土地储备管理办法精选(九篇)

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第1篇：土地储备管理办法范文

第二条  违反《实施办法》的行为， 按照《实施办法》法律责任各条款的规定， 分别予以责令退还土地、恢复地貌、责令停产、限期拆除非法建筑物、没收非法所得等处罚； 应当处以罚款的， 按下列规定执行：

（一）占用耕地修建坟墓、倾倒废弃物或者擅自挖砂、取土、采石、采矿等破坏土地资源的， 处以被破坏的土地面积每平方米5 元至15元的罚款。

（二）未经批准占用耕地、林地新建砖瓦窑厂或者擅自扩大原批准的砖瓦窑厂用地范围的， 处以非法占用土地面积每平方米5 元至15元的罚款。

（三）未经批准占用耕地种果树、建鱼塘的， 处以所占用耕地面积每平方米5 元以下的罚款。

（四）全民所有制单位、城市集体所有制单位和乡（镇） 村企业， 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准， 非法占用土地， 情节较重的， 处以非法占用土地面积每平方米10元至15元罚款； 情节较轻的 ，处以非法占用土地每平方米10元以下罚款。

（五）买卖或者以其他形式非法转让土地的， 处以非法所得30% 至50% 的罚款； 情节较轻的，  处以非法所得30%以下罚款。

（六）上级机关或者其他单位非法占用被征地单位的补偿费和安置补助费的， 处以非法占用款数额10% 至 30%的罚款； 情节较轻的， 处以非法占用款数额10% 以下罚款。

（七）使用期满拒不交回临时用地的， 处以非法使用土地每平方米5 元的罚款； 情节较轻的， 处以非法使用土地每平方米5 元以下的罚款。

第2篇：土地储备管理办法范文

现将市质监总站关于颁发《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）》的通知（〔97〕质监总站第108号）转发给你们，请认真组织各级施工管理人员学习贯彻执行。

关于颁发《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）》的通知

（97）质监总站第108号  一九九七年九月二十五日

各区、县建委，各施工企业，各建设（开发）、监理单位，各监督站：

现将《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行，并将执行中的问题及时函告我们。

特此通知

              北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）

第一条  为了适应居民生活水平日益提高的需要，便于居民家庭室内装修、装饰，减少浪费，确保住宅工程质量，依据建设部和本市有关规定，制定本规定。

第二条  凡在本市行政区域内新建的实行初装修竣工质量核定的住宅工程，均应执行本规定。

第三条  住宅工程实行初装修竣工质量核定，是指户门以内的装修项目，只完成到初步装修。工程竣工核定合格后，住户可根据国家和本市有关规定，对房屋进行再装修。

第四条  实行初装修的工程项目，做法和技术质量要求，应在设计文件中予以确定，建设（开发）单位与施工单位在工程承包合同中予以确认。

第五条  初装修住宅工程竣工质量应具备下列条件：

一、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

二、公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。

三、各种管道（给、排、雨水、暖、热）全部完成并进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试。

四、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）安装到位，按规定完成各种测试项目。

五、屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。

第六条  住宅工程初装修的部位、项目和质量要求：

一、户门以内卧室、客厅、厨房、卫生间、封闭阳台及过道的墙面达到表面平整、线角顺直。

（一）墙体抹灰工程应做到表面压实，粘接牢固、无裂缝。

（二）大开间的经质隔墙如设计文件规定不做的，由用户装修时自行设计、施工。

（三）卧室、厨房等内门、窗可以只留门、窗洞口，应设置安装门、窗的预埋件并标出位置。

（四）开关、插座、灯具位置正确，安装平整、牢固。

（五）各种管道、设备、卫生器具安装后距墙预留量应满足再装修的尺寸要求。

二、户门以内各种房间采用预制楼板或现浇板的顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。

三、户门以内地面工程（一）各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

（二）有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。

（三）地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

（四）各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求；

（五）踢脚线高度不小于120mm.采用水泥砂浆抹灰的，应与墙面基层抹灰平顺，强度、粘结应符合要求。

四、户门以内的暖卫各种管道、设备安装到位，达到通水要求，各种截门，水嘴、面盆、家具盆安装齐全，满足使用功能。

五、户门以内的电气管线安装到位，灯具应能满足照明要求，并进行照明全负荷试验。

第七条  实行初装修竣工的住宅工程，满足本规定第五、六两条要求的，建设（监理）单位可按规定组织三方验收，达到合格标准的向质量监督机构申请竣工工程质量核定。

第八条  工程质量监督机构依据设计文件、施工合同规定和国家验评标准中有关项目质量标准，对实行初装修的工程进行竣工核定。

第九条  初装修竣工的住宅工程，建设单位应积极创造条件，提前征求用户对装饰、装修的要求，便于初装修项目的施工，确保再装修后工程的结构安全和使用功能。

第十条  房屋管理部门应加强对住户自行装修住宅的管理工作，住户自行家庭装修应按国家和本市有关规定执行。

第3篇：土地储备管理办法范文

关键词：土地储备资金　土地资产证券化　融资　多元化

1.我国土地储备资金的现状

1.1先天不足——土地储备启动资金短缺

虽然在土地储备机构成立之初，各地政府为了支持土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的，大多都会拨付专款作为启动资金。然而由于财政拨款的局限性，导致了土地储备启动资金从一开始就处于短缺的状态。财政拨款的局限性主要体现在：

第一，土地储备资金对于资金的需求量大，并且对于资金的占用周期较长。政府所能提供的财政拨款的金额和周期较短，远远不能满足土地储备资金运作的需求。而且这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，使得财政拨款缺乏连续性和稳定性。

第二，政府的财政拨款属于计划行为，一般情况下是前一年度的年底做出计划，然后第二年进行拨款。但是土地收购和储备却处于随着市场的波动而不断变化的状态。这两者之间存在着严重的时间差，不利于土地征购和储备目标的实现。

1.2后天不济——银行贷款的高利率及土地出让收益的周期过长

土地储备资金不但面临着“先天不足”的局面，而且由于种种原因使得其又陷入了“后天不济”的窘境。

首先，由于财政拨款无法满足土地储备资金的使用，银行贷款也就变成了土地储备过程中最主要的资金来源。

然而银行贷款毕竟属于市场行为，银行所能借出的贷款金额也毕竟有限，而且还需要缴纳借款利息。如果过多的向银行进行借款，将会增加土地的储备成本，使土地的经营效益受到影响。

其次，土地出让收益也是土地储备资金的主要来源之一。然而土地出让收益的期限过长，完全无法满足土地储备资金当前的需求。

2.我国土地储备资金在管理方面的问题

2.1产权界定模糊，无法从整体上调控土地储备资金

由于我国经济结构复杂，城乡差距较大。所以从现阶段来看，我国的土地储备的地段主要集中在城市土地。然而，我国的城市土地在土地的所有权、管理权和使用权方面还存在着责任不清，义务不明、越级形式权力的现象。

2.2法律法规不健全，导致融资困难

我国对于土地储备资金的管理还没有统一的法律法规，只是有些城市就自身出现的情况颁布了一些土地储备资金管理的条例。对于政府应如何建立土地储备机制，形成土地统一的收购权也没有明确的规定。这些都制约着新型土地储备资金管理体系的建立。

2.3国家法律规定同实际情况存在差异

由于各个地方的实际情况不同，使得国家所指定的相关条例同实际情况之间往往存在较大的差异。这些差异主要表现在以下几个方面。

第一，土地储存项目成本核算不准确。按《土地储备管理办法》规定,土地储备的工作由市、县人民政府国土资源管理部门负责。土地储备机关负责之后的收储土地的取得、开发整理等工作。储备土地完成前期开发整理后,由土地储备机构交付主管国土资源管理部门,纳入土地供应计划,由国土资源管理部门统一组织供地。这就加大了信息在传递过程中出错的概率，两个部门之间扯皮的现象时有发生；而且由于两个部门对于数据的记录方式各有不同，这就使得土地储存项目的成本核算经常出现许多版本，难以准确反映实际情况。

第二，记账方式过于死板。例如《土地储备资金会计核算办法》中规定,应适时监督的应收收储项目受让人出让款不能通过“应收账款”或其他类似债权账户反映,另一方面,由于财政部门与国土资源管理部门的监管十分依赖这些重要会计信息,这又迫使土地储备机构只能通过备查簿进行辅助登记,满足主管部门履行监管责任的需要。

第三，某些定义相互矛盾。例如《土地储备资金会计核算办法》中规定,土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金,这意味着土地出让涉及的资金不属于土地储备资金。这同实际的土地储备机构的做法背道而驰。

3.建立新型的土地储备资金管理体系

3.1完善土地储备的立法体系

依照我国现行法律的规定，我国的城市土地属于国家所有，国家所有城市的土地所有权由国务院代表国家行使，地方政府享有土地的开发管理权。由于我国当前的土地管理制度在法律上的对于两者的产权界定不清晰，致使地方政府经常利用对所辖地区的管理上的便利越权行使中央政府的职能。而且使得地方政府在土地收益分配中往往将局部利益和眼前利益放在首位。

造成这种现象的原因就是因为我国土地储备的立法的不完善。因此建立新型土地储备资金管理体系的第一步就是要完善土地储备的立法体系，构建城市土地储备的“三权分离”体系，即明确城市土地的所有权、管理权和使用权的归属，使三者相互分离，相互制约又互为整体。这样中央政府可以从宏观上对土地储备资金进行统筹管理，各个地方政府也可以明确自己的权力和职责，避免越权现象的发生。同时还可以抑制地方政府以地生财的投资冲动，为构建和谐健康的新型土地储备资金管理体系创造条件。

3.2土地储备资金财务管理办法的创新

第一，严格核算土地出让收入和土地出让成本，规范土地储备机构的运营结构。

第二，对土地供应款项的回收周期和土地经营损益进行严格监控，并一次建立符合土地储备资金的会计体系。

第三，建立两套会计核算体制，分别以权责发生制和收付实现制为基础。从而可以更加详细的记录土地储备资金的动向，为土地储备资金的管理提供更加详细的数据和信息。

3.3土地储备资金会计核算办法的进一步规范

第一，加强对储备土地的商品管理。

第二，对需开发整理的土地设立“开发成本”科目。

第三，加强对收入的管理。

第四，加强对开办费用的管理。

第五，加强对债权、债务和财产物资的管理

结　论

建立新型的土地储备资金管理体系是顺利实施城市土地收购储备制度的必要保障。只有从法律和资金管理方面不断完善土地储备制度，土地收购储备的工作才能顺利的开展，从而最终发挥土地储备制度的宏观调控功能。

参考文献：

[1]温勇鹏.浅议土地储备资金管理存在的风险及建议[J].现代商业,2010,(23)

[2]李美岩,刘红宇.土地储备的资金循环模式研究[J].特区经济,2011,(07)

[3]刘新芝,齐伟,王晓红,李新建.城市土地储备制度绩效评估案例研究[J].山东经济,2007,(01).

第4篇：土地储备管理办法范文

【关键词】土地储备规划；可行性；成果内容

1. 土地储备规划的概念

土地储备规划是各级政府在一定的区域内，根据其当地自然地理、社会经济等条件，对所储备的土地在空间、时间、规模上进行总体安排和布局。

2. 土地储备规划的背景

我国开展土地储备工作相对较晚，管理模式长期处于模仿和探索阶段。由于缺乏规范可行的管理模式，土地储备工作一直处于人手管理的形式。随着时间的推移，储备项目的增多，越来越容易产生混乱，给日常管理工作带来很多不便。2007年，国土资源部、财政部、中国人民银行联合了《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号），进一步完善国家关于土地储备的法律法规，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

在此基础上，土地储备工作为实施区域土地开发，推进产业结构调整升级起到积极的作用，同时也为交通、城建和部分国有资产经营单位通过土地收储运作推动基础设施和公益建设项目的运作。但由于缺乏有效的土地储备规划，储备土地不能很好地与土地利用总体规划、城市总体规划等衔接，造成无法合理用地，产生了较多历史遗留问题。为提高土地储备的可操作性和效率，有效指导以后的土地储备工作，需要编制土地储备规划。

3. 编制土地储备规划的可行性

（1）政策上可行

近年来，土地储备作为土地市场的重要环节和组成部分，已成为各地土地管理部门关注的热点和工作重心。为了更科学有效地指导土地储备工作，各地纷纷编制土地储备规划（计划），大大促进了土地储备工作的有序、有效进行。特别是《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）的颁布实施，为土地储备规划的编制提出了新的指导思想。其中：第七条要求市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。因此，编制土地储备规划（计划）符合国家的政策要求。

（2）技术上可行

目前以数字化虚拟、地理信息系统（GIS）为基础的空间信息技术在土地管理、城市规划等行业的应用越来越深入，包括第二次全国土地调查、土地利用总体规划、城市规划等重大项目，实现了图、数和空间的无缝结合。通过完备的数据库成果，能够科学管理土地资源，减少工作失误，提高工作准确度。因此，运用空间信息技术进行土地储备规划也是大势所趋，并且能实现与土地利用总体规划、城市规划等成果衔接，提高规划的可操作性。编制土地储备规划在技术层面上可行。

（3）经济条件成熟

我国开始推行经济改革和对外开放政策以来，经济增长一直保持在高位水平上。在近20多年的经济发展中，国家在对经济发展的宏观调控方面认识不断深化，经济调控的手段日趋多样化，调控的水平不断提高，标志着中国经济的增长日趋成熟，省、市、县等各级政府均积累了一定的财政基础。经济条件的成熟，衍生了对土地储备规划的需求，土地储备规划同样也会作为社会经济发展的催化剂，为经济发展提供思路和方向，两者相辅相成，相互促进。由此，编制土地储备规划能够得到各级政府有力的资金保障，经济上可行。

5. 编制土地储备规划的工作内容

土地储备规划是一项系统性、专业性很强的专题规划，其工作内容主要包括：（1）开展前期专题研究，调查和分析土地利用、储备开发、供应的现状特点；（2）调查和分析土地储备工作的组织结构、工作流程、工作绩效与经验，把握城市土地储备工作面临的问题和关键点；（3）协调上层次规划（城市总体规划、土地利用总体规划及国民经济发展计划），提高土地储备规划的可操作性；（4）对规划范围内建设用地供应潜力、规模、布局等进行全面摸底；（5）依照城市空间发展规律，正确预测规划期土地储备的需求的范围；（6）根据土地储备的现状调查和预测结果，制定土地储备规划方案，从土地储备的规模、结构、布局和时序等对储备土地进行合理安排；（7）重点阐述规划期内土地储备的近远期目标以及各阶段（年度）的任务、计划及资金安排等；（8）分析土地储备规划预期达到的社会、经济效益；（9）提出符合地方发展的相关建议，制定切实可行的规划实施保障措施；（10）编制土地储备规划图件，做到文本、图件、数据一致；（11）建立土地储备规划数据库；（12）安排方案成果的部门讨论及开展专家咨询工作；（13）提交成果验收。

6. 土地储备规划的成果内容探索

目前，我国还没有对土地储备规划颁布详细的规程规范，各地开展土地储备规划，其成果内容五花八门，没有统一的成果标准。在参考了土地利用总体规划、城市规划等成果要求的基础上，土地储备规划的主要内容应该包含以下方面：

6.1 文本

（1）总则：描述规划项目的目的、原则、依据、范围、期限等；（2）现状与目标：描述规划对象的地理区位、历史沿革、社会经济，以及土地储备的现状情况，土地储备的目标等；（3）土地储备潜力测算：主要分析和预测规划对象各类型储备土地的潜力；（4）土地储备规划方案：主要描述土地储备的规模、结构、布局和时序安排等；（5）近期重点储备计划：主要描述近期重点安排的土地储备项目；（7）效益分析：主要计算土地储备达到的社会、经济效益；（6）规划保障措施：主要描述实施本规划的相关建议和举措。

6.2 编制说明

（1）项目概况：主要描述规划项目的由来、意义等基本情况；（2）规划编制过程：主要描述规划编制的流程、方法等；（3）基础数据说明：描述规划采用的基础数据的来源、种类等；（4）问题研究与分析：主要分析当前土地储备的问题和不足；（5）规划方案说明：描述确定规划方案产生的依据、数量、时序关系等；（6）规划方案可行性评价：从社会发展、经济增长等方面描述本方案带来的效益。

6.3 规划图册

（1）土地潜力分析图：反映土地储备潜力等级和空间分布；（2）储备土地空间分布图：反映当前土地储备的空间分布；（3）储备土地结构图：反映储备土地的结构种类；（4）储备土地时序图：反映土地储备项目的时序安排；（5）轨道交通储备规划图：反映轨道交通的土地储备空间分布和时间安排；（6）工业用地储备规划图：反映工业用地土地储备的空间分布和时间安排。

参考文献

[1]何芳 叶嫔华 土地储备也应编制规划 中国土地2006年11期.

第5篇：土地储备管理办法范文

【关键词】合理规范；土地储备；保障城镇建设

作为土地管理的重要组成部分，土地储备制度，政府应加强土地调控，使市场运行规范化，节约有效的利用每一寸土地。目前我过土地市场化处于初级阶段，未有相应的法律法规加以约束，加上我国自古以来遗留的土地分配问题较多，是土地市场化道路出现了一些问题。

1.我国土地储备制度形成的历史背景

1896年荷兰最先实行土地储备。相继瑞典、法国、英国、美国等诸多欧洲国家在20世纪出也相继实施土地储备制度。由于我国长期实行土地无偿、无限期划拨供地方式，是我国土地储备制度起步较晚。从上世纪八十年代中期我国实行城市土地使用制度改革以后，土地实行有偿有限期使用，从而形成了土地市场。土地市场体制是建立城市土地储备制度的基础，但是由于城镇存量土地的产权不明晰，管理制度存在着漏洞等方面的原因，致使我国城市土地市场存在着弊端：一是土地市场波动大，土地供求不平衡；二是政府土地收益流失严重；三是大量土地闲置在开发商手中。

2.多措并举规范土地储备

2.1多元融资，防范风险，进一步提升土地储备资金管理水平

①盘活资金提高效率。一要始终坚持科学调度、合理安排资金，有效地盘活在帐资金，提高资金的使用效率，减少信贷资金的使用。二要加强储备资金的监管。由于土地储备是一项长期的投资行为，资金投入后必须经过相当长的一个过程才能实现自我平衡和良性循环，因此，必须对储备资金的使用加强管理，确保资金合理运用。三要科学地有计划地安排储备地块挂牌上市，及时结回已投入的储备成本，缩短土地储备资金的使用周期，尽快回笼土地储备资金，减轻资金压力。

②千方百计落实信贷资金。一要依法、规范地向金融机构申请贷款，严格按照《土地储备管理办法》的有关规定和金融机构的要求提供相关材料。二要及时还贷保证信誉，要加强与金融机构的联系，对到期贷款及时办理还贷手续，保证在金融机构的良好信誉，确保已有的信贷规模不受影响。三要积极争取扩大信贷规模，争取金融部门的支持，给予较好的信贷资金保障，出台适当的优惠政策，争取长期的低息贷款。

③尝试其他筹资方式。一是对储备土地进行合理经营，获得相应经营收入，通过出租形式处理已经储备但但尚未进行拆迁的土地。二是引进土地储备合作伙伴。由政府批准，土地储备机构可以和某一经济实体达成这样一种合作，即土地储备机构以土地作为合作条件，而该经济实体以资金作为合作条件；土地储备机构利用该实体的合作资金征购土地并进行出让前的前期开发。在合作征购、整理的土地出让后，对投资的经济实体按照事先合同约定给予适当回报。

2.2理顺体制，明确职责，进一步规范土地储备的行为

土地储备工作一定要按照《土地储备管理办法》的要求由土地储备机构实施。凡建设项目需要使用市区内集体土地的，由国土局依法统一组织征用，严禁用地单位和个人与农村集体经济组织私下签定征用土地协议。经营性房地产开发和商业、金融、旅游、娱乐、服务等第三产业用地，都必须通过招、拍、挂等方式出让供地。归纳起来就是“三水’’工程，即：一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水。城镇建设用地实行“五统一”，即：统一规划、统一征用、统一开发、统一供地、统一管理。有关国有企业改革改制中的土地，均由国土局、储备中心统一收购或收回。对收购和征用土地要做到程序合法、补偿合规。切实维护被储备对象的合法利益。土地收购做到“四要”，即要征询规划、要实地详细勘查、要认真测算费用、要按规签订协议。征用储备做到“三要“，即要科学选址、要积极争取农用地转用计划、要保证征地补偿足额到位。

2.3把握方向，抓住机遇。进一步做好土地储备创新工作

土地储备制度的诞生，本身就是土地管理制度的一种创新。我县自建立土地储备制度以来，我们就一直没有缺乏过创新意识，一直没有停止过对土地储备工作进行各方面的创新。比如，在土地储备运作模式上，结合上海杭州的运作模式创造性地提出了行政指导、市场运作与土地资产管理相结合的模式；我们深知对于土地储备这项事业来说，最为重要的就是必须要有超前性。根据“四位一体”工程的要求，我们又对农村存量建设用地的收储进行了积极的探索和大胆的尝试。

3.土地储备存在“三个难点”

3.1拆迁交地难

拆迁难大家是有目共睹的。近年来，城镇棚户区改造，经济适用房等相继实施，房屋拆迁任务繁重，由于此项工作涉及被拆迁户的切身利益，涉及面较广，在具体操作中，个别地方暴露出程序不到位、补偿标准不一致等问题，导致因征地拆迁争议引发群众，一定程度上影响到社会稳定。

3.2征地难

由于县城范围内的建设预留地已经基本征用殆尽。老百姓对所剩不多的土地补偿期望值过高。即使按照国家规定的征地补偿政策的上限进行补偿，也难以与村组达成协议。有关征地过程中的基础设施和苗木等补偿的政策性矛盾也十分突出。

3.3收购难

一是在对企事业单位土地收购问题上，企业对自己仅有的土地资产的期望值普遍较高。他们不但要政策规定范围内的土地补偿，而且对土地改变用途后的政府净收益也要全部或部分返还。二是城镇范围内的企业数量是有限的，随着县政府企业改制政策的实施，所剩企业的数量越来越少，能收购的土地也越来越少。三是土地收购补偿与拆迁补偿存在较大价格差距。

4.土地储备存在“四个风险”

4.1政策风险

由于土地储备制度是一项创新制度，法律法规都在逐步完善当中，实施过程中存在着很大的不确定性。政策及法律法规的制定和改变都可能直接影响投资收益。这就是政策风险。城市土地储备是政策性很强的经济活动，受到多种政策和法律法规的影响和制约，如产业政策、金融政策、房地产管理政策等。

4.2经营风险

风险主要体现有两个方面：一是当储备机构急需资金的时候，而需要变现的储备土地还没有被政府列入出让计划或规划部门因需成片改造不能将储备地块单独挂牌出让等原因，致使储备土地暂时无法变现，导致储备机构资金链出现问题。二是储备中心收购的地块本身质量就不高，抑或储备宗地将来的规划是绿地或道路等公共设施用地，这就使得储备地块变现困难甚至无法变现。

4.3规划风险

主要是指城市在发展过程中对自身的发展方向包括城市总体规划和城市分区规划作出调整和修改，从而给储备机构的储备土地带来风险。

4.4财务风险

财务风险是指不同的财务管理方式引起使用贷款不能到期归还的风险。财务风险主要包括融资风险和负债风险。目前融资风险主要表现在融资渠道单一、期限短、成本高等方面。一旦银行贷款受阻，土地储备工作立即受到影响。负债风险主要表现在目前土地储备机构的负债率过高，且按现行的政策，这种高负债率很难降下来，国家在金融政策上一旦有什么风吹草动，高负债率的风险就会出现。

土地收购储备制度不是简单的“以地生财”，目的在于优化配置城市土地资源，集约利用土地，为城镇经济长期健康发展提供资源保障。因此，对土地收购储备制度的运作不能单纯以经济效益来衡量，还应考虑社会效益、生态效益等诸多方面，制定一套集生态、社会、经济等为一体的评价标准，使土地收购储备制度健康发展。

【参考文献】

第6篇：土地储备管理办法范文

第一条为规范土地储备行为,加强土地储备资金财务管理,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[20**]15号)以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》([20**]100号)等有关规定,制定本办法。

第二条本办法适用于土地储备资金财务收支活动。

第三条本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。

第四条土地储备资金实行专款专用、分账核算,并实行预决算管理。

第二章土地储备资金来源

第五条土地储备资金来源于下列渠道:

(一)财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用。

(二)财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;

(三)土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款;

(四)经财政部门批准可用于土地储备的其他资金;

(五)上述资金产生的利息收入。

第六条财政部门根据土地储备的需要以及预算安排,及时核拨用于土地储备的各项资金。

第七条土地储备机构储备土地举借的贷款规模,应当与年度土地储备计划相衔接,并报经同级财政部门批准,不得超计划、超规模举借贷款。土地储备机构举借的贷款,只能专项用于土地储备,不得用于其他用途。

第三章土地储备资金使用范围

第八条土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支。

第九条土地储备资金使用范围具体包括:

(一)征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费,以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。

(二)征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等,含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。

(三)征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。

(四)经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。

第十条土地储备机构用于征地和拆迁补偿费用以及土地开发费用支出,应当严格按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》([20**]100号)以及财政部、国土资源部、中国人民银行联合公布的《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综[20**]68号)的有关规定执行。

第十一条土地储备机构所需的日常经费,应当与土地储备资金实行分账核算,不得相互混用。

第四章土地储备零星收入管理

第十二条土地储备零星收入是指土地储备机构在持有储备土地期间,临时利用土地取得的零星收入,不包括供应储备土地取得的全部土地出让收入。

供应储备土地取得的全部土地出让收入,统一按照[20**]100号文件以及财综[20**]68号文件规定实行"收支两条线"管理。

第十三条土地储备零星收入包括下列范围:

(一)出租储备土地取得的收入;

(二)临时利用储备土地取得的收入;

(三)储备土地的地上建筑物及附着物残值变卖收入;

(四)其他收入。

第十四条土地储备零星收入全部缴入同级国库,纳入一般预算,实行“收支两条线”管理。

第十五条土地储备零星收入缴入同级国库时,填列《20**年政府收支分类科目》103类“非税收入”**款“国有资源(资产)有偿使用收入”99项“其他国有资源(资产)有偿使用收入”科目。土地储备零星收入缴入同级国库的具体方式,按照省、自治区、直辖市、计划单列市财政部门规定执行。

第五章土地储备资金收支预决算管理

第十六条土地储备机构应当于每年第三季度参照上一年度土地储备计划,按宗地编制下一年度土地储备资金收支项目预算,经主管部门审核后,报同级财政部门审定。其中:属于政府采购范围的,应当按照规定编制政府采购预算,严格按照政府采购有关规定执行。

第十七条同级财政部门应当及时批复土地储备机构土地储备资金收支项目预算。

第十八条土地储备机构应当严格按照同级财政部门批复的预算执行,并根据土地收购储备的工作进度,提出用款申请,经主管部门审核后,报同级财政部门审批。其中：属于财政性资金的土地储备支出,按照财政国库管理制度的有关规定执行。

第十九条土地储备机构需要调整土地储备资金收支项目预算的,应当按照规定编制预算调整方案,经主管部门审核后,按照规定程序报同级财政部门批准后执行。

第二十条每年年度终了,土地储备机构要按照同级财政部门规定,向同级财政部门报送土地储备资金收支项目决算,并详细提供宗地支出情况。土地储备资金收支项目决算由同级财政部门负责审核或者由具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。

第二十一条土地储备机构从财政部门拨付的土地出让收入中安排用于征地和拆迁补偿、土地开发等支出,按照支出性质,分别填列《20**年政府收支分类科目》支出功能分类212类“城乡社区事务”**款“国有土地使用权出让金支出”**项“征地和拆迁补偿支出”和02项“土地开发支出”等相关科目。同时,分别填列支出经济分类科目310类“其他资本性支出”**款“土地补偿”、10款“安置补助”、11款“地上附着物和青苗补偿”、12款“拆迁补偿”"，以及310类“其他资本性支出”**款“基础设施建设”支出科目。

第二十二条土地储备机构从国有土地收益基金收入中安排用于土地储备的支出，按照支出性质，分别填列《20**年政府收支分类科目》支出功能分类212类“城乡社区事务”10款“国有土地收益基金支出”**项“征地和拆迁补偿支出”和02项“土地开发支出”科目。同时,分别填列支出经济分类310类“其他资本性支出”**款“土地补偿”、10款“安置补助”、11款“地上附着物和青苗补偿”、12款“拆迁补偿”,以及310类“其他资本性支出”**款“基础设施建设”支出科目。

第二十三条土地储备机构日常经费预决算管理,按照同级财政部门规定执行。

第二十四条土地储备资金会计核算办法,按照财政部规定执行。具体办法由财政部另行制定。

第六章监督检查

第二十五条各级财政、国土资源管理部门应当加强对土地储备资金使用情况、土地储备零星收入缴入国库情况以及土地储备机构执行会计核算制度、政府采购制度等的监督检查,确保土地储备资金专款专用,督促土地储备机构及时足额缴纳土地储备零星收入,努力提高土地储备资金管理效率。

第二十六条土地储备机构应当严格执行本办法规定,自觉接受财政部门、国土资源管理部门和审计部门的监督检查。

第二十七条对于违反本办法规定的行为,严格按照国务院的《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)等有关规定进行处理。同时,要依法追究有关责任人的责任。

第七章附则

第二十八条各省、自治区、直辖市及计划单列市财政部门应当会同国土资源管理部门根据本办法,结合本地区实际情况,制定具体实施办法,并报财政部、国土资源部备案。

第7篇：土地储备管理办法范文

【关键词】土地收购储备；土地融资；土地调控

1 土地收购储备工作现状

土地储备制度源于国外，最早起源于荷兰的阿姆斯特丹，最初是为解决城市人口问题，后来欧洲国家相继开展了该项工作。我国于上世界九十年代末开始实施土地储备制度，以上海土地发展中心的成立为发轫，许多城市纷纷开始实施土地储备制度。

近年来，随着宜昌市城市化建设的推进，土地收购储备工作也得到了长足发展。通过积极主动服务，严格规范管理，强化政府调控，垄断土地一级市场，充分发挥了市场再配置土地上的基础性作用，合理有效显化了土地资产价值，支持了企业改制及职工安置，支撑了招商引资重点项目建设，促进了城区基础设施建设，改善了城市面貌，发挥了政府融资平台的巨大作用，为城区经济社会发展提供了有效的保障。

但当前的土地储备工作也存在一些问题和不足，表现在：一是工作“守”多“攻”少，“大储备”及“主动储备”意识不强。二是收购储备资金来源渠道需完善。三是未实现“应收尽收”，储备土地“熟化”程度不够。四是现有土地储备内设机构、级别和人员编制难以适应日益繁重的土地收购储备任务的需要。

2 解决问题应当采取的针对性措施

2.1 更新理念，显化资产价值

经营土地是经营城市的核心。城市土地是城市经济发展的最基本要素，是城市各种资源配置的载体，是城市最大、最具活力、最有增值潜力、最容易被政府控制的重要资产。无论城市规模的变动还是经济总量的增长，最终都要通过城市土地利用的规模、密度和结构来显示。城市竞争力的衡量也是最直接反映在城市土地总体价值的高低之上。当前，在宜昌市建设省域副中心城市、长江中上游区域性中心城市、世界水电旅游名城的重要战略机遇期。创新土地储备机制，实施“经营城市、经营土地”战略，推进土地资产资本化，更好地为城市经济发展服务，是当前国土资源管理工作面临的重大课题。

城市土地储备经营包括土地资本的投入、土地的储备、土地的供应、资金的融入、土地的收益分配。土地储备是龙头，依法取得土地实施收购储备，并进行房屋拆迁、土地平整、配套设施建设等土地，根据城市经济发展对土地的需求，有计划地将土地投放市场；土地融资是支撑，城市土地经营离不开金融的支持，由于土地储备和开发需要大量的流动资金，政府投入专项资金用于土地经营数量有限，因此，须借助土地抵押寻求银行贷款等金融支撑；充实财政是目标，土地是宜昌市城市建设的“聚宝盆”，做活土地经营的根本目的是抓好财源建设，从经营土地中找城市发展的原动力，提高土地资源的配置效率和增值收益，扩大土地收益在财政收入中的比重，募集更多的建设资金，用于城市基础设施建设和土地开发，调节社会分配，从而推进宜昌市的省域副中心城市建设。

2.2 制定相应规章制度，增强指导作用，规范土地收储行为

土地储备机构扮演着双重角色，既是国土资源法律法规的执行者，又是资产经营单位。土地储备运行实践涉及土地征收、征地拆迁、开发整理、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作。宜昌市目前执行的是2000年的《宜昌市土地储备管理暂行办法》，迫切需要对其进行修改和完善，出台新的《宜昌市城区土地储备管理办法》，以进一步明确土地储备制度的功能定位，统一运作模式，界定土地储备范围，保护土地权利人权益，加大财政资金支持，规范融资行为等。

修订出台《宜昌市城区土地储备管理办法》，作为宜昌市城区土地储备的纲领性文件：一是有利于进一步增强政府调控土地市场的能力，能够根据宜昌市城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序。二是有利于进一步促进土地节约集约利用，从而促进产业升级和结构调整。三是有利于进一步支持企业改革，盘活和显化改制企业的土地资产，解决下岗职工安置问题。四是有利于进一步保证规划的实施，以实现城市经济布局和产业结构的优化，使土地利用总体规划和城市规划得到落实。五是有利于进一步增加政府土地收益。

2.3 构建良好的工作“机制”，体现公正高效，推行决策、执行、监督三位一体

土地储备是一项综合性工作，工作量大、任务重、责任大，涉及部门多。要推动这项工作顺利进行，取得实效，应构建决策、执行、监督三位一体的各部门联动协调机制。

2.3.1 构建“土地储备四层工作机制”。决策层：成立土地资产经营管理委员会，是市人民政府实施土地储备工作的领导和决策机构，建议由市长任委员会主任，分管副市长任副主任，土地资产经营管理委员会设办公室，设在市国土资源局。执行层：市城区国有土地储备实行统一规划、统一储备、统一整理、统一供应，市土地储备中心隶属于国土资源管理部门，负责土地储备的具体工作。监督层：纪检监察、财政、审计部门应加强对土地储备工作的监督检查。联动层：国土资源、发展改革、财政、规划、住建、人力资源和社会保障、房管等相关部门及各区人民政府（管委会）应当按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

2.3.2 实行“土地储备三类会议制度”。土地资产经营委员会年会每年召开1―2次，由市长主持召开，研究制订土地储备的相关政策和制度，审议和批准土地规划储备范围、年度土地储备计划和土地储备实施方案等，负责对重大土地储备事项进行决策部署；市政府每月召开土地储备例会，由分管副市长主持，专题研究具体的土地收购储备和出让事项，土地储备例会成员由纪检监察、国土、规划、建设、财政、房管等部门的负责人组成；市国土资源局和市土地储备中心分层次适时召开土地收购储备集体会审会，集体研究土地收购储备的具体业务事项。

2.4 把住土地收储“关口”，实现应收尽收，高度垄断土地一级市场

构建“政府主导型”的土地收购储备机制。强化政府对土地一级市场的垄断，牢牢抓住收购储备和供应两个核心环节，切实做到从收购、收回土地、储备土地到出让土地，做到一个渠道“进水”,一个池子“蓄水”，一个龙头“出水”向市场供地。

推行“应收尽收”。政府掌握土地的“统一收购储备权”，对于城区内所有需盘活的存量建设用地，原则上都由政府收储，在这一点上应赋予市土地储备中心代表政府依法收储的强制性；对于增量经营性用地也须纳入到收储范围，先行统征，形成集聚效应，通过招拍挂等形式有序投放市场，最大限度地提高政府从土地上的直接收益。同时，应积极规范二级土地市场的土地交易行为，当前，宜昌市原划拨土地使用权转让已经土地收储机制规范到位，但出让土地使用权市场的隐易时有发生，由于交易的隐蔽性较强，监管难以到位。

2.5 实现工作方式的转变，化被动为主动，增强储备土地调控效果

坚持土地经营与城市规划、经济发展的有机结合，化被动为主动，充分挖掘土地资产的增值潜力，切实增强土地收益在财政收入中的比重。

2.5.1 土地储备实行规划、计划管理。主要结合道路交通网规划、重大工程、重点项目和重点地区、重点区域的发展，做好中长期土地储备规划。如：结合城区南展和跨江发展，应着手编制市城区江南片区的土地储备规划。根据土地利用总体规划、城市总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和市场供需状况编制年度土地储备计划，报市人民政府批准后组织实施。年度土地储备计划包括储备土地规模、储备土地前期开发规模、储备土地供应规模、储备土地临时利用计划、计划年度末储备土地规模等。

2.5.2 做好城市规划与土地储备规划、计划的衔接。根据实施城市规划的需要，市土地储备中心可会同规划、国土、发改、住建等相关部门拟定规划储备土地范围。经市土地资产经营管理委员会批准后，规划部门负责组织划定储备土地红线，明确土地用途等基本规划建设条件；国土部门负责核发规划储备土地的批准文件。纳入规划储备范围内的土地，暂停规划选址定点、暂停发放建设用地规划许可证、严控户籍迁入和土地用途变更等。

2.5.3 加强“土地熟化”整理。对储备土地特别是规划储备土地实行统一规划，分期开发，对储备土地进行开发整理，包装扮靓土地，将“生”地做“熟”地，“荒”地变“宝”地，市土地储备中心根据城市规划、年度土地储备计划和开发实施方案组织对储备土地进行前期开发，增加土地附加值，实行土地收益最大化。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，可委托市城司组织实施，也可通过公开招标方式选择实施单位。对前期开发涉及国有土地上房屋拆迁补偿安置的，由市土地储备中心委托市房产管理部门组织实施。

2.5.4 理顺征地拆迁机制体制。发挥区级政府在征地拆迁中的主体作用和积极性，调动区级政府参加房屋拆迁安置的主观积极性，使区级政府真正成为房屋拆迁安置的主体。仅靠行政手段来协调远远不能满足房屋拆迁的需要，需要通过调整土地出让收益的分配机制等经济利益来加以调整。

2.5.5 结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的贯彻实施，市政府应尽快明确组织实施国有土地上房屋征收的主体单位及实施办法。同时，明确储备土地供应涉及规划红线范围内的居民住宅原则上应实行原地或就近地段安置。

2.5.6 科学供地，充分挖掘土地升值潜力。把握供地的批量、时序和投放时机。着力盘活城市中心地区、繁华地段等重要区位的存量土地，使黄金地段“溢出黄金地价”；通过“土地熟化”过程，完善基础设施配套，使生地“溢出成熟价”。

2.6 打造融资“平台”，加大融资力度，助推城区经济发展

土地收购储备，为城市建设提供有效的资金支持，是重要的融资平台。市土地储备中心集中了城区优质土地资产，通过垄断经营，集中供应，具有了较强的融资能力和偿债能力，为银行等金融部门所认可。为进一步打造该融资“平台”，需做好以下几点：

2.6.1 市人民政府建立市级国有土地储备专项资金。市财政按照国有土地使用权出让纯收益的10%提取土地储备专项资金。土地储备专项资金实行专户储存、独立核算，专项用于国有土地的储备。同时，为满足“应收尽收”的需要，市财政应加大对土地收储周转金的投入支持力度。

2.6.2 继续加大融资力度，增强融资的主动性、统筹性，减少资金风险。履行土地储备的贷款主体资格，结合职教园、旧城改造等项目建设，科学编制融资规划与计划，确定年度土地收购储备资金收支预算和贷款融资规模，保持时间的连贯性和融资环节的顺畅性，保持土地收储政府融资平台的良好信誉，有效应对“还贷峰值年”的各项工作。

2.6.3 财政部门应当根据土地储备的需要以及概算安排，及时核拨用于土地储备的各项资金。对土地储备中心垫付的储备成本，财政部门在收到土地价款后，及时拨付给市土地储备中心。

2.6.4 认真核定储备土地成本。储备土地成本由国土、财政、房产、审计部门审定。其中国有土地上房屋拆迁补偿费由房产管理部门核定，基础设施配套费和其它需要专门部门审查的费用由审计部门审定，其它成本和总成本由国土资源管理部门和财政部门共同审定。

2.7 完善组织机构，加强队伍建设，提高土地收储的执行力

当前土地收储工作要求高、任务繁杂、资金流量大，现有人员编制数量、内设科室级别，以及未设置财务科的现状已极不适应日益复杂、繁多的工作需要。为了土地储备事业的长远发展，建议：一是根据资金管理需要，增设财务科。二是为更好地履行土地储备职能职责，建议储备中心内设科室级别由副科级调整为正科级。三是适当增加人员编制，以满足日益繁重的土地收购储备工作需要。从而形成一支有本事、肯干事、于成事的干部队伍，为土地储备事业的发展提供人才保障。

参考文献：

第8篇：土地储备管理办法范文

第一条为进一步加强国有土地资源和资产管理，优化土地资源配置，实现政府对土地市场的宏观调控，确保土地资产保值增值，促进经济和社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《省土地管理实施办法》、《省人民政府关于加强国有土地资产管理规范土地市场的通知》（政发[]80号）等有关法律、法规及规范性文件的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于县土地利用总体规划确定的城市规划区、乡（镇）集镇建设用地规划范围内的土地及县政府确定其它统一收储的土地。

第三条县国土资源局代表县人民政府对国有土地使用权进行土地收购储备市场交易。

第四条县人民政府对土地一级市场实行集中统一管理，对土地二、三级市场进行规范管理，全面对城市规划区和乡（镇）集镇建设用地规划范围内的土地实行统一征用、统一规划、统一收储、统一供应、统一管理的土地管理制度。

第五条县人民政府对所储备的土地除法律、法规允许可进行行政划拨外，工业、仓储、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的必须采取公开招标拍卖挂牌的方式进行出让。

第六条禁止任何单位或个人私自与村集体经济组织签订征地协议和收购土地。禁止任何单位或个人擅自炒买、倒卖、转让国有土地使用权和集体土地使用权。

第二章机构及其职能

第七条土地收购储备交易工作在县人民政府的统一领导下，由县土地收购储备交易管理委员会负责组织实施。县土地收购储备交易管理委员会主任、副主任分别由县人民政府县长和分管副县长担任，成员由发改、经信、财政、监察、国土资源、住建、审计、交通、规划等部门及相关乡镇的领导组成。县土地收购储备交易管理委员会下设办公室，办公地点设在县国土资源局，为常设办事机构。各部门应各司其职，积极配合做好土地收购储备交易相关工作。

第八条县土地收购储备交易管理委员会主要职责是：

（一）研究制定土地收储交易管理工作措施；

（二）审批土地收购、储备、交易方案；

（三）协调土地收购储备交易相关部门的关系；

（四）监管土地收储交易发展基金；

（五）监控土地收储交易管理工作。

第九条县政府设立县土地储备中心，隶属县国土资源局管理，其主要职责是：

（一）贯彻执行国家土地资源管理的法律、法规，实施土地储备方案和规划；

（二）根据土地利用总体规划、城市总体规划、国民经济和社会发展计划及土地利用实际情况，制定年度土地收储计划，经县人民政府批准后组织实施；

（三）负责申报登记储备的国有土地；

（四）负责土地分批次征收、收购中的协议洽谈、费用测算，征收、收购方案经有土地批准权的人民政府依法批准后实施；

（五）负责对储备土地进行拆迁、平整等前期开发，依法出租、抵押或临时使用储备土地；

（六）负责储备土地的登记造册和收集、汇总、储存、上报，建立系统的土地收储档案，定期向社会公布土地收购、储备、交易信息行情，提供有关法律和其他信息咨询服务；

（七）做好收购土地的资金测算平衡，多渠道、多途径筹措资金，加强与金融机构的配合，管理、运作好土地收购储备交易资金；

（八）接受主管部门和其他单位、个人委托，组织实施土地使用权转让、租赁的公开招拍挂工作；

（九）定期向县土地收购储备交易管理委员会报告国有土地储备和前期开发利用情况。

第三章土地收购储备

第十条土地收购储备范围：

（一）依法无偿收回的土地：

1.因单位撤销、迁移等原因停止使用的原划拨国有土地；

2.已经办理审批手续但连续两年未动工开发的土地；

3.土地使用者擅自改变土地用途，经责令限期改正，逾期未改正的土地；

4.根据出让合同规定，依法解除出让合同涉及的相关土地；

5.因违法占地建设，被依法没收的土地；

6.公路、矿场等经核准报废的土地；

7.土地使用期限届满依法收回使用权的土地；

8.其他依法应当收回的土地。

（二）应该收购的土地：

l.因实施城市规划和旧城改造，需要调整土地使用功能的土地；

2.土地使用权人申请收购的土地；

3.土地使用权人提出解除国有土地使用权出让合同的土地；

4.以出让方式取得土地使用权后无力继续开发，又不具备转让条件的土地；

5.使用权转让中申报价格明显低于市场价格，由政府行使优先购买权的土地；

6.人民法院裁定处置的国有土地；

7.因实施城市总体规划和土地整理，县人民政府指令收购的土地。

（三）实行征收的土地：根据政府调控土地市场的需要，按土地利用总体规划和年度土地供应计划分批次批准农用地转用、征收的土地。

（四）其他依法取得的土地。

第十一条全县土地收购储备工作由县土地储备中心在县土地收购储备交易管理委员会统一领导下具体负责实施。

（一）县城规划区范围内的土地，由县土地储备中心负责收储；或由县政府委托县农司在指定的地块收储。

（二）县城规划区范围外的土地，由县土地储备中心或委托乡镇人民政府进行收储，并按照下列程序进行收储：

1、根据经济和社会事业科学发展的需要，经县人民政府同意，县国土资源局根据年度用地计划向有关乡镇人民政府下达委托土地收储通知文件，乡镇人民政府可对符合收储条件的土地进行收购和储备。

2、乡镇人民政府在收储土地的过程中，对拟储备的地块必须符合土地利用总体规划和乡村建设规划、土地年度供应计划,报经县国土资源局同意后实施。

第十二条土地收购储备工作程序：

（一）申请收购。凡符合本办法规定土地储备条件的国有土地，由县土地储备中心或委托乡镇政府根据上述规定的范围进行收购。

（二）权属核查。由县土地储备中心对应当收回或收购的土地权属、面积、四至范围、土地用途及其地上建筑物、附着物等情况进行实地调查核实。

（三）确定规划条件。由县规划行政主管部门根据批准的城镇规划方案，提出储备地块的具体规划设计条件。

（四）费用测算。由县土地储备中心根据调查结果及地价评估结果进行土地收回、收购补偿费用测算。

（五）方案报批。由县土地储备中心根据土地权属情况和规划设计条件以及收回、收购或置换费用测算的结果，提出具体实施方案，经县国土资源局审查同意后报县土地收购储备交易管理委员会批准执行。

（六）签订合同。收回、收购或置换方案批准后，由县国土资源局与原土地使用权人签订《国有土地使用权收回（购）合同》。

（七）收购补偿。由县土地储备中心根据国有土地使用权收回或收购合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，要进行土地置换差价结算。

（八）权属变更。由县土地储备中心根据《国有土地使用权收回（购）合同》约定支付补偿费后，由县土地储备中心和原土地使用者按规定办理土地权属变更或注销手续，由原土地使用者向县土地储备中心交付土地及地上建筑物、附着物。

第四章土地收回和收购补偿

第十三条土地收回、收购的补偿方式：

（一）政府为公共利益需要或实施城市规划进行旧城改造收回的原划拨土地，按城市拆迁管理规定确定土地收回、收购补偿费。

（二）收回企事业单位原以划拨方式取得的土地使用权，由土地评估机构按照收回土地的现状及规划用途分别进行评估，并确定土地收回、收购补偿费。

（三）收购以出让方式取得的土地使用权，由土地评估机构按照收回土地的现状用途进行评估，按国家土地管理规定扣除原土地使用权人使用土地期间应缴纳的出让金部分后，再确定土地收回、收购补偿费。

（四）收购以租赁方式取得土地使用权的，按照评估租金高出实际租金数额与剩余年限折算的现值确定补偿费。

（五）以置换方式进行土地储备的，由土地评估机构按照土地的现状用途进行评估后，县土地储备中心与原土地使用权人结算差价。

第十四条国有土地使用权收回（购）合同签订后，合同双方当事人应当自觉履行合同约定。

第五章储备土地前期开发利用

第十五条储备土地前期开发利用方式：

（一）县土地储备中心必须在储备土地出让前完成储备土地地上建筑物、附着物的拆迁、场地平整及基础设施建设工作。

（二）原土地使用权人交付土地后，在储备土地出让前，县土地储备中心可依法将储备土地使用权出租、抵押加以利用，保证储备土地保值增值。

第十六条县土地储备中心实施储备土地前期开发利用应当遵守国家法律、法规和有关规定，并持《国有土地使用权收回（购）合同》及相关批准文件，依法向有关部门办理审批或登记手续。

第六章储备土地供应

第十七条除国家法律法规规定的情形以外，凡是以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的用地，统一由县土地储备中心集中供应。

第十八条用于工业、仓储、商业、旅游、娱乐及商品住宅等经营性项目用地要依法采取公开招标、拍卖、挂牌方式供应土地；其他项目用地可以通过招标、拍卖、协议或挂牌交易的形式供应土地。县土地储备中心应根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开土地供应信息。

第十九条采取招标、拍卖、挂牌等方式供应土地，应按下列程序进行：

（一）由县土地储备中心根据土地储备方案及规划条件，确定拟出让土地的坐落、四至范围、土地面积及用途和供地方案，并报县土地收购储备交易委员会审批。

（二）由县土地储备中心组织对批准的土地进行招标、拍卖、挂牌。

（三）由县国土资源局与土地使用权人签订《国有土地使用权出让合同》。

（四）由土地使用权人向县土地储备中心缴纳土地有偿使用费。

（五）由建设单位凭县土地储备中心出具的缴费凭证等有关文书，向县国土资源局申请颁发建设用地批准书，并办理土地登记手续。

第二十条县内符合划拨用地条件的行政事业单位因新建办公或业务用房确需用地的，经县政府批准，可以采取划拨方式供地，但必须坚持节约用地、集约用地、科学规划的原则，提倡县内相关单位联建办公和业务用房。

对新建办公或业务用房所需土地按单位的干部职工人数确定划拨供地规模：单位人数在10人以下的，划拨用地不超过1亩；单位人数在11人至30人之间的，划拨用地不超过2亩；单位人数在31人至50人之间的，划拨用地不超过3亩；单位人数在50人以上的，划拨用地不超过5亩，并按以下程序申请用地：

（一）由用地单位持建设项目的有关批准文件向县土地收购储备交易管理委员会提出建设用地申请。

（二）由县土地储备中心拟定供地方案，并经县国土资源局审核后报县土地收购储备交易管理委员会审批。

（三）划拨使用国有土地的，由土地使用权人向县土地储备中心缴纳应上交的税费；县国土资源局对用地审批材料以及用地者的缴费凭证进行审核，并按相关规定办理《建设用地批准书》和《国有土地划拨决定书》。

若因其它因素，划拨用地不能满足建设需要的，超出面积部分按同类地块评估价格供地。

协议出让国有土地的，由县国土资源局与土地使用权人签订《国有土地使用权出让合同》；县国土资源局对用地审批材料以及用地者的缴费凭证进行审核，并按相关规定办理《建设用地批准书》。

第七章资金管理

第二十一条土地储备资金来源包括财政拨款、银行贷款、其他借款、预收定金、土地储备风险资金、土地收益基金、社会融资和其他收入。由县土地储备中心按照《土地储备资金会计核算办法》设置会计科目，实行专帐核算。

第二十二条乡镇人民政府收储土地所需资金不足的，报县政府审批后，可从县财政预借部分资金，用于兑付被收储对象的征地补偿费、安置补助费和青苗补偿费等；所借资金待土地开发利用后从土地收益中偿还。

第二十三条县财政、审计等部门要加强对土地收购、储备、交易资金运作的指导。

第二十四条储备土地出让后，土地出让收益全额纳入基金预算管理，收入全额缴入县国库，支出一律通过基金预算安排。县财政局会同国土资源局编制土地出让收支预算，向县人民政府报告，并提交县人大常委会批准后执行。

第二十五条乡镇人民政府收储的土地，开发利用后产生的收入全额上交县财政，直接成本通过基金支出安排。其出让净收入10%县政府统筹使用，90%部分通过基金支出拨付给乡镇人民政府，主要用于基础设施建设和发展社会事业。

第二十六条县土地储备中心收储土地涉及到的相关税费按国家有关规定执行。

第八章监督管理和法律责任

第二十七条县监察、财政、审计等部门按照各自职责对土地储备交易管理工作实施监督。

第二十八条土地使用权人未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，由国土资源局依法予以处罚，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。

第二十九条原土地使用权人未按合同规定交付土地及地上建筑物、附着物的，除责成原土地使用权人限期改正外，并按合同约定追究其违约责任。

第三十条县土地储备交易管理工作人员、，给国家、集体造成重大损失，或利用职务上的便利谋取私利的，由所在单位或监察部门给予相应的行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第九章附则

第三十一条土地收储管理工作统一使用县国土资源局印制的有关合同、文书表格等规范文本。

第9篇：土地储备管理办法范文

【关键词】集体建设用地；使用权；房地产市场；可行性

一、我国房地产土地供应市场现状

根据国家统计局的2013年3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市有68个，比2月份增加了2个，同比上涨的城市有67个，比2月份增加了5个；二手住宅价格环比上涨的城市有66个，与2月份相同，同比上涨的城市有59个，比2月份增加了10个。

而回顾过去二十年间，根据国家统计局权威数据：“1987—2012年这25年里，国内商品房平均销售价格累计净增了13.19倍，平均每年上涨55%。”房价依然不知何时才能回归正常水平。

土地是房地产开发的基础，目前我国房地产开发的土地只能是国有土地或者是经国家征用的农村集体土地。当前我国房地产土地供应市场所体现的情况是：随着我国城市经济的发展和规模的扩大，我国的城市土地出让市场土地供应日渐紧张，商品房住宅需求量仍较大，需要扩展房地产土地供应市场。以广东省为例，根据广东国土资源部的统计数据，广东国有建设用地供应在2011年有所减少，2011年，广东省建设用地供应总量16213.75公顷（不含代征地），同比减少1.99%，国有建设用地供应量略有减少。但批准建设用地面积明显上升，2011年，全省经国务院和省政府批准建设用地共803宗，批准用地面积31328.38公顷，其中农用地24907.18公顷（耕地6792.76公顷），与2010年度同期相比，批准用地面积同比增长37.22%。城市土地供应量的减少与建设用地面积上升存在明显的冲突。而在房地产市场，从08年至11年，广东城市住宅用地面积占总建设用地面积的比值分别为29.76%，36.45%，29.32%，27.18%，住宅面积虽有减少但仍占有很大比重，广东的房地产市场依然需求旺盛，房地产所需的土地供应量依然较大。但土地供应量的减少必然增加了房地产开发市场的成本，引发城市房价增长，增加了房地产市场的调控难度。

二、我国集体建设用地市场现状

根据国土资源部规划司的数据显示，1996—2007年，不包括常年在外务工的农民，我国农村人口减少约1.2亿人，而农村建设用地不减反增，增加近130万亩，人均建设用地增加了34平方米。呈现出“人口减少，用地增多”的“逆向扩张”怪现象，在我国城市用地规模逐渐增加的同时，农村建设用地却也在增加。由于我国农村人口较多，农村土地面积比例较大，农村可利用的建设用地总量十分巨大。

但是集体建设用地的增加并没有得到合理的利用，根据我国《土地管理法》的规定，集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。此条规定表明我国在立法上一般情况下不允许集体建设使用权对外出让、转让或者出租，集体建设用地的用途除了保障集体成员生活、生产外，仅仅是兴办乡镇企业或者入股、联营等形式共同举办企业，土地用途的限制过于狭窄。然而，随着我国市场经济的发展，一级土地市场供应不足，通过征收农村集体土地的方式存在诸多弊端，因此我国一些地方政府在国家默许的情况下开展集体建设使用权流转制度改革。在改革的内容上主要是建设城乡统一的土地市场，按照与国有建设用地使用权“同地、同权、同价”的标准流转。如我国广东、上海、成都、重庆等地出台了《集体建设用地使用权流转管理办法》进行集体建设用地流转的市场化改革。

三、房地产土地供应市场与集体建设用地市场的关系

当前，国家加强了对房地产市场的调控，抑制房价的快速增长，另外城市土地开发的承载能力已濒临极限，使得房地产土地供应市场紧张。但房地产市场依然火热，中国居民的传统居住观念使得房屋成为每个人必不可少的财产，对于房地产的需求依然旺盛，如何满足居民的住房需求成为一个很重要的问题。

房地产开发需要大量的土地，城市土地却不能供应充足的土地，而占较大比例的农村土地又有大量的建设用地闲置，如果能够将二者的供需结合，自然就解决了房地产开发的土地供应问题。城市开发建设使用农村集体建设用地是可能的，据统计，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%。然而由于我国的城乡二元体制，国有土地与集体土地属于两个市场，根据我国相关法律法规的规定，农村集体建设用地不能直接入市交易，只能通过国家征用的方式变为国有土地才能进入土地一级市场交易。另外，我国政府在集体建设用地流转的市场化改革过程中，对于集体建设用地的流转使用进行了限制，如国务院在2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确规定：“单位和个人不得非法租用、占用集体所有土地搞房地产开发”，国土资源部在《关于认真学习贯彻党的十七届三中全会精神的通知》中明确规定：不得利用农村集体土地建设商品住宅。许多地方政府在有关的集体建设用地使用权流转的规定中都有禁止用于房地产或住宅开发的内容，如广东省在《广东省集体建设用地流转管理办法（草案）》中第五条对此作出了明确限制。

四、解决房地产土地供应紧张的措施及效果评价

城市规模的过大，农村人口向城市大量的涌入，所带来的直接后果是对住房需求的增加，在城市土地承载接近极限的情况，如何解决房地产市场发展与房地产土地供应紧张的矛盾是城市发展必须要面对的问题。以是否利用集体土地为依据，我国目前解决房地产土地供应主要采取以下措施：

1.不利用集体土地进行房地产开发建设——土地储备

采取此种措施，主要是从城市现有的土地入手，主要的手段是通过土地储备盘活城区存量建设用地，再向社会提供各类建设用地。土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求的矛盾是催生土地储备制度产生的根源。土地储备是我国国有企业制度改革和城镇土地使用权制度改革的产物，其初衷是要盘活城市存量土地。当前土地储备的收储范围也扩大到市区内所有需要盘活的存量土地。

土地储备是国家对土地资源进行宏观调控的需要，有利于国家对社会需求总量与供给总量，以及社会的供给与需求结构进行调控，有利于保护国有资产，从而令资源配置趋于合理。但是土地储备对象是有限制的，必须符合《土地储备管理办法》及其他政策，其本身还存在一定的弊端：土地储备调节的是城市的土地市场，城市的土地供应市场的规模是一定的，在城市土地供应日趋紧张的情况下，其调节的范围和力度是有限的；在土地储备制度实施的过程中，一些地方政府违背了土地储备的目的，在经营性用地的集中市场化供应制度的配合下，将所储土地视为“储地即生财”的钱袋子，纷纷将征用农民的集体土地纳入储备范围，极力追求政府的土地利益。

2.利用集体土地进行房地产开发建设

利用集体土地进行房地产开发建设主要通过两种途径：

第一，通过征收征用农民集体土地，将其转变为国有土地，再出让给房地产开发商进行房地产开发建设。通过征收征用，有利于加强政府对土地的宏观管理、促进土地资源的合理利用，有利于贯彻土地基本国策；有利于政府垄断土地使用权出让，培育和建立统一的地产市场，但国家征收征用存在较多的问题，《宪法》《土地管理法》、《物权法》都明确规定国家征收土地必须是出于公共利益目的。但房地产赖以生存的土地供给一级市场一直是地方政府垄断，“公共利益”的目的被泛华，通过大量征收农民集体土地来保证垄断土地的来源。地方政府在低价征收、高价出让的双轨制中获得巨额土地收益，却极大的损害了农民的土地权益，土地征收纠纷不断，加深了社会矛盾。

第二，通过农村集体建设用地使用权流转，出让、出租集体建设用地进行房地产开发建设。虽然我国相关法律法规对此没有明文规定，地方政府对此大都采取禁止的态度，但大规模的集体建设用地自发性地用于房地产开发现象普遍，导致的直接结果就是“小产权房”大量存在，严重影响了我国的城镇化进程。

五、我国集体建设用地进入房地产市场的思考

我国的相关政策禁止集体建设用地用于房地产开发，但却允许其用于其他工商业项目建设。不管是工商业建设还是房地产开发对于土地的消耗都是不可恢复的，为何要禁止农村土地用于房地产建设呢？集体建设用地进入房地产市场其积极意义的。

1.打破了政府对于土地市场的垄断，维护集体土地权益，实现公平正义。集体土地所有权的泛华是导致集体土地利益难以得到有效实现的根本原因，我国《宪法》以公平正义为原则，强调权利的平等；在十报告中，同志要求“必须坚持维护社会公平正义”。而现实中政府在土地交易中一直充当的是买方、卖方、管理者三种角色于一身，政府在土地交易中自身有很大的利益诉求，对于农民的土地通过行政职权征收，再通过自己的土地市场卖出，还充当整个交易的管理者，显然自己监督自己是很难取得成效的，正如近年来，政府对于房价的调控，越调越高，究其原因，很大一部分是政府垄断造成的，这与公平正义的精神是相悖的。土地供应规模的扩大有利于控制房地产开发成本，引导投资者资金分流，减少房地产投资风险。

2.集体建设用地进入房地产市场具有可行性，其带来的问题和风险具有可控性。

（1）完善相关法律法规建设，因为目前我国的集体建设用地流转都是以试点的形式存在于一些地方政府，流转的方式和范围存在很大的差异性，对于土地流转的风险缺乏必要的防范措施，特别是集体建设用地的自发性流转，因为没有法律依据，对于这部分产权、使用权的转让使用缺乏必要的规制，对行为人也没有相应的责任承担，一定程度上导致了自发性流转的普遍性。

（2）协调好政府垄断与集体土地所有者的土地利益。在市场经济下，政府不应该是市场经济的直接参与者，而是市场经济的管理者和监督者，倘若政府直接向市场寻求利益，很难保证政府市场干预行为的合理、公平、公正。用土地垄断来保证经济高增长是以牺牲农民利益为代价的，这种高增长是短期的，不能使地方经济持续稳定发展。政府要转变职能，建立统一公平的城乡土地交易市场，合理规划土地用途，严格建设用地审批制度，增加政府财政收入渠道，改革土地财政制度，减少对土地收入的依赖，从农民的利益出发，尊重农民的土地权益，城市的繁荣与发展不能以牺牲农村、农民的土地收益为代价，不能以农村房地产市场的停滞为代价来保地方护政府对城市房地产市场的垄断利益。地方政府允许集体建设用地使用权流转却禁止其进行房地产开发，就是再一次限制了农民的土地收益，正如学者所说：“限制一幅土地最高的市场收益机会，与拿走一部分土地无异。”

（3）如何保护耕地。土地利益的追求必然导致违法占用耕地的现象发生，从而威胁我国的粮食生产安全。从耕地保护的主体上看，耕地的所有者是农民集体，其应当是耕地的直接守护者，但限于自身素质，容易受到短期利益的诱导，做出损害耕地的行为，因此，要加强宣传，在思想上使农民充分认识保护耕地的重要性。其次，政府作为耕地市场的管理者，应当将保护耕地放在重要位置，不能想着先开发再补充，加强对农村土地审批监管。再者，根据我国《土地管理法》确定的“占多少，垦多少”的原则，转变开发思路，“先造地再用地”，具体模式可以借鉴我国重庆集体建设用地使用权流转的“地票”模式。

（4）如何协调同一用途土地上商品房与宅基地的关系。这个问题所反应的本质问题是集体建设用地使用权和宅基地使用权的关系，宅基地使用权与集体建设用地使用权虽然是我国《物权法》上两个独立的用益物权，其权利取得的条件不同，但是它们产生的基础与主要功能相同，都基于集体土地所有权派生，都主要用于建造建筑物及其附着物，集体建设用地使用权概念的内涵完全可以包容宅基地使用权。近年来，学术界对于宅基地有偿使用和流转进行了大量探讨，二者关系趋于融合，并且已经有了政府的政策支持和实践，集体建设用地上的商品房和宅基地关系可以通过置换和互动来协调。如2009年3月国土资源部颁发的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》中规定的实行集体建设用地拆旧建新，也涉及农民住宅用地与集体建设用地的置换与互动；2005年广东省颁布的《集体建设用地使用权流转管理办法》第8条第3项规定，集体建设用地可以兴建农村村民住宅。

参考文献：

[1]韩松.集体建设用地市场配置的法律问题研究[J].中国法学，2008

[2]周其仁.挑灯看剑[M].北京：北京大学出版社，2007

[3]王菊英.禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的正当性质疑[J]，西南政法大学学报，2009

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