村集体土地管理法精选(九篇)

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第1篇：村集体土地管理法范文

【关键词】农村集体土地；征收；公共利益；征地补偿

中图分类号：F303文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-068-01

一、我国现行农村集体土地征收制度立法缺陷

（一）我国农村集体土地征收条件不明确

我国《宪法》》第十条第三款、《土地管理法》第二条第四款、《物权法》》第四十二条第一款、《农村土地承包法》等法律法规规定，农村集体土地征收的前提是为了公共利益的需要，即只有是为了达成某项公共利益，政府才能要求集体土地权利人做出牺牲服从征收，但是并没有对“公共利益”做出明确的界定。并且，我国《土地管理法》第四十六条的规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记”，这意味着行政机关拥有对公共利益的认定的完全自由裁量权。这造成在现实操作中，很多地方政府以公共利益为名，泛用征地权，严重损害了农村集体组织和农民的合法权益。

（二）我国农村集体土地征收程序不完善

第一，农村集体土地权利人的知情权、参与权和表达权受限。《土地管理法实施条例》规定土地征收必须公告，但是先拟定方案再征求意见的公告形式只作为已经拟定的征地补偿、安置方案的附属程序，目的是用于权利登记，被征地人根本不能表达自己的意见。这种被动的、滞后的、有限的参与对征地方案并不能产生实质性影响；第二，土地征收纠纷解决机制不完善。按照《行政复议法》第六条、第三十条第二款的规定，农村集体土地权利人对征收决定只能提起行政复议。此外，根据《土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定，土地征收的补偿、安置方案都要由行政部门拟订、批准、实施，即使集体土地权利人对补偿标准有争议，也只能由人民政府协调、裁决，不能向人民法院，而且征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。这意味着在征收程序中，从批准、实施到救济都由行政机关主导，这就隐藏着排除司法机关的介入与救济的危机。豍

（三）我国农村集体土地征收补偿制度不合理

第一，补偿原则不明。法国在《人权宣言》中确立了“公正补偿”的原则，美国在宪法第五条修正案中明确了“公平补偿”的原则，日本在《日本国宪法》中确立了“正当补偿”的原则，而我国《土地管理法》第二条第四款规定国家为公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿，这里的给予补偿究竟是应该理解为“公平”、“合理”还是“充分”并不明确，事实上在我国这种补偿不仅谈不上公平，甚至不能保障农村集体土地权利人的生存与发展权豎；第二，补偿标准过低。《土地管理法》第四十七条规定“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍”，这种补偿标准完全不考虑土地的预期收益和增值空间；第三，补偿范围过窄。《土地管理法》四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上附着物以及青苗的补偿费。《物权法》四十二条规定必须安排被征地农民的社会保障费用。但现行法律没有考虑残留地、对相邻土地造成的损害等特殊情况的赔偿。

二、我国农村土地征收制度的重构

（一）严格界定公共利益，防止土地征收权滥用

公共利益本身是一个抽象的概念，但是立法中完全可以采取列举式规定规避该缺陷，将公共利益限制在某些特殊领域，例如交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设，教育、文化、卫生、体育、环保、绿化、慈善机构等社会公共事业，涉及国家安全的国防事业以及其他由政府或者社会组织兴办的以公益为目的的事业。除此之外，还要赋予农村集体土地被征收人对征收决定异议的诉讼权以及一定期限内被征收集体土地未用于公共利益的撤销权或买回权，即如果被征收集体土地没有在规定期限内按照原定公共利益使用，原农村集体土地权利人可以主张买回该土地。

（二）尊重农村集体土地权利人意愿，确立公平补偿原则

所谓公平补偿包括几下几点原则：第一，就行政机关而言，要充分尊重市场，以被征收的集体所有农地所在地的市场价为基准，并充分到失地农民的社会保障与再就业问题；第二，就农村集体组织内部而言，要平衡好集体组织和成员的内部利益；第三，扩大农村集体土地征收补偿的范围，例如必须考虑被征收土地因为开发方案被批准而增值的收益情况，保障被征收权利人能够从中获取合理的预期增值收益；第四，创新农村集体土地征收补偿大的方式，除了现金补偿外，还应该更加重视土地承包经营权入股、土地权利换换社会保障等长远的补偿机制，强化失地农民的生存与发展能力。

注释：

陈小君.农村集体土地征收的法理反思与制度重构[J].中国法学,2012（1） .

第2篇：村集体土地管理法范文

（1）所有权主体问题

。关于土地所有权主体的界定，在各项法律、通则、条例中，规定了国有土地和集体主体的标准，至于集体主体所有权登记确权的操作方法，暂时尚未有明确的依据。譬如《土地登记办法》中规定集体土地所有权申请代表身份，其中提到两类主体，一是村民委员会，二是农业集体经济组织和法定代表人，但假设村民委员会和农业集体经济组织同时存在，但具体由哪方主体确权登记，没有明确规定。再如农业集体经济组织如何申请，才能够具备所有权登记的资格等。在目前的法律、通则和条例中，都还没有明确的规定，这将影响集体土地所有权登记的意义。

（2）所有权权利内容问题。

根据“物权法定”的原则，在农村集体土地登记之前，每宗土地权利内容的明确，是保证登记合法性，并减少土地纠纷的重要前提。至于权利内容一般有两种确定方法：第一种方法是法律规定，第二种方法是在合同中，在不违背法律基本原则的情况下，由双方当时在和合同中商榷约定。作者认为土地所有权权利内容，集中于收益和处分两个方面，但中国农村集体土地所有制现实约束的问题，这两项权利内容始终不明朗，譬如所有权主体分配土地的方法、土地收益的获取方法，以及哪些所有权行为是被允许或者被禁止等，都有待进一步规定。

（3）所有权登记发证技术问题。

在土地登记发证之前，需要以土地权属调查、地籍测量、制图，确定土地的界址、宗地界址资料、界址空间位置等，尤其在宗地图制作的环节，必须耗费足够经费争取先进技术的支持。就目前农村集体土体所有权登记发证的技术现状分析，调绘的界限局限于村一级，并且未能掌握更新的土地详查图件资料，即便土地已经变更，也没有及时在图件上更新，这种情况在很多地区的农村集体土地登记时比比皆是，正面要求我们尽快突破土地登记费用的约束，应用较为先进的登记发证技术，方可满足变更调查的土地登记需求。

2农村集体土地登记问题解决思路

针对以上所提到的农村集体土地登记问题，这些问题对于土地产权的维护、土地纠纷的消除、土地利用效率的提高，十分不和。为此，作者将针对这些问题，提出了相应的解决思路：

2.1所有权主体

目前农村集体土地所有权的法律规定，在《民法通则》第74条、《土地管理法》第10条、《农业法》第11条、《土地登记办法》第11条，都有了相关的规定。在此基础上，所有权主体的界定，应重点思考“如何选择何种类型的组织，成为农村集体土体所有权的拥有者”。作者建议：首先根据地域范围，选择农民组成的集体，或者农村的群体，作为集体土地的所有者，这里的“地域范围”，可理解为自然村和村小组，将其视为土地承包经营权分配的基本单元，譬如自然村为单位时，全体村民为土地所有者，在村民之间实行承包土地的分配和调节，而以村小组为单位时。全体村民组成的村集体为土地的所有者，具体可根据所在地域客观情况而定;其次是分离集体土地登记相关的行政权力和财产权力，其中包括委托权、法定授权等，必须严厉禁止村民委员会干涉所有者的土地财产权利，同时在日常事务中，凡是重大的事项商议，集体土地所有者的全部成员都必须参加，这样才能够与土地管理的民主建设相吻合;最后是限定土地所有权成员的资格，包括资格条件和资格丧失的界定，譬如出门就业或者求学时，不能有相应的所有权权利。

2.2所有权内容

所有权内容的界定，主要包括集体土地的限制和所有者权利的规定，前者在《宪法》第10条、《矿产资源法》第2条、《城市房地产管理法》第8条、《土地管理法》第2条等当中，有几项主要的条款，后者仅在《土地管理法》中，以农村集体经济组织经营管理的内容体现，至于农民集体所拥有权利的内容，以及所有者权利的内涵，同样是土地所有权中举足轻重的内容。作者建议分别从集体土地的占有、使用、收益、处分四个方面解读，为实现土地利用的高效性，可采用“两权分离”的方法，重新定义土地所有者如何获取土地的收益。《宪法》指出集体财产神圣不可侵犯，农村集体土地的所有者，是由个体农民组成，如果我们未能保护好农民的利益，作为集体财产的集体土地，没有得到有效保护，为此自然需要规定农民享有集体土地所有权收益相应的分享权利，基于该视角界定，表示农民集体土地承包经营的收益权，等同于集体土地所有权收益权的保护，此时自然能够避免假借集体名义违规共享土地收益分配的情况，适时在农村集体土地登记确权时，集体土地的处分权利、程序、方式和限制等，将更加趋向于科学合理。

2.3所有权登记发证

针对农村集体土地所有权界定时，没有提出“集体经济组织”的情况，作者认为有必要重新赋予农民集体组织结构和法定代表人的资格，在所有权登记和发证期间，农民不再是松散的单一主体，而代表全部农村集体的利益，此时土地证书发放的对象，以及由何方主体保管土地所有权证书，都要具备合理可行的申请方法。作者建议：对于组织形式不健全的农民集体，其土地的所有者，界定为村委会，村委会在土地所有权的范围内，代表村民进行土地所有权证书的保管，但在权之外，土地的收益、分配和处分，则归全体农民集体所有。在此就能从成本理论角度解读，集体土地所有者的登记发证，采用“一村一证”的方法，能够奏效地节约成本，并规避权限不明而导致利益纠纷问题的出现。至于那些组织形式健全的土地所有者权利，则应该由法定代表人和指定组织机构进行登记申请，这一点在《土地登记办法》中，已经有了详尽的阐述，在此就毋庸置言，仅需保证登记申请所提交的资料符合要求即可。

3结束语

第3篇：村集体土地管理法范文

被用地单位（称乙方）：__________

甲方因建设需要，需临时使用乙方农用地______平方米（折合______亩），未利用土地______平方米（折合______亩），国用土地______平方米（折合______亩），集体土地______平方米（折合______亩），根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律法规规定，甲乙双方经过共同协商，在县人民政府土地行政主管部门主持下，签订如下合同：

一、甲方需临时使用位于____________ 的乙方土地______平方米（折合______亩），作于____________用地，具置以图纸标准为准。

二、双方商定该宗地使用期限为______年，自______年______月______日起到______年______月______日止。如确需延长使用期限的，可在使用期满前______日内，向县人民政府土地行政主管部门提出延期申请，经县人民政府土地行政主管部门审查批准后，重新续办临时用地手续。

三、在使用期限内，甲方应向乙方支付的临时用地补偿标准由甲、乙双方协商解决。

四、甲方及时交清土地补偿费用后，严格按照批准位置、范围、面积和用途使用，不得擅自转让、变更和改变批准用途，乙方应按时移交土地，不得影响、阻扰甲方使用。并不得在该宗地上修建永久性建筑物。

五、办理临时用地手续时，甲方应向县人民政府土地行政主管部门缴纳______元土地复垦保证金。甲方使用期满后，必须进行复垦整治、恢复原状，经县政府土地行政主管部门会同农业部门验收合格后，保证金退回。

六、使用期满后，甲方不按期复垦和期满不按时退还土地或未经批准延期使用土地的，县人民政府依据《土地管理法》、《土地复垦规定》等有关法律法规规定，依法处理。甲方复垦保证金予以没收，用于土地复垦。

七、本合同载明双方的权利、义务，签订后，具有法律效力，双方要严格遵守本合同，任何一方不得违背合同约定内容。

八、本合同一式四份，甲乙双方和乡（镇、区）人民政府各一份，县人民政府土地行政主管部门归档保存一份。

甲方：_______________ 乙方：__________________

（法人签字盖章） （法人签字盖章）

鉴证单位

乡（镇、区）人民政府（章）：___________

县土地管理局（章）:____________________

______年______月_____日

土地复耕保证书

我叫___________，系___________乡（镇、区）___________村人，为了发展 ______________，经研究决定在___________建临时___________，占用我村集体___________地___________平方米（折合___________亩）。我一定按照土地管理法律法规的规定，合理利用土地，到期保证复耕，退还土地，如不按规定执行，愿意接受县政府的处理。

保证人：___________

_____年____月____日

补偿安置方案

我村为发展_______________，经村委会研究决定在__________建__________，占用我村集体__________地_____平方米（折合_____亩）。该地为我村_______________，地面无其它问题，由我村委会全部负责。

_____年_____月_____日

临时用地请示

县国土资源局：

为发展经济，经村委会研究，决定在__________建__________，占用我村集体土地_____平方米（折合_____亩），特此申请办理临时使用土地手续。

第4篇：村集体土地管理法范文

关键词：集体土地；集体土地流转；相关问题；探讨

当前市场经济条件下，土地资源作为一种“特殊商品”，必然要受到市场经济机制的调节，如国有土地使用权以有偿使用的方式进入市场后，在社会经济活动中发挥了巨大的作用。但作为与国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，在流转过程中一直处于比较尴尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何进入市场流转，如何在流转过程中充分体现其市场价值以及维护好农民集体利益是当前需要从法律上、政策上和制度上加以研究、探讨的问题。

一、我国集体土地流转的现状

我国现行的国有与集体“两种产权”制度形成了两个分割的土地市场。现行《土地管理法》明确规定禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设。但早在20世纪80年代，我国经济发达地区就普遍以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地，集体建设用地的隐形市场实际上早就客观存在。[1]现在随着全国城市化进程地不断加快，城市郊区、县城、中心集镇，大量的集体土地进入市场已成为不争的事实。但这些现象与现行集体建设用地管理制度存在矛盾，诸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解决。对于该问题如何解决，2005年《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》对集体建设用地使用权的相关问题进行了规定。该《办法》在全国第一次对集体建设用地的流转范围、用途、流转的程序和流转后的收益及法律责任等问题都作出了具体明确的规定。[2]但在全国范围内适用的法律法规至今仍未出台，使得该类问题仍然无法解决，农村集体土地的流转一直处于比较尴尬的地位。

二、集体土地流转存在的问题

（一）集体土地所有权的归属不明

在与土地集体所有权相关的法律制度框架中，集体土地的产权主体并不明晰。中国农村的土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》以及《农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，集体到底指的是哪一级组织，法律规定中却没有予以明确的指出。《宪法》中，集体土地产权被笼统地界定为集体所有。《民法通则》第74条第2款规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村民合作社等集体经济组织或村民委员会经营管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有。在《农业法》中则被界定为乡（镇）、村两级所有。即使在最晚颁布的《土地管理法》中，这个问题也没有得到彻底的明确，而只是规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”由此可见，集体土地所有权的主体有三种形式：乡镇农民集体经济组织、村民集体经济组织、村内农业集体经济组织，可以简称为“乡镇、村、组”三级。

（二）法律对农村集体土地流转的规定严重滞后

对于集体土地流转，目前没有专门的法律法规，惟一涉及土地分类、用途、规划等相关的法律，是1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》。该法第63条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”据此，农民集体所有的土地，无论耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能出让。这意味着，农民实际上并没有对集体土地的处分权，当然也就没有土地财产权，所以无法获得土地出让的收益。该法第43条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第二款规定：“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”这些法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建自用。即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，但是不得出让、转让或者出租集体土地使用权，也就是说，集体建设用地向本村镇以外的企业和个人的流转行为是法律明文禁止的。[3]而现实中，大量集体土地通过出租、转让、合作、入股等方式流转到农村集体经济组织以外的企业和个人使用的情况比比皆是。尤其是近几年来，各地通过集体土地流转用于工业园区建设和城镇建设，已成为当地经济发展和城市建设的重要组成部分，经济发展和用地矛盾十分突出。

（三）当前我国的农地征用制度不合理

国家为了公共利益需要，采用行政手段强制征收集体土地，并给予一定经济补偿。从行政法的角度而言，在土地征用这一过程中，国家行使的征用权并非私法意义上的权利，而是公法意义上的权力，是依据国家或行政管理权行使的。[4]在市场经济的今天，有些地方政府常利用法律对“公共利益”无严格界定这一漏洞，动辄以公共利益为借口，大包大揽本应由社会或市场主体（包括国有企业）来完成的事业，利用自己手中的公权力，随意低价征用农地然后高价出让从中牟取暴利，甚至中饱私囊，而失地农民却得不到应得的补偿或补偿很少，引发了诸多矛盾。

三、对集体土地流转进行改革的几点思考

（一）合理配置土地资源，推进集体土地制度改革，允许集体土地进入市场

土地作为要素市场特殊商品，应通过市场机制调节和配置。一是按照土地效益最大化的原则合理配置土地资源；二是通过市场机制实现土地的价格和价值相符。集体土地进入市场，对充分发挥农村集体土地的资产效益，加快形成土地资源的市场配置机制具有推动作用。

（二）切实保障农民的土地财产权，赋予集体土地与国有土地同等权利

保留农村集体土地所有权，允许集体土地在符合条件的前提下，直接进入市场流转，为实现集体土地和国有土地同等权利，建立统一、规范、有序的城乡一体化的土地市场体系，为全面推行集体土地流转并将之纳入规范化、制度化轨道奠定法律基础。

（三）集约节约利用土地，加强总量控制与用途管制，规范农村集体建设用地的流转

集约节约利用土地资源是国家指导土地开发利用的基本方针，也是集体土地流转必须遵循的基本原则。要通过经济、行政、规划等手段和措施，改变农村土地粗放、无序、低效的状况，促进土地的节约集约利用。在允许集体土地进入市场的同时，还要通过集体土地供应的总量控制以及土地利用总体规划和城市总体规划，并将集体土地供应指标纳入年度供应计划等手段来规范。

（四）完善集体土地流转的相关法律法规，确保国家土地政策的更好衔接

首先，从根本上改变土地制度的二元性。我国法律将土地分为国家所有和集体所有，这两种所有权在所有制基础上是相同的——均为公有制。既然国家土地所有权上可以设定建设用地使用权，且建设用地使用权可以依法流转；逻辑上的推论应是集体土地所有权上亦可设定集体建设用地使用权，且集体建设用地使用权亦可依法流转。

其次，建议修改《土地管理法》，制定规范农村集体土地进入市场。我们必须正视《土地管理法》禁止集体建设用地出租、转让的条款已完全滞后于农村土地市场的现实，这一滞后不仅降低了法律的权威性，也不利于保护集体土地所有者和使用者的权利，妨碍了正常的交易活动，去除这一禁止性条款已成必然。[6]在这个问题上广东省已经给我们做出了表率，允许集体土地出让、出租、转让、转租和抵押。

第5篇：村集体土地管理法范文

五十六条的规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条加强土地管理，是各级人民政府的重要职责。县级以上人民政府土地

管理部门主管本行政区域内土地的统一管理工作。乡级人民政府负责本行政区域内

的土地管理工作。

第三条各级人民政府应采取有效措施，宣传贯彻《土地管理法》和本办法，

保护土地资源，制止乱占滥用土地的行为。鼓励合理开发和充分利用每寸土地。同

时，必须保护国家建设项目，特别是重点建设项目需要的用地。

城乡建设必须节约使用土地。根据城乡建设规划，可以利用原有的空闲地、宅

基地和荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。个人建房，提倡

盖楼房。

第四条国家建设征用土地，必须按下列程序办理审批手续。

（一）建设单位持国务院主管部门或县级以上人民政府按照基本建设程序批准

的计划任务书或其他批准文件，向土地所在地的省辖市或县（市、区）人民政府土

地管理部门提出用地申请。

（二）省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门根据批准的文件和总平面

布置图、地形图，以及城市规划管理等有关部门的书面意见，正式核定用地面积，

并组织用地单位与被征地单位签订补偿、安置协议。

（三）用地申请按批准权限经县级以上人民政府批准后，由所在地的省辖市或

县（市、区）人民政府土地管理部门签发土地使用证，并根据建设进度一次或分期

划拨土地。

因抢险急需用地，经县级以上人民政府同意，可以先使用。需要长期使用的，

应及时补办用地审批手续。

第五条征用土地审批权限：

征用耕地（含菜地、园地、鱼池、藕田，下同）3亩以下（“以下”含本数，

下同），非耕地（含林地、牧地、柴山、滩地等，下同）10亩以下，由县（市、

区）人民政府批准，征用耕地10亩以下，非耕地20亩以下，由省辖市、自治州

人民政府或由省人民政府委托地区行署批准；征用武汉市行政区域内耕地100亩

以下，非耕地200亩以下，由武汉市人民政府批准。超过上述用地面积的逐级报

批。

一个建设项目需要征用跨县以上行政区域土地的，由上一级人民政府或地区行

署按本办法规定的审批权限批准或报批。

省辖市、自治州、县（市、区）人民政府和地区行署批准征用土地的文件，须

抄报省人民政府土地管理部门备案。

第六条国家建设征用土地，由用地单位按下列标准支付征地费。除国家另有

规定外，任何单位和个人，未经省人民政府批准，不得擅自提高或降低标准，也不

得以任何借口收取本办法规定以外的费用或附加其他条件。

（一）土地补偿费和地面附着物补偿费。

1．征用省辖市郊区耕地的，按其年产值的五到六倍补偿；征用县级市和县辖

镇郊区耕地的，按其年产值的四到五倍补偿；征用其他地方耕地的，按其年产值的

三到四倍补偿。年产值的计算：国家牌价和市场价的平均数，乘以同类土地前三年

平均年产量（下同）。

2．征用有收益的非耕地，按其年产值的二到三倍补偿。

3．征用宅基地，按邻近土地的补偿标准补偿。

4．被征土地上的青苗、树木，能计算产值的，按产值补偿；不能计算产值的

，合理计价补偿。征地协议签订后抢种的作物、树木，不予补偿。

5．被征土地上的建（构）筑物等的补偿标准，由省辖市或县（市、区）人民

政府规定。违章建筑，不予补偿。

（二）安置补助费

1．征用耕地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为被征用地每

亩年产值的二至三倍。但是，每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用

耕地年产值的十倍。需要安置的农业人口数，按《土地管理法》第二十八条规定的

方法计算。

2．征用有收益的非耕地的安置补助费，按其年产值的二至三倍支付。

3．征用无收益的土地，不付安置补助费。

（三）上述土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活

水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的

总和不得超过被征地年产值的二十倍。

（四）征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地的开

发建设基金。

收费标准为：武汉市每亩7000至1万元；其他省辖市每亩5000至70

00元；县级市每亩3000至5000元。

第七条土地补偿费和安置补助费，除被征土地上属于个人的附着物和青苗补

偿费付给本人外，其余的按《土地管理法》第三十条规定的用途，由被征地单位拟

订使用计划，经省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门审查同意后，由用地

单位支付给被征地单位，在土地部门的监督下按计划使用。

新菜地开发建设基金由土地管理部门收取，交同级财政专项储存，专款专用，

任何单位不得挪用。此项经费用于开发新菜地和改造老菜地。使用计划由土地管理

部门会同农业和蔬菜生产主管部门及商业部门提出，经省辖市或县（市、区）人民

政府批准后实施。

第八条因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由当地土地管理部门和乡（

镇）人民政府及被征地单位、用地单位共同协商，予以安置。其中安置到集体所有

制单位和全民所有制单位就业人员的条件，由省人民政府另定。

第九条对村（组）的集体土地一般不得全部征用，确因国家建设需要全部征

用的，必须经省人民政府批准，其原有的农业户口经审查核定后，可以转为非农业

户口。

第十条计税土地被征后，其农业税、特产税的减免，按农业税减免程序办理

。减免以前，由用地单位负担。

第十一条国家建设使用国家荒山、荒地、荒滩、按本办法第五条规定的审批

权限，经批准后无偿划拨。划拨国营农、林、牧、渔场和科研、教育单位附设场、

站使用的国有土地，按本办法第六条规定的补偿标准的下限，补给原使用单位。

第十二条国家机关、团体、企事业单位和农、林、牧、渔场，在国家批准用

于农业生产、科研或本场范围内的土地上进行非农业建设的，按本办法规定的征地

程序，报县级以上人民政府批准。

第十三条乡（镇）村兴办企业，应首先利用现有设施和场地，严格控制占用

土地。确需使用土地的，必须持县级以上主管部门批准的计划任务书或其他批准文

件，向省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门提出申请，按本办法规定的审

批权限办理用地审批手续。使用非本集体所有土地的，还应按本办法规定的各项补

偿标准的下限支付补偿费，并妥善安置农民的生产和生活。

乡（镇）村兴办企业，其用地面积，不得超过国家关于同行业和相同经营规模

的国营或集体企业的用地定额。

第十四条乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地的，经乡（

镇）人民政府审核，按本办法规定的审批权限办理用地审批手续，对使用非本集体

所有土地的，由主办单位给被用地单位调整土地或给予适当补偿。

第十五条农村个人或个人合伙兴办企业，应首先利用自有的房屋庭院。确需

使用集体土地的，须提出申请，并与土地所有单位签订有偿使用土地的协议，使用

非耕地的，由乡（镇）人民政府批准；使用耕地的，经乡（镇）人民审查，报省辖

市或县（市、区）人民政府批准。上述个人经批准使用的土地，仍归原集体所有。

停止使用后，交还集体，并负责恢复耕种条件。地面附着物可作价交集体或自行拆

除，不准把生产、营业用地作为宅基地。

第十六条农民建房用地，由本人申请，经村民委员会同意，使用非耕地的，

由乡（镇）人民政府批准；使用耕地的，经乡（镇）人民政府审查，报省辖市或县

（市、区）人民政府批准，并按被占耕地年产值的二到四倍支付土地补偿费。

农民新建、改建房屋的宅基地（含一切附属设施）总面积，使用耕地的每户不

得超过140平方米，使用非耕地的每户不得超过200平方米。具体用地面积，

由省辖市或县（市、区）人民政府在上述限额内，根据当地人均耕地等情况确定。

出卖、出租房屋的，不得再在当地申请宅基地。农民迁居和拆除房屋后腾出的

宅基地，由集体收回，统一安排使用。

第十七条城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体土地的，由本人申请，

所在单位或居民委员会同意，报省辖市或县（市、区）人民政府批准。并参照国家

建设征用土地补偿标准，支付土地补偿费和安置补助费。

居民建住宅每户宅基地面积：大中城市内不得超过80平方米，其他城镇内不

得超过100平方米。具体用地面积由省辖市或县（市、区）人民政府根据当地实

际情况，在上述规定限额内确定。

第十八条用地单位或个人经批准征用、划拨的耕地、园地和其它有收益的土

地，未经原批准机关同意，从征地批准划拨之日起满一年未使用的，由县（市、县

）土地管理部门收取荒芜费。满两年还未使用的，依法收回。

荒芜费按同类土地年产值一到二倍收取，交同级财政，作为土地开发建设基金

。

第十九条依据《土地管理法》第十九条规定，收回的国有土地，县级以上人

民政府可在本办法规定的审批权限内，按本办法规定的补偿标准有偿划拨给其他符

合用地条件的单位使用，用地单位支付的各项费用交同级财政。收回的国有土地也

可以暂借给农业集体经济组织耕种，但不得在土地上兴建永久性建筑物或种植多年

生植物，国家建设需要时，予以收回，只支付青苗补偿费。

第二十条对违反《土地管理法》和本办法，除按《土地管理法》的有关规定

处理外，对并处罚款的，按以下标准执行：

（一）买卖、出租或以其他形式非法转让土地的当事人，根据情节轻重，按其

非法收入的10％至20％处以罚款。

（二）非法占用城市土地的，按城市市郊菜地年产值的一至三倍罚款；非法占

用其他地方土地的，按照被占土地或邻近土地年产值的一至二倍罚款。

（三）批准的临时用地期满不归还，以及拒不交出依法应收回使用权的土地的

，按本条第二项规定标准处以罚款。

（四）非法占用被征地单位补偿费和安置补助费的，按被占用金额的5％至1

0％罚款。

第二十一条以上罚款由县级以上人民政府的土地管理部门决定，被处罚的单

第6篇：村集体土地管理法范文

关键词：城市发展综合症 宅基地 入市 途径

中图分类号：F290 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）02-072-02

一、城市发展综合症

城市发展综合症指的是在我国城市发展过程中遗留的一系列问题。其主要表现但不局限于：

1.房价高企。据来源于搜房网的数据，2010年我国一线城市的租售比已经远远超出了国际公认的水平，北京为1∶547，局部地区达到了1∶700。上海达到了1∶500。深圳达到了1∶400-1∶480之间。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。可见，以国际标准衡量，这些一线城市的房价高出了约一倍。

导致房价高企的原因是多方面的，但是，大力推进城市化而使得大量农民涌入城市却是推高房价的一个不争的因素。

2.道路拥堵。城市道路拥堵已经越来越严重了。调查数据显示，北京市民每天平均上下班在路上消耗的时间为40分钟，居全国之首。市区交通拥堵时间已达每天5小时，交通拥堵范围正由市中心区向和放射线道路蔓延。深圳交通拥堵也已成常态。导致道路拥堵的原因也是多方面的，但是，经济快速发展使得汽车走入家庭却是其中的一个主要因素。

3.空壳村数量增加。空壳村指的是由于农村人口向城镇转移而使得人口数量严重萎缩的村庄。“今天中国有数以大概四千到五千万的留守老人，留守儿童留守妇女，有大量的空心村，空壳村。”这是2010年10月29日作为主持人的中国综合开发研究院城市所的李金逵在国际城市论坛上的发言。可见，空壳村现象的出现已经达到需要引起我们高度重视的程度了。空壳村的出现是纯粹的城镇化进程的产物。空壳村的出现不仅使得农村的生产能力下降，导致农业生产出现问题。也不仅使得农村的资源处于闲置状态而产生浪费，更严重的后果是空壳村使得人口结构发生了变化，将带来一系列的教育、医疗、安全问题。

二、推进宅基地入市可以有效缓解部分城市发展综合症

城市发展综合症的出现不仅将使得城市发展进程受到阻碍，更将使得我国的经济发展难以持续。因此，在强调城市化，强调建设和谐社会的同时，我们也必须要重视解决城市发展综合症的问题。解决城市发展综合症的途径有很多，其中，推动宅基地入市就是一个很有效的途径。

（一）宅基地的属性及流通限制

《土地管理法》第8条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。而依照我国的法律规定，具有集体所有性质的宅基地只能在集体内部流转。农村宅基地使用权的主体只能是本集体经济组织成员，对于非集体经济组织成员，法律禁止其通过除法定继承以外的任何途径和方式取得宅基地使用权。

《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发[2004] 28号）规定：“禁止城镇居民购买宅基地。”《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）规定：“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

这样的规定固然有其积极的一面，可以有效保护农民拥有宅基地，有房可住。但是，在我国经济发展的过程中，这样的规定不仅在很大程度上起不到保护农民利益的作用，而且已经妨碍了我国经济的发展。

1.对进城的农民而言，宅基地的存在已经没有意义。城市化进程导致的直接结果就是大量的农民进入了城市，成为城市中的一个特殊群体。这些农民往往是举家迁入城市的，已经没有了回归农村的欲望。他们在遥远的农村都有一份宅基地，有一处住所。但是，那处宅基地对于这些已经或计划在城市扎根的农民而言已经毫无意义了。

2.宅基地的保留，浪费了我国的土地资源。这些注定不会有人居住使用的宅基地，按照法律规定还要为不可能再回来的农民保留，土地的价值就无法得到发挥。这将浪费大量的土地资源，进而在一定程度上阻碍我国发展经济的进程。

（二）宅基地入市与集体土地入市的区别

宅基地尽管属于集体土地，但是，宅基地入市不同于集体土地入市。后者包含的含义更广泛，不仅指宅基地入市，而且可以包含耕地等其他集体土地入市。

相对于集体土地入市，宅基地入市有很多自身的优点：

1.能够确保基本农田的数量。宅基地本身不属于基本农田的范畴，其入市不会对基本农田的数量产生影响。而如果集体土地入市，则意味着本属于集体的基本农田也将流出本集体。可能导致的结果或者是国家基本农田的总量降低，或者是该集体的基本农田数量降低。前者，将对国家的稳定造成影响；后者，将对该集体的生存造成影响。

2.能有效保证乡镇结构的稳定。农民的立足点就是土地。有了土地，也就有了安居的根本。如果推行集体土地入市而导致耕地由集体土地之外的人耕种，则那些失去土地的农民就没有了在本村居住的源动力。而由此导致的人口流动则会打乱原有的乡村结构的稳定。但是，仅仅是宅基地入市就不会出现这种情况。

（三）宅基地入市可以解决的问题

宅基地入市可以有效解决城市发展综合症中的一些病症：

1.有利于抑制高房价。宅基地入市增加了住宅建设用地的供应，将缓解城市发展住宅建设用地供应紧张的局面，进而有助于抑制高房价。

郊区的宅基地可以直接用于住宅建设直接抑制高房价。距离城区较远的宅基地可以通过市场的流转被部分生活富裕的市民购买并完全可能在政策的扶持下形成各具特色的小镇，进而进一步吸引部分城市人口而间接抑制房价。

2.有助于新农村建设。宅基地入市可以吸引部分有资金、有素质、有能力的市民到农村去居住、创业。（下转第75页）（上接第72页）这些人的到来对于创建有特色的新农村是非常具有积极意义的。在政策的指引下，可以形成诸如画家村、艺术村等一道道别具特色的风景线和产业群。这些产业群的出现不仅对于提升产业的创造力和生命力具有意义，而且对于提高农村生活质量、生活品味都具有积极意义。

3.有利于增强农民工的生存能力。宅基地闲置在农村时，对于该农民而言几乎毫无价值。宅基地入市使得农民所有的土地具有了与市场接轨的价值，这些额外产生的财富可以有助于农民工在城市中生存发展。也有助于进一步拉动内需。

4.有利于老有所养。我国已经步入了老龄社会，养老的问题已经日渐突出。而目前，我国的养老体系尚不完善，在农村，尤其是贫困落后的农村更是很不乐观。在日前举行的2010年中国卫生论坛上，人力资源和社会保障部副部长胡晓义透露，随着中国老龄化水平提高，医疗保险、医疗保障的可持续发展面临着越来越严重的挑战。

宅基地入市可以使得部分农村老人能够出售自己的宅基地而获得进住养老院的资金，获得用于医疗的资金，这对于缓解老龄化带来的养老问题具有非常重要的意义。

5.有利于缓解交通拥堵。宅基地入市，意味着将会有部分城市人口到农村居住，这将分流一部分城市交通量，一定程度上缓解主城区交通拥堵。同时，当在农村形成特色产业群的时候，就会有相当数量的企业、从业人员主动流出城市的主城区而进一步减少主城区的交通压力。

6.有利于防治空壳村。城市化进程导致了大量的农民进入了城市，使得部分村庄成为了空壳村。宅基地入市则有助于人口回流，使得农村的空间资源得以充分利用。

农村的清新的空气、绿色的资源对于部分城市人口还是很具有吸引力的，只是苦于不能获得宅基地的使用权而无法走进农村。宅基地入市将从根本上解决这个问题。

三、宅基地入市面临的问题及解决的思路

宅基地入市将会面临一些列问题，只有解决了这些问题，宅基地入市才能够得以顺利推进，才能够有效达到推动宅基地入市的目的。

1.需要修改《土地管理法》。如果不修改《土地管理法》，则农民出售宅基地是违法行为。而购买宅基地的买家也不能合法获得宅基地的使用权。所以，推动宅基地入市的首要工作就是修改《土地管理法》。

对于如深圳这样的一线城市，可以在《土地管理法》修订之前申请试点宅基地入市。为《土地管理法》的修订积累经验。也能够率先造福社会，进一步起到特区的示范效应。

2.需要建立宅基地入市的有形市场。宅基地入市在本质上也是商品的交易，但是这种商品交易由于涉及的因素多，影响大，作为交易双方的当事人对于其中的经济、法律等环节都不能很好把握，因此不能允许向其他日常消费品一样在路边交易，而应该建立有形市场集中管理、集中指导。同时，也应该鼓励社会中介机构为宅基地入市提供估价、交易、登记等一系列服务，以维护交易公平，保护双方尤其是农民的利益。

3.需要发展城乡交通。宅基地入市，需要有城里人购买并去乡村居住，这实质上就是建立了一个城乡沟通的渠道。到农村购买宅基地的城市人口并不是存粹的农村人，还要有相当的业务在城市中办理，因此，大力发展城乡交通，大力发展乡村网络等信息硬件建设都是吸引城市人口下乡的必要措施。只有城乡之间的交通便利了，乡村的信息畅通了，城里人才可能有意愿去乡村居住。才能真正实现宅基地入市的重要历史意义。

[本文支持课题：建设部课题《我国建筑工程法律体系构建研究》项目编号：2008-R3-36。课题第一作者：顾永才，博士、副教授]

参考文献：

1.冯志顺，孙顺英.试论宅基地使用权流转的必要性和可行性[J].昆明：法制与社会，2010（10）

2.杨珍惠.我国现行农村宅基地制度问题研究[J].成都：资源与人居环境，2010（18）

3.方文，胡浙平.农村宅基地使用权流转困境与流转绩效评析[J].成都：农村经济，2010（9）

4.李蓓，李国锐.浅谈中国企业年金的模式选择[J].深圳：特区经济，2010（10）

第7篇：村集体土地管理法范文

【关键词】农村宅基地 农村宅基地使用权制度 管理

ABSTRACT

This article on rural residential land management and tenure systems analysis,through the study of existing problems of rural residential land and management difficulties, policy against our country,make suggestions to a relatively viable, to address the rural residential land management difficulties, rural housing land use right allocation confusion providing feasibility.

Key Words: Rural Residential Land；Rural housing land use right；Management

中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：

一.前言

在我国的土地管理政策中，农村的宅基地，主要的是指在农村中，住户或者是个人将作为住宅基地用地而发生占有，或者是利用的本集体的所有土地。宅基地既包括各种建造房屋占据的土地，也包括已经建好，或者是过去已经占用的土地，同时还将即将用于房屋建造的土地。在我国现行法律政策中，宅基地主要分为三类，已经建立房屋的占用地，建过房屋但已无附着物，不能居住的土地以和准备建房用的规划地。其中，宅基地的所有权要归属于农村集体经济组织。目前，由于我国的宅基地在制度体系，和分配政策上存在着很多的缺陷，使得我国的宅基地使用分配缺乏规范性，分配秩序混乱。在宅基地的使用分配过程中，受到来自各方面的影响较大，行政力量的干预更是严重，使用权的分配制度不严格，规范难以贯彻落实，很多地区分配过程中，都是由村干部进行决策，造成严重的不公平和不合理现象，不仅仅很大程度的丧失了公平性，也加剧了社会的矛盾。

二.农村宅基地管理现存的问题

宅基地关系到农村住户和个人的切身利益，其管理是否科学合理将对宅基地分配使用的公平性起到十分重大的影响，在我国现阶段的国情下，农村宅基地虽然在管理上取得了一些成果，但是，效果不明显，依旧存在着很多问题。笔者将作出详细分析。

1.规划建设实施困难

在农村宅基地管理中，要严格遵守我国《土地管理法》的相关规定，在农村中，居民的住宅建设规划要严格遵循当地乡镇或者是村里面的建设规划。在我国现阶段，很多村民在修建自己的住房时候，都具有很大的随意性和自由性，为了满足自己的需求和个性化的要求，当获得了房屋建设的审批之后，并开始放线和施工，在房屋建设竣工之后，也不去土地管理机构请求房屋质量的检查验收，这使得农村的住宅建筑缺乏统一的规划，布局显得混乱，各种土地权属矛盾不断出现，严重影响到社会的稳定和农村的和谐。伴随着我国农村经济的飞速发展，农民生活水平的不断提高，区域交通网络逐渐完善，很多农村居民在建筑房屋时候，多会选择交通便利，经济发展潜力大的地段，在城市化水平不断提高的同时，更多的村民会凭借经济实力或者是私人关系在一些新规划地区选择更为优越的地段进行建房，那些经济能力较弱的农民更多的希望在原地建房。各种因素的影响，使得农村宅基地规划困难，新的规划难以贯彻落实，老规化难以废止。

2.“一多一乱”现象比较严重

在农村宅基地管理中，笔者发现，很多农村村民并没有严格遵守建房规范，同时，在房屋建筑施工过程中，通过各种手段擅自扩大房建建筑面积，更有甚者，在规划自己将要修建的房屋的同时，用其他的方式将房屋基地边上，本属于集体的土地大肆占用，并在这些本属于集体土地上发展农业，养殖业等，赚取经济利益。在占用集体土地的同时，也忽视到土地管理部门的等级注册，既严重阻碍了土地管理的规范性，造成了土地管理的难度，同时也造成了很多土地权属问题的矛盾。

3.乱圈乱占问题非常严重

据我国相关的法律规定，宅基地主要是用房屋建筑所用，但是在农村宅基地管理中，笔者发现，很多农民在占用了基本的住宅建筑用地之外，为了满足养殖畜牧等需求，在房屋附近修建猪圈，牛圈和羊圈，或者是在屋后修建菜园等，既造成了空间的拥挤，也造成了严重的交通阻碍。同时，不利于区域的整体规划。

4.无节制的占用好地

在笔者多年的农村宅基地管理经验中，笔者发现，很多有经济实力的或者还是有私人关系的农民，为了能够选择最好最宽敞的地方修建房屋，花费高昂代价占用一些优质土地或者是平坦地，从而造成了很多浪费，比如，村中心很多旧房都浪费，无人居住，村子外部却大力修建房屋，造成严重的土地资源浪费。

5.违法用地查处执法困难

在农村，由于农民修建房屋相对而言投资都比较大，基本上都要花费掉很多的积蓄，而且受到一些传统观点的影响，比如房子的面积越大越好，规模越宏伟越好，房屋的结构设计越新颖越好，将房屋视为身份地位等象征，这便使得很多居民在修筑房屋时候，房屋面积经常会突破原有规划的面积。同时，据我国的《土地管理法》相关的规定，土地监察人员对土地违法行为的制止权，当发生一些土地占用问题的时候，如果没有能够实施有效的阻止或者是限制，便只能依照相关的法律规范向法院提出申诉，但这需要一个过程，即使申诉得到贯彻落实，房屋已经建筑完成。在众多调整的法规中，《土地管理法》刚性最强，但是其中的相关处理惩罚也只是进行拆除或者是没收，但是没有违法占用的房屋建筑结构属于居民财产，要进行严格的财产评估，其操作十分困难，容易引发多种矛盾，也使得执法变得更为艰难。

6.村民宅基地私自出租，转让出售他人

在我国广大的农村，由于很多农民的法律素质较低，对宅基地的相关的法律认识不清，多认为宅基地是自己的私人财产，可以进行自由的处理，比如自由交换，买卖，宅基地的交易都是属于私人的事情，与土地管理部门无关，因此，无需去办理相关的手续，同时，在很多农村中，村干部的管理水平有限，干部和群众都对土地使用制度的改革不关心，缺乏热情，私自将集体土地转让，或者是进行出售。造成了土地流失，管理严重脱节。

三.加强农村宅基地管理的对策建议

1.大力宣传土地管理法律、法规

要借助各种传媒面向社会通过各种途径和形式宣传土地管理的法律、法规及规章制度，宣传土地基本国情，国策，国法，普遍提高广大人民群众的土地法制意识。尤其面向乡镇领导，要将《土地管理法》列入普法内容的重点进行宣传，不断提高各级党员干部的土地法制素质，对各级主要干部学习贯彻执行土地管理法实行任前考试，任期评议，离任审核，凡考试不通过，评议不合格，审核有问题的干部不得担任相应岗位的领导职务。

2.提高土地集约利用率

农村宅基地管理要以合理利用土地、节约耕地为原则，结合农地整理和村镇建设现代化的进程，达到土地的集约高效利用。从长远看，要结合乡镇土地利用规划的编制，大力搞好村庄用地的整理。经济实力较强的地方，可以村集体为单位建村民公寓楼；经济实力较弱的地方则要大力整治空心村，对多占宅基地及乱圈乱占进行清理，从实际出发，区别情况，依法处理。

3.严格实施村民建房手续的审批

村民建房手续的审批要在严格执行有关法律法规，服从规划安排的前提下，实施村民建房管理公示制和社会服务承诺制，增加行政审批的透明度、办事程序的公开化，要将村民建房办理手续的条件、办理流程、收费标准、收费依据、办理时限在各乡镇向群众进行公布，在村民宅基地安排有争议的地方，可引入公开、公平、公正的竞争机制，坚决铲除老百姓建房中出现的以地谋私，乱收费的不正之风。

4.严格执法，加大执法力度

要对继续违法超占集体土地的人员依法从严处理，对仍然违法建房超占集体土地的，必须依法从重处理。一是要按照《土地管理法》规定，该拆除的坚决拆除；二是对不符合农村规划的建房一律不批，新建房必须和旧村改造结合起来。这样持之以恒坚持下去，原来超占集体土地随着有偿使用的矛盾缓解，新建房违法户得到及时查处，旧村改造也有了启动资金，自然就能加速村庄改造步伐，于国于民均有利。

四.结束语

宅基地的管理关系到农民的切身利益，关系到我国农村土地资源的管理效率。要在分析管理中存在问题的基础上，采取科学有效的措施，严格执法，做到管理的规范化和制度化。

参考文献：

[1]王文志.应当强化农村宅基地调查与管理[].江西土地,1999,(5).

[2]陈炜，邱祥云.当前农村宅基地使用管理的对策与措施[J].国土资源，2004（10）.

[3]徐日辉,倪才英,曾珩.浅析农村宅基地整理[J].中国土地科学.

[4]吴本辉.农村宅基地政策的思考与建议[J].江苏土地，2005,4期.

[5]何维佳 陈美球 王亚平 当前农村宅基地管理的困境及对策研究 [期刊论文] 《中国农学通报》 ISTIC PKU -2010年19期

第8篇：村集体土地管理法范文

一、 集体土地上房屋所有权的初始登记

根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”从本条规定可以看出，集体土地上只有两类房屋可以进行建设和登记：一是村民住宅，包括农村村民在宅基地上新建、扩建、改建和重建的房屋。二是乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。

村民住宅进行房屋登记，房屋所有权人的身份有限制，一般是该村集体经济组织成员。宅基地使用权作为一项特殊的物权，是一种带有身份性质的财产权，它是与农村集体经济组织成员的资格紧紧联系在一起的，只有集体经济组织成员的身份才能申请宅基地使用权并在其上建造房屋。农村集体经济组织成员资格的确定，是享有宅基地使用权和该宅基地上建设房屋所有权的基本前提。申请村民住房所有权初始登记，必须提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

农村集体经济组织所有的房屋是农村集体经济组织所有的重要财产，对其利用和处置等都应当由村民来共同决定。为了贯彻落实村民自治的原则，保护广大农民群众的民利，加强对农村集体经济组织资产管理的监督，保障农村社会的发展和稳定，农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

公告是村民住房所有权和农村集体经济组织所有的房屋初始登记的必经程序，未经过公告，登记机构不得登记发证。公告是指房屋登记机构在对申请人所提供的资料进行审查后，以一定的方式向公众公布予以核准房屋产权的有关事项，利害关系人可以在规定的期限内向房屋登记机构提出异议。公告是房屋登记机构确保房屋权属登记正确的重要手段。因农村住宅历史沿革和权属来源非常复杂，建设审批资料不齐全，房屋权属经常成为邻里纠纷的重要因素，甚至会危及到社会的和谐稳定。因此，在房屋权属核准登记前，进行必要的公告，通过征询利害关系人和知情人对房屋权属的异议，及时发现问题，纠正潜在错误，确保房屋登记的合法性和准确性。

二、集体土地上房屋所有权的转移登记

集体土地上的房屋可以进行转移登记，但是和国有土地上的房屋转移登记有所不同，两者差别主要就在于因土地使用权流转限制不同所导致的房屋流转条件不同，造成在收件材料和转移登记程序等方面存在很大差别。

1.国有土地上房屋转移登记只需双方当事人同意即可，而集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意之外，还必须提交“农村集体经济组织同意转移的证明材料”。集体土地上房屋转移登记时提交集体经济组织同意转移登记的证明文件，可以避免集体土地上房屋违反规定私自流转，从而维护和谐稳定的社会秩序，保障农民基本生存权。此外，农村集体经济组织处分其所有的房屋时，除了双方同意外，还应提交村民会议同意登记或者由村民会议授权经村民代表会议同意登记的证明材料，以贯彻村民自治的原则，加强对村集体经济组织资产管理的监督。

2.申请人可以申请集体土地上的房屋转移登记，并不意味着集体土地上的房屋就可以自由转让。目前，国家政策、法律法规对集体土地上的房屋转移登记有严格的限制条件。集体土地上的房屋所有权转移受到限制主要是由宅基地为集体所有的性质所决定。宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，是与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，集体土地上房屋的受让人必须为本集体经济组织成员（房屋继承或人民法院的法律文书所确定的转移登记除外）。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。1999年，国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（【1999】39号）和国务院关于《深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）均明确规定禁止农村房屋向城镇居民流转，农民的住宅不得向城镇居民出售，城镇居民也不得到农村购买宅基地、农村住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房屋所有权证。

第9篇：村集体土地管理法范文

【关键词】土地征收；征地补偿；村干部

1 在农村土地征地过程中，厘清征收和征用的概念

近来，一些文章、报道常常将“土地征收”和“土地征用”两个概念混用，主要原因是在实践中人们对此还存在模糊认识，认为二者没有实质区别，只是表述不同。实际上，二者确有共同之处，但又存在较大区别。根据相关法律规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，经省级人民政府或国务院批准后依法对农村集体所有土地实施征收并给予征地补偿。土地征用是指国家在紧急状态下，基于公共利益的需要，依法以强制方式在一定期间内使用集体土地的行为。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。区别在于，征收涉及所有权的改变，征收后的土地由农民集体所有变为国家所有；而征用只是使用权的临时转移，土地所有权仍然属于农民集体，且在使用结束后国家应当返还征用的财产，并支付必要的费用。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。在厘清征收和征用概念的基础上谈征地问题，不仅有助于大家根据情况正确使用，也有利于大家在解读相关政策规定时能更加清楚自己的权利义务。

2 农村土地征收过程中的常见问题

2.1 补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重

我国的《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等都明确规定，中国农村的土地归农村集体成员共同所有，但到底谁是“集体”，相关立法并没有明确指出，农村土地的集体产权实际上是“一种无确定主体的产权”。集体土地所有权主体虚位，导致在征地补偿费的利益归属上存在着很多问题。《土地管理法》规定，土地征用后，村集体经济组织可以提取土地补偿费和部分安置补助费及集体提留的资金由村委会统一纳入集体经济组织管理范围。村委会作为群众服务组织，由于缺乏必要的监督成了政策的盲区，土地补偿中，乡（镇）、村克扣、截留补偿金的现象比比皆是，补偿金真正落实到土地权利人手中的所剩无几。乡村干部在征地补偿款的分配上有很大自，这就导致了，一方面，由于村委缺乏投资理念，将巨额土地补偿款用于民间借贷和不合理的投资，以至血本无归，使得集体资产蒙受巨大损失。另一方面，一些村子因征地一夜暴富，于是大肆铺张浪费，白条入帐，再加上乡村干部贪污、挪用土地补偿款等腐败行为频发，土地补偿费截留现象严重。

2.2 重公权、轻私权的传统观念影响我国土地征收补偿立法的发展

从本质上讲，土地征收补偿是政府公权力与农民私权利的一场搏弈。我国几千年来一直流行着“官本位”思想，人们重公权、轻私权的传统观念根深蒂固，私有财产权观念相对薄弱，我国对于私权主体人格的尊重和财产权的保护都不尽完备。笔者认为，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必须转变观念，权力本位的思维模式应当让位，对于财产权的尊重和保护应当置于显要的位置。

2.3 征地程序不透明，农民参与程度低

虽然《土地管理法》明确规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征土地的农村集体经济组织和农民的意见。但事实上，农村集体尤其是农民在征地过程中参与的程度非常有限。在现行体制下，国家征地面对的是集体，而非农户，有权去谈补偿条件的也只是集体，农民往往不参与征地补偿谈判，而所谓的集体常常不过是两、三个乡村权力人物，能不能完成征地任务，也成了这些人是否能继续居于权力位置的决定性条件。虽然国家政策法律多次强调征地过程中的各项补偿最终要落实到农民，但农民无法以独立权利主体的地位参与到征用协商谈判中来，征地过程又缺乏畅通的申诉渠道，这就使得其财产权利的保障就更成为问题。

3 作为村干部如何做好土地征收工作

随着城镇化发展的进一步推进，农村工作的复杂性增强，尤其是在土地征收过程中，涉及了政府、农民、村组织、开发商等多方利益主体的博弈，利益分配的矛盾也愈加复杂，要在贯彻党和政府政策的执行与保障村民利益的最大化中间，找到一个平衡点，确实不易。在土地征收过程中，除了要尽职尽责做好本职工作，还必须做好以下几方面工作：

3.1 熟悉土地征收相关的法律政策

《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于深化改革严格土地管理的决定》等都是国家政府在土地征收时所依照的法律依据，作为村里主持该项工作的干部，一定要熟悉和清楚相关条款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了国家的相关政策，又能对村民进行普及教育，使村民也能清楚地知道国家的有关规定，使我们能在合法的基础上统一征收大局。除此之外，法律政策还设定了很多的救济途径，要帮助大家运用法律武器来维护自己的合法权益。

3.2 做好群众征地工作，构筑起化解的第一道坚固防线

多年来，因为土地征收问题造成的频频发生，因为该问题而造成的人员伤亡等恶性事件让人触目惊心，这不仅严重影响了社会秩序和稳定大局，也影响了党和政府在农民心中的形象。在征地过程中，我们首先应该认识到，土地是农民的根本，失去了土地，农民就失去了生存之本，农民因此而产生的恐慌不安、思想波动，要从感情上进行理解。其次，要深入群众，耐心听取群众反映的困难和问题，并千方百计帮助其解决。最后，要处事公道，对群众合理的要求，尽快予以满足；对一时无法解决的，要解释清楚，争取他们的理解和支持；对不合理、不合法、侵犯群众利益的规定、做法，要及时予以修正。除此之外，要做好群众的思想工作，积极引导他们按照国家政府相关政策、法律、程序办事和维权。把解决群众实际困难和做好群众思想工作结合起来，构筑起化解的第一道坚固防线。

3.3 征地补偿款的发放要公开、公平、公正、及时

征地补偿款的发放，是征地过程中，群众最为关注的焦点，是最为敏感的“漩涡”，也是最容易出问题的环节。千百年来，我国农民信奉“不患寡就患不均”，大家对于公平、公正的追求是至上的，村干部作为征地补偿款发放的主体，如何公平、公正、及时的将补偿款发放到群众手中，让群众满意，是征地过程中极为重要的工作。首先，我们要让群众清楚地知道，征地补偿相关的种类构成、各种补偿的补偿标准、人头的确定办法、费用计算方式等等，用公开、公正、公平、统一的规则来确保公平的实现。其次，在补偿款到账后，村领导要尽快规划安排，及时将补偿款发放到群众手中，让群众得实惠、得安心，将恶性事件扼杀在萌芽当中，也使我们的城镇化顺利进入下一阶段。

【参考文献】