农村房屋拆迁法律法规精选(九篇)

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第1篇：农村房屋拆迁法律法规范文

关键词：集体土地 房屋 拆迁 安置 法律

近年来,城市化进程不断加快,城市周边农村集体土地大量被征用,本应宁静的乡村从此就不再平静了。在拆迁中因主体涉及多个方面,法律关系又错综复杂,再加上巨额利益的驱使, 土地承包、流转、征收和征用拆迁中的违法违规行为时有发生，损害了农民利益的切身利益,威协到农村社会的稳定，由此而引发的农村集体土地补偿安置问题受到极大关注，我们应该从法律的角度理智的思考。

一、农村集体土地房屋拆迁的立法需要

城市房屋拆迁在我国已有经验，并且也有适用于“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁”的法律法规《城市房屋拆迁管理条例》。而农村房屋拆迁是近几年才逐渐进入人们的视线，还没有成熟的法律条例出台，工作中，只有土地管理法中的有关规定能对集体土地上的房屋拆迁作以指导，通过征收集体土地所有权的方式，实现对农村房屋的拆迁。但是，农村房屋拆迁中地上附着物补偿土地管理法的规定是明显解决不了的。所以，我国在集体土地房屋拆迁方面的法律还是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的无法可以，无据可循，导致农村房屋拆迁中引发的矛盾此起彼伏，不亚于城市，就其矛盾的复杂和尖锐程度，必须通过法律加以规范。 目前，各地根据本地区的实际情况自行制定有关条例，但是规定条件不同，标准不一，有的百姓满意，有的百姓怨声载道，影响安定，所以，针对农村集体土地房屋拆迁中的现实问题，急需国家从国情角度出发出台合乎民意的农村房屋拆迁管理条例。既要考虑到家庭中的户籍人口问题，又要考虑到土地房屋的价值状况，以保障农村多家庭人口户经济利益，只有通过这样详细准确的立法方可规范农村房屋拆迁，理顺农村房屋拆迁中的各项法律关系，保障农村的合法权益，才会有利于拆迁工作的顺利开展。

二、农村集体土地房屋拆迁补偿的合理合法

农村房屋拆迁不但立法方面存有缺陷，在补偿方面也是标准不一，非常混乱，这也是导致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆迁涉及的是国有土地，农村房屋拆迁涉及的是集体土地，它们无论是在土地所有权性质、所有权主体，还是在土地管理方式以及拆迁安置对象等方面都有很多差异，因此不能完全参照《城市房屋拆迁管理条例》去执行。而各级政府制定的补偿标准随意性很大，补偿内容不一致,产生了不可避免的矛盾和纠纷。例如，在实际拆迁时，只将房屋、房屋装修费用、搬迁费用、地上附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，既只对被拆迁房屋本身的价值和区位价值进行补偿，而不考虑到庭院空地的利用价值、以及被拆迁房屋上存在的其他权利人的利益损失等,这样补偿标准就会偏低，严重损害了房屋所有人的合法权益。 另外，我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而对土地上的房屋征用补偿却没有明确的规定和具体的计算标准，争议也主要产生在这里。所以，应考虑到出台对房屋等附着物的拆迁补偿细化补偿项目并确定补偿计算标准的详细规定，对拆迁补偿原则、补偿方式、拆迁程序、救济途径、法律责任等做出具体规定。有了规定各地就可以按照规定的计算方法确定具体的补偿金额，避免不必要的麻烦，这样更有利于法律的可操作性和对公民财产权利的充分保障,有利于解决现实中存在的矛盾。

三、农村集体土地房屋拆迁工作程序的合法性

拆迁工作中之所以矛盾重重，暴力事件频发还有一个重要的原因就是工作程序不透明、不公开，所以百姓不支持，不理解，甚至产生怨恨。例如，被迁户只知道自己的家要被拆了，不知道他们的家在被拆的同时还会享有哪些权利及如何维护自己的合法权益不受损害，在很茫然的情况之下不是漫天要价，就是暴力抵抗，致使动迁工作难以进行。同时，他们就更不知道自己应尽的义务了，不知道通过合法的途径提出自己合理的要求，不知道请求政府的帮助解决自己的实际苦难，导致不能按时完成征迁任务，使征迁工作一拖再拖，不能顺利开展。所以，要完善拆迁程序,使拆迁各个阶段公开化、透明化。通过公正、公开、透明的程序设计来保障征地拆迁的公正合理。 例如，从土地规划阶段就让公众参与,并在拆迁过程的始终都体现公平、公正、民主的原则。即在政府征地决策做出之前,应当征求村委会的意见，召集村民大会，与农民进行协商,征得绝大多数人的认同，使集体土地所有者和使用者的主体地位得到尊重。这样群众才能理解和支持今后的工作，许多不必要的矛盾和麻烦就不会发生了。另外，拆迁前应加大宣传力度向被拆迁户进行广泛地宣传，让百姓了解相关法律法规及政策，以及怎样拆迁和如何安置补偿等，建立公开透明的拆迁工作制度，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。同时，在拆迁安置具体操作中加强对参与征地拆迁工作有关人员的法律宣传，政策培训、监督管理，避免有些干部在拆迁中不遵法、不守法，。要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。

四、总结

农村集体土地房屋拆迁工作中矛盾主要集中在相关立法不完善、漠视公民私有财产、拆迁补偿安置不合理等方面。土地是农民的命根子，房屋是老百姓用一生积蓄换来的最大财产，征用他们的土地，拆掉他们的房屋，没有相关的合理政策和合情的法律作支撑，他们是不会善罢甘休的。所以，要想农村集体土地房屋拆迁工作顺利进行就要完善相关立法、规范行政机关的职能、完善补偿机制等。

参考文献：

[1]陈文坤.新形势下农村集体土地房屋拆迁法律问题及解决对策[J].科技信息(学术版).2006(10)

第2篇：农村房屋拆迁法律法规范文

[关键词]征地拆迁；市场管理；深圳市；主要问题

[中图分类号]F274 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）44-0070-02

在征地拆迁过程中，房地产评估、测绘以及房屋拆除等中介服务不仅是房屋拆迁的重要环节，还是维护拆迁当事人和公共利益的重要制度。据此，加强对房屋拆迁中介服务市场的监督管理极为重要。从现实中来看，深圳市在征地拆迁工作方面着重保护被拆迁人的权益，努力平衡拆迁过程中的各方利益，征地拆迁纠纷相比其他城市大大减少。但随着深圳作为全国窗口城市快速发展的态势，在征地拆迁过程中出现的新问题使其征地拆迁工作的推进亦趋困难，尤其体现在拆迁服务市场在管理上混乱和无序，致使各类拆迁服务机构在拆迁服务过程中均对拆迁当事人的利益构成不同程度的损害，引发拆迁矛盾。

1缺乏统一的法律管理规范

统一的法律管理规范是形成和完善征地拆迁服务体系的首要前提，但深圳的现状是关于规范拆迁服务市场方面的立法几乎空白，这直接导致成熟的征地拆迁服务市场尚未形成。深圳市从事房屋拆迁的测绘、评估服务的机构以及房屋拆迁公司等房屋拆迁服务机构及其从业人员缺乏有效的行业管理规定。依据国家及深圳市现行有效的法律法规，也只明确规定由房屋拆迁主管部门对拆迁单位的设立资格、资质等情况进行规范和管理，而对于拆迁评估机构和拆迁测绘机构而言，房屋拆迁主管部门对其资质、资格进行管理并没有相应的法律依据或授权依据，如此便导致了拆迁服务机构随意进入拆迁服务市场，造成市场运作的无序化，从而影响整个拆迁工作的进程。

与此同时，拆迁服务机构缺乏充分的行业规范，其所从事的拆迁服务具有较强的专业性和技术性，行业组织应对其提供专业上的指导和监督，发挥行业组织对该行业管理和规范的职责。目前深圳关于拆迁服务的行业组织有深圳市不动产估价师学会及深圳市测绘学会，但它们仅对拆迁服务机构的执业行为进行监督，现行法律法规及行业组织章程都没有赋予行业协会对拆迁服务机构的资质、资格乃至准入拆迁服务市场的行为等方面进行管理的权限，使得行业协会作为拆迁服务市场中独立第三方的地位和作用没有被充分地体现和发挥，拆迁服务质量也会受到一定的削弱。

2选定拆迁服务机构存在的问题

2.1拆迁服务机构选取程序有待完善

在城市房屋拆迁过程中，房屋拆迁服务机构通常由拆迁人指定，而这些拆迁服务机构因与委托人有利益关系，在缺乏严密的市场监督情况下，很难保证其在拆迁服务工作中的中立性和公正性。拆迁服务工作具有较强的专业性，而拆迁服务机构在从事拆迁服务工作时极少会将具体工作的操作标准等细节向拆迁当事人公开，因此对于大多数被拆迁人来说，拆迁服务工作的程序是否合法合理，是很难做出正确判断的；拆迁当事人对拆迁服务机构的资质、资格以及信誉等方面信息同样存在不了解的情况，且拆迁服务机构与房屋拆迁主管部门、开发商等主体有一定的利益纠葛，拆迁服务机构资质、资格的真实性同样饱受质疑。

拆迁服务机构在选取程序尚未理顺的情况下开展拆迁服务工作则容易产生各方面信息的严重不对称，误导拆迁当事人错选拆迁服务机构，使得不符合资质、资格或者信誉不良的拆迁服务机构参与到拆迁服务工作中，使评估、测绘结果的客观性和真实性无法得到保障，由此引发拆迁纠纷。

2.2拆迁服务机构申诉途径匮乏

虽然在拆迁服务过程中，拆迁当事人是最主要的利益主体，但并不意味着拆迁服务机构的利益就不会受到损害。在确定拆迁服务机构的过程中，难免会出现同行间的恶性竞争，而现行相关法律规范规定对恶性竞争损害同行利益的拆迁服务机构的处罚较轻，并不能有效遏制类似行为的发生，被损害的拆迁服务机构的利益也无法得到充分的保护和弥补。而拆迁服务机构申诉途径的不足，更挫伤其从事拆迁服务的积极性和能动性，不利于拆迁服务行业的发展。

3拆迁服务机构备案制度不够健全

3.1拆迁评估机构的备案制度

《房地产估价机构管理办法》第四十二条规定，资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。另外在深圳市政府161号令第五十二条第三款中规定，拆迁人应当自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案。市拆迁办应当建立拆迁评估机构诚信档案；严重失信的评估机构不得从事公共基础设施建设项目房屋拆迁评估业务。然而，目前深圳市在实务操作中尚未建立相关的拆迁评估机构诚信档案，一方面不能对拆迁评估机构形成一种考核机制，约束并规范其在拆迁评估工作中的行为；另一方面不利于市房屋拆迁主管部门对拆迁评估机构的管理，不利于在行政管理中融入优胜劣汰的市场竞争机制，从而影响整个拆迁评估行业的健康发展。

3.2拆迁测绘机构的备案制度

对于测绘机构方面的备案制度，相关法律法规在测绘机构备案制度或建立诚信档案等方面并没有作出明确的规定，使得测绘机构虽然受到相关主管部门的监管，但成效并不大。由于缺乏完善的备案制度或诚信档案制度，拆迁当事人的知情权进一步受到限制，使拆迁人选择测绘机构时由于信息的极度不对称而导致不符合条件的测绘机构进入拆迁服务市场，在一定程度上扰乱服务市场秩序。

3.3拆迁单位的备案制度

对于拆迁单位，根据《城市房屋拆迁单位管理规定》的相关规定，拆迁单位的设立及其资质、资格是须由房屋拆迁主管部门进行批准和认定的，也就是拆迁单位的业务范围、行为规范等方面都受房屋拆迁主管部门的监管，拆迁主管部门掌握了各拆迁单位的信息，因此未规定备案制度是可以理解的，但是没有建立拆迁单位诚信档案，则在一定程度上影响了对拆迁单位的规范管理。在拆迁工作中，拆迁单位承担最繁重的具体拆迁工作，与当事人针对补偿方案进行谈判、对被拆迁房屋进行爆破、拆除等，关乎被拆迁人的切身利益，缺乏拆迁单位诚信档案，拆迁当事人即使对拆迁单位不满或者拆迁单位作出损害拆迁当事人利益的行为，对其之后继续参与拆迁工作并无太大的影响，也就是不能有效地通过运用考核激励机制规定拆迁单位在拆迁工作中的行为，保证其合法合理性。

4违法拆迁行为仍时有出现

深圳市城市建设快速发展的态势，使相关主管部门偏重于管理的方便而忽视公民权益的保障；偏重于实体性规定，忽视正当程序保障。由此引发了不同程度的违法拆迁事件，增加威胁社会和谐的因素。

拆迁项目的实施进度，往往与政府相关部门及其工作人员的绩效利益相挂钩，导致在拆迁工作中，相关行政主管部门为提高其绩效利益，对房屋拆迁单位的某些违法行为采取放任的态度，在一定程度上损害广大被拆迁人的人身及财产利益。此外，由于缺乏对违法拆迁行为的有力监管，违法拆迁行为一旦确定，受到的处罚远远不能弥补被拆迁人受损的权益。目前，对拆迁行为较为有效的监督主要来自新闻媒体的舆论压力，但舆论毕竟带有主观色彩，对规范拆迁行为只是治标不治本。

5拆迁服务结果争议处理机制不合理

5.1拆迁估价结果争议处理机制

《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十二条明确规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，可向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。此外，《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（政府161号令）也规定了，市主管部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织应当成立市房地产价格评估专家委员会，对拆迁评估进行技术指导，受理拆迁评估技术鉴定。

以上规定虽然对评估结果争议提供处理的依据和方式，但深圳市在实务操作中并没有建立完备的评估争议处理机制，既没有设立评估专家鉴定机构，也没有明确具体的鉴定程序等，仅规定当事人对评估结果有异议的，可以自行委托其他有资质的房地产价格评估机构评估自己的被拆迁房屋，而其出具的评估报告必须由房屋拆迁管理部门指定的有资质的房地产价格评估机构复核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有关部门或者当事人强势干预的因素，政府指定的房地产价格评估机构的复核能否客观公断是存在质疑的。缺乏一个中立的鉴定机构以及一套完备的鉴定程序对异议结果进行鉴定，争议纠纷则很难得到公正的解决。

5.2拆迁测绘结果争议处理机制

对于拆迁测绘方面，《房产测绘管理办法》第十七条规定，当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。而根据深圳市政府161号令第十六条第二款规定，公共基础设施建设项目房屋拆迁中的查勘、测绘工作应当委托市政府设立的地籍测绘机构实施。只有在法律法规另有规定或者特殊情况需要时，拆迁人才可以委托具备法定资质和良好信誉的其他测绘机构进行查勘、测绘。

深圳市政府设立的地籍测绘机构为深圳市地籍测绘大队，主要负责对测绘成果管理、测绘质量监督等提供技术支持。那么，在公共基础设施建设项目测绘工作中，如有发生测绘结果争议的，地籍测绘大队则同时充当运动员与裁判员的角色，使得测绘鉴定结果的客观性和公正性遭受质疑，尤其面对当前公共基础设施建设项目日趋繁多，有质疑的拆迁测绘结果无疑会影响拆迁工作的推进。

参考文献：

[1]王达.房屋征收拆迁法律制度新问题[M].北京：中国法制出版社，2010.

[2]谭晓莉.征地拆迁矛盾现状及原因研究——以广州市为例[J].经济研究导刊，2010（26）.

第3篇：农村房屋拆迁法律法规范文

关键词：“城中村”改造；土地征收补偿

一、“城中村”改造概述

1.土地的城市化

因历史的缘故，城中村中存在的土地形式包括集体土地、承包制土地与宅基地等。尽管部分的土地与宅基地己经被城市化，然而农村的存在仍然没有改动。在城中村改造的过程中，必须将集体土地、承包制土地与宅基地等城中村的土地，转变成城市建设的用地，这样将会为城市的发展建设与提升城市化水平等目标的实现做好充足的准备工作。

2.居住环境的城市化

按照城市规划的要求和标准切实改善人居的环境质量、提高城市形象。同时，保护好历史文化和古迹等，切实做好周边环境友好型工作，与城市融为一体。

3.生存生活方式的城市化

城中村虽占据着一定有利的地理位置，但村民在本质的生活与思维方式方面发生改动变化的事例较少，导致其生活社交居住等相关方式和城市整体的基调不和谐，且城中村公共绿化、学校、医疗健康与公共服务等相关配套的基础设施也不齐全，市政配套设施不全面不完整，“脏、乱、差”的城中村的总体形象比较严峻，须将城中村进行全面改造更新，才能使得其本质的生存生活方式进行根本性的转变[1]。

4.规划发展管理的城市化

对城中村的规划和管理比较滞后或置之不管，是形成其现状的直接原因。因此，在城市化进程中，必须对城中村实行更新改造，进而促使其能真正融入进城市当中，成为城市的一员。城中村的改造须遵从相关的城市总体规划规定与相应的规划管理程序和制度等。

二、“城中村”改造中土地征收补偿制度存在的问题

1.“城中村”房屋拆迁的补偿依据不明确

按照我国的现行法律规定，“城中村”改造的房屋拆迁补偿的直接法律依据是《土地管理法》第四十七条，但是《土地管理法》中规定的征收土地的补偿标准并不能完全适用于“城中村”房屋的拆迁补偿问题，并且其中规定的征收耕地的补偿与征收宅基地的补偿是不能相提并论的。[3]另外，《土地管理法》第四十七条关于补偿标准的规定，主要是针对国家重点工程建设征收集体土地，并且是为了保护农民集体的利益而不是个人利益而制定的。

2.补偿的主体不明确

从《西安市城中村改造管理办法》第三十三条、三十四条中可以看出，“城中村”改造的主体拆迁人，同时也是拆迁补偿的主体。

根据建设用地使用权的流转顺序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家土地管理部门出让获得，那么国家土地管理部门应当先行收回己经出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因此补偿人应当是国家而不是开发商或领取拆迁许可证的其他人[4]。

西安市“城中村”房屋拆迁的许可证是颁发给区“城中村”改造办公室的，但是在区“城中村”改造办公室并没有对被拆迁者进行补偿，而是由房地产开发商进行补偿。

三、“城中村”改造中土地征收补偿出现问题的原因分析

（一）立法上的缺失

对于土地征收补偿费用的分配，国土资源部、农业部及最高人民法院都有部门规章、司法解释进行规范和指导，但由于制定的部门不同，侧重点不同，各个条文之间存在许多不一致的情况。这导致作为最基层的农村集体经济组织不知道究竟该如何适用法律法规来进行“城中村”土地征收补偿工作。如前文所述，政府划拨的土地征收补偿费主要给农村集体经济组织，那么之后征地补偿费用能否合理地分配给失地的农民？如何才能合理地分配？这些问题，法规当中没有具体的说明，也没有任何限制性的规定。在法规政策缺失的情况下，农村集体经济组织只能按照本村的实际情况自行制定分配方案。这样农村集体经济组织就拥有了更大的自由决定权，进而容易造成补偿费用分配的混乱现象，也埋下了社会矛盾的隐患。

（二）法律和政策贯彻不到位

近年来，随着全国各大中小城市改造“城中村”行动的不断开展，国家对各地的土地征收管理工作日益重视。2010年至2011年间国务院陆续出台了《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以规范集体和国有土地的征收和补偿。与此同时，国务院法制办、住房和城乡建设部以及国土资源部也联合出台了《关于做好有关征地拆迁的规章和规范性文件专项清理工作的通知》，要求全国各地依照中央的精神，优化相关的立法和政策，健全征地补偿工作制度。

但在现实的征地过程中，很多地方“城中村”改造的依据仍然是过去制定的法规和政策。在这种情况下，有的村民就对地方法规和政策的有效性提出了质疑，并要求政府依照现行有效法律法规的规定进行征地拆迁工作。有关部门对于这些质疑的解释是地方立法和文件的废止应当由其制定部门来做出，征地拆迁部门作为执行部门在实施拆迁补偿工作时所适用的地方立法，如果没有被废止那么在其辖区范围内就是有效的。村民对此十分不满。

四、完善我国“城中村”改造中土地征收补偿制度的对策

征地补偿原则规定了被征地者的合法权益受到侵害时是否需要做出补偿的问题。我国《物权法》第四十二条第二款虽然规定了政府征收了农村集体所有的土地后，应当依法足额支付土地征收补偿费用，维护农民的合法权益，但这并不是土地征收补偿的原则，因为各地政府制定的补偿费用的标准不一，可操作性不强。宪法作为我国的根本大法，应当对基本的问题作出规定，对土地征收补偿的原则也应进行规定。因此，在今后的宪法修改中，可以考虑借鉴国外先进的经验，在宪法中规定“公正补偿”的征地补偿原则。

第4篇：农村房屋拆迁法律法规范文

关键词：宅基地置换；法律关系；法律问题；制度完善

中图分类号：DF45 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2014）02-0081-03

一、宅基地置换综述

（一）宅基地置换的概念

宅基地置换是指根据政府整体的土地用途规划，为节省土地进行集约利用，引导农民集中居住，将农民所享有的宅基地使用权及已经构建的建筑物、附属设施根据置换标准，重新在划定的建设用地范围内换取新的住房，对节约出来的土地进行更加合理的开发利用，是城市化进程中化解土地、资金难题的重要方法。

（二）我国现行宅基地制度的突出问题

1.一户多宅和超标占地比较普遍。农民取得宅基地使用权不是通过在土地市场交易取得，而是作为农村集体经济组织的成员取得。我国农村宅基地制度是为了充分保障和维护农村居民的居住生活，是对农村居民的一种社会福利。农民取得宅基地使用权的成本基本为零，并且宅基地只可以在本集体经济组织成员内部进行流转，这就使许多农民产生占用越多宅基地越好的想法，结合我国在农村宅基地的监管不严格，加上我国农村缺乏村庄规划，居民散居的特点比较突出，非常不利于宅基地使用的管理。一些乡、村领导干部凭借权力、关系甚至占有多处宅基地，加之农房继承等事实行为以及祖宅不卖等风俗习惯，导致一户多宅和超标占地现象较为普遍。

2.城市化加剧了农村宅基地闲置。从城市化的角度分析，随着城市化水平的提高，劳动力会从农业转向非农业，从农民转变为产业工人。在计划经济时代，人口和生产要素的流动被严格限制，宅基地制度的基本功能主要是承担农村社会稳定，但随着市场经济体制的逐步建立，城乡居民管理登记制度改革，我国城市化进程速度明显加快。特别是我国教育制度的改革，农村孩子受教育机会的增多，留在城市发展和定居的农村孩子也越来越多。农村人口的减少，导致相当一部分宅基地闲置，甚至有的地区出现“空心村”现象。

3.宅基地保障功能弱化，资本功能日益突显。改革开放之前，我国实行了高度集中的计划经济，高度重视工业的发展，农业是基础的行业，为了保证城市工业的发展，除农民基本生存消费之外的全部农业剩余均由国家直接获取，同时实行城市和农村不同的户籍制度，限制农民离开土地，限制农民进城，宅基地制度设计的定位就是保障功能，确保农村集体经济组织成员的基本生存条件。但随着我国市场经济体制的建立和发展，非常强调城乡协调一体化的发展，因此就会要求城乡各种要素能够自由流动，特别是城市建设用地紧张，房价日趋走高的大环境下，宅基地的资本功能日益突显，农民对宅基地不再仅限于居住要求，也有通过买卖、出租、抵押等方式实现利益最大化的诉求。

4.宅基地拆迁补偿缺乏相应规定，补偿偏低。城市房屋拆迁针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，而农村房屋拆迁，又称为征地拆迁，其针对的主要是集体所有的土地，按照现行法律要将集体土地性质变更为国有土地性质，需要先办理土地征收手续，然后才能进行征地拆迁。根据我国土地管理法规的相关规定，农村集体可以为了公共目的收回农民的宅基地，并给与适当的补偿，但该适当补偿的标准却没有相应的法律条文予以规定，因此补偿标准往往有很大的随意性并且有很大的不公平性，如果对拆迁房屋按照《土地管理法》中规定的地上附着物给与补偿，那么与临近国有土地上房屋的补偿标准相比，明显偏低。城市房屋拆迁可以适用《城市房屋拆迁管理条例》的补偿标准，而对农村房屋拆迁我国还没有完善的法律法规进行规制，这显然不利于保护农民的利益。

（三）宅基地置换的意义

1.原房屋价值得以大幅度体现，村民的财产性收益增加。村民凭原先居住的旧房可以根据置换标准换取一套新房，农民的财产性收入增加，以前的宅基地房不得上市交易，价值不能体现，而通过宅基地可换取国有土地上的商品房，即可上市流通、自由买卖，相比以前的宅基地房，村民财产性收入会增加。

2.打破城乡二元结构，促进城乡一体化。通过宅基地置换，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包经营权，农民仍可以继续从事农业生产，或是将土地承包经营权流转出去，除了稳定的流转收益外，还可自谋职业，增加收入。村民的土地全部被征用的，将和城镇居民一样享受社会保障待遇，村民与市民的差异也将逐渐淡化。

3.盘活土地资源，解决农村就业。通过宅基地置换的方式，原有零星的宅基地通过整理，可以复垦为耕地，耕地并未因此减少，同时，腾出的宅基地可以集体建设用地的性质进入流转，实现土地资源的资本化，可用于商品房开发或是发展工业、旅游业及第三产业等，农民的就业机会增加，而且土地的出让收益还可补贴农村的保障性支出。

二、宅基地置换中的主要法律关系

第5篇：农村房屋拆迁法律法规范文

关键词: 问题对策与建议

有人说征地拆迁工作是“世界上最难做的工作”，难就难在既得利益分配难和期望得到的利益的不确定，使得征地拆迁补偿商谈难，拆迁难。随着城市建设快速发展，开发建设不断扩大，征地拆迁项目不断增多，规模不断扩大，越来越多的土地被征用，房屋被拆迁，随之而来的征地拆迁纠纷也不断增多，由此产生大量群体上访等问题，成为影响社会稳定的一个重要因素。

一、 征地拆迁中所存在的问题

1、一是规模逐渐扩大，影响较为恶劣。一些人抱着“法不责众”以及“事情闹得越大，领导越重视，越容易解决”的心态，集体越级上访，在社会上造成较大的负面影响。

2、二是行为容易过激，事态难以控制。个别群众情绪偏激，容易冲动，常常表现为谩骂工作人员，堵路堵门，或者自杀，并造成众多的围观者，使事态扩大，给处置工作带来难度。

3、三是重复较多，情况突出。有的群众对征地拆迁政策一知半解，总认为个人合法权益受到侵害，提出问题不合实际、层层加码，又听不得半点解释，多次到多个部门重复上访，造成较大的负面影响

4、四是征地拆迁工作难做，补偿商谈难，有的被拆迁人对补偿项目要价高，商谈反反复复；有的被拆迁房屋产权不清、继承人多且继承份额内部理不清，影响征地拆迁；有的征地拆迁项目中因以前的征地拆迁未完善而成历史遗留问题。

5、五是因征地拆迁工作存在不文明拆迁，导致群众情绪不满及上访。

二、征地拆迁缺陷

1、征地拆迁补偿依据的缺陷

目前我国运用的拆迁补偿的法律法规主要有《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》以及各省市的地方法律法规。

现行的补偿规定在征地拆迁中对被拆迁人不能全部套用，征地拆迁中涉及到的有土地（农用地、林地、山地等）、住宅、非住宅、其它附属物等；单住宅涉及到有产权房屋、无产权房屋、家庭人口结构，拆迁范围外迁入的人口等；有的房屋还涉及到继承问题等。情况不一，问题复杂，不仅有当前的问题，还有历史的问题。

对集体土地上征地拆迁适用的法规不够完善，征地拆迁有国有土地上的征地拆迁，也有集体土地上的征地拆迁；对集体土地上的征地拆迁需要解决的问题更多，不仅要补偿被拆迁物，还要安置住房、就业、今后的生活等。

2、社会保障制度不完善

农民保障的主要方式是家庭保障。 支柱是土地。一旦离开土地，家庭保障的稳定局面就被打破。土地具有六种效用：生活保障、提供就业、直接收益、继承和增值。当被拆迁户的土地被征用后，直接就失去了生活保障的基础。 政府如果不考虑他们的社会保障问题，那么失去土地的农民也就失业了，今后的生活就困难了。

三、如何完善征地拆迁行为的对策与建议

3. 1 、完善国家征地拆迁的法律法规

现阶段，我国实行的征地拆迁补偿制度是一种适当补偿制度，但这个补偿制度与我国经济社会发展的水平存在着一定的差距。也是目前征地拆迁户反映的焦点之一，他们普遍认为征地拆迁补偿标准偏低、分配制度不合理。为此，建议根据我国社会经济发展的水平，借鉴其他国家和地区的做法，完善征地拆迁补偿制度，实现“适当补偿”向“合理补偿”、“完全补偿”的渐进式转变。在征地拆迁补偿标准方面：建议以市场为基础， 以市场价格为参考来确定征地拆迁补偿费用，以避免土地征用征收价格与市场地价之间的差距过大。这样才能体现市场经济的公平性。在征地拆迁补偿范围方面：建议由原来仅限于与被征用征收土地直接相关的损失扩大到包括直接相关的损失和间接损失两方面。除了补偿土地价值、劳动力安置、青苗损失及地面附着物外，还要考虑失地农民的社会保障及集体经济组织经济发展问题。

3 . 2 、制定合理的征地拆迁补偿政策

合理的征地拆迁补偿价值，应与当地的经济发展相结合，要按照市场定价的原则，形成一个各方都能接受的征地拆迁补偿标准。

3 . 3 、完善征地拆迁程序

征地拆迁不但关系到城市规划、城市建设, 而且关系到征地拆迁当事人尤其是被征地拆迁人的切身利益。因此，为维护被征地拆迁人的合法权益，减少和避免征地拆迁当事人之间的矛盾纠纷，促进征地拆迁工作的顺利进行。

3.3.1 征地拆迁听证提前

征地拆迁听证应设置在建设项目的初始阶段进行, 也就是说在建设项目的规划、立项阶段，征地拆迁听证就应该同步进行。因为这样征地拆迁当事人才能平等地获得“ 知情权”和“参与权”, 征地拆迁主体双方才会有平等的条件进行协商。

3.3.2 加大征地拆迁核心要素的透明度

建设项目征地拆迁预先进行听证，其核心内容应是对准备实施的征地拆迁计划和征地拆迁方案进行可行性的论证。因为征地拆迁计划和方案是征地拆迁人将要实施征地拆迁的“行为准则”，其中的补偿方式、补偿标准、安置地点、安置方式、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等敏感要素，正是被拆迁人需要知情和关注的内容，是听证的重要内容。

3.3.3 拆迁管理部门要靠前把关

征地拆迁管理部门是依法做出行政许可并批准征地拆迁的主管部门, 应在发放房屋拆迁许可证和征地拆迁公告前，组织征地拆迁当事人举行听证会，通过对征地拆迁计划和方案的听证，征地拆迁公告，做到靠前把关，减少和化解征地拆迁实施过程中的矛盾和纠纷产生。

3 . 4 建立健全征地拆迁管理制度

3.4.1 公示制度

征地拆迁人和征地拆迁实施单位在征地拆迁公告的同时，在征地拆迁地范围内应设立公示栏。公示内容包括：拆迁人的名称、拆迁实施单位名称、评估单位名称、土地房屋评估基准价、本次本地的拆迁补偿方案、补偿标准、安置地点、安置方式、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、按时搬迁的奖励政策和其他补助政策等。

3.4.2 接待制度

征地拆迁单位应在拆迁公告之日起在征地拆迁范围内设立接待室，落实接待人员，规定接待时间。属拆迁单位自身能解决的问题要尽快解决，不能解决的要耐心说明情况和理由，做好解释和疏导工作。

3.4.3 举报制度

征地拆迁管理部门应在征地拆迁地设立举报箱和告知投诉电话。对举报反映的问题根据职责由有关部门进行调查、核实和处理。

第6篇：农村房屋拆迁法律法规范文

中国农业人均占有的自然资源非常少，人均耕地1.38亩耕地，仅为世界水平的40%，人均耕地面积世界排名第130位左右，而且耕地面积已经持续10多年下降，逼近18亿亩的红线。在未来几年内，土地问题将是我国农村的焦点问题，如何协调农民与当地政府的土地权益，做到土地增值让农民分享，直接影响到未来中国农村能否平稳发展。

工业化、城镇化过程中确实要占用一部分农村土地，但关键是如何规范化、如何尊重农民意愿和保障农民权利。保障农民的土地财产权就必须给农民足够的补偿，土地增值让农民分享，以此保障农民的生存就业与发展权。正如总理所言：“推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。”另外，土地使用成本增加，也可以减少盲目占地、随意圈地等现象的发生。

应尽快出台新的《土地管理法》，让法律为农民土地财产权护航。去年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》解决了近年来城市房屋拆迁纠纷乱象。而对于涉及到农民土地财产权的现行《土地管理法》，其征地程序、补偿和补助水平已不能适应农民的实际需求，农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权在该法中一直难以得到合理补偿和充分体现，也是目前产生一切乱象的根源。

农村征地随意问题也必须解决。农村征地范围必须界定为公益用地才能征用，比如可以对公共利益界定为：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；法律法规规定的其他公共利益的需要。用于非公益性的其他城市化用地，在符合法律法规规定的情况下，应该采取市场公平交易的原则，由用地者与土地所有者和土地承包人直接交易合作开发。

保障农民土地权益的当务之急是尽快给农民土地确权发证。因为土地证书是土地权益的法律凭证和保障，直接关系农民切身利益。农村土地财产权利的实现，首重产权明晰。农村集体土地确权登记发证可以维护农民权益，长期以来，这项工作在实践中阻力大、举步艰，一些地方农民土地登记发证率仍然较低。农村集体土地无证，农民无法捍卫自己的土地权益。除了农民土地确权外，还要建立健全土地流转市场运行机制，在符合规划土地用途的前提下，农民可以将土地承包经营权在各种用途中转让、出租、抵押、入股，从而扩大农民财产性收入的来源。

第7篇：农村房屋拆迁法律法规范文

关键词： 工程建设　公益性　拆迁　立法

一、公益性建设项目拆迁具有特殊性

1.公益性建设项目与经营性建设项目的区分

工程建设项目根据工程建设目的的不同，可区分为公益性建设项目和经营性建设项目。二者的区分标准在于：公益性建设项目的建设目的是追求社会公益，建设主体对其建设开发不追求利润的获取，而经营性建设项目的建设目的是实现特定主体的经营目标，建设主体实施项目开发建设会产生相应的投资利润回报。正如美国判例法所阐明的：只要行为后果涉及权利人之外的不特定多数人，就视为符合公益目的要求。美国就此曾有著名判例：景德路公司为建筑一条通向一个私人工厂的铁路而请求征收私人土地。由于这条铁路又被用来停放车辆，从而减轻了影响货主和车主的运输拥挤压力，法院认为，这条铁路不仅使景德公司受益，一定范围的第三人也受益，从而铁路所占用土地从私人占地变为公用占地，其土地征收合法。

我国《土地管理法》第五十四条、《城市房地产管理法》第二十三条均根据建设目的的不同对建设项目的性质作出了区分，并依此区分对土地使用权的取得方式作了不同的规定。笔者认为其中公益性建设项目根据开发主体的不同，还可以再区分为国家机关设施建设项目、市政工程建设项目和公益设施建设项目，但三者的区别仅是开发主体的不同，该差异对三者基于公益性建设目的而建造的基本属性并不影响。

公益性建设项目的开发建设成果是可以满足社会大众公共需求的公共产品，该产品不具有流转性，因而不是民法意义上的“财产”。相比较而言，经营性建设项目的开发建设成果不仅具有使用价值，而且具有完全的交换价值，因而经营性建设项目的成果不仅是“产品”，而且是民法意义上的“财产”。上述不同决定了公益性建设项目与经营性建设项目法律调整方式上的差异。财产是民商法的调整对象，因而经营性建设项目土地使用权的创设，必须由建设用地申请人与建设用地借给人在平等自愿的基础上以合意完成，经营性开发建设中的土地出让行为应为民事法律行为，应受民商法调整；公共产品不属于民商法的调整对象，公益性建设项目所需建设用地需要政府以行政划拨的方式批转，公益性开发建设中的土地划拨行为属于行政行为，应由行政法规范。

需要指出的是：公益性建设项目与经营性建设项目不仅在国有土地使用权的取得方面存在差异，两者在地上物的拆迁、土地的整理和供应等方面也存在着较大的差别。

2.公益性建设项目拆迁行为的特殊性决定了其法律规范具有特殊性

公益性建设项目拆迁行为与经营性建设项目拆迁行为相比，具有以下几项特点：

一是公益性建设项目的拆迁成本控制应与经营性建设项目有所不同。公益性建设项目是为不特定的社会公众提供公共产品，其工程建设的公益性目的决定了其项目建设投入的收益率极低甚至没有投入收益。市场经营的一般规律是：投资风险应该与投资收益相适应。基于公益性建设项目的非盈利特征，国家应控制其经营风险，保障其建设开发进程。与此相应地，立法机关应该制定相应的法律制度控制公益性建设项目的建设成本，促进开发建设目标的实现。正如有学者所说：市政、公益项目的建设拆迁中，如用统一的拆迁立法，提供和房地产经营项目相同的补偿安置标准，则既为国家财力力所不及，又有悖于公平原则，妨碍市政、公益拆迁项目的正常进行。

二是公益性建设项目拆迁的进度控制也应该与经营性建设项目有所不同。公益性建设项目的工程进度直接关系到社会公共，因而利益对此应予以严格控制。在工程建设项目的拆迁工作中，工程拆迁的进度与项目的审批环节与审批程序直接相关。我国现行拆迁法规为工程建设项目拆迁设置了较严密的法律程序，根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定，拆迁人只有向拆迁主管部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明后，被拆迁人才能申请取得拆迁许可证。笔者认为：现行立法设置如此严格的拆迁补偿安置程序的原因是：房屋拆迁安置补偿工作与城市居民的根本利益紧密相关，与城区的规划发展密切相联，严格的审批程序可以控制工程建设单位的工程拆迁，使其不能擅自实施工程拆除行为，侵害他人合法权益，也可以防止工程建设单位实施违反城市发展规划、危及社会公共福利的违法行为。相比较而言，公益性建设项目出于其公益性的建设目的，一般均需要长时期的设计论证，一般不会与城市发展规划和居民的合法权益发生根本性的对立和冲突。在对公益性建设项目的可行性研究和立项作严格论证和审批的情况下，对公益性建设项目设置过于严密的拆迁安置法律程序，不但毫无必要，反而会无谓减缓公益性建设项目的建设进度，增加建设成本。

全面、普遍、彻底地解决这些特殊问题需要立法的支持，公益性建设项目拆迁行为的特殊性决定了立法应赋予其独特的地位，在一般拆迁法规之外形成相对独立的特别法规范。

值得注意的是：上海市2001年出台的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称111号文）第十条和第二十六条就重大市政工程建设的拆迁管理和拆迁纠纷处理作出了与其他建设项目不同的规定。显然这迈出了对公益性建设项目和经营性建设项目拆迁行为分别调整的第一步，但迈出这一步并不意味着现行拆迁立法已经解决了公益性建设项目拆迁立法中存在的主要问题。按照111号文第十条的规定，虽然相比较经营性建设项目，重大市政工程可以就项目建设范围内暂停办理建设施工等事项向拆迁主管部门提前提请审批，但是该提前申请并不能起到提前拆迁实施进度，并进而降低工程拆迁成本的结果。此外，111号文也未对重大市政工程拆迁补偿的标准问题作出另行规定，显然，111号文第十条和第二十六条并不能满足公益性建设项目拆迁立法的需要。

二、完善公益性建设项目拆迁立法需要解决的几个问题

笔者认为，完善公益性建设项目拆迁立法，需要从拆迁主体、拆迁审批程序和拆迁补偿标准等方面着手进行，具体而言：

1.公益性建设项目拆迁应纳入土地储备制度的调整范围，由政府作为拆迁人依法实施拆迁

以上海市的情况为例，二四年六月九日，《上海市土地储备办法》（下称《储备办法》）正式公布施行，这是上海市关于土地储备制度的基础规范。根据《储备办法》第三条的规定：土地储备是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。政府有关部门实施土地储备，实质上是政府将土地使用权征收或收购，然后经拆迁和前期开发配套把“生地”变为“熟地”，然后予以供应的过程。

需要注意的是：《上海市储备办法实施细则》（下称《实施细则》）第四条规定：本市新增经营性建设用地的供应，原则上应当从储备土地中选择，并优先列入土地利用年度计划。即新增经营性建设用地一般均须通过土地储备取得。而公益性建设项目用地是否需要通过土地储备方式取得，该《实施细则》未作规定。

笔者认为，从降低公益性建设项目建设成本，推进公益性建设项目建设的角度，应将公益性建设项目建设用地取得纳入土地储备的制度的调整范围。其原因有三：

一是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以较为严格地控制公益性建设项目的用地和建设规模。根据《储备办法》及《实施细则》的规定，土地储备机构实施土地储备一般要由土地储备机构在每年的10月份向政府房地资源局和发改委报送下一年度土地储备计划建议，该土地储备计划建议报经政府土地管理领导小组审核批准后形成年度土地储备计划，该年度计划应与政府国民经济和社会发展计划相协调，与土地利用年度计划以及明后年的土地供应计划相衔接。以上较为严格的土地储备年度计划报批实施程序可以确保政府公益性建设项目经过层层论证，逐级把关，防止公益性建设项目用地的滥批滥用。此外，在土地储备中，由于委托土地储备机构是受政府房地资源局委托实施储备地块上的房屋拆迁，拆迁中的拆迁范围和拆迁补偿等焦点、难点问题都可以由政府按照城市发展规划和城市土地供应计划的要求统一部署，保证落实。政府部门主导实施拆迁有利于保障开发进度，控制供地范围，防止用地申请人擅自扩大用地范围。由于土地的前期市政配套开发也同时由政府委托相关专业机构实施，因而政府还可以通过土地前期配套开发控制储备地块的用途。

二是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以降低公益性建设项目土地前期开发的成本。根据《储备办法》及《实施细则》的规定，土地供应部门就供应经营性新增建设用地所得收益，除用于支出付经营性建设用地的开发成本和管理费用外，应全部划入土地储备专项基金，该基金的设立目的是支付土地开发与整理的费用。显然，该基金也可用以支持重大市政公益性建设项目的前期开发成本。在重大市政工程建设的开发建设中，如果政府直接把经配套开发的熟地供应给公益性建设项目的建设单位，公益性建设项目的建设成本将会大大降低，城市公共福利水平能够得到较快提高。

三是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以大大加快公益性建设项目的开发建设进度。将公益性建设项目的用地取得和前期开发纳入土地储备的统一制度体系，可以使建设单位从土地前期开发的复杂工作中解脱出来，专注于项目的可行性研究，可以较早地介入工程设计施工阶段。这样工程的可行性研究与工程用地的前期开发整理同时并行，就可以大大加快工程开发建设进度。降低公益性建设项目的开发建设成本。

基于以上分析，笔者认为，应将公益性建设项目的建设用地供应和土地前期开发纳入土地储备的法律规定中来，由有关土地储备的法规直接规定新增公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发和供应，明确公益性建设项目用地储备和开发在现行土地储备制度体系中的地位。

2.公益性建设项目拆迁应形成相对独立、统一的拆迁补偿原则和补偿标准

拆迁安置补偿标准是城市房屋拆迁的核心问题。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》和上海市111号文的规定，拆迁人应按照被拆迁房屋的市场评估价给予被拆迁人拆迁安置补偿，此外，拆迁人还应对因拆迁所引起的设备拆迁费、不可移动设备的重置费以及由拆迁造成的被拆迁人的营业损失等相关费用向拆迁人予以补偿。

以上是我国城市房屋拆迁补偿的一般标准。笔者认为。我国现行拆迁法规关于拆迁安置补偿的不足有三：

一是未能在区分公益性建设项目拆迁补偿和经营性建设项目拆迁补偿的基础上，对拆迁补偿标准分别加以规定。

如上文所述，公益性建设项目与经营性建设项目在建设目的和法律适用上存在较大差异，因而基于不同性质的建设项目所发生的拆迁补偿费用也应有所区分。根据我国《土地管理法》第二条第四款规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家在征收取得国有土地后，再根据《土地管理法》第五十四条的规定将土地划拨给公益性建设项目的建设主体。因而公益性建设项目拆迁补偿的法律依据是国家征收行为；相比较而言，经营性建设项目取得建设用地的法律基础则有所不同。国家不能以征收的方式为经营性建设项目取得建设用地，而只能以其他方式收回国有土地使用权，然后再以出让方式为经营性建设项目设立国有土地使用权。显然，两种建设项目国有土地使用权取得方式不同，其拆迁地上物的拆迁补偿标准也应有所区别。 笔者认为，公益性建设项目适用房屋拆迁补偿的标准应同土地使用权征收补偿标准相统一。学界虽然对征收补偿的理论基础和补偿标准存在不同学说，但是这些学说的主要观点还是趋于一致的，即：土地征收人应向被征收人足额补偿因土地征收给被征收人造成的直接损失（主要指由于征收所引进被征收人的房地价值损失）和因土地征收所引起的土地征收时已经造成的间接损失。相比较而言，基于经营性建设项目土地使用权取得行为而发生的补偿问题，则由于其投资具有营利性，其补偿不应只及于被拆迁人的直接损失，而应给予被拆迁人所受一切损失包括全部间接损失的充分补偿。

二是征收城市国有土地使用权和集体土地使用权过程中所发生房屋拆迁补偿的补偿原则未能统一。如上文所述，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。该补偿在国有土地使用权的征收上，体现为城市房屋拆迁补偿，而集体土地使用权的征收方面，则体现为集体土地使用权的征收补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四条的规定，拆迁人应按照合理补偿的原则，向被拆迁人补偿被拆迁房屋的市场评估价值，对被拆迁人造成其他损失的，拆迁人要支付搬迁补偿、停业损失补偿等费用。存在设备搬迁的，被拆迁人还可以请求设备搬迁补偿。在城市房屋拆迁补偿中，国有公房的承租人同样具有独立的请求拆迁补偿地位，承租人可以按照有关规定，请求拆迁人支付拆迁补偿费用总额的80%.根据上述论述可总结出我国城市房屋拆迁补偿的两项原则：一是给予城市国有土地使用权人以独立的拆迁补偿请求权，二是拆迁补偿额的计算方式是市场评估。

相比较而言，集体土地使用权的征收补偿则较为复杂。不仅包括集体土地上房屋的拆迁补偿，而且包括集体耕地的征收补偿。因为后者是集体土地征收的主要类型。故笔者以其为例加以分析。根据我国《土地管理法》第四十七条规定，征收集体耕地发生的费用补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿等，计算该征收补偿费用的方法是按照过去三年被征收耕地年产值的倍数确定。此外，《土地管理法》并未赋予集体土地使用权人以独立的补偿费用请求权，而仅在《土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”至于土地补偿费如何在集体经济组织与包括集体土地承包经营权人在内的集体土地使用权人间分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明确规定。相比较城市房屋拆迁补偿的原则，集体土地征收补偿的补偿费用计算方法和土地使用权人的补偿地位均有较大差异，这些差异导致集体土地征收补偿中，农村集体土地使用权人的权益被严重忽略。农民的合法权益不能得到法律的周延保护。因而如何将国有土地征收补偿和集体土地征收补偿统一在共同的征收补偿原则之下，是未来完善公益性建设项目拆迁立法的重要内容。

三是政府需要就公益性建设项目拆迁标准定期公布市场评估参照价格。如上文所述，公益性建设项目建设用地取得的法律基础是政府的土地征收行为。由于土地征收补偿的标准与土地与地上附着物的市场评估价值紧密相关。因而政府实施土地征收补偿，既要坚持其征收行为的行政强制性效力，同时还要使其补偿与被征收土地及其地上附着物的市场价值相适应，以保护被征收人的合法权益。

为了保证土地征收行为行政效力性与补偿充分性的协调，政府需要建立起较为合理的土地征收补偿价格指导机制。即政府应定期公布公益性发建设项目土地征收或者房屋拆迁的补偿参照价格。并在该政府指导补偿价格的基础上，确定一定的补偿价格调整幅度，在该补偿价格调整幅度内，综合考虑被征收土地及其地上附着物的区位、用途、重置价值、收益等因素，确定土地征收补偿（在国有土地征收，即体现为城市房屋拆迁补偿价格）的最终价格。

笔者认为：在上述土地征收补偿政府指导价的价格构成中，房屋价值的补偿，可参照同等区域同种类型房屋的重置价确定，而土地征收的地价补偿则可在被征收土地的土地基准地价上浮一定幅度确定。为了保持与土地交易价格的同步性，该土地征收补偿政府指导价应与土地基准价格、标定价格同步制定、同步公布，同步实施。

3. 公益性建设项目的拆迁申请与审批程序应予以简化

我国《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第七条规定，拆迁人实施拆迁，必须依法取得拆迁许可证，而取得拆迁许可证，则必须取得前文所述的各审批文件。因此根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在公益性建设项目拆迁中，拆迁人只有办理完毕包括项目投资立项、用地规划许可、土地使用权取得审批和拆迁资金到位证明等相关申请前置程序，才具备办理拆迁许可证的法定资格。

如上文所述，简化公益性建设项目的申请与实施程序，即是将公益性建设项目建设用地的征收和前期配套开发纳入土地储备体系，即由政府有关储备机构代表政府完成上述土地储备和整理开发工作。政府储备机构对公益性建设项目拆迁工作的介入，为简化拆迁申请与实施程序奠定了重要的基础。

《储备办法》第十条就土地储备中的拆迁补偿作出了如下规定：土地储备涉及房屋拆迁、征用农村集体所有土地的，应当按照国家和本市的有关规定，办理房屋拆迁许可、征地补偿安置方案审批等相关手续，并按照规定的标准、方式和程序实施补偿安置。另据上海市111号文第十条规定：因重大市政建设项目拆迁房屋的，建设单位可以凭市发展计划委员会或者市建设和管理委员会的批准文件，向规划管理部门申请办理停止房屋及其附属物的新建、改建和扩建的通知手续，并向拆迁房屋所在地的区、县房地局申请暂停办理改变房屋和土地用途的审批手续，以及房屋租赁合同的登记备案手续。根据上述规定，重大市政工程项目只需持项目批文，而无须持办理完毕工程建设规划许可证即可申请规划范围内房屋和土地使用的审批，停止规划范围的工程建设和建筑设施的处分行为。

但是上述规定只是提前了冻结工程规划范围内工程建设行为和建筑设施处分行为的时间，并未完全实现简化拆迁申请和审批程序的目的。在土地储备制度中，土地储备计划的审核程序十分严格，一旦一宗土地纳入年度的土地储备计划，即表明该宗土地的储备已经与城市国民经济发展计划、城市发展规划相符合，因而在此情况下，再为该宗土地地上物的拆迁许可设置较繁复的前置程序，既不能实现该前置程序设立的基本目的，又有审批制度重复设置之嫌。笔者认为，在土地储备制度中，公益性建设项目的拆迁审批程序应作如下简化：

一是由投资、规划、土地管理等行政主管部门在土地储备机构设置审批分支机构，由各部门在公益性建设项目储备用地的拆迁作集中审批，作“一站式管理”，从机构设置上为简化公益性建设项目的拆迁审批奠定基础。

二是将拆迁的审批标准由实体审查转变为形式审查。这样既可以减轻审批工作的压力，同时又可以加快相关审批工作的进度。同时，立法还可以就审批工作设定审批时限，以加速公益性建设项目拆迁的审批进程。

三、公益性建设项目拆迁的立法模式

如上文所述，上海市111号文已经作出了区分市政工程建设项目拆迁与经营性建设项目拆迁的若干规定，但是该规定是零星的，不系统的，而且市政工程建设只是公益性建设项目的一个重要组成部分，上海市111号文的相关规定也并不能反映公益性建设项目拆迁立法的全貌。笔者认为：在与现行拆迁立法衔接的基础上，公益性建设项目拆迁立法应从以下几个方面逐渐加以完善。

1.应将公益性建设项目的拆迁作为特别规范对象，单列于现行的《城市房屋拆迁管理条例》之外。

《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。根据该规定，包括公益性建设项目拆迁和经营性建设项目拆迁在内的所有城区国有土地上的房屋拆迁，只能适用该条例。而根据前文所作分析，公益性建设项目的拆迁工作相比较经营性建设项目，在建设目的、建设成本、进度要求和补偿标准等方面均在在较大差异，不同种类的拆迁工作适用同一法规予以调整，不利于促进公益性建设项目的建设和发展。

另需注意的是：国务院办公厅于二四年六月下发的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》就城镇房屋拆迁中政府的地位和作用作出了如下规定：政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。如果将公益性建设项目纳入《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围，那么公益性建设项目的拆迁工作就不能由政府来实施，也不能得到有关政府部门的支持，城市公益性建设项目如何推动就成为一个矛盾。

为了避免发生上述矛盾，笔者认为，应修改《城市房屋拆迁管理条例》第二条，将公益性建设项目拆迁单列于其调整范围之外，在《城市房屋拆迁管理条例》之外，形成较为完整的公益性建设项目拆迁行政管理、审批和补偿标准规范体系。

当然，在无法及时修改《城市房屋拆迁管理条例》的情况下，可在上海市第111号文现有规定的基础上对公益性建设项目拆迁作例外性规定，甚至还可以通过政府规范性文件的形式对上海市第111号文所作规定作进一步细化，逐渐形成以政府规章为主体的公益性建设项目拆迁规范体系。而就上海市而言，由于已经形成了单行的土地储备规范体系，则应尽快将其纳入土地储备的法律规范体系。

2.将公益性建设项目拆迁立法纳入土地储备的调整范围，并进而成为政府征收制度的重要组成部分……

如前文所述，《储备办法》第十条就土地储备中的房屋拆迁作出明确规定。该规定为公益性建设项目拆迁纳入土地储备制度的调整范围奠定了法律规范的基础。以后的工作则是要在行政管理、审批和补偿标准等方面作出更加详细的规定。

值得提出的是：《储备办法》是上海市人民政府颁布的政府规章，土地储备作为一项创设性的法律制度，仅由政府规章的形式规范尚显依据不足，应在经验积累到一定程度，时机成熟时，由上海市人大及其常委会制定相应的地方性法规。

在对《储备办法》第十条制定实施细则的基础上，上海市可以形成较为完善、系统的公益性建设项目拆迁规范体系，而相比较而言，上海市111号文主要规范经营性建设项目拆迁，这样就可以形成公益性建设项目拆迁法规与经营性建设项目拆迁法规相互并立、彼此协调的拆迁法律规范体系。

但是需要注意的是：将公益性建设项目拆迁纳入土地储备制度的调整范围，必须解决土地储备制度的上位法律依据问题。土地储备制度属于调整土地权属变更的重要经济制度，而且涉及对非国有财产的征收，因此该事项应属于我国《立法法》第八条所规定的只能制定法律的事项，地方立法机关及地方人民政府只能根据该法律规定制定实施性的规范。但是由于在国家立法层面，我国对土地储备的立法规范尚是一片空白，所以尽管我国除贵州、以外的大部分省市都已经就土地储备制度作出了不同形式的制度规范，但是这些规范背后的合法根据并不充分。

寻找土地储备制度的合法性依据，必须界定好土地储备制度的法律性质。目前，我国的《物权法》和相关的国家征收法律规范都在起草之中，根据我国《物权法（草案）》的规定，非为公共利益目的，非经法律规定审批和充分补偿，不得以征收拆迁的形式侵害公民的私有财产。在不远的未来，《物权法》即将公布实施，如果不将土地储备制度定位于公益性目的的征收，其实施将面临与《物权法》直接冲突的尴尬局面。因此，笔者认为，将土地储备定位于公益性建设项目的土地征收、整理和供应制度是我国现有法律体系制度选择的必然。在我国征收法律法规出台的基础上，将土地储备制度纳入政府征收法律体系，再将公益性建设项目拆迁纳入土地储备的调整范围，将是公益性建设项目拆迁立法的选择和出路。公益性建设项目与经营性建设项目在建造目的上的区分，促成了两者在用地、拆迁、供应等各个方面彼此区分，相对独立的制度规范结果。

参考文献：

1. 沈晖：《我国城市房屋拆迁制度的法律透视》「J，上海市政法干部管理学院学报2000年第3期；

2. 陈泉生：《论土地征用补偿》「J，法律科学1994 年第 5 期；

3. 郭洁：《土地资源保护与民事立法研究》「M，法律出版社 2002 年版；

第8篇：农村房屋拆迁法律法规范文

问:《通知》在征地政策措施上进行了哪些改进?

答:《通知》对现有征地管理中的许多方面进行了明确和细化,并有针对性地提出了改进和完善的政策措施,应该说是继2004年《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》之后,国土资源部针对征地管理出台的最为全面的一个文件。这次对征地政策措施进行改进和完善的地方比较多,如:用地预审时足额落实征地补偿费;建立征地补偿标准动态调整机制;推行征地补偿款预存制度;征地补偿费直接付给农民个人;鼓励单列被征地农民社会保障费用;落实征地房屋拆迁补偿安置有关政策;充分征求被征地农民意见;简化征地批后实施程序等。

问:《通知》在推进征地补偿新标准实施、确保征地补偿同地同价方面,有哪些规定?

答:《通知》要求,推进征地补偿新标准实施,全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价,各类建设征收农村集体土地都必须严格执行,确保补偿费用落实到位。对于新上建设项目,在用地预审时就要严格把关,确保项目按照公布实施的征地统一年产值标准和区片综合地价核算征地补偿费用,足额列入概算。建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的,征地补偿水平应基本保持一致,做到征地补偿同地同价。

同时,《通知》要求,各地应建立征地补偿标准动态调整机制,根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况,每2―3年对征地补偿标准进行调整,逐步提高征地补偿水平。

问:如何防止拖欠征地补偿款,确保补偿费用及时足额到位?

答:《通知》要求各地要探索和完善征地补偿款预存制度。在市、县组织用地报批时,根据征地规模与补偿标准,测算征地补偿费用,由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款;对于城市建设用地和以出让方式供地的单独选址建设项目用地,由当地政府预存征地补偿款。用地经依法批准后,根据批准情况对预存的征地补偿款及时核算,多退少补。

问:在征地补偿的落实和被征地农民的安置方面有哪些规定?

答:《通知》要求,征地批准后实施时,市、县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案,及时足额支付补偿安置费用;应支付给被征地农民的,要直接支付给农民个人,防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。要采取多元安置途径,优先进行农业安置,规范留地安置,推进被征地农民社会保障资金的落实。被征地农民纳入新农保的,还应落实被征地农民的社会保障,不得以新农保代替被征地农民社会保障。

问:怎样切实做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作?

第9篇：农村房屋拆迁法律法规范文

一、指导思想

认真贯彻党的十七大、十七届三中全会、县政法工作会议精神，深入贯彻落实科学发展，坚持围绕中心、服务大局，坚持改革创新，勇创一流，坚持主动作为，真抓实干，坚持以普法、行政执法、司法、法律监督和法律服务等法制建设各环节整体推进的同时，坚持围绕“保增长、保民生、保稳定、求发展”的工作中心，着力加强有针对性的法制宣传教育和依法治理工作，加强反警示教育宣传工作，扎实推进“无乡镇、村（社区）创建活动的深入开展，为促进经济平衡较快发展，维护和谐稳定，服务和改善民生，建设和谐城关营造良好的法治环境。

二、法制宣传教育工作

1、突出宪法宣传教育。大力宣传宪法中有关国家根本政治制度、基本经济制度、公民基本权利义务和国家活动基本原则等内容，牢固树立宪法意识，维护宪法权威，形成崇尚遵守宪法、贯彻维护宪法的良好氛围。

2、围绕促进经济社会又好又快发展，深入宣传与经济、政治、文化、社会发展相关的法律法规；深入宣传公平竞争、市场经济基本法律原则和相关法律法规；深入宣传资源、环境、知识产权等方面的法律法规，努力推动我镇经济社会健康发展。

3、围绕促进改善民生和人的全面发展，大力宣传劳动、就业、安全生产、社会保障等与人民群众生产生活密切相关的法律法规。加大劳动争议、房屋拆迁、土地承包和征用以及企业改制等方面法律法规的宣传力度，增强全社会的安全生产意识和自觉保护劳动者合法权益意识，有效预防和减少社会矛盾纠纷。

4、围绕维护社会和谐稳定，促进社会公平正义，大力宣传与平安建设有关的法律法规。加强治安和刑事法律法规宣传教育，加强预防和化解社会矛盾的法制宣传教育；加强基层民主自治、维权、等方面法律法规的宣传教育，促进和谐社会建设。

5、围绕“无乡镇、村（社区）”创建活动，加强反警示教育宣传工作，继续推进“回归社会”工程，充实健全“四位一体”的帮教组织，形成教育转化工作的合力，切实提高巩固工作质量。

三、“法律六进”工作

1、深入开展“法律进机关”活动

要通过深入开展“法律进机关”活动，使各级领导干部和公务员进一步增强社会主义法治理念，提高依法行政能力和水平；市场经济相关的法律知识，熟练运用与本职工作相关的法律知识，树立诚信守法、依法办事的观念，不断提高依法管理和服务社会的质量，为全面推进我镇法治化进程奠定坚实的基础。

2、深入开展“法律进乡村”活动

通过深入开展“法律进乡村”工作，深入开展以“崇尚科学、关爱家庭、珍惜生命、反对”为主题的反警示教育。以“法律进万村大服务”活动为载体，广泛开展农民普法对象参与的法制宣传教育活动。进一步增强农民的法律意识，树立依法行使权利，履行义务的观念；进一步增强农村“两委”干部的法律素质，提高依法决策、依法管理、民主管理的能力和水平，不断改善农村党群、干群关系；进一步提高农村法治化管理水平，为保障和促进农村经济快速发展、社会和谐稳定奠定良好法治基础。

3、深入开展“法律进学校”活动

通过深入开展形式多样、富有成效的“法律进学校”活动，在校园营造学法用法的浓厚氛围，增强学校领导、广大师生的法制观念和学法、知法、守法、用法的自觉性，真正做到学校依法管理、教师依法执教、学生自觉守法。使学校法治化管理水平进一步提高，广大师生的法律素质得到明显增强。

4、深入开展“法律进企业”活动

要通过学法用法，使企业经营管理人员、市场经济相关的法律知识，熟练运用与本职工作相关的法律知识；进一步增强企业经营管理人员的法律意识和法律素质，树立诚信守法、依法经营、依法办事的观念，严格遵守国家法律法规，提高依法经营管理的水平和依法维护企业及职工合法权益的能力。

5、深入开展“法律进社区”活动

通过开展“法律进社区”活动，把反工作纳入社区建设工作中，在社区形成崇文明、反对的浓厚氛围，教育广大人民群众自觉抵制、远离，使社区居民的法律意识和法律素质进一步提高，依法维护自身合法权益的能力不断增强。社区管理、服务的规章制度进一步健全，监督机制进一步完善，居民参与管理基层公共事务的权利得到切实尊重和保障，在社区形成良好的社会法治氛围，实现民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。推动社区自治工作向纵深开展，推进社区依法治理，为社区居民安居乐业创造良好的法治环境。

四、基层依法治理工作

围绕镇党委政府的中心工作，针对群众普遍关心的热点难点问题，积极开展专项整治活动和“民主法制示范村”创建活动，促进基层民主法治建设。进一步提高适用法律手段管理社会事务和依法决策、依法行政、依法经营、依法管理的能力，依法保障“四个民主”的全面落实，扎实推进村民自治、居民自治，将政府各项工作纳入法制轨道。

五、具体要求

1、突出重点，整体推进。各单位要结合自身实际，制定年度普法依法治理工作计划，要注意把握重点工作，抓出亮点，同时要全面兼顾，整体推进，使“五五”普法工作在新的时期每年都有新的发展和亮点。

2、加强对基层干部的反邪知识培训，提高和增强他们的识别、防范和抵制各类的能力。

3、全面加强专职、兼职、志愿者三支普法队伍建设，开展学习培训，努力提高普法宣讲员的政治、法律素质，充分发挥普法骨干和积极分子的作用，努力增强法制宣传的实际效果。

4、加强网上法制宣传，认真开展12.4法制宣传日和特定日期专项法制宣传活动，深化基层法制宣传阵地建设，扩大法制教育覆盖面。

5、适时组织普法队伍业务培训，积极培养典型，研究探索普法工作新模式，及时总结推广先进经验。