房地产企业财务分析精选(九篇)

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第1篇：房地产企业财务分析范文

关键词：房地产；开发企业；财务情况；分析和阐述

对于一个企业来说，财务工作是一个企业的主要构成部分，关系着企业的长远发展，关系着企业的经济效益和财务支出的合理性。因此，对于房地产开发企业来说也是如此，需要加以关注房地产开发企业自身的财务管理工作，来提高自身的资源整合利用率，来掌握房地产市场发展扶方向，提高房地产开发企业的市场开拓能力，增加自身的实力和支出竞争力。

一、房地产开发产业特点和理论阐述

房地产开发产业，从其字面上我们就可以看出，其是和房地产工作具有紧密联系，主要是对房地产进行来进行管理和开发，对房地产进行销售和出租，对房地产需求人员来进行服务的产业，具有中介性质的产业[1]。其次房地产开发产业具有自身的发展特点，具有自身的特殊性，其财务支出较高，人力和物力的需求较大，建筑周期和消耗的时间较多，具有较高的发展风险，经济利益无法确定。由于房地产前中后期情况很大不一样，导致前期成本和负债剧增，负债率达到离谱的地步，中期流动资产和负债维持增加但有所减缓，特点是这时期的有些负债不是真正的负债(预售款)，前中期都是亏损，越来越严重，后期收入、所有者权益猛增成本和负债剧减，负债率直线上升等等

二、财务管理工作阐述

(一)财务管理工作内容阐述

对房地产开发企业的财务管理工作进行阐述，主要包括以下几点内容。其一，房地产开发企业主要管理主体。对于房地产开发企业来说，其在企业的财务内部，主要是对财务工作人员工作的内容和监督与管理的主要内容来进行管理，对整个房地产开发工作中，不同环节的资金运作情况来进行管理和控制。其二，房地产开发企业的主要管理工作内容。房地产开发企业的财务运作情况和资金流动情况，是其主要的工作内容和管理任务，包括对资金的流向，财务的实际使用情况，财务的支出和走向，财务的收入，财务管理方案的构建等等。资金的分配等等来进行管理。细致化来说，房地产开发企业的财务管理工作，主要是对企业的资金和财务筹集工作进行管理，对企业的财务运作和资金的运行进行管理。如下图一所示，是房地产开发企业的财务方案展示图[2]。

(二)管理的主要特点阐述

房地产开发企业在发展过程中，其财务管理体系的工作主要涵盖以下几个特点。其一，房地产开发的消耗时间较长，财务支出较多，筹资压力较大。房地产开发企业的主要工作，是对土地资源来进行在利用，需要较高的土地建设资金，增加了自身发展的财务支出[3]。其次，房地产开发工作不是一朝一夕就可以完成的，需要长时间的人力和物力的运作，建设和发展周期长，不同环节的发展都需要较多的资金，增加了筹资压力较大。其二，开发难度和风险较高，投资的风险和责任较重。对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，较大的财务支出和建设压力，建设和发展的时间较长，决定了房地产开发企业的发展风险。其次，房地产开发过程中，会受到不同外在因素的影响，包括市场变化因素和国家发展政策的影响，必然会增加了房地产开发企业的工作难度，增加了财务管理工作的压力和难度。如果房地产开发企业在投资时，存在投资失误，没有把握好市场的发展动向，一旦发生投资风险带来的后果无法想象[4]。

三、房地产开发企业的财务工作有效进行

(一)增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系

现阶段，随着社会的不断发展，房地产开发企业数量的不断增加，房地产开发企业的规模的不断扩大，不同类型和形式的房地产开发企业在市场上涌现，增加了房地产开发企业的发展压力，不同房地产开发企业竞争日渐强烈。面对这一市场情形，房地产开发企业的要想在众多企业中，拔尖而出，不仅要关注自身的经济发展工作，也要增加对财务管理工作的关注度，把财务管理工作和房地产开发企业长远发展计划结合，来促进自身的全面发展，提高房地产开发企业自身的竞争力。站在经营和管理人员的角度来说，为了保证房地产开发企业的财务工作的有序开展，其要在企业内部构建完善的财务管理体系，在房地产开发建过程中，对不同项目中设置核算机构，保证会计工作人员的工作能力，保证其具备会计工作资格证书，不断的学习管理技巧和经方法，增加自身经营和管理的工作能力，在保证自身具备较好的工作能力和管理能力的基础上，要不断的学习财务理论知识，学习会计信息，增加对财务管理工作中，资金和财务的流向的关注度，增加对自身财务管理工作中，现金流向的关注度，利于在房地产开发企业的财务工作中发挥自身的价值[5]。如下图二所示，是北京、上海、广州某房地产开发企业的财务管理报表，其增加了对不同数据和信息的分析，可以作为当下房地产开发企业的财务借鉴的方案。

(二)增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果

对于房地产开发企业的财务工作来说，其关系着房地产开发企业的发展，和财务管理工作人员和会计从业工作人员具有紧密联系。因此，要增加对内部财务工作人员的监督，保证其工作的有序开展，保证其工作行为的合理性，其次，为了保证房地产开发企业的财务工作的全面开展，房地产开发企业也要增加对外部监督工作的关注度。房地产开发企业的发展，和市场与政府具有紧密联系。因此，在对房地产开发企业的财务工作年进行监督和管理时，可以全面发挥市场的监督作用和政府的监督作业，增加社会对房地产开发企业的财务工作的关注，利用社会这一大集体来对房地产开发企业的财务工作进行监督和管理。增加我国的财政机构、审计机构、税务部门和物价等等，对房地产开发企业的财务工作的监督局力度，在法律章程的实施过程中，全面发挥政府的职能，把审计监督工作和企业的预算工作进行结合，利用税务监督来对房地产开发企业的的主体[6]。

(三)优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性

房地产开发企业的的资金管理工作可以利用集中化管理的形式来进行管理，优化传统资金管理体系的弊端，对资金的运作去向进行详细的记录，保证资金利用时，需要经过财务体现的允许，避免呆账与坏账现象的发生，构建有序的资金管理流程，及时的清除资金管理的内部阻碍，增加收入和支出资金管理的联系性，保证市场营销的财务收益达到一定高度时，要及时的进行清零作业，资金的总支出需要经过负责人和财务管理的总部进行审核，来保证资金运作的合理性和流畅性。其次，为了保证房地产开发企业的的资金管理工作的有效开展，保证其财务管理工作的高效进行，也要在企业内部构建完善的控制制度，增加对房地产开发企业的的资金和财务的保护，来树立企业的良好形象，保证企业的名誉与声望，提高企业的危机意识，增加工作人员不断危机的处理能力，保证房地产开发企业在不同发展环节，和不同经营活动中，来保证资金和财务运作的科学性。

四、结论

房地产开发企业财务管理工作，是其在发展过程中的主要工作，其不仅关系着企业的经济发展，也对企业的竞争力和实力具有较大的影响。因此对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，要增加对自身财务管理工作的关注度，增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系，增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果，优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性，来促进房地产开发企业长远发展。

参考文献

[1]胡思祥.房地产开发企业财务风险类型分析及控制策略[J].经营管理者，2016(27)：49.

[2]陈敏，陈晓园.非财务指标在房地产开发企业财务分析中的应用[J].产业与科技论坛，2015(18)：131-133.

[3]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015(11)：52-53.

[4]占涛.房地产开发企业财务危机引发因素影响过程的分析[J].商业会计，2013(19)：115-117.

[5]霍雪梅.房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].中国外资，2013(11)：137.

第2篇：房地产企业财务分析范文

关键词:财务管理;中小房地产企业;财务管理体系

随着我国城市化进程的加快,房地产业发展迅速,中小房地产企业也得到了一定程度的发展,然而据有关资料显示,我国中小房地产企业平均寿命不到三年。很多中小房地产企业之所以难以持续发展,一个极其重要的原因就在于财务管理水平低下,不能满足企业发展的需要。因此,中小房地产企业必须要树立财务管理是企业核心管理的理念,重视财务管理工作,努力提高企业财务管理水平。

一、我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及原因分析

(一)高层管理者不重视财务管理

目前,在大多数中小房地产企业里,高层管理者非常重视工程、销售部门,把它们看作是一线部门,而把财务、人事视作二线部门。企业高层管理者认识不到财务管理在企业管理中的重要地位,对财务管理不够重视,在招投标、合同签订、经营决策等重要事项中往往没有财务人员的参与,企业高层只是把财务人员看作是账房先生,是记账的人,没有意识到财务人员能为企业高层决策提供重要信息。

究其原因,主要是很多中小房地产企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一,企业的投资者同时又是管理者。而这些投资者要么是从施工员、包工头等发展过来的,文化水平不高,缺乏现代的管理理念,擅长节约成本,却不注重财务管理;要么是学建筑工程专业的,他们管理的侧重点通常是自己所熟悉的工程领域,而对财务管理只是有一个大概的了解,认为财务管理只是简单的会计核算,把账搞清就行,对财务管理的重视程度不够。

(二)财务工作人员素质不高

很多中小房地产企业的财务人员缺乏财务管理的观念,业务技能不高,导致一些中小房地产企业的财务管理工作处于无章、无序和混乱状态;暗箱操作盛行、财务监控不严、会计信息失真;不依法建账、兼职做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象屡见不鲜。

究其原因,主要有两个方面:一是由于中小房地产企业老板在经营过程中,特别重视商业秘密,在财务管理方面,大多采用家族式管理模式,财务负责人、会计、出纳等多是由投资者的亲属担任,一定程度上导致财务人员素质不高。二是由于中小房地产企业高层不重视财务管理工作,不注重选拔任用高素质和高水平的财务管理人员。

(三)财务管理的职能作用未能充分发挥

当前很多中小房地产企业的财务管理属“被动反映型”。仅停留在简单的记账、算账和编制财务报表的财务会计阶段;财务预测、决策、控制、分析等管理职能基本处于空白,缺乏用于支持管理和决策的管理会计信息。财务人员主要还是账房先生,为老板记明白、算明白账,没有进一步发挥财务管理作用。有些中小房地产企业甚至没有建立严格的财务核算制度,包括账实核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序没能得到切实有效的贯彻,会计资料的相关性、真实性和可靠性较差。

究其原因,主要原因有两个方面:一是高层管理者由于自身的财务知识有限,对财务的定位很低,只要求简单的会计核算,没有对财务管理提更高更深层次的要求。二是许多企业的财务人员本身业务水平不高,财务管理水平有限。

(四)融资方式少,融资能力弱,财务风险大

房地产业是资金高度密集的行业,其开发、消费过程都离不开资金支持。然而中小房地产企业由于在资金总额和财务管理规范程度上达不到上市公司的要求,因此通过股市融资往往行不通。目前从中小房地产企业实际操作来看,最常用的融资方式是银行贷款。然而有些中小房地产企业由于自由资金达不到银行规定的信贷标准,难以贷到资金,而在抵押物贷款上,中小房地产企业资信往往相对较差也较难取得。于是一些中小房地产企业为了解决资金周转困难,不顾成本、不惜代价,从民间高息借款,加大了企业的财务风险。还有些企业靠施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发,然而房地产企业建设周期长,资金前期投入大,项目要取得商品房预售许可证才能预售,回笼资金。一旦商品房销售不畅,资金不能及时回笼,将会导致工程难以为继,企业发生财务危机。

二、解决我国中小房地产企业财务管理存在问题的对策分析

中小房地产企业应结合自身的实际情况,努力做好以下几项工作,以便给企业营造一个良好的财务管理环境,使企业的经营管理以财务管理为中心。

(一)强化企业高层的财务管理意识

企业高层的财务管理思想,将直接决定一个企业的财务管理水平。因此中小房地产企业高层管理者要转变观念,切实树立财务管理是企业核心管理的理念,要重视财务管理工作,努力提升企业财务管理水平,要认清财务管理的重要性和必要性,确立财务管理在企业管理中的中心地位。同时要强化中小房地产企业法人的法律意识,明确单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。企业负责人的法律意识增强,不仅可以避免会计违法行为的发生,还有利于会计人员依法提供完整、真实的会计信息,为企业发展提供准确的决策依据。

(二)提高财务管理人员的业务素质

首先,中小房地产企业在选拔聘用财务人员时,必须摒弃家族式财务管理,应根据企业的实际情况,对外有针对性聘用一些专业水平高的财务管理人员,建立一支高素质的财务队伍。

其次,要经常对企业现有财务人员进行业务培训,使他们不断更新财务管理理念,掌握最前沿的财务管理理论及实践,在业务上力求精益求精。要培养财务人员的财务创新意识,在日常的财务管理工作中,企业要充分调动财务人员的工作积极性,鼓励财务人员要不断的实践创新,尤其是要培养财务人员自主创新的意识,这样才能使企业的财务管理水平得到不断的提升。

最后,要引入竞争及奖惩机制,形成优胜劣汰的良性机制,使全体财务人员有一种危机感,促使其立足自身岗位,刻苦钻研业务,不断提高其自身的财务素养,使财务人员的责任不能简单地局限在记账上,要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面上。鼓励财务人员积极参与企业的经营管理,为企业的发展献计献策。

(三)构建完善的财务管理体系

构建完善的中小房地产企业财务管理体系可促进中小房地产企业由核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,为高层决策者提供充足的管理决策信息,保障房地产企业发展战略的实现。财务管理体系一般包括以下几方面:

第一,完善财务会计体系,科学设置会计科目、统一会计核算程序,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。

第二,建立管理会计系统,向管理者全面及时地提供企业经营状况分析的财务资料,为管理决策提供有效支持。

第三,健全预算会计体系,以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本的监控。

第四,建立统一明确的业务授权制度,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范性与科学性,降低运营风险。

第五,强化资金管理,加快资金周转,提高资金使用效率,降低资金风险。

第六,完善企业财务信息系统,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率。

第七,完善内部审计制度,加强审计监督,以提高财务信息的真实性。

当然财务管理体系还需与企业的战略管理体系、人力资源管理体系等在内的企业其他管理系统进行整合,形成有机的整体管理系统,最终实现中小房地产企业的持续发展。

(四)拓宽融资渠道

中小房地产企业要多方拓宽融资渠道,缓解资金困难。一是探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下,可以按适当高于银行同期利率寻求向其他企业、自然人融资。这种融资方式灵活、简单、方便,对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。二是合作开发,与其他房地产企业建立战略联盟。中小房地产企业规模小、资源数量有限,因此不断扩大企业规模,提高经济效益,是中小房地产企业发展的目标之一,而战略联盟是实现这个目标的有效手段。如某企业拥有土地,但缺乏相应的开发资金,为了吸收资金,可以采取将该项目开发企业的股权转让出去一部分,寻求资金雄厚及技术管理水平先进的房地产企业合作开发。这样不仅可以解决中小房地产企业的资金难题,也有利于中小房地产企业提高内部管理水平。另外,中小房地产企业还可选择房地产委托贷款、典当融资等融资方式进行融资。总之,每个中小房地产企业都应该结合企业自身的实际情况来选择适合自己的融资模式,增强企业的融资能力。

参考文献:

1、吴彩珍.浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理对策[J].经济师,2009(8).

2、黄锦.试论金融危机下中小房地产企业发展对策[J].中国集体经济,2009(1).

3、孙迎庆.中小房地产企业在财务管理中存在的问题及相应对策[J].华章,2009(8).

第3篇：房地产企业财务分析范文

【关键词】房地产企业；财务风险；原因分析

【中图分类号】F27 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2012）05-0089-1.5

一、企业财务风险的概念

财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。

二、房地产企业财务风险的产生环节

财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。房地产企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。

融资风险：融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是满足企业生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用，增加了企业的成本，对企业的长期发展十分不利。

投资风险：投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期效益，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在工艺技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。

资金收回风险：企业产品售出后，就从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金。这两个转化过程在时间上和金额上的不确定性，就是资金回收风险。资金回收风险的存在，与国家宏观经济政策尤其是财政金融政策是紧密相关的。

收益分配风险：收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。收益分配是指企业实现的财务成果即利润对投资者的分配，包括留存收益和分配股息两方面，留存收益是扩大规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。

三、房地产企业财务风险的产生原因

一个企业面临的风险最终都要将在该企业的财务状况中体现出来，因而某种意义上，企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素，房地产企业的财务风险主要来源于以下几点：

客观因素：房地产的周期性特点。房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产业与国民经济的发展周期一样，也有周期性循环。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。国内房地产的周期与GDP增长有明显的关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。

法律、政策环境。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。

利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。市场利率的高低与房地产价值呈反方向变动，即利率越高，房地产价值越小，房地产投资价值越小。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。随着房地产市场的发展，房屋商品化、社会化和自有化程度的推进，房地产市场的发展迫切需要资本市场的推动，那么房地产投资者将面临较大的利率风险。

通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其是房地产的投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供求关系也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益发生偏离。更严重的是，当市场内某种房地产的供给大于需求并达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题，资金收不回来，无力偿还贷款，很容易导致投资者破产。

变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才能在市场上脱手，如果急于卖出，损失是不可避免的。

主观因素：自身经营特点，从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。

企业资金结构不合理。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业经营出现失误，不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

财务管理水平。我国的房地产企业中，有相当一部分是由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。

财务决策能力。在决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。

【参考文献】

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［2］龙胜平．房地产金融与投资［M］．上海人民出版社，2008．

第4篇：房地产企业财务分析范文

关键词：房地产企业 财务风险管理 问题 对策 分析

我国的房地产产业的兴起可以追溯到20世纪80年代中期，虽然只有短短的20多年发展历史，但潜力却不容小觑，与其他行业相比，成长性很高。随着世界经济的快速发展，我国各个行业也都显现出欣欣向上的发展趋势，对房地产行业来说更是如此。房地产业与其他行业很大的不同在于其在资金上的密集型属性，房地产行业与一般行业相比，不仅投入资金量大、资金回收期长，而且资金变现能力差，正是因为这些特点，房地产企业在财务风险上比其他行业面临的挑战更多更大。因此，要想增强房地产企业在市场经济中整体的竞争能力，必须要对房地产整个企业的财务管理水平进行提升。但从目前房地产企业财务管理风险管理的状况来看，还存在一些亟待解决的问题。而要想解决这些问题，首先就要了解房地产企业产生财务风险的原因以及问题所在，了解了这些才能做出有针对性的防范对策。

一、房地产企业产生财务管理风险的原因

（一）负债率偏高

从相关数据统计来看，在房地产企业中，负债率偏高是很大一部分企业存在的普遍现象，有些企业在负债率上甚至超过73%，而我国房地产负债率的警戒线水平是最高则是60%。

稍微接触过房地产企业的人都应该很清楚，房地产企业要想在运营中真正运作，大量的流动资金是必不可少的支持，尤其是对于单个项目来说更加如此。在这种情境之中，在运营中过多的使用借贷资金，无疑会增大房地产企业经营的风险。如果不对资产负债率进行降低，进行合理的借贷协调措施，只会使企业在投资上的风险越来越大，随时都有可能翻船。

（二）通货紧缩政策的影响

在资金需求链接上，房地产企业比其他行业相比会长一些。房地产这种行业缺乏足够的资金是很难展开的，所以，作为金额交易最大的场所，银行自然而然地成为了房地产企业借贷上最主要也是最重要的救命稻草。但近年来，随着经济危机等的波及，通货膨胀问题越来越严重，在各种压力之下，国家财政政策做出相应的紧缩，很多房地产企业因此无法完全保证自己的资金链。蝴蝶效应同样使货币市场上的利率在不断增长，给企业的预期收益增加了很多的风险。

（三）市场经济低迷

在金融市场上，房地产企业要想获得做够的资金，融资是必不可少的工作环节。但对于上面提到的已经负债的房地产企业来说，这种方法也使得企业的负债率会进一步加大。企业对于债权人的债权保证程度在客观上有所降低，高负债率的自身情况使企业在融资渠道上贷款的进一步可能性也受到了限制。此外，从经营链条上来看，房地产企业比一般企业要长，在这种高负债率的情况下，链条风险也在不断加大，如果断裂就会出现一系列的反应，对整个国民经济都会造成无法预估的影响。

二、房地产企业在财务风险管理上的明显问题

（一）企业缺乏合理的规划，对待贷款比较随意

从对房地产企业最近几年的各种调查资料显示来看，我国房地产行业中超过一半的很少对自身的资金进行合理的规划。有些企业对这一环节甚至完全忽视，也缺乏对内外负债的估计。不断地向银行申请贷款，从侧面上来看，增加了房地产项目的投资风险。其中有三成的企业在拿到上项项目之后，对整个项目并不进行合理规划性，也很少做出相应的研究计划，一味盲目地使用，使企业在资金轻重上的使用不够明晰，给财务管理增加了不少风险。

（二）在单个项目上的负债金额普遍较大

我国房地产企业中大部分企业几乎没有或者很少有自有资金，借贷是资金最常见的来源，所以借贷金额一般相对较大。项目越大，负债成本的可能性也就会更大。另一方面来说，一些房地产项目一旦上项以后，由于自身的风险和质量管理的普遍不到位问题，在很长一段时期内，这些项目都会给房地产企业带来困扰。

（三）资本在结构上出现不当

资本结构不当，指自有资本与借人资本在企业资本总额中比例出现不恰当，这种状况会对企业收益产生很大的负面影响。在项目运作和实施过程中，房地产企业需要一定数量的资金。及时的筹集到所需资金是关系到企业生存和开发的重要因素，但从种种情况来看，我国房地产企业在这些方面的表现并不乐观，资本结构明显不当，也导致资本利用率较低。

三、房地产企业财务风险管理的对策

（一）完善房地产政策

针对我国房价上涨过快的情况，近几年国家出台了不少房地产政策。目前我国房价与销售量在多种因素的影响和调控下已经有所下降，基于这种已经改变的情况，政府同样要改变自身的政策。政府应该在加息的同时对存款准备金率进行上调，还应该对房地产政策进行完善，对信誉比较好的房地产企业，国家应该在信贷政策上给予他们一定的鼓励和支持。

（二）从细节上对财务管理风险进行控制，加强对单个项目的投资管理

房地产是一种资金密集型的行业，对于房地产企业的每一个项目来说，基本上所要投资的资产都是大量的，尤其是一些比较重大的项目，设计几个亿的资金都是最普遍的情况。所以，对每一个项目房地产企业必须进行可行性的研究，研究之后再做出决策，只有这样才能更大程度地降低房产项目上一些不必要的损失。其次，房地产企业还应该对投资组合进行合理运用，比如在写字楼的投资中尽量坚固商铺和住宅小区等的构建。只有加强对单个项目的投资管理，从细节上对财务管理风险进行控制，尽可能地区适应市场，才能真正提高房地产企业在财务管理上的抗风险能力。

（三）提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理

作为人人皆知的资金密集型行业，房地产企业财务管理的重心工作事做好资金管理。因此，对资金进行统筹安排，合理利用，是房地产企业所必须做好的工作。房地产企业应该对资金进行统筹安排，使货币的价值有充分的发挥，使分散的资金被合理地利用起来。此外，房地产企业在财务风险管理中移动要认真地对相关帐谱认真进行深刻，对帐谱及时登记，并在有需要的时候及时和认真地清查，对出现的问题及时追查。再次，要加强银行的信贷管理，对税费体系进行完善，这样能更好地对房地产信贷风险进行分散。除此以外，房地产企业还要对金融做好防范，尽可能地避免财务风险问题。

房地产企业在运营中对财务风险的管理是绝对不可或缺的一项工作，面对当前我国房地产行业财务风险管理上的问题，只有对房地产政策进行完善，加强对单个项目的投资管理，在细节上对财务管理风险进行控制，提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理才能降低房地产企业的财务管理风险，使房地产行业朝向更加健康的方向发展。

参考文献：

[1]戴健敏.浅谈房地产企业的财务管理[J].科技咨询导报，2011，9（16）：147-148

[2]王忠森.刍议如何加强房地产企业的财务管理[J].现代商业，2010，11（34）：19-20

[3]黄蓉.浅谈房地产企业项目开发财务管理关注重点[J].理论界，2011，7（22）：203-205

第5篇：房地产企业财务分析范文

1.财务风险的含义

现代企业面临着各种各样的风险。其中财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节。财务风险按其在经营过程中的表现不同,可分为狭义的财务风险和广义的财务风险。广义的财务风险认为:财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响,使企业财务收益与预期收益发生偏离,因而造成蒙受损失的机会和可能。狭义的财务风险认为:财务风险是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性,也称融资风险或筹资风险。

从财务预警角度看,对企业财务危机的预测不仅仅限于对筹资风险的预测。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其所体现的经济关系。由此财务管理应是对企业资金运动及其所体现经济关系的组织和控制、协调,是组织财务活动、处理财务关系的一项综合管理工作。对财务风险含义的界定应按照广义的财务风险观来理解,更适合房地产行业。

2.房地产企业财务风险出现的原因:

(1)自身经营特点。从房地产业的经营特点看,房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。

(2)资金结构。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成,其中自有资金往往只占较小的比例,负债资金往往占企业全部资金来源的70%,有的甚至高达90%,一旦企业不能控制各类风险,出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

(3)财务管理水平。我国的房地产企业,特别是大型房地产企业都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来,国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。

(4)决策的风险意识。决策失误使投资项目不能获得预期地收益,投资无法按期收回,为企业带来巨大的财务风险。

二、财务风险预警系统分析

1.财务风险预警存在的问题。在企业风险研究分析中,早期的财务风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。

2.房地产开发企业财务风险预警的作用。财务风险预警是一个风险控制系统,它借助于已有的财务资料及数理模型,对企业的经营活动、财务活动进行分析预测,以便于发现企业在经营管理活动中潜在的风险,并在危机到来之前,向相关人员提出警告,寻找危机产生的根源,督促相关人员做好有效地防范措施,做到未雨绸缪,防患于未然。财务预警是经济预警的组成部分,由于财务预警具有综合性、前瞻性、可计量性,因为,财务预警成为了经济预警的一个最有效的窗口。具体来说,房地产开发企业财务预警有以下几个方面的作用:

(1)信息反馈。进行财务风险预警需要对国内外与企业有关的各种信息进行收集并分析整理,包括企业行业竞争情况、宏观产业政策、横纵向的供应商及客户情况等等。

(2)进行风险预警,防范风险损失。通过信息收集整理,可以对企业进行横向、纵向比较,与同期国内外先进水平比较,与历史先进水平比较,得出企业的景气程度,确定是否进入需要警示阶段。

(3)保护企业,促进发展。通过财务风险预警系统,可以最大程度地发现财务风险,最大程度地做出防范措施,最大程度地保护企业财务损失。

(4)提供决策支持。财务风险预警系统既然是一个有效的信息集成系统,企业决策人员可以随时在系统中提炼出有用的信息。

(5)进行有效借鉴,完善企业管理。企业通过财务风险预警系统,不仅可以发现问题、找出问题、解决问题,更能“存储”问题,把历史数据保留下来,如果以后还碰上相同或者类似的问题,即很快能从这些数据中找出更行之有效的解决办法或者是进一步改进的解决办法。

3.房地产开发企业财务风险预警的机制。如何去实现房地产开发企业财务风险预警管理的作用,实现把房地产开发企业的财务风险转化成财务收益,这将决定着这个预警系统是否成功。预警这种机制的实现主要通过以下几个步骤:

(1)识别风险。任何预测都是以已知数据为基础,从已知数据中发现风险和识别风险是预警系统建立的基础。财务风险的识别方法有很多种,可以从财务报表数据中分析,可以进行现场察探,可以发放专家调查问卷,可以分析内部管理制度及业务流程。

(2)建立预警体系。凭借单一指标去预警的方法不能很好地完成预警功能,一般来说,财务预警是一个综合体系,如何把这些因素综合成一个最有效的预警体系,是成功预警最重要的环节

(3)进行预警控制和分析。风险已经识别,系统已经建立,剩下的,就是要依据已有的目标去控制,只有通过有效控制,风险才能化解,效益才能产生。

4.房地产企业财务风险预警具体对策。房地产企业可以通过自身的财务指标数据进行分析,判断自身在财务处理方面的关键风险因子,并及时处理;同时通过非财务指标以及非财务信息等其他方面对企业自身状况进行相应诊断。具体分析如下:

(1)成本内控措施。成本内控措施需落实到立项、规划、招投标、施工、销售、预决算等多个环节,每个环节都是关键节点,需要予以高度重视。

(2)多渠道融资模式。鉴于企业借贷资金成本的某些不可控性,房地产企业应该在融资渠道上积极拓宽思路。

(3)多业态开发模式。采用多业态开发模式预防单一开发模式而进行风险防范也不是绝对的,目前在房地产业存在两种比较典型的开发模式,分别是多元化与单一化。

(4)现金流量管理。房地产企业的现金流管理包括土地出让金的支付、工程款的支付、销售回款的管理等,其中最重要的一部分就是销售回款的管理。

第6篇：房地产企业财务分析范文

关键词：调控政策；房地产企业；财务预警；策略

引言

如今，国家对于房地产事业的关注度越来越高，并实施了各种有效调控政策，在调控管理过程中，房地产企业财务管理面临着巨大的调整与挑战，在房地产企业中，财务管理过程中的诸多因素制约了企业有效可持续开发与发展。房地产发展过程过热也严重影响了我国社会发展进程，对于这些不良影响，房地产企业应该从财务预警管理上入手，通过以政策调控为基础，掌握企业发展过程，进而保证财务安全的情况下，进一步采用积极的措施提高风险预警能力，通过有效的预警机制与政策的辅助，避免财务风险发生，从而稳定房地产市场健康发展。

1 调控政策下房地产企业的发展

在调控政策下，房地产企业快速发展，对人们社会生活产生重要影响。但是，房地产企业也面临着诸多问题。首先，房地产企业在投资过程中需要大量的资金投入，无疑增加了企业的财务风险隐患。其次，对于房地产行业的总体发展来看，周期性十分明显，与我国宏观经济调控联系密切。再次，房地产企业的财务发展状况，直接关系着我国国民经济的发展变化，对人们社会生活产生重要影响。最后，国家的调控政策影响了房地产企业的发展，如城市规划政策、金融税收政策等多项政策都影响了房地产企业开发与管理，在此过程中，房地产发展面临着诸多财务风险问题，需要构建一系列的、合理的预警对策。

2 调控政策下引l房地产企业财务风险隐患的原因

在调控政策下，我国房地产面临着诸多财务风险隐患问题，而导致房地产风险的原因主要有内部和外部之分。首先，就房地产企业内部环境因素而言，财务管理制度、财务人员素质能力、企业结构、企业经营和发展战略等方面对企业财务有重要影响。其次，就房地产企业外部环境因素而言，国家宏观调控、金融政策、土地资源政策、市场环境、税收等政策环境，能够直接引发房地产企业财务风险问题。

3 房地产企业财务预警的有效对策

3.1 落实好楼市调控政策

在房地产企业，有效落实楼市调控正常非常重要，会直接影响到企业财务预警能力的提高，在对市场定位过程上，明确定位的准确性，通过遵循调控政策与市场各类预警信息，明确市场竞争环境，提高对于竞争对手的掌握，进而促进外部环境与内部环境的有效结合，提高企业财务管理能力，重点把财务预警提高到一个管理的地位，通过进一步落实好调控政策，积极推动资本市场发展，鼓励企业积极筹集资金，开发重要项目，实施资产重组等，通过这种完善的措施，建立一套有效的市场调控机制，进而适应住房改革等制度，进一步推动购房者个性化需求与有效的强化财务预警机制的构建。

3.2 进一步完善融资政策

在房地产企业发展过程中，融资是企业面临的重大财务问题。企业积极进行融资，实质上是资产负债行为，虽然能够充分发挥财务杠杆作用，使企业获得更多的经济收益，但也可能使企业获得较低的资产报酬，导致企业亏损。所以，房地产企业在实际发展中，必须依据完善的融资政策，引导企业进行合理融资，降低负债风险。首先，房地产企业必须依据自身发展实际而制定有效的资金需求计划和使用计划，避免资金闲置或出现多次融资现象。其次，作出融资决定时，企业要充分考虑权益融资和负债融资等因素，确保融资决策的有效性。再次，融资方式可以借助组合式，以降低企业负债和减少企业经济负担为原则。最后，加强融资资金的控制，对资金使用流向等方面进行严控，避免资金不必要的流失，降低企业财务风险。

3.3 加强预防决策风险

在房地产企业，各项工程项目规模都较大，在资金占用与利用的时候，在企业决策上会增加难度，企业决策是对于企业生存与发展的进一步分析，这种能力会影响到房地产企业生存与持续发展，所以房地产企业的决策风险也是财务预警管理过程重要方面，相关人员也要重视，在投资决策前期，必须考虑到区域位置与市场环境需求，明确调查方向，进而有效的对未来进行预测，通过考虑人们生活、交通教育、医疗等等方面，提高人们生活便利性。此外，通过专业人员的积极市场调查，在开发与建设过程中项目投入比例与方向要更具针对性，明确预防决策风险等方面限制因素。同时在投资过程中尽量采取组合投资的方式，把决策风险分散化，从而达到降低企业财务风险的目的。

3.4 房地产企业合理制定发展规划

在调控政策下，房地产企业面临着诸多财务风险隐患问题，对企业发展有制约影响。倘若房地产企业要实现更好更快发展，有必要制定合理的发展规划，以提高企业财务风险应对能力。首先，进一步完善销售政策。销售环节是房地产企业资金回笼的主要阶段，只有确保销售环节顺利进行，才能提高企业利润。所以，在房地产销售时，企业应加大广告宣传力度和建设一支高素质的销售团队，采取有效营销手段而推动销售环节的顺利进行。其次，房地产企业建立完善的应收账款管理制度，加强应收账款的回收管理，进一步加强人力资源管理，提高企业的竞争实力。由此可见，在调控政策下，房地产企业有必要制定长期发展规划，加强财务预警，促进企业实现可持续发展。

3.5 建立合理的内部控制与监督制度

对于房地产企业来说有效的内部管理与监督机制的建立是最佳的预警管理模式，通过树立企业良好的内部监控能够提高企业经济效益，由于房地产企业各项工作内容复杂，在开发、经营过程中需要对资产的安全与完整性进行控制，所以建立一套严谨的监督系统是必要的，在此过程中各个部门之间与各个工作人员之间必须互相监督，定期进行检查与考核，通过有效的财务管理措施，提高财会人员预警观念，企业中严格执行规定的制度，通过这种工作效率的提高优化企业财务管理，尤其在财务收支方面，更要进一步跟踪管理，调动全员参与到监督体系中。同时在房地产企业内部，也要树立有效的内部约束机制，明确企业发展理念与战略目标。通过有效的控制提高公司的凝聚力，从而使房地产企业在财务预警机制建立的过程中更加合理规范，从而降低财务风险。

结束语

总而言之，在国家进一步的调控政策下分析房地产财务预警十分有必要，也是房地产事业发展过程中重要发展方面，作为房地产企业来说，有效规避财务风险，能够提高快速发展能力，提高国际市场占有率，能够稳定企业进一步健康开发与发展。通过本文分析，明确了房地产企业发展过程中的诸多风险问题，也表明了，在房地产企业中，只要进一步实施有效的财务预警，是可以提高企业财务安全的，也是促进企业更好的发展与融入国际市场的重要方面，为社会的进步与人们的生活质量提高提供了保障。

参考文献

[1]朱晨露，崔永红.调控政策下的房地产企业财务预警分析[J].企业经济，2012，04：71-74.

[2]曹阳.基于风险定位的房地产企业财务风险预警研究[D].哈尔滨理工大学，2014.

第7篇：房地产企业财务分析范文

关键词：营改增；房地产企业；财务应对策略

营改增作为我国一项重要的税制改革，对房地产行业产生了非常具体的影响，房地产企业要想在营改增政策下有效降低税务负担，实现经营业绩和利润的持续提升，就必须加强对营改增政策的了解，在财务管理中采取具体的应对策略，有效化解营改增给房地产企业带来的不利影响，使房地产企业能够做到有效应对营改增，并充分发挥自身结构优势，积极拓展现有业务范围，在营改增的框架下做好转型升级，为房地产企业提供新的增长点，提高房地产企业的经营管理效益。

一、营改增下房地产企业在财务管理中，应加强对财务人员的培训

由于营改增政策与原有的税务政策有着较大的区别，特别是对房地产企业的纳税工作产生了较大的影响，房地产企业要想在营改增政策下做好纳税工作，就需要加强对财务人员的培训。

（一）组织财务人员学习营改增政策

营改增政策推出之后，房地产企业应认识到营改增的重要性，并通过专业培训和业务培训等多种方式，组织财务人员了解和学习营改增政策，确保房地产企业纳税工作合规。

（二）强化财务人员专业技能，改变纳税方式

在组织财务人员相关培训之后，应对财务人员的专业技能进行强化，使财务人员能够了解营改增与原有纳税工作的区别，做到在纳税工作中，改变纳税方式，及时申报纳税。

（三）让财务人员掌握营改增的纳税特点

考虑到营改增的特点以及对房地产企业的特殊影响，房地产企业的财务人员只有掌握营改增的纳税特点，并在实际纳税工作中实践，才能提高房地产企业的纳税管理工作质量。

二、营改增下房地产企业在财务管理中，应提前做好税务筹划工作

对于房地产企业而言，要想有效应对营改增，就要在财务管理过程中明确营改增的影响，并通过积极做好税务筹划工作，来降低营改增产生的不利影响。具体应从以下几个方面入手：

（一）制定具体的税务筹划方案

在房地产企业发展中，税务筹划是降低企业税负的重要手段。基于这一目的，房地产企业应在财务管理中，对税务筹划引起足够的重视，制定具体的税务筹划方案以满足实际要求。

（二）在营改增框架下对税务筹划方案进行调整

根据税务筹划的实际需要，以及营改增政策的现实调整，房地产企业应在营改增框架下对税务筹划方案进行必要的调整，以此适应营改增的需要，达到降低企业税务负担的目的。

（三）提高税务筹划的针对性和有效性

在税务筹划过程中，应与房地产企业的实际情况相符，提高税务筹划的针对性和有效性，使房地产企业的税务筹划能够在科学性、合理性和实效性上满足实际需要。

三、营改增下房地产企业在财务管理中，应有效拓展业务范围做好转型升级

根据营改增的规定，如果房地产企业依然采取单一的房地产开发模式，所缴纳的税额比营改增之前会有所上升。这一现状要求房地产企业应通过必要的财务测算，有效拓展业务范围，通过企业的转型升级达到降低税务负担的目的。

（一）房地产企业应有效拓展业务范围，正确利用营改增的进项抵扣政策

在营改增政策下，房地产企业只有有效拓展业务范围，在原有业务基础上增加服务业项目，并正确利用营改增的进项抵扣政策，才能实现整体税负的下降。

（二）房地产企业应加强财务核算，提高纳税额计算的准确性

此外，房地产企业还应在财务核算中，加强财务核算工作的力度，使财务核算能够根据企业的利润水平和营业收入准确核算应缴税额，提高纳税的准确性。

（三）房地产企业应努力转型升级，合理利用营改增政策

除了要拓展企业服务范围之外，房地产企业还要在周边产业上发力，通过努力转型升级，增加纳税低或者享受税收减免政策的业务，抵消营改增带来的纳税额升高的影响。

四、结论

通过本文的分析可知，在营改增政策下，房地产企业要想有效化解营改增带来的不利影响，就要在财务管理中采取具体的应对策略，具体应从加强财务人员的培训、提前做好税务筹划工作以及有效拓展业务范围做好转型升级等方面入手，保证房地产企业能够及时化解营改增危机，抓住有利契机，将营改增作为主要的改革和发展契机，为房地产企业提供有利的支持。所以，做好财务管理应对，是房地产企业在营改增政策下所采取的必要措施，对房地产企业而言具有重要意义。

参考文献：

[1]马群艳.浅析营改增对企业的具体影响及应对策略[J].现代经济信息，2013（14）.

[2]黄忠意.浅析营改增对企业财务管理的影响[J].中国乡镇企业会计，2013（07）.

[3]刘华.营改增对企业经营的影响及企业的应对策略[J].中国集体经济，2013（30）.

[4]管永昊，李睿.营业税改征增值税试点：目标、问题与建议[J].安徽行政学院学报，2012（03）.

[5]陈振晖.论增值税改革对小规模纳税人的影响[J].现代商贸工业，2010（02）.

第8篇：房地产企业财务分析范文

一、“营改增”后的影响

（一）对房地产财务负债表项目及偿债能力的影响

由于增值税是价外税的特点，企业在购进商品及获取服务时的进项税额可以抵扣，从而导致固定资产减少、开发成本降低，进而库存商品成本降低，存货额减少，最终流动资产合计减少，总资产减少。 税改后，许多企业在熟悉增值税各项法规政策、加强规范化管理后，都不同程度上实现了税负降低，尤其是房地产板块。使得应交增值税小于营业税，应交税费总额也相应减少，流动负债合计额降低。由对利润表项目影响了解，营改后，企业利润有所增加，相应企业盈余增加，所有者权益增加。由此分析，营改增后，所有者权益增加，企业流动负债、总负债的减少要大于流动资产、资产总额的减少幅度，故偿债能力增强。从长远来看，有利于改善企业的经济结构，有利于房地产企业规模的扩大。

（二）对房地产财务利润表项目及盈利能力的影响

“营改增”后，由于增值税是价外税的特点，在账务核算中，包含的销项税额需要从收取的销售总价款中剔除，使得营业收入减少；同样，企业因购买商品和获取服务取得的进项税额也可以抵扣，使得营业成本减少；又由于“营改增”后不用交营业税，故税金及附加金额会大幅度的减少。最终，收入、成本及税金及附加的综合变化导致利润总额有所增加，净利润增加。值得注意的是，房产企业开发成本费用中取得进项税额将影响利润总额和应纳税所得税额。“营改增”后，企业利润总额、净利润有所增加，而资产总额、净资产相应有所减少，故盈利能力提高。

（三）对房地产财务现金流量表项目及营运能力的影响

国家颁布的营改增政策，宏观有利于改善税收体系，有利于经济发展方式的快速转变和经济结构战略性调整，微观上有利于财务管理，减税降负。税改后，此政策的红利逐渐显现，企业不同程度的实现税负降低，利润的增加，减少了对企业税费支出，增加了企业的经营流动资金，提高了企业的营运能力。尤其是房产企业，预收房款按3%预征率预缴税款政策，效果更为明显，短期内缓解资金压力，盘活现金流，增加经营性现金流量。

（四）对财务管理影响

“营改增”政策的实施，“对企业而言，营改增的形式是抵扣，本质是管理，核心是转型”。减轻税负的实质不是税改政策的问题，而是企业规范化、精细化管理的问题。如果企业配套管理跟不上，经营模式不转变，那么企业的税负很可能还会增加。这就要求房产企业结合自身的实际情况，查缺补漏，纠枉扶正，量体裁衣，制定一套适合的财务管理制度；这也倒逼企业提升管理水平，改善经营组织管理模式，规范操作流程，实现转型升级，从而更好的适应企业自身经济健康发展的需要。

二、对略

（一）加强、完善增值税的管理工作

“营改增”后，房地产企业内部应该进行调整与改革，关注营改增，重视营改增，把营改增政策精细化到每个流程，渗透到每个经营管理环节。具体来说，首先从培训入手，邀请精通的税务人员对企业各级财务、管理、采购和预算人员等开展针对性的培训，明确增值税的意义及重要性，掌握增值税的原理及相关专业知识，了解各环节发票规定及要求，培养索取专用发票的意识，确保进项税票及时取得、先行抵扣。其次，企业要针对税改政策变化修订管理制度、操作流程及管理方法，从项目投标阶段参标方的甄选、合同签订到最后工程结算，要把税改要求落实到经营管理的每个环节。如有条件，企业可成立税控部门，专管税务管理核算，梳理项目的承接、成本及结算管理等涉税关键点，规范税务管理，力争使营改增的减税红利最大化。

（二）挑选合格的供应商伙伴

我国在颁布营改增政策之后，这就使得房地产企业的增值税的进项税额能够进行抵扣，其中进项税的主要凭证就是专用发票。所以房地产企业要甄别、挑选一个合格的专用发票供应商伙伴，这样不仅能够开出有效的发票，还可能开出更有利的发票，因为相同总金额的发票，税率不同进项税额是不同的。一个合格的供应商伙伴，直接关系到企业能否抵扣、抵扣是否充分，税负能否下降，红利能否到手。

（三）提高企业财务管理人员的专业水平与能力

房地产企业想要获得发展，一个主要的因素就是人员。因此，企业要不断的提高企业财务管理人员的专业水平与管理能力，核算好、筹划好、管理好增值税税收工作，为企业创造更大的价值。例如，对企业的财务管理层人员进行各层次的专业培训，并以此开展全体人员的内部培训，还可以定期召开一些专题会议，对“营改增”后产生的问题进行讨论，并且提出改进措施等。

第9篇：房地产企业财务分析范文

【关键词】房地产企业；财务管理；信息管理

信息管理是科学技术的一个重要领域，当今社会是一个信息化社会，信息管理技术在各个领域得到了广泛运用。企业财务管理作为企业管理中的一个重要环节，信息管理技术的应用具有重大意义。房地产企业财务信息管理就是在房地产企业财务管理的各个方面，充分利用现代信息技术，建立信息系统来完成房地产企业财务管理工作，从而提高房地产企业财务管理水平和经济效益。房地产企业财务信息管理提高了房地产企业经营管理的质量，促进了房地产企业各项工作的深化，对国民经济的发展也起到了有力的推动作用。

改革开放以来，我国房地产经济得到了迅速的发展，已经成为我国各地区经济最为活跃、发展最为迅速的部分，成为促进我国经济发展的重要力量，在创造税收、繁荣经济、增加就业等方面作出了一定贡献，为拉动国民经济增长作出了巨大贡献。但在房地产企业的发展中也看到，由于受传统体制和外部宏观经济等因素的影响，只有少数企业能在短时间内完成原始积累，发展成为颇具规模、管理规范、资本雄厚、市场竞争力强的大企业，相当一部分企业仍然徘徊于“高出生与高死亡”状态。影响房地产企业发展的因素很多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务管理薄弱是影响其发展的一个重要内部因素。房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。

一、房地产企业财务信息管理的内容

房地产企业财务信息管理是一个系统过程，由若干相关而有序的环节组成，如下图所示。

（1）房地产企业财务信息发掘与转化。信息只有经过人类智能的开发，才能成为信息资源。房地产企业财务信息管理的起点是财务信息发掘和转化，发掘是从房地产企业内部和外部，通过各种途径、方法汇聚所需财务信息，是财务信息得以转化、利用和积累而形成财务信息资源的基础；转化是将发掘所获财务信息按不同目的和要求整理加工，从而具有利用价值，并积累形成财务信息资源。

（2）房地产企业财务信息利用与积累。财务信息利用是财务信息使用者接收财务信息和作出决策的过程。房地产企业财务信息使用者有房地产企业外部信息使用者和内部管理者，在财务治理和财务管理两个层面利用财务信息。财务信息积累是使财务信息使用者多次、多元、多样性地利用财务信息，这要求房地产企业财务信息充分反馈、广泛交流，为房地产企业财务信息使用者所共享。

（3）房地产企业财务信息披露与交换。财务信息的公开是房地产企业向社会公众自身财务信息或自身所拥有财务信息的过程，是房地产企业与外部的财务信息反馈、交流和共享活动，可视为财务信息在整个社会的积累。财务信息公开有两种方式：财务信息披露是财务信息公开的主导方式，是房地产企业在资本市场上依法将财务信息予以公开，其特征是强制性（在符合国家信息披露制度要求和规定的基础上，可以自愿性披露更多信息）、不限定财务信息使用者和无偿性。此外，房地产企业还可以与特定财务信息需求者进行财务信息的市场交换，这一交换通常是自主的、有偿的。

二、财务信息管理对房地产企业管理决策的重要性

房地产企业管理主要是有效地使用人、财、物、设备及管理方法等五种资源，通过对这些资源及时观察发现房地产企业实际运营与战略计划之间的矛盾，及时纠正偏差和抗御风险。这时信息便成为房地产企业管理有效性的关键，而财务信息即成为增强房地产企业管理决策效能的核心职能。

（1）财务数据是房地产企业管理决策信息来源的基础。房地产企业管理决策中不仅需要大量的信息，而且要求信息正确、精确，具有相关性和及时性。而财务管理是在严格的组织管理、各种规章制度和法律法规指导下进行的，它提供的信息数据准确、详尽、系统，能够满足财务分析中各种数据的要求，也就是满足了房地产企业管理所需决策信息的要求。

（2）财务信息是房地产企业制定发展战略的视觉器官。财务管理是房地产企业经营过程中具体理财的一项职能，它以货币为符号，对整个房地产企业经营过程的资金运动进行记录、组织、协调、控制、调整和预测，并以报表、统计数字、图形、曲线坐标等多种方式，反映出技术标准、技术规程、专项计划、预算、定额标准等多项业务方面的信息，使多种部门、多种业务反映出房地产企业发展战略的中心目标----利润状况。所以，准确、广泛的财务信息成为房地产企业决策的视觉器官。

（3）财务信息是房地产企业管理者有效的决策工具。财务管理不仅提供了房地产企业绝大部分内部资源信息，而且不失时机地引导房地产企业管理者有目的地寻求外部资源信息。如在新楼盘开发时，要进行市场调研，测算出项目投资回收期、内部报酬率、盈亏平衡点及各种时间价值和参数数据进行分析。这种财务分析所提供的数据便成为房地产企业管理者主要且有效的决策依据。

三、我国房地产企业财务信息管理的现状

（1）财务信息管理的思想、方法、手段还不先进。我国房地产企业财务信息管理是伴随着房地产业的兴起而发展的。20世纪90年代初期，国内房地产企业财务管理展开了以计算机技术代替手工业务的研究。到了90年代中后期，随着信息技术和互联网应用的发展，我国房地产企业已经完成了以业务核算为核心的信息化发展历程，开始向管理信息化的方向转型，为今后的财务管理信息化奠定了良好的基础。然而，时至今日房地产企业的财务部门仍然处在信息孤岛之上，其突出特点就是只能进行事后算账。每个财务部门都拥有人数相对众多的财务人员，财务人员整日忙忙碌碌、日理万机，却无法及时准确地提供企业高层所关心的财务信息。因为这些忙碌的财务人员还只能在每一笔经济业务发生之后，遵循会计语言进行会计凭证的编制和录入、记账、报账等。而事关重大的房地产企业物流、资金流、信息流、人才流却未能有效、实时地集成和共享。凡此种种，决策层由于根本无法获得支持决策的实时动态信息，导致财务风险加大，资金回笼困难，采购成本高，企业利润被吞噬，资金链和现金流严重吃紧，从而严重影响房地产企业的市场竞争力。

（2）房地产企业财务信息管理所需的人才基础较好。从上世纪90年代开始，房地产部门为全面推进会计电算化事业的发展，对基础人才的培育作了大量的实际工作。房地产系统内许多财会人员接受了相应的技能培训，为房地产企业开展财务信息管理奠定了坚实的基础。

（3）房地产企业财务信息管理的基本架构已经形成。房地产部门一直以来对于信息化建设方面的工作都非常重视，房地产主管部门均设有专门的信息技术部门，为房地产业信息化建设作了大量的实际工作。目前，房地产系统内的光纤骨干网已经覆盖到了全国80%以上的省市，许多地方已经铺设到了县级甚至镇上房地产企业。网络基础和配套设施的建设为房地产企业财务信息管理奠定了良好基础。

四、房地产企业财务信息管理存在的主要问题

（1）房地产企业决策者对信息认识不到位，主观随意性大。房地产企业从投资开发到资金全部收回，周期一般都在二、三年以上。因此，投资决策必须经过充分的信息收集、加工整理和分析，以及在此基础上可行性研究，包括资金来源、筹资成本、资金回收期、资金利润率等等，均需做出科学的测算，从中选择最佳的方案。否则，凭主观随意性办事，不要说得不到合理的资金报酬，甚至连几百、几千万元的投资也有“有去无回”的危险。

（2）房地产企业自身管理基础薄弱，会计信息失真，难以为科学决策提供依据。一是财务管理基础薄弱，主要表现为财务管理体制过于分散，多数房地产企业难实现资金预算管理制度；二是一些房地产企业施工装备自动化、信息化水平低，不能准确提供完整的实物信息；三是有些房地产企业为了小集团利益，人为做假账，至使会计信息失真；四是有的房地产企业部门之间不及时提供相关信息，人为制造信息孤岛。信息的不真实，直接影响房地产企业的科学决策。

（3）缺乏财务信息化管理的复合人才。房地产企业不乏拥有各种类型的技术人员，有房地产方面的设计、建设专家和研发人员，也有从事控制计算机方面的技术人员等等。但基于中国国情，很多房地产企业既懂财务又懂信息化管理的人才却匮乏。如一些大型房地产企业或民营房地产企业，财务人员或学历不高，或是裙带关系，更缺乏信息化管理能力及思想，其财务管理能力和理念已经不能适应现代化房地产企业管理的需求。房地产企业迫切需要既有财务管理能力又懂信息化管理的复合型人才。

（4）财务管理软件滞后，信息不能共享。建立行之有效的财务信息管理系统，必须开发出融入房地产企业文化和管理理念的统一财务管理软件。但是，目前我国多数房地产企业没有建立起先进的财务管理信息系统，先进的财务管理方法得不到应用，财务管理没有实现信息化。表面上看，许多房地产企业财会部门都配置了电脑，但大多没有使用财务软件或使用已经落后的财务软件，仅局限于记账系统，与各部门之间没能实现信息共享，在运用先进的财务管理软件进行财务信息收集、分析和查询，实现各部门信息共享上几乎是空白。

五、加强房地产企业财务信息管理的对策

（1）重视和利用信息资源进行科学决策。众所周知，信息资源在企业的各项决策中具有十分重要的作用，尤其是在大企业中，生产经营的日趋复杂，经济活动中不确定因素的增多，只有准确可靠的信息才能带来科学正确的决策，对于房地产开发企业更是如此。

（2）要以财务管理为中心推进房地产企业计算机网络技术的应用。房地产企业财务信息是各类信息的交汇点，也是支撑经营决策的基础。房地产企业管理以财务管理为中心的理念，已成为目前房地产企业界的共识。计算机网络技术和统一的财务管理软件是先进的管理思想、管理模式和管理方法的有效载体，也是实施房地产企业有效的财务管理的必然选择。

（3）努力培养房地产企业财务信息管理建设的高端人才。拥有创新能力的复合型人才是保证一个房地产企业乃至一个国家在激烈的市场竞争中制胜的关键所在。通过财务信息化建设及流程改进，将财会人员从会计信息日常繁杂的处理流程中摆脱出来，起到一个管理员、分析员、控制员而非记录员的作用。房地产企业在加强对现有财会人员计算机和商务知识培训的同时，可培养未来网络时代需要的财务信息化管理的高端人才。

（4）根据房地产企业自身需要选择财务软件。房地产企业选择财务软件首先要考虑满足房地产企业自身规模和经营特点的需求。就我国目前房地产企业发展的现状来看，房地产企业规模或大或小，很不均衡，所以房地产企业实施财务信息管理最重要的一点是明确自身需求，通过对本房地产企业资金规模、业务特点、硬件配置、人员素质及发展方向等方面的研究定位来确定所需财务软件的性能、功能、运行平台及实施方法和步骤，可以先选择一些常用的模块，如账务处理、报表处理作为试点，随着房地产企业规模的扩大和业务量的扩充，再投资选用其他的模块。这样，既避免房地产企业一次性投入费用太高，也能使房地产企业财务人员在循序渐进过程中更好地使用财务软件，为房地产企业服务。另外，房地产企业要认识到使用的财务软件要与房地产企业的管理相结合，即管理需要软件，软件要有管理，要把二者很好地结合起来，房地产企业要积极与软件公司交流，共同研究并切实解决企业财务管理软件开发特别是二次开发中遇到的具体问题。这项工作直接影响到房地产企业财务信息化管理的建设。

在这个信息化的新经济时代，财务的信息化管理是房地产企业管理中最重要的组成部分之一。只有通过实施以财务管理为核心的计算机系统，引进先进科学的管理理念和模式，对财务管理业务流程进行重组和优化，建立房地产企业统一、集成、实时共享的财务管理平台，才能实现房地产企业物流、资金流、信息流、工作流的全面集成和共享，使房地产企业的管理水平跃上一个新的高度，从而成功地赢得在信息化时展的竞争优势。

参考文献：

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