土地增值税税务筹划精选(九篇)

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第1篇：土地增值税税务筹划范文

【关键词】房地产企业；土地增值税；企业所得税；纳税实务

为了加强房地产企业税收管理，国家税务总局先后下发了国税发[2009]91号文《国家税务总局关于印发的通知》和国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，对房地产企业土地增值税清算和所得税汇算清缴分别提出了具体要求。企业在实际执行这两个法规时，一方面要保证法律法规的遵循性；另一方面要结合公司自身特点合理纳税。怎样实现这两个方面的统筹，笔者从以下方面进行探讨：

一、把握缴税时间及缴税条件，加强项目前期管理

准确把握房地产开发项目土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的时间及条件，是房地产企业依法纳税、合理筹划的前提。

从时间上，土地增值税以开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；企业所得税汇算清缴以纳税年度为单位，每年5月31日前完成上年度的企业所得税汇算清缴工作。

从缴税条件上，土地增值税在清算前，按照预征率在产生预收账款时进行预缴，当开发项目达到规定的清算条件（分为应清算和可清算）时，纳税人按照规定时间完成清算工作；企业所得税汇算清缴时，按照纳税人年度损益表，计算房地产开发企业特定业务的纳税调整金额，按规定弥补以前年度亏损后年度内有所得就纳税，亏损不纳税。

基于以上规定，在实务操作中，土地增值税的纳税时间和缴税条件存在筹划的空间。土地增值税清算要以备案证上的分期为标准确定需清算的项目，在公司成立初期办理备案证时，公司可以选择分楼栋确定分期还是所有楼栋为一个分期，这取决于公司的整体安排。公司在决定项目分期时，需考虑项目未来整体利润，若项目预期利润持平或亏损，未来可能退土地增值税，则应分楼栋确定分期，尽快收回预缴的土地增值税，带来现金流；若项目预期利润较高，则应在所有收入成本全部发生后进行清算，可以规避由于成本无法全部确认带来的多次清算和多次缴税。在此基础上，公司可规划预计容积率（1.0以上）、单套建筑面积（小于等于140平米）和成交价格（不超过同级别平均售价的1.2倍），确认是否属于普通住宅（普通住宅成本加计扣除20%）。在达到清算条件时，对于有可能退还土地增值税的，公司可以要求主动清算。

相对于土地增值税清算时间的筹划安排，企业所得税汇算清缴一年一次的规定要求公司每年必须对企业所得税额进行计算，当未达到入住条件（发放入住通知书并且收回全款）时，一般损益表的金额均为负数，结合当地预征毛利率的不同规定，按照预征毛利率预先确认当年的税法收入，当公司实际毛利低于预征毛利率时，公司会提前缴纳所得税，并在实际确认收入后办理退税程序，当公司实际毛利高于预征毛利率时，公司会在确认收入后对企业所得税进行补缴。其中预缴的土地增值税在企业所得税调整事项中作为扣减项目，起到降低应纳税所得额的作用。综上，如果公司同时有几个清算项目，可以根据项目盈利情况，调节公摊类费用，以达到少缴纳所得税或晚缴纳所得税的目的。

二、合理确定开发项目的收入和成本，加强成本费用的日常管理

合理确认收入和归集成本费用是土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的前提，不同项目、不同分期成本费用的合理分配又是这两项工作完成的关键。从收入确认和成本归集来看，两税的关系非常密切。

（一）完整记录收入的发生

土地增值税清算时，会填写销售明细表，对具备清算条件的分期，按照房号对相关信息进行列示，对于产权已经发生转移的（开具销售发票或签订销售合同）均应视为销售收入，对于只交纳定金或认筹金状态的资金收回不视为收入。因此，在清算前已发生面积差需补退款的，要在清算期内及时处理，按照补退后的金额确认收入。

企业所得税的收入分两部分：一部分是利润表中确认收入的金额，这部分金额是已达到收入确认条件的会计收入；另一部分是在调整事项中，为已签约未收回全款的部分，这部分税法收入的毛利可以按照实际毛利而不是税务局认定的预计毛利[实际毛利为利润表中的（营业收入-营业成本）/营业收入]，这部分税法收入取值可以用年末预收帐款的余额。

以上两税的收入金额在确认口径上是一致的，不同之处在于企业所得税是以年底为截止点，而土增税是以清算开始的月份为截止点。

（二）合理确定成本的归集

成本的归集是税务机关审核公司土地增值税和企业所得税的重点，公司在确定成本扣除金额时一定要考虑开发成本和费用的真实性和合法性，判断公司有无虚列开发成本和费用，保证所有成本和费用发生都是与该项目分期相关。在实务操作过程中，公司应制作成本计算表对成本进行归集和分配，成本计算表应以房地产开发成本科目为大类，将分期内发生的所有合同按照入账科目记录到成本计算表的成本科目下，合同要体现签订金额、结算金额、已入账金额和暂估金额。在审核已发生的分期下的总成本时，要注意以下六点：（1）公司在土地取得环节是否有国土等相关部门的合法凭据（加盖部门公章）；（2）企业支付拆迁补偿费时是否将拆迁明细表等相关资料报税务机关备案，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册应一一对应；（3）土地价款、拆迁补偿费、城市配套建设费的契税是否足额缴纳；（4）企业支付建安工程款时是否从施工方处取得税务机关开具的合规的建筑业统一发票。对于支付进度款的，需获得每笔建安款项支付的依据，即工程量单、付款证书、验收报告等，对于结算的项目，须提供结算报告、最终验收单，考虑工程造价预算与结算是否差异过大，结算款项是否偏高。对于甲供材，即公司自购建筑材料，需注意是否在施工合同中重复计算扣除；（5）多个项目分期共同发生的公共配套设施费，应按不同项目分期合理分摊。一般来讲，开发项目内独立的、非营利的且产权属于全体业主或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出都属于可以扣除的公共配套费支出。公共配套设施必须处于红线内，对于一些独立售楼处签订时以无偿赠与地方政府的名义但是在红线外的，在土增税计算时成本不予认可；（6）开发间接费用需与项目直接相关。对于和项目开发无直接关系的业务招待费、差旅费、团队建设费等需要在成本计算中予以扣除。

分期内总成本的确定对于土地增值税清算和企业所得税汇算清缴极为重要，两者确定成本的口径基本相同，某些细节略有不同，如土地增值税成本中不包含取得土地使用权所支付的金额，同时对于建成后有偿转让的公共配套设施准予扣除成本。

三、科学确定增值额的计算方法，加强项目的后续管理

房地产企业所得税的确定会涉及预提成本，分期内总成本减去已开发票的入账金额就是预提成本。根据企业所得税法的规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%，在实际工作中，企业需在汇算清缴日前（5月31日）获取足额发票控制预提金额不超过总成本的10%，否则为虚列成本。分期总合同成本确定后，土地成本可以按照占地面积法，前期费用、建安支出、基础设施和公共配套费可以按照建筑面积法（主要是按照可售建筑面积），将分期的住宅类型进行分配。分配后的各住宅类型的总成本除以对应的总可售面积就是该住宅类型的单方成本，单方成本乘以相应的结算面积就是利润表中的主营业务成本。可以说，分期总成本的确定，对于企业所得税的计算起到关键作用。

土地增值税清算不会使用预提成本，只会按照实际已经取得可靠发票的成本为基础计算土地增值税扣除金额。可以说，在企业准备进行土地增值税清算前，重要的准备工作就是按照实际工程量取得分期总成本对应的发票，这恰恰和企业所得税的10%的概念不谋而合。同时土地增值税清算确定各住宅类型成本的方法和企业所得税也不一致，一般会用各住宅类型的层高系数分配，可以扣除的成本金额只包含已售面积对应的成本，未售部分待后续销售完毕后再行清算。因此，土地增值税清算时，对于销售进度和发票获得情况公司须提前谋划，以免尾盘剩余过多成本而导致当期缴纳过多的土地增值税。

第2篇：土地增值税税务筹划范文

对于我国大多数的房地产企业来说，整体的税负占了其总营业额很大的一部分，其中的土地增值税大约占了营业收入的3％左右。巨大的税负给房地产企业带来了很大的财政压力，但与此同时我国的土地增值税税法也给房地产企业的增值税提供了足够的筹划空间；本文主要探讨分析目前房地产企业土地增值税筹划中的问题，进而提出相应的改进完善措施，以便于房地产企业能够降低企业的财政负担，促进企业的长远稳定发展。

关键词：

房地产企业；土地增值税；税收筹划

我国现有的土地增值税在房地产企业的所有税收中占了很大的一部分，大约在3％左右，就这样来看相对大一些的企业一年在土地增值税上的支出就高达几千万乃至上亿元。如果房地产企业可以做好土地增值税的税收筹划工作，那么企业就可以节省掉部分的税收支出，降低企业的税负压力。在现有的经济市场中，我国的房地产面对着外部环境的竞争压力以及内部环境的发展压力，再加上受到了国家的严格管理，所以房地产企业相比于之前在融资和销售上受到了很大的影响。同时我国在税收方面有很多的优惠政策，房地产企业应该熟悉的掌握了解相应的税收优惠政策，尽可能的降低企业的税收负担。

一、我国房地产企业土地增值税现有筹划问题

(一)对于宏观政策的重视不够

在近几年里，国家出台了大量的房地产调控制度，主要有：“国八条”、“国十一条”等等，同时也从财政、税收等多个方面加强了对房地产企业的管理控制。面对这么多的宏观调控政策，只有少部分的房地产企业注意并重视了起来，大多数的房地产企业都没有对宏观的政策引起足够的重视。特别是对于房地产高层的管理人员来说，因为他们难以转变固有的管理思维，没有清楚的掌握了解国家的政策，导致他们在重大决策的时候往往会忽视到已有的国家政策，没有及时的抓住利用优惠政策或者做出了一些违反国家政策的行为，从而造成了房地产企业的损失。并且，因为没有足够的引起重视，导致房地产企业不能够针对新的政策作出及时的调整，这严重的影响了房地产企业的税收筹划工作，增加了企业的税负压力，加大了房地产企业税收筹划的风险。

(二)没有明确的税收筹划目标

在现有的房地产企业土地增值税税收筹划的工作过程中，只有极少部分的企业将税收筹划落实到了实际的工作当中；然而大多数的房地产企业的税收筹划工作都仅仅是停留在表面上，而没有真正的落实。相对于其他的一些工作来说，企业的土地增值税税收筹划工作有一定的难度，它不仅需要各种人员有足够的税收筹划能力，还需要它能够精确的掌握了解相关的税收政策、制度并且还能够很好的判断国家的经济走向。在实际的房地产企业的土地增值税税收筹划的工作当中，往往没有一个明确的税收筹划目标，在开展工作时缺少详细的筹划思路，税收筹划的内容、对象等都不明确；至于那少部分的企业，虽然落实了税收筹划，但是涉及的筹划内容很片面，只注意到了增值税点上的筹划，没有一个长远的税收规划，缺乏明确的税收目标。

(三)税收筹划方法掌握不够，缺乏税务风险意识

我国房地产企业目前还处于发展的阶段，所以企业在会计方面的培养上还存在许多的欠缺，特别是在土地增值税税收筹划方面的会计人才更是稀少。相对其他的税收筹划来说，土地增值税税收筹划的难度更高。所以对于筹划人员的能力有了更高的要求，但是目前的税收人员的能力远不能够完全的满足筹划工作的需求，特别是在筹划方法的掌握上，大多数的工作人员连详细的了解都没做到更别谈是熟练的掌握应用。筹划人员对于税收筹划工作的认识不够，所以在实际的工作当中很少有人能够将税收筹划真正的应用到房地产企业的土地增值税当中去。另外，部分的房地产企业因为税收筹划经验的缺乏，导致筹划人员不能够准确的找到税收筹划的切入点，不能够根据企业的实际发展需求做出适当的税收筹划。房地产企业在土地增值税税收筹划工作中还缺乏税务风险意识，这常常导致企业的税务风险增加，增大了企业的税负压力，阻碍企业的发展。

二、我国房地产企业土地增值税税收筹划改进完善措施

(一)重视国家的宏观调控政策

在我国现有的经济市场中，房地产企业面临的竞争压力越来越大，不仅国家的管控变得越来越严格，在其发展的过程当中还出现了许多麻烦的问题，这都是阻碍企业发展的主要因素。在这种情况下，房地产企业想要在这不断变化的经济市场中生存并发展下去，就需要积极的关注国家的宏观调控政策，特别是对于企业的管理者来说，要及时的掌握了解已有的宏观政策，将政策充分的体现到自己企业的决策当中，结合企业的实际发展状况进行科学合理的土地增值税税收筹划工作。另外，企业还应该对未出台的宏观政策要有一定的预测性，通过提前可靠的预测，提早的进行相应的调整，在国家正式出台后能够更早的抓住机遇，为企业带来更多的效益。同时，房地产企业要积极的开展税收筹划工作，要充分的意识到税收筹划的重要性，将税收筹划落实到实际的工作当中去，而不是停留在表面上。

(二)明确税收筹划目标

对于房地产企业的土地增值税税收筹划工作来说，企业应该在项目处理设计的初阶段就明确好税收筹划的目标；土地增值税税收筹划的工作应该要有事前规划的特点，在实际的税收工作当中，有部分的房地产企业往往是在项目正式开工之后才开始进行筹划目标的确定的。在这时企业已经错过了最佳的税收筹划时间，筹划空间较之前缩小了许多，有的筹划空间甚至不能够达到筹划的目标。所以，在房地产企业的土地增值税税收筹划工作当中，要有着明确的税收筹划目标，最好是在项目设计之前，并且完成项目的整个过程都应该涉及到税收筹划，这样才能够更加全面的更加系统的完成筹划工作；这样有利于房地产企业税收筹划空间的增大，是企业顺利完成税收筹划目标的重要保障。

(三)加强筹划人员的素质建设，提高风险防范意识

就目前的房地产企业土地增值税税收筹划来看，现有的大部分筹划工作人员已经不能够满足现有税收筹划工作的需求。一方面是因为房地产企业在税收筹划上的经验还不是很完善，所以在人员的招聘以及政策的使用上还存在一定的缺陷；另一方面是因为土地增值税税收筹划工作的难度较大，需要筹划人员熟练的掌握相关的政策以及筹划技巧等方面的知识，同时还要对国家新的政策有一定的预见能力。所以，为了满足现有企业税收筹划工作的需求，企业应该加强税收筹划人员的素质建设。主要表现为：在进行新成员招聘时尽可能的选择已经能够满足条件的人员，其次对已有的筹划人员进行专业的培训，让其的能力可以满足工作的需求。企业管理者应该调整思想观念，树立符合新时代的管理观念，落实税收筹划工作。房地产企业要想长远稳定的发展下去，税务风险的防范是在所难免的。面对现有的房地产企业的发展市场，因为市场经济的不稳定性以及新税务政策的不确定性，导致税务风险得到很大的提高，这对于企业的税务管理工作是很不利的。所以，在企业之后进行税收筹划工作时要提高风险的防范意识，加强风险防范机制的建设，并且根据企业的发展需求，设立专门的风险预警机制，加强风险因素的管控；明确税务管理工作相关人员的职责，建立完善奖惩机制。还可以成立专门的风险防范小组，可以利用企业已有的风险经历建立风险资料库，风险探讨企业的风险经历，预测企业可能会出现的风险并且提出相应的解决措施以便于在风险出现时能够及时的解决，降低企业的税负压力。

三、结语

综上所述，就目前我国的经济市场来看，房地产企业因为其特殊的性质，导致其在进行土地增值税税收筹划时要做好事前的准备工作；一方面是为了更好的完成后续的工作，另一方面可以帮助企业更多的获得税收筹划的空间，以便于企业更加顺利的完成税收筹划的目标。就目前我国房地产企业土地增值税税收筹划的工作来看，还存在着许多的问题，这些问题的存在严重的阻碍了房地产企业的税务管理工作，所以企业应该对其引起重视，并且根据企业的实际发展状况找到其各自的问题，针对性的处理解决问题，降低企业的税务风险，促进企业的发展。

参考文献：

[1]郭黎明.房地产企业土地增值税税务筹划模型探析[J].财会学习，2016(24)：182.

[2]刘学智.房地产企业土地增值税税务筹划研究[J].经营管理者，2016(27)：30.

第3篇：土地增值税税务筹划范文

关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划；策略

税收筹划（英文TaxPlanning）,税收筹划是指，纳税人在一项经济业务发生以前，在遵守法律的前提下，运用相应的税收法律法规，以节税为目的，对其进行事先的筹划，以达减少纳税、延期纳税的目的。随着我国税收法律制度的不断完善与进步的同时，政府为了更进一步的促进经济发展，摆脱经济下行压力，不断的出台相应税收优惠政策，为企业提供税收筹划的政策上的支持；另一方面，金税三期、四期的不断完善、税收征管体系的日臻健全，进一步地规范了税收征纳关系，并因此而堵住了税收征管方面的漏洞，使得纳税违法行为无处遁形。可以说，未来的税收筹划工作具有双重目的，既要节约纳税成本，又要有效地降低纳税风险。对于房地产企业来说，营改增以后，增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、印花税等税种都有相应的税收筹划空间，但是客观地讲，土地增值税的税收筹划空间更大。原因在于，一方面，土地增值税实施四级超率累进税率，其税负率较高；另一方面，土地增值税的纳税筹划贯穿于开发项目的始终，纳税筹划时间较长、纳税筹划环节较多，其技术性也是最强的。因而，做好土地增值税筹划工作，可以有效的降低房地产开发企业的综合纳税成本，并能够有效地规避纳税风险。

房地产开发企业土地增值税税收筹划概述

据统计，税收我国整体财政收入的90%以上。可以说，中国的经济发展、国防建设、医疗卫生、教育事业、基础设施建设都方面都离不开税收作为支持。同时，新时期下，随着我国社会主义市场经济发展的愈发完善，我国政府已经基本上摒弃了计划经济时代利用行政手段来干预经济发展的方式，逐步变成了运用经济杠杆来调节经济。而税收杠杆作为重要的经济调节手段，起到了至关重要的作用。国家可以利用税收杠杆来调整产业政策，从而优化产业结构，促进经济良性发展。对于房地产企业来说，受到国家宏观政策的影响，其各类成本日益提升，鉴于此房地产开发企业通过土地增值税优惠政策开展税收筹划，能够有效的节约纳税成本。

1.土地增值税及纳税筹划的概述土地增值税概述。纳税人在转让不动产过程中，就取得的相关收入（货币、非货币）减去税收法规规定可以扣除部分后的增值额就缴纳的税金。土地增值税的关键在于有偿转让不动产。土地增值税纳税筹划概述。土地增值税是房地产开发企业所缴纳税种中税负率较高的，其最高税率将达到增值额的60%。对于房地产开发企业来说，开展土地增值税的税收筹划，将起到节约一大部分纳税成本的作用。土地增值税纳税筹划的方法较多，总结起来包括：收入分散、适当的利息扣除、增加扣除项目金额、合理的延后土地增值税清算时点。其中：收入分散，对合同内容进行分拆，在总价不变的情况下，适度提高高增值物业的成本，根据部分城市政策，按毛坯房取得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范围。在这种精装业务或车位销售等业务中，将销售毛坯房与出售家电、家具和装修工程分开签订合同，这样土增税将仅就销售毛坯房征收；利息扣除，关于利息扣除问题，土地增值税相关法规规定，凡符合规定的贷款利息（亦即能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的）可以按利息+（土地出让金+开发成本）X5%之内扣除，凡不符合规定的贷款利息则按（土地出让金+开发成本）x10%以内扣除，对于房地产开发企业来说，可以很好的运用上述两点来自我掌握利息扣除方式；增加扣除项目金额，首先要明确的一点是增加扣除项目不等于虚开发票冲抵成本，而是指开发商可以适当的对于小区内的一些公共配套设施，如，绿地、植树、园林、道路等方面加大投资，以取得加计20%的扣除优惠；合理延后土地增值税清算时点。如区域内有未弥补亏损公司的，用原公司摘牌获取新项目，在涉及补缴的情况下可以与税务争取原开发项目土增税延期清算。对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。

2.房地产开发企业土地增值税纳税筹划意义有效提升企业经济效益。房地产企业经营的最终目的是实现利润的最大化。对于企业来说，如何能够通过不断的经营管理、降低各类成本费用从而实现利润的最大化，是每个地产企业管理层、财务人员都要考虑的问题。以万科为例，该公司2019年整体税负率6.83%，亦即100元收入，需要缴纳税费为6.83元，而当年的净利润率不到15%，客观地讲，房地产企业的税负率还是较高的。而房地产企业土地增值税属于价内税，即所缴纳的土地增值税税金将计入“税金及附加”会计科目，并直接冲减本年利润。因而，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划，将会为企业创造更大的利润。提升企业财务人员业务水平。新时期下，随着税制改革的不断深入，要求企业财务人员具备较为过硬的业务水平及高水平的综合业务能力。土地增值税所涉及的内容较多，其基本上涵盖了房地产开发项目的整个过程中，与企业所得税有许多近似之处。与此同时，土地增值税还涉及到税负临界点、税收优惠政策等方面，这就要求企业的财务人员在充分了解企业自身经营状况的前提下，还要对于税收制度、税收优惠政策有所了解。以上的要求，自然需要财务人员提升自身的业务水平才能实现。

3.房地产开发企业实施土地增值税税收筹划的着眼点税收优惠政策角度。税收优惠政策的使用对于土地增值税的税收筹划工作将起到重要作用。原因在一地，税收优惠政策是税收法规所给定的，允许纳税人合法利用的政策，也是最为安全的。土地增值税中对于建筑标准普通住宅出售且增值额超过扣除项目低于20%的免于缴纳土地增值税。然而，标准普通住宅的标准是由各省、市、自治区确定的。因而，对于房地产开发企业来说，若想合理的应用该税收优惠政策进行土地增值税的纳税筹划，应该以充分了解开发项目所在地的地方规定以后进行。收入角度。收入是土地增值税发生的源头，对于房地产开发企业来说，如何能够合理的谋划收入，显得十分重要。首先，可根据市场定价适度调节普通住宅的价格，以满足普通住房土地增值税的免税条件。其次，对有销售或渠道销售模式的，可要求渠道费用和费用不得开进购房款发票中，做为其它业务收入或非房收入，减少可售部分增值率，继续降低土地增值税。开发成本角度。除了收入以外，开发成本的高低也将决定着土地增值额的多少。开发成本不仅可以直接抵减收入，更为重要的是能够为下一步的20%加计扣除、三项期间费用的扣除标准提供计算依据。因而，应该重视开发成本的核算与支出。比如产业性拿地时，尽可能与政府和国土部门沟通，在总土地价格不变的情况下，将产业用地和可售部分土地成本进行区分。产业用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，继而降土地增值税。或者从提升小区品质的角度出发，通过加大公共配套设施的投入，加大绿化、植被、园区方面的投入力度，来增加开发成本。还可以将一些可以计入开发间接费用的成本支出，按照建筑面积法分摊或直接归集法计算，以最有利的方法有效增加开发成本。另外，还可以通过合理增加关联方定价的方式增加一些成本。然而，房地产开发企业增加的开发成本应该是本着客观、真实的原则进行，切不可为了增加成本而盲目的加大投入，而不计整体成本。同时，对于房开企业来说，更不能以税收筹划为由虚开发票，落入偷税陷井。利息支出角度。房地产开发企业属于资本密集型企业，项目开发过程中，尤其是项目开发前期需要资金作为支撑，许多企业选择债务性融资方式融入资金。土地增值税法规定，房地产开发费用扣除的标准有二：一方面，如果房地产开发企业利息支出能够准确计算分摊开发项目，并能够提供金融机构证明，同时利率不超过同期商业银行贷款利率的前提下，房地产开发费用=利息支出+（土地价款+开发成本）x5%，另一方面，如果利息支出无法满足上述规定，则房地产开发费用=（土地价款+开发成本）x10%。因而，对于房地产开发企业来说，应该根据上述税收制度规定，负债融资方式尽量提供金额机构证明，权益资本筹资，可不计算应分摊利息，达到多扣除房地产开发费用的目的。合作方式角度。合作建房不属于土地增值税征收范围，一般来讲，合作双方，一方出地、一方出钱，双方合作建设房屋，然后按比例分配房屋。对于房地产开发公司来说，可以结合公司实际运营状况选择合作建房。另外，关于合作建房的问题，许多地产企业也在不同程度的应用，之所以其可以不征收土地增值税，是因为其所收到的收入为劳务收入，不属于土增税征税范围。

房地产开发企业土地增值税税收筹划中的风险

1.税收筹划风险意识不足“意识决定行为，行为导致结果”。对于房地产开发企业来说，自2016年5月营改增税制改革以来，由于增值税的特性关系，许多房地开发企业将税收筹划工作的重点转移至土地增值税方面。可以说对于，房地产开发企业来说，土地增值税的税收筹划是具备一定技术含量的，若能够成功其获利空间还是较大的。然而，一些房地产开发企业在开展土地增值税税收筹划过程中，对于风险意识认识不足，没有将税收筹划风险控制在可控范畴内；部分地产开发企业虽然在税收筹划过程中注重了风险意识，但是没有将其常态化、系统化，仅停留在就事论事。总之，房地产开发企业由于对土地增值税税收筹划风险没有加以关注，为后期的土增税清算及未来的税收稽查埋下了隐患，从而导致税收风险的发生。

2.税收政策掌握不透相关企业在进行土地增值税税收筹划中，首要遵循的原则便是合法性原则，合法性原则缺失的税收筹划基本上可以视同为偷税。然而，实务中许多房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划过程中，参与筹划的人员虽然具备了一定的专业财税知识，在处理一般性业务过程中，能够予以应对。但是，若进行深度的、综合性的税收筹划工作则有些力不从心，其问题出在对于税收政策掌握的不到位上。另外，房地产开发企业参与税收筹划人员若不能非常深入、透彻的研究土地增值税政策，也容易在具体的日常财务核算、税务处理过程中引发政策性风险，将给房地产开发企业带来税务风险。

3.税收筹划思路不清晰房地产开发企业进行土地增值税税收筹划过程中，税收筹划思路的不清晰，是导致该业务风险出现的另一重要因素。原因在于，在进行该税种的税收筹划来说，无论是收入方面还是成本费用方面都是具有较强的操作性的。纳税筹划一定要从“业务经营流程”入手来做前瞻性规划而不是单纯的从“财务处理环节”来做事后诸葛亮。但是，相关人员在具体操作过程中，由于其思路不清晰，介入时点延后，无形中给税收筹划增加了一定的难度。

房地产开发企业土地增值税筹划风险防范对策

1.提升相关人员税收筹划风险防范意识目前，我国的税收征管体系日臻健全，企业在开展税收筹划过程中，若不能很好的提升税收筹划风险防范意识，将会为其带来无尽的纳税风险。房地产开发企业在实施土地增值税税收筹划过程中，同样应该提升相关人员的税收筹划风险防范意识，以不至于因为税收筹划工作而平添不必要的麻烦。具体来说，作为房地产开发企业应该结合自身所处的行业特点，并在充分了解自身项目开发状况的基础上，搜寻所能够利用的优惠政策，为其所用。另一方面，可以成立税收筹划风险控制部门，配备一些具有税收筹划经验的人员，也可以定期聘请注册会计师、税务师来企业指导，以期达到有效规避土地增值税筹划风险、增强税收风险防范意识之目的。

2.进一步加强对于政策法规的研究土地增值税纳税筹划首先离不开对于税收政策法规的研究，如果离开了对于相关税收政策的研究，税收筹划工作很容易偏离轨道。如，营改增以后，要求房地产企业所取得的涉及开发成本的发票，要求其在备注项写明项目名称、所在地区，否则不可以作为土地增值税扣除依据。房地产开发企业在从事该税种的税收筹划过程中，要对于土地增值税及其所关联财税政策进行相应的研究。可以通过网络、与税务机关沟通、聘请专业人员讲解方式进行。同时，建议房地产开发企业对于其所制订的税收筹划方案，聘请一些专家给予评价，以确保其具备合法性、合理性及可操作性。以期实现降低税务筹划风险的目的。

第4篇：土地增值税税务筹划范文

【关键词】房地产企业；土地增值税；纳税筹划；加强对

自2000年以来，我国房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重要税种，它税率高、税负重。2007年2月，房地产企业土地增值税由先前的“预征制”转为“清算制”后，使某些房地产企业利润受损，资金链受到更大考验。因此加强对土地增值税的纳税筹划，对减轻房地产企业的税收负担、改善其经营环境具有重要的作用。本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、筹划方法以及如何进一步加强筹划的对策谈些看法。

一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动

性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。

近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。

二、房地产企业土地增值税筹划现状

土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994年～2006年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008年全国土地增值税收入从231亿增长到537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。

从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。

1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，

以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006年3月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用

或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。

3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释

（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划

1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。

2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

（二）利用销售收入进行纳税筹划

1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。

如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。

2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。

例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。

筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。当价格定在1800-1837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）（设提高价格Y单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830万元的售价能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840万元的售价只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10万元，利润却减少了83.19万元。

3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。

例如，某房地产开发企业同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售B房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。

第一，分开核算时：A房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；B房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元。

第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。

（三）利用扣除项目进行纳税筹划

1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。

第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。

第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。

以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。

例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。

筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除；当允许扣除的利息支出为70万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。

2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。

四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策

（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理

1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。

2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。

（二）加大土地增值税清算工作力度

1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。

2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。

（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观

1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。

2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。

参 考 文 献

[1]江为凤．房地产开发企业的纳税筹划分析[J]．时代经贸．2008（19）：104～105

[2]李文．土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例[J]．会计之友．2010（4）：40～42

[3]王小玉．房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J]．经济研究导刊．2010（2）：87～88

[4]张玮．浅谈房地产企业土地增值税税收筹划[J]．财会之窗．2010（5）：173～174

第5篇：土地增值税税务筹划范文

关键词：营改增；房地产开发企业；纳税筹划

一、营改增背景下对企业税收的影响

(一)税负不降反增

消除重复纳税、降低企业税负是营改增方案实施的目的之一，但是从近年来房地产开发企业的税收情况来看，却出现了税负不降反增的现象。造成这一现象的原因主要在于：一是营改增之后，房地产开发企业适用的增值税税率从表面上来看高于营改增之前适用的营业税税率。二是房地产开发项目的建设周期长、参建主体多，属于劳动密集型的项目活动，在项目建设过程中，企业很难在成本费用支出环节取得足额的增值税专用发票，导致企业增值税进项税额抵扣不足，税收负担加重。三是营改增之前，企业享受营业税差额征收的优惠政策，税收优惠幅度较大，然而营改增之后，增值税的纳税筹划更加复杂，并且税收政策的优惠力度不足。

(二)税务风险增大

营改增背景下，对房地产开发企业的税收环境带来了巨大变化，导致企业在税务管理中面临着诸多不确定性因素，增大了企业税务风险，易给企业带来损失。具体表现在以下方面：一是国家持续加大对房地产市场的宏观调控力度，并将税收调控作为宏观调控的重要手段，若企业未能及时了解和遵循最新税收政策，则有可能使企业的纳税筹划方案偏离税收政策要求。二是增值税纳税筹划较为复杂，需要财务人员思虑周全，着眼于开发项目的全寿命周期进行筹划。一些税收筹划方案虽然能够降低企业税负，但与此同时也降低了企业整体利润额，所以会使企业面临更大的资金压力。三是由于税务机关与企业财务人员对同一税收政策的理解可能存在偏差，所以企业的纳税筹划方案未必能够得到税务机关的认可，使企业面临着纳税筹划失败的风险。四是企业纳税筹划涉及多个税种，若企业在项目经营周期内调整经营策略，则会直接影响到纳税筹划方案的实施效果。

二、营改增背景下的企业纳税筹划方法

下面从营改增之后房地产企业主要缴纳的增值税、土地增值税、企业所得税三大税种入手，分析具体的纳税筹划方法。

(一)增值税筹划方法

1.调整销售策略。根据现行税法规定，房地产企业销售精装修房产，并在买卖合同中注明精装修费用，无需视同销售。例如，A企业转让精装修房产，装修涵盖电器、家具、装饰等，其中电器、家具的购进价格为200万元，销售收入1000万元，那么无需对电器家具征收17%的增值税，只需要对1000万元销售价格开具增值税专用发票，按照11%的税率缴纳增值税。这样一来，房地产开发企业不仅可以通过销售精装房获得节税收益，而且还可以增加商品房的销售优势，满足消费者多样化的购房需求。2.优选合作方。房地产开发企业要优选合作方，尽量与具有一般纳税人资格的施工企业、材料供应商、劳务派遣公司合作。在项目合同中可约定甲供材料，由房地产开发企业选择材料供应商，获取足额的材料采购增值税专用发票用于进项税额抵扣。在房屋销售环节，企业可委托具有一般纳税人资格的劳务公司销售房屋，获取6%的进项发票用于抵扣。若企业采用自己的销售队伍开展销售活动，则无法抵扣由此产生的人工成本。

(二)土地增值税筹划方法

1.合理选用定价政策。土地增值税采用四级超率累进税率，在项目开发成本一定的前提下，项目增值额越高，适用的土地增值税税率就越高，对企业税后利润会产生直接影响。所以，企业必须要合理确定房地产售价，准确测算土地增值税和税后利润，选取节税收益最大化的定价策略。例如，A房地产开发企业的商品房开发项目准许扣除的进项税额为3300万元，现有两套定价方案：方案一，房地产销售收入为4900万元；方案二，房地产销售收入为5000万元。方案一的土地增值额为4900-3300=1600万元，增值率为1600/3300=49%，适用土地增值税税率为30%，应交土地增值税1600×30%=480万元，税后利润为4900-3300-480=1120万元；方案二的土地增值额为5000-3300=1700万元，增值率为1700/3300=52%，适用土地增值税税率为40%，应交土地增值税1700×40%-3300×5%=515万元，税后利润为5000-3300-515=1185万元。通过方案对比可知，虽方案二的应交土地增值税较大，但税后利润却较高，所以应选用方案二。2.借款利息筹划。根据现行税收政策规定，房地产开发企业若能够按照转让项目划分利息支出，且金融机构可开具相关证明的，准许在税前扣除。若企业不能在项目开发与其他生产经营之间准确划分借款利息支出，且不能提供金融机构证明，则要按照土地成本和开发成本两项之和的5%作为利息扣除限额。所以，企业可在比较两种利息扣除方式带来的节税收益之后，最终确定利息扣除方式。3.利用税收优惠政策。若房地产企业的开发项目定位于普通住宅，则可充分利用土地增值率未超过20%免征土地增值税的这一税收优惠政策进行纳税筹划。例如，A房地产开发企业建设住宅项目，房屋销售收入为4000万元，允许扣除项目费用为3200万元。在纳税筹划之前，该住宅项目的土地增值额为4000-3200=800万元，土地增值率=800/3200=25%，根据土地增值税的相关规定，该项目适用的土地增值税税率为30%，应交土地增值税=800×30%=240万元，税后利润=4000-3200-240=560万元。在纳税筹划之后，将房屋销售收入降到3840万元，允许扣除项目费用仍为3200万元，土地增值额为3840-3200=620万元，增值率为620/3200=19%，可以享受到免征土地增值税的税收优惠政策，企业税后利润为3840-3200=640万元。经过纳税筹划的税后利润比纳税筹划之前多640-560=80万元。

(三)企业所得税筹划

1.延迟纳税。房地产开发企业可在考虑货币时间价值的基础上，充分利用现行税法对企业所得税可弥补5年亏损的这一规定进行筹划。为缓解企业的资金压力，企业可在相关文件规定允许的范围内，采取推迟完工时间的方式延迟纳税，用以弥补企业项目建设前期的亏损。2.利用税前扣除项目。房地产企业要充分利用企业所得税法规定，用足业务招待费、广告费的抵扣限额，合法增大税前扣除项目数额，降低所得税计税基数。

第6篇：土地增值税税务筹划范文

关键词：房地产企业；税收筹划；思路

近年来，房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例，从2003年—2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66％；检查总计查补10.05亿元，滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。

税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点，并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型，还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，以便全程跟踪。此外，税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见，房地产企业涉税违法的代价将进一步加大，税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。

（一）从节税空间大的税种和纳税人构成入手

房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的的税种作为切入点，例如土地增值税对房地产企业而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种，原因有两个：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越低，税率越低，《土地增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。

从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人，从而实现节税目的。例如，《增值税暂行条例》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则，企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租，属于增值税一般纳税人，向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算，根据《增值税暂行条例》的规定，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用，将其中所包含的增值税予以抵扣。

（二）寻找变量

税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率，计税依据越小，税率越低，应纳税额越少，其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同，但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。

另外，税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的，房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款，并加以充分利用。这些条款包括三类：

差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高，其他业务收入相对于房地产销售收入，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，可以考虑将其作为单独的业务进行核算，分解房地产价格，这样还可能有效降低房地产的增值率。

选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式，对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法，纳税人就可以通过测算，选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异，在这种情况下，就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。

优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（三）遵循成本收益原则

房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。

以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。

假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。

在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

参考文献

[1]李乐，朱紫云.北京惊曝10亿房地产税款追缴事件[N].中国经营报，2005，9，19

[2]崔荣春.从减肥原理到税务筹划[N].中国税务报，2004，8，31

第7篇：土地增值税税务筹划范文

【关键词】 优惠型企业； 税务筹划； 筹划方法

一、优惠型企业税务筹划方法的涵义

税务筹划，是指在法律规定许可的范围内，通过不违法的手段对经营活动和财务活动精心安排，以减轻税收负担的行为（吴晶，2007）。税务筹划具有合法性、前瞻性和目的性等基本特征。

企业税务筹划的方法有很多种，按照税务筹划技术类型可以分为优惠型税务筹划、成本（费用）调整型税务筹划、转让定价筹划方法、纳税临界点和税务平衡点筹划法等。其中优惠型税务筹划方法是本文的研究对象。

优惠型税务筹划方法也称优惠政策筹划法，是指企业通过研究学习税收法规，掌握免税、减税、税率差异、扣除、抵免、延期纳税和退税等政策以避免和减少税金支出，最大化企业价值的一种税务筹划方法。由优惠型税务筹划方法的涵义可知，企业在利用优惠政策进行税务筹划时需要充分了解和熟悉优惠政策的基本内容，然后结合自身实际获得享有优惠政策的必要客观条件，同时还必须获得相关税务主管部门的认定。

二、优惠型企业税务筹划方法的实施步骤

通过总结已有理论研究成果并结合上海纺织发展总公司税务筹划实践经验，本文将优惠型企业税务筹划方法实施步骤归纳为：

1.悉心研究税法，了解相关法律规范。企业要进行优惠型税务筹划，必须对税法及其相关法律系统有系统全面的认识，全面掌握税法各项法律规定，重点了解税收优惠政策及相关条款，仔细学习国家各项税收鼓励政策。除搜集相关税务法规信息外，企业还应当在平时对税务筹划相关制度文件、优惠资质等证明材料进行妥善保管。

2.确立节税目标，制定筹划备选方案。企业应当根据税务筹划内容，确立本次税务筹划目标，作为备选方案制定依据，并最终指导方案实施并为反馈控制提供标准。节税目标确定之后，企业应当尽量考虑各种条件、因素，制定优惠型税务筹划的各备选方案，为决策提供更多空间。

3.测算分析。企业应根据税法规定以及企业自身情况，组织专业人员对各税务筹划备选方案进行定量分析。分析应当包括成本评估、风险评估、经济效益评估等多个方面。

4.确定最终方案并付诸实施。根据测算结果，以本次税务筹划目标为评估依据，确定最优方案并开始实施。税务筹划方案实施可能会涉及企业内部很多部门和人员，所以在实施过程中做好各相关部门的沟通协调工作，保证方案的贯彻和节税目标的实现，是至关重要的。

5.及时反馈实施情况，评估实施效果。在实际操作中，要密切关注筹划方案的实施情况，做好事中控制和事后评估，运用信息反馈机制，验证实际筹划效果。

三、上海纺织发展总公司的实践案例

根据优惠型企业税务筹划实施要求，上海纺织发展总公司严格贯彻成本效益、谋求企业长远发展、实现涉税零风险等税务筹划原则，按照优惠型企业税务筹划方法实施的五个步骤在房产动拆迁、旧仓库改建以及投资子公司股利分配等方面进行了积极的筹划活动，并取得了良好的效益。

1.在动拆迁过程中的税务筹划

土地增值税税率是以增值额与扣除项目差额的金额比率计算，税金按照相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。由于土地增值税在上海纺织发展总公司缴纳税金中占有较大的比重，且具有税率高、税务重、策划空间大等特点，所以对土地增值税的策划就显得尤其重要。

上海纺织发展总公司旗下的子公司新纺织经营公司，地处闸北区，占地1 396平方米。经市政府批准，列为闸北区的动迁用地，获得了1.08亿的高额动迁费。但是高额的动迁费并不等于高额收益。按现行税法规定，动迁费收入需要缴纳土地增值税，且土地增值税的税率高达30%～60%，对于企业来说税负相当大。上海纺织发展总公司通过仔细研究土地增值税税法条款并向相关税务专家进行咨询，对这块地进行了税务策划。

首先是策划应税项目的扣除额，增加扣除项目金额。新纺织经营公司作为一个老牌国有企业，资产账面价值远低于市场价格，若以资产账面价值作为扣除项目计算土地增值税，企业无疑将承担高额税负。《土地增值税暂行条例》第六条第三款规定，旧房及建筑的评估价格，可以作为增值额的扣除项目。于是企业将动迁补偿款拆分为土地补偿、企业资产和人员安置的补偿两大块。由于厂房评估价值高于用于企业资产补偿和人员安置补偿部分的动迁费，所以这部分动迁款项可以免征土地增值税，且合法合规。

其次是进行税收政策差别选择。企业在税务筹划实施过程中需要依托企业的经营活动，在合法的范围内对税收政策进行差别选择，具有明显的针对性和实效性。企业要获得某项税收利益，必须寻求自身经营活动的某一方面符合所选择税收政策的特殊性，并把握税收政策的时空性，从而进行合法性和合理性的税收策划。税务筹划人员了解到该子公司房产所处位置在此次动迁中，有1/3要变为道路拓宽所用，属于旧城改造项目。而根据《土地增值税暂行条例》第八条第二款、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条以及《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第四条等相关规定，因城市建设需要（即旧城改造或因企业污染、扰民）发生的动迁补偿款项，纳税人可向税务部门提出免税申请。通过查阅土地动迁的原始资料，最终税务筹划人员找到了能够证明这块土地属于旧城改造项目的文件，依法向税务主管部门提出申请并成功获得认定，免征土地增值税5 644万元，不征营业税600万元，合计获得免税6 244万元，占动迁费用的57%。这次土地增值税的成功策划，大大提高了企业的经济效益。

2.旧仓库改建过程中的税务筹划

上海纺织发展总公司纪蕴仓库，地处上海市宝山区。总公司对该仓库进行了改建。该地块属工业用地，可用于建造工业用地性质的办公房。一期旧仓库改建工程建成后，时间不长，就获取可观经济效益，获得了区政府的好评。为推动二期项目尽快启动，区政府主动建议公司在二期工程两个地块中，拿出一个地块来转性、招拍挂①，并且承诺招拍挂区里所得收益全部返回总公司。显然，这对公司是件大好事。但二期旧仓库改造项目已经启动，并已投入支出费用300万元。“转性、招拍挂”是否符合成本效益原则？如果决定“转性、招拍挂”，选择哪一个地块能够使得公司效益最大化？为了统一思想认识，总公司领导召开了专题研讨会。在调查研究的基础上，用分析对比的方法，对各备选方案进行了测算。

“招拍挂”增加费用约每平方米楼板成本2 000元左右，但转性后，产权性质从原来的“工业用产证”变为“商业办公大楼”，两者售价差额每平方米3 000～4 000元。转性，首先要收储，这样土地出让部分收入可以免征土地增值税和不征营业税。如不转，房屋出售不能免征土地增值税。转性后，容积率由2调整为2.5，可比原来增加25%的建筑。不转性，房屋只能整栋出售；转性后可分层出售，甚至可以分间出售，有利于销售。对于选择哪一个地块转性，测算发现，土地面积越大转性能够获得的经济效益越高，并且可以完全弥补前期300万元的沉没支出。

经过专题研究，领导层统一了思想认识。向主管部门报告后，也获得了认同。现已纳入2013年总公司的重点投资项目规划。在此项目的策划过程中，税务筹划人员既考虑了直接成本，也考虑了不同税务筹划的机会成本，从而达到了经济效益的最大化。

3.投资子公司股利分配的税务筹划

企业所得税是指国家对境内企业生产经营所得和其他所得依法征收的一种税，所得税实行25%的比例税率。新税法颁布实施后，应该针对新税法改革的特点，做好企业的纳税筹划。新税法改革中，对纳税主体进行了严格的限定，对税率进行了变动，明确了应纳税所得的范围。只有在熟悉新税法的前提下，通过合理科学的纳税筹划，才能更好地为企业服务。

上海纺织发展总公司原始投资某企业股权2 350万元，折股2 350万股。经过历年的转股、送股，目前持有该企业股权5 103万股。根据现行会计核算办法，接受送转股企业不作会计处理。现在以0.9元/股进行了股权转让，收入4 592.7万元，高出账面成本2 242.7万元。对该部分盈利是否应交所得税，同样进行了策划。税务筹划人员认为，税后利润送股，应视同分红，可以调整课税所得额，因为被投资企业已经缴纳了所得税，本着不应重复纳税的原则，向主管的税务机关提出了申请。被否决后，重新研读税法。税法规定，权益资本以股息形式获得报酬，一般要被征二次税，一次是分配前作为企业利润或应纳税所得额征企业所得税，另一次是分配后作为股东的股息收入，征收个人所得税。该收益是企业的投资行为，应作为股东的股息收入，那么不应再次征收企业所得税，否则是重复计征企业所得税，不尽合理，就又去市税务局，找所得税处的相关负责同志咨询，最后得到的答复是用未分配利润送股，取得转让收入时可以调整纳税基数，从而避免了重复征税，为企业减少了一大笔支出。

四、案例启示

通过对上海纺织发展总公司所开展的优惠型企业税务筹划实践及成效总结，可以获得以下启示：

1.企业要进行科学合理的优惠型税务筹划，首先要学法、懂法和守法。这要求企业在税务筹划之前必须要对税法有系统全面的认识与了解，选择对企业最有利的筹划方案。这里有两个方面的涵义：一方面是指企业税务筹划不能违法国家税收相关法律规范，所有的筹划行为必须在法律框架以内进行；另一方面是指不违法只是企业税务筹划的一个基本条件，在实践当中还须符合国家的立法意图。

2.成功的优惠型企业税务筹划是一项多目标限制下的财务管理活动，单一的节税目标不能使得企业经济效益最大化。企业税务筹划中必须严格贯彻成本效益原则，在考虑节税的同时，统一考虑其他各个方面的因素，包括企业外部环境、自身情况、涉及的收入支出以及税务筹划实行成本等，制定最佳的筹划方案。

3.加强税务筹划信息管理对于保证优惠型企业税务筹划成功实施极为重要。因为与企业各项税收项目相关的政策、法规细则，相关批文有哪些，在何方，企业大多并不了解，所以很难提交详细依据，税务筹划就很难成功。因此，在日常工作中，必须加强对这些税务信息的搜集与管理，并加强与税务主管部门的沟通，及时获取关于税务法律知识的相关指导。同时必须意识到，要改善企业的税收环境，需要企业和政府职能部门双方共同的努力。只有这样，才能使企业在市场经济的大环境下获得生存和发展，也使国家的税收得以保证。

【参考文献】

[1] 吴晶.企业实用税务筹划[M].北京：中国纺织出版社，2007：2-3.

[2] 赵连志.税收筹划操作实务[M].中国税务出版社：2002：23-27.

[3] 陈懿■.企业所得税税务筹划的财务研究与运用[D].湖南大学，2005.

第8篇：土地增值税税务筹划范文

营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。

[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。税款合计805.20[264+541.20]万元。

如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元，另签订一份800万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]万元，增值额占扣除项目的比率为32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，应纳土地增值税294（980×30%）万元；建筑装修应纳营业税及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]万元，税款合计540.40（220+294+26.4）万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款264.80（805.20-540.40）万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。

二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。

[例2]某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为2000元/平方米，现有两种销售方案，一是按2380元/平方米的价格出售；二是按2500元/平方米的价格出售。对于方案一，增值额占扣除项目的比率为19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，无需缴纳土地增值税，利润为380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，导致增加营业税及附加为6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除项目金额为2006.6元/平方米，增值额占扣除项目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需缴纳土地增值税148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企业的利润为345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米。可见，售价提高之后利润却下降34.62元/平方米。如何解决提高售价与增加税负的矛盾，见下文税负平衡点的分析。

三、计算税负平衡点，制定合理的销售价格

我国目前的土地增值税实行4级超率累进税率，同时税法对纳税人建造普通标准住宅给予了税收优惠（上文已说明）。各级距的起征点的规定决定存在着税收筹划的空

空间，可以通过税负平衡点的计算来制定合理的销售价格，达到税负最小、利润最大。

享受税收优惠的平衡点计算如下：假设某房地产开发的商品房销售价格为A，除销售税金及附加外的扣除项目金额为a，则全部扣除项目金额为：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免税的税收优惠，增值额占扣除项目的比率必须小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍，否则将对增值额征收30%的土地增值税。如果售价低于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益。

若企业打算通过提高售价来增加利润。假定售价提高到A+x（即1.2848a+x），相应的销售税金及附加提高了5.5%x，则允许扣除项目金额=a+5.5%A+5.5%x，应纳土地增值税=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若纳税人欲通过提高售价达到增加收益，就必须使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.这就是说，如果想通过提高售价取得更大的收益，提高的售价必须超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的0.0971倍。同理可以计算出当纳税人要享受30%、40%或50%的税率，其销售额的上限分别是除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可见，在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，销售额增长而产生的增值率的提高和税率的累进，使得税负增长加快。上文通过税负平衡点的计算得出了各个税率起征点的最佳价格。房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。例如当企业测算出其所销售的房地产增值额占扣除项目的比率将要超过税率累进临界点，而又缺乏进一步攀升空间时，可采取诸如对批量或一次性付款的购房者给予价格优惠等手段调整、控制价格，达到控制增值幅度、减少税负，又促进销售、加快资金回笼的目的。

四、促销活动的税务筹划

第一，销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另开发票，则必须全额计税。

[例3]某房地产企业给予一次性缴足房款的购房者5%的销售折扣，销售总额2000万元，土地增值税适用30%的税率，如果企业将折扣额另开发票，将导致多交营业税及附加5.5（2000×5%×5.5%）万元，多交企业所得税33（2000×5%×33%）万元，多交土地增值税28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]万元，合计66.85万元。

第二，买房赠物的税务筹划。随着购房者购房需求的多样性和品味的提升，不少高级住宅楼在销售时还赠送家具家电或小汽车等。不少企业在实务中采取另行赠送的方式，这在会计上应视同销售，并缴纳增值税。企业可以将赠送的物品成本作为房屋成本的一部分，在计算土地增值税时物品成本可以减少增值额，降低税率。

五、妙利用各种建房方式进行税务筹划

（一）采用设立合营企业的合作建房方式。所谓合作建房，指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。有两种方式：第一种是“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业”，即一方以土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。根据现行营业税法：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，在第一种分配方式下，合营双方只需在对外销售房屋时缴纳营业税和土地增值税。在第二种分配方式下，如果双方建成后按比例分房自用的，按现行税法暂免征收土地增值税；但土地使用权投资的一方无法享受转让无形资产免征营业税的政策。

可见，在收入和费用相同的情况下，合作建房的各方采取成立合营企业，在房屋建成后风险共担、利益共享的分配方式税负

该文章转载自无忧考网：小。必须注意的是，由于合营双方是出于税务筹划目的而成立的，并无对外开展营业的行为，只有投入没有销售更无利润可言，该合营企业也没有存在的必要。因此，更节税的办法是待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所得分配给双方。

[例4]甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳2500（5亿元×5%）万元的营业税。若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税。

（二）采用代建房方式。房地产的代建房行为，是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，没有发生房地产权属的转移，不需缴纳土地增值税和营业税，只需就劳务收入缴纳营业税。房地产开发企业可以利用该政策，在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低巨额税负；同时，可以适当降低代建房的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。

[例5]某房地产企业，商品房销售收人为5000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3500万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=5000×5.5%=275（万元）；增值额占扣除项目的比率为32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，应缴纳土地增值税367.5[（5000-3500-275）×30%万元，实现利润857.5（5000-3500-275-367.5）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1400万元，应缴纳营业税70（1400×5%）万元，实现利润1330（1400-70）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益472.5（1330-857.5）万元。

第9篇：土地增值税税务筹划范文

关键词：土地增值税清算 增值率 房地产企业

随着房地产企业的发展，在2006年12月28日国家税务总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由原来的“预征制”转为“清算制”。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关报送有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

根据国家税务总局文件的规定满足下列四种情形之一的企业就要进行土地增值税清算；第一，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占这个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽然未超过85%但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；第三，纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；第四，省税务机关规定是其他情况。从这些规定不难看出国家进行土地增值税的全面清算对房地产企业有直接的影响也有间接的影响。

1 对房地产企业的直接影响

1.1 土地增值税清算对企业利润的影响

2007年2月1日，国家对房地产企业进行土地增值税清算以来使房地产企业利润大幅缩水。房地产企业的利润过高是不争的事实，这过高的利润实质上来源于房地产开发行业对公共的土地资源的垄断，垄断形成就会引起房价不断上涨，从而导致房地产企业的高额利润。这种由垄断带来的高额利润破坏了经济的正常运行，也损害了公众的土地利益，必须以税收的方式进行调整。而土地增值税的征收主要就是针对房地产开发企业过高的利润。以前国家采用预征制房地产企业都是预缴一小部分的土地增值税，现在国家对土地增值税进行清算，这也就是说房地产企业将要补缴大量的土地增值税，这样就使房地产企业的税负增加，费用也就随之增加，企业的利润就减少。这一政策的实施对资金链紧张的企业也造成了很大的影响。

1.2 资金链紧张的房地产企业的影响

近几年，我国进入加息周期，提高贷款利率和准备金率的调控措施越来越多。在房地产企业贷款条件方面，要求越来越严格。资金链紧张的企业一般只会计提少量的备用金用来交税，现在国家对土地增值税进行清算，就意味着企业要补缴大量的税款，而这类企业的备用金是不足以支付需要补缴的税款。一些资金实力不强的企业有可能会面临资金链断裂的风险，所以土地增值税的清算就有可能成为“压垮骆驼的最后一颗稻草”。这也就导致资金实力不强的房地产企业不得不转让持有的土地或者企业的股份来支付税款。

1.3 对土地储备丰厚的房地产企业的影响

随着全国各地房价的快速上涨，土地价格的上涨也成为一种必然的趋势。而土地的价格上涨，一些企业或者一些人就会利用自己手中所持有的土地，对土地进行囤积、进行炒作。而土地的囤积与炒作就会使土地的价格不断上涨，土地价格上涨房地产开发商就会借土地价格上涨来进一步推高房价，这样就会快速地吹大房地产市场的泡沫，造成房地产市场的潜在风险。土地增值税的清算则会使这些公司付出补缴非常昂贵的土地增值税。这些土地储备丰厚的企业将会在补缴土地增值税后积极的开发和利用所拥有的土地，这样就可以达到土地资源更加合理的利用。

2 对房地产企业的间接影响

2.1 对房地产企业投资价值取向的影响

土地增值税的清算，对于房地产企业投资价值取向起到不可估量的影响。以前一些房地产企业，投入大量的资本，来大规模的购买土地，然后坐等土地升值后转手获取土地增值收益。而现在由于国家对土地增值税进行清算，这些靠倒卖土地获取高额利润的企业就必须要对本企业持有的土地进行清算。这样就迫使该类房地产企业放弃这种投资价值取向转而将他们手上的土地快速出手或者自行开发。因此，该政策的出台对于规范房地产企业的健康发展有积极的指导作用。

2.2 对房地产行业整合的影响

土地增值税清算将大大降低行业平均利润，这将会影响开发商的收益有助于抑制对房地产行业的过度投资。对土地增值税实行清算，如果原来预征的税款小于结算结果，则应该补税。但是在实际操作过程中，由于以往并没有严格征收土地增值税，大部分的房地产企业预备的土地增值税准备金都很少，对于要补税的房地产企业，如果没有提取足够的纳税准备金，将会因为用大量的资金支付土地增值税而导致资金周转困难，部分企业会由于资金链断裂而倒闭。近几年，已经有大量小型房地产企业退出这一行业，所以土地增值税的严格清算将进一步促进行业整合，提高行业集中度。

2.3 对投资资本介入房地产二级市场的影响

房地产作为带动我国经济发展的一个重要支柱性行业对国民经济整体的健康运行有重要影响。近几年来，房地产市场的高额回报使得境内企业对短期投机资金，通过收购股权、项目转让等方式进入房地产二级市场。这些投资者都追求高额的利润，一般都是采用快进快出的方式。他们的这种行为就助长了房地产二级市场的流动性及房价的提高，同时也会使整个行业的系统风险增加。通过土地增值税的清算将会使房地产企业的利润水平降到接近其他竞争性行业的利润水平。那么这样就会造成企业对短期资本的吸引力下降，部分投资者就会为了寻求更高利润的投资而脱离房地产行业。这样就能降低房地产行业的投资热度，并对维护行业健康有序发展起到重要的作用。

综上所述，国家进行土地增值税清算对房地产企业影响最大的就是企业的利润将会减少。因为土地增值税的清算增加了房地产企业的成本费用，而好多企业是在没有预警的情况下就要补缴大量的税款，这样就会造成开发商的很多成本费用无法摊销从而就大大的削减了房地产企业的利润。

参考文献：

[1]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究.财政部财政科学研究所，2010.