物业管理服务细则精选(九篇)

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第1篇：物业管理服务细则范文

第一条为了加强物业管理服务收费管理，规范收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，建立物业管理优质优价的竞争机制，根据《中华人民共和国价格法》的有关规定和国务院《物业管理条例》，以及*省计委、省建设厅制定的《*省物业管理服务收费管理办法》和《关于物业管理服务收费有关问题的补充通知》的有关规定，特制定本细则。

第二条经工商行政管理机关登记注册，并已获得省以上建设行政主管部门核发的物业管理资质的物业管理企业，在本市范围内从事物业管理服务并收取费用的，应遵守本细则。

第三条本细则所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等。

本细则所称业主，是指居住小区物业的所有权人。

本细则所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本细则所称物业管理服务收费，是指物业管理企业接受业主委员会（或物业业主）、使用人委托，按物业管理服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共、专项以及提供其它与使用人生活相关的公众代办、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。

第四条各级人民政府价格主管部门是本行政区域内物业管理服务收费的主管机关。各级人民政府房产主管部门要协同价格主管部门加强对物业管理服务收费的监督、管理和指导。

第二章物业管理服务

第五条物业管理服务的范围主要有：

①公共。主要包括：物业管理范围内的房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等。

②专项。主要包括：电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务。

③其它特约。主要包括：代办、特约服务和多种经营。

第六条物业的维护、养护责任与费用划分：

①室内部分，由物业业主、使用人负责维修，费用自理。

②房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责，其费用从物业管理公共费中列支。

③房屋共用部门、共用设施、共用设备保修期满后的大修、更新、改造费用从共用部位、共用设施设备维修基金中列支。

④物业管理区域内室外水、电、煤气、消防、通讯等到管线的维修及绿化、垃圾、路灯、道路等物业管理分工按《*省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。

⑤人为造成共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应负赔偿损失的责任。

第七条物业管理企业应于每年年初公布物业管理年度计划和本住宅小区管理的重大措施，定期（一般6个月）向业主、使用人公布本物业管理区域内有关物业管理公共收费收入和支出帐目，接受业主及业主委员会的监督。并抄送受理审批的价格主管部门备案。

第八条物业管理项目的服务等级由物业管理企业根据为业主提供的服务项目、服务质量和服务深度向房地产物业主管部门申报，由房主管部门根据《景德镇市物业管理服务等级标准》商同物价部门核定服务等级。

第三章物业管理服务收费

第九条物业管理服务收费的性质和原则。

物业管理服务收费属经营收费，应当遵循合理、公开以及管理水平相适应的原则。

第十条物业管理服务收费的价格形式。

物业管理区域内公共实行政府定价。专项，实行政府指导价。其它特约，除政府价格部门规定有统一收费标准外，实行市场调节价。

第十一条物业管理公共费用主要项目构成：

①管理、服务和维修人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金；

②共用部位、共用设施、共用设备日常运行、维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费；

③绿化养护费；

④公共环境清洁卫生费；

⑤安全保卫费；

⑥办公费；

⑦直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费；

⑧法定税金；

⑨其它为管理而发生的合理支出；

⑩合理利润（普通住宅最高不超过10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15%计取利润）。

第十二条专项的分摊方式。

实行专项物业管理服务收费的按下列公式计算，每月据实分摊收取。

转供电、二次供水分摊公式：

用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）

电梯、中央空调分摊公式：

用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用建筑面积]

第十三条物业管理收费标准的申报。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准的确定和调整，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，报价格主管部门审批。

物业管理企业向价格主管部门申领《*省物业管理服务收费申报审批表》（见附件2），填报后，提供以下资料：

①工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》复印件；

②省以上建设行政主管部门核发的《物业管理资质证书》和物业管理服务等级证明；

③物业管理委托合同；

④小区物业管理服务成本等方面的资料；

⑤申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告。

第十四条物业管理收费标准的审批。

物业管理公共收费标准，根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量和服务深度，实行优质优价、按质论价的等级定价制度。

价格主管部门会同房管部门通过现场察看、召开价格听证座谈会，广泛听取业主或业主委员会和物业管理企业的意见，同时考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，参照物业管理企业的服务等级，确定物业管理企业公共的收费等级，切实维护物业管理企业和广大业主的合法权益。

价格主管部门通过核实成本，考虑物业管理成本的补偿和合理利润，根据*省物业管理公共收费标准（见附件3），综合确定物业管理企业公共的收费标准。

新建住宅区或新开业的物业管理企业，实行政府定价和政府指导价的物业管理收费标准，由价格主管部门根据类比等原则先行核定试行标准，一年内有效。试行期满，再按综合考核的结论确定收费等级和收费标准。

第十五条物业管理企业收费的跟踪管理。

物业管理企业收费实行服务质量跟踪制。价格主管部门不定期到现场了解物业管理收费情况，听取业主和业主委员会意见。当物业管理服务质量发生变化时，价格主管部门有权调理其收费等级和收费标准。

第十六条物业管理费用的收取与缴纳。

①业主或使用人在办完购房或租赁手续后（以交钥匙为准），物业管理公共费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共费；未出售、出租、使用的空置房的物业管理公共费由开发经营单位或包销商按50%物业管理公共服务费交纳，未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。

②已享受物业管理服务的业主应当根据物业服务合同的约定，按价格主管部门核定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业有权按国家有关规定和物业管理委托合同的约定追缴滞纳金。

③业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

④经物业管理企业与业主、使用人共同约定，公共性物业管理服务费可以预收，但预收期限不得超过三个月。在已预缴费期间业主或使用人搬迁时或者物业管理服务合同终止或解除后，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。物业管理企业不得收取与自身管理或服务无关的交付使用前的开发建设等费用。

第十七条获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业、省城市物业管理示范称号的物业，市物业管理优秀称号的物业，经价格主管部门核定，其服务收费标准可在原等级最高的收费标准25%、15%或10%以内上浮。

第十八条其它事项。

①实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务事项和费用开支情况与物业业主、使用人代表协商议定。并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

②物业管理服务收费实行明码标价制度。凡属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费，物业管理企业应将收费项目、收费标准及收费办法在其收费场所的醒目位置明示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布相关的收费票据复印件和具体的分摊原则及计算办法，接受业主的监督和询问。

③管理区内路灯、楼梯间照明等共用电费在公共费中列支，不得另行向业主或使用人分摊。

④业主、使用人因房屋装修产生的垃圾，原则上应由业主（使用人）自行清运，需由物业管理企业清运的，其垃圾清运收费标准由价格主管部门制定。

⑤物业管理区域内供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收此类费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

⑥物业管理服务收费必须禁止价格垄断和牟取暴利行为。物业管理企业不得只收费不服务或多收费少服务。

⑦未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收取费用的，业主和使用人有权拒付。

⑧物业管理企业按规定向业主或使用人收取了物业管理公共费的，其它任何单位和个人不得再重复收取相同性质的费用。

⑨物业管理企业与业主和使用人之间发生的价格纠纷，由业主大会或业主委员会协调解决，协调不成的可由价格主管部门商同物业管理行政部门裁定。

第四章罚则

第十九条物业管理企业要自觉接受价格主管部门的监督检查，对有下列违反本细则之一者，由价格管理部门依法予以处罚。

①未按规定到价格主管部门办理报批手续，擅自收费的；

②越权定价、擅自提高收费标准的；

③擅自设立收费项目、乱收费的；

④不按规定实行明码标价的；

⑤提供服务质价不相符的；

⑥只收费不服务或多收费少服务的；

第2篇：物业管理服务细则范文

【关键词】物业管理；现状；改进措施

一、引言

近几年，随着我国社会主义经济建设快速稳定发展，人们生活水平不断提升，对生活环境的要求越来越高，对物业管理的要求也越来越高，最基础的保洁、保安、维修养护工作已不能满足人们日益增加的生活需求。因此，物业管理行业就显得尤为重要，物业管理服务领域就需要逐步延伸，为业主们构建生活、娱乐、商务、教育为一体的服务中心来满足不同人员的需求。相对物业管理服务中的一些新情况、新问题也就逐步凸显出来，问题亟待解决。

二、物业管理行业的发展现状

1.物业管理行业发展速度快。物业管理行业作为新兴的现代化住房管理模式，发展迅速，行业不断壮大，不论是从物业企业的数量，人员的素质，服务领域覆盖范围，企业的经营能力，服务水平都在不断增强，逐渐成为一支重要的社会管理力量。

2.物业管理领域不断拓展。我国物业管理服务领域是逐步发展起来的，从早期的公有住房和集资住房到今天的商品住房，再到现在的商业、写字楼、办公楼，从老旧的维修、保洁服务单一，延伸到现在的综合配套服务，包括保洁、保绿、保安，综合娱乐、教育、商务等公共物业管理服务。目前，物业管理市场还在逐渐扩大，逐年增加，覆盖面越来越广泛。

3.物业管理服务规范性不强。我国是物业管理发展比较晚的国家，物业管理制度不完善，很多都是参考国外的物业管理方法，在相关的法律法规制度还不完善不健全，责权利划分不明确，条款细则不清晰，为物业管理工作增加难度，也有一些物业公司依据自己的标准开展工作，很多时候缺乏合理性和合法性。各地方成立的物业管理协会相关法规制度不具有强制力，只有政策上的指导、监督和协调作用，使得各物I企业之间形成恶性竞争，扰乱了市场秩序。

4.物业企业与业主之间矛盾日益凸显。物业是服务型企业，是为业主提供服务的。但现实生活中，物业企业认为管理是重点，与业主背道而驰，业主认为服务是基本。因此物业与业主矛盾日益凸显，积怨越来越深，投诉大大增加，久而久之形成恶性循环，造成一些小区问题矛盾迟迟得不到解决，导致物业费难以收缴，物业暂停部分物业服务，周而复始，小区管理就无法开展。另外，随着物业管理企业规模逐步扩大，自身准备不够充分，物资、人员配备等方面不够充足，与业主之间的沟通不到位，使得业主与物业管理企业之间对立情绪越来越严重，影响了物业管理工作的开展。

5.物业管理人员素质较低。物业管理服务质量的好坏主要取决于物业管理企业的整体素质。目前，我国物业管理企业作人员普遍没有经过专业的培训持证上岗或考取相关从业证书，整体素质不高，提供的相关服务水平也就相对较低。工作人员在工作中服务不到位，与业主之间没有良好的信任，矛盾重重，从而导致物业费收取困难。

三、物业管理行业发展改进措施

1.深化对物业管理的认识。物业管理是社会化进程中的一个新型产业，物业管理行业迅速发展，在我们日常生活中的作用越来越重要，已经成为人们生活中依赖不可或缺的一部分。但当前我国物业管理中存在的问题越来越多，需要我们政府乃至全社会都加以高度重视和全力支持，进一步推进物业管理工作的快速稳定发展，不断规范和完善。

2.逐步扩大物业管理行业市场规模。物业管理行业是社会化进程的产物，是房地产业迅速发展过程中壮大起来的。目前我国物业管理行业主要依附于房地产开发企业，不能摆脱房地产开发企业独立经营，自负盈亏。应对物业管理行业实行严格监管制度，合理配置资源，节约成本，促进物业管理行业规范性发展，从而扩大物业管理行业市场规模。另外，从体制上与房地产开发企业逐步分离，改变老式建管不分的弊端，严格物业管理的早期介入和物业接管的相关制度，明确物业管理行业各方的责权利，是物业管理行业规模扩大，管理正规。

3.依法明确双方权利和义务。近年随着物业管理企业的壮大，我国建设主管部颁发了《物业服务企业资质管理办法》《物业管理条例》相关法律法规，加强对物业管理企业的监管，规范物业管理行业市场秩序，逐步提高物业管理服务质量和服务水平。对物业管理企业监管的同时，也应加大物业管理相关条例的宣传力度，使得物业管理企业和业主充分了解相关法律法规知识，依法行使自己的权利和各自应尽的义务，从而促进物业管理行业的有序、健康发展。

4.建立健全物业管理法律法规体系。物业管理行业是涉及与多部门联系合作的关系，这些关系需要法律、法规进行规范和调整。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规，我国地方各政府和相关主管部门，应结合本地实际，制定适合自己的相关条例，建立健全物业管理法规体系，便于物业管理企业更好的开展工作。

5.提升工作人员素质，提高服务水平。物业企业要注重内部培训，逐步提升工作人员的素质修养，进而提升物业企业整体素质。一方面，要切实转变思想观念，强化物业管理人员的服务意识，全心全意搞好优质服务。注重学历提升和专业课程学习，提升自身的专业知识及专业能力；另一方面，加强物业管理人员语言表达能力的训练，强化合作意识，注重沟通方法，与业主之间构建和谐的合作关系，将物业管理企业打造成一支服务理念先进、服务技能高超、运作效率高的管理服务队伍。

参考文献：

[1]韩梅. 我国物业管理行业现状及其发展的探讨[J]. 潍坊高等职业教育2008 12.

第3篇：物业管理服务细则范文

    第二条  本办法适用于经省建设行政主管部门对住宅小区物业管理资质认证取得《资质证书》和物价部门进行物业收费资格审查，取得《收费许可证》，工商行政管理机关登记注册的物业管理企业，按照国家有关规定，对城市住宅小区内的住宅和非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。

    本办法所称的物业管理服务收费，是指物业管理企业接受物业产权人、使用人委托，对城市住宅小区内的房屋建筑及其附属设备、共用部位、共用设施、绿化、卫生、交通、保安、环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

    第三条  各级物价部门是本辖区城市（镇）住宅小区物业管理服务收费的主管机关。物价部门应会同政府房地产行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

    第四条  物业管理企业开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。

    国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

    第五条  物业管理服务收费属为全体住（用）户提供公共的收费，实行政府定价；属为公众代收代办性质的大众收费实行政府指导价；属为满足部分住（用）户需要而提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，由经营者自主定价。

    第六条  政府定价的公共项目的主要内容包括：

    （一）清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部位的卫生清洁、生活垃圾清运以及经常性的保洁；

    （二）绿化养护管理。对绿化物进行定期的修剪、施肥、更新，保护绿化物生长；

    （三）保安管理。设专职保安人员坚持24小时的巡逻值班，维持小区的公共秩序；

    （四）共用部位日常维修养护。屋面、梁板、柱、基础、楼道、楼道内外门窗等；

    （五）水电设施管理。对配电设备、水泵房及水泵设施进行日常管理维修。楼内公共蓄池水定期清洗消毒；

    （六）排污设施管理。清疏和维修排水管道、化粪池；

    （七）供暖设施的维护。每年定期维护维修供暖设施；

    （八）小区内的道路、景点、护栏等日常维护；

    （九）高层楼宇增设的服务项目。配备电梯管理人员，搞好电梯维护和保养；

    （十）根据需要增设的其他服务项目。

    第七条  公共服务项目实行综合服务收费，费用构成如下：

    （一）管理服务人员工资和按规定提取的福利费；

    （二）共用部位、公用设施、设备日常运行、维修及保养费；

    （三）绿化管理费；

    （四）保洁卫生费；

    （五）保安费；

    （六）办公费；

    （七）直接用于物业管理的固定资产折旧费；

    （八）法定税费。

    本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用支出。

    物业管理的收费逐步达到成本收费和一定的利润。

    第八条  政府定价的公共服务收费，全省现阶段的最高收费标准（每月每平方米使用面积）为：

    （一）普遍多层住宅0.25元；

    （二）高档住宅区、别墅区0.5～1.00元。

    获得省级或国家级的城市物业管理优秀住宅小区可分别上幅10％和20％。住宅小区内的办公、工商业用房按建筑面积收费，收费标准可高于同类住宅，具体幅度由各地确定。

    各地物价部门可按照上述标准，根据本地区群众承受能力、小区规模、环境、设施、服务项目的多少和服务的质量，以独立小区为单位核定。

    电梯运行费可根据单独楼寓，独立核算，另行收取。供暖设施的维护费根据各市县热费（包烧费）价格是否含供暖设施维护费的实际情况，由各市县确定。

    第九条  实行政府指导价的服务主要是，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费。

    指导价的服务收费，由各市县物价部门会同房地产行政主管部门确定指导价格，物业管理企业可在政府指导价格确定幅度内确定具体收费标准。

    第十条  实行经营者定价的服务主要是，物业产权人、使用人、房屋自管部位、设备、设施维修维护；物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务；物业企业利用住宅小区的场地、设备等条件开展的多种经营活动。

    经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

    第十一条  物业管理服务的收费项目、收费标准、服务内容和服务质量应当在物业管理合同中明文约定。

    第十二条  物业管理服务收费实行明码标价制度。应在收费地点或经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等。物业管理服务收费实行收费许可证制度，物业管理单位应到当地物价部门办理《物业服务收费许可证》，持证收费。

    第十三条  物业管理企业应以6个月为期在小区公共场所公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

    第十四条  物业管理企业应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。

    第十五条  物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下利用住宅小区的场地、设备等条件开展的多种经营活动，其收益要全部用于补充物业管理费用，并接受住（用）户的监督，不得挪用。

    第十六条  实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人，应按照物价部门核定的收费项目和收费标准，向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签订的服务合同要求追偿。

    第十七条  物业管理企业应按国家规定建立有关财务会计核算制度，接受物价、审计、财税部门的监督。任何单位、团体、个人不得巧立名目向物业管理单位乱收费。在现阶段核定的收费标准未达到成本的情况下，按照国家有关规定，给予减免费税政策，以支持物业管理的发展，降低物业管理成本、减轻住用户的负担，促进住房制度的改革。物业管理收费原则上按月或按季收缴。

    第十八条  物业管理企业与产权人、使用人之间发生收费纠纷，由物价部门会同政府房地产行政主管部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。

    第十九条  物业管理企业已接受委托对住宅小区实施物业管理，并收取公共费的，其它公安、街道等部门不得再行收取治安、卫生等重复性质和内容相同的费项。

    第二十条  对单栋大厦、写字楼、工业区委托物业管理的，也可参照本办法执行。

    第二十一条  凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机构依照国家有关规定予以处罚：

    （一）越权定价、擅自提高收费标准的；

    （二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

    （三）不按规定实行明码标价的；

    （四）提供服务质价不符的；

    （五）只收费不服务或多收费少服务的；

    （六）其它违反本办法的行为。

    第二十二条  本办法前的有关规定，凡与本办法相抵触的，以本办法为准。各市、县物价部门、房地产行政主管部门可依据本办法制定具体实施细则。

第4篇：物业管理服务细则范文

第一条为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》特制定本管理细则。

第二条本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章物业服务收费管理

第四条四川省人民政府价格主管部门会同建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。市（州）、县（市）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。

第七条政府指导价由市、州（或者授权县）政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整，并定期公布。各地应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第八条前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第三章物业服务收费计费形式

第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用（包括政府指导价和市场调节价）。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收。

第四章物业服务收费形成

第十一条实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照本细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案。

第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

第十三条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。

业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第五章实施

第十五条物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十六条业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业也可以依法追缴。

第十七条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十八条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第六章相关价格、收费的管理

第十九条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。

第二十一条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十二条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第七章监督与检查

第二十三条物业服务收费按规定实行明码标价。物业管理企业应当将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量在物业管理区域内的显著位置进行公示。

第二十四条物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第二十五条各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由各级政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第八章其他

第二十六条各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门可依据本细则制定、调整物业服务指导价收费标准，并报省物价局、省建设厅备案。

第5篇：物业管理服务细则范文

1、开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。

受利益驱动和有关部门监管不力等影响，开发商重视房屋建设，而忽视对基础设施的配套建设，忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、电信、停车位等的系统设计，没有硬性标准，随意性很大。除此以外，房屋建成后，开发商对小区配套承诺也不能兑现，质量问题多。主要表现在：一是面积分摊不合理，配套服务设施不兑现；二是房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，却和物业公司就修缮责任互相推诿。三是开发商越权承诺减免、打折物管费，给物业公司增加负担。比如：__小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主用不上水的问题。出现问题后，开发商维修、维护不及时，宣传沟通不到位，业主对情况不了解，就将矛盾全部转嫁给物业公司，引起业主与物业公司之间的矛盾，导致业主拒缴物业费，造成业主和物业公司形成对立面。另外，还有一些老小区，不少还是单位和部门开发的，由于设计、规划的先天不足，遗留的问题也不少，物业管理工作依然困难重重，也需要引起广泛关注。

2、物业管理服务不规范、不到位。

一是物业企业员工素质不高、服务不规范。员工文化水平低，同时没有接受过专门培训，致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用没有真正发挥好。重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻防范；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻岗位管理监督；重对人的防范，轻对物的安全监护。三是物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一、面窄。物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，没有利用社区文明建设契机，拓展服务平台。目前全县还没有一家物业公司开展接送小孩、代灌液化气、代灌纯净水等服务。四是物业管理企业财务收支不透明。业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后，没有严格履约，擅自降低服务标准和要求。更有甚者，只收费不服务，引起业主不满，业主不愿意缴费。20__年度，__县物业纠纷不断。据不完全统计，房管部门直接处理日常投诉718起，县长信箱转办53起，__2民声热线转办248起，西双湖论坛投诉__6起，网络舆情督办__9起，爱卫会转办2起，软办转办1起，县人大、政协转办9起。

3、业主缴费意识不高，物业费收缴率偏低。

首先是有的业主的消费观念不正确。部分买房人是刚从农村上来的中老年人，没有物业管理观念。部分城区职工习惯福利分房，都对有偿服务产生抵触情绪。其次，部分业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业公司就应该什么都负责。只要遇到麻烦事情，就要求物业公司解决。只要物业公司不解决，就以此为借口缓缴费或者不缴费。第三，有的业主把物业公司职能虚无化，认为我住的房子用不着物业公司来管理，没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差，物管服务照常享受，就是不想掏管理费。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主，看到其他业主不缴费，认为自己交了反而吃亏，也拒绝或者拖欠物业费。在不缴费的业主中，还包括一部分

机关干部、人民教师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局20__年的物业费缴纳统计表明，20__年全县统计上报的31个小区，总户数为14303户，其中机关事业单位户数为2591户，未缴纳物业费的机关事业单位户数为924户，分别占总户数和机关事业单位户数的比例为6.46％和35.66％，影响特别坏。20__年__县物管小区收费统计表明，__县25家物业管理企业，目前收费率最高的达92.5﹪，收费率低的只有46.7﹪.盈利企业只有20﹪。微利保本企业达55﹪，亏损企业达25﹪。还有的部分物业公司是开发商组建，物业费收不起来，靠开发商“输血”维持，呈现虚假繁荣，为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成，开发商撤离，不再“输血”，物业管理就可能面临瘫痪。另外，有的新建小区业主入住率较低，也是造成物业收费难的原因之一。4、监管部门缺位，重视程度不够，没有各司其责。

受管理体制不顺、部分业主公德意识不强等因素影响，有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、居住房破墙改为营业用房、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、噪音超标、油烟烧烤等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈，物业公司却没有执法权，只能口头劝告和协商，缺乏有效的治理手段。一些违章建筑，一旦建成，又会给今后的拆迁工作带来很大的麻烦。首先是居委会的作用没有真正发挥。按照20__年5月1日实施的《__省物业管理条例》规定：“街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合”。然而，事实上，居委会对小区是放任不管，形同虚设。一个小区，少则数千人，多则数万人，不少小区，比农村的村委会还大，小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决，急需居委会出面协调解决。另外，建设部门、房管部门、质检部门、公安部门、城管部门、供水供电部门等，都存在监管缺位的问题。遇到事情，往往推诿扯皮，执法范围不明确，小区成了执法空白区域。同时，没有很好发挥业主委员会的作用。目前，开发商上报县房管部门备案的业主委员有20多个，大多有名无实，真假难辨，真正发挥作用的很少。业主委员会的作用没有充分发挥，开发商、物管企业与业主就缺少了沟通的桥梁，缺少了信任的基础，不利于业主自治管理和其它物管工作的开展。

5、物业管理法律法规不健全。

国家关于物业管理的法律法规不完善。《__省物业管理条例》虽然已经颁布，但是，有许多规定无法操作。比如，对小区内，没有建立业主大会和业主委员会的没有强制性规定，也没有规定不成立或不备案的法律后果。无法体现业主自治管理。市县《物业服务管理办法》和实施细则迟迟没有出台，还没有健全一个强制性、权威性和可操作性的物业管理法规体系。

1、健全制度，加大对开发商的监管力度。

根据外地经验，开发商应该按照建设造价比例缴纳一定数额的公共维修基金，制定售后服务制度，加强对开发商工程质量和环境质量的监管，防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为。在项目前期规划、设计时，房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管，从工程项目立项开始，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，保证居住小区建设少留甚至不留“硬伤”，为跟进的物业管理服务打好基础。杜绝未竣工就把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用的现象发生。要制定严格的小区交付使用验收制度。对参与验收的单位和个人，可以采取责任追究和责任倒查制度。谁签字，谁负责。要像银行发放贷款推行的放款收款终身负责制一样，约束验收人员切实高度负责，杜绝，和不作为、乱作为现象。要组织开展物业管理年专项整治活动。对历史形成的遗留问题要督促开发商和物管企业尽快落实维修、维护和整改。对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾，要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门，迅速明确经济责任和维修部门，限时并保质保量加以解决。对新建小区的工程质量、供电、供水、供气、通讯、消防、安防、电梯以及小区基础配套设施等方面，进行全方位监管。

2、规范行为，提高物管服务水平。

房管部门要严格把关，高度重视前期物业小区的交接，认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要根据创建市优小区的标准，对各小区进行严格的检查并实施奖惩措施，在小区设立投诉举报电话、举报信箱，方便业主投诉，用于监督物业公司的服务行为，督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。如有违反，从严处理，或根据规定予以罚款，或发动小区业委会辞退物管企业，或限制其参与物业招投标，直至吊销其资质。要建立培训制度、提升物业从业人员及业委会的整体素质。要倡导物业服务企业通过建立分析制度整合资源，创新服务理念，优化服务质量，降低管理成本，为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争优。制定奖惩措施，优胜劣汰。要经常开展小区物业管理工作评比。对获得省优、市优的物业公司要予以奖励。要对物管企业给予税收等方面的政策扶持。要抓紧培养本土龙头型小区物管企业。扶持优秀物管企业发展壮大。要抓好小区物管企业进驻招标关，提高物管企业进驻的门槛，物管企业进驻小区要向优秀物管企业倾斜。鼓励物管优秀企业开展规模化、集约化经营。全面提升__县物管的水平和档次。要学习灌南县的经验，严格控制开发商自主运营物业公司。要加大小区环境整治力度，逐渐解决老小区无人管理、环境脏乱差等问题。

3、创新手段，破解物业费的收缴难题。

物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育，使业主明白自己

的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了业主自身的利益。要采取得力措施，对无正当理由拒缴物业费的业主，要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光；对公职人员要由单位负责督促，无正当理由拒缴的，扣发其工资，情节严重的，要诫勉谈话，直至进行组织处理；银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环节要严格把关，作为社会不良信誉予以限制；法院要简化程序，可以到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为；物业所有权发生转移时，业主要与物业服务企业结清物业服务费，否则，有关部门在办理房屋过户手续时，要对欠缴物业费的月业主进行限制。4、落实责任，形成社会齐抓共管的新格局。

要以《__省物业管理条例》的颁布实施为契机，进一步强化责任意识，把小区物业管理工作提上政府的议事日程，纳入目标考核。要充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）的综合管理职能，将物业管理与社区管理有效结合，形成属地管理、条块结合的新格局。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。要建立起县政府职能部门、属地镇、社区居委会、住宅小区业委会四级物业管理体系。房管、规划、公安、环保、工商、城管、水务、居委会以及物管协会、业主委员会等部门要各司其责，齐抓共管，进一步明确职责，细化、量化工作任务。要用好维修基金，加大对老小区和问题突出小区的维修改造力度。开发商、物管企业和业主委员会要相互配合、相互理解、相互支持，打好小区物业管理的持久战。

第6篇：物业管理服务细则范文

秋高气爽，硕果飘香。今天，我们在这里隆重召开全区物业全覆盖工作暨农民集中安置区物业管理规范化建设工作会议，主要是贯彻落实《市区推进物业管理工作实施方案》号文件精神，进一步统一思想，深化认识，细化任务，强化责任，提升农民集中居住区建设管理水平，切实提高农民集中居住质量，通过我区城乡物业全覆盖工作暨农民集中安置区物业管理推动物业管理行业规范有序发展，努力为城乡居民群众创建一个安全、舒适、文明、和谐的居住环境。我相信，通过这次会议，必将推动我市物业管理工作迈上一个新的发展阶段。下面，我讲几点意见。

一、今年以来全区农村社区建设的情况

众所周知，物业管理工作是社会建设和管理的重要基础性工作之一，也是改善民生的一项重要抓手。提升物业管理水平，实现住宅小区物业管理全覆盖，也是提升城市形象、优化人居环境的重要保障，更是关系民生的重大问题。我们所说的全覆盖就是城市建成区范围内，以住宅为主、人口规模达人或户数达户的居住生活聚集地，以及分散居住楼、生活大院等市区各类住宅，要按照‘封闭式管理，开放式服务’的要求，分类实施物业服务与管理，全部实现‘五个有’，即有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理的物业管理服务标准。

月日，我区召开了全区物业全覆盖工作暨农民集中安置区物业管理规范化建设动员大会，全区上下对这项工作反响较大。各乡镇、街道和有关部门都做了大量的工作，思想认识进一步统一，各方面工作正在启动，呈现出良好势头。

主要有四个特点：

一是行动快。各乡镇、街道都把启动社区建设作为农村工作的头等大事来抓，继续强化领导，完善措施，按照区委要求迅速展开工作，全力推进。区城建部门充分发挥职能作用，先后召开全区农村社区建设动员会、乡镇座谈会、调度会等，在全区范围内进行动员部署和协调调度，掀起了社区建设的。并且，先后制定出台了《区老、旧小区物业管理服务标准》、《市区物业服务企业评议和退出机制暂行办法》《市区农村散居住宅物业服务事项与质量规范》等相关配套文件；分类指导，有序推进。

二是措施实。各乡镇都出台了具体实施办法和细则，在领导保障、资金扶持奖励、房屋土地置换、土地流转、税费优惠减免、企业部门领导帮扶社区建设等方面进行了明确规定，为下一步社区建设创造了良好环境，提供了强有力的政策支撑。为加快推进全区物业管理全覆盖，对老旧小区，我们将采取先试点再推行、先探索再推广的做法逐步展开，新繁西街社区的物业管理进行验收合格后，将在全区进行推广。对农村散居，以居民自治组织为主体，对基础条件相对较差，难以实行封闭管理的小区提供物业服务。针对此类社区住户散、人员杂、封闭管理难度大的特点，选择1至2个进行了重点突破。

三是步子大。各乡镇、街道立足实际，精心选择，都做到了每个乡镇有3个至5个示范点，都积极行动、全力发动、政策促动，拿出最有实力的企业、最强势的部门和最精干的干部投入到这项工作中来，为社区建设提供了无尽的力量源泉。区直有关部门和各金融机构在这方面也做了很多的工作。区国土局围绕如何搞好农村宅基地的供应、土地指标置换专门召开了会议，拿出了意见。各金融部门围绕如何搞好农民住房贷款供应研究了措施。区规划设计院已经设计出几套农村建房模式。，提供了可供选择的范式。

四是办法多。农村社区建设是一项复杂的系统工程，必须创新实践，多方施策。除了加强领导、强化考核，大力帮扶、共建双赢、资金扶持、激励保障外，都各显其能、各展其长，研究如何尽快的启动。

城建局深入到各个社区开展调查研究，广泛听取辖区企业、单位部门和居民群众的意见建议，制定了目标考核细则，明确了全区推进社区物业服务全覆盖的目标任务，经过整合建立了40个基层组织——住户委员会，物业服务得到全面落实，成立长效管理制度初步建立，房屋及其配套设施管理权责不清、服务缺位等突出问题基本解决，群众居住环境和质量进一步改善和提高，努力实现物业服务全覆盖。

4、6月18日，区委、区政府组织全区13个乡镇及相关部门在区房管局召开“城乡物业管理全覆盖工作推进会”，城建局积极开展工作，按照《物权法》和《市物业管理条例》相关规定制定了《业主大会、业主委员会设立操作守册》，并发送到各镇（街道办事处）。目前，我们这工作已经完成了分之，全区已经有个小区的居民实现了物业全覆盖，占到应覆盖的%。

二、下一步工作需要注意的几个问题

1、提高认识，解决思想问题，要解决好思想认识问题。这项工作是大势所趋，区委、区政府已经越来越明确的摆上重要议事日程，下一步我们将采取一系列的措施来推动这项工作，因此要进一步落实责任。抓紧召开会议，落实责任和任务，给基层压担子、提要求，奖优罚劣。要加强对社区支部书记的培训，把干部的积极性调动出来，发挥出来，带领群众走上致富之路，实现农民向市民的转变，不出村就过上城里人的生活。

2、多方筹资，解决资金问题。各金融机构要深入研究金融政策，勇于创新，积极争取上级支持，解决好有钱投放、有钱能够投放到农村农民的办法和措施，为农村社区建设提供金融支持，把钱贷出去，用在农民建房上。要建立对社区建设的以奖代补机制，鼓励补贴社区建设。并居社区要研究好与帮扶企业的关系，开展多种形式的深度合作，谋求社区居民和企业的双赢。

3、夯实基础，解决好基础设施配套问题。要把加强农村社区基础设施建设作为推进农村社区建设的关键环节来抓，按照“科学规划、合理布局、配套建设、功能完善”的要求，切实抓好。

4、加强管理，解决好收费难与收费低的问题。部分小区居民因无力缴费或者缴费意识不强，平均物业管理费收缴率不足20%。“收费难”使许多物业公司无法进行正常物业管理服务，已成为制约物业管理实现全覆盖的一个突出问题。而收费低也是制约物业管理实现全覆盖的一个重要因素。我们制定这个标准在制定时优先考虑的是我市经济发展水平和居民承受能力，对于物业公司能否盈利则没有着重考虑，有点顾此失彼。因此，有关部门要在调查基础上，尽快拿出一套切实可行、解决问题的方案。

三、几点要求

1、加强领导，明确责任，强力推动

提高物业管理和服务水平是市区群众的迫切需要，也是市、区政府及相关部门、驻城街道社区和物业管理单位的共同职责。要加强组织领导，抓好基础工作，严格督查考核，强化责任分解，确保实现物业服务满意率和物业管理覆盖率双提高的目标。

2、加强宣传，培训教育，营造氛围

在全区农民集中居住区深入开展以“新家园、新生活、新风尚”为主题的“三新”宣传教育活动，充分发挥农民群众主体作用，促进农民集中居住区民主自治、自我服务、共建共享。加大宣传培训力度，注重典型示范，引导农民群众树立自主、自立、自强意识，促进农民群众文明素质提升和文明习惯养成。

3、加强管理，分类指导，形成机制

重心下移，分类指导。工作推进由区政府负总责，区行业主管部门具体组织落实，街道负责执行，市区各街道在现有城管街巷清扫队伍基础上组建物业服务中心，承担公益性的物业服务职能，可以组织人力物力直接管理与服务，也可以利用专业化公司组织服务外包，逐步建立公益性与市场化相结合的新型运作机制。”

4、加强服务，抓住难点，层层落实

第7篇：物业管理服务细则范文

一、物业档案的概念

档案来源于文件，文件是档案的前身。一切档案都是在文件使用完毕或办理完毕后转化而来的。

（一）档案的定义

“档案”一词在我国始见于明代，但最经常被引用的出处是清康熙十九年（1680年）的《起居注》。该年十月，在批阅秋审众犯册时，“上问：‘马哈喇之父与叔皆没于阵，本身亦有功牌，其罪如何？’大学士明珠奏曰：‘马哈喇之父、叔阵没，皆系松山等处事，部中无档案，故控告时部议不准。

我国对档案学的研究从本世纪二三十年代开始。至今，全国档案界对档案一词的定义多有论及，提法各异。何鲁成在《档案管理与整理》中写道：“档案者乃已办理完毕归档后汇集编制留待参考之文书。”1960年第一期《档案工作》杂志社论中写道：“档案是本机关在工作和生产中形成的，具有一定保存价值的，并且经过立卷归档，作为真实的历史记录集中保管起来的各种文书材料（包括技术、影片、照片、录音带等等）。”1985年国家标准局的《情报与文献工作词汇基本术语》和《档案著录规则》中档案定义为“国家机构、社会组织和个人从事政治、经济、科学文化等社会实践活动直接形成的文字、图表、声像等形态的历史记录。”1996年7月5日修正公布的《中华人民共和国档案法》从法的角度规定了档案的范围：档案是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录（《中华人民共和国档案法》第二条）。

（二）物业文件与物业档案

物业管理工作形成的文件主要有两大部分，即物业管理公司日常运作形成的普通管理文件和物业管理实际操作接收和形成的多种专业性文件。这些文件完成了现行功能之后，就过渡为物业档案。

物业管理公司日常运作形成的普通管理文件包括行政管理文件、人事管理文件、财务管理文件等。物业管理处接收的专业性文件包括接管验收时接收房屋的建筑工程资料、设备和产权资料；形成的专业性文件包括住户入住后不断形成并补充的业主（住用人）资料；常规物业管理过程中形成的物业维修文件、物业租赁文件和管理服务文件；物业管理公司开办多种经营活动形成的经营管理文件等。

（三）物业档案的分类

物业档案是物业管理公司在从事物业管理活动时直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。随着物业管理的不断发展和完善，物业档案的种类也不断增加，但总的来看，物业档案基本上可分为两大部分：一部分是物业公司日常运作形成的普通档案，包括党群工作档案、行政管理和经营管理档案、基建档案、设备档案、会计档案、人员档案、科研档案、声像档案、荣誉档案等；另一部分是基层物业管理处日常运作形成的物业管理专门档案，包括物业清册、物业维修档案、物业租赁档案、业主及住户档案、物业管理服务档案等。

二、物业档案管理现代化

（一）物业档案管理现代化的含义和内容

管理现代化就是把管理工作信息化和最优化。随着现代科学技术的发展，无论是物业管理还是档案管理，都在向着现代化的管理目标迈进，物业档案的现代化管理也成为必然趋势。

档案管理现代化的内涵包括两方面：一是指现代科学技术和方法的应用；二是要达到优化、取得最佳效益。对物业档案管理来说也是如此。

（二）物业档案管理标准化

我国现行的档案管理标准包括基础标准、业务技术标准和相关标准，国家档案局编制的《档案工作标准体系表》大致涵盖了档案管理工作领域内所有的标准。由于物业管理工作在我国仅有十几年历史，物业档案管理更是档案行业和物业管理行业中双重的新课题，所以国内尚未制订出关于物业档案管理的标准。在具体工作中，应尽量参照各相关标准，如《档案著录规则》、《科学技术档案案卷构成的一般要求》、《档案号编制规则》、《档案工作基本术语》等作为工作指导。对一些较为成熟的物业管理公司来讲，如果条件具备，完全可以自行制订本公司的物业档案管理标准。

（三）现代化对物业档案工作人员的要求

档案管理现代化是不断完善深化的过程，这一过程也要求档案人员不断提高自身的素质，包括思想意识、知识结构和操作技能等。

树立科技进步和科学管理的观念是提高人员现代化意识的基础。既然现代化是一个永无止境的进程，人员也就必须习惯于不断反省、不断思变，在总结经验、着手当前的同时放眼未来。既然物业档案管理是一个新课题，就必然存在许多有待完善之处，在巨大的潜力可挖掘。物业档案管理这一领域是大有可为的，要想永立这一行业潮头，必须有要有前瞻性，首先就是要打好思想意识这个基础。

三、物业档案的特点

（一）档案种类多样化

由于物业档案的主体包括物业服务公司、物业服务人员、物业的使用者、物业的开发商、设计者、工程设计方、承建商，以及政府有关部门如计委、国土局和房管局、城市规划局等单位。因此，在物业服务活动中就形成了各种类型的专门档案，如产权档案、会计档案、科技档案（基建档案、设备档案）等专门档案。这也是物业档案不同于其他类型的专门档案的一个显著特点。

（二）载体形式多样化

物业档案种类的多样化决定了物业档案形式多样，主要有图、文字、卡、册、表。其中“，图”是指根据实际需要绘制的各类平面图、示意图。 “文字”是指在物业服务活动中形成的各类文字材料，包括早期介入文件、接管验收文件、房屋及设备的修缮工程合同、房屋租赁合同、房屋装修合同、业主和住户来访记录、代收费用的协议等。这部分材料数量大、种类多，是物业档案的主要组成部分。“卡”是指根据需要制作的内容浓缩、检索方便的各类卡片，包括设备保养卡、维修记录卡等。“册”是指为了增加信息容量、提高管理效率而建立的业主缴费手册、绿化管理手册等。“表”是指房屋验收质量登记表、业户情况登记表、房屋装修申请表。

（三）档案的动态性较强

物业可能需要进行维修、养护，业主可能因物业的买卖、交换、继承等权属变更而变更，住户更有可能因租赁关系的改变而频繁变动，因此，相对应的物业及人的文件材料也要不断地添加到档案中去，从而形成物业档案的一个显著特点——动态性较强。

（四）公开性和隐秘性并存

物业档案具有一定的公开性，因为物业档案记录着有关物业及对物业进行管理的情况，这部分档案内容对与本物业有关的所有人员来说都是公开的，如物业的维修档案，有关绿化、环卫、保安的档案等。但物业档案又具有一定的隐秘性，因为它也包含着大量的隐私内容，这部分档案内容是不便于公开的，如业主（或住户）的个人资料、物业中的产权资料等。

（五）档案的完整性

物业管理专门档案是以一个物业单位为对象组织案卷的，该物业不管发生何种变化，所产生的文件材料都须添加进去，因此，每一份档案案卷都是一个有机的整体，全面反映了一个物业单位的变迁过程，体现出一种完整性。

（六）和人们的日常生活息息相关

物业管理活动是围绕人们的日常生活而开展的，没有哪一种档案会像物业档案这样与人们的日常生活有着如此密切的联系。许多档案如机关文书档案、审计档案、诉讼档案等在归档以后通常就较少被利用，因为人们的日常生活很少会涉及到这些档案，而物业档案则会随着物业的装修、租赁、再装修、再租赁等活动的需要而不断地被调阅。

四、物业档案的作用

物业档案最重要的内容是物业管理专门档案，它包括两个部分：一部分是物业本身的档案，包括开发建设成果的记录和物业公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况记录；另一部分是物业业主和住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等。物业档案的作用主要体现在这两部分档案上。

五、当前物业管理行业存在的主要问题

1.企业规模总体偏小。由于房地产开发规模普遍较小，开发方大多自行组建物管公司或成立物业管理处等，造成了一般物业企业难以快速实现高规格、大规模发展，企业规模总体偏小的现状。

2.物管投诉多，社会认可程度低。物业投诉产生的重要原因，一方面是物管企业提供的服务和住户期望与理解产生了一定差距。另一方面是开发方没有足够重视所建物业后期管理须要的客观条件与运作成本。还有政府未下力气引导群众对物业管理消费形成正确认识，造成其社会认可度偏低

六、产生以上问题的原因主要有以下三方面

（一）观念落后，认识错误

1.关于物业管理：物业管理是针对物业产权多元化发展状态而产生的，业主自管则不在《物业管理条例》调整范畴，不属于条例规定和承认的物业管理。

2.关于物业收费标准：由于各类物业的类型不同，其管理服务的项目有所差异，需要管理服务的内容和管理服务的难度、深度及细度也不尽相同。不同物业的收费标准应根据不同类型的物业，不同管理服务项目，不同物业管理服务标准，按照国家计委、建设部等有关规定，分别测定出不同物业项目管理服务费的收费标准，报当地物价行政主管部门备案后施行，这才是最科学的收费标准。

（二）配套法规政策规定实施细则严重滞后

由于配套政策规定实施细则严重滞后，使现实中出现的很多问题没法快速裁判。物业管理涉及方方面面，一些纠纷问题的解决上，主管部门因缺少可依据的配套法规与细节难以出据权威意见，造成公说公有理婆说婆有理。

七、恰当用物业档案解决物业管理中存在的问题，推动和谐社会的建立

解决当前物业管理中普遍存在的热点、难点问题，我们应转变观念，多方下手，观念的转变不仅在于物业管理公司，业主的转变也是不可或缺的，观念可以用合同、协议等方式来体现，双方互相认可，彼此遵守执行，自然矛盾就减少了，即使有不愉快发生，也便于划分责任，快速解决问题，这也就要求订立合同时要严谨、细致、科学、合理，合同定立后要正确妥善保存，具体在合同中需要体现哪些理念，怎么体现？这都对我们物业档案管理工作者提出了新要求。

1.业主与物业管理企业是平等关系。在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理，给业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一签订，双方就是平等的合同关系，没有主仆这种带有奴性的错误区分。

2.业主委员会与物业管理公司应当目的相同。业主委员会与物业管理公司目的应是一致的，即共同管好小区。

3.物业管理企业不是什么都管。物业管理公司终归是企业，职责是以合同的形式约定的，很多社会问题不在物业企业职责范围之内。

4.物业管理服务不是“免费的午餐”。不少人习惯于过去住房的福利型政策，对物业管理“谁受益，谁付费”原则不理解，甚至持抵触态度，拒交管理费。其实，业主在享受物业管理提供服务的同时，就有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。事实上物业管理公司实施物业专业化管理，为业主和使用人提供服务，是需要投入成本的，物有所值是最简单的道理。

5.物业管理治安防范不是看家护院。物业管理公司给住户、使用人提供的是安全防范服务。物业管理公司主要是按照服务承诺落实相应的防范措施，住户、使用人不能认为交了物业管理费用，就可以放松警惕性，应以积极的态度做好个人和家庭的安全措施，防患于未然。

6.物业管理企业不是水电供应商。由于历史的原因，物业管理企业普遍一直为水、电等公用事业部门无偿向业主、使用人代收水、电费用，甚至承担因业主、使用人拖欠、拒交水电费而垫付，物业管理企业“赔了夫人又折兵”。

7.物业管理企业应当依法维权。对于物业公司来说，业主、业委不一定就是弱势群体，实践中住户往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服务费，而物业企业却没有很好的办法应对解决。另外，一些部门、机构人为导致增加物业管理企业负担。因此，物业企业也有依法维权的权利。

8.在物业管理区域内不光是物业管理公司说了算。个别物业管理企业因缺乏有效学习而沉醉在理所当然的“管理者”角色里，没有依照相关规定，自己想怎么干就怎么干，成为物业管理行业的害群之马，这些则应由主管部门查处纠正。

我们应该充分认识物业档案管理在推动和谐社会的建立上的重要作用，物业档案管理对构建和谐社会主要有以下三方面社会功能：

（一）它具有教化和益智的社会功能

现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化与品味，使住户有一种情感的归属。这样的物业管理，能增长住户的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高居民的素养。应尽可能多地提供特色服务，努力做到"人无我有，人有我新"。比如在小区内可建立局域网，物业公司通过网络向业主和使用人及时各种服务通知和信息，同时也利用网络来加强物业公司和业主，以及业主和业主之间的沟通。只有通过这些普通小区没有的特色服务，才可以提升小区的管理品位。

（二）具有促进居民身心健康的功能

在衣食无忧的现代都市人群中，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的身心体验。这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，提高生活质量。因此，就要求物业公司首先在人员的选择上，应根据岗位的要求，制定严格的录用标准，把好进人关。比如对管理人员，应尽可能地选用那些具有酒店管理经验的，利用他们良好的服务意识，增加物业服务的内在品质。在安全护卫队员的选择上，除了外形的要求，还要在其综合素质，思想品质等方面进行严格的考察和筛选，并辅以不断的培训，提高其工作责任心，以最大限度地保证小区的安全。

其次，在服务标准上，不能局限于普通住宅小区的服务要求，可参照商务写字楼和酒店服务的标准，制定专门的保洁、绿化、维修和安全防范服务标准。如对小区内的单元楼道，至少每天进行一次拖、扫、抹，同时加大保洁巡视力度，最大限度地保证楼道地面、扶手的整洁。大力提倡社会效益和环境效益。物业公司应努力在小区内营造以美化、亮化、香化为主题的良好的居住、生活、休闲环境，让住户真切的感受到居住在这儿就是一份品位和一种尊荣。

（三）具有社交和繁荣文化的功能

第8篇：物业管理服务细则范文

Abstract: This article through profits from overseas and the Hong Kong area estate management successful experience, carries on the comprehensive dialysis to the Hunan Province estate management dispute, seeks the solution countermeasure, fundamentally reduces and eliminates in the estate management process each kind of dispute, causes the owner, the developer and the estate management enterprise's relations marches into the benign development, the promotion lake province estate management market perfect and the fast development.

关键词:物业管理纠纷透析 对策

key word: Estate managementDispute dialysisCountermeasure

作者简介:王纲(1976―),男,湖南新化人,讲师,主要从事工商管理、房地产管理研究。

基金项目:湖南省建设厅立项资助课题

近年,湖南省物业管理行业在各级政府和有关部门的关心支持下,在广大市民的参与下,得到了长足的发展。据统计,到2009年底,湖南省共有物业服务企业2114家,其中一级资质企业9家,二级资质企业116家,三级资质(含暂定)企业1989家。全省物业服务企业共管理各类物业管理项目面积达21414万平方米,物业管理从业人员达12.29万余人。

湖南省物业管理工作的发展对改善人居环境、稳定社会治安、促进社会经济发展发挥了重要作用。但由于物业管理本身存在一些行为不规范现象,业主对物业管理相关法律法规知识缺乏系统了解,加之物业管理方面的法律法规还不健全、不配套等,使大量物业纠纷开始涌现。

一、湖南省物业管理纠纷的类型

(一)物业管理费纠纷

据调查,湖南省物业服务企业普遍存在收费难问题。在实行物业管理的居住小区,实际收费率仅为70~80%,差一点的不到60%,能达到90%以上的实属凤毛麟角。湖南省的物业管理收费大多采取包干制的形式,物业企业在物业日常维护上收支不透明,业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据,服务水平难以量化。个别物业企业甚至越权管理,少服务、多收费、乱收费,侵占业主的利益,引起冲突。

(二)业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷

此类纠纷一是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车丢失或室内被盗引起;二是物业服务企业对管辖范围内的沙井、化粪池、管道、外墙、沟渠、道路、广告牌等管理不善,致使业主受到人身或财产的损害而发生的纠纷。

(三)业主违章搭建引起的纠纷

业主擅自乱搭乱建,装凸出的防盗网、雨蓬;住一楼的住户搭建私家花园、车棚等现象屡见不鲜。其他用户对此要求物业服务企业出面制止。这类纠纷中,如物业服务企业查处乱搭乱建行为,则存在无行政执法权的越权行为;如仅对乱搭乱建的个别业主进行劝阻而不拆除违建物,则造成大部分业主对物业服务企业的不满。

二、湖南省物业管理纠纷产生的原因

从调查和统计的分析看,目前湖南省物业管理纠纷迅速增长大致有以下四个方面的原因:

(一)相关物业管理法律法规不健全

目前,湖南省还没有建立系统完善的物业管理法律体系,已经出台的法规层次不高,法律效力有限,还没有覆盖物业管理的全部内容,对于解决物业管理纠纷尚无法可依,迫切需要进一步完善物业管理的法律体系,以法律来协调物业管理各主体之间的权利、义务关系,以制度来保障和促进物业管理机制的有效运行[1]。

近年来,湖南省物业管理行业发展很快,物业管理具体性和复杂性凸显,而相关法律法规的某些条文原则化,缺乏可操作性,对某些问题的规定不明确,这就导致涉及物业管理方面的纠纷和诉讼呈继续上升的趋势。

(二)开发企业与物业服务企业权责不清晰

根据调查显示,湖南省有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系。这种关系使得重建设、重营销、轻管理的情况无法得到解决。很多物业管理纠纷其实就是购房合同签订时诸多隐性或潜在纠纷在物业管理阶段的发作。《物业管理条例》规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。然而,在实际操作中,不少开发企业自行组建物业服务企业,并将其建设中的质量、服务承诺推到物业服务企业头上。业主入住后发现原来的承诺没有兑现,在找不到开发商的情况下,业主只能把矛头对准物业[2]。由此而引发一系列纠纷。

调查表明,湖南省物业管理纠纷中有近70%是由开发企业遗留的问题引发的,主要包括:规划变更引起居住环境的改变;开发建设单位不按规划设计要求建设物业管理配套设施;有些小区配套设施权属不明;房屋及附属设备质量有问题等。

(三)业主的物业管理意识、消费观念尚未形成

近几年,湖南省住房商品化使住房私有率不断提高,到2007年底止全省现有城市住房总面积31000万平方米,其中私有住房21500万平方米,占75%。一个住宅区或者一栋住房内从过去的单一产权人拥有物业,转变为多个产权人拥有物业。住宅区不能再由原产权单位“一家包揽”负责,而应当推行物业管理,这就使得房屋的维护保养转变成为业主自己的事情,原由国家或单位支付的住房管理服务支出将由居民自己支付。受中国长期以来实物分房、单位包办、无偿管理的福利分房机制的影响,业主们对自身利益以及共享部位和公用设施设备的维护、使用与管理缺乏一种主人翁意识,民主参与意识就很淡薄;一些业主不知道自己对物业管理享有的权利;个别业主委员会的产生不规范,议事不公开,决策不民主,不能代表业主正确行使权力,不能很好地维护广大业主的合法权益。更重要的是业主在物业管理中没有订立合同的意识。

同时,广大居民对享受物业管理服务需要付费的观念也还没有普遍形成。一些人不习惯于把物业管理当作一种服务性消费,以至出现业主认为不需要物管服务也就不交物管费的想法[3]。

三、解决湖南省物业管理纠纷的对策

既然湖南省物业管理纠纷层出不穷,那么研究物业管理纠纷解决对策就是刻不容缓的。

(一)、完善湖南物业管理法律法规体系

首先,尽快出台新《湖南省城市住宅区物业管理条例》。《湖南省城市住宅区物业管理条例》与新近颁布的《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》在内容存在冲突,不符合上位法规定,与社会现实要求不相适应。随着湖南省物业管理实践的发展,其中出现的一些新型纠纷缺乏法律规范来调整,有的长期得不到解决。法律法规的出台滞后于物业管理实践。因此,应遵循上位法修改的最新规定,结合湖南省经济发展的实际,对条例进行修改。同时还应尽快出台《湖南省物业专项维修资金管理办法》、新《湖南省物业服务收费管理办法》等,以规范物业管理行为。

其次,湖南省地方性物业法律法规应更具有实际操作性,同时配以操作细则。宪法、物权法等规定了物业管理相关的基本原则,地方政府出台的法律法规就是要结合自身的社会经济发展状况,根据物业管理公司和业主相互之间经常产生争执矛盾的焦点,用一些切实可操作的措施来解决。

最后,明确业主委员会的法律地位,以发挥业主委员会在物业管理纠纷中的作用[4]。在我国,业主委员会不能作为诉讼主体,然而,实践中业主委员会作为业主和业主大会的代表机构,在纠纷的解决中却起着至关重要的作用。世界上一些发达国家和地区如法国、新加坡和我国香港地区都承认由全体业主组成的团体具有法人资格的诉讼地位。为了加强业主组织在物业管理中的地位和作用,应该由法律明确规定业主大会可以在依法成立并登记后取得法人资格,而赋予其相应的诉讼地位,代表业主大会对物业进行管理。从而加强业主通过司法途径解决物业管理纠纷的信心。

(二)、提升物业服务人员素质,推行物业管理人员的职业教育

分析近年来逐渐增多的物业管理服务纠纷及消费者投诉典型案例,不难发现:物业管理服务从业人员,特别是小区物业管理服务的主要负责人;业主委员会人员,特别是业主委员会的负责人―业主委员会主任,由于其专业管理技能水平低,缺乏职业道德、法律法规意识淡薄而引发的纠纷占有很高的比重。

严格物业管理从业人员行业准入制度,实施物业管理师制度保证了物业管理职业经理人必须是具有相当的学历和工作经历,掌握相关的专业知识、技术和能力,有能力承担有关专业管理工作的高素质人才。物业管理从业人员的规范化、专业化无疑将推动物业管理行为的规范化专业化。因此,实施物业管理服务人员职业化,打造一支精英型的物业管理职业经理人队伍是解决此类问题的唯一出路。

(三)、加强法制宣传提高业主民主参与意识,增进业主之间信息沟通

业主参与意识淡漠是物业管理纠纷出现的原因之一。因此,物业服务企业、有关行政主管部门和街道办事处应当加大宣传力度,通过办理培训班和社区法制宣传等方式,提高业主的法律意识和参与意识。同时,为业主提供必要有效的沟通方式,例如在小区内为业主提供专用的公示栏和意见栏,有条件的高档小区还可以设置局域网。这些方式都是消除业主的信息障碍、避免物业纠纷的有效措施。

(四)、加强业主委员会自律,对其进行专业化、规范化建设

我国业主大会及业主委员会在实际运行中存在的诸多问题直接导致了我国物业管理纠纷的逐年增多。法官们在审理物业纠纷的案件看到,95%以上的业主状告物业公司案件中,业主委员会均无任何的作为,看不到业主委员会在为业主们合法权益保护上的功效,对物业管理上出现问题置若罔闻。因此,必须加强业主委员会自律,对其进行专业化、规范化建设。

加强业主自律主要有两方面内容:一是管理小区内部设立监事机构(可由业主、使用人、居民委员会等相关专业部门人员组成)以监督业主委员会的日常工作,及时发现问题,解决问题;二是设立业主委员会联合会。联合会设立主要是使不同业主委员会的成员能交流经验,互通情况,学习有关法律与政策。提高全体业主对物业管理的认识水平,形成全社会的监督制约机制。

实行物业管理联席会议制度。该会议由街道办事处(镇人民政府)负责组织召集,由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公员派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。这种制度使物业管理活动各参与主体之间相互协调监督,交流配合,最终达到业委会运作规范化、决策合法化。将物业管理矛盾纠纷化解在基层,消除在萌芽状态。深圳市曾实行此制度,取得了显著效果。

(五)、建立并完善物业管理基层法律援助调解机制

1、构建物业纠纷调解组织体系。参照深圳、广州等物业管理相对发达城市的先进经验,各省市可建立由各市房产局牵头,区、县(市)房产局为主,街道、社区共同联动监管的四级管理网络。根据《物业管理条例》,把街道(乡镇)纳入物业管理监管的体系,发挥街道、社区在物业行业文明创建、业主委员会成立、物业纠纷调解中的主导作用。及时处理涉及业主及物业管理活动中的各种矛盾与问题。

2、建立高素质的物业纠纷调解律师团。物业纠纷类型多样,法律关系纷繁复杂,涉及的问题广泛,政策性强。因此,要及时有效处理好物业纠纷,必然需要对物业知识、法律常识精通的专家人才加入到法律援助活动中。而物业相关方面的律师参与调解纠纷,无论是对提高人民调解组织化解矛盾的能力,还是提高社会公信力都是不二选择。

参考文献:

[1] 庞绍强,李晓东. 物业管理的现状及原因分析. 价格论坛, 2009

[2] 杨晓刚. 物业管理纠纷成因分析. 现代物业, 2007

第9篇：物业管理服务细则范文

一、物业管理的范围

凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。

二、成立机构

为促进物业管理规范运行，设立XXX局物业管理办公室，办公室设主任1名(兼)，工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派;工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用;义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。

物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。

三、物业管理办公室主要职责

1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。

2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。

3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。

4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。

5、按要求管理好财务收支帐目。

四、相关工作人员职责

1、保洁员工作职责

负责院内X—X栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。

2、保卫人员工作职责

严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。

3、水电维修人员工作职责

负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。

4、义务监督员工作职责

负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。

五、福利待遇及有关要求

1、福利待遇

物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。