停车场规章管理制度精选(九篇)

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第1篇：停车场规章管理制度范文

[关键词]校园停车难；功能二合一；操场改建

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.10.233

随着社会经济的发展，现代生活步入高效快速时代，机动车辆成为每个家庭出行的必备工具。但是，与此同时，停车难的问题也随之出现。尤其是校园停车难现象[1]，校园门口没有停车位，学校也没有专门的停车位，再加上家长接送孩子的汽车数量递增，每天开车接送孩子导致上下学交通高峰时段学校附近的道路愈发拥堵，这既影响交通的畅通，又降低工作效率。目前，校园停车导致的拥堵问题已经成为了亟待解决的社会问题。

1 中小学停车难问题的现状及其存在问题

1.1 我国的中小学停车难问题的现状

校园停车难不仅使交通拥堵，还增加了学生上、下学时的安全隐患，校园停车难已经成为学校、家长、周边群众和交警等多方头疼的巨大问题。

根据调研，早高峰出行率最高的时段为7点到7点30分，这期间大量的家长送孩子，可能会导致一些重点学校附近的道路交通拥堵。晚高峰学校附近可能出现的道路堵车，则主要是中小学家长接孩子导致的，中小学的不同年级大都在下午4点到6点之间放学，占据了晚高峰的全部时段。

什邡市交警大队负责人说：[2]“一些家长为了接孩子放学，早早地就在学校门外等候，不少家长为了图方便，随意地将车子摆放在校门口，加之接送孩子时，处于车流量高峰时段，所以学校附近的路段经常出现拥堵。”交警在执法过程中对将车停放在学校门口附近的家长进行劝离，但许多家长待交警离开后，又将车行驶至原处。

校园内停车场不能同时满足教职工和学生家长停车需求，不仅影响周边居民的日常出行，而且影响主干道的车辆通行，还有个别车辆停在草坪上，破坏植被造成绿地减少。对于学生的上、下学也存在一定的安全隐患。

1.2 存在的问题

（1）安全问题。学生上、下学停车难问题有家长的主观和客观原因，但是不管哪种原因，都在威胁着学生们的安全。在晚高峰时段，学生统一放学，穿梭于车市，极容易发生事故。近年来，晚高峰发生的事故接连不断，这个时间车辆拥堵，家长接孩子心切，W校附近又没有充足的停车位。街道被家长的车停满，导致交通违法行为频繁出现、交通事故不断增加，这样的安全问题令人担忧。司机与孩子在发现状况到采取措施都需要一段时间。可想而知，这样肆意停车存在着巨大的安全问题。

（2）交通问题。学校附近停车难问题还关系到周边交通的流畅程度。一辆车横在路中央会导致交通瘫痪，中小学停车问题若不解决，就将会有很多车无秩序地停放[3]在校门口附近的人行道、非机动车道，甚至机动车道上。如此停车将给交通带来巨大的压力。所以中小学停车问题处理不当，将给交通带来巨大的压力。

2 对策与分析

现在的私家车接送等候时所占用的大都是校外的公共道路，我们将所需的空间转移到学校内，一定程度上可以缓解校门口的拥堵状况。针对当前社会家长接送孩子导致的停车难问题，我们有以下三种解决思路。

（1）避开建筑与操场，开发专门的车道用来停车与行车，停车道上划好车位，家长在放学时间可以将车开入校园内在停车位等候孩子放学。

（2）在学校空间不够的情况下，可以修建地下停车场[4]，利用停车场智能管理系统[5]进行专业看管。

（3）改换操场地面的材料，实行操场与停车场二合一，车要垂直于跑道线绕草坪一周来停，留有跑道最外一圈走车，依然规定方向单行，避免拥堵。

由于第三种方案较其他两种方案工程量小、工程期短、资金耗费少，而且现在的塑胶操场均存在着老化的问题，采取此方案还可以修缮操场，较大程度地以低消耗完成高成果。所以我们针对第三种方案实现操场、停车场功能二合一进行具体分析。

2.1 方案可行性

学校周边道路拥堵和停车难问题成为学校、家长、周边群众和交警共同的巨大难题。为此拟订上述方案，在时间、空间、资金使用等多方面缓解学校周边交通拥堵问题，也提高了家长接送孩子的效率。

（1）时间上。学生活动使用操场与停车占用操场的时间不发生冲突，优化管理，也不会发生所担心的校园安全问题；此方案较另两个而言翻建操场的用时也较短，做到尽量少占用学生上学活动时间。

（2）空间上。操场、停车场功能二合一，更合理地利用了土地资源；对学校的基础设施要求只有操场，因此该方案的应用范围较广。

（3）资金上。操场两用采用橡胶和沥青，两种材料价格均较便宜，而橡胶是二次利用的材料，节约能源。较建立地下停车场，节约了大量资金。

2.2 技术问题

普通的操场是橡胶和草坪的拼接，难以承受车轮的碾轧。为保证操场的应用性，同时满足停车场地面的要求，操场、停车场功能二合一的地面材料将采用沥青和橡胶的混合材料。

普通跑道采用了大中小碎石依次铺上的方法，而两用操场增加了直径较大的碎石用量，与沥青和塑胶一起铺成。沥青主要承担走车功能，可以变换各种颜色，保证操场的美观性，而且它较为常见、易采购，保证材料的价格便宜，适合广泛实施。橡胶主要承担操场活动功能，它是从废弃轮胎中获取的，节约资源又节省资金。橡胶柔软的特性，保证了学生在操场上的自由活动。新材料是原有的废物进行加工再利用，节约了大量的资金。因此我们选用这种沥青和橡胶的混合材料，来实现操场、停车场二合一功能。

其翻修过程严格按施工规范进行监管和督察，保证材料的生产过程和产出物的安全、可靠。

2.3 管理问题

操场停车场功能二合一的方案，解决了停车难的问题，充分利用了学校空间。这个方案需要从如下三个方面落实管理问题：

（1）车辆管理。车辆管理包括出入车辆记录管理和车位划分管理。出入车辆记录：固定接送孩子的家长，需要办一张记录学生、家长、车辆信息的卡。每次进出校门，需进行打卡操作[7]，系统自动记录打卡时间，同时可以显示出该车辆相关信息。车位划分管理：按年级将操场均分，随年级变化，车位进行调整。在放学时间后做到尽量不占有下一批次车辆流动时间。

（2）班级管理。以班级为单位统计固定接送的人数，记录学生信息[8]以及私家车车牌号，存储并制成签到卡。将操场车位按照班级的接送比例分配。可将放学时间按年级错开几分钟，保证通畅出行，在短时间内缓解学校附近小部分的交通压力。

（3）学校管理。完善制度再培训，安全进出可进行。首先，制定完善的停车场制度和规范注意事项。在接送高峰期，加派人手指挥停车场的车辆停放，尽快疏通学校附近的车流，避免大面积的交通堵塞。其次，要求对警卫人员进行业务培训[9]，包括停车走车的指挥培训、人员看管的专业培训、发生意外时的紧急处理措施等，保证车辆在正规制度下安全进出。最后，学校要定期对学生的信息更新，确保打卡工作能够顺利进行。

综合上述管理问题，不难得出，一个完美的管理制度，不仅是在规章制度方面的完善，更是由学生、家长、学校、交警等多方面的配合，才能真正解决校园停车难问题。

2.4 操场停车场两用方案的优点

通过上述关于中小学接送孩子停车难的解决方案的详细分析，总结了以下优点：

（1）规范校园停车管理，减少意外伤害。学校按班级划分，方便学生尽快找到家长，减少了学生找车的时间。对于没有私家车接送的学生来说，这样规划使学校附近的道路畅通，公共交通设施可以顺畅通行。该方案减少了学生在马路上的停留时间，一定程度上降低了学生在马路上发生意外的概率。

（2）减少等待时间，解决学校附近停车难题。因学校提供停车位，家长不用提前来抢占停车位。同时该方案减缓了学校附近交通压力，减少了家长车辆驶出学校附近堵塞路段的时间以及家长等待孩子的时间。

（3）提高空置操隼用率，缓解学校附近交通。操场兼有学生活动和停车场两种用途，节约了土地资源。有序的停车场划分也减少了学校附近的交通拥堵，避免了学校附近交通事故的发生。

（4）缓解道路交通压力，减少交通警力组织。该设计是环形停车场，出入车辆分在不同的两个口，分散了原在一条路上的车流量，缓解了高峰时段校园附近路段的交通压力。交通拥堵情况有所好转，减少了交通警务人员的分配，在一定程度上解决了校园停车难在交警方面的问题。

3 结 论

近年来居民生活水平不断提高，接送孩子的汽车数量递增，造成了高峰时段停车难与附近道路交通堵塞的问题。此方案既能解决停车问题，又缓解了道路拥堵，对避免浪费社会资源、保证行车安全、缓解公共交通具有不可低估的社会意义，但此方案的实行，势必给学校的安全管理和秩序管理带来一定的复杂性。站在国家和社会的角度，此方案产出的社会效益远远大于所需要的投入，只要国家和教育部门从上至下强力推行，建立相应的制度，必定能改善民生、得到广大学生家长和社会的大力赞扬，有利于建设和谐社会。

致谢：在本课题的研究与论文撰写中，沈阳工业大学软件学院的郭彦苡、孔祥彤、王芳同、郝力强同学作为重要的团队成员参与了项目的调查与研讨，在此一并致谢。

参考文献：

[1]谢凤，薛捷.关于加强高校校园交通管理的思考――“停车难”问题的分析及其对策[J].山东大学学报：哲学社会科学版，2009（21）：121-124.

[2]肖宇.校园停车乱调查[N].什邡报社，2016-11-28.

[3]裴玉龙，杨中良.城市中心区路边停车管理问题探讨[C].哈尔滨：全国城市道路与交通工程学术会议，2002：139-143.

[4]王函锐.城市校园地下停车场的建设发展与环境健康中外建筑[J].中外建筑，2013（2）：90-91.

[5]刘娇.智能停车场管理系统的研究[D].长沙：湖南大学，2011：10-20.

[6]关宏志，刘小明.停车场规划设计与管理[M].北京：人民交通出版社，2003：5-7.

[7]赵先雷，姬长英，沈明霞.智能化停车场车辆进出管理系统的实现[J].微处理机，2008，29（3）：183-185.

第2篇：停车场规章管理制度范文

为进一步做好农贸市场长效管理工作，积极构建整洁安全放心的消费环境，维护农贸市场交易秩序，提升管理水平，现就农贸市场长效管理工作提出以下意见。

一、工作目标

以改善城市环境和提高人民生活质量为目标，进一步完善农贸市场的监督管理，规范市场主办者、经营者的经营、管理行为，强化市场主办者责任，建立健全农贸市场长效管理机制，提高农贸市场管理工作水平，促进我市农贸市场健康有序发展。

二、管理原则

（一）坚持统筹规划原则。农贸市场是城镇公共配套设施建设的一个重要组成部分，其建设应当遵循统筹规划、合理布局，便民、利民、为民的原则，允许各类经济组织和个人参与投资建设。

（二）坚持属地管理原则。农贸市场实行属地管理，市场所在镇政府负责市场的综合管理。市政府成立由市工商局牵头，相关部门参与的市农贸市场长效管理办公室。各镇相应成立镇农贸市场管理办公室，督促、检查、配合市场开办者做好农贸市场的日常监督管理工作，并积极配合负有农贸市场监督管理职责的部门，加强辖区内农贸市场监督管理。

（三）坚持分工负责原则。市各有关部门依据各自的职责做好农贸市场的行政监督管理工作。

农贸市场的长效管理要引入社会力量参与，发挥行业自律、社会舆论监督的作用。

三、明确开办者责任，落实长效管理措施

（一）农贸市场开办者是指依法从事市场投资、物业管理、场地和设施出租等经营管理活动的各类经济组织或个人。

（二）农贸市场开办者应当到市工商局依法注册登记、办理营业执照后，方可经营。

（三）农贸市场开办者应当设立市场服务管理机构或委托专业市场服务管理企业对市场进行服务管理。

（四）农贸市场开办者是市场内环境、信用、食品安全等各类日常事务的管理单位，对市场内物业、卫生、治安、消防、商品质量、经营秩序、消费者投诉等事务负日常管理责任，是市场管理的第一责任人。

（五）农贸市场开办者应当履行以下职责：

1．设立市场服务管理机构，建立健全管理制度，配备管理人员，做好市场的日常管理工作。

2．负责市场内消防、安全、给排水、环境卫生、计量、用电、停车场、公厕等设施的设置、维护和更新，并保证相关设施处于完好状态，提供良好的市场交易环境。

3．审查经营者资格，与经营者签订入场合同或租赁合同，明确双方的权利、义务，依照合同对经营者的经营行为实施管理。

4．负责市场经营户办理相关证照手续，做到场内经营户证照齐全，亮照经营，加强对场内经营户的相关管理工作。

5．负责并落实市场内交易商品划行归市，摆放整齐、方便交易。

6．负责场内及市场周边的市容秩序和环境卫生秩序工作，落实市容环境卫生责任区制度。

7．制止场内经营者制售假冒伪劣商品及其他扰乱市场经营秩序的行为。

8．协助配合有关行政部门做好相关行政管理工作。

9．定期对经营户开展有关法律、法规和政策的宣传教育，在经营户中开展文明经商、守法经营等创建活动。

10．法律、法规、规章规定的其他职责。

（六）农贸市场迁移、转让、转租或关闭时，市场开办者应提前告知经营者，并按国家有关规定办理相应手续。

（七）农贸市场开办者应当按照规定设置消费者投诉站和公秤处，公布投诉电话，落实专人受理消费者投诉。

（八）农贸市场开办者应当按照规定在市场内配备与市场规模相适应的检测设施和设备，配置专（兼）职检测人员，加强对场内食品和农副产品的检查、检验、检测，确保上市商品质量安全。

（九）农贸市场开办者应督促场内经营者建立进货查验、索证索票等制度。

（十）农贸市场开办者应当建立先行赔偿制度，设立先行赔偿基金。对场内经营者销售假冒伪劣、以次充好商品等侵害消费者权益的违法行为，开办者应当向消费者先行赔偿。

（十一）农贸市场开办者应当积极参与星级文明诚信市场评比、平安市场创建等活动，积极推行市场标准化建设并组织开展市场内经营户实行信用分类管理等活动，提高市场的规范化、标准化和信用分类管理水平。

四、明确经营者责任，规范经营行为

（一）农贸市场内的经营者是指在农贸市场中从事商品经营或者提供服务的各类企业、个体工商户和其他经济组织。

（二）除农民销售自产的农副产品外，经营者应当依法办理营业执照。

（三）农贸市场内的经营者对出售的商品或提供的服务承担直接责任。

（四）经营者应当遵守下列规定：

1．经营者必须持有营业执照，按照核定的经营范围从事经营活动，不得超范围经营。经营者销售国家实行专卖、专营和实行许可证管理的商品，应当持有相关许可证，做到亮照（证）经营。

2．经营者应当与市场开办者签订相应的合同，使用统一的合同文本，明确双方的权利、义务、违约责任以及纠纷解决方式。

3．经营者应当遵守国家法律法规规章和市场管理制度，维护市场设施和公共秩序，按照指定的场地经营，服从管理，并积极参加有关部门和市场开办者依法组织的法律法规和业务学习。

4．经营者在市场交易中应遵循自愿、平等、公平、诚信的原则，遵守公认的商业道德。严禁欺行霸市、哄抬物价、强买强卖、骗买骗卖等违法违规行为以及其他损害消费者利益的行为。

五、健全管理机构，明确部门职责

（一）建立长效管理机构。成立由市委宣传部、市发改委、城管局、工商局、农林局、公安局、质监局、卫生局等部门组成的市农贸市场长效管理领导小组，负责农贸市场长效管理的组织、领导、协调、指导和督促工作。领导小组下设办公室，人员从上述各单位抽调，办公室设在市工商局，其主要职责是负责处理长效管理的日常事务，制定和调整农贸市场长效管理实施方案和考核标准，组织开展对各市场长效管理工作进行考核评比。

农贸市场长效管理的考核实行保证金制度、通报制度、奖惩制度和评优评先制度。农贸市场长效管理办公室办公经费由市财政保障。

（二）明确部门职责

1．市委宣传部负责对农贸市场长效管理工作中成绩突出的单位和个人予以宣传报导，对存在问题的单位和个人予以曝光。会同相关部门负责文明市场创建的评定工作。

2．市工商局负责对农贸市场长效管理的组织协调。负责农贸市场的开业核准，对上市商品和商品交易行为进行监督管理，受理消费投（申）诉，保护经营者和消费者的合法权益，查处违法行为，维护市场经营秩序。

3．市城管局负责对农贸市场周边市容秩序和环境卫生的监督管理。

4．市农林局负责对农贸市场上市农产品的安全检测，查处严禁上市的野生动物。

5．市发改委负责新建农贸市场的审批并监督检查各类经营主体执行物价法律、法规、规章的情况。

6．市公安局消防大队负责监督检查农贸市场的消防安全相关工作。

7．市质监局负责农贸市场内的计量和标准管理。

8．市卫生局负责对照餐饮行业的卫生设施和环境卫生的标准和要求，对农贸市场内的餐饮行业发放餐饮许可证。配合农贸市场开办者对餐饮行业进行卫生监督检查和技术指导，以及对市场内从业人员是否持有有效健康证明实施监督管理，并查处相关违法行为。

六、工作要求

（一）加强组织领导。各镇和相关部门要把农贸市场长效管理工作作为提升城市形象，维护社会稳定的一项重要任务摆上议事日程，切实加强组织领导。长效管理工作领导小组要定期召开会议，及时协调解决长效管理中遇到的问题。

（二）严格履行职责。各职能部门要按照职责分工，认真履行各自职责，密切配合，形成工作合力，共同做好农贸市场长效管理工作。

第3篇：停车场规章管理制度范文

关键词 城市住宅区 物业管理公司

中图分类号：F239 文献标识码：A

在房地产行业迅猛发展的当今社会，随着人们收入的增加，城市市民的生活水平普遍提高，随之而来的是对衣食住行方面更高的需求和期待。人们对住宅质量、居住环境、配套设施、管理服务等方面都有了更高更具体的要求，而这些要求同时也成为影响房产交易量的重要因素，这种情况下，物业管理的层次和水平就成为城市住宅区综合质量的重要考核指标，也成为房地产行业中的重要竞争项目。一个综合素质高的物业管理团队成为一个高质量住宅区的必备要素，而缺乏系统完善的物业管理显然是有失竞争力的表现。

城市住宅区物业管理活动涉及到住宅区民主参与和自治等各个方面，加之当前相关立法和制度还不够完备，行业大气候仍需改善和提高，所以我国城市住宅区物业管理在探索中不断出现各种问题，走了很多弯路，导致住宅区业主受气、开发商资金受困、政府相关部门受累的现象不断出现。

物管企业作为住宅区业主与房产开发商之间的纽带，同住宅区自治组织即业主委员会等，共同参与城市住宅区民主管理和自治建设，物业管理很多细节的处理关系到整个住宅区民主管理和自治管理的水平，时刻影响着整个住宅区的自主治理和长远发展，是和谐社会要求下和谐社区的功能性组成部分。而我国当前有关物业管理的立法不完善直接导致城市住宅区物管方面的细节问题无法可依，各地相关规定间的冲突也导致具体问题的拖延或矛盾的升级；物业管理实际工作中出现的问题更成为住宅区管理与和谐社区发展的障碍，导致住宅区业主经常由于不满意物管公司管理模式或以物管公司提供的服务不能满足其需求为由不配合住宅区的管理和自治。

根据2012-2016年中国物业管理行业发展现状与投资战略规划研究报告的相关数据，总体来说我国城市社区民主与自治管理中的物业管理水平各地发展不平衡，相应的市场竞争机制不健全。一些珠三角城市、北京上海等一线城市以及部分沿海城市的物业管理起步较早，行业较规范，服务质量也较高，相应的，相关的立法比较繁复，物管收费也相对高。而更多内陆城市和小城市的物管业则存在更多更深的问题。且我国物管业市场竞争机制的不健全使得整个行业行为缺乏统一的行为标准，同时缺乏法律的监管。

具体的，我国物管行业的问题可划分为立法与制度方面和实际运作方面两部分：

一、立法与制度方面

（一）立法落后于实践，且各地制度不统一，规范相互冲突，体系不协调。

1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，其中明确了："住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理"。 直到2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》才正式施行。这一条例的推行无疑对规范物业管理，维护业主和物管企业的合法权益，改善人民的工作与生活环境提供了重要依据。但该条例的出台远远落后于早在上世纪80年代就开始有的，以深圳地区为代表的，具备一定发展程度的物管实践，这样物管的相关立法在时间上就远远落后于物业管理实践。

《物业管理条例》在许多地方物业管理条例出现后诞生，各地不同的物业管理发展水平使得立法者对物管立法有着不同见解，各地物管制度和各自出台的条例极不统一，名称五花八门，内容也相去甚远，甚至在许多相同相似的事项上存在着截然相反的规定。制度与制度间冲突，条例内部也难以协调，而且地方性法规和制度出现许多与《物业管理条例》明显不相同的规定，使我国物业管理立法的统一性遭到严重破坏。

（二）法律赋予政府过多行政处罚权。

《物业管理条例》和一些地方性法律法规都规定了过多的行政处罚事项。这当然的对违反相关条例的物业服务企业有惩戒作用，同时对其余物业服务企业具警示作用。但不加分类的对所有一旦出现违约事项的物业管理公司就用行政处罚权进行处罚，无形当中是行政管理权的扩大化的体现。以行政罚款为例，首先，行政处罚影响物管企业和住宅区业主双方的意思自治，物管企业因为考虑到纠纷后需要向相关行政部门缴纳罚款，在与业主协商解决纠纷问题时就会故意压低应当赔偿的数额，业益便损失其中。其次，物业服务企业终究是以赢利为目的的市场主体，如果行政罚款过多，物业服务企业为了保底盈利必然想尽办法降低成本，给业主带去间接的不利影响。

二、实际运作方面问题

除了立法与制度缺陷，物业管理还存在更多实际问题，这些问题横亘于住宅区建设和日常管理中，导致城市住宅区自治管理不能正常运转，致使城市住宅区自治管理中的矛盾层出不穷，严重阻碍着城市住宅区的和谐发展。其中包括：

（一）物业交付使用后工程质量等问题。

依照北京建委物业管理处相关报告，物业纠纷80%以上与开发商遗留问题有关。 交到业主手中的房屋经常出现如天花板及墙壁的渗漏水、裂缝、掉灰等问题，给业主的装修和生活带来诸多麻烦。维修上，业主通常只能指望物管公司，因为业主并不清楚开发商遗留的工程质量问题在维修上是需要房产开发商和物管公司双方经过协商，共同解决的。这样一来，出现问题后业主直接找物管公司问责，而物管公司在不能及时解决问题的情况下，又经常把责任推卸给房产开发商，从而延误维修，损害业主利益，造成业主与物管公司间的信任危机。

另外住宅区在设计之初，也并不能在设计上周全的考虑到各建筑及其配套设施的全部实用性和利用度，很多设计的合理性有所欠缺，导致配套设施的运作不理想。例如水景观设计由于建设和管理成本高成为空池空地；社区绿化带被改为停车场或其他经营用地等，这些问题使业主的生活环境和质量达不到其购房前的心理预期或合同约定的效果，导致一系列投诉和纠纷的产生。

（二）行业收费不规范，物业费难收。

由于2004年1月1日起执行由国家发展和改革委员会会同建设部共同制定并承担解释的物业管理收费办法中对于物业费的收取只有原则性的规定，规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。但没有给出分档标准或具体的收费标准。各地物业管理由于没有国家统一的收费标准，各住宅区内物业管理公司的服务及产品质量也相去甚远，导致许多住宅区的业主以物业没有把该做的事情做好，没有提供很好的相关服务，就只知道收取物业费为由，或者不满标准不明晰，不公开、不透明、缺乏收费明细的物业收费制度而拒缴或恶意拖欠物业费，导致我国目前很大数量的物业管理公司都在保本经营，甚至亏本经营。收费难成了物管行业不争的事实，物业费收缴率低的问题严重阻碍了物业管理行业的良性发展。

（三）物业管理公司缺乏人才，管理制度混乱，服务水准欠佳。

每个行业的发展都需要通过人才的竞争来实现，物管行业也一样。但目前城市住宅区物业管理人员的素质整体都不高，学历也偏低，创新型和高级管理人才更少。导致这一现象的原因是，在我国物业管理人才的培养还未受到高等院校的足够重视，导致对物管行业有系统学习和知识积累的专业人才数量比较少，对于物管从业人员的培养大多还停留在岗位培训的层面上，且经过培训的从业人员数量远远满足不了日益发展的物管行业的整体需求数量和城市住宅区的建设速度。加上我国当前物管行业的报酬率不能达到数量本就稀少的高素质从业人员的心理预期，使得物管公司无法吸引高级技术人才和高效管理人才，形成管理人才缺失，管理效率低下的恶性循环。

按照我国《物业管理条例》，物业公司从性质上来说，应当是由业主聘请，对物业进行管理并为业主提供各种相关服务的市场主体。但生活中有的物业公司在并未得到多数业主的委托和许可下强行的对小区物业进行管理，甚至在没有提议业主召开业主大会的情况下就擅自拟定业主公约和物业费收取标准，强行要求业主签字，有的物业公司还巧立名目收取各种费用而不提供相关服务，这些问题都使住宅区业主对物管公司产生强烈抵触情绪，使得物业管理更加举步维艰。这些管理制度上的混乱和物业公司作为被雇佣方的管理服务职责产生了根本性的矛盾，让业主感到物业管理公司的管理和服务没有达到约定标准，甚至违反了先前承诺，导致物管实践中问题丛生，阻碍住宅区的日常管理和物管行业的整体发展。

另外，我国物管行业起步晚，市场门槛低，导致很大数量的物管企业资质、软硬件水平都欠佳，仅能为住宅区业主提供常规的管理与服务。物管企业的工作人员由于业务素质参差不齐也缺少积极性、灵活性和创造性，对于科技在工作中的应用率就更低，很多住宅区的管理活动仍旧由物管人员单纯用人工方式进行，不能很好的应用先进的物业管理方法可物业管理软件去实现智能化、自动化管理，更难以达到规模化、规范化的管理效果，大大降低了住宅区民主管理和自治管理的效率。

以上这些制度性问题和实际运作上出现的问题正严重制约着我国物管行业的良性发展。我国《房地产业十二五发展规划》指出，"十二五"期间继续增加住房有效供应，抑制投资投机性需求，积极发展住房二级市场和租赁市场，继续加强房地产市场监测。 我国住宅市场规模在保障房制度的推进下将稳定增长，住宅物业的需求在楼市逐渐回暖的背景下将保持相对稳定。预计 2014年我国整体的物业管理面积将达到200亿平方米，营业收入达到7800亿的规模。 可以看出，在接下来的十几年间依靠房地产业的发展，城市住宅区物管行业也将迎接良好的改革期和机遇期，这一阶段中国物管行业也将必将呈现出一个竞争激烈、管理完善、理念提升的发展局面，最终将物管行业推进到良性运转和成熟完善的重要阶段。

因此，对物业管理行业来说，必须首先推进相关立法与制度的建立和完善，整合高效的社会资源和高素质的人才资源，突破物管行业的运作屏障和人才屏障，积极借鉴国外、香港、深圳等地区的比较成熟的企业运行机制和品牌理念等先进的发展经验。同时根据市场环境的变化，逐步形成我国物管行业的质量理念和品牌理念，促成物管业良好竞争格局的形成，积极推广高新技术在物业管理中的应用，通过各种宣传渠道和品牌效应推进城市居民在物业管理方面消费观的形成与更新。

这些都要求我国物业管理企业从经营理念到市场定位，从服务观念到服务方式，都必须做出顺应时代要求和市场变化的革新，最终推动行业本身的发展繁荣与和谐社会社区的建设。

（作者：中国人民防化学院，基础部军队政治工作教研室，助教）

注释：

彭杏芳.对我国住宅小区物业管理现状的剖析.法制与社会.2007年（02）期.P543～544

房地产业十二五发展规划.

物业管理服务市场分析与预测 .51报告在线2012-10-24

参考文献：

[1]夏阳.业主、业主委员会和物业服务企业三者关系之研究.法制与社会，2007，（8）

[2]严红.业主委员会监督机制之法律思考.政治与法律，2006，（1）.

[3]丁刚毅.新法规实施后物业公司的定位.现代物业，2008，（9）

[4]张明亮.社区建设政策与规章.中国社会出版社，2004年版