初步规划设计方案精选(九篇)

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第1篇：初步规划设计方案范文

【关键词】建筑规划；建筑节能；设计

目前，能源损耗较大以及环境污染是限制经济建设的一大因素，社会一直大力倡导节能环保的先进理念。在建筑行业中，能源损耗尤其严重，因此，在建筑规划设计中建筑节能设计能有效控制能源损耗，迎合了节能环保的现念，是现代建筑设计发展的的必然趋势。建筑节能设计相关科目较多，涉及领域全面，是一项综合性极强的系统性工程。我国目前与发达国家在建筑行业方面存在一定的差距，随着城市化进程不断加快，人口密集度逐步增大，人民对生活质量的要求越来越高，建筑节能成为国家经济发展的重要任务，我们必须高度重视建筑节能设计，不断探索建筑节能设计的先进技术并投入到社会建设工作中，在加快国家经济建设步伐的同时达到可持续发展战略目标。

1 建筑规划设计与建筑节能的联系

1.1 设计方案影响工程建设直接能耗

在建筑设计中，能源消耗直接受到建筑和结构方案的影响，例如，在建筑方案的平面布置中需要考虑技术、经济、分析等多方面因素，其中包括采用内廊式还是外廊式、进深与开间的确定，立面形式如何选择、层高与层数的确定、基础类型如何选用、结构形式如何选择等。在我国建筑设计中，住宅建筑每平方米会使用55kg钢材，相对于发达国家要高出1/5作用的用量，而水泥用量要高出80kg，其中发达国家每立方米混凝土水泥用量大概为140kg，我国则需要220kg左右。据相关统计，采取技术经济合理的设计方案不仅降低能耗5%～10%甚至更高，同时依然能够满足功能要求。

1.2 设计方案影响建筑使用能耗

建筑工程相当复杂，涉及到多方面领域，其中包括规划、设计、施工、运营使用以及最后的拆除重建等，是一个以技术、专业综合形成的复合体。传统的建筑节能包涵内容较为片面，只是简单指出了建筑施工中减少成本，忽略了运营使用等方面，而现代建筑节能涵盖了相关建筑工作的全部内容。在各类建筑当中，我们以住宅为例，我国住宅建筑相比于发达国家，在同等技术条件下，能源消耗是其2～3倍，体现出建筑使用寿命较短的问题。因此，我们在建筑节能工作中必须提升设计理念、丰富设计内容、优化设计效果，达到低能耗的环保效果。在建筑方案当中，应提高对建筑设计的要求，在建筑类型、朝向、总体面积、方位等方面充分利用包括光照、风向等自然资源，同时，在建筑材料的选择上应结合实际，优化建筑外墙、楼板、分户墙、玻璃等，在不影响建筑功能的条件下提高建筑质量，减少建筑能耗。建筑设计无法一次性完成，设计师应结合模拟实际的建筑情况，进行不断的优化和调整，逐步完成初步的建筑设计方案，在模拟建筑实际情况时，以取暖设备为例，应考虑空调和取暖设备的装机功率，由于空调或取暖设备在品牌、型号、安装、费用、能耗等方面等各有不同，对于不同的建筑存在不同的适应性，同时在初步投资和实际投资方面存在差异性，设计师应正确计算出模拟量和实际量之间的差值，为建筑使用者提供正确的设计方案。北京奥运场馆的设计就很好的融入了这个理念，其根据当地实际自然环境，并未完全运用空调和新风系统，很好的解决了通风问题的同时还达到了节能环保的目的。在场馆中运用了美国先进的节能空调系统，利用热回收技术将回收的热能量通过空调冷水机的回收装置运用到其他热量系统，例如将回收的热能加热游泳池水以及生活用水，节能率达到10%。

2 建筑规划设计中建筑节能的有效措施

2.1 建筑整体环境与外部环境的节能设计

建筑整体环境和外部环境的节能设计师以整体综合设计概念为出发点，在设计过程中考虑到能源分析、环境、设备等因素，与相关专家配合进行设计工作。在建筑项目规划设计工作中，为实现自然生态运用效率最大化，创造良好的人工环境和自然环境，需要在最大程度上利用资源环境优势。在建筑工程投入使用后，通常空气流通情况以及光照情况是影响用户使用质量的关键因素。因此，建筑节能设计中应重视优化建筑空气流通情况和降低光照，结合实际自然气候规律，在房屋方向、房屋间距以及房屋排布方式上做到合理规划。具体内容为以下几点：首先，建筑的主要朝向应与当地夏季的主导风向保持一致，如此利于自然通风，使得舒适度在一定程度上得到提高。同时，建筑朝向应以南北方向设置为主，可以节省夏季空调的用量，因为在阳光辐射方面南北朝向的建筑物在夏季相比东西朝向的建筑要少很多；而在冬季时，建筑受到太阳辐射的情况刚好与夏季相反，从而降低了建筑取暖保温所需的能耗。此外，房屋建筑间的间隔应该大于当地所规定的日照间距标准，如此能够提升空气流通质量，加快室内的空气流通，有利于建筑与空气的热交换，在一定程度上可以有效控制建筑物的温度，降低能源消耗。在建筑项目中，为提高每个建筑单位的节能效果，确保建筑群整体节能，应科学合理布置建筑群中每个建筑单位。

2.2 建筑单体的节能设计

建筑设计必须在方向、外观及空间布局等方面满足规范化设计要求。能源的消耗在很大程度上受到朝向设置的影响，合理的朝向设置能够有效降低建筑对于能源的消耗。在夏季，太阳照射建筑物，所产生的热量增大，大大增加了制冷负荷，在冬季，取暖负荷也会相应大幅度增加。因此，建筑朝向设置应考虑当地气象条件、地理环境、建筑用地等方面因素，以达到降低能源消耗基本出发点，减少夏季热量吸收，提高冬季日照量，采用最佳朝向的设置方案。同时，应优化房间空气流通，满足室内空气流通需求。根据长期建筑设计实践经验，南北朝向的设计方式在我国各个地区的房屋建筑工程中受到普遍采用，不过在部分建筑设计时，由于各种制约因素，南北朝向设计方案不能被使用，因此，就要综合考虑当地的实际地理环境，做到因地制宜，以满足节能与功能使用的要求。同时，合理的空间设计能够实现建筑空间内保温、通风、采光等方面的优化，达到节能的目的。

2.3 建筑物部位节能

建筑部位节能是指构造设计中建筑的组成部分在满足其基本功能的条件下，通过对各部位如屋顶、楼板、墙体、门窗等在造型结构、材料等方面进行优化设计，使得建筑外部环境因素得以充分利用，以达到优化室内环境与节能的效果。在建筑部位节能中，材料的选择时最关键因素。健康、高效、经济、节能是选用建筑材料的基本标准与原则。随着科技的发展，建筑设计中应用到越来越多的新型材料，节能的效果更加明显。例如，应用新型保温材料、防水材料于墙体、屋顶中，使得保温防潮效果明显提升；此外，新型透光玻璃在门窗中的应用，在增强透光效果的同时减少了热量吸收，透光隔热效果更好。新型材料的开发在一定程度上促进了建筑节能设计的发展，降低了建筑节能设计的难度。

3 总结

目前，建筑节能工作不同以往，其包含了从建筑初步规划设计到建筑拆除重建整个过程的内容。相比传统建筑节能内容要广泛得多，同时目标也要高出许多。建筑节能是一项十分重要且持久的工作，我们应加大研究力度，进行更多尝试，积累过往经验，有效结合经济建设与和谐发展的特点，对于节能环保工作提出更高的要求。

参考文献：

[1]邓爱英.浅谈建筑节能与建筑规划设计[J].山西建筑，2011（3）.

第2篇：初步规划设计方案范文

关键词：低碳预制策略 住区规划设计 徐宿地区

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2015）07（a）-0028-02

1 低碳预制策略

1.1 策略简介

低碳预制策略是符合当今建筑设计的低碳化、可持续化的流行趋势，也是针对我国环境污染问题越发越严重的有力举措。它不同于传统的建筑设计流程，简单满足于设计前期的视觉审美要求和结构要求，而是在设计前期即对建筑基地，环境布局做出符合低碳化的设计，建筑实体的布局也相应做出同时具备感性和理性的思考。

1.2 应用领域

低碳预制策略根据规划设计对象的不同，可以应用于各种不同类型、不同规模的建筑领域。笔者将低碳预制策略应用于徐宿地区的一个具体住宅案例规划设计之中。

针对住宅规划设计领域，低碳预制策略包含四个环节：（1）设计与可视化（Design and Visualization）；（2）参数化模拟（Energy Model）；（3）机制设计（Mechanical Design）；（4）经济性模拟（Financial Model）。其中针对Energy Model环节，目前广泛流行的是借助Ecotect软件作分析。

1.3 发展前景

低碳预制策略针对不同群体，发挥着不同的优势。对于建筑师，可以很好体现其在设计之初，既融入生态设计理念，可以提高建筑设计优势的竞争力，加强方案的技术含量；对于甲方，可以在全生命周期节约大量资金，利于制定领先的市场战略；对于政府，不仅可以提高建设部门整体的设计水平，而且可以促进节能减排工作的实施。因此，低碳预制策略的应用与发展具有良好的发展前景。

2 案例设计

2.1 方案简介

本地块位于徐州九里区玉潭湖西侧，基地内地势较为平坦，西临三环路，北临九里山西路，规划设计范围内的用地面积为7.12公顷。北边为大孤山，东边正对玉潭湖公园，基地背山抱水，视野开阔。为了充分利用基地本身拥有玉潭湖水资源这一地理优势，我们在社区初步规划中嵌入水网系统，水由玉潭湖而来，化湖水为细涓涓细流融入整体社区景观中，同时也是设计主题的另一理解方向。

设计方案内容以住宅为主，兼顾商业。基地总体布局分成北边商业“动”为主，南边住宅以“静”为主，整体走势形成西北高、东南低的趋向，也符合景区周边建筑高度控制线的要求，不会对整片区域内观景的视线造成阻碍。社区内主要车行交通由环路承担，将机动车行驶范围控制在居住组团之外，尽可能地实现人车分流以保证人行安全性，同时也为营造一个更为自然健康的社区活动场所提供了可能。由路网和景观轴体系将社区自然地划分为三个组团，分别为西侧的塔式高层住宅区、北侧的院落式围合高层住宅区和东南侧的板楼行列式住宅区。其中，由于东南侧的自然采光、通风和观景条件均为最佳，处在主要环路之外，避免了过多的交通噪音污染。同时，其组团内以中高层住宅为主，居住舒适度较高，考虑到以上优势和不同人群的消费能力，笔者将其设定为老年居住组团。

2.2 低碳预制策略与住宅组团

住宅组团属于住宅规划设计中的核心。基于设计之初的老年居住组团的定位，笔者经过调研，总结出了徐宿地区六种常见的居住组团形式，并且抽象总结成六个基本型进行分析与对比。

形式一为最普遍的居住组团布局形式，公共交往空间呈现矩形，并且有相当可观的次要公共空间。主要空间利用率约为26%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对较为理想，全年能够满足要求。公共空间全年日均辐射情况较为均衡，且土地利用率较高，形式也具备一定的普适性；

形式二为较普遍的居住组团布局形式公共交往空间呈现圆形，四角有可观的次要公共空间。主要空间利用率为21%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对较为理想，全年能够满足要求。公共空间全年日均辐射情况较为均衡，但土地利用率一般，错落感形式具备一定灵活性。

形式三为较普遍的居住组团布局形式公共交往空间呈现矩形，并且有相当可观的次要公共空间。主要空间利用率为25%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对不是太理想，受Ⅰ、Ⅴ遮挡影响较大。公共空间全年日均辐射情况较为均衡，但土地利用率较低，通透性不够，但具备一定的私密性。

形式四为错落式的居住组团布局形式公共交往空间呈现平行四边形，次要空间呈现三角形。主要空间利用率为25%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对较为理想，全年能够满足光照要求。公共空间全年日均辐射情况较为均衡，土地利用率高，且错落的布局形式具备一定的灵活性。

形式五为错落式的居住组团布局形式公共交往空间呈现人字形，次要公共空间面积相对较小。主要空间利用率为25%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对较为理想，全年能够满足光照要求。公共空间全年日均辐射情况较为均衡，土地利用率一般，且错落的布局形式具备一定的灵活性。

形式六为曲线状的居住组团布局形式公共交往空间呈现弯曲的矩形，并且有相当可观的次要公共空间。主要空间利用率为27%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对较为理想，全年能够满足光照要求；公共空间全年日均辐射情况较为均衡，土地利用率较高，且曲线的布局形式具备一定的灵活性。

经过对抽象而成的六种住宅布局形式的对比和全年日均辐射分析研究，我们在设计初期得出形式一、四和六具有一定的普适性和推广性，是居住区设计可以参考的方案。案例设计也择取形式一、四和六为基本布局方式。

设计方案经历了一个和更新的过程。旧方案以较为普遍的形式一、二为样本作排布，经过低碳预制策略，对旧方案中不太合理的地方作出调整，再通过对调整部分进行深入的数据分析，检验方案调整的合理性，最终得出合适的方案。

2.3 低碳预制策略与公建选址

住宅规划设计内的公建项目是关系百姓切身利益的惠民工程，公建项目选址不仅关系到项目作用的发挥，而且对于完善住区功能，提高住区品位具有重要意义。

低碳预制策略可以帮助在设计之初确定公建项目的选址。通过全年日均辐射分析，可以考虑在辐射较大的两片区域布置有社区中心和幼儿园。一方面，可以为居住区人群公共活动的区域提供良好充足的光照，为小朋友们提供温暖舒适的场地娱乐环境；另一方面，对于降低公共建筑全年的能耗，提高建筑设计的经济性。同时，对于方案本身的合理性和逻辑性都有提升。

关于社区内活动中心的布置，我们将其设置在整个场地的中心，以联合维系三个居住组团，同时也作为主入口景观轴的重要节点呈现。考虑到幼儿园对日照要求的高标准，我们在对整个场地进行模拟分析之后，选取了一块采光相对较好的区域布置幼儿园，即车行入口附近，这样同时也顾虑到了幼儿园对外开放的可能性及其交通的便捷性。

2.4 低碳预制策略与景观布局

景观环境不只是人们欣赏的对象，更重要的是能较好地满足居住者的生态需求和文化需求；传统的“越接近繁华商业区越好，越靠近交通主干线越佳”的住宅选址理念正日益受到挑战；景观环境理想的住宅小区应环境幽静、建筑协调、内适外和、温馨有情，整个小区富有向心力；充分利用当地的山水景观和人文景观资源，营造更多更好的人居环境，需要全社会共同努力。

在设计之初，笔者根据低碳预制策略，对场地进行了日均辐射量的软件模拟，结合其模型分析结果，根据日均辐射量对场地进行初步划分。对于场地中辐射相对较大的部分，可以种植常绿阔叶乔木，在各个季节都可以提供遮阳作用；而在辐射相对较小的地方，选择种植落叶乔木，这样既可以在夏季提供阴凉，同时在冬季也不会对日照产生影响。由此，景观布局所具有的就不仅仅是表面的绿化作用这样简单了，它还包含成熟具体的思维过程，即结合现有场地的日均辐射模拟结果进行具体细致的划分和植物选择等工作，同时使之拥有了完备的逻辑思维过程和合理依据。

3 低碳预制策略意义

3.1 可推广性

低碳预制策略引导下的住宅组团形式、公建选址方法、景观布局方法可以在徐宿地区得到很好的应用与推广。设计之初借助Ecotect等辅助软件得出相对准确的方案，简单易行，方便操作。

3.2 经济性

低碳预制策略指导下的住宅规划设计，可以有效地减少公共建筑的能耗，促进小区居民的娱乐活动的进行，便于小区居民的生活。对于进一步吸引开放商的投资，推广政府的经济政策，具有一定的帮助。

3.3 可持续性

无论社会经济发展或快或慢，居住需求的变化总比住宅规划设计的变化快。一个能不断适应新需求的住宅，应既是经济的也是环保的住宅，低碳预制策略下的住宅规划设计是和可持续发展概念相一致的。

低碳预制策略一方面可以为住户提供良好的居住环境，满足部分人群在同一住宅中居住较长时间的居住需求；另一方面可以增强开放商住宅销售的灵活性，以使住宅规划设计与可持续发展的需求相结合，提高居住品质，使住宅建设更人性化。

参考文献

[1] 孙颖，董.住宅适应性设计-理念及其对北京集合住宅设计的启示[J].建筑技术及设计，2007（4）.

[2] 杨靖，马进.与城市互动的住区规划设计实践[J].建筑学报，2007（11）.

第3篇：初步规划设计方案范文

关键词：房地产；项目管理；质量控制；预防

中图分类号：TU-02

文献标识码：A

文章编号：1009-8631（2012）05-0032-01

质量管理的原则是全面质量管理。即以质量为中心，项目全员参与，以达到预期目标。全面质量管理既是原则，也是可行的操作程序，即PDCA循环（计划、执行、检查、处理），具体的控制方法则有ABC分析法（也称主次因素图、排列图方法）、因果分析法、控制图法、直方图法等，这些具体方法的作用在于找出质量偏差原因并加以修正。

1 房地产项目开发前期的质量问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

2 前期阶段的质量控制

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键，直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议从如下几点着手：

2.1建立开发项目质量管理责任制

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，检查项目质量计划执行情况，对发现重大的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告，编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。

2.2制定开发项目的质量计划

充分了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准，熟悉质量管理体系文件，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。

2.3建立开发项目前期成果的质量评审制度

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。

3 设计阶段的质量控制

3.1在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是作为规划方案设计的依据。因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。根据一些经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计。设计前，对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出审批方案。

3.2初步设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是项目初步设计的设计依据。施工图设计是在开发项目的初步设计通过审查的基础上进行，因此初步设计是施工图设计的依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。开发项目的设计阶段质量控制方法是：

（1）正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。

（2）建立设计主管人员质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求，组织设计策划；并对设计过程进行控制，负责各专业之间的衔接。

（3）明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制：要求设计单位保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量：负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。

4 施工阶段的质量控制

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。

4.1房地产项目施工前准备阶段质量管理

（1）明确质量目标。房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。

（2）制定项目建设实施的质量管理计划。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。

（3）质量保证。质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目的质量信心。如，在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件等。

第4篇：初步规划设计方案范文

关键词：园林；规划；设计；步骤；建议

1 园林规划设计的步骤：

（1）接受设计任务书、现场实地踏勘，同时收集相关基础资料；（2）提交初步规划文本,提出总体构思及规划目标；以供业主认可（3）编制详细规划并召开评审会。由业主组织的专家评审组，集中时间，进行评审(论证)会，根据专家评审组意见，落实调整和修改工作。（4）进行 扩初设计并提交工程概算书；（5）基地的再次踏勘 施工图的设计；（6）施工图预算编制和 施工图的交底 ；（7） 设计师的施工配合。

2 园林规划设计需要论证的内容

（1）园林绿化应考虑绿化的功能。无论是公园游园,风景名胜区,居住区,城市广场和道路,厂矿企业和机关单位及校园环境的规划设计;还是象世博园等大型专类园的规划设计.应根据其服务对象不同,明确功能和主题。

（2）提高园林作品的艺术品味。高品味的园林工程是一幅美丽的立体图画，不仅要有点线面的合理运用，还要有四季特色的变化，它是各种园林要素的艺术组合,是巧夺天工的人造大自然的再现，使人在其中有融于大自然之感，有较高的艺术水平。

（3）应有历史文化内涵。将自然与历史文化紧密联系，是园林造景应注意的，能否画龙点睛，使历史人文景观与周围环境或其他方面协调，并符合人们的审美情操及心理要求，要经充分论证才有说服力，被人们所接受，景点宜恰到好处，忌贪多、太杂。

（4）对园林绿化的各项指标进行认真计算。包括绿化覆盖率、人均绿地率、立体绿量、多层次植物配置、保持水土、有效地吸收有害气体及灰尘和是否符合生态效益等。只有这样才能决定是选择单一的草坪还是乔灌木与林下草坪相结合，避免盲目追求草坪的现象，使草坪与树林相得益彰。

（5）树种选择的论证。实践证明，以什么树作主体，配置什么树都有讲究。不同植物在一起要考虑相互间的生长速度、影响能力、阴阳性，观花、果、叶的树如何映树，病虫害的交叉性，同种树的连片与分隔的统一，病虫害防治的难易程度，耐湿耐旱性等都是选择树种的重要因素。

（6）科学估算园林工程的建设成本及管理维护费用。不同设计方案的园林工程，建设成本和维护管理费用不尽相同，很多本是比较好的规划设计，由于建设成本和建成后维护管理费用超过单位经济实力，只有低水平维护，最后观赏效果不理想，很多应有的功能丧失，有的草坪被杂草挤占.应正确把握建筑,铺装,水体,绿地等要素的比例,严格控制建设成本,我们近几年的经验是既发展一部分高档次、管理要求高的绿化景点，也积极探索大众化、低成本、低维护费的绿化方法，并不断推广，得到了较好的效果。所以在设计时对植物根据性状的合理选用，论证其管理费用高低，有利于绿化单位更好地达到绿化效果。

3 我国园林的发展方向

对于处于起步阶段的中国现代景观规划设计，鲜明的视觉形象、良好的绿化环境、足够的活动场地，这是基本的出发点，随着景观环境建设的发展，仅仅满足这3方面，肯定还远远不够。但这毕竟是远期景观建设发展的基础，对于未来景观建设的腾飞将起到重要的作用。正是基于景观规划设计实践的三元，在众说纷纭的各类景观规划设计流派中，3种新生流派正在脱颖而出： (1)与环境艺术的结合：重在视觉景观形象的大众景观环境艺术流派；(2)与城市规划和城市设计结合的城市景观生态流派：以大地景观为标志的区域景观、环境规划；以视觉景观为导向的城市设计，以环境生态为导向的城市设计；(3)与旅游策划规划的结合：重在大众行为心理景观策划的景观游憩流派。这3种流派代表着现代风景园林学科专业的发展方向。

4 建议

（1）园林设计上植物多样性与适应性同时并重。这几年，城市绿化提出了增加绿化树种、提高生物多样性的目标。于是许多城市一味求新，盲目引进外来树种。为求好心切引进新品种不是不可以，但如果忽视了苗木的适应性，则不仅达不到预期的目的，而且会带来意想不到的损失。

（2）完善园林设计法规。首先是对于《建设工程勘查设计管理条例》（2000）有关条文的修改，如第二章资质资格的管理等等。

其次是一系列园林设计法规的建立，如注册园林师签字制度、注册园林师条例、设计收费标准、工作量范围标准、后期跟踪服务标准、园林设计标准合同、园林师事务所设立标准等等。

（3）实施专业教育的大调整，培养适合新时代的园林规划与设计工作者。

首先是专业教育结构层次的调整。要使中国风景园林学科具有持续发展的生命力，其专业教育需要有3个层次：①面向学科：为长远学科建设培养的高层次博士、硕士人才；②面向社会：为国家园林管理和规划设计建设部门培养的大学本科、硕士人才； ③面向中国数量与质量日益高涨的风景园林建设市场：为各类规划设计院所、园林工程公司培养专科、本科、硕士、博士多层次人才。其次是专业知识结构的调整。一方面，要考虑引入环境艺术、旅游策划的专业课程；同时，还要引入建筑学科、地理学科、计算机与信息学科、社会人文学科等专业知识。这是以课程设置为实质的专业知识结构调整。

第5篇：初步规划设计方案范文

关键词：房地产 ; 项目管理;质量控制 ; 问题 ; 对策;

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

房地产开发一般包括“决策———设计———实施”三个阶段，项目管理即是在整个开发过程中针对时间、人力、物力和技术的管理，开发商是这一过程的第一责任人，好的管理是在保证时间、质量和成本的前提下尽可能高效地完成施工任务，但目前我们的项目管理水平还有待提高，还普遍存在质量低劣、延期交付等一系列问题，急需加强项目管理和质量控制力度。

一、房地产开发项目管理的关注要点

1、业主方项目管理自身存在的问题

（1）由于项目实施的一次性, 房地产开发企业大部分属于项目公司, 使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性, 项目管理缺乏系统的管理模式与经验。

（2）资金短缺, 融资能力不足, 建设资金难以保障, 工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大,建设用地大多为竞拍所得, 地价款必须在三个月内支付, 且建设周期长, 故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款, 贷款额度为60%～70%, 融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设, 工程款拖欠严重。

（3）技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》, 房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员, 工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高, 需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验, 但目前具备如此高素质的人才并不多。

（4）工程发包多为邀请招标, 未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍, 多数由包工头组成, 挂靠有资质的施工企业, 施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验, 没有完整有效的管理制度, 建筑水平较差。

2、委托监理存在的问题

目前建设监理制与业主方项目管理并行时, 存在以下一些问题。

（1）权责不明, 责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式, 仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制,不将设计变更与投资控制的权力授予监理, 以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂, 管理混乱。

（2）建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍, 包括设计部、造价部及工程部等, 各专业管理人员配备齐全, 各司其责, 且掌握了投资控制权。因此, 建设单位常直接向施工单位指令, 或干涉监理工作, 造成多头指挥, 在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

（3）甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑, 对于某些大宗材料, 采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者,对于材质有最终决定权, 且监理是受房地产开发企业委托的, 因此对于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉强放行。由于材料是低价购进, 故材质往往有偏差,质量难以控制。

二、房地产开发项目管理中质量控制的有效措施

1、设计阶段的质量控制

（1）方案设计阶段

在房地产开发项目中, 前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位, 是后来作为规划方案设计的依据。因此, 作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司, 根据其经验教训, 建议开发商根据楼盘的策划定位, 选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计, 并在设计前对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解, 设计人员在此基础上进行规划方案设计, 由建设方组织相关专家讨论会, 评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同, 在此基础上进行细化, 作出审批方案。

（2）施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的, 因此, 规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计, 是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式, 各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件( 图纸) 和经济文件( 概预算),其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

第一、开发项目的设计阶段质量控制方法。正确地编制设计任务书, 设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量, 就必须对设计进行质量跟踪, 定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时, 开发商的项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中, 特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计, 导致经济性差; 不足设计, 存在隐患或功能降低。

第二、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下, 对设计过程进行管理, 监督检查,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求; 组织设计策划; 并对设计过程进行控制; 负责各专业之间的衔接;负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调; 负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证; 负责控制设计变更; 对设计关键控制点进行检查, 亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。

第三、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制; 要求设计单位保证项目具有足够质量和数量的人力资源, 以确保设计质量; 负责确定设计中采用的专业技术方案, 对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责; 组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。

2、施工阶段的质量控制

第6篇：初步规划设计方案范文

目前大部分集团房地产企业已经开展财务核算电算化,提高了财务部门的工作效率,但也存在一个共同的缺陷,它只是简单模仿和照搬手工流程,将一项项相对独立的工作搬到计算机中,并通过一个个相对独立的子系统(如工资核算系统、固定资产核算系统)完成相应的工作,它所反映的资金流信息往往滞后于物流信息,缺乏会计数据传输的实时性。在经济环境瞬息万变的今日,信息的实时性决定了它的有用性和控制力度。当一笔超标准的采购费用发生时,或一笔非法事件的发生,会计信息的滞后性使资金流不在严格地受控运行。随着集团房地产开发企业业务做大做精,管理层对信息的需求和预期发生改变,传统的财务管理信息系统必须更新。实现财务、业务一体化是集团房地产开发企业信息化建设中最关键的问题。怎样实现财务、业务一体化,以达到真正有效的经营运作控制,实现信息高度集成,这就是笔者所探讨的主题。

一、立项、规划环节的预算控制

新项目开发应进行财务预算管理,即以资本预算为中心的预算管理模式。新项目的开发面临极大的经营风险,这是因为必须投入大量的资本,而未来收益又具有极大的不确定性。因此在新项目开发初期必须以资本投入为中心进行财务预算管理。

1.立项环节的控制

各开发公司新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:

成本费用估算和控制目标及措施;

投资及效益测算、利润体现安排;

税务环境及其影响;

资金计划;

《竞投方案》;

投资风险评估及相应的对策;

项目综合评价意见。

2.规划设计环节的控制

总体规划设计方案,应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后进入下一设计阶段(如小区设计、单体设计、施工图设计)。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标。

关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。

由此可见,集团总部的成本管理工作前期最为关键。新开发项目经认证审核后,各开发公司在财务分析子系统中,编制有关项目的阶段性预算,从财务管理的角度,把各种控制项用相应的科目和部门进行反映和控制,因此,在管理软件中需要进行预算管理科目的设置,如“在建工程”设置为“部门核算”以便在各成本费用发生的同时,可以在总账中按部门录入其发生额,在进行数据处理时,可以按照部门进行归类汇总,在将数据转化为信息输出时,按部门、科目将预算和实际发生额进行对比分析。以便集团公司高级管理层根据管理需要,对项目进行预算控制。

二、项目开发环节的财务控制

1.房地产开发成本的核算

(1)成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时,像其他行业一样。首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用。笔者认为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,利用信息系统对集团公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理,明确所属级次及隶属关系。

(2)成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并。如各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。对公司要求的项目进行分类、分级核算。

企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目。然后按成本对象进行归集分配。

2.网络化反馈式成本控制 新晨

公司高级管理层根据管理需要,根据期初编制有关项目的预算信息系统,随着项目的进展,将有关业务信息录入账务系统,使用资金单位在旬末的3日前,将需求资金计划按类别填报、录入资金数据库,经各开发公司、总公司经理等授权逐级批准后,由网上到执行分公司或部门,按批准计划分配资金。计算机系统通过不相容岗位分离和权限的设置,使各业务岗位相互稽核,资金在授权范围内审批和使用,杜绝先斩后奏现象,以往具有权力特征的资金使用,通过资金计划管理信息系统得到规范。资金的使用在网络上向公司决策层公开,堵塞资金使用中的漏洞。系统对超预算的项目给予报警提示,实现对项目的事中控制。通过项目计算机系统功能提供多种条件进行统计与查询,给公司高级管理层提供查询分析的依据。同时可以就成本控制情况进行跟踪分析,不仅可以了解该项目的当前状况,而且可以跟踪了解形成目前状态的明细事项,从而可以从源头对异常现象进行分析,有针对性地采取措施。期末,管理者通过项目进行预算分析,为对相关责任中心和责任人进行业绩考核提供定量分析资料。办公自动化使资金运作效率大大提高,同时也对高层管理人员形成了制约。

三、销售环节的财务控制

第7篇：初步规划设计方案范文

自2013年1月省政府3号文件批准县为现代林业重点县以来，我局按照省林业厅要求，结合县实际，倾力推进重点县建设工作，以林业项目建设为抓手，在现代林业产业基地建设、林下经济发展、林区基础设施建设、家庭林场申报，“万亩林亿元钱”项目、省级林业龙头企业（林业专合社）建立等方面全面展开，1-6月完成现代林业产业基地7000亩建设，完成林下种植3万平方米天麻种植示范，完成林下人工栽植绞股蓝及野生基地建设8000亩，完成1个省级林业龙头企业和1个省级林业专合组织申报并通过市、省初审核。

二、主动融入，围绕“现代新城、幸福县”板块工作，扎实推进县城园林绿化提档升级改造。

围绕建设一个“秀美现代新城”的目标，把县县城打造成为“山水之城、灵秀之城、生态之城、文化之城”，我县与西南大学园林景观设计学院合作，按建设高标准山水园林城市的要求，就“传奇景观大道”建设改造、13处城市重要节点、146幢影响形象的房屋立面、进出口通道、广场、公园、巡场河新慨念水体设计、11座桥装饰设计、5条森林街打造等进行全面规划提升改造。目前规划设计正在进行中，紧锣密鼓统筹前期工作。

三、全力出击，重大、重点项目有序推进，固定资产投资进展顺利。

涉林重大、重点项目共计7个，年度计划投资1.1亿元，目前各项目工作按工期有序推进。林业行业固定资产投资任务2.3个亿元，已入库2.059亿元。

（一）县县城绿化总体规划及提升改造项目，完成了现场勘察、资料收集、规划总体理念的提炼。与西南大学园林景观设计学院合作，目前已完成规划设计初稿，并于5月31日听取了县级领导和县级各部门对初步规划设计方案的意见和建议，6月下旬提交规划文本评审。预计开工时间为2013年8月初，力争县人代会前基本完工。主要包括传奇景观大道的打造、四个公园广场的改造工作、森林街及城区其他街道的建设、主要道路节点绿化改造及形象改造建设。

（二）退耕还林成效巩固及专项建设，项目实施区地点明确，建设内容以退耕还林区域内山、水、田、林、路综合项目建设为主，涉及道路、低产田地改造，畜牧基础设施，林木管护等。目前正在进行作业设计规划，实施前期地其他准备工作完备。

（三）现代林业基地建设。以营造短周期工业原料林基地为主，目前正在作业设计规划中，全县建设现代林业基地1万亩，年底能全面完成任务。

（四）退耕还林后续产业建设，主要建设内容为退耕还林实施区域短周期工业原料林1.2万亩建设，特色经济作物营造、特色经果林1000亩，丰产培育600亩。目前正在调查规划设计中，根据原退耕还林的实际情况进行针对性的项目实施。实施前的其他准备工作全部完成。

（五）林业可持续经营管理，属德国贷款项目。按照贷款项目程序要求，目前已全面启动。我县正在落实实施单位（贷款使用单位）并编制项目的作业实施方案。

（六）林业产业重点县建设。主要以基地建设和林区基础设施建设为主。目前已完成作业设计规划，项目实施区域地点明确，实施单位确定。

（七）其他重大、重点项目完成情况。

县城区范围街道整治及建筑立面风貌塑造，我局主要涉及街道的绿化版块的任务，目前按照县城绿化总规划及提升改造工期进行。

四、重点突破，按照“51233”转型发展思路，探索林下经济发展新模式。

依靠科技实用技术，依靠基层林业站底部支撑作用，依靠龙头企业带动，采取大、中、小梯级带动模式，采取“公司+农户（专合社）+基地”的运作方式，因地制宜建设林下天麻示范种植基地3万平方米，目前菌种发育完好，预计天麻产量39万斤、产值1950万元；绞股蓝林下种植及建设野生保护基地8000亩、种植黄连300亩、以及林下养殖等。预计2013年林下经济产值可达1.05亿元。有益探索产业重点县建设中多点多级支撑新办法。为此县最近被省林业厅（省政府）确定为省5个林下经济发展重点县。

五、努力作为，积极申报项目，争取上级支持有成效。

努力作为，积极争取项目及上级资金支持，全方位推动林业发展。充分发挥林业系统人才优势，今年已编报各类林业储备项目11个，已争取获得项目6个，资金3200万元。

六、负重前行，国家重点投入项目公益林补贴有序推进。

公益林补贴项目属重大民生项目，涉及今后10年的兑现是否平稳，更是影响稳定的重要因素，重点公益林项目涉及17个乡镇，18.7万亩，约3.5万农户，小班7203个，工作量之大、要求之高、涉及面之广为历史之最。按期完成公益林范围、面积、事权等级、保护等级的核实确定工作极为艰难，我局负重前行，集中人力、物力、财力、组织20个专业工作队伍，历时半年，基本完成。此次公益林界定完成后，首期补贴178万元将及时兑现到农户。

七、全力协作，通力配合，争取省市支持，做好县上重大项目的征占用林地工作。

1-6月，完成221kv输变电线路等重大重点新建项目的林地征占用手续，共计林地6宗、面积1500余亩。为重大项目突破土地指标瓶颈打通了关键一步。

八、创新方式，围绕“城市之肺”保护建设，全面启动巡场周边森林的保护规划和管护机制。

成立专门工作组，召开专题工作会，认真落实县常务会精神，依靠自身技术力量，着力开展县城周边2800亩林地林木再评估，再测算工作。确保在国家政策框架内，与6村18社2300余农户完善流转手续，稳妥有序实现流转，确保巡场“城市之肺”发挥长远功效。

九、妥善处置，创新方式开展林权纠纷调处工作，维护稳定。

集体林权制度改革过程中因村、社林改方案不规范、不完善、不认真、不重视等因素。林权证颁发中出现了较多错误和纰漏，林权纠纷成为当前事件的重点。乡镇人民政府和林业部门集中人力物力，依据事实，按照县政府的文件精神，重点开展林权证错误申请及纠错工作，妥善处置潜在矛盾，化危为机。1-6月，全县调处林权纠纷137起，回复案件45件，接待来访94人。积极稳妥的处置了若干、上访矛盾，为全县稳定作出了积极的努力。

十、依法行政，工作扎实有序，严厉打击破坏城市绿化、森林违法犯罪行为。

加大依法行政和依法治林力度，以保护珍稀植物为重点，加大森林防火工作力度，严厉打击破坏森林违法行为，有效的保护了森林资源，1-6月共办理林业行政案件27件，刑事案件19件。刑事拘留3人，逮捕4人,网上通缉并抓获1人,行政处罚24人。

十一、其它林业工作。

1、完成非税林业投入215万元，占任务70%。

2、全县林木育苗278亩，预计产苗1010万株，为今年各类造林苗木需求提供了保障。

3、森林资源二类调查工作和技术方案已编制完成。

4、总投入1250万的森林可持续经营德国贷款项目已启动实施。

5、完成退耕还林国家局、省厅检查验收，获4个100%,同时新颁证800本，面积2468亩。林权变更登记14宗，面积1084亩。

6、办理林权抵押贷款4起，累积贷款达5000万元。

十二、存在的问题

1、产业基地质量有待提高。

2、集体林权制度改革的配套政策亟待完善。

3、林权纠纷矛盾突出。

4、县城绿化提升改造时间紧，任务重。

十三、下半年主要工作重点

1、积极争取上级林业项目，重点打造短周期木质工业原料林建设，实现现代林业重点县建设年度目标。

2、继续完善集体林权制度配套改革，建立健全林权交易平台及制度，推动森林、林地、林木合法流转。

第8篇：初步规划设计方案范文

关键词：房地产开发；成本控制 ；经济效益

中图分类号： F293 文献标识码： A

引言：在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品，当基本的元素如房型、环境、外形等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。

1.项目论证阶段的成本控制

项目在论证阶段着重的是土地费用的把控。土地一旦到手，其成本即已基本确定，直至项目结束该成本一般都不会有大的变化。可行性研究报告一般应包括地块基础资料、周边环境及其发展趋势、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位、成本费用估算及控制目标和措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及其影响、资金计划、投资风险及应对措施、项目综合评价意见等。

2.设计过程中的成本控制

项目设计阶段，成本控制的重头戏项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。

2.1设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下问题控制成本。

2.2 推行设计招标择优选择设计单位。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

2.3开展限额设计控制造价。设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

2.4加强对设计人员进行经济观念的教育。在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。

3.招标、投标阶段的成本控制

要积极采用订单模式进行招投标工作，这种模式是指招标单位提供统一招标文件，投标单位根据招标文件中设计的工程施工的相关要求，按照企业定额或参照建设行政主管部门的现行消耗量定额及造价管理机构的关于施工项目的各项市场价格信息进行投标报价工作。这种科学的招投标管理可从整体上加强对工程的成本控制。

同时还应注意，在工程量清单编制完成之后要发给各投标单位。这样做是为了投标单位对工程量清单进行科学的预估和复核。

最后，投标的报价完成之后，投标单位应在约定的时间内及时提交投标文件。这样做是为了评标委员会及时地根据招标文件确定的评标标准和方法对投标方案进行评定。采用这种投标模式是为了使投标单位之间的竞争更加公平和合理。

4.施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。施工管理阶段成本控制主要考虑以下几个方面：

4.1抓好合同管理，严审工程变更与签证由建设单位引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更等。控制变更的关键在于应严格按公司规定的权责进行审批，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。控制变更与签证首先要强调及时性，一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，严格按公司《权责审批》进行审核，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。

4.2从管理模式上着手，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

4.3从技术措施上展开项目投资的有效控制对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制，技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

4.4从经济措施上展开项目投资的有效控制对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

5.竣工阶段的成本控制

在事后控制阶段,成本控制的首要任务就是做好竣工结算,这是控制建安造价的最后一关。竣工结算前,必须严格履行竣工验收手续,及时收集整理各项相关资料,确保完整无疏漏;依据合同相关条款,逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等,保证结算费用的准确无误;妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐,尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作;同时,为确保结算质量及投资收益,企业应引入工程结算复审及尾款会签制度,多重保障竣工结算无失误。其次,重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作,不断地归纳总结业务工作的经验教训,学习与收集先进企业的成本数据,才能够为企业成本控制的实效性提供更多的帮助。

6.结语

随着房地产市场日趋理性化,房地产项目成本控制也逐步成为房地产企业经营中的重点内容。要做好这项复杂、系统、细致的管理工作,企业要不断创新成本管理方法,全员全过程的实施成本控制,才可能有效地将项目建设成本控制于合理范围内,在不断增强设计、施工阶段成本控制的同时,还应做到严格履行竣工验收程序,以有效增进项目开发经济效益、提高企业市场竞争力。

参考文献：

第9篇：初步规划设计方案范文

【关键词】房地产企业 成本控制

一、背景

2008年金融危机席卷而来,全球面临自上世纪30年代“大萧条”以来最严重的金融危机,中国房地产业也受到显著影响。当年全国商品房销售面积为6.2亿平方米,同比下降19.7%。销售面积的大幅下降造成了商品房空置面积的大幅增加。同时,房地产业投资增速明显放缓,土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了同比下降的态势。为加大经济刺激力度,央行连续五次降息,以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为手段,进一步扩大国内需求,保持经济平稳发展。随着经济的不断好转,炒房和投机性购房现象不断加剧,使部分城市房价过快上涨,目前国务院关于坚决遏制的通知精神,实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策,严格限制各种名目的炒房和投机性购房;各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。

在当今竞争激烈的市场环境下,如何能够在众多竞争对手中脱颖而出,求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。与其他行业不同,房地产是被公认的高风险行业,其资金投入量大,建设周期长,同时受政策及市场因素影响比较大,但是在高风险带来高收益的驱动下,还是越来越多的企业加入到这个竞争行列中来,随着房地产市场的不断扩大及规范化,以及竞争的不断加剧,其投资效益的高回报这一特点已越来越淡化。在同一开发环境下,如何能在保证项目质量的基础上,最大限度地提高其投资开发收益,实现开发项目的最大经济效益,需要不断地对其成本进行有效的管理和控制,成本控制处于极其重要的地位。

二、房地产企业成本控制的重要性

项目开发建设过程中的成本管理和控制,始终是抓好企业效益的最重要环节之一。特别是随着房地产行业竞争日益激烈,开发建设要求越来越高,过程也越来越复杂,这就对每个房地产企业在开发建设过程中的决策水平和专业操作技巧提出更高要求,即如何在成本控制的众多环节中,抓住主要矛盾和节点,科学合理地控制房地产开发建设过程中每一环节的成本,最终实现企业在项目规划决策时的预期利润目标。

我国近二十年来的房地产开发项目实践证明了这样一个事实,就是成本超支、工期延长逐渐成为房地产企业开发项目的面临的共同问题。如何以最低的成本,在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品,是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此,成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目,涉及房地产企业各职能部门,贯穿在项目开发的每一个阶段。

三、在成本控制方面房地产企业存在的主要问题

1、缺乏全面系统的成本管理控制体系

长期以来,我国企业实行的是一种以计划价格为基础,以事后核算为重点的静态成本管理方式,同时,由于房地产行业的特殊性其目标成本核算又具有其独特性,房地产开发目标成本是开发商通过市场预测,确定销售价格,在保证期望利润的情况下,事先下达的成本指标,这个指标是成本的最高限额。在房地产企业中,财务人员根据合同来控制项目的开发成本,不能从开发产品形成的全过程对其成本进行全面系统的控制和把握。

同时,由于房地产企业开发项目的开发周期长,其开发建设涉及四个阶段:策划准备阶段,设计定型阶段,施工实施阶段及竣工阶段。房地产项目的成本控制应该是贯穿以上各个阶段,包括整个房地产开发建设以及销售过程中的所有成本费用。由于目前房地产企业缺乏一个全面系统的成本管理控制体系,造成成本管理与实际脱节,造成只控制建筑安装成本,而忽视设备和器具费用的控制,或者只重视主体工程项目成本,而忽视其他项目的成本控制。

2、缺乏对成本控制的系统把握

由于房地产行业的投资期较长,投资量大,涉及因素多造成其成本控制的不确定性,使成本控制难度增大。

目前房地产投资用的银行信贷资金在实际投资中占的比重比较大,其资金的时间价值对成本的影响就比较大,而房地产从策划准备阶段,设计定型阶段再到施工实施阶段,持续时间长,其中不可控因素比较多,如建筑原材料价格随市场的变化而波动,同金融业关系密切,同时投资开发过程涉及单位多,国家的有关政策、房地产消费市场以及房地产企业的经营管理水平,都会影响到房地产项目的成本。

一些企业为了提高市场占有率、扩大规模急于求成,往往忽略了长期发展战略,使企业缺乏对成本控制的系统把握,忽视影响成本的多因素。

3、形式重于实质

在竞争日益白热化的房地产市场,很多企业已日益认识到成本管理的重要性,但是目前房地产开发企业的成本管理工作,事前比较薄弱,事后总结而非过程控制,使成本控制管理形式化,成为一种事后行为。有的企业虽然在职能部门上设置了独立的审计部,但只是对工程造价进行事后审计,没有发挥其应有的功能;有的企业虽然有预算,有控制,但是缺乏实施的操作力和解决问题的能力;还有一些企业缺乏规范性和系统性的成本预测和和成本决策。

四、房地产企业成本控制策略

1、建立成本控制战略

战略规划对于企业成本控制管理具有重要的指导意义,建立制度化、规范化和程度化的企业发展战略,充分发挥战略目标导向作用,使成本管理对策与战略目标相一致,完善成本预测体系,建立完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序,充分考虑和评估影响房地产开发成本的所有因素,使成本控制战略发挥最大实效。

2、建立全面、系统的成本控制体系

房地产企业开发项目涉及策划准备阶段,设计定型阶段,施工实施阶段及竣工阶段等四个阶段。房地产只有建立全面、系统的成本控制体系,在成本控制的众多环节中,抓住主要矛盾,科学合理的控制房地产开发建设中的每个环节,才能最终实现企业在成本控制方面的高效性。同时,房地产企业成本控制并不只是财务部门的事,其重要性、复杂性说明其涉及范围的广泛性,并不是靠一个部门就能够解决的。房地产企业成本控制需要各个部门的协调,在高层确定决策和计划的前提下,由各职能部门执行和控制,是一项需要综合考虑全面信息,统一目标,协调一致的工作。

在策划准备阶段,各开发企业在新项目立项时,必须提交详细的《可行性研究报告》,并经集团内领导讨论通过。新项目初步规划设计方案、地块选择标准、周边环境及其发展趋势、目标市场定位、投资开发周期及投资金额预期等基本内容都必须包含在内。同时,为了更全面系统地对成本进行控制管理,还须包括:成本费用估算和控制目标及措施;市场因素对成本趋势的影响及银行汇率、国家政策对成本的影响等;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;项目综合评价意见。对可能影响到成本的因素进行分析预测,防止成本管理对策与战略目标脱节。

设计、定型阶段是房地产项目实现经济效益的最直接最重要的阶段。在房地产开发项目实践中,由于设计阶段基本上决定了房地产开发项目的成本大局,因此是成本控制管理的关键和重点,需要加强设计阶段的成本控制。在上一阶段目标定位,环境分析的基础上进一步确定开发的类型,这一阶段又可分为初步设计和施工图设计阶段,可以分别确定具体的技术经济指标,确定目标成本并进一步使目标成本细化,并容易落实,尽可能提供详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标。要特别注意设计方案的经济性、合理性,具体包括户型、功能、结构设计及环境配套设施等,在保证工程质量的前提下尽可能使成本达到最优,同时避免由于设计的不合理而出现二次返工、三次返工,增加不必要的开支。在这一阶段涉及的成本主要有计划成本,招标投标成本和施工前准备成本。如工程设计费、工程勘察(测量)费、临时用地费、临时建设工程费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费等。

施工实施阶段按照设计阶段的构思及当地的实际环境进行开发建筑,在实施的过程中注意成本的风险管理。在施工现场,严格按图施工,加强现场管理,对必要的变更应做好预算,使成本控制在目标成本范围之内,同时做好监督考核工作,完善现场的各种施工记录及材料的抽检工作。及时掌握各种材料的市场价格信息及发展趋势,对在施工过程中各种不确定因素可能带来的费用风险进行预测评估,在保证质量的前提下尽可能使成本达到最小。同时建立现场成本管理的约束和激励机制充分调动现场管理人员的积极性,使施工用料利用率最大化。定期进行工程费用超支分析,提出控制工程成本突破预算的方案和措施;详细进行工程计量,严格施工进度款拨付的签认制度及审查制度,落实管理人员各自的职能任务。在房地产行业中,在施工阶段,企业还应加强合同管理,控制工程成本,提高经济效益,在施工过程中密切注意合同履行情况,防止被对方索赔。

在成本控制方面,设计阶段是成本控制的基础,施工阶段是成本控制的重点,收尾阶段是成本控制的最后环节。竣工阶段是项目的收尾阶段。这一阶段成本控制的核心工作是:根据合同及有关的变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规等,认真审核工程款。最后的工程支付,必须以政策为依据,对送审的竣工决算要逐项核算工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。

3、提高成本管理人员素质

企业成本管理水平的高低在一定程度上取决于成本管理人员素质的高低,提高成本管理人员的素质可以提高成本管理的有效性,提高对市场风险预测的准确性,降低不确定性,提高资源的利用率,达到控制成本的目的。

房地产企业应重视对成本管理人员的选取、培养和管理。在人员招聘过程中,重视职业道德水平,尤其是会计人员,同时对其进行培训,增强其自我约束能力,在掌握现代成本管理方法的基础上,自觉执行各项法律法规,使其具有全新的成本管理理念和高度的成本责任感,满足房地产企业成本管理的要求。

五、结束语

在市场经济条件下,只有不断进行管理创新,建立健全、规范的管理体制,加强房地产企业的成本控制,才能使企业处于不断发展的状态,是企业适应市场、配置资源、持续发展的需要。房地产企业在成本控制方面,应建立成本控制战略,在目标成本的指导下,充分发挥公司各职能部门共同合作的优势,同时贯穿项目开发的各个阶段,来共同控制成本,降低费用,进行风险预测和评估,实现企业在项目规划决策中的预计效益目标。

【参考文献】

[1] 李秀美:房地产开发成本的降低途径[J].科技创新导报,2009(36).

[2] 叶宏:房地产企业项目成本控制思路[J].科技创新导报,2009(34).

[3] 李强:房地产开发项目成本控制[J].中国新技术新产品,2009(24).