安置房买卖的法律法规精选(九篇)

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第1篇：安置房买卖的法律法规范文

为认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[20*]28号，以下简称“《决定》”)以及国土资源部《关于贯彻落实<国务院关于深化改革严格土地管理的决定>的通知》(国土资电发(20*]67号。)、《*省人民政府关于深化改革严格土地管理有关问题的通知》(*政[20*]20号)、《*省人民政府关于做好省以下国土资源管理体制改革的通知》(*政[20*]98号)等文件精神，建立严格、科学、有效的土地管理制度，促进经济社会可持续发展，结合我市实际，现就深化改革，严格土地管理问题，提出以下意见。

一、严格用地审查报批管理

(一)优先保障重点建设项目用地。各项建设涉及农用地转为建设用地的，必须纳入农用地转用年度计划。省政府下达我市的农用地转用年度计划指标，应当优先保证省审批或核准的重点急需项目、列入省“86l”行动计划重点项目和符合国家产业政策的重大项目用地。

(二)科学编制土地利用年度计划。各县、市、区，开发区(园区)和市直有关部门要认真开展年度建设用地需求调查，并根据本地经济社会发展状况、重大建设项目建设计划，于每年10月15日前向市国土资源管理部门提出下一年度的土地利用年度计划建议。项目用地计划应列明项目名称、性质、规模和用地面积。市国土资源管理部门会同市发展改革、规划、建设等部门，依照突出重点、综合平衡的原则提出金市土地利用年度计划需求，报省人民政府审批。土地利用年度计划指标实行指令性管理，一经下达必须严格执行，不得突破。没有农用地转用计划指标的，不予报批农用地转用。市和县、市国土资源管理部门要建立土地利用年度计划实施台帐，并对计划执行情况进行登记和检查。

(三)严格建设项目用地预审工作。需审批的建设项目在可行性研究阶段，需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，建设用地单位应当按照国土资源部《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部第27号令)和市政府的有关规定，向国土资源管理部门申请项目用地预审。国土资源管理部门应当重点审查建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律法规，是否符合国家供地政策，建设用地的标准和总规模是否符合有关规定，补充耕地的方案是否可行，资金是否有保障等。国土资源部门的预审文件是建设项目立项批准、核准、备案和安排年度用地计划的必备文件。建设用地单位应当认真落实意见，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。没有预审文件或预审未通过的，有关部门不得核准或批准建设项目。建设项目用地预审文件自批准之日起计算，有效期为2年。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重新调整的，应当重新申请预审。

二、严格土地利用管理

(一)开展存量建设用地普查。市国土资源管理部门和各县、市、区以及开发区(园区)要根据省政府的部署和省国土资源厅的要求，以20*年12月31日为基准日，全面开展存量建设用地情况调查，重点查清开发区(园区)(包括被正在清查的开发区、园区)、近郊乡镇存量建设用地的开发利用、闲置未用、供地方式、投资强度、土地产出率等情况，以及被撤销的开发区(园区)已批准征收但尚未供应的土地。闲置未用的要依法收回，一律纳入市和县、市土地储备库统一管理和供应，优先用于工业和其它招商引资项目。

(二)进一步优化土地利用结构。要确保工业项目用地。工业项目用地要向科技含量高、创新能力强、市场前景好、用地集约度高和符合国家产业政策及我市产业导向，具有产业拉动和延伸、完善功能的项目倾斜。对国家禁止类项目不予供地，限制类项目不供地或者从严控制供地。要加强房地产开发用地的宏观调控，优化房地产开发用地的布局和结构。市政府每年将根据全市国民经济和社会发展计划、土地利用计划、房地产市场的供需状况，确定经营性用地总量控制指标。房地产开发项目用地结构要向普通住宅倾斜，优先保障经济适用房用地。

(三)严格执行工业项目建设用地控制指标。根据国土资源部《工业项目用地控制指标(试行)》(国土资发[20*]232号)的规定，工业项目容积率分行业应当分别控制在有关规定之内(见附件一)；工业项目投资强度必须达到国家规定的标准(见附件二)；落户于开发区(园区)的工业项目，其投资强度还必须达到开发区(园区)的规定标准。建筑系数不低于30％；行政办公及生活服务设施用地的比重不高于7％。不得圈占土地建造“花园式工厂”。供地时，要将容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重和投资强度等在土地使用权出让合同中予以明确。各开发区(园区)要提倡建设多层标准厂房。

(四)买行建设用地开发利用考核制度。市政府将根据土地利用结构、投资强度和土地利用效益等因素，对各县、市、区和开发区(园区)建设用地开发利用状况进行考核。农用地转用批准后，两年内未实施具体征地或用地行为的，该批准文件自动失效；已实施征地但满两年未供地的，或者土地利用结构不合理、投资强度低、土地利用效益差的，市政府在下达下一年度农用地转角计划时将扣减相应的用地指标。

三、严格落实耕地保护责任

(一)强化耕地保护责任。各县、市、区和乡(镇)政府对本行政区域内土地利用总体规划确定的耕地保有量和基本农田保护面积负总责，政府主要负责人为第一责任人。实行耕地保护年度考核制度。每年年末，根据省政府下达我市的耕地保护责任考核目标，市国土资源管理部门要会同市农业、监察等部门对各县、市、区的耕地保有量、基本农田保护面积及土地集约利用等情况进行综合考核，考核结果上报市政府。市政府将对考核结果较好的县、市、区予以表彰和奖励；对工作不力或存在问题突出的县、市、区予以通报批评。基本农田遭到破坏且在土地利用计划考核年度内未复垦的，将扣减下一年度的农用地转用计划指标；情节严重的，暂停农用地转用和征地报批。要加强领导干部土地管理离任审查制度。市政府将组织审计、国土、财政、监察等有关部门对领导干部任期内的土地利用总体规划和年度计划执行情况、耕地保护和占补平衡情况、土地审批中行使职权情况、耕地占用税和新增建设用地有偿使用费等税费收缴使用情况进行审查，。如发现问题，将依法追究责任。

(二)强化基本农田的管理。一要严格保护基本农田。禁止占用基本农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动。二要加强基本农田保护的基础性工作。将规划确定的基本农田落实到地块、农户，并在土地承包经营权证和土地所有权证书中注明，或与农村集体经济组织和农户分别签定责任书、责任卡。加强基本农田保护档案资料的管理，做到市，县、市、区，乡(镇)三级基本农田档案、图件、数据齐备，可查可核，并保证基本农田保护档案的准确性。要进一步规范设置基本农田保护标志，保护标志以县、市、区为单位统一设立。三要抓好基本农田保护责任制度的落实。基本农田保护责任书应以行政村为单位与乡(镇)人民政府签订，设置村民小组的要签到村民小组。要在土地承包合同书或基本农田保护卡上明确承包农户保护基本农田的权利、责任和义务。乡(镇)要加强基本农田的巡查，防止乱占滥用耕地。

四、严格土地开发复垦整理管理

(一)加强土地开发复垦整理项目管理。要进一步完善市级土地开发复垦整理项目库。各县、市、区政府要加强土地开发整理项目库的建设，今后三年每年各县、市、区的土地开发复垦整理新增耕地面积应不低于1200亩。要大力推进农地整理，尤其是基本农田整理，建设标准化农田，提高粮食生产能力。土地开发整理项目的实施，应当实行专家论证、项目法人负责、招投标、监理、公告和合同管理等制度。

(二)加强土地开发复垦整理资佥的管理。新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费必须按规定的标准全额缴纳不得减免，全额用于土地开发复垦整理，确保耕地保护责任制度的落实。审计部门要加强对新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和土地出让金征收和使用的监督检查。

五、严格征地补偿安置制度

(一)严格征地补偿。征地补偿费标准必须与国务院或省政府已批准的“一书四方案’’中《征地补偿方案》确定的标准相一致。土地补偿费的70％以上要用于被征地农户的生产、生活和社会保障。严禁拖欠、挪用或截留征地补偿费。市和县、市、区的农业、民政、监察、国土等部门对征地补偿安置政策执行情况要加强监督和检查。凡拖欠、挪用或截留征地补偿费用的，一律停止办理有关县、市、区或开发区(园区)的农用地转用或土地征收等报批手续，并依法追究有关人员的行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。要积极探索多种安置方式。各地可根据实际情况采取农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等多种途径安置被征地农民。各县、市、区要根据省政府批准公布的各地统一年产值标准，调整征收土地补偿安置的具体标准。征收土地的土地补偿费和安置补助费总和为：市本级城市规划区内不低于被征地前3年平均年产值的16倍，其他地区和各县、市不低于14倍。

(二)严格按照法定程序实施征地。在土地依法报批前，各县、市、区和开发区(园区)应以书面形式将征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物的权属、种类、数量等现状的调查结果，须经被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。被征地农民要求对拟征地的补偿标准和安置方案进行听证的，国土资源主管部门应当组织听证。征地过程要严格实行“两公告一登记”制度，保障群众的知情权，接受群众的监督。不得先用地再实施征地。

六、严格村镇建设用地管理

(一)加强农村宅基地管理。各县、市、区政府要组织乡(镇)政府以村为单位，对本辖区宅基地使用状况(包括超占面积情况、一户多宅情况、转让出租情况)进行全面调查，建立健全农村村民宅基地专项台帐和档案。农村村民宅基地只能用于本集体经济组织的村民，实行一户一宅制度，宅基地面积不得超过规定的标准。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。禁止城镇居民到农村购置宅基地，禁止农村村(居)民私自买卖宅基地，对非法买卖农村宅基地及宅基地上房屋的，有关部门不予办理房产、土地、规划、户籍等手续。非法建设、买卖的房屋在拆迁时一律不予补偿安置。市政府近期将对滁州市城市规划区范围内的违法建设进行集中整治。各县、市、区政府也要组织城市管理行政执法(市容)、规划、国土、建设、公安、监察等部门对违反土地、规划等法律法规的违法建设行为进行集中整治。

(二)稳步推进老村庄和“城中村”改造。各县、市、区每年要认真抓好2．3个老村庄改造试点工作，对零散的老村庄实行统一规划，结合土地复垦实施“拆小村变大村”。市政府对退宅复耕的给予适当补助，补助资金从土地开垦和土地有偿使用费中列支。琅琊区、南谯区要稳步推进“城中村”改造，每年抓好1—2个改造项目试点，可由村(居)民委员会组织统一拆迁，按照“统一规划、成片改造、有，机整合、配套建设”的方针，通过政府引导、政策扶持、市场运作的方式，将其改造和建设成为设施齐全、功能完备的居民小区。

七、加强基础工作，全面落实土地管理的各项措施

(一)广泛开展学习教育活动。根据《决定》“要深入持久开展土地法律法规的学习教育活动”和省政府“20*年9月底前，在全省范围内集中开展领导干部土地法制学习教育活动”的要求，各级政府及有关部门的领导干部要站在贯彻落实科学发展观、促进经济社会可持续发展的高度，进一步提高对开展土地法律法规学习教育活动的认识，切实加强领导，加大宣传力度，认真制定学习教育活动方案，广泛开展形式多样的学习教育活动。学习的主要内容为：土地管理法律法规，《决定》及相关配套管理制度、《刑法》|中有关土地犯罪的规定、最高人民法院和最高人民检察院的有关土地刑事案件司法解释和立案标准的规定、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》等。要通过学习教育活动，进一步增强备级领导干部依法管理、依法用地的意识，提高依法行政的能力和水平。

(二)强化土地执法监察。要加强执法监察动态巡查和工作，及时发现和制止违反土地管理法律法规的行为。建立国土资源与监察等部门联合办案和案件移送制度，对违反土地利用总体规划、非法批地、非法占地、非法转让倒卖土地、擅自改变土地用途、破坏浪费土地资源等违法行为，要按照“既查事，又查人”的原则，予以严肃查处；情节严重涉嫌犯罪的，要移送司法机关追究刑事责任。对违法用地确需补办手续的，必须按照《土地管理法》的规定，先进行处罚，并附具对违法案件和有关责任入的处理意见及落实情况，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。

第2篇：安置房买卖的法律法规范文

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

第3篇：安置房买卖的法律法规范文

关键词 小产权房 利益冲突 法律解决。

一、小产权房的界定。

本文论述的“小产权房”，俗称“乡产权房”，是指无法获得国家颁发的产权证而由基层政府颁发产权证的房产，即由一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或由农民自行组织建造的“商品房”。政策明确小产权房不得登记发证，严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模，禁止城镇居民到农村购买小产权房。

二、产生小产权房的法律原因。

小产权房急剧发展原因是多方面的，诸如房地产市场的供求关系影响、城市边缘土地的低成本等，但就法律层面讲，包含以下几方面。

（一）国家相关法律规定不完善。

1.土地产权的双轨制使依法开发集体土地程序繁琐新《土地管理法》第 43 条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。这两条规定剥夺了集体土地的部分开发权和处分权，即集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发，故要想合法拓展乡村房产市场颇费精力。

2.当前法律规定的不明确使得商家容易“打擦边球”

从另外一个方面来解读上述第 43 条，这就意味着在指定情况内建小产权房，只要不占用耕地，办好相关的手续，一般也就涉及不到所谓的“违法”问题。正是因为政策法律中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给房产商留下了打“擦边球”的空间。

（二）政府宏观政策不合理。

政策考虑不周延，招商引资过于盲目。新农村建设中，国家要求村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房，建设连排的、类似公寓形式的住宅。但乡镇政府在建设这项工程时，由于资金窘迫，便会和开发商合作，将上级政府批准的，用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发，然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民，其余房子便转让给开发商，由其卖给城市居民获取利润。

同时对于中国城市化、工业化可能带来的负面效应缺乏分析。当前中国的城镇化率已超过 50%，城市人口的规模急剧扩大，一方面是巨大的住房需求，另一方面是城市里居高不下的房价，但政府决策却不能很好应对。

（三）政府监管不到位。

作为一种市场行为，小产权房能够长期存在，从局部地区、个别城市扩展到全国，政府相关管理部门难逃其咎，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。中央政府对市场的调控原本就谨慎，地方政府又不能很好的贯彻下去，房价长期居高不下，民众期望得不到满足，变相加剧了盲目购房现象。此外，政策回馈渠道不畅，对于经济发展中产生的问题，政府未能及时予以足够重视并分析解决，致使问题越来越严重，解决难度也越来越大。

三、小产权房上的利益冲突。

（一）国家与开发商的利益冲突。

1.国家有责任保护耕地，保障粮食安全，而开发商追逐利益最大化。

中国国土面积辽阔，但地形复杂，总体看来耕地并不富裕，人均耕地面积更是远落后于世界平均水平。近几年城镇化进程的加速，房地产用地和企业用地不断扩张，农业收入又低，耕地一再受到侵蚀和荒废。房地产开发商为了获取更大的发展空间，不惜以身试法，既给国家粮食安全带来了威胁，又偷逃了国家巨额税款。

2.集体经济土地经营权法定与现存的违规开发运营。

农民集体所有的土地，应由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，由本集体经济组织的成员承包经营，承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

法律赋予集体经济组织和村委会管理集体土地的权力，在法律许可的范围内，其有权自主规划本地区土地利用方案。而现实中很多地方集体组织土地利用的监管松弛，用地审核不规范，为开发商非法开发集体土地提供了可乘之机。

（二）购房人与开发商的利益冲突。

1.在房地产投机的背后，中国房地产市场理性的、真实的需求还是比较可观的。这依然使得房市过热，民间投资走强，而真正的消费者往往被排斥在外。遇到房源便趋之若鹜，而不重视其开发商开发资质、土地审批利用手续等。甚至明知买房后开发商办不了房产证，但仍然听信大众行为盲目购置，然后是更多的人仿效，导致恶性循环。

2.作为开发商，利益即是最大驱动力。为了增加销售量，违规开发、变相租用集体土地资源，甚至办理虚假土地审批等证件，骗取消费者信任，所以即使签订购房合同时承诺如期交付产权证，其违法性注定其承诺最终只能是一句空话。开发商明显违约，而购房人却不能以此对其依法提起诉讼，维护自己的合法利益，为开发商规避责任创造了条件。

（三）集体经济组织成员与集体组织、开发商的利益冲突。

1.在大量集体土地违规开发的背后，充斥着集体组织与集体成员的利益。在土地权属变更程序上，很多地方基层政府为了发展经济，允许或帮助集体组织违规经营。不考虑集体成员的意愿，民主缺失违背民意。甚至集体经济组织领导者与开发商相互勾结，为一己之私，为开发商的违法行为“打掩护”，损害土地使用者利益，导致民怨沸腾。

2.集体组织成员与开发商争议的主要焦点在于，集体组织成员实际获得的用地补偿金偏低，补偿安置不合理。征地补偿金从短期看确实有利于农民增收，有利于改善其生活水平，但从长远来看，农民支付的成本远大于回报，因为土地依然是农民最可靠的生活来源，一旦失去土地，他们只能从其他途径寻找生路。加之物价水平，应对家庭突发性事件，农民的基本生活很难保障。

此外，由于国家对于公私财产的保护采取不同的标准，从根本性质上违法的小产权房自然无法受到法律保护，势必导致购房人与国家之间的利益冲突。

四、解决小产权房利益冲突的法律路径。

（一）制定和完善国家相关立法。

1.进一步明确集体土地所有权的归属，明确土地管理者及其职责。

关于集体所有权，有学者认为它是一个集体组织内所有成员享有的所有权，类似古日耳曼法上的总有。另有学者将集体所有权解释为一种农村社区全体成员所有的形式，其主体应当是乡、村或村民小组社区，社区成员在平等、民主的基础上形成集体共同意志，对其财产进行占有、使用、收益和处分。比较而言，后者更加适合中国国情。据此，由法律明确规定集体土地所有权的归属，确立具体的土地管理者，代表全体成员依法对集体土地进行日常管理和维护；同时为了防止管理者滥用权力，有必要对其处分性行为加以限制。

2.重新界定特定乡镇土地的用途，明确可扩展利用的范围。

现行法律对于部分集体土地用途的划定过于单一，已经无法适应当前社会经济发展的需要，为了更好地发展乡镇经济，因此有必要对其进行新的界定。

（1）宅基地。作为农村居民的住宅用地，在保障本集体组织成员正当的住房需求的前提下，可以适当予以政策放宽，允许符合条件的非本集体组织成员甚至部分城市居民购买、居住。

（2）未利用地。坚持合理规划，为乡镇未来发展留足必要的利用空间。在此基础上，可以因地制宜加以开发。比如对于农村“四荒地”，本集体无条件开发的，完全可以引进资金，建设毗连城市住宅，进行正常的市场销售。

3.改变现行的土地流转二元制，统一土地交易市场。

现行的土地管理法限制了集体建设用地使用权、宅基地使用权的流转，从根本上否认了小产权房的合法性。因此，需要修改现行的有关集体土地开发利用的法律法规。一方面，改变集体土地流转中的二级市场体系，简化农用地转用审批程序，统一土地流转交易市场。另一方面，合理借鉴城市土地开发模式，适当引进市场运行机制，充分提高农村土地使用效率，扩大农村致富渠道，更好地保护广大农民的利益。

4.完善集体土地征收与补偿安置制度。

（1）建立自愿协议出让前置与公众参与制度。对于土地征收，应通过公正公开的协议程序，确立不同层次的公众参与制度，特别是用于商业开发的应以自愿出让为主要方式，政府应当保持中立。

（2）完善补偿安置法律制度。修正现行宪法与物权法，确立“公正的、事先的”补偿原则。制定专门的《农地征收补偿法》，确立公平合理的“市价”补偿标准。以土地的未来使用价值为主要的标准进行补偿，有限地按照土地原用途折算补偿金，更好地保护农民利益。

（二）严格执法，加强监管。

1.集体土地管理者严格依法行使土地管理权。

各级政府要依据法律规定的管理权限，对小产权房展开治理与调整。特别是基层政府的土地管理部门，要给予集体土地管理者科学的引导，帮助解决管理运作中的问题。对于集体土地征用审批，要兼顾法律与效率，追求形式公正与结果公正，真正做到有法必依，执法必严。

2.加强政府监管，坚持权责统一。

在小产权房治理的过程中，既要注重组织和管理的程式，又要重视信息回馈，及时分析政策实施的效果，为进一步开展工作提供有益的借鉴。对于故意违反法律规定，严重扰乱市场秩序的开发商，根据情况予以行政处罚、刑事制裁，坚决制止不法开发。

同时，引进行政责任追究制，对于国家机关及其工作人员违反法律规定行使职权的，必须给与相应的惩罚，提高政府依法行政的责任意识。

3.区别化治理现有小产权房。

在城市化运动房地产价格近乎失控、城乡间收入差距越来越大的矛盾情况下，适量的农地用来发展小产权房，在土地增值方面远大于作为农地的用途。应根据其占用集体土地类型的不同，区别对待。

（1）开发占用耕地的。对于已开发而未建成的小产权房，尚未产生较大成本，应当停工停建，恢复土地的原用途。对于已建成的，虽然不符合土地利用规划，但因地理位置、房屋构造等可加以利用的，由开发方向国家支付相关的税费补偿，由国家房管部门颁发相关权属证书，使其取得合法地位。而依其情形不宜出售居住的，应确认为违法建筑物，强制拆除。

（2）利用合法取得宅基地和农村集体建设用地开发的。这类小产权房，虽然违背了土地管理法关于宅基地和建设用地的使用规定，但是符合土地利用总体规划。因此，应当考虑补办手续，向国家支付相关税费补偿，使其合法化。

五、结语。

法律以过去和当下为鉴，却又着眼于未来。只有不断的认识与实践，才能获取更加科学的、理性的法律理论去指导社会实践。

因此，必须充分认识现存的问题，制定科学全面的政策，综合运用法律、经济和财政等多种手段，作好小产权房治理工作，进而促进市场经济健康发展。

参考文献：

[1]陈耀东，吴彬。小产权房及其买卖的法律困境与解决。法学论坛。2010（1）。

[2]史际春。集体所有权的概念。法律科学。1991（6）。

[3]刘婧娟。土地征收的程序合法性要件分析。河北法学。2012（4）。