农村宅基地法律法规精选(九篇)

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第1篇：农村宅基地法律法规范文

（一）基础工作情况

经调研，我街道辖5个行政村，3个村有宅基地，总户数1435户，总人口4457人，宅基地总面积835亩，宅基地总宗数1519宗，其中闲置宅基地769宗、面积316亩，颁发集体土地使用权证593宗，颁发不动产权证644宗。未建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统。

（二）建立健全体制机制情况

在党委政府统一领导下，应建立“部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体”的宅基地管理机制。我街现从事宅基地管理工作兼职人员一名。无其他建制。

（三）审批管理情况

未制定出台本地农村宅基地审批管理办法（或审批流程），无农村宅基地主管部门，未建立窗口对外受理，未建立多部门内部联动联审联办制度，建立了宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求，但未发生过宅基地审查审批项目，村集体经济组织未设立村级宅基地协管员。

（四）闲置宅基地及农房盘活利用情况

经排查，承德街道无关于闲置宅基地和闲置住宅盘活利用典型案例。

第2篇：农村宅基地法律法规范文

关键词：农村宅基地使用权；流转；法律分析

“三农”问题是羁绊我国经济社会快速可持续发展、和谐发展的一个关键因素。在“三农”问题提上日程的同时，与农民休戚相关的栖身场所利益最大化问题，即农村宅基地问题也越来越成为我们关注的焦点。农村宅基地像土地一样是农民的既得利益，也是农村农民生活的最后一道保险屏障，因此，农村宅基地使用权流转需要有一套严格的制度来规范，既要保障农民有安身立命之所，又要保障农民能够获得利益最大化。

一、农村宅基地概述

（一）农村宅基地的涵义

宅基地是指人们用于修建住房的土地，在我国，宅基地按照所处的地域不同，分为三类：“城市宅基地”、“郊区宅基地”、“农村宅基地”，其中，农村宅基地基本没有受到城市化的影响，仍保持着自然村落的状态。农村居民因居住生活而建造房屋等建筑所占用的土地，包括住房，辅助用房（库房、厨房、厕所、畜禽舍等）占地，以房屋滴水为界。因此，我们可以将农村宅基地定义为依照农村组织成员的申请，由集体经济组织依法无偿分配给该成员在农户修建住宅和满足他们基本生活需要的一定面积的土地。

（二）农村宅基地使用权的特征

1、农村宅基地使用权属性，是我国特有的一种用益物权，是指农村居民在依法取得农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的权利。

2、农村宅基地使用权主体特定性及“一户一宅”的宅基地分配制度，特定的宅基地仅限于村集体经济组织特定的成员享有使用权。

3、农村宅基地带有无偿性（福利性）。使用城市国有土地，不同的城市及不同的地段，需支付价额不等的出让金，而农村村民使用本集体经济组织的土地建住宅，只需支付相对前者较低的费用，基本上可视为无偿使用。

4、农村宅基地具有永久使用性。宅基地的使用权没有期限，拥有宅基地使用权的村民，有权在宅基地上建造房屋、工棚、厕所等建筑物，并对建筑物享有所有权，依建筑物所有权而长期、永久的使用宅基地；有权在房前屋后的空闲地上种植花草、数木、发展庭院经济，并对其收益享有所有权，但这种长期不变也不是绝对的，不排除乡级人民政府对辖区内宅基地统一规划和重新调整。

5、宅基地使用权取得的身份性和无偿性特征决定农村宅基地使用权不得自由流转或自由转让。

二、农村宅基地管理现状及问题分析

（一）农村宅基地管理现状

1、现行有关农村宅基地管理的法律法规，我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行驶和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”但随着时代的变迁，国家相关政策已经开始使农村劳动力有序转移到城市，并在城市建立相关配套基础设施。随着城乡二元结构的不断调整，势必带来“空心村”，而农村宅基地使用权的不得转让制度势必影响农民实现宅基地使用权的利益最大化。

2、村落房屋缺乏长远规划，布局分散，浪费土地现象严重。由于农村生产方式的需求和经济条件的限制，加之受传统农业、自然经济与社会经济的影响，使得村庄规划的引导作用与控制力度不够，村庄房屋建设过于分散。

3、农村宅基地审批不严，监管不力，土地浪费现象严重。根据国家《村镇规划标准》的要求，村镇人均建设用地指标应在150平方米以内，而现实中农村人均用地远超这一标准。

4、农村“空宅率”逐步提高。随着现代社会经济的迅猛发展，现代经济不可避免的渗透农村的每个角落，农村居民进程务工成为一个潮流，极大改变着农村的生产生活方式。

5、产权不明晰，流转不规范。我国宅基地登记发证工作尚未全面完成，导致农村宅基地的基本情况不清楚，产权不明晰。

6、农村宅基地使用权流转困难，影响了农村社会的稳定，制约农村经济的发展。

（二）农村宅基地管理问题分析

宅基地管理存在问题的主要原因是监管不力、无长远规划、法律法规不完善和制约手段不多等因素。

1、缺少相关法律法规制约。当前管理农村宅基地的法律法规绝对数量少，规定不够具体，缺乏可操作性。

2、监管责任不明，缺乏相关部门监管村庄建设，现实中每户占地多少由村组一言决定，宅基地用地布局随意性大，乱建现象比较严重。

3、执法合力不够。由于执法主体和法律程序等原因，村委会难以有效解决违章问题，国土和规划部门又无法在第一时间发现，以致错过解决良机，各部门由于执法力量的薄弱和职能限制，面对违法建设时，难以标本兼治。

4、农民自身素质影响农村宅基地的发展。农民法律知识单薄，认为在自家承包地、自留地建房是自已的权利，甚至转让给他人建房也是自己权利的自然延伸。农民受封建迷信思想影响，认为祖遗屋是风水之源，新建房时不拆旧房，造成“空心村”，有些农民受利益驱使，置国家法律法规和政府三令五申于不顾，在工程建设征地拆迁范围内突击抢建。

三、农村宅基地使用权流转问题法律规制期待

农村宅基地管理涉及千家万户，情况复杂，政策性强，必须多措并举，多管齐下，疏堵结合，综合治理，推进农村宅基地节约集约利用，促进社会主义新农村建设。党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干问题的决定》指出，要健全严格规范的农村土地管理制度，强调完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。

1、坚持社会主义市场经济的方向，实现公平与效率的统一。继续实行“一户一宅”，有面积限额，体现公平，合理保障农民住房用地；同时实行有偿使用制度，允许合法的宅基地使用权随房产买卖流转。

2、提高农民对农村宅基地流转的思想认识。从社会主义市场经济的基本要求和发展的必然趋势看，集体建设用地流转是整个建设用地市场的有机组成部分，而宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重，一定要将其融入社会主义市场经济中。同时，在不改变集体土地所有权性质的前提下也应该允许出租、转让集体土地使用权用于农业生产或非农建设。

3、严格规范审批手续，有关部门引导农民有序建房，防止“空心村”的扩散。在我国土地资源匮乏的情势下，树立节约土地的理念，规范宅基地申请制度，减少土地浪费。

4、做好宅基地的确权、登记和发证工作。要加快宅基地清理工作，加快宅基地的调查进度，理清农村宅基地的权属关系，建立健全农村集体建设用地地籍信息系统，完成宅基地使用权的发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到位。

5、建立农村宅基地到期考核制度。《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

6、在配套设施制度健全的条件下，开放农村宅基地使用权的转让和抵押，实行转让登记和审批制度，这样可以使得经济活动在国家相关部门的监管之下，不至于发展到无序状态。

7、重新规划村庄走势，实现城乡经济社会发展一体化。推进城乡发展一体化，一是打破城乡界限、统筹城乡发展规划和布局；二是城乡基础设施一体化，统一谋划重大基础设施；三是城乡公共服务管理一体化，以村和社区公共服务中心为载体。

8、改革宅基地流转政策，探索土地的合理利用新机制。目前国家对农民宅基地实行严格的用途管制制度，但从《土地管理法》开始，集体建设用地流转的讨论和实践就未停止过，法律上的限制并没有阻碍实践的脚步，集体建设用地的流转在不违反保护耕地的大原则、大方向的前提条件下，全国各地形成了多种流转模式。在流转过程中，流转各方及土地所有者签订各有关协议书，并按一定标准收取土地转让收益金，由村集体、乡镇政府和县政府按比例分配。同时规定，进入流转的建设用地不得用于房地产项目开发。

第3篇：农村宅基地法律法规范文

关键词 农村 宅基地管理 问题 建议

中图分类号：F321.2 文献标识码：A

1农村宅基地的现状及存在问题

（1）农村村庄宅基地布局混乱。长期以来，由于缺乏住房建设规划引导，绝大多数村庄建房选址随意性大，村民建房选址、座向可根据所谓的“风水”及自己的喜好，在自认的祖宗地、自留地等土地上，乱圈乱占、乱搭乱建，房屋座落不致，高矮不一，杂乱无序，影响村容村貌。

（2）村庄外延扩张，中心空置。一方面是近年来，很多农民选择在自家的承包地或交通便利的公路两侧占用耕地建房，使得村庄外扩；另一方面，农民在建新房的同时，并没有拆除老房子。此外，由于一些五保户、困难户等遗弃在村中的破房因无人居住，使得村庄成为破旧的“空心村”。

（3）农村“一户一宅”制度难以落实，存在超标建房现象。由于历史遗留问题和农民思想观念的原因，很长一段时间以来，农村建房乱占、多占现象严重。政策规定农村每户宅基地面积不得超过175平方米，但实际情况是超出规定面积拥有宅基地的农户大有人在，“一户多宅”、“一户多基”现象普遍存在，大多也没有得到相应的处罚。

（4）私买私卖现象严重。农村居民对农村宅基地所有权普遍存在认识偏差，认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是私有财产，可以自由支配、买卖，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加农村集体土地管理难度。

（5）农村宅基地违法案件屡屡发生，案件查处、执行难。近年来，强占土地、强建房子、破坏耕地、私自买卖土地等违法案件在我省一些市县农村都不同程度地存在。有关土地执法部门虽然投入大量的人力物力，采取强制措施对违法用地等各种行为进行了查处，也取得了一些成绩，但在总体上，受人员、装备、技术、执法手段和执法机制等方面的限制，对土地违法现象难以做到及时发现和及时查处，对特殊违法主体，缺乏过硬手段，查处难度大，执法效果差。

2对策与建议

（1）加强领导，强化制度建设，规范农村宅基地管理。各级政府要成立农村宅基地整治管理领导小组，把农村宅基地管理工作纳入议事日程。要依据国家及省相关政策、法律法规，制定出台农村宅基地管理的指导性文件和制度。如《农村宅基地管理办法》、《农村宅基地登记条例》、《集体建设用地流转管理办法》等规章制度，逐步把农村宅基地的管理走向制度化、规范化、程序化。

（2）加大宣传力度，转变农民思想观念，切实提高农民法律意识。要针对农民群众文化特点，利用主流媒体、农村宣传栏、法制宣讲团等各种方式方法深入农村进行宣传，提高村民遵守土地法律法规的自觉性，增强依法用地意识，转变农民落后的思想观念。同时采取有效措施加强乡村干部土地法律法规培训，增强村干部依法保护、利用资源的意识，提高农村土地管理水平。

（3）创新机制，成立土地综合执法大队，加大执法力度。在各市县成立土地综合执法大队，定员定岗定编。各镇、村也相应成立土地综合执法小组，做到县、镇、村三级土地执法网络。同时要在资金和编制上加强基层国土资源管理部门执法队伍的建设。

（4）加强镇、村两级日常监管力度，规范审批程序，引导和保护农民建房。各市县的镇一级政府可与各村委会签订宅基地管理目标责任书，进一步健全土地执法动态巡查制度，规范宅基地管理规程。各村委会要结合本村实际，制定符合政策、法律法规规定的乡规民约，加强农村宅基地的管理和日常监控，规范农民用地建房行为，及时发现和制止土地违法现象。在村庄规划基础上，规范宅基地审批程序，规定村民在需要使用宅基地时，应当向村委会提出申请，由村委会公布并提交村民会议或村民代表会议讨论，经讨论同意并公布后，报镇政府批准方可使用该块宅基地。宅基地批准后，用户必须在规定时限内建房，如超过规定时间不建房，该块宅基地由村委会收回重新安排。

（5）科学规划，严格各项规划实施。各级政府应当把村庄、集镇规划作为当前农村工作的大事来抓，安排专项资金统一编制村镇规划和村庄治理试点建设，严格控制宅基地用地规模和布局。要综合镇、村和相关部门的意见，结合新农村建设规划，注重解决当前村庄整治的重点，充分考虑后续的村庄规划与管理需要，突出乡村特色和可持续发展等多个方面进行规划。有关部门可提出一个规划样板，在每个县挑选个别镇的两三个村委会中推出规划样点，然后逐年铺开。

（6）以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，开展调查清理、整治工作。要在全省对农村宅基地进行全面调查，摸清住宅用地数量，以及一户一宅，一户多宅，空闲房屋，出租转让住宅和违法用地等现状，及时掌握动态信息，建立数据库，实行信息化管理。对“一户多宅”和空置住宅，鼓励农民腾退多余宅基地。对“一户多宅”和宅基地超占部分可实行有偿使用制度。同时积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可用以村庄绿化休闲、建设村内文化室等其他用途。

3结语

总之，加强农村宅基地管理是关系到农村社会稳定、农民群众生产生活的重要工作，也是当前农村工作的热点和重点问题之一。因此，加强农村宅基地规范化管理，以适应新形势下农村宅基地管理的要求，更有利于加快社会主义新农村建设的步伐。

参考文献

第4篇：农村宅基地法律法规范文

关键词：宅基地；使用权；流转；驱动力

国家规定，农村宅基地流转只有国家征收征用和集体组织内部流转两种合法形式，但实际上农村宅基地的流转十分普遍，特别是在城市郊区。农村宅基地的普遍流转必然有其驱动力，概括来说宅基地流转的驱动力主要包括城镇发展驱动、经济发展驱动、经济利益驱动、文化传统驱动、国家制度政策驱动等。根据宅基地流转主体的不同，可将宅基地使用权流转分为国家征收征用流转、农村集体组织转用流转、农村居民自发流转。由于流转主体的不同，其相应的流转动力也应是不同的。

一、国家征收征用流转驱动力

国家征收征用流转是国家因经济建设与发展的需要，依靠国家强制力从农村集体手中或农村居民手中征收征用宅基地。征收是不仅使用权发生改变，所有权也发生了改变；征用只是使用权发生改变，所有权不发生改变。但无论是征收还是征用，其使用权都发生了流转。本文不将征收与征用加以区别，统一称为“征用”。

国家因经济社会建设发展需要产生了征用农村集体土地的内在需求，农村宅基地作为农村集体土地的重要组成部分也必然列在其中。国家征用宅基地的内在需求包括城市规模扩张的需求、经济发展的需求、区际联系的需求等，这些需求构成了宅基地征用的内在动力；国家征用宅基地所依靠的强制力具体表现为各种法律法规和政策的制定与实施，这些正式制度的实施形成一种外在动力，即制度诱致力，来保证宅基地征用的实现；地方各级政府所拥有的政治权利引致其自身的利益需求，这种利益需求形成了一种新的农村集体土地征用的外在动力，利益驱动力。

1.城市规模扩张

城镇化和工业化是人类社会发展的必然趋势。诺瑟姆（RayM.Northam）把城镇化过程分成三个阶段，即初期发展缓慢阶段、中期加速阶段、后期缓慢停滞阶段。周一星（1995）认为[1]，我国的城镇化已从初期阶段迈入中期加速阶段。城镇化的中期发展阶段不仅表现为城市数量的增加，更表现为城市规模的迅猛扩张。在中期发展阶段，由于城市具有“优越的区位条件、便捷的交通网络和较发达的通讯、邮电设施，使城市具有发展某些主导职能部门的优势，并有主导职能部门相继发展的‘乘数效应’带动其他相关行政、经济职能部门的相继发展。”[2]城市的加速发展吸引了人口、劳动力、土地、资本等大量生产要素向城市集中，促使城市规模不断向外扩张，城市周围的大量集体土地通过征用转为城市用地，农村宅基地的使用权也由农村居民转给了地方政府和其他相关主体。

2.经济发展驱动

经济发展扩大了对物流、信息流、资金流等的需求，掀起了基础设施建设的，农村集体土地被大量征用，基础设施建设占用的宅基地也被一并征用过来，推动了农村宅基地的流转。同时，经济的发展提高了人们的生活水平，人们对居住环境、生活环境、交通便捷等的要求越来越高。城市规模的不断扩张给居民带来了居住环境恶化、交通拥挤等众多的城市问题，城市中工业企业特别是重污染企业的发展不仅受到城市日益高昂的地价的制约，也受到城市居民的抵制。工业企业要进一步发展，必须搬离市区。工业企业的新建不仅需要厂房办公用地，还需要配套设施用地，这必然导致大量的农村集体土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度诱致力

2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给与补偿。”第2条第5款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第43条第1款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第43条第2款规定：“前款所依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”车裕斌（2004）分析了土地征用制度在农地转为城市建设用地的动力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的强制性，而相应的土地规划制度和土地保护制度因内在的种种缺陷，实施执行的强度远远不如土地征用制度，各级地方政府在运用其征地权时往往将征用制度的强制性发挥到了极致，在征用范围上农户没有发言权，在补偿费用上农户更没有发言权，这种征用权缺乏有效的监督和制约的制度促进了农用地征用流转的加速，甚至出现农用地征用规模远远大于地方经济发展对非农建设用地需求的情况。”虽然宅基地的征用比农地征用复杂一些，代价高一些，但由于国家对农地征用的管制越来越严，同时鼓励农村建设用地整理，将城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，加上征用土地的巨大利益诱惑，征用农村宅基地也就成了必然趋势。

4、经济利益驱动

征用宅基地虽然相对于征用农地要付出较高的代价，但相对于国有土地使用权出让价格，单位面积宅基地征用补偿费仅相当于国有土地使用权出让价格的几分之一甚至十几分之一。巨大的利润空间促使地方基层政府利用新农村建设的时机，加大农村建设用地整理的力度，置换出更多的城市建设用地指标，征用更多的农村集体土地。二、农村集体组织转用流转驱动力

农村集体组织转用流转的驱动力主要表现为经济利益驱动，这种表现在城镇郊区、特别是大城市郊区表现得特别突出。

随着经济的发展、人们生活水平的提高、城市规模的扩大、城市人口的增加，对城市住房的需求越来越大，再加上对房产投机投资，造成各城市房价一路飙升。目前城镇房价已与普通城镇居民收入严重失衡，房价已大大超过居民的购买力，这从各界纷纷要求政府控制房价的呼声日益高涨就可窥见一斑。作为理性的城镇居民在买不起市区住房的情况下，定会将目光投向郊区价格较为低廉的“村产房”，也就是“小产权房”。

农村集体组织是农村集体土地所有权代表，作为理性的代表来说，其必然为本集体组织谋取更大的利益。由于非农建设用地的收益远远高于农地农用的收益，市区房价一再高涨，“小产权房”存在较大的市场，农村集体土地所有权代表必将集体的土地转为宅基地进行“小产权房”开发。况且集体非农建设用地使用权出让的收益如何分配和使用，目前法律法规尚无明确规定，农村集体土地所有权代表对这一部分收益具有完全的支配权。利用宅基地进行房地产开发存在巨大的利益空间，必会激发农村集体组织运用各种手段将集体土地转为宅基地，就是违反国家有关土地的法律法规也在所不惜。何况他们还会采取规避法律法规的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明显的例证。

三、农村居民自发流转驱动力

农村居民自发流转宅基地包括宅基地继承、买卖、出租等，其驱动力主要是经济利益驱动和文化传统驱动。

1.经济利益驱动

经济利益驱动应是农村居民自发流转宅基地的主要驱动力。2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但由于种种原因，一户多宅现象还比较突出，农户住不了那么多宅基地，特别是在城市购买了商品房的农户，遇到合适的买主就会将宅基地卖掉。

出租宅基地主要是出租房屋连带出租宅基地，这种现象主要出现在城镇郊区，特别是在“城中村”中。20世纪90年代中后期，城市蔓延和郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，原有农村聚落为城建用地所包围或纳入城建用地范围，成为“城中村”[3]。城市的扩张吸引了大量的外来人口，“排外的住房政策”使外来人口只能从“城市住房体系”之外寻找住房；租赁、尤其是租赁私房，成为外来人口获取住房的主要方式[3]。“城中村”依靠优越的区位，低廉的价格成为外来人口首要的房源地。城市郊区农村宅基地的大量流转是在经济利益驱动下伴随着外来人口大量涌入城市而自发形成的，是城镇化发展的必然产物。

2.文化传统驱动

社会的发展产生了两种文明，即城市文明和乡村文明，两种文明相互影响、相互吸引、共同发展，由此产生了城乡之间的流动。城乡之间流动促进了城乡文化信息交流，使农村居民认识了城乡之间的差异，形成更高层次的心理需求，产生进入城市成为城市人的欲望[4]，当条件成熟时，就会诱致其进城定居。其在农村的房产和宅基地，特别是“一户多宅”的，就会想办法进行流转。同样，城镇居民也受到乡村文明的吸引，特别是农村优美的自然环境、淳朴的乡情、清新的空气等成为吸引城镇居民的引致力。虽说当前农村落后的基础设施会对这种需求有很大的约束，但随着新农村建设的推进，农村各种条件的改善，这种需求必将会越来越大。

继承是文化传统驱动力促进农村宅基地流转的另一种形式。虽然我国法律法规规定：农村宅基地不能继承，但几千年的中华传统：上辈的东西遗传给下辈是天经地义的。在农民眼里，农村宅基地和其房产、树木等附着物一样，都是农民的私产，很多都是其祖上一辈一辈传下来的，既是祖宗留下来的宝贵遗产，也包含对先人追思的深厚情感。

风水说也是文化传统驱动力表现形式之一。中国几千年来，农村建房就讲究风水一说，许多农户宅基地流转就是受了风水的影响。

参考文献：

[1]周一星.城市地理学[M].北京:商务印书馆,1995:88.

[2]张安录.城乡生态经济交错区农地城市流转机制与制度创新[J].中国农村经济,1999,(7):43-49.

第5篇：农村宅基地法律法规范文

一、农村宅基地存在问题

(一)宅基地纠纷多。宅基地纠纷是涉农案件的重中之重,也是农村稳定大局的一个重要因素。涉及宅基地纠纷的原因比较多,有出入相邻通行方便,有新建房后影响邻居采光、雨水流向、树苗迁移原始占地纠纷等问题。但在宅基地纠纷中,最多也最重要的还是权属纠纷。究其原因,主要是历史遗留问题,由于过去农村宅基地管理混乱,许多地方存着多占、乱占宅基地的现象,大多数宅基地面积超过现在国家法律法规规定的数目,四邻不清楚,对其登记发证存在着一定困难,且农村居民对宅基地所有权普遍存在私有的观念,认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来,是一种私有财产,这成为农村居民多占宅基地的强烈驱动力,从而引起权属纠纷。

(二)农村“空心村”问题严重。一方面,随着改革开放的深入,大量农村居民到城市打工,有的举家搬迁,在一定程度上使“空心村”、“空心宅”的现象越来越严重。另一方面,长期以来农村集体土地的无偿使用,使建房户不但想多占地,而且要占好地。于是纷纷向村外扩张,新建住宅不断向村外延伸,村庄四周新楼林立,村庄内部破破烂烂,形成“空心村”。

(三)村庄规划滞后。在政府的要求下,各乡镇也制定了一些简单的村镇规划,但这些规划大多认识不到位、观念老化、缺少整体的长远的考虑,有的不切实际,效果不明显。由于建房时缺乏统一的规划而杂乱无章,村内房屋朝向不一、坐落无序,道路不畅,影响交通和村容村貌,浪费了土地。

这些问题已经严重影响到了社会主义新农村建设,严重影响了农村的发展。

二、如何引导群众合理使用宅基地

农村宅基地规范化管理是新农村建设的一项十分重要的基础性工作。加快农村现代化建设,不仅需要国土部门的努力,更需要各级党委、政府从实际出发,本着因地制宜、科学指导的原则,着眼于城乡一体化进行总体规划,正确引导群众依法使用、合理利用宝贵的土地资源。

(一)必须加强法律法规宣传,转变宅基地权属的传统观念。采取有效措施对乡村干部进行土地法律法规培训,尤其是基层农村干部,适当的时候可由国土资源部门进行管理培训,让基层干部从根本上了解土地管理中的法律责任。要发挥乡镇级职能部门的一线作用,深入农村进行宣传;要采取多种形式,造大声势,扩大影响,形成氛围,使宅基地的“法”与“理”深入农村群众。

(二)必须采取执法手段,纠正违法侵占宅基地等问题。要采取“普查”与“点查”相结合的方法,对于批准建房之后,违法侵占集体土地的,要组织力量,采取一定的形式,逐个村庄、逐个农户进行全面清理,做到发现一户,清理一户,坚决刹住违法侵占集体土地的不良风气。

第6篇：农村宅基地法律法规范文

关键词:房屋调查;宅基地;数据库建设

随着不断加快的城乡一体化进程，也极大的改变了城市和农村的土地利用情况，加快推进了农村宅基地权籍调查及房屋调查、确权、登记发证工作。

一、农村宅基地权属调查

对农村宅基地确权登记地籍详细调查，并及时补充和修正地籍调查成果，对地籍调查数据进行完善。通过调查房屋权属，获取房产测量和立体影像，比对复核房产测量数据与原有地籍测量数据，有效整合城镇部分不动产数据和农村不动产权籍调查数据库建设，实现了房地数据一体化。在权属调查中，需要严格依据相关法律和法规，结合已经登记的发证资料，充分调查土地使用者和房产所有者提供的权源材料，并认真进行核实。经核实无误后，在不动产权籍调查表中，填写土地和房屋权属性质、宗地的坐落位置等调查的相关内容。

二、房屋调查

在调查农村宅基地时，还要详细调查宅基地上房屋、构筑物的产权状况，将房屋性质、项目名称、房屋权利人查清，并且在房屋调查表中记载房屋调查成果。与农村宅基地调查相结合，以统一管理农村房、地调查的同步开展和调查成果。一是与宗地统一代码编制工作结合，对房屋号进行预编;二是指界通知。由调查人员详细调查与核实调查区内的集体土地宅基地上面的建筑物。依据调查计划，对通知书进行填写，通知由于各种原因不能及时到现场指界的权利人准时到现场指界;三是实地调查。逐户调查与核实农村房产登记发证成果，保证房屋的权属与土地权属权利主体一致。

三、数据库建设

一是数据编辑。通过南方CASS软件平台的运用，编辑地形要素、房屋地籍数据。实施人工干预手段，结合外业收集与内业整理的内容，科学调整收集的数据编辑，对设计书的要求给予满足。经过检测合格后，再不断转换过程数据成果，建立与ArcGIS9．3软件的映射关联，提高对数据入库的要求，以此对空间的拓扑构面、数据的属性和数据的完整性提供保障，以紧密衔接不动产登记三大数据库。二是数据检查。严格依据质量控制规范进行数据库建设，入库前通过结合人工和计算机的方式，检查线面、面层内、线层内、点层内拓扑关系，保障数据范围的复合性和代码的一致性。扫码加工土地和房屋登记纸质资料和电子资料、宗地和房屋实地照片，对立地籍与房屋档案数据库进行构建;检查地籍要素和房屋测量数据，对地籍与房屋图形数据库进行构建;录入整理权属核实成果数据，对地籍与房屋属性数据库进行构建;通过宗地编号，建立地籍与房屋档案库、地籍与房屋图形数据库。三是数据库逻辑结构。遵循调查数据更新的频率情况和项目要求，在逻辑上将数据划分为空间要素数据库、非空间要素三类。其中在空间要素的属性表中存储空间要素的属性数据，在非空间数据的属性表中存储非空间数据。四是技术创新。对三维模型的工作思路创造性的采用，引入倾斜摄影测绘技术，对实景三维模型进行构建。为了增强数据成果的实用性，探索采用校验外业测绘成果。通过新型测绘系统软件的运用，以更好的展现不同的建筑物空间实体化，这样才能对农村宅地基的现状直观的体现。利用三维模型，能够对长度、面积、高度等房屋属性直接量测量，还可以形成矢量图形，使外业测量工作的时间极大的减少，促进农村宅地基确权登记效率的快速提高，在有效提升调查质量的同时，还能实现三维立体化管理。

四、对策和建议

(一)合理配置工作资源首先，政府成立领导小组，将政府部门的主导作用充分发挥出来，对宅基管理协调处理，使基地管理走向科学化、规范化的道路。针对农村宅基地地籍调查和房屋调查工作，相关的土管部门应负责组织协调、指导和督查，对工作的质量和进度全面监督和检查，对制定技术方案积极参与，组织开展宣传动员会议，为取得良好的调查效果提供保障。各个部门之间应积极配合与协调，规划局负责对手续和批准文件等资料等进行规划和验收，提供相关的工程许可。政府部门对此项工作应全力支持，负责调解土地纠纷，组织协调所辖村，具体工作内容涵盖对权属来源资料的调查，现场指界、逐宗调查等。

(二)对土地利用规划合理规划国土资源部在2017年5月9日召开全国村土地利用规划现场会，指出农村要发展，规划要先行。需要在总体规划范围内，对村庄发展方向合理确定，对村庄用地分类进行细化，并对村庄内部用地结构进行优化。

(三)深化农村产权制度的改革加强组织领导，发挥全社会力量共同参与。作为一项系统和复杂的社会工程，农村宅基地管理需要凝聚全社会的力量共同参与。加强法律法规宣传，对宅基地管理的重要意义充分认识，并向每家每户及时宣传土地管理的相关法律和法规。各级政府应高度重视农业承包法和土地法律法规。通过多种渠道，加强培训工作，使其充分了解国土农业承包等法律法规。同时，对各种媒体充分运用，将法律知识向广大群众广泛宣传，使其知法懂法守法。行政执法部门依法执行到位，严格依据法律，坚决拆除违法占地。并且对中央关于农村土地产权制度改革的政策方针深入贯彻和执行，对农村土地使用制度的改革有计划有步骤推进。建立完善的宅基地有偿退出机制和基地有偿使用机制，深入探索农村集体土地流转制度，真正让宅基地使用流动起来。

五、结语

第7篇：农村宅基地法律法规范文

关键词:宅基地使用权;流转;法律思考

中图分类号:D912.3 文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)17-0187-01

农村宅基地使用权作为我国独特的一项用益物权制度,其权利本身是与农村居民的社会身份相挂钩,设立的目的是给予农村居民以居住保障,受我国经济体制转型、户籍制度松动、城乡人员互动频繁等因素影响,原有的农村宅基地使用权制度已难以胜任当前经济、社会发展的需要。在这个问题上,相关立法的保守、滞后与现实中权利流转的活跃程度不相适应,成为了农村经济社会发展的阻碍之一,改革势在必行。理论上争议最大,现实中最迫切需要解决的问题是其流转问题。

一、我国宅基地使用权流转问题的相关法律

面对宅基地的自由流转,无论法律法规还是地方政策和规范性文件均明确予以禁止,如《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积,不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,《担保法》第37条也规定宅基地使用权不得抵押。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准等等。尤其是对城镇居民购买农村住宅或“小产权房”行为的禁止,2004年国土资源部的《关于加强农村宅基地管理的意见》强调“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”等等。从现行法律规定上思考,我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的政策,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。《物权法》对该问题的规定为宅基地使用权的流转预留了一定的空间,一些问题的解决留待日后由相关法律法规的修订和制定来完成。

二、我国现行宅基地流转法律制度存在的诸多问题及剖析

(一)农民的融资渠道受阻,资金成为制约农村经济发展的瓶颈

随着我国社会主义新农村建设的推进,越来越多的农村家庭正在从事非农产业,许多农民家庭在扩大产业规模、调整产业结构时,经常遇到资金短缺问题,在没有多少积蓄的情况下,能够通过合法渠道贷款或融资的机会几乎为零,加之,农村金融环境并不宽松,资本经营者如银行大多是嫌贫爱富,经常遇到资金短缺问题。而多数农村家庭拥有的不动产,主要是住宅和宅基地使用权,现行法律禁止其流转,由此造成的资金短缺成为制约农村经济发展的瓶颈。笔者认为宅基地使用权流转的生存保障性应主要体现于其取得环节,制定与保障性质相适应的权利取得法律规范,实行超占宅基地有偿使用制度,节约土地资源,促进宅基地的有效占用,避免占用耕地现象。但在权利取得后的利用环节,则应以宅基地使用权的物权性质为基础,按照传统的私权理念制定权利的利用规则,以促进权利自由灵活的流动。

(二)小产权房纠纷时有出现

在我国,社会主义市场经济体制已经初步建立,但是影响发展的体制机制障碍依然存在,改革攻坚面临深层次矛盾和问题。近年来,小产权房的兴起也反映了完善农村宅基地产权制度的社会诉求。事实上,相当一部分农村宅基地已经进入流通领域,小产权房大量售卖给城镇居民,违反了我国现有法律规定。它没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,无法进行权属转移登记,不受现行法律的保护,给购房者自身权利的维护埋下了隐患。笔者认为,利于维护立法的权威性,解决立法与现实的矛盾,顺应社会发展趋势,允许农村宅基地流转是一项与之相配套的制度,如果立法仍回避这一问题,宅基地流转的黑市交易仍将存在,这样会严重损害法律的权威性,造成执法的尴尬。

三、改革现行宅基地使用权流转制度的构想

宅基地使用权既是农民的一类财产,同时又是农民生活保障的一大手段,亦即,宅基地使用权同时具有财产性和保障性。一经设立,就成为农民的私权,理应可由其权利人自由处分,不能仅因福利性而限制其处分权。笔者认为,赋予农民一个没有多少效率却有诸多限制的宅基地使用权并不能构成农村社会保障,即使是保障,也是很不充分的,低层次的。

第8篇：农村宅基地法律法规范文

【关键词】 农村；宅基地；权属调查；问题；对策

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。为了深入贯彻国家依法保护宅基地使用人的合法权益，加强宅基地管理，减少权属纠纷，促进社会主义新农村和谐稳定的精神，我们按照全国第二次土地调查的要求，对湖北省荆州市沙市区农村宅基地进行了权属核查及地籍测量工作。本文就此作一总结和探讨。

一、农村宅基地调查的重要性

1、保护合法权益、减少权属纠纷

通过对农村宅基地使用权调查，可以有效解决农村土地产权不清，村民自身土地权利义务模糊，权属纠纷突出等问题。农村宅基地确权关系到广大村民的切身利益，开展农村宅基地确权，对于维护农民的合法权益，节约和保护耕地，促进农村社会稳定和经济可持续发展都有着重要意义。

2、为完善合理土地制度打下坚实基础

我国作为一个拥有悠久农业历史的大国，农业人口占据了总人口的一半以上。随着国家对农村基本民生的大力投入，无论是从医疗、教育，还是从社会保障方面都取得了巨大的成功。但在农村住房方面还略欠火候，现有的农村住房制度主要体现在宅基地制度层面：“一户一宅”、“无偿取得和使用”、“限制流转和抵押”是基本特征。

以上特征就决定了农村宅基地仅有使用功能而无资产功能。结果是，集农民毕生积累建造的农房，由于限制流转和抵押无法实现其资产信用功能，不能对扩大生产和规避风险提供支持。要想改变这种现状就必须考虑建立完善的农村宅基地流转市场，充分体现土地作为一种“特殊商品”的资产特性。在这种新的土地制度的建立过程中，宅基地权属的明确是至关重要的。

二、农村宅基地调查中出现的问题

1、宅基地范围难以确定

很多农民对宅基地认识不清，经过一两代人的使用，对原本宅基地的范围已经很模糊。并且由于新农村建设，宗地相邻四至或周边地理特征已经改变，原有的地籍资料已经无法判定，权属主认为自己房屋周围在用的土地都应算做自家宅基地范围，造成土地范围严重超标。

2、调查标准不确定

农村居民使用的宅基地宗地范围，原则上按居民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围调查。但在调查中发现，农村居民实际建房时将房檐伸出墙体，用以遮蔽雨水入户，当地俗称“滴水”。在确定宗地范围时是以房屋主体墙外壁为界址线，还是以房屋“滴水”正射投影为宗地界址线较难取舍。

调查中，权属主指界明显超标，在指界范围内有多座分散且无外墙包围的建筑。按照规定面积该如何划定宗地范围并确权。

3、宅基地状况发生变化

老宅基地在使用过程中有面临权利发生流转、地上建筑物改建等多种情况。按照《村镇建房用地管理条例》以及各地方《土地管理法》实施办法的规定，具体问题具体分析，应予以不同面积确权。

4、地形复杂，界址点测量难度高

老的宅基地未经统一规划，农民又依据生活习惯在周围搭建很多简易棚房，并且农村未经修剪的灌木、杂草生长茂密。这都给碎部测量带来了很大的不便。而界址点、线测量又是大比例、高精度、高要求的测量工作。所以在完成这类宅基地测量时要投入较高的成本。

三、农村宅基地调查工作的开展方法及对策

《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》提出，有条件的地区应将宅基地使用权调查纳入到第二次全国土地调查工作中。实践中，我们主要是根据《城镇地籍调查规程》和《第二次全国土地调查技术规程》的相关规定。以农村宅基地权属调查的基本单元为宗地。其中，已确权登记的，经复核存在错误或界线调整的，有关各方法定代表人或委托人应共同指界。未确权登记的，有关各方法定代表人或委托人应共同指界。指界后，经双方认定的界址，由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。同时，调查人员应将调查结果现场记载于地籍调查表上，并绘制宗地草图。

1、提高资金投入，加强政策宣传

农村宅基地调查关系到广大农民切身利益，不仅为保护农民根本财产权利提供参考依据，更对我国农村土地市场的建立，以及农民资产重置都起到了至关重要的作用。加强宅基地相关知识及法律法规的宣传，提高公民管理土地的意识，从根本上杜绝农民“一户多宅”、违法占地等行为。使大家自觉监督土地的管理，保证土地的合理利用。农村宅基地调查是一项基础性的工作，为各项政策提供基础数据，在今后，应加大资金的投入，保证该项工作的开展。

2、加强确权人员培训，提高专业素质

农村宅基地确权工作具有较强的专业性。无论是对国家和地方土地政策的解读，还是对被调查权利人的解释说服；无论是对宗地范围的认定，还是对宗地界址点的测绘都需要工作人员具有较扎实的专业素质。

3、严格遵守规程，保证精度要求

调查过程中，因为实地情况的复杂及特殊情况下标准的不统一，给整个调查和测量工作带来了很大困扰，此时就必须严格遵守调查规程，在不“越界”的情况下具体问题具体解决。例如：调查对象是老宅基地，地上建筑已经改建的，确权时面积最大不超过120平米；老宅基地权利人变化，但未改建，确权时面积不应超过200平米；权利人变化且改建，确权时面积不应超过120平米。在确定宗地范围时以房屋主体墙外壁为界址线，而不考虑房屋“滴水”。

测量时，对界址点和地物点，坚持能测不量的原则，确实不易测到的需要边长交会取得。对全站仪无法测到的界址点，可采用间接方法求得，例如使用内插、外插、距离交会等方法，用距离交会时，条件边不少于3边。

总之，农村宅基地权属调查事关重大，涉及面广，影响深远，是土地承包制度的发展和进步，也是农民增收、发展农村经济的有效措施，不同利益群体立场和诉求有差异，必须慎重考虑，周密计划，妥善应对。如何规范农村宅基地权属调查标准和行为，是建立及完善农村土地市场，保护农民财产权利，保障农村土地制度的基石。

【参考文献】

[1] TD/T 1014-2007第二次全国土地调查技术规程.

[2] 任丽军，廖连荣.关于农村宅基地确权若干问题的探讨[J].科技资讯，2012.25.

[3] 刘旭.农村宅基地调查中的关键技术研究[J].测绘与空间地理信息，2012.01.

第9篇：农村宅基地法律法规范文

中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.315

一、 典型案例

刘某某与老伴是北京居民，因为北京房价过高，二人承受不了经济上的负担，在1998年2月的时候向大兴区榆垡镇陈各庄村村民李某买了一个房子（该村25号），面积约300平米，房款约定为5000元。此后刘某某夫妇正式入住该房屋，一直至今。2011年1月，李某某忽然向人民法院提出诉讼，请求法院确人双方于1998年签订的合同是无效的，并且判决刘某某应当将房屋尽快返还给自己。2011年3月，在法官的调解下，原被告双方当庭达成了调解协议。

二、争议的核心问题

本案的核心问题是：农村房屋买卖合同的效力认定问题。

（一）原告人认为

我国在《民法通则》中规定了，在没有制定有关法律的前提下，公民应该遵循国家的政策。而纵观我国目前已经出台的《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》等文件可知，国家现在的政策是明确禁止城镇居民来乡下购买农房的。在本案中，身为城镇居民的被告不具备使用宅基地的资格，所以刘某某无权使用农村宅基地，刘某某与李某的房屋买卖合同违反了国家政策，属于无效合同。故法院应确认原告李某与被告刘某某之间的房屋买卖合同是无效合同且判决被告将所涉农房返还给原告李某。

（二）被告人认为

第一，在本案中，刘某某和李某签订的买卖合同没有违反法律法规的有关规定，也没有损害国家利益和社会利益，且村委会见证了李某某和刘某某签订合同时是出自双方真实的意思表示，并且村委会还在合同书上盖了章，如果认定其为无效合同则违背了《合同法》的明文规定和其中的诚实信用的原则，所以，应当认定其有效；第二，我国在《农村宅基地管理办法》中强调：农村村民一户只能拥有一处宅基地。李某某此时已经拥有了一处宅基地，若仍然判决被告返还宅基地，就会导致原告拥有两处宅基地，这样的结果并不符合国家的有关规定；第三，刘某某和老伴在农房居住的12年间，对该房屋进行了改建和装潢，还加盖了房间和院墙，可见其花费了大量的心血和精力，加之二老生活贫困，如果让二老返还房屋，则会流离失所，剥夺了二人的居住权。

三、调解结果

原告与被告于1999年6月10日签订的房屋买卖合同是无效合同；所涉房屋及院落仍由被告占有使用，至2016年5月1日前，国家若不宣布拆迁，那么被告在规定时间内将房屋及其附属物交与原告，原告应当支付40万元于被告，以确保其不会因交付房屋而颠沛流离；如果2016年5月1日前国家宣布拆迁，上述房屋及相关院落土地区位补偿价、房屋重置成新价之和的30%归原告所有，其余房屋拆迁利益归被告所有。

在这个案例中，法官采用了调解的方式，既没有违背国家政策的规定，也不会造成因为法律的缺失而使两个无辜的老人晚年流离失所，流落街头的悲惨结局。实际上，在司法审判中，这种因为城镇居民购买农村房屋引起的纠纷还有很多很多，并不是所有的法官都会向案例中的法官一样，选择用这种中庸的方式来解决问题，也不是所有的当事人都会同意以调解、和解的方式来维护自己的合法权益。在中国的司法实践中，只有极少数法官是确认农村房屋买卖合同有效的，大多数法官最终还是选择认定农村房屋买卖合同无效，判决城镇居民应当返还房屋。其实这不仅仅剥夺了农民对自己房屋的处分权，也由此造成了大量农房闲置的现象。

这种现象极其不利于中国法治进程的发展，所以我国尽快完善农房买卖管理制度是促进经济发展和保证社会稳定的必然要求。

四、我国关于农房买卖的分类及其合同效力认定的立法现状

按照购买主体的不同，我国的农房买卖可以主要分为三大类：

（一）本村村民之间的房屋买卖

《中华人民共和国土地管理法》的总共八十六条规定中，没有一条规定不允许农房买卖，只是在其中指明了不能因出卖、出租等原因再次申请宅基地。而本村村民之间的房屋买卖并没有违背我国关于土地分配制度的立法精神，反而可以达到‘物尽其用’的目的，更好的促进农村经济发展。因此，我国的有关规定和政策都认可这种买卖合同的效力。

（二）本村村民与外村村民之间的房屋买卖

《中华人民共和国土地管理法》规定，农民不能随意向本集体经济组织成员之外的人转让归集体所有的土地。但是《土地管理法》只是禁止土地的买卖行为，并不是禁止农房的买卖行为。所以在审判工作中，即使大多数法官都会做出这种不同集体经济组织成员间的房屋买卖合同是无效的判决，但这种做法始终在理论界存在着争议。

（三）村民与城镇居民之间的房屋买卖

至今为止，我国只在一些文件中做出了禁止城镇居民购买农房的规定，如1999年的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中就明确规定了：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年的《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中也明确禁止城镇居民在农村购买房屋的行为。虽然法律法规中没有直接确定这种房屋买卖合同是无效的，但是由于国家已经在一些文件中做出禁止性规定，在司法实践中，这种房屋买卖合同基本上都认定为无效的。

由此可见，我国关于农村房屋流转的规定并没有形成明确的法律体系，而是散于《民法通则》、《土地管理法》、以及一些红头文件之中。这些规定的模糊不清以及相互之间的矛盾，使现实生活中出现的问题无法得到妥善的解决，农村房屋买卖市场比较混乱，十分不利于构建和谐社会，也阻碍了中国作为一个法治国家的发展。

五、关于农村房屋买卖合同效力的理论探讨

（一）合同无效说

合同无效说认为，由于我国是明确禁止转让宅基地使用权的，而房屋的转让和土地使用权的变动又密切相关，所以也应当认为立法精神是禁止农房买卖活动的，加上《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等文件对这种买卖行为的明确禁止，农房买卖合同应当认定为无效。

（二）合同有效说

合同有效说认为，根据《合同法》第52条中关于合同无效的相关规定，如果房屋买卖合同的订立并没有出现损害国家利益、公共利益等五种情形，那么合同就不应当认定为无效。而国务院的通知、国土资源部的意见不属于法律法规的范畴，所以仅凭这些文件就认定合同无效是没有说服力的。

（三）部分有效说

部分有效说认为，按照购买主体的不同，农房买卖合同可以分为三类，应当对这三种类型合同的效力分别做出规定：本村村民之间的农房买卖合同，由于不违背法律法规和宅基地使用权的立法精神，可以承认这种合同的效力，买卖双方受合同效力的约束，不得随意违反合同约定；不同集体经济组织成员间的合同效力，应当视具体的情况而定，例如要看房屋是否已经登记、房屋是否已经流转、房屋是否已经翻建等；最后一类即农村村民与城镇居民之间的房屋买卖合同，因违反相关文件规定和宅基地使用权的立法精神，应当直接视为无效合同。

本文更倾向于合同有效论说。首先，根据我国《物权法》中有关所有权的规定，公民对自己所有的房屋具有完全的处分权，对农房买卖合同效力的否定是侵犯农民处分私有财产的表现。而与城镇居民处分房屋的自由性相比，限制农民处分自己房屋的规定显然对农民来说是十分不公平的；其次，我国现有的法律法规没有禁止农民自由买卖房屋，在不违反国家利益和公共利益的前提下所订立的农房买卖合同不属于《合同法》所认定的无效合同；最后，允许农房买卖将利于市场经济的发展。农村村民向大城市发展的趋势势不可挡，如果人为地禁止农村房屋买卖，会导致大量的农村房屋被闲置，不利于经济的发展，最终损坏的是农民的利益。

六、 解决纠纷的对策

（一）确认城镇居民作为购买农村房屋主体的法律地位

对比城镇居民的经济实力，农村村民的经济实力普遍偏低，因此农民间的房屋买卖交易数量是十分有限的。这就会导致大量的农村房屋被闲置，不能物尽其用，不仅不利于市场经济的发展，也损害了农民的合法利益。因此，用法律的形式对外村村民和城镇居民的购买主体地位予以确认是必要的，可以极大的促进我国市场经济的发展。

（二）城乡房屋实施统一的登记制度

在我国，不给农村房屋发放房屋产权证而只给城市房地产发放的制度，造成了农村房屋买卖合同不能受到和城镇房屋买卖合同一样的法律上的保护和约束，不利于农村经济的发展，也为我们依法治国造成了阻碍。因此有必要对城乡房屋实行统一的登记制度。

（三）建立完善的法律法规