土地管理法论文精选(九篇)

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第1篇：土地管理法论文范文

一、地方文献资源的发掘与合理收藏，确立有特色的藏书体系

平遥是全国保存最完整的一座古城市，也是中国首批历史文化名城，1997年被联合国教科文卫组织列入“世界文化遗产”被誉为：“中国汉民族城市在明清时期的杰出范例”她的建筑文化、晋商文化、民俗文化、饮食文化、彩塑艺术都有很高的价值。仅晋商文化而言，就创造了称雄华夏二百多年的奇迹。平遥古城是晋商的发祥地，也是闻名中外著名的晋商旅游圣地。其悠久的历史背景，渊博的原始文化遗产，故平遥的地方史料资源极其丰富。我馆于1997年设立了地方文献收藏部，以收集、整理、开发和研究为主，对外开展有关平遥古城，晋商文化的查询，借阅，咨询等服务工作。我馆地方文献的发掘与收藏渠道及措施有以下几种：

1、从有关书店、出版社、古玩市场、淘宝网、民间购买。包括订购和现场购买两种方式，订征是通过书目预订单了解出版物，掌握地方文献的品种。现场采购是采编人员直接在书店，书摊选购需要的文献资料。

2、接受出版者或社会人士的捐赠。利用当地新闻媒体宣传图书馆征集地方文献的目的和意义，可以利用广播、电视、报刊、专题报道等形式或利用多媒体、网络等手段进行报道宣传，以在更大范围内了解地方文献，自愿将有自已出版或保存价值的地方文献资料捐赠给图书馆收藏。

3、上门采访，主动征集。一是广泛关注当地广播电视，新闻媒体，听到有关地方文献出版的报道，我馆派人主动上门去征集。二是广泛调查，深入史志办、档案馆、文物旅游等相关部门登门采访征集。三是参与文化艺术中心、文化馆、非遗中心、乡镇文化中心站等单位开展的非物质文化遗产的普查活动，文化活动，掌握第一手资料，让他们帮助征集。

4、争取领导重视，建呈缴本制度。本馆拟定于《地方文献呈缴本制度》并通过我们的主管上级文体新闻出版（版权）局报请县人民政府办公室，以县政府办名义发文，将呈缴本制度化，要求全县有关部门及个人的出版物向图书馆呈缴2至4册，使收集工作带有行政指令性，这样做节约费用，功效明显。

5、通过数码相机、扫描仪其它高科技术复制。对一些的珍贵资料，古籍善本，老照片，具有史料价值的又难以收藏到的地方文献，均可考虑采用数码相机、扫描仪其它高科技术复制的方法补充。

二、地方文献资源的开发与利用。

地方文献的的发掘、收集、整理其目的就是利用，如何将这特有的，珍贵的文化遗产得到充分的利用，发挥其应有的作用和效益，是地方文献工作的关键所在。

1、读者需求是地方文献开发利用的归宿。以“藏”为“用”是公供图书馆工作的目标所在。用是通过满足读者需求来实现的，是图书馆搞好文献资源开发利用的依据，只有了解读者的需求，地方文献资源的才能得到有效利用。

2、对文献进行深加工是利用地方文献的重要内容。图书馆在做传统服务的基础上，还应紧跟时代步伐，利用所掌握的大量的文献资源和检索查工具，筛选、加工出读者所需的各类专业信息，以便及时地为读者提供信息服务。这就需要对地方文献进行深加工。其主要方式：①题录式的，针对古籍文献，编制专题目录；对于普通文献可经过标准著录、主题标引、整序合成篇名题录，输入计算机，形成数据库，为读者提供地方文献专题资料检索服务。②加强宣传与文献介绍工作。其目的也是揭示馆藏文献，促进利用。具体方法有编发新文献介绍，口头宣推荐及举办“专题讲座”等。文献检索讲座，帮助史料人员熟悉馆藏文献，是促进利用的一个好途径。③开展专题服务。文献管理人员应利用自身熟悉馆藏和计算机检索技术的优势，开展专题服务，对馆藏地方文献资源进行深加工，编写一些专题报道，如晋商文化、建筑文化、民俗文化、家谱、饮食文化等专题，为史料研究者和各届人士提供快捷的服务。

第2篇：土地管理法论文范文

论文摘要：本文对我国目前土地征用制度存在的法律问题略作探讨，针对所存在的问题逐一提出立法建议，并找到了解决问题的对策。

我国现行的土地征用制度是在高度集中的计划经济体制下形成的，对于保证国家建设起到了积极作用。随着社会主义市场经济的发展，这个制度的缺陷日益凸现，主要存在如下一些问题亟待解决：

一、相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定

我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用’，这些规定都强调了征用的前提必须是为“公共利益的需要”，但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，哪些项目用地不是为“公共利益需要”。而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用。这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。

二、土地征用的补偿问题

我国《土地管理法》中明确规定了土地征用的补偿标准，这种补偿标准虽在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足。它难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平等等，进而难以维持农民现有的生活水平。导致农民对征地的不满：政府低价获得土地所有权、高价出让土地使用权的行为，也难以为农民所接受。

三、土地征用权的行使问题

在我国，宪法明确规定为了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》则规定任何单位或个人使用土地．必须使用国有土地。即凡是不属于该集体经济组织的用地单位或个人需要使用土地，都必须请求政府动用征地权，从而满足其用地的需要。我国自实行土地有偿制度以来，各级地方政府为增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲。有的地方往往通过建立开发区、科技园等向投资单位提供优惠政策，而土地使用费往往作为其优惠的条件之一。尽管现行的《土地管理法》规定征用审批权由国务院及省级人民政府行使，但地方政府仍拥有一定的权力，加之监督机制不完善，便在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为。

四，土地收益分配和管理问题

土地征用过程中，土地收益为土地所有权及使用权收益，因此这部分收益应该在失去土地所有权及使用权的产权主体之间进行分配，即在集体经济组织及农民个人之间进行合理的分配。然而在实际中，一些县、乡镇政府也参与补偿收益的分配，从而导致集体经济组织及农民个人获取的补偿收益减少，据有关部门统计数据表明，地方政府占了补偿收益的大部分，而农民作为集体土地的直接使用者和经营者，在补偿中往往处于劣势，掌握在集体经济组织手中的征地补偿费也往往被少数村干部侵吞。

以上问题的存在，应当引起有关部门的高度重视，尽快完善土地征用制度，使之更加符合市场经济的要求。

(一)严格限定公益性用地范围，土地征用权只能为公共利益的需要而行使

我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定：“国家为了公共利益的需要”，可以征用农村集体所有的土地。依据我国实际，我们认为，“公共利益”应严格限定在以下几类：①军事用地；②国家机关及公益性事业研究单位用地：③能源、交通用地。如煤矿、道路、等：④公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地；⑤国家重点工程用地，如三峡工程、储备粮库等；在合理界定“公共利益用地”的前提下，要确保土地征用权只能为公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村非农建设用地市场来解决。

(二)以农用地市场价格作为确定土地征用费的基本依据

现行《土地管理法》尽管提高了根据土地产值补偿的倍数，但还远未清除低成本征地的不合理状况。耕地的常年产量因为不能反映土地的位置、地区经济发展水平、人均耕地面积等影响土地价格的经济因素，也不能反映同一宗土地在不同投资水平下出现产量差别的真实价值，目前世界大多数经济发达国家或地区将土地市场价格作为征地补偿依据。在计划经济年代，土地没有价格，征地补偿依其常年产量未尝不可。但在市场经济条件下，继续这样作就不利于保护农村集体经济组织和村民利益。为了切实保护农民利益，建立我国完善的土地市场，征地补偿必须以土地的市场价格为依据，实行公平补偿。

(三)合理分配土地征用补偿收益，明确界定产权是实现征地补偿费合理分配的关键

第3篇：土地管理法论文范文

    近年来,高校图书馆地方文献服务部门由冷变热,服务范围和服务对象不断扩大,使用地方文献的读者日渐增多。因此,最大限度地开发与利用地方文献资源,对当地的政治、经济和文化建设有着重要的现实意义和深远的历史意义。

    1.1 有利于当地的经济建设

    地方各级政府部门在改革开放引进资金大搞经济建设时,为避免决策失误,必须对当地的省(区)情、盟(市)情和旗(县)情进行全面细致的调研,尤其注意掌握各地区的历史沿革、经济兴衰过程,不同历史时期的产业与资源配置状况,以及水文、气象、地理、交通、土地物产等方面的详细资料,使决策科学化。而现实的自然环境、科技文化、民情习俗,均具有其自身发展规律和历史延续性,只有准确无误地了解各方面的历史资料,掌握其发展变化规律,才能对现实状况做出合理的分析评价,才能实事求是地对当地的经济发展做出预测和规划。在地方文献中,特别是地方志里,对各地人口、物产、矿藏、水利、自然灾害、文化生活和风俗习惯等都有记录,内容非常广泛,开发利用好这些文献信息资源,对各级政府和经济建设部门的宏观决策,都具有十分重要的参考价值。

    1.2 有利于推动社会主义精神文明建设

    从思想道德方面来讲,高校图书馆不仅是社会主义精神文明建设的阵地,而且是全社会精神文明的窗口。充分开发利用地方文献资源既能丰富教学科研内容,促进学科建设,同时还能对青年大学生进行乡土教育和爱国主义以及世界观、人生观、价值观等方面的教育,从而激励当代大学生继承和弘扬中华民族的优良传统,振奋民族精神,树立成才报国的远大理想。

    2 高校图书馆开发利用地方文献的前景

    2.1 地方文献信息资源可为当地政府决策提供依据

    地方文献具有真实性、准确性、完整性等特点。如地方志在编撰过程中,对掌握的第一手材料,都得经过认真核实,科学筛选、分类,全面系统地进行记述,保证材料的公正性和客观性。因此,地方文献信息是当地政府了解本地历史、体察民情的重要渠道,更是制定方针政策、规章制度的可靠依据。

    2.2 地方文献信息资源是学术研究的重要参考资料

    我国幅员辽阔、人口众多、疆域漫长。地方地理历史研究、民间民族民俗研究、土特产研究都离不开地方文献。如关于我区民族英雄嘎达梅林的神话传说,就是研究民间风俗、文化、民族图腾、信仰的珍贵资料。很多关于一代天骄成吉思汗的传说、神话现已成为民族传统史料,也是目前我区旅游业开发的原始资料。

    2.3 地方文献信息资源可拓宽高校图书馆信息服务渠道

    随着改革开放政策的贯彻执行,我国与世界各国的交往日益活跃。各地区的科技文化、高等教育、外事侨务、交通旅游等部门,在对内改革对外开放的宣传报道工作中,都比较重视利用高校图书馆馆藏地方文献信息。有的只来馆查阅文献,有的通过E-Mail或来函来电话委托图书馆信息服务部门复制当地的人文地理、风土人情、名人古籍、历史典故等方面的资料。

    3 高校图书馆加强地方文献资源开发与利用的措施

    3.1 设立当地地方文献库各高校图书馆应根据本馆的性质、任务和读者对象,设立本地地方文献特藏库。对本地的地方志、地方史、地方人物等着作,不论是古代的或现代的,精装的还是平装或线装的,单行本或连续出版物应集中存放,分类排架,这样既方便于用户查找又方便于工作人员管理。

    3.2 开辟地方文献特色阅览室

    地方志是一个地方的百科全书,历来有很多用户,利用率较高。因此,有必要专门设立地方文献阅览室。各馆可将传统线装的省志、府志、州志、县志、山河志、祠庙志等和新修的社会主义新方志,如行业志、市(县)志、村(镇)志以及反映当地生产、生活情况的统计年鉴、报表、企业名录和统计手册等集中于全开架阅览室,供读者使用。

    根据用户需求,将地方文献按不同类型、不同方式、不同深度进行整理、加工。一是有目的、有选择、有计划地编制各种不同形式的地方文献专题书目、索引、题录。二是编制地方文献联合目录,促进馆际互借,实现地方文献资源共享。三是在编制地方文献书目索引的基础上,进一步编写内容提要和单元知识摘要,详尽地揭示地方文献的内在重点信息,以便于用户检索利用。四是汇编专题资料。地方文献信息分布零散,同一专题或同一主题的文献往往分散于不同类型、不同学科的大型综合性文献中,我们应根据用户的需求,采取复制、摘抄、剪辑等手段将有参考价值的信息抽取析出,集中汇编成册,便于使用。

    3.3 建立地方文献数据库

    随着校园网、区域网、国家教育科研网等多种网络的建成开通,用户对地方文献信息的网上需求越来越多,开发建设地方文献信息数据库势在必行。因此,各馆应根据本馆馆藏特色,选择具有特色的专题,由小到大,从简单到复杂,将散见于地方文献中相同的、相近的和相关的零星文献信息汇集起来,建立专题文献信息数据库,供用户使用。

    3.4 规范地方文献数据标准,严格把握数据质量关

    地方文献信息数据库的规范化标准化是其存世之本。没有规范、标准的数据,便谈不上数据资源的共享,也失去了建库的初衷和意义。规范化标准化的数据可以说是地方文献信息数据库的生命线,也是数据库发展的起点和基础。目前,我国图书馆界尚未制定出有关民族地方文献数字化建库标准,但可参照国际上建库置标语言、元数据标准、对象库标准,结合当地民族地方文献的特点,制定出能客观、真实反映民族地方文献特征的着录、标引规则,并严格按照这一规则约束数据的制作,保证数据的录入质量。同时,还应制定数据校验规章制度,通过人机结合方式提高数据校验的速度和质量。

第4篇：土地管理法论文范文

论文关键词：农地征用,补偿,分配

一、分配问题

1、法律不完善

我国《宪法》只有第10条第三款中规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。而涉及土地征用后的补偿分配，并没有给出相应的法律规定。《土地管理法》中，关于农地征用补偿除了第48条规定“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”以及第49条“被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。” 以上规定了在征地补偿方案问题上必须坚持公正公开的原则，补偿到户不得以任何理由侵占征地补偿费用的基本准则。而具体的实施办法《土地管理法》在第47条规定：征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。由此可以看出土地征用补偿关于集体和个人的部分的分配问题从土地管理法上并没有明确指出解决方案。只是笼统的规定了补偿标准的如何确定，涉及征地补偿分配的问题，《土地管理法》并没有做陈述。上述的法条对于征地补偿的分配并没有直接的指导意义。

2、制度不合理

《土地管理法》第47条详细规定了征地补偿款包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中由于农村土地归集体所有，所以按规定征地的土地补偿费不得直接分配给个人。由此可看出：一是农地征用补偿款的分配权不明。土地征用补偿款是集体所有的公共财产，集体组织的任何人对其都没有处分权，但集体组织对其具有处分权，因此土地征用补偿款具有集体处分性，只要集体组织形成一致的处分决议就可以对集体财产进行处分。他的处分最高决策机构是全体村民会议。但是没有一个明确的制度保障，而作为村民自治组织体系中的群众自治代表村委会和集体经济组织，越权代表集体行使处分权。这就导致了一系列的农村集体代表的农村权势阶层，为了一己私利而留置过多的土地补偿款，甚至挪为私用。二是集体经济组织内部分配也有难题。农村集体所有的果园、林地、鱼塘、荒山、荒沟、荒地、荒滩、村庄道路、企业占地、其它隙地等土地资源的土地补偿费和安置补助费归集体经济组织所有，如需分配，该集体经济组织成员人均享有分配权额。这里就涉及了农村集体经济组织的土地被征用后的分配问题，由于部分村民因各种原因并没有承包土地进行生产经营，而是加入了集体经济组织以出卖劳力的方式进行生产生活。当土地征用以后很可能因此失去生活来源，丢掉工作。所以这里需要分配安置补助时，需要考虑他们的利益。而村集体经济因土地征用后，若是消亡对于整个集体的经济发展又有影响，因而它也需要留有补偿组织其他生产活动或是转投其他方式发展。这里在转行后很可能原有的经济组织中的个人会因为再没有用处而被迫离开集体经济组织，二者就产生了利益冲突。分配上的简单规定“如需分配，该集体经济组织成员人均享有分配权额”就不能很好的解决这一问题。

3、监督不完整

由于补偿分配的制度由政府制定，合理性并不受社会监督，农民和村集体只能被动接受。加上留存在村集体的征地补偿费使用和管理缺乏有效的监督，导致实施管理不规范，甚至不按法定程序落实补偿安置，在法律上又缺乏追究法律责任的规定；征地费用的收支管理更缺乏必要的监督，这些都导致违法违纪现象时有发生。

二、解决对策

1、完善立法

一是从法律上确定集体分配土地征用补偿费的原则。集体分配的土地征用补偿费应该按照以下原则进行：社区成员分配原则即只要在本集体经济组织内取得成员资格，就应当取得土地征用补偿费分配权；将司法解释中的民主议定原则和合法性原则添加到土地管理法之中；坚持集体、个人利益相均衡原则；坚持权利、义务相一致原则。从法律上将上述原则确定下来。二是从法律上规定集体分配土地征用补偿费的程序。将土地征用补偿费的集体分配程序用法律方式确定下来。建议增加：成立分配组织；拟订分配方案（包括参加分配人员、数额、程序、时间）；召开村民会议。从法律上确保分配的透明度。

2、完善制度

村集体行使的是服务农民和贯彻政府对农业生产的宏观调整规划到具体施行的组织。土地被征用，村集体土地所有权丧失，村组的权力相应也会因此而弱化，但是村组的组织形式仍然存在。村集体仍然需要考虑整个村集体的发展和村民的公共利益，村集体和村民并不是对立的两个方面而是相辅相成的关系。因而土地征用并不仅仅损害的是农民的利益，影响农民的生产生活，村集体对于公共事业的发展也会受到影响。所以在补偿方面必须处理好这二者的关系。坚持保障农民的补偿到位和村集体正常工作和公益事业能继续开展并重的原则。公共事业的范围问题也必须明确，才能使得村集体留有补偿款的使用透明化，减少村集体留有部分的挪用和私吞的可能。而要确定下来必须明确确定标准，由于征地后村民的正常农业生产生活会受到各种影响，所以补偿款预留公益事业的部分就必须优先用来改善和维持村民的正常农业生产生活。相反如修建村民娱乐设施等等的问题就不应该被优先考虑。所以应该优先确定公益事业的范围：村级公路桥梁的建设、征地农民生活补贴救济等。

3、加强监督

在分配过程中，每一部分涉及村民和村集体的分配都必须让全体村民知晓，而且对于有异议的部分，村民有权向上一级政府进行质询，对于村民不理解的部分必须有专业人士进行指导，确保每个村民对于涉及其土地被征用后的补偿分配情况切实了解。一是指导村民委员会或村民小组，通过合法的程序，制定出符合法律规定的征地补偿款分配方案，以防止滥用自治权力现象的出现。二是组织成立联合督查组，以检查各镇、村、组对被征用土地补偿安置费的分配和使用情况，加强征地后的监督检查工作力度和对征地工作各环节的社会监督。

由于我国特色农村土地制度和国家土地政策的发展。我国的土地政策是农民本位取向，总体的改革取向是强调农民的土地权力，逐步弱化村集体的土地权力。而集体土地所有权并没有消失，村民的土地权利在土地征用中受到侵害，同样也是对集体土地所有权的侵害。且村集体取得的补偿份额也是为了村民公益事业的发展。因而二者在土地征用补偿上面的利益大体上是共同的，所以在解决二者农地征用补偿的分配问题应该且必须合理解决，切实维护好农民的实际利益和保证农地征用后农村的正常发展。不得将二者的利益对立，一切以维护村民利益和村集体公益事业的发展完善，从而能更好的维护村民的利益。

【参考文献】：

1、崔杰著：《土地承包及征地补偿案件的法律适用》，人民法院出版社2005年版

2、王利明著：《物权法研究》，中国人民大学出版社，2002年5月版

3、刘燕萍著：《征地补制度创新与合理补偿标准的确定》，《中国土地》，2002（2）

第5篇：土地管理法论文范文

论文关键词：房地产企业：并购：土地权属审查

房地产公司兼并就是被吸收的房地产公司全部股权被转让，该公司原来所有的债务以及由此产生的风险，依法全部由兼并公司承担：而收购则是被吸收房地产公司内部的股东和股权比例发生变动，该公司对外的债务仍由该公司承担．股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担．也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。由于中国土地制度的特殊性与复杂性．导致房地产行业的并购仍然显得风险重重。鉴于投资风险，收购企业应该特别注重对通过不同方式取得的土地使用权的不同审查。

一、目标公司土地使用权系通过出让方式取得

对目标公司以出让方式取得国有土地使用权的，必须审查土地取得程序是否合法．土地用途与出让合同约定的是否一致．以及企业是否缴纳了全部土地出让金等。

(一)审查土地使用权出让方主体资格的合法性

《城市房地产管理法》第十四条第二款规定：“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”然而在实践中，地方政府为鼓励土地开发．制订了名目繁多的土地开发优惠政策．有些官员甚至通过卖地换取在任政绩，下放土地出让职权．导致了大量以非法定出让主体为名义签订的土地使用权出让合同的出现。针对各地开发区管委会出让土地的普遍现象，《解释》第二条对开发区管理委员会出让国有土地使用权的合法性作了进一步阐述，并通过《解释》第一条重申了《城市房地产管理法》与《城镇房地产出让与转让管理办法》对法定出让主体的规定．明确了开发区管理会签订的土地使用权出让合同为无效合同。(为考虑现状和交易秩序的稳定，《解释》同时保留性地规定2005年8月1日之前签订．但起诉前经市县人民政府土地管理部门追认的此类出让合同仍视为有效)。据此，在进行并购之前的调查时．必须对土地使用权出让方主体资格的合法性进行严格审查。如出让方系土地所在地市、县人民政府土地资源管理部门以外的部门．则因其主体资格缺陷．出让合同的有效性应遭到质疑。此种情形下，投资者应要求目标公司重新与有权部门签订有效的土地使用权出让合同，或者．如出让合同在2005年8月1日之前签订且未涉诉的．补办有权部门的追认手续．以避免因无效出让合同导致的巨额损失。需要特别注意的是．开发区管委会作为出让方签订出让合同仅仅是无效土地使用权出让主体的一种情形。事实上，按照《城市房地产管理法》的立法精神．任何市、县人民政府土地管理部门以外的其他部门，无论是市、县人民政府土地管理部门以上．还是市、县人民政府土地管理部门以下的各级人民政府土地管理部门．都无权以出让方的身份签订土地使用权出让合同．否则一律应认定为无效合同。因此．投资者聘请律师审查的合法土地使用权出让主体应严格限定在市、县人民政府的土地管理部门。

(二)审查土地使用权出让合同是否经过批准与登记

《城市房地产管理法》第十条规定，县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的．须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案．按照国务院规定．报国务院或者省级人民政府批准。第六十条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权．应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。”虽然《解释》澄清了多年以来争论不休的关于未经批准与登记的土地使用权出让合同是否有效的问题．认定批准与登记不影响出让合同的效力．但是对于并购交易的投资者来说．合同效力风险的解除并不意味着其他风险的完全解除。《解释》第四条规定：“土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地．受让方请求解除合同的．应予支持。”提示了未经办理批准手续的出让合同蕴涵的履约风险。尤其值得注意的是，在前几年各地土地管理与政策混乱、土地寻租现象严重的气候下，滋生了一大批违法违规的房地产开发企业。虽然这些土地使用权权利人从表面上看似乎符合法律形式要件．但一经推敲．其背后隐藏的法律风险与商业风险往往出人意料。如大量烂尾楼项目，或者土地出让金未付清，甚至分文未付，或者尚未取得土地使用权批准与登记证书，甚至四证不全就已开工，此类情况还不在少数，而且往往是前几年协议出让土地盛行时权钱交易的产物。鉴于大多数外国投资者涉足的房地产开发项目为商业或住宅类经营项目，按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》．自2002年7月1日起．该类项目用地必须通过招标、拍卖或挂牌方式公开竞标取得，之前大多数还是通过协议出让方式取得。故并购交易的目标公司。由于上述历史原因．其中一些可能因协议出让遗留问题令其特有的土地使用权在法律上存有瑕疵。投资者如欲顺利完成并购交易，需视情况补办手续或补交费用。也有些法律缺陷属于无法修复或者修复成本畸高，与投资回报不成正比，投资者应审慎调查．合理评估交易风险与投资收益。

(三)审查土地使用权出让合同用途是否符合投资用途

国有土地使用用途．一经批准原则上不得变更。确实有特殊情况需变更的，应依照《城市房地产管理法》第十七条的规定取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意．签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并相应调整土地使用权出让金。如果土地使用权人擅自变更用途，按照《城市房地产管理法》第二十五条及《解释》第六条的规定．出让人可解除出让合同。故并购投资者应审查土地使用权出让合同约定的土地使用用途是否变更．以及是否符合投资者投资用途，如不符合，办理合法用途变更手续有无可能。

二、目标公司土地使用权系通过转让方式取得

所谓转让．是指通过购买方式在土地二级市场取得土地使用权。属土地使用权再转移行为。由于二级市场上的转让源于转让方紧缺资金等原因，较一级市场成本更低，因此许多房地产开发企业的土地使用权正是通过这种方式取得。通过转让取得的土地使用权存在的一大缺陷在于，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。据此，如目标公司的土地是通过转让取得．外资并购方应委托律师及时向目标公司、相关土地管理部门调查核实剩余土地年限，以评估并购价格的合理性，作出正确的可行性研究报告。另外，对转让取得的土地，还应考查企业所使用的土地及使用土地的方式是否符合区域土地利用总体规划，如果不符合有关土地利用总体规划，则应依法取得有关政府主管部门的批准文件。

三、目标公司土地使用权系通过划拨方式取得

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权人通过补缴土地使用权出让金，以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的方式，可以转让、出租、抵押。对毋需缴纳土地出让金的情形。国土资源部于2001年10月18日出台了《划拨用地目录》，规定符合划拨用地范围的用地可以划拨方式取得。划拨用地主要适用于图书馆、博物馆等非营利性投资产业．对于营利性产业仅限于政府重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，不适用房地产开发项目。由此，外资并购的目标房地产开发企业持有的土地如为划拨用地，必须首先办理出让手续并支付土地出让金。

四、目标公司使用集体所有土地的

第6篇：土地管理法论文范文

论文关键词：失地农民；养老；保险制度

失地农民是指在我国城市化背景下因自己承包的土地被征用而丧失土地的农民。当前我国这个社会群体正在迅速扩大。据估计，目前我国完全失去或部分失去土地的农民高达4000万～5000万人。按照《全国土地利用总体规划提要》的预计，2000～2030年，我国占用耕地将超过363．34万hm，失地或部分失地的农民将超过7800万。失地农民由于在就业、收人等方面具有极大的不确定性，生活很不稳定，在当前社会就业压力增大、社会保障机制不健全的情况下，造成了一系列令人担忧的问题。为此，笔者探讨失地农民养老保障制度，并对相关问题提出解决途径。

1失地农民问题产生根源

1．1我国土地所有权不明晰 《土地管理法》规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，国家为了公共利益的需要，可以依法对集体土地实行征用。但是，法律未对“公共利益”作出明确界定，大量盈利性商业项目都以“公共利益”的名义取得征地资格，尤其在拉动经济增长的前提下，地方政府为了较快提高经济增长率而鼓励房地产开发商占用土地开发房地产，因此，完全意义上的公益性用地并不多。土地出让只能采取被国家征用的形式，一些商业项目用地都是由政府低价统一征收后再高价转卖给开发商，根本就没有农民与开发商的接触，农民没有与买方讨价还价的机会。

1．2征地补偿标准过低 根据现行的《土地管理法》的规定，我国征地补偿费计算方法为产值“倍数法”，即征用土地的补偿费为该土地被征前3年的平均产值的6～10倍，如果支付给农民的土地补偿费不能使需要安置的农民保持原有的生活水平，可以增加安置补助费，但是综合补助不能超过土地征用前3年平均产值的30倍。但是这种补偿办法忽视了土地资源差异而带来的增值差异，不考虑土地的地理位置，只考虑土地产值。这种补偿办法对大多数失地农民来说是极不公平的，因为他们不但没有得到所在区域环境变为城市后的收益，反而要为在城市边缘生活支付比原来在农村生活高得多的生活成本。

2解决失地农民养老问题的必要性

2．1征地速度超过了经济发展水平 因为城市非农业部门缺乏就业机会，而且失地农民的文化素质普遍偏低，使得大量农民失地又失业，我国现在没有与之相配套的合理、科学的社会保障体系，农民又没有能力参加城镇社会保障体系。据统计，失地农民参加城镇社会保障体系只占总人数的5％左右。如果缺乏生活或养老保障，农民就会拒绝交出土地，政府的征地工作难以开展，城市化进程受到较大的阻碍。

2．2农民曾为国家工业化做出了很大的贡献 在计划经济时期，国家通过“统购统销”，农民为国家的工业化付出了约6000亿～8000亿元的代价。应该给与农民以国民待遇，保证农民和城市居民一样享有社会公共服务和完善的社会保障体系。否则，失地农民被边缘化，全面建设小康社会就失去了本来的意义。

2．3“农转非”政策遭抵制致使城市化进程减缓 “农转非”政策在实际实施中并不顺利，究其原因在于农民拒绝接受“农转非”过程中可能出现的既失去土地又无权分享城市化的成果而被城市抛弃，得不到任何必需的生活保障。农民对“农转非”的抵制必然减缓城市化的进程。只有切实保护好农民的利益，彻底消除农民的后顾之忧，城市化才会更快速、健康、有序地进行。

2．4农民养老问题是关系国计民生的大事 城市化的一个重要标志是农民数量的减少，如果一方面农民数目在减少，另一方面部分改变了户籍性质的失地农民又成为了新的城市贫民，其结果必然造成关系着我国经济发展和社会稳定的失地农民和城市贫民两大难题互为掣肘、难以圆满解决的不利局面。因此，政府应及早对失地农民进行补助参加养老保险，这样才能够达到建设和谐社会的目的。

3解决失地农民养老问题的途径

3．1加快完善相关法律体系 针对目前存在的制度保障不科学、不合理的问题，各级人民政府应从政府规划人性角度人手，制定可行方案。尽快制定和完善失地农民社会保障的政策和条例，使失地农民的社会保障有法可依，从法律上保障失地农民的利益。尤其是对目前关于失地农民的社会保障政策还相对处于真空状态的地区，更要加快步伐，尽快制定出适应当地实际情况的相关保障政策和条例。对于那些已经制定了政策的地区，要根据政策在实际执行过程中出现的问题对其加以完善，以更好地保障失地农民的利益。

3．2资金来源

3．2．1被征地单位的征地补偿费。征地补偿是失地农民在城镇化进程中能获得的最直接的经济效益，是他们最重要的生活来源，同时也是最容易引发征地矛盾的焦点。因此，寻找政府、征用地主体、失地农民间最佳的利益联结，建立合理的征地补偿和利益分享机制是解决失地农民问题的关键。逐步提高土地征用补偿费标准势在必行，要按照当前土地的市场价格和收益、土地的潜在收益、农民使用土地的年限(至少30年)、农民失去土地的间接损失等因素来补偿失地农民。

3．2．2政府土地出让金收益提成。地方政府应该拿出土地出让金的一个固定比例投入社保基金，以解决所有失地农民的养老保障问题，至于拿多大的比例这与当地的经济发展水平和生活指数相关。这种制度最好是以省为单位，如果地区经济发展不平衡，也可以缩小试点范围，以市为单位进行。

3．2．3政府财政每年专项列支。财政补助是失地农民参加养老保险的助推器，对失去土地的农民参加养老保险，各级财政更应该给予适当补助。政府在农村社会养老保险制度中的补助资金应采取多元化方式进行筹集，其来源包括地方政府划拨专项经费、上级财政对经济欠发达地区给予适当补助、从农村的计划生育社会抚养费中提取一定比例、筹措一定社会捐助资金、设立专项公益基金，同时，还可考虑将土地使用费、农业产业化经营所得的合理部分纳入法定的农村养老保障基金补助渠道。

3．2．4土地收益价。广东的“南海模式”是最为典型的例子，农民变成股民，农民的土地承包权变为股份分红权，这促进了农民非农化和向第二、三产业的转移，同时保障了农民的土地收益权，保障了基金的来源。

第7篇：土地管理法论文范文

关键词：宅基地使用权；流转；必要性

中图分类号：F321.1文献标识码：A

收录日期：2012年4月18日

一、宅基地使用权的概念及特征

（一）宅基地使用权的概念。关于宅基地使用权的概念，国内的学者对其做出了不同的定义。王利明认为，宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。江平认为，宅基地使用权是一种独立的用益物权种类，是农村集体所有权所派生的一种他物权，属于传统民法上的地上权的一种。根据我国《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用的权利，权利人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权在性质上与建设用地使用权、土地承包经营权一样都属于用益物权。

（二）农村宅基地使用权的特征

1、主体的特殊性。目前宅基地使用权的主体仅限于农村集体成员。《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”。2004年12月国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”通过以上规定可以看出，使用人的特定身份是取得农村宅基地使用权的前提条件。宅基地使用权只保障农民的居住权，城镇居民不享有该项保障。若非本集体经济组织成员无法获得宅基地的使用权，也不能通过受让房屋使用权而获得宅基地使用权。

2、客体的特定性。农村宅基地使用权的客体仅限于集体土地。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”从本条规定可以看出，宅基地使用权的客体范围被限定在集体所有的土地上。

3、使用权的无期限性。宅基地使用权是为了保护农民的基本生存问题而设立的一项制度，现行法律法规中，并没有涉及宅基地使用权期限的规定，宅基地使用权人的使用权受法律保护。一旦农户取得宅基地，只要房屋存在并有合法的所有权人，那么该宅基地就不会被收回，除非失去农民身份或被征用。

二、宅基地使用权流转现状

（一）“隐性市场”大量存在，非法交易泛滥。现行法律法规虽然严格限制宅基地的流转，但农村宅基地和农村房屋的交易是普遍现象。由于宅基地使用权的原始取得是无偿的，其流转的成本非常低，在利益的驱动下，农民往往将闲置不用的宅基地及其房屋进行转让，形成了宅基地使用权流转的“隐性市场”。

（二）宅基地使用权流转的司法现状。在司法实践当中，有关宅基地使用权流转的案件越来越多，同案不同判的情况大量存在。法院在审理不涉及房屋的农村宅基地使用权流转的案件时，有的法院认为法律没有明文规定农村宅基地使用权可以转让，认定转让行为无效；而有的法院却认为当前中国法律没有禁止农村宅基地使用权的流转，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：“依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让土地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权流转的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请……”的规定，认定该转让行为有效。还有的法院依据《合同法》的有关条款以宅基地买卖违法为由宣告转让合同无效。

三、宅基地使用权流转的必要性

（一）允许宅基地使用权流转有利于拓宽农民的融资渠道，提高农村土地的利用效率。对于农村的广大农民来说，其最大的私有不动产就是建造在其宅基地之上的房屋，由于我国现行的法律限制宅基地使用权的流转，也就阻止了农民以房屋进行抵押贷款、入股等流转方式的可能，从而缩小了农民进行融资的渠道，不利于农民收入的增加，对农民不公平。“农村宅基地使用权毕竟是一项有财产利益的权利，在市场经济条件下，往往只有在有效的流转中才能实现资源的最佳配置，如果严格限制宅基地的流转，则由于受让人仅限于农村村民，则转让价格显然会比较低，不利于实现宅基地使用权的交换价值。”因此，允许农村宅基地使用权的流转，既可增加农民融资的渠道，也有利于提高土地的利用效率。

（二）允许宅基地使用权流转是加快我国城市化发展的需要。改革开放以来，我国进入了一个相对快速的城市化进程。大量的农村剩余劳动力转移至城市，促进了劳动力的自由流动。不允许农民将宅基地使用权抵押、出资就必然减少了农村城市化进程的外部资金的注入。放开宅基地使用权流转限制，将会把农村宅基地巨大的经济价值开发出来，使农民获得大量的原始资本积累，这样无论是进城投资或定居买房都将为农民融入城市提供一个良好的物质保障。放开宅基地流转的制度有利于农村剩余劳动力转移到城市，加快城市化进程。

（三）允许宅基地流转是实现用益物权制度价值的要求。用益物权的首要制度价值就是实现物的使用价值，增进物尽其用的经济效用，即拥有其物者得自不使用，而使他人利用之，以收取利益。无其物者得支付代价而利用他人之物，而不必取得所有权。易言之，用益物权具有调剂“所有”与“利用”的机能。在我国，用于建造房屋的土地，因所有权主体的不同分为建设用地使用权和宅基地使用权。建设用地使用权的转让、出租、抵押等流转方式在法律上几乎没有什么限制。宅基地使用权作为用益物权的一种，应该和其他用益物权一样可以流转，因为不能流转的财产不是真正意义上的财产，禁止农村宅基地交易实际上是不承认宅基地属于农民自己的财产。而物权作为财产权的一种，具有财产权的一般特性，即价值性和流转性。法律对宅基地使用权流转的限制，不利于宅基地的使用价值和交换价值的实现。

四、完善宅基地使用权流转的建议

（一）扩大宅基地使用权流转的范围。完整的用益物权在权利的流转过程中就不应当再有关于受让人身份方面的限制。可以允许宅基地使用权向本集体经济组织以外的人员流转，但须经本集体成员同意；向外流转的宅基地使用权可以设定适当的期限，具体可以参考建设用地使用权的期限，并由农村集体经济组织行使所有权人的权利，收回宅基地或给予受让人适当的有偿延续使用权。

（二）明确宅基地使用权流转的具体形式。放开宅基地使用权的流转范围后，其流转方式也应有更多的存在形式。参照国有土地使用权，既可以采用转让、租赁、入股、继承和赠与等方式转让，也可以允许宅基地使用权成为抵押权的标的。这些具体的流转方式对提高农民的生活水平都具有积极作用。

（三）建立宅基地使用权收回制度。针对当今农村日益严重的“空心村”现象，为保护有限的土地资源和提高土地资源的利用效率，有必要建立宅基地使用权的收回制度。权利人与宅基地使用权发生分离或宅基地长期闲置不用可以作为宅基地收回的前提。宅基地使用权人因不可抗力导致宅基地灭失、死亡或宅基地被征收征用情况出现时，应由有关部门注销其宅基地使用权，并考虑是否重新分给宅基地。

主要参考文献：

[1]王利明.民法[M].北京：中国人民大学出版社，2008.

[2]江平，李显冬.中国物权法要义与案例释解[M].北京：法律出版社，2007.

[3]刘俊.农村宅基地使用权制度研究[J].西南民族大学学报，2007.3.

[4]赵昭.宅基地使用权法律问题研究.大连海事大学硕士学位论文，2009.4.

[5]王泽鉴.民法物权[M].北京：中国政法大学出版社，2001.10.

第8篇：土地管理法论文范文

关键词:土地利用规划乡镇综述国内

中图分类号:F301 文献标识码:A文章编号:1007-3973(2010)08-134-03

我国土地管理法规定了地方各级人民政府编制土地利用规划的责任,目前随着省、市、县级规划指标分解工作的逐步完成,乡镇土地利用规划将进入实质性的编制阶段。截至2006年底,我国有19369个建制镇和14119个建制乡。从行政级别来看,乡镇虽然其处于中国政府中的最低层次,但其在规划体系中的作用还是不容小觑。客观地讲,乡镇土地利用规划编制水平直接关系我国土地利用规划体系的牢固与否,对于自上而下编制土地利用规划及系统开展土地的调查、登记、统计、评价等工作发挥着非常重要的基础性作用。为此,在新一轮乡镇规划即将全面开始编制时期,本文通过梳理相关的文献和专著,尝试对乡镇土地利用规划的已有研究和实践进行细致的回顾和总结,以期为新一轮乡镇土地利用规划的编制提供些许借鉴和帮助。

1乡镇土地利用规划的地位和特点

目前,在我国的五级土地利用规划体系中,乡镇土地利用规划处于最低一个层级,国家、省、市、县四级规划的目标、任务和各项控制指标最终都必须通过乡镇土地利用规划得以落实。因此,乡镇土地利用规划具有重要的地位与特点。沈曙文认为与县级规划相比,乡镇土地利用规划是实施土地用途管制最直接的依据,应具有更强的可操作性。欧名豪认为乡镇级土地利用规划处于规划的最低层次,属实施性规划,其内容应能达到控制性详细规划的要求,应为用地管理提供直接依据。徐邓耀等认为乡镇土地利用总体规划与国家、地市、县市级土地利用总体规划相比,具有难度大,工作量大,定性、定位、定量要求高的特点。

与其他级别规划相比,乡镇土地利用规划作为用地控制管理直接依据的“刚性”要求与其可操作性等要求的“弹性”之间的矛盾更加严重,为此部分学者也对乡镇土地利用总体规划“刚性”与“弹性”相结合的问题做了初步的探索和研究。

此外,诸多学者还直接或间接地理清了乡镇地处基层所具有的技术、人才、资金等劣势及由此导致的基础资料不足的特点对于乡镇土地利用规划的影响。但总的来讲,缺乏一个统一的界定标准,地位也相对模糊。

2乡镇土地利用规划的任务和内容

根据《土地管理法》的相关规定:乡镇土地利用总体规划的主要任务是划分土地利用区,确定每一块土地的用途。据此,不同学者又做了诸多阐释:

王万茂认为乡镇土地利用规划是在县级土地利用规划分区的基础上落实分区界线和区内每一块土地的用途,进一步的指出乡镇土地利用规划要制定分区土地用途管制规则并统计不同用途土地面积。沈曙文认为乡镇土地利用总体规划的编制应进一步强调“四定”,即定量、定位、定性、定序,“四定”是乡镇土地利用总体规划四项不可缺少的内容。欧名豪认为乡镇级规划的重点应是在县级规划总量控制与用地分区控制的基础上进行详细的土地用途编定,但在用途编定时应避免把用途划分得过细,为市场调节留下足够的空间。

则结合“四定”的方法,在农用土地适宜性评价的基础上,综合考虑县级规划的指标安排及当地的自然条件和经济社会发展状况,对重庆市江津区李市镇土地进行土地利用分区规划和研究探索。

乡镇土地利用规划成果的重要表现是乡镇土地利用规划图,乡镇规划图是土地用途管制最基础的图件和直接依据,是规划任务和内容得以实现的重要工具和保障。然而现实中乡镇土地利用规划图编制水平总体不高,突出表现为数、图、表、文不一致等;由于规划操作性不够以及随意修改也导致规划内容和任务落实的不够理想。

3乡镇土地利用规划编制的阶段和方法

对于乡镇土地利用规划的编制阶段和方法选择,代表性的学术观点主要有以下几种:沈曙文认为“四定”既是乡镇土地利用总体规划四项不可缺少的内容,又是乡镇土地利用总体规划编制的四个具体步骤和方法。徐邓耀等则认为乡镇级土地利用规划编制应与乡镇基本农田保护规划同步进行,相互协调。为此,在各乡镇编制规划之前,县规划组应完成全县人口时空分布预测,主要部门用地需求预测,土地生产力诸要素预测,土地详查及土地利用现状分析资料、图件,土地适宜性评价及功能利用分区,土地利用结构调整思路与目标设想并制作乡镇土地利用总体规划编制的技术指南。

王静认为,由于规划区范围、规划对象的不同以及内容侧重点和深度有别,因而编制乡镇级土地利用规划的模式、方法等都不尽相同;并在海口市乡镇级土地利用规划编制时,按照距离城市远近和性质不同等将乡镇分为不同的类型城市扩散型、服务城市型、农业型,进而分析了各类型乡镇的土地利用特点、规划编制指导思想和编制规划内容等。

在王静研究基础上,邓晶认为城市扩展型乡镇土地利用总体规划的重点是合理安排和布局建设用地及其配套设施用地,农业型乡镇土地利用总体规划的主要任务是农业用地以及农业生产配套设施的安排,生态保护型乡镇则应当利用“反规划”的理念。

童菊儿、吴次芳认为分为乡镇级土地利用规划的编制分为四个阶段:准备阶段、资料收集分析阶段、规划编制阶段、上报审批阶段。

尹凌等认为可达性作为反映区域土地利用状况、居民生活质量和社会公平性的重要指标,如将其应用到乡镇土地利用总体规划方案的分析与评价中,可以从时空角度量化规划对农村居民出行可达性的影响状况,辅助规划者和决策者科学决策。

石英、程锋认为遗传算法是一种辅助乡级土地利用规划的有效优化方法,并针对乡级土地利用规划中如何将确定的土地利用数量结构方案优化配置到具体的地域空间,提出了辅助产生可供选择的乡级土地利用规划空间布局方案的数学模型和遗传算法求解方法。

4乡镇土地利用规划制图问题

乡镇土地利用规划的最终落实需要体现在图件上面,为此童菊儿、吴次芳认为基础图件应采用1∶5000或1∶2000的变更调查图,同时增加地形图制图的部分要素,如地形、地貌、建构筑物界线等,在此基础图件上进行乡镇土地利用总体规划图的制作;规划图件为便于管理可以采用1∶5000或1∶10000的比例尺。

而目前乡级规划图件的比例尺一般为1∶10000,这主要是考虑到要充分利用土地利用现状调查成果;从多年的实践来看,万分之一比例尺的图件显然还达不到按图审批用地、划用地红线的程度。此外,由于规划基础数据不实以及规划技术手段落后、人才资金限制等原因,造成规划图件、表格和文字说明与实际数据等不一致。这就使规划编制的科学性和合理性得不到保证,对于规划的有效实施十分不利。

针对以上问题,彭芳对于乡镇土地利用总体规划图的编制方法进行了深入探讨,着重论述了利用GIS技术编制乡镇土地利用总体规划图的步骤和方法,重点讨论了如何在文图对接中做到图数一致,并以重庆市江津区26个乡镇土地利用总体规划编制进行了深入细致的实证分析。

5乡镇土地利用规划与城镇规划的协调问题

“政出多门、协调不畅”一直是中国各种规划在落实过程中遇到的最大障碍,乡镇土地利用规划亦不例外。欧名豪强调乡镇级规划是村镇居民点规划与乡镇土地利用规划的基层融合点,为了从体制上保证规划体系的整合与协调,必须要对目前的城镇规划与土地管理,建议尽快将乡镇一级的村镇建设部门和土地管理部门合并,把矛盾消除在基层。

童菊儿、吴次芳认为城镇总体规划和土地利用总体规划的衔接,主要应解决基础数据包括城镇现状用地规模、人口、城乡用地规模、图件等的衔接问题。

刘志刚认为由于多数小城镇总体规划是在投入少、无体系规划指导、无相应基础资料、无专业技术人才的情况下各地各自为政形成的,在时效、空间与实际存在较大偏差,加之基层土地利用总体规划编制技术力量的薄弱,这就使土地利用总体规划在积极与小城镇总体规划互相衔接中难免存在弊端。

李伟芳认为乡镇级土地利用总体规划与城镇总体规划不协调的原因是五个“不一致”:规划的指导思想不一致、规划的用地分类标准不统一、规划在建设用地规模的定位上不一致、规划人均建设用地标准不一致、规划城镇人口统计口径不一致;认为“两规”衔接主要内容包括经济社会发展目标、基础设施布局、城镇规模的定位、村庄撤并和整理等方面,衔接途径包括提高土地利用总体规划的法律地位、统一资料口径、实现资料共享、统一规划编制的指导思想、加强城镇建设部门与土地管理部门的配合等。

6前两轮乡镇土地利用规划的评价

蔡玉梅等认为我国五级土地利用规划体系中各级规划理应具有不同的目标、内容、方法和保障手段,然而现实中是各级规划在内容上层次性不突出、职能分工不明确,大多是宏观上过细、微观上过粗。

童菊儿、吴次芳认为目前乡镇土地利用规划存在诸多不足如缺乏明确的编制技术的思路、缺乏技术操作规程和技术要点提示、编制规划的基础条件差、规划的科技含量低、城镇总体规划和土地利用总体规划衔接困难重重等。林素容也认为目前乡镇土地利用规划存在诸多弊端,如权威性不够、基础图件和资料不实、刚性强、与其他规划协调不足等,建议更新规划理念、加强规划衔接、促进公众参与、提高技术如GIS应用水平等。

郑伟元等认为各级规划的编制采取自上而下、上下结合的办法,主要指标自上而下逐级分解下达,指标的确定实行从严控制的方针,使得规划缺乏弹性和应变能力。刘志刚则认为由于客观上的需要、主观上的促进以及制度存在缺陷等原因导致小城镇土地规划跟着项目走。

郭春华等认为由于基层土地管理技术、条件的限制导致地籍资料的准确性、连续性、系统性都比较差,同时乡镇土地管理水平不高、土地利用现状调查工作滞后,这些都导致乡镇土地利用规划水平不高;此外乡镇土地利用规划随意调整现象也比较突出。

7小结

虽然乡镇级土地利用规划研究具有重要的理论地位和实践价值,然而遗憾的是学者们对此关注和研究严重不足,以此为研究主题的论文竟不足20篇(依据中国期刊网2009年7月对题目中含“规划+土地+乡/镇”的搜索,去除非研究类文章,包括西南大学刁承泰导师2008年四位学生的硕士毕业论文),且研究水平整体不高。王青峰、李光认为由于全国各地乡镇具体情况千差万别,乡镇规划作为我国五级规划体系中重要的组成部分,其编制的理论和技术却往往被忽视。现有的研究还存在诸多不足,未来应在现有研究基础上加强对于乡镇土地利用规划理论和技术的研究,如对于GIS技术应用和制图、数学模型和方法的应用、规划模式、不同规划之间的协调和融合、规划的多目标协调问题、规划弹性与刚性、公众参与、规划后监管与反馈等,从而提高乡镇土地利用规划编制和土地利用管理水平。

参考文献:

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第9篇：土地管理法论文范文

关键词：农村土地承包纠纷； 承包经营权； 《土地承包法》。

审理农村土地承包纠纷案件，从当前存在的法律规范来看，涉及的内容较多，如民法通则、合同法、农村土地承包法、最高法院的司法解释以及中央不同时期的农村政策。另外，村民组织法、土管法、农业法、继承法、担保法、婚姻法等规范也有涉及。如何在司法审判中适用好相关的规范，解决好溯及力问题，厘清在合同签订、履行、效力认定、行为合法或合理判定等方面的司法确认问题，确保纠纷的合理解决是审判机关需要认真研究的问题。①一、农村土地承包纠纷案件的受理范围。《土地承包法》第五十一条规定： “因土地承包经营发生纠纷的，……也可以直接向人民法院起诉。”②为了进一步明确人民法院的受理范围，法释［2005］6 号第一条列举了法院具有管辖权的具体情形，同时排除了两类不应受理的情形。可见，因合同违约引起的违约纠纷或因他人侵权引起的侵权纠纷以及承包经营权的继承纠纷等具有可诉性，法律已有明确规定。但审判实践中仍存在诸多的问题： 其一，如何确认土地承包经营权的问题。这类纠纷当事人往往不是直接提出一个确认之诉，绝大部分是以侵权的理由提起一个给付之诉，法院经过审理后发现并确认原告是否享有承包经营权是案件解决的关键。实践中，当事人土地承包经营权的纠纷有多种原因，有的因权属证书之间、权属证书与行政登记或权属证书与承包合同相互矛盾引起，有的因承包主体资格引起。对于这类纠纷的处理，目前主要有以下观点： 一种意见认为应对证书或合同或清册登记或者成员资格做实质审查进而确认原告是否享有经营权； 一种意见认为，确认土地承包经营权，应适用《土地管理法》第十六条规定，以政府处理为前置条件，对处理不服的，只能通过行政复议或者行政诉讼途径加以解决。③从实践来看，人民法院在处理类似案件时是区别对待的，并未一概而论。实际上，从最高法院原副院长在关于法释［2005］6 号的新闻会上的讲话精神看，司法解释对此问题的实质内涵应该包含两层意思，一是本来就没有经营权的； 二是原来享有经营权后来发生争议的。对于第一种情况的当事人，如果提起实质为确认经营权的诉讼，应该适用《土地管理法》第十六条和司法解释第一条第二款的规定，不予受理或驳回起诉并告知其向有关行政主管部门申请解决。对于第二种，因户口迁出本集体经济组织、外嫁、发包方调整土地等客观原因导致经营权是否仍然保留发生争议的，人民法院应该受理。对于就同一土地签订有两个以上合同的，承包方均主张取得承包经营权的，不能简单地以权属争议为由不予受理。

二、农村土地承包经营合同的效力。

1. 关于违反民主议定原则的土地承包合同的效力。

根据《土地管理法》第十四条第二款、第十五条，《村民委员会组织法》第十九条第二款第（ 五） 、（ 六） 项，《土地承包法》第十七条第二款、第十八条第二款第（ 三） 项、第四十八条第一款规定，如果发包方违反上述强制性规定，越权发包，人民法院应当认定该承包合同无效。法释［2005］6 号虽未涉及村民要求确认合同无效的情形，但法释［1999］15 号第二条、第二十五条规定： 承包合同签订满一年，或虽未满一年，但承包人已实际做了大量的投入的情况下，人民法院不因发包方违反法律规定的民主议定原则越权发包而确认该承包合同无效。

原则上，只要合同形式合法，未违反法律的强制性规定，即为合法有效的合同，应予以支持。其次，因违反法定发包程序导致村民群体与他人签订的合同无效的，原则上应认定无效； 对于承包人因此发生的损失，可予以适当的补偿。

2. 土地承包经营权流转没有登记或备案的合同效力。

《土地承包法》第三十八条规定： “土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”在审判实践中，人们对没有登记的合同效力认识不一。笔者认为，合同的效力与物权的变动是两个不同的概念，登记是物权变动的公示方法，不动产登记是物权转移的标志，是否登记主要是表明物权是否转移，是合同履行问题。合同是否有效要根据合同法的规定来认定，如果当事人之间对物权的设立和转移达成合意，只要这种合意不违反法律法规的强行性规定和公序良俗原则，即便没有完成登记，也应当认为合同已经成立并生效。④在承包或流转过程中，没有登记并不影响合同的效力。但未经登记，不得对抗善意第三人。《土地承包法》第三十七条规定： “土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意； 采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”⑤对未经备案合同效力如何认定，同样存在不同认识。其实，承包方通过与发包方签订土地承包经营合同在集体所有的土地上设立土地承包经营权，并不影响土地的归属，土地所有权仍归本集体经济的农民集体所有，发包方有权通过承包地备案了解承包经营合同的履行情况和土地承包经营权的变动情况，但是，土地承包经营权流转备案制度虽然具有重要性和必要性，但备案不是承包经营权流转、合同生效的必要条件。

三、家庭内部承包经营权的分割。

我国现行法律及司法解释，主要是对承包人与政府、集体经济组织和其他人之间的关系进行规范，对家庭内部之间的关系鲜有涉及，这给家庭内部承包经营权分割纠纷的处理带来了难题。由于人们观点的不统一，加上法律适用的难度与实际操作的难度，致使法院对这类案件“敬而远之”，不予受理，使相当多的当事人的合法权益没有得到应有的保护。笔者认为，审理好家庭内部承包经营权的分割纠纷，首先应明确，在一个家庭中，哪些人享有土地承包经营权。有人认为，只有承包土地时分得承包地的人和承包人死亡后的法定继承人才享有承包经营权。笔者认为，享有承包经营权的人除上述人外，还包括这个家庭新出生的人。

首先，土地作为农民生活的主要来源和基本保障，是农民最基本的生产资料，与农民利益密切相关。农民对土地的渴望是基于其朴素的生存和发展权利，也是农村经济发展的原始动力。土地承包经营权一方面反映的是对集体土地的经营，另一方面反映农户对土地利益的分配。故土地与其他财产不一样，剥夺了新生人口的土地承包经营权，无异于剥夺了新生人口的生存权。其次，《土地承包法》第五条规定： “农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人均不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”故承包经营权是一种成员权，随着成员资格的取得，任何组织和个人均不得剥夺和非法限制。

四、如何保护妇女及上门婿的合法权益。

从调查情况来看，目前农村侵害妇女土地承包经营权的问题时有发生，原因在于传统的道德观念和农民的法律意识以及人们对村民自治的模糊认识，妇女自我权利保护意识不强，甚至妇女自身对这种侵害也感到“理所当然”。关于妇女土地承包权的保护问题，土地承包法作为一个重要问题进行了规范。《土地承包法》第三十条规定： “承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其承包地……”该法第五十四条规定：“发包方有下列行为之一的，应承担停止侵害，返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危害、赔偿损失等民事责任……（ 七） 、剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权……”《土地承包法》明确规定了妇女作为集体经济组织成员平等享有承包该集体经济组织土地的权利，对出嫁女的土地承包经营权的保护作出了特别规定，但在实际操作中仍存在着一些问题。法释［2005］6 号第三十四条对离婚纠纷中的承包经营权分割进行了规定。但这些维护妇女土地承包权的国家法在很多地方还受到“民间法”的严重挑战，甚至有些地方基于“搞活土地经营使用权”还出台了与国家法律和中央政策相违背的政策。出嫁女的土地承包经营权受法律保护，无论其土地承包经营权是结婚后从新居住地取得，还是保留结婚前取得的土地承包经营权，总的原则是不能使其权利落空。在个案处理中可以区别情况对待： 对承包期内当事人结婚后从新居住地取得承包土地的，发包方可以收回其原承包地； 对结婚后在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地； 对离婚纠纷中妇女分割承包地的请求，只要她作为家庭一员享有承包地的，就应依法予以保护。对于上门婿承包地问题，和出嫁女类似，可参照处理。

五、关于客观情况变化致合同履行显失公正的问题。

涉及土地流转的合同，由于受到签约当时的社会经济条件和法律、政策背景的影响，双方权利义务的约定仅适合于合同签订时的情况。而客观上土地问题极易受社会经济发展和国家政策的影响，随着不同时期的客观条件变化及国家农业政策的调整，客观上会导致合同双方当事人权利义务的严重失衡，从而引发纠纷。法释［2005］6 号第十六条借鉴了情势变更原则，为解决相关问题提供了法律依据。这类案件实践中当事人往往起诉要求确认合同无效，但事实是并非合同无效，法院不能简单地对合同的效力进行认定，而应根据客观事实综合社会效果加以评判。因此，对历史的原因或政策性原因引起的流转合同纠纷，不能简单地以签订合同不完全符合法律规定、权利义务失衡为由宣布无效，造成高成本的善后处理工作的发生。因此，为救济因客观原因导致当事人双方在合同中的权利义务严重失衡的现象，法官应对当事人进行法律释明，分析发生权利义务失衡的客观情况，依照公平原则和诚实信用原则，以情势变更为理由，调整承包期限，变动承包金数额，以化解矛盾，消除纠纷，将国家惠民政策落实到村民头上，从法律效果和社会效果两方面，使案件得到妥善处理。

注 释：

①邵书慧。《科技创业月刊》当前农村土地承包纠纷的调查与法律思考———基于淮南市八公山区的调查，2009 － 10－ 10.

②《中华人民共和国土地法》1999 年 1 月 1 日施行

③吴 杨。 几类农村土地承包纠纷案件审理难点与对策研究。《贵州大学硕士论文》，2009 －10 －01