购买小产权房合同精选(九篇)

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第1篇：购买小产权房合同范文

关键词：小产权房 风险分析 合理性分析 立法完善

一、“小产权房”的现状

目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

尽管许多购房者对小产权房的风险都有了解，但由于大产权房的房价居高不下，仍有很多人考虑购买“小产权房”。一份来自网络的调查报告显示，仍有75%的受访者表示“会考虑买小产权房”。 对于 “在小产权房低价与风险之间，您选择？”这个问题，有55%的人表示“虽然有风险，但价格低，还是会购买”，选择“考虑到风险，不会购买小产权房”的仅占7%。[2]据中大恒基2007年春节后出具的一份统计报告显示，当时北京 400 余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18%。也就是说，北京约有小产权楼盘 72 个。[3]

二、“小产权房”存在的法律风险

由于“小产权房”的特殊法律属性，使得“小产权房”的流通转让存在很多的限制，因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。[11]所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人的权益很难得到维护。主要表现为一下几方面：

（一）产权风险

由于所购“小产权房”得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续。房屋作为不动产，因为缺乏国家颁发的房屋所有权证，无法行使房屋的所有权，尤其是在行使处分权时受到影响最明显。购买后也不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

（二）质量风险

小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人很难向出售人主张权利，买受人的利益很难得到维护。

（三）交易风险

由于“小产权房”的开发一般得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。

（四）政府补偿风险

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。[12]

三、解决“小产权房”问题的建议

我国现有的“小产权房”规模大，形式多样 ，购房者情况复杂。对“小产权房”的处置不仅关系到政府管理社会的权威性及不同利益主体之间的利益分配，而且会涉及更深层次的问题。不进行处置或处置不当，都会引起社会的不稳定。

（一）出台司法解释疏通小产权房的现实困境

《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而“小产权房”占用的是集体土地，集体土地使用权一般不可流通，另据 《中华人民共和国房地产管理法》第37条规定，未依法领取权属证书的，禁止转让。综上所述，“小产权房”因其占用的是集体土地，而且又未依法领取权属证书，实际上不得转让。但通过现实情况来看，一味的阻挠“小产权房”的流通，并不能真正有效的解决现存的“小产权房”问题，堵不如通，可以通过对法律法规的创新，以使合格“小产权房”得以疏通。

由于“小产权房”不是商品房，所以法律规定其转让合同无效。为了使合格“小产权房”得以疏通，可以对现行的《合同法》进行改革，或者出台新的司法解释，使符合土地用途，质量又合格的“小产权房”，只要符合《合同法》中规定的合同生效要件的，就认定为合同有效，即只要该类合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第四十四条、五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照从维护交易秩序的稳定和安全的角度着眼，认定合同有效，以此来维护购房者的合法权益，从而达到疏通“小产权房”的目的。

第2篇：购买小产权房合同范文

小产权房到底能不能买卖？首先，小编在这里要排除由村民或村委会违反国家规定私自建设的住宅楼，因为这类房屋本身属于违章（法）建筑，无论城镇居民是否去购买，都属于拆违范畴，是没有任何补偿的。所以，如果买主在不知情的情况下买到了违章（法）的此类住宅，可以通过民事诉讼判决合同无效退款。小编建议，即使在知情的情况下，也可以起诉解除合同，根据双方各自的过错责任分担损失，否则将来行政机关来拆违，可能人房两空。实践中，较为理性的购房者买到的一般是因为城市规划，或者当地村委会报批后给村民兴建的住宅。对于这类住宅，并不如原来住建部通知纸面上那样统统无效。比如，北京门头沟区法院曾判决一位城镇居民朱先生购买当地村民房屋，合同有效。再比如上海市高级人民法院在法院裁判标准中表示，买卖双方如不是同一集体成员组织的，如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的，合同也可认定有效。当然，也存在相反的判决，比如同在门头沟的西辛村，一位名叫高永茂的购房者被判决合同无效。

小产权房有没有拆迁补偿？虽然在实践中，有的小产权房购买者的买卖合同得到了法院的支持，但是小产权房始终面临着产权问题。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，国土部下发的另一个通知也规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。一旦小产权房面临土地征收，购买房屋的城镇居民是无法享受到属于农村居民的宅基地使用权的补偿，也无法享受属于基于农村居民身份的拆迁福利。但是，这并不意味着小产权房被拆迁毫无补偿，或者仅仅补偿当初的房款。在上海市的一个案例中，当地政府和购房者李阿姨通过拆迁安置合同约定：政府对该房实施拆迁。作为补偿，政府向李阿姨支付各项奖励费、临时过渡费以及提供房屋安置。合同签订后，李阿姨按照合同约定搬离了房屋，政府也依约向其支付各项补助、奖励、补偿款项，但最后政府以其非农村集体居民为由拒绝安排安置房，仅按征收时价格补偿现金。

（来源：文章屋网 ）

第3篇：购买小产权房合同范文

[关键词] 小产权房 风险链

一、“小产权房”风险链的构成

“小产权房”是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故也称之为“乡产权”。

目前“小产权房”主要在建设、销售、权属登记三个环节上存在着风险，建设环节是风险“链首”，销售环节是风险“链身”，权属登记是风险“链尾”，三个环节环环相扣，构成了“小产权房”的风险链。如下图所示:

二、“链首”――建设风险

“小产权房”的建设阶段存在着是否符合规划审批的风险。《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定:“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的,应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,经村民会议讨论通过后,按照下列审批程序办理:(一)需要使用耕地的,经乡镇人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后,方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地,经县级人民政府批准后,由县级人民政府土地管理部门划拨土地;(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。 城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理。”

由此可见,“小产权房”在规划的农用地上盖房，这包括两种情况,一是占用基本农田，占用基本农田搞建设，建成房子之后出售,这种情况下是违法的,按照《土地管理法》规定，占有基本农田必须经国务院批准。第二是占用耕地，我国实行严格的耕地保护措施,一定的面积必须经过不同层次政府的批准，批准的面积大小和政府的权限是直接相关的。所以,如果未经政府批准,“小产权房” 在规划的农用地上盖房，此类建设一开始就是不合法的。

除此情形外，如果“小产权房”在规划的非农用地上，由相应人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准建设的质量有保证的房屋，从房屋建设本身而言，该类“小产权房”不违法。但即使建设合法，并不意味着“小产权房”的其他环节没有风险。

三、“链身”――销售风险

“小产权房”的销售存在着购买者主体不适格，房屋买卖合同不受法律保护的风险。购买“小产权房”的主体包括两类群体，一是本集体经济组织成员，该群体购买是法律允许的。

风险主要存在第二类群体，即本集体经济组织以外的城镇居民。1999年5月国务院为进一步加强土地转让管理，防止新的“炒地热”，发出《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”此外，《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的,不予批准。”第六十三条更明确规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”从上述规定中可以看出,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权。与城市房地产最大的不同之处,这种建设在农村集体土地上的房屋,其流转范围仅限于农村人口之间,不能向城市居民出售,不得用于非农业建设。将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。

四、“链尾”――权属登记风险

城市居民购买了“小产权房”，产权不能明确。“小产权房”因其土地性质，不能办理国有土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由于无法登记权属，城市居民购买的“小产权房”将面临至少四方面困境:

1.“小产权房”无法上市交易，不能办理房屋的产权过户手续，也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利。

2.“小产权房”无法办理抵押。根据《担保法》要求，只有能够自由流通的物才能成为抵押物，限制流通的物在一定条件下可以成为抵押物，而禁止流通的物则根本不能成抵押物。由于“小产权房”受限制，抵押权人将无法顺利将抵押物变现。

3.“小产权房”无法办理继承。对于购买小产权房的购房者，在原购房人死亡后，其继承人仍无法对该房屋享有继承权，并办理有关的过户手续，房屋价值无法延续。

4.“小产权房”无法对抗国家的征地和拆迁。一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，对于购买该类房屋的城市居民来讲可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外。

五、结论

综上所述,从运作程序来看,“小产权房”包括了三个紧密相关的环节,即建设环节、销售环节、产权登记环节。与此对应,“小产权房”“链首”的风险主要在于建设环节存在着是否符合规划审批的风险;“链身”的风险主要在于购买者主体不适格,房屋买卖合同不受法律保护的风险;“链尾”的风险主要在于权属无法登记,产权不能明确的风险。这三个环节的风险构成了“小产权房”的“风险链”。

参考文献:

[1]丁烈云:房地产开发.中国建工出版社,2004年

[2]符启林:房地产法.法律出版社, 2004年

第4篇：购买小产权房合同范文

就在各地严查“小产权”房时，济南传来消息，已率先“开炸野楼盘”。与此同时，所谓的“大产权”房价开始了新一轮上涨，有的幅度甚至在千元以上。在我国，土地有全民和集体两种所有制形式。不知政府强行拆除建在集体所有制土地之上的“小产权”房是否有法律依据。政府一直致力于宏观调控以期降低房价，房价却越调越高。而“小产权”房价格低廉，是否可以考虑通过合理的方式对“小产权”进行整改，让它成为高价房市的一个补充。

本文对“小产权”房热销的原因、购买小产权房存在的风险以及合法化出路作了分析，旨在引发大家进一步思考和探讨。

什么是“小产权”房？简单地说，就是在大、中城市市郊、郊县或者乡村，未经合法审批程序私自开发建造的房屋。这些房屋没有经过土地征用和审批程序，减少了房地产开发过程中的许多中间环节，也省去了土地出让金、增值税以及房地产开发交易方面的很多税收费用，因而房屋销售价格低廉。乡村集体经济组织为了便于出售这样的“违法房屋”对外打出“小产权”或“集体产权”的旗号。

“小产权”房热销的三大原因

可以说，中国房地产市场有多长的历史，“小产权”房就有多长的发展史。可为什么到现在才出现“小产权”房的热销呢？

首先，房价在宏观调控背景下“越调越高”，而法律手续残缺的“小产权”房价格低廉。在价格对比悬殊的情况下，铤而走险购买“小产权”房成为多数购房人无奈的选择。

其次，“小产权”房经过了十多年的发展，早期的“小产权”房依然存在，造成城市郊县村民组织认为“小产权”房违法、但不受法律追究。随着越来越多的违法“小产权”房被建设和销售，无论是建设者还是购房人都坚信“法不责众”。

第三，房价在宏观调控连续失利的情况下，民众对监管部门的信任度大大降低。廉租房、经济适用房都走了样，合作建房得不到地方政府的认可和支持。民众迫切的住房愿望和商品房的天价形成强烈冲击，“小产权”房也因此被民众视为政府解决住房问题的未来希望。

一边是遥不可及的商品房房价，一边是价格低廉的违法“小产权”房存在的风险，购房者“两害相权取其轻”。一旦“小产权”房被相当规模的人群所购买，并由此牵涉到城市郊县农村集体经济组织的利益，政府就很难简单地作为违法建筑处理。

购买“小产权”房的五大风险

“小产权”房的唯一优势就是价格低廉。以北京、上海、广州等中心城市为例，市内房价10000元/平方米左右；而郊县的“小产权”房3000元/平方米左右。但是，购买“小产权”房的风险却是极高的。“小产权”房低廉价格的背后潜藏着人身和财产安全的危机。

第一，“小产权”房没有合法产权证，难以上市交易。乡村集体组织建房是违法违规开发耕地建房，一般只经过乡镇政府同意，没有合法的土地使用证和房屋建设许可证，这样的房子没有产权证。如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除“小产权”房，购房人补偿要求将得不到法律支持。

第二，房屋质量没有保障。由于没有合法的开发建设手续，房屋建设的质量监督缺位，房屋质量得不到保障，购房人一旦发现质量问题难以解决。

第三，一旦发生纠纷，购房人的权益难以实现。没有合法的产权和销售手续，没有房地产部门的监督，发生合同争议时，购房人的合法权益无法保障。

第四，“小产权”房物业管理是难题。由于是在城乡结合部，“小产权”房社区多是村委会组织人员看护，物业管理不规范，违法收费和治安问题都很突出。

第五、“小产权”房住户的水电等公用设施不配套，子女上学成问题。多数城乡结合部都是土政策，水电费等收取很不规范。

合法化出路：纳入“合作建房”体系

建设部近日要求各地停止“小产权”房的开发建设和销售，但是，民众担心的是这个“禁令”能否令行禁止。同时，对于十多年发展起来的“小产权”房市场的客观存在该如何处理？

房价不断上涨的根本原因在于地方政府纵容开发商投机炒作土地和房价。房地产是地方政府财政收入的主要来源，是地方经济增长的“支柱”和“亮点”。官员的政绩出自房地产，GDP（国内生产总值）增长来自房地产。开发商高达60%的利润有一半贡献给了地方政府，宏观调控增加的税费都转嫁到了房价上，这样房价自然越调越高。

经济适用房和廉租房为何发展不起来？一是政府没有足够的经济实力；二是开发商不希望、并给政府施压；三是民众不认可。因为经济适用房不适用，廉租房不廉价，反而成为滋生腐败的根源。合作建房为何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房发展了，政府将损失很多利益；二是开发商不支持，分明是抢他们的饭碗；三是组织实施措施不当；四是银行不配合。根本原因是合作建房有利于民众，不利于地方政府、开发商和银行。

当经济适用房、廉租房、合作建房一再让民众失望后，民众将希望寄托在了“小产权”房上。“小产权”房如何合法化？如果和商品房一样，履行所有房地产开发报批程序，那么，价格自然大幅上涨，也就失去了存在的基础。鉴于此，政府应该立法鼓励“合作建房”，把“小产权”房纳入合作建房体系是解决“小产权”房问题的较好办法。

“合作建房”的好处是减少了房地产开发环节的地价炒作和商品房交易税费，因而价格比较低。目前的情形是“小产权”房没有土地使用证和房产证，购房者权益得不到保障。既然如此，可以现有的“小产权”房居住小区为单位，“购房者”联合起来达成合作建房协议，补交土地出让金，办理合法的房产手续，尔后组建自己的业主委员会。这样既解决了“小产权”房的合法化问题，又避免了商品房正常开发程序的高房价。

“小产权”房的购房者已经客观形成了一个群体，注册一个现成的“住房合作社”，依法补办土地房产证。这当然需要地方政府出台政策支持，并给予有关税费的减免优惠。这样，“小产权”房就变成了“合作建房”，并由此开创合作建房的新思路。

董正伟 北京市中银律师事务所律师

案例背景

“小产权”房从热销到热查

第5篇：购买小产权房合同范文

关键词:小产权房;合同效力;产权登记

小产权房是近几年来随着我国城市房价过快上涨，新农村建设等过程中衍生出的一种新的房产存在形式。由于我国城市房地产迅速增长，普通的城镇居民的工资增长速度无法追赶房价增长速度而只能“望楼兴叹”，为了解决基本的住房问题，越来越多人将视线集中在价格低廉的小产权房，小产权的存在在一定程度上缓解了社会的矛盾，解决了影响社会稳定的住房问题。但同时，由于小产权房的先天不足也引发了学者对其合同效力的广泛争议。

笔者认为小产权房合同的效力不应简单一刀切似得认定为有效或无效，应分情况认定。

一、小产权房向城镇居民转让的合同效力

目前该种情况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：

（一）违反我国相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。

（二）违反我国房地一体主义

我国《物权法》第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产所有权转让之时，房产之上的土地所有权也随房一起转让，该原则的实行，避免了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，根据我国土地管理法的相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权，使得房地分离，较易产生纠纷。

二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力

针对这一情形，实践中多数判定为合同无效，但笔者认为合同应认定为有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正义原则

国家将一部分土地划分归为集体所有，是为了保障农民最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利，“农民与城镇居民”，对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现，为了农民的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，获取收益，从另一层面上讲他们不是被保护着，而是被禁锢在了这片土地上。

（二）维护农民合法收益权

基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反，农民对土地可以占有、使用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。

三、房屋合同无效后的利益平衡

由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种矛盾。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。

（一）责任比例的确定

实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必然是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是对诚实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢？笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任，因此，笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。

（二）实际操作

既然双方是同等责任，合同无效后，首先考虑的应是恢复原状，即房款返还，房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等，可以按照添附的原理处理，卖房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。当然，若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害，也应对卖方遭受的损失进行赔偿。

对于房价的上涨，在房屋合同签订之时是双方都不可预见的，房价是市场经济作用的结果，双方对此均无需承担过错责任。因此，合同无效引起的房屋返还，其中的房屋升值利益应当然的归房屋所有人所有，即卖方所有。作为房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，承担房屋返还的风险应是其可以预见到的，当然，其因买房失去的一部分存款利息笔者认为是可以向卖方主张承担的。

参考文献：

第6篇：购买小产权房合同范文

2011 年 11 月 9 日，国土资源部召开通气会表示，将力争在 2012 年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展了对“小产权房”的试点清理工作。这就让小产权房再一次的走到风口浪尖。

一、“小产权房”的现状及产生原因。

（ 一） “小产权房”的概念。

“小产权”房并不是一个法律上的概念。所谓“小产权”房，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作，或由村委会自行开发建设。因用地性质，乡镇政府自制颁发“房产证”，区别于国家建设部门颁发的房屋所有权证，因这种房屋的权属证书没有房管部门盖章，仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属，故称为乡产权或“小产权房”。

有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数骗取宅基地用地指标，建成房屋后入市交易； 有的什么手续都没办，直接与开发商合作兴建商品房后公开销售。“小产权房”就这样出现了。

（ 二） “小产权房”的产生。

“小产权房”的出现并非近一两年的事，而是已经十载有余。或许没有多少人能准确说出“小产权房”的兴起时间，但从卖房者的视角看，“其前身是一些村民自建房出租或少量出售，以此维持生计”。但实际情况慢慢地发生了微妙的变化，就北京的情况而言，“早在 1994 年，香堂村就已经开始出售 200 平方米大小的村建别墅，售价仅为 5 万元一套”。应当说从这时起，村民部分自建房的性质开始改变，村集体在土地增值开发上的自利意识已经萌芽。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或直接购买农家院。当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。然而，从 2003 年开始，由于城市商品房的价格骤升，而农村的“小产权房”以其低价吸引了许多城市购房者。很多人购买“小产权房”，作为第一居所使用，这一情势迅速在全国大中城市蔓延。

二、“小产权房”的所有权分析。

商鞅在《商君书》中说： “一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”其中所谓“名分”，就是“权利归属”，所有权属于谁。可见，财产所有权归属确定，就可以消弭纷争。反之，财产权归属不定、权利界限不清，就会引发纷争。同时，财产所有权界限清楚并受到切实的法律保护，就可以促进所有权人充分利用其财产，发挥物的效用，确保“物尽其用”。

对于“小产权房”合法与非法的争论，自然也就是对于产权的确认。那么“小产权房”的所有权到底属于谁？ 下面本文将从开发商、购房者、村委会、村集体四方利益主体进行分析。

（ 一） 开发商。

由于其并无独立承担“小产权房”建设的资格，基本上是与村委会合作的，而且作为开发商，他的征地程序是法定的。所以其并不能作为“小产权房”的所有权人。

《中华人民共和国宪法》第 10 条、《土地管理法》第 2 条和《物权法》第 42 条均明确规定，国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。之后由国家将土地出让给开发商。根据《土地管理法》第 55 条的规定，国家以出让方式为开发商设立建设用地使用权的，开发商应当向国家交纳土地出让金等税费。“小产权”房占用的土地是集体土地，未由国家征收，售房者也没有向国家缴纳土地使用权出让金、城镇设施配套费和其他税费，因此售房者并不具有合法房屋交易的主体资格。也无法作为“小产权房”的所有人。

（ 二） 购房者。

《民法通则》第七十二条规定： 财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法的方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。城镇居民权购买“小产权房”有两种途径，一种是直接从农民手中购买已经建成的房屋，二是从房地产开发商或者村委会手中购得由其开发的“商品房”。

从农民手中购得的方式基本上是属于交款移接式，购房者把钱一次性或者按照约定的方式交付给房屋的所有者，然后屋主将房产证交付给购房者，购房者再去办理过户手续。但是目前，登记机关是不准许“小产权房”过户的，如北京、东南沿海地区的省份明确出台规定： “乡产权”、“小产权”的房屋，无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。

村委会自行开发或者与房地产开发商合作开发成的商品房，按照商品房的销售程序对外出售，购房者购得房屋并取得。但这类房屋无法取得国家建设部门颁发的房屋所有权证，仅有乡镇或者村委会盖章的所有权归属证明。也就是说，购房者仅仅取得了形式上的所有权。因为按照物权法第九条规定，不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力； 未经登记，不发生法律效力。第十条规定：不动产的登记，由不动产所在地的登记机构办理。但是村委会和乡（ 镇） 政府并不是法律规定的登记机关。所以城镇居民通过商品房销售的程序购得的“小产权房”无法在登记机关登记，所以也就无法取得实质上的所有权。乡镇、村委会的证明并不能证明所有权的归属。因为他们开发商品房程序本来就是不合法的。

综上，“小产权房”的所有权对于购房者仅仅是个形式，并无实质的法律保障，也无法对抗第三人。

（ 三） 村委会。

《土地管理法》第 10 条规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。”《物权法》第58 条至 60 条规定，“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”其中“属于村农民集体所有的，由集体经济组织或者村民委员会或者村民小组代表集体行使所有权。”“小产权房”有很大一部分是由村委会和房地产开发商合作开发的，那么村委会到底有没有所有权，在法律条文中规定的村委会形式的是经营管理权和代农民集体行使所有权。没有明确规定所有权属于村委会。

村委会是农民的自治组织，是一种自主管理、自主选举、自主决策的组织，不是一级权利机关，也不具有法人资格。换言之，村委会是村民自主选举产生代表组成的处理内部事务的组织，是与政府联系的村民自治组织。所以，它所行使事务的权力实际上是由村民赋予的，它无法作为一个独立的个体享受权利与履行义务，也就无法作为一个主体去拥有某物的所有权。

综上，“小产权房”即使是村委会开发的，村委会也不能作为其所有者。

（ 四） 村民集体。

实践中，“小产权房”的开发人多为乡政府或村委会，他们以“新农村建设”、“旧村改造”、“改善村民居住环境”等为名，或使用存量宅基地或将村民旧宅拆除，甚至将农业用地转为非农用地，然后进行住宅建设，并从中截取利益。要深入思考的是，兴建“小产权房”所使用的土地到底归谁所有，谁有权决定将其用于兴建住宅并销售给集体组织以外的人，谁有权享受土地所有权带来的利益？ 乡政府或村委会又凭什么可以开发销售“小产权房”，他们是否代表了真正的权利人的真实意思？

他们行使权利所获得的收益是否归属了真正的权利人？ 而权利主体问题显然应当由《物权法》来解决。

先来看看其他的法律规定。我国《宪法》第 10 条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地也属于集体所有。”《民法通则》第 74 条规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会经营、管理。已经属于乡（ 镇） 农民集体经济组织所有的，可以属于乡（ 镇） 农民集体经济组织所有。”《土地管理法》第10 条规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的，由村内各该村集体经济组织或村民小组经营、管理。已经属于乡（ 镇） 农民集体所有的，由乡（ 镇） 农村集体经济组织经营、管理。”再来看看《物权法》的有关规定。《物权法》第 58 条至第 60 条规定“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”其中“属于村农民集体所有的，由集体经济组织或者村民委员会或者村民小组代表集体行使所有权。”分析该条规定，可以得出“农民集体”和“集体经济组织或者村民委员会或者村民小组”并不等同，后者是前者的代表机关。［5］所以将开发“小产权房”的土地归农民集体所有，而在集体土地上建设销售的“小产权房”所有权归谁呢。笔者认为应根据具体情况来分析。假如开发“小产权房”是经过村民集体同意的，那自然开发商只能作为承建人，与村集体构成一个建设工程合同关系，村集体作为发包人，开发商建成后销售，销售款即作为建设款。这种情况下，“小产权房”无论是销售还是未售出，综合上文所述，其所有权都只能归农民集体所有。第二种情况即村委会私自与开发商合作开发小产权，大多数村民不知此种情况。这种情形下，可以按不动产与不动产的附合类推。

法律实践中，对于附合物的所有权规定为： 如增建的房屋与原不动产价值悬殊时，附合物的所有权归原不动产所有人； 如果价值相当，则按双方共有。但是对于“小产权房”，开发商无权争夺其所有权，最多只能规定为建设者，村委会不具有独立主体资格，非所有权主体。“小产权房”无共有人。

综上所述，“小产权房”的所有权还是村民集体所有。其实，村民集体也是由村民组成的，村民在村民集体所有权下充当的是共有人的身份，所以，也可以认为“小产权房”的终极所有权还是归农民所有的。“小产权房”的问题实际是我国经济快速发展的大环境下城乡二元结构制度下的产物，其迅速发展是当前经济社会迅速发展的一个负面带动。可是由于我国现行政策、法规对“小产权”房的产权界定有自相矛盾之处。在目前的情况下，对于已购和将购的群体，政府不能一概而论，而应该要区别对待。首先应出台有关政策以禁止“小产权房”的买卖，同时政府要结合实际将已购的“小产权房”合法化。其实，如果想从根本上解决“小产权房”的问题，最根本的方法便是改变我国城乡二元社会结构，从而改变土地的二元制结构状况。

参考文献：

［1］庞文青。“小产权房”的法律规制［J］。 财经政法资讯，2009（ 4） : 66－ 68.

［2］王德山，姜晓林。“小产权房”问题研究［J］。 法学杂志，2008（ 6） :45－ 46.

［3］商鞅。 商君书［M］。 北京： 人民出版社，1974:23.

第7篇：购买小产权房合同范文

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％；从住房形态看，一样是普通住宅；从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。

七嘴八舌小产权房

策划/梦雪

2007年上半年，“小产权房”，一个之前业内人士都很少知道的名词，在新闻媒体中高频出现。

最初，人们关注的仅是北京地区的“小产权房”。但很快，人们发现，西安、天津、武汉、济南、深圳等许多地方，也都存在这种似乎合情合理、但至少目前却并不合法的住房形态。

“小产权房”，这个几乎是横空出世的名词，肇始于北京，迅速漫延至全国。

“小产权房”至少有以下特征：价格，只相当于普通商品房价格的40－60％甚至更低；一般在城市郊区，交通略有不便，但却有浓郁的田园风格；也有“房产证”，但却仅是乡政府或村委会颁布的。

“小产权房”面世，欢迎者有之，否定者有之，认为应该大力打压、严格取缔者有之。

建设部出面了：买房风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护；

北京市政府出面了：部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。

也许，“存在即是合理”，“小产权房”是现行体制边缘上对中低收入人群的福利大餐？也许，“小产权房”因为在法律边缘上游走，注定应该像“秋风扫落叶一样”被扫进“历史的墙角”？进入大众媒体的视野，究竟是“小产权房”的幸，还是不幸？

“小产权房”，究竟是谁在欢迎，谁在否定，又是谁在在积极主张打压与取缔？

“小产权房”，究竟是体现了谁的利益、满足了哪些人的现实需求，而又不经意间触动了哪些人的奶酪？

第8篇：购买小产权房合同范文

【关键词】小产权房；成因；合理性。

小产权房自产生之日起，就面临着合法与非法的争论。尽管国家表示其为非法并明令禁止，但就其实际情况而言，小产权房的交易量不断上升，甚至呈现火爆的场面，也带来了一定的经济效益和社会效益，小产权房的热销，反映了法律与社会发展的紧张。对此，法律应当如何回应，是以现有的法律予以取缔还是对其加以引导规范？

本文从小产权房的现状、小产权房所面临的法律困境、合理化分析、合法化途径等四个方面来论述小产权房的法律规制。

一、小产权房的概念。

小产权房不是法律上的概念，是人们在实践中的一种约定俗称的称谓。具体说来，是指在农民集体所有的土地上由开发商与村委会合作或由村委会单独开发建设，并向外销售的房屋。国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证，由乡镇政府或村委会发证书的叫“小产权”，一般仅有村委会或乡政府制作的房屋权属证书而没有国家房屋主管部门的盖章。

二、小产权房所面临的法律困境。

1、理论上，是守成还是革新？是坚持现有的一味禁止的政策，还是在新的形势下对其加以引导规范。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”2007年6月18日，我国建设部新闻发言人《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示城市居民不要购买在集体土地建设的房屋。但是，从制度变革的角度来看，小产权房是农村利益团体通过自发的力量来寻求变革之道的产物。法律不是独立于社会的规则体系。它植根于社会这个母体之中。

它必须随着社会的发展不断调整自己，否则就不会有良好的实践效果。

2、从实践上说，在住房需求日益紧张的今天，生活中很多人宁愿冒着巨大的风险，也要寻求自己最基本的居住权的保障。小产权房的出现，对于一些中等或收入较低的人们而言，是实现安居乐业的福音。但是目前现行的法律法规对小产权房的一味的禁止和限制使得购房者面临两大风险。一是土地征收。未来如果涉及到道路、施工等规划变更，国家要对该片土地征收，只能对土地的实际所有人—当地村镇作出补偿，而不对购房者作出补偿；二是此类购房合同或协议不受目前法律保护，村委会若要收回房子，购房者得不到法律的支持。

三、合理化的分析。

小产权房在理论层面、实践层面、民意基础方面具有合理性。

1、法理基础：小产权房在法律框架方面的合理性。

首先，根据《宪法》的规定，小产权房的交易具有正当合理的法理基础。我国《宪法》第十三条规定：“公民的合法私有财产不受侵犯。”按照法理，所有权包括占有、使用、收益 、处分等各项权能。农民房屋作为农民的私有财产，《宪法》应保护农民对其房屋的所有权能。

2、实践基础：小产权房在交易机制方面的合理性。

即使农民在利用集体所有的土地时遭遇种种限制，但随着市场经济的不断发展和完善，市场化程度日益深入，农民法律意识的不断增强，农民利用自己的意识和智慧，通过各种手段和途径，寻求自己的利益诉求。

3、民意基础 ：小产权房在传递民意方面的合理性。

小产权房在中国的发展，具有自然而然的民意性。这种民意性汇集了民众的呼声，传达了他们在居住需求上内心热切的希望。我认为，任何一项法律和决策的执行都不能对这种民意呼声默然视之或不管不顾。如果没有民意和社会自发的秩序作支撑，法律就缺乏坚实的基础，合理正当的法律生活秩序就难以形成和发展。探究小产权房市场的形成和发展，可以看出它是我国自发形成的一个具有真正市场模式的解决住房问题的途径。农民（通常以集体名义）在农村集体所有土地上，常常是在宅基地上，建造商品房，向外出售。这种市场模式是以人员、土地、资本在城乡间的双向自由流动为基础，是乡村城市化、也是城市扩展的自然途径。在这种模式下，购买者以其能承受的价格实现了安居的梦想，农民实现了其财产的市场价值，增加了收入。这种实实在在的利益构成了小产权房市场存在和发展的强大民意基础。

四、合法化途径。

对于小产权房的合法化，不应追求一蹴而就，而应循序渐进的通过制定短期的解决方案和长期的制度建构来逐步开展和完善。在明晰产权的基础上，坚持合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，兼顾农民，购房者，政府和开发商的各方利益，对于小产权房加以正确的疏导和规范。

1、短期的解决方案：区别对待。

对于已经建设并居住的小产权房，符合法律规定和整体建设规划的，再补办相关手续补缴税费（如给集体组织的补偿费用、土地出让费用、 应向国家缴纳的税费等）后，应当纳入市场统一管理范畴，给予正式的产权，进行合法化。

1并且建立科学的评估方法，使城乡房屋产权一致，做到城乡产权“同证、同权、同价”。

2、 长期的解决途径：制度建构。

我国的《宪法》、《物权法》对集体土地使用权流转没有明文规定，主要是运用《土地管理法》来规范。一是国家应当对于相关条文进行修改完善，尽快制定全国性的法律法规。二是各级政府要制定出具有前瞻性的城市规划，特别是城乡结合部和城中村的规划，对耕地进行严格界定。但对建设用地和荒地可逐步放开对其流转的限制。明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权，三是要建立统一的城乡用地市场。

结语：小产权房的存在具有一定的合理性，在我国其存在具有必然性。通过分析，可以得出以下结论，对于小产权房采取一味的禁止政策是不能阻挡小产权房的热销的趋势，而更为理智的做法应当是：完善相关规制，科学引导小产权房进入市场流通领域。并对其加以引导和规范。我认为农村土地有限制的进入市场流通是其财产属性的一种回归，我们应当顺应趋势，使法律成为社会进步和发展的基础。

参考文献：

第9篇：购买小产权房合同范文

【关键词】小产权房；原因；对策

中图分类号：F30 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2014）07-054-01

一、引言

所谓小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。目前的小产权房，一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子；而另一种是占用耕地违法建设的房子。小产权房的出现与我国现行的土地管理体制、房地产市场一般的交易秩序相矛盾。。由于小产权房问题涉及利益面很广，广泛存在，而且是关乎国计民生的一个重大问题，因此值得我们进行深入的研究。

二、小产权房问题产生的原因

（一）城市房价的上涨滋生了其产生的土壤

城市住房价格上涨过快早已是不争的事实，相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险，对于想去大城市，而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。小产权房价格之所以如此之低，在于其省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。土地出让金、税费以及各种腐败成本是房价上涨的主要原因，当然其也为小产权房提供生存土壤。

（二）新农村建设为其发展提供了便利条件

近几年小产权房开发规模的扩大，还有一个很重要的因素就是新农村建设。乡镇政府在建设这项工程时，由于资金窘迫，便会和开发商合作，将上级政府批准的，用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发，然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民，另一部分房子便让开发商出售给城市居民获取利润了。

（四）市场需求提供了其发展的空间

小产权房市场份额的扩大，从某种意义上说，体现了市场对资源配置的自我调适功能，当城市公共住宅无法满足民众需要时，市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地；乡镇基层单位为了创收以补贴财政，也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”，农民也需要增加收益。当很多人尝到了购买小产权房的甜头，那么需求自然就上去了。

（五）现行的土地制度是其产生的根本原因

在《物权法》中，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权力。农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿，在这样的情况下，小产权房的产生更是自然而然。

三、解决小产权房问题的对策与建议

（一）修改土地管理法、完善农村土地法律制度，给予农村土地真正完整的产权

应明确修改现行土地管理法，明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动，有利于形成和谐的微观市场结构。

（二）合理处理小产权房，政策要承认现实，平衡各方利益，具体问题具体分析

对于已建的部分小产权房，应谨慎拆除。对非法占用基本农田、违法建筑等应予以，拆除前必须协调好相关各方的利益，考虑拆除后应该落实的工作和补救方案，避免一些社会纠纷的产生。对已售的小产权房，在补缴土地出让金等相关税费的情况下，应核发房产证。对于在建的小产权房予以处理，对开发商依法给予相应的处罚并追究部分法律责任。坚持具体问题具体分析。

（三）向小产权房征收房产税

这不仅可以使得房产税获得正当性，还可以为小产权房的治理开辟一条新的道路，达到相得益彰的效果。另一方面，也可以提高小产权房的购房成本，这也对遏制小产权房的发展具有一定的作用。

（四）完善城镇住房保障体系，加快城乡建设一体化

从供求角度来看，政府应该加大保障性住房的建设。若经济适用房、廉租房的供应满足人们需求，那么又有谁愿意去冒风险买没有产权证、无法交易的同样价位的小产权房。因此政府应积极完善住房保障的相关体系。

（五）建立统一的城乡建设用地市场

要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地统一市场，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。形成统一的市场后就能够形成有效反映城乡建设用地稀缺性的真实土地价格。形成有效的激励机制和统一市场才是解决这一问题的根本出路。