房地产开发企业会计实务精选(九篇)

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第1篇：房地产开发企业会计实务范文

［关键词］ 房地产企业；会计信息；销售收入

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ B ［文章编号］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地产会计的某些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，这极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此，应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

一方面，会计实务中销售收入的确认比较随意。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。在确认销售收入实现时，不论是国际会计准则，还是美国公认会计原则都注重交易的实质，如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移，为实现销售收入所必备的工作是否已经完成，是否具有收取现金的权利等事实。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是我国会计实务与其它国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现的出发点的区别。

另一方面，企业各期的经营成果可比性较差。房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三、四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程中，大量管理费用计入当期损益；由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。由于房地产企业所具有的特殊性，笔者认为在房地产会计核算方面有很大的改善空间。

一、建立完善的房地产行业的会计规范体系

房地产行业在费用核算，成本结算，收入确认等方面都具有其特殊性，然而，我国现行的《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此，笔者认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

二、完善配套工程的会计核算准则

配套设施开发成本核算是房地产行业的一个会计核算特色。《房地产开发企业会计制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定，但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指导不全面、不规范和不统一，不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法，从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。例如:在A公司的年报中披露的公共配套成本核算原则是实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原则是与主体工程不同步开发的配套设施工程可按预算成本预提在开发成本。A公司与B公司的核算原则完全不同，B公司仍按房地产企业开发制度的要求核算，没有考虑成本是否可靠地计量的问题。因此，笔者建议国家财政部及相关部门尽快制定有关房地产开发企业配套设施的会计准则或制度，统一其会计核算行为，为财务会计报告者提供对决策有用的会计信息。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例，如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用，不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元，而且在当期资产负债表中增加负债1亿元，因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是，该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2003年对会计准则条例进行了一系列的改进，旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度，其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

目前完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度，还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算，其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

田 野：浅谈完善我国房地产企业会计信息体系三、丰富房地产开发企业会计信息披露内容

鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，企业对财务会计报表有较大的调整空间，因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容:

(一）增加“预提的公共配套设施费用”项目

该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。

(二）披露企业的预售政策及情况

因为在项目未峻工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例，按目前上海有关预售政策规定的要求，商品房结构封顶(多层)或结构施工至2/3(高层)，房地产开发企业方可申请预售许可证。而其它地方的有关规定往往与此不同。因此，披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供了具可比性的资料。

(三）增加土地储备量及成本构成等额外的信息

房地产企业的开发产品特殊性，即土地和建筑物构成了房地产的实物结构。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备成本的状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，对于拥有大量优质低价的土地储备的的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来3-5年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加披露土地储备量及其取得成本情况是必要的。同时，还应披露企业商品房等开发产品计划，帮助财务会计报告使用者更全面、准确地对企业的财务状况和经营业绩作出评价。

(四）在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露

即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性，以弥补利润表信息的不足。

(五）增加质量保证金及风险的披露

房地产开发企业的行业特性和具有高风险性的特性，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证。鉴于房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同，其特点在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在房地产开发企业报表附注中增加风险披露的内容，如尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等，提高风险的透明度，而不应仅限于披露抵押风险。

四、逐步与国际会计准则趋同

目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则和投资物业准则，我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。笔者认为，监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想避过清缴土地增值税，可以预留一部分单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部分学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。

［参考文献］

第2篇：房地产开发企业会计实务范文

关键词:房地产;会计信息质量;新企业会计准则

随着房价的飞涨,我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点,其会计核算程序和方法等,与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日,我国开始正式实施新企业会计准则,但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看,都存在许多不完善之处。2009年,我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量,把对房地产企业会计的关注推到一个新的。检查发现,会计信息失真非常严重,税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此,本文试图在前人的基础上,进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。

一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题

(一)销售收入确认的问题

当前由于房地产开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准,而在会计实务中,不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入;二是在签订预售合同后以合同金额确认收入;三是在房地产项目竣工验收后,发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入;四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明,以往年度,都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题,被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上,往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实,在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议,也不存在为完成该销售而必需的后续工作等。

(二)业绩信息的问题

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程,大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这样看来,会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确,每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大,如果某房地产企业的大部份项目在建设期内,该年度的业绩只反映费用的投入,因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况,亦不能与其他同类企业比较,失去了可比性而项目竣工并出售后,大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以,用一般的企业业绩评价指标,如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者。

(三)现金流量表的问题

根据新企业会计准则规定,企业现金流量表应以企业为编制主体。但是,房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

(四)风险信息披露问题

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看,关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点:一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是,从目前我国上市企业披露的实际情况看,对质量保证金信息基本上未加披露。

二、提高房地产会计信息质量的对策

通过上述分析,要加快会计规范国际化进程,提高房地产会计信息质量,就要按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架。

(一)完善房地产企业的会计规范体系

近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该企业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。比如我们在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。国际会计准则并没有对房地产开发企业收入确认有更深一步的指引,比如香港会计师公会在2005年1月亦推出会计准则指引第24号――房地产企业收入确认准则指引,目的在于统一房地产售楼收入的确认原则,在指引中指出完工百分比法并不适用于开发产品,因此在指引中规定房地产业的收入确认需按《企业会计准则――收入》四个原则外,项目主体完工,买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引清楚指出了收入确认的基础,减少了企业间的不同理解。

(二)完善配套工程的会计核算准则指引

《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指引不足,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2009年对一些准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

(三)完善房地产开发企业内部会计核算

现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

(四)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

一是在现行会计制度规定的利润表格式的基础上,增加“预提的公共配套设施费用”项目。该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。二是披露企业的预售政策及情况。由于在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶或结构施工至2/3高,房地产开发企业方可申请预售许可证。而其他地方的有关规定往往与此不同。因此披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具有可比性的资料。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足。

总之,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此我们应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产企业的会计规范体系,完善配套工程的会计核算准则指引,完善房地产开发企业内部会计核算,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。

参考文献:

1、崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009(1).

2、樊晏平.北京房地产开发企业现状及发展前景[J].行业发展,2006(2).

3、冯西伏.浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策[J].经济管理,2005(5).

4、高波.房地产上市企业发展状况分析[J].市场分析,2006(12).

第3篇：房地产开发企业会计实务范文

关键词：房地产 企业 会计核算

近年来，随着房地产行业的迅猛发展，作为房地产企业重要组成部分的房地产会计系统受到的关注度也是越来越高。作为一项特殊的商品，房地产开发的特殊性及其在生产经营模式上的特殊性决定了房地产开发企业在会计核算上的特殊性。而随着关注度的提升，房地产企业在会计核算方面的问题也是暴露得越来越明显。

一、会计科目设置问题

纵观近年来出台的会计制度，给房地产开发企业的会计核算设置很大障碍的重要原因，是缺少专门设置用于房地产开发企业的会计科目和核算办法。然而据现行的会计制度中涉及会计科目设置的说明，其中有一条很明确：“在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目”。依据这一说明的规定，在房地产开发企业中，如果执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》或者现行企业会计准则的，即可在执行相适用的会计制度规定基础上，增设下列会计科目，专门用于房地产开发企业的会计核算。这主要包括如下五个方面：

（一）增设“开发成本”科目

房地产开发企业的成本不同于一般的商品生产企业，其成本就包括前期的拆迁补偿款，土地出让金、受让价款和相关的税费，也包括后期的开发结束房屋的验收成本；即包括前期的基础设施费、工程费、配套设备费、建筑安装工程费等，也包括房地产开发企业承担的公共配套设施建设费、上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用等。还包括工程实施过程中产生的各项成本费用。开发成本的会计核算对于“无形资产———土地使用权”的开发和利用是非常关键的。

（二）增设“开发间接费用”科目

房地产开发的费用除了有形的直观的，还包括间接的开发费用，即为开发产品而发生的除应由行政管理部门承担的费用以外的各项费用。这实际相当于工业企业中的“制造费用”。

（三）增设“开发产品”科目

房地产企业的产品就是建设好的房产，这也奥检验和验收，其中也会产生相应的费用，“开发产品”科目就是针对这一点而设。

（四）增设“出租开发产品”科目

由于房地产企业的特殊性，其商品——建设好的房屋，可以使用权和所有权相分离，该科目即是核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

（五）增设“周转房”科目

随着城市化，新农村建设的不断深入，拆迁工作也是如火如荼的进行与发展，该科目即是用于核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

二、收入确认问题

房地产商品销售不同于普通的商品，往往采用预售、分期收款销售等方式。这是由房地产商品周期长，耗资大，具有较高价值性等特点决定的。这就要求房地产销售要以取得预售许可证和销售许可证为前提，在此基础上，再经过签订预售合同并预收房款——签订正式销售合同——工程竣工验收合格并交付买方验收确认——收取房款——办理产权过户等一系列环节。“以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准”，《企业会计准则——收入》中的这一规定，在理论上虽具有合理性和逻辑性，但也是对企业会计人员的职业判断能力提出了更高的要求。如何在实际的会计实务中运用这一标准，仍是有很大的争议则，其焦点问题在于确认收入应属哪一环节，核心问题是是否转移了在商品所有权上的风险和报酬。根据多年的房地产行业会计从业经验，笔者认为，在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为中，这时签订的房地产销售合同，不论收款与否，均不应在实际发生的销售业务之列。因此，签订预售合同并收取预收款，这是不符合收入确认条件的。房屋在未经买方验收认可之前，所有权上的主要风险和报酬也仍未未转移给买方，这也是不符合《企业会计准则——收入》的规定，所以笔者认为不能确认收入。

三、统计数据不明确，会计信息风险披露不足

在房地产会计核算过程中，由于房地产企业的核算期限比较长，核算金额较大，核算的业务种类比较繁多，而且核算内容往往是复杂多变的，这就造成了在实际的会计核算中，核算数据常常明确性不够。这带来的直接后果就是在会计核算之时，费用和成本计算不精准，收入与支出无法匹配，不能及时而准确的反映房地长企业当期的收支情况，造成实际费用和收益与企业的预期相偏离。会计信息不能及时，全面的反映在会计核算上，这是房地产企业统计数据不明确的另一不良后果，在一些违规操作的房地产企业会计核算中，企业后期的财务报表不够全面和准确，不能及时正确的反映企业的收支状况。由于房地产企业的特殊性，其在实际的运营过程中，资本运行风险，政策风险，项目开发风险和工程质量风险都“隐藏”其中，鉴于此因，房地产企业的披露风险信息就需要更加的充分，从而达到规避风险的目的。在现行的法律经济环境下，在相关的披露信息法规中已增加了企业披露信息，不过从实际的操作情况看，仅仅局限于现行法规中所规定的会计信息风险是远远不够的。

四、小结

作为百姓衣食住行的重要方面，房地产开发对于地方和国家经济的发展，对于整个国家GDP的拉动，对于社会的稳定都是非常重要的，因此房地产企业在为百姓提供更多更好居住空间的同时，也能够把守自身的“度”，在会计核算中对严于律己，使企业的运行轨道更加的健康和顺畅！

参考文献:

第4篇：房地产开发企业会计实务范文

［关键词］房地产开发企业 会计核算 特点分析

新《企业会计准则》的颁布和实施极大地提高了企业会计信息的可比性。除金融、证券、保险等特殊行业外，其他各行业均采用统一的会计核算体系，即统一的会计要素确认和计量标准、统一的会计科目和统一的财务报告。但国民经济各行业有其自身的特殊性，如何体现特殊行业的特点，进而保留其核算上的“个性”是我们所要面临的问题。房地产商品的特殊性及其房地产开发企业生产经营的特殊性决定了房地产开发企业会计核算上的特殊性。本文将从房地产开发企业商品的特征入手，研究其收入标准确认和信息披露等有关会计核算方面的特殊问题。

一、关于房地产开发企业的收入确认标准问题

按照行业有关规定，房地产商品销售的前提是首先要取得建设用地许可证、规划许可证和工程施工许可证，并取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同或正式销售合同，预收全部或部分房款，工程竣工验收合格并经买方验收确认后收取尾款、办理产权过户手续等销售环节，因此，房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。

《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《收入》准则和现行制度等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。那么，在会计实务中，房地产开发企业究竟应如何确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准，而不是单一的某项标准。

1.法律标准

房地产是不动产，不同于一般商品，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收人予以确认。

2.专业标准

专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入的确认标准，如《收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。2007年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则――收入》准则第四条规定：销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务，能否真正实现销售决定于工程的进度及买方的最终意愿。在该房屋交付买方之前，其风险和报酬由开发企业承担，并未发生实际转移。因此，签订预售合同并预收房款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；即使签订正式房屋销售合同则如同一般企业签订产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房地产开发企业在合同履行过程中，即房屋未经买方验收认可前，商品（商品房）所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《收入》准则的有关规定，故也不能确认收入。

综合以上分析，本文认为，房地产开发企业收入的确认应同时具备以下条件（即综合标准）：（1）房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；（2）房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；（3）房地产商品已经客户验收并与客户办妥了交付入住手续；（4）双方均已履行了合同规定的义务，包括房地产开发企业已全部或部分收取了房款。

二、关于房地产开发企业的信息披露问题

1.房地产开发企业的收益评价及披露

前已述及，房地产企业的开发周期较长，这就必然会出现企业投人产出比例各阶段的不合理性，在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，按照上述有关收入的确认标准，其预售款项也无法确认为收入。项目竣工验收后，则大量预售款项确认为收入，造成了收入与相关的成本费用在资产负债表日不能配比，表现在利润表中的“每股收益”必然波动较大，业绩大起大落（新的房地产企业和单一项目的企业尤其如此）。鉴于房地产开发企业的这种特殊性，采用一般的公司业绩评价指标就不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导财务报告使用者。笔者认为，为了提高房地产开发企业信息披露中的信息含量，应注意以下几个问题：

第一，监管部门应加强对房地产开发企业信息披露合规性的检查，督促企业不折不扣地按照规定披露信息，提高信息披露的透明度。

第二，扩大房地产开发企业信息披露的内容。

2.质量保证金及风险的披露

近几年来，由于房地产市场的持续火暴，大多数房地产开发企业忘记了自身所面临的风险。实际上，房地产行业客观上存在诸多风险，如在土地开发过程中由于市政规划调整、地价变化等导致的土地风险；项目开发过程中由于设计、施工条件等因素的影响，导致开发成本提高的风险；由于产业政策、银行贷款政策等导致的企业筹资风险；由于开发项目存在质量缺陷导致的工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。但目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从相关上市公司披露的实际情况看，对质量保证金问题基本上未加披露。这不仅不符合会计的“谨慎性”原则，也在很大程度上弱化了房地产开发企业防范风险的能力。笔者认为，房地产开发企业的行业特性在会计信息披露环节应得到充分的揭示。

第5篇：房地产开发企业会计实务范文

关键词：项目教学法；行业会计；自主思考

高职院校是培养高素质专门人才的基地。着重于培养面向特定行业和特定岗位的操作技能型人才。动手能力强是高职院校学生的一大特点。在高职院校的专业课的讲授中，也是注重实践教学。但是，高职院校学生也有一个很突出的缺点，就是自主思考能力差。而传统的教学往往忽视了学生自主思考能力的培养。传统的会计课堂教学，是“教师讲、学生听;教师写，学生抄;教师考，学生背”的比较呆板的公式化的教学模式，是典型的以教师为中心，以课堂为中心，以教材为中心的教学模式，费时费力，知识输出量少；不能全面启发学生的思维，忽视了学生在学习上的主动性，不能激励学生的创新精神，难以培养出发展后劲足、开拓创新型的会计人才。

项目教学法是指将该课程中的知识、内容转化为若干个教学项目，在课堂中围绕项目组织和展开教学，让学生直接参与项目全过程的一种教学方法。此方法不再把能力作为知识来传授，而是使学生的能力在完成项目、任务中到提升。所以项目、任务的设计就成了项目教学的难点。《行业会计实务》是适应时下各大产业经济的迅速发展，结合新会计准则，以五大行业会计为基础，以就业为导向，从理论和实践两大方面为我院会计专业和财务管理专业人才培养需要而开设的课程。在《行业会计实务》运用项目教学法，能够将以前所学的知识进一步巩固，还可为学生创造一个发挥自我能力的空间。以下是以房地产开发企业会计为例来谈谈项目教学法在《行业会计实务》中的应用。

1项目目标：掌握房地产开发企业房屋开发成本的核算

2项目任务：对房屋开发过程中发生的经济业务做出账务处理，并准确核算出该房屋的开发成本以及结转其成本。

3为完成项目应具备的知识

3.1财务会计知识

3.2房地产开发成本的核算知识

3.2.1房地产开发企业的核算流程

3.2.2土地开发成本的核算

3.2.3配套设施开发成本的核算

3.2.4开发间接费的核算

4课堂设计

4.1导入项目

胜达房地产所开发的金色蓝庭楼盘开发完成。该房地产此次开发该楼盘一并开发小高层、高层、商店、幼托设施各一套。请核算金色蓝庭小高层的开发成本。相关经济业务如下：

4.1.1结转自用土地征用及拆迁补偿费1341000元、用银行存款支付前期工程费42，000元，基础设施费675，000元。此类开发支出按各开发产品的用地面积进行分配，各开发产品用地面积如下：

小高层4000平方米

高层6000平方米

商店1000平方米

幼托设施1000平方米

4.1.2将小高层、高层商品房的建筑安装工程进行招标，标价为2，160，000元，这两栋商品房的预算造价为：

小高层1，260，000元

高层1，440，000元

合计2，700，000元

工程价款用银行存款支付。

4.1.3幼托设施与房屋不同步开发，幼托设施和各项开发产品的预算成本如下：

小高层1，600，000元

高层2，400，000元

商店1，000，000元

幼托设施 175，000元

4.1.4用银行存款支付开发间接费528000元，按各开发产品的直接成本将开发间接费分配计入各项开发产品的成本中。

除小高层未开发完成外，其他各项开发产品的成本如下：

高层2，265，000元

商店 785，000元

4.1.5幼托设施开发完成，实际总成本为186000元。结算其实际成本。由于高层和商店均已出售，所以决定将少提数计入未出售的小高层。

4.1.6将小高层完工验收，并结转其成本，等待销售。

4.2项目要求

4.2.1计算小高层的房屋开发成本；

4.2.2根据与小高层有关的经济业务编制记账凭证（以会计分录代替）。

4.3展开项目

4.3.1小高层开发成本的计算

在这部分是学生的讨论时间，在同学们的讨论中得出，要计算房屋开发成本的核算应该从开发成本的六个成本项目入手。以下是经过讨论后的计算结果：

土地征用分配率=13 41000/12000=111.75元/平方米

小高层应分配的土地征用费=111.75*4000=447000元

前期工程费分配率=42000/12000=3.5元/平方米

小高层应分配的前期工程费费=3.5*4000=14000元

基础设施费分配率=675000/12000=56.25

小高层应分配的基础设施费=56.25*4000=225000元

某项工程实际建筑安装工程费=工程标价*（该项工程预算造价/各项工程预算造价之和）

小高层实际建筑安装工程费=2160000*（1260000/2700000）=1008000元

预提率=175000/（1600000+2400000+1000000）

=175000/5000000=0.035

小高层预提的配套设施费=1600000*0.035=56000元

分配率=528000/（1750000+2265000+785000）=0.11

小高层应分配的开发间接费=0.11*1750000=192500

4.3.2相关账务处理

（1）借：开发成本-房屋开发成本-小高层-土地征用费447000

贷：开发成本-土地开发成本447000

借：开发成本-房屋开发成本-小高层-前期工程费 14000

-基础设施费 225000

贷：银行存款 239000

（2）借：开发成本-房屋开发成本-小高层-建筑安装工程费1008000

贷：应付账款1008000

（3）借：开发成本-房屋开发成本-小高层-配套设施费 56000

贷：预提费用 56000

（4）借：开发成本-房屋开发成本-小高层-开发间接费192500

贷：开发间接费用192500

(5)借：开发成本-房屋开发成本-小高层-配套设施费 11000

贷：预提费用 11000

(6)借：开发产品-商品房-小高层1953500

贷：开发成本-房屋开发成本-小高层1953500

第6篇：房地产开发企业会计实务范文

[关键词] 借款费用 变化 影响

一、原准则存在的主要问题

2001年1月18日，财政部了《企业会计准则――借款费用》，该准则的及实施，对正确核算企业的资金成本起到了重要的作用。但在具体的实施和运用中也发现了一些不尽人意的地方，主要表现在以下方面:

1.原准则规定，借款费用资本化金额的计算需与累计资产支出加权平均数相挂钩。实际工作中，在每一会计期间发生的资产支出笔数较多的情况下，计算相当烦琐，工作量比较大。

2.原准则规定，借款费用准予资本化的资产范围仅限于固定资产，即只有在固定资产购建过程中发生的借款费用，才能在符合条件的情况下予以资本化。但在企业的实际生产经营中，房地产开发企业开发的用于出售的房地产开发产品，机械制造企业制造的用于对外出售的大型机械设备以及建造合同中涉及的产品，均以存货的形式出现。这些产品一般建造周期长，所用资金多，完全可能通过借款满足生产需要。按照原准则规定，这部分借款所发生的借款费用不能资本化，势必造成这些产品的成本计算不准确。

3.原准则规定，借款费用准予资本化的借款范围仅限于专门借款，一般借款所发生的借款费用均不允许资本化。在现阶段，对于企业而言，货币资金作为一种商品，其供求关系仍然较为紧张。众所周知，专门借款较一般借款有较多的条件限制，因此，实际工作中不乏出现企业以一般借款的名义取得款项用于固定资产购建的现象，而一些金融企业对此现象也采取默许的态度。这种做法的最终结果必然导致企业固定资产的购建成本不实，进而影响到折旧及损益的正确核算。

二、新准则的主要变化

2006年2月15日财政部了修订后的借款费用准则，从2007年1月1日在上市公司开始实施。新准则主要在以下几个方面做出了修改:

1.扩大了准予资本化的资产范围。新准则将准予资本化的资产范围从固定资产扩大到符合资本化条件的资产。这里符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

2.扩大了准予资本化的借款范围。新准则规定，借款费用应予资本化的借款范围包括专门借款，在购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款时，也可以将与该部分一般借款相关的借款费用予以资本化，否则，一般借款所发生的借款费用应当计入当期损益。

3.专门借款利息费用资本化金额的计算不再与累计资产支出加权平均数相挂钩。即只要是专门借款，不再考虑其支付情况，所发生的借款费用均可予以资本化。

4.新准则规定在计算专门借款利息费用资本化金额时，应当扣除闲置专门借款的运用收益。按照新准则的规定，由于专门借款利息费用资本化金额的计算不再与累计资产支出加权平均数相挂钩 ，也就意味着企业将已经借入而尚未使用的专门借款所发生的利息支出也计入了当期资本化金额。因此为督促企业加强资金管理、提高资金利用效率，在计算专门借款利息费用资本化金额时，对于企业因为利用专门借款闲置资金而取得的有关短期投资收益或者存款利息收入，准予从当期资本化金额中扣除。即在资本化期间内，专门借款利息费用的资本化金额应当以其实际发生的利息费用减去将闲置的借款资金进行短期投资取得的投资收益后的金额确定。

5.折价或溢价的摊销方法和调整内容。原准则规定，如果专门借款存在折价或溢价，应当将每期应摊销的折价或溢价金额作为利息的调整额对资本化率做相应的调整。折价或溢价的摊销，可以采用实际利率法，也可以采用直线法。新准则规定，借款存在溢价或折价的，应当按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或溢价金额，调整每期利息金额。可见，新准则取消直线法，只允许采用实际利率法摊销，这样减少了企业的会计选择，增强了企业之间会计信息的可比性。

6.辅助费用的资本化及其金额。根据原准则，因安排专门借款而发生的辅助费用，如银行借款手续费和发行债券的手续费等，属于在所购建固定资产达到预定可使用状态之前发生的，应当在发生时予以资本化；如果辅助费用金额较小，也可于发生当期确认为费用。根据新准则，专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化。但取消了根据重要性原则将金额较小的辅助费用予以费用化的规定。

三、新旧准则变化对会计实务的影响

新准则的以上变化，除了简化借款费用资本化金额的计算过程，提高企业会计信息的可比性之外，还在以下方面对会计实务带来影响:

1.对会计科目的影响。新准则中借款费用资本化的资产范围不仅包括企业的固定资产，还包括需要相当长时间才能达到可销售或可使用状态的固定资产、投资性房地产以及存货。所以要增加存货或投资性房地产中用于借款费用资本化核算的相关会计科目，如存货、开发成本等。

2.对会计处理方法的影响。新准则中纳入借款费用资本化的资产范围包括需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产，所以要增加与此相对应的会计核算业务以及相应的会计处理。

3.对企业财务状况的影响。新准则中扩大了借款费用资本化的资产范围和借款范围，并规定专门借款利息费用资本化金额的计算不再与累计资产支出加权平均数相挂钩，这些规定必然会增加企业的资产价值，如存货、固定资产等的价值，相应减少当期财务费用，进而增加当期利润。

参考文献:

[1]《企业会计准则――借款费用》（2001年1月18日财政部）

第7篇：房地产开发企业会计实务范文

一、我国房地产会计信息质量存在的问题

（一）会计信息披露存在主观虚假信息

导致了房地产企业会计信息失真，具体来说，人们的整体认知水平有限，加上会计方法的多样化，使得房地产企业很容易对会计信息进行弄虚作假，尤其在当前国家对于房地产行业的调控越来越严厉的时代，房地产企业为了获得更多的生存机会，便不择手段的编制虚假合同，从而造成会计信息的失真。此外，会计信息的提供者与使用者之间的信息不对称也是造成会计信息失真的重要原因。

（二）会计信息披露不够准时

长期以来，我国的很多房地产企业都没有严格遵守信息披露制度中关于定期报告的相关规定，常常对各种不良会计信息延迟披露，而对各种有利会计信息提前披露，有的房地产企业常常将一些临时报告会，在实际事项已经发生了很长一段时间后才进行补充披露。这在一定程度上造成了我国房地产企业在会计信息披露上的混乱局面，不利于投资者的科学决策。

（三）会计信息披露不够完整

房地产企业对与房地产建设项目相关企业的交易信息披露不够重视，会计信息披露不够完整和细致；通过保护公司机密或商业秘密等借口，故意隐瞒对房地产企业自身不利的会计信息。例如很多涉嫌违背国家产业政策和制度法规的会计行为或重大经济事项；对房地产开发项目资金的投放去向以及利润构成的会计信息披露不够充分，在一定程度上损害了投资者的切实利益；未能对公司的偿债能力进行充分揭示，反而对企业的应收账款、对外担保、负债等会计信息进行选择性的隐瞒；部分房地产企业的财务报告中不能提供同期完整的数据和信息等。

（四）会计信息披露不够标准和规范

根据相关法律法规和制度规范的规定，房地产企业在进行会计信息披露时，必须严格遵循会计信息披露制度中的相关规定，确保会计信息披露的标准型、规范性、合理性和合法性。然后很多房地产企业的会计信息披露存在过于随意或者违规违法的情况，在很大程度上影响了房地产企业会计信息披露的质量和水平。例如，有的房地产企业的中期报告过于简单；会计信息披露过程中缺乏严谨性和严肃性；缺乏相关产业政策和市场信息的揭示，无法进行相应的财务分析与评价等。

二、我国房地产会计信息质量不佳的原因

（一） 房地产行业经营的特殊性

首先是企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长，确认收入的时间短则一年，长则几年，收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难，利润在不同时期会出现波动较大的现象。其次，会计实务中销售收入的确认随意性较大，由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。第三，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性，由于开发期限较长，其异步性更大。

（二）公司管理方面原因

首先，有很大一部分企业为了自身的利益和目的，置部分股东和投资者的利益于不顾，在会计信息披露中提供很多虚假信息，这不仅对股东和投资者的切身利益造成了损害，对房地产企业的长远发展也是非常不利的。同时，有的房地产企业的公司治理结构不合理，未能形成股东之间的相互制衡，无法充分发挥董事会、监事会的监督作用，使得相关部门和人员无法为企业的会计信息披露行为进行有效的监管和引导。第三房地产行业会计人员自身素质较低，且有时为了迎合上级的需要，也可能使计量的数据与实际情况不相符，使得会计信息失真。

（三）房地产行业的会计信息披露的法律制度体系和监管制度不够完善

从整体上看，目前我国的会计信息披露体系还存在很多缺陷，无法保证房地产企业会计信息披露工作的高质量开展。现有的制度和规范缺乏先进性和前瞻性，在工作过程中缺乏灵活性，无法为会计信息披露的实际工作提供更多的参考依据，制度上的漏洞为房地产企业进行会计操纵提供了可能；并且我国尚未建立科学的责任追究和惩罚机制，这就很难保证房地产企业在会计信息披露过程中的科学化、标准化、规范化。因此，房地产行业会计信息披露的法律制度体系亟待加强和完善。此外，多数房地产企业的内部审计部门形同摆设，无法保证会计审计的独立权和自主权，而政府监督、市场监督、行业监督以及与之相关的监督管理依据不够全面，使得很多监督管理措施无法得到真正的贯彻和落实，不仅浪费了大量的社会资源，也很难充分保证房地产企业会计信息披露的质量。

三、提高我国房地产信息质量的措施

（一）完善房地产行业的会计规范体系

对房地产行业会计的一些特殊事项相关具体准则或会计制度加以规范，建立更加完善、健全的会计信息披露标准和规范，进一步避免和减少房地产企业不作会计信息披露、暗箱操作、不正当竞争等违规操作行为，促进整个房地产业的更好发展，增加房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。

（二）扩大信息公开内容

房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。

（三）提高会计人员业务能力与职业道德素质

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（四）完善房地产企业内部管理

房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统，针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞，抑制会计信息失真的根源。

（五）建立健全法律法规制度和监管体系

由于房地产企业的会计工作相当复杂，涉及的面广。同时，会计工作本身具有较强的技术性，且有自身的发展和工作规律。因而，房地产企业为了有效治理会计信息失真问题，就应该尽快制定符合会计工作的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。同时建立配套的内部管理的会计管理体系，努力强化房地产行业的监督机制，制定内部稽查和财务监察制度，健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性，充分突显出社会审计的客观公正作用，严肃处理有问题的会计人员。

参考文献：

[1]方璇，企业会计信息失真问题研究[J].安徽农业大学学报（社会科学版），2007（4）

[2]周晓惠，房地产上市公司社会责任信息披露的现状研究[J].商业会计，2011（14）

[3]宫国林，完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策[J].市场周刊（理论研究），2011（9）

第8篇：房地产开发企业会计实务范文

2013年，崔也光、赵迎在第3期《会计研究》杂志发表的《我国高新技术行业上市公司无形资产现状研究》一文指出，西方发达国家企业的无形资产通常包含计算机软件、专利权、商标权、版权、特许权、客户关系或供应商关系、市场份额和销售权等，不包括土地使用权，而把土地使用权作为固定资产处理；土地使用权是我国企业特有的一项无形资产，与知识产权本质上截然不同，无形资产应该是体现企业核心竞争能力和未来可持续发展能力的重要资产，而土地使用权并不具备这种能力，因此，我国会计准则将土地使用权列为无形资产值得商榷。土地使用权应列为有形资产，还是无形资产？土地使用权现行会计处理是否存在问题？如存在问题如何改进？本文试对上述问题进行研究，研究结论有助于完善相关会计理论与会计实务。

一、土地使用权是有形资产，还是无形资产？

土地是人类赖以生存的空间，是人类社会最重要、最基本的自然资源。土地有广义和狭义之分。狭义的土地，又称地面，是指地球表面的陆地部分，由土壤和岩石堆积而成。广义的土地，不仅包括地球表面，还包括地面上和地面下的东西。土地有实物形态，有面积、体积、质量、化学成分、颜色等具体的属性，占有一定的空间，有物理边界，属于有形资产。那么，土地产权呢？

产权，在英文里是一个复数名词：property-rights，意味着对特定财产完整的产权，不是单项的权利，而是一组权利。产权的分割有多种方式，一般可以分为所有权、使用权、转让权等。一些产权经济学文献中常出现“收益权”，或类似的概念与所有权、占有权等并列。其实这是不确切的表述。“收益权”不是独立的产权，而是任何一项产权中应有的内容，不能与其他权利并列。

土地产权是指对土地享有的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地转让权等多项权利。土地产权是一种对物产权，是一种对有形物的产权。土地产权的交易，按交易内容可以分为整体交易和部分交易。整体交易是对土地产权的全部让渡，是一次性的、永久性的，原有主体一旦让渡，就不能再收回。部分交易是对土地产权的部分让渡，如土地租赁交易，当事人之间转让的是土地使用权，而不是完整的财产权。按产权的让渡期限可以分为：无限期交易即产权的永久让渡和有限期交易即产权的有限期让渡。土地产权的整体交易，必然是永久性让渡。土地租赁是有限期让渡，土地使用权只在契约期让渡，契约期满，又合法地回归原主体。

在实行土地私有制的国家，如美国，有很大一部分的土地所有权归私人所有。企业可以买入土地，取得土地的完全产权，会计处理时，企业确认一项土地资产。土地资产是企业的有形资产，是企业的固定资产。上述情况，企业能否不确认土地资产，而是确认土地产权资产？“资产是财产，是有形或无形的物，是主体的经济资源。”在取得土地完全产权的场景，企业应将取得的物―土地确认为一项资产。

我国实行土地公有制，即国家所有制和集体所有制。由于土地所有权制度的差异，通常情况下，我国企业只能取得土地的使用权。企业通过出让、转让或租赁方式取得土地的使用权，所支付的价格，如出让金、转让金或租金，本质上是地租。此种情况，企业如何进行会计处理？根据我国企业会计准则，企业应确认一项使用权资产，即土地使用权，不是土地，土地使用权资产的入账价值低于土地资产的入账价值。资产按有无物理形态，可以分为有形资产和无形资产。由于土地使用权资产没有一定的形体，不占据空间，看不见摸不着，但又实实在在存在着，所以，土地使用权属于企业的无形资产。

二、土地使用权资产会计处理：现状与问题

根据我国企业会计准则规定，企业自用的土地使用权应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别确认为无形资产和固定资产。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部确认为固定资产。房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权确认为存货。用于赚取租金或资本增值的土地使用权，应确认为投资性房地产。

编制财务报表时，房地产开发企业持有的用于建造对外出售的房屋建筑物的土地使用权在“存货”项目中列示；企业用于赚取租金或资本增值的土地使用权在“投资性房地产”项目中列示；外购土地及建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间合理分配的，在“固定资产”项目中列示；自用土地使用权在“无形资产”项目中列示。

综上所述，对于土地使用权，我国企业是按照持有目的或用途不同进行分类核算的。通过仔细研究，不难发现我国土地使用权资产会计处理，除了计量属性的取舍问题之外，还存在以下问题：

第一，外购土地及建筑物支付的价款，在建筑物与土地使用权之间难以合理分配全部作为固定资产的会计处理值得商榷。原因有两点：一是，土地使用权是企业的无形资产，将土地使用权确认为固定资产，不符合固定资产的定义。二是，企业提供的会计信息应当相互可比，不同企业发生的相同或相似的交易或者事项，应进行相同或相似的会计处理。企业自用房地产的土地使用权，有的企业作为无形资产核算，有的企业作为固定资产核算，不符合会计信息可比性的要求，从而降低了企业提供的会计信息的质量。

第二，土地使用权资产的列示不符合重要性原则。随着近年来土地价格的飞涨，土地使用权资产价值越来越高，在一个主体资产中占比越来越大，进而影响投资者的决策，其重要性日益凸显。房地产价格飞涨期间，资本市场上投资者不断追逐拥有土地较多企业的股票即是明证。土地使用权是一项重要的资产，根据重要性原则，重要的资产必须严格确认、计量、记录并突出予以列报。西方发达国家的企业通常在资产负债表中单独列示土地资产，符合重要性原则；当前，尽管国内企业对土地使用权进行严格确认、计量、记录，但在资产负债表中与知识产权等资产合并列示，没有突出列示，已不符合重要性原则。

第三，土地使用权列报降低了会计信息的可比性。西方发达国家企业的无形资产主要是知识产权，不包括土地使用权，而我国企业的无形资产包括土地使用权。显然，中外企业资产负债表列示的无形资产口径不同，使用者不能直接进行比较。在我国会计实务中，尽管土地使用权在附注中单独披露，但往往需要计算后确定土地使用权资产价值，增加了信息使用成本。

第四，土地使用权与知识产权合并列示，易误导使用者。土地使用权与知识产权，既有相同的性质，又有重大差异。没有实物形态、可辨认、非货币性是其共同点，但不同点更为突出：一是客体不同。知识产权的对象是知识产品，如技术发明、商品标记、作品，不占据空间，是人类智力劳动的成果，是人类思想的结晶；土地使用权的对象是土地，具一定的物理形态，占据空间。二是知识资产具有可共享性，同一信息或知识可同时被两个以上的人所拥有和使用，而且这种使用不会给该信息造成损耗；土地使用权不具可共享性。三是预期收益的确定性不同。知识产权的预期收益具有很大的不确定性，而土地预期收益的不确定性要低得多。正如崔也光、赵迎所说，土地使用权与知识产权本质上截然不同，无形资产应该是体现企业核心竞争能力和未来可持续发展能力的重要资产，而土地使用权并不具备这种能力，将土地使用权与知识产权合并列示，易误导使用者，从而做出错误的决策。

三、建议

前述土地使用权资产会计处理存在的问题需要解决，为此，提出以下建议：

（一）取消土地使用权作为固定资产的会计处理

土地使用权是企业的无形资产，不符合固定资产的确认条件，不应确认为固定资产，而且是重要的资产，因此，建议取消《无形资产》应用指南中外购土地及建筑物支付的价款在建筑物与土地使用权之间“难以合理分配的，应当全部作为固定资产”之规定。“大概的对比精确的错更可取”，估计的信息也比错误的信息有用。外购房地产支付的价款，在建筑物与土地使用权之间难以合理分配时，可以应用科学的资产评估方法，估定建筑物与土地使用权的价值。

如何评估？可以查阅政府有关部门关于房地产的交易资料，或查阅报刊等媒体有关房地产的交易信息，或参加房地产交易会，或咨询房地产设计、开发企业，应用房地产评估方法，如市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等，或委托专业的资产评估机构（属会计目的的资产评估），估计土地使用权与建筑物的价值，然后分别进行处理。比如，某企业购入一栋全新房地产，可以采用市场法或基准地价修正法等求得土地使用权评估值，然后计算建筑物价值。也可以采用重编预算法估计建筑物成本，然后估定土地使用权成本。

（二）为提高会计信息质量，土地使用权应单独列报

在土地价格不断上涨的今天，土地或土地使用权，早已成为一个主体的重要资产，根据重要性原则，应单独列示。在英美国家，往往在资产负债表中单列“土地”项目。在经济日益全球化的今天，将财务报告置于全球化场景考虑，土地或土地使用权亦应单独列示。

随着知识经济的发展，企业最重要的资源不再是非人力资源而是知识资源，无形资产在企业资产总额中所占的比例将越来越重，价值越来越大，甚至将会超过有形资产的价值。因此，改进无形资产的列示以适应知识经济对会计的要求将成为历史必然。

知识资产是智能密集型资产，往往具有较高的生产率。现代经济增长越来越依赖科学技术，知识资产，特别是专利技术和非专利技术，通常体现一家企业核心竞争能力和未来可持续发展能力，信息使用者自然非常关注一家企业（特别是高科技企业）知识资产的状况。因此，“知识资产”也有单列之必要。

如果将土地使用权与知识资产单独列报，可以将现行资产负债表中“无形资产”项目分为三个项目：土地使用权、知识资产与其他无形资产，将土地使用权、知识资产与其他无形资产分别单独列示。

如此列示是否符合成本收益原则？收益方面，大大提高了国内外不同企业会计信息的可比性，增进了会计信息质量，提供更充分的信息以满足使用者的需要；成本方面，不会显著增加财务报表编制者的负担，符合成本效益原则。

第9篇：房地产开发企业会计实务范文

【关键词】 新会计准则 公允价值 会计核算 影响

1. 公允价值的定义

公允价值亦称公允市价或者公允价格。熟悉情况的交易双方在公平交易的条件下所确定的价格。在会计实务中，通常由相同或相似的市场价格或资产评估机构确定。

2. 新会计准则中为何引进公允价值

2.1公允价值的引入是新准则财务会计目标变化的结果

我国新颁布的会计准则，从内容上发生了实质性的修订。从本质上来说，新会计准则的修订，实际上是会计目标的修订，从过去责任观下的可靠性到决策有用观下相关性，也就是为了更好地满足报表使用者的需要，报表使用者想了解这项资产现在值多少钱，而不是当时取得的时候支出多少钱，从而引入了现在的公允价值，而不是原来简单的历史成本。这就是财务报告目标的变化而引入公允价值。

2.2我国会计向国际趋同迈进

近年来，国际会计准则及西方发达国家会计准则纷纷将公允价值作为重要甚至是首选的计量属性加以运用，以提高会计信息的相关性。从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展方向。因此，其运用的范围和程度也就成了衡量一个国家或地区会计国际化程度的重要标志。

我国新的会计准则明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并在17个具体会计准则中不同程度地加以运用，这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性的一步。公允价值的广泛运用，意味着我国传统意义上单一的历史成本计量模式被历史成本、公允价值等多重计量属性并存的计量模式所取代。

3. 公允价值对我国企业会计核算的影响

在新会计准则体系中，目前已颁布的38个具体准则中，据不完全统计，至少在17个准则中不同程度地运用了公允价值的计量属性，本文仅从公允价值对金融工具的计量、投资性房地产，企业所得税等方面的影响几方面加以阐述。

3.1公允价值对金融工具确认和计量的影响

根据新会计准则规定，以公允价值计量的金融工具主要包括交易性金融资产和金融负债，对于交易性金融资产，取得时以成本计量，期末按照公允价值对金融资产进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。按照这一规定，上市公司进行短期股票投资的，将不再采用原先的成本与市价孰低法计量，而将纯粹采用公允价值法。根据以前的会计准则，上市公司的证券投资如市价比成本低，必须计提减值准备，但是，如果市价比成本高，公司并没有抛出实现收益，账面盈利并不能计入当期损益。但按新会计准则，账面盈利就能直接计入当期损益。从而使得这一因为市价升高而形成的账面盈利也能成为净利润。

新准则体现了对公允价值的谨慎使用原则，这与以公允价值为主导的国际会计准则，还是有一定的差异。新准则强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念，实现了与国际惯例接轨的标准，首次构建了比较完整的有机统一体系，我们更希望看到通过一系列来自行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与相结合的市场监督体系的压力，使会计准则能够发挥最大效力，让每个公司都实现财务健康。

3.2公允价值对投资性房地产确认与计量的影响

《投资性房地产》提出，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

3.2.1投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

3.2.2企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。采用公允价值模式计量的，由于公允允价值变动直接计入当期损益，从而不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值的确定方式为：市场参考价格，或现金流贴现价值。

为了防止企业利用公允价值变动来调节企业利润，准则规定：对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，应当根据《会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

以前上市公司的投资性房地产都是计入固定资产，其市值变动并不计入损益，在报表中我们无从寻找变动的痕迹。近几年房地产市场高速膨胀，由此上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润，意味着上市公司中的投资性地产溢价将在账面上充分体现巨额利润。未来以公允价体现的公司账面净资产，其参考价值也大大提高。

与此同时很多人持保守态度担心公允价值容易导致利润操纵，对公允价值有抵制倾向，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的网上公开，相对于其他资产而言，投资性房地产的公允价值是容易取得的。

3.3公允价值变动对所得税的影响

执行新会计准则后上市公司利润表里出现了一个新的会计科目—公允价值变动损益。所有公允价值变动损益都在这个科目里反映，但上市公司要不要为此缴税的问题也同时产生。为此，财政部和国税总局专门发出通知，通知规定“对在股市和楼市上的投资浮盈暂不计税，等盈利落袋即实际处置时，再按处置时的价款扣除历史成本后的差额缴纳所得税”。

为了协调执行新会计准则后会计与税收之间的其他政策差异，这份通知还明确规定，企业对持有至到期投资、贷款等按照新会计准则规定采用实际利率法确认的利息收入，可计入当期应纳税所得额。对于采用实际利率法确认的与金融负债相关的利息费用，应按照现行税收有关规定的条件，未超过同期银行贷款利率的部分，可在计算当期应纳税所得额时扣除。企业发生的借款费用，符合会计准则规定的资本化条件的，应当资本化，计入相关资产成本，按税法规定计算的折旧等成本费用可在税前扣除。

4. 新会计准则中公允价值确定存在的问题

新会计准则中虽然规定了公允价值确认的三种状态；

4.1存在活跃、公开的市场价格时，则以该价格为标准确认的价值作为公允价值。

4.2不存在活跃、公开的市场价格时，则在多方询价的基础上，采用适当的估值方法或由资产评估等中介机构的评估价，作为公允价值。

4.3不存在活跃、公开的市场价格时，交易对象也不适宜评估，多方询价也存在较大困难的基础上，可以参考当地同类产品的市场价格，作为公允价值。但是，现实情况千变万化，特别是目前市场条件还不是严格规范，市场信息并没有随处可取。这无疑给部分企业利用公允价值人为调节利润有可乘之机。同时，也给企业财务人员在实务操作中增加了工作的难度。特别是在房地产开发企业，对房地产地产公允价值的确定，成为房地产后续计量是否合理的关键。如果采用香港的做法，即对采用公允价值进行计量的房地产开发公司，需要每年聘请独立的测量师对房地产的公允价值进行评估，这无疑增加了企业成本。由于公允价值变动直接计入损益，因此对企业业绩不佳，企业亏损或连续亏损的上市公司来说，对调节公司利润打开了方便之门，误导了投资者的投资方向。

参考文献：

[1] 常勋，《公允价值计量研究》，财会月刊，2007，（3）：3-4.