旅游地产策划精选(九篇)

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第1篇：旅游地产策划范文

[摘要]旅游产品是支撑旅游业发展的基础，而地方资源在开发旅游产品中有重要的作用。本文从根据市场需求，把地方资源转化为观光旅游产品、开发城市文化旅游产品、发挥政府的开发资源之主导作用这三个方面来论述地方资源向旅游产品转化的策略。

[关键词] 旅游产品 地方资源 观光旅游产品

旅游产品是旅游业者开发和利用旅游资源，向旅游者提供旅游吸引物与旅游服务的总和;也就是旅游者向游客提供所有旅游服务的总和。旅游产品的开发，就是对旅游资源、旅游人力资源、旅游设施等进行规划、设计、开发成旅游产品过程。在开发旅游产品上，地方资源是一个重要的途径。地方的风土人情、历史文化、人文景观等等这些资源，都可以向旅游产品转化，变成丰富的旅游资源，为当地旅游业发展所服务。本文将从以下三个方面来论述地方资源向旅游产品转化的策略。

一、根据市场需求，把地方资源转化为观光旅游产品

游客来到旅行地，主要是观赏和游览异国他乡的自然风光以及文物古迹。根据游客的这个需求，可以把地方资源灵活转化为观光旅游产品。在此，可以充分利用地方的自然景观和人文景观，对景点进行科学合理的规划，把旅游景点和服务组合成综合性的旅游产品。在把地方资源转化为观光旅游产品上，应该发展适应人们旅游需求的旅游产品。现在是我国旅游高速发展的时期，旅游观光产品应该把握市场的需要，对观光旅游产品进行改造升级，发展适合未来市场发展的旅游产品。现在游客喜欢在旅游观光的时候，能够有一些参与性的娱乐休闲活动。所以，在开发城市观光旅游产品上，应该结合自身旅游资源特色的基础上，注重对市场需要的把握，做好观光产品和其他旅游产品的组合，令游客在观光景点的同时，享受到其他的休闲娱乐性活动。此外，还可以利用多种资源，对观光旅游产品不断深化。观光型旅游产品一般以迷人的自然景色和城市面貌来吸引游客，但是如果游客的猎奇心理满足之后，就会有喜新厌旧的情绪，目光就会转向其它地方的景点。所以城市观光型旅游产品往往有重游率低、游客停留时间短等缺陷。为了克服这些缺陷，在设计观光型的旅游产品上，可以加大智力、技术和文化上的投入，实现旅游的种类更新;同时健全和完善旅游目的地基础配套设施，增加旅游项目的娱乐性，这样能满足游客的新鲜感和刺激感。除了丰富游览的内容之外，还可以将教育贯穿在游客的观光活动中。景点的名胜古迹在为旅游者提供审美的同时，应该进行文化和历史内涵的深挖掘，给旅游者提供教育的目的，这样能增加观光旅游产品的附加值。

二、开发城市文化旅游产品

随着社会经济的不断发展，人们在解决了温饱问题以后，越来越关注精神满足。人们在旅游过程中，不再仅仅满足一般的观光活动，而更多希望欣赏和了解景点的历史文化以及风土人情;还有一些旅游者，更希望在旅游中能融入到当地的民俗中，了解当地的民俗文化。因此，一些以休闲、度假行驶的文化旅游产品，也成为旅游市场的热点。为此，地方在开发旅游资源上，应该注重文化旅游类资源产品的研发，这样才能拓展市场，满足旅游者的需要。为了更好把地方资源转化为文化旅游产品，当地旅游部门应该针对旅游市场的特点，整合当地资源来设计文化旅游产品。因为游客的需求是各有千秋的，有的是观赏性的，有的是娱乐性的，有的是学习性的等等。面对市场上的这些需要，旅游部门应该整合城市的多文化资源，设计能够满足旅游需求的文化旅游产品。在旅游产品的设计上，应该深挖掘产品的文化内涵。因为文化具有地域性的特点，所以旅游产品应该强化和突出地区文化的特点。同时，在地域文化资源开发上，应该注重，突出本地优势和特色，切忌模仿照办。事实证明，一些令游客在大同小异景点之间奔波的旅游项目，已被人们厌烦和抛弃。因此，文化旅游产品应该具备有鲜明的主题。为了达到这个目标，旅游项目上从景点开发到设施建设，以及景点服务人员的穿着和素质，都应该表现城市文化的主题。为了开发有形的物质文化资源，应该不断丰富和发展旅游资源的文化内涵，这样才能不断为旅游活动增加活力，不断吸引游客的前来。面对一些无形的旅游文化资源，可以深挖掘文化的内涵，营造旅游活动氛围，使文化的内涵通过旅游设施和旅游活动体现出来，让游客真切感受到其中的文化品位。在本地资源开发为文化旅游产品上，应该遵循文化保护原则，这样才能保证文化旅游产品的可持续发展。因为对本地资源的开发，必然会对当地居民或者文化资源赖以生存的条件和环境造成影响，使原来文化赖以生存的基础丧失，从而失去了文化的真实性。所以，在开发本地资源，转化为文化旅游产品上，不能破坏文化赖以生存的环境和文化本身;应该加大对非物质文化遗产的保护，采取手段保护原先文化的形态，不能使本地文化被外来文化所异化。文化旅游资源的开发，涉及到当地居民和许多人士的切身利益。为了更好发展文化旅游产品，应该开展文化旅游的认知教育。为此，应该取得当地居民和广大群众的理解;而且需要动员社会各界各层的人士，大力宣传和积极参与文化旅游产品的宣传，把文化旅游认知教育融入到旅游知识普及和宣传活动中。这样才能塑造优秀的旅游文化氛围，促进文化资源的保护和开发。

第2篇：旅游地产策划范文

[关键词] 旅游产品 地方资源 观光旅游产品

旅游产品是旅游业者开发和利用旅游资源，向旅游者提供旅游吸引物与旅游服务的总和；也就是旅游者向游客提供所有旅游服务的总和。旅游产品的开发，就是对旅游资源、旅游人力资源、旅游设施等进行规划、设计、开发成旅游产品过程。在开发旅游产品上，地方资源是一个重要的途径。地方的风土人情、历史文化、人文景观等等这些资源，都可以向旅游产品转化，变成丰富的旅游资源，为当地旅游业发展所服务。本文将从以下三个方面来论述地方资源向旅游产品转化的策略。

一、根据市场需求，把地方资源转化为观光旅游产品

游客来到旅行地，主要是观赏和游览异国他乡的自然风光以及文物古迹。根据游客的这个需求，可以把地方资源灵活转化为观光旅游产品。在此，可以充分利用地方的自然景观和人文景观，对景点进行科学合理的规划，把旅游景点和服务组合成综合性的旅游产品。在把地方资源转化为观光旅游产品上，应该发展适应人们旅游需求的旅游产品。现在是我国旅游高速发展的时期，旅游观光产品应该把握市场的需要，对观光旅游产品进行改造升级，发展适合未来市场发展的旅游产品。现在游客喜欢在旅游观光的时候，能够有一些参与性的娱乐休闲活动。所以，在开发城市观光旅游产品上，应该结合自身旅游资源特色的基础上，注重对市场需要的把握，做好观光产品和其他旅游产品的组合，令游客在观光景点的同时，享受到其他的休闲娱乐性活动。此外，还可以利用多种资源，对观光旅游产品不断深化。观光型旅游产品一般以迷人的自然景色和城市面貌来吸引游客，但是如果游客的猎奇心理满足之后，就会有喜新厌旧的情绪，目光就会转向其它地方的景点。所以城市观光型旅游产品往往有重游率低、游客停留时间短等缺陷。为了克服这些缺陷，在设计观光型的旅游产品上，可以加大智力、技术和文化上的投入，实现旅游的种类更新；同时健全和完善旅游目的地基础配套设施，增加旅游项目的娱乐性，这样能满足游客的新鲜感和刺激感。除了丰富游览的内容之外，还可以将教育贯穿在游客的观光活动中。景点的名胜古迹在为旅游者提供审美的同时，应该进行文化和历史内涵的深挖掘，给旅游者提供教育的目的，这样能增加观光旅游产品的附加值。

二、开发城市文化旅游产品 随着社会经济的不断发展，人们在解决了温饱问题以后，越来越关注精神满足。人们在旅游过程中，不再仅仅满足一般的观光活动，而更多希望欣赏和了解景点的历史文化以及风土人情；还有一些旅游者，更希望在旅游中能融入到当地的民俗中，了解当地的民俗文化。因此，一些以休闲、度假行驶的文化旅游产品，也成为旅游市场的热点。为此，地方在开发旅游资源上，应该注重文化旅游类资源产品的研发，这样才能拓展市场，满足旅游者的需要。为了更好把地方资源转化为文化旅游产品，当地旅游部门应该针对旅游市场的特点，整合当地资源来设计文化旅游产品。因为游客的需求是各有千秋的，有的是观赏性的，有的是娱乐性的，有的是学习性的等等。面对市场上的这些需要，旅游部门应该整合城市的多文化资源，设计能够满足旅游需求的文化旅游产品。在旅游产品的设计上，应该深挖掘产品的文化内涵。因为文化具有地域性的特点，所以旅游产品应该强化和突出地区文化的特点。同时，在地域文化资源开发上，应该注重，突出本地优势和特色，切忌模仿照办。事实证明，一些令游客在大同小异景点之间奔波的旅游项目，已被人们厌烦和抛弃。因此，文化旅游产品应该具备有鲜明的主题。为了达到这个目标，旅游项目上从景点开发到设施建设，以及景点服务人员的穿着和素质，都应该表现城市文化的主题。为了开发有形的物质文化资源，应该不断丰富和发展旅游资源的文化内涵，这样才能不断为旅游活动增加活力，不断吸引游客的前来。面对一些无形的旅游文化资源，可以深挖掘文化的内涵，营造旅游活动氛围，使文化的内涵通过旅游设施和旅游活动体现出来，让游客真切感受到其中的文化品位。在本地资源开发为文化旅游产品上，应该遵循文化保护原则，这样才能保证文化旅游产品的可持续发展。因为对本地资源的开发，必然会对当地居民或者文化资源赖以生存的条件和环境造成影响，使原来文化赖以生存的基础丧失，从而失去了文化的真实性。所以，在开发本地资源，转化为文化旅游产品上，不能破坏文化赖以生存的环境和文化本身；应该加大对非物质文化遗产的保护，采取手段保护原先文化的形态，不能使本地文化被外来文化所异化。文化旅游资源的开发，涉及到当地居民和许多人士的切身利益。为了更好发展文化旅游产品，应该开展文化旅游的认知教育。为此，应该取得当地居民和广大群众的理解；而且需要动员社会各界各层的人士，大力宣传和积极参与文化旅游产品的宣传，把文化旅游认知教育融入到旅游知识普及和宣传活动中。这样才能塑造优秀的旅游文化氛围，促进文化资源的保护和开发。

第3篇：旅游地产策划范文

在很多业内人士眼中，2014 年的旅游地产领域将会迸发更多崭新的机会。乡村旅游、创意农业、旅游小城镇等旅游形态，将随着新型城镇化建设和农地改革的深化而进入市场，更多具有地方文化和民族特色的三四线城市中的旅游项目会涌现，旅游综合体仍将继续受大型开发商追捧，旅游地产投资会迎来新的。

地产旅游曾脱节

旅游地产前一个阶段是以地产投资价值为主导的升值阶段，表现为海景房和旅游区大规模的住宅型地产，以万达为代表的大型企业进入大型旅游区域造城的大规模开发如火如荼。最终 60%以上旅游地产是不具备旅游休闲配套能力，缺少城市配套的房产，造成了巨大的资源浪费，形成了大量的空楼、空城。例如万达西双版纳和长白山的项目，投入非常巨大，但销售很困难。这是因为对于许多房企来说进入旅游地产是迫于生存压力，他们热衷的仍然是“地产”，而非“旅游”。到三四线城市的企业拿地成本低得难以想象，因为地方政府给予的种种优惠政策。但对于开发商更重要的是，能不能以开发旅游的名义带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，因此出现了旅游和地产脱节的现象。但长期来看，由于开发能力、规划能力、运营能力等综合实力方面的差异，把旅游地产做成纯 " 地产 " 的房地产企业势必会被洗牌或淘汰，这类企业的转型之路会遭遇阻碍。

“旅游度假地产远不止是旅游度假居住地产，是旅游度假产业地产、商业地产、酒店地产、养生养老地产和居住地产相结合的集合，所以旅游居住地产应该只是旅游地产的十分之一，但之前的阶段中旅游居住地产占整个旅游地产的 90%，这是一个错误，是以房产购买为前提的畸形产业，至少要10-15 年，市场才能把这些空楼消化掉。百强企业中 90%的开发商没有十分理解旅游产业中符合市场的产品是什么，80%的旅游地产都面临销售困难，50%的项目将成为烂尾楼”，北京大学民营经济研究院副院长林涛在接受《中国地产总裁》杂志的采访时表示。而这主要的问题是定位不准、服务不完善和渠道不对，把住宅当做旅游地产运作是巨大的错误。

如果大的企业都面临着销售不畅、经营不善的问题，那中小房企也许会面临更多的困难，想要减少风险，就需要企业在进入旅游地产市场时，从规划开始就做好所有想得到的做得到的准备。

资源文化两手抓

一个旅游区吸引游客有两个因素：一个是环境资源的优势，秀丽的景色、独特的自然风光、或者是温泉这种特色资源；二是文化的优势，不同的地方有不同的风俗人情和历史文化，这也是旅游区的核心吸引力，好的旅游项目或偏重其一或二者皆备，中小房企必须挖掘两者俱有的资源，打造独具魅力的旅游地产。

但是在开发的过程中还要重视对资源环境的保护“，一个好的旅游地区之所以吸引人就是因为好的旅游资源，如果你开发不当或者开发过度，资源遭到破坏，就不能够可持续发展”。中国房地产业协会名誉副会长朱中一在接受《中国地产总裁》杂志记者的采访时这样认为。

开发旅游地产，还要注意对当地文化的保护和传承，因为文化是旅游的源泉，文化产业和旅游产业同属于国家重点发展产业，可以为旅游地产注入源源不断的活力。大理佳利集团董事长赵中柱在接受《中国地产总裁》杂志采访时对记者表示“：要根据当地的历史、文化来做出属于自己的东西，如果就是单纯的抄袭、仿造，那么项目肯定长不了。”

利用平台手拉手

旅游地产相对住宅地产来说是投入大、周期长的产业，对于在这轮调整中本就艰难的中小房企来说是更大的考验。“做旅游地产要有非常好的心态，要有雄厚的资本和能熬得住较长回报

周期的心态。”著名地产策划师、北大黄埔特聘讲师朱曙东对《中国地产总裁》杂志记者表示。而对于如何才能经受住考验，衡水中兴房地产开发有限公司董事长李文会表示“：中小企业要想真的做旅游地产，有两种办法。第一个是有一个实力强的公司做依靠，这样的话胆子就会放大，现在不敢贸然做的就能放开手做；第二个是抱团取暖，大家可以联手进军旅游地产，共进共退。这样 1加 1 可以等于 11，再加 1 就可以等于111，而分散自顾自的做，出来的效果是1加1 等于 0”。如果中小房企各自为营，那在大企业都强强联手的时代中很快就会被淘汰，而利用平手合作，可以精耕细作深度开发市场。

第4篇：旅游地产策划范文

休闲时代催生旅游地产

为了保护治理抚仙湖，政府“封矿”、“禁船”、“退田还湖”……“蓝宝石”焕发出了昔日的光芒。现在，一笔笔巨款的投入，终于有了回报，一批批地产巨头纷纷挥师挺进抚仙湖畔“跑马圈地”，“土地财政”所带来的激情被彻底点燃。

传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时，围绕吃、住、行、游、娱、购等基本的配套要素，规划建设一批必要的功能设施，使游客在观光体验的同时能够实现旅游的综合服务价值。随着大众休闲时代国民休闲度假需求已经成为一种常态生活方式、国民对房地产的投资需求和国家对一线城市房地产行业的政策调整等方面的综合影响，使消费者和开发商对旅游地产的需求更加强烈，也使得旅游地产具有更大的升值潜力。

从内涵上来说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。而从外延来说，旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域以现代服务业为代表的其他关联产业发展提供了融合与共生的空间。

国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级。

产业复合驱动 高原明珠再放光彩

国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000―3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000―5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。

旅游地产只是一种表现形式，从内涵看来实则是一个系统工程，包括环境整理、资源整合、产业构建，以及住宅建设等一系列完善的开发过程，涵盖较多功能。但仅依托这些并不能称其为旅游地产、也无法完全区别于普通地产开发，如依托自然资源可以开发景观住宅房产、构建产业体系可以开发产业园，以及通过配套开发商业地产，这些单个的项目都不足以构成旅游地产，根本原因在于缺乏主题旅游度假要素，缺乏对主题旅游的定位。换言之，主题是旅游地产项目的灵魂。

有了以自然、人文景观或者人造景观为主题，再加上准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户，还需要完善的产品配套，如酒店、别墅、商业街等，旅游地产才能运营起来。目前旅游地产主要有5A级景区驱动型、温泉驱动型、滨水驱动、历史文化遗产驱动型等十种驱动模式。

而抚仙湖旅游地产的开发景区和滨水驱动型的双重结合，依托于抚仙湖及周边景点，在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间，一般是对景点进行二次的旅游开发并复合地产开发。

产业复合型统筹驱动模式不同于普通的旅游地产开发模式，它并非是以单一核心驱动模式或以某一产业链为主要核心而带动旅游项目的开发，而是以多核心驱动的模式，复合两种以上的产业，在产业链之间形成交叉或融合的关系，通过丰富和扩展产业链，使项目的经营部分、产品形态更为丰富。

对于抚仙湖的旅游开发项目而言，其本质在于通过产业的复合驱动，实现对周边区域产业结构调整，升级当地旅游市场，在当地新农村建设的基础之上，因地制宜，实现农村向新型特色城镇化的发展。一方面符合政府对于产业与城镇共同建设发展的指导方针，另一方面，对于村民而言，可以通过产业的调整发展将其从农民转变为经营主体，保证其持续性的收益，实现多方的共赢。

挑战：利益协调 保护与开发共行

“高原明珠”抚仙湖有着优美迷人的景色，大体量的周边项目，是其地产开发的背景。但销售竞争、同质化、环境污染等问题，都为抚仙湖的开发带来挑战。

抚仙湖一直有“西方日内瓦，东方抚仙湖”的美誉，具有良好的旅游资源，具备多种旅游驱动模式的条件。在众多地产上垂涎其优美的自然风景，和日趋上升的客流量形成的潜在市场的同时，销售压力大、同质化竞争严重、客群定位相似等问一直伴随着抚仙湖旅游地产开发的过程。

抚仙湖旅游地产，在火爆开发的同时也面临着不少压力和挑战。抚仙湖属于一类水质，是珠江源头第一大湖，中国最大的深水型湖泊。对抚仙湖的生态环境的保护是政府重点工作。政府实施抚仙湖保护治理战略，抓好抚仙湖一级保护区的退田还湖工作，建设和恢复抚仙湖良好的生态系统，确保抚仙湖一类水质，改善流域生态环境，构建湖泊生态屏障。在旅游项目开发的过程中，必须遵循“在保护中开发，在开发中保护”的原则，任何的污染排放都不被允许。

由于存在严格的环境保护红线，抚仙湖尽管具有优质的水体资源，但只能开发无污染、无排放的水上项目，亲水性与体验性不足，对于旅游项目而言，抚仙湖资源还是以观赏性为主，与海南等地对水体资源的利用程度上存在较大的差距。

对于滇中城市圈的旅游市场而言，抚仙湖无疑是极具吸引力的资源，至目前为止，周边已有大量的旅游地产项目，其中不乏诸如龙湖地产、云南城投等品牌开发商。但作为主要依托于抚仙湖的旅游开发项目，资源的相似性高，周边项目基本上定位于高端精品旅游主题，不可避免的会带来产品的同质化，各项目所面临的市场竞争压力大。

对于旅游地产项目而言，能驱动项目持续运营发展的基础是人口与消费。对于抚仙湖周边的江川、澄江以及华宁县，本地现有的人口以及经济水平难以支撑目前抚仙湖所呈现出的旅游地产市场发展态势。抚仙湖的旅游市场必须是外向型的发展，在扩容本地人口的基础之上吸引到外来的旅游人群以及消费人群，才能带动区域市场的发展

抚仙湖周边存在大量的村落民居，旅游地产开发将带来土地的征收与拆迁，因此周边村民将面临失地后将如何保障利益的问题，在开发的过程中，政府、开发商与村民之间存在着博弈关系。解决民生利益是抚仙湖区域旅游开发项目所面临的关键问题。

第5篇：旅游地产策划范文

房地产业往往是一个国家和地区的支柱性产业，而旅游业作为丽江经济发展的一个主要推动点，如何将房地产行业和丽江旅游业有机结合起来，从而形成丽江经济的有一个新的带动点，是丽江现在面临的一个问题。本文通过对丽江市旅游地产行业发展的描述，分析其在发展过程中存在的一些问题，对丽江市旅游地产业未来发展提出一些思考，旨在为丽江经济发展及城市定位给予一定的参考。

一、旅游地产定义

国内外学者对旅游地产的定义有多种，国外旅游地产源于上世纪六十年代欧洲的分时度假概念，我国旅游地产观念起于上世纪八、九十年代，观点不一。2010年1月4日，国务院在《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中首次出现“与旅游业相适应的房地产业”的表述，对我国旅游地产的定义有指导意义。

结合国内学者的观点，本文中的旅游地产是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅、旅游投资、养生养心等产业为依托，以游客（即旅游观光和旅游度假的人）及投资者作为主要消费者而进行的房地产开发项目，其开发经营特点是以旅游业为依托，辐射生活、休闲、养生、娱乐、购物、投资等各方面，从而刺激消费、带动经济增长。

二、丽江市旅游地产发展情况

1.丽江旅游地产的类型

丽江市以休闲生活、民族文化、自然景观、环境气候为旅游业的品牌，经过二十年的发展，随着丽江旅游品牌的不断提高，年接待游客量不断攀升，2011年-2014年丽江市接待国内外旅游总人数分别为1184.05万、1599.10万、2079.58万、2663.81万，年均增长达30%以上，预计2015年接待游客总数会突破3000万人次1。

近几年，丽江市政府也有意将旅游与地产业相结合，引进了一批具有国际品牌的企业，也建设了几个旅游地产项目。根据实地调研，结合国内外对旅游地产类别的界定，将丽江旅游地产分为旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商业投资地产、旅游生活居住地产等四类。

（1）旅游景点地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、娱乐、休闲、住宿型具有直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间，游客一般只是驻足停留、短暂参观，通常不租赁也不购买。该地产作为旅游景观的伴生资源，一般就是作为景观的一个有机组成部分。也是形成一个地区旅游地产的基础条件。

（2）旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假的各种类型房地产，包括星级酒店、特色客栈、主题酒店、度假村、家庭旅馆等。丽江以特色客栈作为旅游度假地产的主要依托，单古城内就有几千家各具特色的客栈，为丽江古城增添了浓重的历史文化气息，来丽江旅游不住客栈是被视为一种遗憾。

（3）旅游商业投资地产。旅游商业投资地产是指为游客提供商业会议会展、培训、公务出差及投资经营的旅游地产，如丽江258家星级酒店，依托丽江这个旅游品牌，既对一般游客提供住宿餐饮服务，也为省内外企业提供会议会展及培训业务。另外，古城里很多客栈、商铺都是被新疆、福建、山东、江浙一带的外地人租赁经营。

（4）旅游生活居住地产，是指开发以供游客购买或长期租赁，以便长期居住或者分时段居住的房地产，借助于丽江近年来不断上升的旅游品牌，不少开发商将目光放到高端旅游地产项目，如“金茂雪山语”“雪山艺术小镇”等别墅及商业住宅项目。以丽江优越的环境优势作为卖点，吸引全国各地的投资者来此，或长期居住，或时段性度假。

2.丽江市房地产价格变动情况。本世纪初到现在，丽江旅游人数急剧增长，随之带来房价也不断攀升。可见，前二十年丽江的房价与游客数量增长是同方向的，可以预见，随着旅游人数的进一步增长，丽江旅游地产对投资者依然会具有相当的吸引力。

三、丽江旅游地产存在的问题

1.整体旅游、投资环境不理想。近年来，丽江旅游人数暴增，经济水平更是有显著提高，但随之而来的城市管理问题以及人口素质问题日益严峻。2015年10月9日，国家旅游局对5A景区“丽江古城”提出严重警告，“欺客载客、餐饮价格虚高、商铺无明码标价、环境卫生差”等现象严重影响丽江旅游品牌。可想而知，该事件会严重打击游客的旅游热情和投资者的投资热情。

2.旅游地产发展不均衡，缺少统一规划和整体监督。丽江各类型的旅游地产，除了古城内的“客栈、商铺”之外，基本都是个人申请、政府审批。政府更多的是考虑经济发展和招商引资的成果，而忽略了项目本身在地理位置、行业竞争、社会资源上的统一性。另外，丽江古城内有近5000家商铺、酒吧、客栈，其中三分之一为无证、无照经营，致使恶意竞争、社会资源浪费以及投资环境恶化等现象2。

3.营销模式单一，缺乏创新。多数旅游地产的营销模式依然停留在传单营销、电视广告等传统媒体营销方式下，或者举办认筹会、或者一些促销活动展开。其中也不乏一些富有创意的策划，如“雪山艺术小镇”在营销中融入了音乐、绘画、表演等艺术元素以及利用明星效应促销，但是销售效果依然不太理想。

4.本地人口少，流动人口多。丽江市2011年-2014年常住人口分别为121万、119万、120万、127万，相对较稳定，与接待旅游人数之比为1：16.3，本地常住人口少，而古城区更是才十几万的常住人口，投资需求小，再加上经济相对落后，购买能力较低，不可能消化整个丽江旅游地产，而旅游地产的需求主要依赖于有长期居住或者长期投资意愿的人，所以要将丽江的旅游地产推销到全国范围去，如何吸引游客、留住游客是丽江市要考虑的一个难题。

四、丽江市旅游地产发展模式的思考

1.整顿旅游行业，改善投资环境

旅游业作为丽江旅游地产的根本，稍有波动即会对旅游地产产生重大影响。皮之不存，毛将焉附，所以丽江市政府必须花大力气、大成本千方百计维护好这一来之不易的旅游品牌，针对今年黄金周国家旅游局的严重警告，要严肃对待，及时、充分的做好整改措施，坚决肃清一切有碍丽江旅游品牌的行为，还丽江一个健康、清明、和谐的旅游环境，重拾丽江旅游业发展信心，在此基础上进一步带动旅游地产的发展。

2.政府引导，完善旅游地产环境

政府要将旅游地产作为丽江的一个战略新兴行业来扶持，作为丽江经济发展的一个新引擎，可以带动建筑业、家电家装、生活服务业甚至旅游、金融行业的发展。政府职能不能仅局限于招商引资、审批盖章，要事先做好旅游地产发展规划，结合丽江市的经济发展和城市规划，考虑社会资源的集群效应、优化配置，围绕大研古城以及到束河古镇区域作为旅游地产的主要聚集区。既方便游客居住、消费、休闲，又可以集中建设、集中管理，同时还可形成规模效应。

3.创新旅游地产发展模式，多模式协调发展

在完善深挖现有的旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商业投资地产、旅游生活居住地产的基础上探索新的发展模式，以旅游引导地产，以地产带动旅游行业的发展。

（1）丽江旅游地产种类较多，但发展不够成熟，如祥和商业广场、古城口商业步行街，规划建设了两三年，开业日期一推再推。这方面，可以考虑西双版纳万达商场成功的例子，考虑在丽江引入万达广场等知名企业，一方面可以招商引资，其次带来品牌效应，另外还可以引入先进的服务理念和管理经验，增加本地企业的竞争压力，最终带动地区的经济发展。另外，丽江市应该打造一个更有特点的特色区域，也就是目前悦榕庄、铂尔曼、安缦、希尔顿、瑞吉、君悦等酒店集中进驻的丽江束河东区。北京第二外国语大学闲暇经济研究中心主任魏翔表示，“高端酒店所吸引的高消费能力的人群，除了旅游之外，还有诸如餐饮、社交、购物等一系列的连带需求，这些需求对于当地经济的发展，有较大的拉动作用。”该理念已经在海南三亚亚龙湾被证实。

（2）进一步创新旅游地产发展模式

一是引入养身养老地产。2015年底，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将达到16%，丽江市风景秀丽、气候宜人、空气清新、民族多样、冬暖夏凉以及浓厚的历史人文气息和壮美的自然景观无不吸引着来自国内外的游客，很多人都有“来了就不想走”的想法。丽江应当借助自己的旅游品牌优势，打养生养身牌，PM2.5常年在30左右，再加上丽江本地植物的多样性，玛卡、螺旋藻、虫草、人参、天马、辣木等中草药使丽江成为最适合养身养老的旅游地区。丽江市现在缺少一个养身养老的高端品牌，把丽江的知名度进一步推广到国内外。像广西的巴马“长寿之乡”，以及绿城的养老养身地产标杆项目“乌镇雅园”已经具备了相当的知名度。

二是进一步推动分时度假酒店的建设与运营，中国目前的财富阶层依然还处于一个规模化的上升期，根据国际经验，人均GDP超过5000美元，将进入旅游度假的快速增长期。中国人均GDP为7575美元（2014年），预测2015年将突破8000美元，国人旅游的热情必然会快速增长。与海南楼市几乎相同，云南旅游地产项目超过70%的购买客群为外地客户，造成空置率较高，分时度假模式传入中国后，面临很多问题，发展一直不温不火，丽江可以与海南、四川、湖南等类似省市地区签订分时度假网络协议。另外，丽江政府可以考虑将白沙、束河的部分村落建成大型的养老养身养心地产项目，该地区地处丽江古城与玉龙雪山的中段，环境宜人、交通便利，可以由政府出资或者引入民间资本进行建设，对于原有居民可以采用买断或者租赁粉红的形式进行安置，一方面提高居民收入，也可以充分利用社会、地理及环境资源拓展丽江旅游渠道。

三是鼓励特色旅游地产的建设。

（3）实时改变营销策略

丽江这城市知名度很高，丽江本身旅游资源很丰富。让丽江的旅游地产品牌提上去，还是要走出去。需要充分准备一套从产品规划，行销渠道选择，及产品/区域说明的营销组合。从政府到企业，各个层面应该保持一致，应当在报纸、杂志、电视等传统的营销方式下，积极采用新型媒体营销，如微信营销、名人效应、细分市场等营销方式，积极结合时事话题，把握营销时机，如金茂集团借助“双11”的时机，将双十一概念代入地产圈，开创“双十一光盘节”取得一天销售41.88亿元的骄人成绩。

（作者单位：云南大学旅游文化学院）

注释

1丽江统计年鉴

2丽江市长张泽军接受《丽江读本》访谈

基金项目

云南大学旅游文化学院院级课题项目“丽江地区旅游地产创新发展模式研究”

第6篇：旅游地产策划范文

关键词：旅游规划与开发；课程教学改革；可持续发展

中图分类号：G642.0 文献标志码：A 文章编码：1674-9324（2012）10-0054-02

《旅游规划与开发》是旅游管理专业的核心专业主干课程之一，在整个旅游管理专业课程中起着承上启下，贯穿整个旅游管理知识体系的作用。在21世纪知识经济时代新的形势下，该课程也面临着新的要求和挑战。基于这一认识，课程组自2005年以来，开始了《旅游规划与开发》课程教学改革的尝试。经过多年探索，初步建立起反映现代旅游业发展要求，体现旅游管理学科和规划学科特色的课程教学模式。

一、科学认识课程教学改革要点

课程教学目的与特征是准确定位课程教学改革目标与方案的基本依据。旅游规划是在旅游系统发展现状调查评价的基础上，结合经济、社会和文化的发展趋势，以及旅游系统的发展规律，以优化总体布局、完善功能结构、以及推进旅游系统与社会和谐发展为目的的战略设计和实施的动态过程。旅游规划学科最显著的特点就是以集旅游吸引力、旅游客源、旅游支撑和保障、旅游企业等子系统集一体的旅游目的地系统为研究对象，强调在旅游地开发和发展过程中必须综合协调各利益相关者的关系，推进旅游地的可持续发展。

旅游规划的实践证明，好的规划来自好的策划，好的策划来自好的理念。只有深入贯彻落实科学发展观，才会有好的理念、好的策划和好的规划。因此，将科学发展观引进课堂，统领《旅游规划与开发》教学思想、教学内容、教学方法，是开展本课程改革的必然要求。

从课程的学科特点来看，旅游规划学科是涉及认识论和方法论的学科。它不仅要求学生能正确认识旅游的系统性和差异性，还要求学生能在相关分析中，掌握旅游规划的技术手段和方法。在整个旅游管理专业课程中起着承上启下、贯穿整个旅游管理知识体系的作用，因此如何利用本门课程的教学，培养学生正确的旅游学研究方法和综合素质能力也是十分重要的。同时，由于旅游规划学科体系尚未发展成熟，不同学术观点和学派之间争论较多，导致学生在理解知识点时有一定难度。因此，教学中如何因势利导，博众家之长，使学生能突破教学难点，加深对知识的理解，成为本课程改革的又一重要内容。

此外，本课程的授课时间在大二下期或是大三上期，这一时期正是学生从低年级向高年级转化的时期。从教育学的角度看，学生在基本适应大学教学之后，其学习能力结构应在这一时期实现一个提高，即由单纯的学习能力向“学习+研究”能力转化，由单向的知识输入型向输入、加工、输出型转化。因此，在课程的教学过程中，如何引导和督促学生适应这一变化，实现从专业的基础知识学习向系统化、深入化的专业知识学习的转化，是开展本课程教学改革的另一重要内容。

二、全面优化教学内容

教学内容是实施教学的关键，因而开展课程教育改革的首要任务就是实施教学内容改革。根据《旅游规划与开发》课程改革的目标，并结合旅游规划学科发展的方向，课程组对原有的教学内容进行了全面优化。

（一）重视课程教学的教育功能，体现课程教学内容的思想性

专业课教学对学生思想品德的发展有着深远的影响，在引导学生认识和改造客观世界的同时，也培养学生对客观世界的观点和态度，影响着学生思想品德的形成。旅游规划课程教学内容改革的一个重要方面，就是要突出教育功能。

在课程教学过程中，教师本着寓德教育于教学之中的原则，将思想教育贯穿于整个专业知识传授过程之中。例如在讲授旅游资源分类与评价时，结合《旅游资源学》的教学内容，再次向学生强调中国旅游资源的特点和开发利用现状，强化民族自豪感和持续发展的理念；又如在教学中向学生介绍在中国旅游业现有的产业定位和发展现状，从而强化学生对专业的忠诚度和参与中国旅游业的可持续发展的决心和信心。

（二）重视引进最新的学术研究成果，体现教学内容的科学性

教学内容必须反映本学科的最新学术成就和学术动态，只有不断地引进新的科学研究成果去充实更新教学内容，才有可能使学生接触到本学科的前沿，保证教学水平的先进性。旅游规划作为对旅游地未来发展的一种安排，其目的在于实现旅游地的可持续发展，更应该在理论方法上以一定的先进性作为总体要求，而从当前旅游规划的发展来看，各种先进理论在旅游规划中的实践运用也是越来越广泛。针对这一课程特点，近年来课程组在教学内容的改革中，一方面积极引进国内外旅游规划学科一些最新的理论研究成果，如增加了旅游体验、目的地公众参与等内容；另一方面也相应压缩或删除了教材中一些相对比较陈旧或与其他专业课程重复的教学内容，如弱化了旅游市场营销的内容，使课程知识体系进一步完善。此外，在教学中还对于一些有争论的理论或观点，力求进行全面的介绍，分析其产生的背景和原因，引导学生从不同角度来加以认识和理解，以启发学生的思维和培养学生的学术分析能力。

（三）强化服务旅游规划建设管理，突出教学内容的实践性

旅游规划学科的一个显著特征就是实用性强。课程组在教学中相应增加了旅游规划制图、旅游用地分类、旅游地产发展等应用性很强的教学内容。例如，在旅游规划教学中，结合我市某县旅游规划编制实践，阐明了旅游地产发展是指以服务旅游度假休闲为目的的房地产开发、营销模式，分析该地发展旅游地产的有利条件，并有针对性地提出了树立正确的旅游地产发展理念，科学编制旅游用地发展规划，坚持土地制度创新发展旅游地产等对策建议。这一教学内容受到了学生的普遍欢迎，使同学们对旅游地产有了更深入的认识，学习积极性也得到调动。

三、构建参与式教学模式

《旅游规划与开发》是一门理论与实践紧密结合的课程。要求学生不仅要掌握旅游规划的基础理论，更强调学生能够运用所学知识分析当前旅游目的地发展中的现实问题，并具备一定的旅游规划设计动手能力。为此，课程组着重从以下三个方面入手，强化学生的实践教学环节。

（一）组织旅游规划专题讨论

旅游规划是一门综合性极强的交叉学科，也是一门不断在创新的学科。在规划的实践中，理论上讲每一个规划都应该有所创新，而这也是当前旅游规划的发展趋势。因此在旅游规划与开发课程中教学，要积极培养学生的创新思维和分析能力。为此，在教学中，课程组老师每学期会安排3～4个课时，组织学生结合重庆旅游业发展的实际问题展开专题研讨。如在关于都市旅游规划知识点的教学中，围绕重庆主城区“两江四岸”的旅游开发这一主题，组织学生开展专题研讨。在讨论前，老师会发放相关参考资料，要求学生认真阅读，同时鼓励学生积极发表新观点、新见解。通过讨论，提升了同学们的规划理念，开拓了规划视野，启发了规划思维。

（二）建立旅游规划实习基地

旅游规划实习基地是旅游规划教学的特殊课堂，建立旅游规划实习基地是加强旅游规划教学实践环节的客观要求。如在我市南温泉景区，建立了南温泉景区旅游规划实习基地，指导学生在景区参加一系列野外实习，包括景区旅游资源分类调查，旅游客源市场调查，景区旅游发展现状调查，要求学生在调查后完成南温泉景区旅游发展规划，绘制相关规划图件，并将其中较优秀的作品递交南温泉景区管委会。通过这一实践教学环节使学生对旅游规划的基本原理和方法有了更深入的认识。

（三）参与旅游规划科研课题

如前所述，旅游规划更注重对学生实践动手能力的培养，而让学生参与老师的旅游规划课题，可以让学生真正体验规划设计过程，加快对理论知识的融会贯通。近年来，课题组结合授课老师的科研课题，先后组织部分学生参与了重庆市旅游农业发展规划、重庆市“两江四岸”旅游发展规划、渝东南旅游发展规划修编、武隆县仙女山景区旅游发展规划等课题，让学生参与从课题招标、目的地调研到规划文本编制、图件制作的全过程，实现教学和科研的双向交流。此外，课程组还结合旅游管理专业“前店后校”人才培养模式创新实验区项目，在实践教学中通过“前店后校”模式，与重庆丙正旅游规划咨询公司等企业合作，组织学生在规划公司参与旅游规划项目，为学生提供发展平台。

四、结束语

我院的旅游规划与开发课程教学改革已进行了多年，现已取得了一定的进展，并被评为市级精品课程，但至今还有许多不完善的地方。未来随着旅游规划学科体系的进一步完善和成熟，以及社会发展对人才培养的更高要求，本课程教学改革将任重而道远，仍需继续探索。

参考文献：

[1]王力，邱道持，杨庆媛.综合自然地理学教学改革探索与实践[J].西南师范大学学报（自然科学版），1996，（1）.

[2]马勇，李玺.旅游规划与开发[M].北京：高等教育出版社，2002.

[3]王艳平，郭舒.旅游规划学[M].北京：中国旅游出版社，2007.

[4]高素芳，王绪根.《自然地理学》教学改革探索与实践[J].兵团教育学院学报，2008，（4）.

[5]孟庆玲.在专业课教学中如何渗入思想品德教育[J].中国高等教育，2000，（13）.

[6]楮亚平.地理教育学[M].上海：上海教育出版社，1992

[7]李如密.教学艺术论[M].济南：山东教育出版社，1995.

第7篇：旅游地产策划范文

马勇

旅游产业专家。湖北大学旅游发展研究院院长,教授。兼任湖北省人民政府咨询委员、教育部工商管理学科教学指导委员会委员、中国会展经济研究会副会长等。

研究方向:区域旅游规划、5A级旅游景区规划、旅游企业集团品牌战略管理、会展管理与节事活动策划、旅游地产投资策略、旅游目的地营销策划等。

代表著作:《区域旅游规划》《WTO与中国旅游产业发展新论》《旅游市场营销管理》《饭店投资与精细化建设管理》《会展管理理论、方法与案例》《旅游规划与开发》等。

主持项目:《长江三峡库区旅游可持续发展战略研究》《福建省旅游发展总体规划研究》《福州市旅游发展总体规划研究》《湖北省旅游规划创新研究》《福建海滨旅游开发总体规划研究》《海峡西岸旅游区旅游发展总体规划》等。

一、休闲地产的发展趋势

1、全球化趋势

休闲地产发展的话题不仅中国在谈,近些年已成为一个全球性的话题。休闲地产的全球化主要表现在三个方面:

第一,需求的全球化。随着国民收入,各国国民收入的增长,特别是对健康的需求,对休闲的要求,那么这种需求对旅游房地产应该成为一种房地产消费和开发的一种新的业态和新的模式。

第二,投资的全球化。休闲地产在很大程度上跟一般的住宅地产不同,休闲地产的跨地区发展过程特征非常明显,全球化特征非常明显。比如迪拜,很多项目就属于旅游休闲房地产范畴。我们现在评价迪拜模式成功或失败可能还早一点,不过,从金融角度分析,迪拜的发展转型既有很多成功经验,也有很多可以总结的教训。

第三,竞争全球化。中国休闲地产的竞争对手很多,像旅游竞争对手一样。所以,从投资角度、消费角度、产业发展角度,以及盈利模式角度考量,发展休闲地产要有全球观点。

2、生态化的趋势

生态化的趋势在休闲地产方面也反映非常明显。最近新闻里炒的非常热的就是全球气候会议,讲气候变化,还有一个新电影《2012》对人们的观念影响也很大。我曾经总结过休闲地产的六种类型,不管是哪种类型,从消费者角度理解,都非常注重生态化。在离丹麦首都哥本哈根一百公里有个城市,碳排放居然是零!城市建设在生态关系上可以做很多创意,在营销城市时就有很大卖点。

3、品牌化的趋势

休闲地产跟其他地产有共性也有差异,共性包括企业品牌形象。以海南地产发展为例,海南地产发展引领着全国旅游地产发展,因为全国最著名的地产公司都在海南投资开发过,在海南寻找比较好的独特赢利模式。但是,从休闲地产的品牌提升来看,我们还处在探索阶段,产品品牌还不够,竞争力还有待增强。

中国经济发生了很大变化,如果谈房地产未来判断,我们可能都是纵向的理解,理解政策的演变、价格的变动,忽视很重要的区域选择,只是简单地分为大城市、中等城市、小城市。实际上,很大程度上区域创造品牌,因为区域更具有个性化。

北部湾这个区域的发展,海峡西岸发展,海南国际旅游岛发展,如果我们不在区域上面加以考虑、在区域方面进行思考的话,可能投资商会带来投资失误,以及对政策理解的一种缺失。

4、市场化趋势

休闲地产的市场化趋势表现为:

第一是项目开发商市场化。休闲地产是新的形式,我们对休闲地产的理解还不够,现在大多数还是消费者需要什么我们满足什么。实际上,休闲地产需要创新的产业形态,休闲地产项目开发应该创造需求,甚至引领我们的消费。中央的政策在某种程度上还是有收紧的,政策的收紧是因为部分区域的房地产市场变动失调。我们要关注产业导向,国家刚刚出台了扶持旅游产业的文件,同时还要扶持现代服务业,如果将旅游跟地产进行嫁接,以旅游功能提升为主导,我们可以找到很多新的机会。

第二,项目管理市场化。我们应该遵循市场规律进行科学管理,因为旅游地产不是简单地把第二住宅当成旅游地产,它一定是有功能的。多元化目标是休闲地产发展的趋势,休闲地产和商业地产结合等,多元化目标趋向可以提升休闲地产的功能结构,能够形成合理的旅游房地产产品体系,并进而提升投资效益。要随着政策的转向、市场机会的变化而变化,如果不变,就会被市场所淘汰。

5、个性化的趋势

个性化主要是主题演绎个性化,现在我们的主题演绎不够,项目设计缺乏个性化,缺乏有创意的产品。休闲地产的个性化在很大程度上体现为服务的个性化,我们还需要很好的探索。

国内有一些纯住宅地产,现在也像旅游地产,提出的口号是:“给你一个五星级酒店的家”,建了五星级会所,对外就是一种五星级酒店的形象,而且还建一个五星级景区。这样,整个品质、整个功能都会发生变化,所以,休闲地产是房地产业态深化、提升或者功能放大,或者寻找新的赢利模式的方向。

二、休闲地产投资成功的要素

第一个要素是主题,休闲地产的成功与否,鲜明的主题是休闲地产打造成功的首要要素,除此之外,还需要科学的定位,这个主题跟定位是很有关系的,而且休闲地产一般都是高端产品。

第二个成功要素是功能,休闲地产特别强调功能的表现。在很大程度上主导功能非常突出,休闲地产需要科学的布局,功能在很大程度上是体现在空间上的。我们有些商业地产和其他的地产不像这些,在功能分区上比较到位。

第三是区位,休闲地产成功与否区位很重要。交通区位上,休闲地产一般要求交通要便捷,有比较好的可进入性,经济区位上,一般应出现在一、二线城市。此外,人气的聚集度和环境配套,包括自然环境和人文环境。过去休闲地产追求西洋式、西洋化,要么依托山水型,要么依托人文型。

第四是休闲地产的设计,不同于一般的设计,休闲地产的设计要强调设计理念。环境学院、旅游学院不少,但很少培养休闲房地产方面的设计人才。

第五是技术。我们的技术落后,国内达不到技术的要求,包括我们的资料库,目前数据库建设不够。休闲地产要打造成功,配套设施也是很重要的要素,我们很多房地产公司打出来“休闲地产”“旅游地产”的牌子,但是在配套方面却大量缺乏,有时候在概念上有,而在硬件上不具备这个条件。休闲地产有很多指标,配套条件要求比较高,而且具有独特的功能,这也是价值提升很关键的因素。

第六是品质,品质是休闲地产立足的资本。至少在五年以前休闲地产是一个高端产品,以质量求生存,以价值求发展,以品牌求提升。休闲地产在目前国家出台的一系列限管政策的情况下,成为规避政策风险的一个很好的途径。

第七是管理,休闲地产的管理,跟一般房地产的物业管理是不一样的,需要多层面的管理人才,包括市场经销管理、CIM(客户关系)管理,仅仅有物业管理是不行的。

按照这样的理念,休闲地产的投资策略应该是:

第一、以产业链为依托的投资策略,延伸到休闲地产投资的领域,比如奥运地产,实际上就是休闲地产。要从文化的结合点拓展空间,就是拓展盈利空间,国家政策在很大程度上限制盈利空间,休闲地产在很大程度上就是拓展这个空间,靠旅游做社会效益,靠旅游房地产做经济效益,比如宋城集团、华侨城的主题公园和景观房产结合起来。

第二、投资情感策略,投资商的理念和消费者的理念是两个理念。休闲地产在很大程度上要关注投资商,研究消费者。休闲地产在很大程度上要关注投资商,所以我们在很多地方招商,但不知道投资方要做什么。第二个要研究的是消费者,休闲地产的消费者是不一样的。

第8篇：旅游地产策划范文

关键词：房地产；复合型；主题地产

Abstract: the rapid development of city of today, has brought new opportunities and challenges for the development of real estate. People's living standard and cultural knowledge to improve housing conditions gradually brought to improve the requirements, the old simple real estate development model has been unable to meet the requirements for the material when people, culture, new composite real estate has become a new trend in real estate development. Through the analysis of the old and the new development pattern, with practical examples, the compound real estate success factors. For future real estate development plays a certain reference role.

Keywords: real estate; composite; real estate

中图分类号：TU71 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

引言

复合型主题地产其内涵是以地产为载体，具有鲜明的开发主题，整合两种或两种以上产业的地产开发模式。复合型主题地产有两大特点：主题明确性和产业复合性。[1]也就是说复合型主题地产不仅要有一个鲜明的主题，还应有两个产业互利共生，优势互补。形成新的地产开发模式在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为成功的地产标杆。

1旧型地产开发模式分析

1.1商业居住开发模式

商业居住开发模式，我国最早的房地产开发模式，一般是单位集体等开发或是最初的商业开发。只为了生产、生活而开发，在过去的房地产开发只是纯粹的满足人们的基本的物质需要，没有考虑到居民的对环境以及心理上的需求，甚至是基础设施都没有完善，更不要说是满足居民对于绿化景观和心理的需求。

1.2空泛主题开发模式

空泛主题开发模式，项目规划时提出来的一种空泛的口号，只是为吸引消费者的眼球，在开发过程中并不能将规划时提出的主题进行确实的开发。主题成为一个幌子，不过相对于前一种开发模式进步很多，加强了基础设施的建设以及生态环境的建设，但在激烈的市场竞争过程中这种开发模式理念也不能适应，虽然这种开发模式操作简单，但经济和社会效益相对于新型的地产开发模式不能实现效益的最大化。

1.3资源借用型开发模式

资源借用型开发模式，指地产开发借用已经存在的自然生态资源或社会文化资源进行开发。如某些地产开发建设“教育主题”的社区，只是因为附近存在许多学校，将这些教育人员或学生家长作为销售目标对象，其实在规划策划上和一般社区并没有什么区别，从其他的地方搬过来一个社区同样能够达到这样的效果；景观地产利用已有的景观，在景观周围进行房地产开发的一种模式，这种开发模式虽然可以使地产产品升值，但同样具有一系列的问题，开发前土地价格过高；景观产业无法和房地产业结合相辅相成，互利共生；通过借景、借园实现增值，但化“公共空间”为“私有空间”，对原有景观有“侵占”的嫌疑，社会效益甚低[2]。

2复合型主题地产特点分析

2.1新颖人性的开发理念

复合型主题地产在开发理念上表现出理念的新颖性和人性化，新颖性表现了复合型主题地产开发理念的远见性和预见性，是整个项目的开发的指导基础。人性化则体现了项目的出发点，为人服务，在规划设计、工程技术和基础设计设施建设上都应该考虑以人为本，确定的主题内容应当与居民的生活高度相关，例如娱乐，休闲旅游、体育运动、教育以及金融理财等[3]。

2.2多变适宜的主题理念

复合型主题地产的主题确立是多变的且是适宜的，在项目确立主题理念时，应该与众不同，有创新性，具有地产开发的前景，在长期的建设和不断完善的过程中，应专注于主题的升华和品质的提升。复合型主题地产的主题设计定位应该与区域所在经济、社会以及自然环境功能相协调，

2.3明确可行的功能价值

将适宜的主题与优越的理念真正的落实到功能价值中才能反映出复合型主题地产的优越性。功能价值就是有形的、实用的、可见的东西，比如规划设计，户型设计、建材实用等[4]。复合型主题地产本身就要求具有明确可行的功能价值，通过对项目的建设，向居民反映出功能价值，如旅游地产，大型主题旅游项目、配套商业、公园以及休闲娱乐设施等。

2.4广泛整合的资源环境

资源的广泛整合性是复合型主题地产的又一特点，复合型主题地产对于资源的借鉴、利用的延伸性强，相对于旧型地产的单一的利用一种或两种资源，复合型主题地产将周围的资源有机的整合在一起，形成一种全新的资源开发理念，整合的资源始终贯穿着房地产开发的整个过程中，涉及多个环节，形成一条动态的开发链。

2.5公众参与的生活方式

开发理念、主题设计、功能价值无一不是体现出复合型主题地产可参与的生活模式。复合型主题地产需要提供给居民容易感知的，且与其生活息息相关的主题价值。将主题生活化，是为人们创造融入新生活的契机，复合型主题地产必须可以让公众广泛的参与进去才算成功，也就是说它所提供的生活方式，生活李理念，是能够被大众广泛接受和乐于参与的。

2.6创新独特的开发模式

复合型主题地产是对传统开发模式的一种大胆的革新，在开发前就加入了人文思考、理念先行的概念；它所考虑的不仅仅是盖房子，建社区还更考虑了生活方式的更新和生活气氛的营造；它促使两个或多个产业合作，整合了一切可利用资源，使传统的住宅产品与能产生附加值的产业结合，实现了产业的互利共生，创造出更多更大的经济与社会利益，升级了传统旧式开发模式。

3结合实例对复合型主题地产分析

3.1旅游地产开发模式——深圳华侨城

“旅游+地产+相关产业”的开发模式是通过房地产和旅游项目的融合，配以商业、休闲、教育等相关产业，互为依托，相辅相成，共同构建一个集合旅游，休闲、度假、居住等多功能于一体的区域性旅游休闲社区。在旅游休闲社区的开发理念中，最突出的是：众多高品质的旅游休闲设施、室内室外的大型娱乐中心和景观地产。

深圳华侨城旅游地产是目前我国旅游地产的第一品牌，在业界被誉为“华侨城模式”这种开发模式一般在项目选址时就选择城郊自然条件一般，开发条件较差的地区，这样可以避免高价拿地，降低了成本，华侨城选址在深圳湾畔，占地32万平方米，距当时深圳城市中心约14km，完全属于城市郊区地带，配套设施及其缺乏，知名度低。通过改善基础设施加强区位优势，打造精致的旅游景区环境，从深圳的历史地理和人文环境出发，逐步建成了由静态陈列的锦绣中华、世界之窗，到动态参于的中华民俗村，再到完全体验的欢乐谷，以旅游来带动人气和知名度，融入整个城市发展格局[5]。以旅游来吸引人气，以房地产来聚集人气，达到长期的可持续发展。

通过旅游文化和社区建设的结合，以文化升级资源的价值。实现以旅游为基础，地产相结合的复合型主题地产开发模式，形成土地整体综合开发运营，大大提升了社区服务的能力和水准，居住和生活的便利性、舒适性远远高于旧型开发模式下的一般社区，实现区域经济和社会效益迅速提升。

3.2体育地产开发模式——广州奥林匹克花园

“体育+地产”开发模式始创于广州奥林匹克花园。广州奥园首创复合型主题地产概念，以奥林匹克体育精神，结合房地产开发，将体育精神融入社区建设中，提出“运动就在家门口”的宣传口号，其建设的目标就是使社区成为一个全民健身的体育健康社区。

体育地产开发模式可以迅速的发展起来是因为现代城市的人们在快速紧张的生活的压力日益增加，需要经常性的体育健身活动来缓解压力，平衡身心。奥园所提出了一种新的生活理念，它的“体育+地产复合模式”能够提供人们日常健身锻炼的硬件设施和软件服务，迎合了都市人的健康需求[6]。将体育融入生活, 通过对中心绿地中体育精神的融入。把体育生活和居住区日常的生活融为一体。体育活动被精心组织并顺延至每个组团。通过运动和生活的有机联接。力图在居民休闲运动中实现人与人平等交流的氛围。形成新型居住区的显著特色——生机勃勃、和谐共融、自然健康, 成为都市人青睐的理想家园。

4复合型主题地产成功之处

4.1规划思想的创新

无论是开发理念、主题理念和开发模式都推陈出新，摒弃了就是的开发规划思想，真正的做到了“策划+规划+建设”的开发思想的创新。通过创新来吸引投资和消费。

4.2资源、产业的高端集约发展

资源和产业的集约发展实现了可持续发展，资源的高效利用，核心产品的高端化，增强盈利能力，将辅助产品复合化，提升综合能力。以先行产业带动后续产业的发展，实现产业的腾飞，实现多赢。

4.3功能的落实和大众的参与

功能的落实是规划的落脚点，是最终向人们反映的内容，落实的功能是复合型主题地产最耀眼之处。可参与的生活方式迅速的营造和谐温馨交流的生活氛围，并不是生硬的建造住区，更是建设家园。

4.4新技术、新材料的运用

新技术、新材料的运用不仅是节约成本，改善人居环境，更是响应低碳生活、绿色生活的号召，塑造出人性的居住环境、高效的生活条件以及广大的升值空间，迎合了大众的消费理念，抓住了消费者的心中之痒。

5结语

无论任何开发模式都是为了实现利益的最大化，在房地产市场快速发展，市场竞争日益激烈的今天，旧型的开发模式已然无法实现开发利益的最大化，无法吸引消费者的投资目光，将逐渐退出竞争。复合型主题地产开发模式在中国的应用前景十分可观，将成为今后房地产开发的主流。本文通过对复合型主题地产特点的研究，以及实际例子的分析，来找出复合型主题地产的成功之处，成功是可以复制的，旨在为今后房地产开发提供一些浅显的意见。

【参考文献】

[1]杜云路. 复合型主题地产项目的规划研究[D]. 昆明:昆明理工大学硕士学位论文, 2011.

[2]伊子龙, 刘儒燕.公园地产、公园复合地产和旅游主题地产的比较[J].重庆工商大学学报,2005(S1).

[3]李刚.基于复合地产理论的体育主题地产开发与运营[D]. 南宁:广西师范大学,2008.

[4]郭梓文.解读“复合地产”[J].中国建筑信息,2003(05).

第9篇：旅游地产策划范文

关键词：旅游地产、规划设计、生态、园林景观

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals. Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value. This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success. After more than in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, "lake" project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.

Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中图分类号： S757 文献标识码： A 文章编号：

项目背景

三亚城市总体规划对开发该片区的整体诉求

万科•三亚“湖心岛”项目所属的片区为南新农场管辖范围，在三亚原城市总体规划中为非建设用地。由于近年三亚城市快速发展，规划区内用地大部分已对外出售，并拥有开发意向方案。为科学合理地引导规划片区的开发，经政府批复该片区进行了控制性详细规划的编制。2011年3月，修编后的控规经市政府批准正式实施。

规划片区处于三亚市门户地段，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，因此特色旅游和服务是该片区的主导功能。控规中该片区功能定位为：以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。

项目用地区位示意项目所在片区控规示意

项目概况

场地概况

万科•三亚“湖心岛”项目用地位于迎宾中路段控规用地东南角，离三亚交通枢纽田独转盘约3公里。项目地块南侧、西侧临山，北侧靠湖（小型水库），东侧为住宅用地；区域内拥有良好的湖泊及山体景观资源，区域外有规划道路连接北面迎宾路，交通条件良好。

地块性质

项目总用地面积436120平米（土地证范围），计容总建筑面积约319505.8平米。其中三个地块为可建设用地，B-06-04为商业用地，可建设商业及酒店；B-05-03为商住用地，可建设住宅；B-05-09为教育用地（不可售），建设足球训练基地；其余部分为非建设用地。另外，项目用地边缘的高园水库及一部分山体用地租用作为运动公园用地使用，共约550亩。非建设用地和租用地可配套成园林景观、运动、休闲、游憩设施等。

用地规划条件示意

甲方诉求

在规划设计之初甲方提供给我方的关于该地块开发设计的关键词是：运动会所、足球基地、公路自行车赛道、复健中心、水上乐园、多功能运动场。

在不断的交流过程中，我们了解到甲方的具体诉求就是在该旅游地块结合优美的自然环境，建设以体育运动为主题的公园。体育运动以自行车运动和足球训练为主，其中自行车运动根植于万科的企业文化，甲方希望能在该基地上能组织自行车运动的体验、训练、比赛等内容，不仅服务于在此旅游居住的人，还能服务于万科内部的自行车活动；足球训练基地定位为服务全国足球队的训练基地以及国内企业内部足球运动的活动中心。在此基础上合理配备运动会所、复健中心、水上乐园、多功能运动场等于体育运动相关的服务设施。

场地条件

土地证范围内基地大部分区域较平坦，南侧为缓坡地，坡度约8%。场地标高为10.8至35.0，高差约24.2M。基地现状主要为未利用地，现状植物主要由山体草坡和低矮灌木组成。基地内部有三个水塘，水质良好。租用水库已不具有灌溉功能，水位受季节影响较大。草坡及湖面形成的景观格局自然优美。租用山体多为次生植被，景观效果较差。

根据分析场地正面要素：南面山体、北侧水库及对面山景是基地最重要的景观资源要素；基地东面有控规的绿廊通过；负面要素：场地南靠山体，北朝水库，对空间布局有一定的影响；场地内部有三个大的水塘，集中与商业地块，成为酒店建筑布局的限制条件。

场地条件条件示意

规划设计

规划思路

通过对场地的分析研究以及与甲方的多轮沟通，形成了以下规划思路：首先要形成一个强有力的空间中心，联系周边的居住、商业、教育地块，进而向四周辐射，使旅游、生活居住的人员的活动能够围绕这个多功能的中心展开。其次，加强轴线的联系性，从而突显功能的支撑性和主体性，形成空间骨架；然后，利用自行车的的赛道来串联场地的各个部分，使其项目用地内的各个功能成为有机的整体。

概括来讲，本项目规划结构可归纳为：“一心、一环、三轴线”。

“一心”是指一个“空间中心”。

从项目规划开始，我们就强调创造一个强有力的核心来联系和控制周边不同功能地块之间的关系，使区域内人的生活都能够围绕这个中心展开。

该项目主要的任务是三个地块（分别是商业、商住及教育基地）及由周边绿地湖面组成的运动公园的规划设计，从空间和实际的利用上来说并没有一定的关联性。从功能上来说缺乏合理的组织，从人在场地内的活动来说，没有把各种类型的景观和活动整合成完整的序列。

规划中通过利用控规中广场用地形成空间中心，该空间中心将酒店、商业、居住、公园有效的统一在一起，形成人通往各个功能区域的空间场所和意向节点，同时该中心还承担广场的景观、人的休闲、运动、娱乐、表演及日常活动等功能，具有非常积极的意义。

空间中心统领全局，是整个方案的灵魂。

“一环”是指一个“自行车赛道环线”。

根据项目主题，我们利用自行车赛道形成环线，串联场地内部的绿地系统，使公园成为一个有机的整体。在具体的组织上形成多种方式，并将人的其他运动及休闲活动串联起来，强调运动公园的项目定位。

“三轴线”是指通过场地的规划条件、自然地理条件及生态景观要素，在空间中心的控制之下，形成的具有相关意义的三条 “空间轴线”。

轴线一：生态轴

根据控规广场南面控制有一条宽度为31米的绿廊联通山体，我们打通绿廊连通广场（空间中心）并一直延伸至湖面以北形成一条绿廊，成为控制整个园区运动休闲的轴线，休憩、运动、公园景观等均沿此轴线展开。

这个轴线具有生态的含义――它以广场为中心打通了山和湖的关系，统领了场地内部自然景观要素，形成了一条鲜明的视线通廊。

轴线二：景观轴

该轴线以项目用地整体的生态景观要素结合商住（B-05-03）及商业（B-06-04）展开，由南至北形成山体住宅――花园酒店――临水商业――无边泳池――内湖――高园水库公园绿地为节奏的空间序列轴线，两地块的建筑、广场等要素均按此节奏展开，与人的生活联系紧密，也是一条景观序列轴线。

这个轴线同时具有人文的含义――它顺应自然、强化景观要素，控制了景观的节奏，为场地中活动的人提供鲜明的指引，利于人文活动的展开。

轴线三：休闲轴

保留自然冲沟，留出自然汇水的路径，形成生态廊道和体现自然野趣的通道。通过景观的塑造形成联系居住地块及广场（空间中心）的轴线，这条轴线可以很便捷的到达商业用地和公园绿地。居民日常的休闲活动都能够以此轴线展开。

轴线位置明确，形成三条强有力的控制线，是整个方案的功能布局和空间控制的骨架。

规划设计思路示意

功能布局

项目主要用地可以分为商业用地、商住用地、教育科研用地及规划绿地、租用水库及山体形成的公园绿地四种土地利用形式。总体上可以分为商业、居住、教育及公园四大功能用地。

商业功能用地位于迎宾路进入场地的首要位置，而且占有北边开阔的水库景观资源，其入口形象的地位相当突出，是对外形象展示的焦点。该地块主要布置为酒店和服务性商业，是公共活动的中心，具有较高的商业价值。

居住功能用地位于商业南面，自然条件优良。容积率低，绿地率高，着重打造高品质度假型住宅产品。

教育功能用地位于居住功能用地东面，功能涵括两个国际标准的足球场、康体设施及宿舍，是具有一定规模的足球训练中心，可以成为三亚的足球培训基地，可以承接企业足球队的训练，可以承接国家级以上足球队的训练。

公园功能用地包围以上三个功能用地，定位为体育运动休闲公园，以自行车赛道为主，赛道环绕整个项目用地范围，室外篮球场、网球场、拓展训练场，水上娱乐、休闲、健身等设施分布在公园内部。综合性的运动项目体现公园的运动主题。

场地设计

空间组织

在空间组织上我们从地标、节点、界面、区域的角度出发，让整体的空间形象就有标志性、可识别性。

地标：以酒店群体建筑及其环境形成区域地标，建立区域形象。

节点： B-06-05地块公共广场空间，是放大了的城市节点及公共活动节点。

界面：整合上述商业和居住的布局，形成主要城市界面，并划分公共和私密的空间。

区域：各个地块内部空间形成属性明确的区域。其中住宅小区通过生态轴、景观轴、休闲轴与公建相联系，保证住宅的便利性与私密性。

园林景观组织、

园林景观组织由外而内、由内而外的分析景观资源，发掘场地特质。

外部自然景观资源：湖泊（水库）景观，南北两面自然山体景观。

城市景观资源：酒店群门户形成的城市标志性建筑景观。

内部庭院景观：在各居住组团内部形成大庭院景观。

总体景观节奏：由南至北，山体――居住――酒店――无边泳池――内湖――外湖（水库）。

规划设计总平面图

生态化处理方式

场地地形的处理。我们采用因地适宜的设计手法，尽量不对规划用地做大面积的地形修改，这样不仅可以降低土方施工带来的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形来塑造自然的环境肌理，为游客及居住者创造多元化的自然的体验。

水的利用。设置雨水收集回用系统，收集屋面、地面雨水进行回用。由于本项目现有水体面积较大，可结合进行充分利用，将屋面和室外地面的雨水经室外管网收集，通过弃流井对初期雨水弃流后，收集储存于室外水库、鱼塘等处，经简单净化处理，用于绿地浇灌用水、车库冲洗用水、水景用水、以及中水供水系统补充水。水资源得到充分的利用。

太阳能的利用。本项目生活热水全部采用太阳能热水系统。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用热水采用，集中太阳能热水系统供给，提高能源的利用率，减少对环境污染，降低用电量。

六、旅游地产项目规划设计思考

（1）宏观定位决定开发走向

开发商所站的角度和立场决定项目的高度。万科从市场的角度出发对项目主题、客源市场、户型产品等方面进行了详细的论证分析，使得该旅游地产项目以体育运动休闲为主题，以居住、度假、疗养等人群为市场，提供多样的户型产品和多边的空间丰富客户的选择。并在此基础上提供完善的服务配套，形成高品质的主题式运动休闲公园。

（2）项目策划突出主题思路

各类项目的组织开展是主题内容突出的必要条件。在该项目当中，万科以自己的企业文化为出发点，突出自行车运动，提倡健康、环保的生活方式。以自行车道贯穿整个项目为亮点，打造运动主题，另外结合足球运动、水上运动等项目，将项目的主题凸显得更加丰满、完善。

（3）规划设计理清功能关系

规划设计是从甲方的诉求、场地的实际情况出发，宏观上处理好自然环境和不同功能分区之间的关系，微观上处理好建筑与场地内部要素之间的关系以及建筑内部的组织关系。在该项目中，通过合理的规划设计做到商业、酒店、居住分区明确，交通联系便捷，做到园林景观空间丰富，层次分明，达到步移景异的效果。

（4）生态理念营造自然氛围

生态理念贯穿规划设计的全过程。在该项目的设计过程中，在场地设计、地表径流的组织，雨水的回收利用，太阳能的运用、植物选择等方面都始终坚持着生态理念。从这些方面出发，体现出人与自然的完美融合，创造出生态和谐的人居环境。

规划效果图示意规划效果图示意

参考文献：

[1] 苏堤，旅游地产的新探索――周庄云海农夫山庄三期度假别墅区规划设计浅析[J]，华中建筑,2007,(10)

[2] 文彤,城市旅游住宅地产发展研究[J],城市问题,2006,第9期.

[3] 岳克涛.旅游地产规划设计的思考――以海南旅游地产为例[J].城市建设理论研，2012，（6）.