项目前期策划精选(九篇)

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第1篇：项目前期策划范文

关键词：乡村房地产项目 房地产策划 前期策划 市场定位

1 绪论

推动我国经济向前发展的三架大马车：消费、出口、投资。而作为直接影响地方财政增收，与群众密切相关的房地产，则在现今可以说时时刻刻受到关注。随着国家统筹城乡发展战略的深入推进，房地产已经从大中城市走向城郊、走向乡村，乡村房地产作为一个新兴的产业，正以其旺盛的生命力，和无限的发展前景，受到青睐。人们不再把目光聚焦城市林立的高楼，而是重返乡村，田园诗画的居住环境，给富裕起来的城市阶层一种新的居家生活方式。到乡村去现在不是一两个先富人的专利，而是成了一种新的潮流。乡村房地产，更多的要考虑城市元素，要加上现代的东西，这样才有生命力。从事乡村房地产业前期定位策划，是一项艰苦繁难的工作。虽然有城市的房地产作借鉴，但是必须在这个基础上突破，难度更大。可以说现在城市房地产好做，乡村的房地产却不好做。因此系统的研究乡村房地产前期定位策划经验，可以更好的拉动乡村房地产业发展，实现城乡一体化战略，加快乡镇融合进程，可以更多地把城镇人口从城镇的拥挤中解放出来，治好城镇病，更加合理地搭配城乡居住生活布局。实现经济社会又好又快的发展。

2 乡村房地产项目定位策划实证分析

2.1 九江县乡村房地产项目概况

九江县乡村房地产项目以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点，着重刻画纯生源态的生态环境，为客户营造诗情画意的人居文化，塑造都市中舒适安全便捷自然优美的居住地区，住宅区可以分为功能区、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间、分期开发统一规划、构成统一整体。目前市场出售的有柴玺欣园、景泰阳光商住楼、瑞景新城三期、丽都中央公馆庐山春天等，项目规模大小一般，项目户型以多层住宅为主，有部分商业产品，另外有少部分别墅产品。这项目显现了与众不同的原生态居住环境，创造了既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。

本文将以九江县县城近郊沙河乡柴玺欣园为案例探讨九江县乡村房地产前期定位策略理论和方法研究。

2.2 市场调查与分析

本研究采取随机抽样的方式进行调查，于2012年11月至2013年01月在九江县沙河乡发放问卷，共发放300份，回收的问卷数261份，有效地排除被调查者主观和故意的选择等无效问卷后，共收集有效问卷243份，有效回收的比例为81.0%。在选择客户时，年龄、职业和收入都有显著差距，因此样本的选取还是比较合理的。本人对问卷得到信息进行处理，对问卷中出现的问题进行修改，不断调整问卷，以确保逻辑上的合理性和问卷的严谨性。

样本基本资料描述主要就年龄、职业、收入水平等分别进行了描述。本研究调查问卷共有12个题项，所以回收的有效问卷数量基本符合要求。

2.3 乡村房地产项目目标客户群分析

2.3.1 目标市场定位

乡村房地产主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，乡村别墅型较少。新近开盘的凯旋城三期、柴玺欣园逐渐提升该居住品质，同时凸显区域高素质住宅的乡村房地产市场前景。

由于开发区的迅速发展，乡村房地产的客户趋于以教师为主的公职人员、乡里富裕家庭、外出务工一族、又想改善居住条件的置业者为居民的主要组成部分。通过市场调研分析，为了适应本项目目标客户群购房和适应开发区住房需求而开发的，具有原生态化与人文品位高的基本特点，更而以人为本的体现具有健康性、文化性、舒适性的住房需求改变，所以要追求一种安静的舒适便利的居住环境，让人享受生活的住房。健康安全是绿色住宅的概念。所以提出一种营造健康家庭，建设绿色住宅的观念。

2.3.2 九江县乡村居民购房意向分析

对本县乡村房地产目标客户群情况的了解，需要充分的利用市场调查资料。在市场调查过程中，要综合运用多种调查方法，本文运用三种方法，分别是观察法、访问法、实验法。

根据九江县乡村房地产项目民意购房市场调研所做的调查数据，将有20.61%的家庭打算买新房。以下是这些家庭的具体情况：根据年龄来看：在35-45岁之间的人最多，其次是25-35岁与45-55岁的人，两者共占80.40%。而25岁以下和55岁以上的人数最少。根据职业特征来分析：在有意向购房人中，外出务工人员最多，其次是教师。两者占总人数的53.10%。此外公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数很少。根据家庭收入来看：意向购房家庭中，享受政府最低生活保障待遇的占1.8%，人均月收入在3000元以下的占49.30%，人均月收入3001-5000

元的占44.60%，人均月收入5001-8000元的占3.8%，人均月收入8000元以上的占0.5%。

2.3.3 目标客户定位与分析

本项目是主要以开发区附近以教师为主的公职人员和各村富裕家庭及县城返乡事业成功人士等目标客户享受生活的购房需求和适应开发区住房需求为目的而开发的，具有美好自然环境、智能化、原生态化和人文品位高的基本特点，所以需要住房舒适、健康性。舒适性是以人为本的体现。营造一种安静的舒适便利的居住环境，让人享受生活的住宅地。健康安全是绿色住宅的卖点。所以提出一种营造健康家庭，建设绿色住宅的观念。因此，本次项目客户群定位为：以教师为主的公职人员、各村富裕家庭、欲改善居住条件的置业者、县城返乡经商人士、外出务工一族、其他。

3 结论与展望

3.1 研究结论

乡村房地产是房地产行业中一个非常有潜力的项目，中国农村城镇化速度的不断加快，城市化进程的不断推进，发展乡村房地产将是未来房地产行业的一个重要战略方向。本文通过定量分析与定性分析相结合得出了以下前期策划内容与方法方面的研究成果：

①通过对市场调研分析预测、产品定位研究、价格定位研究、经济效益及营销推广的分析，得出了前期策划所应重点研究的内容及方法。

②本文研究了乡村房地产项目前期策划的内容与研究方法，但房地产项目前期策划的内容和方法应随项目的规模、项目进度等因素而有所改变，并且应随着项目进度而逐步深化、专业化指导开发工作的开展。

3.2 研究结论应用于乡村房地产项目前期定位规划的建议

首先，在乡村房地产项目产品市场定位方面，主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，乡村别墅型较少。其次，在项目规划策略上，乡村房地产项目前期规划户型主要以小高层和多层为主，底层主要用于做车库或者店铺。户型根据市场调查的情况来看，顾客对户型要求趋向于三室一厅以上的类型，以100-130平米的类型为主，130平米以上的户型较少。最后，目标客户群定位为：以教师为主的公职人员、各村富裕家庭、欲改善居住条件的置业者、县城返乡经商人士、外出务工一族。

参考文献：

[1]陈放.策划学[M].北京：蓝天出版社，2005.

[2]Saxon，R.The industry formerly known as construction：an industry view of the fairclough Review.Building Research&Information，2002（11）：34-37.

[3]张央济.地产项目全程策划及成功运作模式全集[M].北京：中国知识出版社，2005.

[4]菲利普・科特勒.营销管理[M].北京：中国人民大学出版社，2004.

[5]柴强.房地产经济专业知识与实务[M].北京：中国人事出版社，2007.5.

[6]贾士军.房地产项目全程策划[M].广州：广东经济出版社，2002.4.

[7]龚曙明.市场调查与预测[M].北京：清华大学出版社，2005.

第2篇：项目前期策划范文

关键词：房地产 规划 造价控制项目风险

中图分类号： F253 文献标识码： A

我国房地产已经成为国民经济的支柱产业, 发展房地产服务业, 是房地产业持续促进经济增长、强化房地产业地位的重要方面。

近几年随着房地产业的迅猛发展, 一个与房地产业息息相关的产业――房地产规划设计服务业成了一门炙手可热的职业。究其原因, 我们不难发现，如何向市场提供设计好、质量高、环境优的房地产产品,是房地产业在新的市场环境的下如何取得较好业绩需要考虑的重要问题，因此作为房地产开发前期的设计规划理所当然的成为房地产业工作的重中之重。

城镇房地产开发过程中, 房产开发项目与施工建设方案通常是由开发商内部管理人员自行拟定的, 并没有真正考虑到规划、设计与建设施工过程中有可能会出现的问题, 如设计不周全、设计深度不够等等，此外由于设计周期偏短，急于开工建设等因素，导致设计规划没创意, 设计理念不新颖,不能吸引社会有需求群体的热衷与青睐, 从而大大地影响到后期使用和经济收益。

一、房地产规划要考虑的因素

1、市场因素

作为房地产项目而言, 主要是对自身市场效益的体现, 而市场经济条件下的市场效益主要是来自于自身的协调与政府的宏观调控与干预来形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其对于房地产的市场环境与发展形势, 在很大程度上是由开发商及媒体的不断引导与渲染而形成一种必然的现象。在项目规划的前期, 主要包含对建设单位的投资决策与最终目标的分析, 以及市场定位及相应的供需关系。

通过房地产市场分析和预测,可以初步了解某区域房地产市场的供需求关系及其影响因素，基本把握该区域房地产客户的主要消费观念及特性，认知房地产市场变化的未来趋势，这是房地产项目主题概念与形象确立的基础，在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展方向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。

其中市场调查的主要内容：

（1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。

（2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。

（3)平面布局：当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求，对房屋朝向、通风、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

（4)建筑物档次：正确确定拟建商品房的档次，与开发路段居民购买力相吻合。

（5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况（销售价格及已出售成数）。

2、政府因素

房地产建设规划者要具备相关的专业知识, 对于土地资源的开发与占用, 要进行详细的规划设计。规划设计人员与相关的管理人员要对相关的知识有足够深入地了解, 特别是对城市的主体建设现状、结构与相应的发展计划, 要作出积极地响应。

二、房地产规划的内容

在房地产项目的规划设计中规划者应通过深入的市场调研和准确的项目定位，对项目进行规划设计，具体内容应包括：

1、项目建筑风格设计。项目的建筑和景观设置，应注重整体统一，并凸现现代特性，以反映经济的日益发展、社会生产、生活水平日益向上的特性。

2、项目绿化系统设计。项目绿化系统对于提升项目价值具有重要意义，绿化系统的设计要充分考虑消费者的心理因素，强调生态、环保以及绿化系统的活动功能。

3、项目公共配套设施规划。社区公共设施的布局强调层次性和区域性，从消费者的需求以及项目的整体出发，对公共配套设施进行规划。项目道路交通系统规划设计同时要考虑项目将来的发展以及与公共道路交通系统的衔接。

三、房地产规划的作用

1、对项目风险的影响

有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实,在实施过程中会带来风险。有的公司喜欢打政策球,甚至违规操作,给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险,对设计公司的了解和分析不够深入,往往会造成成果与期望相差甚大,或者最初目标无法成果化等。所以项目组织者要有风险意识,对项目做风险定性分析,才可以防患于未然。

2、对产品的质量影响

在此房产项目开发过程中,房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度地配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键。首先要了解资源,分析各种资源的长处和短处,才能优势互补。房地产公司要对市场的了解比较及时,对先进知识和经验的获得要通过市场考察，不能滞后。在现实中，有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司,没有对规划设计产品进行市场把控，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控、与设计单位共同合作、保证设计成果的内容质量外,同时成果的表现质量也是管理的一个方面,包括成果的内容、数量、质量等,一般在委托设计合同中做详细交代。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立,设计工作流程相对简单、有序,因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。在这几个环节中,中间过程质量与进度控制是关键,工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后,要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查,审查其主持设计工程项目的图纸质量,对其能力有全面的了解。要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制,保证成果的质量与进度。

3、对工程造价的影响

(1 )产品设计研发阶段中规划设计管理和造价控制的指导目标是统一的,都是基于市场对房地产产品的需求,是以项目定位为导向的多方位控制。在设计研发阶段的管理过程中,规划设计是将市场需求产品的特征从项目定位的文字、概念状态完成建筑语言化的描述,形成指导工程施工的图纸语言,是项目开发过程中的关键阶段。

造价控制是以投资决策目标和项目定位为指导的项目开发全过程控制,产品设计研发阶段是造价控制力度最强、成本节约权数最大的阶段,产品设计一旦完成,从项目造价形成机制上说,项目成本已经基本确定。

(2)产品设计研发阶段规划设计管理和造价控制目标的实现,需要两者相辅相成地互动作用。造价控制是规划设计的成本边界,也是创造高性价比产品的推进因素。两者分别从造价和设计的角度在经济成本和产品形态上进行同一目标两个方面的控制。

(3)产品设计研发阶段中的规划设计管理和造价控制之间的互动管理机制是在实施中需要形成制度化的业务管理流程,互动的管理思想必须形成制度化的业务流程才能够在开发过程中执行,业务流程的制定和执行需要在实际工作中反复总结经验,不断完善和修正,在制度上纳入到各级管理和业务工作中,形成从上至下各级人员的管理共识。

参考文献：

[1] 刘志平.王学孝.《房地产开发可行性研究的思考》[J].房地产开发与住宅建设.2010.

第3篇：项目前期策划范文

关键词：工程项目管理前期策划过程作用问题古人云：“兵无谋不战，谋当底于善”，其中“谋”乃指的是筹划、运筹。而在工程项目管理中“谋”往往放在前期策划过程中。工程项目的确立是一个极其复杂的、同时又是十分重要的过程。尽管工程项目的确立主要是从上层系统（如国家、地方、企业），从全局和战略的角度出发的，这个阶段主要是上层管理者的工作，但这里面又有许多项目管理工作。为取得成功，必须在项目前期策划阶段就进行严格的项目管理，而项目前期策划工作的主要任务是寻找并确立项目目标、定义项目，并对项目进行详细的技术经济论证，使整个项目建立在可靠的、坚实的、优化的基础上。

一、项目前期策划的过程

（一）项目前期策划过程的系统性

1.工程项目构思产生和选择任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统（如国家、地方、企业、部门）问题的期望，或为了满足上层系统需要，成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多，人们可以通过许多途径和方法（即项目或非项目手段）达到目的，那么必须在它们中间作选择，并经权力部门批准，以作进一步研究。

2.项目的目标设计和项目定义这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素，进而构成项目目标系统，通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作：

（1）情况的分析和问题的研究（2）项目的目标设计（3）项目的定义（4）项目的审查

3.可行性研究

即提出实施方案，并对实施方案进行全面的技术经济论证，看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。

（二）项目前期策划过程的科学性

1.工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测，并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。

2.工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败，而且这种失败常常是无法弥补的。

3.可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上，为工程项目作决策，其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。

二、项目前期策划的重要作用

项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个生命期，对项目实施和管理起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响：

1.项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题当然人们常常从投资影响的角度来解释这张图，即前期工作对投资的影响最大。

工程项目是由目标决定任务，由任务决定技术方案和实施方案或措施，再由方案产生工程活动，进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面，形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错，常常会产生如下后果：

（1）工程建成后无法正常的运行，达不到使用效果；

（2）虽然可以正常运行，但其产品或服务没有市场，不能为社会接受；

（3）运营费用高，没有效益，没有竞争力；

（4）项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资、超工期等等。

2.影响全局。项目的建设必须符合上层系统的需要，解决上层系统存在的问题。如果上马一个项目，其结果不能解决上层系统的问题，或不能为上层系统所接受，常常会成为上层系统的包袱，给上层系统带来历史性的影响。常常由于一个工程项目的失败导致经济损失，导致企业的衰败，导致社会环境的破坏。

例如，一个企业决定开发一个新产品，投入一笔资金（其来源是企业以前许多年的利润积和借贷）。结果这个项目的失败的（如产品开发不成功，或市场上已有其他新产品替代，本产品没有市场），没有产生效益，则不仅企业多年的辛劳（包括前期积蓄，项目期间人力、物力、精力、资金投入）白费，而且企业背上一个学生的包袱，必须在以后许多年中偿还贷款，厂房、生产设备、土地虽都有帐面价值，但不产生任何效益，这个企业也许会一蹶不振。

三、项目前期策划应注意的问题

1.在整个过程中必须不断的进行环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要影响因素，是进行正确决策的基础。

2.在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。

第4篇：项目前期策划范文

关键词 前期策划；物资管理；工程项目

一、工程项目物资管理现状

当前我国建筑行业大多采用的是传统的规定、规范的项目内控精细管理模式，该模式侧重于物资的计量与计划编制，验收及发放量的控制，余料的回收等。实际操作中，这种模式不能有效解决内控以外现实客观存在的各种不可预见因素，究其主因就是忽略了工程项目开工前的物资管理前期策划。现实中，物资成本很大程度上是随着市场价格的变化而变化，缺少科学性和预见性。项目物资管理的前期策划是在物资精细管理的基础上，对物资管理开工前的全过程全方位科学预测和策划，对物资采购供应过程中出现的各种不利成本因素寻求最佳对策与解决方案。

二、工程项目物资管理前期策划的调查

要想在市场竞争中立于不败之地，必须要有竞争的优势，特别是价格的优势。而物资费用在工程造价中比重最大，所以企业领导者与项目经理要对工程项目物资供应全过程进行周密的策划。

1、材料调查的准备。主要是工程合同内明确的材料用量的统计准备，即分门别类的对项目工程施工图纸、施工方案、生产、生活辅助设施的工程用料、施工用料、辅助材料、劳保用品、周转材料等的需求量进行计算统计。

2、材料价格的调查。施工企业一般都会在投标前和进场后做材料价格的市场调查，有对当地物价部门材料公布价咨询，或依据各单位挂牌销售价和营销人员的推销价等，供货商价格上不同程度上隐含水分。要反映所用材料真实价格，在形成买方市场的条件下，必须对各种主要材料进行公开招标。首先分类调查供应商，初步确定优势者，对各供货商发出招标函，收到各供货商报价后实地勘察，调查生产规模、供货能力、信誉程度、材料品质、规格、数量等，综合分析；计算材料价格水平和影响项目物资成本系数。

3、运输价格的调查。运输费用比重很大，影响到物资的成本，关系着施工进度能否按预定工期实现。很有必要认真调查工程项目所在区域的交通状况，寻求既能保证施工进度，又能降低运输成本的运输路线。

4、地理环境因素的调查。工程项目施工，充分利用当地资源，就地取材，对减少物资成本费用是非常必要的。项目工程地理位置不同，资源状况不同。坚持在保证质量的前提下，价格相当选距离的材料采购原则，不能舍近求远。调查的重点是调查质量和储量与加工生产能力能否满足工程项目所需量。

5、自然环境的调查。建筑工程施工大部分在野外作业，受自然环境的影响较大，我国幅员辽阔，气候环境差异较大，南方的施工队伍到北方施工，北方的施工队伍到南方施工，如果不认真调查自然环境会造成物资成本成倍增加。因此，对施工项目当地的自然环境必须作深入调查，对各个季节物资产量与储备量作深入的了解，掌握市场规律，趋利避害，规避自然因素对物资成本的影响。

6、业主及设计单位意图的调查。正常情况下，项目采购的各项材质必须满足工程设计要求，因此必需与业主和设计单位沟通。一般说来在施工图上对特殊要求的材料有说明，有时设计单位对一些材料未作注明，而施工单位在这个问题上容易犯经验主义错误，或为降低材料成本，购进材料不符合设计要求等。项目施工技术人员应对每项材料的材质列出清单，逐项向设计单位咨询确认，物资人员逐一记录备案，以防止采购的物资积压或退货。

三、项目物资管理前期策划的横向沟通

横向沟通是指工程项目经理部内部各部门之间对生产计划所需各种材料、质量、规格、型号用量以及资金、成本、效益等计划编制的沟通。

1、生产部门的沟通。工程项目经理部工作的中心是以现场生产为主线，一般情况是，项目进场后业主对工期十分重视。各种材料用量计划要按节点安排进场，否则造成材料积压或占用场地，影响施工。因此物资部门必须与生产部门进行沟通。生产部门要按节点提供材料用量计划并严格执行。

2、技术质检部门的沟通。主要是按工程项目的施工工艺要求，对项目所需的材料的等级、物理性质、性能、成分含量、规格、型号、生产日期、出厂证、合格证、技术参数、使用说明、保管安全事项以及特供材料的说明等，技术部门要详细说明并进行技术交底。

3、机械设备部门的沟通。施工设备、施工机具是完成工程工期节点的保证，根据施工组织设计或施工方案要求，提前做好设备及施工机具的使用计划，预留出较充足的时间进行采购或租赁的调查和比选。如不作周密安排就会影响施工进度。对此要列出清单、标明相关数据、规格、型号、性能及要安装时间等。

4、合同部门的沟通。工程项目的工程预算是依据甲方提供的工程量清单和取费标准，工程用料准确关系到物资、施工、技术等计划安排的准确性，关系到工程物资成本高低、工程效益好坏、关系到测算考核项目管理人员、现场作业人员的利益分配比例的合理性。另外，工程项目在施工中存在设计变更，合同外工程项目的增加，相应物资供应也会增加，总的说来它是决定物资供应量的依据。在工程项目各种材料总量确定的情况下，掌握工程项目施工进度各分部分项工期节点所需各种材料用量。同时根据合同及补充协议或会议纪要对业主供料的划分进行了解，避免材料重供积压或双方都不供的空缺而造成的成本损失。

5、财务核算部门的沟通。对于工程项目来讲，除满足合同要求外，工程项目更要以经济效益为中心，对项目经理部的重要考核指标就是实现预期经济目标。财务核算部门与工程经营管理部门在项目开工前，都会进行前期成本分析预测，对工程项目各项费用进行分解，制订相应的材料用量和成本控制计划，物资准备金计划。物资部门所要沟通的：一是各类材料是否纳入财务计划；二是材料用量的核准；三是材料价格控制的系数；四是了解对影响项目物资成本不可预见因素处理措施。

第5篇：项目前期策划范文

关键词：项目档案 归档 前期策划

随着企业的发展对档案信息资源的需求日益增大，项目工程档案归档完整性、系统性、准确性已迫在眉捷。因此，项目工程档案归档前期策划已形成趋势。

一、工程项目档案归档前期策划的必要性

随着公司的成立，输变电工程不断增加，工程竣工投运后，大部分工程竣工资料不能保质保量按时移交，主要体现在以下几方面：一是档案管理与项目建设同步进行落实不到位[1]。参建单位只抓工程建设进度，资料编写、收集不及时闭环与工程进度未同步转序，且80%以上工程投运后三个月都未按时移交到档案室，有的拖到投运后一两年才移交，甚至更久；二是移交到档案室的工程资料无法保质保量[2]。因大部分建设单位只抓工程进度，等工程竣工验收时才开始安排人员编写、收集资料，以致资料无法及时、真实准确、齐全移交；三是电子文件的收集难度大。大部分参建单位在资料形成过程中无收集电子版存档的意识，以致移交档案室时为满足移交要求就扫描移交，无形中增加了档案服务器的存储量；四是由于设计、监理、施工单位具有流动性的特点，资料员不固定，档案管理员无法定向指导，以致资料员业务水平提升太慢，主要体现在对资料移交范围不清晰和对档案管理平台系统的使用意识不到位和不熟悉两方面。

为此，通过对公司档案管理现状分析，使公司档案管理工作科学、有序、稳健发展，又能达到事半功倍的效果，为规划电网建设项目档案管理，结合国家电网档案信息管理平台离线录入软件，项目工程档案提前介入，前期归档尤为重要。

二、工程项目档案归档前期策划思路

首先，确定工程项目档案归档前期策划思路：档案管理部门根据建设项目文件归档范围，结合项目具体情况，提前制订项目归档前期策划，明确工程建设各阶段、各类文件收集整理的责任人员、归档时间及整理标准，作为项目各参建单位项目档案工作的依据和指导。

其次，确定归档范围[3]。项目档案是指电网建设项目在立项、审批、采购（含招投标）、勘测、设计、施工、调试、监理、竣工验收及试运行全过程中形成的应当归档保存的文字、图表、声像等不同形式和纸质、光盘等不同载体的全部文件材料。

再次，明确档案形成进度及要求。项目档案管理工作要与项目建设同步进行。项目申请立项时，即开始项目文件的形成、积累和整理工作，并建立健全项目档案管理组织体系，明确责任，统一要求，按照项目文件形成的先后顺序和项目建设阶段性完成情况，进行项目文件材料收集、整理、归档，做到有序收集、有效管理、同步验收。项目档案管理应纳入电网建设管理程序、工作计划、日常管理及合同管理[4]。在签订项目设计、施工、监理、采购（招投标）、调试等合同、协议时，应设立专门条款，明确合同相关方提交项目档案的套数、案卷质量、移交范围、移交时间及电子文件等具体责任要求。

此外，明确参建单位各方职责。基建管理部门（单位）落实工程档案管理相关人员的责任。一是对资料从形成、保管、归档整个过程涉及的人员职责进行明确划分，根据国网公司档案管理的规定落实人员的职责，形成奖惩激励制度。项目档案管理要按照“统一领导、分级管理；统一标准、分工负责；统一验收、分责任主体移交；明确期限，及时移交”的原则进行。公司基建部为项目的建设管理单位，公司作为项目法人建设的项目，由公司基建部全权负责项目档案的具体管理工作。项目档案工作按照合同要求实行分工管理，建设管理单位、设计、施工、监理、调试、采购（招标机构）及运行单位均应建立项目档案管理组织体系，将项目档案工作纳入相关领导、相关部门、相关人员的职责范围，按照“谁形成，谁负责”的原则，配备专人完成各自职责范围和合同规定的文件材料的收集、整理、立卷、审核、移交、归档工作。

最后，根据公司项目工程档案的实际情况，重点强调以下薄弱问题。一是工程施工过程中，涉及的资料繁杂，同时数量比较多，要求资料人员在现场收集开箱资料，如合格证、说明书、出厂试验报告等资料时，往往产生遗漏，特别要注意即时开箱即时收集，设备安装借阅厂家资料严格执行借用制度；二是对国网公司新要求收集的资料意识薄弱，如对工程数码照片的收集、整理往往是各个工程参建单位的弱项，加强此项宣传；三是重大建设项目工程意识淡薄，往往不能按相关办法进行资料的监督编写、收集、检查，只按一般工程管理，要求资料员在确定工程资料归档范围时守先要定位工程的规模；四是由于公司是近两年才自行建设220kV电压等级工程，对创优工程档案要求意识很淡薄，基础薄弱，要求资料员加强创优管理工程资料的学习。创优工程必须提前策划，提前要求各参建单位（基建部）组织档案员定期且加强检查次数，以保证各环节资料有序进行。此培训方式实用性强，有效提高了工作效率。

三、系统的实现方式

国家电网公司档案管理信息平台是档案管理的综合系统，具备管理各类档案的功能，能将公司的各类档案按照档案的标准和规则进行分类存储、集中控制、统一查询，做到对各类档案数据的收集、整理和充分利用。本系统的离线客户端软件，专门提供给工程项目参建单位档案录入人员进行离线的档案数据录入整理工作需要的。系统对于普通用户的机器环境要求建议为浏览器Microsoft Internet Explorer6.0以上，操作系统WINDOWS 2000＼ WINDOWS XP以上。

（一）首先由档案管理员在档案系统平台中创建参与此项目的各参建单位，并给每个参建单位创建至少一名档案数据的录入员，即定义此录入员的登陆用户名和密码。完成此步骤后如果在施工现场具备网络环境则参建单位的录入员可以用上述定义好的用户名密码直接登录档案系统平台进行数据的录入整理，如果不具备则需要用上述的用户名和密码登陆离线客户端软件进行如下所述的操作。档案管理员从档案系统平台中导出自己所需要的XML配置文件，此配置文件中包含相应项目的所有配置信息（项目名称、项目代号、此项目的全部参建单位、此项目所用的整个分类表或归档模版等）[5]。

（二）由档案管理员从系统中导出各参建单位的XML配置文件（文件中包括项目名称、项目代号、该参建单位对应的分类表或归档模版节点、该参建单位登陆的用户名和密码等），并通过网络或存储介质分别发送给各参建的档案录入员。

（三）各参建单位的档案录入员在项目施工现场用得到的用户名和密码登陆离线客户端软件进行该项目本单位职责范围内的档案数据收集整理工作，保证数据收集的完整性和准确性。

（四）各参建单位的档案录入员在项目结束后陆续将本单位收集整理的项目归档数据导出成文件形式，通过网络或存储介质移交给档案管理员，由档案员进行项目归档数据的汇总整合。

（五）由档案管理员将汇总整理好的项目归档数据通过离线客户端软件内提供的功能导入档案系统平台中继而归档进入正式的档案库进行保存。

四、增强资料审核环节

该环节主要增加了竣工档案移交签证书。共分四次审核，由基建部组织、督促各参建单位（部门）向公司办公室（运行单位）移交项目档案和办理移交手续。各参建单位编制移交清册一式二份，交接双方按照移交清册认真核对、逐项交接。交接完毕后，双方在移交清册上签字盖章，公司办公室（运行单位）、移交单位各存一份，以备查考。公司办公室（运行单位）汇总各参建单位的移交清册形成一套本项目完整的档案移交清册存档备查。

其次，要求基建部继续加强落实工程项目档案同步管理问题。一是提前策划，及时执行，采取定期与随时抽查档案相结合的检查方式。基建部定期组织人员对各项目部的资料进行检查，检查内容包括资料的齐全性、准确性。同时，根据工程实施推进的具体情况，在工程转序的各阶段、竣工验收阶段，组织档案人员对工程资料进行检查验收。二是电子文件及时收集、归档。基建部和办公室共同监督各参建单位利用“国家电网档案信息管理平台”及“离线录入系统”的使用情况。

第6篇：项目前期策划范文

Abstract： The planning book about the project implementation is a guidance and programmatic document that used to complete all the management objectives， and at the same time the project leader who mainly responsible for working out the planning book， must through the construction survey and analysis， determines the management goal， optimizes the construction scheme， reparates the plan and guarantee measures and so on， and directs the key management to complete all the management objectives.

关键词： 施工项目；策划书；要点

Key words： the constraction project；planning book；main points

中图分类号：TU7 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）32-0083-02

0 引言

建设项目是一个过程产品，安全、质量、工期、成本和造价控制贯穿于产品形成的全过程。工程项目实施策划书指的是通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，确定管理目标，为建设工程项目的决策和实施制定的一个具体规划，它是项目实施的指导性和纲领性文件。

1 项目负责人是策划编制的责任人和组织者

1.1 编制项目策划书是一项系统、综合性工作，需要整合多方面的知识，如组织知识、管理知识、经济知识、工程技术知识、施工经验等，因此参与项目实施的各管理系统的主要管理者要共同参与、相互协作。

1.2 项目经理既是策划书编制的责任人，也是项目策划编制的组织者，这样不仅能协调项目的各个管理系统，大大提高工作效率，而且能有效的融合各方面的知识、经验，站在项目第一管理者的高度能结合实际、权衡利弊、统一共识、确定目标。

1.3 编制项目策划书既是一项工作的过程，也是一个自我完善的过程，工作过程中需要运用多种知识，通过科学、严谨的分析、判断，使各管理系统的管理者熟悉情况、明确目标、预测研判、规避风险，再通过调查、分析、研究、论证，最终找到解决问题的办法。

2 了解工程概况和做好施工调查是编制策划书的前提

2.1 项目实施的主要管理者（各管理系统的主要责任人）要充分了解工程项目情况，包括各单位工程、分部分项工程，要掌握设计范围内的主要工程数量、重难点项目，在项目策划编制中有针对性的研究、论述。

2.2 管理者要深入现场，做好施工调查，了解项目所在地的地形地貌、植被、气象特征、地质情况、交通情况、施工用水、临时用电、通讯、网络、地上地下设施和主材、地材的采购渠道。施工调查是编制项目策划书的前提条件，它的严谨、细致直接关系到策划书编制的科学性、合理性和可操作性。所述要素的真实反映，会对项目的施工方案、安全、工期、成本产生直接或间接的作用。

2.3 临建规划是项目策划中的一项重要内容，通过严谨的施工调查，结合工程概况，合理布局、筹划临建设施，保证即有效的满足工程需要，又尽可能的节约工程成本。

2.4 了解当地周边的居民分布、风土人情和民俗习惯，将施工文明的具体措施体现在项目策划中，在具备条件的情况下，可以制定与当地居民的共建精神文明规划，以发挥其积极作用，更好的服务于项目。

3 安全、质量、工期目标应满足合同要求

3.1 项目策划书的安全、质量、工期目标不得低于合同要求，工期方面要制定出节点目标，各类目标在具备条件的情况下，可以适当高于合同目标，以期获得一定的市场回报或树立施工企业的良好形象。

3.2 每一项管理目标都要结合项目特点，在策划书中要制定完成各管理目标的实施计划和切实可行的保证措施、预案，要制定检查制度，明确主责部门和责任人。

3.3 其他各项管理目标应结合合同要求、现行法规或企业要求制定，例如：环保目标、职业健康管理目标、成本目标、文明建设目标等。

4 深入调查、科学论证，针对重难点的分部分项工程制定合理的施工方案

4.1 重难点项目在整个工程项目实施中起关键性作用，往往是因为其在施工工艺、施工条件等方面存在一定难度，需要重点研究、专题论证，其是否能顺利的实施直接影响到工程项目各管理目标的实现，如深基础、无粘结预应力砼、特大构件的吊装、定向爆破工程等，其方案内容要具体、详细、可操作性强，是直接指导分部（分项）工程施工的依据，其主要内容如下：

①工程概况及施工特点分析；

②施工方法和施工机械的选择；

③分部（分项）工程的施工准备工作计划；

④分部（分项）工程的施工进度计划；

⑤各项资源需求量计划；

⑥技术组织措施、质量保证措施和安全施工措施；

⑦作业区施工平面布置图设计。

4.2 施工方案的确定要在深入调查、研究的基础上，通过试验数据、科学论证和比选方案各类指标的比较来优化、确定。“单一性”是工程项目的固有特性，每一个项目都有其不同处，因此要切忌生搬硬套、照抄模式，这样不仅空洞无意，毫无操作性，还会给项目带来巨大的风险。

4.3 方案的最终确定不仅要在技术、安全、进度、成本方面论证，还要从人员、材料和机械设备等各个方面给予充分考虑，总之，就是要在确保安全的前提下，利用自有资源、发挥自身优势，优质、高效的完成好项目，最终要经得起各方检验。

5 劳动力、施工机械的组织和安排要结合项目特点和进度计划，依据单位工程量的人工消耗和机械台班产量进行分析、统筹

工料机的合理统筹是以满足工程需要为最终目标，是保证进度计划顺利实施的最直接手段，项目中的每一项单位工程都要结合进度目标制定工料机计划，要分班组、分工种、分阶段、分任务、分目标，以报表的形式予以具体表现。

6 施工成本计划是施工企业在项目策划书编制中的最重要内容

6.1 编制施工成本计划，需要广泛收集相关资料并进行整理，以作为施工成本计划编制的依据 在此基础上，根据有关设计文件、工程承包合同、施工组织设计、施工成本预测资料等，按照施工项目应投入的生产要素，结合各种因素的变化预测和拟采取的各种措施，估算施工项目生产费用支出的总水平，进而提出施工项目的成本计划控制目标，确定目标总成本。施工成本计划的编制依据包括：

①投标报价文件；

②企业定额、施工预算；

③施工组织设计或施工方案；

④人工、材料、机械台班的市场价；

⑤企业颁布的材料指导价、企业内部机械台班价格、劳动力内部挂牌价格；

⑥周转设备内部租赁价格、摊销损耗标准；

⑦已签订的工程合同、分包合同（或估价书）；

⑧结构件外加工计划和合同；

⑨有关财务核算制度和财务历史资料；

⑩施工成本预测资料；

{11}拟采取的降低施工成本的措施；

{12}其他相关材料。

6.2 施工成本计划的编制是以成本预测为基础，关键是确定目标成本 计划的制定，需结合施工组织设计的编制过程，通过不断地优化施工技术方案和合理配置生产要素，进行工、料、机消耗的分析，制定一系列节约成本和挖潜措施，确定施工成本计划。一般情况下，施工成本计划总额应控制在目标成本的范围内，并使成本计划建立在切实可行的基础上。

6.3 施工总成本目标确定之后，还需要通过编制详细的实施性施工成本计划把目标成本层层分解，落实到施工过程的每个环节，有效的进行成本控制。施工成本计划的编制方式有：

①按成本组成编制施工成本计划；

②按施工项目组成编制施工成本计划；

③按施工进度编制施工成本计划。

6.4 项目直接成本的测算，还需要通过对设计图纸的计算，找出是否存在清单数量差或清单漏项的情况，如果有，也要进行成本的测算并说明原因，然后再依据报价清单内容分子目进行测算，过程中要注意周转材料、新增机械、项目管理费和其间费的成本计算，摊销费用和直接成本费用要有所区分。

6.5 针对项目要成立成本管理小组，建立成本动态管理体系和经济活动分析制度，明确各部门工作内容和职责范围。目标总成本确定后，应将总目标分解落实到各个机构、班组，便于进行控制的项目或工序。每一个子项的单价分析要有工料机的组成明细，要找出易亏损或潜在的亏损项目，分析原因、制定措施。

6.6 对于造价比重较大的主要工程项目，其成本情况要进行重点分析，不仅要有要有盈亏结论，还要有原因分析和成本控制措施。

总之，项目实施策划书的编制是一项多系统人员共同参与的工作，是一个及其严谨、细致的工作，同时必须有一个牵头人做好该项工作，才能保证施工项目的有序良性进行，获得最大的施工利润

参考文献：

[1]建设工程项目管理.中国建筑工业出版社，2011.

第7篇：项目前期策划范文

【关键词】房地产开发项目 前期成本管控

一、引言

房地产行业经过近年来的高速发展，已成为国民经济的支柱产业之一，房地产行业竞争也日趋激烈。在国家对房地产行业进行宏观调控的大背景下，房地产开发企业面临严峻的考验。特别是政府相关部门房产限购、抑制房价增长等政策的出台，制约了房地产开发企业收入增长的空间。房地产开发企业想要在新形势下立于不败之地，成本控制成为首要任务。目前，很多房地产企业将项目施工管理阶段的成本控制作为成本控制的重点，未重视项目前期成本管控。而作为前期成本构成的前期投资决策阶段和规划设计阶段的成本控制对土地成本及工程造价成本的影响可达75%～90%。因此，房地产开发企业必须将项目前期成本管控放在整体成本控制的首位，从而达到降低成本，提高利润的目的。

二、房地产开发项目前期成本构成及其风险关键控制点的分析

（一）房地产开发项目前期成本的构成

房地产开发项目前期成本的具体内容根据所在地区的不同有所区别，但一般而言由以下成本构成：

1.支付的土地出让金。即当地土地部门挂牌出让或拍卖出让土地所收取的费用。

2.土地拆迁及安置补偿费。包含青苗补偿费、耕地占用税、征地管理费、拆迁安置费等。

3.前期工程费。包含规划设计费、勘察费、“三通一平”费或“七通一平”费。

4.其他前期费用。包含前期相关人员工资、福利费、资金利息等。

（二）房地产开发项目前期成本的风险关键控制点

1.面临风险：土地购买风险、土地拆迁安置风险。

对应的风险关键控制点：前期投资决策阶段。

土地成本支出约占到项目总成本的30%，对地块的开发风险后期升值的评估论证和成本测算工作决定了项目的可行性。因此，前期投资决策是项目开发中最重要的阶段，也是前期成本最重要的风险关键控制点。

2.面临风险：设计质量风险、设计技术风险。

对应的风险关键控制点：规划设计阶段。

规划设计费虽然开发项目总成本的不到1%，但在项目决策后对项目总成本的影响达75%以上，设计质量的好坏直接影响工程造价及工期长短。规划设计阶段的成本控制才能有效抓好工程造价，进而达到降低造价，节约成本的成本管理目标。规划设计阶段也成为开发项目前期成本的风险关键控制点。

三、房地产开发项目前期成本管控的方法和措施

（一）开发项目前期投资决策阶段的成本管控方法和措施

前期投资决策是对开发项目的总体策划，此阶段作出的前期定位策划、可行性分析及投资估算直接影响到整个项目的成败。其成本管控的具体方法和措施如下：

1.组建专业的投资决策团队。前期投资决策是一个专业而系统的工作。企业需在投资决策阶段组建一个既具有丰富专业知识又有深厚行业管理经验的团队，调动企业的相关资源，作出正确的投资决策。

2.重视市场调研，进行项目定位策划。企业通过对市场的深入分析研究，根据自身发展战略，整合资源，对建设地块购置、开发产品定位、销售对象选择、定价策略等进行一系列的定位策划。开发项目准确地进行定位策划能控制开发成本，降低土地购买及安置风险。在市场经济条件下可聘请专业的市场调研机构进行前期定位策划，避免自身工作的片面性。

3.切实做好开发项目的可行性研究工作、编制投资估算。

（1）企业必须研究国家经济政策根据需拍得地块的用途，结合地块地理位置、环境、交通状况及市政规划等因素对项目产品定位可行性，销售定价的可行性，工程方案的技术可行性，经济成本的可行性等进行论证。可行性研究的目的是降低风险，争取利润最大化，同时合理确定工程规模、开发进度。

（2）进行开发项目的效益分析，编制投资估算。

编制投资估算必须具有全面性、准确性及弹性。

投资估算的编制应该尽可能细致全面，投资估算也是成本目标必须保证其准确性。在此基础上投资估算还要考虑到实施过程中内外部因素的变化，进行动态管理保持其弹性，使投资估算切实起到控制项目总投资的作用。

（二）项目规划设计阶段的成本管控方法和措施

加强规划设计阶段的成本管理是工程成本控制的关键点，其成本管控应从以下方面着手：

1.进行专题调研，牵头设计过程。开发企业对工程成本控制的积极性要远远高于设计单位，在项目规划设计阶段，应有开发企业牵头通过设计单位实施成本控制。开发企业应深入市场调查，查找该阶段成本管控的可控点进行专题调研，通过收集最新技术资料，组织专家专题会等方式主动关注设计过程，完成成本管控。

2.进行设计招标控制，优化设计方案。目前市场条件下设计单位的竞争也很激烈，开发企业可以利用这一有利条件，在符合招投标法的条件下，通过公开招标确定规划设计单位，迫使设计竞争者重视成本管控，用经济合理性最高的方案参与竞标。通过设计招标优选技术先进且经济合理的方案，最大限度降低工程造价成本，提高综合效益。

3.实施限额设计，降低设计费用。限额设计是指按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计概算，按照批准的初步设计概算控制施工图设计。各专业在保证功能和技术指标的前提下，合理分解投资限额和工程量，然后再分解到各单位工程和分部工程。根据限定的额度进行方案筛选和设计，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资不被突破。

限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计，从节约的角度出发，把技术同经济有机的结合起来，是建设项目投资控制系统中的一项关键措施。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员应密切配合，做到技术与经济的统一。因此，房地产开发企业应积极推行限额设计。

四、结语

综上所述，房地产开发项目的前期成本管控是项目成本管理的核心，只有将前期成本管控放在重要位置，实施有效控制才能真正实现开发项目成本控制，为企业创造经济效益。

参考文献

[1]黄芬华.房地产开发项目的内部控制.商业经济，2008（7）：48-49.

第8篇：项目前期策划范文

乙方：

江苏万诚置业有限公司（以下简称甲方）同南京开启房地产投资咨询有限公司（以下简称乙方），就双方战略联盟合作达成以下合作意向：

一、 合作标的

1. 甲方开发的“锦绣华庭”项目待销售的三、四组团 —— 位于江苏省泗洪县，规划建筑面积约为11万㎡（以下简称项目一）；

2. 甲方开发的“学府文苑”项目待销售部分（未售出部分） —— 位于江苏省泗洪县，规划建筑面积约为13万㎡（以下简称项目二）；

3. 甲方名下待开发的“蓝天花园”项目 —— 位于江苏省泗洪县，占地约174亩（以下简称项目三）；

4. 甲方名下待开发的“泗阳项目” —— 位于江苏省泗阳县，占地约450亩（以下简称项目四）；

5. 甲方开发的“银都花园”项目商业裙房部分 —— 位于江苏省泗洪县，规划建筑面积约为1万㎡（以下简称项目五）。

二、 合作方式

1. 项目全程营销（不含项目前期策划），合作项目如下：

1） 项目一

2） 项目二

2. 项目全程营销（含项目前期策划），合作项目如下：

1） 项目三

2） 项目四

3. 项目全程策划推广及招商配合，合作项目如下：

1） 项目五

三、 合作期限

自各项目合作补充协议签定之日起到该项目销售率达到 95 %

四、 主要服务内容概述

1. 项目前期策划

1） 项目开发定位及开发建议

2） 项目规划设计任务书

3） 项目规划方案调整及市场化建议

4） 项目核心形象设计及开发战略

5） 项目产品外延提示及优化建议

2. 项目全程营销

1） 项目全程策划

a、 项目整体市场定位

b、 项目整体营销概念定位

c、 项目整体营销战略

d、 公关活动的策划组织

e、 阶段性市场分析及连续性调研（含竞争对手分析）

f、 目标消费者分析

2） 项目整体销售服务

a、 项目整体销售总策略拟订

b、 项目整体销售战略及战术拟订

c、 项目阶段销售策略的制定与执行（推盘策略、价格策略、周期策略）

d、 项目整体销售体系建立

e、 销售专业队伍的组织与管理

f、 提供3名销售管理人员、6名销售接待人员参与项目整体的销售服务

3） 项目整体形象推广

a、 项目整体品牌形象定位

b、 广告创意设计及广告包装体系建立

c、 广告战略组团计划拟订及执行

d、 媒介计划拟订与执行

3. 项目全程策划推广及招商配合

a、 项目整体营销概念定位

b、 项目整体营销战略

c、 公关活动的策划组织

d、 阶段性市场分析及连续性调研（含竞争对手分析）

e、 目标消费者分析

f、 项目整体品牌形象定位

g、 广告创意设计及广告包装体系建立

h、 广告战略组团计划拟订及执行

i、 媒介计划拟订与执行

j、 提供人员参与招商工作的执行配合

五、 主要商务条件

1. 项目策划推广服务费

按总销金额的 0.5 %提取

2. 项目全程销售

1） 销售底均价

甲乙双方可在项目正式开盘前1月最终商议确定

2） 佣金

a、 项目阶段实际成交均价低于销售均底价时，按总销售金额的 2 %提取；

第9篇：项目前期策划范文

关键词：水利水电工程 分包 变更 索赔

水利水电工程造价管理是一项建设周期长、投资大、协作部门多，受自然资源、地形、地质、水文气象条件的影响很大，也受当地经济发展水平、交通及其他资源市场条件的影响，其个性非常突出。做好前期策划是为保障后期施工顺利实施，为后期施工阶段过程控制提供一个基础性的经济指导。

一、分包策划

分包策划是为后期施工阶段工作全面展开提供基础的有力保障，如何做好分包策划、分包策划包含哪些内容、需要考虑哪些因素是分包策划的关键。

一般水利水电工程的工期比较特殊，要求在枯水水期尽早开工，要想在有效的时间内完成一个可靠的分包策划需要的不仅是时间，更重要的是经验。一般水利水电工程分包策划与项目整体前期策划时间同步，大型项目从接到中标书开始二个月以内完成，中小型项目从接到中标书开始一个月以内完成。

做分包策划首先考虑的是主要内容及关键因素对后期施工的影响，一般分包策划的主要内容包括分标数量、分包范围、工作内容、质量标准、工期计划、工程量和边界条件等；项目分包方式（主要分劳务分包、包工包料工序分包、包工包料切块分包三种分包方式）；计划工期和计划招标时间安排、发包方式（邀请招标、邀请议标或指令性分包）、分包项目招标文件文本、分包招标评标规定、拟候选分包商清单、分包合同文本等；根据拟定的分包方式，以工程项目中标价为基础测算整个工程预算成本的基础上，测算分包成本，制定分包项目的预控单价（包括分包标底价），列出分包项目工程量计价清单，制定分包项目主材控制指标；拟定与分包项目管理相对应的我方分包现场管控措施；拟定分包项目管理过程中的配套措施；拟定分包管理风险源，分析分包成本盈亏原因，制定防范措施。关键因素有：与业主合同中约定以0#图纸为依据重新调整工程量清单的基础设施项目，应以0#图纸工程量清单为依据；对于临时工程，在策划中应以合同约定为前提，以投标费用为控制基础，采取限额设计、优化设计、总价包干设计等多种方式，对临建项目单价成本进行详细分析，降低分包施工成本，降低临建项目成本。即便临建项目费用可能有突破，也应在项目前期经济分析中，考虑弥补来源，平衡和调整主体分包价格，争取整体盈利。不得超越合同范围自行增加临建工程项目；严格控制施工项目超合同、超规模的进行施工。

二、变更和索赔策划

变更索赔策划是企业合同项目二次经营的重点，应建立在与业主合同约定的基础上，针对行业特点和规定开展工作，变更索赔策划是工程项目合同管理全过程的系统工作。加强变更索赔过程控制，建立变更控制流程，促进施工项目变更索赔工作的制度化、标准化、程序化，提高变更索赔实现效果，提高项目盈利水平。

1.成立变更索赔工作领导小组，由专人负责变更索赔工作日常牵头工作，并制定变更索赔控制流程。

2.策划各阶段的变更索赔工作

（1）投标阶段：在合同评审的基础上，建立采用对比和综合分析方法寻求最佳施工组织方案及报价，寻找项目变更和索赔的可能性，提出风险防范措施，完成项目中标后的技术商务交底，为施工项目变更索赔策划提供线索。

（2）前期阶段：根据投标阶段项目变更和索赔的可能性分析、项目前期策划方案，结合项目施工条件、合同履约条件、现场物价情况、地质情况等因素，搜集各种索赔线索，制定变更索赔项目策划方案，在前期策划工作中一并考虑。

（3）施工阶段：根据项目前期阶段制定的变更索赔项目策划方案，制定《施工项目变更索赔拟报项目工作计划表》，对拟报项目做出工作部署，规定逐项工作责任人、格式、要求。同时对已报出的变更索赔项目制定《变更索赔已申报项目跟踪一览表》，逐项跟踪落实。

（4）项目完工阶段：继续变更索赔已申报项目跟踪落实；为完工结算准备好变更索赔已审批项目的立项依据、原始资料和审批资料；对所提供变更索赔已审批项目资料的真实性、合法性、完整性进行自审自查、纠偏补正，配合做好外审取证工作。

（5）变更索赔各阶段工作：投标阶段寻找项目变更和索赔的可能性分析制定变更索赔项目策划方案制定变更索赔拟报项目工作计划提交变更索赔意向通知准备索赔资料提交索赔文件制定变更索赔已申报项目跟踪表谈判协商和索赔跟踪获批结算资料归档。

3.合同变更索赔的原则

（1）合同的变更内容应根据合同条款确定。

（2）合同变更的报批流程必须按合同规定的程序和时间进行。

（3）合同的变更据合同商定的定额、取费标准或按照合同有关原则提出合同变更费用。

4.变更索赔项目实施要求

在没有立项依据、没有预控方案的情况下，不得将变更项目列入施工计划、不得进入施工环节、不得采取垫资方式进行施工、不得挪用合同内项目资源进行施工、不得采取“背靠背”条款的分包合同交由分包商进行施工。

三、结束语

分包策划和变更索赔策划是后期施工阶段控制的关键所在，做好水利水电工程造价管理前期分包策划和变更索赔策划，是企业获得最大利润的保证，更是确保成本目标的实现的基础，同时也将为企业在市场上的信誉、生存和发展提供有益的帮助。

参考文献：

[1]施工企业经营管理[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2006.