房地产开发企业财务流程精选(九篇)

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第1篇：房地产开发企业财务流程范文

关键词:房地产开发企业;财务管理;外部监督

房地产行业最近数年发展极为迅速,逐渐成为影响国民经济的产业。面对激烈的市场竞争,房地产开发企业作为资金密集型产业,其资金的筹集使用以及分配方面的管理的重要性显得尤为重要。因此,加强房地产开发企业财务管理就显得极为重要。

第一,强化房地产开发企业财务管理,健全财务管理机构。在当前新时期市场经济条件下,市场竞争日益激烈。改制房地产开发企业如何生存和发展,这是摆在房地产开发企业经营决策者面前的一个严峻课题。首先房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理,不但要懂经营、善管理,而且要学习会计法规和常识,因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息,特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。其次在房地产开发企业财务管理实践中要健全和完善财务管理机构。再次就行业特点在各施工工程项目部设立核算机构,并要求财务人员持证上岗,充分发挥财务人员在房地产开发企业管理中的积极作用。

第二,加强外部监督,充分发挥外部监督的作用。在会计监督中单纯强调会计监督是不够的,必须强化对会计工作的外部监督,也就是加强政府监督和社会监督。我国财政、审计、税务、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责,对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、财政、税务、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中,应加大政府综合力度:审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上;财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主,对房地产开发企业的事业收入应监控其“收支两条线”的落实执行情况;物价部门对应监控其“收费”的立项、标准审批的落实上。税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通,加大处罚力度,对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面,树立政府整体形象的监督权威。房地产开发企业必须健全会计监督控制制度和建立违法违纪问题举报制度,规范房地产开发企业负责人和会计人员的行为,保证会计信息的真实可靠。

第三,完善房地产开发企业资金管理体系,确保营运资金流转顺畅。房地产开发企业建立统一管理、集中调度的资金使用管理制度,将现金支出的批准权高度集中在财务部门,下属财务单位根据业务规模设置两级不同的资金使用权限,严格执行收支两条线管理方式,各单位实现的销售收入必须全额及时清缴,费用由总部审核拨付。要确保资金使用三级权限管理制度的落实,及时回笼资金,全面及时地掌握房地产开发企业整体的资金状况,实现统一调度,大大减少资金沉淀,减少呆账和坏账,对内制定规范的工作流程,保证每个环节的分工明确,并定期考核,施以奖惩,确保各部门的密切配合,扫清资金流转的内部障碍。

第四,建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整,维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理,促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现,根据经营环境的变化,对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节,房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。

第五,强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象,树立风险意识是识别风险、化解风险的前提,也是建立健全风险防范机制的思想基础。从实际来看,由于风险意识不足导致的风险或者潜在风险占相当比重,有的单位施工不订合同;订立合同时不仔细推敲;有的对合作方资质和业务实力毫无所知;有的合同本身和法律相悖,属于无效合同;有的对经济文书、契约保管不善,造成损坏或者遗失,诸如此类都与风险意识淡薄有关。面对这种状况,必须强化风险意识,进行风险意识的全员渗透。在激烈的房地产开发企业间竞争面前,风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面,在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部,一定要树立风险观念,每―个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样,才能未雨绸缪,防患于未然。

参考文献:

1、汪兆丰.效能监察:房地产开发企业精细化管理的助推剂[J].当代经济,2006(3).

2、齐观,白大川.浅谈房地产开发企业实施精细化财务管理[J].科技信息,2006(S5).

3、刘志颖.浅谈房地产开发企业资金管理[J].会计之友(上旬刊),2008(11).

4、李新.浅谈房地产开发企业精细化财务管理[J].科技情报开发与经济,2007(6).

5、许静.房地产开发企业实施精细化财务管理问题研究[J].时代经贸(中旬刊),2008(S8).

第2篇：房地产开发企业财务流程范文

综上，价税分离后，若房地产企业无法获得有效的进项增值税专用发票，会导致企业生产成本的上升；除此之外，企业的账面收入也会减少，如果企业不在原售价的基础上提高价格的话。

2.抵扣纳税在营业税中没有抵扣纳锐的规定，而増值税中，对于増值税进项税和销项税的专用发票的处理十分重要。对于房地产企业而言，在抵扣纳税中，主要存在两个问题：进项抵扣不足、进项与销项不匹配。因为，房地产开发项目成本构成非常复杂，对于购买的很多材料难以取得增值税专用发票。但税法要求，如果企业未获得能够抵扣的增值税专用发票的话，那么该企业的增值税进项税额是不允许抵扣的，对于不可以抵扣的进项税应转出，计入相应的成本中。所以如果房地产企业无法获得足够可抵扣进项税发票时，“主营业务成本”金额增加，企业利润减少。另外，因为房地产开发项目周期较长，为尽早回款，房地产企业通常会采用预售的方式销售。而这种销售方式在“营改增”后，会导致房地产开发企业可抵扣的进项税出现延后留抵的情况。目前，房地产企业会预缴增值税，预征率为3%，但对于资金紧张房地产企业，仍然会有在项目完工交付后，于是增值税的进项税就无法在发生销项税时进行抵扣，因此形成了大量的留抵税额，而这种情况会加重企业资金的紧张。

三、“营改增”对房地产企业的财务报表的影响1.对资产负债表的影响房地产企业的主要资产为存货和固定资产。而房地产企业又将存货分为开发产品和非开发产品。“营改增”企业在计量开发产品成本时，要以不含税价格计量其开发成本，即需要扣除相应增值税价款，从资产总额上来看，会使企业的资产总额减少。而对于固定资产而言，“营改增”后，企业购入的固定资产也会和存货的计量一样，入账价值变小，导致企业资产总额下降。另外，“营改增”后，房地产企业不再有“应交营业税”，而“应交增值税”一项金额提高。

2.对利润表的影响“营改增”前，企业缴纳的是营业税，因此取得的营业收入为含税收入。而在“营改增”实施后，企业的营业收入扣除增值税的价格。从价内税变为价外税，将导致房地产企业营业收入的下降。但由于房地产企业间竞争激烈，假设“营改增”后，房地产企业保持售价不变，那么这也就意味着房地产企业营业收入的下降。营业成本也会因为“营改增”的实施而发生变化。因为，目前我国土地成本能否抵扣尚不能确定，所以说高价拿地的房地产企业受到“营改增”的冲击较大。3.对现金流量表的影响以经营活动为例，由于房地产企业开发经营的特殊性，“营改增”后，对销售不动产征收增值税，若房地产企业仍按照项目公司形式运营，在纳税抵扣上会受到影响。通常项目公司采用预售制销售，由于项目公司无法及时取得增值税专用发票，增加了企业的税负，加大了经营活动现金流出。

四、房地产企业应对“营改增”的对策建议1.加强房地产企业増值税抵扣意识，提高房地产开发企业财务管理水平房地产企业首先应明确纳税管理的重点所在，着重处理増值税进项税的抵扣问题。最大程度确保在各个环节取得合法的抵扣凭证，从而増化企业可抵扣的进项税，以降低房地产在増值税上面的总体税负。此外，还要注重房地产项目建安环节的管理力度，特别是在建安工程款结算环节上，确保能够及时取得增值税专用发票。2.加强房地产企业财务人员的专业技能。

提高房地产企业财务人员的综合素质，加大在房地产企业财务人员专业技能的培训，满足“营改增”的需求。加强对“营改增”在企业内的宣传力度，树立企业人员不仅仅是财务人员对“营改增”的重视。邀请专业培训机构或经验丰富的财税人员就税改规定对企业财务人员进行培训，强化财务人员处理问题的实际操作能力和临时应变能力。3.加强房地产企业管理和内部控制。房地产企业应做好财务管理，全面落实税务筹划，在深入了解有关政策法规的基础上，完善会计核算体系。正确划分相关成本费用，明确相关业务流程，对开发建设过程中进项抵扣加强管理。控制核算程序，按时核算，及时核算。

第3篇：房地产开发企业财务流程范文

关键词：房地产；开发企业；控制

1房地产开发企业内部控制现状

（1）房地产开发企业内部控制具有复杂性

由于房地产开发活动涉及领域广泛，资金需求量大，开发周期长，业务环节和内容极其繁杂，对于资金运营和项目管理都具有较高的专业性要求，财务成本和风险极高更增加了其控制的难度和复杂性。房地产开发企业的经营收支、利润分配等财务关系都较为复杂，无形中也加大了企业内部控制的涉及面。

（2）企业内部控制及风险管理意识淡薄

纵观整个行业，我国房地产开发企业普遍存在重开发、轻管理；重效益、轻控制的错误理念。对内部控制问题的认识普遍欠缺，重视程度明显不足，优质高效的内部控制管理理念尚未形成。忽视内部控制的建设和执行，控制监督的深度和广度均未达到要求。特别是近年来房地产开发企业数量逐年增多，作为我国房企重要组成部分的民营开发企业多数只关注业绩提升而忽略内控体系建设，造成企业虽有现代企业管理架构的形式却缺乏现代的管理理念和内控体系。由于企业发展时间短，管理模式不成熟、局限性较大等因素，内部控制认识度不足，风险防范和风险管理意识淡薄，难以适应不断变化的经济和行业竞争环境，影响企业发展前景。

（3）内部控制实施环境较差

我国房地产行业整体过分关注企业利润和经营业绩，房地产市场和行业环境有待优化，内部控制要求和目标有待提高。从宏观角度上，经济、社会和行业环境现状造成房地产开发企业缺乏内控实施环境。从企业自身角度而言，由于涉及业务环节和成本项目较多，资金项目支出和使用方面缺少严格的程序，资金管理缺乏计划性和合理性，多方原因综合作用导致企业内部控制实施环境较差。

（4）内部控制体系与业务流程不健全

立足我国房地产行业实际，房地产开发企业普遍表现为依靠项目获利起家，在较短的时间内实现快速成长。对于内部控制相关问题的认知仅停留在初级阶段，企业内控体系和业务流程管理不规范，系统设计脱离企业实际，业务流程控制分散、偏离管理重心。部分企业盲目套用固定控制模式，制度缺乏系统性，内部控制内容不完善，对资金财务、业务流程等诸多方面控制相当欠缺。多数企业只存在少数基本的内控环节，忽视了关乎企业经营发展的关键流程和制度的建设，始终没有形成完整连贯的管理控制体系。

（5）内部控制执行乏力，监督管理机制欠缺

我国房地产企业各业务领域和操作环节的管控流程渗透力和执行程度不足。部分小型企业没有正规的财务部门，会计信息严重失真。企业没有建立良好的自我防范与约束机制，内控执行和监督管理机构形同虚设。通过人为捏造会计数据、设置“小金库”、乱摊成本、隐瞒收入、虚报利润等手段恶意逃避税收。

（6）缺乏财务风险导向分析和评估体系

从现状看，我国房地产企业普遍缺乏健全的风险预警系统和风险评估机制。特别是金融危机爆发后全球经济形势发生巨大变化，经营环境风云变幻，企业间竞争口益加剧。自2010年以来国家又不断加大宏观调控力度，房地产泡沫不断加剧，经济和市场变化使房地产开发企业面临更多财务和经营风险。多项调查显示仅有不到35%的企业建立了完善的风险导向评估机制，项目风险评估体系尚未全面建立。工程项目、物料采购等诸多管理制度不健全，对经营风险和财务风险的预测及控制不到位。部分企业缺乏对风险清晰准确地定位和评估，没有一个完善的风险导向分析机构及时有效地进行风险识别和风险处理，在很大程度上增加了运营成本和风险。企业不能够定期实施风险复核与评估，对外界环境适应能力降低。

2房地产开发企业内部控制要点

（1）资金活动与运营管理

资金作为企业生产经营的血液，决定着企业的竞争能力和可持续发展能力，理应受到企业的高度重视。尤其对于房地产开发这类资金需求量极大，业务活动复杂，环境政策敏感性强，资金风险极高的企业而言，可以说归根到底所有风险都是由资金问题引发的。由于总体环境影响及行业、企业的特殊性，业务流程复杂性等特点，影响资金活动的因素众多，涉及面广泛、不确定性强，使得资金活动内部控制成为企业内部管理的关键薄弱环节，被视为企业内部控制和经营管理的重点领域。房地产开发重要环节在于项目筹融资和投资方案的确定及实施，资金运营影响企业经营的全过程，对其风险管控事关企业生死存亡。如何防范资金风险、维护资金安全，提高资金使用效率和经济效益是企业必须把握的关键控制点。

（2）全面预算与工程项目管理

房地产开发是一个资金密集与高风险并存的复杂性活动，企业普遍缺乏对现金流和资金成本的管理，业务活动脱离企业实际情况导致资金链断裂是其失败的根源。为此，企业特别需要全面科学的预算管理体系，尤其应加强资金收付环节的预算控制。通过预算管理全方位地综合协调和把握工程进度，优化整合配置企业资源，对于提升运营效率、促进企业持续发展具有不可或缺的作用。企业应从开发前期准备阶段到销售完成及售后的全阶段，严格参照预算政策和目标；从预算编制到预算执行，最后落实到预算考核，针对开发环节中不同的资金使用要求和比例科学制定预算额度；以财务信息为主导，制定详细的预算方案，并积极切实地进行实施和监督。让预算指导工程，用财务量化管理，从资金管理的源头出发调节资金收付平衡，最大限度的规避风险。

（3）采购与付款循环

结合房地产开发企业业务活动，工程项目的外包、材料设备的采购、各类技术、咨询和服务等业务的发包或委托为主体的采购环节共同构成了企业经营活动的主要部分。在资源获取和整合过程中由于工程项目招投标管理制度的不健全、组织结构和岗位设置的不科学、采购范围的缺失，导致过程控制中存在较多漏洞。工程款项支付控制不到位、财务部门缺乏有效地控制活动、审核监督及全面的风险评估，在一定程度上为企业采购与付款业务环节带来巨大的潜在或实际信用风险，直接威胁企业财务状况和经营业绩。

（4）销售与收款循环

权益融资、开发贷款、销售回款、建筑商垫资为房地产项目开发的主要资金来源。在当前势头强劲并持续加强的房地产调控下，以权益融资、开发贷款方式筹集资金己口益艰难，而依靠建筑商垫资将无形中加大开发成本。所以，确保房地产开发项目的及时销售与回款成为项目建设的重要资金保障，销售与收款环节的内控实施与监督成为房地产企业内部控制中的重中之重。

第4篇：房地产开发企业财务流程范文

随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产企业的成本控制面临着前所未有的挑战，成本控制的过程是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力，降低成本途径的过程。加强房地产企业的成本控制，以保证成本管理目标实现，有利于提高企业的核心竞争力，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。为了有效地增强房地产企业的市场竞争力，科学地组织实施成本控制势在必行。如何以最低的成本，实施合理的成本控制方案，提高企业的投资效益，成为房地产企业关注的焦点，研究房地产企业项目成本控制管理对房地产企业的发展具有十分重要的现实意义。鉴于此，本文对房地产开发企业项目成本控制作了相关探讨。

二、房地产企业成本控制中存在的问题

在企业管理中，成本控制是非常重要的一项工作，房地产企业管理的核心内容是成本控制。目前房地产企业成本控制管理还存在着诸多亟待解决的问题，这些问题主要有以下几点：

1.成本控制意识淡薄

企业成本是企业生产和销售产品所发生的一切费用的总和。目前在房地产企业项目成本控制管理中，许多房地产企业的成本管理受各种传统因素的影响，对成本控制存在错误的认识，参与成本控制主体只有财务人员，主要以产品的生产过程为中心，仅仅靠扩大投资规模来实现企业的利润，没有考虑到企业内部其他非生产部门对成本费用的影响，甚至认为其它阶段对成本控制的影响不大，不能把生产与经营相统一，对企业外部的价值链更是视而不见。这种企业成本管理观念不能控制全过程项目的成本，远远不能适应现代房地产开发企业发展的需要，更削弱了房地产开发企业的竞争能力，严重影响资金的周转和生产的正常运转。

2.成本监督控制欠缺

在开发房地产项目过程中，很多企业并没有有效控制和监督开发过程中的成本状况，很多企业往往十几个项目同时开发，而财务部门和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况，将所有的资本运营统一考虑，监督的管理模式已越来越不适应现代经济发展的需要。对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况。在房地产开发企业会计核算监督管理中，监督手段滞后于业务发展需要，仅停留在对纸制传票、报表、账薄的事后监督，对事前监督和事中监督缺乏实时有效的监督，这种方式对企业的发展造成了很大问题。

3.成本控制方法落后

许多房地产开发企业普遍存在成本控制管理的方法落后的现象，对成本控制分析方法过于简单，主要根据传统的房地产企业成本控制方法财务部门的决算报告，忽略了对其他相关企业及相关领域成本行为的管理，企业成本管理的目的局限于降低成本，过于依赖目前的成本管理系统，这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用，使企业在生产发展中受到严重的局限。成本控制的方法落后，使得成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，目前的成本控制方法与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离，已经不能适应竞争日益激烈的经济环境，采取有效的措施控制企业成本是房地产开发企业的迫切要求。

4.会计核算方式有限

房地产开发企业的会计核算，涉及到设计、施工、销售等各个环节是一个复杂的系统。但是目前很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态，会计核算方式十分有限。大多数房地产开发企业仍然采用传统的手工会计核算方式，具有较大的随意性，存在着控制功能不足的风险。现行的会计核算方式不能涵盖核算业务的全过程，往往不能够对成本支出没有一个很好的监控和管理作用，会计核算制度滞后于会计电算化建设的步伐，加之有些企业的会计从业人员的素养不够高，会计核算水平参差不齐，控制环境比较薄弱，严重地阻碍了企业现代化管理方式的进程，给以后的成本控制工作带来不可估量的损失。

三、解决房地产企业成本控制问题的对策

随着现代市场经济的不断发展，对房地产开发企业项目成本控制管理提出了更高的要求，为了加强成本控制管理，下文针对上述房地产开发企业项目成本控制管理中出现的问题，提出了以下几点解决房地产企业成本控制问题的对策。

1.树立成本控制意识

现代企业的经营必须要以市场为导向，房地产开发企业的项目成本控制管理也要以市场为导向，高度重视成本控制的实际工作，在意识上充分认识到良好的成本控制给企业带来长远的利益。在房地产开发企业的经营管理中，要树立成本控制意识，充分重视成本的控制与管理，以适应社会主市场经济发展的需要。成本控制不能局限于产品的生产过程，应结合经济与技术，管理与生产并重的原则，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程，成本控制的观念贯穿房地产项目建设的始终，降低企业的生产成本，增强企业的成本效应。积极开展培养全员参与控制企业成本的培训，加强对成本专业人才的培养和使用，使房地产开发企业在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。

2.加强成本控制监督

由于房地产开发项目本身的建设过程是一个建设周期长的工作，对于每一个项目实际工作的环节，成本控制监督直接影响财政资金使用效益的好坏。房地产开发企业的领导和相关工作人员应设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和监督成本控制体系，统筹整个项目的成本控制，将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。成本控制管理通过该体系揭示存在的问题、分析研究原因、提出解决问题的建议意见，起到严格控制成本的作用。同时还应积极推广应用先进的检测手段和显示监控装置，堵塞管理漏洞，加强对物资消耗和流向的控制，努力降低成本。此外，充分调动各相关部门工作的积极性，实现优势互补且互相监督与制约，有利于为成本核算和控制创造条件，从而达到降低企业成本的目的。

3.改善成本管理方法

由于目前房地产开发企业的成本控制方法，不能适应新时期房地产开发企业发展的需要，因此，改善成本控制方法是加强房地产开发企业成本控制管理的有效途径之一。房地产开发企业应将项目开发投资的成本控制在预算的范围内，一是建立健全成本管理系统，通过合理分配企业人、财、物等战略资源控制费用支出，扩大成本管理的范围，实施全过程成本控制。二是根据企业竞争战略确定成本管理的重点，运用价值链分析，进行全方位的成本管理。三是借鉴国外的管理方法，健全成本管理方法体系。根据每个企业的不同情况灵活地、适当地加以借鉴和运用，极大地丰富和健全企业的成本管理方法体系。

4.实施信息管理系统

现代企业的成本控制需要一个全面信息化管理系统，房地产企业为摆脱高成本和低效率的粗放式经营方式，在房地产管理领域应运用先进的信息技术进行企业项目成本控制管理。充分利用现代化的计算机技术进行成本控制，推进企业成本管理信息化工作，建立以财务部门为中心，经营计划，人力资源，监察审计等相关部门一起参与成本管理信息系统，能够实现企业各项业务活动高效率地运作。当前，ERP成本管理系统是进行成本控制的较理想的信息化管理系统。它建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台，对于改善企业业务流程、提高企业核心竞争力具有显著作用。

四、结语

总之，房地产开发企业项目成本控制管理是一项复杂的工作，影响房地产开发经营成本因素众多，房地产开发企业要结合自身的实际，正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，严格控制项目的开发成本和期间费用。只有把握好项目成本控制是的实施和管理是企业实现组织目标，是提高竞争力的关键，不断加强企业的成本控制管理，减低房地产开发经营风险，才能提高投资回报率，降低企业财务成本。控制房地产的开发经营成本，对促进房地产企业集约经营的意义重大。

参考文献：

[1]熊荣萍.试论房地产开发经营的成本控制[J].现代物业,2008(12).

[2]陈元.如何加强房地产项目的成本管理[J].法制与社会,2007(09).

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[4]昌晓玲.浅谈房地产开发企业项目成本控制管理[J].商场现代化,2010(06).

第5篇：房地产开发企业财务流程范文

关键词：房地产企业 企业所得税 清算

一、由一则案例引发的思考

例：A房地产企业开发的B项目，2011年实现预售收入2 000万元，预计利润率为30%，期间费用及可扣除税金为300万元，当年缴纳企业所得税75万元;2012年实现预售收入 3 000万元，预计利润率为25%，期间费用及可扣除税金为350万元，当年缴纳企业所得税100万元;2013年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入5 000万元，期间费用及可扣除税金为600万元，项目计税成本为6 000万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度2013年需要缴纳多少企业所得税呢？

A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入 10 000万元，计税成本6 000万元，项目期间费用及可扣除税金1 250万元，应纳税所得额=10 000-6 000- 1 250=2 750（万元），应缴企业所得税=2 750×25%=687.5（万元），实际预缴企业所得税=75+100=175（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税=687.5-175=512.5（万元）。

笔者认为，以上处理不妥。实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定的具体含义。

第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A房地产企业2011年度、2012年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。

第二，A公司应按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税。在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计入利润总额预缴。A房地产企业2011年销售收入对应的应纳税所得额= 2 000×30%-300=300（万元），2012年销售收入对应的应纳税所得额=3 000 ×25%-350=400（万元）。

第三，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。所以企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际利润额，同时将其实际利润额与对应的预计利润额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

B项目计税成本6 000万元，实际利润率=（10 000-6 000）÷10 000×100%=40%，2011年、2012年实际利润额与预计利润额的差额分别为200万元[2 000×（40%-30%）]和450万元[3 000×（40%-25%）]，预售调整增加额650万元计入2013年度应纳税所得额。

第四，确定2013年度应纳税所得额=5 000-[6 000-5 000×（1-40%）]-600+650=2 050（万元），应纳所得税= 2 050×25%=512.5（万元）。

以上计算结果与企业财务人员计算结果虽然一致，但两种计算过程体现的思路和理念是完全不同的。企业财务人员的计算思路是，未完工年度预缴，完工年度结算，多退少补，正确的计算思路是将预计利润额与实际利润额的差异调整，纳入完工年度的所得税汇算清缴。房地产企业所得税汇算不同于项目清算，企业所得税项目清算仅指项目计税成本的最终结算，该案例涵盖了3年的销售期间，而汇算是按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。

现行房地产开发企业所得税征缴存在很多现实问题，制定相关法律法规，迫使房地产开发企业如实足额缴纳企业所得税是关键。

企业财务人员曾经遇到一个问题，房地产企业所得税汇算不同于项目清算，企业所得税项目清算仅指项目计税成本的最终结算，而汇算是按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。现行房地产开发企业所得税征缴存在很多现实问题，制定相关法律法规，迫使房地产开发企业如实足额交纳企业所得税是关键。

二、房地产公司所得税征管模式存在的问题

（一）所得税按年汇缴与开发企业按项目跨年开发造成收入和成本不配比

企业所得税年度汇算是建立在上年账簿基础上，下年均为上年结转，而会计上的年度结账具有相对的独立性。房地产企业开发周期长，跨年开发具有一定的连续性，企业所得税要想准确的汇算，必须将开发过程联系起来完整的计算。实际征管中，上年通过税务调整查补的所得税，由于年度与年度之间会计上相对的独立性，下年往往被冲平，企业所得税按年汇缴与开发企业按项目跨年开发相背离。房地产企业往往通过跨年分配收入和成本，第一年开发费用大，收入未形成往往亏损;第二年通过少转销售收入挂预收款，同时通过预估成本、前期亏损弥补等人为调节利润;第三年通过企业所得税按年管理，一般不会与上年比对而少报销售收入，多转销售成本，虚增期间费用，所以按年度结算亏损企业多。不少企业按计税毛利率计算的毛利额虽然是正数，但在年度汇算清缴时减去期间费用后申报的应纳所得税额为负数，而企业所得税汇算清缴时一般不会追溯到以前数个年度去审查企业的开发成本是否真实合理，是否应当全额在税前扣除，造成利润无法准确衡量。所以，完全有必要在企业确认收入年度对开发成本进行全面审查，剔除不符合税法规定的成本。

（二）税前扣除项目不实

1.虚增税前扣除的费用。房地产成本的各类费用的支付凭证容易造假，不真实。比如：收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建筑安装企业和个人所提供的安装工程成本;虚开办公费、服务业发票、虚增人员工资、广告支出，以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金;将与生产无关的费用计入成本。如：将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。

2.成本与收入不配比。房地产企业经常将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。

3.纳税调整时忽略项目。各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目的纳税调整忽略，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。

（三）企业所得税与土地增值税征管模式不统一

企业所得税和土地增值税对企业收入和成本的认定均是按项目归集，土地增值税又是企业所得税扣除项目，两税关联度较高。企业所得税按年度汇算，而土地增值税按项目清算，二者在计税口径和计税时间上不一致，造成征管上的难度;由于结算时间的差异，企业所得税与土地增值税对同一个企业的成本和费用，形成重复性检查，加大征管成本。

（四）财务会计核算存在的问题

1.预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目。有的企业根据利润水平分年度结转;有的企业利用所得税按年汇算、第二年基本不会对上年账务复查，通过跨期少转销售收入。预收收入长期挂预收款不结转收入，不按照规定缴纳所得税。

2.视同销售行为未确认收入。企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务等行为，在账务处理上未确认收入。

3.预估成本，调节利润。项目不竣工不结算，成本无法结转;或者将未售产品的成本转移到已售产品成本中。多数企业采取成本预估，进行人为调节利润。

4.虚列建筑安装成本。大部分企业建筑安装成本预算低，审计决算值高。利用关联企业、核定征收企业转移利润，把属于有关联关系的核定征收建筑安装企业成本转移到本企业，加大建筑安装成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润。企业预提的公共配套设施等费用经常在全部工程竣工时一次性调整而不是在每项工程完工时逐项结转，随时调整有关开发产品的成本，造成预提费用超标，有的甚至未最终办理结算而未取得全额发票时笼统地按发包金额10%预提建筑安装成本进行恶意避税。

5.期间费用与开发间接费用划分不清。比如将业务招待费、差旅费、咨询费、销售佣金等期间费用计入了开发间接费用，造成少交土地增值税和企业所得税。

6.借款利息不资本化，直接进期间费用。房地产开发企业的借款利息应在“开发成本――开发的间接费用”中核算，将应在产品成本中归集的财务费用转移到期间费用中，甚至将其他项目财务费用也混入当期费用，扩大扣除项目。

7.多列预提费用。企业利用“预提费用”、“待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。

三、房地产企业所得税征管措施及政策建议

（一）变所得税汇缴为核实其收入和成本据实征收

由于企业会计信息不实，跨年调节利润比较普遍，企业盈利水平严重失真。目前，房地产企业所得税汇缴以账查账，费力费时，又无成效。建议根据开发流程，通过部门合作，以实查账，据实征收。房地产企业开发流程一般是：买地―规划―建造―预售―交房，企业所得税计税流程是：（应税收入-应税成本-费用-税金）×税率。收入和成本均可以实查账，收入可以通过房管部门网上销售和备案系统取得，成本中土地成本可以通过土地部门取得开发地块土地出让价格和缴纳情况，分期开发的可以通过总可售面积配比已开建的土地成本，总可售面积可以通过规划部门取得，建筑安装成本可以通过建委开发办取得等，通过以上部门的配合，结合企业有关票据和合同，核实其收入和成本据实征收，简便可行。

（二）变所得税汇缴为按完工项目逐一汇算

每个项目看成一个成本对象，完工结算后进行企业所得税汇算清缴。按项目汇算和年度汇缴最主要的影响就是期间费用的处理，而房地产企业期间费用主要是财务费用。财务费用在建造期计入开发成本，完工后才能计入期间费用，能计入期间费用的不大，而按计税标准能进入管理费用和销售费用的也有限。由于我国会计处理和税务处理对成本均采取不完全成本法，因此，在结算汇缴时，即期间费用不分摊计入成本单列的情况，预缴时也可考虑年度期间费用按法定税率予以抵减。

（三）提高企业所得税的预缴率

国税发[2009]31号文中地级市的最低计税毛利率从15%降为10%，大部分地市是依据最低标准执行，而且该文允许企业扣除预售收入对应的营业税金及附加、土地增值税等税费，营业税金及附加的税率为5.65%，预征土地增值税的税率最低为2%，实际计入当期应纳税所得额里的毛利最多只有预售收入的2.35%（10%-5.65%-2%=2.35%），再扣除期间费用后，当期应纳税所得额所剩无几，甚至为负值。事实上，房地产开发行业毛利率至少不会低于30%。房地产开发企业取得预售收入时期同时也是企业纳税能力最强的时期，现金流充足，所以一直以来对房地产企业实行预征制度，但过低的计税毛利率使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将项目企业所得税纳税义务递延至项目完工收入确认年度，必然导致该年度纳税压力增大。

（四）加强企业所得税纳税辅导

定期整理税收相关法律法规政策，通过各种渠道让企业及时了解税收政策变化;针对在企业所得税纳税中发现的普遍问题，开展辖区房地产企业集体约谈会，面对面沟通，纠正企业财务人员对政策文件的理解误区。制定纳税情况自查报告内容，要求企业尽可能地利用社会中介力量进行全面自查。

第6篇：房地产开发企业财务流程范文

关键词：锦州 房地产 资金管理

一、锦州房地产资金管理的特点

锦州房地产行业是典型的资金密集型行业，在锦州房地产企业的财务活动中，资金始终是一项值得高度重视的、高流动性的资产，资金管理更是锦州房地产企业财务管理的核心内容。

二、锦州房地产企业资金管理存在的问题

（一）资产负债率偏高，过度负债经营

高负债必将带来高风险，过度的负债经营，一旦建设规模超过了自身财务的极限，资金的短缺在所难免，解决资金不足的方法又往往依赖银行贷款，但高的资产负债率势必会影响贷款的发放。另外有些房地产企业通过让施工单位垫资的方式解决资金问题，一旦垫资后企业无足够的资金投入，工程进度会受很大的影响，既要还债又要投资，双重压力使资金的短缺问题更为严峻，项目开发建设和资金会走入恶性循环的境地。

（二）融资渠道单一，对银行信贷过于依赖

锦州房地产金融市场尚未构成多元的支持体系和风险分担体系。首先，目前的锦州房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中以商业银行为主，导致锦州房地产信托规模小、功能单一，股权融资和债券融资缺乏，另外住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产信托投资基金等金融产品还在探索中。其次，锦州房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。

（三）投资具有盲目性，企业风险偏高

由于房地产投资具有投资量大，回收期长，周转率低的特点，一旦投资决策失误就会造成严重损失。由于近几年房地产的理论投资回报率具有极大的诱惑力，使一些锦州房地产开发企业看不清过热后必有冷却的大势，忽略了高回报的同时必然存在高风险。不冷静、不科学地分析论证开发项目所处的经济环境、地理环境，不注重房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况的调查，盲目地进行项目投资，按企业主观臆断而不是按提供消费者需要的产品的市场营销观念去开发建设商品房。因此造成的后果不要说得不到合理的投资回报，甚至使投资的资金陷入有去无回的泥潭。

（四）经营管理不善，资金短缺

房地产开发企业在我国还是个新兴行业，所以企业的经营管理相对其他工业企业来说比较薄弱，特别是一些锦州房地产开发企业的领导和管理人员资金意识淡薄，头脑里还未牢固树立资金成本、利息、时间价值的观念，造成企业领导从不把资金管理提到经营管理的议事日程上，所以资金管理更是企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺更是当然之事。

三、改善锦州房地产资金管理的对策

（一）管理环境建设

以财务部资金管理中心作为锦州房地产企业及其所有下属项目公司的内部资金管理承担机构，统一管理各公司等下属成员企业，为所有项目公司提供金融管理服务。锦州房地产企业架设独立管理的机房，统一授权后，项目公司的资金管理人员通过USBKEY访问服务器进行登陆和管理，保证资金系统的安全。

（二）资金集中管理体系

建立锦州房地产企业内部系统与商业银行之间的“银企直联接口”，充分借助商业银行的技术服务手段和营业网点，为锦州房地产企业和成员单位提供不受地域限制的结算服务，实现存款业务、内部贷款业务、结算业务的信息化管理和信息化服务。锦州房地产企业总部与银行签署一揽子资金汇划和委托贷款协议，同时在主账户与下属成员单位之间建立一对一单向委托贷款关系。

（三）现金流预算控制体系

锦州房地产企业财务部通过资金管理信息系统提供的现金流预算管理服务平台，设置现金流预算的管理周期(初步考虑为月度预算)、具体中报项目、审批流程等管理要求，要求成员单位按要求及时上报现金流预算及预算执行情况，以供锦州房地产企业领导随时查询。现金流预算控制体系模式是:成员单位按要求中报现金流预算，经锦州房地产企业财务部审批后执行，每月末根据实际的资金收支情况如实填报现金流预算的执行情况，锦州房地产企业领导随时查询各成员单位现金流预算的申报、执行等情况；成员单位在实际办理资金收支结算时严格受现金流预算控制，未纳入预算的支出一律不得支付。

（四）信息监控控制体系

锦州房地产财务部可以为各级成员单位提供资金信息监控查询的服务，各级成员单位按照权限随时通过系统查询相关的银行存款、企业财务部存款、现金流预算等资金信息。

信息监控服务的原则是：1.各级成员单位可以查询自己本单位的资金信息；2.上级单位可以查询下级单位的资金信息；3.领导可以根据权限设置(可以按行业、地区、企业性质等成员单位的分类进行授权)，查询自己所管辖的成员单位的资金信息。

参考文献：

[1]褚惠玲.房地产企业营运资金结构管理理论以及和企业绩效的关系[J].时代经贸下旬刊，2008 .11

[2]朱红.加强房地产企业财务管理工作措施[J].商业会计，2007.18

[3]郭漫.房地产企业的财务风险与防范[J].经营管理者，2009.23

第7篇：房地产开发企业财务流程范文

一、房地产税收流失原因分析

(一)房地产企业利用行业特殊性偷逃税款是房地产税收流失的直接原因

房地产企业开发环节多,时间过长,流动性大,成本核算方法复杂,监督难,房地产产品销售方式又多种多样,取得收入方式灵活。纳税人利用行业的以上特点,想方设法虚增成本、隐匿收入,达到偷逃税款的目的。主要表现为:

1、利用特殊的开发方式偷逃税款

房地产的开发形式多种多样,针对不同的开发形式,政策规定及执行方式和力度上存在差异,给房地产企业偷逃税留下了可乘之机。主要表现在:一是以经济适用房为名,利用减免税政策偷税;二是采取虚假立项,造成“委托开发”的假象,逃避销售不动产有关税金;三是自建房产销售后,不申报缴纳建安环节的税金;四是回迁房部分不按销售不动产缴纳相关税费。

2、开发环节成本核算混乱,房地产企业趁乱“混水摸鱼”

一是利用虚假购货发票,虚列建筑开发成本;二是借支付拆迁安置费之名,大肆以白条虚列拆迁安置费。房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人,无法提供合法的发票或收据给房地产企业。这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。三是不分项目设立成本明细,造成项目成本计算混乱,使成本无法在完工项目和在建项目中合理分摊;四是不按期结算项目成本。有的企业滚动开发,虽然房屋已全部售完,但迟迟不进行工程结算,不结转收入,成本也不及时结转,不能真实反映企业盈亏情况,影响企业所得税正确、及时、足额缴纳。

3、房地产销售环节,利用一些特殊的经营方式隐匿收入

如房地产企业采用预收房款方式经营房地产,企业在收到预收房款时不入账,而是通过借款方式计入“应付账款”科目核算,以假拆借资金来隐瞒真实销售收入。又如:采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。某些房地产公司利用金融按揭贷款售房方式的特殊性,将银行按揭款项记入其他应付款,不作预售收入处理, 从而隐瞒收入、偷逃税款。

(二)房地产税收征管、监控不到位是税收流失的间接原因

1、税收源头管理困难、税收有效管理滞后

通常开发一个房地产项目,必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度,这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息,都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的,由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较低层次,这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换,客观上导致了税收源头管理困难的实际问题。

房地产开发过程中,其他部门对房地产开发的管理基本上都是事前管理,审批手续不办理,前期费用不交齐,房地产就不能开发,企业追求利润的目标就无法实现,而税务部门的管理是一种事后管理,现行税收政策是在房地产开发企业发生了销售收入时,才对确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定的,税务机关征管是一种事后介入。税务部门的管理所处的阶段和时限决定了其虽然是依法管理但力度却弱化于其他部门的管理。一些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的,税务机关不能有效监控、不能准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。

2、房地产税税种多,税源的可变性和流动性较大,税收征收难

首先,在房地产业的链条中,从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等10多种税种,由于房地产税税种多,各税种的征收环节和计税依据各不相同,征收机关不同,征收难度大。其次,房地产企业开发多为跨年度、跨地域滚动开发,税源的可变性和流动性较大,税源控管难。第三,税务工作人员对房地产企业经营特点、会计核算不熟悉,再加上纳税人会计核算复杂,加大了税收机关征收稽查的难度。

(三)对偷漏税处罚力度弱,打击力度不够是难以遏制房地产企业偷漏税另一重要原因

稽查人员在查处各类涉税案件过程中受到各种因素的干扰,常常是以补代罚、以罚代刑,导致行政处罚力度弱,客观上助长了偷逃税行为的蔓延。企业偷逃税如果不被发现,必定大赚一笔,即使被发现了,查处了,也只是补足税款,缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差,助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意。偷逃税成本不高,是房地产企业偷逃税款屡查屡犯、屡教不改的重要原因。

二、房地产税收流失治理对策

(一)加强对纳税人的服务引导

对房地产开发企业的进行个性化宣传和服务,开展有针对性的办税辅导,帮助企业健全财务核算,综合分析评估开发商纳税情况,对有涉税疑点的税户,要及时开展约谈,详细宣传税收政策、办税知识和法律责任,促进开发商知法、懂法、从而自觉守法;进行专项的税收情况检查,督促房地产开发企业按照规定进行财务核算,加强财务管理,为税收征管营造一个良好的财务基础。

(二)规范部门协作

提请政府制定各环节相互衔接的房地产税收一体化管理制度,明确各部门需承担的职责,以制度规范和加强国土、规划建设、房管、招投标中心、银行、税务等各相关部门的协作,及时传递项目立项、规划设计、土地使用、房产证办理及资金走向等信息,通过资源共享完善税源监控。

(三)建立健全项目档案管理,完善日常监管

一是在开发初期,要求房地产开发企业上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、项目总投资额等,总体掌握工程的开况,及时登记掌握房地产企业税源状况,为后期的监管打下基础。二是项目竣工后,要求企业及时上报成本费用分摊办法,了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用情况,防止企业私自转移利润,逃避纳税。同时,要求企业按月上报销售合同和发票清单、《存量房产盘点表》等涉税资料,监控商品房的存量变化等措施,跟踪监控商品房的销售进度,对其销售情况实施过程监督。建立房地产企业监控管理动态台账,逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整,对应缴未缴的税款进行补征。

(四)加强涉税资料审核,提高征管质量

一是加强发票的审查。检查发票的领购、开具和取得是否符合规定;成本列支中的大额发票是否属实;有无使用假发票、白条入账等情况。此外,房地产业的税收主要体现在销售环节,税务机关在销售环节上应加强票据的领、用、存管理,最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况,据此审核企业纳税申报的真实性。

二是加强合同的审查。对购销合同内容、真实性、合法性进行审查。通过审查开发项目合同,核实房地产开发方式 ,防止房地产企业“张冠李戴” 偷逃税款;通过审查购货(原材料等)合同,核实成本的实际开支情况,防止利用假合同、假信息虚增成本;通过审查房地产销售合同,掌握销售收入、付款方式等情况,防止纳税人取得收入不及时或不入账的行为。

三是是加强收入、成本核算的审查。加强对待摊费用、预提费用、管理费用、销售费用、材料费用等账目的审查,审查成本费用的真实、合理、准确、合法,以杜绝企业多列费用,虚增成本,偷逃企业所得税;加强对预收帐款、应收帐款、其他应付款、应付帐款等往来帐目的审查。规定所有房地产企业每月必须将预收帐款等往来帐目的全部数据形成情况报告、及增减变化原因上报主管税务机关,以杜绝企业利用往来帐目调节税收的不法行为。此外,在书面资料审核的基础上,还要经常通过实地走访获取有关信息,避免征管上的盲点。

(五)加大处罚力度,打击偷逃税行为

首先对经查实的偷税行为,税务机关应严格按照法律规定,该处罚的处罚,该曝光的曝光,该移送司法机关的移送司法机关,杜绝以罚代刑,从而消除纳税人在偷税时的侥幸心理,充分发挥税务稽查的威慑作用。其次实行偷逃税企业定期公告制度,房地产企业担心被公告后影响其诚信度和企业形象从而不敢肆意偷逃税款。最后出台相关配套规定,对凡是偷逃税款达到一定数额的企业不得办理银行贷款,已办理的取消其贷款资格。

(六)提高征管人员业务水平,培养高素质的征管人才

第8篇：房地产开发企业财务流程范文

【关键词】房地产开发 风险管理 研究

一、房地产开发的主要风险类型

风险，指的是在特定期间内，在特定的客观条件下，项目的实际结果与计划所期待的结果的变动程度，这种变动程度越大，执行起来的风险就越大。房地产开发的风险，实际上就是开发商在实施项目开发的过程中，最终的实际结果与当初预期利益的变化和差异。目前在新时期市场经济条件下，我国房地产开发企业主要存在的风险类型可以分为外部风险和内部风险两种。

（一） 房地产开发的外部风险

1. 宏观经济风险

宏观经济运行带来的影响，能够笼罩影响所有的房地产开发企业。每次经济危机几乎都会给各国房地产企业带来狂风暴雨般的摧折。由于我国经济发展形势很好，我国房地产市场近几年呈现出旺盛的发展态势。但是2008年冬天的经济危机也曾经席卷了国内大中城市，全国各地楼市一度运营艰难。

宏观经济风险存在的原因主要是当经济衰退时，消费需求会大幅度减缩。特别是当经济陷于低谷，消费急剧减缩时，汽车、房地产之类的长线耐用消费品首先会遭受强烈的冲击，这时人们会主动修正在经济景气时制订的消费计划，推迟或者取消对于那些耐用消费品的购买。这就很快会造成房地产市场上一时供大于求，房屋价格急剧连连下跌。

2. 财政利率风险

财政利率风险大多来自利率波动的影响。很多消费者买房的时候并不是全额付款，而是利用贷款解决一部分甚至大部分资金。当贷款利率上升的时候，投资人所需要负担的贷款利息就随之上升。对那些财力有限的投资者来说，利息提升有可能迫使他们做出选择放弃投资房产，这样就会影响楼市的销售。另外，开发商本身在开发项目的时候，由于往往也存在贷款，利息的提升会加大开发的成本。所以，财政利率风险会直接影响开发项目的销售和利润情况。

3. 市场风险

房地产市场风险是指由于市场供应形式的变化，可能导致房地产市场价值的跌落。当市场供应短缺、房价上涨时，开发公司纷纷兴建楼宇，由于建筑需要一定的时间才能建成，所以虽然待建楼的总体规模已超出市场实际需要，但在短期内包括开发建设期间楼价仍然可能会持续上扬。兴建完工之后，由于供过于求，房产价格已经下跌，造成房产滞销。另外，随着建筑业技术逐渐先进，虽然房地产能迅速供应市场，但是直接缩短了地产循环的时间，市场推陈出新速度很快，竞争更加激烈，也容易造成楼价波动更加频繁。

4. 自然风险

由于自然因素而存在的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、火灾等）等情况，以及由于土地的自然地理和技术经济特性而带来的开发风险。

（二） 房地产开发的内部风险

1. 经营风险

由于房地产开发经营上的失误，可能造成实际经营结果偏离最初的期望值。房地产开发的经营风险一般起源于投资内部问题，比如管理效率低，经营费用超过预计，房屋滞销等问题，都可能使企业的开发利润小于预期值。

2. 财务风险

房地产开发企业运用财务杠杆向银行贷款融资，扩大了开发的利润范围，增加了营业收入最后不足以偿还债务的隐患。

二、房地产开发风险管理的内容

（一）房地产开发风险管理的流程

1. 风险识别

风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段，在风险事故发生之前感知风险，对风险进行分析。感知风险，是开发商通过调查研究，了解客观存在的各种风险，寻找可能导致风险事故发生的各种因素；分析风险，是在感知风险的基础上分析风险可能带来的后果，为减少和预防风险的发生拟定方案。风险识别作为风险管理流程的第一步，是风险管理的基础和关键。

2. 风险评估

房地产开发的风险评估是在对风险识别的基础上，分析项目存在的弱点、面临的威胁、可能发生风险的概率、以及风险可能造成的负面影响。在房地产开发过程中，为减少投资失误和风险，需要编制项目投资风险评估报告。在编制报告的过程中，通过搜集丰富的资料和数据，对开发项目的风险进行定性和定量的分析，将风险按照高低程度排序，编制风险列表进行专题研究。根据风险评估的结果，开发企业要采取相应措施规避风险。

3. 风险监控

房地产开发的风险监控，是投资主体在项目的开发过程中自觉监视风险，根据情况变化进行风险管理策略的调整，主动对风险进行控制。风险监控是风险应对计划修正和提高的过程。随着开发项目的展开和深入，管理者要及时发现新出现的风险，关注由于时间变化引起风险发生的新变化，不断调整方案，重新对风险进行识别、评价，修订应对措施，从而保证风险管理达到预期目标。

（二）房地产开发风险应对措施

1. 风险回避

风险回避是主动回避风险发生的可能性。它是在房地产开发的过程中，管理者经过权衡风险带来的损失与冒险所获利益相比较，迫不得已中止开发项目，或者改变方案，从根本上消除风险隐患。风险回避虽然能避免重大损失，但同时也失去了投资获利的机会，是一种比较消极的防范手段。通常只是在未来可能发生的风险带来的影响太严重，没有其他办法的时候，才建议采用风险回避这种应对措施。

2. 风险控制

房地产开发的风险控制主要是指管理者主动采取积极措施，预防、减少风险发生的可能性，或者尽量降低风险带来的损失程度。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法，在运用时成本低、效益好，一般不会产生后遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。

3. 风险转移

房地产开发的风险转移是指开发商通过某种有意识的安排，将企业不能承担的风险转移给另一方。与风险回避不同，风险转移是将责任或者风险转嫁给别的单位承担，风险回避是放弃项目开发；风险转移与风险控制也有不同，风险转移是将风险直接转移出去，风险控制是自身调节风险因素。开发企业通过转移风险得到保障，是目前普遍应用的一种有效手段，比如保险合同就是经常运用的方式。开发商可以根据所开发项目的具体情况，采取适当的形式转移风险。

4. 风险自留

指开发商自己承担风险带来的损失。在房地产开发过程中，对于那些无法回避、难以控制的风险，在不影响整体利益的前提下，或者如果冒险能够带来巨大利益，可以考虑风险自留。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，是经过权衡比较，认为企业能够承受预测到的风险带来的损失，主动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。

5. 风险利用

风险利用是房地产开发项目对风险的价值进行利用而获利的行为。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。比如在经济危机时期，楼市滞销，地产价格大跌，但是开发企业反而在此时大量拿地开发，等到经济形势好转时获利丰厚。风险利用要求管理者有敏锐的观察力，具有丰富的经验和高度的应变能力。

三、房地产开发风险管理应注意的问题

（一）重视可行性研究

可行性研究是开发商对拟开发项目通过科学的分析，评价项目的可行性以及风险系数，是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。在这个阶段，对风险的评估是否客观准确，直接影响到开发项目的成功与否。

（二）选择最佳开发区位

开发项目区位的选择对房地产开发起着举足轻重的作用。通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。另外，房地产开发项目的类型不同，其区位价值的决定因素就不同。如住宅项目要考虑交通是否便利，附近是否有学校、超市、医院，治安是否良好等，消费者对地段、位置、朝向等也有要求；写字楼则要求位于城市金融商贸的中心区；商铺要考虑地段的增值潜力、商业氛围等。开发商还要密切关注未来环境变化对开发项目的影响，在项目建成后确保此区域项目的价值不会下降。另外有些区位现在不理想，但城市的发展会使该区项目建成后有较高的增值可能。

（三）开展财务分析

财务分析是通过对财务报表进行分析，掌握企业财务状况，为企业进行决策提供依据。开发商应定期地进行财务分析，了解具体的资产管理情况、综合财务状况等，以判断开发项目是否可行，评判企业的债务偿还能力。企业进行合理的财务分析，能及时发现房地产开发过程中的财务风险，采取措施进行规避。

（四）推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设

房地产企业要建立起现代化的管理体系，用科学的工作标准、程序、制度规范职工的行为。企业通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。

（五）加强项目的招标管理、合同管理

在招标的过程中，开发企业要本着公平竞争的原则，准确制定项目的标的、工期、质量、造价等，按照供求机制进行招标，保证项目的质量安全。开发企业还要利用法律的有关规定，通过签订合同等手段，对风险进行合法的消除、转移，通过多种风险管理手段将可能出现的各种风险都进行有效的控制，保障项目的正常运行。

（六）加强对工程建设的监管

由于房地产项目投资的主体单位常与施工的主体单位相分离，造成了项目经常不能按开发商的既定工期、质量、合同成本如期完成建设。作为投资的主体，开发企业要加强对工程建设的监管，减少因工期、质量、成本所引起的房地产开发风险。主要内容包括：认真签订施工合同，保证开发企业的经济利益；聘请工程监理，对施工进行监督；在施工过程中坚持不对施工图做较大的修改等。

参考文献

[1]张宇祥等.房地产投资风险及防范策略分析[J].商业研究，2001（01）.

[2]陈华飞.住宅市场供求均衡研究[D].华中农业大学，2010.

第9篇：房地产开发企业财务流程范文

【关键词】房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。