土地管理学概念精选(九篇)

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第1篇：土地管理学概念范文

Centre for Agricultural Landscape and

Land Use Research(ZALF),

Germany (Eds.)

Sustainable Development of

Multifunctional Landscapes

2003, 286pp.

Hardcover EUR 89.95

ISBN 3-540-00008-9

K 海尔明，H 韦格润编

2002年3月，来自欧洲各地的科学家建立了“景观未来”的研究合作网络，旨在以全欧洲的视角迎接未来可持续土地发展研究的挑战。本书是“景观未来”研究合作的第一项成果。编者精选了环境、社会和经济等不同领域的相关文章，内容涉及：景观多功能性一般概念的分析，景观特征和农业、林业土地管理的可持续评价方法；可持续土地管理策略的科学依据，针对土地利用政策制定的政治、规划和管理层次上的决策支持。

全书共分四个部分。第一部分多功能景观和可持续发展（共6篇文章）：1.土地可持续发展的多功能性概念；2.作为多维环境和社会问题的欧洲景观的可持续发展；3.关于农村发展的景观和生态系统服务的多功能性；4.多功能景观特征的多学科环境研究；5.农村可持续发展的指标――故事的精神；6.景观理解和形成潜在的驱动力。第二部分景观的特征和评价（共5篇文章）：1.欧洲景观层次的形成反映了河网密度；2.以模型方法对景观的综合时空分析；3.作为农业用地质量功能的波兰的景观结构；4.景观评价中的压力、状态和反应指标；5.作为农业-环境规划地域基础的综合土地利用分区系统。第三部分是可持续的土地管理和发展（共6篇文章）：1.挪威关于农业管理的景观功能；2.英国可持续景观管理评论；3.转型期的波兰土地管理；4.波兰西部平原的农业景观研究；5.农业、自然和经济的相互作用的管理；6.德国Ostprignitz－Ruppin地区木材的可持续管理。第四部分介绍了“景观未来”，多功能景观可持续发展的研究网络的情况。

现在的欧洲，越来越多的土地利用需求是和景观相结合的。土地可持续利用的重要一步就是识别土地多重的环境、社会和经济功能，分析景观如何实现，深刻理解全球和区域的景观功能和农村发展过程，认识土地发展的环境、社会和经济方面的规律。在未来的农村景观管理中，合理的土地利用和可持续发展路径的识别发挥着至关重要的作用。本书适合从事生态学、地理学、环境管理学研究的人员阅读，并且对于相关政策制定者具有参考价值。

王铮，研究员

(中国科学院政策与管理研究所)

第2篇：土地管理学概念范文

关键词：快速城镇化;滨海地带;土地开发;可持续发展

随着经济全球化及我国城镇化持续推进，许多沿海城市开始面临土地资源瓶颈，如何有效缓解沿海快速城镇化地区空间资源紧缺矛盾，是现阶段土地管理亟需解决的问题。据《中国海洋统计年鉴2014》显示，2012年，我国国内生产总值达到51.9万亿元，其中，沿海地区生产总值达到34.4亿元，占全国生产总值比例达到66.3%。可见，我国沿海地区已经成为承载经济社会发展的重要依托，开展沿海地区滨海地带土地开发利用研究，对于优化滨海地带土地利用空间布局与结构，促进滨海地带土地开发利用与保护，缓解快速城镇化地区经济社会发展与资源环境制约矛盾，实现我国社会经济资源环境全面协调可持续发展，具有重要的理论意义和实践价值。

一、 目前滨海地带土地开发面临的两个重要背景

1. 城镇化快速发展对建设用地需求依然旺盛。1979年，美国城市学家Northam首次提出“城市化过程曲线”，即“诺瑟姆S型曲线”。该曲线第一阶段是城市化初期，这一阶段产业形态以劳动密集型为主，城市人口增速比较缓慢，城市化率在20%～30%;第二阶段是城市化加速发展时期，这一时期生产活动集聚程度不断提升，人口从农村向城市迁移，城市化率从30%上升到70%;第三阶段是城市化后期，以第三产业为主，第一、二产业占比下降，城市化率超过70%，其后增长速度逐步放缓并趋于稳定。据《国家新型城镇化报告2015》，2015年我国城镇化率已达56.1%，结合诺瑟姆S型曲线，可判断我国城镇化已到快速发展中后期，对建设用地需求依然旺盛。

2. 一带一路战略实施需要基础设施建设作为支撑。2015年，国家发改委等三部门联合《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，标志一带一路政策正式提出。一带一路战略以合作、共赢、和平、发展为理念，以责任共同体、利益共同体和命运共同体为主体。文件指出：要加强大连、天津、青岛、烟台、上海、厦门、泉州、广州、深圳、三亚等沿海城市港口建设。可见，滨海城市在一带一路战略发展中具有重要作用，而实施一带一路重要前提是加强交通基础设施建设、港口建设等，都需要建设用地作为支撑。在沿海建设用地日趋紧缺背景下，加强快速城镇化地区滨海地带土地开发利用成为必然趋势。

二、 目前我国滨海地带土地开发利用存在的主要问题

1. 滨海地带城市空间格局基本形成，区域统筹仍需加强。随着我国城镇化、工业化及信息化的推进，以京津冀、长三角、珠三角城市群为主要格局的沿海城镇产业带正在逐步形成，滨海地带开发成为热点。在滨海地带开发利用中，仍存在一些问题，如海陆之间、地区之间、城乡之间统筹不够;整体空间结构和产业布局不合理、集中度不高、竞争力不强;滨海工业园区产业布局同质化严重;I海港口布局分散，难以发挥规模集聚效应，港口公共配套设施较缺乏，辐射和带动效应受到制约。

2. 滨海地带土地利用重开发轻保护，保护治理需要强化。随着我国滨海新城和港口建设的进行，滨海地带土地开发利用强度急剧上升，滨海地带受资源环境、土地、岸线等因素制约越来越明显。为追求经济效益最大化，滨海城市在土地开发利用中“重开发、轻保护”现象普遍，许多滨海城市因无序开发、过度开发、盲目开发等原因造成生态环境迅速恶化，环境污染持续加剧，自然岸线不断缩短，滨海湿地严重退化，滨海地带面临海洋生态安全和陆地生态安全双重风险，滨海地带土地资源开发利用与保护存在严重冲突。

3. 滨海地带土地开发利用管理涉及部门众多，难以统一协调。改革开放以来，部分地方政府制定出台了滨海地带土地开发利用管理相关法律法规，如：《辽宁海岸带保护与利用规划》、《深圳市海域使用管理条例》等，加强对滨海地带土地开发利用的管理。由于滨海地带土地开发利用涉及管理部门众多，各职能部门往往各自为政，缺乏统一协调的管理机构和制度约束，导致滨海地带土地开发利用管理工作重叠、部门职能冲突现象时有发生，造成管理成本和交易成本居高不下，带来行政管理资源的极大浪费。

三、 基于可持续发展理论的滨海地带土地开发利用理念构建

随着社会生产力发展，人类对资源开发利用活动越来越频繁，导致许多国家和地区自然资源超出地球可承载范围，人类赖以生存发展的环境遭到严重破坏。为防止自然资源最终耗竭，联合国环境署联合相关部门于1975年提出《世界自然资源保护大纲》，强调世界各国在开发建设过程中必须兼顾自然环境，经济发展要与自然保护相结合，保证地球资源永续利用，这是“可持续发展理论”的雏形。在1987年《我们共同的未来》报告中，首次采用了“可持续发展”这一概念。

可持续发展理论是关于自然、社会、经济、生态环境协调发展的重大理论和重要战略，是全面贯彻落实科学发展观的基本要求。可持续发展理论内涵可概括为：社会可持续发展、经济可持续发展和生态环境可持续发展。其中，社会可持续发展是可持续发展的最终目标，它要求以人为本，着重提高人类生活水平、改善人类生活质量，为人类创造一个自由、平等、和谐的社会环境;经济可持续发展要求经济发展不能单纯依靠数量，而要重视质量，这是可持续发展的基本要求;生态环境可持续发展则要求在生态环境保护和资源永续利用的前提下，保证经济社会发展在地球可承载能力范围之内，这是可持续发展的前提条件。

可持续发展理论一方面强调自然与人之间和谐发展，即人类经济社会活动必须以资源环境承载能力为基础，适度开发利用;另一方面则强调着眼未来，考虑资源当代和代际之间的分配公平。滨海地带土地开发利用代际公平指社会发展中的每一代人都有平等开发利用滨海地带土地资源的权利，当代人不能因为自身社会经济发展对土地资源的需求而忽视了后展的权利。在现实中，由于后代主体缺位及当代经济利益驱动，往往造成对滨海地带土地过度开发利用，导致后代可供开发利用的滨海地带资源越来越有限，对当代和后代生存与发展造成了潜在威胁。滨海地带土地资源可以视作一种典型的公共产品，根据Comes等人提出的“俱乐部理论”，俱乐部会员承担成本主要来源于两个方面：一是非时间性的拥挤效应，这种效应通常情况下是指由于当代人之间的相互作用而产生的一系列成本和费用，将影响同一时间和空间的相关成员;二是时间性的拥挤效应，主要是指“由于使用而造成的贬值”。在可持续发展理论指导下，应该在开发利用过程中，将可持续发展理念贯穿到滨海地带土地开发利用全过程，着力解决当代人之间的非时间性拥挤效应以及代际间的时间性“贬值”。

四、 基于土地生态安全评价的滨海地带土地开发利用模式选择

随着我国经济发展对资源环境造成的威胁日益严峻，生态安全开始上升为国家战略，土地生态安全成为国家生态安全重要内容，对我国经济社会稳定可持续发展起着重要作用。不同学者对土地生态安全概念有不同理解，但总结起来，土地生态安全是指在一定时空范围内，通过对土地合理开发利用与管理，土地所在生态系统，处于一种不受威胁破坏或受威胁破坏程度是自然界可以承受的健康、和谐、平衡的状态。滨海地带是位于陆地与海洋之间的过渡地带，其特殊地理环境决定其具有极大生态敏感性。滨海地带在开发利用过程中必然要考虑各种生态敏感性因素制约，对生态安全进行评价，以保证滨海土地开发利用的可持续性。

滨海地带土地生态安全评价主要包括以下几个环节：（1）评价指标体系构建。指标体系构建需考虑指标选取的科学性与合理性，在实际操作中，使用最多的便是自然―经济―社会概念框架模型和压力―状态―响应概念框架模型（PSR）。自然―经济―社会模型是从土地自然生态安全、土地社会安全和土地经济安全角度来构建评价指标体系;而压力―状态―响应概念框架模型则是从土地生态系统压力、状态和响应视角来构建土地生态安全评价指标体系。两种指标体系构建方式虽然存在细微差异，但都能够从某个侧面反映土地生态安全实质。（2）指标权重确定。常见指标权重确定方法有：主观赋权法、客观赋权法和混合赋权法。主观赋权法是根据专家主观经验来确定权重，如：层次分析法、特尔斐专家打分法等;客观赋权法是根据客观数据进行权重确定，如：熵权法、变异系数法、标准离差法、秩和比法等;混合赋权法是由两种以上主观、客观赋权方法综合确定指标权重，它能够结合主观和客观赋权法优势，近几年在各类评价中采用频率较高。（3）评价模型选择。我国开展土地生态安全评价时间不长，许多评价方法和模型使用尚在探索阶段，常用的评价模型包括综合指数法、模糊综合评价、灰色系统评价、DEA综合评价法、多元统计分析方法等。

根据滨海地带土地生态安全评价结果，可将滨海地带土地生态安全划分为不同状态等级，分别为：安全、良好、敏感、轻度预警、严重预警。在快速城镇化地区，应根据该区域土地生态安全评价结果，针对滨海区域具体情况制定不同土地开发利用策略，选择不同模式。在所有模式中，最理想的模式是低开发、高保护，其次是高开发、高保护及低开发、低保护，应尽量避免高开发、低保护模式。具体如表1所示。

五、 快速城镇化地区滨海地带土地开发利用管理机制构建

1. 加强滨海地带土地开发利用统一管理，建立综合协调机制。滨海地带土地开发利用管理中多头管理、权责不清、各自为政的管理困境，造成了俱乐部理论中“非时间性”拥挤效应，这与滨海地带土地开发利用所倡导的可持续发展理念相背离。因此，必须建立一个综合协调机制，对滨海地带土地开发利用进行管理和协调，以促进部门间协作。首先，应建立区域间的综合协调机制，根据经济学领域的理性人假设，任何单位或个体都倾向于追求个体利益的最大化，对公共品的利用趋利避害。中央政府及沿海各省、市、县政府，往往从各自发展实际出发，作出最大化自身利益的决策，滨海地带整体发展受到影响;其次，建立部门间的综合协调机制，我国滨海地带土地开发利用受到国土部门、海洋部门、渔业部门、水利部门、航运部门、农业部门等多部门的管理与约束，某些工作职能互相重叠冲突;因此，在进行滨海地带土地开发利用管理时，必须站在战略规划高度，通过博弈论寻找中央与地方、地方与地方、各部门之间的利益平衡，对不同区域、不同部门之间的管理权责和工作职能进行统筹安排、综合决策，实现可持续发展理念下的经济社会生态综合效益最大化。

2. 创新滨海土地开发利用，构建滨海地带土地生态补偿机制。滨海地带土地具有生态敏感性，生态价值突出，但由于缺乏严格的生态保护机制，导致理性个体在面临经济效益和生态效益的抉择时，往往忽略长期生态效益，而选择短期经济效益。生态补偿机制作为一种动态利益协调机制，可对经济和生态利益、生存和发展利益进行协调，实现环境合作，达到利益共享。生态补偿机制作为一种经济学手段能合理解决生态效益与经济效益之间的不公平分配，滨海地带土地开发利用生态补偿机制构建，可将生态补偿模式分为合理开发利用型和生态保护型，合理开发利用型生态补偿区域主要有适宜开发区和限制开发区，补偿主体是国家、地方政府、开发者或者人;生态保护型生态补偿主要针对自然资源保护区、生态保护限制区、基本农田保护区、水源保护区等禁止开发区，补偿内容不仅包括对生态保护成本的补偿，也包括对区域发展机会的补偿，补偿主体主要是国家及相关行政管理部门。补偿途径可根据地区实际特点，选择政府主导或市场运作两种途径。补偿方式则有建立滨海地带土地开发利用生态补偿专项基金、建立生态补偿可配额许可证交易制度、构建生态补偿税费制度、建设生态补偿保证金制度等。

参考文献：

[1] 雷诚，范凌云.国外沿海开发对中国滨海地区发展的启示[J].国际城市规划，2010，25（1）：107-111.

[2] 田贵良，高永如.代际公平视角的江苏海岸带资源开发研究[J].河海大学学报（哲学社会科学版），2010，12（3）：59-62.

[3] 尹庆民，黄一萌.代际公平视角下沿海港口岸线资源代际转移机制研究[J].重庆理工大学学报自然科学版，2016，30（2）：140-144.

[4] 王清军.生态补偿机制的法律研究[J].南京社会科学，2006，（7）：77-81.

[5] 王淑华，张平宇，杨莉萍.环渤海滨海地带大中城市的发展[J].地理科学，1995，15（1）：14-23.

[6] 樊杰，李文彦，武伟.论大渤海地区整体开发的战略重点[J].地理学报，1994，（3）：203-213.

[7] 陈月英.近20年来中国滨海地带区域经济分异特点研究[J].地理科学，2007，27（5）：642-647.

基金项目：国土资源部公益性行业科研专项课题“海峡西岸建设用地空间拓展关键技术研究”（项目号：201411003）。

第3篇：土地管理学概念范文

关键词：土地经营；土地市场；城市土地管理；民营经济

土地经营是城市治理市场化条件下政府加强土地资产管理的新理念。其实质就是要运用市场经济手段，对土地资产实行市场化运作，实现土地资源的优化配置，从而实现土地资产的价值。从资源管理型转变为资产经营型，这是我国城市土地管理改革的必然选择与现实取向。民营经济是社会主义市场经济的重要组成部分，如何做大做强对全国经济的快速健康发展起着重要作用。民营经济的发展，无疑会受到城市土地管理制度的影响。

一、城市土地管理：从资源管理到资产经营的转变

1.单一的行政主导型管理模式及成因分析

建国后，在计划经济体制下，我国城市土地管理模式基本上是单一的行政主导型。其特征主要表现为：（1）从管理主体看，其主体是城市政府及相应的职能部门，市民力量（包括社区）未被充分发挥；（2）从管理方式看，主要采用行政手段和无偿使用的办法；（3）从管理职能看，过于宽泛和粗糙，承担了本该由社区和社会中介组织承担的社会职能，而该管的公共职能却未管好。那么，是什么原因造成这种僵化、低效、无序的城市土地管理模式呢？

就理论而言：（1）把公共行政权与国有产权合二为一。政府管理经济生产权，又直接经营可以市场化的产权；（2）把土地所有权与使用权合二为一。认为城市土地属国家所有，国有企事业用地就是国家用地，因此，其用地是不要任何代价的；（3）禁止土地使用权有偿转让。认为土地使用权有偿转让就是土地所有权的转移。

就观念而言：（1）重生产轻生活，重建设轻管理1；（2）对土地及房产（房地产）的战略地位、高增值性及“多元性”的经济功能（如开发、融资、服务，等等）未能予以足够的认识与准确的把握。

就实践而言：（1）多头、分散的管理造成执法上的漏洞与偏差；（2）城市化进程的加快、中心城市地位的凸现、城市功能的急剧扩张使国土资产管理改革的步伐相对滞后；（3）政府“唱独角戏”，未充分发挥市场和社会的作用，土地配置的市场化率低，市民的参与度低。

2.转变我国传统的城市土地管理模式的现实依据

（1）经济全球化及我国加入WTO。经济全球化意味着资本、技术、信息、人才等生产要素在全球范围的大规模的快速流动与交互作用。在这一进程中，体制创新、管理创新是城市政府促进经济发展的主要途径。经营好城市土地，关键要看城市政府是否为用地者营造了一个良好的土地市场环境。我国已是WTO成员国，WTO的三大基本原则（透明度、平等和市场准入）主要就是针对政府的。

（2）市场经济体制的建立与完善。一方面，公开、公平、公正供地，是建立社会主义市场经济的必然要求；另一方面，市场经济体制的确立和完善为政府职能与管理模式的转变创造了条件2。必须充分发挥市场配置资源的基础性作用，努力营造良好的土地市场环境，使土地市场稳定、公平和安全运行。

（3）新公共管理运动。自20世纪80年代以来，西方各国为了应对财政危机和政府的信任赤字、绩效赤字，均开始了大规模的政府改革。政府管理的运作方式发生了变化，由传统的、官僚的、层级节制的、缺乏弹性的行政转向市场导向的、因应变化的、深具弹性的新公共管理。在中国，“经营土地”正是城市治理市场化条件下政府加强土地资产管理的新理念。

3.经营土地的实质

在市场经济领域，经营的概念无处不在，但土地经营的出现却还是近几年的事情。目前，国内关于土地经营尚无明确而规范的定义，理论上还停留在探索阶段。笔者认为，城市土地经营应包括土地获取、土地收购、土地出让、土地储备以及土地管理等内容。政府作为土地所有者的主体，根据经济发展水平和可持续发展计划，制订一系列引导、培育、调控土地市场的政策和计划，通过市场运作实现经济持续快速稳定发展、实现土地保值增值、实现国家和企业的双赢，其最终目标就是合理利用土地、最大限度地实现土地的最大价值。换句话说，经营土地，并不是简单地“以地生财”，也不是单纯地追求土地资产价值。主要包含土地资源和土地资产并重管理两方面的内容。具体地说：

首先，从管理的目的看，由于城市土地供给的稀缺性，城市综合实力的竞争在一定程度上就是土地利用结构的竞争。因此，必须以服务于城市发展战略、经济结构调整、推进建设用地集约利用为主题，优化建设用地利用结构，提高集约利用程度，实现土地利用方式从粗放向集约的根本性转变。土地供应从增量为主向盘活存量、控制增量转变。

其次，从管理的方式看，强调充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，通过法律和经济手段调控市场，保护土地市场稳定、公平、安全运行：（1）严格实行土地有偿使用制度，所有经营性用地土地使用权必须以招标、拍卖或挂牌出让的方式进行；对于非经营性土地，同一宗地有两个以上的意向者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，换句话说，对协议用地，必须严格执行地价评估、集体决策和结果公开的程序；（2）重视市场信息的整理与披露工作，引导社会投资方向；（3）建立和规范土地有形市场，充分发挥市场配置土地资源的作用。

再次，从管理的主体看，（1）实行建设用地集中统一管理，把利益分配权集中在政府手中，而不是某几个部门手中；（2）推进相关政策的配套改革。经营土地是一个综合性的系统工程，它打破了原有利益格局，涉及多方面的利益调整，政策性很强，工作难度也很大。因此，政府必须切实加强领导，深入研究制定配套改革的政策措施，这是经营城市土地的难点问题，同时也是直接关系到土地运作成本和效率的问题；（3）建立土地收购储备制度，扭转分散、多头供地的局面，使政府成为平衡土地市场供需的主导力量。

二、城市土地管理与民营企业发展的相关性分析

1.土地管理体制的转变为民营企业的生存奠立基础

土地、劳动力、资金是传统经济必不可少的三大基本生产要素，三者的有机结合及综合平衡对经济的发展具有决定的作用。作为财富之母，土地经营是民营企业立足之本、发展之源。一方面，土地是企业生产、经营场地的承载物，属于生产工具的范畴。企业只有获取土地才能进行生产活动，并通过产品销售而获取生产利润。另一方面，随着社会主义市场经济体制的建立和完善，土地本身已经成为一种特殊的商品，具有稀缺性、不可再生性以及在流通领域的限制性等特点。也就是说，土地本身可以作为生产的原材料之一，通过企业的生产、经营，形成新的商品销售，获得利润。因此，土地不仅是一种资源，而且是一种具有保值、增值特性的资产。过去，我们只看重土地的资源属性，而轻视其资产属性，因此，在管理体制上，重管理、轻经营。显然，国有土地价值的体现需要经营，民营企业的发展和壮大更需要土地经营，不仅其自身要有土地经营的理念，更需要政府土地经营的外部大环境。这里，企业土地经营是解决如何发挥企业土地的最大利用价值问题，政府土地经营则是关系到包括民营资本在内的非公有经济能否公平进入土地市场的问题。况且，企业土地的价值能否得到最大限度的体现，还依赖于政府土地经营的大环境。

2.民营企业发展对土地资产经营提出新的要求

20世纪80年代以来，我国土地管理实行“无偿、无期限、无流通”的“三无”政策，但民营企业不在划拨对象之列。1987年，深圳敲响了土地拍卖的第一锤，催发了走向土地有偿使用制度的第一次革命，民营企业成为土地使用权的主体，并逐步成为我国市场经济的重要组成部分。新时期如何建立适合国民经济发展的新的土地制度，即如何经营土地、如何经营城市，成为各级政府和土地管理部门的重要课题。如果说第一次革命解决了土地是否可以成为商品的问题，第则是解决如何经营商品包括商品如何流通的问题。作为城市土地经营的主体之一，民营企业对政府在城市土地经营方面提出新的要求：

（1）制定切实可行、长期稳定的规划。计划经济时代，政府对土地的控制手段主要是计划和审批，而在市场经济条件下，政府调控土地市场是依靠土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划。一方面，规划的切实可行有利于保护包括民营企业在内的各类企业的利益；另一方面，规划的长期稳定也有利于企业制定相应的长期发展规划。

（2）建立规范统一的土地市场。土地交易市场是经营土地的重要场所，也是政府对土地市场实施有效管理的场所。政府必须制定市场交易的制度和规则，采取措施来保证土地交易的合法性和安全性。一为民营企业构筑土地交易公平竞争的平台；二是集中交易，提高土地成交率；三是确保土地交易安全性；四是根据土地市场价格的波动提出稳定地价的具体措施，保护民营企业的利益。

（3）建立和完善土地储备机制，保证土地流通环节畅通。民营企业发展需要土地资源的支持，土地资源的稀缺性要求政府加强土地储备的力度，以充足的土地资源调节土地供求关系，并在瞬息万变的市场中，保证土地流通环节畅通。

（4）建立公开的信息平台。市场经济条件下，信息就是财富，信息就是生产力。政府制定的国民经济发展计划、产业发展计划、城市发展规划、土地利用和供应计划等重要政务信息是民营企业制定长期发展计划的重要依据，政府必须尽早予以公布，并保持一定的连续性。

3.土地经营机制促进民营企业发展

城市土地经营运行机制的确立为民营企业的发展营造了公平有序的土地要素市场环境，具体表现为：

（1）为民营企业提供与其他所有制企业公平竞争的环境。土地交易市场的建立，改变了过去土地供应实行以协议出让方式为主、招标拍卖为辅的双轨制，为包括民营经济在内的各种所有制经济创造了公平竞争的政策环境，给予了民营企业与其他所有制企业相同的服务待遇，让民营企业与国有经济和外资等其他所有制企业在土地等要素使用方面享有同等待遇，处于平等地位。

（2）民营经济的体制优势在竞争中得到充分体现。民营经济产权明晰、机制灵活、具有旺盛生命力的特性，使它天然成为市场经济的主体。在土地交易领域，民营企业的低成本运作、高效管理、机制灵活的优势得到充分体现，在土地交易市场激烈竞争中屡战屡胜。据统计，深圳土地交易市场成立以来，民营企业累计竞得土地75万平方米，占总成交土地41%；厦门市目前最大的房地产开发项目——莲坂旧城改造也是由本市的一家民营企业通过竞争中标的。

（3）为民营企业的发展壮大提供更多土地资源。一个集中的市场，聚集了大量的供求信息，解决了民营企业土地信息瓶颈的问题，促进土地与民营资本的有机结合。另一方面，由于历史原因，大量未开发的存量土地由国有企业掌握，通过土地交易市场的积极引导，存量土地入市，解决了民营企业土地资源贫乏的瓶颈问题。

（4）为民营企业的发展赢得时间。实施城市土地经营策略后，所有土地的前期审批手续由政府相关部门协商解决，民营企业通过市场获得土地后，即可进行开发。由于省去了中间审批环节，赢得了宝贵的开发时间。

（5）降低交易门槛，盘活民营企业资产。由于多种原因，部分拥有土地资源的民营企业无开发能力，而企业正常运作或调整产业机构需要大量资金。土地交易市场建立后，有限度地放开了土地交易条件，允许未达到投资开发条件的土地使用权在场内交易，降低了交易门槛，加速了民营企业土地资本的套现，解决了资金瓶颈问题。

（6）为民营企业长期发展提供信息资源。城市土地经营的特征之一就是信息公开，不仅要求交易信息公开，同时要求政府政务信息和发展规划信息公开。政府部门定期公布的中长期发展规划和土地供求信息，有助于民营企业根据政府计划结合本企业发展制定长期计划。

三、城市土地管理与民营经济发展的科学定位

目前，在我国城市土地管理实践中，因政府管理（服务）土地市场的职能（功能）不到位及相关法制建设、运行的不健全、不规范，全国土地市场秩序还存在不少混乱现象，民营经济的发展也因此受到制约。显然，在政府政策的支持下做强做大民营经济是中国经济继续发展的关键所在。那么，如何就城市土地管理与民营经济发展做出科学定位呢？

1.依法行政、加强服务

就管理主体——政府而言：

（1）依法行政，行为端正，以经受各类经济成分的监督和市场的考验。

（2）由传统行政向规划和经营转变，面向未来，重视创新、目标和战略，注重顾客导向，提供回应，满足民营经济发展的要求和愿望。

（3）配备、培养相关的人才，管理到位，各种市场交易的信息才能收集起来，才能对市场进行客观的分析，做出准确的预测。

2.加强与完善合同管理方式的运用

就政府管理方式而言，必须强化政府供地的整体统一性，把大部分需要政府审批的事项集合在供应环节和供地合同中。戴维.奥斯本和特德.盖布勒说过，“签订合同是公共组织可以选择的最困难的方法之一，因为起草合同和监督合同需要高超的技能。”3主要涉及“起草合同、符合招投标的法律要求、制定适当的绩效说明书、适当地监督合同、鼓励竞争、避免过分依赖承包商”4等方面。具体地说，必须注重对合同起草、签订、履行诸环节的连续管理与追踪控制。

（1）在合同起草、签订方面，必须充分吸收项目相关群体和专业人士的意见，确保投标的科学性、公开性、竞争性；对投标商的资信、实力及项目成本费用、业绩质量、预期收益等信息要有可靠的把握和准确的预测；合同条款尽可能全面、细致、明确。

（2）在合同履行方面，必须赋予土地管理部门及相关政府主管部门对合同条款、合同履行的解释、监管、制裁权利，保证合同目的按质、按量、按时完成。

（3）在合同规范方面，必须采取相应措施——在合同中同样为土地管理部门及相关政府主管部门设定一些必须履行的程序性义务，这主要体现在协商制度、听政制度、公开制度、说明理由制度、回避制度、教示制度等一系列制度的规定上——对政府拥有的主导性权利进行有效的约束，以保证政府的合同管理行为不致蜕变为单方的行政命令行为。

3.建构廉洁高效、平等透明、规范有序、良性互动的土地管理运行体系

就土地管理机制而言，必须以土地有形市场（土地交易中心）的建立和完善为契机，加强系统内外、公私部门的学习、交流、合作，加快相关法律、法规的修改、制订、出台，真正确立起廉洁高效、平等透明、规范有序、良性互动的土地管理运行体系。应该说，土地交易中心的建立，不仅可以充分发挥市场配置土地资源的作用，同时也有利于推动政府土地管理的依法行政和廉政建设。未来五到十年，我国将在更大范围、更深层次上参与经济全球化进程，土地资产合理配置的范围将大幅度地拓展，经济结构调整战略的不断实施也会对城市土地资产管理运作提出更高的要求。

4.面向未来、苦练内功

在经历了市场经济大潮洗礼和精神文明建设提升后，民营企业的经营理念、管理水平和发展速度得到相应的完善与提高。进一步说，面向未来、练好内功是民营企业发展的内在动力与可靠依据。

（1）拓展投资领域，加大投资力度，提高科技含量，不断增强资源整合能力。具体地说，必须从零售商业、饮食、服务、修理等传统产业分离出来，把二次创业的目标锁定在电子信息、生物工程、现代农业、现代服务业等知识、科技含量较高的领域。

（2）提高内部管理水平，融入社会的经济环境和文化氛围，走与国际接轨之路。

（3）吸引、储备、培养懂得国际惯例和竞争法则的人才，为企业发展增强后劲。

参考文献：

1.[美]戴维.奥斯本、特德.盖布勒：改革政府——企业精神如何改革着公营部门，上海译文出版社，1996.

2.Farnham.D.andHorton.S.ManagingTheNewPublicServices,London：MacmillanPress,1996.

3.[美]R•科斯、D•C•诺斯等：财产权利与制度变迁，上海三联书店，1994.

4.陆红生、王秀兰：土地管理学，中国经济出版社，2000.

5.谭术魁：中国城市土地市场化经营研究，中国经济出版社，2001.

6.郑学益：北京大学中国企业家班论坛：民营中小企业发展新思路，中国工商联合出版社，2001.

第4篇：土地管理学概念范文

关键词：国土资源；利用效率；经济发展

1.引言

国土资源是指一个国家管辖下的领土、领海、领空范围内的全部资源，主要包括自然资源和社会资源两大部分，国土开发整治的对象，主要是指自然资源。国土资源是一切生产活动的基础，它的开发利用影响到生产力布局的经济效果和生态环境。如果在国土资源开发利用中没有遵循生态经济原理，只注重经济效益，不顾生态效益，就会使生态系统的结构受到破坏和损害，就会导致生态环境恶化，从而不利于资源的可持续利用和发展。因此针对目前我国国土资源开发的现状，提出按照科学发展观的要求，结合我国国土资源管理职能和管理实践，加强我国国土资源合理开发势在必行。

2.土地资源利用和社会发展的关系

土地利用是指人类通过一定的行为，以土地为劳动对象（或手段），利用土地的特性来满足其自身需要的过程。人类利用土地来满足自身需要，一方面是指利用土地， 创造物质财富， 以满足人类生产和生活的需要； 另一方面是指改善生态环境， 以满足人类生存的需要。故土地资源的合理利用包含了土地开发、利用、整治和保护的四方面深刻内涵。利用是最终目的， 开发是利用的基础， 整治是利用的措施，保护是利用的战略。

在人口、资源、环境和发展的关系中，土地资源居于其它资源无法替代的核心地位。这种特殊作用主要通过土地资源的三大功能表现出来：生态系统生产功能、空间场所功能和景观功能。人们对土地的开发和利用就是对这些功能的开发和利用。人类利用土地满足自身需要，一方面是指利用土地创造财富，以满足人类生产和生活的需要；另一方面是指改善环境，以满足人类生存的需要。所以土地可持续利用包含了土地开发、利用、整治和保护的深刻内涵。开发是人类首先通过一定的技术措施将一定的土地资源投入使用，并将其改变成可使用状态；利用是指土地开发后， 利用土地的特性来满足某种生产和生活的需要；整治是指土地利用过程中，为了更好地满足人类对土地某一方面的要求，克服原来土地特性中的某些缺陷，对土地进行改良，如配方施肥、平整土地和水利设施配套等；保护是指为了长期持续地利用土地，防止土地质量劣化而丧失某些特性，所采取的某种综合措施，以保持土地的综合生产能力。因此，土地的开发、利用、整治和保护是土地可持续利用过程中彼此联系、相互依赖的四个方面，不可偏废。否则将破坏土地资源，打破生态平衡。如果这种破坏性作用长期积累， 就会直接影响到地球上的生命支持系统， 对人类自身构成严重威胁。因此，为了保护有限的土地资源，维护生态平衡，土地持续开发与利用成为了自然资源研究的重要领域。

3.我国土地利用现状存在的缺陷不足和补救措施

3.1 我国土地利用存在的不足

在我国的土地实际利用过程中存在着许多的问题，首当其冲的是城镇建设占地加剧，研究表明，城镇用地规模增长速度与城市常往人口增长速度之比即城镇用地系数1.12比较合理。然而我国1951年～1980年和 1981年～1995年的城镇用地系数分别高达1.31 和1.91。据对17个城市卫星监测数据表明，近十年来，城市城建区规模扩大都在60%以上，周边耕地蚕食半径不断延伸。其次，土地闲置浪费严重。据统计，1997年全国闲置非农用地面积达1164.67平方千米，其中国家建设闲置土地占79.13%，集体用地闲置18.06%，农村建房用地闲置占2.8%，而各类开发区闲置工地占35%。 同时，工地利用结构不合理，工地利用效率和效益水平低。据统计，我国工业用地占建设用地总量的比例高达 26%，超过工业发达国家美国（7.3%）和香港地区（4.95%），而城市道路、广场、绿地等公共设施用地水平很低。目前，我国城镇建设用地中40%以上属于低效利用。在农业用地结构方面，土地资源集中投入粮食等种植业中，造成土地综合利用效益低。据测算，在我国现有耕地中，各类低产田合计0.36亿公顷，占耕地总面积的27%，单位面积立地产出率水平低。除此之外一个严峻的问题是生态环境恶化。由于工业生产上大量排放“三废对农业生产上大量使用化肥、农药，造成土地生态环境不断恶化。全国现有耕地中59%缺磷，23%缺钾，14%磷钾俱缺，中低产田占到耕地总量的 61.9%。历年固体工业废渣和生活垃圾堆存量分别达80多亿干克、60多亿千克，占地约12万公顷；而全国每年3800亿立方米农业灌溉用水中，就有1/3是来自被工业“三废”严重污染的江河湖泊。

3.2 针对我国土地利用的不足所应采取的补救措施

3.2.1 确保耕地面积

确保18亿亩耕地，是中央的既定方针。但落实这项任务的关键在地方政府。有些省份因违规用地量较大，下达的年度用地指标部分用于弥补超计划用地，影响了新一轮地方经济建设。因此，我们首先要科学界定耕地概念，以粮食生产恢复能力为标准，将耕地细分为在耕地和宜耕地，因农业结构调整减少的农地，必要时可以恢复为耕地。其次是严控耕地流失途径。建设占用、灾毁耕地、生态退耕、农业结构调整，应通盘考虑，预防将耕地报为灾毁，然后再搞建设的现象。再次是继续强化耕地保护问责制。细化各级政府耕地保护责任制，加大行政责任，约束其它规划。最后，要努力形成节约用地倒逼机制。制定集约节约用地标准，将城乡建设用地纳入整体规划，统一管理。

3.2.2推进节能减排工作

在资源管理方面，推进节能减排，任务繁重，形势紧迫。利益驱动是企业不重视节能减排工作的主导因素：盲目强调GDP的增长是地方政府支持高耗能、高排放企业发展的直接诱因；技术落后是导致企业能耗较高、废弃物排放量大的主要原因。对此有几点建议：一是要两个轮子一齐转。既要制定限制高耗能、高污染企业发展的强制性政策，也要制定低耗能、低污染企业的鼓励性政策。二是推行项目准入制度。提高准入门槛，在土地审批、采矿权证的发放上有效控制高耗能、高污染行业过快增长。三是增加监管环节。利用年检制度，对于不符合节能标准和污染物排放要求的企业，年检不予通过。四是采用经济手段促进节能减排。建立与资源利用水平相挂钩的浮动矿产资源补偿费率制度，调整税费、价款收入的支出结构和使用方向，支持节能减排关键技术的发展。五是运用关税和计划配额手段调节资源性产品的出口。

4.总结

土地资源是农业生产最重要的物质基础，也是人类赖以生存发展必不可少的有限资源。落实资源节约优先战略，加强资源节约和管理，实现资源的可持续利用，是贯彻落实科学发展观、加快经济发展方式转变的重要领域和关键环节，是保障经济社会可持续发展、实现全面建设小康社会奋斗目标的必然要求。加强国土资源的管理，不断增强国土资源对经济社会发展的保障能力，使其更好地服务科学发展，促进经济发展方式转变。

参考文献：

[1]霍振东.农村土地资源利用问题探讨.现代农业科技.2011

第5篇：土地管理学概念范文

关键词:城中村;土地资源利用;拆迁改造

一、城中村的概念

所谓城中村是指在城市高速发展和扩张的进程中,由于农村农用土地全部或大部分被征用,仍居住在由原村落基础上自发建设而成的村庄。其在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。但城中村产生以后,受城市经济发展影响,原村委会对其实施行政管理减弱,而当地街道、居委会又无权管理,致使城中村管理机制混乱。

城中村村民面对周围城市经济疾风暴雨似的发展,自发地以其特有的方式开发土地资源,寻求经济利益的最大化。但由于二元结构的存在,城中村的土地利用规划管理往往与整个城市的土地利用规划管理并不协调,产生了许多不利于经济发展和社会稳定的问题。这在很大程度上制约着整个城市的发展和形象,从而影响了我国城市化发展水平,是困扰我国城市发展的难点问题,被视为我国的都市病之一。

二、城中村土地利用及建设存在的主要问题

(一)村内没有或基本没有耕地

由于城市的不断扩张,除宅基地以外的土地不断被征用,变为城市建设用地,使村内耕地为零或基本为零。城中村现有土地产权还属于农村集体所有,虽然一些村已将农村村委会改为城市型居民委员会,但村民宅基地还未被征为国有,其土地本质仍未发生变化,仍然实行村的管理方式。原有或新增村民已基本不再从事农业生产,除极少数人由国家安置和部分条件适宜的进入村办企业外,大部分村民是自谋职业。但伴随着村民由第一产业向第二、三产业的转移,他们很多人不用劳作,有村社的分红和出租屋的租金,足可以高枕无忧;进而产生劳动力富裕而就业不足,生活庸俗化现象。

(二)房屋建设无统一规划,建筑密度过高,布局混乱

城中村的建筑密度和空间形态处于失控状态。在繁华的宽阔街道两旁高楼大厦后面,就是在方圆几公里人为制造的一个整体的高达5-20多米的一家一户紧连的城中村。在土地紧缺和房租收益的刺激下,建筑已完全失去个体差异的美学意义,经济的铁律也碾碎了我国传统村落和谐人居空间的“文化意义”。在连接着的非常雷同的2-10多层高低不等的建筑物中间,是由原来的宅基地间隔确定的宽约1.5-2米的街道,而在第2层楼以上,为了最大化地扩展住宅建筑面积,街道两旁的楼都伸展出来,几乎把露天的地方全塞满,形成“贴面楼”和“一线天”。

(三)城中村居住环境质量差,存在基础设施配套不足的问题

城中村人口密度大,在村里居住的人除了村民之外,还有无数的租房而居的外来打工者。人口构成情况较为复杂,具有来源广泛、成分复杂、流动性强的特点。

由于房屋密度高、采光通风条件差、违法违章搭建现象突出,城中村的道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理一般都不配套,城中村内街巷狭窄弯曲,杂乱而狭窄,消防通道严重不足或堵塞,消防车难以进入,安全隐患严重,且路面质量普遍差,经常污水横流,垃圾堆积,村容村貌一般都比较差;在市政设施方面,各村的线网基本上都是明线,混杂无序,安全隐患突出;村落中的大部分住宅光线幽暗,这些和现代城市的生态、整洁与舒适大相径庭,严重影响城市安全建设和城市形象。

三、城中村问题解析

(一)农村土地的集体所有是造成城中村土地利用问题的根本

土地是城中村赖以活命的关键资源。农村土地的集体所有,使得村庄土地使用权掌握村民自己手里,加上不同土地使用方式的比较收益悬殊,工商服务业收益较大。一般而言,城中村地理位置优越,土地实际与潜在的含金量甚高,为满足利益最大化需要,农民极力抢建空间最大化的私宅。从开发方式而言,由于自主开发土地的收益十分可观,远远高于政府的土地征用费,致使农民非常排斥政府征地而想方设法在城中村里进行土地开发,兴建收益高的物业。

村落建设完全没有纳入城市统一规划、建设和管理,其发展有很大的自发性和盲目性,在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征。城中村的土地问题是传统体制性因素与现实的政策、管理性因素相互作用的产物。

(二)追逐最大经济利益是造成城中村问题的根本驱动力

城中村最宝贵的资源是土地,最紧张的资源也是土地。因为土地的紧缺,而房屋出租收益可观,为增加收益,住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成,宅基地违法违章建筑相当集中,村中建筑密度极大,采光通风条件差,大量房屋属违章建筑。

随着城中村周边城市的发展,村内土地迅速增值,地价不断上升,而国家目前的土地管理法规及相关政策限制集体土地的买卖,使村内土地隐形市场相当活跃。为追逐利益最大化,一些村民以出租土地为由,转让集体土地使用权;有些人以买卖地上附着物为名,非法买卖土地;有些则将住宅改为商业出租等。由于房租便宜,房源多,成为外来人口集中居住的“收容站”,出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外来人口,成为影响一个城市发展质量很重要的因素。

因此,我国的城市化要健康发展,政府应积极对城中村现象必须进行土地利用整治和拆迁改造,逐渐由市场主导拆迁向政府主导拆迁转变,由项目建设被动拆迁向城市改造主动拆迁转变。

四、城中村改造之思路方法

对城中村的改造,是城市建设的需要,是社会发展的必然,是实现现代化的需要。要使城市化进程有一个较快的发展就必须认真解决城中村改造问题。

因此,我们要树立全面的改造观,不但要改造城中村房屋和土地利用,探索村庄拆迁改造补偿安置方式,同时要做好前期工作和宣传教育。

(一)依法推进村庄拆迁改造,保障村民利益长期不损失

各地政府可依据本地实际情况,规定城市建成区的行政村统一撤销行政村建制,将农村人口按计划转为城市居民户口,建立居民区建制,土地全部由政府统一征购为国有,土地纳入政府土地储备库。同时可通过折抵、置换、一次性或持续性补偿等方式,推行住宅楼房化,居住环境城市化,整理拆迁农村集体建设用地,将腾出节余的建设用地按城市总体规划,与城市基础设施相适应,进行基础配套设施建设,用于城市重点项目建设。

城中村实行村庄整理拆迁改造,要坚持统一规划、统一政策、统一组织、统筹安排。要加强规划管理,认真搞好规划设计,做到没有规划坚决不进行改造建设。城中村的住房必须按城市规划统一改造,但城中村村民的安置不能等同于一般城市建设中的拆迁户,随意安置到交通不便的边远地区,应尽可能就近建造农民公寓进行安置,努力改善被拆迁人的居住环境,所安置的房屋无论从结构、面积、配套设施、居住环境等方面都有大幅度的改善。否则,由于安置地点过远,新区设施不配套,极易引起各种各样的矛盾,造成村民与政府的对立。

城中村居民的拆迁,必须突破货币安置和招工安置的旧框框,实施开发性安置,就是通过开发性项目的建设,来解决城中村村民的持续有保障的生产和生活出路。它兼顾了村民就业和长远的生活保障,能够弥补货币安置的某些缺陷,使其避开进入劳动力市场竞争就业时在文化素质和技能方面的劣势。

在安排开发性安置用地时,原则上要统筹兼顾,最好在村内部选址;在地段安排上,政府应优先考虑选择在交通便利、人气较旺、便于安排第三产业的地方进行开发性安置项目的投资;在投资项目安排上,可选择预期赢利较好的项目进行开发,让原村民拥有自主的产权,出租经营收益归个人,只有切实保障被安置村民能取得较好的稳定收益,这样居民才乐意让政府拆迁自己的原住宅。

同时,“城中村”改造中的补偿方式包括农民身份转变为居民,以及因身份改变而获得的各种物质利益,应享受到医疗保险、失业保险、居民的最低生活保障等,同时还有长期法定的国有土地使用权。

实施开发性安置和推行养老保障体系目的,在于妥善安置城中村农转非村民较长时期的生活出路,因此,必须处理好眼前利益和长远利益的关系。但城中村的拆迁和补偿费用是一笔巨大的开支,包括拆除旧屋费用、新项目规划设计费、安置公寓建设费、养老保险费、土地补偿费、拆迁临时安置费用、三通一平等,因此不能急于求成,不能给地方政府大的压力和负担。中央及省政府将城中村改造的责权利下放到各城区,允许各城区采取多种手段,整合土地资源,招商引资,以弥补城中村改造经费不足难题。

(二)提前完成城中村房屋登记发证和地籍测量发证工作

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,被拆迁人是以《房屋所有权证》和《土地使用权证》为补偿依据。但事实上,大量违章和无证建筑的存在,使拆迁工作变得非常困难。为使拆迁工作顺利进行,必须提前做好集体土地房屋确权登记工作,积极进行以宅基地为主的地籍测量工作,明晰每一块的面积、位置、权属人。同时宣传鼓励村民积极进行集体土地和地上建筑物的登记申报办证,以维护自己合法的产权人或拆迁补偿受益人。只有房产、地产产权明晰,矛盾纠纷少,才能顺利推进城中村拆迁改造顺利进行。

(三)全面推进实现由村庄向现代城区的转变,推进建立城中村新型管治架构

城中村要按照实现现代化的要求,创造条件,逐步实行社会化管理,构建新型社区。可要依照《居委会组织法》的要求,组织全体居民进行社区居委会的选举,依法按程序建立居民代表会议、民主协商议事、居委会事务公开等制度。原由村集体承担的基础设施建设和管理职能,逐步转交给各专业管理部门和街道办事处负责,纳入城市建设和管理范围,实行专业化、社会化管理。

(四)切实加强对村民的宣传教育

城中村的问题是所在区域在物质形态和思想形态都没能跟上城市的整体发展,但改造的症结则在于思想形态,即城中村居民对改造的态度。这就需要加强宣传教育,要使他们明白,目前城中村的建筑形态、居住和生活模式已不适应城市化的要求,城中村改造是有利于完善城市管理体制,加强社会管理,促进社会发展进步,是一个城市走向现代化的必由之路。不改造城中村,城市化水平就难以达到较高的层次,城市的发展就要受到制约,而城市发展状况也最终将影响到城中村居民的利益。要通过细致的宣传教育,使城中村的村民自觉理解和支持拆迁改造。

城中村问题集中反映了我国农村城市化过程中城乡各自的发展冲撞问题,解决问题的根本出路是城中村土地全部由政府统一征购为国有,把城中村村民的户籍从农业户口转为城市居民户口,对城中村土地资源利用整理拆迁改造,但要顺利解决城中村问题,还必须要确保村民在住房、收入、劳动就业、养老等方面的既得利益不下降,生活水平有提高。只有解决好农民最关心、最实际、最根本利益问题,保证他们的衣食住行,建立更好的医疗、养老保障体系,能得到更好的教育,使村民体会到城市主人翁精神,才能让村民自觉地支持改造,这样才能更快地实现城中村建设与城市建设一体化的宏伟蓝图。

参考文献:

1、李俊夫.城中村的改造[M].科学出版社,2004.

2、李培林.村落的终结――羊城村的故事[M].商务印书馆,2004.

3、杨丽媪.宅基地入股:城中村改造新模式[J].观察,2007(1).

4、徐金礼,马彦琳.土地参与城中村改造的研究[J].上海城市管理职业技术学院学报,2006(4).

5、刘懿光,曾晓明.城市化进程中的“城中村”改造探析[J].国土资源科技管理,2005(1).

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7、罗赤.透视城中村[J].中国经济快讯周刊,2001(37).

第6篇：土地管理学概念范文

关键词 农村土地流转 问题 对策

中图分类号：F321.1 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）01-0031-1

农村土地流转问题最早于1984年提出，经过近30年的发展，我国农村土地流转工作已经日趋成熟，特别是在近年来农村产业结构的调整以及剩余劳动力转移的影响之下，农村出现了大量的闲置土地。做好农村土地流转工作，也成为农民增产增收，促进农村经济可持续发展的重要渠道，虽然在政府部门的努力之下，我国农村土地流转工作取得了良好的成效，但是也存在着一些问题，下面就针对现阶段下我国农村土地流转工作中存在的问题进行深入的分析并提出相关的对策。

1.农村土地流转中存在的问题

1.1 土地所有权主体不明确，侵权行为严重

我国《土地管理法》中明确规定：“对于农村与城市郊区土地，除由法律规定属国家所有以外，属于农民集体所有，而国家也依法实施土地有偿使用制度，但是，其中“集体”的概念却较为模糊，在《宪法》中，集体土地被笼统界定为集体所有，在《民法通则》之中，集体土地则被界定为乡镇、村农业经济组织所有。此外，在生活中基层农村干部的理解也十分的模糊，有的干部以土地集体所有强行收回土地，有的基层政府将土地面积作为政绩进行执行，不顾农民意愿与客观条件，强行侵犯农民承包与经营权，导致农民的权利遭受了侵犯，同时，这也对资源配置产生了不利的影响。

1.2 “非粮化”情况严重

目前，在全国已经超过1亿亩土地承包经营权发生流转，但是其中有近一半的面积用于非粮生产中，多数承包户为了追求经济利益，多会使用经济收益率高的农作物，虽然目前对于“非粮化”相关的部门进行了明确的规定，但是却未达到相应的管理效果。部分地方土地流转后，管理部门打着管理幌子，私自将农地转化为非农用地。

1.3 土地流转程序不完善

我国的农村土地流转工作一直处在一个摸索的阶段，相关的法规与政策也在逐步完善，但是在实际的流转工作中，依然存在流转程序简单与混乱的情况，由于程序不够规范，在流转过程中常常会发生基层政府利益寻租与其他的利益纠纷。

1.4 收益分配不规范，农民利益受到侵害

参与土地流转的主体包括农户、基层政府、集体经济组织与企业，各个主体之间都会寻求自身利益的最大化，谁在土地流转工作中争取到了主动权，就能够实现收益的最大化，而农民处于弱势地位，其利益往往得不到应有的保障，如何解决这个主体之间的收益问题也已经成为农村土地流转工作中的核心问题。

1.5 土地流转市场机制不成熟

土地流转市场机制包括供求机制与价格机制，其中价格机制为核心，在土地流转之后，土地的使用权与承包权分离，价格也未起到资源配置的杠杆作用，仅仅给予农民很低的经济补偿，这不仅给农民的生活造成问题，也给农村经济的稳定性带来不良影响。

2.解决农村土地流转问题的对策

2.1 完善农村土地制度

在现阶段下农村实施的土地制度是“集体所有，家庭承包”，该种制度是在传统集体所有制经济上建立的，在现阶段下，大量农村人口涌入城市，农村集体经济开始逐渐消亡，该种制度已经不适宜新农村的发展了，为此，必须要寻求一种更加科学合理的农村土地制度，该种制度既要保证农民的土地使用权，又要促进农村经济的稳定发展。

2.2 健全农村土地利用机制

农村土地流转的最终目的是为了提升农民收入，促进经济的发展，为了解决流转工作中遇到的一系列问题，需要健全农村土地利用机制，这可以从以下几个方面做起：

2.2.1 遵循因地制宜的原则，制定不同的流转规划

我国各个地区经济发展水平有着较大的差异，其土地流转条件也不相同，因此，必须要遵循因地制宜的原则，制定出适宜不同地区农村的发展规划，保护好农民的合法权益。

2.2.2 优化资源配置，提升土地利用效率

在开展土地流转工作时，必须要遵循资源优化配置的原则，将不同的生产要素进行有机的结合，合理安排各个农村与乡镇的土地利用工作，提升利用效率。在条件许可的情况下，可以通过整合与交换的形式将农地集中化，这样既能够降低成本，也可以促进现代化农业的发展。

2.3 建立动态监测机制

农村土地流转工作是一项长期、动态的过程，基层政府应该主动的引导，促进流转工作的规范性发展，健全土地流转制度，对土地流转情况进行实施动态的监测，为促进土地流转工作的合理性发展，国土资源的优化奠定好坚实的基础。

2.4 做好土地流转政策的监督工作

2.4.1 尊重农民意愿，禁止强迫土地流转

土地流转工作需要严格的根据相关的法律政策，尊重农民的主体地位，秉承自愿的原则规范流转工作，不得损害农民的合法权益，不能私自改变土地用途，处理好流转工作中的各项矛盾与纠纷，只有这样才能够真正的达到土地流转的根本目的。

2.4.2 严惩流转工作中的违法行为

在下一阶段下，政府部门应该根据土地承包经营权流转的各个环节建立好完善的工作管理制度，并将这些制度真正的落实到实处，规范工作人员的管理，防止违法乱纪情况的发生，严惩违法行为，提升管理者的责任感。

3.结语

农村土地流转工作对于提高农民收入，促进农村经济繁荣有着积极的效果，在土地流转工作中虽然存在着一些难以解决的问题，但是我国已经具备解决这些问题的基本条件，相信在不久的将来，农村土地流转工作必然能够发挥出应用的效用。

参考文献：

[1]许春涛.农村土地流转中存在的问题与政府行为[J]. 郑州航空工业管理学院学报（社会科学版），2013（08）

[2]傅建春，邱建旺，方勇. 对农村土地流转问题的探讨――江西万年县梓埠镇土地流转现状及经验[J]. 重庆交通学院学报（社会科学版）. 2005（02）

第7篇：土地管理学概念范文

（河南财政税务高等专科学校，郑州 451464）

摘要： 郑州航空港经济综合实验区航空经济的发展是中原经济区、河南省乃至郑州市经济社会快速、健康发展的希望所在。通过对航空经济提出背景的详细分析，在结合国内外关于航空经济研究现状分析的基础上，重新界定了航空经济的概念，并对郑州航空港航空经济发展现状进行深入分析，分别从宏观布局、政策支持、扩大对外开放等角度提出了加快郑州航空港区航空经济发展策略，以期努力提升郑州航空港综合实验区航空经济发展水平。

关键词 ： 航空经济；发展策略；郑州航空港

中图分类号：F560 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）26-0038-03

基金项目：河南省科技厅软科学研究计划项目（142400410272）。

作者简介：朱晓燕（1983-），女，河南周口人，河南财政税务高等专科学校，讲师，管理学硕士学位，主要研究方向为企业管理。

1 航空经济概述

1.1 航空经济的提出

2014年9月，河南省人大常委会副主任张大卫在郑州召开的国际民航组织航空货运发展论坛上提出，郑州航空港区已从“临空经济”走向“航空经济”，这既是经济活动的新形态，也是经济成长与发展的新动力。

目前关于临空经济的研究已比较完善，较常见的概括是依托机场设施资源，通过航空运输行为或航空制造活动，利用机场的产业集聚效应，促使相关资本、信息、人口、技术等生产要素向机场周边集中的一种经济形态。临空经济发展形态在国内外已有较多成功的例子，如韩国的仁川、爱尔兰的香侬等，国内首都机场的天竺，以及正在发展中的西安阎良、湖北襄阳等。为进一步促进我国临空经济示范区发展，国家发改委、民航局于2015年7月3日《关于临空经济示范区建设发展的指导意见》（以下简称《意见》）。据统计，截至2014年底，我国已有62座城市依托54座机场，规划了63个临空经济区，充分反映了临空经济在我国的火热。

但随着全球经济一体化进程的加快，特别是民航业及电子信息技术的迅猛发展，临空经济的优势主要体现在物流成本低，通关效率高，非常适合周边建有保税物流和海关特殊监管区域的机场，但它的局限性也逐渐显现，如无法涵盖在全球航空网络平台上进行的物流活动和在互联网平台上进行的信息流活动。而航空经济因其布局不局限于临空，而是在更广域的空间展开，因此其发展受到社会期待。

1.2 航空经济研究现状分析

从世界范围来看，航空经济并不是一个新名词。早在1965年美国著名航空专家 Mackinley Conway就已经提出了航空经济这一名词，并认为在未来航空经济发展的过程中，航空经济会对城市产业区的设计及大都市圈的建设产生重要影响。国外关于航空经济的研究主要围绕着航空经济形成机理、航空产业、航空经济区管理等角度来展开，对航空经济区政府土地管理、规划制度、政府管理模式等方面的研究已比较成熟。国内关于航空经济的研究主要从以下几个方面来展开：

一是关于航空经济概念的界定。夏兴华（2011）认为，“航空经济”是以民用航空业为战略依托形成的一种在逻辑上并列于陆地经济和海洋经济的经济发展形态，是从产业的角度对航空经济发展特征进行了把握，并对航空经济的基本内容、实际范围、主要特征等进行了概述；朱前鸿则认为航空经济就是空港经济，并认为它是区域经济发展的产物和助推器；中国民航局局长李家祥认为，航空经济是一种新的经济发展形态；而李建（2005）、曹允春（2006）、肖李春（2006）、张军扩（2008）等人认为航空经济即是临空经济，并从不同的角度给出了临空经济的定义和内涵描述。

二是关于航空经济与临空经济的区别。丁勇，苟大舜（2013）从产业链的视角，借助产业链模型，对临空经济和航空经济在产业链的内涵、产业链的形成机制和产业链的发展模式三个方面分别进行了比较，最后，从概念、产业、形成机制等三个角度对临空经济和航空经济进行了区别分析；李宏斌（2014）对航空经济的提出背景、航空经济的现有概念进行了综述，并对航空经济、机场经济、航空港经济、临空经济、民航经济、航区经济等相关临近概念进行了区别分析。

三是关于航空经济产业特征及建设。刘涛（2013）分别从时间特征、距机场距离的远近、对航空运输和机场资源的需求和利用程度等角度对航空经济产业特征的规律性进行了研究；施进发，金真，田雪（2014）对航空经济发展协同创新体系的发展现状和面临问题进行了分析，对航空经济发展协同创新体系框架进行了构建，并提出了相关建设建议；刘怀庆（2015）认为通用航空经济发展的首要驱动因素是机场的先行投资建设，对河南省通用航空经济滞后的根源、通用机场的独特的优势进行了分析，并提出了一些针对性建议和对策。

1.3 航空经济的概念

随着国内对航空经济认识的不断深入，其概念的演变和提出过程也先后经历了几个阶段，如从航空港经济、临空经济到航空经济等概念演变，同时，还先后出现了一些如航天经济、临空港经济、低空经济等相近、容易混淆的相关概念。政府部门、行业协会、高校研究部门、企业界也分别从不同角度给出了航空经济的概念，本文认为，航空经济是一种依托于航空枢纽的发展，以现代综合交通运输体系为支撑，集合与集成航空制造业、航空服务业、航空旅游业、民航运输业、民航保障业、通用航空业等行业，提供高时效、高质量、高附加值产品和服务的一种新的经济形态。

从内涵来说，航空经济至少还包括以下几个层次：首先，航空经济是一个区域概念。航空经济的发展是依托于枢纽机场，服务于区域经济，强调整体规划空间布局，其发展与航空大都市的发展过程相辅相成。其次，航空经济是一个产业概念，即航空经济是以与航空关联度高的航空产业发展为核心。另外，航空经济是一个新经济形态和发展经济学概念。

2 郑州航空港区航空经济发展现状

近年来，我国民航业发展取得了巨大的成就。据民航局的《2014年民航行业发展统计公报》显示：2014年，我国民航完成运输总周转量748.1亿吨公里，比上年增加76.4亿吨公里，增长11.4%，其中，国内航线完成运输周转量508.0亿吨公里，比上年增加46.96亿吨公里，增长10.2%，国际航线完成运输周转量240.1亿吨公里，比上年增长29.4亿吨公里，增长14.0%。另外，旅客周转量560.3亿吨公里，比上年增加58.9亿吨公里，增长11.7%；货邮周转量187.8亿吨公里，比上年增加17.5亿吨公里，增长10.3%。我国民航旅客运输量同比增长率远高于其他交通运输方式，在国家综合交通运输体系中，民航旅客周转量的比重已上升到21.1%，经济发展新常态下，民航仍将是增长速度最快、增长潜力最大的交通运输方式。

郑州航空港经济综合实验区获国务院批复后，河南省省委政府着眼大格局，立足大市场，把握大逻辑，建设大郑州，在进一步推进郑州航空港区建设过程中主动适应新常态，积极作为，围绕民航业在河南省经济社会发展中的走势谋划发展，更好地发挥民航业对区域经济社会的富集效应。目前，郑州航空港经济综合实验区航空经济发展现状如下：

2.1 区域性枢纽功能不断增强，抢抓历史新机遇

2014年，郑州航空港经济综合实验区完成地区生产总值413亿元，增长18%；固定资产投资401亿元，实现翻番；外贸进出口总额388.2亿美元，占全省的60%。郑州机场旅客和货运吞吐量分别达到1580.5万人次和37.0万吨，分别增长20.3%和44.9%，增速在全国前20个大型机场中排名均居第一位，特别是国际货运量达到20.6万吨，呈现出国际货邮运输量超过国内货邮运输量、全货机承运量超腹舱承运量、进出港货邮运输量趋于平衡的良好态势。这些数据标志着作为内陆城市的郑州已经迈进了对外开放的新高地，航空产业正迅速改变着、引领着这个城市的发展，是河南省经济发展的核心增长极。

2015年，国家“一带一路”战略规划中重点提到了以郑州为例的多个节点城市，充分说明郑州独特的地理位置将在“一带一路”中发挥其重要作用，同时其南北纵横、东西贯通的交通优势更加凸显，郑州航空港试验区的发展赶上了历史机遇。

2.2 政策优势明显，自上而下带动性强

近年来，河南省省委省政府把河南省经济发展的核心增长极寄托于郑州航空港经济综合实验区的发展上，自2013年国务院正式批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》后，在全国27个省（区、市）的51个城市，先后提出的54个航空经济区中，郑州成为唯一一个国家级的航空港综合实验区。在中央的宏观政策引导和支持下，河南省配套了强大的政策优势，在土地管理、财税、金融等方面均有布局。

在财税政策方面，河南省财政围绕着省委省政府关于加快推进“三区”建设的总体部署，从2013年开始每年均安排大量省级财政资金，用于支持郑州机场客货运民航发展，郑州航空港实验区基础设施以及教育、医疗、卫生、保障性住房等公共服务体系建设，及机场二期拆迁等实验区重大公益性基础设施项目建设等。同时，结合河南省实际，建立了实验区与省财政直通车制度，对于郑州航空港实验区重大招商项目，按“一事一议”原则研究财政支持办法，并设立实验区建设专项资金，鼓励社会资本参与实验区建设，推动央企、省属企业和民营企业等各类投资主体，扩大财政资金引导和杠杆作用。

在金融支持方面，充分发挥政府的引导和带动作用，建立健全郑州航空港区金融体系，进一步拓宽融资渠道。据统计，截至2015年7月，中行以郑州航空港区十大招商项目、十大产业项目和十大要素平台项目为重点，已累计向河南机场集团、富士康集团、兴港投资、智能终端（手机）产业园、台湾科技园等提供新增授信143亿元，为郑州航空港区建设提供了强有力的金融支持。

2.3 综合交通体系高效衔接，基础配套设施日趋完善

2014年出台的《郑州航空港经济综合实验区综合交通规划》提出，未来5至10年，郑州航空港实验区将加大投资和建设，以郑州机场构建国际航空枢纽建设为引领，构建市域地铁、省域城轨、国内高铁的综合交通系统，来吸引河南乃至全国的旅客前来郑州机场乘坐飞机出入境，实现中原大枢纽由“国内”向“国际”的转变。经过近几年的大力建设，郑州目前全方位打造米字型高速铁路，也就是意味着郑州八个方面连接，东南西北，东南、东北、西南、西北，八个方面，同时，“井”字形高速路网和“四纵六横”快速路网也在紧锣密鼓的建设中，“铁、公、机”多式联运体系的搭建也进一步完善。

2015年郑州市政府全面推进航空港实验区建设，全力推进相关路网、生态水系、学校、医院等配套基础设施建设。同时，在引进和留住高端人才、完善公共交通项目等方面制定了具体可行的政策。2015年全年将安排重点建设项目279个产业项目，项目总投资共计3868亿元，涉及产业发展、基础设施、公共服务等多个领域。其中，139个重大产业项目总投资3042亿元，数量占据“半壁江山”。此外还有基础设施和公共服务设施项目94个、社会事业项目23个，日趋完善基础配套设施。

3 郑州航空港区航空经济发展策略

当前河南省经济发展进入新常态，速度变化、结构优化、动力转换等特点逐渐显现，经济发展面临许多新变化新情况新问题。在国家“一带一路”战略规划的历史机遇背景下，围绕实施《河南省全面建成小康社会加快现代化建设战略纲要》，郑州航空港区抓住历史机遇，引领带动全省转型升级的现代产业基地、内陆地区对外开放高地，承担加快河南省经济发展中的“新动力”和“增长极”角色，打造经济发展的战略突破口，全面、健康、快速发展郑州航空港区航空经济。

3.1 做好宏观布局，打牢航空经济发展根基

发展航空经济，首先要做好机场、航空枢纽谋划工作，打牢航空经济的发展根基。全面推进郑州航空港经济综合实验区建设，探索以航空经济促进全省经济发展方式转变新模式，全方位构建航空、公路、铁路三网联合、多式联运的现代综合交通枢纽，吸引、促进高端制造业和现代服务业集聚实验区落户发展，推动物流、贸易、投资、通关、监管便利化，建设陆空高效衔接的国际物流中心及航空物流中心。进一步加快机场二期工程建设，提高机场运输周转量，并结合河南省实际，做好航空线路规划，更好解决回货问题。

3.2 加强政策支持，形成促进航空经济发展的多方合力

充分发挥地方政府统筹协调、规划引领的作用，加强政策支持，形成多方共同推进的合力。一是积极融入国家“一带一路”战略，把服务国家大局、促进国家经济发展和加快航空港区自身经济发展有机结合起来，争取在“一带一路”中发挥郑州航空港区更重要的作用、取得更重要的经济地位。二是争取河南省政府和郑州市政府对郑州航空港经济综合实验区相关政策支持，在土地审批、规划，财税政策，金融政策，招商引资等方面争取更多政策支持，并争取政府支持构建国际、国内航线网络，在培育发展基地航空公司以及建立航空枢纽建设协调机制等方面给予大力的支持。

3.3 持续扩大对外开放，为航空经济发展注入活力

开放程度决定一个国家和地区的发展水平，对发展航空经济影响甚远。坚持扩大开放，积极参与全球产业分工格局重构，推动更高水平、更宽领域、更大规模对外开放，构建适应经济全球化新趋势的开放型经济体系，为航空经济发展注入源源活力。一是做好开放平台建设。加快推进新郑综合保税区业务拓展、郑州特种商品进口指定口岸和经开综合保税区申建工作；推进通关通检机制创新，着力构建以电子口岸为载体的“大通关”体系，完善“一站式”通关服务平台，进一步做好跨境贸易电子商务服务试点提质增量。二是积极拓宽开放领域。吸取其它地区如上海自贸区成功经验，向社会资本推介一批服务业、社会事业和基础设施等领域的重大项目，大力发展服务贸易，推动加工贸易扩大规模、提高质量，鼓励优势企业开展国际合作。三是认真开展大招商工作。在做好富士康、正威、天语、酷派、中兴、统一、花花牛乳业、好想你等企业招商入驻的基础上，总结经验，进一步做好 “三力型”项目的引进工作。

发展航空经济，目前已成为很多内陆地区打破传统发展方式模式，快速提高区域经济发展的一个新的突破点，但其成功发展并不是像拿一块地、引入一些企业、建个机场那么简单。就郑州航空港区航空经济发展而言，除上述三点之外，还需要进一步提高企业科技、商业模式等创新驱动能力，做好产业结构调整、布局、优化、升级，科技创新载体平台的构建，航空经济管理等相关人才的培养与引进等相应工作，以保证郑州航空港区航空经济发展的后续动力。

参考文献：

[1]刘涛.航空经济产业特征的规律性研究[J].商，2013，20.

[2]施进发，金真，田雪.航空经济发展协同创新体系构建研究[J].郑州航空工业管理学院学报，2014，12.

[3]刘怀庆.河南通用航空经济的首要驱动问题及对策[J].中原工学院学报，2015，4.

第8篇：土地管理学概念范文

关键词：利益相关者　房地产　房地产业

中国的房地产业在2006―2007年前三季度的产业繁荣阶段。形成了巨大的泡沫，房地产市场过热，居民购买力严重受挫。金融危机爆发后，房地产市场转冷。大多数房地产企业面临着资金链断裂的风险。面对此种情况。不能仅仅从企业的一维视角来认知产业发展问题，而应从企业利益相关者的多维视角来解决产业如何均衡发展的问题。

一、利益相关者理论

利益相关者这一概念最早出现于1780年，表示在某一项活动或企业中“下注”的人。利益相关者理论(stakeholder the- ory)是20世纪60年代左右在西方国家逐步发展起来的。1963年，斯坦福研究院首次提出利益相关者概念。1965年。美国学者Ansoff最早将该词引入管理学界和经济学界，认为“要制定出一个理想的企业目标，必须综合平衡考虑企业的诸多利益相关者之间相互冲突的索取权，他们可能包括管理人员、工人、股东、供应商以及分销商”。

针对于股东至上的公司治理实践的质疑，Freeman于1984年提出!“企业利益相关者是指那些能影响企业目标的实现或被企业目标的实现所影响的个人或群体”。这个定义把股东、债权人、雇员、供应商、消费者、政府部门、相关的社会组织和社会团体、周边的社会成员等全部归入此范畴。另一个较为经典的定义是由Clarkson(1994)提出的，他认为：企业目标是为所有利益相关者创造财富和价值，企业是由利益相关者组成的系统。他们因企业活动而承受风险，进一步加强了利益相关者与企业的关联。

二、房地产业中的利益相关者及其存在的问题

企业存在着多方面的利益相关者，很多学者从不同角度对利益相关者进行了分类。查克汉姆(Charkham)按照与企业是否存在交易性合同关系，将利益相关者分为：(1)契约型利益相关者，包括股东、雇员、顾客、分销商、供应商与债权人等：(2)公众型利益相关者，包括全体消费者、监管者、政府部门、压力集团、媒体与社区。

房地产业中的利益相关者是指对房地产企业及房地产业产生影响的相关群体。其中，开发商是群体中的核心，还包括地方政府、商业银行、相关行业、购房者以及中央政府。由于缺乏利益均衡配置的机制，导致各群体之间利益扭结、冲突，使房地产业维持长基稳定的发展。

(一)开发商

开发商是房地产市场中的产品提供者，也是该市场中利益的追求者。他们投资房地产的目的是为了能够获得利润。在经历了2007年“跃进式”投资和2008年“衰退型”调整后。房地产业在2009年迎来了“高危化”的库存累积。全国性的房地产协会曾预测，2009年末，全国商品房空置面积可能达到3-4亿平方米，将是往年的2-3倍。由于房地产销售的不畅，导致很多房地产企业资金紧缺，甚至存在着资金链断裂的风险。

(二)当地政府

当地政府在房地产行业中扮演着重要的角色。我国《宪法》和《土地管理法》明确规定，城市土地归国家所有，市、县人民政府作为国有土地所有者的代表，将本行政区内指定地块的使用权按一定条件让与土地使用者占有、使用、经营、管理。也就是说，地方政府实际上已成为土地的所有者，完全垄断土地的供需，可以对土地进行统一收购，统一供应。这就使得政府成为房地产市场的主体之一。

为了增加财政收入和拉动GDP增长，地方政府一方面低价征地，高价出售，从中获取大量土地出让金；另一方面，用高地价推动高房价，带来建筑业税和房地产业税快速增加。据国土资源部财务司提供的数据，2007年1－11月底，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长58.9％。土地财政政策导致土地出让价格上涨，开发商把相应成本转嫁给购房者，推动房价上涨，严重透支购房者的未来消费力，普通老百姓不堪重负。

(三)商业银行

我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。因此，一旦市场出现波动。房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难。房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

(四)相关行业

相关行业是指处于房地产产业链条中上游或下游的行业以及产业链外和房地产产品息息相关的行业，例如钢铁行业、水泥行业、装饰行业、家居行业、绿化行业等。房地产业的发展状况直接关系到上下游产业的兴衰。据统计，每100元的房地产投资，能带来其他经济部门约286元的产出。当房地产行业库存增加、现金流不畅的时候，势必影响到能源、钢铁、装饰、物流等行业的产能和效益。

(五)购房者

购房者是房地产产品的直接购买者，其购房用途是自住或者投资。由于城市化进程加快。大量人口涌入大中城市，对房地产产品的需求愈加强烈，导致房价上升。受多方因素的影响，房价一度居高不下。使消费者的购买欲望难以转化为有效需求。另一方面，受金融危机的影响，一些房地产产品价格下降，某些大中城市房价甚至贬值三成，贷款金额甚至超过了当期产品的总价，一些地区出现了“断供”的现象。

(六)中央政府

房地产业是中国的基础产业和支柱产业，在国民经济中所占比重较大。同时，房地产业具有很高的产业关联度，在中国的GDP的增长率中，直接和间接由房地产拉动的增长超过2个百分点。

由于居住人权的理念和住宅对城市功能的特殊意义，通常被认为是私人物品的住宅产品具有某些公共物品或准公共物品的特征。所以，政府提供低价住宅和廉租房有利于不同社会阶层的和谐共存和社会安定。正因为经济、政治等多方面原因，需要中央政府对房地产行业给予适当的支持和调控。

三、基于利益相关者视角看房地产业的发展

(一)房地产企业追求合理的利润

房地产企业和民生息息相关。其行为直接决定着公众居住人权的实现。作为房地产企业，不仅要依法经营，保证住房产品的质量，还要承担一定的社会责任，多参与廉租房、经济适用住房和限价房等保障性住房建设，努力改善中低收入家庭的住房条件。

此外，在金融危机的背景下。房地产企业应适当调整利润预期，追求合理的利润指标。这样做既有利于缓解自身资金链的困境，也有利于带动相关行业及整体经济的发展。

(二)地方政府转变观念。扭转地方与中央的非合作博弈

地方政府在追求效率、经营城市等观念的指导下，以较高的价格出让土地，在获得了大量的财政收入的同时，也抬

高了楼价。短期来看，政府获得了巨额的土地财政以及相关税费，拉动了当地GDP的增长。但长期来看，却制造了大量的房地产泡沫，房地产市场有价无市。

对此，要改革地方政府已有的绩效评估体系，建立科学的绩效评估体系。建立对地方政府房地产调控的问责制，把调整住房供应结构、抑制住房价格过快上涨等内容纳入经济社会发展目标的责任制。增大地方政府牟利和不执行中央宏观调控的成本。

(三)商业银行应完善风险防范体系

目前，我国房地产企业的融资模式以间接融资为主，资金主要来源于银行贷款，而上市融资、债券融资等直接融资方式较少。资料显示，房地产企业投入资金中30％以上是银行贷款，建筑企业往往也垫付一部分资金，这部分很大程度上也来自于银行。同时，还有一半以上的居民通过个人住房贷款购买房产。因此，一旦发生房地产危机，必然引发银行业的危机。

商业银行应严格贷款审查制度，加快个人信用体系建设，完善风险防范体系。我国商业银行应借鉴发达国家长期形成的规范化程序，包括：贷前审查制度、个人信用制度体系、违约处理机制和风险管理制度。将银行信贷风险规避的重点放在事前预防上，建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析和报告制度。不定期地对房地产市场进行调查，对具体项目各个环节进行监控。同时，完善房贷操作程序，加强抵押物管理，及时合理办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为。

(四)中央政府建立房地产调控的长效机制

中央政府对房地产的调控目标具有双重性：一是保持房地产投资的合理增长和房地产价格的合理发展，二是保障居民基本住房需求。这两种目标具有矛盾性，容易顾此失彼。由于房地产产业与国民经济和地方政府的高度关联，在效率目标和经济增长战略的导向下，政府易于推动、支持房地产业的发展，而忽略了居民的权益和社会公平。

政府应完善住房供应体系。按照总量平衡、结构优化的原则积极发展商品房市场，活跃二手房市场，规范租赁房市场，形成适应多层次、不同需求的住房供应和保障体系。对于社会保障用房建设的中长期规划、土地审批、工程质量和销售等各个环节，要在制度、法律方面形成健全的长效机制和政策，并将低收入居民全部纳入住房保障体系统一解决。

房地产业是关系到国计民生的支柱性产业，对拉动国民经济增长具有战略意义。房地产业的发展需要协调解决开发商、地方政府、相关行业等利益攸关方的矛盾和利益扭结问题。这一点在金融危机的大背景下，显得尤为重要。只有科学界定、区分相关群体的利益和责任，才能够使中国的房地产业持续、健康的发展。

参考文献

[1]李善民，毛雅娟，赵晶晶、利益相关者理论的新进展[j]经济理论与经济管理.2008(12).

[2]王举，吕春梅，戴双兴.土地财政与房地产业发展[j].地方财政研究，2008(10).

[3]方荣才我国房地产金融风险的分析与防范[j].商场现代化，2008(30).

[4]余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[j].首都经济贸易大学学报，2008(4).

[5]刘翠娥，赵国杰.利益相关者视角下的和谐产业集群研究[j]统计与决策，2008(16).

第9篇：土地管理学概念范文

关键词：“城中村”改造；风险；风险化解

庆阳市X区，作为甘肃东部重要门户城市的核心区域，根据不同地域类型将全区100个行政村划分为城中村、城郊村、塬区村和偏远村四种类型，其中23个行政村被划为“城中村”，并被纳入了城市建设规划中。2014年底，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《甘肃省人民政府关于棚户区改造的实施意见》的相关规定，X区委决定成立了X区棚户区改造工作领导小组，并强调加快棚户区改造工作，随后将城市建设规划中的23个“城中村”并入了棚户区改造范围。

目前，X区“城中村”的改造工作与棚户区改造工作联动发展，共同促进城市化发展。但应指出，作为城市化发展中的两项重要改造对象，“城中村”与“棚户区”两者具有明显的区别：一是从概念上讲，“城中村”是在城市化变迁的背景下，城市经济建设急剧扩张蔓延而城乡二元结构体制却依然存在所造成的一种特殊村落形态；“棚户区”是城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。二是从土地性质上讲，“城中村”与“棚户区”的土地性质存在明显差异，前者是农村中的集体用地，而后者则是城市中的国家建设用地。因此，在“城中村”与“棚户区”联动改造发展的过程中，政府虽然要统筹规划，但由于“城中村”的特殊地位与特征性质应制定针对性改造措施。

一、社会风险

1. 制度风险

（1）户籍制度

“城中村”这一特殊形态的存在从本质上而言正是由于长期分立的城乡二元户籍制度导致。户籍制度是中国计划经济时期的特殊产物，在社会转型发展的今天，显示出其严重的滞后性。通过户籍制度，人为地把整个国家分为了城镇和农村，整个国民被划分为农业户口和非农业户口，形成二元户籍制度。

改革开放以来的制度变迁过程中更需要相适应的制度供给，而“城中村”改造的制度供给严重滞后，突出表现在二元户籍制度仍未打破，身份分割导致背后衍生出许多社会风险。一是户籍制度隔离所产生的社会保险与社会保障问题。二是户籍制度区隔所出现的社会歧视与社会融合问题。三是户籍制度限制所引发的农民工进城务工问题及由此产生的农村留守儿童问题等一系列社会问题与社会风险。

（2）土地制度

建国以来，我国长期实行城乡土地二元所有制，即城市的土地属于国家所有，农村的土地属于农村集体所有，农民拥有土地的承包使用权。随着城市化的发展，城市区域的扩张不断向周边农村地区蔓延，大量农村土地被征后，由政府高价出售给开发商，给付农民极低的补偿款；在征地以后，村民多半住进了拆迁安置房村民自有的宅基地和生产土地将不复存在，赖以生存的经济来源被切断。

2. 征地拆迁风险

目前的“城中村”改造过程中，政府牢牢掌握着土地征用权，政府征地是获取巨额财富的重要方式，是财政的主要来源。调研中发现，大多数失地农民对补偿不满意，政府征用农民土地，给农民的补偿既少又不能到位，引起农民和政府对抗，有的被政府强行压制下去，有时在冲突中还出现流血事件甚至命案。这些事件既破坏了社会稳定，又影响了政府形象，无益于和谐社会的构建。

2014年，庆阳市人民政府批复了关于庆阳市X区失地农民安置住房建设实施意见，其中明确规定“充分发挥市、区政府在失地农民安置工作中的主导作用，研究制定征拆、供地、建设等相关优惠政策，鼓励村组牵头实施，采取市场化运作方式，吸引各类经济组织和开发企业参与建设”。对于失地农民的拆迁安置，规定“临时性安置采用货币或建设过渡性安置住房的办法安置，过渡性安置住房由政府统一按照建设程序规定，委托具备相应开发建设资质条件的施工企业集中进行建设，永久性安置住房建设实行村组自建、商家代建、村组与商家联建、政策性安置四种安置方式，由村组根据实际自主选择，按照相关规定经申报核准后，组织实施。”其中，村组与商家联建采取以大产权换安置的方式，在将失地农民身份一次性转换为城市居民的基础上，由村组负责公开招引企业联合建设，并负责对项目用地范围内的地上附着物自行拆除、自行补偿。这一方式本身有效弥补了村组自建资金筹措的困境，又使村民直接通过安置“农转非”。在四种安置方式中，后两种方式可以直接制度性地实现“城中村”非农化改造，因此也是实践过程中普遍采用的方式。但在具体实施过程中，失地农民却与政府官员形成了鲜明的对立，见表1。

3. 管理失范风险

在“城中村”改造的过程中，村行政、治安、环卫等管理也应统一进行整治改造，但在现实中，基于“城中村”土地资源带来的巨大利益，政府的改造工作集中在土地的征收改造上，对于“城中村”其他管理工作缺乏关注和相应的政策支持，由此，“城中村”便被公众普遍认为是“脏、乱、差”之地，具体表现在：

一是政府管理职责不明确，一部分“城中村”依据政策进行改造建设过程中，土地被征用，农民身份转换为城镇居民，而实际的行政管理事务仍然由依旧存在的村支两委代管，这一“换汤不换药”的做法严重影响了正常的管理工作；二是管理秩序混乱，城市化的快速发展也带动了X区“城中村”的发展，由于X区为庆阳市发展中心，其所辖“城中村”基本邻近市中心，近年来大量外来流动人口租住在“城中村”内，人口数量不断扩大，人口构成日益复杂，人口聚居虽然带动了“城中村”的发展，但也加重了管理风险。“城中村”内房屋乱搭乱建、垃圾随地乱扔等现象随处可见。三是管理资金短缺，这也是政府在治理“城中村”方面最为突出的短板，“城中村”在纳入城市发展范围之后，政府将直接面临城市公共管理财政成本增加的压力，这也为“城中村”的管理带来巨大困难。

二、个体风险

1. 失地农民贫困风险

在“城中村”改造之前，村民主要以土地的所有为其安全保障。作为临近庆阳市中心的X^“城中村”，因其地理位置的优越性，近年来许多村民都利用自家宅基地扩建招租来获取可观的收入，据调查，X区“城中村”村民的主要经济收入都来自租房收入，见表2。

2.失地农民被市民化风险

随着城乡统筹，农民市民化将是社会发展到一定阶段的必然趋势。但是，不能操之过急，更不能以牺牲农民为代价强制性地将农民市民化。现实往往是，政府在自己获得高额回报的时候，把被市民化的农民逼上了艰难的生活之路，其社会风险不断增多。一是被市民化的农民往往文化水平不高、知识和技能都较缺乏，他们很难再城里找到工作，面临极大的失业和就业风险；二是针对农民的社会保障和社会福利体系建设才刚刚起步，很多方面并不完善，在农民失地又失业的双“失”状态下，社会保障和社会福利无法提供有效保障；三是对于失地农民的补偿不到位或补偿水平不高。

三、风险化解

在城市化发展这一必然趋势下，化解X区“城中村”改造过程中的社会风险和个体风险要在社会系统的各个层面和领域不断探索，要不断深化经济体制和社会体制改革，打破体制的藩篱，逐渐消除体制隔离，着力改革原有的体制和社会管理制度，增加制度供给；规范土地征收及拆迁安置政策办法，确保“城中村”城市化发展过程中的稳定与和谐；着力提高政府的行政管理能力、社会整合与服务能力；同时，也要加强城乡统筹的社会保障制度，让城乡居民享有基本平等公平的福利保障。

参考文献：

[1]刘振威，白国浩.城市棚户区改造土地管理问题再思考[J].城市建设理论研究（电子版），2013（11）.