的调整的税收筹划策略方案就可能被税务局认为是偷税漏税，并面临着除了要交纳相应的税款外，还要补缴巨额罚款，并且在社会荣誉的无形资产上，还要面临着巨大的损失。

2.片面性风险

片面性风险指的是由于企业纳税人在进行税收筹划时，没有从宏观角度对全局进行分析，仅仅是从个体角度考虑到一种或者几种税的税负水平的降低，或者仅仅是从整体上注重税收总金额的降低，却并没有注重税后对利润的影响。房地产开发的过程一般分为3个阶段，每一个阶段都要缴纳相应的税款，所以房地产是一个税收复杂、税款金额较大，需要进行全盘考虑的一个行业，所以在进行税款筹划时，要进行全盘的考虑，高度的注意片面性风险的影响，从而避免税收筹划的失败。以下例来进行说明：

A房地产公司新开发了一批商品房，销售所得金额总共2000万元，其中购买地皮花费了600万元，开发成本花费了800万元，贷款利息分摊了60余万元，而各种税款加起来总共有100万元。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定，在能够提供相关机构的金融证明的前提下，对于分摊利息支出的部分在缴纳税款的时候可以计入总数，但是包括其余的部分（购买土地使用权支付的金额加上房地产开发成本的金额）按照百分之五来计算。但是如果不能够提供相应的金融机构的证明，那么就需要将购买土地使用权所支付的金额加上的房地产开发所花费的金额的百分之十来计算。企业的财务人员经过详细的计算得知，提供相关金融机构的证明，就需要交纳的是（600+800）*0.05+60=130万元，而如果不提供相应的金融机构证明，就需要交纳的税款金额为（600+800）*0.05=140万元，所以该财务工作人员就认为不需要向税务局提供相关的金融证明，但是如果不向税务局出示相应的证明，那么在交纳企业所得税的时候，就无法将60万元的利息费用扣除，那么就会多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75万元，所以相对比而言，财务人员所做的税收筹划是错误的。

3.成本偏高风险

房地产开发企业在进行税收筹划的时候，是需要付出一定的成本的，这个成本包含两部分，即分别是显性成本和隐性成本。显性成本较容易理解，指的是企业在进行税收筹划的过程中所消耗的人力、物力，隐性成本则是在进行方案选择的时候放弃其他方案所要承受的机会成本，以及方案失败的时候所造成的损失等。企业在考虑通过税收筹划来实现节税增加利润的过程中，还要考虑税收筹划成本的问题，只有节省的税收和消耗的成本的差额，才是税收筹划节省出来的实际利润。

4.认定风险

税收筹划的前提是符合国家相关的法定法规，所以是合法的节税行为，是符合国家的立法意图，并被国家鼓励和引导的一种合法性经济意图。但是由于我国相关的法律法规不够完善，税务执法人员的个体素质参差不齐，所以往往在裁定税款筹划行为的时候发生误会，给企业带来了预料之外的巨大损失。

二、房地产开发企业税收筹划风险防范与控制

1.强化风险意识，梳理依法筹划理念

房地产与别的行业有着显著的差别，作为国民经济的支柱，所以相应的筹划风险也相对较高。出于对利润的考虑，房地产企业的管理层需要加强对于风险防范的意识。当然任何企业的行为都需要在法律的框架内，所以财务人员在进行税收筹划的时候，需要有一定的法律基础，并且具有守法意识。

2.设立税务管理机构，提高筹划水平

由于房地产企业税务复杂，税收策划的难度相对于其他的行业来说较大，所以一些大型的企业都设定专门的税务管理机构，对税务的筹划、涉税业务的核算、税收遵从以及税收争议等业务进行专业的管理，尤其是对于一些大型的房地产开发企业来说，设立专门的税务管理就以及配置专业型人才，在合理机制的协调下，就能够实现税收筹划的高效化，对于降低税收风险，实现企业税收筹划目标具有着重要的意义。

3.提高税收筹划人员的业务水平和职业素质

房地产行业的税收筹划具有着很大风险性，所以对筹划人员的要求就显得很严格，首先房地产企业所要做的就是提高企业招收人员的基准，综合的增强他们额团队素质。要求税收筹划人员要有丰富的专业知识和实践经验并且对于政策的洞悉水平要达到一定的程度。对于一些不满足该要求的工作人员要进行后期的工作培训和再教育，根据实践证明，一个企业的税收筹划人员的教育水平直接决定着他的筹划质量。当然在后期的培训过程中，不仅要加强他们的专业知识和职业素养，还要交手他们一些关于金融、贸易、保险和工商等方面的知识，拓宽他们的知识面，只有这样，才能够使得他们在进入一家企业之后，就能哦在有限的时间内对这家企业的基本状况、涉税事项以及筹划意图有一个清晰的认识，并恩能够在短时间以内制定出相应的筹划方案，极大程度上节省了税收筹划的成本，增加了利润的空间。

4.借助税收中介机构的专业服务

在现代市场上，有一种专门的税务筹划机构，这种机构的业务能力往往要高于一般的企业内部的税务管理机构的业务水平，所以一些房地产企业可以将这些具有着极强的专业性、复杂性的工作交给外部机构来进行，这样就可以避免由于工作人员的专业素质是的限制而导致的工作出现一系列的差错的产生，降低了由于方案错误而造成的成本损失。除此之外，可以将这些机构作为外脑，加强企业内部的监督。

三、结语

房地产行业作为我国的国民经济支柱，对于市场经济的发展具有着很强影响。税收筹划是房地产企业节省税收，实现利润最大化的环节之一，也是体现一家房地产企业进一步发展的动力大小。本文通过对于我国目前的房地产税收筹划所存在的问题进行研究，找打相应的解决措施，希望能够对我国在这方面的改进有所借鉴意义。

参考文献：

[1]庄粉荣.纳税筹划大败局.北京：机械工业出版社[M].，2010.

[2]刘立秋，李凯，邹毅.我国房地产业税负评价与分析[J].中国软科学，2015.（7）：119.