房地产的资产管理制度精选(九篇)

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第1篇：房地产的资产管理制度范文

笔者认为我国房地产经济之所以产生经济困境，主要原因在于中国追求的房地产经济政策目标存在着从最初的定位不当到现今的目标缺失的问题。为了便于分析这一问题，我们有必要对我国房地产经济存在问题进行分析研究。

（一）操作问题造成的风险因素

第一，银行不良贷款率处于偏高状态、脱离实际情况，部分房地产公司通过贷款开发楼盘或进行新的贷款来清收不良贷款从而导致新的风险；第二，在购房者中个人消费信贷业务没有依照规范进行操作，随便置换其他银行贷款、不按规定发放贷款和贷后资金监控、回收不到位问题仍普遍存在；第三，项目贷款的隐藏风险较大，集团客户贷款风险聚集，部分房地产基础设施项目贷款的财政还款缺少有效保障；第四，金融资产管理公司资产评估不合理、评估没有按合理规范运行，实物抵债资产底数不清、没有建立科学合理的现代房地产公司管理制度，不合规处置资产、变相公开竞价；第五，政策导向不利于房地产经济发展，政府多次调控造成的困扰；第六，房地产公司控制经济风险的能力有限，财务收支核算和损益不科学，不能建立有效地费用开支和固定资产管理制度，账外资金清理滞后于实际；第七，一些地区的资金盲目流动性、盲目投资房地产。

（二）房地产贷款风险增加、偿还能力降低

即使在通货膨胀背景下，从目前我国的市场分析，贷款仍属稀缺资源，调控手段的应用使得房地产公司贷款更加稀缺。因此基于贷款的稀缺性，贷款的价格水平会随着央行的加息而提高。利率的提高，使得房地产的财务费用成本上升。而物价的上涨使得房地产经济产品成本进一步增加。一旦房地产公司经营资金严重短缺，房地产公司经营则难以维持，房地产公司偿还银行贷款的能力也随之逐渐下降，其贷款将面临巨大的风险。

二、房地产突破困境的策略研析

（一）更新观念，回避不良融资行为

根据当前法律制度的要求，信贷房地产公司的违法违规行为，如果相关务部门所发现，则所遭受的会被有关部门实施罚款，严重者会被相关司法部门进行刑事惩处，同时有关部门还能对房地产公司实施无限期的核查追究。这也是许多房地产公司面临的困境。所以，非法融资并无法切实的为房地产提供真正的利益。房地产要借助银行业务，尤其是相当一部分由于在融资中有过违规的情况，已经有过不良记录的房地产公司，当被有关部门惩处之后进行了反醒，银行可以帮助房地产公司树立积极的态度进行信贷业务，并渐渐的促进其依法履行责任，保障房地产公司不出现至少要少出现问题，尽可能的避免信贷风险。如此一来，不仅能够保障房地产公司的经济收益不受损害，塑造了房地产公司素质高、遵纪守法的形象，同时对银行的业务发展有利。

（二）房地产公司要注意在正常信贷情况下规避风险

由于经济方面的法律法规的复杂性、信贷业务的繁琐性、国家财政政策和税收政策之间的分歧等情况，同时，由于通货膨胀，所以在今后很长的时间中，信贷如何保障效率、避免风险，也是房地产公司想实现的目标。在这种情况下，房地产公司要系统掌握新申报表的要求、含义、格式与相关政策，适应新法律法规，对房地产公司的收入、费用、收益等环节实施全面研究，帮助自身规避信贷风险。有条件的房地产公司可以采用房地产信托的形式，以资金成本降低时间成本的新型融资方式。所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。

（三）合理筹划经济来源，提高经济收益

按照相关法律的规定进行信贷，不出现问题、不造成各种经济风险，这是银行的精神与要求，然而这和房地产公司收益最大化的目标有着较大的距离。所以，房地产公司在做好信贷业务时，还要有一种更强的水平，达到完成业务和房地产公司收益最大化的科学平衡。换句话说，房地产公司信贷是需要达到的，但房地产公司在信贷业务的时候可以切实、合法的根据法律的要求实施,不但不出现问题、不造成各种法律风险，并且还可以给房地产公司带来效益,让房地产公司获得尽可能大的经济利益，达到房地产公司信贷成本尽可能小，而房地产公司利益尽可能大的效果，这也是房地产经济得以发展的最有力保障。同时可以和社会各界协商合作，有效吸引客户融资，各级房地产公司合理确定信贷规模，满足不同客户房源需求。另外，还可加强与小额贷款公司、国外金融机构、正规担保公司的合作，使信贷资金压力降低。当前房地产公司常用的买壳上市是我国房地产房地产公司实现公司上市、突破困境的良好途径。同样是进入证券市场，房地产公司与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要房地产公司从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。

（四）争取政府的重视，将政策调控与市场调节相结合，充分调动政府、房地产公司、社团和公众四方面的积极性验证去政府的支持，让政府加大政策支持和投入，掌控经济行情，强化对房地产经济的扶持。需要注意的是，政府部门要对房地产经济潜在发展潜力及时了解，从而采取有效举措，防止房地产经济起伏过大。同时政府职能部门要发挥自身监管和引导作用，要对于房地产经济的经营情况进行充分了解，以此采取相关措施，提供良好的政策支持和公共环境，充分运用各种调节机制，调动房地产公司、社团和公众共同坚持可持续发展。

第2篇：房地产的资产管理制度范文

关键词：大屯矿区；房地产资源；优化配置；资源共享

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）22-0158-02

1 企业简介

江苏金屯房地产开发有限公司，具有国内房地产开发企业资质（国家二级），其前身为大屯煤电（集团）有限责任公司房产处，简称（房产处），初建于1993年，1996年房产处与公用事业处、后勤处合并为生活服务公司，1999年由生活服务公司划分为房产分公司与物业管理分公司，2003年8月根据大屯公司主辅分离走向市场要求，正式在省工商局注册登记，改制组建为江苏金屯房地产开发有限公司，注册资本5000万元。许可经营项目有：房地产开发与经营。一般经营项目：物业管理，房地产中介，公路工程、桥梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑装修装饰工程施工等。

2 房地产业资源分类

房地产业资源可分为物质性有形资源和非物质性无形资源。其中物质性有形资源最重要的有两种：（1）用于房地产开发的土地储备；（2）房地产开发资金。非物质性无形资源种类较多，其中最重要的有以下五种：（1）人才资源：具备从事开发全过程所必备的各种专业人员；（2）品牌资源：包括有企业品牌资源和项目品牌资源；（3）销售渠道资源；（4）基础结构资源：包括房地产开发企业的企业文化、企业内部的管理制度和企业的管理哲学；（5）组织能力资源：即企业的组织架构和管理能力。

3 大屯矿区房地产业在资源配置上面临的主要问题

大屯矿区房地产业经过十几年来的发展，市场竞争日益激烈，内部房产供销日渐紧张，大屯矿区房地产业遇到了前所未有的困境，与其他大型国有企业基地房地产业一样均面临五大难题：

3.1 矿区房地产开发得到政府优惠和扶持机会逐渐减少

国有房地产业长期习惯的廉价的“协议土地”、“划拨土地”已成为历史，闲置用地的管理也越来越严格，开发企业取得“二手”、“三手”地的机会也将逐渐减少。房地产开发已由小规模、低质量、低水平的“自由开发”发展到适度规模、高质量、高水平的综合开发。综合开发对我们这样国有企业的矿区房地产公司的资金实力、技术实力、管理能力有了更高的要求，客观上对房地产开发形成了新的挑战。

3.2 矿区房地产业的经营和管理不完善

大屯矿区房地产业作为国有企业管辖下的房地产业，在生产经营与管理方面主要存在两点问题：（1）生产经营的灵活性差；（2）管理机制和决策机制不完善。这两个缺点使我们矿区房地产业在无情而公正的市场经济中往往显得反应迟缓，慢人一步，从而导致失去良机，生产经营无法连续开展。

3.3 不重视品牌的创立和企业形象的确立

我们矿区的房地产开发项目通过扎实的工作，为矿区提供了优质的产品，在社会上赢得了良好的信誉，然而我们却忽视了房地产企业形象与品牌效应等“无形资产”的培养，产品没有系列化、商标化、标志性，不重视品牌和企业形象的确立。

3.4 矿区房地产开发融资能力不足

由于国家政策的限制，目前矿区房地产开发项目的资金来源较为狭窄，主要是通过自有资金、银行贷款、商品房预售等手段筹集资金。反映在项目开发的运作中，自有资金的比重过低，企业资产负债率过高。使得矿区房地产业面临着这样的矛盾：一方面是大屯矿区房地产项目开发资金紧张，资金缺口大；另一方面，矿区部分资产呈现呆滞、凝固状态。因此，融资能力直接影响到了矿区房地产业的生存与发展。

3.5 矿区房地产业缺乏人才、技术和市场资源的合理优化配置

大屯矿区房产合并重组，房地产资源也随之不断扩大，缺乏资源的合理优化配置，主要表现在以下四点：（1）由于人员编制较少，管理人员的素质及管理水平有限，房地产管理制度过时或不完善等原因，造成房地产资源管理的困难。（2）机构设置重叠，资源浪费严重。（3）材料供应、设计、物业等缺少参与市场竞争，导致供应的产品和服务不仅价格高而且质量低，造成矿区房地产开发成本增加，消弱了我们的市场竞争力。（4）矿区房地产业在资源共享、资源相互利用机制等方面不完善，出现了同种商品（或服务）采购价格不一样，对外关系协调重复花费公关费用的现象，造成不小的浪费。因此完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，实现资源共享，提高房地产资源利用率，节约房产成本，提高经济效益，是实现大屯矿区房地产业可持续发展的关键。

4 针对上述问题，浅谈五点解决大屯矿区房地产资源配置的有效途措施

4.1 充分利用现有土地资源，合理规划、配置和优化土地资源

大屯矿区房地产开发在土地资源的获取上经历了：划拨用地——协议用地——有偿转让（拍卖、招标）的历史性阶段。过去那种廉价的“划拨”、“协议”用地将不复存在。因此，充分利用现有土地资源，合理规划、配置和优化土地资源显得尤为重要。

4.2 改革房地产管理体制，建立高效合理的管理模式

根据大屯矿区实际情况出发在房地产资源配置上实行全矿区共享，避免重复建设造成严重的浪费。从改革内部管理体制上下功夫，提高房地产教育资源的利用率。根据房地产管理中存在的问题。重新制定科学、合理和富有人性化的房地产管理办法。使房地产的管理规范化、系统化、人性化，不断完善管理制度、分配制度等。

4.3 拓展融资能力，合理进行项目开发，合理使用资金

房地产业是资金密集型行业，具有投资大、周期长、周转慢等特点。要解决房地产项目开发资金，首先，拓展融资能力，合理进行项目开发，合理使用开发资金。其次，在资金的运作上尽量不要过分依赖银行贷款，拓展筹资渠道，还可将积压的部分土地和空置房采取多种如出租或转让或联合开发等形式，使之变为资金优势，沉淀部分可流通资产。最后，还可以加强组织、技术、管理、经济等方面的措施建设，减少公司管理成本和项目管理成本，加快产品销售，使资金的筹集、调配、使用科学、

合理。

4.4 重视品牌的创立和企业形象的确立

房地产业品牌是房地产发展商向消费者长期提供的一组特写的特点、利益和服务，良好的品牌传达了质量的保证。由于房地产行为的特殊性，其品牌具有别于一般商品品牌的特殊含义。良好的企业声誉是塑造品牌表象的保证，一方面住宅商品具有深厚的区域特色，企业形象的好坏直接影响项目形象的塑造和推广；另一方面，住宅商品投资大、周期长，企业发展商实力在很大程度上影响着消费者对其开发项目的判断，因此，企业形象是品牌的

核心。

4.5 完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，提高房地产资源利用率

大屯矿区房地产资源是大屯公司房地产业生存和发展的物质基础，是大屯公司国有资产管理中最重要的组成部分。完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，实现资源共享，提高房地产资源利用率，节约房产成本，提高经济效益，是实现大屯矿区房地产业可持续发展的关键。采取的措施有：（1）推行公用房地产资源“定额配置，超额有偿使用”和经营性房地产资源有偿使用的管理体制。（2）利用经济手段，对生产、经营、行政办公用房实行定额配置管理，定额使用的房地产免费使用，超额使用的房地产须缴纳房地产资源。（3）合理配置各部门房地产资源，提高房地产资源的使用效率。同时进一步加强后勤、矿办产业及其他经营性房地产的规范管理，确保经营性房地产资源的保值、增值。（4）制定矿区战略发展规划，根据矿区的特点，采取因地制宜的方式，合理安排矿区的分布格局，实现矿区资源共享，最大化地利用房地产资源。（5）引进人才，培养人才，发挥人才功能，增强市场调研能力和必要的技术优势。

5 结语

房地产开发企业的企业资源就是企业在“人、财、物、产、供、销”等方面所拥有的资源，这些都是企业完成组织使命和目标所必不可少的要素，也是企业提高经营绩效和加速发展必不可少的要素。

矿区房地产业的发展应实施集约化经营，实现规模发展，在经营中遵循市场化操作规则，在竞争中求发展，实现企业平稳发展，建立健全投资成本控制体系，提高企业科学管理水平。以上所有这些目标的实现都离不开企业各种有效资源的合理配置和优化，特别是现阶段市场日益规范，竞争日益激烈的形势下更应加强这方面的研究和探索，使企业有限的资源得以有效利用，为企业减少产品成本、提升产品价值，提高经济效益，增强市场竞争优势作出一定的贡献。

参考文献

[1] 桑荣，林梁桂.房地产经营管理[M].北京：高等教育出版社，2002.

[2] 张永岳，陈伯庚.新编房地产经济学[M].北京：高等教育出版社，2002.

[3] 李正文.高校房地产资源的优化配置[J].广西教育学院学报，2010，（6）.

第3篇：房地产的资产管理制度范文

中国推出REITs的条件基本成熟

商业物业存储量充足，核心地段优质商业是项目库的首选

21世纪以来，我国以大型购物中心为主的商业地产项目在一线城市快速发展，并逐步向二三线城市扩展。根据国家统计局统计，2011年全国商业营业用房投资额达7424.05亿元，连续四年投资增长率都达到20%以上。我国商业物业的存量充足并保持良好增长趋势，可以为REITs提供充足的项目储备。

除2008年受金融危机和经济发展放缓等因素影响，商业地产市场出现显著下调外，我国商业地产的销售价格和租金水平总体呈现平稳上升趋势。根据人民银行的《中国房地产金融报告》，从2010年开始，我国以北京、上海等一线城市为代表的零售商业物业、优质写字楼等商业地产的价格与租金水平又进入了新一轮增长轨道。一线城市和部分发达地区二线城市的商业地产项目，尤其是核心地段的优质商业物业是我国REITs项目库的首选。

房地产企业融资渠道狭窄，REITs可拓宽融资渠道

近年来，国家为抑制房地产行业过快发展，出台多项调控政策，严格限制商业银行发放房地产开发贷款的基本条件，这使得以银行贷款为主要资金来源的房地产开发企业受到较大影响。房地产开发企业逐步拓展信托贷款、上市融资、私募基金等新的融资渠道，但由于信托贷款融资成本高、上市融资受严格监管、私募基金市场尚不成熟等因素影响，我国房地产开发企业的融资问题并不能得到有效缓解，仍亟需开拓新的融资方式。

REITs作为一种创新型金融工具，可为房地产企业提供全新的融资渠道。企业采用REITs，将其自持的商业物业资产打包，以其未来产生的租金收入作为预期收益向投资者发行证券。这种方式不仅增强了资产流动性，也将企业未来收入提前折现，有利于企业优化资产负债结构。REITs是帮助房地产开发企业实现“长期回报，短期资金回笼”的有效途径。

投资需求旺盛，REITs可满足长期稳健投资的需求

中国一直是储蓄大国，截至2012年末，我国本外币居民储蓄存款余额高达40.4万亿元。在央行连续降息的背景下，居民的储蓄存款依然居高不下，这反映了我国目前储蓄转化为投资的渠道还不够通畅，巨额的社会闲散资金无法形成多元化投资。近两年股市低迷、房地产市场严控，使得有投资意愿的个人理财者们找不到合适的投资渠道。此外，我国对社保基金、企业年金和保险公司等机构投资者的管制逐步放松，最新的政策鼓励其增加对资本市场的投资比重，积极推动养老保险基金、住房公积金等长期资金入市。这些机构投资者的运营资本雄厚，具有强大的投资潜力。

REITs作为一种投资工具最大的优势在于具备长期稳定的投资收益，且具有低风险的特点。通过美国REITs的历史数据来看，REITs有定期的股息收益，并且股息率相对优厚，市场收益率高。不同年期的REITs股本回报率基本都高于同年期的股票和债券。通过VAR模型对于美国、香港等市场的REITs产品风险和大盘指数风险测度的对比结果也显示，REITs市场的风险水平低于该地区金融市场的平均风险水平。从发达国家的历史经验和我国目前的投资环境来看，此时推出REITs是丰富我国投资渠道、满足我国旺盛的投资需求的可行选择。

中国房地产信托业发展迅猛，专业能力与国际接轨

近年来，我国信托行业持续扩容，2008年以来信托资产规模每年新增额达到1万亿元以上。截至2012年底，全行业65家信托公司管理的信托资产规模达到7.47万亿元。在信托市场高速发展的背景下，信托公司的核心产品——房地产信托的资产规模和数量也保持了快速增长。中国信托业协会公布的最新数据显示，我国房地产信托规模在经历了2012年的小幅缩减后，2013年一季度再度高居榜首。截至一季度末，信托资金对房地产的配置规模达到7701.79亿元，同比增长12.18%，环比增长11.93%。

这充分表明我国房地产信托的总量与产品种类都在不断发展，基金化的房地产信托等创新产品陆续出现，我国信托机构专业能力不断增强。这种情况下，REITs的推行将是我国信托机构与国际接轨的良好契机。

中国REITs的基本构建思路

以核心地段优质商业作为持有资产，保证稳定收益

REITs是否能吸引投资者，关键在于其持有资产是否能产生稳定收益，设计我国REITs实行方案的首要问题在于REITs打包资产的选取。

我国推出REITs的呼声已久。从2008年开始，天津、上海等地区的有关部门一直在积极的推进保障房REITs的实施方案，但至今无一顺利推出，其主要原因在于保障房缺乏有效的市场运营模式，租金收益有限，较目前信托产品的平均收益率，其吸引力不足。而保障房作为政府提供财政支持的政策性住房，将其打包上市会涉及到多方政府部门，产权及后续管理问题复杂，加大了REITs方案实际操作的难度。

保障房REITs的“难产”告诉我们，这种“在创新中创新”的方式并不适合作为开拓我国REITs市场的先驱。转观我国的商业地产，尤其是一二线城市的优质商业地产，在经济增长和城市发展的推动下，地价及租金连续攀升。新加坡凯德CRCT和香港越秀REITs均投资于我国内地的商业地产，其持有资产的物业租金收入及利润分红均呈现连年上升的趋势。而其中新加坡凯德资产包中的9处商场中，北京的西直门嘉茂购物中心和望京购物中心的净收益占总物业收入净额的54.18%，并分别实现了同比19.8%、12.9%的收益增长。

由此可见，以我国商业地产为基础资产的REITs产品是可以保障良好、稳定的未来收益的，特别是处于一线城市核心地段的优质商业项目是具有很大的利润空间的。所以，我国可以先以优质商业物业为对象发行REITs，而随着REITs在我国资本市场的适应与发展、我国房地产市场各类物业项目的丰富与成熟，再尝试在资产池中加入其他资产类型，利用结构性配置设计出更加成熟的REITs产品。

物业所有权人相对控股，保证对物业经营的主导权

目前，我国大部分的优质房地产资产由房地产开发企业持有。对于房地产开发企业，将这些房地产资产直接销售出去，是最直接的融资途径，但这种方式在使房地产开发企业获得流动资金的同时，也失去了这些优质房地产物业的未来收益与增值空间。这种情况下，REITs可以成为房地产开发企业资产剥离的一种有效方式。REITs将流动性较差的房地产资产证券化，并在公开上市募股中出售部分股票以获得新的资本，同时房地产开发企业持有部分REITs的股份，保留相对控股权。

香港越秀投资等REITs主要采用这种模式。以广州国际金融中心为例，根据公告，广州国际金融中心作价134.4亿元并入越秀房地产信托，作价中包括88.5亿元的交易代价、45亿元开发贷款及少数股东权益约0.9亿元。越秀房地产信托将基金约36%配售给开发商越秀地产，约64%配售给独立第三方。在交易完成后，越秀地产依然持有广州国金中心36%的股权，仍为大股东。同时越秀地产将原来预计的投资回收周期从15年缩减为3年多，同时减少45亿元银行负债、增加约40亿元现金、获得了5亿～7亿元的收益。

由此可见，房地产开发企业将所持有的物业打包上市，仍然可以保持相对控股地位，既可以享有使用其流动资金的权利，也可以继续受益于REITs上市后的业务发展，既满足了短期的融资需求，也获得了长期的获利空间。目前，万达等国内以持有商业物业为主的大型房地产企业，在能继续保持物业控制权的情况下，有REITs上市的需求。

成立单独的管理公司，与集团的其他房地产业务隔离

REITs的组织形式与管理结构在各国的发展中经历了不断的演变，但目前各国的REITs市场，尤其是许多新兴市场，主要采用的仍是传统的外部管理形式。在外部管理模式中，REITs委托一个独立的资产管理公司，负责向信托基金投资者派发持续稳定的红利，并实施积极的收购、配置及融资等资产组合战略。REITs将向资产管理公司支付一定的以现金、股份或两者组合形式的管理酬金，并采取发放业绩奖金的方式激励资产管理公司。REITs还可以聘请一家房地产管理公司负责房地产的日常运作管理，一般在REITs管理公司的全面监督和指导下，提供物业经营、管理、维护及营销等服务。

目前，新加坡嘉德置地等房地产开发商都采用这种发展模式，在把持有的房地产资产注入到房地产投资信托的同时，建立资产管理和房地产管理机构，为REITs提供基金管理以及房地产管理服务。我国若建立房地产投资信托市场，市场将迫切需要一些第三方的房地产资产管理机构来进行基金管理。房地产开发商不妨成立自己的资产管理公司，独立于集团其他业务为所持有REITs进行管理运作。这样不仅增加了集团在运营REITs时的主动权，减少了委托—风险，也开拓了新的业务类型，扩大了企业规模。

对中国推出REITs的相关建议

调整房地产调控思路，给优质房地产企业提供差异化的融资渠道

在过去的十年间，我国的房地产行业发生了迅猛的发展。但房地产业过快发展的背后也陆续暴露出了很多风险问题，为保障房地产市场健康发展，政府部门陆续出台了一系列调控政策，防止房地产行业的非理性扩张。针对资金密集型的房地产行业特征，对房地产开发企业融资尤其是房地产开发贷款的监管，在房地产行业风险监控中起了重要作用。2003年以来，一系列加强商业性房地产信贷管理、差别化信贷住房政策等房地产信贷调控政策相继出台，导致以银行信贷为主要资金来源且融资渠道单一的房地产开发企业融资越来越困难，企业资金链受到严重影响。

房地产的长期调控使得房地产企业不得不另谋出路，近两年出现了很多房地产私募基金（PE）、资产支持证券（ABN）等房地产融资方式的创新，但房地产调控政策又限制了这些创新形式的创立，很多诸如REITs等“孕育已久”的创新产品迟迟不能上市。房地产调控的目的是促进房地产行业健康、可持续地发展，创新是发展的第一动力，有利于行业长期发展的金融创新，将给优质房地产企业带来更广阔的发展空间。此外，房地产调控政策需寻求差异化的政策思路，对于发展良好的房地产企业给予更多的支持政策，通过优质房地产企业多元化、国际化的发展，带动整个行业的健康发展。

发展房地产私募基金，为REITs优选商业物业提供丰富的项目库

商业地产项目可分为开发建设阶段和持有运营阶段。针对两个项目阶段，房地产开发企业首先需要前期的短期资金融资，用于商业项目购买土地、建设完工并进行过渡性的商业氛围培育，在项目成熟后，则需要进行长期的资金融资，维持商业项目正式运营，为前期投入资金提供安全退出机制。

在项目前期开发建设阶段，除了自有资金和银行贷款外，房地产开发企业还可以采取发行房地产私募基金的方式筹集资金。首先，房地产私募基金是向特定的投资者发行，门槛较高，这类投资者对于收益的要求和风险承受能力与商业地产的特点相匹配；其次，房地产私募基金的期限一般为3～5年，与商业地产项目的开发阶段时间相匹配。此外，房地产私募基金结构上要求有独立的基金管理人和托管机构，可以在REITs中继续延用。所以，房地产投资私募基金不仅可为商业地产开发阶段解决资金问题，而且有利于商业地产项目经营阶段引入REITs的融资方式，为其提前做好准备工作。

例如凯德集团，通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金两支私募基金进行资产收购，再通过让凯德商用中国信托（CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。其中，嘉德商用中国发展基金主要负责投资开发中国境内的零售商场，嘉德商用中国孵化基金则专注于购入已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租。凯德集团从集团内部孵化、到房地产私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。

我国的房地产开发企业可以借鉴这种商业模式，通过私募基金为REITs孵化和培育成熟的商业物业，提供优质丰富的项目库，并构建了从房地产开发到私募基金、再到REITs一条完整的投资和退出流程

研究制定REITs管理法规，构建完善的设立、监管体制

无论是在REITs的发源地—美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后有挂牌上市的REITs产品推出，可见REITs是典型的法规推动型产品。海外成熟的REITs市场的共性之一就是完善的监管体制，美、法等国家颁布了一系列针对性较强的法律法规，新加坡、日本以及香港地区更是以专项法规的形式出现，即使是法律监管对REITs限制较少的澳大利亚，其发展模式较为灵活也得益于其原有的成熟完善的法律体系，不必针对REITs的出现而设立过多的法律条文。

我国目前尚无符合REITs的相关法律规定，建立完善的法律体系。首先需进一步完善与REITs相关的现有法律制度，例如《公司法》、《信托法》、《投资基金管理办法》、《证券法》等，补充这些法规中的条文缺失，解决各项法律之间的法律矛盾。其次，在完善当前法律的基础上建立有关REITs的专项管理制度，对REITs的组织结构、所有权结构、投资范围、投资比例、分红政策、信息披露等方面予以详细的规定。专项法规可以整合各相关部门的法律规定，更有利于推进REITs的发展。

健全相关税收体系，给予税收优惠待遇

第4篇：房地产的资产管理制度范文

关键词：房地产；按揭贷款；可持续发展

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）23-0089-02

房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。但近些年来，一些城市房价急剧飙升，异常火热，并累聚风险。这让每一位关心中国经济健康成长的人都十分担忧。目前，房地产业的“火爆”现象也引发了国内专家、学者、业内人士和政府主管部门的警觉和重视，必须加以调控。

一、当前房地产市场现状

近几年房地产升温过热，其根本上的原因在于投资性购房需求在越来越强地主导整个市场。全国性的房价快速增长，几乎所有城市的主体需求都来自于城市所幅射区域的高收入人群家庭，以及城市内有钱有房家庭“住房升级”需求；同时，投资性需求也在推动房价上涨。这样的趋动关系构成了当今中国房地产市场的全部利益链条。而房价、地价大幅被抬高的局面形成，客观上制造了两个高门槛，一个是对真实自住需求居民的门槛，一个是未上市的没有融资能力的开发商继续开发商品房的门槛。

1.市场供应结构不合理。现今的房地产市场已成为有钱人追逐的投资工具，相对应的是自住需求的阶层无力承受过高房价。眼下的状况是，许多地方房地产市场结构性矛盾问题突出，长期以来适合中低收入人群购买能力的中小户型、中低价位的住房仍严重“缺乏”。此外，商品房结构性过剩，是一些地方政府推波助澜、开发商过度追逐超额利润的结果，因为建造大户型豪宅的利润远高出建普通住宅。因此，在超额利润的引诱下，在某些地方政府的默许甚至引导下，才导致中高档住房过剩、中低价住房供不应求的结构性矛盾，高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。

2.投资性需求火上浇油。由于房地产具有必需品和投资品的双重特征，近几年来，房价的颠覆性上涨，房地产的投资属性突显，加上银行按揭的金融杠杆作用，助长了普通购房人的投资和投机心理，民间大量游资纷纷注入房地产市场，加剧供需矛盾，于是出现排队购房甚至摇号的现象，加上开发商坐地抬价，形成了楼市“一房难求”的恶性循环。

3.疯狂的“地王”带动房价上涨。目前，中国各大城市房价“突飞猛进”，其推动力量很大程度上产生于拍卖地价过高。从杭州、上海、重庆、东莞、长沙等地的新一轮“地王”争夺战纷纷上演来看，土地价格的高涨，意味着开发商对未来的商品房住宅价格继续看涨，导致购房人提升对房价上涨的预期，从而引发投资性买家更大的炒作热情。但最终为疯狂地价买单的自然是购房人。

当前日益高涨的房价使得中国房地产“居者有其屋”的初衷被彻底颠覆。与之相对应的是，地产寡头们通过不断推高房价，力图在最短时间内实现其利益，而政府必须面对房地产崩溃时的动荡风险。对于地产寡头以一己之私挟持房价和整个社会，我们不得不保持警惕。

二、预售商品房按揭具有的法律特征

按揭是英语“MORTGAGE”一词的粤语音译，它是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。

1.预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；

2.预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；

3.预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力；

4.预售商品房按揭是有偿合同。银行按揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。

预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在中国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能；同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但中国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展。

三、房地产市场发展中出现的问题

1.房价涨幅惊人，不合理。在近几年来，几个大城市的房价涨幅惊人，出现不合理的房价。年轻人普遍都有买房难、住房难的情况，房产供需有很大的问题。高端的住房较多，但基本无人问津；商品用房供不应求，保障性住房严重不足。这严重影响了人们正常的生活，同时也间接性地影响了社会秩序的稳定，不利于社会经济的发展和人们生活质量的提高。

2.供给决定需求的不合理性。目前，房地产市场上政府的供给决定需求，房地产的规划离开了市场化的进程，房地产的规模、范围、选址等方面不是市场需求决定的，这存在严重的不合理性。只能按照需求决定供给的原则，房地产市场才能运行良好，房地产经济才能健康发展。

3.房地产市场的发展不健康，存在不合理的发展，很多城市的房价不断地上涨，人们没有能力去支付；在房地产市场中巨额利润的驱使之下，大量的企业都不断地进入，本来并不完善的房地产市场不断地受到各方企业的冲击，使房地产经济发展形势更加严峻。

四、当今房地产可持续发展策略

1.合理政府调控。中国房地产市场的健康发展是中国房地产开发实现可持续发展的必要条件，而抑制当前房价的过高过快增长则是保持中国房地产市场健康发展的重要保证。合理调控房价，抑制房价过高过快增长，建立住房保障制度，解决多数人的住房问题。是中国政府当前面临的重大任务，政府首先该做好自身定位，对应该由政府来建立的中低收入居民住房保障体系，应加快步伐尽早建立，以减轻商品房市场的涨价压力；同时，政府还应加强对中、高档商品房市场监管，杜绝开发商挤占普通商品房及廉租房土地的不法现象。政府应进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求，抑制房价过高过快增长，保证房地产市场的长远健康发展。

2.规范土地市场，促进可持续发展。目前中国已进入了全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的发展阶段。人口众多、资源相对不足的基本国情，决定了我们必须始终坚持十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。近年来中国的土地市场建设取得了明显成效，积累了一些宝贵的经验。同时，我们也应清醒地看到，中国土地市场建设距离充分发挥市场配置资源的基础性作用还有相当大的差距，政府的宏观调控还需要改进和完善，土地产权保护制度还存在缺陷，相关配套改革还比较滞后。这些都有待在今后的工作中进一步研究解决。

党的十六大明确提出，要在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系。党的十六大为土地市场建设进一步指明了方向。培育规范土地市场，一是必须始终服从和服务于经济建设中心，维护改革、发展、稳定大局。建设用地供应优先保证国家基础设施、主导产业和生态环境建设。二是必须坚持土地资源、资产管理并重，实行最严格的土地管理制度。三是必须坚持依法行政，加强对土地市场的规范。全面推行依法行政，严肃查处土地违法案件。四是必须坚持与时俱进，推进制度创新。在运用好行政手段的同时，注重发挥经济和法律手段的作用。对破坏耕地、非法转让土地、非法批准征地占地、低价出让土地等行为，纳入刑法处罚。按照尊重农民土地财产权和维护农民土地合法权益的思路，开展农民集体建设用地流转和征地制度改革试点。培育规范土地市场是社会主义市场经济体制的重要组成部分，同时也是房地产市场能够良性、健康、有序发展的重要保证，是实现房地产业可持续发展的必然途径。

第5篇：房地产的资产管理制度范文

关键词：商业银行 投资银行业务 风险控制

一、引言

从美国金融业的历史看中国银行业的未来，如果说四大国有银行凭借其天然的规模优势和庞大市值具备了成为“中国花旗”、“中国汇丰”的雏形，而城市银行则 凭借其区域性优势占据了地区银行的生存空间。而对于其它13家全国股份制银行来说，在中国所有银行中成为大型的综合性银行的银行可能只有一、两家，多数股 份制银行都将分化为各种形式的专业化银行，在这一分化过程中，谁能最先找到自己的定位，建立起专业化的优势，谁就能在长期的竞争中获胜。

因 此，一般商业银行在开展投资银行业务时，应和商业银行的长期发展战略相结合，明确发展定位，与原有优势资源相结合，选择适合自己的业务发展模式，并将开展 投资银行业务与实现专业化发展结合起来，打造核心行业，像投行一样的定制化服务，以及细化交易结构等。结合中国金融市场的发展情况，不断创新，走出有特色 化的、专业化的发展道路。

在目前，商业银行可以从搭建的七个投行业务创新平台中进行选择，并结合内部的优势业务，向专业化发展，可以重点发展以下业务：

1、综合性资产管理业务

随着商业银行设立基金公司的试点扩大，通过基金公司为富裕个人客户提供的各类理财服务，包括货币市场基金、股票投资、债券投资、票据投资、委托贷款等业 务；加上商业银行金融市场部原有的外汇理财、人民币理财以及衍生工具理财产品，将形成一个比较完整的、覆盖不同风险和收益的理财平台。将资产管理业务进行 整合，并进行联合营销，将满足不同客户的风险偏好和收益需求，并为客户进行有效的风险管理，将既有较大的发展空间。

2、并购业务

中国经济的高速发展，给中国企业的发展带来巨大的发展机遇，但随着企业发展到一定阶段，企业之间的整合和行业之间的整合，许多并购行为将发生，一方面可以为企业并购提供咨询服务，另一方面可以为企业并购提供所需资金。

3、专业化行业金融服务

通过对某一行业的发展进行充分研究，围绕行业发展的价值链，专门为该行业提供全方位的金融服务，并针对不同发展阶段提供不同的资金需求方案，形成自己的 业务特色，进行专业化的、全方位的金融服务，以及管理服务。如民生银行投资银行部开展的“封闭式房地产项目”就是属于此种类型，围绕房地产的开发提供全方 位的资金需求，同时对项目进行全方位的监管，将风险控制到最低。

此外，探索探矿权、采矿权抵押贷款业务，并对矿产类公司的价值链进行规划， 提供完善的金融服务方案。由于矿产资源是不可再生资源，随着资源的逐步消耗，其价值越来越体现出来，目前矿产资源的价格在近年来一直保持持续上涨的趋势， 行业的风险较小，但市场价值却非常巨大，发展潜力高。

4、股权直接投资

直投业务特别是对拟上市公司的投资利润收入丰厚。从国 际上看，直投业务是国外投行的重要利润来源。如高盛投资中国工商银行、以及2006年收购西部矿业3，205万股权；摩根斯坦利投资蒙牛并运作公司上市， 之后获得了巨额的投资回报，其投入产出比近550%，而对平安保险、南孚电池、恒安国际、永乐家电等多家行业龙头企业的投资与套现均非常成功。从有关数据 可以看出，高盛投行业务的PE的账面价值在2006年有较大幅度的增长，公司类PE业务增长近78.22%，发展迅速。

从国际上的私募股权投资（PE）情况看，国际上的PE是一种比较普遍的形势，出资人45%来自于养老金，10%来自于银行、保险公司，还有12%来自于个人和企业。

随着国内创业板的即将推出，将出现更多的投资机会。目前，信托公司已经被批准进行PE投资，证监会也批准中信证券和中金公司两家证券公司开展直投业务的试点。

因此，虽然目前银行资金不能直接进行投资，但可以通过信托公司或证券公司资产管理的通道间接将资金进行股权投资，获得更多收益。

5、资产证券化业务

关于商业银行如何开展资产证券化业务，推行结构化融资。

第6篇：房地产的资产管理制度范文

2007年，我国房地产金融市场正在由以银行信贷为主导向资本市场为主导的模式逐渐转变。随着领汇、泓富、越秀在香港上市REITS，并一举获得成功，深国投、华联、大连万达、华润、华银控股等多家知名商业地产投资企业将目光投向了房地产投资信托基金(下文简称REITs)这一新鲜事物，都在为争吃国内REITS这第一个螃蟹而紧锣密鼓地准备着。

目前，我国的房地产存量很大，客观上要求设立REITs，既可拓宽房地产企业融资途径，改变房地产高度依赖银行信贷的局面，又可让中小投资者可以在资本市场分享房地产业的发展。房地产投资信托基金这种新的投资载体对于促进我国商业地产行业发展，丰富投资者投资渠道有很重要的作用。但该市场在我国的发展处于萌芽起步阶段，仍有待加强对REITs的研究和运用。

资料来源：根据中国产业投资咨讯网房地产数据库整理。

一、房地产投资信托基金的特点及优势

房地产投资信托基金即“Real Estate Investment Trusts”，其缩写是REITs。REITs是一种以发行信托基金的方式募集资金，由从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的专业投资信托机构投资于房地产领域，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种信托产品。

(一)REITs的特点

第一，REITs属于股权类投资产品，但与投资于股票、外汇、期货等的投资基金不同，其主要投资于房地产，与房地产市场波动和证券市场波动都有紧密联系。第二，由于REITs可以上市交易，因而具备与股票一样的流动性，但其投资者只享有收益权和知情权，这是与股票普通股的投资者最大的区别。第三，REITs的市场价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值。第四，REITs的所有权和经营权相分离，同时保持信托财产独立性和信托管理的连续性，并受到很严厉的监管。第五，REITs是资金信托和财产信托的结合，其他投资基金一般需要投资者支付货币资金来获得受益凭证，而REIT在接受货币资金的同时，还接受房地产。

(二)REITs的优势

REITs的设立严格遵循信托的基本原则，实行有效的监管，运作透明度高，通过对股东结构的规定，增强了REITs的流动性，避免了将RElTs作为一个单纯的套现工具。这就可以很好地保护投资者的利益。REITs对持股数量没有限制，投资者既可以只购买一股，也可以拥有数股，所需的资本金很低。投资者可以根据自己的情况随时买卖所持REITs的股份，因而具有相当高的流动性。REITs所募集的资金一般委托专业的管理公司进行集中管理。有经验的房地产专业人员擅长于股市运作，并且时刻关注市场的变化，进行多元化组合投资，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，可有效降低投资风险，取得较高的投资回报。

另外，作为一种现代房地产金融投资工具，REITs是对各方均有利的一种多赢安排。无论从房地产开发商、投资者，还是从受托人、社会来分析，REITs都是利大于弊的。在开发商看来，REITs解决了它们的融资之困，让它们摆脱了银行的限制，使之资金流源源不断，资金链更为顺畅。站在投资者角度，由于目前民间个人资本和机构投资者投资渠道极为狭窄，证券市场尚不能满足广大投资者的投资理财需求。而REITs的出现为公众提供了在传统的股票、债券之外参与商业性房地产权益投资的机会，公众可以将大量资金通过REITs投入到房地产业，分享宏观经济增长带来的收益。而就受托人而言，REITs为信托业带来了一个新的发展契机，有利于信托机构的增长。对社会来说，“居者有其房”仍是社会稳定的一个相当关键的因素，REITs使房地产企业更高效率、低成本地开发地产，在某种程度上保证了房屋的供给。

二、我国发展REITS的必要性

(一)我国需要完善的房地产金融体系

20世纪末期，许多新兴的发达国家和地区，例如新加坡、韩国和中国香港，通过借鉴发达国家的经验，都成功地实现了房地产金融领域的创新。我国房地产金融的创新产品远落后于这些国家。当前我国房地产金融体系存在的问题具体表现在以下几个方面：

第一，房地产金融过度依赖银行体系。从表1，我们可以看到尽管自筹资金有所增加，国内贷款占资金来源比例有所下降，但是其他资金来源所占比例几乎达到50%。显然，这种对银行的高度依赖性的房地产资金供给是我国房地产金融问题的集中体现。通过银行体系来支持整个房地产金融，使金融政策的变化往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，造成“一收就死，一放就乱”的局面，不利于国家财政政策和货币政策的实行。

第二，房地产金融的资金融通效率偏低。我国金融资源配置能力较弱，一方面存在着较大的资金缺口，另一方面却有大量资源闲置。

第三，房地产金融的系统性风险偏高。实质上，房地产金融的系统性风险问题是资金来源的银行高度依赖性及融通效率低下带来的。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。如果商品房最终大量积压，开发商无法支付银行贷款与建筑商费用，只能将房子抵押给银行与建筑商，但建筑商的资金也是银行贷款，结果也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。在这条资金链中，银行是最后的“风险承担者”。随着我国房地产投资和房地产贷款的大量增加，这种高度集中的风险如果不能得到很好的控制，将会形成整个金融体系的系统风险，最终由于多米诺骨牌效应，造成严重的金融危机。美国的次贷危机就是一个很好的例子。

而REITs的引入则可以丰富房地产融资手段，很大程度上解决这些问题。

(二)我国信托业发展的需要

信托作为一种财产管理制度，与银行、保险和证券并称为现代金融的四大支柱。信托公司在经营范围方面具有其他金融企业无可比拟的优势。从改革开放到1998年的20年间，我国信托业几经波折，经历了多次的治理整顿。1999年3月，国务院下发国发第12号文，进行信托业最彻底的一次清理整顿。我国正逐步完善信托制度，让信托业走上了规范之路。目前，各国的信托业青睐房地产信托，因为一方面有房子和地做担保风险更小；另一方面房地产项目周期短，在目前信托财产的流动性问题还不能很好解决之时，房地产项目的资金运用周期更容易被委托人所接受。可以说，要实现我国信托快速跟上全球潮流并成为房地产界与金融界的双赢交易，REITs是不二选择。

三、我国REITS发展模式的选择

(一)组织形式的选择

按照不同的方式分类，REITs的组织形式可采取公司型或契约型、开放型或封闭型。

1.公司型与契约型的选择

鉴于公司型和契约型REITs各有优势和缺点，我国REITs选择公司型还是契约型，需要从我国实际出发，权衡利弊。本文认为，我国的REITs应首选契约型的组织形式。这是因为：

(1)REITs法律出台尚需时日

我国REITs主体法缺位，目前没有专门针对产业投资基金的立法。而发展公司型REITs对法律的要求较高。按照我国《公司法》规定，公司的对外投资还不得超过公司净资产的50%，这不利于REITs的发展。从实践来看，我国目前基金主要集中在证券业，且只存在契约型基金，尚无公司型基金，所以公司型REITs的实践条件暂时不成熟。因此，为了尽快推出REITs，可选择从契约型REITs导入，这样法律的要求会低一些，推进的步伐会快很多。

(2)其他国家的经验借鉴

长远来看，公司型REITs是必然的发展趋势，因为公司运作模式和流通机制更符合投资者的要求和REITs本身的要求。而从RElTs的发展趋势来说，许多国家由于原来基金制度采用契约型为主的组织结构，在为REITs立法时也就确定了契约型为主的组织形式。因此，我国发展REITs也不能一蹴而就，需要循序渐进。

2.开放型与封闭型的选择

按基金的受益凭证可否赎回、买卖方式的不同，REITs可分为开放型和封闭型。根据我国现阶段法律完善程度、房地产业发展阶段和资本市场状况，同时考虑到初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，本文认为目前适合发展契约型的房地产投资信托，且应以封闭型的基金为主。在后续的发展中，再以契约型REITs为调整对象，逐渐发展公司型REITs。

(二)运作流程的选择

确定了我国REITs的初级阶段应该发展契约型以封闭型为主的REITs，本文对其运作流程做了初步的设计。

1.REITs的参与者

REITs的直接参与者主要包括发起人(基金管理人)、托管机构和投资者三个实体。根据现行的情况，REITs的发起人必须是在REITs的审核过程中，按我国有关规定成立的、由监管部门认可的、合格的信托投资公司或基金管理公司。基金管理人还可以由发起人共同出资组建的专门的基金管理公司。托管机构指受投资者委托的机构，为投资者托管基金资产。我国可由商业银行、投资银行担任这一角色。投资者是REITs的实际持有者，对REITs产品进行投资，包括机构投资者和个人投资者。REITs还需要其他一些机构的参与，如资产管理公司、资产评估机构、律师、房地产中介商、会计师都是REITs正常运作不可或缺的组成。

2.具体的运作流程设计

结合我国情况，具体的运作流程是：首先由发起人也就是受托机构，依法设立REITs，采用公募的方式投资者私募发行REITs的受益证券以获得资金；然后，发起人组建基金管理公司担任基金管理人，进行经营管理，由基金管理人参照管理咨询公司的建议，按照风险分散原理，选择不同类型的房地产商业地产、物业项目及其他经主管机关核准投资的项目进行多元化投资组合，通过集中专业管理，有效地降低风险，获取较高经济收益。投资者凭受益凭证可以得到现金分红。在这个流程中，我们针对的是所选择的契约型、以封闭型为主的REITs。见图1。

图1 适合我国的REITs运作流程

(三)管理模式的选择

契约型REITs的管理机构为受托人委员会。受托人委员会通常由三名以上受托人组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。所谓独立受托人是指该受托人与REITs的投资顾问和其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人的主要职责是负责制订REITs的业务发展计划并指导其实施。REITs还需要聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，有效降低投资风险，取得较高投资回报。

(四)投资方向

我国REITs的投资方向需要紧密结合我国的经济发展水平和房地产业所处的发展阶段，并且随着房地产业的发展，要相应地调整投资范围的侧重点。这样才能实现以发展REITs来促进房地产业发展的目的。为加强基金的风险控制，REITs需要以具有稳定现金流收入的购物中心、办公楼等成熟的商业物业为主，也可以专门投资于某种特定类型的房地产项目，向专业化的方向发展。投资的房地产项目必须具备两个条件：产权清晰并且完整；能获取稳定、已经完成的产生持续的现金流收入。

(五)监管机制

如果不对REITs进行规范和约束，其极有可能会成为房地产商炒作的工具而无法达到其设立的目标。

通过关于REITs的立法来明确投资基金参与者的权利、义务及行为规范。立法应贯穿基金的设立、募集、交易及基金终止的整个过程，包括申请的受理、审批、监管、处罚等多方面的内容。同时考虑由证监会负责REITs的行政管理监督。另外，可以设立相关协会，监督REITs的日常操作，确保基金管理公司及其从业人员的规范操作，减少违规现象。同时，为了最大限度地保障投资人的利益，要强化REITs信息披露制度，建立严格的信息批露制度，尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息和金融信息及时、准确地传递给信息需求者。还应该利用舆论的力量，合力推动REITs基金管理人、托管机构规范合法经营。

(六)退出机制

与公司相似，REITs的最终目的都是为了追逐利润，因而建立其退出制度尤其重要。根据国外的经验，参考风险投资的推出机制，本文认为REITs可选择回购基金股份和通过上市进行股权转让来实现REITs的资金回收。

四、结论

第7篇：房地产的资产管理制度范文

关键词：个人住房贷款；风险控制；措施与对策

重视风险就是重视银行的未来。现实中商业银行的经营始终处在风险包围中，不同的风险偏好和对风险容忍度的大小，决定了一家商业银行业务发展路径和发展规模。风险对于银行来说是一把双刃剑，它既是银行获利的手段，又是银行蚀利的原因。银行只有通过承担风险才能获得收益，但风险承担不当又能让银行陷入困境。商业银行的风险控制管理，一方面要防止潜在风险向下迁徙，转化为实际风险；另一方面要学会驾驭风险，在风险中寻找机会，避免风险和收益的不匹配。因此，能否不断提高风险管理能力，能否实现风险与收益之间的合理匹配，是衡量一家银行是否优秀的重要标志。通过分析个人住房按揭贷款的风险原因，并借鉴发达国家和地区成熟商业银行的风险管理经验，针对目前风险现状，提出如下风险防范和控制对策。

一、完善内部治理结构

要实现银行个人住房贷款风险的可控，必须要有完善的内部治理结构，在银行内部运作体系上建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制。在建立内控机制上，要严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违规违纪，经营效益低的高风险机构，分行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防范和化解风险的目的。

二、建立精细、清晰、顺畅、有效的贷款管理流程

为了有效应对新形势下的个人住房贷款风险，保证业务健康快速发展，银行内部贷款流程再造，就显得尤为重要。以风险控制为主线，通过客户、产品、渠道将银行各部门职责连接起来，实现由“部门银行”到“流程银行”的转变，这是发达国家和地区银行重要经验之一。有效的风险管理流程要精细、清晰、顺畅、有效。一是精细，流程管理设计要按照专业化、规范化、精细化的要求建立人权和事权集中的个人住房贷款按揭中心，集中“营销、审批、发放、管理”四个环节，全过程处理个人住房贷款。二是清晰，就是指业务流程中各环节的定位清楚、职责明晰而不模糊，没有交叉和空白地带。每个环节，如客户经理、审批人员、贷后管理等职责界定清楚，报告路线和审批层级完全清晰。三是顺畅，市场条线必须参与流程，提倡通过流程管理住房贷款的信用风险，而不是通过部门管理信用风险。流程要顺利通畅，而不出现阻隔。四是有效，业务流程的目标是风险可控、效率提升。有效的风险管理需要全程管理、全面管理、全员参与，要加强IT系统建设，逐步将业务流程固化在系统中，借助流程和系统管控风险。

三、丰富和完善风险管理工具

针对个人住房贷款各环节存在的风险点，应完善风险识别、计量、监测和控制的工具、技术和IT支持，逐步构建全面、全流程的风险管理体系，实现个贷风险管理的科学化、系统化、自动化和精细化。应根据历史经验数据，制订详细的住房贷款风险计量模型，借助计算机处理系统，对贷款风险进行计量管理，设置贷款预警线，使贷前调查、贷审查中和贷后管理中的风险度量化。个人住房贷款的主要风险管理工具如下：

图6.1个人住房贷款风险管理工具示意图

来源于银行内部资料

风险管理工具分别在贷款的不同阶段单独或联合使用。在贷款调查阶段：运用申请评分模型和借款人行为评分模型，为借款人的信用风险度进行测量，得出得出借款人信用评级。运用开发商评分模型和抵押住房评分模型，选择出优质开发商和优质楼盘，控制抵押物风险。在贷中审查阶段，运用反欺诈数据模型，甄别借款人贷款行为真实性、提供的贷款资料内在逻辑的一致性，防止“假按揭”。同时也防范客户经理的道德风险。对于合格的客户，运用贷款定价模型给出一个合理的贷款利率。在贷后管理阶段，运用压力测试模型和借款人行为评分模型，对抵押房产的价值的变动、借款人信用风险的变化情况等影响贷款安全的因素，进行评估，做到对风险的未雨绸缪。

四、建立完善住房抵押贷款担保机制

政府住房担保体系在美国较为发达，通过政府担保，解决中低收入家庭住房问题，实现住有所居。由于政府具有天然的化解住房不良贷款的优势，贷款担保的的风险是可控的，同时，由于政府担保的介入，银行可以更为放心地开展房贷业务，满足更多的城乡居民解决住房融资需求，形成良性循环，促进房地产金融的更好发展。完善的担保体系还应包括商业担保机构的参与，一方面减轻政府担保的压力，同时增加担保机构的竞争力，以提高担保公司的服务质量和风险管理能力。

五、完善个人征信体系

2005年央行向国内商业银行开发开放了个人信用查询系统。经过近5年的不断完善，系统基本收集了各商业银行个人贷款和信用卡还款记录，为商业银行控制借款人信用风险起到了很好的作用。但该系统对个人的信息收集还不全面，尤其对于从未与银行发生过信贷关系的个人，信用查询系统内还是空白。我国应当借鉴发达国家的经验，逐步将涉及个人的收入、纳税情况，个人家庭煤、气、话费的交纳信息，违法违章情况等对个人信用评级有影响的各方面因素，一并纳入到系统中，并实时更新，成为个人参与社会活动的权威资信证明，并将曾向银行提供虚假信息和资料，骗取贷款的借款人制作“黑名单”，纳入个人征信查询系统，有效解决银行与借款人信息不对称问题，加快推进和谐社会的诚信建设。

六、加强银行个人住房贷款业务的政策指导和监管

当前，全球经济金融正步入后危机时期。对中国经济而言，2010年是进入新世纪以来最复杂的一年。当前部分城市房价上涨过快，已引起政府的高度重视。国务院已开始整顿房地产市场秩序，加大对房地产企业违规行为的查处力度，部分地方政府也正在考虑出台更多针对房地产的措施，加之热钱流向存在很大不确定性，房地产市场走势扑朔迷离，房地产行业贷款风险隐患明显上升。针对上述情况，政府着手调控第一步骤是将住房回归其本源属性，意即“消费”属性而非“投资品”， 在信贷政策、土地政策、税收政策及土地管理等方面，打出组合拳，调控楼市，最终目的是使我国住房价格稳定在一个合理水平。

银行监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的政策指导，及时组织力量对商业银行个人住房贷款的政策执行情况、内部风险管控措施进行检查，发现问题，从快处理，引导各商业银行有序开展业务，为我国个人住房贷款业务的长久健康发展保驾护航。

参考文献：

[1]胡婕,“房地产贷款风险与未来发展”,《中国城市金融》,2005年第10期.

[2]王建英,王海平,“个人住房按揭贷款业务风险及防范”,《现代商业银行》,2006年第6期.

[3]中国金融年鉴.

[4]中国房地产年鉴.

第8篇：房地产的资产管理制度范文

关键词：民营 企业经营 行业 问题

浙江的民营企业以其数量众多，发展势头强劲，为地方创造极大的经济价值而逐渐成为当地经济发展的支柱，在浙江省各级政府的大力支持下，浙江的民营企业得到了长足的发展。同时，我们看到，在其不断发展的过程中，一些问题或发展瓶颈逐步暴露出来，主要集中表现在其经营模式存在的缺陷。

一、浙江民营企业经营现阶段的突出问题

（一）一味注重规模扩张，忽视内部管理配套

浙江的民营企业早期多数都是经历了投机性的资本积累，由于企业家们对市场的敏锐观察力，加上其抓住了市场机遇，在短时间内完成了最初的资本积累。在拥有了原始资本之后，企业家们开始寻求能更加稳定经营的行业进入，开始形成民营企业。但这一类型的企业家们，过多的看重企业规模，随着不断注入的资金流，企业家希望通过不断扩大规模生产，从而获得更加客观的利润收入。

殊不知，企业规模需要与之相匹配的管理团队来从旁协作，浙江的民营企业多数会忽视这一点，在企业规模扩大了1倍、2倍之后仍然沿用企业建立初期的管理，如表一所示，根据2010年浙江省统计年鉴中数据汇总得出，达到一定规模的民营企业在营业收入稳步提升的同时，管理成本或费用并没有同步增加，占比有逐年递减的趋势，“重生产，轻管理”这往往会成为其日后发展瓶颈的重要影响因素。

（二）企业经营资金运作差，科学管理资本能力不足

受我国宏观调控的影响，近年来，为了控制货币流动性，遏制通货膨胀，商业银行贷款门槛日益上升，民营企业获得商业贷款越来越难，2009年末浙江省新增贷款9039.62亿元，比去年同期增长4225.68亿元，但这些商业贷款多数贷给了国有企业，民营企业获得的贷款不足5%。民营企业获得金融支持率低，使得企业不得不通过民间借贷等高成本途径获得资金，使其经营成本增大，风险相应提高。

一方面，民营企业资金成本相对较高，另一方面，民营企业缺乏合理的资本管理，理财观念弱。一些民营企业家将注意力都用在了如何赚更多的钱上，往往忽视企业内部资金的合理分配利用。他们或是没有明晰的财务预算，或是预算执行力不足，在企业发展的后期，财务环节的薄弱甚至会使企业在遭受外来兼并时无力反抗。一些浙江有名的民营企业就是在其发展势头强劲之时被大集团所吞并而令人惋惜。

除了财务管理的问题以外，浙江民营企业的流动资产管理能力也稍显薄弱。首先是其对企业存货的控制。其次，应收账款回收困难的问题。

（三）行业选择范围狭小，缺少在高附加值领域涉足

民营企业在发展之初，多受制于国家政策在其准入行业的限制，因此，在企业成立时，多数进入了门槛较低的制造业、初级加工业等产品附加值较低的行业，对高科技高附加值领域涉足很少。随着政府对民营企业扶植力度的加大，民营企业市场准入方面的约束逐渐减少，但是，由于传统思想的制约，民营企业家们多数秉着“做熟不做生”的想法，往往止步于原行业而鲜有向新兴领域进军的念头。

浙江的民营企业长期驻守着皮鞋出口加工业、服装出口加工业、小商品出口等几大类初级商品的加工出口，但由于这些行业的技术要求不高，进入门槛低，附加值低，不少地区企业见其有利可图也纷纷投身其中，使得行业内竞争激烈，利润逐渐降低，长此以往，浙江民营企业优势不现，可能引发行业危机。因此，在浙江民营企业发展态势良好之际，合理引导其向高附加值相关领域转移，才是企业长远发展的关键。

（四）本能推崇家族式管理，对职业经理人管理模式有排斥

根据相关资料显示，浙江的民营企业中70%以上采用了家族式管理模式，但随着企业扩张及市场的客观要求，家族式管理的弊端开始涌现。现代社会的发展需要企业能够适应其瞬息万变的需求，此时，专业人才的优势就显现出来了。要想企业不断深化发展，现代企业管理制度势在必行，只有依靠专业的职业经理人，才能将企业管理规范化，促进其做大做强。

但是现阶段，浙江的民营企业多数仍存在着产权不明晰，权责不明确，管理不科学的问题，而企业家们往往以控制成本为由规避职业经理人管理模式的优势，随着低第二代家族管理层上位后，企业经营风险将大大增强。

（五）对本行业持续性经营不足，开始投身房地产

随着近年来楼市持续火爆，不少浙江的民营企业纷纷进军房地产市场，在市场景气之时，有的企业甚至将主营产业抛弃后，斥巨资在房地产市场。由此可见，浙江民营企业的另一通病“炒楼”。在2010年8月19日的一份“2010温州市百强企业”排行榜中，过半数的企业与房地产沾边。一些耳熟能详的浙江传统制造业品牌，已经纷纷脱下了外装，在房地产市场中大捞一笔已经成为企业家圈子的共知。做服装的现在卖房子、做电器的也在卖房子，包括康奈、奥康、报喜鸟、庄吉、乔顿、法派、高邦、德力西、人民电器……

民间资金炒楼、民营企业造楼，已经成为浙江民营经济巨大收益的来源，大量 “食利”阶层也由此涌现。但浙江也正开始为此付出代价。一个直接的表现是，受国家宏观调控政策的影响，这些涉猎房地产的企业，发展动力出现衰竭迹象。同时，由于将企业资金过多投资于房地产，企业自发生产受到了严重影响，产品竞争力下降，市场份额被瓜分，此时要从房地产市场中再抽身回实业，往往心有余而力不足。

二、浙江民营企业经营发展建议

（一）实现企业管理规范化

规范化是企业的“内功”，是影响企业核心竞争力的重要因素。只有规范运作的企业才能在产品市场、人才市场上顺利参与竞争。尤其是在中国加入WTO后，浙江的民营企业或多或少的从事着出口产品贸易，如何在国际市场上站稳脚跟，规范化是基础。

企业管理规范化首先要求企业在管理经营观念上更新。在日常经营管理中，逐渐弱化“家族式”管理模式，即使不能彻底避免家族管理，也要尽力引进专业的管理人才，按照科学的管理模式制定企业的财务制定，控制监督制度，人事制度，绩效标准等，逐步建立现代企业制度，做到产权明晰，权责明确。其次，采用现代科学技术的方法来为管理服务，如滚动计划法，运筹学法，网络计划法，信息技术等。浙江的民营企业应当充分利用现代科技成果为自己服务，改善办公硬件设施，使企业拥有获取最新信息的先进手段，从而使企业的决策更科学，执行更彻底。

（二）实行资金运作科学化

企业科学地运作资金,首先要正确了解和认识资金的用途与性质及其不同来源与筹措方法,以便采用正确的理财方法。其次对资金的需要量、资金收回和支出的时间要有充分的预测,如赊账回收期、工资支付时间等,都要心中有数,并在实际资金收支努力使两者期限相匹配。再次要十分重视存货的控制以及应收账款的管理,以保证日常资金周转灵活,使企业具备相当的付现能力,防止“黑字倒闭”。

此外，要做出正确的经营决策必须依靠大量准确、及时的经济信息。企业内部的最重要的经济信息就来自于财务资料,而现在很多民营企业对日常财务资料的整理不规范、不完整，给决策者评价、预测、决策、预算等各项经营管理工作都带来了很多困难。作为现代企业,必须要有完整的财务资料,这样才能帮助管理者分析过去、预测未来,使管理者洞察企业内外部的发展变化,以增强其风险防范意识、自觉理财意识,不断提高经营管理水平。

（三）尝试行业选择高端化

随着国家放宽民营企业进入行业标准，同时，浙江省政府对省内民营企业的扶植力度大大加强后，省内的民营企业应该将眼光放得更加长远，多多进入到高技术含量行业中。从长期看，技术含量的提高，是民营企业提高自身竞争力的根本途径和必由之路。伴随着国有经济在大多数竞争性领域退出，民营企业将承担维持国民经济增长、壮大民族工业的重要使命，要在开放经济的条件下与国外跨国公司进行竞争，避免外资对我国市场形成垄断，民营企业也必须在科技创新上有所作为。

浙江的民营企业要进一步加快企业技术创新的步伐，一方面，在经过资本积累、初始发展之后，有一定竞争力的企业可以加大科技投入，在行业相关领域内着力研发具有高附加值的中间产品，从而提升企业整体产品科技含量，逐步向高端行业过渡。另一方面，民营企业也可以通过兼并收购的方式获得先进技术，为企业所用。

（四）明确人才引进专业化

“世有伯乐，然后有千里马。千里马常有，而伯乐不常用。”在选拔人才之时，需要企业家们发现人才，知人善用，这样才能将人才留在企业内，为自己企业的发展添砖加瓦。一方面，民营企业要广招社会贤才，形成一支优秀的人才队伍另一方面，人才国际化势在必行，新引进的专业人才要有WTO方面的专门知识,要求其掌握国际经济贸易运作规则和程序,并有较高的外语水平。此外，企业要对现有的人力资源进行结构调整,吸收社会贤才进入企业高层班子,营造非家族成员处在高层管理岗位上能充分发挥才能的环境,适当采用高管人员入股、年薪制、股票期权制度和其他相应激励制度。

对采用了职业经理人管理模式的民营企业，要求企业主们“用人不疑”。只有充分的信任，才是职业经理人与企业主长期合作的基石。民营企业要尽可能地为人才提供施展的舞台，使员工真正感受到企业对自我价值的肯定，倡导团队协作精神，从而形成一股团结向上的动力。

（五）重视文化建设多样化

企业文化是企业在发展过程中形成的特有的文化观念、文化形式和行为模式，是企业成员普遍接受和共同奉行的理想、价值观和行为规范的总和。企业文化是对企业进行柔性管理的基础，它对内表现为企业的凝聚力、向心力、激励力、约束力、导向力、辐射力、成长力，对外表现为企业的形象、企业的荣誉度、市场的亲和力和竞争力。它是企业的核心竞争力所在，也是企业现代化管理的重要内容。优秀的企业文化是企业的无形资产,在增强企业的凝聚力,减少管理成本方面起着重要作用。

现阶段，浙江民营企业对企业文化建设的重视程度不高，缺乏对优秀企业文化建设的正确认识。民营企业的文化建设应立足自身，根据自身行业特色，管理模式特色，以本土化、个性化为重点，塑造独特的适用企业本身的企业文化,提高企业的品位,应当把企业文化建设列入议事日程。

参考文献：

[1] M.布莱尔.所有权与控制――面向21世纪的公司治理探索[M].中国社会科学出版社, 1999.

[2]李永刚，祝青.浙江小企业群落发展初探[J].财经论坛，2002(9).

[3]费忠新.民营企业经营管理特点及其现状研究[J]. 财会通讯，2005(1).

[4]赵飞飞.温州民企百强半数搞房地产[J].中国民营技术与经济，2010(9).

第9篇：房地产的资产管理制度范文

综合办公室工作总结【一】 一、以踏实的工作态度，适应办公室工作特点

。每天除了本职工作外，还经常有计划之外的事情需要临时处理，而且通常比较紧急，让我不得不放心手头的工作先去解决，因此这些临时性的事务占用了很多工作时间，经常是忙忙碌碌的一天下来，原本计划要完成的却没有做。但手头的工作也不能耽误，今天欠了帐，明天还会有其他工作要去处理，因此，我经常利用休息时间来进行补课，把一些文字工作带回家去写。办公室人手少，工作量大，特别是公司会务工作较多，这就需要部门员工团结协作。在这一年里，遇到各类活动和会议，我都积极配合做好会务工作，与部门同事心往一处想，劲往一处使，不会计较干得多，干得少，只希望把活动圆满完成。

今年是公司的效益与服务年，而办公室就是个服务性质的部门，我认真做好各项服务工作，以保障工作的正常开展。部门之间遇到其他同事来查阅文件或是调阅电子文档，我都会及时办妥;下属机构遇到相关问题来咨询或者要求帮助，我都会第一时间解答和解决。以一颗真诚的心去为大家服务。

二、尽心尽责，做好本职工作

一年来，我主要完成了一下工作：

1、文书工作严要求

1)公文轮阅归档及时。文件的流转、阅办严格按照公司规章制度及iso标准化流程要求，保证各类文件拟办、传阅的时效性，并及时将上级文件精神传达至各基层机构，确保政令畅通。待文件阅办完毕后，负责文件的归档、保管以及查阅。

2)下发公文无差错。做好分公司的发文工作，负责文件的套打、修改、附件扫描、红文的分发、寄送，电子邮件的发送，同时协助各部门发文的核稿。公司发文量较大，有时一天有多个文件要下发，我都是仔细去逐一核对原稿，以确保发文质量，一年来共下发红文份。同时负责办公室发文的拟稿，以及各类活动会议通知的拟写。

3)编写办公会议材料，整理会议记录。每个月末对各部门月度计划的执行情况进行核对，催收各部门月度小结、计划，并拟写当月工作回顾，整理办公会议材料汇编成册，供总经理室参考。办公会议结束后，及时整理会议记录，待总经理修改后，送至各部门轮阅。

2、督办工作强力度

督办是确保公司政令畅通的有效手段，今年以来，作为督办小组的主要执行人员，在修订完善督办工作规程，并以红文的形式将督办工作制度化后，通过口头、书面等多种形式加大督办工作力度。抓好公司领导交办和批办的事项、基层单位对上级公司精神贯彻执行进度落实情况以及领导交办的临时性工作等，并定期向总经理室反馈。

3、内外宣传讲效果

宣传工作是公司树立系统内外社会形象的一个重要手段和窗口。今年在内部宣传方面，我主要是拟写分公司简报，做好《xx报》协办的组稿工作，以及协助板报的编发，外部宣传方面完成了分公司更名广告、司庆祝贺广告、元旦贺新年广告的刊登，同时每月基本做到了有信息登报。

4、秘书工作。

秘书岗位是一个讲责任心的岗位。各个部门的很多请示、工作报告都是经由我手交给总经理室的，而且有些还需要保密，这就需要我在工作中仔细、耐心。一年来，对于各部门、各机构报送总经理室的各类文件都及时递交，对总经理室交办的各类工作都及时办妥，做到对总经理室负责，对相关部门负责。因为这个岗位的特殊性，为了更好地为领导服务，保证各项日常工作的开展，每天我基本上6点多钟才下班。有时碰到临时性的任务，需要加班加点，我都毫无怨言，认真完成工作。

5、企业文化活动积极参与

一年来积极参与了司庆拓展训练、员工家属会、全省运动会、中秋爬山活动、比学习竞赛活动等多项活动的策划和组织工作，为公司企业文化建设，凝聚力工程出了一份力。

一年来，无论在思想认识上还是工作能力上都有了较大的进步，但差距和不足还是存在的：比如工作总体思路不清晰，还处于事情来一桩处理一桩的简单应付完成状态，对自己的工作还不够钻，脑子动得不多，没有想在前，做在先;工作热情和主动性还不够，有些事情领导交代

过后，没有积极主动地去投入太多的精力，办事有些惰性，直到领导催了才开始动手，造成了工作上的被动。

新的一年有新的气象，面对新的任务新的压力，我也应该以新的面貌、更加积极主动的态度去迎接新的挑战，在岗位上发挥更大的作用，取得更大的进步。

综合办公室工作总结【二】 回顾这半年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，较好地完成了自己的本职工作。通过半年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将半年来的工作情况总结如下：

一、办公室的日常管理工作。

办公室对我来说是一个全新的工作领域。作为办公室的负责人，自己清醒地认识到，办公室是总经理室直接领导下的综合管理机构，是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽，推动各项工作朝着既定目标前进的中心。办公室的工作千头万绪，在文件起草、提供调研资料、数量都要为决策提供一些有益的资料，数据。有文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、迎来送往及用车管理等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，自我强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。

1、理顺关系，办理公司有关证件。公司成立伊始，各项工作几乎都是从头开始，需要办理相关的手续及证件。我利用自己在xx部门工作多年，部门熟、人际关系较融洽的优势，积极为公司办理各类证件。通过多方努力，我只用了月余时间，办好了xxx证书、项目立项手续xxxx产权证产等。充分发挥综合部门的协调作用。

2、及时了解xxxxx情况，为领导决策提供依据。作为xxxxx企业，土地交付是重中之重。由于xxx的拆迁和我公司开发进度有密切关联，为了早日取得土地，公司成立土地交付工作小组。我作小组成员之一，利用一切有利资源，采取有效措施，到xx、xx拆迁办等单位，积极和有关人员交流、沟通，及时将所了解的拆迁信息、工作进度、问题反馈到总经理室，公司领导在最短时间内掌握了xxxxxx及拆迁工作的进展，并在此基础上进一步安排交付工作。

3、积极响应公司号召，深入开展市场调研工作。根据公司(0x号办公会议精神要求，我针对目前xx房地产的发展情况及房屋租售价格、市场需求、发展趋势等做了详细的市场调查。先后到土地、建设、房管部门详细了解近年房地产开发各项数据指标，走访了一些商业部门如xx，xx又到xx花园、xx花园、xx小区调查这些物业的租售情况。就x号地块区位优势提出 商业为主、住宅为辅、凸现区位、统筹兼顾 开发个人设想。

4、认真做好公司的文字工作。草拟综合性文件和报告等文字工作，负责办公会议的记录、整理和会议纪要提炼，并负责对会议有关决议的实施。认真做好公司有关文件的收发、登记、分递、文印和督办工作;公司所有的文件、审批表、协议书整理归档入册，做好资料归档工作。配合领导在制订的各项规章制度基础上进一步补充、完善各项规章制度。及时传达贯彻公司有关会议、文件、批示精神。

5、落实公司人事、劳资管理工作。组织落实公司的劳动、人事、工资管理和员工的考勤控制监督工作，根据人事管理制度与聘用员工签订了劳动合同，按照有关规定，到劳动管理部门办好缴纳社保(养老保险、失业保险、医疗保险)的各项手续。体现公司的规范性，解决员工的后顾之忧。

6、切实抓好公司的福利、企业管理的日常工作。按照预算审批制度，组织落实公司办公设施、宿舍用品、劳保福利等商品的采购、调配和实物管理工作。办公室装修完毕后，在x月份按照审批权限完成了购置办公用品、通讯、复印机、电脑等设备的配置工作。切实做好公司通讯费、招待费、水电费、车辆使用及馈赠品登记手续，严格按照程序核定使用标准。

7、做好公司董事会及其他各种会议的后勤服务工作。董事会在xxxx召开期间，认真做好会场布置、食宿安排工作。落实好各种会议的会前准备、会议资料等工作。

二、加强自身学习，提高业务水平

由于感到自己身上的担子很重，而自己的学识、能力和阅历与其任职都有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，总在学习，向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来感觉自己半年来还是有了一定的进步。经过不断学习、不断积累，已具备了办公室工作经验，能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过半年的锻炼都有了很大的提高，保证了本岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。

三、存在的问题和今后努力方向

半年来，本人能敬业爱岗、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：

第一，办公室主任对我而言是一个新的岗位，许多工作我都是边干边摸索，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;

第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;

第三，自己的理论水平还不太适应公司工作的要求。

在新的一年里，自己决心认真提高业务、工作水平，为公司经济跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我想我应努力做到：

第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习房产专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数;

第二，本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报;真正做好领导的助手;

第三，注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。不断改进办公室对其他部门的支持能力、服务水平。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。

行政办公室年终总结范文二xxx年，在公司领导的正确领导及大力支持下，在兄弟部门的大力协作下 ，面对激烈的市场竞争形势，行政部紧紧围绕管理、服务、培训、招聘等工作重点，注重发挥行政部承上启下、联系左右、协调各方的中心枢纽作用，为公司圆满完成年度各项目标任务作出了积极贡献。现将一年来的工作情况汇报如下：

一、认真履行职责，抓好内部管理。

一是建立健全了各项规章制度。 我公司今年6月开始运转，各项管理工作从零开始，为保障公司的正常有序运转，行政部制定出台了考勤、着装、资产管理等 一系列规章制度， 使公司管理工作基本实现了规范化，相关工作达到了优质、高效，为公司各项工作的开展创造了良好条件。二是狠抓员工礼仪行为规范、办公环境办公秩序的监察工作。严格按照公司要求，在公司员工行为规范和办公环境等员工自律方面加大了监督检查力度，不定期对员工行为礼仪、办公区域清洁卫生进行抽查，营造了良好的办公环境和秩序。