房地产法律法规知识精选(九篇)

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第1篇：房地产法律法规知识范文

关键词：房地产经营与估价；说课；职业教育

说课是教师面对同行和专家，以先进的教育理论为指导，将自己对课程标准、教材的理解和把握、课堂程序的设计和安排、学习方式的选择和实践等一系列教学元素的确立及其理论依据进行阐述的一种教学研究活动。实践证明，说课活动有效地调动了教师投身教学改革，学习教育理论，钻研课堂教学的积极性，是提高教师素质，培养造就研究型、学者型青年教研究师的最好途径。本文结合高等职业教学的特点，是对房地产经营与估价专业的“房地产法律法规”课程为对象的一次说课。

一、说课程目标

1．课程性质

在确定课程目标前，首先分析课程的性质。根据房地产经营与估价人才培养方案，《房地产法律法规》课程的性质是专业基础课，它有两个方面的作用，一是通过它的学习为专业课打下基础，同时起到链条的作用，将房地产经营与估价专业的三大技能：经纪、评估和营销串联起来，让学生从宏观上把握专业内容。二是培养学生房地产法律意识，为学生的职业发展打下基础。

2．课程目标

对课程性质和人才培养方案的分析确定课程目标。该课程要求为学生的专业课和职业发展打下基础，因此需要帮助学生建立房地产法律法规体系。结合人才培养方案，房地产经营与估价专业是以房地产中介服务为导向，因此帮助学生建立房地产法律法规体系的同时，突出以房地产中介服务为核心，从而让学生能够知法、用法和守法，成为房地产从业的高素质人才。

知法、用法和守法是课程目标的三个层次。知法为知识目标，让学生能够掌握相关法律法规。用法为能力目标，让学生能够运用法律知识分析解决问题。守法为情感价值观目标，让学生将法律意识转化为自觉行使权利和履行义务的法律行为。

二、说学情及学习方法指导

1．学情分析

《房地产法律法规》课程开设在大一的第一二学期，总课时为72个。该课程面对的是大一的学生，学情分析重点放在知识结构和学习方法上。大一的学生，对房地产专业知识了解相对较少，这就要求教师在讲授相关知识的时候，注意知识的衔接，对相关概念做适当的解释和阐述，帮助学生建立感性和理性的认识。在学习方法上，大一的学生学习较主动，但文化基础薄弱，学习的自主性较差，因此教师在上课的时候应注重培养学生正确的学习方法。正所谓，授人以鱼，仅供一饭之需，授人以渔，则终身受益。学生知道怎么学，比学什么更重要，学习方法的好坏，直接影响到学生的学习成绩。

2．学习方法指导

根据《房地产法律法规》的特点重点培养学生三种学习方法，自主学习法、合作学习法和反思学习法。

房地产法律法规变化多，更新快，需要培养学生自主学习法。我国以商品房为主的房地产行业的发展历程不长，但发展速度快，很多法律法规都是在实践中不断完善。房地产行业由于关系到民生，国家将它作为宏观调控的重点对象，因此房地产相关的法律法规变化多，更新快。比如房地产开发企业的资本金制度，即投资项目的资本金占总投资的比例，从最初的20%，调整到30%，再调整到35%，由于08年的全球金融危机，为了加快经济复苏，国家将资本金比例调回30%。这就要求学生养成自主学习的习惯，不断更新相关法律法规的知识，适应社会的发展。自主学习法的培养，是通过在课堂上以学生为主，根据课程目标，设置思考题，促使学生独立思考和分析，在课堂外布置拓展型题，让学生在业余时间自学。

房地产法律法规的综合实践性强，需要培养学生合作学习法。房地产法律法规案例或者项目调查常常涉及多个知识点，比如对房地产开发类型的调研，就会涉及到房地产开发公司，房地产开发楼盘，房地产开发资质等相关知识，综合实践性强，单个学生完成学习任务比较困难，因此培养学生合作学习法，让学生以小组为单位共同完成学生任务。在这个过程中，教师和学生，学生和学生之间形成积极交流信息的合作关系，调动学生学习的积极性。

反思学习法促进自主学习和合作学习的效率。根据原认知理论，通过培养学生的反思学习法，让学生选择能达到目标的最适当的学习，检测达到目标的情况，必要时采取补救措施，总结达到目标的成功经验和失败教训，及时调整自己的学习方法，提高学习效率。

三、说课程内容

根据教学目标，结合学情分析，确定课程内容。教学目标要求学生建立房地产法律法规体系，突出房地产中介服务，因此课程内容上涵盖房地产开发主要环节，即从土地取得，到房屋拆迁、房地产开发、房地产市场，到物业管理，并以房地产中介服务为导向。

根据课程内容，从而组织教学资源。教学资源包括教材和其他参考资料。教材是课程内容最主要的资源，课程内容的实现离不开教材。根据课程内容的要求，选择戚瑞双主编的《房地产法律法规》，它也是高职高专房地产类规划教材。其他资源包括（1）文献资料，辅助建立课程理论框架，（2）视频资源，帮助建立感性认识；（3）案例资源，提供案例分析材料；（4）网络资源，提供课程扩展材料。（下转第104页）

（上接第20页）

四、说教学设计

1．课程设计理念

课程设计的理念是与专业能力结合，缩短教学与专业的距离；以能力培养为中心，应用为目的；以学生为中心，激发学生学习兴趣。

2．课程设计思路

与专业能力相结合，即根据房地产中介服务技能细化出具体能力，以该能力培养为核心，组织教学。激发学生学习兴趣，通过导入案例引出法律法规，再进行知识应用，最后总结和反思，达到能力的培养的目的。在这个过程中，让学生能够知法、用法和守法的目的。

3．说教学方法

怎样展开法律法规这就涉及到教师的教学方法。本门课教师主要的采用的教学方法是启发式教学和案例教学启发式教学主要有两种形式，问题设置和现状分析。问题设置即将问题摆在学生面前，通过问题的分析，引出法律法规。现代教学论研究指出，感知不是学习产生的根本原因，产生学习的根本原因是问题。问题能够激发学生求知欲，激发学生活跃的思考；没有问题学生就感觉不到问题的存在，也就不会去思考。现状分析即将现状摆在学生面前，通过对现状的分析引出法律法规。比如在讲解房地产开发类型的时候，以学校附近某楼盘为例，通过分析投资商和建设单位，引出房地产开发类型法律法规，让学生得到了感性认识，同时也将理论联系实践。

案例教学在法律法规教学中应用较为普遍，本门课也以案例教学为主要教学方法，通过组织学生对案例的阅读、思考、分析、讨论和交流，甚至包括调查等活动，教给学生分析和解决问题的方法，进而提高分析和解决问题的能力。作者将案例分为导入型案例和分析型案例。导入型案例与该节知识紧密联系，或者能够帮助学生有直观的认识。比如在讲解房地产估价公司时，以某房地产估价公司的视频介绍为导入，让学生建立感性的认识。分析型案例，主要是让学生利用所学的知识进行案例分析，也有文字和视频材料。比如在讲解转让实质时，学生对转让实质感性认识少，认识不深刻，通过视频的方式让学生运用理论知识，解决问题，帮助学生加深认识，激发学生的兴趣。

五、课程评价

有效的评价能够及时了解教学状况，也是教师反思和改进教学的有力手段。本门课主要通过形成性评价和终结性评价来实现。形成性评价包括：（1）学习参与度，（2）学生知法、用法的能力，（3）学生之间的自评和互评。终结性评价即为期末考试测评。

【参考文献】

[1]黄敏，刘娜.《高职课程说课内涵浅析》[J].广东交通职业技术学院学报．2009，（3）．

[2]程永华.《说课在高校教育中的应用》[J].平顶山学院学报．2008，（3）．

[3]谭冰，王阳，徐国东.《关于说课内容的理论探索》[J].长春理工大学学报（高教版）．2009，（3）．

第2篇：房地产法律法规知识范文

房地产法律事务的范围非常广泛，主要的包括在房地产的开发和经营过程中所产生的各种法律事务。律师服务的形式多种多样，可以进行法律咨询、起草与审要合同、参加重要的商务谈判、对委托人就重大的经营决策问题提出法律意见、出具法律意见书、进行资信调查、提供律师见证、知识产权法律事务与保护以及调解、仲裁与诉讼的等。所依据的法律主要有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国仲裁法》以及与此相关的法律法规、司法解释等。

由于房地产法律事务所涉及的标的数额巨大，关系到当事人重大的权益，而且与较多的法律关系相关联，因此对律师的素质要求较高。通常情况下，人们进行房地产的开发、建设、销售、购买、租赁、抵押、转让、税务、行政复议以及管理等法律行为只有聘请律师提供帮助才能减少不必要的损失，否则很难甚至不可能取得良好的效果。以下，仅简单地介绍一下众多而复杂的房地产法律事务中几种重要的律师业务，以便使大家对房地产法律事务有个大概的了解，预防和减少有关诉讼。

第一，律师在国有土地使用权转让法律事务中的主要工作。律师既可转让方，也可受让方。主要的业务有一，审查转让方的《国有土地使用权出让合同》，明确该土地使用权的使用条件和期限；二，了解受让方受让的目的，明确其受让后做何用途，是否符合规划目标；三，调查该土地使用权的现状，委托评估土地使用权的价格。如了解转让方是否交清土地出让金，是否取得土地使用权证书，委托评估师进行作价；四，参加土地使用权转让谈判，起草转让合同。在起草转让合同时，主要的应注意明确转让土地的位置、面积、土地使用权证书、转让价格、剩余使用年限、转移登记等条款；五，接受有关土地使用权转让的资料，到县级以上政府土地管理部门办理转让登记、领取土地使用权证书等。

第二，律师在房地产销售法律事务中的工作。此项业务包括房地产的预售和销售两个方面。律师的参与，对于规范房地产市场，帮助开发商顺利经营、保障其信誉，维护当事人的合法权益，都将起到不可或缺的重要作用。主要的工作有一，审查待售商品房项目是否具备法定条件，协助开发商申办商品房销售许可证。如预售商品房的条件：一是已交付全部土地使用权出让金；二是已取得土地使用权证书；三是有建设工程规划许可证；四是投入开发建设的资金达到了工程建设总投资的25％。申办《商品房预售许可证》需准备的文件：一是开发商《企业法人营业执照》；二是建设项目的投资、规划、用地、施工等批准文件；三是已投入工程总投资25％以上资金的证明文件等。二，起草商品房销售合同，谈判签约，见证签约行为并将所签合同到当地房地产管理部门登记备案。三，办理房地产权登记。买卖双方进行房地产过户交易所需要的文件资料主要有，企业法人营业执照或个人身份证，房地产权属证（如土地使用权证书、房屋所有权证书），纳税凭证，买卖合同等。

第三，房地产抵押法律事务中的律师工作。房地产抵押是抵押人以自身合法所有的房屋或土地使用权在不转移占有的条件下向抵押权人提供履行债务的担保，当抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押物实现其债权的一种物权担保方式。在办理房地产抵押时，律师的主要工作有一，审查主合同。主合同就是作为从合同的房地产抵押合同所担保的债权债务合同如贷款合同。二，检查所抵押的房地产的现状。如房地产所处的位置，房地产权属证书的有无及其合法性，是否在该房地产上已设其他权利，是否存在争议或被司法机关查封等。三，参加当事人的谈判并起草房地产抵押合同。四，办理抵押登记。这是抵押合同生效的必要条件。需要提供的资料主要有：当事人的资格证明，申请书，抵押合同，土地使用证或房屋所有权证，评估房地产价值的资料等。五，抵押权的行使和削灭。当抵押人到期不履行主债务或死亡又无承担义务的人等情况出现时，抵押权人可以通过拍卖、折价、变卖等方式行使抵押权以实现其债权。抵押权因主合同或抵押合同期满而抵押权人不主张权利等原因而消灭。

第3篇：房地产法律法规知识范文

关键词：房地产交易、物权行为、区分原则、公示公信原则

房地产交易是人们对房地产转让、出租、抵押等活动的总的称谓。在我国现行土地制度下房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动。

房地产交易制度是房地产法律制度的重要内容。房地产交易是否规范有序直接关系到我国房地产市场的健康发展和社会秩序的稳定。但是我国的房地产法已明显滞后于房地产业的发展，例如立法尚不健全，房地产转让和抵押制度有待完善，法律规范缺乏系统性、协调性、科学性等。这也给法律实务带来了难度。因此，完善我国房地产立法刻不容缓。

物权行为是法律创造物，但它是客观存在的，是与债权行为相对应的法律行为。它规定了物权变动规则，有利于保护交易安全，维护当事人的利益平衡。借鉴该理论对于解决房地产交易中的有关问题具有重要的理论意义和实践意义。

一、问题的产生

根据我国《合同法》的规定和立法解释，合同是指债权合同，因而我国法律没有承认物权合同。

我国《合同法》第51条关于无权处分的规定是目前争议较大。一般认为，该条所称的“合同”是指买卖合同，即债权合同。也就是合同的成立、生效要附加一个条件，即行为人在订立债权合同时必须具有处分权，否则合同效力待定。这种观点会引发理论上和实践中的难题：即把一些本来有效的合同解释为效力未定合同。

另外，按照债权合同，在买卖契约中，由于法律规定买卖标的物的所有权自债权契约成立时起移转于买受人，即买受人自买卖合同成立之时起就已经取得买卖标的物的所有权，但未经登记或交付不具有对抗第三人的效力。这样在法理上就自相矛盾：既然买受人自买卖合同成立之时起就已经取得了标的物的所有权，但其取得的所有权未经登记或交付却不能对抗第三人。然而所有权是对世权，因此这显然是互相矛盾的。

由于立法和理论上的缺陷，在我国的司法实践中，长期存在着将登记作为合同生效要件的作法，也就是将原因行为与物权变动混为一谈。例如房屋买卖合同履行后，未向房产管理机关办理产权过户手续的，法院往往判决房屋买卖合同无效，而不是判决强制出卖人补办产权过户手续或判决出卖人承担违约责任。订立抵押权设立合同后，未向登记机关办理抵押权登记的，法院往往判决抵押权设立合同无效，而不是判决抵押人补办抵押权登记或判决抵押人承担出卖责任。其结果，往往使无辜的买受人、债权人遭受损害而得不到救济。按照物权变动与其原因行为的区分原则，未办理登记手续的，只是不发生物权变动，原因行为的效力将不受影响。因此，房屋买卖合同履行后未办理过户手续，或者判决出卖人依买卖合同承担违约责任。抵押权设定合同成立后，未办理抵押权登记手续的，只是抵押权不成立，抵押权设定合同并不无效，债权人可请求法院判决强制债务人办理抵押登记手续，或者判决抵押人依抵押合同承担违约责任。[1]

物权的变动通过物权行为发生法律效果。属于物权行为组成部分的交付或登记使物权的变动具有了公示的作用，而依赖该公示而取得所有权的人受公示之公信力的保护，即可取得标的物的所有权。从以上分析可以看出，否定物权行为的存在会带来理论和实践上的矛盾。

二、 房地产交易中的行为性质区分

区分原则是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效分别依据不同的法律根据。在原因行为中，当事人享受债法上的权利，并承担债法上的义务；在结果行为中，当事人完成物权变动，使得物权能够产生请求权的负担行为，而能够发生物权变动效果的结果行为是处分行为。

区分原则在房地产交易中的运用就是要求法律上区分房地产权属和债权合同之间的关系。房地产过户登记、抵押登记、使用权登记和他物权登记实质是物权变动的一种公示形式，是法律法规中的强行法，登记使房地产权属得到确认。权属登记与债权合同的关系说到底就是物权与债权的关系，二者权能有很大差异，不能混为一谈。例如，在“一房二卖”等现象的法律实务中应严格区分标的物的移转和所有权的移转。如果买受人已实际占有使用出卖人的房屋，但还未办理登记手续，只能是说明标的物（房屋）的移转，而不是房屋产权的移转。

我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该条没有明确区分这里的登记是物权变动登记还是合同登记，由于法律法规没有在二者之间作出明确区分或者明确规定是否影响合同效力，故在现实中最易导致人们依照该条将登记解释为合同生效要件。此后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事出有因未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据这一司法解释，房屋买卖合同在房屋过户以前合同效力独立存在，并不受过户登记的影响。换言之，房屋买卖是否办理过户登记，这只决定房屋的所有权是否转移，并不能影响买卖合同的效力，更不能决定买卖合同的效力。根据我国《城市房地产管理法》第53条和《城市房屋租赁管理办法》第13条的规定，房地产租赁合同实行登记备案制度，但登记备案不是合同的生效要件。

此外，我国民法典草案物权法编第9条规定：“依照法律规定，土地、矿藏等自然资源属于国家所有的，可以不经登记，自法律施行之日起享有物权。除法律另有规定外，国家、集体、私人的不动产物权的设立、变动、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力。”该条规定体现了区分原则。

由于我国的物权法还未制定出来，不动产登记制度尚不完善，各种规定散见于法律法规及行政规章中，比较混乱，容易使人形成“要式合同就是登记”、“不登记就不生效”的模糊认识。在目前施行的《城市房地产管理法》中，只规定了商品房预售合同应当报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，也没有规定登记后生效。如果将过户登记作为买卖合同的生效要件，其负面效应是很大的，大量的房屋买卖合同在过户登记以前均处于无效状态，若一方不按约定履行过户业务，另一方将无法主张对方承担违约责任，只能要求对方承担并不明确的缔约过失责任，合同中的各种担保也因主合同无效而随之无效，不履行义务一方可以不受合同约束，被损害方的合法权益得不到相应的法律救济，而不履行义务一方也得不到法律的惩罚，交易安全无法保障。这与

民法的一般原则是相悖的。另外，如果一个合同不是依照生效之后再履行的顺序去执行，而是在合同履行完毕之后才生效，这也不符合法理。

三、房地产权利变动公示公信原则

物权行为理论指导下的物权变动规则，被称为物权形式主义，其主要内容是仅仅有物权变动的合意是不够的，对此还必须有一个外在的形式：不动产的登记和动产的交付。本文通过对不动产权利的外部公示方法（登记）的分析来揭示不动产权利登记制度的规范功能。因为物权变动的合意或意思表示主要是通过公示行为来体现，它符合人们的交易习惯。当然这里并没有否定物权合意这一私法自治的理念，而是突出公示的正确性推定效力。公示公信原则以区分物权行为和债权行为为前提，在维护原权利人的利益与交易安全之间寻求一种平衡，从而为解决理论上的悖论和实践中的问题提供一种思路。

物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示、并进而决定物权变动效力的原则。登记或交付作为物权变动的生效要件，目的主要是为了维护交易安全、保护善意第三人的利益。如果仅是为了双方当事人之间的利益，法律根本没有必要设立登记或交付制度，因为双方当事人之间的约定足以明确双方的权利、义务关系。不经登记或交付只依当事人之间的意思表示就发生物权变动的效力，反而更有利于交易的便捷。物权公示，对第三人来说，公示告知作用是使第三人明确权利归属的指示器。公示内容具有正确性推定效力，是指对任何第三人来说，不管真实情况怎样，推定公示的事实就是正确的。在完成公示行为之前，物权变动效力仅在交易当事人之间有效力，而对世人不发生效力；只有完成公示，取得表征物权的手段后，才真正使受让权利具有对抗世人效力。[2] 物权行为理论是使公示行为具有公信力的基本保障，否则公示的权利正确性推定效力将受到质疑。

物权公示包括行为方式（交付或登记）和静态的表征（占有状态或登记簿）。交付或登记是静态的表征手段，二者当然不能截然分开。公示原则是产生公信力的前提。物权的存在既然以登记或占有为其表征，则依赖此表征而有所作为者，纵使其表征与实质的权利不符，对于依赖此表征之人也不生任何影响，是为公信原则。

目前，我国不动产登记制度尚不完善，也不尽合理。我国已经颁布了一些法律法规，特别是众多的司法解释，部门规章，地方法规，对不动产转让、抵押等登记作了相互重叠、相互冲突的规定，没有统一的登记法律和登记机关。我国不动产登记法规属于行政法，而不是民法。登记制度的目的是实现行政管理，而不是贯彻公示原则。需要指出的是登记的性质并不是一种行政行为。各国的登记机关并不相同，例如，在我国是行政机关，在德国是地方普通法院系统的土地登记局，在瑞士是各州的地方法院。登记的目的只是起到公示作用，登记与行政行为并无必然联系。借鉴外国经验，梁慧星教授主持起草的物权法草案第一章第三节专设第20条规定：“不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。”

根据有关法律法规的规定，我国的不动产登记效力主要采登记要件主义立法模式。《城市私有房屋管理条例》第6条第1款规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”我国《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。” 《担保法》第41、42条规定，以土地使用权、城市房地产或乡镇、村企业的厂房等到建筑物抵押的应当办理抵押物登记手续，抵押合同自登记处之日起生效（合同生效的特殊情形）。从以上规定可以看出，在我国的房地产转让制度中，权属登记显然采登记要件主义。另外，在因继承、强制执行、取得时效、法院判决、添附、婚姻关系等非法律行为而引起的不动产物权变动的场合下，采取登记对抗主义。登记要件主义在法国的意思主义和德国的形式主义之间寻求折衷立场，虽然克服了意思主义的缺陷，将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产物权变动采取了公示的态度。但在法律实务中登记主义立法模式的弊端显而易见，如易助长一物多卖现象。它偏向于对原权利人的保护，却忽略了对第三人利益的关注，有损交易安全。

物权变动规则在不动产变动中的运用，就意味着物权变动所涉及的登记均为物权变动的公示，它只影响物权变动效力，而不影响合同效力。实际上，过户登记、抵押登记等均是权利登记，而不是合同本身的登记。这种登记只确认原权利人权利丧失，新权利人取得权利，或者原权利人的权利内容发生变化，并向新权利人颁发产权证书的过程。这种登记属于权利登记，它独立于债权合同，发生物权变动的法律效果。

关于房地产登记的公信力问题。德国、瑞士等国在立法中明定了登记的公信力，法国、日本等国没有规定。[3] 这种区别源于各国立法模式的不同。在我国主要有两种观点，一种认为我国房地产登记未体现公信力；[4] 另一种认为通过申请、注册、登记发证等手续实际上已承认了公信力。[5] 本文认为公信力是公示原则的应有逻辑和基本价值取向。我国《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《土地登记规则》等具体规定了房屋所有权、抵押权和土地使用权、抵押权等的登记手续、登记程序、登记机关、登记种类等。不动产登记在我国是由当事人的登记意思和行政机关的登记行为来完成的，因此它是通过法律的方式来表示权利的合法存在，这是一种客观事实，那么对通过不动产登记所表现出来的权利信赖就具有正当性。善意第三人就可以根据登记簿所表征的内容进行权利推定，从而决定与他人是否进行交易。可以这样认为，对这种善意的保护也就是对市场的有力维护。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第61条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的以登记记载的内容为准。”实际上本条解释赋予了抵押权登记的公信力。但是我国在采登记要件主义的立法模式下，不区分物权行为和债权行为，将物权变动效果系于债权行为，从而使交易中的善意信赖不能有效保护，公信力受到影响。因此我国应尽快完善房地产法律制度，规范房地产交易活动，弱化房地产登记的行政色彩，注重权利的保护和交易秩序的维护。为保护房地产交易的安全，物权立法应明确规定房地产登记的法律效力：发生房产产权的有效转移；推定不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利；具有社会公信力，给予善意第三人以有效保护。

四、房地产权利变动中的利益衡平

无因性原则即抽象性原则，是指作为处分行为的物权行为，不问其是否基于某项有效的负担行为，而自行发生效力。原因行为的无效或者撤销不能导致转移物权的履行行为的当然无效和被撤销。物权变动是物权意思表示的结果，如果物权法上的意思没被撤销，债权法上的意思被撤销，物权已发生转移，可以借助不当得利理论来解决债权上意思表示的瑕疵引起的后果。

物权行为无因性对交易安全的保护是绝对的，如果物权移转符合法律规定的要件，

即当事人合意加交付或登记公示行为，那么即产生物权效力，即产生对抗世人的效力。正因为如此，无因性原则成了否定论者对物权行为理论持否定态度的一个主要理由，如认为贯彻无因性原则损害了原权利人的利益等等。其实，无因性原则并不是物权行为理论的全部，而且也对原权利人进行债权保护及物权保护，如通过不当得利制度和异议登记制度达到保护的目的。无因性原则正是登记公信力的逻辑结果。

关于我国对无因性原则的态度。根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记规则》等的规定，我国房地产权属登记制度属于强制性登记，不是自愿登记，属义务规范。不登记者其权属不仅不受法律保护，而且可能受到行政处罚。登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予以登记，这也是产权的证明方式。《城市房屋权属登记办法》第37条《土地登记规则》第71条规定了注销登记和更正登记。从以上可以看出，这些条文较为详细的规定了更正登记制度。这也就是要维护不动产的静的安全，保护真正的权利人。因而，这里对善意第三人的权利的保护并不明确。我国法律并未贯彻绝对的公信力，也即无因性原则。

另外，我国民法典草案物权法编第7条规定：“物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，不动产应当登记，动产应当交付。记载于不动产登记薄的权利人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据的除外。”第12条规定：“不动产登记簿记载的事项，是权利人及其物权内容的根据。”第14条规定：“不动产权属证书，是权利人享有该物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致。记载不一致的，以不动产登记簿为准。”第15条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自不动产登记簿记载之时发生效力。”以上规定协调了原权利人与交易安全的保护的平衡问题。举例来说，虽然处分人没有处分权或后来没有处分权（比如原合同关系被宣布无效），但若在处分时给予受让人以有效的表征其有物权的外观（如物权登记证书），那么受让人的受让行为即为有效，他能够有效地取得物权（如房屋产权），此为保护善意第三人的利益（原权利人受到不当得利制度的保护）。但是，如果完成公示行为（登记）后，没有涉及第三人利益（比如有处分权人甲将房屋卖给乙，而乙尚未处分房屋），那么，尽管完成了公示，但这种公示不得对抗与其有直接交易关系的原所有权人。也就是原所有权人仍可基于无效或被撤销的合同要求受让人予以返还，可称为无因性原则的相对化。

由于物权行为无因性对交易安全的保护的绝对性，德国学说和判例提出了物权行为无因性的相对化，使物权行为效力受债权行为之影响。这些情形主要有三种：附加条件、行为统一和瑕疵一致。[6]

这种对无因性原则的修正旨在减少物权行为无因性的僵硬性所导致对所有权人保护的不利，也就是努力把无因性规则的适用局限于保护交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫无例外地适用分离原则。物权行为无因性理论相对化的目的是实现对民事法律关系的公平调整，以期能在原所有权人和第三人利益之间寻求一种平衡。但是抽象性原则的修正并不否定物权行为的独立性。由此可以说，无因性原则是一般性规定，其相对化具有个案意义。

参考文献

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[2]高富平，物权法原论[m]，北京：中国法制出版社，2001，597—599。

[3]肖厚国，物权变动研究[m]，北京：法律出版社，2002，325。

[4]崔建远，中国房地产法研究[m]，北京：中国法制出版社，1995，266。

第4篇：房地产法律法规知识范文

（1）房地产抵押债权证券化的发展现状。随着住房体制改革的不断向前发展，我国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来的，由于我国经济发展现状，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题，导致与住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国的住房抵押贷款证券化只算是刚启蒙，需要适宜的发展条件和更努力的探索。其现状主要表现为：第一，我国债券市场的规模小，流动性不足以及信息披露失真等现状制约着我国住房抵押贷款证券化的发展。住房抵押贷款证券主要是金融债券，目前，我国债券市场的规模较小，主要品种是国债，普通企业债券和金融债券的规模都不大。并且，目前我国债券市场缺乏流动性，大多数债券只能以私募的方式发行，不能公开上市交易。第二，住房抵押贷款信贷资产的规模小。作为银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一的住房抵押贷款，由于目前我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况作出准确判断，银行为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，这无形中就限制了信贷市场的规模，由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展。第三，投资者的结构性缺陷。抵押贷款证券是一种结构非常复杂的证券，大多数个人投资者因难以进行深入的分析和预计而导致其购买热情不高，所以主要依靠机构投资者参与投资。但是，我国机构投资者参与证券市场的领域和参与程度都受到法律的严格限制。所以，必须培育机构投资者，扩大市场需求。

（2）房地产投资权益证券化的发展现状。我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。其现状主要表现为：第一，房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，大部分企业从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件。第二，房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。没有债券市场就没有准确的定价，就没有中介机构，就没有真正的金融衍生品。大力发展债券市场，是我国扩充投资品的重中之重，也是发展中国式金融衍生品和必经之路。有了发达的债券市场，房地产作为重要投资品种的作用自然会有所下降。但是目前我国房地产债券的发行规模还是很小，房地产债券基本上还处于初步发展阶段。

二、我国当前房地产证券化运行存在的一些问题

（1）缺乏专业性人才，在房地产证券化认识上很局限。房地产证券化业务是一项综合性强、涉及面广并且专业分工又极其细致的一种业务，其需要专门的证券化组织机构和高精尖的专业人才。但是，我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段，我国现有的这些人才在数量和质量上都比较缺乏，目前的金融从业人员整体水平在短期内很难达到要求。

（2）个人信用制度不健全。房地产资产证券化的顺利进行要以良好的信用基础为前提条件。而目前我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况作出准确判断，银行为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，这无形中就限制了信贷市场的规模，而萎缩的信贷市场和房地产证券化的推行是背道而行的。

（3）相关法律法规的不健全。房地产资产证券化是一项极其复杂的系统工程，房地产证券化过程中涉及众多的市场主体，包括原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务和证券投资者等，并且房地产证券化的过程就是调和他们利益的过程。但是，我国现行的《证券法》相关条款中缺乏对资产证券化在融资业务应用的规定，这势必增加资产证券化的推进难度。同时建立风险隔离机制所需要的相关法律《破产法》和《信托法》出现的时间不长，实施过程中难免存在诸多困难。

（4）配套的金融中介设施不完善。房地产证券化整个实施过程中需要配套的完善的金融中介组织通过会计、审计和税收等方式为之服务，可是我国当前阶段市场主体水平还未达到如此的完善阶段。特别是我国的资信评级机构独立性差，投资者对资信评级机构认识不足，这些问题导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心日中没什么影响力，资信评级无法发挥其应有的作用。

（5）房地产金融市场的一级市场不够发达，交易不够活跃。长期以来我国实行福利住房制度，金融市场又有国有四大商业银行垄断，因此，我国房地产金融市场形成了以非专业房地产金融机构的商业银行为主体的市场体系，房地产金融市场缺乏为其解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾的二级市场，从而导致房地产金融市场没有获得真正发展，一级市场交易不够活跃。

三、推进我国房地产证券化的顺利发展的建议

（1）加强专业人才的培养。我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段。一方面，我国国内的相关机构要加强与国际机构的合作，或者设立专门的教育模式，采用多种渠道，针对性的培养有关人才并对人才定期进行相关培训，促进更多人学习国外先进的经济技术，借鉴国外的丰富经验，提高我国经济监管和发展水平，建立一支既懂先进的金融知识，又了解我国国情的专业化队伍，这样才能更好的服务金融业务。另一方面，可以对相关证书进行严格的年审制度，来满足证券化的实践需要。

（2）建立并完善个人信用制度。我们应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个人信用制度，对借款人就业和收入变动状况及财产增减情况实行动态监控和跟踪调查，以利于银行扩大个人住房消费贷款规模。

（3）完善房地产证券化的相关法律法规。房地产证券化过程离不开政府的适度管理和法制的保障。政府必须对房地产金融体制的建立和发展房地产证券化给予大力支持并加强有效管理。要求对我国现行《证券法》等进行修改，还要对《土地法》、《房地产法》等基础性法规进行完善，而且人民银行、证监会、银监会等也要对各个法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，做到最大限度地保护房地产证券发起人、中间人和投资人的权益，以促进房地产证券化在我国健康、有序地发展。

（4）规范和完善金融中介机构。规范房地产证券化涉及到的房地产开发商、银行、担保、保险、信用评级等中介服务机构，严格遵守法规，提高中介机构的服务质量，帮助广大投资者在受到不断变化的经济大环境、信息源、自身的知识结构、判断能力等因素的制约时，能够及时、准确、完整地得到有关信息资料，提高证券化的透明度和效率。

第5篇：房地产法律法规知识范文

有关法律人士指出，商品房买卖合同纠纷，主要有以下几种情况：

一是因延期交房引发的纠纷。因开发周期长，不确定因素多，开发商风险大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。

二是因房屋广告与实际交付不同导致的纠纷。售房广告是购房者了解房屋的第一手资料，其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定。为吸引更多购房者，出卖人在销售广告及宣传材料中夸大其辞，实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，引起购房者不满。

三是因一房二卖欺诈卖房引发纠纷。出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。

四是因房屋建筑面积与合同约定不符引发的纠纷。出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。

五是因房屋质量引发的纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题，质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等等。出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。

六是因开发商无证建房售房引发的纠纷。因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金，或要求出卖人履行义务，赔偿损失。

七是因开发商不能按期为购房者办理权属证书引发的纠纷。出卖人未在法律规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。

八是因房屋配套设施不能及时使用引发的纠纷。很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题，人是入住了，可配套的暖气、煤气、水电、宽带却不能及时使用，从而要求出卖人承担违约责任。

第6篇：房地产法律法规知识范文

随着我国房地产行业的不断发展，社会资金不断涌入，房地产行业竞争日益剧烈，如何加强企业内部控制提升管理效率是每个企业做强做大的必经之路。绝大多数企业收入、成本都是通过合同来约定，房地产企业合同种类繁多，尤其施工合同金额大、履约时间长。本文以房地产企业加大合同管理为研究对象，希望通过本文的研究为相关企业提供借鉴意义。

二、房地产企业合同管理过程中存在的问题

合同是企业经济业务的反映，是经济业务起点到终点的规范和约束。合同管理是指对合同进行商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进行跟踪管理，是系统全程的动态管理过程。合同管理不仅仅关注合同的订立内容，还关注合同签订前的准备工作及合同签订后的履约管理。目前我国房地产企业合同管理大致存在下列问题。1.相关主体的资信审查匮乏。资信审查指的是，对房地产项目的审查包括承办方的信用审核和资质审核。房地产项目合同签订之前的拟定环节、相关主体的资质和履约能力等等直接关系到盈利能力。房地产公司倘若在拟定合同前，忽视了对合作方的审核，很容易埋下合同风险，导致内控管理机制失效，甚至影响房地产公司的正常经营。因此，如何加大对合同主体的审核机制是房地产工作签订合同之前的重要内容。例如某些“皮包公司”缺少施工资质，也缺少固定的营运场地，“皮包公司”仅仅是通过利用某些大型施工企业骗得发包方对施工方的信任，倘若房地产企业忽视了对其的资质审查，很容易影响其后续的盈利能力。2.合同文本内容不细致严谨。合同是企业经济业务经济行为的规范和约束，若合同条款内容约定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多种选择，各个利益主体处于自身经济利益的考虑选择对自身最有利的履约方式，相关的纠纷矛盾也将随之发生。3.合同重签订，轻执行，违约风险加大。合同生效后，其合同主体便需承担相应的责任和义务。房地产企业的施工合同、销售合同等履约时间长达好几年，部分企业在合同签订后对履约的条件、时间、违约条款等关键要素没有持续跟踪，导致出现未按合同履约或者违约现象。例如某房地产开发企业资金支出的审批程序较为繁琐，资金收支缺乏预算，后续的工程款无法按约支付，导致拖欠工程款、农民工工资和延期竣工交房等问题，引起了严重的诉讼案件，拉低了该房地产企业的社会信誉，造成了无法挽回的经济损失。4.合同保管零散，缺乏系统管理。房地产企业合同种类繁多，根据合同标的物可分为采购合同、施工合同、勘察设计合同、广告宣传合同等、不动产销售及租赁合同等。部分房地产企业的合同在各个部门各个经办人员手中零散保管，没有系统保管管理，不能从既往的合同中分析总结收入成本的有效数据，甚至出现合同缺失导致合同履行缺乏依据的情况。

三、基于内部控制下的房地产公司加强合同管理的措施

1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指对合同进行商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进行跟踪管理，是系统全程的动态管理过程。房地产企业首先要参照企业内部控制制度，结合企业自身的发展阶段，制定职责明确、分工合理的合同管理制度。房地产企业需依据各个部门的职能，科学规划合同商榷、草拟、审批、履约、保管等合同管理中各个环节的执行部门，明确每个部门在合同管理过程中的职责，需要注意的一点是财务部门一定要对合同有前期介入或者审批，并由独立部门（比如审计部或者风控部）对前面各个环节进行程序监督或过程监督，由此形成全面的系统的动态的合同管理，减少企业的合同风险。2.提高合同管理的法律理念。提高合同管理的法律意识主要包括法律意识的宣传培养，也包括合同条款内容中对法律法规的遵守和运用。一方面房地产企业可定期组织员工学习房地产法律法规，在日常合同管理环节中，培养员工法律和风险意识，提高员工的法律知识水平。另一方面，可以设置专门的法务部门或者外聘法律顾问，对重要或者一定金额以上的合同参与合同草拟或者对合同出具法律专业意见或建议，弥补具体业务部门在法律条文上的知识空白或欠缺。3.强化合同管理的监督机制。强化合同管理监督机制可从组织架构和内控措施入手，房地产企业可指定或者新增合同管理的监管部门，合同监管部门要定期或者不定期对进入供应商目录库的合作方资质的审查、合同审批的程序、合同的执行、合同的保管归档进行检查，详尽落实合同管理的内容，及时发现合同管理中存在的问题，责令相关部门及责任人改正工作纠正偏差。4.提升合同管理的电子信息化水平。房地产企业合同繁多，有条件的企业要利用信息技术进行合同管理，比如委托开发或者购买专门的合同管理软件，逐步实现合同管理的程序化和电子化。尚不具备条件的企业也应分类建立合同台账，比如施工合同台账、不动产销售合同台账、不动产租赁合同台账、广告宣传合同台账等，对合同主体、标的、金额、付款方式、保证金、已收付款、最终结算价、是否履行完毕等关键因素进行登记，实现数据的集成与汇总，提高合同管理效率。5.提高房地产企业的合同履约能力。房地产企业合同签订后，承办部门便需积极开展合同的交底工作，交底工作是需将合同内容细化至每个部门和员工，保证合同条款正确有效执行，全方位树立员工的合同管理意识。例如，合同履约部门需落实合同履行义务，在履约时需坚持安全性、谨慎性原则，加大对各类文件管理的同时，收管文件原件，并做好相关文件交接记录，例如施工项目的签证、设计等等，保管与之相关的资料，切实防范合同履约的法律风险。再如，财务管理部门加大对流动资金的管理力度、及时监管价格波动趋势、及时关注尾款结算、保证金收回等情况，提醒履约部门做好收尾工作，这些都可实现合同管理的“闭环管理”。再者，房地产企业在保证自身权益的同时，还需重视合同纠纷的索赔机制，在施工项目竣工验收时，可由组成验收队伍小组，按照国家标准进行验收，杜绝流于形式的验收方式，加大对开发项目的质量把控，减少日后客户的投诉和索赔纠纷。最后，针对我国法律政策的变化，房地产企业需对此加以重视，树立风险导向性合同管理理念，预防可能发生的法律风险，对其可能发生的违约问题尽快解决，并拟定解决方案，预防房地产企业的经济损失。例如，当房地产企业履行抗辩权时，倘若由于房地产企业的原因引起的合同履约方面存在的问题，房地产企业需积极弥补合同，防止违约行为的发生。

四、结束语

综上所述，随着房地产企业风险管理意识的增强，合同管理也逐步成为其内控管理的重要内容，房地产企业需加大对合同的管理力度，实现房地产企业的持续健康发展。

参考文献

［1］刘哲.财务人员在房地产销售企业合同管理中的作用［J］.中国市场，2018，（30）：156＋158.

第7篇：房地产法律法规知识范文

关键词 独立学院 管理专业 经济法 教学改革

中图分类号：G420 文献标识码：A

On Economic Law Teaching Reform in Management

Major in Independent Colleges

WANG Fang

(The City College of Jilin Architectural and Civil Engineering Institute, Changchun, Jilin 130111)

Abstract The training objective of management of the independent college is to train compound and practical managing talents who are both good at management and law. However, there are some drawbacks on the current economic law courses of professional management, such as lacking of professional characteristics in teaching content, inflexible teaching methods. The article makes reformatory proposals to current drawbacks of economic law teaching in order to provide reference to improve the effect of economic law teaching of the independent college.

Key words independent college; management; economic law; teaching reform

随着中国加入世界贸易组织以来，经济全球化进程日益加快，中国的现代化建设对管理类专业人才的素质提出了新的要求。长期以来，我国传统的人才培养模式弊端主要表现在注重理论知识的讲解，轻视实践能力的培养，培养出来的主要是单一的理论型人才，而不是企事业单位需要的既有扎实的理论基础又有较强的实践能力的复合型人才。近几年来，各独立学院立足于21世纪发展的战略高度，审时度势、与时俱进地改革和创新人才培养模式，以市场需求为导向，以提高教学质量为目的，以学院的长远发展为动力，以为国家培养复合应用型人才为根本，对管理类专业人才模式进行了积极的探索与实践，将管理类专业人才的培养目标定位在既要精管理又要懂法律的复合应用型管理人才。

1 管理类专业经济法改革的必要性

独立学院管理类专业教学计划中的经济法课程作为专业基础必修课，成为其课程改革体系中重要的一部分。然而，现有经济法课程的教学内容并不能充分满足管理学科各专业培养目标的要求，课程体系、教学方法、课堂效果也深受影响。因此，作为一门不同于管理系列课程的法律学科，如何在教学实践中既保留经济法的特色和理论体系，又具有管理类专业的针对性和适用性，同时，又能与其他学科相互衔接，融为一体，让学生能够融会贯通，运用自如，是在教学中紧迫的需要不断研究和探讨的问题。

1.1 管理类不同专业经济法课程教学内容缺乏专业特色

管理类各专业所开设的经济法课程大都雷同，缺乏专业特色。较多的院校管理类的不同专业都使用相同的教材，即使使用相同的教材，授课内容也应各有侧重点，因为不同专业的学生在以后的工作实践中遇到的与法律相关的实际问题也不一样，但是大多数的老师还不能够认识到这一点，相同的教案轮流适用于不同专业的学生，忽视了不同专业学生知识结构的差异性。这样教师就没有做到将学生最需要的知识传授给他们，自然也就收不到好的教学效果。

1.2 教学方法单一缺乏灵活性

目前，各高校对于经济法这门课程，普遍采用的教学方法就是教师在讲台上讲，学生在下面听这种单一的教学方法，可见，这种填鸭式的教学方法自然收不到良好的教学效果。好多老师却并不在意，因为他们认为经济法这门课程不如其他的专业课重要，经济法的知识在日后的工作实践中应用的较少，其实这恰恰是弄错了。相反，管理专业的学生在以后的工作实践中会涉及到很多经济法方面的问题，如企业、公司的成立、破产程序，股权的设立，合同的审查和订立，税款的缴纳等等，所以学生能否在课堂上掌握好经济法的内容就显得尤为重要了，那么我们就要改变目前这种单一的教学方法。坚决贯彻和执行我们的专业培养目标，并且很好的实现培养目标。即使学生掌握好基本理论知识在日后的工作中能以最快的速度和实践结合并更好的指导实践。

1.3 考核方法不全面缺乏合理性

现在绝大多数院校针对各个学科的考试课所采取的考核方法就是闭卷考试和开卷考试，对于一些考查课就是采用学生写老师指定好题目的论文这种形式，那么经济法这门课程自然也不例外，但是这种考核方式并不能真正的检验出学生对知识的掌握程度。因为有的同学即使考试成绩很高，那也是考试前死记硬背的结果，过一段时间以后，一些基本的理论知识也就忘得差不多了，更不用说在以后的工作实践中运用相关的知识了。所以，只有采用科学合理的考核方式，才能促进学生对法律知识的掌握和运用，才能使其在走上工作岗位以后得到用人单位的认可和好评。

2 改进管理类专业经济法课程的几点建议

鉴于以上管理类经济法课程存在的一些问题，并针对社会对复合应用型人才的需求，及独立学院对管理类人才的培养目标定位在既要精管理又要懂法律的复合应用型人才这一前提，要培养出具有独立学院特色的复合应用型的优秀管理人才就要紧紧围绕管理学科专业培养目标和培养计划，考虑到理论与实践、基础与应用、知识与能力的关系，精选能够提升学生专业素质的经济法课程教学内容，并增设创新参与的实践环节，合理优化教学内容，积极探索和改革教学方法和路径。

2.1 管理类各专业都要制定科学合理的具有专业特色的培养方案

独立学院管理类专业经济法课程的教学总目标应该是服务于管理专业人才培养，培养具有扎实的管理基础理论和经济法学基础理论及基本技能，并能运用经济法知识分析和解决经济法律实务问题的应用型管理人才，以备将来适应在企事业单位及政府部门从事管理以及基本的文案等工作。具体到某一特定专业上又有着不同的教学目标，每一特定专业都应考虑到经济法课程在学生日后的工作实践中的实际应用性、考虑到后继专业课程的要求，所以经济法课程教学目标应重在对“理论、法规、案例和实务”四者关系的处理上，为了拓宽学生的专业口径，培养规范性思维，激发学生学习的主动性和创造性，提高管理类专业学生的整体素质，在重理论的同时，更重要的是将教学目标偏重于法规、案例及实务上，以便能更好的指导实践。

2.2 教学内容具有专业特色并重点突出

管理类专业经济法在课程设置上，首先应该设置在合理的先后顺序和学期内，如它的前序课是法律基础和民法概论，学生在学完了这两科以后再开设经济法就更易于理解和掌握了。在学时的安排上，经济法作为专业基础课，课时一般在48学时左右，有的学校还会设置在36学时左右，这样在较短的学时内要将经济法的内容全面掌握是不可能的，因而这就为教师提出了极为艰巨的任务：如何在较短时间内使学生对经济法有较全面的认识，同时又能掌握经济法的思维方式，掌握具体案例的分析方法，使其能在日后的工作中较好的处理法律的实务问题，所以这就要求教师在满足各专业培养目标的要求和学生未来就业适应性的前提下，对开设的法律课程内容应合理的调整并及时更新，例如，经济法课程内容应在保留经典传统内容的同时，兼顾学生掌握预修课程基础理论的程度和热点法律领域，将最新立法充实于课程内容中，反映管理科学发展的前沿与动向，如增加物权法、房地产法、消费者权益法、产品质量法和社会保障制度等内容。

2.3 教学方法灵活多样效果突出

“教学有法，但无定法，关键在于得法”，教学方法最终是为教学效果服务的，所以作为教师就更不能拘泥于老套的课堂讲授这一种方法，应该根据管理类各专业培养目标的具体要求，采用灵活多样的教学方法，使学生能够在真正的理解法律理论知识的前提下，根据日后工作的需要，熟练的运用法律法规来解决具体的实际问题。如我们建筑工程类的院校培养出来的工商管理专业的学生毕业后较多都是到房地产公司做一些人力资源管理、房地产营销策划及办公室文案等方面的工作，所以我们在授课时就要培养学生加强劳动法、房地产法、市场法等内容的理解和掌握，并培养学生拟定合同、审查合同的能力，所以教学中我们一定要结合案例进行教学，先找一些成文的合同为例给学生讲解合同的各个组成部分，以及需要注意的一些关键问题和关键条款，然后让学生在掌握了以后以课程设计的形式来拟定合同，这样才能真正的做到学为所用。所以只有教和学双方都动起来才能收到良好的教学效果。

2.4 建立科学合理的考核方式

将整个考核分为基础理论知识考核、应用能力的考核和法律意识培养方面的考核三部分。通过笔试考核学生对整个课程相关理论的掌握；应用能力的考核，可以将学生分成不同的组，每组做一个课程设计，如起草公司章程，设立公司的董事会和股东会，拟定购房合同等，既可以考核学生的应用能力，又可以培养合作意识；法律意识培养方面的考核，可以就房屋买卖纠纷等热点的法律事件，结合相关法律进行分析和述评，培养他们从法律视角分析社会问题的能力，提高法律意识。

3 总结

经济法课程作为管理类专业的专业基础必修课，涉及经济、法律、管理等专业知识，是学生知识体系中不可缺少的一部分，结合各专业培养目标和培养计划优化经济法课程教学内容，均着眼于增强学生专业知识的学习和实践，为学生的就业打下良好的基础。因此，这也就对讲授经济法课程的教师提出了更高的要求，这些教师应该自觉提高学历层次和职称层次，积极参加全国各类相关资格考试，如司法考试、房地产估价师、一级建造师和房地产经纪人等考试，主动到相关企业进行研修和学习，使自己逐步成为业务素质过硬、专业基础扎实、教学和实践经验丰富的双师型（既有教师资格证又有职业资格证）优秀教师，也只有这样才能培养出真正的社会需要的既精管理又懂法律的复合应用型人才。

（基金项目：吉林建筑工程学院城建学院2011年教研课题，课题名称：《独立学院管理学科中经济法课程教学改革研究》，课题编号：院教字2011C106）

参考文献

第8篇：房地产法律法规知识范文

国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系（包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等）。他们的执业质量水准较高且采取规模化连锁经营，利用优化资源配置优势，集中大量的财力、人力、物力，利用先进科学技术服务手段（房地产估价信息系统、房地产信息网络系统和地理信息系统等）以及强大的国际网络，进入我国房地产中介服务市场。

一、国外中介机构发展策略

国外中介有许多值得我们借鉴之处，如诚信问题、信息问题、信息共享、进入（认证）条件、行业自律、人员培训、相关政策、业绩统计等。美国房地产中介已发展了80多年，无论在法规、制度还是经纪人管理、培训以及房地产经纪运作方面，都有一套完整的制度及成熟的运作模式，处于世界房地产中介行业领先地位。特别是其房地产中介管理制度，值得借鉴。

（一）经纪人资质等级。在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构――房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：（1）经纪人。具备独立的法人地位，具有经纪人执照。（2）销售员。具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。经纪人公司有数个经纪人的若干销售员，销售员受雇于经纪人，有的也可以独立订约。二者均需书面考试，合格后取得执照方可开业。同时，还分别为房地产经纪人和销售员取得执照制定了具体条件。比如年龄、学历、专业知识、经验、名声等。持房地产经纪人和销售员执照者每四年需要重新申请更发执照，申请时要提供证据证明已完成45学时的有关房地产最新课程的学习。在取得执照前，州政府主管部门要对申请人行为进行调查。要取得执照，除了一般要求和相当的经验外，还要接受一定课时的专业知识教育训练，并参加执照考试。取得执照后，还要接受州房地产委员会的执照管理。美国法律规定，凡发现房地产经纪人或销售员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多头、公私款不分、以非法手段取得执照、有不良行为记载等行为，均会受到暂停或吊销执照的处罚，甚至可能会向法律提讼。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。

（二）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。有关执照法还规定对审批执照的机构进行社会监督，防止有能无照或无能有照。

为保障交易安全，维护社会大众利益，许多州都专门设立了房地产复原基金制度，目的是在社会大众因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时，予以赔偿。该基金由领照人在申请注册时所交纳的特别规定费累积而成。比如，加州地产局设有两项不动产基金，一项为教育及研究基金，另一项为赔偿基金。所有执照费用的20%投入不动产基金，其中40%放在教育研究，60%放在对外赔偿基金内。赔偿基金用于经纪人因错误而造成不能赔偿的损失，当赔偿被允许且已支付时，则被告经纪人的执照会被取消，直到它偿还所赔偿款项及附带利息。

一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同，出售佣金率为：住宅5%～7%，大型商业用地3%～6%，未开发土地6%～10%。

房屋买卖过户由产权公司经手，不仅、代办过户手续，尚有保证履约之实际功能。依双方条件切实执行，代收金钱、文件。一切办妥，则钱交给卖方，权状给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。为防两边吃，美国禁止经纪人同时代表双方。

（三）职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生，并被暂停或吊销执照，就会被刊登在经纪人广告刊物上，从此很难再从事这一职业。

二、我国房地产中介服务行业的完善

（一）从业机构和人员职业化、正规化。近几年来，我国房地产中介服务如雨后春笋，从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是，从整体上看，仍然是行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。

1、加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件，仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立良好的执业环境。

2、严格市场准入制。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等设定更高一些的“门槛”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。通过审核，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。

3、坚持从严整治。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正压邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，维护合法经营者，打击非法经营者。

（二）行业结构社会化、系统化。目前，我国房地产中介服务机构分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。

1、建立服务全社会的机构网络。当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之，服务机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。在日趋激烈的市场竞争中，要想站稳脚跟，获得一席之地，就必须降低中介公司的服务成本，提高成交率。扩大经营规模，走连锁化道路则是中介公司的发展方向。一方面规模经营可以大大降低中介公司提供服务的平均固定成本，同时由于大规模公司的人员对业务的熟悉和高度的专业化，可以有效地降低平均可变成本，从而在整体上降低中介公司的服务成本，保证较高的经济效益；另一方面规模经营和连锁化也有利于房地产中介公司扩大自身影响，提高知名度，扩大市场占有率。

2、建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散的，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，应借鉴外国的做法，结合本地实际，建立各种信息网络。首先，利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体，建立中介信息、价格信息、房地产交易登记信息，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点，为市民提供全天候、全方位的信息服务。如利用三维成像和多层链接技术，全面地展示楼盘区位、环境、社区规划、楼内结构及其本身结构布局等。

（三）服务执行深层化、制度化

1、提高服务水平。我国房地产中介服务层次较浅。要改变这一现状，首先，拓展服务领域，提升服务水准，使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。

2、加强行业自律。我国房地产中介服务行执业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。一是从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对人员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是普及“放心中介”，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会做出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台账，以备管理部门和协会检查。

（四）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。

1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

3、加大科技含量。加大硬件和软件投入。房地产中介服务行业是一个高科技产业，把最新科学技术应用到中介服务行业中来，是世界各国行业发展的趋势。当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。

4、推进集约化经营。我国房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范，且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业。因此，必须对房地产中介服务业进行调整改造，以提高其竞争能力。首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体开发商之间的脐带，加速产销分离。其次，要改善经营管理。

第9篇：房地产法律法规知识范文

关键词：房地产项目管理

一、引言

以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。

二、房地产开发项目的风险分析

风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：

1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。

2、项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。

3、项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。

4、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。

5、项目建设的“创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。

6、项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

三、开发商项目风险管理的内容

风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为：

1、合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。

2、合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。

3、编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。

4、根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。

5、强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。

6、合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。

7、加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。

8、在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。

四、开发商规避项目风险的对策建议

1、建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

2、合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。

3、由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。

4、积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（①以顾客为关注焦点；②领导作用；③全员参与；④过程方法；⑤管理的系统方法；⑥持续改进；⑦基于事实的决策方法；⑧与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

5、加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。

6、加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

7、利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。

8、重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%--95%）的最关键一步控制好;在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%--!0%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。

9、重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。