房地产业现状精选(九篇)

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第1篇：房地产业现状范文

关键词：房地产业 资本运营 现状 创新

房地产业概述房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务，集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

一、资本运营概述

(一)资本运营定义

营运资本的概念有狭义和广义的解释。广义营运资本的意义就是企业的流动资产总额，这个概念主要在研究企业资产的流动性和周转状况时使用。狭义的营运资本是指企业的流动资产总额减去各类流动负债后的余额，也称净营运资本。由于净营运资本被视为可作为企业非流动资产投资和用于清偿非流动负债的资金来源，所以，狭义的流动资本概念主要在研究企业的偿债能力和财务风险时使用。因此，企业营运资本的持有状况和管理水平直接关系到企业的盈利能力和财务风险两个方面。

(二)资本运营的内容

广义营运资本是一个具体的概念，它包括了企业的流动资产总额，是由企业一定时期内持有的现金和有价证券、应收和预付帐款及各类存货资产等所构成的。相对而言，狭义营运资本是一个抽象概念，它只是企业一定时期流动资产与流动负债之间的差额，并不特指某项资产，而此差额的确定，完全要视企业一定时期的经营和财务状况而定，它是判断和分析企业资金运作状况和财务风险程度的重要依据。

(三)特征与作用

资本运营的特征:①增值性。②流动性。③风险性。资本运营的作用：加快中国国有企业的改革、加快优化经济结构、提高中国的国际竞争力。从企业经营方式的角度来看，资本运营也有如下作用：①资本运营可以优化企业的资本结构。②资本运营可以带动企业迅速打开市场，拓展销售渠道。③资本运营可以让企业获得先进生产技术和管理技术。④发现新的商业机会。⑤资本运营可以给企业带来大量资金。

二、房地产业资本运营现状

(一)融资现状分析

融资方式单一化,新的融资方式所占比重小。目前，房地产业主要通过银行借贷来进行企业的资金筹借，很少涉及新的融资方式，这样导致了企业资金结构的单一化，不利于企业有效的控制和优化资金成本。鉴于此，房地产业应运用多种融资方式来筹借企业资金，如通过合作开发或项目公司被收购、房地产业上市、房地产投资基金、房地产投资信托、房地产资产证券化、地产金融新产品、房地产融资租赁等方式。

(二)房地产业资本及投资结构状况分析

目前房地产业的资本及投资结构简单甚至单一，没有很好的对企业资金结构和投资结构进行优化配置来实现企业资金成本的降低和企业资金使用效益的提高，从而很好的实现企业的财务管理目标和企业经营目标。例如在保证资金筹集完整的基础上优化配置融资方式使企业的资金结构最优化和资金成本最低化；在安全性、效益性、流动性的原则下合理配置企业的投资方式优化企业的投资结构实现企业资金的有效管理和经济效益的提高。

三、房地产业资本运营存在的问题

(一)房地产业资本运营规模小,竞争力差

目前我国的房地产业的资本运营规模与国际上的房地产公司相比存在很大的差距，可以说我国的房地产业尚未出现真正的国际化公司，绝大多数的房地产业规模较小，管理落后、资金管理意识较差、管理人员综合素质较低等多种因素的存在导致了规模小的房地产业的市场竞争能力小，资本运营能力有限，导致企业的经济效益的提高，最终影响了企业所有者的利益，企业的生存和发展。

(二)资本运营人才缺乏且综合素质有待提高

资本运营开始的时间尚短，运作还未规范化，致使目前从事房地产资本运营的人员并不具备必要的资本运营的完整的资本运营专业知识、良好的企业组织管理能力、完整的企业法律知识和资本运营法律知识、良好的市场运作知识，另外应具备必要的相关专业素质等,所以资本运营人才匮乏且综合素质有待提高。

(三)资本运营观念薄弱

目前，企业的兼并和重组是企业实现利润最大化的有效途径，房地产业也是如此，也是资本运营的必然现象。但多数房地产业的决策者、管理者往往从自身利益出发来考虑问题对于企业的兼并和重组存在抵触思想，对于企业的资本运营观念不强甚至无此意识。

四、房地产业资本运营创新的必然性

(一)房地产业资金成本要求房地产业资本运营创新

目前房地产业资金的筹集和资金成本已成为影响房地产业发展的重要因素。因此房地产业如何筹集到企业所需资金和如何筹借企业所需资金应成为房地产业迫切需要解决的问题。然而，随着市场经济的不断发展和房地产业竞争的不断加剧，传统的资金运营方式已不能满足企业发展的需要，这就要求房产业进行资金运营的创新。

(二)土地资源的出让方式是影响房地产业资本运营的基础

土地是房地产业的发展基础,国家对土地的宏观调控会直接影响房地产业的发展方向。近几年来,我国不断完善土地使用权出让的相关政策法规,使土地使用权的出让更加科学、公平，例如提高了招标出让土地使用权的比例且明确规定了协议出让最低价的确定标准和国有土地出让的程序,严格控制了出让土地使用权，提高了出让土地使用权的市场化程度和专业化程度，增加了取得土地使用权的难度。

(三)银行加息政策将改变房地产结构

中国人民银行在2004年11月份(近八年来)首次调高了基准利率。并同时于2005年3月份提高了公积金房贷与商业性房贷利率，2010年更是先后几次调息。中央银行加息政策对房地产业产生了重大影响，主要体现在两方面:一是融资成本上升;二是融资规模下降。融资成本上升,将使公司中长期的业绩和利润下降。融资规模下降,一方面直接反映出开发商贷款需求受到制约;另一方面隐含着“从紧”的政策信息,意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。

五、房地产业资本运营模式创新

(一)资产剥离

资产剥离是指将非经营性闲置资产,低效或无效的资产,已经达到预定目的的资产以及不适应公司长远发展方针的那部分资产从公司资产中分离出来。这种做法,从表面现象看是公司规模在收缩,但其实质是收缩后会更大幅度更高效率的进行资本扩张。

(二)融资租赁与经营租赁

这是一种比较新的金融工具,是一种以短时间,低成本并通过特定程序把资金和设备紧密结合起来的资本运作方式。使用融资租赁与经营租赁等资本运作方式,不仅能够减轻房地产运营企业巨额设备采购支出,而且能够降低企业成本。

(三)改制上市

近年来国内主要电信运营企业都通过改制上市实现了融资目的,并取得了非常好的成果。所以,我们可借鉴其经验把它运用在房地产企业的资本运作上。但是,应该注意的是,改制上市一般只能运用于大型企业的资本运作当中。企业改制上市采用股权筹资,常见的有两种方式,即整体上市和分拆上市。整体上市是以企业的所有资产为对象实施股份制改造,实现企业的公开上市;分析上市指仅对企业的部分优良资产实施股份制改造,成立以原有企业为控股股东的股份制公司,实现企业上市。待时机成熟时,视企业的经营发展需要,再将母公司的资产逐步注入上市公司,实现企业的分步上市。

(四)阶段性股权融资模式

阶段性股权融资,即阶段性资金拆借,是以股权的形式向房地产企业注入资金。其运作模式为:投资者以股权投资的方式向房地产公司注入资金,并获得房地产公司部分股权,性质类似优先股。在此过程中投资人将其所持有的股权委托原有的股东管理,与原股东或关联方签署股权回购协议,并随着房地产公哥运营开发项目的进展,企业获得现金流。最后关联方(或原股东1按协议要求从房地产公司处获得相应的资金,回购股权。

参考文献:

[1]世声.房地产业的资本运营[J]湖南房地产2003(2)

第2篇：房地产业现状范文

[关键词]城市房地产业；现状；调查；衡阳市

[中图分类号]F293.30　[文献标识码]A　[文章编号]1672－2728(2011)03－0053－03

一、衡阳市房地产业发展的基本条件

衡阳市位于湖南省中南部，湘江中游，处于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要冲、两广咽喉之称。全市辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里，2008年末总人口731.14万，其中，城镇人口311.25万人，占全市总人口的42.6％，为湖南第二大城市。

2008年衡阳市国内生产总值1000.09亿元，继长沙之后，与岳阳、常德一起跨入了GDP千亿元俱乐部。人均GDPl3670元(约合2000美元)，城镇居民人均可支配收入12420元，城镇居民人均居住面积为29.8m2，城镇居民恩格尔系数42.2％。

2008年10月份，政府提出城市建设3年行动计划和实现“一年一小变，三年一大变”的奋斗目标，即2009－2011年，完成四大基础性工程(东西南北畅通工程、基础设施配套工程、三江六岸美化工程、千家万户民心工程)、三大标志性工程(以商业步行街为主的商贸标志性工程、以湖湘文化为主的文化标志性工程、以生态为主的生态标志性工程)，把衡阳建设成为中国历史文化名城、湖南先进制造业基地、具有鲜明特色湘南重镇、衡阳人民引以为豪的现代宜居城市，这将为衡阳房地产发展起到非常重要的推动作用。

二、衡阳市房地产业发展现状调查

1.开发企业数量逐年增长。外资企业成为市场供给规模的主要新增力量

目前衡阳市共有345家房地产开发企业，其中外资企业39家，内资企业306家。在这些企业中，有资质等级的企业193家，其中一级1家，二级6家，三级178家。这些企业目前在建在售的楼盘共计141个。衡阳作为湖南第二大城市，房地产市场发展空间较大，吸引了不少外地开发商，如浙江耀江集团正在开发的衡阳最大规模楼盘一雁栖湖项目，占地2000多亩，总建筑面积84万m2。

2.土地购置、开发面积呈间歇性增长，土地购置面积远超过完成开发面积

2004－2008年，衡阳市土地购置面积905.2万m2，年均增长95.7％，而完成开发土地面积94.18万m2，土地开发购置比平均只有20％，房地产企业在大量囤积土地的同时，完成开发土地面积不断萎缩，商品房建设用地大量闲置。

3.房地产开发投资逐年增长，占固定资产投资比重偏低

2003年以来，房地产投资规模呈跳跃式增长。特别是2007年，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国房地产市场一片火爆，衡阳市共完成房地产开发投资23.51亿元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危机的影响，增幅明显下降。2003－2008年，全市房地产投资额占全市固定资产投资额保持在9％－10％，低于全国的17.8％的平均水平(见表1)。

4.房地产供求呈间歇式增长，供大于求的市场关系短期内难以改变

2003－2008年，衡阳房地产市场的发展态势总体上呈上升趋势，但是受内外部环境影响，起伏波动较大，从商品房供应情况来看，除房地产施工面积伴随房地产开发投资逐年增长而增长外，新开工面积、竣工面积均出现同比下降的情况，从需求情况来看，2004－2006年，销售面积年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明显回落(见表2)，这表明，衡阳的房地产市场尚未形成连续平稳快速的增长局面，间歇式增长的特征明显。

5.商品房销售价格涨幅过大，房价收入比合理

从商品房销售均价来看，2003－2009年，年均增幅为15.6％，对于衡阳这样的经济欠发达三线城市来说，涨幅过大(见表3)，原因是受2003年火灾事故影响，商品房销售价格总体大幅下降。2004年房地产市场逐渐回暖，房价开始回升，特别是主城区上涨更快。随后，商品住宅消费“井喷”，商品房销售价格快速增长。

由表4可知，衡阳市城镇居民人均可支配收入增幅与房价涨幅基本同步，房价收入比在国际公认的3：1－6：1合理区间内，衡阳市房地产市场整体价格较为合理。

6.房地产投资自有资金比例不断提高

2004－2009年，衡阳市房地产投资资金来源累计为162.75亿元，其中企业自有资金45.85亿元，占28％；银行贷款34.51亿元，占21％；收取购房定金及预付款32.13亿元。在银行贷款紧缩的形势下，衡阳房地产开发的门槛不断提高，入市的实力企业越来越多，衡阳房地产开发企业整体实力不断得到增强，2005－2007年，企业自有资金在3年中以年平均95.8％的幅度递增，尤其是2007年，开发企业的自有资金较之上年增加了142.7％。2008年较之2007年同期增加了52.77％。

7.住房保障工作有序推进，社会反响较好

一是成立了专门机构。衡阳市成立了住房保障工作领导小组，出台了一系列政策性文件，基本健全了衡阳市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房档案和住房保障管理信息系统，并把住房保障工作纳入十项重点工作和市直单位目标管理考核范围，为住房保障工作提供了机制、体制保障。二是工作有序开展。2008年，衡阳市共开工建设经济适用住房13.7万m2，竣工10.6万m2，超出省定任务33％；对277户低收入家庭每户发放经济适用房购房补贴3万元；新建、改建和筹集实物配租廉租住房4.3万m2、887套；筹集廉租住房保障资金1.63亿元。2009年，全市累计到位廉租住房保障资金5.46亿元，其中市区新建廉租住房项目12个，面积35.6万m2，8050套，新增保障户数2431户，经济适用房建设全年施工面积10.3万m2，已全部竣工。三是保障范围扩大，保障水平提高。从2008年开始，衡阳市发放范围由人均住房面积8m2以下的低收入家庭扩大到人均住房面积10m2以下的低收入家庭，发放资金1300元／户，比2007年提高900元／户。经济适用住房竣工面积及新建、改建和筹集实物配租廉租住房面积比2007年均有大幅提高。

[参考文献]

[1]衡阳市统计局，2005－2008年衡阳市国民经济和社会发展统计公报[EB／OL]，中国衡阳党政门户网，2009－03－13

[2]唐新钧，衡阳市房地产业市场若干问题的调查报告[D]，国防科技大学学位论文，2004

[3]王晓红，衡阳城建：开启“富民强市”新画卷[N]，中国经济时报，2009－07－22

第3篇：房地产业现状范文

房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。2001年在全球经济下滑时，我国经济实现7.3%的增长率，其中投资贡献率高达3.6%(刘树成等，2002)。随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的17%(表1)，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，全国房地产投资增长率与固定资产增长充基本同步，近几年略高于固定资产投资增长率，例如，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大经济带，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑？

销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平。

但是，在销售率回升的同时，空置率也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率的确值得我们细思量。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会增加银行的坏帐，并影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少？以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大。独户住宅不存在均好问题，而多层、高层住宅因楼层、朝向，是否靠房山等，就很难实现均好，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得进一步商榷。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。第四，减免税动机。中国房地产市场的一大特点是卖“期房”，许多开发商以此来解决自有资金和银行借贷资金不足的问题，而房屋产权过户多要等待有减免税费机会的“房展会”之后办理，这也会导致一定时间内空置率的上升。

鉴于上述分析，我们认为：全国商品房屋的销售率在稳步上升，总体形势乐观。但是，对连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积较大的城市和地区应给予关注。仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担心。同期，北京的销售率为49%，45%，70%和71%，也低于全国的平均水平，但呈现出走高的态势。而上海的销售率为73%，90%。85%和100%(图5，图6和图7)。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋，但是，目前上海仍有779万平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅为452万平方米。

是鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

第4篇：房地产业现状范文

[关键词] 房地产；企业；财务风险；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我国房地产企业发展的现状

1.1 行业特点带来的风险

房地产行业的投资收益周期长，风险大，易受市场和国家宏观政策的影响。跟经济周期一样，房地产业也会经历复苏、繁荣、衰退、萧条这4个阶段。在房地产业进入衰退阶段时，楼价涨势就会明显迟缓，当国家政策有变时，楼价就会大幅度递减或递增。2007-2008年间，我国房地产市场出现暴涨暴跌的动荡局面，直至2009年市场进入一个调整的阶段。2010年，国家又一次出台房地产政策，房价呈现上升趋势。然而2011年下半年开始，我国房地产业再次进入萎靡期，这对房地产业的冲击是巨大的。

1.2 利率和通货膨胀风险

当市场通货膨胀或利率上调时，就会引起原材料、工人工资成本增加，从而使得预期收益缩水。近些年，银行不断加息，使得房地产贷款难度加大，老百姓按揭贷款购房困难，影响了投资者的购房欲望，从而导致房地产行业低迷。

1.3 现金流不稳定的风险

资金是企业生产和发展的基本条件，房地产业更需要加强现金流管理。在企业发展过程中，现金流量是否充足、合理，直接反映一个企业的管理水平和经济实力。当现金流量不足以抵债时，就会引发财务危机，甚至会导致企业倒闭。由于房地产业的开发周期较长，资金周转率低，所以，要强化对现金流量的管理工作。

1.4 国家宏观政策所带来的财务风险

2010年，全国房价大幅上升，房地产行业进入繁荣阶段，泡沫经济严重。国家为促进其协调发展，从税收、银行贷款等各个角度加强了对房地产业的整治，比如提高二套房首付标准、提高贷款利率、提高异地投资门槛等。对国家的调控手段，各大银行也积极配合，贷款利率随之上升，2011年，国家对房地产的宏观调控政策收到了明显效应。

1.5 财务风险管理意识不强

企业财务管理意识不强，加大了企业财务风险。从目前看，很多房地产公司没有一套完善的财务管理制度，在项目开发前没有合理进行预算，也没有全方位的财务分析。房地产企业的预算分析包括征地成本、资金流向、投资回报等方面，只有这样才能达到预期目标，有效地控制成本，减少财务风险。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括经济、市场、法律、资源等方面因素，这些都属于宏观因素。虽然这些因素存在于企业外部，但是对房地产企业的影响是巨大的。我国法律和政治环境相对稳定，所以企业所面临的外部风险主要是指受经济环境的影响，经济环境发生变化引起企业外部环境的不确定性增大，进而影响房地产企业的经营状况，甚至出现财务危机。

2.2 内部因素

由于房地产开发项目周期长、不确定因素很多，导致其资金风险较高，如果存在内部控制失范的情况，容易导致房地产企业资金管理出现问题，导致房地产开发出现阻碍，所以房地产企业的财务风险主要是由于内部控制不完善带来的财务风险上。

3 房地产企业财务风险的防控策略

3.1 完善财务风险控制体系

房地产企业，应当实事求是地构建科学合理的财务风险防控体系，包括财务预警体系和风险管理机制。在资金流风险有效识别上，应以现金流状况作为分析基础，关注现金预算的执行状况，通过预算与执行的差异分析及异常波动，来研究现金流中出现的问题，并采取针对举措来及时管控这些问题和早期的风险。通过绝对数和结构分析来研究现金流是否合理，房地产企业的现金流若比预算数要少，则可能盈利能力低下或者过度投资导致资金短缺，对于这种情况，简单地靠融资解决并不科学，应当寻找原因并从根本上解决问题。房地产企业现金流结构，主要看运营及投融资所占现金流比例是否符合战略和经营周期。一般来说，扩张型房地产企业融资占比较大，保守型房地产企业经营收入占比较大。房地产企业资金从投资到回收一般在3～5年时间，融资渠道和结构应当与企业经营周期相一致。科学分析财务风险后，要建立科学合理的风险防控体系。首先要加强财务风险意识培养，确定管理层对风险防控负责，以此为基础引进现代风险量化和管理工具，对财务风险内容进行细化，并制订财务风险控制方案，根据财务风险的概率和程度来对其进行量化，并给出解决方案。最后要建立风险责任机制，对风险管理要实行问责监管制度，并加强执行。

3.2 加强融资环节的管理

房地产企业财务风险产生的重要原因之一是资金结构的失衡，扩展融资渠道可以有效防控其风险。房地产企业应当顺应国家政策，发展多元的直接融资，如国家应建立专门的针对房地产企业资本市场，增加长期债券、股票的发行额度，提高房地产企业直接融资的比例，并出台短期融资融券的政策，适度推出抵押贷款证券化，创新组合式的融资模式，降低信贷风险；在间接融资方面，可推出适合房地产企业经营现状和特点的特色信贷服务，结合银行与担保金融机构，促进贷款模式的创新。

3.3 在投资方面的财务风险防范

对投资商，应加强项目研究，重点是市场供求状况，要有把握和有针对性地进行投资，投资前要研究消费者的偏好，通过指标分析法来确定经济效益最优化路径，同时要重视投资所在地的地方政府的城乡规划管理程度、项目周边环境影响因素等。对所投资项目的经营模式也要慎重选择，例如联营、共同投资、多种经营等组合方式。一般风险较大的项目可采用共同投资方式降低投资风险，对居民楼、写字楼、商业地产等项目，要进行多种经营开发，降低销售风险。

3.4 加强现金流管理

房地产企业现金流管理应当从以下几个方面来加强：首先在应收、应付账款管理上，要加强信用管理，提高催款责任落实程度，提高运营资金周转效率，使房地产企业现金流充足且顺畅。其次在房产产品销售上，应创新营销方式，结合多方力量扩大宣传促进销售，提高存货周转速度，提高资金回笼速度。最后，房地产企业应站在价值链管理的高度，与价值链上的各经济体合作，实现价值链融资和运营资金动态跟踪等，提高资金使用效率。

主要参考文献

第5篇：房地产业现状范文

关键词：企业；房地产管理；策略

Abstract: The real estate management structure is quite complex, in order to improve the real estate development enterprise benefit and management level, to the real estate project cost control. This article from the real estate management of the status quo, analysis of the real estate industry development, at the same time, the real estate industry some effective management strategy put forward their views, I hope to help the development of industry.

Key words: enterprise; real estate management; strategy

中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）06-0020-02

企业内部房地产也称公司房地产，是指为了满足企业的业务需求而租用或自身拥有的用于办公、工业、或零售类的建筑物和土地，主要用于支持企业的生产经营和持续发展。企业内部房地产分为两种：一种是只向企业经营提供场所，不需要接触顾客，但有关企业内部房地产的决策会影响到公司经营的各个方面，从而最终影响到股东价值及企业利润；另一种是要向员工和顾客提供面对面交流场所，如银行、商场、超市等，达到吸引顾客并促进营业收入。

一、企业内部房地产内涵及国内现状

企业内部房地产是企业经营设施的一部分，同时也是当地房地产市场的一部分，与投资性房地产有本质区别。专门从事房地产开发或投资的企业，其房地产业务本身就是企业的核心产品和主营业务，不属于所提及的企业内部房地产范畴，而是属于投资性房地产范围。投资性房地产所关注的是通过对房地产所有权的买卖而获得的投资性收益。中国的大多数企业在企业内部房地产上的支出，一般视作日常的企业管理费用，很少建立企业内部房地产战略，因为大多数管理者认为，房地产领域非其主营业务，也无需分散注意力到这一层面；另一种情形则是，管理者直接单纯性地投资于房地产，想借中国房地产东风捞上一大笔，而不是把企业内部房地产看作一项战略性资产。有研究表明，企业差不多有25%～40%的财产是房地产，企业内部房地产的成本能达到营业收入的5%～8%，或者与净利润相比则可达到40%或50%以上，仅次于工资支出。制造业、物流类的企业其内部房地产占资产总额的比重相较金融服务类的要大。企业内部房地产是企业接触顾客、市场及供应商的重点，同时能影响生产效率和员工满意度，这会因其所处的场所有巨大影响，企业内部房地产这一新的管理领域，没有像人力资源、财务、营销、物流和信息系统那样受到中国企业管理者的高度重视。

二、企业内部房地产管理的发展历程

企业内部房地产管理，包括财务预算、信息化管理、选址、识别企业新的房地产需求、获取或处置企业内部房地产的活动，其目的是调整企业内部房地产，以符合企业战略获得资产增值。企业内部房地产管理包括物业管理、基础管理、资产管理和成本控制等方面，目的是为了满足作为企业最终使用者的核心业务单元的使用。为了达到股东价值或企业价值最大化的目标，企业会强调某一方面的管理，并且在四种管理观念之间形成平衡，而企业内部房地产管理观念的平衡和变化，会影响企业内部房地产管理在组织内的定位以及地位。企业内部房地产管理在美国的发展历程，经历了物业管理、混业经营、成本管理、支持管理和战略管理等五个阶段。1970年以前，属于物业管理阶段，美国企业对企业所有的房地产和设施都是以物业管理的理念来管理，企业内部房地产管理的功能就是简单地为企业经营提供服务场所。从1970年到1985年，属于混业经营阶段，许多美国企业的地产部门是作为独立的运营中心，通常是投资于非主营业务的美国房地产市场而获利；同时，也作为职能部门向公司提供经营所需的办公和生产场所，但与房地产投资相比其重要性是次之的。从1985年到1995年，属于成本管理阶段，美国企业经历了一场重大的组织重构，不具战略优先权且与核心竞争力不相关的部门被剥离、出售甚至关闭，导致对企业内部房地产下降了需求，而工业房地产市场及写字楼市场供大于求的市场状况使得美国企业掀起了一场降低成本的运动，这一阶段，企业内部房地产管理以成本和效率为导向，以职能部门的角色因素贡献利润。从1995年到21世纪最初几年，属于支持管理阶段，企业内部房地产管理聚焦到了工作环境对生产率的贡献，以及把部分企业内部房地产管理外包给专业服务商，以配合公司业务转移或扩张对房地产的需求。21世纪，进入战略管理阶段，企业内部房地产管理以对企业战略的价值贡献为导向，从成本中心转向利润贡献源之一，寻求作为企业联结员工、顾客和供应商的重要关节，通过企业内部房地产分战略来获取竞争优势。

三、企业内部房地产管理为企业带来的优势作用

（1）留住人才，吸引人才。对于快速扩张的企业，让员工在一个能产生高效率的工作环境中工作是极其重要的，优越的工作环境有利于公司创造良好的业绩。企业内部房地产管理既要要保持灵活性以配合企业进入新的市场，而且因为处于竞争极度激烈的市场中需要大量能担重任的人才，因此，企业的房地产战略可以整合到企业人力资源战略中，以留住并吸引人才，以及提高劳动生产率。（2）提高顾客满意度和忠诚度，传递营销信息，促进销售。企业内部房地产是非常重要的顾客接触点，对于服务顾客、提高顾客满意度和顾客忠诚度、构建品牌，具有极其重要的作用。尤其对于超市、宾馆、银行、酒店等服务型和零售型企业来说，通过企业内部房地产管理构筑高效的分销渠道可以产生竞争优势，而且基于顾客价值而选择设计的企业内部房地产有助于可以起到广告的作用，吸引顾客的注意，起到提升顾客体验并促进销售的作用。（3）降低企业内部房地产的使用成本。要想取得成本最小化，必须根据产品生命周期或市场生命周期以及房地产市场的各种条件，在租赁或购买之间做出正确抉择，而且，还要注意企业内部房地产服务的有效性，即要平衡相关几个方面的关系。（4）有助于增加股东价值。企业内部房地产并非仅是需要财务人员使出浑身解数控制成本，有效的企业内部房地产战略会放大营销投入的效果，降低劳动力成本或提升员工的劳动生产率和忠诚度，减少企业扩张所受到的约束，更好地向顾客传递产品或服务，以及从企业内部房地产自身的升值而使企业获利，继而使股东价值得到升值；从另一个角度而言，证券市场对一个企业进行评估，公司总部的位置等信息也是一个重要依据，所以说在一定程度上也影响到企业的再融资能力和市场价值。（5）提高企业核心竞争力。企业内部房地产战略在很大程度上直接影响到企业核心竞争力的开发、完善和发挥，企业内部房地产决定了企业与资源和市场的接近程度，而企业资源的投入使其核心竞争力得以有效实现，企业的市场业绩是企业核心竞争力的具体表现。有些企业在发展阶段会明显感受到，其实现企业目标的能力受到了极大的约束阻碍和束缚，因为稀缺的资源和人才已被其他企业在快速扩张中抢得先机继而占有。（6）促进企业业务流程的再造。波特认为认识价值链是获得竞争优势的关键，而需要注意的是，企业内部房地产是企业业务流程发生的场所，是价值链的物质载体，必然会影响到企业经营的效率。（7）构建企业价值和企业文化，激励组织创新和组织学习。企业内部房地产的位置以及其内部的空间布置，可以反映出一个企业的文化，因为工作地点和工作环境会极大的影响到管理者、员工和顾客的行为，因此企业内部房地产战略最终会转化为构建和加强企业文化的决策。同时，工作环境设计的优越与否，也会通过影响人的行为来影响企业员工的创新能力和意愿，还会成为促进或抑制员工工作和学习的重要因素，这对于知识型的企业尤其显得特别重要。

四、企业内部房地产管理部门设置策略

当企业的发展是跨区域或跨国型，其物业多而种类不同时，没有专业的企业内部房地产部门进行管理是不利于公司发展的。房地产管理部门将整个企业的企业内部房地产管理职能集中到一起，可以为每一项企业内部房地产购买提供专家支持以更好地配合企业扩张或收缩，可以有效地利用信息并分摊收集房地产信息的成本，可以在谈判中获得优势，还可以在房地产管理上获得范围经济。企业内部房地产管理部门可以采取以下的策略：（1）建立企业内部房地产信息系统。要想制定正确的企业内部房地产战略，必须要有全面而准确的企业内部房地产信息。企业必须全面掌握这样一些数据：在什么位置拥有多少房地产，这些房地产如何在使用，有多少员工在使用，占用的成本比例如何等等。如果企业要重新选址，就可以利用企业内部房地产信息系统迅速做出最佳的决策。（2）与房地产服务供应商结成战略联盟。部分企业内部房地产管理职能的外包目前是一个大的趋势。仲量联行、戴德梁行等国际化的专业房地产服务供应商拥有高覆盖率的分支机构和大量的房地产专家，可以向企业提供精确动态的房地产信息，高效率地配合企业的扩张或市场进入。但有一点值得注意，在企业扩张前期就把企业内部房地产业务外包，对于泄露企业战略意图给竞争对手是有较高风险的，而且在整个外包的过程中，要保证企业内部房地产的供应商能理解并认同企业的使命、目标和战略，以保证高效率的同时有效性。因此，供应商与企业不同层次的交流是很有必要的。（3）企业内部房地产管理必须符合企业战略。例如，肯德基根据其发展战略，负责对各地区的新店进行精心选址，然后再授权经营。虽然世界各国的市场都是在不断地变化，虽然各个国家的市场环境都存在这样或那样的差别，但是肯德基通过统一的企业内部房地产战略，协同其它营销策略，形成了其自身的核心竞争力。（4）力求达到企业内部各部门协调统一。企业内部房地产的决策，往往会关联到人力资源、生产、营销和财务等等，因此企业内部房地产管理者要起到整合平衡各方面利益的作用。纵观国外企业的企业内部房地产管理实践，企业内部房地产管理地位不会突然飙升，即最初阶段的企业内部房地产管理者与企业总经理之间一般会间隔三层以上的管理层级。企业内部房地产管理者一般是没有权力要求企业其他部门来按照他的指示进行行动的，由此可见，企业内部房地产战略的执行需要得到企业高层管理者的支持与参与，也可以将企业内部房地产管理流程整合到财务管理制度中去，从而确立企业内部房地产管理部门的合理地位。同时，在企业内部房地产管理实践中出现的一种方法也是可以借鉴的，即把企业内部房地产部门作为一个利润实体，其他部门每年向其支付固定的费用。结果是其他部门为了节约成本，会主动将企业内部房地产部门纳入每一项企业内部房地产交易，但需要解决的是如何考核企业内部房地产部门的绩效，并保证其服务的质量。（5）形成合理的的企业内部房地产决策流程。尽管大多数房地产决策一般是由专家根据经验进行决策，但是一个可靠的企业内部房地产管理应该是有合理流程导向的，必须以流程的形式将企业内部房地产决策进行制度化，并且这一流程应该是长期稳定的，可以不断重复地使用，即使是不同的人只要原则性地正确坚持遵循这一流程也应该做出相同的决策。当然，再好的流程也需要根据外界环境的变化而不断地加以完善，才不至于有失偏颇。

参考文献

[1]刘洪玉，谷海山．我国保险企业企业内部房地产管理现状及建议[J]．保险研究．2005（11）

第6篇：房地产业现状范文

[关键词]房地产中介企业 发展现状 问题 对策

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）04-0118-01

一、我国房地产中介存在的问题

（一）法律法规不健全，行业管理不够完善

目前由于房地产中介的行业地位不明确等原因，造成其行业自律职能不到位，加之缺乏行之有效的行业约束机制，造成我国房地产中介服务企业经营实力和专业水平良莠不齐，大多数中介服务企业小而散，缺少规模经营和品牌效应，恶性竞争严重。

（二）从业人员素质差，专业能力低

据统计，目前我国房地产中介从业人员，取得房地产经纪人的占从业总人数的比重不到2%。从业人员资格认证制度的不规范，多数房地产中介机构为追求短期利益，对从业人员不进行培训，致使从业人员普遍缺乏房地产服务行业的职业道德和专业素质，从而造成行业整体诚信水平低下。

（三）信息渠道不畅，经营模式落后

信息资源是房地产中介服务企业从事经营活动的基础。而目前有关的市场信息网络系统还不健全，市场信息量少且渠道不畅，在很大程度上影响了中介服务质量的提高。行业内的技术水平偏低，使得对信息资源的开发利用缺乏深度导致信息资源浪费，难以发挥行业优势，而落后的经营模式和单一的业务种类也越来越难满足市场发展的需求。

二、我国房地产中介服务企业的发展战略建议

（一）品牌战略

对房地产中介服务企业而言，其品牌战略的实施可以从以下三个方面入手：

1.信誉。坚持给顾客提供更为安全的交易和更为专业的服务是构成房地产中介服务品牌的核心部分。

2.创新。基于资源优势的核心竞争力的创新是营造和发展房地产中介服务品牌的坚实基础。

3.文化。顾客在房地产中介服务中能品味到的企业的一种精神文化的共鸣是房地产中介服务品牌中的精神追求。

（二）人才战略

房地产中介行业由于起步较晚，专业人员稀少，从业人员有限等促使房地产中介企业在人才资源管理方面投入更大的资本，因而房地产中介企业的决策者需要根据实际条件，有效地开发人力资源，实行有效的机制，创造出特有的企业文化环境。特别要注重对关键人才的培养，可借鉴国外企业经验给予长期激励，比如高提成等激励制度。

三、长春房地产中介企业存在的问题

（一）法规制度不规范

房地产经纪人市场准入规则不健全，政府部门的管理不统一，房地产经纪行业行政管理职责不明确，与行业自律管理发展方向偏离，市场上存在无序竞争的现象，违规行为时有发生，行业声誉差强人意。

（二）规模较小，素质较差

目前长春市正规的大型房地产中介机构不足20家，均为小型房地产中介机构，这些机构规模小，档次较低，技术含量不高，布局分散，市场占有率低，尚未形成强有力的品牌。从业人员来源复杂，绝大多数没有从事过相关经营活动。

（三）竞争力不强

目前，除长房置换粗具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

四、长春房地产中介公司发展对策的建议

（一）推进资源整合

全市各相关部门、行业协会、商会和中介服务企业信息资源，加快建设集网上展示、电子商务、信用信息、公共信息资源共享、供求信息搜索等功能于一体的中介服务公共信息平台，此平台可以将每个中介企业在网上的关于房源所有的信息一一展现出来，为中介服务企业的发展提供条件，完善中介服务链条，引导中介服务行业集聚发展。

（二）深化改革，优化市场准入

加快产业化经营改革步伐。实行政企分开、企事分开、营利性与非营利性企业分开，培育符合市场经济体制发展的微观主体。凡是不利于中介服务业健康发展的地方政策和管理方式，必须予以清理和调整。

【参考文献】

[1]吴翔华.房地产中介运作指南（第一版）[M].江苏科学技术出版社，2006年10月，第1-31页.

[2]刘亚臣.房地产经营管理（第四版）[M].大连理工出版社，2009年2月，第10-30页.

[3]王衡起.房地产中介（第一版）[M].山东人民出版社，2010年2月，第1-10页.

[4]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究[J].学术论坛，2010（1）.

第7篇：房地产业现状范文

关键词:物业管理房地产现状对策

我国物业管理自20世纪80年代初起步,至90年代,特别是小平志南巡讲话后,在房地产建设热潮的推动下,呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣,人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下,探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理,而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度,直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品,那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段,尤其是设计、建设时期,一点点的疏忽或遗漏,都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值,并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境,物业管理的参与,延长了房屋的寿命,提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明,买房时,人们在关心房价、位置、居住环境之后,最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好,必然会解除消费者的后顾之忧,促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来,有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻,物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米,物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准,而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问,最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:(1)一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患,矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来,因此业主意见强烈,物业公司代人受过。(2)物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高,自行制定收费标准,多收费或乱收费,加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响; 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权,运用现代科学和先进的维修养护技术,以经济手段管理物业,从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营,并为使用人提供多方面的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计,截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米,其中住宅建筑面积107.69亿平方米。物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而,许多房地产企业单位,对物业管理的概念认识不甚清楚,许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司,不正规必然落后,目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等,多数依然单纯依靠手工方式进行管理,要耗费极大的人力、物力和财力,最终导致效益差,入不敷出,最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。

3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物,种种规则也从房地产业沿袭下来,而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的,这样,自然而然地圈定了势力范围,存在市场壁垒,不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端,物业管理市场一般采取议标的方式,均未实行规范性招标,因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的,仍然运用国企优势,尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变,因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题,也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场,通过招投标聘请物业管理企业,实行优胜劣汰。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同,考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务,它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多,故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路,在建立健全企业化经营体制的基础上,通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张,从而有效降低成本。达到规模经营。

3.市场化

第8篇：房地产业现状范文

【关键词】中小房地产企业；基本现状；发展战略

1 中小房地产企业的基本现状及存在问题

1.1 企业融资能力受限，融资渠道单一

基于房地产行业自身开发规模大、建设周期长的特点，需要巨大的资金后盾力量作支撑。大型房地产公司可以运用雄厚的资金基础，通过控制强大的土地储备，对开发项目采取短期项目和长期项目相结合，大型项目和中小型项目相结合的连贯性的资金整合方式，从而增强了抗风险能力。基于中小型房地产企业自身资金实力的不足和融资能力的受限，较难通过依靠基金、信贷、债券等多元化融资渠道以获取足够的建设所用资金，因此，仅限于选择回收成本快的中小型项目和中短期项目作为启动项目。

1.2 管理制度不完善，缺乏鲜明的盈利模式

大多数中小房地产企业内部缺乏完善的管理制度和管理体系，管理者更多精力投身于工程管理，而忽视了对于投资成本的控制行为，往往使企业的管理目标无法实现。物业管理和售后服务等细节化管理缺乏合理的掌控，综合管理上缺乏对于员工的约束机制和奖惩机制，由于管理行为的不合理规范而严重制约了中小房地产企业对于新形势变化的应变能力以及可持续性发展战略。

随着获取土地成本的日益提高，无疑加大了中小房地产企业获得土地的难度系数，而面临着更为激烈的挑战。企业盈利模式已经突破了原来的获取土地就获得利润的观念，还应涉及到对产品的研发和建设的投入，如何确定合理鲜明的盈利模式，已成为当前宏观经济环境下亟待于解决的问题。

1.3 资本结构单一，产生了过高负债率

房地产业是一种资本密集型行业，由于中小房地产企业的注册资金和筹备资金力量薄弱，而单纯过分地依赖于银行的信贷，凭借银行的力量进行土地的购置、开发和售楼等一系列行为，仅依靠这种模式很快实现了资本积累，但是却产生了过高的负债率令人担忧。据资料统计，我国房地产企业总资产负债率占72.7%的比重，而中小房地产企业竟达到了80%。单纯过多地依赖于银行，过高的负债率潜在着巨大的经营风险。

1.4 缺乏长远战略规划，单纯注重短期行为

目前企业间的竞争已转化为经营模式和品牌意识的竞争，中小房地产企业面临的更为严峻的问题是缺乏市场化和多元化的长期发展规划，根本没考虑企业的可持续发展战略，尤其是缺乏足够的企业品牌理念和核心竞争力的重要意识，认为品牌战略是大企业所追求和强调的事情，只一味注重尽快地实现资本的积累。忽视了自身信誉度和美誉度的培养，短期套利的盈利观念很严重。因此，这些问题的存在，严重影响了中小房地产企业的生存、发展和壮大。

2 新形势下中小房地产企业的发展策略

2.1 加强融资渠道拓宽，有效解决融资难问题

一是股权出让融资的形式，企业通过出让一部分股权以获得资金的筹集，这种方式虽然在一定程度上使企业的控制权和收益权产生分离，但却提高了管理水平和扩大了市场份额，企业应密切结合自身实际来全面考虑。二是增资扩股的形式，主要是通过股东内部增资部分进行资金的积累，而达到扩大实际资本的目的。三是金融资源整合的形式，即凭借投资管理公司提供的广阔的融资平台，利用信托和收购等各种方式实现资金的聚集，形成庞大的资金后盾。待项目确定后时机成熟时，提供给开发商一定的资金支持。这样不仅不会使项目负债率增加，而且还优化了公司结构，方式比较灵活。四是买壳上市融资的形式，要合理确定“壳”公司的选择，比较理想的借壳公司应该是具有配股资格的上市公司。

2.2 强化内部管理，合理控制成本

房地产企业的成本管理，直接关系到企业利润的高低，甚至关系到企业的生死存亡。随着房地产市场恶性竞争的不断加剧，使建造成本逐步提高，而获得利润却逐渐降低。因此，中小房地产企业更应注重严格成本管理，将成本管理贯穿于每个阶段和每个环节，全面实施全员化和全过程的成本管理。

进行成本管理的关键在于对建安成本的严格控制，在不同阶段其可控程度也是有差异的。据统计资料表明，在设计之前的阶段占75%，招投标阶段一般占到20%，而施工阶段仅占5%。因此，对于设计之前的阶段进行严格的成本管理，达到事前控制则是中小房地产企业的管理目标。

2.3 制定长远战略性规划，提高企业的核心竞争力

中小房地产企业要想在激烈的竞争中获得足够的竞争优势，就必须做好长远的战略性规划，强化开发产品的品牌定位，并加强人才、服务和品牌等关键点的研究，逐步培养企业员工的学习能力和创新能力，以提高企业的综合竞争实力，能更好地达到消费者需求的满足，才能使企业得以生存、壮大和发展。

2.4 建立中小企业战略联盟，实现企业资产的重组整合

很多中小房地产企业为了共同的利益目标，建立了统一的战略联盟，以共同对抗市场风险和分享利益。一是各中小房地产企业共同投资，联合组成房地产投资公司，共同打造出有足够竞争优势的大企业。二是各中小房地产企业共同参与联合竞标，待土地中标后，依据土地规模的投资需求再重新组建项目公司。三是和大企业进行联合，小企业参与竞标而大企业进行投资，也可以承揽大企业的部分开发任务。

3 结语

总之，中小房地产企业虽然在残酷的市场环境中危机重重，但是企业经营者只要能及时解决自身的“瓶颈”问题，并依据不断变化的市场环境及时制定和调整发展战略，逐步实现多渠道的融资形式，并不断加强经营模式的创新，就能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献

[1] 徐浩. 浅析当前中小房地产企业面临的问题及其发展策略[J]. 现代商业, 2008,(32).

[2] 孙光晨,王会珍. 中小型房地产企业发展战略的选择探析[J]. 企业经济, 2009,(06).

[3] 魏国平,温宝. 新形势下的中小型房地产企业战略选择[J]. 产业与科技论坛, 2010,(09) .

第9篇：房地产业现状范文

[关键词] 房地产 信托 融资

一、我国房地产信托的发展现状

房地产信托发展可以分成两个阶段，第一阶段：外部的有利条件和信托业的自身发展需要促成了房地产信托在短短1年的时间内，取得了迅猛的发展。这个阶段的房地产信托资金更多地体现为“过桥贷款”的性质，并没有受到房地产开发商的重视。

第二阶段：央行121号文件的出台，使许多房地产企业面临资金链断裂的困境，不得不寻求信托资金的支持。短短几个月，房地产信托产品如雨后春笋。

然而，近年来由于房价上涨过快，中央各部委加大了对房地产信托融资的监管力度。

二、我国房地产信托的主要运作模式

1.房地产股权投资信托。该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目的所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。这种融资方式比较接近于国际上流行的REITs (房地产投资信托基金)。北京国际信托投资公司(以下简称北京国投)发行的“法国欧尚信托”，是较为典型的案例。它被认为是中国大陆第一个真正意义上的REITs。

2.股权证券化信托。信托投资公司在成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间后，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级。典型案例如中诚信托推出的“秀水街广场大厦信托”。

3.财产信托模式。财产信托与上述几种资金信托不同，房地产类财产信托设立的前提，是委托人必须提供业已存在并具有较强变现能力的房地产类信托财产,将之委托给信托投资公司,设立财产信托,委托人取得信托受益权;然后委托人再将信托受益权转让给投资者并取得相应资金，实现融资,或者将受益权抵押进行债务融资。“荣丰2008项目财产信托”就是一个比较成功的案例。

4.组合运用模式。2008年6月16日，北京国投发行了“财富5号集合资金信托计划”，这款产品的信托资金主要运用于北京等重点城市市场前景良好、变现能力较强的优质住宅或商业地产项目，运用方式为股权投资、资产收购、买后返售、股东借款、信托贷款等。

三、信托融资对房地产业的影响

1.促进政府房地产调控政策的落实，减小房地产市场对银行的过度依赖。我国房地产市场中80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款。二是体现在房屋销售方面。通过按揭贷款买房的个人,在全部购房总数中所占比例高达90%。最为保守的估计,目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70%。房地产贷款已占商业银行新增贷款余额的20%左右。在不少地方,银行的信贷资金有60%甚至更多的比例流向了房地产行业。

实际上，当房地产除了居住功能外，同时具备了投资保值和增值的功能时，一个健康的房地产市场，就不再仅仅是一个商品市场，而是已经成为一个与金融市场和证券市场高度融合、互为表里、相互促进和制衡的市场。同时，它也与养老、社保等社会公共福利制度密切相关，共同形成了全民利益共享的机制。

2.疏导房地产市场投资性需求。房地产信托可以为公众提供房地产市场投资工具，有效引导民间投资资金，减少住宅假性需求。由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能投资于住宅，即“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性的“假性需求”造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。REITs将为公众提供一个合适的房地产市场投资工具，可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设。从而从整体上平衡房地产市场供需。

3.缓解外资直接进入我国房地产市场的压力。就国际市场来分析，国际投资基金进入中国市场由来已久。随着国内调控政策相继出台，大批资金开始走“曲线”――从简单的直接购买楼盘炒作，改为投资房地产企业，通过扶持开发商推高房价来实现炒高中国楼市的愿望。

国家统计局公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2006年外资投资国内房地产总额剧增51.9%,而合同项目绝对数量只增长13.1%。这一趋势在2007年变得更为明显。国内具有良好投资价值的商业地产正加速向海外市场流失。趋势如果继续下去，将有大量优质地产资产流失海外，国内证券市场将失去又一批具有高投资价值的优质资产资源，这对于迅速做大做强国内资本市场是非常不利的。

因此，为了避免在不久的将来国内大量优质商用地产资产流失海外，我们的当务之急就是尽快研究和我国房地产投资信托市场有关问题。

4.成为券商和信托公司业务创新的新渠道。开发REITs市场是我国信托公司、证券公司拓宽核心业务、提高综合竞争力的重要机遇。 REITs使得房地产投资市场更多地由信托等专业投资机构参与，将引导市场的投资理念更加成熟，投资方式更加趋于理性。REITs将使得市场逐步由个人直接购买房产变为间接投资于REITs单位，通过这些专业的金融机构以及专业的房地产资产投资和管理者的参与，市场的资金和价格将变得更加稳定，减少房地产市场的大起大落。

参考文献: