房地产企业税收筹划分析精选(九篇)

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第1篇：房地产企业税收筹划分析范文

关键词：房地产企业；税收筹划；案例

房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中，大宗房地产交易因涉税金额多，税收负担重，令许多房地产企业都对此感到头疼，因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时，部分地区当前存在的房地产市场过热现象，也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。

一、土地增值税的筹划

我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。但是同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，还是可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初开发的某某雅苑三期项目，取得的土地使用权所支付的金额为1955万元，房地产开发成本为3500元，销售总收入为9200万元，与转让房地产有关的税金为510.6万元，公司为开发该项目从银行贷款2000万元，贷款利率为5.31%，贷款期限为2年，从银行取得利息单据212.4万元，另公司通过往来从其它相关企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。

筹划方案1：

《土地增值税暂行条例实施细则》规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

如果按提供金融机构证明据实扣除，则开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15万元

扣除项目金额=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75万元

土地增值额=9200-7541.75=1658.25万元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值税税额=1658.25X30%=487.475万元

筹划方案2：

如果不提供金融机构利息证明，则开发费用=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5万元

扣除项目金额=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1万元

土地增值额=9200-7602.1=1597.9万元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值税税额=1597.9X30%=479.37万元

筹划方案3：

公司通过往来从其关联企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。如果公司与关联企业补签协议，将这1500万元作为借款处理，则需付关联企业利息159.3万元，关联企业需到税务局开具发票，交纳营业税、城建税、教育费附加8.84115万元，印花税796.5元。由于该关联企业也是公司老板所开的另一家房地产公司，这样做对公司老板而言只是关联企业多交了些营业税。这时公司的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45万元

扣除项目金额=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05万元

土地增值额=9200-7701.05=1498.95万元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值税税额=1498.95X30%=449.685万元

从以上三个土地增值税的筹划方案可以看出方案3所交土地增值税最少，比第一种方案节省了37.79万元。

由于本公司某某雅苑项目开发得较早，当时税务局对普通标准住宅尚未给出明确的介定，公司充分运用了土地增值税对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税的税收优惠政策进行合理筹划，通过筹划方案3达到了免征土地增值税税，进一步提高了企业的投资效益的目的。

二、营业税的筹划

营业税的筹划相对来说空间较小，但也不是没有一点筹划空间，比如我公司2001年底与某城镇建设综合开发公司签订了某商品房住宅项目转让协议，需支付出1823.22万元给该开发公司，同时约定将此小高层的一楼计612.33平米作为安置面积交给该开发公司，该开发公司以每平米1400元的造价支付我公司价款合计85.73万元，我公司实际支付项目转让费用1737.49万元。如果就这份合同，我公司在做帐时就应将返还的这部分房产的销售款视为销售，交纳营业税42865元，城建税3000.55元，教育费附加1714.6元，合计47580.15元的税款。但如果进行营业税的筹划，能与该开发公司协商修改合同，直接签订总价为1737.49万元的项目转让协议，不提及安置面积这一块，而实际运作照旧，对方公司也不吃亏，我公司又可省去这部分税款，何乐而不为呢！经过多次协调、洽商，该开发公司同意修改协议，我公司通过对营业税的筹划节税4.758万元。

三、企业所得税的税收筹划

企业所得税的税收筹划空间较大，本文仍从实际工作中所涉及的案例进行分析比较。

由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。

案例1：本公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。

案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收帐款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。

实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。

结论：总之，税收筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税收筹划区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社,2006年版.

[2]李龙梅.企业税务筹划误区分析.财会通讯（理财版）,2006年第4期.

[3]洪日锋.财务管理中的税务筹划研究.财会通讯（理财版）.2007年第4期.

[4]扬俊,罗峥编著.合法节税─新经理人税务筹划手册.中国纺织出版社,2003年2月版.

第2篇：房地产企业税收筹划分析范文

关键词：房地产；企业所得税；税收筹划；实证

前言：

房地产企业涉及的税收种类相对较多，其中房地产行业企业所得税是房地产企业缴纳的较为主要的税种之一。通过对我国房地产企业缴税情况进行调查我们发现，我国大部分房地产企业在进行税款缴纳的过程中，都会对纳税金额进行控制，通过多种筹划手段，降低企业纳税的成本。但是由于房地产企业在进行筹划的过程中缺乏系统的管理，忽视科学手段的应用等，使得房地产行业企业所得税税收筹划难以达到理想的效果。

1.房地产行业涉税特点

房地产行业的发展在我国具有着一定的特殊性，尤其是在近年来住房价格居高不下的影响下，我国政府以及广大人民群众都对房地产企业的发展十分的重视。房地产企业的纳税情况与房地产企业的运营有着密切的关系，并且对房地产企业的经济效益以及发展方向等都会产生影响。通过对房地产企业的纳税情况进行研究，我们发现房地产企业在纳税方面具有着以下几个方面的特点：（1）不同阶段税收不同。房地产企业在进行运营的过程中是分阶段的，不同的阶段其经营的形式也有所不同。（2）税种多，税额高。我国在对房地产企业进行征税的过程中采取的是分类征税，也就是说在不同的领域进行不同税费的征税。（3）独特的缴费方式。房地产企业在进行税款缴纳的过程中，大多数的税种都按照正常的缴税方式进行。

2.具体案例分析

甲公司是一家经营效益良好的房地产企业，在进行房地产开发的过程中因资金不足，需要进行8000万元资金的筹措。在对资金进行筹措的过程中，甲公司希望通过企业所得税筹划的方式，对企业将要缴纳的企业所得税进行控制，在合法的范围内将企业需要缴纳的个人所得税降到最低。下面（表一）是甲公司成员提出的三个不同的筹资计划，通过对筹资计划进行分析我们可以找出最优的房地产企业税收筹划方案。

通过对日常生活中企业所得税的缴纳方式进行研究我们可知在日常生活中企业所得税的缴纳与企业的借款有着密切的关系，并且随着企业借款的不断提升，个人所得税的数额也会进行相应的下降。因此巧妙的进行资金的借贷成为了房地产企业进行企业所得税筹划的主要方式之一。通过对甲公司的三个筹资计划进行分析，我们又可以发现不同的资金借贷方法产生的企业所得税筹划效果也有所不同，其中通过对三个不同计划进行研究我们可以直观的看到，计划三在可以进行利息抵税的比重更大，其在进行企业所得税的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三虽然节税效果突出，但是在财务风险上却是最大的因此应被有关房地产企业所重视。

3.房地产行业企业所得税税收筹划

对上述案例进行分析我们可以得出，房地产行业可以通过对企业所得税进行筹划，降低企业所得税的支出，并且进行资金的借贷是主要的应用手段。通过进一步的研究我们可以发现上述案例只是房地产企业进行所得税筹划的一个缩影，在实际的工作过程中，房地产企业可以针对不同的经营阶段进行不同的企业所得税税收筹划。

3.1准备阶段

我国税法对于纳税的对象进行细致的划分，通过有针对性的的税收规定对我国的税收工作进行保障。因此房地产企业在进行企业设立的过程中，首先应对税法进行掌握，明确其在纳税过程中的义务，通过对相关纳税内容的了解，完善税收筹划的依据。其次，房地产企业应对具体的组建形式进行考虑。这主要是因为企业的组建形式不仅关系着企业的运营模式，经济发展等，同时也关系着税收的多少。因此，房地产企业在准备阶段应从税收以及企业发展的角度进行综合的考虑。最后，对分支机构的形式进行把握。企业的分支机构包括分公司和子公司两种，针对不同的分支机构我国法律在企业所得税方面进行了区分的规定。因此，房地产企业在进行分支机构建立的过程中，应用发展的眼光看问题，针对不同条件下分公司以及子公司的税收特点，进行合理的选择。

3.2开发阶段

房地产的开发是一个比较复杂的过程，对房地产开发过程进行合理的把握对于控制企业所得税的缴纳有着重要的意义。因此房地产企业在开发阶段首先，应严格按照国家相关规定进行各项资格的审批，并遵守具体的流程，完善开发过程中的各项工作。其次，进行合理筹资方式的选择。通过案例我们可以知道不同的筹资方式在节税效果以及财务风险上都有所不同，因此房地产企业应对二者进行合理把握，进行科学的税收筹划。

3.3销售阶段

销售是房地产企业经营过程中的重要环节，为了可以对房地产开发的经济效益进行保障，我国大约80%以上的房地产企业在进行房地产开发的过程中都会进行房地产的预售工作。因此一般在对房地产销售阶段进行研究的过程中，习惯性的会将该阶段分为两个部分。就房地产的预售部分而言，房地产企业需要对预售过程中收取的资金进行合理的筹划，并以季度为单位进行利润的预算以便进行企业所得税的缴纳。而对于现售部分来说，在对其进行税收筹划时应着重考虑可实现的经济收入以及经营过程中的资本支出以及经济亏损等因素，对应该缴纳的税额进行合理的计算，避免因资本控制失误造成税款缴纳不准确的现象出现。

4.总结：

综上所述，房地产行业在进行发展的过程中，应从多个角度出发对企业内部的资金支出进行控制。通过加强房地产行业企业所得税税收筹划质量的方式，对房地产企业的纳税额进行合理的控制，促进房地产企业的发展。（作者单位：1.北京开放大学怀柔分校；2.北京京北职业技术学院）

参考文献：

[1] 杜敏.房地产企业的税收筹划分析[J].当代经济，2012，13（14）：56-57

第3篇：房地产企业税收筹划分析范文

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中,营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的,它又是城建税、教育费附加计税的基础,同时也能影响契税、印花税以及土地增值税,因此,销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是,土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关,因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略

对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数,合理剥离价外费用,恰当分离税种税率。具体地,可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。(1)剥离价外费用根据我国营业税暂行条例实施细则的规定,营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中,为了吸引客户和提供更好的房源,房地产企业将各种配备设施和服务(如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等)提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额,无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额,需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司,负责这些代收费用的收取,将这些费用从总销售收入中剥离,进而减小营业税的计税金额。例如,某企业年度总代收费用为1000万,这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万,还要缴纳城建税和教育费附加5万左右,相应的契税和印花税也会相应增加;如果设立专门的物业公司,只要保证其经营成本低于这部分税负总和,对于企业都是有利的。(2)分离税率由于市场需求的变化,现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房,这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售,则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%,而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策,房地产企业可以单独成立装修公司,负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同,这样,房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者,企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司,只负责销售毛坯房,然后提供装修业务的联络服务。

3、土地增值税的税收筹划

筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析,销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。由于土地增值税适用的是超额累进税率,充分应用税收税率变动临界点,合理制定商品房销售定价,可以有效增加企业税后利润。例如,某房地产企业建造的普通标准住宅,完工后计算的可扣除项目金额为800万元,而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元,(1210-800)/800>50%,则应缴纳的土地增值税为(1210-800)×40%=164万元,税后利润为1210-800-164=246万元;如果企业将自身商品房价格定为1190万元,则20%(1190-800)/800

二、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多,在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意,进行合理的税收筹划,才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中,会有一些相关的抵税项目以减少企业税收,但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象,因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策,合理调整企业销售业务组成,借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如,很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主,并确定收入,就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售,企业可以将其租给业主,然后分期收取租金,这样将这部分的收入划分为多个年度,有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产,用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税,用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时,也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样,这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税;但是如果为方便出租,打包收取租金,则需要按照总额缴纳营业税。

第4篇：房地产企业税收筹划分析范文

【关键词】房地产开发企业；税收筹划；问题与措施

税收筹划风险，顾名思义，就是由于税收筹划失误等造成税收结果的不确定性，使得纳税人在展开税收缴纳的过程中，实际缴纳的金额与预期目标有着较大的偏离，给纳税人的后期经济活动带来了无法避免的影响。

一、房地产开发企业税收筹划风险分析

1.政策风险

房地产作为国民经济的支柱，所以相对于其他的行业来说，受到政策的影响相对较大些。而什么是政策风险呢？顾名思义，政策风险指的是由于国家对房地产的相关法律法规进行调整，而直接影响了房地产税收筹划的正确性，增加了税收筹划的风险。自2000年中国加入WTO以后，就进入了经济发展的快车道，在中国以地为本的传统观念影响下，大量的金钱涌入了房地产，造成了房地产经济行业的泡沫化。为了抑制房价过快的上涨，中国相关部门出台了一系列关于抑制房价的税收政策，而房地产税就是其中的一个重要内容。在法律法规不断变动的大环境下，加大了税收筹划的难度，使得税收筹划目标的实现面临着夭折的风险。例如近期发生的这个案件就具有代表性，由于考虑到相关的问题，所以暂且以A、B来作为两个公司的代号。A公司由于急需资金进行周转，所以将一处10000平米的商品房出售给B公司，经过商谈，房价暂定为3000元每平米，但是按照国家税收总局颁发的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，需要交纳百万元的土地增值税，A公司为了避免交纳这土地增值税，就根据当时的法律，A公司与B公司在私底下达成协议，即A企业先向B企业以房产为资本进行股权投资，然后再将股权出售给乙公司，这样就在法律的框架内免除了在土地增值税的交纳。但是最近出台的新规定指出，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业一起建造的商品房进行投资和联营的，均不能够免除土地增值税等税款的交纳。所以，对于A企业来说，如果不能够及时的调整的税收筹划策略方案就可能被税务局认为是偷税漏税，并面临着除了要交纳相应的税款外，还要补缴巨额罚款，并且在社会荣誉的无形资产上，还要面临着巨大的损失。

2.片面性风险

片面性风险指的是由于企业纳税人在进行税收筹划时，没有从宏观角度对全局进行分析，仅仅是从个体角度考虑到一种或者几种税的税负水平的降低，或者仅仅是从整体上注重税收总金额的降低，却并没有注重税后对利润的影响。房地产开发的过程一般分为3个阶段，每一个阶段都要缴纳相应的税款，所以房地产是一个税收复杂、税款金额较大，需要进行全盘考虑的一个行业，所以在进行税款筹划时，要进行全盘的考虑，高度的注意片面性风险的影响，从而避免税收筹划的失败。以下例来进行说明：

A房地产公司新开发了一批商品房，销售所得金额总共2000万元，其中购买地皮花费了600万元，开发成本花费了800万元，贷款利息分摊了60余万元，而各种税款加起来总共有100万元。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定，在能够提供相关机构的金融证明的前提下，对于分摊利息支出的部分在缴纳税款的时候可以计入总数，但是包括其余的部分（购买土地使用权支付的金额加上房地产开发成本的金额）按照百分之五来计算。但是如果不能够提供相应的金融机构的证明，那么就需要将购买土地使用权所支付的金额加上的房地产开发所花费的金额的百分之十来计算。企业的财务人员经过详细的计算得知，提供相关金融机构的证明，就需要交纳的是（600+800）*0.05+60=130万元，而如果不提供相应的金融机构证明，就需要交纳的税款金额为（600+800）*0.05=140万元，所以该财务工作人员就认为不需要向税务局提供相关的金融证明，但是如果不向税务局出示相应的证明，那么在交纳企业所得税的时候，就无法将60万元的利息费用扣除，那么就会多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75万元，所以相对比而言，财务人员所做的税收筹划是错误的。

3.成本偏高风险

房地产开发企业在进行税收筹划的时候，是需要付出一定的成本的，这个成本包含两部分，即分别是显性成本和隐性成本。显性成本较容易理解，指的是企业在进行税收筹划的过程中所消耗的人力、物力，隐性成本则是在进行方案选择的时候放弃其他方案所要承受的机会成本，以及方案失败的时候所造成的损失等。企业在考虑通过税收筹划来实现节税增加利润的过程中，还要考虑税收筹划成本的问题，只有节省的税收和消耗的成本的差额，才是税收筹划节省出来的实际利润。

4.认定风险

税收筹划的前提是符合国家相关的法定法规，所以是合法的节税行为，是符合国家的立法意图，并被国家鼓励和引导的一种合法性经济意图。但是由于我国相关的法律法规不够完善，税务执法人员的个体素质参差不齐，所以往往在裁定税款筹划行为的时候发生误会，给企业带来了预料之外的巨大损失。

二、房地产开发企业税收筹划风险防范与控制

1.强化风险意识，梳理依法筹划理念

房地产与别的行业有着显著的差别，作为国民经济的支柱，所以相应的筹划风险也相对较高。出于对利润的考虑，房地产企业的管理层需要加强对于风险防范的意识。当然任何企业的行为都需要在法律的框架内，所以财务人员在进行税收筹划的时候，需要有一定的法律基础，并且具有守法意识。

2.设立税务管理机构，提高筹划水平

由于房地产企业税务复杂，税收策划的难度相对于其他的行业来说较大，所以一些大型的企业都设定专门的税务管理机构，对税务的筹划、涉税业务的核算、税收遵从以及税收争议等业务进行专业的管理，尤其是对于一些大型的房地产开发企业来说，设立专门的税务管理就以及配置专业型人才，在合理机制的协调下，就能够实现税收筹划的高效化，对于降低税收风险，实现企业税收筹划目标具有着重要的意义。

3.提高税收筹划人员的业务水平和职业素质

房地产行业的税收筹划具有着很大风险性，所以对筹划人员的要求就显得很严格，首先房地产企业所要做的就是提高企业招收人员的基准，综合的增强他们额团队素质。要求税收筹划人员要有丰富的专业知识和实践经验并且对于政策的洞悉水平要达到一定的程度。对于一些不满足该要求的工作人员要进行后期的工作培训和再教育，根据实践证明，一个企业的税收筹划人员的教育水平直接决定着他的筹划质量。当然在后期的培训过程中，不仅要加强他们的专业知识和职业素养，还要交手他们一些关于金融、贸易、保险和工商等方面的知识，拓宽他们的知识面，只有这样，才能够使得他们在进入一家企业之后，就能哦在有限的时间内对这家企业的基本状况、涉税事项以及筹划意图有一个清晰的认识，并恩能够在短时间以内制定出相应的筹划方案，极大程度上节省了税收筹划的成本，增加了利润的空间。

4.借助税收中介机构的专业服务

在现代市场上，有一种专门的税务筹划机构，这种机构的业务能力往往要高于一般的企业内部的税务管理机构的业务水平，所以一些房地产企业可以将这些具有着极强的专业性、复杂性的工作交给外部机构来进行，这样就可以避免由于工作人员的专业素质是的限制而导致的工作出现一系列的差错的产生，降低了由于方案错误而造成的成本损失。除此之外，可以将这些机构作为外脑，加强企业内部的监督。

三、结语

房地产行业作为我国的国民经济支柱，对于市场经济的发展具有着很强影响。税收筹划是房地产企业节省税收，实现利润最大化的环节之一，也是体现一家房地产企业进一步发展的动力大小。本文通过对于我国目前的房地产税收筹划所存在的问题进行研究，找打相应的解决措施，希望能够对我国在这方面的改进有所借鉴意义。

参考文献：

[1]庄粉荣.纳税筹划大败局.北京：机械工业出版社[M].，2010.

[2]刘立秋，李凯，邹毅.我国房地产业税负评价与分析[J].中国软科学，2015.（7）：119.

第5篇：房地产企业税收筹划分析范文

关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税

税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59515亿元，比上年增加5291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

（一）前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

三、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

（一）土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。

（二）企业所得税的筹划

1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

（三）营业税的筹划

第6篇：房地产企业税收筹划分析范文

所谓纳税筹划，是指纳税人通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。就企业来说，纳税筹划有助于提高企业的的财务与会计水平，增强企业的竞争力。

二、房地产企业纳税筹划分析

在我国房地产产业链条中，从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等各个环节，共涉及11个税种，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（外资和外国企业所得税）、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税和契税。本文主要对房地产企业涉及的营业税和土地增值税的筹划进行相关介绍。

（一）营业税筹划

1.计税依据的税务筹划

营业税应纳税额＝营业额×税率，显然，合理降低营业额可以降低应纳税额。

房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。

2.利用税率不同的筹划

营业税有九种税目，税率各不相同。销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异进行税务筹划可以为房地产公司节约不少税金。

3.利用营业税相关优惠政策进行税务筹划

对房地产企业而言，营业税的主要优惠政策有：

（1）企业以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；（2）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税；（3）房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。

（二）土地增值税筹划

1.利用临界点进行筹划

土地增值税的优惠政策中规定：建造普通住宅，增值率未超过20%的，免征土地增值税。纳税人在实际操作中可以通过降低售价来降低增值率的方法，使其降至20%以下，从而达到免税的目的。

2.利用加计扣除项目金额进行纳税筹划――借款利息扣除方法的运用

目前税法规定准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金五个部分。除此之外，对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。扣除项目中，房地产企业可以通过选择适当的利息扣除标准来对企业进行纳税筹划。

3.利用土地增值税优惠进行纳税筹划

房地产企业土地增值税的其他优惠政策：

（1）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的，免予征收土地增值税。

（2）一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值税。

此条优惠政策的补充说明是：建成后转让的，应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。

（3）房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成之后向客户收取代建收入的行为，免予增收土地增值税。

除了上述三个优惠政策以外，还应知道：因国家建设需要依法征用、收回的房地产和在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中去的，免征土地增值税。

三、房地产企业纳税筹划中应注意的问题

房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。一个切实可行的筹划方案必须是和企业的实际情况相联系，并且在某个时点或某个时期进行的，而不是随意生搬硬套一个完整的筹划方案。对于筹划方法的实际应用，主要有以下三点思考：

第一、通过上文分析营业税和土地增值税筹划的方法，我们知道纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种，还应该考虑各税种之间的关系，要结合企业发展的目标进行整体筹划，提高企业的税后净利润，保证企业的稳步发展。

第二、房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，还要进行必要的成本收益分析，做到税收成本最小化，整体收益最大化，并注意风险的防范与控制，进行各方面的考虑，充分发挥纳税筹划的作用。例如本文中利用土地增值税临界点筹划的案例，就需要综合考虑各方面因素，使收益大于成本，否则，筹划就失去了意义。

第三、我国税法改革一直在稳步前进，税收政策不断完善，必须及时学习和熟悉税法、相关条例和实施细则的具体内容，做到与时俱进，使税收筹划方案与税收政策时刻保持一致。

房地产行业涉及的税种较多，除本文讲到的营业税和土地增值税，房产税和企业所得税的筹划对房地产企业来说也是非常关键的，在这里就不过多阐述。通过本文分析可以知道，做好纳税筹划工作是每个房地产企业的必修课，是房地产企业生存和发展的有力保证，必须予以重视。

参考文献：

[1]丁玲.地产企业纳税筹划浅议.现代经济信息.2011(01):182-184.

[2]陈艳华.房地产开发项目开发前期及开发期间的纳税筹划.财会研究.2010(03):247-248.

第7篇：房地产企业税收筹划分析范文

【关键词】“营改”；房地产行业；财务影响；应对措施

随着市场经济发展步伐不断加快，近些年我国进入了经济发展新常态，各行各业竞争日益激烈。房地产企业也不例外，经营管理压力日益增加，据国家统计局数据显示，2015年我国房地产企业销售利润增速较往年相比明显下降。同时，政府为了能够加强对房地产企业的税收调控，土地增值税税收政策的收紧在一定程度上也加大了房地产企业的运营压力。据普华永道会计师事务所提供的20家房地产企业税务相关数据显示，“营改增”全面推行之后这些房地产企业中的九成税负不降反升，而且接近四成的企业认为税负会明显上升。对此，房地产企业必须审时度势积极进行税收筹划，合理避税，为企业稳健发展提供保障。

一、房地产“营改增”的必要性分析

自20世o90年代税收体制改革以来，我国值税和营业税平行征收的局面持续长达10余年，其间两税平行征收的弊端也不断凸显。值税与营业税平行征收不仅表现为营业税针对流转环节税收的重复征税，也表现为值税抵扣链条的人为断裂。为进一步规范税收体制、支持经济结构转型、促进产业健康发展，我国于2012年启动“营改”税收体制改革试点，目前从试点行业和己完成“营改增”行业的发展情况来看，营业税改征值税后对行业发展存在一定程度的积极作用。而具体到房地产行业，“营改”改革的必要性如下：

1.克服流转环节两税“平行征收”的需要

在平行征收体制下，增值税和营业税各自的课税对象基本上归属于经济流转斤为的两个极端，增值税课税对象为极端的纯货物，而营业税课税对象为极端的纯劳务。而现实中存在着许多商品和劳务相互结合的可能性，它们既不是极端的纯货物也不是极端的纯劳务。

在房地产开发中，营业税主要涉及到建筑业、销售不动产两个税目。在房地产建筑环节，建筑商需要与上游材料采购的增值税应税企业发生经济行为，如购买砖、水泥、钢材等。同时建筑商在对下游企业提供建筑业营业税应税服务的同时也提供涉及值税的货物销售，这就涉及到劳务与货物的区分，影响增值税与营业税征税范围的划分。而“营改增”的实行后，与房地产有关的建安和销售都纳入值税的征收范围，其征管范围的界定问题也迎刃而解，值税抵扣链条得以延续。

2.避免重复征税的需要

我国房地产的税收主要集中于房地产交易及保有两个环节，其中，房地产交易环节税负又高于保有环节。而交易环节的税负较重的原因主要表现在各税种重复征收且无法抵扣上游己交税金。在我国现行营业税体制下，房地产开发至少涉及建筑安装3%和销售不动产5%的两道营业税，且不论企业是委托其他建筑安装企业建造还是自行建造均无法避免承担建筑安装环节营业税。企业购进的固定资产进项税也不能进行抵扣，由此可见，我国营业税税制下房地产重复征税现象较为严重。

与营业税相比，增值税是一种价外税，具有“税收中性”的特点。营业税与值税虽同属流转税，二者在税收体制和核算方法上都有本质的差异：值税属于价外税，在实务中采用购进扣税的方法，只就生产经营产生的值额纳税，即纳税人应纳税额为其销售应税项目的销项税扣减纳税人购进应税项目的进项税后的余额。而营业税属于价内税，对比可知，值税税制更能避免重复征税。

在房地产行业，“营改增”能够从很大程度上解决房地产营业税重复征税的问题。因为房地产业涉及上下游行业较多，其上游建筑业、下游不动产租赁均征收营业税，造成房地产业在整个开发环节重复征税为题严重，而改征增值税后，房地产建安成本可以凭合法票据抵扣，重复征税问题得到有效解决。

3.完善增值税抵扣链的需要

建筑安装成本在整个房地产开发成本中有着举足轻重的地位，建筑业也是房地产业最为主要的上游行业之一，流转税有税负嫁接的特点，意味着建筑业的税负是房地产业的税负的直接影响因素之一。营业税的存在使增值税抵扣链条人为断裂，建筑环节缴纳的营业税不能在销售房地产时扣除，造成了建造成本的上升，同时销售房地产的营业税也不能在购买方成本中扣除，也抑制了部分一般纳税人企业的购置不动产需求。改征值税之后，行业整体增值税抵扣链条得到完善，以上问题也将不复存在，房地产上下游行业之间可以实现税收抵扣，有助于形成完整的值税抵扣链条，还有利于加大上下游企业自身纳税监督力度，促进我国税收体制良好发展。

二、“营改增”对房地产企业可能造成的影响

1.“营改增”对房地产企业的积极影响

（1）有利于房地产结构性减税，可能降低房地产开发企业税收负担

“营改增”政策是本着结构性减税原则进行的，改征增值税后将有可能降低企业税收负担，其降低程度主要取决于企业的值税税率，以及可能抵扣的进项税范围。房地产开发成本占比较{的包括土地成本和建安成本，此外还有一部分规划、拆迁等零星成本。倘若房地产开发成本能够得到全面抵扣，将使房地产企业税负得到有效降低。当上下游企业全面完成“营改增”后，房地产企业上下游抵扣链条得完善，其税收体制将得到进一步完善，从而进一步促进企业税负下降。

（2）有利于增加企业的现金流

房地产业对资金占用量大、开发周期较长，充足的现金流是企业生存发展的根本所在。目前，房地产业销售模式多为期房销售，在营业税税制下，房地产企业预售款需要在收取时即进行纳税申报并交纳相应的营业税，仅不动产销售营业税就将占据企业大量的现金流，给企业发展带来压力。而在值税税制下，房地产企业预售期收入对应的值税销项税可以由项目前期开发所产生的大量进项税抵扣，这意味着企业只需要在项目开发前期缴纳较少的增值税，这就在很大程度上减少了企业项目开发前期的现金流流出，这对亟需现金流的项目开发前期意义重大。

（3）有利于提高房地产企业财务管理水平

在进行“营改增”之前，房地产企业销售不动产营业税的具体征收是依据销售不动产收入全额乘以销售不动产营业税税率5%确定，税收筹划空间十分有限，应税务处理也十分简单，仅需“应交税费一一应交营业税”一个科目即可完成，因此对财务管理水平的要求不高。而改征增值税后，房地产企业应交值税主要由销项税额和进项税额两个因素决定，而房地产企业进项税可能涉及不同税率，这就要求财务人员严格区分准确核算，这就对企业财务管理水平提出了更高的要求。房地产企业只有切实提升自身财务管理水平，提高财务人员自身素质，提前学习“营改增”相关税收政策和会计核算方式，才能降低税收风险。

2.“营改增”对房地产企业的消极影响

（1）可能使房地产新项目短期内税负不降反升

“营改增”政策施行初期，面临相关政策不健全、企业自身准备不充分的问题。在这一时期，为减少“营改增”过渡期对房地产企业经营的冲击，政府实行“老项目老政策”，对房地产2015年4月30日前存在的老项目按5%税率简易征收值税，但在政策改革后的新项目可能面临进项抵扣不足导致的税负上升问题。除此之外，房地产销项税率为11%，而部分进项的值税税率可能低于11%，例如项目设计规划M、工程监理费等，这在无形中进一步增加了企业的税收负担。

（2）使企业开发成本上升

房地产开发周期长、涉及环节较多，骤然由营业税改征值税会使企业短期内面临成本上升的风险。首先在房地产的建材采购方面，大宗材料采购的供应商通常具备一般纳税人资质，其销售开具的值税专用发票可直接用于进项抵扣，但诸如较小的五金零部件等零星材料的采购通常对应的供应商均为小规模纳税人甚至个体工商户，将没有进项税可用于抵扣。其次在人工方面，房地产属于劳动密集行业，人工成本占总成本比重较高，从一些企业所披露的财务信息数据中可以看出，一个工程项目劳务成本能够占到总成本的30%，而从事此项工作的人员通常为劳务公司派遣人员和农村的农民工。劳务公司在运营过程中没有进项税抵扣其所产生的销项税，只能将税负转嫁给房地产企业。

（3）会计核算难度和税收违法风险上升。

“营改增”将使房地产企业涉税核算产生根本的变化。除了需要加设十几个增值税涉税科目的同时，整个核算方法也比征收营业税时的难度有很大程度的上升。核算难度加大的同时，“营改增”的实施也对企业发票管理，包括发票的开具、保存、进项税额的认证抵扣等，提出了严峻的挑战。值税发票违法成本与营业税不可同日而语，虚开、代开值税专用发票或触犯刑事责任，国家对增值税专用发票的管控力度难免使习惯了营业税管理方式的企业措手不及，稍有不当便会为企业带来税收违法风险。

三、“营改增”下的税务筹划建议

1.提高值税抵扣意识，加大进项税额的抵扣

全面实施“营改增”之后能够从根本上降低房地产企业税负的方法还是进项税额抵扣。对此，房地产企业必须完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额抵扣力度。首先，房地产企业应当采取一定措施控制上游企业税负转嫁情况的方式，企业应当加强与上游企业之间的沟通交流，双方共同研讨能够平衡上游企业的税收负担和开发商的利益的方案，尽可能地获取更多的进项税发票进行抵扣。其次，企业在“营改增”大环境下应当合理选择建设材料供应商，不仅要严格要求大型建筑材料供应商的资质，而且还要重视五金电器等辅助材料供应商的资质，摸清供应商的性质，到底是小规模纳税人还是一般纳税人，在能够保证材料质量的基础上尽量选择一些能开具增值税专用发票的供应商进行合作，实现企业进项税抵扣。

2.提高房地产开发企业财务管理水平

在营业税体制下，房地产企业流转税纳税筹划空间有限，导致房地产开发企业对税收方面财务管理的重视程度不足。随着房地产企业进入稳定时期，“营改增”政策的实施要求房地产企业积极应对，切实提高自身财务管理水平，严控成本、规避风险。对于“营改增”政策，房地产企业应当提前做好应对措施，例如对自身“营改增”前后税负进行分析，加强企业的购销环节、发票管理等环节的财务管理，提前适应值税的到来。“营改增”政策实施以后，房地产开发企业的财务管理账务处理将更加复杂，发票管理风险也相应增加。房地产企业应当加大自身成本控制为度，建立健全企业内部控制制度，优化业务流程。

3.相应做好财务核算准备

房地产企业进行“营改增”改革后，涉税会计科目将大幅加，会计核算难度有所上升。部分房地产财务人员从未接触过增值税核算，对增值税相关核算科目与核算方式均相对陌生。要提前做好相应财务核算准备，提前熟悉值税核算方法，预先设置相应的增值税核算科目及相关专栏，从容应对“营改”后会计核算方式的变化。

四、结束语

“营改增”的全面实施对房地产业造成了一些积极和消极影响，企业不仅要合理利用有利于自身发展的政策内容，而且还要不断完善自身税收筹划工作来消除对企业发展的不利影响，充分提升企业的市场竞争力，保证企业健康发展。

参考文献：

[1]王h菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2016（7）.

[2]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际，2015（8）.

第8篇：房地产企业税收筹划分析范文

摘 要：税务筹划，是指在纳税行为发生前，在不违反法律、法规的前提下，通过对法人的经营、投资、理财等涉税事项做出事先安排，尽可能减少缴税、递延纳税目标等一系列谋划活动，而房地产开发具有开发周期长、资金占用量大、开发业务复杂多样等特性，企业可针对其经营特点，通过合理选择会计处理方法、选择有利经营方式、利用税收优惠政策等方法来降低税率、增加抵扣税额，以达到税务筹划的合理。

关键词 ：税务筹划 现状分析 建议对策

一、关于税务筹划

1.税务筹划的合法性：税务筹划，只能在税收法律许可的范围内进行。其中有两层含义：一是必须要遵守税法。二是不能违反税法。合法是税务筹划的前提，当存在了多种可选择的纳税方案时，纳税人可以利用对税法的熟识、对实践技术的掌握，做出纳税最优化的选择。对于违反税收法律规定，逃避纳税责任，以降低税收负担的行为，属于偷税、逃税，要坚决加以反对和制止。

2.税务筹划的筹划性：在纳税行为发生之前，对经济事项进行规划、设计、安排，达到减轻税收负担的目的。在经济活动中，纳税义务通常具有滞后性，企业交易行为发生后才缴纳流转税；收益实现或分配之后，才缴纳所得税；财产取得之后，才缴纳财产税。这在客观上提供了对纳税事先做出筹划的可能性。另外，经营、投资和理财活动是多方面的，税收规定也是有针对性的。纳税人和征税对象的性质不同，税收待遇也往往不同，这在另一个方面为纳税人提供了可选择较低税负决策的机会。

3.税务筹划的目的性：税务筹划的直接目的就是降低税负，减轻纳税负担。这里面包含两层意思：一是选择低税负。低税负意味着较低的税收成本，较低的税收成本意味着高的资本回收率；二是滞延纳税时间，获取货币的时间价值。通过一定的技巧，在资金运用方面做到提前收款、延缓支付。

4.税务筹划的风险性：对税收政策理解不准确或操作不当，而在不知觉情况下采用了导致企业税负不减反增的方案，或者触犯法律而受到税务机关的处罚都可能使得税收筹划的结果背离预期的效果。

5.税务筹划的专业性：专业性不仅是指税务筹划需要由财务、会计专业人员进行，而且只面临社会化大生产、全球经济一体化、国际贸易业务日益频繁、经济规模越来越大，仅靠纳税人自身进行税收筹划显得力不从心。因此，税务、税务咨询作为第三产业便向专业化的方向发展。

二、税务筹划的切入点

税务筹划是利用税法客观存在的政策空间来进行的，这些空间体现在不同的税种上、不同的税收优惠政策上、不同的纳税人身份上及影响纳税数额的基本税制要素上等等，因此应该以这些税法客观存在的空间为切入点。

1.选择空间大的税种

从原则上说，税务筹划可以针对一切税种，但由于不同税种的性质不同，税务筹划的途径、方法及其收益也不同。实际操作中，要选择对决策有重大影响的税种作为税务筹划的重点；选择税负弹性大的税种作为税务筹划的重点，税负弹性越大，税务筹划的潜力也越大。一般说来，税源大的税种，税负伸缩的弹性也大。因此，税务筹划自然要瞄准主要税种。另外税负弹性还取决于税种的要素构成。这主要包括税基、扣除项目、税率和税收优惠。税基越宽，税率越高，税负就越重；或者说税收扣除越大，税收优惠越多，税负就越轻。

2.以税收优惠政策

税收优惠是税制设计中的一个重要要素，也是贯彻一定时期一国或地区税收政策的重要手段。国家为了实现税收调节功能，一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，企业如果充分利用税收优惠条款，就可享受节税效益。因此，用好、用足税收优惠政策本身就是税务筹划的过程。选择税收优惠政策作为税务筹划突破口时，应注意两个问题：一是纳税人不得曲解税收优惠条款，滥用税收优惠，以欺骗手段骗取税收优惠；二是纳税人应充分了解税收优惠条款，并按规定程序进行申请，避免因程序不当而失去应有权益。

3.以纳税人构成

按照我国税法规定，凡不属于某税种的纳税人，就不需缴纳该项税收。因此，企业理财进行税务筹划之前，首先要考虑能否避开成为某税种纳税人，从而从根本上解决减轻税收负担问题。如在1994 年开始实施的增值税和营业税暂行条例的规定下，企业宁愿选择作为营业税的纳税人而非增值税的纳税人，宁愿选择作为增值税一般纳税人而非增值税小规模纳税人。因为，营业税的总体税负比增值税总体税负轻，增值税一般纳税人的总体税负较增值税小规模纳税人的总体税负轻。当然，这不是绝对的，在实践中，要做全面综合的考虑，进行利弊分析。

以影响应纳税额的几个基本因素为切入点，影响应纳税额因素有两个，即计税依据和税率。计税依据越小，税率越低，应纳税额也越小。因此，进行税务筹划，无非是从这两个因素人手，找到合理、合法的办法来降低应纳税额。

4.以不同财务管理环节和阶段

企业的财务管理包括筹资管理、投资管理、资金运营管理和收益分配管理，每个管理过程都可以有税务筹划的工作可做。投资管理阶段，选择投资地点时，选择在低税率地区如实施新企业所得税法以前可以选择沿海开发区、高新技术开发区、国家鼓励的西部等地区，会享受到税收优惠选择投资项目时，国家鼓励的投资项目和国家限制的投资项目，两者之间在税收支出上有很大的差异；在企业组织形式的选择上，尤其在两税合并以前内资与中外合资、联营企业与合伙企业、分公司与子公司，不同的组织形式所适用的税率是不同的。

经营管理阶段，不同的固定资产折旧方法影响纳税。不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额相等，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳税所得额；不同的存货计价方法的选择，一般来说，在物价持续下降时，采用先进先出法计算的成本较高，利润相对减少，反之，如能采用后进先出法，则可相对降低企业的所得税负担；采购时，采购对象是不是一般纳税人也有很大的影响。

三、建议对策

（一）营业税的税务筹划分析

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划：1.减少营业税应税项目的流转次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3％低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。

（二）企业所得税的税务筹划分析

我国自2008 年1 月1 日起施行内外资统一的新企业所得税法，税率为25％。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。

1.合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

总结：

房地产开发是中国当前和今后的经济增长点，在中国经济中发挥着重要作用，本文从投资活动和经营活动等方面对房地产开发企业税务筹划进行了详细的分析和探讨，涉及到了营业税、企业所得税的税务筹划分析，以期达到合理避税，使法人利益最大化的目的。

参考文献：

[1]王丽.房地产开发企业税务筹划探析.财会通讯，2014（1）.

[2]李春儿.浅议房地产开发企业税务筹划.会计师，2013（9）.

第9篇：房地产企业税收筹划分析范文

关键词：房地产开发项目；涉税筹划；全寿命周期

中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）30-0029-02

随着中国对房地产公司的宏观调控的紧缩力度日益加大，房地产公司的自身发展正处于复杂而多变的经济环境中，房地产公司受到极其严重的影响。在这种情况下，如何增强房地产开发项目自身的创利能力和抗市场风险能力，已经成为学界和房产界关注的话题。作为减轻房地产开发项目的税负手段之一，涉税筹划成为房地产开发项目减少经营成本、增强市场竞争力的必然选择。

一、房地产开发项目生命周期划分

“项目的各个阶段放一起就构成了一个项目的生命周期。” 这一定义从项目管理和控制的角度，强调了项目过程的阶段性和由项目阶段所构成的项目生命周期。房地产开发项目作为一个特殊的项目，因项目而生，因项目的结束而结束，与普通的房地产企业或者房地产集团企业相比，只有生产的过程而无再生产的过程，所以对于企业生命周期即企业从出生、成长、成熟到衰退的定义，更适用使用项目生命周期的概念。据此，我们将房地产开发项目生命周期大致划分为四个阶段：项目决策阶段、项目建造阶段、项目销售阶段和项目终止阶段。

二、房地产开发项目决策阶段的涉税筹划

房地产开发项目决策阶段的内容主要是通过投资机会的选择、可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入，土地资源的获取。在整个决策过程中，纳税成本的评估也是贯穿始终，而涉税筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前，用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断，并选择有效的方案执行。

房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行涉税筹划的问题就是内部组织形式的选择。这里通过案例进行分析：

情况一：若W北京公司为分公司，当年亏损3 000万，则集团纳税计算如下：K公司汇总 W 北京公司亏损额，其应纳税所得额为 7 000 万元，应纳所得税为 1 750 万元，W北京公司需在北京缴纳 875 万元。K 公司经过分配，需要在深圳缴纳 700 万元。集团总计缴纳企业所得税 1 575 万元。若 W北京公司为子公司，当年亏损 3 000 万，则集团纳税计算如下：

W北京公司所得税为零，K 公司不能汇总 W北京公司亏损额，其应纳税所得额为 1 亿元，应纳所得税为2 000万元。即 W北京公司组织形式的不同，可以为总公司降低 425 万的企业所得税的税收成本。

情况二：若 W北京公司为分公司，当年盈利3 000万，若 K 公司只有北京一个分公司则集团纳税计算如下：W北京公司所得税为（10 000+3 000）*50%*25%=1 625万元，K公司其应纳所得税为（10 000+3 000）*50%*20%=1 300万元，集团企业所得税成本共计：1 625+1 300=2 925，若W北京公司为子公司，当年盈利3 000万，则集团纳税计算如下：

W北京公司所得税为 3 000*25%=750 万元，K公司其应纳税所得额为1亿元，应纳所得税为2 000万元。集团企业所得税成本共计：750+2 000=2 750 万元。

案例总结：通过两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。

三、房地产开发项目建造阶段的涉税筹划

在项目的建造开发阶段会涉及到筹资业务、投资业务，需要我们在合同订立、账务处理、内部和外部资金筹措方式及配套设施的处理等提前或过程中进行有关土地增值税或者营业税的筹划。

签订项目承包合同是项目实施建造阶段的重要工作之一。利用承包合同来进行税收筹划，可以在一定程度上达到节税的效果。房地产开发企业将开发的建筑工程项目以总包的形式发包给建筑公司，同时对关键设备如电梯进行分包。

开发间接费用房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。在实务操作时，除总部外项目公司的公司部门设置全部是为项目开发服务的，所以在进行土地增值税清算时，可以和税务机关就此问题进行沟通，阐明理由，在账务处理时项目公司各部门的费用向开发间接费用倾斜，如果项目当地税务部门无法认同，可以在进行土增税清算时按部门将费用调出。

另外，由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再进行分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

四、房地产开发项目在销售阶段的涉税筹划

开发企业对项目的销售可分为两个阶段，预售未竣工产品和销售已竣工产品，各地对预售未竣工产品的时间点并不相同，但必须要拿到预售许可证才能进行。开发企业在收到预售款项包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保证金和诚意金等，应按适用税率上缴营业税、土地增值税和企业所得税。

销售已经竣工的商品房时，这一阶段按照税法的有关规定已做完土地增值税和企业所得税的竣工清算。因此，销售商品房时按已确认的土地增值税和企业所得税的单位成本计算应缴纳的土地增值税和企业所得税，不再按预售方式计算和缴纳土地增值税和企业所得税。建立销售公司，通过拉长企业收入链条，增加环节，利用企业自身的组织架构的变化来降低税收成本。通过案例来分析下销售定价的涉税筹划：

1.背景介绍：W公司，其开发的项目“W家园”2007 年开始销售，经测算，普通住宅销售面积为 4.9万平方米，预计土地和开发成本合计为 2.1亿元，土地增值税征收暂行条例规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此如何实现效益最大化，需要设计销售价格区间。

2.案例分析

A方案：普通住宅增值率≤20%，此时住宅单价为6 517元，净利润8 707万元。

B方案：普通住宅增值率>20%且

C方案：增值率达到50%～100%，土增税率40%，销售均价最高可达到8 300元。

但根据当年市场销售情况分析，定价在7 000元以下较为合理。则方案A为最佳，既能保证完成原有销售计划，减少资金成本，又能保证利润目标的实现。

3.案例总结

由于有土地增值税，这种超率累进税率的影响，企业的销售收入与销售利润间并不是完全的正比例增长，如果销售收入的增长不能大于营业税金及附加和土增税的增长，企业得到的税后利润将会低于销售收入增加前的税后利润。如此，我们提高售价将不会有意义，所以在定价时我们需要充分的考虑到土增税等各种税收对利润的影响，在可能的条件下充分利用国家对土增税的优惠政策，在不能适用优惠政策的时候，根据市场条件，争取在价位相近的情况下，适用最低的土增税税率，来实现企业利润的最大化。

五、房地产开发项目清算的涉税筹划

项目公司在开发项目竣工验收后，依据与购房者签订的商品房交易合同，接受购房者的检验，通过之后“交钥匙”。购房者接受钥匙即意味着开发商在会计处理中，资产的风险和报酬已经转移，可以确认收入。虽然房屋产权在此时并未完成转移，但由于此步骤时间跨度较长，从开发商的大产权变更到小产权往往在交房后一到两年的时间里，所以审计师和业内实操中通用的做法就是以“交钥匙”来认定。

项目公司税务清算的程序是先进行土地增值税和企业所得税的清算，再进行清算期的清算即应出具清算期的会计报表审计报告、近三年的国、地税清税报告，经主管税务机关的审核后注销税务登记，最后进行工商登记的注销。此步骤完成后也就意味着一个项目生命周期的结束。

六、结束语

伴随着房地产行业的快速发展，无论是在项目的开发模式上，还是在开发产品的种类上，房地产企业均呈现出多样化、复杂化的趋势。在此情况下，房地产开放项目的纳税管理变得越来越复杂，必须具有战略性和前瞻性。如何科学合理地对房地产项目进行纳税筹划、减低税负，已成为决定房地产企业能否健康、稳定发展的关键因素之一。

参考文献：

[1] 梁云凤，逢振悦，梁云波.房地产企业涉税筹划[M].北京：中国市场出版社，2006，11.