物业行业的财务管理精选(九篇)
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第1篇：物业行业的财务管理范文
关键词：财务管理；重要性；经济效益
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01
在商品经济下，财务管理历来是企业的一项基本经济管理活动。随着我国社会主义市场经济的不断发展，企业生产经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高，财务活动越来越复杂，财务管理也由单一到复杂，由低级到高级，在企业管理中的地位与作用也逐渐显示出来并被人们所认识接受。
一、财务管理概述
1.财务管理的内涵
财务管理是指基于一定的法律法规，在一定整体目标的指导下，关于企业资产的购置（投资）、资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资金）以及利润分配的管理。作为企业管理的核心，财务管理对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分重要的作用。实践表明：财务管理水平的高低对企业的经济效益的好坏具有重要影响。
2.财务管理的内容
企业投资决策是企业财务管理的首要内容。企业投资主要是收回现金并取得收益的现金流动活动，企业投资具有资金量大和周期长的特点，企业投资活动直接影响着企业的经营活动。企业需要加强对投资的控制，避免投资决策中的不确定性和风险，在作出正确投资的基础上提高企业经营效益。其次，财务管理还包括企业筹资决策。企业筹资是对筹资渠道、金额、时间、成本、风险以及方案的综合考量和选择。投资决策连接着企业和市场，筹资成本的多少影响着企业经营活动。再次，企业股利分配决策也是企业财务管理的重要组成部分，利润分配的多少影响着企业的再投资能力，财务管理中要对股利分配进行控制。
二、财务管理在企业经营中的作用
1.参与企业投资决策
财务管理具有综合性的功能，通过价值形式，可以把企业的物质条件、经营过程和经营成果都合理地进行规划与控制，并借助资金、成本、收入、利润等一系列财务指标反映出来；同时通过货币计量，为其他管理提供完整准确的基础资料。因此，财务管理工作，不仅仅要事后算账，还要参与事前预测、决策及事中控制，及时为管理者反馈信息，保证企业经营目标的实现。企业要生产发展持续获利必须要不断寻找新的利润增长点，为了实现这一目标，企业管理人员通常制定多个预选方案，而这些预选方案的选择需要依据相关的财务指标。只有以长期稳定的经济增长为目标，以经济效益为尺度的综合经济目标价值标准，将各种投入和产出都货币化，然后将两者进行比较，才能选出最佳行动方案。可见财务管理对于企业投资决策具有重要的指导意义和参考价值。
2.财务管理保证企业决策的实施
企业决策目标是实现企业价值最大化，财务管理就是要以最佳方式运用资金，为股东、债权人以及其他利益相关者赚取应得的报酬。为了实现企业生存、发展和获利的目标，财务管理必须完成筹措资金、有效使用资金的重任；对企业所有者来说，为了实现资本保值增值的目的，必然要求财务管理提高资金的使用率，维护其合法权益；企业的债权人为了到期收回本金，并获得利息收入，必然要求财务管理者提高资金的使用效率和流动性。总之企业决策的一切经济活动，都要通过财务管理来实现。事实上人们评价企业的好坏，企业决策的成功与否，也越来越多地从企业资金的运转状况来考虑。资金的筹措、投资的时机十分重要。财务管理要尽早做好融资计划，必须保证资金在需要之时能够马上到位，除投资项目所需的资金外，还要估算维持日常开支的营运资本。除了投资的数目之外，还有资金到位的时间安排，为了不至于资金链断裂，精确的时间安排显得非常重要。只有通过财务管理周密、切实可行的资金运作，才能保证企业决策的贯彻落实，企业目标的最终实现。
3.控制和监督企业各项生产经营活动
财务管理的主要作用之一就是利用货币形式对企业的生产经营活动所实行的控制和监督，具体来说就是对资金的筹集、使用、耗费、回收和分配等活动的进行控制和监督。资金对企业发展至关重要，如果将企业比喻为人体的话，那资金就是身体中的血液。可以说资金是企业经营和发展的必不可少的条件。所有企业的生存与发展必须基于一定的资金。通过加强企业财务管理有利于企业合理有效地利用资金，提高资金利用效果；企业理财能力，资金运筹能力，直接决定了企业经营效果的好坏。因此财务管理人员与企业管理人员基于对市场和企业发展的分析，综合各方面的信息数据，来支配企业的资金，从而利用有限的资金投入带来最大的产出，促进企业经济效益的提升。影响企业利润的因素有很多，例如原材料成本的变动，员工工资的变动，市场供需关系的变化等等，但是成本因素则是影响企业利润的主要因素之一。财务管理人员运用科学的方法，在保障企业正常运转的前提下，严格控制企业中不合理的支出，包括对产品成本的控制、对期间费用的控制、对研发费用的控制以及对职工薪酬、福利、保险和劳动保护的管理等。从而达到降低企业生产成本，增加企业的利润，提高企业的经济效益。通过资金指标的分析，能够反映企业物资占用和使用情况，对这些生产经营资金的形成和使用实行严格的监督，从而促进企业加强生产技术管理，改进物资供应工作；通过产品成本有关指标的分析，能够反映生产中物化劳动和活劳动的耗费，推动企业合理地使用人力、物力和财力，节约消耗、降低成本；通过利润指标的分析，能够反映企业的财务成果和经营管理水平，对利润的形成和分配实行严格的监督，从而促进企业挖掘潜力、改善管理、节约开支、增加收入。
三、现代企业管理以财务管理为中心
财务管理是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的，是企业组织财务活动处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。越来越多的人认同了财务管理在企业管理中的地位和作用。这一地位和作用具体表现为：企业管理以财务管理为中心或者核心。以财务管理为中心，首先体现在观念上统帅各专业管理。包括计划管理、资产管理、生产管理、销售收入管理等，都应树立财务观念，即效益观念、成本观念和资金观念。
1.计划管理
企业制定计划，要树立资金观念、效益观念。如果不考虑资金约束，不进行效益分析，就会造成计划半途而废，造成资源浪费；如果计划只以产量为中心，不讲经济效益，就会造成产品积压，资金沉淀。
2.资产管理
资产管理包括流动资产管理、固定资产管理和无形资产以及递延资产管理。在资产管理中要破除只讲满足需要，不讲采购成本和资金占用的观念。要树立低价少储的观念，使得储备的物资既能满足生产的需要，又要节约占用资金；要抓好固定资产的管理，避免资产的闲置与流失，同时盘活闲置资产，使其保值增值，给企业带来效益；要重视企业的无形资产，企业的形象与信誉，是给企业带来效益的重要保障；要树立极强的经济意识，让企业的资产活起来，流动起来。
3.生产管理
包括产品开发、生产组织、质量管理和设备管理等。这些部门容易出现重技术，轻效益的现象，更应树立财务观念：产品开发要适销对路；工艺安排和原料配比上不能只讲质量不讲成本；工序配合不能只讲速度，不讲半成品资金占用；质量管理上要谋求质量收入大于质量成本。
总之，建立现代财务管理制度是企业改革的根本出路。加强企业财务管理有利于企业合理有效地利用资金，提高资金利用效果；有利于企业精打细算，降低成本费用；有利于提升企业生产经营水平，提高经济效益。因此，财务管理在企业管理中是不可或缺的，在企业管理中的作用是极其重要的。因此，企业必须重视财务管理，这样企业才会在激烈的市场竞争中成为最终的赢家。
参考文献：
第2篇：物业行业的财务管理范文
关键词：建筑施工企业 房产开发企业 财务管理 差异性
一、经营对象
建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。
建筑施工企业承接的是“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。在建设中，按客户（建设单位）的施工图纸实施建设。不承担设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。
与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个部分。这两部分中，需要解决的核心问题是：项目产品定位。
举个例子：收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。
项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。
为了做好项目产品定位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。
二、上下游企业
建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位（包括了房地产开发企业），上下游关系相对简单。
房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、（部分）材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售公司、物业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。
三、行业特点
房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方面。对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道，完成“整合”工作。在内，单从房产公司的部门（人员）设置看，真可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。房地产企业受国家宏观调控政策影响大，政府对土地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深远影响。房产开发行业还是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。
而建筑施工企业具有“生产型”特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。发展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。
四、纳税主体
由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。在“营改增“前，国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业，在外地施工时，需开具《外出经营活动税收管理证明》。按开具发票金额的一定比例，在施工地点缴纳营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税中认为税收主体是“项目”，日常工作中更关注“项目”的开票金额、收入、回款。
在“营改增”后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个‘混合体’，即按照一定比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。
由于房地产企业在“营改增”前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收任务，往往要求在土地所在地成立房a开发公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式纳税的），在当地缴纳营业税，土地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发行业的财务人员，以“企业”为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。
五、适用税收征管文件
房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。如：国税发【2009】31号，是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2009】91号，是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。
而建筑施工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。
六、税种与税负
建筑施工企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），企业所得税。房产开发企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），土地增值税、企业所得税等各税种。比建筑施工企业多了个土地增值税。
土地增值税依据增值额占（税法认可的）成本的比例，实行四级超率累进税率，税率依次为30%、40%、50%、60%。若不做规划及管理，可能“吃掉”房产公司大部分的项目利润。
两个行业在国家税收税种上的差异，以及高税负的税种，加上房产开发行业的获利率普遍高于建筑施工行业，导致两个行业在税收总额、税种、税负上有着很大差异。
七、税务筹划的作用
税务筹划，是指在不违反法律、法规前提下，在纳税行为发生前，通过对纳税主体经营、投资活动的涉税事项，进行交易结构规划、调整、控制，达到减轻税负目的的活动。
由于建筑施工企业缴纳的流转税，是按收入比例缴税。行业毛利率较低，企业所得税税负不高。对于规模不大的建筑施工企业，经税务管理部门批准，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。
而房产开发企业由于土地增值税计算上，在（税法准予的）扣除项目金额上，有专项规定，加之实行四级超率累进税率，税负间距较大，再加上前期毛利率较高，导致房产开发企业普遍关注税收筹划。
在关注时间上，往往在项目拿地之前，就结合项目实际情况，对各税种进行测算、分析、谋划，确定税收筹划要点。
八、经济合同类型
建筑施工企业的合同类型相对简单，对上是与业主签订的合同，对下是建筑劳务施工合同、分包合同、材料设备采购合同， 房产开发企业的合同类型则要丰富的多，包括：设计合同、（甲供材/设备）采购合同、建筑施工合同、营销合同、商品房销售（预售）合同、物业服务合同、商业运营管理合同、融资合同、咨询服务合同等。不同合同类型，在权利义务界定上，涉及不同的国家标准、行业标准、企业管理要求。
九、营销推广费用
在建筑施工企业财务账面，较少看到有大额营销费用。当然，有些建筑施工企业通过分包方式、转包方式、“挂靠”又分包方式，让拿到项目的“关系人”分享了项目收益。
而房产开发公司的营销推广费用可以说是金~大，种类全。随着房产营销产业链的进一步分工细化，形式日趋多样，营销费用的构成越加丰富。对营销费用的规划、监督、费效评估等，是房产开发企业工作日程上，是一个重要组成部分。
十、财务核算方面
（一）财务核算的集中程度
由于施工企业的流动性大，地点分散等特点，为了让会计核算直接反映施工生产的经济效果，多采用分级核算、分级管理的办法。
而房地产开发企业投资金额大、筹资成本高、土地增值税和企业所得税存在先预缴再清算方式等，需要在开发公司层面集中核算。
（二）成本的计划与控制方式
建筑施工企业是签定建造合同，在合同范围内管理成本。多采用“定单成本计算法”，单独核算每项工程的成本，形成预算成本。在成本控制中，将实际成本与预算成本进行对比、分析、考核。
房产开发企业，则根据开发地块来建项目，往往项目数量少，投资总额巨大，。大多企业采用 “项目全成本管理”，将全成本划分为各成本构成要素。为了实现目标利润，对各构成要素进行分析，要素数量很多，且相互关联。当某一项成本要素发生变化时，需要系统、全面地对其他成本要素进行测算。比如：项目抢工产生的抢工费会加大项目的工程成本，此时应测算项目提前销售对降低财务成本的有利影响；项目增值率处于土地增值税率区间临界点附近时，要测算税负与售价的敏感性。
（三）经营成果的确认方式
由于建筑施工企业的施工周期比较长，为正确反映各项的经营成果，核实垫付资金，要分阶段进行工程成本核算、工程价款结算。在季未、年未按照“已完工程”分期确认成本、收入、利润，并与建设单位进行工程价款结算。
而房产开发企业的财务核算，大多与国税发【2009】31号保持一致，依据2009年第多少号文件，在签订《商品房预售合同》后，按取得的预售收入，缴纳增值税、预缴土地增值税、企业所得税。在达到“完工条件”时，确认收入、结转成本。
参考文献：
[1]绿城房产建筑管理有限公司企业标准GCS――项目全成本管理手册
第3篇：物业行业的财务管理范文
关键词：财务管理；企业管理；重要性
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-01、
一、引言
面对激烈的竞争，要获得发展必须重视和依靠企业管理，企业管理以财务管理为中心或者核心，财务管理是企业管理重要的组成部分并始终贯穿于企业管理的全过程。而且，财务管理水平高低直接影响到企业管理的水平高低，进而影响到企业经济效益的好坏。因此，优化财务管理，挖掘财务管理各功能，对于促进企业经济效益具有重要意义。
二、关于财务管理的概述
财务管理是指基于一定的法律法规，在一定整体目标的指导下，关于企业资产的购置（投资）、资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资金）以及利润分配的管理。作为企业管理的核心，财务管理对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分重要的作用。实践表明：财务管理水平的高低对企业的经济效益的好坏具有重要影响。
财务管理的内容极为丰富，从不同的角度来审视，其包含的内容是不同的。从组织企业财务活动的视角看，财务管理的内容包括了资金的筹集、资金的投放与分配等内容。从处理财务关系的视角审视，财务管理的内容包括了诸多对复杂的关系，涉及企业与债权人、债务人、投资人、受资人、政府之间的关系，还包括企业内部各单位之间的财务关系以及企业与职工之间的财务关系等等。
财务管理作为企业管理的重要组成部分，其作用的发挥是以其功能为基础的。具体而言，财务管理具有三大基本功能：资金管理功能、成本控制功能、监督控制功能。
三、企业财务管理重要性的体现
1.企业财务管理的内容决定了财务管理的重要性
企业的基本活动是从资本市场上筹集资金，投资于生产经营资产，并运用这些资产进行生产经营活动，取得利润后用于补充权益资本或者分配给股东。因此，企业的基本财务管理活动分为投资、筹资和股利分配三个方面，其中投资和筹资活动可分为长期和短期两种类型。企业长远发展所需资金来源于长期筹资，这些长期资金投放在长期投资项目中。企业的短期生产营运也需要企业进行短期筹资来满足。从投资和筹资两个角度而言，财务管理决定企业发展的重要性可见一斑。利润分配是企业的另一项重要工作，它关系到企业、投资者等有关各方的利益，涉及到企业的生存与发展，这也体现了财务管理在稳定企业发展中重要的一面。
2.财务管理信息的综合性决定了财务管理的重要性
企业经营活动的效果可以通过财务信息客观、迅速、综合地反映出来。比如，对管理者而言，他们可以通过阅读企业的财务信息，了解企业的经营情况，做出合理的投资、融资决策，提高企业的获利水平。对投资者而言，在证券市场中，上市公司的财务报告无异是连接广大投资者与公司之间的纽带，上市公司通过它把经营状况、赢利状况等各种信息传递给投资者。同时，投资者也可通过财务报告获取所需信息，做出自己投资的重大决策。由此可见，财务信息是企业利益相关者了解企业的最根本的信息来源。
3.企业风险决定了财务管理的重要性
风险造成收益的不确定性。由于存在各种无法预料和无法控制的因素，企业的收益往往偏离预期目标。可以说风险贯彻于企业的整个经济活动，而财务管理的风险预警能力，可以有效帮助企业预知风险，从而采取合理措施规避风险。其发挥作用的具体过程如下：财务管理可以通过财务资料的分析，建立风险预警机制，提前预知风险。当企业出现财务危机时，企业的财务风险预警机制能够提前预测，从而可以帮助企业采取合理措施规避风险，提高企业的抗风险能力。
4.财务管理在企业管理中处于核心地位
财务管理处于企业管理核心地位的原因主要有以下两点：其一，企业的经营活动由购、产、供、销等几个环节组成的，财务活动贯穿于这些活动之中，是企业经营活动的基础。财务管理通过对资金供求关系的掌控，为企业的经营活动保驾护航；同时财务管理又为企业的整个经营活动提供了可供参考的资料，财务信息是各个部门相互协调一致的重要依据。现代企业制度，要求建立现代化的财务管理制度。其二，财务管理可以通过投资决策、筹资决策和分配决策为企业创造更多的获利机会，是企业目标实现的根本保证。
四、总结
综上，可以看出：（1）财务管理具有综合性的功能，可以通过投资、融资、筹资来提高企业的竞争能力；（2）通过提供财务信息可为企业领导提供必要的帮助；（3）可以通过对风险的控制，提高企业的抗风险能力。所以，企业必须充分重视财务管理的重要性，应从各个方面加强企业财务管理的途径，为企业财务管理水平的提高提供服务。例如：（1）树立企业管理以财务管理为核心的理念；（2）完善企业内部控制制度；（3）加强财会队伍学习能力，全面提高财务管理人员素质；（4）加强财务分析工作，建立科学的财务管理激励机制，等等。
参考文献：
[1]朱开悉.财务管理目标与企业财务核心能力[J].财经论丛（浙江财经学院学报），2001（5）.
[2]卿婉华.论企业管理以财务管理为中心[J].怀化学院学报，2004（2）.
第4篇：物业行业的财务管理范文
关键词：新形势；物业管理企业；财务管理；财务会计
一、前言
物业管理企业的财务会计管理具体指的是物业管理公司对资金运营的监管，其中包括物业公司的经营出租、管理资金的筹集、使用及分配等。物业管理企业有着独特的经营管理模式和服务群体，而物业管理企业的财务会计管理必须遵循一般财务管理的原则，才能促进其可持续发展。在新形势下，许多物业管理企业遵循“一业为主，多种经营”的方针，以提高经济效益，但这样复杂的管理也导致了一些问题的出现，因此应该科学分析这些问题产生的原因，并采取有效措施，改善物业管理企业的财务管理现状。
二、物业管理企业的财务会计存在的一些问题
1.物业管理企业领导者欠缺市场观念，财务工作人员财务会计观念淡薄
物业管理企业是现代化市场经济下的产物，因此需要按照市场经济发展的要求，逐渐将物业管理市场化。但是，目前大多城市尚未形成规范化的物业管理市场，仍旧采取传统的管理方式，主要由楼房的开发商派遣自有的物业公司进行管理，欠缺足够的市场监督。物业管理企业的财务会计状况很大程度上将影响企业的经营管理效益，但是物业管理企业的领导认为，物业公司属于第三产业，具有明显的服务性，财务会计比较简单，因此物业公司对会计人员的要求并不高。这就导致了物业管理企业的会计人员的专业技能偏低，业务水平较差，严重影响了物业管理企业的健康发展。
2.物业管理企业在资金管理方面问题较多
当前，物业管理企业咎待解决的问题时，投入资金的回报周期长，回报率低。一些企业由于资金管理不善，导致大量的资金流失，严重影响了资金的周转。还有些物业管理企业不顾上级部门的三令五申，筹集大量的预算外资金，容易滋生腐败。存在一些物业管理公司不重视对应收款项的收回，积压的账款越来越多，造成物业企业资金的难以循环。有些物业公司对资金的使用重视不足，未能有效利用闲置资产进行投资组合，导致物业企业的投入资金的回报率较低。
3.物业管理企业的专项维修资金使用率偏低，监管力度不够
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。在我国，房屋的维修基金由政府和物业管理公司管理，按照规定，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督的原则。从本质上讲，专项维修资金应该属于业主所有，这类资金是业主在维修房屋之前预付了的资金，只是由政府和企业代管，但是，实际情况却是业主交的专项资金在上交之后就不知去向，当业主需要这部分资金时不知如何申请，这就导致了专项维修资金使用率偏低，有些物业管理公司甚至私自挪用维修专项资金用于其它管理项目。
三、改善物业管理企业财务会计状况的建议
1.不断提高领导者及会计人员的素质，适应市场经济的发展
在新形势下，物业管理企业的领导者及各级管理人员应该强化财务管理观念，可以定期对领导者进行财务知识的培训，帮助领导者意识到财务会计在企业管理中的核心地位。物业管理企业在招聘财务人员时要加大对应聘人员专业知识的考核力度，招聘高素质的会计人员。对于在职的会计人员要在不断提高他们的专业技能和职业道德，采取合理的学习方式，可以组织一些专门的知识竞赛，提高会计人员的专业水平。
2.制定相对完善的会计制度
鉴于物业管理企业独特的经营管理模式和服务性的特点，物业管理在成本会计这一科目下，应该分清个以及共的经营成本。为了完善对资产的监管，物业公司必须准确核算会计事项、待摊费用的会计核算工作等。物业管理公司的财务管理必须分户核算各个业主的应收款项账目。同时，物业管理公司应该建立一套科学、合理的会计内部监督制度，并在实施过程中不断修正该制度。
3.强化物业管理企业对资金的管理
资金是企业生存的根本。物业管理企业的会计部门必须充分利用多种渠道，积极主动的对市场开展调研，尽量缩短投入资金的回报周期并提高资金的回报率。建立独立的资金结算体系，对资金的流程管理把好关。模拟当前银行的结算流程，不断拓展资金的核算方法，逐渐完善物流企业的资金运营形式。同时，会计部门应该统一管理企业的资金，防止资金的过多分流，并制定合理的税后的分配政策，促进物流企业资金的可持续流动。
4.提高对专项维修资金使用效率，加大监管力度
专项维修资金应该真正做到来自于民众并应用于民众。物业管理企业以及业委会每年都应该向业主公示该项资金的实际利用情况，给业主及其他公众提交一份清晰的账单，政府也应把好关，并向群众宣传有关专项维修资金的政策。审计部门及纪检部门应该定期对该项资金进行审计及监督。
四、结语
在新形势下，物业管理企业要想获得长期的发展，就应该从改善财务会计的现状入手，根据自身的特点，建立适合物业企业发展的新型财务会计模式，牢固的树立财务会计管理观念，加强资金的合理利用，完善会计监督制度，从而不断提高物业管理企业的经济效益。
参考文献：
[1]周雅琼：浅述现代物业管理企业的财务管理[J]财经论坛，2009（08）：66-70.
第5篇：物业行业的财务管理范文
[关键词]财务管理 企业管理 会计管理重要性
经济体制的转换要求企业经营管理者的思想和观念也随之更新，尤其是在我国社会主义市场经济发挥巨大作用后，企业界逐渐形成了这样一个共识，那就是现代企业必须重视管理，企业管理应以财务管理为中心。
一、对财务管理几个问题的思考
1.财务管理和会计管理
企业都设有财会部门，专司财务管理和会计管理之职。财务管理和会计管理既相互联系又有各不同的职能。
2.财务管理追求的不是帐面利润的最大化，而是企业价值的最大化
财务管理是从资金角度进行管理，它强调的是在资金良性循环的条件下资金的增值,从而使利益相关者财富最大化。企业财务管理的目标不是帐面利润的最大化，而是企业价值最大化，是企业能够实现长期稳定的利润，并且同时带来现金净流量。
3.财务管理不能简单地强调降低成本、费用和支出
成本管理是财务管理的工作重点之一，传统意义上的成本管理即为节约成本、减少支出。企业如果只简单强调降低成本而使企业生产技术固步不前，产品质量得不到保障，因缺乏竞争力而与市场失之交臂，从战略上动摇企业的生存基础。
4.以财务管理为中心不是要忽视和否定企业其他管理工作
以财务管理为中心强调的是财务管理的中心地位，而决不是要忽视和否定其它的管理工作，只是由于社会给经济发展的要求及财务管理本身的特点——它以价值管理的观念指导各项管理工作深入开展，并且对各项管理工作的过程和最终结果进行全面综合的反映，这才决定了它在各项管理工作中的中心地位，我实习的企业实行的“四统一分”财务管理政策把“企业管理以财务管理为中心”的真谛落到了实处，引向了深入，推上了顶峰。企业对财务管理提出要求是：不论是经理、厂长、还是管理者、技术人员，都应立足本职，着眼全局，坚持管理思想，树立管理理念，以财务规范管理、严谨运作推动各项工作再上新台阶。搞企业，参与市场竞争；搞管理，遵循市场规律；搞营销，贴身市场前沿，都需要具备一定的财务知识；用财务眼光洞察市场，把握时机，用财务预算指标衡量成败，评价绩效。企业专司销售结算的销售业务部门，应该对所销产品作到心中有数，货款回笼及时，一方面，不会有大量库存积压资金；另一方面，有了资金，可以扩大再生产，这又与财务收入预算紧紧相连，这也能够体现上面所提到的财务管理使企业价值最大化。
5.财务管理不单是财务部门的事
有人片面的认为，以财务管理为中心就是以财务部门为中心，然而财务管理的重要性，复杂性及其涉及范围的广泛性决定了它远不是仅靠一个部门的工作能够解决的，财务管理是一项需要全盘考虑，统一目标，协调一致的工作，计算机的使用和网络的发展使得数据的取得更加全面快捷、计算更精确，从而利用信息化的手段提高企业的市场竞争力，实现管理创新，使企业运作过程中所有环节的人财物变化都可以通过财务绩效体现出来，这就需要具备三个条件：首先，企业运作的所有环节必须与财务是紧密联系且配合的；其次，企业运作的所有过程必须实时反映到财务上；最后，财务结果必须尽快反馈给企业各级管理者，使其能够迅速反应。这需要各方面集思广益、群策群力，以实现企业价值的最大化，创造更大财富。
二、企业管理以财务管理为中心，应注意做好以下工作
1.建立健全以财务管理为核心的管理体系。
企业的各项管理都要服务和服从于经营需要，有利于改善和提高工作效率及经济效益，不能搞形式主义，更不能各自为政。
2.建立健全会计信息和统计信息相结合的电算化管理
通过迅速、高效的电算化管理，将企业生产情况与财务情况及时客观的反映出来，并深入分析，寻找经营管理中的薄弱环节，提出措施，堵塞漏洞，提高效益。
3.加强成本管理
在保证正常生产经营需要和支持新产品开发的必要支出的前提下，制定合理的消耗定额，可以有效的节支，以更低的耗费获取同样或更高的效益。这就是财务管理工作的“两个重点”之一：重点抓成本管理。
4.筹资决策、投资决策、经营决策等要在保证企业持续经营和发展的基础上进行。
企业对其发展目标，要量力而行，平衡好眼前利益与长远利益的关系，运用科学方法进行可行性分析和成本效益测算。
5.资金管理注重现金流量，协调好资金的流动性，安全性和效益之间的关系。
为此，企业应该在应收帐款的管理、原料物资的合理库存、设备购置等方面做进一步深入细致的工作，使企业在完成既定目标的前提下过到资金投放少、回收快，保持良性循环。这就是财务管理工作的“两个重点”之一：重点抓资金管理。
6.资产管理要优化资产结构，使流动资产与固定资产的比例趋于合理化。
资产管理应以资产增值为目的，要剔除或压缩那些亏损性和非生产性资产，强化管理和改造低盈利资产、扩张低成本高盈利资产。
7.加强利润管理。
利润是企业生产生存和发展的基础，企业一方面要不断拓展新的利润增长点，开辟新的利润来源；另一方面，要不断对现时的利润结构进行分析和调整，尤其要加强和扩大实实在在的主营业务利润，避免短期行为，保证和提高利润的质量。
8.加强风险管理。
市场历来是机遇和风险并存的，低风险低收益的谨慎和高风险高收益的诱惑，往往使企业进退两难。风险管理就显得尤其为重要。
当然，要想将财务管理放在企业管理的中心地位来抓，企业经营管理者还需要在思想上和观念上有个转变的过程。从上到下、思想一致，才能将企业管理以财务管理为中心的管理理念真正落到实处，使企业创造出更多的效益，实现更大的价值。
第6篇：物业行业的财务管理范文
[关键词]财务管理；企业管理；成本控制；经济效益
[DOI]1013939/jcnkizgsc201536142
由于越来越多的人认同了财务管理在企业管理中的地位和作用。这一地位和作用具体表现为：企业管理以财务管理为中心或者核心，财务管理是企业管理重要的组成部分并始终贯穿于企业管理的全过程。
1财务管理概述
11财务管理的内涵
财务管理（Financial Management）是指基于一定的法律法规，在一定整体目标的指导下，关于企业资产的购置（投资）、资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资金）以及利润分配的管理。作为企业管理的核心，财务管理对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分重要的作用。实践表明：财务管理水平的高低对企业的经济效益的好坏具有重要影响。
12财务管理的内容
财务管理的内容极为丰富，从不同的角度来审视，其包含的内容是不同的。从组织企业财务活动的视角看，财务管理的内容包括了资金的筹集、资金的投放与分配等内容。从处理财务关系的视角审视，财务管理的内容包括了诸多对复杂的关系，涉及企业与债权人、债务人、投资人、受资人、政府之间的关系，还包括企业内容各单位之间的财务关系以及企业与职工之间的财务关系等。
13财务管理的功能
财务管理作为企业管理的重要组成部分，其作用的发挥是以其功能为基础的。具体而言，财务管理具有三大基本功能：资金管理功能、成本控制功能、监督控制功能。
131资金管理功能
资金对企业发展至关重要，如果将企业比喻为人体的话，那资金就是身体中的血液。可以说资金是企业经营和发展的必不可少的条件。所有企业的生存与发展必须基于一定的资金。因此企业财务管理具备了资金管理这一最为基本的功能。财务管理人员与企业管理人员基于对市场和企业发展的分析，综合各方面的信息数据，来支配企业的资金，从而利用有限的资金投入带来最大的产出，促进企业经济效益的提升。这就是财务管理中的资金管理功能。
132成本控制功能
影响企业利润的因素有很多，例如原材料成本的变动，员工工资的变动，市场供需关系的变化等，但是成本因素则是影响企业利润的主要因素之一。财务管理人员运用科学的方法，在保障企业正常运转的前提下，严格控制企业中不合理的支出，包括对产品成本的控制、对期间费用的控制、对研发费用的控制以及对职工薪酬、福利、保险和劳动保护的管理等。从而降低企业生产成本，增加企业的利润，提高企业的经济效益。因此，财务管理具有成本控制功能。
133管理监督功能
企业的正常运转，需要一整套完善的管理监督体系。财务管理中的管理和监督体系使得企业在生产经营过程中步步为营，确保企业始终朝着正确的方向前行。不仅如此，在完善监督的体系下，企业能有效利用各种资源，最大程度挖掘自身产能，优化企业的经营与管理，从而能够以较小的成本投入获得较大的经济效益。这就是财务管理中的管理监督功能。
2财务管理促进企业经济效益功能探析
21以资金管理功能为核心，企业资金利用最优化
211实施资金集中管理
企业的生产经营过程纷繁复杂，涉及资金使用的环节众多，如果资金分散管理，将难以统一协调调度，财务风险发生的概率大为增加。为此，企业在财务管理过程中，应该将资金集中进行管理，这将有效降低企业财务风险发生的可能性。具体可以以资金结算中心的形式进行资金集中管理，这样能够有效控制企业多头账户，有效控制和统一调度企业的资金，发挥结算中心的“水库”功能，当企业流动资金充足时，结算中心可以存储部分流动资金留作他用；当企业流动资金紧张时，结算中心可以支出部分资金缓解企业的经济危机。实施资金集中管理，发挥资金最大价值，为企业经济效益的提升奠定良好的资金基础。
212全面推行资金预算管理制度
为了发挥财务管理中资金管理功能的核心作用，企业应该全面推行资金预算管理制度，严格控制企业产品生产之前以及生产过程之中的资金流动，严格执行预算的要求，保证资金有序的流动，使企业有限的资金发挥最大的价值，这样一来，企业的经济效益的提升自然而然就是水到渠成的事情。但是反观目前绝大多数企业推行的资金管理制度常常是产品生产完以后才展开的，如果没有发现资金使用问题固然好，即使发现了企业资金使用存在问题，那时已经来不及进行补救，宝贵的资金就在无形中流失，负面的连锁反应自然而然会对企业的经济效益产生消极的影响。因此，为了提高企业的经济效益，企业需要未雨绸缪，推行全面的资金预算管理制度。
213加强企业流动资金分析
预测流动资金对企业发展具有重要作用。净流动资金的多寡代表企业的流动地位，净流动资金越多表示净流动资产越多，其短期偿债能力较强，因而其信用地位也较高，在资金市场中筹资较容易，成本也较低。为此，企业应加强流动资金分析预测，实时掌握企业流动资金的流入和流出，确保企业有足够的支付能力和偿还债务的能力，将流动资金的管理作为企业财务管理的日常工作来抓，将其贯穿于企业财务管理的各个环节。加强企业流动资金分析预测，提高流动资金的利用率，增加筹资降低企业成本，提高企业的经济效益。
22以成本控制功能为重点，企业资源利用最优化
在企业发展战略中，成本控制处于极其重要的地位。企业如果能够在保证产品质量的前提下控制产品的成本，在激烈的市场中占据先机，获取利润，使企业的经济效益迅速提升，财务管理成本控制功能的发挥主要体现在以下几个方面。
221推行目标成本管理制度
推行目标成本管理制度是提高资源利用率，降低资源消耗，提高企业经济效益的有效措施。为了制定适合企业的目标成本管理制度，企业首先需要进行调研，了解企业的内外部环境和自身的发展状况，在此基础上确定合理的企业目标成本。其次，在科学方法的指导下，将企业大的目标成本逐步的分解细化为便于实现的小的目标成本，从而调动目标执行者的主观能动性。最后，企业要为推行目标执行者创造良好的服务和指导，使其以积极主动的状态执行企业的目标成本管理制度。通过以上步骤，能够有效降低企业的生产成本，实现既定的成本管理目标，促进企业经济效益的提高。
除此之外，随着信息技术的高速发展，企业还能借助成熟的信息管理系统，对企业生产产品的各个环节实施实时监控，了解产品成本的变化，及时做出相应的调整，在动态中对产品成本进行分析，从各种途径降低产品的成本，实现企业经济效益的提高。
222构建全员成本控制体系
企业产品成本控制可以从多方面着手，但是最为重要的是要调动企业全部员工，构建全员成本控制体系，因为影响企业生产成本的因素中，其他的因素都是客观可控的，只有人是主观较难掌控的。为了最大限度地节约成本，因此必须构建全员成本控制体系。这个体系包括横向和纵向两个维度，将企业的成本费用目标进行层层分解落实，横向分解落实到企业内有关职能部门进行管理控制，纵向分解落实到车间班组个人进行管理控制，形成一个纵横交错的企业成本费用管理网络，并对全员进行严格考核。力求提高企业员工的工作效率，降低生产成本，提高企业的经济效益。
3结论
财务管理对企业经济效益具有十分重要而且深远的影响。为此，企业要牢固树立财务管理的理念，重视财务管理资金管理功能、成本控制功能、管理监督功能，使企业在控制产品成本的基础上，在良好的管理监督体系的保障下，不断去发展自己，从而提高企业的经济效益。
参考文献：
[1]张庆阁论企业财务管理中的资金时间价值管理[J].商业会计，2012（4）.
第7篇：物业行业的财务管理范文
关键词：财务管理 商业银行 管理方法
一、前言
我国金融体制不断改革和深化，金融监督加强，国有银行走向市场化经济。金融市场日益壮大，外资银行不断涌现，我国银行面对的不仅仅是国内银行之间的竞争，而是国际市场上的竞争，我国商业银行困难重重，一方面还在自我转型和约束当中，刚刚在某个程度上脱离政府的大力扶持，另外一方面马上就迎接了需要与国际商业银行管理水平的较量和接轨。
在这种局面上，商业银行的财务管理改革有着迫切性，如何才能够提升商业化的财务管理水平呢？本文通过针对现状存在的问题，去理清解决问题的思路和对策。
二、存在的问题
由于我国商业银行有着历史遗留的问题，财务管理有着相当多的漏洞和缺陷，具体有以下四个方面：
第一，财务分析缺数据系统。财务分析不仅仅局限于收支分析，还要进一步向后续展到税后利润、风险调整后经济增加值纬度，向前延展到各项业务指标、部门条线、重点区域、机构网点等纬度；不仅要自身比、历史比，还要与系统内同类行、当地同业先进行、与比学赶超的标杆行进行比较；不仅要分析内部数据，还要分析客户数据、市场变化，分析客户交易占比和价值贡献。这么多纬度的分析，数据量、工作量都很大，但目前商业银行尚未有成熟的财务分析综合系统支撑，内部数据散落在各个生产交易系统中，每次分析都耗费大量人力、物力，不利于分析的及时性、准确性。
第二，成本管理不够精细。商业银行的成本管理，尚处于“账面成本”或“预算成本”管理阶段，尚未真正推进全面成本管理、战略成本管理，使得各商业银行的成本开支中隐含着低效或无效的资源耗费。
第三，财务管理人员素质有待提高。商业银行财务管理人员被一堆堆日常繁琐的事情围绕，未能够真正做到有效的管理当中，并且管理能力和意识有待提高。财务管理人员只是面对财务会计的内容，对于商业银行的管理缺乏参与。
第四，固定资产实物管理有待强化。由于历史原因，目前商业银行仍有部分房产证件不全，部分资产常年闲置，未有效利用。另外对部分营销用的一些实物资产，仍作为固定资产核算，但难以进行盘点和帐实核对，造成资产使用和账务处理失去关联。
三、财务管理的对策
依以上四点的现状问题来看，笔者认为有以下四个解决对策：
第一，建立财务信息管理系统。随着时代的发展，银行已经踏入信息化管理的时代，不能只限于信息的采集和分析，还应该做实财务管理工作。因而健全的银行财务数据库应能做到综合分析，有一个合理的数据模型和模拟系统，能够对于现状数据进行整合，对于未来趋势进行预测，对于计划的落实情况、控制进度和分析结果进行及时跟进。同时财务管理体系要实现信息网络化，在财务管理信息系统当中，财务信息能够及时、准确、快捷地对有关领导汇报，并针对这些财务信息做出直接的决策。信息网络化实现了财务信息的透明、完整和共享、让内部审计和监督检查机构对于经营活动进行有效的监督检查，大大提高了财务管理的水平。这样就能够减低财务管理人员的工作量，让会计信息部门把注意力和思考力放在数据的集中处理和分析之上。
第二，清晰财务管理目标。以银行战略目标为导向进行财务管理，把财务目标量化到部门和个人，让基层实行任务指标化，以效益为核心建立考核奖罚体系，注重收入和成本的配比最优方案，不断提高经济资本回报率和经济资本增加值。另外在追逐利润收益的同时，需要评估项目风险，做有效的资本管理，避免银行不必要的损失。在战略目标的指导下，财务管理
第三，加强财务的集中统一管理。适度的管理幅度和管理半径，才能打造最好的财务管理。因为一对一管理虽然更直接、更有掌控力，但如果辖属机构多了，上级行就管不过来，易形成管理盲区，管理成本也会增大；如果管理链条太长，五级、六级甚至更长的链条，信息传递易衰减、中阻塞，掌控力差、管理效率低。商业银行对辖属机构的管理，要按照科学的理论和实践经验进行调整整合，不断提高管理层级、缩短管理半径，加大集中管理力度。比如对全行性的集团客户、重大客户，亦由上级行直接经营；全行共性的或事务性、属于中后台的事项，应由上级行创造条件进行集中管理，以使基层行能更好的服务客户、拓展业务。
第四，加强人才培养。财务管理人才的业务水平和专业能力是决定整个财务管理体制的成败的关键。除日常事务的操作管理之外，应该加强有效的专业培训，让财务人员适应市场变化，跟上商业银行的发展速度，做到思维开阔、创意工作。要打造一支优秀的银行财管团队，加强他们的组织能力、沟通能力、专业能力，使得横向会沟通，对上能汇报，向下会管理，并通过财务管理工作引导、促进全行业务发展和战略实现。
参考文献：
[1]徐之光.商业银行财务管理工作中存在的问题及改进建议 [ J ].华北金融， 2006， （3）
第8篇：物业行业的财务管理范文
【关键词】商业银行；理财业务；法律关系
近年来，在银行理财业务迅猛发展的同时，越来越多的问题也显现出来，特别是理财客户合法权益极易受到侵害。而银行理财业务的法律定位和法律关系的模糊，是导致客户与银行之间的权益失衡和冲突的重要原因。所以确定银行个人理财业务法律关系的性质，对明确当事人的权利和义务，进而保障银行理财市场的健康发展，有着重要的意义。
一、认定银行理财业务法律关系性质的必要性
从一般法学意义看，不同法律关系的定位直接关系到各方权利义务的安排。而目前我国银行理财业务法律性质的含混不清导致了参与理财业务的各方当事人对其权利义务的界定不明。准确认定银行理财产品的法律性质，已是银行理财业务健康持续发展必须解决的一个核心问题和基础命题。对于这个核心问题，多年来各方争论不断，在没有相关法律法规做出明确规定的情况下，监管部门行政规章的相关规定就显得尤为重要，且更需慎之又重。然而，监管部门对于这个问题的解答较为混乱，中国银监会除在解读相关监管文件时口头认定银行理财产品属于委托关系外，在其出台的诸多监管文件中却存在一定程度上相互冲突的规定。法律关系的不清晰会带来一系列问题。对投资者而言，不能充分认识到一定收益水平所匹配的风险，当预期收益不能实现时，经常做出自己权益受到侵害的判断。对发行者而言，不能实现有效风险隔离可能导致承担责任过度，或者很难把控业务的合规性与合法性。对监管者而言，难以准确识别业务性质、潜在风险和可能的波及范围，不能实现风险和发展的平衡，有效掌握审慎监管的底线。因而，全面厘清和准确确认理财产品的法律关系，在此基础上划分类别，明确不同类型理财产品适用的法律法规，不但有助于有关法律纠纷的规范和解决，有助于商业银行理财业务内控体系的建立健全，而且对监管部门构建和实施恰当的监管政策有着重要意义。
二、银行理财业务所包含的法律关系分析
对于银行理财业务的基础法律关系，业内专家、学者对此存在诸多分歧，目前市场上对此主要有两大观点：一是委托关系说；二是信托关系说。
（一）委托关系说。该观点认为，银行理财服务建立在委托法律基础上，银行接受客户的委托和授权按照协议约定的投资计划和方式开展资金管理活动。主张委托关系的依据包括：银行理财业务符合委托关系的法律特征；在理财业务中，投资者通过与银行签订理财协议的方式，委托银行为其进行理财服务；投资者为委托人，银行为人，银行以自己的名义开展活动，行为产生的后果归属于投资者；银行开展活动的交易对手往往也知道关系的存在。因此，上述行为具备隐名的法律特征，符合隐名的法律要件。中国银监会相关负责人在回答记者提问时也明确表示，个人理财业务是建立在委托关系基础上的金融服务。可见，银监会将银行个人理财业务的法律关系界定为委托关系。
（二）信托关系说。该观点认为，银行理财业务的本质是信托业务，理财产品即信托产品，其基础法律关系是信托关系，委托人和受益人均为投资者，受托人则是商业银行。目前各大商业银行为规避政策和法律风险，刻意回避使用信托字眼，是借“理财”之名，行“信托”之实。主张信托关系的主要依据包括：
1.在银行理财业务中，商业银行作为理财产品的管理者，以银行的名义进行资产管理，这与信托关系中受托人以自身的名义进行管理或处分的做法类似。
2.财产独立是信托财产的主要属性，信托财产应与信托公司固有资产区分开来，委托人、受托人或受益人的债权人均不得对信托财产主张权利。但目前国内尚无法规明确银行理财产品基础资产是否具备财产独立属性。2005年中国银监会颁布的《商业银行个人理财业务风险管理指引》（以下简称“风险指引”）要求，理财交易人员与自营业务交易人员应相分离，内部监督审计部门应独立于理财交易部门，同时还要求，商业银行发售理财产品应委托具有证券投资基金托管业务资格的商业银行托管理财资金及其所投资的资产。因此，从银监会的监管倾向及业务实质看，理财基础资产具有相对的独立性。如出现银行或投资者破产等极端情况时，出于维护投资者的利益以及从公平原则考虑，银行与投资者的债权人不能对理财基础资产主张权利，基础资产可认定为理财投资者的财产。
三、界定各类银行理财业务的法律性质
根据《商业银行个人理财业务管理暂行办法》规定，银行理财业务按照有无资产管理活动可分为理财顾问业务和综合理财业务；后者又可分为保证收益产品和非保证收益产品；非保证收益产品又可以分为保本浮动收益产品和非保本浮动收益产品。对理财产品法律性质的界定应当按照这样的划分逐一进行。
（一）顾问型理财服务的法律性质
理财顾问服务，是指商业银行向客户提供的财务分析与规划、投资建议、个人投资产品推介等专业化服务。在这一活动中不涉及客户的资产管理，主要是银行向客户提供便于客户进行投资理财选择和判断的信息，即交易的标的就是银行提供的信息。有学者将理财顾问服务界定为劳务关系，这一界定显然过于宽泛，劳务关系可以涵盖或交叉于居间、行纪、承揽、保管、建筑工程承包等诸多法律关系，其法律关系涉及内容包括提供信息、事务、提供体力与脑力劳动、代购代销等诸多方面，具有较大不确定性。而银行理财顾问服务主要向客户提供相应的投资信息与规划建议，内容范围比较明确应界定为咨询服务合同关系更妥。
（二）保证收益和保本浮动收益理财产品的法律性质
保证收益理财产品，是指商业银行按照约定条件向客户承诺支付固定收益，银行承担由此产生的投资风险，或银行按照约定条件向客户承诺支付最低收益并承担相关风险，其他投资收益由银行和客户按照合同约定分配，并共同承担相关投资风险的理财产品。在这一类型的产品中，本金与固定收益的风险，不由客户承担而是由银行承担。这不符合委托关系的特征，即“人以委托人名义开展活动，所产生法律后果由委托人承担”；也不符合信托关系的特征，即“受托人按照信托合同管理信托财产，并将收益交给委托人指定的受益人”，以及“信托财产运用的债权债务由财产承受，受托人不承担连带责任”。从银行承担支付本金与固定收益义务这一特征看，保证收益产品更接近储蓄产品，即客户承担将资金交给银行使用而享有取回款项并按照相应期间获得利息的权利，而银行承担相应支付义务而享有在相应期间使用该笔存款的权利。因而，保证收益产品的法律属性应当是借款合同法律关系。保本浮动收益理财产品是指商业银行按照约定条件向客户保证本金支付，本金以外的投资风险由客户承担，并依据实际投资收益情况确定客户实际收益的理财计划。由于其本质上也是银行保证客户本金安全，而风险由银行承担，因而在法律属性上与保证收益产品是一致的，即也属于借款合同法律关系。
第9篇：物业行业的财务管理范文
业务模式
银行理财委外投资起源于理财业务的高速发展，目前各主要大型银行和股份制银行理财业务规模均超过万亿元，但银行端相应的投资管理能力却无法与规模增长匹配，加上一些地方性银行资产投资方面受制于监管部门的限制，于是才有了委外投资一说。目前理财委外投资业务一般采取如下模式。
设计筛选评价体系，注重从银行体系之外选择投资管理人。银行理财委外投资的当务之急是如何选择合适的投资管理人。就目前国内资产管理市场的现状来看，证券基金公司因为其市场定位、投资管理经验、薪酬机制等原因，理所当然成为了银行理财委外的首选。随着资产管理市场的蓬勃发展，基金和券商子公司、保险资管公司、私募投资机构也参与到银行委外资金的争夺之中。对于委外投资管理人的筛选，银行端主要通过设计评价体系来进行，形成准入白名单，此后再根据具体业务需要，从白名单中确定合作机构。如根据候选机构的管理资产规模、资本金规模、行业排名和监管评级等形成白名单，对进入白名单的机构，通过考察其投研团队素质、过往产品的投资业绩、风险控制手段等进行多因素分析考量，分项指标打分，并考虑投资策略的匹配性等，最后确定具体业务的合作机构。当然有的大型企业的下属投资机构也可能直接入选，这主要是银行需要考虑银企合作的因素。
从银行理财委外的入选合作机构类型来看，公募基金和证券公司相对占比较大，主要是这两类机构的业务本来就侧重于金融市场业务与资产投资，对资本市场和投资管理较为熟练，具有历史和现实的优势。除此之外，保险资管机构逐渐异军突起，获得了一定业务量，而私募机构因为银行后台风控接受度等问题，目前还处于双方的接触了解的过程中。
业务模式兼顾产品模式和投顾模式，银行端强调高度定制化。银行理财委外投资从具体实现方式来看，主要有产品模式和投顾模式两种。在产品模式下，银行理财资金通过购买公募基金、券商、信托公司和保险资管等机构的资产管理计划产品，并约定资管计划的投资范围、投资标准和业绩比较标准等，以此实现资金注入。在产品模式下，理财资金涉及的投资账户开立等事项转化为资管计划来进行，这有助于实现理财资产投资范围扩展、投资策略多样化和操作中的加杠杆操作等，最终有利于投资收益的提升。该模式下，实际上委外机构的产品成为了银行理财资金投资的通道，银行端的管理工作相对简便，故而各家大型银行和股份制银行多采用此种模式。而在投顾模式下，所有围绕理财资金的投资操作集中于银行体系内，外部投资顾问机构通过提供资产买卖指令等指导银行进行操作。在这种模式下，先不说银行的交易员能否适应工作要求，单说银行理财资金的投资就会受到一定限制。如有的银行可能规定理财资金仅限于买卖银行间市场债券，不能参与衍生品和股权类产品投资等。应该说，从目前业务实践情况看，产品模式是银行理财委外投资的主流模式。
需要注意的是，无论采取何种业务模式，本质上来讲银行理财委外投资是一种高度定制化的业务。即理财资金的投资策略、投资范围、投资品种和风控规则均由银行主导，整个投资理念和资产配置很大程度上反映了银行端的要求。如在理财资金委托之前，银行往往会制定具体的投资方案，初步确定投资总体框架和模式，明确相应的投资范围、品种、信用比例、集中度等内容，明确投资规则，然后交由委外机构去执行。就投资范围和投资品种来看，目前银行理财类委外资金侧重于固定收益类资产，主要投资于货币市觥⒏咂兰墩券和债券基金资产，面向高净值客户发行的理财产品可能增加股票型基金、二级市场股票和金融衍生品类资产，但所占比例仍旧属于点缀性质。
投后管理相对粗放，仍处于手工处理向IT系统转型的阶段。随着银行理财委外规模的增加，相应的业务管理、风险监测、合规管理、投资评估等投后管理事项成为银行端关心的问题。目前银行理财委外的投后管理一般通过日常监控、定期的投资管理报告和投资管理人评价三个方面来进行。仅就日常监控而言，银行端需要关注投资组合构成及仓位变动、资产估值、资产收益波动情况、产品净值变化、投资品种及比例的合规性审查等，内容较为繁杂。目前许多银行通过委外机构报送的数据报表来进行监控管理，难以做到实时监控和分析，且手工管理成分居多，并集中于线下操作，缺乏IT系统的支持。严格来说，这种投后管理的方式仍旧无法摆脱粗放经营的味道，效率不高，在很大程度上只是对理财资金投资的大致情况有一了解。而对于更为精细化的数据分析和评判，诸如具体投资方案的执行进度，实时加减仓情况，以及对委外投资的定量风险和绩效评估等仍难以完成。
管理思路
银行理财委外投资的目的是借助于专业机构的投资能力和经验，让专业的人做专业的事，提高理财资金的投资效率。鉴于这项业务与银行过往的金融业务不同，本身的业务模式也与传统银行信贷存在差别，银行端作为委托人，对委外业务事前、事中和事后的管理就显得比较重要。
加强对委外机构的投资额度管控和动态管理，有效约束其利益一致性。起步中的银行理财委外投资并没有成熟的管理模式，银行在挑选委外投资管理人时，需要考虑不同机构的投资策略和管理特长，以实现风险有效管控下的收益最大化。目前，FOF和MOM是国际上流行的两种委外投资管理模式，国内银行也在积极引进使用。本质上FOF和MOM都是通过挑选行业最好的投资资源来优化组合，达到理想的投资结果。FOF通过购买子基金份额构建投资组合，力图最大限度地降低投资风险，符合业界多元化资产配置分散风险的理念；MOM则通过设立子账户或专户的形式，将理财资金直接交给精选后的数家投资管理人进行管理。由于目前理财委外资金规模较大，银行往往同时选择几十家机构进行委外投资管理，因而FOF和MOM模式均具有运用的价值，至少这两种方式都可以节约银行端的人力资源，避免大量繁琐的事务性工作，但选择何种模式还需要考虑银行具体的实际情况。
对于委外投资机构的管理，在常规考察其投资实力和历史业绩基础上，需要对其设置不同投资额度的限制，明确其投资权限，进行额度管控，并且这种管控应该是整个银行理财条线的管控。由于信息共享不畅通，现实中常常出现某些委外机构在某家银行出现巨额投资亏损，然而转身又到另外银行担任重要管理人的情形，这类现象不应该出现在一个银行内部，至少不能在银行的理财条线上演。除此之外，银行端应定期评估委外投资机构的投资业绩、合规内控、风险管理情况和配合自身工作的力度，定期进行资格重检，动态调整委外投资机构的准入，优胜劣汰。理想的目标是可以根据对每个投资管理人的定性和定量分析，动态调整银行理财注资的金额，直至取消准入资格。另一个需要提及的是应考虑约束委外机构与银行端的利益一致性。例如要求委外机构进行一定额度的资金跟投绑定，要求机构准入时的投资经理不得变更等，增加委外机构的责任感。
加强委外IT管理系统建设，全面实现委外投资全流程风险管理。目前银行理财委外投后管理依赖于线下数据对接和手工化处理，反映出这一业务还处于粗放经营的现实。理财委外投后管理工作的首要任务是对委外投资进行监控。例如，需要对理财资金投资的基础资产进行实时监测，掌握其底层持仓和分布情况；需要对投资组合的头寸、仓位及行业分布情况进行分析，确保组合构建符合当初制定的投资方案；需要对理财资产持仓集中度、仓位增减、久期和杠杆比例等进行计算和监控，以满足自身管理和报送监管报表的要求；需要进行不同机构间投资业绩和业绩归因进行实时对比分析；需要及时掌握委外机构的投资额度使用情况，以便进行动态管理调整等，这一切都需要强大的IT管理系统支持。于是，加强理财委外IT系统建设，将管理理念和思路根植于系统之中，成为理财委外投资的应有之意。
至于银行理财委外投资的全流程风险管理，这一直是银行后台审批和风控部门看重的重要问题，并直接关系到后续理财业务能否顺利进行。事前的投资方案需要在事中进行消化和监控，需要对每笔委托资金投资方案的执行过程进行监测，实时掌握其组合头寸及仓位变动情况，并对投资组合中不同类型资产配置情况进行风险度量、风险调整后的回报分析。还需要掌握资产持仓分布、投资集中度和杠杆比例等，及时提示合规性预警，以及避免投资风格发生过度偏移，投资业绩波动幅度过大等现象，以达到持续关注和控制风险的目的。事后则需要对委外投机构的投资绩效、业绩比较和业绩归因等进行分析，保证投资结果与委托目标一致，并为后续投资管理人筛选提供数据支持等。只有针对委外投资的事前、事中和事后实现了全覆盖的全流程监控管理，才能保证这一业务得到银行内外各方面的支持，稳健发展。
注重自身投资管理能力培养，实现委外投资与自我判断的统一。目前，很多银行采取将理财资金委托给投资机构，双方约定一个预期收益，事后简单评估，银行端对委外机构的投资更多采取的是一种放任自流的态度。需要提示的是，委外投资仅仅是银行理财投资的一种方式，某种意义上委外投资只能定位于银行理财暂时的权宜之计，银行端不能也不应将其作为主流的投资方式，银行理财最终还是需要培养自己的主动投资管理能力。从更为持久的角度来看，委外投资实际上对委托人提出了更高的要求。需要银行端对于理财资产的投资策略和组合构建自己的思路，并指导委外机构去执行自己的决策部署，尽管这一能力需要逐步培养。鉴于此，银行需要培养理财大类资产配置和制定多样化策略的能力。目前指导大类资产配置的理论很多，从均值方差模型到风险评价模型等不一而足，国内一些资产管理机构也根据这些理论建立了相应的投资策略。银行端作为理财资金委托人，不应将理财资金顺利委托出去就觉得万事大吉，而是需要充分熟悉资本市场和市场上主要的投资策略和运作思路，对国内外主流的投资操作做到心中有数，再根据自己的判断去市场上挑选委外机构，保证委外投资与自我判断的一致，这样才不会跑偏。
创新
银行理财委外投资是创新事物，随着金融市场和监管政策的变化，委外投资业务模式往往随之而变。正如证券监管部门刚对流行的委外定制公募基金的设立进行了规范限制，银行理财委外的运作路径就可能要进行调整一样。理财委外业务只有通过不断的创新，才能真正体现出生命力，得以持续下去。
通过精细化挑选委外机构“ 精品店”，最大限度创造委外投资的超额收益。国际上一些专事资产管理业务的C构也将一部分资产采取委外投资的方式，如美国信安金融集团会定期将其资金委托一些具有专长的机构进行投资，这被称为“精品店”方式。考虑到社会分工已经比较精细化，术业有专攻，这种做法不难理解。国内资产管理机构中，有的基金公司专长于投资二级市场，有的券商具有长久的投行优势，一级市场抓项目能力较强，这些项目本身可能是较好的投资标的。而一些私募机构债券投资能力相对较弱，但二级市场的股票投资能力很强，或者长于量化投资，等等。银行理财选择委外投资机构时，需要对资本市场的具体情况和“食物链”非常熟悉，应该既看重机构的整体实力，也注重分析其“精品店”特色，充分考察其在行业产业链上的地位。在现实当中，往往银行理财的后台审批风控部门比较看重委外机构的规模与名气，银行理财部门应该加以解释和引导，力争将合适的资金委托给合适的机构去投资，从而提升投资的超额收益。
采取多投资策略的委外投资方式，并根据金融市场的变化及时调整。银行理财委外业务刚兴起时，采取的单一债券组合方式，通过对债券资产加杠杆来提升收益率水平。接着是在债券资产为主的前提下，实现股债结合，逐渐增加10%～20%左右的股权类产品，然后又流行打新策略等等。金融市场是在不断发展变化的，委外投资策略也应常变常新，充分考虑投资策略的多样化，因市场之变而变。例如，汇率波动可能使得某类资产短期内具备良好的投资价值，或者中资企业在香港发行的美元债或优先股存在套利可能，或者港股投资或许存在短期机会，银行理财委外投资不妨及时制定相应的策略，抓住这类机会。又假如经过验证，风险平价模型适用于内地资本市场，则可以考虑以此策略开发的基金专户产品。这样来看，委外投资的策略更应该是多样化的，具有包容性的。具体而言，银行理财委外投资策略应由单一策略向多策略组合转变，根据市场变化和投资管理人的特点，引入量化对冲策略、事件驱动策略、中性策略等，通过新策略或策略组合来管控风险，提升理财委外投资的收益。
