小产权房转正精选(九篇)
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第1篇：小产权房转正范文
20世纪90年代我国就出现了小产权房，小产权房主要因其价格低廉的特点而逐渐吸引着人们的关注，现在已经成为了我国重要的住房形式之一。
小产权房分布范围较广，在中国各大城市都有小产权房的存在。小产权房的购买群体范围也很广，主要分布在全国各个不同的领域和阶层。
一、我国小产权房转正的内涵及争议
小产权房转正亦称为小产权房合法化。小产权转正也可以理解为小产权房具有完全的或者全部的产权。对于小产权房转正的说法就目前来说，大致分为赞成、反对和中立三类。
赞成小产权房转正的人包括部分的专家学者、部分收入较低的城市居民、部分高收入者等。在专家学者看来，小产权房转正有利于推动城镇化发展、合理利用农村土地资源、抑制房价上涨等。部分收入较低的城市居民因为工资水平较低，所以选择购买价格低廉的小产权房。部分高收入者认为小产权房转正之后，小产权房开发的项目中还包括别墅类等奢侈型小产权房，该类型的小产权房能够满足高收入者对生活品质的需求。
部分人反对小产权房的转正，主要包括中央及省级政府部门、部分专家学者、商品房开发商等。中央及省级政府部门和部分专家学者认为，小产权房虽然满足了部分人民的住房需求，但是扰乱了房地产市场的正常秩序，影响了社会稳定等。
对小产权房处于中立的态度的人，包括部分专家学者、部分城市居民等。部分专家学者认为小产权房问题比较复杂，很难判定其是否应该转正。部分城市居民是指在城市拥有住房的居民，认为小产权房问题与之无关。
二、 我国小产权房转正对相关利益主体的利弊分析
从地方政府角度分析：小产权房转有利于抑制房价上涨。但是目前小产权房只有乡政府或村政府颁发的产权证，因此产生了许多问题。小产权房转正可能会出现我国耕地的破坏、社会福利分配的不公，房地产秩序的不稳定等问题。
从房地产开发商角度分析：房地产开发商获得的利润会下降，除非商品房开发商同样开发投资建设小产权房。小产权房转正之后，作为其开发商必能获得较大的利润，因此出于趋利心理小产权房开发商必定认为小产权房有转正的必要。
从小产权房购买者角度分析：小产权房转正在一定程度上能够降低人们买房的压力。对于购房者而言，小产权房转正最大的弊端就是可能导致小产权房销售主体哄抬小产权房房价。在小产权房价格提高幅度较大的情况下可能会导致许多中低收入者买房难的问题仍然存在，甚至会导致整个房地产市场面临着严重失控的后果。
三、我国小产权房转正的障碍因素
（一）体制障碍：1.政府监督体制：目前我国的政府监督体制还不完善，存在着监督深度不够或者监督方式不当的现象，这些问题都将对我国小产权房转正产生了一定的影响。2.城乡二元结构体制：小产权房如要转正则必要需要进行深刻的制度改革，小产权房转正的最大障碍就是我国城乡二元结构体制。
（二）市场障碍：1.土地市场：由于我国政府特别是基层政府对土地财政有很深的依赖性和偏好性，因此我国政府并不是很认同小产权房转正，继而阻碍了小产权房转正。2.房地产市场：由于小产权房开发商在资质经验等方面的不足，继而导致了小产权房项目在质量、环境与物业管理上不如普通的商品房。部分利益群体哄抬市价，进一步扰乱了我国房地产市场的正常供求关系，因此给小产权房转正增加了一个比较大的阻碍。
（三）法律障碍：我国小产权房目前还没有获得明确的法律规定的支持，所以法律障碍是我国小产权房转正的主要障碍之一。
四、我国小产权房转正的对策
（一）我国小产权房转正的体制对策：1.完善我国政府监督体制，加强政府监督管理的力度。政府在履行监督职责的过程中应不断提出新的有效的方案完善我国的政府监督体制。政府要加强对小产权房建设占地的限制，以防小产权房的大规模滥建、未建等现象的产生。2.加强我国城乡二元结构体制改革，科学推进城乡一体化建设。小产权房产生的根本原因是我国城乡二元结构体制，因此只有通过深化体制改革的方式才能从根本上扫除小产权房转正的障碍。3.完善我国社会保障体制，加快社会保障性住房的建设。完善我国的住房保障制度可以采取三种办法：一是加强其进入和退出机制；二是加强地方政府的监管力度；三是根据各地区经济差异情况调整保障性住房的进入门槛。
（二）我国小产权房转正的市场对策：1.政府让利于民。政府在土地征收问题上应该坚守取之于民用之于民的宗旨，做到以社会全体人民的利益为先。2.加强对房地产市场的宏观调控。房地产市场的调控应努力改善居民的住房情况，满足大多数居民的住房要求，实现整个房地产产业的健康可持续发展。
（三）我国小产权房转正的法律对策：1.完善土地相关的法律法规。局部地区需要采取一些更为具体的措施解决小产权房问题，因此允许地方政策的细化。2.明确农地产权。首先要明确农地产权；其次是在土地征收问题上应该尊重农民的意愿。3.分类处理小产权房。小产权房转正也并不是指所有的小产权房都有资格转正，而是一种有条件的转正。4.提高人民对法律政策的认识。提高人民对法律政策的认识既能降低人民购买小产权房的风险，还能保障小产权房购买者的合法权益。
结语
我国小产权房转正还存在许多问题，权衡小产权房转正的利弊后，得出结论是小产权房转正的利大于弊。小产权房转正顺应了我国社会经济发展的趋势。因为对小产权房转正这一问题的研究具有极大的经济价值和社会意义，所以我国还要加强对小产权房转正问题的分析和讨论，希望在不久的将来能够研究出合适、有效的方式来解决小产权房转正的问题，并且为人民解决住房困难这一难题。
参考文献：
第2篇：小产权房转正范文
若论2013年最令政府棘手的房地产问题，显然已经不再是单纯的房价问题，小产权房“市场”的如火如荼更是触动了多方社会利益。早在十年前，就有相关小产权房的治理建议，但直到今天，治理小产权房依旧是政府棘手百姓纠结的局面。似乎不但没有治理成效，小产权房反而愈演愈烈。究竟是什么力量使得原本清晰的土地房产问题变的如此难以解决？小产权房治理困局真的会倒逼新和新房改么？
小产权房为何越治越多
小产权房，是指占用集体土地所建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。按照现行土地管理法和房屋产权规定（准确地讲是土地使用权和房屋使用权），小产权房实际上是“无产权房”，那么，消费者为什么放着有产权的不要，非要买无产权的房屋呢？为什么小产权房越治理越多呢？原因就在于小产权房产生的特殊背景，即商品房房价高涨，住房保障尚处起步，限制性购房等行政调控趋紧。对于想买商品房又买不起商品房的群体以及需要买房又被限购的群体来说，小产权房自然成了无奈的“明智”之举。
对于小产权房这个游离在现实、政策与法律三者空隙中的“尴尬产物”。尽管政府有明令禁止，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。小产权房的出现并非单方面因素造成，这里面参杂着来自市场、社会、政府等多方面的利益诱因。
一是久调不下的高房价滋生了小产权房的孕育土壤。现实市场中的高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房“创造”了巨大的市场。与普通商品房相比，价格较低是小产权房最大的优势，也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。而小产权房因是农民集体组织自发在其集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过三分之一。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。
二是地方政府的管理不到位促成其快速发展。作为一种市场行为，小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，政府相关管理部门难逃其责，乡镇政府实际上是这种行为的主要制造者和实际推动者。
三是市场需求提供了其发展的空间，小产权房市场份额的扩大实际上体现了市场对资源配置的自我调适功能。当城市公共住宅无法满足民众需要时，市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地；乡镇基层单位为了创收以补贴财政，也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”，农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解，这当然就造成了小产权房的市场空间，如果房地产市场供需矛盾和价格压力一直这么持续下去，那么小产权房市场也就一定会存在，因为它能在一定程度上起到替代或补充的作用。
2013年11月国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，部署小产权房整治工作，要求“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”；同时，还联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》。这是官方罕见的在一个月内连续两次发出叫停小产权房的紧急通知，意在明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。这种紧张情势的特殊背景在于对十八届三中全会后出现了关于农村土地流转方面制度改革决定意见的过分解读，这种解读又快速被小产权房市场转变为小产权房产权的利好信号，这使得小产权房似乎具备了新的投资价值，购买人群也从过去以自住为主，开始转为投资比例上升，最终造成了小产权房市场的年末疯狂。
绝非“没收”一条路
小产权房所涉及问题具有很强的交错性，是现行产权制度与实际需求相悖的集中体现。所以，治理小产权房绝对不能一刀切地采取“没收”的方式，否则只会激发更多的新矛盾新问题。与商品房市场调控思路类似，小产权房也需要采取“疏堵结合”的治理方式，行政处罚与市场引导相结合，讲究治理方法的艺术性和科学性。
小产权房已是一种客观存在，回避或者简单没收不是长久之计。遵循一事一议，给小产权房“准生证”，能够增加土地供应渠道，降低房地产成本，使得更多的城乡居民买得起房。小产权房的清理首先要看用地是否踩“红线”、规划和施工有没有报批、是否符合国家对建筑质量的要求；如果小产权房是建设在农村集体建设用地或宅基地上的，可以通过补办规划许可等各种手续、补交土地出让金等合理的方式让其“有代价地转正合法化”。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房，同时可以让农民充分享受到土地商品化带来的收益，有利于打破城乡界限，促进城乡统筹发展。
要对小产权房的“非法”存在进行追根溯源，破解中央治理的两难境地。小产权房之所以呈现出“燎原之势”，归根结底是它能满足市场需求，特别是对商品房市场的高房价的“对冲”，面对如此之大的市场需求，再多的行政干预终将会苍白无力，短暂的打压只能给未来解压后的市场带来更大的反弹。同时，小产权房在某种程度上将倒逼土地制度改革。所以，关键是要对当前住房市场的运行规则进行综合考虑，完善制度设计。小产权房的“非法生存”有其合理性，小产权房带来的问题涉及面广，治理难度大，所以单一的清理式治理需要向结合宏观市场调控的综合治理方式转变。
关于小产权房能否“转正”的争论由来已久，“有条件的部分转正”的确是治理的一种办法，但毕竟与现行法律相悖，特别是会对现有土地流转规则和房地产开发规则产生直接冲击。但是，从法理的角度，小产权房的转正并非绝对禁止，法理源自人理，很多现行法律与法理之间是存在差距的，减少法律与法理之间的冲突矛盾，是法律发展进步的标志。另外，反思小产权房治理的尴尬局面，更不能回避其背后的土地问题。农村的集体建设用地没有与城市的国有建设用地具有同样的权利，也没有按照同样的市场原则定价。
城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地使用权法律上却既允许被出租、抵押，又不能被继承转让。城市居民的住宅可以卖给出价高的符合购买条件的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这种现实违反了同地、同权、同价的市场法则，又限制了居民迁徙定居的自由。因此，应逐步实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。其中 “同权”是根本。到那个时候，同为建设用地，就已经不存在土地转用问题，土地上的建筑也就具有了平等的产权。
第3篇：小产权房转正范文
政府行为深圳市于2009年6月2日《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《处理决定》)，普通民众将此处理决定视为小产权房“转正令”，认为小产权房即将获得合法地位。《处理决定》将“全面推进农村城市化历史遗留违法建筑的处理工作”，所谓“农村城市化历史遗留违法建筑”，其相当一部分为小产权房。国土资源部于2009年6月9日指出，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反建设管理、城乡规划的法律，违反相关政策，深圳小产权房转正属误解，应坚决制止。此事件引起人们对小产权房问题再度空前的关注。一、小产权房的相关概念（一）小产权房
“小产权房”也称“乡产权房”，不是一个严格的法律概念，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。它是在利益的驱使下，由村集体组织或者地方房产开发商，以新农村建设等为名号，建筑在农村集体土地（拥有使用权而无所有权）的“商品房”。它的产权似乎归于“乡镇”、“村”、“农村集体”，但实质上并不合乎中国关于房产产权的法律规定。（二）小产权房的法律问题
第一个问题是，小产权房到底是不是合法建筑？答案是明确的。小产权房的合法地位的确立，受到了相关审批手续的阻碍。审批手续上阻碍源于其销售行为，只拥有使用权而非所有权的集体土地住房是否可以买卖呢？虽然依据物权法规定，乡村集体土地可以建造住宅。但建造的住宅归谁使用？乡镇或者集体是否具有小产权房的支配权，这是必须考虑的问题。
第二个问题是，小产权房是否可以买卖、转让？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。乡镇集体或者开发商以农村建设名义建造的住房，显然利用了法律的空隙，试图以“利用在农业建设”上这一无从验证的名义，来明确小产权房的合法地位。既然农民集体所有的土地使用权可出让、转让或者出租用于农业建设，那么小产权房是否是应用于农业建设呢？其买卖的行为关键取决于销售对象。于是，销售对象资格的认定将是小产权房合法地位确立的关键所在。什么样的购买对象合法，什么样的购买对象不合法？这是一个新的法律问题。这也为小产权房的法律地位确立提供了空间。二、小产权房的发展现状
《每日经济新闻》曾对深圳的农民房做过调查报道。深圳向北，出梅林关，金地梅陇镇、深物业新华城等一批知名楼盘集中坐落于此。在这些大型花园社区附近，矗立着一些“农民开发商”建设的“集资房”，即所谓的“小产权房”。梅龙苑便是其中一家。这个高达20多层的小产权房为高层电梯，配套齐全，实行小区化管理，一系列“高标准”堪比中档电梯公寓。据悉，在其他多数城市，农民开发的小产权房也早已是遍地开花，已经形成了开发、中介、销售等完整的产业链。三、小产权房的特征与风险
通过以上法理分析不难看出，由于小产权房特有的法律属性，导致其难以取得由国家承认的房屋所有权证书。同时，对于销售者和购买者来说，他们目前尚且没有足够的信心认为小产权房的销售和购买的交易符合法律规定，但是由于小产权房的价格优势明显，有利可图，还是愿意冒险。（一）价格风险
小产权房与大产权房（即商品房）同样是普通住宅房，从买卖手续来看，小产权房没有缴纳商品房买卖的契税，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，这就构成了小产权房投资的风险。而在质量等方面并无太大差别，两者最大的的差别就是价格。然而小产权房的低价却同时蕴含着巨大的风险。（二）法律风险
小产权房与普通商品房在使用性质上并没有差异，但小产权房不具备普通商品房的法律性质，购房人仅拥有房屋的使用权而不具有所有权，购买小产权房相当于一次性付款租赁房屋，那么在拆迁补偿等情况发生时，小产权房的处理问题将是一个大的难题。而且，依据中国相关法律，农民仅拥有使用权的宅基地及其宅基地上的房屋时不能向城市居民出售的。这样一来，小产权房的出售行为就是不合法的，小产权房的法律地位就得不到保障。（三）政策风险
第4篇：小产权房转正范文
“深圳市‘小产权房’将拿全国首个准生证”的消息迅速传开。但随后国土资源部明确表态：深圳是处理国有土地上的违法建筑，而不是“小产权房”，“小产权房”问题政府必须坚决制止。
“现在地方政府进退维谷，”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授说，“一大片房子能说推倒就推倒吗?肯定不行。但这么拖下去也不行。”
作为研究中心土地制度改革课题组底下的一个子课题，从2007年初开始，历时两年，蔡继明带领学生调查了广州、深圳、郑州、石家庄、张家口、济南、北京、天津、长春等地的小产权房。调查发现：小产权房数量惊人：全国小产权房占的土地面积有66亿平方米；北京的小产权房大概占整个本地市场的18％左右，已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米；在西安估计已经占到25％到30％，深圳的小产权房可能占全市住宅总量近一半。
到目前为止，中央和地方政府出台的各项针对小产权房的政策没有取得预期的效果，市场上仍有许多小产权项目正在进行建设和交易。
小产权房属于球
从所占土地的使用性质看，小产权房是不是也分不同的情况?
目前的“小产权房”整体来看都是违规的：一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子；另一种是占用耕地违法建设的，后者是严格违反宪法和《土地管理法》的，我认为应该坚决取缔。在农村集体建设用地上建设小产权房有一定合理性，但也与《土地管理法》相冲突，在宅基地上建设的小产权房从提高土地使用效率上看，合理性更强。
小产权房为什么会存在?
首先，建设小产权房的村镇集体和村民都可以通过小产权房的建设在房地产市场的发展和城市化进程中分得一杯羹，也使得大量集体土地进入市场流转起来，创造了更大的收益；其次，城市居民可以购买到价格相对便宜的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题；另外，政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，也导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个球的空间。
根据你们的调研，哪些地方的小产权房问题比较严重?
从全国看，东北一带小产权房问题不太严重，南方相对严重，比如深圳、广州。其他如北京、郑州等地小产权房也较多。
房价越高的城市，是不是小产权房问题越严重?
对。现在不仅京沪穗等地小产权房广泛大量存在，很多内陆大中城市也出现了类似情况。
各地的小产权房有什么不同?
深圳多是农民在宅基地上自己盖的，有很多亲嘴楼、拥抱楼、握手楼，楼与楼之间距离非常近，配套设施也很不完善，河南、河北有些地方是村集体出面，招商进行整体开发。成都实行城乡建设用地“增减挂钩”天津东丽区进行宅基地换房，实质上是以政府的合法行为(或国务院授校的先行先试)取代了农民图通过小产权房分享工业化城市化成果的行为。
一般认为小产权房的受益是村集体、农表，利益受损者则是地方政府(无法拿到相应的土地出让金和税费)，所以小产权房又被认为是“小政府”和“美政府”抢夺土地收益的问题。
这个问题是存在的。不过要分成两类。一类是村集体出面集体开发的小产权房，这显然是村集体和上级政府之间在争夺土地增值；另一类是农民个人行为，农民越过村集体，直接在宅基地上建房出售。这两种行为都涉及在工业化、城市化过程中产生的土地增值该如何分配，如何在土地所有者、开发商、政府之间进行利益分配等问题。
为农民着想，还是为谁着想
你对深圳通过的这个《决定》以及国土资源部的表态怎么看?
我在深圳和广州亲眼见过大量的“亲嘴楼”、“拥抱楼”、“握手楼”，的确让人感到眩晕，卫生、通行、消防等条件都很差。不过那里住着很多打工族，与住在工棚、未竣工建筑物、地下室和公共场所的人相比，他们还算是安居乐业的。所以，深圳、广州等外来务工人员较多的城市，其小产权房确实有存在的基础。深圳市人大做出这个《决定》，肯定是出于对当地各方面利益的权衡做出的。
深圳的决定一出来，各方就开始说小产权房要转正了，这有可能又会催生一大批违法建筑。从大局考虑，处理这个问题还是要冷静，不能媒体一忽悠，外界在不知道深圳这样做是出于什么现实原因的情况下，就一拥而上了。
国土资源部作为国务院的一个部门，要执行国务院的规定。早在1999年，国务院办公厅就下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
国土资源部对这个问题敏感是合情合理的，要考虑有可能引起的_连串负面影响：现有小产权房交易行为大涨，同时一批新的小产权房产生，这是不得了的。尤其是在完整处理小产权房的政策出台前，不能让各地方互相攀比。
中央政府的态度一直很坚决，但地方缺乏执行力。现在地方政府进退维谷，一大片房子能说推倒就推倒吗?肯定不行。但这么拖下去也不行。政府对这个问题是有不作为责任的。
国家一直对小产权房不肯松口，最大的担忧是什么?
中央政府最担心的是小产权房的利益会诱使农民非法占用大量耕地。我认为，国家可以通过对土地用途的严格管制来保护耕地。地方政府最担心的是小产权房如果不加以控制，村民会在自己的宅基地上建房，那到时候政府如果再征地就很困难，或者征地给农民的补偿要增加，政府从土地增值中得到的收益就少了。
有一种观点认为：农民把宅基地转让是短期行为，“万一以后农民变穷了，没地方住了，怎么办?”地方政府可能也有这方面考虑。你怎么看这种观点?
这种观点相当普遍，我认为这是极端错误的。城里人有一套房子，政府允许他自由买卖，怎么就不担心他一旦把房子卖了住哪呢?难道农民都比城里人傻吗?况且，《土地管理法》规定了，农村居民一户一宅，每户农民只能申请一块宅基地。有了这个限制，农民是一定会很珍惜自己的房子的。这种观点到底是为农民着想，还是为政府和开发商的利益着想?政府不允许农民转让宅基地使用权，谁又能排除政府自身想通过宅基地换房或增减挂钩获取利益呢?
农民出售建在自己宅基地上的房屋为什么不被允许?
农民有了自己的住房，想把这个房子卖掉的话，宅基地肯定是要跟着走的。国务院、国土资源部严格禁止农民的宅基地出售，其实是受到了传统观念的束缚，认为宅基地所有权是集体的，集体所有制以外的成员不能享受。农民作为集体的一员，拿到自己的宅基地使用权后怎么使用，是农民自己的权利。
比如他自己愿意忍饥挨饿，甚至露宿街头，把自己的房子租出去，那是他自己的选择，没有影响集体利益，宅基地的集体所有权不会改变，使用权转让不会影响所有权。所以我认为应该允许农民把自己的宅基地使用权转让或卖给任何人。
国家对小产权房的现有政策中，有没有为今后的解决预留空间?
空间不大。国家至今还没有出台全面解决小产权房问题的统一政策。从目前我看到的《土地管理法》修改草案来说，关于小产权房也没有新的规定。
同地不同权，征你没商量
很多人认为国家迟早得承认小产权房，但又有一种声音是绝不能开了小产权房转正的口子，你怎么看?
“承认”小产权房说法太笼统了，不能那么理解。我的观点是，要从制度层面上根本解开这个扣，经过一个过渡期，没有滋生小产权房的土壤了，这个问题自然就解决了。从长期看，要深入进行土地产权变革，给予农民真正完整的土地产权。我们课题组提出的建议是：
一、各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划，先有统――致和相对稳定的城市规划，房地产市场才能顺利地进行交易。放眼全国，真正违规的是谁?常常是地方政府。一个城市要有规划，怎么能老有一条街、一个广场的规划呢?一个书记来是南北向大街，下一个书记来就是东西向大街了。
二、明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动，有利于形成和谐的市场结构。
三、建立统一的城乡建设用地市场。要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。
小产权房的根本问题是不是涉及农村土地产权问题，即农村集体土地和城市国有土地“同地不同权”的问题?
是。“同地不同权”在农村集体土地上的表现有几点：一是不能买卖，二是“征你没商量”，不管出于公共利益还是非公共利益，政府说征就征，三是把农业用地转为工业用地后产生的巨大增值，农民没有得到，四是农村建设用地要想建设商品房，必须通过征地，先成为国有土地；五是农民的宅基地不能任意转让。
要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。要赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。形成统一的市场后就能够形成有效反映城乡建设用地稀缺性的真实土地价格。
你认为，小产权房在我国未来数年将会面临怎样的命运?
这取决于政府的决策是否果断、智慧、全面、远见。
我认为在短期内，针对小产权房，一定要有一整套的措施：要有一个确切的期限，从某年某月某日开始，停止类似建设行为；对交易行为要区别对待，制定细则。对已经建成的小产权房则要区别对待：完全在农业用地上建的小产权房，要恢复耕地，毫不客气，买的人和卖的人，后果自负，追究法律责任；对于农民在自己的宅基地上建的小产权房，要审查，质量符合建筑合格标准的话，适当补交有关费用，使之成为合法的房子。在这个处理过程中，都要充分考虑农民的利益，给其一定补偿。还有农民集体通过整治、旧村改造节省出来的建设用地，既然已经节省出来土地，一定要让农民切实得到好处。
第5篇：小产权房转正范文
【关键词】小产权房；市场需求；集体土地
1、引言
目前，小产权房问题已成为一个严重的社会问题，其中“小产权房”一般指在农村集体所有土地上建造的，仅有乡（镇）政府或村委会盖章以证明其权属，没有国家房管部门盖章以证明其权属的房屋。小产权房主要分布在大中城市的城郊或城中村，周边环境以及基础设施条件都相对不错，由于价格低廉，在满足中低收入者的住房需求的同时没有过多超出其购买承受能力，使小产权房有较大市场空间。
北京市的小产权房的销售面积占到北京住宅市场总量的20%，其中95%分布在远郊区县。本文以北京市昌平区为例，通过对北京市昌平区内的绿城新干线、翠湖新城、绿城雅苑、大学城11号、龙脉花园、双兴苑、仙基公寓七个小产权项目进行入户访谈、发放调查问卷的形式了解小产权房的实际情况，总结小产权房在昌平地区的现状和形成因素，并针对如何处理小产权房这个问题提出合理建议。
2、昌平区小产权房基本情况
昌平区的小产权房主要分布在沙河、小汤山和昌平县城，主要特点是占局部地区土地面积大，分布集中，此外，小产权房的建造年份大多较早但开盘时间较晚。其中，沙河地区小产权房主要是占用农用地，开发建设商品房，而小汤山和昌平县城则是多以回迁为名而多占用农用地作为商品房对外出售。
2.1 昌平区小产权房的建筑及配套设施情况
（1）建筑结构。昌平区小产权房的建筑结构基本为砖混结构，多为4-6层建筑，总体形式单一。半数左右的户型为2室1厅1卫，七成到八成的住房面积在70-110平方米范围内。
（2）基础设施情况。昌平区小产权房的基本配套设施中排污水、家庭电话、互联网以及环卫清洁相对比较完善，各个小区之间差别不大。但是，暖气和天然气的配套情况差别很大，有相当部分小区没有实现天然气入户。
（3）物业管理情况。八成以上居民认为小区内物业管理不够好，只有少数居民对小区物业管理表示满意。总体而言，昌平区小产权房没有实现物业专业管理。
（4）服务机构情况。昌平小产权房周围的服务机构存在规模普遍小、不够正规等问题。
（5）交通设施情况。由于不同地段交通情况差别很大，人流密集区拥堵问题时有发生，有待进一步城市改造。
2.2 昌平区小产权房的买卖、流转情况
（1）价格信息。就售价而言，昌平区各个区域同一时间的平均房价相差大，但整体呈现逐年递增的趋势。就租金而言，昌平区各小产权房同一时间的租金基本相同，其中平均最低租金是仙基公寓项目，最低时可达到600元/月。昌平区小产权房的租售比约为1:2。
（2）流转情况。租户的租住时间从3个月到2年，半数租户选择1年的租期。小产权房”的购房信息传播渠道中最有效的是通过周围的人际关系朋友传播，占四成比例；其次，则是通过区域广告宣传，占三成比例。
（3）产权情况。所有被调查者都没有能够提供合法的个人房屋所有权证以及土地使用证。但是在买卖过程中，购房者仍然应用了一定的方法来“证明”其房屋所有人或使用者的使用权，近九成购房者通过合同作为购买凭证，一成购房者则靠人际关系担保。
2.3 昌平区小产权房的使用者情况
（1）年龄。小产权房使用者的年龄明显集中在26-30岁和50岁以上两个年龄段。
（2）学历。目前昌平区小产权房使用者学历水平较低，本科以上学历不到三成比例。
（3）职业。主要以企业员工、无工作和退休者居多；而公务员和打工人员所占比例不大。此外，还有少数学生在此居住。
（4）户口。拥有北京户口的使用者占六成，其中七成拥有城市户口，即小产权房使用主要人群是本地城市居民。
（5）家庭月收入。超过八成的家庭属于家庭月收入在7千以下的中低收入家庭，高收入家庭占所有被调查者的比例不及二成。
（6）工作年限。大部分使用者有工作经验。对于在北京的工作年限，半数小产权房使用者有0-5年的工作时间，其次是约15%使用者工作6-10年，约15%的工作者工作了30年以上。
3、昌平区小产权房产生的原因
3.1 供给角度
开发主体是村集体、乡政府和一些小开发商，村集体提供土地，开发商提供资金。（1）村集体作为土地供地方将土地卖给开发商获得分红，因此村集体有推动小产权房建设的动力。（2）从开发商成本收益核算角度出发，获得土地成本低，不需要缴纳土地出让金；大部分小产权房为砖混结构、低容积率房屋，建造成本低；小产权房市场的隐蔽性使开发商逃避了各种税费等。因此开发商在利润驱使下也有开发小产权房的动力。
3.2 需求角度
刚性需求是催生小产权房的主要需求。（1）当前商品房的高房价使普通购房者深受其困。小产权房相对低廉的价格，是吸引购房者的最大因素。（2）昌平区上风上水的环境也促使了购房者对小产权房的需求。（3）大多数购房者表现出来的法不责众的心理让他们在权衡持有产权和低房价之间选择了后者。
3.3 政策制度
政策这双有形之手也是昌平地区小产权房出现的因素之一。（1）城市发展过快，政策保障出现真空，开发商和政府借新农村建设、旧村改造名义运作小产权房获利。（2）农村土地监管存在灰色地带，实际支配土地的乡政府、村委会有操作空间。（3）廉租房和两限房门槛高，经济适用房限制多。
4、小产权房处理建议
4.1 出台并完善“小产权房”的禁建禁售政策
小产权房的问题由来已久，但至今仍然没有明确如何处理现有小产权房以及如何杜绝小产权房建设行为的法律法规，目前的成功解决案例也寥寥无几。为了能够为小产权房妥善处理提供法律依据，应该加快相关的立法工作，加强法律保障。
4.2 保护 “小产权房”购房者的权益
处理小产权房，对于其购房者的处理尤为棘手。不可能只通过补办手续的方式使这些购房者得到产权证。在处理过程中，应该区别对待不同的占地情况。而无论是何种情况，都应该首先追究开发主体的责任，然后对于购房者，责其缴纳一定数量的补偿款，但现实处理上还是有很大的阻碍。政府应充分考虑到小产权房购房者的权益，不能草率处理这类问题。
4.3 控制“小产权房”的扩张
小产权房在网上的信息往往并不准确，往往出现修改小区名称或在网上没有项目记录。而通过朋友宣传和在当地发放广告，小产权房市场仍然运转正常。昌平地区在2011年仍有新建小产权房的出现，当地政府控制小产权房新增量的力度不够。需要完善普查与统计，对当地改造、回迁项目加大监控力度，控制小产权房的扩张，避免事态进一步扩大。
5、结论
小产权房发展至今，已不单纯是土地违法问题，更是涉及民生的社会问题。虽然小产权房表面看来存在一定的合理性，缓解了住房市场供求紧张的现状，满足了部分城市居民及新移民的住房需求，但是小产权房的负面效应不容忽视，主要包括减少集体土地存量、扰乱房地产市场正常秩序、纠纷案件不断等。在中国现有体制下，需要充分考虑小产权房的所有利益相关者，具体情况具体分析，在保障社会稳定的基础上，妥善解决好小产权房问题。
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[5]严焰. 小产权房的形成原因与出路探究[J]. 特区经济,2008(02)
第6篇：小产权房转正范文
难点一:房价的理性在哪里?
用房价收入比来批评中国的楼市,这在2006年以来就成为房地产领域的一个主要议题。在2009年春天北京社科院戴建中和地产大亨任志强的一场争论中,以房价收入比来判断房价的走势成为辩论的焦点。据北京社科院的估算,北京市住房收入比高达23:1,远远超过国际上6:1的数字,这是普通老百姓远远不能承受的房价。基于明年大量保障房投入市场的乐观预期,戴建中号召人们“一直要坚持到房价理性回归,个人能承受再买房”。
联合国人居中心出版的世界人居报告中曾指出,在对50多个国家的首都城市进行调查后认为,一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍,如达到5倍时,大多数人就会无力购买,市场就会出现问题。发达国家的住房市场,其房价收入比基本上在这个范围内。而中国则高达20倍以上。
但是,地产界业内的一位资深人士在接受《小康》采访时认为,生搬硬套地把西方国家房价收入比的数据搬到中国是不合适的,中国人对住房以及对房地产的消费行为和消费模式都有较大的差异。“在西方,一般都是公民个体或一对夫妻供一所房子,而中国的老百姓则会举全家之力购房。”然而,四个老人一辈子的积蓄,外加夫妻两人未来三十年中大部分收入来买一套住房,这样的消费是否疯狂?在当前的中国,这样的住房消费成为了一种普遍的现象,多年来房价一路狂飙,但我们依然保持了世界上较高的住房自有率。“这也就客观上造成了一种统计上的矛盾:一方面是中国居高不下的房价收入比,另一方面又是高居不下的住房自有率。”
支撑中国高房价的背后有这样一个现象:在北京、上海、广州、深圳等大中城市,许多住着过百万房子的白领,在夜色降临时,悄悄在稍微远离家的地方摆起了地摊,卖什么的都有,只要能增加一些收入。中国房地产行业独立评论家牛刀指出,现在一百万的房子,其使用价值,也就是与经济发展水平和居民购买力所对应的价值,其实只有四五十万,实际价值就更低。但是,中国的白领阶层却偏偏要多付出一倍的价钱才能住得上这个房子。如果经济一直向好,GDP每年保持在两位数以上的增长,尽管压力很大,也许还能够撑下去。如果不是这样,那么他对未来并不乐观。
从供需角度来看,支撑民宅房价的力量源于住房的三种价值,即居住、投资、投机。
当房屋作为投资需求时,决定房价的力量是房屋租金,国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。中国财经传媒人联盟特约观察员时寒冰指出,国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1:200-1:300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例,其租售比基本是在1:500-1:700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息,甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明,房屋也不再具有投资价值。
另一个不争的事实是:过去的几年里,房价一直在疯狂地上涨。时寒冰认为,这主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故,即通过低买高卖房屋来获取价差。
但每年新增的住房供应以及因投资、投机沉淀下来存量房数量惊人,同时政府在加大社会保障性住房的供应。接受采访的专家认为,从长远来看,这些也会成为促成房价理性回归的因素。
难点二:保障房如何覆盖中低收入群体
地产商任志强认为,中国的房地产市场应形成两种格局:地产商给富人们盖房子是天经地义的,市场就得要按供需主导的市场规律来办事,这是铁律,中西没有差异,和道德、伦理无关。而政府则要通过保障房的建设保证经济收入低下群体有房住,不至于流离失所。
业内多数人的看法是,理想的国家住房制度应该是分层次的,国家要做到“两头保”,最上一层是高度商品化的住房市场,最下层的是低端的保障房建设。
然而,在过去的很多年,资金制约成为地方政府解释保障房建设障碍的主要理由。
但中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华质疑:没有房改以前,我们国家穷的要命,那时地方的财政收入比现在少几十倍,却解决了60%的人的公房居住问题。现在财政收入增加了几十倍,反倒一小部分都解决不了?
“在去年以来的宏观经济下滑,中央及地方财政收入放缓的情况下,4万亿投资依然将一大部分投向保障性住房,可见中央的决心”。北京大学房地产研究所所长陈国强指出,这说明国家“保民生”的方针没有变。当然一些地方政府以及房地产中的既得利益集团不断通过偷梁换柱的做法,减少政府的住房保障责任,也把越来越多的人推向了市场。时寒冰提醒这种情况值得警惕,同样的资金,以何种方式投入,效果是截然不同的。
以备受推许的新加坡住房市场为例,只有占住户总数3%的富人由开发商提供住宅,收取很高的土地出让金,入住后收取高额物业税,而对占住户总数80%的中低收入者则提供由政府控制户型和房价的房屋。这就意味着,绝大多数的民众的居住问题都应该划分在政府的责任范围内。
“世界上没有一个国家敢从民众的居住问题中赚取巨额利润,已经出台住房法的国家,几乎无一不强调政府对住房问题负有不可推卸的责任。把住房问题完全交给市场去解决,导致民众遭受掠夺本身就是政府的失职。持续下去,很容易给社会的稳定埋下隐患。”时寒冰认为,以下这样一个住房格局能够较好地解决问题:低收入者,政府提供廉租房(大约20%);中等收入(偏下)者,政府提供廉价经济适用房(大约50%);中等收入(偏上)者,购买限价房(大约10%);高收入者,去市场购买商品房(大约20%)。
政府的份内事儿是提供低端廉租房为主的保障房建设,而高端商品房市场的发达不但有利于中国财富的积累水平,也能为政府提供较高的税收。同时,国家也应当兼顾保障公平和激励竞争的有机结合,对利用纳税人资源建造起来的廉租房,应以保障住房资源的最高效和节约利用为原则,而且一定要完善退出机制。
难点三:小产权该不该转正?
有一个国家的修路方法是,铺好草坪不修路,让人们随意去踩,时间长了,在穿行最便捷的地方人们踩出几条曲曲折折的小路,于是政府就在这些踩出的痕迹上修出最实用的路来。小产权房就是中国房产市场这实用的小路。
要住在远离城市的农村,那里公共设施落后,交通成本较高,并且,购买小产权房难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续,潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。按理说,这不应当成为理想的选择,但在目前的房地产格局下,这又成为了相当一部分人的现实选择――最主要的理由是便宜。从上世纪90年代中期起,小产权房的历史已经有十余年,这些年,随着商品房价居高不下与新农村建设步伐的加快,小产权房越建越多。
2007年建设部副部长鹿心社指出,截至2007年上半年,全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米,相当于2007年地产销售高峰时期的10年销售量。到现在已达70多亿平方米。而1997-2008年12年间,全国开发商建设的商品住宅竣工面积总共不过69.5亿平方米,销售面积38.55亿平方米;也就是说,小产权房比开发商建设和销售的商品住宅面积还大得多。
北京房协住宅学术委员会委员蔡金水介绍,在北京,小产权房屋的交易量已经达到商品房交易量的两成。北京市规划部门仅在通州就发现了百万平方米“小产权房”,未发现的可能更多。这些“小产权房”比相邻地区的商品房价钱低一半甚至2/3以上。
但小产权房一直未获转正。在深圳传出小产权意欲转正的消息后,国土资源部再次表示坚决查处小产权房。按照国土资源部的说法,“小产权房”是违法建筑。
小产权房虽然不能办大产权,但是通常项目都是合法的,有的是属于旧村改造项目;有的是新农村建设项目;有的是旅游景点配套项目,或是生态园立项等等。总之,都是披着一个“合法”外衣的,否则规划等有关部门不会批准建设,水电市政部门也不能给通水通电。不合法的原因,是他们卖给了城里人。按照我国《土地管理法》规定,如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售,必须先经国家征收,转为国有土地,再出让给开发商,开发商向国家交纳土地出让金等税费,最后建房后出售给购房人。
但政府查处小产权房的动机和合理性始终受到质疑:“为什么政府强行低价征用农民的土地,再高价卖给开发商,从中渔利,建成房子高价卖给居民合法;而农民在自己的土地上建房,低价卖给居民,让老百姓得到实惠,反倒不合法了呢?”蔡金水反问。
时寒冰认为目前急需要做的是:第一要尽快给小产权房立法,我们应该看到,在高房价的深圳在政府保障性住宅不能大量供应的情况下,为社会提供小产权房,也能解决一部分民生所需,并能缓解政府保障的滞后。现在的小产权房,只有一个难题,那就是确认交易权。我们现在的商品房其实也不是严格意义上的产权,也只有70年的使用权,我们为什么不能以这种方式给小产权房流通和交易的空间呢?比方说,我们可以给小产权房定为50年或者40年的产权,性质都是一样的。
难点四:如何避免住房的制度性腐败?
在上个世纪“房改”前,公务员一直是我国住房条件较好的群体。1998年“房改”后,虽然国家停止了福利分房,但各种名目的“集资建房”和“单位自建经济适用房”从未停止过。
一名长期在政府部门工作的知情人士告诉记者,说是房改,但依然还是按标准配足了房。“房子建成后,购房者的资历一般会先由办公室安排好,由职务高低、工龄长短进行排序,然后再确定买房资格、买房面积和选房次序。”他透露,这只是普及的方式,还有内部定价开发集资建设的或以象征性租金向领导干部长期提供优质住房,等等。他直言,在这些集资建房和单位自建经济适用房的过程中,机关单位存在着诸多的经济腐败,严重超标建房、以权谋房、暗箱操作多占公房等现象屡见不鲜。
2009年5月1日,《小康》杂志曝光“信阳未查处的官员别墅”:信阳市委市政府的四大班子的“厅级别墅”每套290多平米,“加上阳台,有350平米”。在进一步调查中,官员别墅背后的奇怪的审批和招拍挂、土地、规划等手续以及由政府要害部门一二把手组成的神秘开发商也一一曝光。
2009年6月17日,河南省郑州市政府被中广网曝光,以建经济适用房为名占地建别墅谋取暴利,其中楼中楼是200多平方,别墅是300多平方,建成后总成交额将达1亿以上。
2009年6月22日,武汉市武昌区经济适用房公开摇奖却出现了6连号。一名参与此报道的记者告诉《小康》,“六连号”当事人申请材料均为虚假材料,而据华中师范大学一名数学系博士计算,从5141个号码摇出6个连号,出现这种情况的概率约为千万亿分之一。且产生这一超低概率事件的摇号软件是由相关部门自己开发、使用的,没有经过任何第三方检测。
一名不愿意透露姓名的专家向《小康》记者表示,官员的住房问题,必须纳入公众的视野。
福建省东建筑工程有限公司总经理卢健在接受记者采访时表示,在种种权力优势下,大多数官员早就拥有超过其住房标准的多套房子,在多数百姓沦为“房奴”为房子挣扎的时候,他们已奢靡成风。他向记者举了这么一个例子,某局长在单位分到了两居室,私下把房子在市场上倒换成两个一居室。等调往新单位时,只报一居室,于是按照级别,单位又给他补了两居。房子到手后,便把房子卖了。等再去下一个单位时,故计重施,如此循环。卢健认为,官员住房的规范问题应当引起重视。
事实上,面对中国官员普遍超标的住房状况,各地也下达了不少文件进行规范。例如,河南省《关于厅以上领导干部住房问题的通知》规定,正省级220平方米、副省级190平方米、厅级120平方米。官员购买住房超出控制标准30平方米以内的按实际成本价购买,超过控制标准30平方米以上的部分按市场价购买。
但由于目前尚缺乏官员财产公开制度,公众对官员实际收入并不知情,对官员住房补贴亦无知晓,对官员有几处房产更无法确认,因此,各地规定的规范官员住房文件往往很难得到监督执行。此外,国家尚未建立统一的官员住房规范和监管制度,使各地发生的官员持续发生住房腐败现象也很难得到查处。
北京市华远集团总裁任志强指出,住房最大的腐败在于制度。他表示,因制度的不完整缺陷而给了腐败以合规的保护,让贪污和不合理的占有国家优惠政策和资源成为“合法”的行为。任志强认为,只有坚决地堵住制度性腐败,让除了廉租房之外的各种打着保民生名义而形成腐败的国家财富再分配制度性政策都退出历史的舞台,真正实现市场化和保障性的双轨制,才能让中国的经济和收入分配都进入正常的轨道。
“我都搬来两年了,却一个邻居也没见过。”家住顺义某别墅区里的李女士向记者发出如此感叹。李女士的爱人是一名副厅级干部,她住的别墅区早已倾售一空,但由于主人同时拥有多套房产,住不过来,大多闲着。
事实上,类似李女士家的情况在中国公务员群体中比比皆是,官越大,别墅也就越好。这也已经成为了一个公开的秘密。接受《小康》采访的一些市民认为,政府应当建立有效的官员财产公开制度和官员住房监管制度,只有这样,公众才可能实现监督。
香港中原地产集团董事局主席施永青曾建议内地对这些闲置的房子征收空置税,这一建议得到众多专家支持。中国社科院金融研究所博士尹中立表示,征收空置税的提议切中问题的要害。他认为,空置税可以限制房地产炒作和投机,从而抑制房价,与宏观调控是一致的,而且,还可以杜绝一些腐败。
时寒冰指出,在荷兰,法律规定,如果一套住房空置一年以上,必须在政府的协调下无偿提供这些住房;在瑞典,政府甚至直接将无人居住的住房推倒;在法国的一些城市中,房屋闲置的第一年,业主必须缴纳房款10%的罚金,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。不仅是欧洲,美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区,甚至有业主出钱让人租住其房屋,以逃避因房屋闲置而面临的处罚。“如此严厉地对待空置房是为了使有限的住房资源最大限度得到利用。如果现有住房大量闲置,就会使一部分人的居住空间受到挤压。而几乎欧洲所有国家的法律,都把住房视为一项基本的人权,要求政府必须解决住房问题。”大部分专家认为,借鉴西方发达国家的做法,对大量闲置的住房征收惩罚性税收,不仅可以避免资源的浪费,还能杜绝腐败的一些现象。
难点五:难以缓解的物业纠纷
业主和物业两者之间本应该是服务与被服务的关系,可最后却势成水火,这是当前两者关系的真实写照:业主因物业公司费用较高,服务较差,人员素质低下,甚至收了钱不干活,充满怨言和不满;而物业管理公司因为物业费收取困难,有时候干了活却得不到认可,亏本的生意,就不愿再做。
上海某小区公布的物业管理收费为3元/平方米,该物业管理处工作人员接受《小康》记者采访时介绍,他们现在只向住户收取2元/平方米的费用,也只能勉强收到50%左右。他表示,由于小区建成年代较久,房屋出现质量问题较多,以及暂住人口流动性大,许多业主不缴或者迟缴都比较普遍。
此外,许多物业与开发商间的“亲密”关系也都影响着物业费收缴。一些小区物业就是开发商委派的。开发商在售房时承诺的一些事项没有兑现,诸如产权证没办、煤气不通、小区道路未维修等,业主便会把气都撒到物业身上。
哈尔滨市某小区的一名业主告诉记者,办进户手续时他就交了煤气安装费,但煤气至今未通,产权证也没有。找物业,则推说是开发商的问题。而家里的塑钢窗漏气、电表老跳闸,小区卫生又差,自己索性就不交了。
而一些物业公司的人员素质过低,也造成了服务上的滞后和矛盾的产生。北京某小区业主李小姐告诉记者,自己小区里的保安整天一副色迷迷的样子,盯着人看很不舒服,值班上还经常睡觉。为此他们反映过多次,但物业公司均未理会,最后只能炒了这个物业公司。
物业公司也是牢骚满腹:大事、小事都找物业,可一旦哪里做得有纰漏,业主们就拒交物业费。这令众多物业公司很头痛,市场激烈的竞争又使他们十分尴尬。一家物业公司老板接受《小康》采访时表示,收缴率低、亏损厉害是导致纠纷主要原因。他举例:该公司旗下的一个小区,因为噪音问题长年无法解决,业主们则拒绝缴纳物业费。若以小区住宅面积10万平方米的2元/平方米来计算,即便收费率达到100%,费用也才20万。而目前整个物业管理处有60名工作人员,仅工资每月就花近30万,还不包括其他的。“我们只是企业,没有执法权,相关部门没少跑,但就是解决不了,收不到费用,最后只能退出这个小区。”
一名业内资深人士告诉记者,无论物业炒小区、或者业主炒物业,基本离不开管理和费用成本的因素,国家缺乏相关法律法规来协调此类事项是主要的一个因素。他透露,一般物业公司都愿意接手新的住宅小区,原因是房地产开发商在卖房子时,通常要求一次交齐三年的物业费。因此,这三年的物业收入是有保障的,且新房几乎不需要维修的地方,可以说只赚不赔。但三年一过,问题就多了。一般在权衡利弊后,他们都是会选择退出。他表示,这叫三年保鲜,但也有物业公司坚持下去的。此外,一些刁钻的业主也让物业公司颇为棘手,而这些人往往会制造假象,很容易得到其他业主的呼应,使管理难上加难。
第7篇：小产权房转正范文
内容摘要：小产权房是一种非独立房地产，依赖于农村土地制度与农民身份。主张其合法化的立论基础在于小产权房是一种普通财产性资源，目的在于迎合资本对于利益的追求，最终实现农村土地的私有化。主张其非法化的理由系小产权房是农民在实现自己的公民住房权过程中的被短期利益诱惑下的副产品。处理小产权房问题要遵循人权高于资本利益的原则，走出传统依靠商品化房地产之路，按照公民住房权应然含义下的房地产标准，完善现有的法律法规政策非法化小产权房。
关键词 ：公民住房权 小产权房 人权 住房保障立法 住房保障政策
国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）文件是一个具有历史转折点意义的文件。自此伊始，公民的居住被正式附加了特别的含义，在市场化的理由下，国民经济的发展与地方财政收入的增加成为了原本满足公民住房权的房地产的真实内涵。在此趋势下，房地产的价格逐步攀升是社会中强势利益主体的共识，全国的房价由此一发不可收拾。一方面，是人们的日益增长住房需求；另一方面是异常高昂的房价，利益的诱惑与现实的压力使得形式多样的主体的目光投向了唯一剩下的具有超额地租收益的小产权房，全国开始了小产权房的盛宴。应实践的需要，学界从经济学、法学、社会学等多重视角，在资源优化、土地发展权、居住成本等立体框架下阐述小产权房合法与否。笔者在吸收与借鉴这些既有理论的基础上，从公民住房权这一人权价值的向度，阐述小产权房既有的实然与应然内涵，根据人权与资本权取向价值优先的选择性，究察小产权房的合法还是非法的应然定择。
一、公民住房权：房地产的应然与实然
作为论证话语的视野架构，厘清公民住房权含义以及在此界定下的房地产应然与实然是现实与理论的需要。公民住房权是舶来品术语，历史较为悠久，存在于多个文献资料，随着时间变迁与经济社会发展得以逐步丰满。
1.人权条约下的含义界定：房地产的应然
从国际范围来看，许多重要的国际人权公约都明确规定了对公民住房权的保障。1948年《世界人权宣言》第25条规定，人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的包括住房在内的生活水准；1966年《公民权利和政治权利国际公约》在第1条指出，所有公民有权为他们自己的目的自由处置他们的天然财富和资源，并且在任何情况下不得剥夺一个公民自己的生存手段；1966年《经济、社会及文化权利国际公约》第11条规定，人人有权为他自己和家庭获得相当的包括住房在内的生活水准。从这些最基本、普遍性的人权条约可以看出，公民的住房是人权命题中的应有之义。针对公民住房权，国际社会采取了更为具体的行为：1991年适足住房权特别报告员的任命、1991年《第4号一般性意见──适足住房权》、1994年《住房权国际公约（草案）》、1995年《迈向住房权利的战略计划》、1995年《适足住房权特别报告员最终报告》、1997年《住房人权：联合国事实清单第21号》、1997年《第七号一般性意见：关于强迫驱逐》、1999年联合国住房权计划的批准和2001年联合国人居中心升格为联合国人类住区规划署等。
其中1991年《第4号一般性意见──适足住房权》首先在第1条强调了“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的”。同时这一《意见》对公民住房权的具体含义作了精细的表述：（1）适足的住房权利适用于每个人且不应受到任何歧视；（2）住房权利是所有人不论其收入或经济来源如何都享有的、适足的安全、和平和尊严地居住某处的权利；（3）所有人不论使用的形式都应有一定程序的使用保障；（4）合适的住房要有符合要求的服务、材料、设备和基础设施的提供；（5）住房有关的个人或家庭费用是力所能及的；（6）适足的住房必须是适合于居住的；（7）适足的住房应处于便利就业选择、保健服务、就学、托儿中心和其他社会设施之地点；（8）适当的文化环境。
按照公民住房权自有含义，社会中的个人主体具有适足居住的权利，而要达此目的，房地产这一载体是必须存在的介质。综合人权公约对公民住房权的阐述，笔者认为，这一人权意义下的房地产应然具有的内涵大致可以从这些方面理解：（1）在市场经济情势下，房地产业存在一个基本的底线，即是社会中的各个阶层要具有力所能及支付水平下的适足居住空间；（2）社会中的各个阶层个人主体拥有人权含义的公民住房权，不意味着这些主体都拥有公民住房权对应的房地产这一载体的所有权；（3）国家具有提供针对社会中的各个阶层适足居住的房地产的义务；（4）严格限制房地产的剥削性，这是因为房地产的天然代际传递性与天然代内财富转移性，使得房地产非常容易成为公民个人财富转移工具；（5）房地产的合理利润与超发货币承载工具条件下的超额利润要做严格区分，国家不能将房地产视作滥发货币的倾倒地；（6）房地产具有人权性与资本性二重性，协调两者关系要按照人权高于资本、资本服务于人权的原则进行；（7）房地产存在的目的在于服务于房地产创造者，特别是这一主体中的弱势群体，房地产不能反噬劳动者；（8）房地产的具体形式受限于国家的法律法规政策。
作为房地产的具体体现之一的小产权房，自然具备普遍意义上的房地产的应有含义。我们在讨论小产权房法律出路时，无疑应当遵循公民住房权意义下的房地产应有含义的要求，进而使用这一含义作为标准来检验小产权房法律出路的设置。
2.社会实践中的人为解构：房地产的实然
不少决策制定者对于公民住房权这一概念的理解，目前还存在极大的误区。他们简单地将住房权利等同于住房救济，将公民住房权的内涵和外延大大窄化。这种对公民住房权概念的错误理解往往基于一个预设， 即大多数居民都能够通过住房市场获得公民住房权的满足， 政府只需关注那些被排除在市场之外的社会群体。〔1 〕 这一存在于政府决策者头脑中的基本认识被体现在了具体的各级政府的各种会议文件、工作报告以及法律法规政策中，压缩之后的公民住房权的主体对象在现实中基本上限定于低收入阶层。至于那些无法从市场经济条件下通过自己支付货币成本获得住房，又不符合窄化之后的政府在文件中致力于解决的收入阶层人群的公民住房权被忽视了。我们如果仔细考究这一窄化的动因可以发现，政府作出这样选择的一个最基本的利益动机在于政府意图，以及实际上已经获得的巨额地租收益。
我们只要梳理下现行有关住房，尤其是直接体现公民住房权的保障性住房的法律就可以发现是存在极大的缺陷的：首先，是位阶较低，现实层面的关于廉租房、经济适用房这些保障性住房的法律法规政策多是地方性的，欠缺全国性的统一性的法律配套体系；其次，是内容空洞、模糊，从享有保障性住房的资格条件、主体对象范围等来看，具体的操作性比较差。我们不能忽视的是，学界理论的研究也是重点关注政府的现实操作。我国关于公民住房权的研究近乎空白，缘于相当一部分学者认为住房问题，对国家而言是一个产业和经济问题；对民众而言是个高房价问题；对学者而言是一个实践并难以上升到理论高度的“形而上”的问题。目前研究住房政策和住房立法的学者以从事房地产、区域经济、财政金融研究者居多。〔2 〕
另外，政府为此进行的财政支出所占整个政府的财政支出是比较低的，即使是已经建成或者通过其他路径转换的廉租房、经济适用房大多自身结构较差、位置偏远、生活不便、社区配套不完整，对比前文论述的公民住房权语境下的应有含义就发现差距是巨大的。政府的目光盯着的是那些可以带来土地财政收入的商品房，这些房地产无论是地段、基础设施、周围的环境，基本上都是上佳之选。尤其是近10年来的政府在体现公民住房权的房地产上的不作为，现在已经很难在那些发展成熟的城市好的区域完成体现公民住房权的房地产建设，房地产实然上已经走向了背离体现公民住房权的道路。在这种情形下，位于城市内部区域的小产权房浮上台面，在理论上学者已经开始探讨。如有学者主张，小产权房的出现有着复杂的经济、社会、法律原因。如果仅仅为了消除违法性而对小产权房一拆了之，势必会造成更为严重的利益混乱，甚至有可能影响到社会稳定。考虑到公租房政策实施过程中的种种不足，小产权房在保障住房权利方面的社会功能应该得到肯定。在当前的法律背景下，我们可以将小产权房改造为公租房，从而建立集体公租房制度。〔3 〕 毕竟小产权房转为保障性住房，可缓解中低收入者无力购买商品房尴尬的境况、扩大保障性住房的来源，增加供给，平抑商品房价格、有效缓解城市化带来的人口在城市聚集的社会压力、遏制游离于国家政策控制之外小产权房的地下市场，所以，意义非常重大。〔4 〕
二、小产权房：非独立房地产
小产权房其实是一个老问题。在20世纪90 年代房地产市场启动之初，特别是在一些快速工业化的区域以及城市化快速发展的城市，得不到国家法律法规政策独立、完整赋权的小产权房不断涌现。但是小产权房的内涵、类别等并没有一个法律上的规范界定，更多的是在社会实践以及学者理论的总结之后渐次统一为主流的认识。现在无论是理论界还是普通民众对小产权房的直接反映是将其与农村土地、农民身份连接在一起的。按照学界的理论通说，我们可以将小产权房定义为：小产权房是指在农村集体土地上违法或违规修建的，没有获得县级及以上国土和房屋产权管理部门发放的具有法律效力的国有土地使用权证和房屋所有权证的房屋和其他建筑物。〔5 〕
1.小产权房的农村土地依赖
历史上小产权房的种类很多，除了本文论述的小产权房，还有存在于国有土地上的小产权房：（1）1988年的房改提出住房制度改革，将原来依赖于国家财政、个别单位自己财力已经或者将要建造的公有住房私有化。从公有住房的房改政策可以清楚看出，这一类的所谓小产权房实际上是有全部产权的，以后出售也不用补交土地出让金，只要满足出售的年限即可，而且从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；（2）划拨的建设用地是允许建造住房的，但是划拨的建设用地如果没有满足法定条件，对外销售的此类建设用地上的商品房无法获得现行法律的完整产权。这一类的小产权房只要依法缴纳土地出让金和取得批准，就是完整的产权房，法律对此类的小产权房不是禁止而是限制。这两类国有土地上的小产权房更多地是历史原因造成的存量住房，而且能够购买这些小产权房的主体是有限的，从整个规模上来看也不是在社会实践中人们通常理解的小产权房。
无论是哪一种小产权房，都离不开现行的土地制度。按照宪法规定，我国现行土地制度是一种二元制度，在所有权层面存在两个权利不同的主体。农村土地的所有权主体是农民集体，但是其权利是有限的：（1）农村宅基地除了法律另有规定，只能分给本集体的农民进行用于解决自己家庭居住的建设，农村宅基地的所有权仍然属于农民集体，本集体农民只有无偿使用权，出售后不再有权获得；（2）农村土地中的农业用地只能用于农业目的，这一点从土地用途转变的审批机关的高位阶性可以看出来；（3）农村土地中的建设用地除法律明文规定之外，基本上是用于农村集体的公共基础建设、集体企业等用地。现行的土地法律明文规定，集体所有的土地不能直接用于非农的商品房开发，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房建设并出售，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家缴纳了土地出让金和税费后，再建房出售给买房者。因此，集体组织自行开发的商品房因土地使用性质不合法，即房屋建设所使用的土地不具有国家认可的建设用地属性，所以不能办理国家承认的产权证。〔6 〕
现在的小产权房在满足城市工作的打工者居住方面起到了巨大的作用，如果仅仅是着眼于公民住房权对于公民居住的需求满足，抛开农村土地的非经济性功能，小产权房某种程度上符合公民住房权的应然含义下对于房地产的要求，特别是在公民的支付能力方面。但是，关键点是小产权房立足于农村土地，天然依赖于农村土地，它并不是独立的、符合现行法律法规政策的不动产，它的价格低廉的原因在于农村土地的全部经济价值没有反映在其价格中，更不论农村土地的人权价值了。小产权房的农村土地依赖性决定了其在客观上是农村土地的一部分，不因为已经具有非土地的形态而改变这一点。
2.小产权房的农民身份依赖
类似于二元结构的土地制度，我国的公民身份被人为划分为城乡二元结构下的农民与城市居民两种不同的户籍身份，这不是简单的人口管理措施而是与每一个人的教育、就业、财富、社会保障等捆绑在一起的人身地位制度。城乡户籍制度与城乡土地制度是一个互相配合的体系，农民的身份与农民因为这个身份获得的土地权利与义务是联系在一起的。当前的农村集体土地所有制以农民这个特定的成员资格和身份关系为基础，将农民固着在土地上，一旦农民“农转非”，身份的变更就会导致土地权利的失去。农民使用农村土地建造住房的权利与义务必须符合国家关于土地的法律法规政策，限定用于农业用途的耕地以及农村的建设用地不能建设用于满足农民居住的住房，农民只能在农村宅基地上建造住房。农村宅基地上的住房按照现行法律法规政策是一种受限的房地产。按照我国《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅需要经过批准；农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的，不予批准。从法律的规定我们可以看到，可以申请宅基地的只限于农村村民。〔7 〕 虽然《宪法》第10条第4款、《物权法》第151条-第153条以及《土地管理法》第43条、第59条-第63条既未禁止农民转让宅基地上的住房，亦未对受让对象作出限制。但自1999年以来，以国务院办公厅《关于加强土地转让管理 严禁炒卖土地的通知》为代表的一系列政策性规定，则对宅基地使用权及其上住房的转让作出超出法律范围的限制，从不同角度将宅基地使用权和宅基地上房屋的取得和使用对象限定为本集体成员之内的农民，禁止将宅基地上房屋出售给非本集体成员尤其是城镇居民。房屋和土地管理部门不为转让给非本集体成员的农民宅基地和房屋发放产权证。司法实践中，法院也对此种转让行为持否定态度。〔8 〕
无论小产权房是建设在原有乡镇企业因为破产等原因闲置的土地上，还是建设在用于集体设施建设的土地上，还是建设在耕地上，还是建设在农村宅基地上，现在社会实践中的建设主体主要是农民或者是与农民有关的相关主体。比如农村集体、乡镇政府等。这些主体通过各种的回避手法，利用自己与农村集体土地有关的身份建设小产权房，特别是有权获得农村宅基地的农民在自己的宅基地上通过建设高层小产权房。按照学界的理论通说以及社会公众的约定认识，小产权房是农民以及与农民有关的相关主体利用土地的二元漏洞、城乡二元户籍缺陷建造起来获取利益的房地产。小产权房可以提供廉价的可供居住的房地产，可以部分缓解现实的高房价、住房保障体系的不健全带来的公民住房权的缺失。小产权房的这一功能是建立在城乡户籍与土地的二元基础上的，如果抹去小产权房的农民烙印，小产权房也就不再是廉价的房地产，这一点也可以从现实中的政府对于小产权房的实践转正操作得到佐证。
三、小产权房的合法化：资本利益下的短期化进路
学界基于现实公民住房权的载体即房地产的供需关系的失衡、房地产的持有主体的不公平性，从实现公民住房权的成本最小化出发，主张在现有法律法规政策情势下扩张公民住房权的载体即房地产的涵盖范围。农村土地上的小产权房作为已经存在的现成房地产自然被看作是扩张的第一选择。为了达此目的，学界从经济学、法学等理论与实践、国内与国外多个视角作了充足的准备。考察这些论证的理由，基本上可归为与农村土地本身的资源性相关的理由，差别在于是直接论证农村土地资源本身，还是通过讨论农村土地的农民主体利益间接实现农村土地资源的发展权。但是，诸多纷繁复杂小产权房合法的理论是单纯实现公民住房权，还是通过借助公民住房权这一新时期的时髦理由服务于别的目的？真正的要实现的目标是什么？这是我们讨论公民住房权与小产房时必须解决的问题。
1.土地资源优化理论的介质
具体到我们国家农村土地资源优化，学者们引进、借鉴欧美等西方发达国家、地区的土地发展权理论，试图将这一理论适用于中国农村土地，解决目前小产权房的问题。所谓土地发展权是因限制土地发展而形成的，若无限制，则无土地发展权一说。对土地发展的限制一般有两种类型，城市规划中的分区控制，这是常见的限制；第二种类型不属于分区控制，比如为了保护耕地限制农地转化为商业用地，为保护生态将某一范围内的土地统统划入保护区限制开发。〔9 〕 从土地发展权内涵上看是指改变土地现状用途或提高建设用地强度等利用方式，进行非农建设开发的权力。改变现状用途一般特指由农地或未利用土地（包括生态用地）转变成建设用地，提高建设用地强度一般特指增加原有建设用地的密度、容积率或投资强度，例如在农村居民点用地上进行更高强度的城市开发。〔10 〕 这一定义实际上是在狭义上使用了土地发展权即农村土地发展权，政府通过土地利用总体规划，确定了农地的不同用途和分布，进行小产权房建设意味着将土地从利用效益低的土地用途转变为效益高的用途。〔11 〕 目前，小产权房问题从形式上看是实践与法律的冲突，实质上是实践代表的利益分配与立法精神的冲突。在国家的垄断征地市场时，农地增值收益的大部分被国家与房地产开发商分享，而在小产权房开发中则被农村集体经济组织所占有。〔12 〕
学者们意图选择小产权房这一极具中国特色的介质，连接国际土地发展权理论与中国的农村土地，这样运作的理由是通过合法化小产权房，从而实现农村土地的资源优化。农村土地在新时期倡导公民住房权的趋势下，建设小产权房可以增加整个社会房地产供给总量，在满足农民自身居住要求的同时，在一定程度上能够满足城市部分居民的住房要求。〔13 〕另外，农民通过出售、出租等形式处置小产权房，增强了经济要素的流动性，满足了局部市场需求，农民因此得到实惠，从而有利于增进农村资源流动性，增加农民收入。〔14 〕从演化视角来看，农民增加小产权房开发行为等于在相对封闭的农村社会结构中嵌入了一种经济形态或活动模式，这种模式有助于和其他社会结构进行连接并产生网络化效应。〔15 〕这一连接过程实际上是将农村土地单纯的看作资源，视作与其他自然资源一致的普通资源。在这样的前提下，按照市场经济理论操作模式自然可以与资本自由交换，尤其是在房地产业已经成为国家支柱产业的实践条件下，利用农村土地已存的小产权房合法化以及未来进行房地产业开发，无疑现阶段看来比进行农业获得收益大得多。但问题的关键在于，仅从农村土地经济价值来看，将其简单视作普通资源是一种静态的观点。普通的自然资源无论是不是附属于土地，一旦被利用，就完成了作为自然资源的状态，不会以原有状态产生持续的利益。农村土地无论被以何种方式利用，土地还是土地，被利用的农村土地会随着经济社会的发展持续增值。换言之，土地发展权等诸多土地资源优化理论视野下的小产权房合法化，实际上是社会资本通过小产权房这一介质支付农村土地的阶段利益成本，未来农村土地的持续收益随着小产权合法化成为了资本的收益。小产权合法化表面扩张了公民住房权的载体范围，实际上却是牺牲了农村土地的更大利益，是资本利益优先的路径。从长远来看，小产权合法化后，我们后代的公民住房权具体的载体会失去存在基础即土地。小产权合法化更有利于资本而不是社会主体的公民住房权。
2.土地实质私有目标的过渡
政府十余年来着力发展商品性房地产，尽管是在满足人民居住要求的理由下进行，看似在提供数量极其庞大的公民住房权的载体，但实际上极其庞大的资本，通过各种渠道拥有商品性房地产，几近形成了房地产私有化不可逆的趋势。农村土地作为最后一块基本没有被资本侵袭的领域，一直是资本及其力量谋求的目标。为了实现这一目标，资本及其力量从国内外已存的理论中找寻支撑，达到最终私有化农村土地的目的，前文已述的土地资源优化就是其中之一。但现行法律法规政策关于我国土地二元体制下的公有制规定成为了资本及其力量难以突破的障碍，按照宪法以及关于土地的规定，农村土地是农民集体所有制，具有强烈的身份性。农村宅基地只能是农村集体中的农民有权获得，建设用地的利用主体基本上也是农村集体，除了四类荒地之外的土地尤其是耕地的承包经营权须是农村集体的成员，其他的主体无权获得，这一点无论是直接的土地法律法规政策还是间接的通过抵押等担保方式都无法获得。农村土地长期压制下的与国有土地之间的巨大级差地租令资本极为垂涎。在无法直接获得农村土地使用权以及所有权的情形下，寻求迂回通路成为了资本唯一的选择。
农村集体、集体成员以及其他主体在商品性房地产开发大潮中，为了获得利益的回报，利用法律的空白在农村集体土地上建造了大量的小产权房。这些主体建造小产权房的目的无疑是为了进入市场或租、或售，此时在农村集体土地与资本之间就有了一个可能的连接桥梁。一旦小产权房合法化，在遵循市场经济基本原则的基础上，资本通过拥有合法后的小产权房就可以占有、使用农村土地更进一步，由于农村土地现在的所有权不同于国有土地的全国同一性，它是分散的，资本进而甚至会逐步拥有农村土地的所有权。学者们原来设想通过合法化小产权房来扩张公民住房权的载体范围，企图以此在一定程度上解决公民住房权问题。但是国有土地开发商品性房地产的现实历程说明，通过商品性房地产通路来解决公民住房权问题的结果只能是将公民的住房权纳入资本的支配，毕竟资本的核心是获取利润，而不是解决人权问题。在市场经济框架下，合法化小产权房只会是又一次的国有土地开发商品性房地产的历史重现。不同于已经市场化的国有土地使用权，农村土地市场基本上没有建立，匆忙合法化小产权房会将原来人为压制下的农村土地收益送给资本。多年来的房地产超高收益使得资本不会仅仅满足于得到土地使用权，土地所有权才是资本的终极目标，农村土地上的小产权房合法化只是资本在目前无法直接介入农村土地的情势下选择的一条过渡路径而已。
四、小产权房的非法化：人权价值下的长期化进路
与主张小产权房合法化的学者比较，主张小产权房非法化的学者不是很多，梳理这些学者的主张主要有：一是农村土地上的小产权房合法化后会占用农村耕地，从而危及中国的粮食安全，持这一主张的学者在非法化理论中是最多的；二是合法化农村土地上的小产权房，可以使少部分郊区农民受益，但并不能惠及多数农民，也不能很好地解决城乡结构与差距问题，反而会导致一个庞大的土地食利集团的形成，产生一系列新的问题。〔16 〕无疑，这些学者的主张都有一定的道理。但笔者认为，农村土地上的小产权房非法的更深层次的理由在于，小产权房带有目前我国农村土地制度下天然具有的人权价值，匆忙合法化小产权房会失去这一人权价值。
1.土地上人权保障的载体：公民住房权的应然要求
人权作为现代社会人尽皆知的普世价值要素之一，平等、自由、尊严是其抽象意义上的普遍含义，这些含义的主体不是只对部分人而是对社会中的全体成员，涵盖了代内、代际成员，人人平等、人人自由、人人尊严的生活在社会中是我们应当追求的目标。前文表述的诸多人权条约对于人权含义的确认、范界的框定表明人权即是抽象的，更是具体的。平等、自由、尊严的人权内涵正是通过具体领域的点滴实践，逐步真正的使人成为人人平等、自由、有尊严的社会主体。公民住房权是普遍意义上的人权在社会主体居住上的具体体现与要求，笔者前述公民住房权自身的应然含义以及这一含义下的房地产的应然含义明确了人权在人类居住上的要求。社会主体天然有权人人平等、自由、有尊严的获得居住的空间，具体来说就是公民有权人人平等、自由、有尊严的获得或者自己建造或者有政府提供适足居住的房地产。
按照这一标准，考察农村土地就可以发现，我国现行法律法规政策规定下的农村集体成员可以在人人平等、自由、有尊严的条件下无偿获得建造自己住房的宅基地，虽然只有农民这一部分性的社会主体有资格获得，但是这一制度的人权光辉是不能抹杀的。农民在农村宅基地建造的住房在空间、社会文化、基本设施等方面基本符合公民住房权适足居住的要求。城市居民要想获得或者改善自己的居住条件，同时要得到法律认可的话就要承受越来越离谱的高房价，而目前的高房价违背市场规律，违背社会上多数人的利益和期待，违背人们的社会正义感。对比一下城市居民的住房权，我们应当得出这样的结论：在二元公有制之下，农村土地制度是符合公民住房权的要求的，也符合联合国人居署在内罗毕会议上制定的一套具有重要参考价值的住房权指标体系，包含住房适足性指标、强制驱逐指标、露宿指标、平等性指标、法律保障指标、国际融入等指标。〔17 〕
故此，农村土地上的房地产作为公民住房权的载体应当是保持彰显其人权性而不是相反。小产权房合法化后，短时间内部分不具有农民身份的主体可以获得低于现在市场高房价的房地产，看起来似乎更大程度上实现了公民住房权。但是笔者前面已经说明资本介入进来其目的不会是为了公民的住房权，根本的目标是私有化土地，这会在根本上动摇为实现公民住房权的基础。农民可以在人人平等、无偿获得的宅基地上建造住房是以农村集体土地公有制为前提的，私有化后的农村土地重新获得意味着要承担市场成本，不再是无偿的。小产权房非法化后，短时间内部分不具有农民身份的主体无权获得低于现在市场高房价的房地产，看起来似乎更大程度上远离了了公民住房权。但是，这也切断了资本介入公民住房权的载体通路，保持了农村土地上的房地产的人权性，长期来看有利于社会整体公民住房权的实现。需要说明的是，笔者不是因此而主张禁止房地产的商品化，只是要限制房地产的商品化比例，这一问题笔者另文详述。小产权房是农民在实现自己的公民住房权过程中的被短期利益诱惑下的副产品，剪除这一横生的副产品冗枝，更有利于公民住房权这棵大树的成长。
2.土地上居住衡平的实践：公民住房权的实然体现
公民住房权的实然衡平性要求体现在两个方面：一是房地产的天然代内财富转移性会导致拥有超额房地产的阶层利用房地产作为财富转移的工具，在中间阶层特别是弱势阶层的收入上附加额外的土地地租，完成财富的转移，固化代内之间的阶层构成。现实层面的公民住房权机制应当消融强势阶层因为拥有超额房地产造成的阶层固化，从而实现代内公民住房权的公平正义。二是房地产的天然代际传递性会导致拥有超额房地产的阶层利用房地产作为财富传递的工具，完成财富的传递，固化代际之间的阶层构成，现实层面的公民住房权机制应当断隔强势阶层因为拥有超额房地产造成的阶层固化，从而实现代际公民住房权的公平正义。房地产的天然代内财富转移性、天然代际传递性从经济基础上阻隔阶层的横向、纵向流动，关闭社会阶层的融合通路，在根本上消灭社会的活力。现实层面的公民住房权涉及的土地、房地产机制要能够建立一种保障制度，使得公民在同一代内、不同代之间可以做到在自己的力所能及范围内拥有人人平等、自由、且有尊严的住房权。在具体的公民住房权的载体即房地产方面强势阶层、中间阶层、弱势阶层都能有尊严地适足居住，特别是后面二者更有指标意义。
目前农村土地以及农民建造住房的制度与公民住房权的实然衡平性要求具有两个方面的契合表现：一是当代代内的农民在农村宅基地的使用以及建造的住房是基于人人平等、自由、有尊严的标准操作的，每一位农村集体的农民都有权无偿获得一块适足居住的宅基地，建造房屋基于自己的自由意志，房屋的使用也是保证了农民基本的尊严；二是农民的住房以及宅基地可以继承，看起来好像会造成代际传递的固化，但是现行的法律法规政策对于农民的住房以及宅基地出售、出租均作了严格限制，最大程度上削减了房地产的天然财富传递与转移性，更由于第一个契合因素的存在，农民的住房以及宅基地基本上最大程度上断隔以及消融了阶层的固化。现实情况也表明农民贫富的差异原因主要是由于农民的住房以及宅基地意外的原因造成的。当然，地区之间农民会由于区域级差地租的存在造成部分农民因为拥有住房以及宅基地获得财富，出现局域性的社会阶层失衡问题。但是，这样的区域级差地租至少在法律以及理论上有平衡的可能。如果我们将目前已存或者将来可能出现的小产权房进行合法化，被出售的小产权房连同占用的农村土地就会沉淀在部分社会主体手中，逐步从局部到全局出现前文提到的房地产的天然代内财富转移性、天然代际传递性导致的阶层固化，已经行之有效的农村土地上的公民住房权的实然衡平性机制会逐步失效。只有非法化小产权房，才能在保持农民已经具有的公民住房权的基础上，逐步扩大主体范围，真正在未来实现全社会的公民住房权。
*广东海洋大学经济管理学院副教授。
本文系作者主持的教育部人文社会科学研究青年基金项目：“公民住房权与房地产税法制度因应研究” （项目批准号：13YJC820052）和广东省哲学社会科学规划项目：“小产权房规制法律问题研究”（项目批准号：GD12YFX03）阶段性研究成果。
〔1〕朱亚鹏：《公民住房权的认识误区与住房政策的偏差》，《探索与争鸣》2010年第2期。
〔2〕李会勋：《保障性住房立法研究—— 从居住权到住房权的语义变迁》，《南都学坛》（人文社会科学学报）2012年第4期。
〔3〕楚道文：《制度重构：从“小产权房”到公租房的跨越》，《齐鲁学刊》2012第4 期。
〔4〕刘敬爱：《小产权房转为保障性住房的驱动因素分析》，《工程管理学报》2012年第1期。
〔5〕刘灿、韩文龙：《小产权房的出路何在——基于产权经济学的分析视角》，《当代财经》2013年第2期。
〔6〕刘开瑞、闫燕：《“小产权房”的成因分析及对策建议》，《西安财经学院学报》2010年第6期。
〔7〕操小娟：《“小产权房”的法律问题及相关制度的完善》，《华中科技大学学报》（社会科学版）2008年第6期。
〔8〕宋志红：《小产权房治理与〈土地管理法〉修改》，《中国土地科学》2010年第5期。
〔9〕黄祖辉、汪 晖：《非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿》，《经济研究》2002年第5期。
〔10〕张占录：《小产权房的帕累托改进及土地发展权配置政策》，《国家行政学院学报》2011年第3期。
〔11〕王海鸿、付士波、朱前涛：《“小产权房”存在的合理性及其合法化途径研究》，《华东经济管理》2009年第12期。
〔12〕前引〔11〕，王海鸿、付士波、朱前涛文。
〔13〕〔14〕〔15〕李永东：《“小产权房”问题及其背后土地制度问题的初步探索——基于社会演化的视角》，《北京社会科学》2013年第1期。
第8篇：小产权房转正范文
“在中国，过去10年属于(东部)沿海城市。”2007年末，美国对冲基金董事长兼首席执行官理查德・奇尔顿(Richard Chilion)在访问了成都和重庆后表示，“未来10年将属于西部城市。”
英国《金融时报》随后报道，资金规模达65亿美元的对冲基金新的研究办事处将落户成都，这是该公司在中国扩张战略的一部分。
新情况的发生是有因可寻的。之前不久的2007年6月，中国国家发展和改革委员会下发《关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，要求成渝两市从实际出发，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。
“成渝统筹城乡实验区探索如何缩小城乡差距，让更多农民成为市民，它必须总结出适合在全国推广的经验。”重庆大学可持续发展研究院副院长蒲勇健说，“在这个过程中，成渝两地将在财政、金融、通关、土地、工业和农村等多方面享受利好政策，为外来投资者提供巨大的发展机遇与空间。”
无论城市发展、农民生活、企业投资还是商业活动，土地资源都是基础。“土地在中国历来不仅仅是个经济问题，更是个政治问题。成渝可以说是中国城乡并存现状的一个缩影。目前讨论成渝实验区，最该关注的是土地的命运，这里面能够窥探未来中国土地政策的走向。”蒲勇健认为。
重庆农民以承包土地入股
2007年6月，重庆市江津区李市镇两岔村7名村民来到同村的周详亿家，和他签订用地合同，让其在自家的承包土地上种10年果树。两岔村地势偏远、交通不便，外出务工的人员多，致使许多土地撂荒。为此，李市镇从2003年起在偏远的两岔村进行试点，让村里的能人来统一经营闲置土地，栽种优质果树。村民只出土地，树苗、肥料等一律由经营者负责；10年内的收益归经营者所有，经营者不付土地租金，但10年后土地以及所种植的果树全部归农户所有。
这是重庆市进行土地流转的一种新探索。2007年7月，重庆市工商局出台了《服务重庆统筹城乡发展的实施意见》，共50条具体措施中，“允许以农地承包经营权出资入股”最引各界关注。该《意见》称，支持当地探索农村土地流转新模式，在农村土地承包期限内、不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社；经区县人民政府批准，在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作。
其实，在《意见》出台之前，重庆早有人先行一步了。
2005年10月，由重庆市江津区政府2001年引人的澳门恒河果业集团，合资在李市镇牌坊村成立了重庆第一个以农村土地承包经营权出资入股形成的农民公司――仁伟果业有限责任公司：76户农户以23年的承包经营权入股，每亩土地承包经营权按每年250元计，核算注册资金为200万元。这个以种植、经营柑橘为主的公司被形象地称为“股田制公司”。
重庆市工商局局长王元楷强调，虽然允许农民以承包地经营权入股，但这种农村土地流转新模式有两个前置条件：一是经区县人民政府批准；二是在条件成熟的地区开展。“从某种意义上讲，农民办的‘土地股份公司’只准成功，不许失败。”
江津区围绕特色支柱产业推动农村土地承包经营权流转，目前全区建立花椒专业合作社5个，50万亩花椒产业中，流转耕地面积达16万亩，其中经营50亩以上的农业企业、业主达350余家，销售收入达9.2亿元。例如天豪农业公司，其产品收入的70％归农民、30％归天豪公司，入股农民摇身一变成了“老板”。
2007年7月，重庆市涪陵区江东街道云盘村村民洪明惠领到“土地股二次分红金”，3亩多地的“股本”给他带来了6000多元的收益。和洪明惠一样，该村其他25户农民都是东江养殖公司的股东。之前，公司已向他们发放了每亩600元的保底收益。东江养殖公司是2006年由重庆桂楼食品公司出资、云盘村农民以土地经营权和现金入股成立的，国家开发银行重庆分行提供了480万元的5年期贷款。
国家开发银行重庆分行透露，截至2007年5月，重庆市已有35家以土地人股的农民公司，涉及柑橘、花椒种植和生猪养殖等农业产业项目。同时，重庆市财政局也从涉农资金中拿出部分给予补贴。
“这些措施是继减免赋税、提高农产品价格等方法后，增加农民收入的一种良好尝试。遗憾的是，重庆试验只是在土地管理与使用的方式上发生了变化，并没有突破土地产权的大关。”蒲勇健说。
目前，对于新成立的这些土地入股公司，重庆市各级政府并不完全放心。长寿区石堰镇党委书记杨通胜就公开表示，公司万一搞不好，政府要负责任，所以政府向所有公司派驻了财务管理人员，确保其规范经营。
成都农民以土地换身份
就在重庆市出台政策允许农民以土地入股办公司的同时，成都市的“农民以土地换身份”、“农村小产权房破冰”等新土地政策改革尝试不仅在理论界引起强烈争论，甚至在全社会也引起关注。
事实上，在成都正式成为试验区之前，其近郊温江区已经开始施行“双放弃”改革：农民自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权的，在城区集中安排居住，并享受与城镇职工同等的社保待遇。这样的改革被外界称为“以土地换身份”，也被称作“拆院并院”。
2007年7月，国家劳动和社会保障部农村养老保险司司长赵殿国在温江区调研时，对“双放弃”给予高度评价，称这一制度有利于加快城乡统筹进程，“甚至同是试验区的重庆市，也不断派人前来取经”。
现在，温江区著名的“花乡民居”已经住进了872“双放弃”户大约3000人，其在建设、设施及物业管理和安全保卫方面，“与城里人的居民小区一样”。这些农民已经全部成为城市居民，享受着城里人的社保和医保。经济收入方面，除了“双放弃”获得的补偿，每人都在政府留下的部分土地里占有股份，那些土地出租后建盖了一座“国色天香”游乐场及许多商铺，给他们提供经济来源和就业机会。
有专家指出，温江区正在尝试的“土地换社保”，从根本上解除了城市近郊农民失去土地后对养老问题的担忧，可以在很大程度上减少因养老问题产生的城市化阻力，其实质上是一种可持续的城市化，有利于城乡养老保障的顺利接轨，铺通一条城乡一体化基本养老保障制度的道路。
温江区有关官员表示，那些腾出的土地被出租建成“三邑盒景交易中心”、“西部花卉流通中心”、“广州先锋园艺盆花生产基地”等，给当地带来了直接的经济收益。事实上，更多腾出的土地，都被开发商建盖成了各种楼盘和别墅“出售”。
温江区的实验之前，政府财政对农民的补偿费用、为农民购买社会保险的费用、农民转移就业补助费、入住规划区农民的水电气和物管费等进行了先期预付，大约人均12万元。由于资金方面存在困难，温江的“双放弃”采用了分批实施的办法，以使资金逐渐得以流转。
“农村土地的非耕地部分大约占农地总量的22％～30％，若拆并、搬迁集中修建住宅，将可以腾出2/3的农村集体土地的非耕地。”成都市政府的官员称。而成都市政府近年来实施了“土地整理”、“金土地工程”和“农民集中居住”等新尝试腾出的大量土地，却又引发了新的争议――“小产权房”。
这类在农村集体所有土地上开发出来的“乡产权”的商品房，其购买者目前无法拿到国家有关部门颁发的产权证。但因为价格优势明显，销售非常火爆。在郫县郫筒镇、武侯金花镇、双流华阳镇以及龙泉、新都、新津、双流和温江等地，都能看到小产权房的身影。
成都“小产权房”未来的命运，是面临“政府征地即灭亡”，还是能够“转正”?目前，政策情况并不完全清晰。
重庆大学可持续发展研究院副院长蒲勇健认为：“城市比偏远地区更容易引来投资、引来人才，城市化肯定要圈地，其发展步伐与房地产有着密切的关系，类似‘花乡民居’的实验却不会再产生新的城中村问题。”
农村严重滞后
成都市市长葛红林表示，2007年底前成都市有4000多农民变为市民，并可享受相应的社会保障；从2003年至今，成都已有近27万农民主动离开土地，自愿住进城镇或农村新型社区；近30万失地农民享受养老和医疗等保障。
在重庆，目前农村转移出来的农民工已达700多万人，实验区的改革正大力推动这些农民工边缘身份的转变进程。重庆市市长王鸿举表示：城乡统筹就是要让农民与市民一样有保障，有就业，有增收，这是缩小城乡差距、发展农村经济的有益探索。
蒲勇健说：“现在重庆的‘土地入股’只走了第一步，而成都的‘双放弃’已经走到第二步了。但农民变成居民并不是成渝实验区改革的终极目标，重要的是缩小城乡差距，不可能让所有农民都进入城市。农村土地流转可以采取入股、出租及征用等多种方式，视各地具体情况和农民的意见而为。”
然而，成渝的已经出现了一些不和谐音符，甚至可以说留下了隐患。
重庆市江津区李市镇牌坊村的村民周建高说：“我们村里的青壮年年年都出门打工，家里只剩没有劳动力的老人和小孩，其实许多人家的土地已经撂荒许多年了，现在如果有人要我们的土地去经营，我们就能得多少钱算多少吧，总比荒着强。”
许多村民表示，现在政府不允许公司直接找农民谈土地，必须经过村干部甚至镇里，“谁知道那些干部会不会从中吃掉我们的钱，或者伙同那些公司骗我们，明明以后赚了钱却说没有赚到，让我们得不偿失，那样还不如让土地继续荒着省心。”
成都的情况似乎可以如此解释：乡镇政府、社区居民委员会乃至村委会是亲手策划“乡产权”开发的主体，这种“类房地产开发”产生的利益回报，基层政府可以拿出一部分向农民分红，剩余的用于投资乡镇建设，缩小城乡发展不平衡带来的二元鸿沟。当然，运作过程如何监督，目前还是空白。
四川省委政策研究室副主任李后强表示，成都市的城乡统筹总体战略可以概括为“三个集中”：工业向集中发展区集中、土地向规模经营集中、农民向城镇集中。
蒲勇健认为成渝两地的各种试验都引起了广泛关注，意味着中国在探索进一步推进农丰寸土地制度改革上已有共识，但现实情况证明农村集体建设用地改革仍然严重滞后，“加上受成渝两地一些官员的魄力和水平所限，所以试验了半年多还没有什么建树”。
中国现行土地制度将土地按所有权分为国有和集体两类，但农民的集体土地进入市场的合法通道至今悬而未决。蒲勇健认为成渝的内在联系，揭示了同一个基本问题：土地市场化走什么路径?是继续沿用征地制度，国家取得农地转为建设用地推向市场；还是让农民以土地要素参与城市化，分享增值收益?
“成渝两地土地入股实际上就是一种以农民土地承包经营权为资本的投资行为，而投资本身就是有风险的。”蒲勇健说，“但农民不懂经营管理，不能掌控‘投资’的盈亏及分利。而唯利是图的商人们可借土地流转大政策之势，以土地入股之名，行转变土地用途、巧妙占用农民土地经营权之实，使农民的权益随着土地流转而流失，利益随土地流转而转移。”
按《公司法》的规定，股份不能退只能转让。如果农民公司倒闭，按照《破产法》的规定，债务人必须用现行所有财产清偿所有债务。这也就意味着，作为股东的农民，土地承包经营权就可能永远地失去，由此，农业用地很可能会变成了建设用地。例如已有媒体担心的，重庆市农村土地承包经营权入股的试点区九龙坡区的“荣康农业”从事蔬菜种植，拥有100多亩蔬菜基地。而其主要出资方却是重庆市一家房地产开发公司。
由于担心“农地入股”造成土地流失，2007年8月重庆工商局又“补充”规定，对于土地承包经营权入股设立的公司，股份不能随意退回，更不能自由流通。另外，重庆工商局建议在“农地入股”类公司的经营中，引入地方财政担保机制对入股农地进行担保。