房产投资的策略精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房产投资的策略主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房产投资的策略范文

【关键词】房地产；投资分析；成本控制；控制路径

1 房地产投资商进行成本控制的必要性

我国房地产行业经历了漫长的发展历程，已经由过去的统分统筹的计划经济时代跨越到现在的市场化竞争的阶段，房地产行业朝着规范化、公开化和透明化的发展方向迈进，并发展成了国民经济的支柱性产业。在白热化的市场竞争中，企业想要战胜竞争对手取得成功，要结合自身发展特点，切实以最小的投入获得最大的经济效益，因而加强企业的成本控制是必由之路。

成本控制不仅是财务管理的重要内容，还是企业的战略手段。如何科学地进行成本控制，成为企业兴衰成败的关键。只有降低企业的经营管理成本，才能为企业提供有力支撑，给企业带来经济效益。因此，降低企业的成本，加强成本控制已经成为备受房地产开发商关注的话题。成本控制自始至终的贯穿于整个房地产开发项目，并涉及到房地产企业的每个职能部门，房地产企业的成本控制任重而道远。

2 房地产企业在成本控制方面存在的问题

2.1 缺乏科学的成本控制方法

科学技术发展日新月异，房地产企业应该把先进的科学技术引入成本控制领域，使企业成本能够得到行之有效的控制与管理，以实现利润最大化的经营目标。然而，从目前的发展情况看，房地产企业成本控制的分析方法太过片面、简单，缺乏系统性，例如，片面强调对生产过程的成本控制，而忽略了在招投标环节、开发前期以及销售阶段的成本控制，使得企业总体成本难以控制下来。

2.2 行业整体成本控制意识不到位

各种传统因素影响着房地产投资商的成本控制意识，许多房地产企业的成本控制缺乏整体性，只关注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽视长远的整体利益；只限于施工阶段和财务领域的成本控制，轻视设计、选址、规划过程的成本控制；单纯依靠扩大投资规模，搞规模化经营来获得利润，不懂得合理控制经营规模。以上种种行为，都不利于企业形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整个工程项目的成本。

2.3 企业风险意识较为薄弱

虽然竞争日益激烈，企业的生存难度加大，然而，房地产企业仍然缺乏足够的风险意识，或者风险意识不强。房地产企业的风险意识淡薄会加大企业在行业中的竞争风险，企业间的竞争不断加剧，经营风险也与日俱增，这就使得房地产企业要转变意识，强化竞争意识和风险意识，加强企业内部管理和控制，提高企业相关管理人员的思想意识，树立风险意识、成本意识，以免影响企业的长远发展。

3 房地产投资商的成本控制有效策略

3.1 在工程项目的投资决策和设计环节加强成本控制

对工程项目的投资决策和设计环节进行成本控制是整个项目工程实施成本控制的关键环节。长期以来，我国房地产投资商普遍关注工程项目施工阶段的成本控制，而不注重项目前期的成本控制。只有把精力放在工程项目的投资决策和设计阶段，才能从源头上控制企业的生产和经营成本。

3.1.1 优化招投标和设计方案

房地产投资商在进行项目投资时，适度引入竞争机制，在委托设计时采取设计招投标机制来确定设计单位，竞争机制可以优化项目设计方案，选取有实力的设计公司，以此来保证工程设计的科学性、合理性以及安全性，在根本上控制企业的工程成本，减少直接的经济损失。

3.1.2 实施工程项目限额设计

在工程项目建设过程中，实施限额设计能够有效地控制工程项目的建设成本，抑制大规模盲目投资，是控制房地产投资规模的有效手段。此外，工程项目的设计影响着整个工程项目，决定着建设费用和建设周期，也决定着工程项目完工后的使用价值和经济效益。

3.1.3 加大对设计图纸的评审力度

在对设计图纸审查环节，加大对设计图纸的审查和复审力度，是为了保证施工环节的畅通、有序。在审查过程中，对于设计图纸不完善的环节及时向设计企业提出修改意见，以免在施工环节出现无法施工而影响工程进度。对设计图纸的技术性指标进行严格审查，保证施工的合理性和可行性，避免出现由于设计环节的失误而影响整体工程的情况。

3.1.4 价值工程在开发项目中的运用

价值工程能够把创新理念巧妙融入房地产的设计中，通过经济分析和技术分析，实现了使用价值最大化。不仅能够降低工程造价，还能最大限度地提高工程整体功能。例如，保温层墙体设计，既能有效使用太阳能资源，还能减少资源浪费和环境污染，使设计工作完成了成本控制和环保功能的完美结合。

3.2 在工程项目具体实施阶段进行成本控制

3.2.1 在招投标阶段实施有效的成本控制

在招投标阶段进行有效的成本控制是项目工程成本控制的核心环节。工程项目的招投标主要包括两个方面：材料设备的招投标和施工招投标。房地产开发商通过招投标可以择优选择建筑施工材料和设备，选择优秀的施工单位，这对整个工程建设至关重要，这不仅能够提高施工企业自身的经营效率，还能够为建设单位解决后顾之忧。

3.2.2 在工程施工阶段进行成本控制

施工阶段是建设资金投入最多的阶段，是建设时期最长的阶段，做好施工环节的成本控制也是投资企业较为注重的环节。加强对施工阶段的控制，也就是加强对履约行为的监督和管理。

首先，加强对合同的管理，避免出现工程索赔事件。造价管理人员要做好事前把关，加强监控力度，对于工程变更严格审核，避免投资失控；其次，建立和完善监理机制，明确职责分工，落实责任制，加强对项目投资的有效控制；再次，工程建设可以采用新工艺和新材料，在技术方面对成本进行有效控制，力争提高劳动生产效率，缩短施工周期，进而降低在建工程成本；最后，对于施工现场的经费和管理费用进行控制，使费用支出合理化。

3.2.3 在竣工阶段实施成本控制

对竣工阶段进行成本控制，要依据项目合同、工程预算及费用定额对工程款项进行审核，审核是否在工程建设的某个环节出现纰漏，款项的支出和预算是否一致，同时根据合同及相关规定，对报送的竣工结算进行审核，保证结算与工程实际造价相吻合，做到量准价实。

4 结束语

在激烈的市场竞争中，房地产投资商除了要迎合市场需求提供优质的产品和服务外，还要在建设项目开发过程中，保证工程进度与质量，严格做好成本控制，力求以最低的项目投资成本取得最大的经济效益和社会效益。唯有如此，才能在市场竞争中抢占商机，掌握竞争主动权，只有进行有效的成本控制，才能使房地产企业长久健康地发展。

参考文献：

[1] 陈小文.房地产企业成本控制的战略思想[J].中国房地产,2004,(07).

[2] 费树林.房地产项目开发建设过程中的成本控制[J].住宅科技,2005,(03).

第2篇：房产投资的策略范文

关键词：房产税；商业银行；风险管理

2011年年初房产税改革方案的试点实行，在饱受热议与讨论中艰难起步。房产税的实行改变构成房地产价格的要素，对房价的形成机制造成了很大冲击。其最主要的是影响市场对房价的预期：购房者和开发商对房地产及房价都要进行重新认识。房地产融资业务在在商业银行业务中的比重十分巨大，导致房产税的征收对商业银行对房地产融资业务的风险管理巨大影响。

一、房产税对商业银行风险识别的影响分析

商业银行面临的风险有信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险、国家风险、声誉风险、法律风险和战略风险。房产税主要通过平抑房价对商业银行造成的影响，主要体现在信用风险、市场风险与战略风险识别，其次是对法律风险与流动性风险的识别。

（一）信用风险

1.降低信贷风险。房产供求的平衡，导致购房者理性购房，市场上的购房行为更多的是为了满足居住的购房需求贷款，降低了商业银行的信贷风险。对房地产开发商而言，消费者购房的理性回归间，降低了房地产开发商对房地产市场的预期，让开发商的投资决策更加的理智，房地产商的理智融资降低了商业银行的信贷风险。

2.增加信贷风险。房产税对房价的抑制作用到达市场承受最大值，会增加商业银行的信用风险。市价低于房贷成本时，理性贷款者会停止月供还贷。现实中上海、深圳等地已经出现过这样的例子，而商业银行变现抵押房亏损是一种常态；房产税造成市场房降价的降低，消弱了房地产投资的回报率，容易导致一些房地产开发商的资金链断裂。由于房地产开发过于依赖融资，造成银行信贷风险变大。

（二）市场风险

房产税造成房价的下降，造成购房金额的变小，缩减了商业银行在房地产融资上的业务量；房价低迷时，理性的房地产开发商投资更加谨慎，导致商业银行子在房地产开发市场上融资业务量减少；导致市场房价对按揭中的房价造成严重冲击时，导致进行个人住房按揭贷款的客户大量违约，造成融资业务的终止和个人住房按揭款合同中首付百分之三十的保护性措施可能不足以支付客户违约带来损失等问题。

（三）战略风险

房产税影响商业银行对房地产融资业务的预期和商业银行对短期经营目标的制定，最终影响到商业银行在房地产融资业务的整体发展战略，形成战略风险。

房产税使商业银行的房地产融资业务整体质量得到提高，从长远来看房产税对商业银行的预期的影响是良性的；在短期内，房产税增加了房地产市场信用和市场两个方面的不确定性，使商业银行的短期目标无法实现。

（四）法律风险

降低了商业银行在房地产融资业务中的法律风险。房产税影响商业银行的贷款质量和风险迁徙率的变动，进而影响商业银行资本充足率与核心资本充足率。从长远来看，房产税改革会在宏观调控的调整银行存款准备金率上有良性影响，降低了银行系统的整体风险，有利于相应的准备金率调整倾向宽松。

（五）流动性风险

房产税对房地产市场的良性影响利于撬动需求，前期的高房价和持续高增长，让原本有购房能力的需求者变得失去购房能力，让有购买能力的需求者持币观望，降低购房者决策的不确定性，导致银行存款的流出；对开发商而言，房地产进入低回报率时代，将会使进入房地产行业中的一部分资金被分流，使商业银行的一些原本稳定的负债变得不可得或者变得高成本。

二、商业银行风险管理策略

（一）分散风险

根据风险分散原理，让商业银行的房地产融资业务更加的全面。不管是需求方面的购房融资需求还是供给方面的开发商的融资需求，商业银行要做到授信对多个地域，多层次对象，更丰富业务种类的合理分配等等，迎合市场需求多样化、波动常规化的现状。商业银行要合理把握“安全性、流动性、盈利性”之间的关系，基于自身风险偏好合理选择，达到分散与降低风险的目的。

（二）风险对冲

目前市场上有一部分基于收益波动和房地产负相关的资产金融衍生品可以用来对冲房地市场融资风险。商业银行筛选识别出与自身特点相符的对冲资产与产品，以合理的介入来冲销潜在的损失。

（三）风险转移

在收益与风险的不确定性大时，商业银行应该采用风险转移策略。这种风险转移分为保险转移和非保险转移两种。保险转移有待保险业的新产品开发与创新，商业银行职能被动接受保险公司的保险产品，不一定满足商业银行的需求；非保险转移即是在商业银行通过严格守信程序、相关资质要求和其他降低银行风险的条件来降低银行的风险。

（四）风险规避

风险规避是对风险较大和明显不适合本银行投资的房地产融资业务，采取降低险容忍度的方法，来拒绝或者退出的该投资的策略。例如个人申请第三套房贷业务时，会被多数商业银行拒绝授信。在不擅长和不愿意承担风险的业务，商业银行应该设置最小的风险容忍度。

（五）风险补偿

风险补偿是指对一些具有较高风险和不确定性的房地产融资业务，在正常的交易价格基础上补充一个风险溢价，用提高风险回报的方式补偿商业银行承担融资风险。例如商业银行对于优质客户实行优惠利率，对于信用等级低的客户调高利率，对不确定性较大的融资业务给予较高的银行利率等。

结束语

房产税对对我国商业银行风险管理的影响深刻而深远，不仅改变了商业银行对于房地产融资业务风险的认知，而且促使商业银行改变了风险管理的策略。短期来看，房产税的征收，增加了房地产行业的不确定性，增加了房产融资业务的风险；从长远来看，房产税的实行有利于保证房地产融资业务的稳定性和安全性。

参考文献：

[1]方贤军.房产税对我国商业银行风险管理的影响分析[J].北方经贸.2011.（04）：117-118.

第3篇：房产投资的策略范文

关键词：城市成长管理 房地产 市场波动

1.、城市成长管理发展

为合理管控城市区域范畴持续向周边实现松散低密的发展，美国由上世纪六十年代便履行成长管理策略，构建了工具系统。该项管理策略充分发挥地方政府作用，针对城市发展、空间扩充与蔓延实施综合管控，进而有效处理无规划发展引发的环境污染以及交通拥堵问题，预防中心城市区域的不良衰败以及过度占用土地资源问题。实践工作中主体关注城市化区域已建项目的拓展与再开发、边缘区域环境条件的优质保护，并确保社会公平，提升城市整体生活水平。在区域发展以及经济建设的综合作用下，城市成长管理则逐步演变，将方针政策明确为推进城市持续健康的发展。地方政府则全面关注中心区域的复兴建设与边界范畴的建设开发管控，旨在保障环境效益的同时提升土地综合利用价值。近年来，我国大型城市也逐步关注无序发展扩张引发的负面影响，并意图通过对土地开发行为进行限定等方式推进城市空间的健康发展成长。

进行城市成长管控的措施可被视为有效的工具，例如规划公共设施建设、进行总量管控、明确工作范畴、分层次开展管控、精明增长模式等，均为代表性工具。众多优质理论与工具则逐步形成了城市成长管理系统，注重城市化发展建设、边缘区域发展，令衰败区域重现活力，进行集中建设发展。

纵观城市成长管理取得的绩效，我们不难看出，无法简单的应用一致标准分析衡量，通过理论研究与实证辨析，该项管理策略优势与劣势共同存在。虽然成长管理可完善城市土地资源应用，另一方面则会对房地产行业市场形成作用影响。基于市场存在较多的波动因素，成长管理策略影响效果的定位，则无法应用全面量化方式展开研究。为此，我们应合理探究房地产市场实践发展阶段中的上升及下降波动，明确影响机制核心作用，方能真正优化房地产市场管理，创设显著效益。

2.、城市成长管理对房地产市场发展波动作用影响

通过理论分析与实践研究不难看出，城市成长管理策略对房地产市场发展建设形成了一定作用影响。该类影响机制渗透至地方政府单位、开发商、融资企业以及购房人员等多类主体，并令互相关系更为复杂多变。再者，城市成长管理机制为市场建设、政府机构与现代社会综合力量互相作用、激烈竞争与制衡影响的现实结果。

2.1房地产市场发展上升期作用影响

房地产市场发展的上升期为房产价格水平逐步升高的阶段，该时期，购房者普遍存在房产价格继续升高的认知，进而会令该类发展趋势更为明显。上升期背景环境下，地方政府需要履行必要的城市成长管理策略，进行成长边界管控、引入开发影响费，通过设施完善令分散开发逐步向着集中区域推进。实际上，该管理策略令政府可对房地产开发建设过程中的区位比选操作灵活性进行强化管控与干预影响。令区位选择范畴下降，城市边界发展建设工程则会向着内部区域推移，并令房地产开发投入的土地成本有所提升。较多投机成本会逐步向着特殊范畴汇集，进而令中心城市区域面临着房产价格提升的较大压力影响。

基于市场视角，土地资源应用弹性不高，对供给环节实施管控，则会导致增值的更加快速与明显。受到供给紧缩管理策略的影响，则会呈现出紧缺的市场预期，并扩充了投机性投资的可能性。金融市场为实现利益目标，则会颁布利于自身发展的房地产金融管理策略，例如降低首付，负担部分利息等，刺激市场购买，进而将继续的推进房地产市场价格的升高。一系列的连锁反应，将引发市场内在风险隐患的形成，部分居民通过不同金融工具买进房产，将其增值收益变成收入的主体来源，殊不知，房产后续的价格降低会引发资产严重缩水，并令自身陷入更大的债务压力之中。

由此不难看出，房地产价格上升期，政府机构在土地收益以及各方利益的影响、大众日益提升的住房需要推进下，选择降低土地资源供应，进行集成化发展，令土地价值显著增加。中高收入人群则会对城市成长管理策略形成一定影响，其倾向于借助土地价值提升保障房产的持续增值，进而获得经济效益。而低收入群体则在收入预期升高以及首付标准降低的影响下，加大了购买自有住房的比率，因而对政府成长管理体现为拥护态度。房产开发、投资方以及市场消费人群的相同预期影响进一步深化，令房产价格持续的升高。加之金融市场不断丰富的低压贷款服务，会对消费者形成强烈的刺激，令其提升购买需求。最终在各方力量的影响下，房地产市场不断的上升，内部蓄积的风险将尤为显著。

2.2房地产市场发展下降期作用影响

房地产市场的持续走高，在经历一定时期后，购买力将逐步减缓，再加上投资回报的下降，令购买投资需求逐步转为销售，呈现出供过于求的现象，市场价格将逐步回落。金融机构各类服务产品内含风险则会由于预期变化波动而显现出来。例如，美国次贷危机的引发，形成了强烈的破坏影响。金融市场产品基于房产增值目标进行获利，一旦价格回落，金融体系效用通常会提升短时期中购房人员变现压力，如果群体变现则会继续令房产价格以及成交量迅猛下滑，进而令产品连累金融系统并经受重创。

投资需要的降低与金融市场的波动交织在一起，令影响作用更为明显，市场对房价走低的预期逐步增强，购买者、投资人以及银行机构均需要将资产快速的变现，进而导致房地产市场攻击与需求呈现出不良失衡的状态，会加快导致房产市场步入深度下降期。城市成长管理策略影响的直接目标为土地市场，该规制作用深入至房产市场则会经历较金融市场更为漫长的阶段。加之成长管理策略在西方国家履行了长期实践，因而大众更为关注金融市场危机，却忽视了城市成长管理策略形成对房地产市场价格变化波动的影响能效。城市成长管理策略的土地规制会形成对抵押贷款存在危机的强化管理。履行策略的区域倘若过于集中，则会提升风险管控难度，并导致房地产市场形成更为显著的波动。

由此可见，政府机构选择土地规制空间不应过于一致，这样将导致房产价格升高或降低波动形成强烈的传导效应，进而无法令房地产市场归于健康、规范、合理的发展状态。再者，土地规制策略位于广泛的城市空间区域，尤其是中心城区实施，而非在城市分散区域对房产市场形成影响，为此，房产营销购买方会形成从众心理并放松警惕，进而会在一定程度上提升对房地产市场发展的负面影响。

由此不难看出，城市成长管理策略产生了对房地产市场的实质作用，只有全面考量创设收益状况与成本投入，预防过度集中形成相同预期，方能预防对市场机制形成不良阻碍，对城市发展建设形成真正的正面激励，实现科学发展。

3.、结语

总之，市场经济的飞速发展下，我国各大城市只有全面衡量当前发展状态，把握国情特征，基于地方发展差异性，树立战略发展目标，明确土地资源利益，实现成长管理机制的优质结合，应用良好的引导管理、激励策略，方能真正推进房地产市场的稳步增长，降低危机影响，创设显著的经济效益与社会效益。

参考文献：

[1]彭冲，王朝晖，孙翔，李光旭."数字总规"目标下广州土地利用现状调查与思考[J].城市规划，2011（3）.

第4篇：房产投资的策略范文

有关部门预测2011年GDP将增长9 5％，A股市场新增资金2万亿元左右。“十二五”是主题投资的绝对核心，它将为A股市场提供一些结构性的热点，以战略新兴产业和大消费类为主的“新兴蓝筹”将表现出不俗的成长潜力。因此，股票投资的行业配置要紧跟政策，可以对这些新兴产业和“十二五”规划相关板块重点布局，如消费类的医药、保险、汽车、电子，新兴产业中的节能环保、新能源、高端装备制造业、生物科技、下一代信息技术、先进材料等。格外关注盈利增长确定的低估值相关公司，短线可关注资源股和智能电网板块。在紧缩银根、大盘加剧震荡的形势下，2011年新股发行的规模和速度不会放慢，扣‘新股可避免大盘震荡风险，也可得到不错的收益。

基金投资策略

2011年是“十二五”开局之年，“复苏”和“向上”是大的趋势。基金投资首先要看产品配置，把握政策的脉搏，挖掘结构性、主题型的投资机会。再点关注“五大网”(即高速铁路网、智能电网、三网合一、新能源网和新投资网)、“十条线”(即国防军工、电力电子、智能电网、核电、节能减排、高铁、品牌家纺和户外用品、新能源汽车的产：业链、三网合一和特色新材料)的投资机会。把握经济周期的变化，寻找较好投资价值的企业如持续增长型、拐点型、主题类。倘若只想现金管理，可投资货币基金，收益率有望继续上升。如抗风险能力较强，可配置股票基金或混合型基金。指数基金和创新型封基要关注阶段性机会。封闭式基金要看分红情况。

房地产投资策略

2010年出台的一系列房产调控政策涉及信贷、土地、税收等各方面，覆盖面和打击力度可谓史无前例。2011年房产市场将受调控深化和银根紧缩等不利因素影响，尤其要注意房产税征收的信号。这一政策的出台对炒房、投机、投资者都会造成重大影响，再加上国家推出10007-套保障房的投资计划，会给房市带来一定冲击。因此，投资者要慎对房地产投资，关注阶段性投资机会。如按惯例一季度是信贷投放宽裕的旺季，投资机会可能出现在2、3月，关键要看信贷是否出现明显收紧情况如再次加息等。如房价明显下调，投资机会可能出现在6、7月。如信贷紧缩使CPI逐步回落，投资机会可能出现在年底。列于已贷款买房的投资者可适当考虑提前还贷，但三类人群要慎重考虑：第一类是首套房贷者；第二类是公积金等额本息还款已到还款中期者；第三类是公积金等额本金还款期已过1／3者。

黄金投资策略

2010年黄金价格屡创新高，目前金价涨幅在20％左右。国内黄金市场主要的投资标的有实物黄金、纸黄金、黄金期货、挂钩黄金类理财产品、与黄金有关的A股上市公司等。随着诺安基金黄金ETF的获批，新的黄金投资渠道带来新的投资机会。2011年上半年黄金价格可能出现反复，通常美元二季度初期会出现涨势，黄金与美元成反比关系，因此投资者可考虑年中投资黄金。此外，随着IPA D和智能手机等高科技产品需求的增加，黄金在纳米技术、环境和生物医学领域的应用等都将带动其需求的增长。因此，长期看黄金价格还是呈现上涨趋势。

第5篇：房产投资的策略范文

怎样才能让自己的房子租出好价钱，或者卖价高于市场平均水平?相信这是所有房产投资者都会认真思考的问题。

但是有几个人找到了解决办法呢?

不少人都认为刘文枫已经找到了。因为他们都把自己手中的房产委托刘文枫来打理，不管是租赁，还是出售，刘文枫似乎都技高一筹。即使是在楼市不再火热甚至变得有些充满寒意的时候，刘文枫也照样能从房产中赚钱，2008年收益仍是不菲。

小让步得到大回报

“我们都挺佩服刘先生的，他在打理房产方面绝对有一套。”记者的朋友章先生是一位房产经纪人，在谈到刘文枫时忍不住赞不绝口。他说：“我的朋友都把自己的房产放在他手上来帮忙打理的，因为他在这方面的确很出色。”

刘文枫打理房产出色到什么程度呢?章先生给记者卖了一个关子，说：“你去问问他，是如何把中凯城市之光的一套三房从每月租金15000元提到19000元的?”中凯城市之光位于上海市静安区威海路上，这里距离南京路、淮海路等上海传统高档商业街仅一步之遥，周边写字楼云集，而其本身也是一个高档社区，因此这里的租金一直占据着高点。即使如此，三房的月租金主要集中在12000～16000元之间，若能租到19000元，这的确是有一套。

见到刘文枫是在元月中旬的一个上午。在徐家汇附近一个茶楼坐定之后，记者直奔主题：“你的运气比别人好一点，还是碰到一个不懂行的老外?”他稍微愣了一下，然后说道：“完全没有运气成分也许不可能，但是运气只占10％，其余的都是我努力工作的结果。”原来，这位来自浙江湖州的“新上海人”，依靠投资房产已经在上海稳稳地扎下了根。眼下他不再出去工作，而是专心打理手中的房产，让房产来为自己创造收益。

在解释那套三房能租到如此高的价格时，刘文枫解释说，最主要的原因还是自己真正把对方当成了“上帝”，因此想方设法使对方满意，当然对方也会回报自己一个满意的结果。这位客户是一个韩国企业的高管，在上海工作了好几年，在上海也租住了很长时间，对租赁市场还是比较了解的，因此不存在因为不懂行情而做冤大头的可能。当时这位客户看完房之后，对装修风格非常满意，但他提出三点要求，一是要求安装地暖，二是更换电冰箱，三是要换一台洗衣机。没想到，刘文枫十分爽快地答应了对方的要求。

不过，在答应客户要求的同时刘文枫并不含糊，而是委婉地提出，更换室内设备要花钱，在租金方面能否提高到每月20000元，对方还价到19000元，刘文枫也小做让步，双方很快就签订了两年的租赁合同。这样一来，两年456000元的租金收入就稳稳地收入囊中了。

把租客的要求当作机会，这是刘文枫的独特见解。他总结的经验是，只要能让对方满意，自己也能得到满意的结果。

实用技巧小处着手

当然，刘文枫的厉害之处不仅仅只表现在这一个方面。在打理房产过程中，对细节的处理简直做到了极致，同时他也掌握了一些很实用的技巧，这些都让他受益无穷。

每次有租客来看房时，他会提前让保洁员做一次卫生保洁，尽量让房屋显得干净清爽；进门之前，他会提前15分钟到达，打开电视，并烧点开水泡上一杯茶。“我要给客户营造一个温馨的环境，让他有种到家的感觉。”他如此解释自己的做法。

当然，为了让自己的房子能尽快出租减少空置期，并减轻出租挂牌跑门店的辛劳，他存有上海50多家中介公司的传真号码，每次都是“撒豆成兵”。他会很专业地填写挂牌内容，中介收到传真之后便可根据他提供的内容直接挂牌。

房产中介跟他都很熟，而且会尽力帮他做事。刘文枫说：“一般情况下，我付给中介的佣金要高一些，对那些尽力帮我的人，还会给些小费。我愿意花点小钱，但很有效果，因为这能调动他们的积极性。”在他看来，中介公司竭力推荐自己的房子，这能减少空置时间，实际上等于收益的增加。章先生则表示，如果刘文枫委托给自己办的事情没能做好，自己心里会过意不去。

也许会有不少高档房的业主一直为找不到合适的租客而苦恼不已，而刘文枫却不用为此担心。他会经常出入酒吧、西餐厅(或者日、韩餐厅)以及高档酒店，当然他主要的目的不是消费，而是翻看一些外文杂志上的广告，当然是与房产有关的广告，看看有哪些房产机构会在这些杂志上刊登广告。然后他就把自己手上的房子，有所选择地通过这些机构来挂牌出租。他说：“麦当劳的汉堡为什么卖得好，因为它有着无与伦比的营销渠道。”他表示，要让顾客找到自己的房子，合适的渠道也是必不可少的。

当然，对于客户的喜好，刘文枫也了如指掌。如日籍人士不希望与本国人租住在一个小区内，室内最好多木质家具，尤其是客厅必须要求是木地板。而欧美籍人士则希望室内装修尽量做到简洁，小区内绿化好、噪音小，当然必须装上卫星电视。他还会主动帮客户找保洁人员做清洁工作，同时帮忙缴纳水电煤气费用，他知道境外人士处理这些有些困难。

刘文枫说，自己所做的一切，就是要让客户感到满意。当然也不是做“无用功”。因为他近期租出去的两套房，虽然租赁市场整体有所回落，但是他依然能以较高的价格出租，如古北板块内华丽家族的两房租金每月约15000元，而他手上的房子却能租到16500元。

包装房产卖高价

当然，除了在租赁市场上要讲究策略之外，在出售房产时，也要讲究策略，这样才能在弱市中卖出更高的价钱。

去年8月份，刘文枫为了筹措资金，决定抛售自己手上一套房产。这套房子位于古北板块，面积约120平方米，当时虽然挂牌价能达到35000元，平方米左右，但是有价无市，即使成交，也必须在价格上做出让步。但刘文枫却以408万元的价格成功抛出这套房子，他是如何做到的呢?

古北板块是上海目前有名的涉外居住区，大量境外人士会来这里租住，这也使得区域内的租金水平一直很高。刘文枫知道，只要自己的房子租到更高的价格，便不愁卖不到好价钱。而在古北，找到有实力的租客不是一件很困难的事情。也就是说，适当包装之后再出售，售价会更高。

“包装出售”这种做法是他“偷师”一家苏州房产公司的结果。2003年初，他在静安寺附近购买了一套房产，一年后，同一个小区内的另外两幢楼也开始发售，售价要比他手中的物业市场价高出三成。好奇之余他做了一番调查，发现另外两幢楼为一家苏州公司共同出资建设，建成之后没有马上售出，而是装修之后招租，因为租金水平较高，投资回报很理想，因此卖出高价自然不难理解了。

第6篇：房产投资的策略范文

如果股票收益更高，为什么要将资金分散投放到股票、债券和银行存款？如果本国股票市场或债券市场极度火爆，为什么还要投资到海外市场？

投资的第一要务就是要分散投资组合，“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。以股票和现金两种资产为例，现金资产往往利息有限，但是本金安全；股票则有涨有跌，可能赚得多也可能亏得惨。因此，当你在股票投资上赚了钱，应该将部分盈利落袋为安。有些投资者采用了一种简单的分散投资策略，那就是一旦其股票投资翻倍，就立即将一半纸面财富换成现金，而将另外一半留在股市投机。

现资组合理论指出，投资于多种不完全正相关的风险资产，可以降低投资组合的总体风险。国内投资者拿出一部分资产投资海外市场来对冲完全投资于境内的风险是一种方法。发达国家在新兴市场大量投资，就是希望通过分散风险获得较高回报，即便新兴市场的风险仍然较高。

麦肯锡公司的前日本咨询顾问大前研一（Kenichi Ohmae）曾因《无国界的世界》（The Borderless World）一书而闻名，在他看来，未来的全球经济可以分成三个相对独立的区域（美洲、 欧洲和亚洲）。基于此，他就采用了一种非常巧妙的投资策略为自己理财。他的收入主要是日元，所以他就拿出三分之一投资到美元资产上，三分之一投资到欧元资产上。这一策略保证了他的资产均匀分布在全世界。显然，这三个区域同时陷入经济危机的可能性不大。这样，他就较好地分散了自己资产组合的风险。

一般家庭则采用产品分散化策略，他们将资产的三分之一投入到房产上，三分之一投入到股票，最后的三分之一则购买债券和以现金形式存放。房产投资是对冲长期通胀风险的良好工具之一。大部分年轻人家庭最终会发现，一生做出的最好的长期投资决策，就是拥有自己的房产。

一个家庭为什么要将流动资金投放到股票、债券和银行存款呢？道理非常简单，债券和银行存款通常比股票风险低。但如果本国的股票市场或债券市场正极度火爆，为何还要投资海外呢？

对这个问题的回答，可能需要借鉴日本的经验教训。我们可以做一个比较：如果一个日本人将所有资产投资到国内的股票和债券市场，另一个日本人将所有的资产投资到全球股票和债券市场，二者究竟有何不同？或者我们也可假设，第三个日本人持有一半的国内资产、一半的国外资产，看看结果将会发生什么？这里，我使用基金经理们常用的MSCI Japan Index 和MSCI Global Index分别测算日本和全球股票的收益率；而使用Citi WGBI Indices来测算日本和全球债券的收益率。

结果是发人深省的。以1985年到2007年为例，日元兑美元汇率在22年里从1∶240升到1∶120。从1985年到1990年，日本经济存在明显的泡沫，股票市场一路高歌猛进。1990年，日经指数达到34000点，而今天该指数也才恢复到16000点。许多人可能认为选择日本样本有失偏颇，这也是为什么我要用长达22年的时间跨度来分析，看分散投资的策略是否奏效。

假设第一个日本人持有日本股票和日本债券各半；那么，在这22年间，他的累积收益率用日元来算为195%，而用美元来算为518%。后者收益率高，是因为日元对美元升值。

如果第二个日本人分散投资到全球市场，股票和债券各占50%，那么过去22年的投资收益率，按日元计算是371%，按照美元计算应该是889%。这一策略的收益率，差不多是完全本地化投资的日本人收益率的两倍。

如果第三个日本人，将一半资产投资在国内市场，而另一半投资到国外股票和债券市场上，结果又会怎样呢？他的累积收益率按照日元计算是285%，如果按照美元计算，应该是708%。显见，收益率还是比第一个日本人要高出很多，但是低于第二个日本人。

我们讨论的是世界第二大经济体的投资者在不同投资策略之下截然不同的业绩。在过去长达22年的时间里，即便是这个强大的经济体，一样经历了从泡沫到紧缩的经济周期。那些固执地认为坚守本国市场的投资者应该明白，他们不可能比一个全球化的投资者做得更好。分散投资是真正有价值的选择，不可以只是由于感情的原因进行投资。

不过，必须谨慎解释这些数据，因为收益率的计算依赖于你的入市和退市时机。如果每个人都有先见之明，那就应该将所有资金投放在日本市场，并在1990年日本股市达到高峰时候退出；然后再将所有资金转移投资到国外资产上。

第7篇：房产投资的策略范文

回顾过去一年，股市一路过山车，让人欢喜让人忧；尽管楼市调控引发开发商“以量换价”打折促销，但在中国城市化进程大背景下，房地产行业英雄本色犹在。股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道，这导致投资房产成为资产保值升值的必选项之一。但是，当下楼市宏观调控，是否是买方投资置业良机，如何投资置业是每个投资人关心的问题。

调控难抑楼市投资需求

2011年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.2%。　CPI创2010年9月以来　15个月新低，尤其是下半年以来CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，这表明通货膨胀将得到进一步缓解。近期货币政策“适度微调”，尤其是存准率三年来首次下调，未来货币政策走向定向或定量宽松，正是通胀预期逐渐减弱的市场预期的背景下相关部门在货币政策上的微调。

那么，通胀预期逐渐减弱的市场预期的背景下还值得到楼市投资吗？在对于房地产市场而言，尽管通货膨胀将得到进一步缓解，但并不影响整个房地产市场的需求，尤其是整个楼市投资需求确实存在，只不过是调控政策压抑太久。

在银行存款负利率仍难以改观的市场环境下，在股市、基金、出口等投资渠道前景不明朗的市场环境下，尽管楼市调控使上涨过快的房价得到初步控制，房产短期内获得升值的空间被压缩，但是，房产保值增值的基本属性还是存在，房产仍然是一个“傻瓜型”投资产品，也就是说，只要投资房产，起码房产不会贬值，它是一个保值增值的产品，投资者不必太担心市场层面的变化。

其实，当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，个案楼盘成交量猛涨的现象也暗示楼市真正的需求所在。

短期内房产自身升值将难为继

从投资置业者的角度来说，投资一套房产不仅仅可获得其投资升值的空间收益，还可以获得由房产出租带来的租金收益，买房投资置业势必考虑这两个因素，这两者合起来便是投资者的投资回报。

总的来看，“高房价”形成过程中的“日光盘”现象与一些房产投资者、炒房客不无关系。这些投资需求、炒房客之所以能够看中“炒房”机会，很重要的原因就是通胀预期下住宅房价重新在上涨，但住宅租金的投资回报率却低于其市场预期。投资者投资一套房产短期内获得房产的升值价值远大于用于出租的收益。这其实说明了依靠房产自身增值成了其短期投资的主要目的，而短期住宅出租收益相比“炒房”收益，几乎可以忽略。

这种短期内依靠房产自身增值的投资买房的市场行为是在“高房价”形成过程中形成的特殊现象。此时的房产已经成为一种投资炒作的投资品，而忽视了房产本身以居住为基本功能的产品价值。

很显然，在高房价已经形成，短期内房产自身增值难以大幅增加，并且在楼市宏观调控的市场背景下，龙湖、中海、万科等大牌开发商们的相继亮出大幅降价大旗，“以价换量”成为大牌开发商的短期营销策略，房价有下调的趋势，很显然，这种短期内依靠房产自身升值的投资方式将难以为继。

那么2012年整个房地产市场走势如何？投资客如何把握宏观市场走势投资显得非常关键。根据最近货币政策及限购政策走向的官方表态，当前政策层面走向已经呈现出较为明显的执行特征：

第一、已经设定限购期限的城市继续延续政策，限购政策明年继续执行。2012年楼市限购政策“明紧暗松”，即使大多数城市延续今年的调控政策，在执行层面不会有那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。

第二、从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，2012年房价不会出现市场反弹。

第三、房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。

第四、货币政策在做定向定量微调，如果货币政策微调持续，尽管限购政策继续执行，房价将难以有比较明显的市场表现，但是由于货币政策适度松动，有可能会带来信贷额度的适当宽松，这有助于房地产市场交易量回暖。

那么，在“限购”延期执行的市场背景下，调控政策的走向仍将控制价格作为主要方向，2012年房价不会出现市场反弹，开发企业如何在成交量、成交金额上做出文章成为2012年市场份额争夺的必然。其实，在开发商加速推货回笼资金的时候，购房者和投资客应该把握好这些项目策略性降价的投资机会。

环境复杂 投资置业需谨慎

房产仍然是一个“傻瓜型”投资产品，那么，在这样复杂的市场背景下，买房投资置业何时何地购房为好呢？笔者认为应该把握好以下几点基本原则：

首先，从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场走势是买房投资置业的关键。

从土地市场来说，一方面土地市场底价成交、溢价率不高成为未来一段时期内趋势。另一方面，万科、恒大等大型房企大幅降价回笼资金“逆市而动”，在市场相对低迷的时期加速“抄底”，以便筹备足够的土地资源。住建部等相关部门日前不约而同地表示，限购政策将延期执行，将继续遏制房价过快上涨的势头。大型开发企业为了回笼资金，抄底土地市场，博弈下一轮房地产市场发展机会，促使开发商在交易价格方面出现适度回归的变化。

总的来说，目前的市场情况下，降与不降已经不是问题，以“以价换量”的方式是“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。从当前市场个案降价幅度情况来看，买房投资者可在个案价格下调15-30%这个过程中寻找投资机会点，根据这个底线评估投资时机，重新获得投资市场底部的机会或投资的时间窗，这样方可在房产升值空间及租金汇报上有双重收获。

其次，从城市角度来看，具有发展潜力的二三线城市仍然是值得投资的地区。原因：一线城市房价上涨之后，未来二三线城市有补涨的空间；继2009年一线城市刺激政策之后，2010年以来二三线城市利好政策频出，如重庆“两江新区”，厦门经济特区扩容至全市、天津滨海新区行政区划的调整等，这些利好政策势必带动当地房地产市场长期快速发展，对于买房投资置业者来说，这些地区是值得投资的地区。

第三，从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品和具有发展潜力的商业地产应当值得关注。中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选；房地产市场出现“商住倒挂”的现状至今仍未改变，商业地产没有受到楼市政策调控的影响，住宅“限购”导致不少资金转投商业地产，随着实体经济的回暖，商业地产在投资回报上并不比住宅地产差。

第8篇：房产投资的策略范文

海外房产权威机构澳信市场部负责人指出，据最新研究数据统计显示，目前布里斯班的国际留学生中，有四分之一来自中国。而且，中国对澳大利亚的投资中，有28%集中在布里斯班所在的昆士兰州。无独有偶，近期《澳洲人报》报道中国首富、大连万达集团董事长王健林与澳大利亚昆士兰州及澳洲有关机构会面，计划大手笔投资布里斯班、黄金海岸等昆州东南地区。

澳信市场部负责人还透露，布里斯班经济的快速发展，从房地产市场的火热即可看出。而布里斯班房产在市场受到热捧并非近期才开始，相对悉尼、墨尔本，布里斯班更显低调，从2013年底澳大利亚成为G20峰会主席国、布里斯班获得G20峰会举办地开始，布里斯班的房产市场就被有敏锐嗅觉和洞察力的精明投资客户看好，包括澳洲各大顶级开发商，纷纷在布里斯班抢地，澳信不断有布里斯班全新精品项目推出，国内富豪也纷纷出手投资昆州或布里斯班，从而给了投资客户一个明确的信号，布里斯班将迎来房产增值和租金增长的新一轮高峰。

来自澳洲房地产协会昆士兰州研究所（REIQ）的研究数据显示，布里斯班房产销售势头越来越猛，2013年第2季度，布里斯班房产销量增长了约10%，这一增长态势在今年第2季度得以延续。这也是布里斯班房产销量自1991年―1992年之后的首次连续增长。

8月，澳信特邀了澳大利亚权威机构Urbis首席经济学家来华，举办了以“透析布里斯班房产投资”为重点的讲座，场场爆满。经过权威经济学家的全面分析和深入讲解后，客户对布里斯班房产市场的信心大增，澳信推出的布里斯班房产项目，如市中心Metro集团开发的豪华公寓Central Village、Mirvac集团开发的临水观景公寓Unison等也大获好评，引发国内客户的集中抢购。种种迹象表明，布里斯班正成为海外房产投资市场的“一匹黑马”。

在澳信全球投资策略分析师看来，布里斯班楼市“爆发”的原因是多元的，并不难理解。

坐拥地利人和

布里斯班被伦敦金融时报旗下的《FDI》评为“亚洲十大未来之城”之一，这得益于其战略性的地理位置、开放包容的人才吸纳、创新和多样化的经济发展潜力。

首先，布里斯班北缘阳光海岸，南邻黄金海岸，是澳洲连接亚洲与太平洋地区的交通要塞，在海运交通上具有无与伦比的优势。布里斯班港口是澳大利亚唯一一座特建的、位于首府城市的联合运输港口，早在19世纪中叶就被作为重要港口。布里斯班也是大型资源和能源公司的聚集地，正因如此，有超过170余家海内外能源资源公司落户布里斯班。除此之外，布里斯班“南北借力、左右逢源”的旅游业资源引人瞩目，财富阶层的频频造访催生了对高端酒店、住宅的强烈需求，每年也为布里斯班创收不少。

其次，布里斯班是一个具有国际胸襟的城市，是无可争议的高新人才聚集中心。它以在广泛的领域（包括能源与资源、数字产业、食品与农业综合企业、物流配送、创新制造业、清洁技术和基础设施）向投资者提供机会，被评为澳大利亚最为亲善投资者的城市之一。

过去五年，布里斯班既是昆士兰州最大的经济产出地，也是澳大利亚抵御全球经济衰退、保持持续经济增长的主要动力。目前，布里斯班的经济总值高达1350亿澳元，预计将于2031年达到2170亿澳元。布里斯班市长库尔克希望把布里斯班建设成为全球十大宜居城市、全球资源与能源中心、泛太平洋地区经济领导者，继续为澳大利亚经济持续增长添加动力。

毫无疑问，城市未来发展将凝聚更多的高端人脉，土地价值必然不断攀升，相关物业的需求也会随之增强。

年均投资回报11%

澳大利亚权威机构Urbis将房地产投资最重要的地段因素分解成“P.I.E”三个部分，即人口、基础设施和就业。

据悉，在截至2011年的过去十年里，包括黄金海岸和阳光海岸在内的大布里斯班地区，人口增长了25%，是悉尼、墨尔本及布里斯班三大首府城市中人口增长最快的，布里斯班市中心人口更是“爆炸式”增长，增幅达到229.7%。这主要得益于完善的设施基础、较低的生活成本、负担得起的房价，促使海外移民和跨州移民涌入。昆州财政和贸易部2011年预计，截至2036 年的 25 年间，布里斯班每年都会增加约1.4万人。为此，布里斯班大量投入基础设施建设，至2031年，昆州东南部地区基础设施建设总耗资将达到1342亿澳元，这是澳大利亚有史以来规模最大的基础设施建设投资，人均高达3.7万澳元。

大量基础设施建设，促使布里斯班就业市场以人口增长率2倍的速度迅猛扩展。尽管过去十年里，布里斯班一直保持着澳大利亚所有首府城市中最快就业增长水平，但预测显示，到2021年，布里斯班还将增加34.3万个工作岗位，到2031年，总就业人数将在2013年100万的基础上达到约150万。

不可忽视的“人口红利”，使布里斯班房产市场直接受益。Urbis认为布里斯班是澳大利亚最好的房产投资城市之一。房产专家McGrath认为，“在未来五年内，除了布里斯班，我不可能想到其它更好的城市。”

在房产租赁市场，整个布里斯班的空置率为 2.8%，市场供应无法满足需求。2014年第一季度，布里斯班公寓毛租金回报率为5.2%，居三大首府城市之首。整体投资回报率方面，过去10年间，布里斯班公寓的年均投资回报为11%。这些客观数据表明，房产专家、投资者看好布里斯班并非没有根据。

投资门槛超低

布里斯班人口增长主要得益于完善的基础设施、较低的生活成本、负担得起的房价。其中，负担得起的房价是跨州移民的主要驱动因素。澳信认为，这也是吸引投资者的一大重要因素。

根据澳大利亚市场咨询公司RP Data 7月的房屋价值指数，作为澳大利亚第三大城市，布里斯班的房产中位价仅为45.5万澳元，明显低于悉尼的69万澳元以及墨尔本的56万澳元。在澳大利亚首府城市中，布里斯班房产价格仅高于阿德莱德和霍巴特。由于澳大利亚购买房产首付仅需10%，意味着按照房产中位价计算，仅需4.55万澳元（折合人民币约27万）就可以首付一套布里斯班的房产，难怪海内外投资者对其趋之若鹜。

第9篇：房产投资的策略范文

你住的房子是否要收房产税

普通人对房产税最关心的问题为是否对存量房进行征收，这要看你在哪个城市。要是运气好在上海，恭喜你，不管你现在有五六七八套房子，统统都不用缴，但你要是在重庆城区别墅里正望着你家窗外独享的大片草地，你不主动去缴房产税的话，会从你的银行账户直接cut掉。你不在上海也不在重庆？那么你打色子撞运气，看未来当地的政策吧。重庆房产税征税对象为：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。上海房产税征税对象为：上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

投机需求受打压，中小户型仍给力

重庆、上海两地房产税等相关调控政策叠加，导致购房成本增加了20%，两地一手房市场销量下降5成，二手房交易下降3到4成。

两地房产税试点目的鲜明，即打击房地产过度投机行为，对自住需求的居民来说影响不大。大户型、高档住宅的销量和盈利空间被压缩，中小户型房仍然受到政策保护，资金周转较快的中小户型开发商相对受益。另外商业地产、工业地产由于尚未受到调控，近期开始上涨，值得关注。

房地产板块股价怎么变