房产纠纷的相关法律精选(九篇)

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第1篇：房产纠纷的相关法律范文

房屋租赁合同违约金怎么算?房屋租赁合同违约金怎么确定?

株洲律师解答：

房屋租赁合同违约金怎么算

一般而言，租房合同违约金的计算根据合同约定的违约金来计算。房屋租赁合同违约金怎么算，房屋租赁合同违约金如何算?

一、定金罚则与违约金、损害赔偿金不应当重复计算

根据“损益相抵”规则，即使一方行为被认定为违约，另一方应当仅仅选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时，违约方具有补足差额的义务，因此，不能通过重复累加的方式，无端加重违约方的责任。

二、支付损害赔偿金作为违约责任承担方式具有最终后置性

根据《合同法》等相关法律，赔偿损失应当是在违约方承担继续履行、采取补救措施、支付违约金及承担定金责任之后尚不足以弥补守约方实际损失时所应承担的一种责任。

另外，被告对其损失额度具有举证责任。

三、双方协商一致解除合同时均不违约

租赁合同双方意思表示真实，属于平等自愿的协商行为，与订立合同并无二致;不存在一方违约的情形，此时，一方要求另一方承担违约责任没有事实基础，更没有法律依据。

厦门房产纠纷律师解答：

房屋租赁合同违约金的确定

(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

如何确定违约金

1、依不同标准，违约金可分为：

(1)法定违约金和约定违约金;

(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，中国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。

2、根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：

(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);

第2篇：房产纠纷的相关法律范文

关键词房地产登记 民行交叉 民事优先

中图分类号:d920.5 文献标识码:a 文章编号:1009-0592(2010)12-092-02

一、问题提出:民行交叉案件孰先孰后

民行交叉案件,是指在案件的审理过程中,同时存在需要解决的行政争议和民事争议,两种争议的内容具有关联性、处理结果互为因果或互为前提的案件。因房地产登记行为而产生的纠纷是引发民行交叉诉讼的主要类型。目前,在处类该类型纠纷时,由于立法的欠缺,加上理论研究的不足及法官审判技能的缺失等原因,导致不同法院在审理此类民行交叉案件中,在审判程序、适用法律、审判结果上均大相径庭,甚至出现不同法院、不同法庭相互推诿、案件久拖不决、行政与民事裁决相互矛盾的情形,严重损害了司法权威和司法公正,也造成了司法资源的极大浪费。在此背景下,引入合理的民行交叉案件审理机制成为司法实务中亟待解决的一个重大课题。

对民、行交叉案件的处理方式,现在大致有以下几种模式:一是先行政后民事。二是民事与行政同时进行。三是行政附带民事或民事附带行政。四是合并审理。五是区别对待。但是,由于这些模式缺乏立法支持,理论研究依据也不足,尚无一公认的解决民行交叉案件的方案。

二、冲突根源:房地产登记行为的多重属性

(一)房地产登记行为产生行政与民事双重法律效果

房地产登记,是指房地产主管部门将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度,是依法确认房地产产权的法定手续。房地产登记行为是行政登记行为的一种,属于具体行政行为。当事人认为该具体行政行为违法的,可以提起行政诉讼。

同时,登记机构在对房地产进行登记过程中,又会涉及到房地产权属变动的原因行为。所以,该行为又会产生广泛的民事法律效果。主要表现在以下方面:一是房地产登记行为是不动产物权变动的生效要件。根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记,登记后才能生效。二是登记行为具有推定力。房地产登记具有推定登记内容为正确的效力。即使登记是错误的,但对于信赖该登记而从事交易的善意第三人,法律仍承认其与真实物权相同的法律效果。三是房地产证在民事诉讼中的证据效力。房地产证作为国家行政机关发放的确认房地产归属的权证,在民事诉讼中可以成为确定房地产权属的证据。

由此可见,房地产登记涉及到两个法律关系,一个是作为登记基础的房地产所有权民事法律关系,另一个是登记机构对申请人的申请进行审查并予以核准登记的行政法律关系。这些法律关系相互交叉,错综复杂,使得由此引发的纠纷也出现民事与行政纠纷交织在一起,“剪不断,理还乱”的情形。

(二)登记的形式审查与登记的公定力脱节

房地产登记系对既有法律关系的记载,是一种非赋权性的具体行政行为。根据我国法律法规的规定,登记机构的审查是形式审查,即只要程序合法、主体资格合法、证明材料齐全、有关产权的权属清楚,登记机构就予以登记。至于引起变动的原因行为是否真实合法,具有法律效力,登记机构无需也无法进行实质意义上的审查。所以,基于登记行为审查范围的有限性(不对房地产变动的原因行为进行实质性审查)及登记机构审查能力的有限性,可能造成登记行为合法性与登记内容真实性存在一定程度的分离。

房地产登记行为作为一种具体行政行为,依法具有公定力。登记行为一经成立,即具有推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。房地产登记标志着国家房地产行政主管机关依据法律对房地产所有权归属的认可和公示,也是对民事法律关系中所有权取得法律行为的认可。第三人基于该信赖而从事的交易应依法受到保护。基于此,对房地产登记行为进行实质审查是登记行为公定力的必然要求。

可见,房地产登记行为作为行政确认类登记,行政机关只负责对其进行形式审查。而登记行为在私法领域的公定力、公信力则要求对产生变动的原因行为进行实质审查,两者相互脱节。当房地产权属变动的原因行为无效、不合法,导致登记机构对房地产的权属登记错误时,对登记机构的错误登记可提起行政诉讼,对权属变动是否有效及第三人基于信赖而从事的交易是否受到保护则会引发民事诉讼,行政与民事争议的交叉成为必然。

三、解决之道:民事优先原则

(一)基本思路:维护法的稳定性与发挥法官的审判技能

稳定性是法律权威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但随着时代的发展,法律又不可避免地会出现滞后性。所以,当现实生活中新出现的问题无法在已颁布的法律中找到明确的解决依据时,从理论上为引进新的法律机制进行探讨虽属必要,但更重要和当务之急的则是在现行法律框架下为司法实务中新问题的解决提供可供操作的具体程序及对之进行合理性论证,以便在新的法律或司法解释颁布前实务界不致于一筹莫展。

虽然现行法律和司法解释并未对民行交叉案件的审理程序和法律适用作出明确的规定,但并不表示法官对此种情况就无所作为,束手无策。司法实践的现实困境,实际上对现代法官发现法律和解释法律的职业审判技能提出了更高更新的要求。“面对存在漏洞的法律条文和存在歧义的证言,法官需要发挥其主观能动性,凭着自己的法律素养来解决实践中纷繁复杂的纠纷。在法律适用中,法官通过权衡和解释相关法律,发掘法律的原则和精神,进而弥补法律的缺陷。”房地产登记中民行交叉诉讼的法律适用难题需要法官在现行法律框架下,充分运用自由裁量权,根据立法的精神和法的原则来解释法律,为冲突的解决提供合理性论证。只有这样,才能真正破解民行交叉案件的审理难题。

(二)现行法律框架下的审理原则

在房地产登记中,登记机构对引起房地产权属变动的原因行为是一种形式审查,登记机构对房地产权属的登记也不代表对原因行为合法有效的认定。所以,原因行为的瑕疵不能因登记而得到补正,登记行为合法也并不意味着原因行为合法有效。如果原因行为无效或被撤销,即使已办理登记也将导致权属变动无效。可见,房地产权属的变动从根本上来说取决于引起权属变动的原因行为,房地产登记对原因行为不会产生实质影响。因此,在房地产登记案件中,当事人实际主要是对登记所涉及的民事法律关系有争议,只是由于该行为为登记机构所确认并基于登记而生效,导致登记行为被卷入到诉讼中,呈现民事与行政纠纷交织的状态。解决这一矛盾的根本在于确定原因行为的法律效力,如果原因行为的效力没有认定,即便提起行政诉讼,也不能解决问题。所以,应当建立民事诉讼优先的法律原则。

在民事优先的原则下,处理房地产登记行为引发的民刑交叉案件时,还应澄清以下几个问题:(1)由于房地产登记行为引发的诉讼可能不仅是一个行政诉讼和一个民事诉讼,也有可能是一个行政诉讼和多个民事诉讼。民事诉讼优先指的是引起房地产权属登记变更的民事法律行为引发的诉讼优先,而并非所有的民事诉讼优先。(2)在房地产证作为证据出现的民事纠纷中,是否需中止民事诉讼,行政优先?根据证据法的规定,房产证属于公文书证,其证明力一般大于其他证据。但是,房产证的证明力并不是绝对的,其只是一种优势证据。如果一方当事人提供的其他证据足以推翻房产证登记的内容,则法院完全可以根据证据规则,对房产证不予采信,而无需等待当事人提起行政诉讼。(3)因善意取得而引发的民事诉讼,是否需要行政诉讼优先呢?经审查,如果符合法律规定的善意取得的条件,即便引起权属变动的原因行为有瑕疵,也不影响善意第三人对该房产的取得。所以,该类民事诉讼无需等待行政诉讼或原因行为的民事诉讼的判决而可迳行判决。 编辑

注释:

杜承秀.民事与行政争议交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112页.

第3篇：房产纠纷的相关法律范文

关键词：房地产档案；法律；政府

一、前言

房地产作为国民经济的支柱产业，随着我国房地产市场的迅速发展，无论是征地、开发、拆迁、补偿，还是建设、安置、交易、管理等项工作日益频繁，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范，都必须严格按照国家的方针政策进行操作，这种很强的政策性发映在房地产档案管理上，档案工作任务更加繁重。房地产的健康快步发离不开房地产档案的支持，房产档案是政府职能部门依照《中华人民共和国档案法》《城市房地产权属档案管理办法》及相关法律规定形成的一项专业性较强的工作，房地产档案是房地产产权界定的有利存证， 是房地产管理部门在开展房地产产权产籍管理工作，组织房地产交易活动的重要载体。房地产档案的形成，有其特殊的专业要求和独立的对象，为实施产权管理和产权保护提供了可靠的法律保障。在房地产档案管理中，工作的对象是房地产行业的全部档案，这些档案材料是证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，具有法律凭证价值，是房地产纠纷中形成的产权证、契约、文件，图纸、表册、照片、电子计算机软盘等不同载体的历史记录，无论是租赁房屋、购买房产、抵押房地产借款等，因此，作为档案管理人员要对档案的质量负责，要确保档案的真实性、完整性、合法性。

二、房地产档案的法律作用具体体现

1、保障房产交易顺利进行

通过查阅房产档案确定谁是真正的业主和该房产是否有权利限制等情况，对于购房者而言，是保护自己合法权益的重要手段。根据《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现。限购令出台以来，房产管理部门提醒市民在购房前，一定要认真核实自身是否符合通知所规定的条件，对不符合上述规定条件者，市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。市房地产登记部门在办理备案和登记过户时，要严格按照通知要求，核查购房人所提交的户籍、婚姻情况等证明材料，对不符合购房条件，不予办理备案及登记过户手续。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆迁范围等问题，一般不会在房产证上反映出来，只有查询房屋登记簿才能准确反映房屋所有相关信息。根据《房屋登记办法》第二十四条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项”。才能代表国家管理房地产在所有权及相关权利进行交易、登记、确权等管理活动中进行有效管理。

2、维护房地产市场诚信经营

在城镇住房体制改革及相关政策的推动下，中国住宅和房地产业持续快速发展，但也出现了很多不规范的问题，如房地产违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、合同欺骗、中介市场鱼龙混杂、物业管理不规范等。产生这些问题的原因主要是社会诚实信用观念淡漠、信用管理体系和法律法规不健全、缺乏有效的失信惩戒机制。我们通过房地产信用档案的建立，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩以及经营中的不良行为记录都将通过建设部的一个网上信用档案系统向社会公示，接受社会监督。房地产信用档案是覆盖房地产行业所有企业和执（从）业人员的信用信息管理系统，记录了房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员的信用信息。凡是可以判断信用状况的信息资料，包括房地产企业基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、公众投诉及处理等，在档案中都有记录。房地产信用档案的建立，可以提高房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业及执（从）业人员依法经营、诚实经营的水平，使失信者为其失信行为付出巨大代价，得不偿失，并且有利于规范房地产市场行为，维护消费者的合法权利。消费者要买房，可先上网了解企业信誉度和项目情况，做个基本判断，然后再决定是否购买。社会公众也可以在网上直接对房地产市场违规违纪行为进行投诉。

三、保障房地产档案法律作用的措施

1、贯穿依法治档的理念

房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，在房地产档案管理过程中，应以《档案法》、《档案法实施办法》、《物权法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋登记办法》等法律法规为依据。其中，《档案法》是我国档案管理的根本大法，连同地方制定和颁发的有关档案法规，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。

2、加强档案管理人员法律责任

房地产交易管理部门的档案管理人员应认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定，需要接受法律和法规的约束，损毁、丢失房地产权属档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；涂改、伪造房地产权属档案的；擅自出卖或者转让房地产权属档案的；不按照规定归档的；档案管理工作人员，造成房地产权属档案损失的，将依法追究行政责任或刑事责任。从本岗位必须履行好的责任做起，夯实管理基础，做实档案管理工作，在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。

总之，房地产档案管理工作具有重要的法律作用，做好房地产档案管理工作是我国依法管档的重要体现。需要档案管理人员加强法制观点，依照法律规范要求做好档案管理工作。

参考文献：

1、肖爱娥.房地产产权档案管理探析[J].档案时空，2007.

2、曾旺辉，黎永索.房地产档案管理的问题及对策[J].全国商情（经济理论研究），2009，4.

第4篇：房产纠纷的相关法律范文

关键词：房产测绘、质量控制

中图分类号：P2文献标识码： A

一、前言

我国的房产测绘起步较晚，目前正处于规范建设阶段，工作中尚存在一定的问题，并且有些问题已经严重影响到了消费者，因此加强对房产测绘的内容和质量的探究是非常必要的。近年来，房地产市场飞速蓬勃发展，但随之而来也出现了很多房产问题，因此对房产测绘工作的要求更高。房产测绘是利用测绘方法、技术、仪器来测量房产房屋的位置、形状、质量、面积等要素，并绘制成房产图。房产测绘对房地产市场规范运行有着深远的影响。我国房产测绘工作还处于起步阶段，存在很多问题，产测绘风险具有特殊性，其涉及面广，而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。

但具体的房产测绘又该注意哪些呢？怎样去做好呢？

二、房产测绘的内容

房产图是一套与实地房屋相符的总平面图，从房产图上可以得知房屋建筑状况、土地使用情况等信息。房产图的测绘需要以“先控制后细部”为原则进行，要知道所有的房产图都是平面图形，因此只需布设平面控制网点。图根控制点是在基本控制点下进行加密，图根控制点的密度是根据绘图比例以及房屋建设的密集程度来设定的，一般是采用临时标志，在测区内的基本控制点比较稀少的情况下，应适当增设固定标志。

三、房地产测绘行业中存在的问题

社会经济的发展，人民生活水平的不断提高促使房地产开发行业得到了很大的发展，时时也促进了房产测绘行业的发展。房产测绘行业的发展是测绘行业存在的问题更加突出，因此，必须正确认识房产测绘中存在的问题。下面对目前房产存在的问题进行了简单总结为以下三点：

1、对房产测绘的认识不足，重度度不够

在房产市场化的今天，测绘数据的精确性关系着房产权属管理的公平性，也影响着房产市场的稳定性发展。但是，目前我国房产测绘部门对测绘工作没有一个科学的定位，将其视为普通的地质测量，甚至忽视测绘工作的技术性、连续性、统一性等特点。目前房屋产权问题引起的纠纷越来越多，解决这一问题的关键是正确认识房产测绘工作，提高测绘工作者的专业素质，确保产权管理的规范化。

（1）房产测绘工作劳动量大，科技含量高

房地产测绘工作是房产产权管理、开发以及房产拆交易的基础工作，另外，测绘工作也为房产评估、征税、收费以及城市规划建设等工作提供基础数据额。房产测绘工作任务量大，劳动强度较大，测绘工作者除了进行野外测量工作之外，还要进行数据处理、绘制测绘结果等一系列的活动。房地产测绘行业迅速发展，使房产测绘技术也得到了不断的提高，新的测量仪器与技术不断应用与房产测绘工作，使房产测绘工作效率与精确度不断提高，房产测绘工作也逐渐技术化，科技不断提高。

（2）测绘行业改革初期垄断依然存在

房产测绘市场刚刚开放，有房地产测绘资质的企业多数为中小企业，垄断依然存在。长期以来，房产测绘工作由房产产权管理部门独家垄断经营，这样违背了房产市场化的发展规律，严重阻碍了房地产行业的发展。独家垄断经营难以满足房产多元化和复杂化的趋势、另外，独家垄断使一些有资质的测绘企业难以得到公平的竞争，也剥夺了房产权属人自由选择测量单位的权利，破坏了市场竞争规则。由于房产测绘行业的垄断，是房产面积争议成为房产交易的投诉焦点。

2、测绘新技术在房地产测绘中的应用

房地产行业的快速发展，以往人工为主的测量技术已经不能满足房产开发、交易随测绘精度的要求。为满足房产产管管理与房产开发等的需要，房地产测绘新技术发展与应用。全站仪、PRT测绘技术、信息地理系统以及电脑制图等技术不断应用与房地产测绘行业。

（1）全站仪测绘技术在房地产测绘中的应用

全站仪在测绘行业广泛应用，是集测距、测角、微处理等功能于一体的多功能新型数据采集仪器。全站仪可以人工操作也可以远程控制，通过存储设备实现记录、输出测量数据。全站仪这一常用测量技术不断更新，测绘操作自动化，测量质量不断提高，在房地产测绘中应用也越来越广泛。2。2RTK技术在房地产测绘中的应PTR技术是新型测绘技术，得到了测绘行业的广泛关注和青睐。PRT技术能够实现从测绘到绘制测绘结果的全面自动化，操作简单，测绘质量较高。PRT技术将基准站接收机观测到的数据以及已知数据传输到流动站GPS接受机，通过流动站的数据处理，得到厘米级的测绘数据，精确度较高。在房地产测绘中应用PRT技术能够精确测量房屋的界限权属，保证房产权管理的公平性，减少房屋测绘数据引起的房产纠纷。另外，GPS获得的数据处理后直接录入GPS系统，系统可以及时的绘制测量地图。RTK技术是房地产测绘精度得到了很大的提高，逐渐被应用于房地产测绘中。

（2）计算机辅助制度技术中在房地产测绘中的应用

测绘工作主要包括野外测量、测量数据处理、绘制结果图。绘制结果图以往采用手工绘制工作量较大而且精度较低。计算机绘图的出现是测绘技术得到了快速发展，计算机绘图不仅提高了工作效率，还很程度上提高了绘制的精确度。目前，测绘行业普遍采用AUTCAD对测绘数据进行处理，绘制结果图。AUTCAD功能较大操作简单方便，在房地产测绘数据处理中应用AUTCAD绘制房产地图，能够更加精确的表示测绘内容。

3、房地产测绘的发展方向

目前，有关房地产测绘方面的法律还不健全，房地产测绘垄断现象比较严重，有测绘资质的企业难以进入测绘市场进行公平竞争，房地产测绘工作房地产测绘监督工作都同属于房产管理部门管理，是开发商与房产权属人之间的纠纷更加普遍。如何摆脱这种现象，关键是房产测绘市场化，使房产权属人自由选择测绘单位。房产测绘部门与房产管理部门完全脱离所属关系，测绘企业行为有测绘相关法律约束，测绘监督部门进行监管。在处理开发商与房产权属人的测量纠纷时，房产监管部门对纠纷事项指定测绘单位复合，使测绘工作更加透明合理。另外，房产管理门从技术和业务上严格把关，提高测绘队伍的专业素质，提高测绘的速度和质量。测绘行业市场化有利于提高房地产测绘监督的质量和效率，是测绘更加公平合理。房地产测绘的市场化是测绘行业发展的必然方向，有条不紊地进行测绘工作市场化管理是目前测绘机制改革的关键所在。

四、房产测绘技术设计过程质量控制

房产测绘主要用途是为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，城镇住宅建设、旧城改造以及拆迁补偿等提供数据。房产测绘大多以项目为单位进行测绘，一般宜每个权利关系人委托的每一连续地块上的房屋为一个房产测绘项目。房产测绘技术设计既是对房产测绘项目进行现状分析、精度研究和设计测绘方案。根据委托方的委托合同及委托方提供的土地使用权证明、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、人防物业批文、建筑工程设计图纸等建筑资料，对测绘项目的基本情况进行分析，确定房产测绘依据、方法及分摊模型的过程。房产测绘技术设计过程遵循先整体后局部，由粗到细的原则。

五、结束语

在现在这种自由市场的竞争环境下，随着房地产市场的飞速发展，特别是国家扩大内需的政策为房地的发展提供了广阔空间，房产测绘的要求也越来越高，加强对房产测绘质量的控制和管理，建立健全房产测绘资质管理及运行的监督和指导就显得愈发重要了。与此同时，我们也要清楚房产测绘存在的风险，有些风险是可以防范的，有些是难以预知和防范的，，在对社会服务过程中，房产测绘单位要不断加强和完善自身素质，持续改进测绘成果质量，适应房地产市场的需要。要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。

参考文献：

[1] 夏忠福：《提高房产测绘质量的措施探讨》，《测绘与空间地理信息》，2013年08期

[2] 王雪芹：《影响土地测绘质量因素及控制措施探讨》，《城市建筑》，2013年16期

第5篇：房产纠纷的相关法律范文

关键词:老年人;法律援助;特点;彩票公益金

中图分类号:D926 文献标识码:A 文章编号:2095－4379－(2016)02－0046－02

老年人群的群体特殊性，使得其在社会行动和日常生活当中必然面对多种矛盾和问题，且因其相对弱势地位，容易导致其在人身、财产、衣食住行等问题方方面面碰到权益上的损害。随着我国法制体系和社会福利体系建设的深入，针对老年人群的权益保护问题提出具体的措施和办法，是必然要面对和处理的重要问题。我国司法行政体系作出了有效努力，但仍无法全面解决老年人的法律援助问题。这就需要充分结合老年人群特点和社会具体情况，从其它方面进行有效补充和完善。

一、研究背景与现状

由于我国人口基数较大，老龄人口规模也就相对较大。根据国家统计局公布数据显示，截止到2014年底，中国60岁以上的老人占到总人口的15．5%，数量达到了2．12亿。依据当前情况预测，到2050年，全世界老年人口将有20．2亿，而中国老年人口将占全球老年总人口的四分之一，达到4．8亿。同时，人口高龄化推进速度加快，当前我国80岁以上的高龄人口已经接近2400万，约占整个老龄人口的11%。人口老龄化和高龄化问题不仅造成我国社会结构的巨大变化，还将带来一系列的老年人权益问题。一方面，由于社会的复杂化和家庭的空巢化，老年人面临的人身、财产和家庭问题日益严重，受到的权益侵害概率更高，其在法律方面的服务需求也就更大，法律援助成为必不可少的社会保障方式。就我国老年人法律援助体系建设历史来看，其首先始于1996年确立的《刑事诉讼法》和《律师法》，实现我国法律援助制度框架的构建，并确立了相应的执行原则，但其并未针对老年人群体作出具体规定和说明。在同年的《老年人权益保障法》当中指出，对于存在经济困难的老年人需提供司法救济和法律援助。2012年《老年人权益保障法》的修订版中才对老年人法律援助提出更加具体的要求。综合来看，虽然我国颁布了相关法律条文对法律援助进行了相应的研究，但针对老年群体的则相对较少。同时，现有的研究成果只是指明了老年人法律援助的现状，并未从人群视角出发针对其原因、特点进行专门研究。直到2009年彩票公益金法律援助项目的确定和实施，才第一次从人群视角出发确定法律援助具体事宜，并获得了较好的援助成果和社会效果，其先驱性提供了宝贵经验。

二、老年人法律援助特点

(一)老年人的特点及其对援助的要求

老年人是人群结构中的特殊群体，与其他群体相比，其有着生理、心理和经济、文化等各方面的显著特点。从其生理上看，年龄的增长也就伴随着身体机能和器官上的退化和老化，进而导致其行动上的不便和行为上的迟缓。在社会行动当中，极易出现交通事故和火灾等问题。出现法律纠纷时，要对其进行法律援助，其生理上的弱化也就要求法律援助人员针对具体情况采取对应措施。从心理特点来看，一方面老年人有着较强的自尊心，另一方面又有着较强的依赖性。这就要就法律援助上一方面充分尊重老年人的自强心理，另一方面给予其最大的辅导和帮助。从经济上来看，老年群体一方面失去经济收入能力，另一方面可能没有养老保险和退休金等补助，也就需要依靠子女和社会救济。其文化水平又相对有限，这就决定了其在法律援助上有着较大需求，且援助过程需要足够的耐心与责任心。

(二)老年人法律援助案特点

老年人法律援助案主要有以下四个特点。首先，案件多来源于家庭内部。赡养纠纷和房产纠纷、婚姻纠纷等是造成其法律援助案的主要纠纷问题。由于我国的社会保障机制尚不健全，许多老年人的生活主要依靠子女赡养。这样一来，其依赖性更强，自主性和独立性相对较差，也就容易引发赡养问题和房产问题、婚姻问题上的纠纷。其次，案件往往存在时间跨度长和难度较大的问题。证据丢失、政策变化、人革等均造成办理上的巨大困难。此外，老年人寻求法律援助的主要目的是解决其生活问题和人身问题，涉案的金额往往较小，要么投入大于付出，要么不被受理，法律援助的实际意义得到极大削弱。

三、司法行政体系老年人法律援助现状

(一)司法行政体系老年人法律援助经验

针对老年人法律援助问题，我国出台的《法律援助条例》规定的司法行政体系的援助系统，经过长年的执行和落实，积累了一定的经验。首先，在具体落实当中，司法行政体系将法律援助门槛降低，经济困难不再成为巨大障碍，使得受援群体得到极大扩大。其次，为实现法律援助的体系化和系统化，各省市将援助系统延伸到各个行政级别，并构建其老年人法律援助网络。乡镇和街道均有了老年维权岗，有专人负责相应的维权工作。此外，针对老年群体的弱势特点，特为其开辟绿色通道，并极大简化申请和办理程序。最后，老年人维权宣传力度加大，面对多种家庭纠纷则主要采取化解机制，将问题处理难度和消耗降到最低。

(二)司法行政体系老年人法律援助制度问题

虽然司法行政体系在老年人法律援助问题上有了相当的经验，但其仍存在着诸多的问题和不足，地区发展不平衡性问题突出。就我国整体形势来看，首先表现为经费保障上的不足。由于地域上的差异导致经济实力上的差异，财政能力较强则法律援助工作覆盖范围较广，执行程度较彻底，反之则相对较差;其次，由于老年人法律援助处理难度相对较大，耗费时间较长，社会律师和法律工作者往往出现懈怠和处理上的不足，最终处理质量不佳;此外，老年人法律援助未能与社会救助和司法救助等机制有机连接，导致后续问题不断，尤其是费用支付上的困难。

四、彩票公益金援助

(一)彩票公益金老年人援助实施状况

从2010年1月起开始，我国实施中央专项彩票公益金法律援助项目，通过专项资金对农民工、残疾人、老年人、妇女家庭权益保障、未成年人五类困难群体提供法律援助。实施的几年来，总投入规模不断扩大，案件数量也在不断增加。在2011年，总案件数量为7559起，占总案件数的13%。同时，援助结果和情况来看，2009年到2011年老年人利益和经济损失的挽回总额高达6．89亿，其中2011年的案件补贴达1216万元，挽回损失达4．21亿元。2015年9月17日召开的全国法律援助工作电视电话会议指出，近五年全国法律援助经费总额达到70．4亿元，其中财政拨款为68亿元，年均增长15．2%。老年人法律援助经费总额投入力度得到极大提升。

(二)彩票公益金老年人援助特点

就彩票公益金老年人援助特点来看，首先，其确定了老年人群视角，将老年人群作为明确的援助对象，不以经济贫困作为评价和纳入指标。在基础上，该援助项目逐步放宽援助事项和范围，使得司法行政体系下的法律援助范畴得到极大拓展和延伸，老年人的法律援助申请难度降低，其权益保护情况有了很大的好转。无论是赡养费纠纷或变更赡养关系纠纷、婚姻效力纠纷和交通、医疗事故纠纷等均在纳入范围之内。其次，相较之前的政府主体，彩票公益金法律援助项目的实施主体更加多元化，除政府法律援助机构外，民办非企业和全国律师协会、高等院校法学院法律援助社团组织和妇联法律帮助机构等均可作为援助主体。且相互间为互补关系，实现了老年人法律援助事业的有效发展。此外，彩票公益金法律援助项目在老年人法律援助案件办理上有着严格的流程，极大保证的案件处理质量，最大限度保障了老年人的权益。

(三)彩票公益金老年人援助的未来

作为老年人法律援助体系中的重要系统，彩票公益金法律援助项目不仅投入金额不断增加，办案主体进一步扩大，办案质量有显著提升，其未来的发展潜力也将进一步提升。具体来看，首先，其实施主体还将进一步专业化。多种民间组织对于老年人法律援助案有相当的责任精神，且较为擅长办理相应案件，其责任心、耐心表现更突出，能够针对老年人的身心特点和具体需求制定最佳的服务方案。其次，其援助资金的使用将进一步科学化。进一步提高资金的划拨和补贴水平，一方面极大激发相应案件办理人的积极性，另一方面则有利于保证案件办理质量。根据案件案情的不同，制定细化的补贴标准，保证资金使用的科学性和有效性。

(四)彩票公益金项目对老年人援助的启示

彩票公益金项目的突出特点和显著优势即其具有强烈的人群意识，对于老年人群体作为群体关注对象，并结合该群体的具体特点进行专门设计。该项目采取的援助手段包括参与主体多元化、项目化专业管理和拓宽经济困难标准、放宽受理案件类型，其既能够保证老年人群体的辐射范围和深度，还能确保援助过程的专业性和彻底性。老年人法律援助的专业化程度提高，其案件处理质量也就显著提高。这给老年人法律援助做出了良好的示范和有益引领，也给其提供了重要的启示。在开展老年人法律援助工作时，应首先健全相应制度体系，进而以扩大多元主体为基础，引进更多专业的社会组织参与到援助当中，并进一步强化资金使用的科学性和案件处理的专业性，使得老年人法律援助事业得到本质发展。

五、结语

随着我国社会人口老龄化程度的进一步加深，老年人的法律援助问题将成为国家和社会重点关注的问题之一。我国的社会福利保障体系仍不健全，为有效保障其合法权益，应当切实根据老年群体特点，一方面不断健全司法行政体系的法律援助机制，另一方面从彩票公益金法律援助项目处获得有益经验，不断探索新的途径和方式，构建起完善的老年人法律援助机制，确保老年人法律援助问题得到妥善解决。

［参考文献］

［1］程为敏，高媛．老年人法律援助初探［J］．西部学刊，2013，09:9－14+27．

［2］魏慧芳．我国老年人精神赡养的法律保护［D］．西南大学，2015．

［3］郗源．老年人法律援助工作之管见［J］．陕西老年学通讯(总第98期)，2014．3．

［4］许利平．老龄化形势下老年人监护制度重构的法律思考［J］．江西广播电视大学学报，2015．03．

第6篇：房产纠纷的相关法律范文

关键词：工程造价 咨询机构 行业索赔

工程造价咨询机构是指面向社会接受委托，承担建设项目的全过程、动态的工程造价管理，包括可行性研究、投资估算、项目经济评价、工程概算、预算、工程结算、工程竣工决算工程招标标底、投标报价的编制和审核，对工程造价进行监控以及提供有关工程造价信料等业务工作。

工程造价咨询的特征：工程造价咨询业是经济签证类行业与工程咨询业的交叉，也属于知识密集的智力服务范畴，它有以下显著特征:(l)独立性;(2)科学性(客观性);(3)公正性;(4)以知识和经验为基础;(5)综合性和系统性(跨学科、跨行业)

在建设市场上，一方面，业主通常没有能力自行组织施工，只能通过交易市场，委托专业承包商为其施工。而在选择承包商时，业主往往以投标报价低作为选择标准，这就给劣迹承包商提供了良好的机会，最终导致“逆向选择”的发生;另一方面，签约后，业主不可能完全观察到承包商的行为。有些承包商可能利用自己的信息优势，通过偷工减料、谋害业主利益来为自己牟利，导致“道德风险”的出现。这两种情况对业主和整个建筑市场都是有害的。

因此，市场双方都认为有必要寻求第三方帮助。第三方是指那些拥有较多的信息资源，掌握着工程建设所需的组织、管理、技术、经济等方面的知识、技能和经验，并能以独立、公正的态度对双方利益进行调和，使业主和承包商都能追求自身利益的最大化，于是市场便产生了对这种专业人士的需求。从事工程造价咨询业的人士正是具备这种素质的人，他们受过良好的教育，并对工程建设全过程了如指掌，在合同订立前，可以帮助业主进行项目规划、招标准备，选择最合适的承包商，以减少“逆向选择”;在合同签订后，可以利用自身的知识、技能，代表业主的利益进行工程监督，防止“道德风险”的发生，并能指导承包商的工作，优化最终产品。

现阶段我国工程造价咨询行业本身也存在许多问题。作为独立性最强的工程造价咨询机构，是随着市场经济的发展而诞生的，对公正合理地确定造价，准确地反映工程价值起到了积极的作用。经工程造价机构“独立、客观、公正”审计后的工程审计报告为业主提供了进入固定资产的依据。但近年来随着一系列工程造价审计事件的不断曝光，咨询机构审计的独立性开始遭到公众的质疑；甚至注册造价工程师纵容参与被审计单位的工程结算资料造假，提供失实的结算审计报告，不仅损害了国家或业主的直接利益，进而影响了公众乃至整个社会对工程造价咨询机构的信任，歪曲了工程审计的本意，降低了审计质量，也给造价行业的发展带来了障碍。

工程造价核价不公现状令人担忧，比如某市审计机关在对本地造价咨询机构的业务质量抽查中，发现普遍存在着核价不公的问题，而且都是有利于施工方，例如有一个综合办公楼，经复查在原来核定的基础上又核减造价50万元，核减率达到了5%，因工程款已结清，业主只得通过法院索赔。像这样因核价不公而引起的纠纷事件在我们周围时有发生。媒体曾经报道：陕西西安一栋房产纠纷，法院委托三个核价机构核价，竟出现三个不同的结果，搞的委托人无从采信，这是典型的核价不公案例。核价不实吃亏的往往是建设方，因为施工方一般都有配有专门的预算人员，经验丰富，很难吃亏，而建设方一般缺乏有经验的专门人才，只有借助造价咨询机构维护自己的利益。而核价结果是结算工程款的主要依据，现在不少工程项目，施工方实行个人承包制，还有些施工单位本身就是私营企业，核价不实的结果是使国家的钱落入个人的腰包。核价工作具有专业技术性强、操作难度较大、计算繁琐等特点，再加上某些人比如施工方与建设方暗中互相勾结、暗箱操作等原因，这就使得监督起来非常困难，即使严重的核价不实、核价舞弊有时也难以被局外人发现，许多问题被捂住了，许多舞弊行为逃避了追究。国家每年投入基建工程方面的资金多达数万亿元，保守的讲，如果工程项目造价平均少核减1个百分点就是几百个亿，甚至更有的项目根本就没有审计过，仅凭双方领导（建设方与施工方）搞个协议就办了价款结算，这其中有些什么黑幕就不得而知了。

过去，我们只重视会计作假的危害，却不知道核价不实所造成的危害同样可怕。当前，我国的工程造价核价工作主要由会计师事务所或独立的造价咨询机构承担，而这些都是以营利为目的的中介组织。毋庸置疑，目前造价咨询单位，特别是大部分基层单位，整体素质状态不容乐观，主要表现为组建不规范，内部管理混乱，规模较小，核价手段落后，法律意识差，甚至不少资质低的造价咨询机构缺少固定的执业人员或者专业人员严重的不足，有的从其他单位，甚至是从施工单位聘请兼职人员在本单位从业，兼职人员无法从人事上管住，假若出了质量问题拍屁股走人了，咨询单位毫无办法。还有就是这些人员与施工单位非常熟悉，或者本身就是施工单位的，甚至会出现审核人员自己审核自己单位工程的情况，由于这种情况的存在，无风险无压力，监督不能到位，缺乏一种象国外一样的制度约束，最容易发生核价不实的事情，还有一些造价人员由于长期缺少教育和管理，受利益的驱使，轻职业道德，不遵守执业纪律的现象也很严重，谁给好处就替谁说话，利用手中的权利谋取私利，由于失误和舞弊的成本较小，收益大，近年来，核价不公的现象呈上升趋势。

其实核价不切实际的危害极大：不仅造成国家资金的巨大损失，也助长腐败行为，破坏了审计的公平原则。在国外，造价咨询行业是一个高收益，也是高风险的行业，在我国好像体现不出高风险，因此我们呼吁：一要建立规范，对造价咨询工作建立统一的业务准则和规范，通过严谨的制度来约束造价人员的的操作；二要强化监管力度，建立强有力的监管制度，有监督部门对核价质量进行经常性的检查和不定期的抽查，责任到个人，利益和风险挂钩；三要从严治理违规行为，对出具虚假审计报告或参与舞弊行为的从业人员，要追究到底，严重的不妨取消其从业资格。对典型的案例通过媒体曝光，在其资格年检中给予处分，这就能有效地避免从业人员作弊和；四是要加强从业人员的职业道德教育，建立职业道德考核制度。

审计市场的过度竞争非常不利于提高审计的独立性，笔者认为可以通过以下方法予以解决：第一设置注册造价师进入的限制，即把不能胜任审计工作的工程造价审计人员挤出审计市场，又能提高进入造价咨询行业的门槛，从而达到提高造价工程师素质的目的；第二限制某些不正当竞争手段，对某些竞争手段进行限制有利于工程咨询行业的正常发展，有利于提高咨询机构的实质独立性；第三制定最低的收费标准，制定这一标准应当包括必要的审计程序所需要的费用和咨询机构应得的合理利润，违规和不诚信所获得的利益远不足以补偿因违规所承担的风险和奉行诚信原则的高质量审计服务所获得的收益，这样就为工程造价咨询机构和造价工程师的诚信建立了经济上的保证。 在全社会诚信意识没有完全形成的情况下，防范审计合谋的重点就是建立健全相关法律法规，加大对于审计合谋双方的惩罚力度，利用强制力保证工程造价审计市场的规范，笔者认为这是唯一最有效、最直接的防范措施了。对于工程造价审计合谋的防范需要从许多方面入手，其治理不是一朝一夕可以解决的，但工程审计合谋是可以避免的，而这需要造价咨询机构及其注册造价师、政府和监管当局及全社会各界的共同努力下才能实现。