股权转让税务风险精选(九篇)

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第1篇：股权转让税务风险范文

股权转让税收政策汇编

伴随着我国资本市场的发展与企业改制的深化，股权转让日渐普遍。所谓股权转让是指企业的股东将其拥有的股权或股份，部分或全部转让给他人。我国《公司法》规定股东有权通过法定方式转让其全部股权或者部分股权。股权转让是公司法的概念，但却与税收有着紧密的联系。为加强对股权转让税收管理，国家税务总局出台了相关的税收政策，对加强管理起到一定的作用。目前，与股权转让的税收政策包括流转税、所得税和行为税三类，分税种就征收或暂免征作了明确界定。

一、营业税

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，自 2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。

二、企业所得税

(一)一般政策规定根据新《企业所得税法》和《实施条例》规定：“转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。”因此企业转让股权取得的收入应作为企业的收入总额计算应纳税所得额。

同时《企业所得税法》第十六条规定：“企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

其中净值，是指有关资产、财产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额。“(《企业所得税法实施条例》第七十四条)

举例：某公司将长期持有的W公司长期股权投资出售，共得价款15.8万元，存入银行;该项长期股权投资账面余额为15.2万元，未计提减值准备。会计分录为：借：银行存款

158000贷：长期股权投资

152000投资收益

6000据此，该公司计算股权转让所得为158000-152000=6000元。

(二)重组业务中股权转让的涉税处理政策依据：《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)

1、股权收购、股权支付的概念。

(1)股权收购：是指一家企业(以下称为收购企业)购买另一家企业(以下称为被收购企业)的股权，以实现对被收购企业控制的交易。收购企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。

例如：A公司与B公司达成协议，A公司收购B公司60%的股权，A公司支付B公司股东的对价为50万元银行存款以及A公司控股的C公司10%股权，A公司收购股权后实现了对B公司的控制。在该股权收购中A公司为收购企业，B公司为被收购企业。

(2)股权支付：是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式。

2、股权收购交易的所得税处理方式

(1)一般性税务处理：

①被收购方应确认股权转让所得或损失。

②收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。

③被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

(2)特殊性税务处理：同时符合下列条件的，可以选择适用特殊性税务处理规定：①具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

②被收购的股权不低于被收购企业全部股权的75%.③企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

④收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%.⑤企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

特殊性税务处理规定：即暂不确认股权转让的所得或损失。

①被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;②收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;③收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

3、举例

分析相关资料：2008年9月，A公司重大重组预案公告称，公司将通过定向增发，向该公司的实际控制人B公司发行 36?809 万股 A 股股票，收购其持有的C公司50%的股权。增发价7.61元/股。收购完成后，C公司将成为A公司的控股子公司。C公司成立时的注册资本为856?839?300元，其中D公司的出资金额为 214?242?370 元，出资比例为 25%，B公司的出资金额为642?596?930 元，出资比例为75%.根据法律法规，B公司承诺，本次认购的股票自发行结束之日起36 个月内不上市交易或转让。

相关的企业所得税处理分析

(1)业务的性质此项股权收购完成后，A公司将达到控制C公司的目的，因此符合《通知》规定中的股权收购的定义。

(2)企业所得税政策的适用尽管符合控股合并的条件，并且假设所支付的对价均为上市公司的股权，但由于A公司只收购了C公司的50%股权，没有达到75%的要求，因此应当适用一般性处理：①被收购企业的股东：B公司，应确认股权转让所得。

股权转让所得=取得对价的公允价值-原计税基础=7.61×368090000-856839300×50%=2372745250元假设B公司适用25%税率，因此其股权转让应纳的所得税为：2372745250×25%=593186312.5元②收购方：A 公司取得(对C公司)股权的计税基础应以公允价值为基础确定，即：2801164900元(7.61×368090000)。

③被收购企业：C公司的相关所得税事项保持不变。

如果其它条件不变，B公司将转让的股权份额提高到75%，也就转让其持有的全部C 公司的股权，那么由于此项交易同时符合财税[2009]59号文件中规定的五个条件，因此可以选择特殊性税务处理：①被收购企业的股东：B公司，暂不确认股权转让所得。

②收购方：A 公司取得(对C公司)股权的计税基础应以被收购股权的原有计税基础确定，即642596930元(856839300×75%)。

③被收购企业：C公司的相关所得税事项保持不变。

可见，如果B公司选择后一种方式，转让C公司75%的股权，则可以在当期避免5.93亿元的所得税支出。

4、特殊性税务处理的程序性规定

根据财税[2009]59号文第十一条规定 “企业发生符合本通知规定的特殊性重组条件并选择特殊性税务处理的，当事各方应在该重组业务完成当年企业所得税年度申报时，向主管税务机关提交书面备案资料，证明其符合各类特殊性重组规定的条件。企业未按规定书面备案的，一律不得按特殊重组业务进行税务处理。”由此可见，企业若想享受到免税重组的优惠切莫忘记在完成所得税年度纳税申报时，向税务机关提交书面备案资料。

(三)非居民企业股权转让所得

企业所得税管理政策依据：《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》(国税函[2009]698号)

1、非居民企业转让居民企业股权的内涵及适用税率

国税函[2009]698号文明确规定，本通知所称股权转让所得是指非居民企业转让中国居民企业的股权(不包括在公开的证券市场买入并卖出中国居民企业的股票)所取得的所得。

《企业所得税法》规定，非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税;非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。《企业所得税法实施细则》第七条规定：权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定来源于中国境内、境外的所得;股息、红利等权益性投资所得按照分配所得的企业所在地来确定来源于中国境内、境外的所得。

《企业所得税法》规定，非居民企业取得所得适用税率为20%.实施细则第九十一条则明确，非居民企业取得的所得，减按10%的税率征收企业所得税，即一般境外企业转让我国企业股权或者取得我国企业的股息分配，均需要缴纳10%的企业所得税。但如果该非居民企业是属于与我国签订了税收协定或安排的国家或地区的居民企业，则可享受税收协定优惠规定。如香港的居民企业转让其拥有的内地居民企业的股权，按照内地与香港签订的税收安排，如果该香港居民企业所持的内地居民企业的股权比例低于25%的，在内地无需缴纳股权转让所得企业所得税。非居民企业如果想享受上述税收协定优惠待遇的，需先到主管税务机关申请协定待遇，经税务机关审核同意后方可享受，否则必须严格按照国内税法规定缴纳企业所得税。

2、股权转让所得的计算

股权转让所得是指股权转让价减除股权成本价后的差额。股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额。如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等，股权转让人随股权一并转让该股东留存收益权的金额，不得从股权转让价中扣除。股权成本价是指股权转让人投资入股时向中国居民企业实际交付的出资金额，或购买该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让金额。

3、股权转让所得税的缴纳

按照企业所得税法规定，对非居民企业在我国境内取得股权转让所得应缴纳的企业所得税，实行源泉扣缴，以依照有关法规规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴，并于代扣之日起7日内向主管税务机关报送扣缴企业所得税报告表。将税款缴入国库。

扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务的，如股权交易双方均为非居民企业，且在境内交易的，非居民企业直接在证券交易市场转让境内上市公司股权等，由非居民企业自合同、协议约定的股权转让之日起7日内，到被转让股权的中国居民企业所在地主管税务机关申报缴纳企业所得税。

4、其他规定

(1)境外投资方(实际控制方)间接转让中国居民企业股权，如果被转让的境外控股公司所在国(地区)实际税负低于12.5%或者对其居民境外所得不征所得税的，应自股权转让合同签订之日起30日内，按国税函[2009]698号的规定，向被转让股权的中国居民企业所在地主管税务机关提供有关资料(略)。

(2)境外投资方(实际控制方)通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。

(3)非居民企业取得股权转让所得，符合财税〔2009〕59号文件规定的特殊性重组条件并选择特殊性税务处理的，应向主管税务机关提交书面备案资料，证明其符合特殊性重组规定的条件，并经省级税务机关核准。

三、个人所得税

(一)股权转让所得征收个人所得税的计税依据及适用税率

《中华人民共和国个人所得税法》及其《实施条例》规定，个人股权转让所得，应按“财产转让所得”项目，按股权转让的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率，计算缴纳个人所得税。

合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。

需要注意的是，在计算缴纳的税款时，必须提供有关合法凭证，“纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。”(《个人所得税法实施条例》第十九条)

举例：假设刘先生取得A公司股权时支付人民币100万元，现与B公司签订股权转让协议，要将其所持有的A公司股权作价人民币250万元转让给B公司。现行税法规定，对于股权转让，营业税及附加目前暂免征收，但所订立的股权转让协议属产权转移书据，立据双方还应按协议价格(所载金额)的万分之五缴纳印花税。则该股权转让应缴交印花税2500000×0.0005=1250元，应缴交个人所得税=(2500000-1000000-1250)×20%=299750元。

(二)有关涉税程序和事项

为加强自然人股东股权转让所得个人所得税的征收管理，国家税务总局下发了《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函〔2009〕285号)。

1、办理纳税(扣缴)申报的时间

国税函〔2009〕285号对办理纳税(扣缴)申报的时间分两种情况进行了规定。

第一种情况是：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税(扣缴)申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。

第二种情况是：股权交易各方已签订股权转让协议，但未完成股权转让交易的，企业在向工商行政管理部门申请股权变更登记时，应填写《个人股东变动情况报告表》并向主管税务机关申报。

2、主管税务机关及纳税地点

《中华人民共和国个人所得税法》及国家税务总局印发的《个人所得税代扣代缴暂行办法》规定，在股权转让中如发生应税所得，以所得人为纳税义务人，以支付应税所得的单位或个人为个人所得税扣缴义务人。由于纳税义务人和扣缴义务人往往不在同一地，这里涉及主管税务机关问题。国税函〔2009〕285号第三条明确“个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税机关为主管税务机关。纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。”明确了主管税务机关的同时，实际上也就明确了纳税地点。

3、对计税依据明显偏低且无正当理由的处理

国税函〔2009〕285号第四条规定：“税务机关应加强对股权转让所得计税依据的评估和审核。对扣缴义务人或纳税人申报的股权转让所得相关资料应认真审核，判断股权转让行为是否符合独立交易原则，是否符合合理性经济行为及实际情况。对申报的计税依据明显偏低(如平价和低价转让等)且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。”

(三)几个特殊的政策规定

1、个人股权转让过程中取得违约金收入

股权成功转让后，转让方个人因受让方个人未按规定期限支付价款而取得的违约金收入，属于因财产转让而产生的收入。转让方个人取得的该违约金应并入财产转让收入，按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由取得所得的转让方个人向主管税务机关自行申报缴纳。 (《国家税务总局关于个人股权转让过程中取得违约金收入征收个人所得税问题的批复》国税函[2006]866号)

2、纳税人收回转让的股权

根据《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函[2005]130号)规定分两种情形：第一种情形：股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记，且所得已经实现的，转让人取得的股权转让收入应当依法缴纳个人所得税。转让行为结束后，当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议，是另一次股权转让行为，对前次转让行为征收的个人所得税款不予退回。(即按两次股权转让行为缴纳个人所得税)

第二种情形：股权转让合同未履行完毕，因执行仲裁委员会作出的解除股权转让合同及补充协议的裁决、停止执行原股权转让合同，并原价收回已转让股权的，由于其股权转让行为尚未完成、收入未完全实现，随着股权转让关系的解除，股权收益不复存在，根据个人所得税法和征管法的有关规定，以及从行政行为合理性原则出发，纳税人不应缴纳个人所得税。

3、转让改组改制企业的量化资产

股权个人所得税《国家税务总局关于企业改组改制过程中个人取得的量化资产征收个人所得税问题的通知》(国税发[2000]60号)规定：对职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产，暂缓征收个人所得税;待个人将股份转让时，就其转让收入额，减除个人取得该股份时实际支付的费用支出和合理转让费用后的余额，按“财产转让所得”项目计征个人所得税。对职工个人以股份形式取得的企业量化资产参与企业分配而获得的股息、红利、应按“利息、股息、红利”项目征收个人所得税。

注意，《国家税务总局关于联想集团改制员工取得的用于购买企业国有股权的劳动分红征收个人所得税问题的批复》(国税函[2001]832号)中有关国税发[2000]60号文规定适用范围进行了解释：一是暂缓征税的前提是集体所有制企业改制为股份合作制企业，二是暂缓征税的分配方式，是在企业改制时将企业的所有资产一次量化给职工个人。

四、印花税

(一)非上市公司不以股票形式发生的企业股权转让行为

根据印花税暂行条例和细则，以及国税发[1991]155号第十条规定， “财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。这里的企业股权转让所立的书据，是指未上市公司股权转让所书立的书据，不包括上市公司的股票转让所书立的书据。

税目：由于属于财产所有权转让行为，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

税率：印花税税目税率表第十一项规定，产权转移书据应按所载金额的万分之五贴花。

(二)股票转让所立书据

财政部对上市公司股票转让所书立的书据怎样征收印花税作出了专门规定。经国务院批准，财政部决定，从2008年9月19号起，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，税率保持1‰。即对对买卖、继承、赠予所书立的A股、B股股权转让书据，由立据双方当事人分别按1‰的税率缴纳证券交易印花税，改为由出让方按1‰的税率缴纳证券交易印花税，受让方不再征收。

(三)税收优惠股权分置

改革过程中因非流通股股东向流通股股东支付对价而发生的股权转让，暂免征收印花税。(《财政部、国家税务总局关于股权分置试点改革有关税收政策问题的通知》财税[2005]103号)

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第2篇：股权转让税务风险范文

房产投资是借助房产来获取投资收益的行为。房产投资的形式比较多，如房产出租获取租金收入、以房产出资获取分红收入、房产转让获取价差收益等。

房产投资中涉及房产税、营业税、企业所得税、土地增值税等税种。房产税的征税对象是对企业存量财产中的房屋，其计征方式有从租计征和从价计征。从租计征是指房产税按照房屋租金收入的12%缴纳。从价计征是指年房产税按照房屋的计税余值（即房屋原值乘以1-20%～30%）的1.2%缴纳。从价计征方式下，房产税的缴纳只和房产原值有关，房产原值既定、房产税也是恒定的；从租计征方式下，房产税与租金收入呈正相关关系，即房屋租金增加，房产税也随之增加。如自用的房产、提供仓储服务的房产是从价计征，而出租的房产是从租计征。营业税是对企业房产转让价差征收、土地增值税是对企业房产转让增值额征收，而企业所得税是对房产转让所得征收。在相关的房产投资方案比选中，不同方案的税收成本差距较大。而一些相关的税收筹划是基于税负率较低的原则进行方案比选。这种做法忽视了企业的不同的方案税后收入绝对值的比较。税负率低方案不一定是最佳方案，利用税后收入比选各个方案更为准确、可靠，本文运用税后收入较高的原则进行方案的比选。

二、房产投资联营与房屋出租的选择

按照税法规定，满足持股时间要求的企业以房产出资获取被投资企业税后利润分红的收益不缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，房产税由被投资企业缴纳；企业以房产出租获取租金收入则需要缴纳营业税、房产税和企业所得税。

为了防止企业为减少税收成本“真出租、假投资”。国税函（1993）368号规定“对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。”国税函发[1997]490号规定“以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。” 即房产投资入股收取固定利润视同房产出租计算房产税和营业税。

一般情况下，企业在房产投资时即可以房产联营投资、共担风险，取得投资利润，也可以房产出租而取得固定的租金。从税负角度看，那种投资方案对企业更有利呢？

设房产原值为Y、企业所得税税率为25%、城建税税率为7%、教育费附加为3%，房屋的计税余值为房产原值的80%。投资者如将房产联营投资共担风险，预计分红收入为A；如以房产出租，预计租金收入为X。

在以房产联营投资共担风险的情况下房产税从价计征，税后利润分红收入免企业所得税，同时也分红收入也不征收营业税。其税后收入=A-Y×（1-20%）×1.2%=A-0.96%×Y，如果按照计税余值为房产原值的70%计算，其税后收入=A-Y×（1-30%）×1.2%=A-0.84%×Y。房产如出租则税后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。

实际决策时企业可以根据上述两个公式，将企业预计的租金收入和分红收入带入公式，即可计算出两种方案的税后收入。如当预计租金收入为140万元，预计共担风险的分红收入为141万元，房产原值为5600万元，计税余值为房产原值的80%。房产联营投资、共担风险的税后收入为141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24万元，房产出租的税后收入为（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625万元。由此可见，房产共担风险、联营投资的方案税后收入较大，故应选择。李荣锦（2012）在房地产企业房屋纳税筹划分析中对该类方案比选中采用低税负率的方案，有些不妥。如上例方案比选中，房产共担风险、联营投资的税负为53.76万元，税负率为38.13%，房产出租的税负为53.375万元，税负率为34.85%。低税负率选择法下，房屋出租方案因税负率低当选。然而，低税负率并不必然导致高税后收入，因此利用税后收入进行比选方案比选更符合企业的决策目标，能够减少决策失误。

三、出租仓库与仓储服务的选择

出租仓库属于营业税的征税范围，其按照服务业-租赁业税目5%的税率缴纳，房产税则是按照租金收入的12%计算征收。

仓储服务是按照服务业-仓储业税目5%税率计算征收，处于营改增试点地区的仓储业则属于增值税的征税范围，其按现代服务业-物流辅助服务业（仓储服务）税目6%的税率或者3%的征收率进行征收，房产税是按照房产计税余值的1.2%计算。

一般来说，企业库房对外出租取得收入既可以采取仓库出租的方案，也可以采取提供仓储服务的方案，而且两种方案的收入基本相当，此时，税负因素往往决定企业决策。

设仓库原值为Y、仓库的计税余值为房产原值的80%，企业所得税税率25%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，。企业既可以出租仓库也可以提供仓储服务，租金收入或者仓储收入都是X，如提供仓储服务则新增的成本为B。出租仓库的税后收入为（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。为了方便两种方案的比选，以下提供仓储服务的税后收入均指扣除仓储新增成本的出租仓库的税后收入。如果新增成本较小，可以不予考虑。

如非营改增试点地区的企业提供仓储服务，其仓储服务税后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。当新增成本忽略不计（即B等于零）时，计算出两个方案的税后收入相同的平衡点为8%（即当X/Y=8%时，两个方案的税后收入相等）。

如果提供仓储服务企业是营改增试点地区一般纳税人则仓储服务适用增值税税率为6%，如企业提供仓储服务的进项税额较小忽略不计，仓储服务的税后收入= （X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。从而计算出B为零时的平衡点为8.54%。

如果该企业为营改增试点地区的小规模纳税人，仓储服务的税后收入= （X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%） 。从而计算出B为零时的平衡点为6.7%。

如果企业房产的计税余值是房产原值的70%。企业提供仓储服务的房产税计算应相应调整，通过计算列表入下：

企业决策时，房产的计税余值为房产原值的比例和B值可以根据企业实际情况确定，如有其他税费也可按照实际情况将表中的模型进行修正。税后收入平衡点确定以后，企业可以计算企业预计出租的租金收入与房产原值的比例。如果该比例大于平衡点，提供仓储服务可以锁定房产税，仓储服务方案税后收入较大，应选该方案。反之，应当选择仓库出租方案。企业也以根据上述模型直接计算税后租金收入或者税后仓储服务收入，选择税后收入较大的方案。

企业在确定房屋租金收入时要注意房租收入和其他收入和代收款项分别确认和核算，如水电费、物业管理费、空调费、供热费、出租露天停车场、出租设备或者物品、出租场地收入等收入不属于房屋出租收入，将这些收入分别签订合同，将会降低计税租金收入和房产税，减少不必要的税费支出。

房屋的装修也影响到了房产税，与装修好的房屋相比，未装修的房屋出租的租金收入要低一些，房产税也要低一些。出租方也可以通过设立的物业公司将房屋装修后向承租方收取物业费，也可建议承租方直接委托第三方装修，这样房产税较低。

四、房产转让与股权转让的决策

房产转让的相关税收政策如下：财税〔2003〕16号规定“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。” 房产转让税负较重，其涉及营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税、契税、印花税。增值率超过20%房产转让还要缴纳土地增值税。因此企业房产转让时，转让方需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花税。

股权转让税收政策如下：财税〔2002〕191号规定“ 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”财税字〔1995〕48号规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”财税字[1997]77号规定“纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原帐面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。”因此，以房产投资入股时，投资方不需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税。投资后转让股权时，房产评估增值和股权转让收入才需缴纳企业所得税。

从上述政策的导向是鼓励企业房产投资、不鼓励房产炒作。因此企业将房产单纯转让的税负较重、而将股权对外转让或者将房产投资入股基本没有税收成本。企业在相关房产转让决策时，将拥有房产的公司的股权转让或者将房产投资入股到被投资企业或者将房产剥离成立新的公司然后将该公司的股权转让的方案税收成本较小。企业决策时可以根据上述税收政策进行测算税后收入进行方案的优选。另外，房产转让过程中，房屋的转让价格越高、相关的税费就越多。而装修好的房子的售价要高于未装修的房产，因此转让方装修房屋税负较重，受让方或其委托第三方装修房屋，其税负较小。

总之，房产投资策中从税负因素考虑，对于房产投资联营或者房屋出租的方案中直接计算税收收入选择收入较高的方案。房屋出租或者提供仓储服务决策中，根据租金收入占房产原值的比例和税后收入平衡点进行比较或者直接用税后收入的模型进行方案比选可以实现低纳税成本目标。使用股权转让或者房产投资入股或者房产剥离形成新的公司然后转让股权方案优于房屋直接转让方案。以上方案比选均可按先关税后政策采用税后收入较高的原则进行比选，正确考虑房产投资决策中的税负因素。

[本文系山西大学商务学院科研项目“所得税税前扣除研究”（编号：2012003）阶段性研究成果]

参考文献：

第3篇：股权转让税务风险范文

资产证券化交易的第一个环节就是借款人(通常也是整个证券化交易的发起人)把特定资产转移给一个特殊目的载体(SPV)，以便后者以该资产为基础发行证券进行融资。在这个环节产生的税法问题主要有以下几个方面：

第一，发起人转移资产行为在税法上的性质，属于“销售”还是“担保融资”?二者的税负后果完全不同。

第二，由于所转移的资产通常是能够带来稳定现金流的资产，如银行贷款、长期租赁合同或者特许权合同，这些资产都属于应收账款，可以统一简称为“带息债权”。转让带息债权在确认转让收入或者计税成本时会产生一些特殊的问题，如转让收入是否需要分解为利息收入和债权本金收入，已产生、但尚未支付的利息是否计入计税成本等等。

第三，资产证券化交易通常安排有一些特殊的对价方式，如发起人保留在所转让资产中的次级权益，其功能是发起人为交易提供的信用增级或者担保。税法上如何认定这一特殊的对价?是否影响到对转让行为的定性?如何进行计量?

上述问题，有些(如一、三)是资产证券化特有的问题，有些(如二)则是金融债权的典型特征。由于我国现行税法对应收账款、特别是金融债权的转让缺乏明确而细致的规定，因此上述问题都在资产证券化交易中集中反映出来。相应地，探讨资产证券化交易的税务处理，不仅有助于交易当事人确定资产证券化交易的税负成本，同时也能够逐步廓清金融产品的税务规则。同时，它也提供了一个观察我国资产证券化的税收政策是否能够实现税收中性、公平、效率等目标的视角。为此，笔者将结合我国当前进行的信贷资产证券化试点方案对交易中发起人转让资产环节的税法问题作一探讨。

我国现行税收政策对发起人转移基础资产行为的定性

从国外资产证券化税收政策的一般处理来看，根据资产转让过程中的转让人所保留的控制资产的极力大小以及所承担的风险的程度，有两种处理方式：一是在所有权真实转移，受让人承担风险的情形下，认定为“销售”；二是在所有权未真实转移时，转让人保留了实质风险的情形下，整个交易被认定为“担保融资”，因此，转让基础资产的行为被确认为担保融资下的“提供担保物”处理。

从理论上说，这两种认定方式所引起的税法上的后果完全不同：“销售”是一种典型的应税行为，可能发生流转税、所得税、印花税等一系列纳税义务；“提供担保物”不是一种典型的应税行为，通常不发生流转税或所得税问题，至多因为担保物或者相关权利证书的转移占有而发生印花税或者契税问题。

在我国目前进行的资产证券化试点中，财政部、国家税务总局在《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》(财税[2006]5号，以下简称《通知》)将发起人的资产转移行为确认为“销售”，而非“担保融资”，并且规定：“发起机构转让信贷资产取得的收益应按企业所得税的政策规定计算缴纳企业所得税，转让信贷资产所发生的损失可按企业所得税的政策规定扣除”。

上述规定非常简单，没有考虑资产转让环节可能存在的各种技术上的、细节上的差异。例如，转让人可能保留次级权益，从而承担所转让资产上的大多数风险。此外，《通知》似乎也没有关注到我国目前信贷资产证券化采取的是“信托”方式，以“信托”方式进行的资产转移与一般意义上的“转让”是有区别的。也就是说，在资产证券化交易中，采用信托SPV作为融资载体时，发起人是把资产“信托”给受托人；相反，如果采用特殊目的公司(SPC)作为载体，发起人通常是把基础资产“出售”SPC。这两种不同形态下的资产转移行为是否应适用同样的规则，颇值得深入研究。

在美国，税务机关和法院在判断一项交易到底是出售还是担保融资时，坚持的是实质主义而非形式主义的标准，即根据具体交易中双方权利义务分配的实际情况来认定，而不是根据交易声称的法律形式。借助于判例的积累，美国税法上明确了一系列需要考虑的因素供税务机关判断，如应收账款的购买价格是否固定，被转让的应收账款是否能被明确辨认，应收账款的债务人是否收到了转让通知，与所有权相联系的利益和风险由哪方享有和承担，买方是否具备处置应收账款的权力，收取债权的成本和税收负担是否由买方承担，等等。这些做法值得我们借鉴。

转让收入的构成：次级权益的争议

在明确了“转让行为”作为“销售”确认的前提下，按照我国现行税法规则，“应收账款转让”似乎不涉及流转税，因为它既非营业税的应税税目，也非增值税或消费税的应税税目。因此，《通知》中就贷款资产转让没有提到营业税。同时，为扶持信贷资产证券化试点，《通知》又豁免了证券化交易所有环节(包括发起人转让资产环节)的印花税。这样，发起人转让信贷资产就只剩下所得税问题，需要确定转让收入与计税成本。

应收账款的转让收入一般比较直观，即转让方收取的全部对价。不过，资产证券化交易中的转让收入确认有一个特殊的问题：转让方保留的次级权益如何确认?以建设银行的资产证券化项目——建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托(以下简称“建元信托”)为例，建行通过转让信贷资产共获得30.2亿元的对价。其中，29.3亿元属于受托机构对公众发行的资产支持证券获得的收入，9000万元为受托机构对转让方(即建设银行)定向发行的次级资产支持证券的标价。基于该次级权益，建设银行一方面可以享有被转让信贷资产在偿付了公众投资人后剩余的权益，另一方面，如果被信贷资产因为原始借款人不能足额还款而发生损失，这些损失也由建行银行的次级权益来吸收。

由此在税法上提出的问题是：对于转让方建设银行而言，究竟是以30.2还是29.3亿元确认转让收入?这里实际上涉及到另一个问题：转让方保留被转让资产中的次级权益究竟是取得的一笔转让收入，还是表明其中一部分资产没有转让?

从会计处理的角度看，保留被转让资产中的次级权益意味着转让方在一定程度上继续承受该资产上存在的风险，这将产生非常复杂的“真实销售”问题。简言之，按照财政部《信贷资产证券化试点会计处理规定》，转让方需要根据其承担风险的实质性程度来决定有多少资产的所有权发生转移。如果次级权益意味着几乎保留了全部的风险，则资产不得终止确认，收到的全部款项也只能作为负债，不作为收入。如果属于“持续涉入”，转让方必须按照持续涉入的程度持续确认一部分资产。因此，在会计处理上，次级权益的存在可能导致相关款项不能完全计入转让收入，或者，在确认收入的同时，还需要确认相关的负债。

笔者以为，从效率目标考虑，税法在转让收入的确认问题上宜简化处理。理由在于：第一，如果发起人的“转让”行为在税法上已经被界定为“销售”，则基于次级权益的存在而重新争论“真实销售”问题是没有意义的。这个问题更适合在交易的税收定性层面来综合考虑，而不是在收入的计量环节上来争论。第二，资产支持证券通常被视为对基础资产的不可分的权益，次级权益证券与A、B、C这些优先级证券之间的差异只是受偿顺序有先后之分，没有与具体资产组成部分的对应关系。也就是说，我们可能无法明确划分出哪部分资产没有转让，哪部分资产已经转让，只能认为所有资产都转让出去，而所收到的全部利益(包括次级权益)都作为转让的对价，构成转让收入的一部分。这种情形与公司转让资产时获得部分现金对价、部分股票对价的情形类似。因此，笔者建议，在确认转让收入时，宜将次级权益对价直接计入转让收入。

带息债权转让中利息的确认

资产证券化交易中所转让的基础资产都是能带来现金流的资产，性质上属于带息债权。在转让日，该债权可能已经孳生出一部分利息，由于尚未到计息日，因此转让方尚未实际确认利息收入，原始债务人更没有实际支付利息。在证券化交易中，由于该部分应计而未计的利息金额比较大，因此在确定转让收入和计税成本时都需要考虑是否对该利息进行确认。

依然以建元信托为例，建设银行转让抵押贷款30.2亿元，贷款合同的加权平均利率约为5.3％，每月产生利息约为1325万元。假定原始贷款合同规定的计息日为当月30日，支付日(或扣款日)为次月5日。进一步假定证券化交易下贷款的交割日为2005年12月20日，因此，当该批贷款转移给受托机构时，其已经产生了(但尚未确认)20天的利息约850万元(即1325万元的三分之二)。那么，建设银行在12月20日收到的转让收入中，是否需要分解出应计利息的对价以及贷款本金的对价两个部分?另一方面，建设银行在确定所转让贷款的计税成本时，是否需要把这部分应计利息考虑在内?

1.转让收入的分解与利息确认

如果把转让收入分解为利息对价和本金对价，两种对价收入在税法上的定性有所不同。转让收入中的利息收入部分通常属于一般利息所得，但债权本金转让的收入则属于资产处置所得，即资本利得。在实务处理中，《关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定》(国税发[1997]71号)以及《企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定》(国税发[1998]97号)规定对股权转让收入进行分解，分别确认“股权转让收益”与“股权持有收益”。

从理论上说，利息是资金的时间价值，是提供融资者的一项应计收入。当转移应收账款时，如果转让日该应收账款已经孳生了一部分利息，该利息属于转让方对应收账款债务人提供信用所应取得的收入，尽管转让方在财务上尚未确认，原始债务人更没有支付。该利息的存在提升了应收账款的价值，它通常也会反映到受让方支付的对价上。因此，从理论上说，应收账款的转让方从受让方获得的对价可以分解为对应收账款中所含利息的支付和对债权本金的支付两个部分。

尽管如此，笔者以为，从我国目前的征管实践出发，为实现税收公平与效率的目标，不宜进行收入的分解或单独确认利息收入。

理由如下：

第一，如果一国税法区别一般所得与资本利得(特别是长期资本利得)而适用不同的所得税率，就需要对带息债权的转让收入进行分解。反之则没有必要。鉴于我国目前企业所得税制度并不区分一般所得与资本利得，区分利息收入与资产转让收入没有实际意义。

第二，在市场交易条件下，人为地分解转让收入很难做到合理分配。虽然从理论上说，受让方支付对价时会考虑到债权中已经孳生的利息这一因素，但其对价中究竞多少是对利息的支付并不容易确定。带息债权如同债券类金融工具，其价值由市场平均收益率来决定，并反映特定时点的供求关系。受让方支付的对价通常并不等于“债权本金十已孳生的利息”之和。此外，还要考虑到原始债务人不能偿还的风险。一般来说，考虑到利息与本金在数额与支付时间上的差异，其偿还风险可能是不一样的。诸如此类的因素，将导致分解转让收入、单独确认利息的税务处理非常复杂，还不能够保证得出合理的结果。在这个方面，我国股权转让所得区分“转让收益”与“持有收益”的实践已经有深刻的教训。这也说明，一项制度设计可能理论上很完美，但在实践中并不具有可操作性，结果只是徒增纳税人的负担。

第三，在建设银行、国家开发银行两单信贷资产证券化试点中，为了简化利息问题，相关的法律文件都明确规定，所转让的标的是贷款资产在指定交割目的本金部分，不涉及这些贷款已经孳生的利息。对于购买了该抵押贷款支持证券的投资人来说，其获得的是交割日之后抵押贷款新产生的利息。因此，交易合同直接对带息债权的利息进行了剥离，这样，转让方所取得的全部收入都是转让债权本金的收入，从而避免了分解收入的困难。

当然，这里需要特别说明的一点是，分解带息债权的转让收入尽管从所得税的角度看没有意义，但它对于营业税纳税义务的确定是有意义的。这是因为，尽管“应收账款”转让不是营业税的应税税目，但利息收入却是金融业的营业税应税项目。一旦进行收入分解，就产生相关的利息收入是否需要缴纳营业税的问题。目前《通知》对资产转让环节没有提到营业税问题，这是否意味着免除转让环节的营业税?这里显然存在着政策上的疏漏需要弥补。

2.计税成本与利息确认

根据上文的分析，如果所转让的是带息债权，且不单独确认利息收入，则在确定所转让资产的计税成本时也不考虑已孳生的利息问题，而是以债权的账面价值(本金)作为计税成本。这样，转让债权获得的全部对价与债权本金之间的差额构成转让所得，其中虽然包括利息所得与债权转让所得两个方面的成分，但为操作便利，不进行分解确认。

实践中，当资产证券化试点交易借助合同对带息债权的利息进行剥离后，这个问题就更清楚了，被转让债权的计税成本就是债权的本金额。

或有收益对确认转让收入的影响

与一般的债权转让相比，信贷资产证券化交易中的应收账款转让还有一个特殊的问题，就是如何确认转让方因保留次级权益而在未来可能获得的利益。

转让方保留应收账款的次级权益，意味着转让方对该部分资产在本息的偿付上后位于优先级资产支持证券的持有人。但是，这种后位受偿对转让方也可能是有利的。由于优先级证券的利息率一般都会显著低于基础资产的收益率，基础资产下的收益在偿付了投资人的本息后，最后剩余的部分都归于次级权益的持有者，它通常会大于次级权益持有人按照自己的权益份额在整个资产支持证券中的比例应享有的收益部分。在这种情形下，是否应当把这些未来可能获得的超额收益贴现到当前，从而增加转让方的转让收入呢?

笔者以为，不应当将这部分或有收益贴现计入转让收入。理由有三。

第一，如前所述，利息是货币的时间价值。这意味着它只能在其未来发生时确认，而不应提前确认，否则，就会产生理论上的悖论。对此可以用一个最极端的例子来说明：如果我们用贷款合同的利率作为贴现率，那么未来本息收益贴现到当前就是贷款本金额，因此根本不会产生收益。另外，从实践操作来看，税务部门并不要求银行贷款下的利息收入在发放贷款时就进行确认，而是在各计息期间逐一加以确认。

第二，从纳税人实际负担的角度考虑，税收课征原则上采取的是现金制或者收付实现制。为未来收入纳税不符合税法的基本原则。

第三，在资产证券化交易中，次级权益最终能否获得足额偿付并不是确定的。次级权益作为借款人(它同时也是发起人和资产转让方)提供给投资人的一种担保，蕴涵着风险。如果基础资产未来的偿付状态不理想，现金流不足支付投资人所持证券的本息，次级证券持有人可能颗粒无收。风险与收益是对等的。税法上既然不会允许转让方将或有损失在当期扣除，自然也不能要求纳税人将或有收益计入应税所得。

税负计算及政策蕴义

依照前面对应收账款转让税务处理一般原则的分析径路，计算建设银行、国家开发银行两个信贷资产证券化交易中的发起人转让资产的所得税纳税义务如下：

1.建元信托项目

建行转让的抵押贷款本金余额为30.2亿元，通过转让信贷资产共获得30.2亿元。其中，对公众发行的A、B、C级资产支持证券获得收入29.3亿元，建行另获得转让资产中的次级权益标价为9000万元。这些对价全部作为转让收入。因此，建行转让贷款资产的收入为30.2亿元，计税成本为30.2亿元，二者相等。建行转让该批信贷资产的应税所得为零。

2.开元信托项目

国家开发银行转让公司贷款本金为41.7亿元，发行开元证券A级：29.2亿元；B级：10亿元；次级证券2.5亿元，合计41.7亿元，全部作为转让收入。因此，国家开发银行转让贷款资产收入为41.7亿元，计税成本为41.7亿元，二者相等。国家开发银行转让该批信贷资产的应税所得为零。

上述计算结果给我们一些很有益的启示。

如前所述，在资产支持融资交易中，发起人转让资产的行为在税法上定性为“销售”还是“担保融资”，在理论上税负可能有很大差异。如果借款人被认定为用该应收账款进行担保融资，即以该批抵押贷款为担保向投资者发行债券，基本上是一个无税交易。但一旦被认定为“销售”，则将产生一定的纳税问题，这就导致证券化融资的税收成本高于担保融资，可能造成融资行为的扭曲。因此，《通知》把发起人转让信贷资产认定为“销售”曾引起人们的担忧。