房地产市场调查报告精选(九篇)

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第1篇：房地产市场调查报告范文

预购房以经济适用房和商品房为主

居民可承受的房价以每平方米1000－2000元为主

25－34岁的人占购房人群的36％

预购面积以80－100平方米的需求量最高

主要房屋预购者家庭月收入在1000－4000元间

工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶颈；高收入者将是市场生力军

随着国家住房制度改革的不断深入及居民生活水平的提高，个人购房已成大势且愈演愈烈。新生代市场监测机构每年在中国的城市进行一项名为"中国市场与媒体研究（cmms）"的调查，今年的"中国市场与媒体研究2000（cmms2000）"调查总体为居住在20个样本城市的15－64岁的人口，样本量50000.以下是新生代市场监测机构根据cmms2000数据对中国房地产市场所得的调查结果。

城市居民目前住得怎样从cmms调查所涉及的调查范围看，20城市居民以居住楼房为主，87．7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3．7％的家庭住在有电梯的商品里，还有8．2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。

由于房改的不断深入，目前居民住房私有化比例已达59．3％，超过半数；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住单位的房子（见图一）。住房面积多数在40－80平方米之间。

多少都市人准备买房据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21．9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－2000元为主体，辅之以每平方米500－1000元及2000－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

有了产权房，还买房吗数据显示，调查总体中59．3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23．3％预计在五年内购房，20．1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。（详见图二）

有产权房家庭的购房情况可以参见图三。计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。而计划1年内购房的比例也高于计划2年购房的比例，说明购房群体要么已持币在手，有比较具体的购买计划，要么准备一个较长时间的资金积累，再进行置业大投入，使生活质量彻底改观。

另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55．6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30．5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62．3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？

假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（见图四）。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－2000元的比例最高，为30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房价在6000元以上的不足1％（见图五）。

以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69．1％希望使用家庭存款来购房，31．4％希望政府贷款，16．1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

购房者是什么样的人？

数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居榜首，而35－44岁的人群比例为20．3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员、公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者。

目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42．7％和39．2％；预购面积在70－150平方米间不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。

居民购房承受能力有多大房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。比如北京的房价与其他各大城市相比持续居高不下，市内一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房价，则首付最低在10万元左右，每月还款额大致要在2000元左右。这样的还款额与总体家庭收入间的差异是显而易见的，因为北京地区预购房家庭月收入集中在1000－3500元范围内，占预购总体的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的仅占5．6％（见图六）。

从居民对房价的期望值曲线上可以明显看出，期望值与市场价差距甚远（见图七）。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。

另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了国人消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府贷款的占31．1％，希望银行贷款的占15．5％，希望跟亲戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿意办理银行贷款。可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

谁更急于买房中国人喜欢居有定所，不尚迁徒。据调查，认为"只有真正拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠"的人占总体调查人口的75．6％。可见房子在国人的心目中的位置是何等重要！

目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11．5％，居第二位，而这其中60．1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12．8％，居首位，这其中46．5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63．6％为已婚，其中介于21－35岁的占43．7％，介于36－45岁的占30．4％；34．7％为独身，其中66．1％介于21－35岁之间，仅有1．4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。

调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的仅占1．3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

居住环境对购房有多大影响调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60．9％，看来，争取"绿色"生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，"绿色"程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得"绿色"生存环境的愿望无法实现。

第2篇：房地产市场调查报告范文

关键词：任务驱动；房地产市场调查；运用实践

一、“任务驱动法”在房地产市场调查与分析教学中的运用实践

市场调查在房地产销售、营销策划、广告策划等工作中有着广泛的应用，因此众多院校的房地产经营与估价专业开设有房地产市场调查与分析这门课，一般把它作为专业的必修课程。对于这样一门实践性很强的课程，传统的、单一的讲授为主的授课方式达不到应有的教学效果。采用“任务驱动”教学模式，打破以知识传授为主要特征的传统学科课程模式，能够在引导学生完成任务的同时，培养学生的自主学习能力，达到培养学生房地产市场调查与分析职业能力的目标。

1.分析工作岗位，确立该门课程所掌握的技能

房地产经营与估价专业培养人才的就业岗位主要为房地产策划、房地产销售、房地产市场研究人员等。这些岗位要求从业人员熟悉国家和地方房地产法律法规及相关政策，能把握房地产市场宏观走势；掌握各种房地产市场调查方法和技巧，能熟练使用SPSS统计软件完成调查问卷的编码、统计分析等工作，具有较强的分析、判断能力；熟悉房地产市场，能撰写完整的市场调查报告。因此本门课程重在培养学生的三大技能：房地产市场调研准备与实施技 能、房地产市场调研统计与分析技能以及房地产市场调研报告撰写技能。

2.创建仿真的学习情境

房地产市场调查与分析课程内容以市场调查的工作流程为载体进行知识重构，设计出5个学习情境（如图1）。每个学习情境中都有以一个或多个完整和相对独立的工作任务作为教学载体。5个学习情境及子情境之间的递进关系遵循由简单到复杂、由低级到高级、由单一到综合，这种系统化的设计符合学生的认知规律和职业成长规律。房地产市场调查与分析课程教学通过创设与当前学习主题相关的、尽可能真实的学习情境，引导学生带着真实的市场调查与分析“任务”进入学习情境，使学习更加直观和形象化。

3.在创设的情境下，设计工作任务

在“任务驱动”教学法中，任务的提出是关键，是这个过程的核心，它将决定在这节课中，学生是主动学习还是被动学习。房地产市场调查与分析在创设的情境下，选择与当前学习主题密切相关的任务作为学习的中心内容，把总目标细分成一个个的小目标，并把每一个学习情境的内容细化为一个个容易掌握的任务，通过这些小任务来体现总的学习目标。具体设计方案如图2。

4.完成“任务”的思路、方法、操作

在明确房地产市场调查与分析任务之后，将全班同学分为若干学习小组，明确分工负责制度，组员积极参与到任务完成过程中来，保障学习小组能开展活动。

在学生自主探索寻找解决问题完成任务的过程中，教师仅点拨、指点和答疑，并非直接告诉学生应当如何去解决面临的问题，而是向学生提供解决该问题的有关线索。例如，在设计房地产市场调查问卷这一任务中，引导学生思考房地产市场调查问卷的结构、内容包括哪些方面，将更多的问题留给学生思考，不断引导学生通过合作、讨论、交流等方式，互帮互学，寻找解决问题的方法，共同完成任务。

5.汇报和评价

市场调查小组在完成各阶段任务后，需要对老师进行汇报，除了要向老师提交书面报告，还要在全班进行口头汇报，每小组以PPT的方式并进行当场演说，汇报和展示各小组的工作成果，并接受老师和其他小组的提问。汇报和总结对学习效果的评价可以对学生的发展产生导向和激励作用。房地产市场调查与分析采取过程性评价和结果性评价相结合的方式，其中过程性评价占较大的比例。过程性评价由个人评价、小组评价和老师评价组成，评价包括技能评价和职业素养评价，技能评价涵盖房地产市场调查与分析各阶段任务完成，包括上交的材料、完成的质量、汇报的效果等；职业素养评价包括工作态度和团队合作情况、课堂表现的积极性等内容。

二、运用“任务驱动法”的几点思考

1.设计好任务

在实际教学中，“任务”的设计非常重要，直接影响着教学的效果。因此，第一，“任务”的设计要围绕具体的工作目标、学生需要掌握的技能进行进行展开。第二，“任务”的设计需要引导学习者带着真实的“任务”进入学习情境，使学习更加直观和具体化。第三，“任务”的设计要按照按学习的目标和工作的流程循序渐进。

2.对任课老师的要求较高

“任务驱动”教学法将以往以老师传授知识为主的传统教学理念，转变为以解决问题为主。教师改变过去“满堂灌”的方式，转变为组织、引导，在讲台上演示转变为到学生中间与学生交流、讨论。这些都要求任课教师在教学前进行充分的思考和准备，除了具备一定的专业知识，还要拥有充分的教学经验。

3.合理运用多维评价

评价是“任务驱动”教学法中不可缺少的一环。从评价方式看，有个人评价与小组评价、学生评价与教师评价；从评价内容看，有过程评价与结果评价，过程评价主要评价学生在小组合作中行为表现、积极性、参与度以及承担的任务。教师在整个教学过程中，要及时对各组的表现情况作适当的评价，给予肯定和激励，并把加分纳入学生成绩考核的范围。

参考文献：

[1]魏 锟.基于“任务驱动法”的《建筑制图》课程改革初探[J].济南职业学院学报，2014（03）.

[2]王丽萍.在《建筑工程计量与计价》教学中运用任务驱动法的实践和思考[J].科技创新导报，2013（23）.

[3]阚春燕.“任务驱动法”在《市场调查与预测》课程教学中的应用[J]. 商业文化（上半月），2011（12）.

第3篇：房地产市场调查报告范文

关键词 ：房地产；应用文；问题

Abstract: With the development of the real estate industry, the real estate used more and more widely used. The current real estate courses applied writing in Higher Vocational Colleges in our country there are still some problems, such as the status is not high, student learning objectives are not clear, lack of power, professional teacher shortage. This article tries to explain this problem from the angle of professional teaching, and put forward its own proposals.

Keywords: real estate; practical writing; problems

中图分类号：C40

随着高职院校教学改革的深入和教学多样化进程的加快，高职院校越来越重视实用型课程的建设，房地产专业的一个用文写作课程就是其中之一，本人讲授这门课程，结合最新的理论谈谈自己的一些看法。

应用文，是人类在长期的社会实践活动中形成的一种文体，是人们传递信息、处理事务、交流感情的工具，有的应用文还用来作为凭证和证据。随着社会的发展，人们在工作和生活中的交往越来越频繁，事情也越来越复杂，因此应用文的功能也就越来越多了。它是人们在生活、学习、工作中为处理实际事物而写作，有着实用性特点，并形成惯用格式的文章。

应用文无论在学习、工作还是生活，都是必不可少的。尤其是高职学生毕业后要走向工作岗位，将更加离不开应用文写作。以房产开发公司为例，每天都要接触房地产买卖合同、房地产投资分析报告、房地产市场调查方案、房地产销售策划方案、招标投标书等。没有学过应用文写作是很难完成的，而且工作经验的积累、工作教训的总结，都和应用文写作紧密相连。

目前在高职院校应用文写作勉励一些尴尬的处境。许多高职院校把应用文写作这门课定位为文科写作课，和专业发展方向和重点不符，因此对应用文写作这门课不太重视，甚至取消了这门课。殊不知，应用文写作它的重要性更多地在工作实践中体现出来。比如,，所有单位都通用的通知、便条、会议记录、信件等，它们的用途非常广泛，甚至超过了专业知识应用的频率。而房地产专业，其所讲授的应用文的针对性更强，比如房地产市场调查报告，是每个房地产开发公司必备的东西，如果没有学过它的格式，工作起来会很吃力。但高职院校的课程设置上去没有考虑到这一点，很多院校把房地产应用文写作放在一个可有可无的位置。也没有专门的教师去讲授这门课，基本都是兼职教师讲授。所以，高职院校存在对房地产应用文写作课程的定位不准的问题。

而对于学生来说，由于他们的语文和写作水平不够，加上重视程度不幸福，导致学生对房地产应用文写作课程的忽视，很多同学认为学好专业课就可以，写作不用学就行，学了也用不上。抱着这样的态度，学生对房地产应用文产生了厌恶和抵触情绪。

根据学校的教学和学生的现状，及其与企业工作需求的反差，作为房地产应用文的教师，我认为要采取以下措施：

1.提高房地产应用文课程的地位，学校领导要给与足够的重视，要强调工作中离不开应用文写作的理念。上升到工作理念这个层次，就会引起学生的重视。

2.改进教学方法，吸引学生的兴趣。传统的教学方法，是教师讲授应用文的理论，然后布置学生去写。学生很被动。而新的教学方法要强调学生的主动性，让他们去网上寻找适合的应用文写作种类，让他们根据自己的体会和想法去设计应用文，发挥学生的创造性。同时要求教师多结合实际的案例来写作。可以适当举办房地产应用文写作比赛来调动学生的积极性，提高他们的兴趣。也可以要求经房地产开发企业的工作人员进行现场讲座和演示，让学生们有直观认识。

这里我重点推荐互动式教学方法，就是通过教师的引导、学生的参与和适时的角色互换，使教与学双方在平等交流探讨的过程中，达到观点的碰撞交融，进而激发师生教学的主动性和探索性，挖掘双方的潜能，实现教学相长，提高教学效率，最终促进教育者和受教育者素质全面提高的一种教学方式。

互动式教学的最大优点是提高教师的教学技能。以往传统课堂讲授法的特点是：经济、高效和易操作。教师只要提前备好课，照着自己设定的教学方案按部就班地讲解，不管学生是否爱听、是否理解、是否能够参与，把自己的知识全盘交给学生，不管他们是否接受让他们背下来，考试过关，就算完成教学任务。这种教学方法比较僵化。在互动式教学中，为了形成互动，充分调动学生主动参与教学过程的积极性，教师必须花更多精力去备课，认真钻研，精心设计，策划好整个课堂的教学步骤。既要让学生尽可能多地掌握知识，又要引导学生主动地参与到课堂教学中来。同时，因为师生互动，学生的素质不断提高，提出的问题难度加大，涉及知识面也越来越广，就对教师提出了更高的要求，不仅要求教师知识广博、思维灵活，还要求教师具备更强的随机应变的能力和分析解决实际问题的能力，从而教学技能也不断地得到锻炼提高。

要鼓励学生积极、主动地参与教学实践活动。课堂上要让学生充分发表自己的看法，对学生的进步应及时给予表扬和肯定，帮助他们树立自信心，获得成就感；不要轻易否定学生的不同观点和意见，要多一些启发，少一些说教；多一些鼓励，少一些批评。对于争论较激烈的问题，一般当堂总结时不要评判是非，做到既给学生留下充分思考的空间，又不至于挫伤学生的积极性。对一时回答不出的问题，可以暂且不作答复，待找到答案时再向学生解释。同时，要注意面向全体学生，让互动的对象从优生拓展到全体学生。

比如，再做一个房地产营销策划书时，要让学生大胆、充分地阐述自己的观点和创意，教师对学生的想法要予以激励，找出他们策划中的闪亮点，帮助他们坚定信念，认识自己的优点，同时委婉指出该策划的不足及解决措施。还可以举办房地产营销策划比赛，让同学在友好的竞争中得到锻炼和提高。

3.可以采用现身说法的形式。比如说，在讲解楼盘广告这种文体时，可以组织学生去房产展销会，到现场看看房地产开发公司促销时使用的广告。这种方法，笔者亲自试验过，效果非常好。通过分析广告上的用语和措辞，达到学习的效果。比如，某楼盘把最优惠的条件写到最醒目的位置，什么一次性付全款赠送雪弗兰小轿车一辆，什么前十名打折优惠等，吸引购房人的注意，让学生也学会了广告这种问题的特点和优势。

总之，无论从学科设置还是以后的工作需要，房地产应用文写作还是有很大的存在空间和前景的。

参考文献

第4篇：房地产市场调查报告范文

商能否如期完成我的预定销售目标？

好容易下定决心请物业公司帮助销售，闻风而来的商如过江之鲫，有的天花乱坠，有的云山雾罩，有的含而不露，有的手脚并用，如何选择合适的商，开发商不胜其惑、不胜其烦。

如果你找的商并不擅长于销售你这类项目，那么还不如自己销售，通常考察一家公司是否适合你的项目，应该注意以下几个方面：

1．开发商要平等对待参与竞争的公司

发展商在寻找公司时一定要以平常心对待每一个参与竞争的公司，不能主观臆断，应根据每个公司提供各项资料综合评定。发展商一般与公司上层接触较多，但也应寻找一些机会对公司从业人员整体素质有所了解。一个好的公司，员工整体形象、精神面貌、谈吐修养都会对以后的长期合作具有影响。为此，应尽力大跨度地了解合作方，知已知彼，才能合作愉快。

2．考察公司的成功率

开发商选择商首先要考察物业公司以往的业绩，商以往的业绩对选择公司来说很重要。开发商在考察物业公司以往的业绩时：

①看其以往的业绩，擅长于哪类性质项目的推广，是否“适销对路”，是否有过类似项目的推广经验和业绩；

②看其能力：了多少个项目或成交额有多少；

③看其的获利水平：溢价销售，为自己和开发商赢得超值收益；

④看其的成功率有多大。如果某公司10个项目只有两个成功，而另外一个公司了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。

⑤看其每一个项目的平均销售周期。

3．看其是否具有较强的市场调研能力

发展商在拥有地块时即可寻找策划公司参与项目的策划。市场调查是策划公司必做的功课，调查分析结果不仅可以作为何时分工、何时销售这类宏观问题的参考，也可细到墙线的色彩选择点。为此，好的策划公司能够真正贴近市场，能准确把握项目的市场提前量，并将获得的大量市场信息分析、提炼，提交具有一定水准的市场调查报告。这样才会对发展商的决策有所帮助。然而，某些中介公司只做表面文章，提交的市场信息与实际相差较大，或照“报”宣科，可否合作一看而知。

4．考察公司是否具有中介从业资质

房地产中介市场规范化起步较早。管理部门每年对房地产中介从业人员进行培训，并对中介公司进行资质审核，对有一定实力，信誉良好的中介公司评定等级，颁发等级证书。为此，发展商在选择公司的时候一定要看清其是否具有从业资质证书。

5．考察公司是否有相当的本地客源或能够在短时间内组织起客源

考察物业公司实力背景，销售网点和客户网络分布情况。

是否有相当的信息优势，在短时间内组织起客源，反映了物业公司掌握市场客户的第一手资讯，对新盘或二手楼的情况非常了解，以及对本地房地产市场的敏感程度，物业公司必须具有广泛的信息网络和极强的的信息收集能力，能对所收集的信息进行分析、处理，并且收集的信息量大而多，内容广而专，对地产市场及相关行业的专业分析比较到位。

6．看其是否具有强烈的敬业精神

发展商与公司接触过程中，若发现有些中介商并不是急客户之所急，详细、客观地分析市场，而是故弄玄虚，过分夸大已做过的案例，并有欺骗倾向，应及时中断合作意向。还有一类公司迎合发展商，把自己等同于开发商手下的一个部门，丧失自己的市场判断力。这类讨好型公司不从项目全局考虑，人云亦云根本丧失了一个公司作为开发商的市场顾问的资格。

7．考察公司业内信誉是否良好

拜访该物业公司曾经服务过的开发商，考察公司是否有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其它利益。

看其行业信誉与职业道德：每一个项目是否都半途而废，或集中火力在开盘打一个冲锋就走人。考察公司的素质及其职员是否有良好的职业道德。

包括物业公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否能为开发商及时提供建设性意见。

8．看其是否具有较强的公关能力

在楼盘推广中与客户进行充分的情感交流，并达到默契，对项目的销售有很大的推动作用。因此不定期地组织一些公关活动，可以树立良好的项目形象。发展商在致力于项目开发的时候，公司若能担起公关责任，则会减轻发展商负担。为此，在选择公司的时候，该公司是否具有良好的声誉，是否与媒体有密切的联系，是否成功地组织、策划过大型的公关活动都应作为考查的重要指标。

9．考察公司是否有凝聚力

以置业者身份考察该公司正在操作的项目，考察物业公司智力结构，观察该公司策划人员和销售人员的素质、操作水平及其个人操守，制度是否齐全，礼仪是否规范，待客是否一视同仁，员工分工是否合理、操作是否违规等。

10．看其是否具适合于自己的项目

寻找合作的发展商，一定要选择适合于自己项目的公司。譬如实力强的一级策划公司在管理与运营上相对出色，但因为其服务策略、价格收费等原因使它并不适合于每一个项目。有的侧重于前期调研，或一手楼盘，有的则专精于二手服务。为此，在委托项目前应充分了解中介公司的长项，并初步掌握该公司对所委托项目的认识度及准备或实际可投入的人力、物力、精力等等。规模大的一些中介公司可能同时几个盘，精力难免会比较分散，而且这些盘中若有与发展商的盘处于同一区域，或目标客户一致等情况，发展商就应该慎重考虑了。

11．针对物业的类型选择物业

商由于其背景和成长环境的不同，公司的智力结构和业务专长也各有不同，有的擅长于销售住宅，有的擅长于销售写字楼，有的则擅长于商业推广；有的客户网络仅限于本地，而有的则遍及全世界，有广泛的国外用户网络，则适合商务写字楼的销售等。比如，高级写字楼的推广对象中，有相当部分是外商，这就要求公司具有国际客户网络而且其公司本身也要有相当的规模，否则无法与跨国公司接触，同时，还要求公司的推广人员能够讲流利的英语，并且熟悉跨国公司的运作方式及商业行为中的一些国际惯例。

12．开发商对物业公司的基本要求

①销售方式符合投资方式。

②销售周期在预期目标范围内。

③销售成本控制在预期目标范围内。

④价格策略符合资金回笼计划。

第5篇：房地产市场调查报告范文

第一阶段市场分析与定位

一、本项目招商计划书市调工作

市场调查时收集基础数据的过程。基础数据的收集对于项目分析十分重要，是一切研究的基础。市调信息收集的准确、全面与否，将直接关系到我们后续对项目的商业定位、业态规划、销售招商等工作的质量。

我司在营运方面是专业的地产咨询顾问及管理专家，所以我们只要进入某一城市地产市场，就一直保持着对该城市信息的严密追踪。同时，我们也拥有强大的市场信息数据库，并且在以往的市调过程中，摸索出了城市印象法、相对高度法、连续跟踪法、案例分析法等一系列成熟的市调工作方法，依次作为我们市调工作的保证。

对于贵司项目具体情况而言，其市调工作主要包括以下几个方面：

1、项目招商计划书调查目的

这是一个为什么要调查的问题，调查的目的是我们对于这个地区有了一些定论之后确定的，也就是说，只有在项目有了一个或若干个假设后，调查才能有的放矢，商业定位及业态规划才能达到高度准确性。特别是贵司项目所处的商业中心地段，更要有一个基本客户群的实际情况，我们将调查目标确定为济源市及其周边区域大型商业综合项目及商圈等分布状况，以此确定在贵司"xxxxxx商业步行街"项目未来客户群体的分布情况及招商销售计划。

2、项目招商计划书调查方法

这是一个如何调查的问题，调查方法有多种。针对竞争项目的调查方法有"神秘顾问法"、同业讨论法；针对客户群的调查方法有问卷法、在售项目深访法；综合的项目调查方法有案例分析法等。我们将会把案例分析法作为一个重点调查方法来继续，并根据现实情况选择适当的调查方法。

3、项目招商计划书预定客户群选择

这是一个调查范围的问题。在此项目所在的竞争项目相对地区，对客户群的调查是最关键的。在对客户群调查之前，必须先确定我们的初步目标客户群，以及最有效的调查对象来源，以使调查的有效程度及准确性达到最高。

二、地段分析

1、区域地段的过去与现状

区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象分析。由于贵司项目所处地段为济源市的商业中心，使得在此项目的运作过程中，针对此地段分析尤为重要。

其中，主要内容包括：

（1）宏观地段分析

（2）中观地段分析

（3）微观地段分析

（4）城市印象分析

（5）交通环境分析

2、未来在城市结构中的位置

项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁移、区域中的突发时间等，都会影响到"河南济源凯旋商业步行街"的项目区域未来在城市中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。就目前而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造所带来的此区域市场变化加以分析。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）项目区域在未来城市结构中的变迁

（2）项目区域在未来城市结构中的地位

（3）区域更新改造对项目区域长短期影响

三、项目招商计划书项目区域市场分析

1、项目招商计划书中市场形势分析

区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。

项目招商计划书其中的主要内容包括：

（1）相关物业市场供应分析

（2）相关物业市场需求分析

（3）现有竞争项目分析

（4）潜在竞争项目分析

（5）市场空间分析

四、项目招商计划书中市场定位工作

1、项目招商计划书中客户群定位

根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、外地客户、地缘客户等，并得到项目的目标客户群定位。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）区域客户群分析

（2）目标客户群分析

2、项目招商计划书中亚客户群定位

不同的商业需求动机可能是不同的，尤其对于客户群构成相对复杂的贵司项目更是如此。这就需要我们进行亚客户群即目标客户群的细分，根据各类客户在经营目的、经济状况、行业、文化、生活模式等方面的不同将其分解，并进行详细论述。只有客户群进一步分成不同动机的亚客户群，才能够根据他们各自的经营行为，制定出相应的市场定位与广告策略。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）亚客户群定位

（2）亚客户群类群分析

（3）亚客户群经营行为分析

3、项目招商计划书中产品定位

由目标客户群的需求动机分析得出项目产品定位。上述客户群的多种需求动机将反映在产品偏好上，具体体现为规划形式、单体形式、配套设施、环境塑造、建筑外观风格等。产品定位就是客户需求与产品设计之间的推导过程。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）商业规划概念

（2）产品概念

（3）物业风格建议

（4）设施配套建议

（5）环境特征建议

（6）租售价格定位建议

五、项目招商计划书中租售策略建议

结合项目出租与出售的可能性和贵司的投资汇报需要性，并结合贵司项目投资汇报的需要，我们将具体地向贵司提供所需要的总体租售策略。这包括不同类型的物业投资顺序、规模、产品定位以及价格策略。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）租售模式建议

（2）租售程序建议

第二阶段商业概念设计

一、项目招商计划书中商业概念设计（需外聘专业商场设计建筑师进行，费用另算）

1、总体商业规划概念设计：以平面图的形式将总体商业规划的设计概念表达清楚，并配以适当的文字说明（需发展商提供原始图纸，表明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路）；

2、空间结构分析图：以平面和剖面的形式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明；

3、人流动线分析图：以平面图的形式表达商业街区规划与人流动线体系，并力图寻找到最佳的商业组合；

4、外观环境特色分析图：以平面图的形式标明地块的现状、项目处和环境将未来能实现的景观，并分析产品四置外向的特色景观；

5、产品概念设计特色建议：针对设计及建筑产品本身的功能、外观、结构、设施装修用料等提供设计概念，并对建筑的外观设计特别提供特色要求，以增强建筑物之时代感及风格；

6、概念设计辅助资料：提供我司积累的相关设计资料，包括许多辅的图片和文字；

7、商户组合策略：以平面图的形式，将我司对商铺市场分析后的成果，综合商户组合落实在各层区的建议图上；

8、设计工作会议：由投资商召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸；

9、方案评审：根据贵司项目之实际需要，对贵司聘请设计公司所作之方案，进行审核评定，并出具相应评审意见，以供贵司作为方案修订之参考。

二、项目招商计划书中招商策划

以下内容是指我们为贵司项目招商推广出具报告的具体内容。在经济可行性原则的基础上，并针对贵司项目的财务安排及资金回收计划，制定出合理的招商计划：

1、项目招商计划书中整体市场招商策略定位

由客户群购买能力行为分析得出整体市场招商销售策略定位。商业行为分析包括决策人、决策时间、客户心理特征、影响因素等，这些都决定了我们的销售策略。

其中，主要内容包括：

（1）招商及销售总体计划建议

（2）招商及销售策略计划建议

（3）宣传推广策略建议（商场推广活动之设计、安排及执行则由专业公司提供，不含在标本工作安排内）

2、项目招商计划书中定价策略

对于房地产项目而言，价位的确定既是整个营销计划的核心，也是未来展开项目竞争最重要的工具，为此，我们必须制定出与我们项目相匹配的租售价格策略。

其中，主要内容包括：

（1）分阶段价格策略

（2）项目平均定价

（3）竞争性价格策略

这是针对周边地区相关的竞争项目，制定出的相关竞争性策略，以使得我们项目在市场竞争中，能够储备好相应的应变预案。

其中，主要内容包括：

（1）竞争对手策略分析

（2）项目竞争优劣势分析

第三阶段商场物业、设施管理前期介入

一.项目招商计划书中服务范围

（一）前期管理筹备工作

1.协助发展商建筑施工单位对各项设施、设备智能化管理、节能等提供专业意见。

2.提供各排水系统布置和预理参考建议。

3.提供电力供给容量分配及公共用电控制建议。

4.提供给水系统布置及公共区域清洁用水设置建议。

5.提供消防系统设施布置建议。

6.草拟管理公约、出售与出租条件，方便发展商出租物业时对各类管理文件妥当齐全。

7.配合销售部门订定物业管理收费标准。

8.制定物业验收、移交、交付使用程序。

9.拟定及筹组项目之物业管理中心，制订各类物业管理规章制度。

10.核查设备安装、调试运行情况，并指导物业管理工程人员收集、整理有关数据。

11.委派专业职员出席发展商组织的研究或协调会议并提供物业管理意见。

12.制定智能化管理项目，并提出智能化设备安装的各项意见及建议。

二.项目招商计划书中服务内容

（一）行政人事

1.筹建管理中心

2.制定招聘计划，参与员工选聘。

3.制定管理费预算。

4.制定楼宇交付使用的各项流程。

5.制定员工守则、岗位制度、工作细则及劳动合同。

6.制定各部门管理制度、各项表格。

7.制定员工上岗培训计划。。

8.对各部门员工进行上岗培训。

9.定期检讨人员架构、薪酬建议及员工福利，及时作出适当调整。

（二）项目招商计划书中财务

1.制定财务制度。

2.监管财务各项工作，并就工作作出意见及建议。

3.定期制定各项预算支出。

4.定期作好各项税务安排。

（三）项目招商计划书中工程

1.我们将协助管理中心防止停电、火警，设备失灵或发生故障等情况出现。

2.我们有多名具备综合技能的技术人员，24小时随时候命，为客户提供服务。

（四）项目招商计划书中与租户的关系

1.我们将协助管理中心定期与业主联络主对租户的要求或建议作出及时的回复，以达到与租户间的良好关系。

2.我们将协助管理中心与各租户商讨对项目的各项保险（包括：公众责任险、水险、第三者人生意外险等）做出预算购买报告。

3.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保投诉事项得到适当的处理。

4.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保收集租户对管理上的意见。

5.本公司透过定期巡察及召开会议，及时向租户反映有无改善工作的意见及建议。

三、项目招商计划书中顾问工作时间与顾问工作费用

（一）顾问工作时间

根据贵司项目的实际情况，我们工作范围将分三部分进行，具体工作时间表将按贵司之项目进度另行订定：

（二）顾问工作费用

1、市场分析与定位（包括制定市场调查报告及相关费用）：人民币万元整（RMB）。

2、商业策划顾问费为人民币万元整（RMB），服务期暂定为半年。

3、招商佣金：按相等于出租面积个月租金之金额计算。

4、商场物业设施管理前期介入服务费:每月人民币万元整（RM），服务期暂定为个月。