小产权房买卖精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的小产权房买卖主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：小产权房买卖范文

一、小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。

二、法律依据：

《土地管理法》第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

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第2篇：小产权房买卖范文

小产权房到底能不能买卖？首先，小编在这里要排除由村民或村委会违反国家规定私自建设的住宅楼，因为这类房屋本身属于违章（法）建筑，无论城镇居民是否去购买，都属于拆违范畴，是没有任何补偿的。所以，如果买主在不知情的情况下买到了违章（法）的此类住宅，可以通过民事诉讼判决合同无效退款。小编建议，即使在知情的情况下，也可以起诉解除合同，根据双方各自的过错责任分担损失，否则将来行政机关来拆违，可能人房两空。实践中，较为理性的购房者买到的一般是因为城市规划，或者当地村委会报批后给村民兴建的住宅。对于这类住宅，并不如原来住建部通知纸面上那样统统无效。比如，北京门头沟区法院曾判决一位城镇居民朱先生购买当地村民房屋，合同有效。再比如上海市高级人民法院在法院裁判标准中表示，买卖双方如不是同一集体成员组织的，如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的，合同也可认定有效。当然，也存在相反的判决，比如同在门头沟的西辛村，一位名叫高永茂的购房者被判决合同无效。

小产权房有没有拆迁补偿？虽然在实践中，有的小产权房购买者的买卖合同得到了法院的支持，但是小产权房始终面临着产权问题。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，国土部下发的另一个通知也规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。一旦小产权房面临土地征收，购买房屋的城镇居民是无法享受到属于农村居民的宅基地使用权的补偿，也无法享受属于基于农村居民身份的拆迁福利。但是，这并不意味着小产权房被拆迁毫无补偿，或者仅仅补偿当初的房款。在上海市的一个案例中，当地政府和购房者李阿姨通过拆迁安置合同约定：政府对该房实施拆迁。作为补偿，政府向李阿姨支付各项奖励费、临时过渡费以及提供房屋安置。合同签订后，李阿姨按照合同约定搬离了房屋，政府也依约向其支付各项补助、奖励、补偿款项，但最后政府以其非农村集体居民为由拒绝安排安置房，仅按征收时价格补偿现金。

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第3篇：小产权房买卖范文

乙方（购房方） 身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其位于萍乡市安源区城郊管理委员会流万管理处施家冲高专拆迁安置小区第 栋第 层的毛坯房（建筑面积144平方米）以人民币 拾 万 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的价款出售给乙方。

二、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。本合同签订后，乙方在2013年12月31日之前分两次将房款交付甲方（付款以实际票据为准）

三、本合同签订后，甲方将该层房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

四、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证分摊公共部分损坏所需维修费用。本合同签订后，甲方不得就该层房屋与他人订立《买卖合同》。

五、该层房屋现作为住宅用，乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和用途，甲方不得擅自改变与该房屋有关联的公共设施、公共用地的使用性质。

六、房屋竣工验收合格后，甲方应以书面或口头通知乙方办理交付手续，乙方按照双方约定按期缴清本合同款项，如乙方超过约定期限三个月未缴清房款，甲方有权处理此房。

七、甲方应积极协助乙方办理水、电、煤气等配套设施开户手续，相关费用由乙方承担。

八、违约责任

1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

2、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，由双方参照市场及购房款等条件协商解决，并赔偿乙方的房屋装修费用。

3、如该栋房屋需拆迁重建，甲方需在重建楼栋为乙方提供一套面积不少于140平方米房屋，楼层由双方协商确定；该套房屋除土建项目费用外其他补偿款由乙方所得。

九、如遇国家政策变动，相关事项由双方协商解决。

十、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的可按下述两种方式解决。

1、提交安源区仲裁委员会仲裁。

2、依法向安源区人民法院。

十一、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十二、本合同一式2份，甲乙方各执一份。

甲 方： 年 月 日

乙 方： 年 月 日

小产权房屋的买卖合同范本二

甲方（售房方） 身份证号码：

乙方（购房方） 身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其位于萍乡市安源区城郊管理委员会流万管理处施家冲高专拆迁安置小区第 栋第 层的毛坯房（建筑面积144平方米）以人民币 拾 万 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的价款出售给乙方。

二、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。本合同签订后，乙方在2013年12月31日之前分两次将房款交付甲方（付款以实际票据为准）

三、本合同签订后，甲方将该层房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

四、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证分摊公共部分损坏所需维修费用。本合同签订后，甲方不得就该层房屋与他人订立《买卖合同》。

五、该层房屋现作为住宅用，乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和用途，甲方不得擅自改变与该房屋有关联的公共设施、公共用地的使用性质。

六、房屋竣工验收合格后，甲方应以书面或口头通知乙方办理交付手续，乙方按照双方约定按期缴清本合同款项，如乙方超过约定期限三个月未缴清房款，甲方有权处理此房。

七、甲方应积极协助乙方办理水、电、煤气等配套设施开户手续，相关费用由乙方承担。

八、违约责任

1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

2、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，由双方参照市场及购房款等条件协商解决，并赔偿乙方的房屋装修费用。

3、如该栋房屋需拆迁重建，甲方需在重建楼栋为乙方提供一套面积不少于140平方米房屋，楼层由双方协商确定；该套房屋除土建项目费用外其他补偿款由乙方所得。

九、如遇国家政策变动，相关事项由双方协商解决。

十、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的可按下述两种方式解决。

1、提交安源区仲裁委员会仲裁。

2、依法向安源区人民法院。

十一、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十二、本合同一式2份，甲乙方各执一份。

甲 方： 年 月 日

乙 方： 年 月 日

小产权房屋的买卖合同范本三

卖方（甲方）____________ 身份证号码：____________________

买房（乙方）____________身份证号码： ____________________

根据《中华人民共和国合同法》甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，诚实守信，协商一致的前提下订立本合同，条款如下：

一、甲方自愿将其位于____________________的房屋一套以人民币___拾___万___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的价款出售给乙方。

二、房屋的基本情况：

该套房屋建筑面积约____平方米，三室两厅一厨两卫，位于该栋楼第___层（不含地下室），房屋用途为住房。

三、付款方式：

本合同签订，乙方即付给甲方人民币 元整，余款 作为押金，待过户手续办完后付清。

四、本合同签订后，甲方对该房屋的相关权益（使用

、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等）随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，乙方需保证按期缴纳各项物业费用（水电费等）本协议签订后，甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。

五、本协议签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续。办手续所产生的相关费用均由乙方全部承担，甲方只为乙方提供必要的帮助。

五、甲方保证协议签订后乙方房屋的水电畅通。如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，乙方不得随意拆除及改变房屋结构，不得随意更改水电线路，若因乙方原因造成房屋损坏及事故的 ，一切后果由乙方承担。

六、本合同经甲乙双方同意后自愿签订，任何一方不得擅自变更或解除合同。如有违约，违约方需另外支付对方房屋总价10%的违约金。

七、若发生纠纷，先双方友好协商，如协商不成时，提交房屋所在地人民法院解决。

七、本协议自双方签字或盖章之日起生效。

甲方： 年 月 日

乙方： 年 月 日

第4篇：小产权房买卖范文

2、动迁难赔偿。一般要是依法处理了建房子审核办理手续，便是合理合法工程建筑，但也是有要求范畴外的违章建筑，违章建筑与国家的整体规划矛盾，就会被拆卸，小区业主也无法得到房屋拆迁补偿，另外购房者购买小产权房后，若碰到政府部门的土地征收，屋主也没法得到相对的房屋拆迁补偿。

3、房屋品质难确保。小产权房很便宜，因此房屋的品质是无人管的，就会出现房地产商以次充好的状况，这就存有安全风险，而这一类房子全是由农田所属的村开发设计的，不但房屋的品质和售后服务无法确保，搬入后物业管理服务也非常容易出难题。

4、小产权房不可以抵押或是发售出售。小产权房并不是靠谱的产权房，小产权房也不可以做为抵押开展发售出售的，这种全是购房者在购买小产权房要留意的难题。

5、易出难题。购房者在房屋出现难题后消费者维权是十分不易的，由于与房地产商签合同并缴费后，会碰到政府部门整治小产权房，那么你的房子就会有将会被停建或强制性拆卸，那样购房者就会遭遇既沒有房屋，也不可以立即讨回购房款的处境。

6、小产权房不可以抵押贷款。小产权房不可以在房产管理单位备案办理备案，因此不太可能申请办理抵押等，这类沒有项证支配权的房子还需要一次性支付购房。

第5篇：小产权房买卖范文

1、要看开发主体的合法性。一般情况下，进行城中村开发的主体有可能是村民，也可能是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体或者是村委会依法委托的房地产开发企业。但是不论主体究竟是哪个，我们在决定选购小产权房时一定要擦亮眼睛确认主体取得合法资格开发土地。

2、还要看小产权房是否取得了国有土地使用证。只有拥有了这个证才能确认它的土地性质。

3、还需要留意它是否符合深圳的城市规划。只有符合城市的规划，小产权房的房屋产权证书才有可能在未来某一天有取得的可能性。否则购房者需要承担很大的风险。

4、一定要看看有没有取得建筑工程施工许可证。只有拥有了这些许可证，才能确保我们购房的合理性。规避风险避免可能发生的一些纠纷与问题。

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第6篇：小产权房买卖范文

肖琴

论 文 摘 要

所谓卖方知识产权担保，是指在货物买卖法律关系中，卖方有义务保证，对于其向买方交付的货物，任何第三方不能基于知识产权向买方主张任何权利或要求。

由于知识产权具有无形性、地域性、独占性等特点，其权利人的专有权被他人侵犯的机会和可能性比物权等权利大的多。一旦第三人对卖方交付的货物基于工业产权或其他知识产权提出权利或要求，买方对货物的使用或转售就会受到干扰，因为第三人可能向法院申请禁令，禁止买方使用或转售货物，而且还会要求买方赔偿因侵权而造成的经济损失，所以规定卖方的知识产权担保义务，对保护买方的利益非常必要。《联合国国际货物销售合同公约》（以下简称《公约》）第42条规定了卖方的知识产权权利担保义务。

本文首先对42条的立法背景和立法目的作出介绍，接着对42条规定的卖方知识产权担保义务及其责任的条件限制和责任的免除进行详细的分析，最后指出由于42条内容的不确定性，建议当事人最好在合同中排除42条的适用。

目 录

一、 前言………………………………………………………（4）

二、 立法背景和立法目的……………………………………（4）

三、 卖方的知识产权担保义务及其责任限制………………（6）

（一） 工业产权或其他知识产权

（二） 第三人的任何权利或权利要求

（三） 知道或不可能不知道

（四） 目的国：双方当事人在订立合同时预期货物将转售或使用的国家

四、 卖方知识产权担保责任的免除…………………………（15）

五、 结语………………………………………………………（15）

浅论《联合国国际货物销售合同公约》下

卖方的知识产权担保义务

一、前言

所谓卖方知识产权担保，是指在货物买卖法律关系中，卖方有义务保证，对于其向买方交付的货物，任何第三方不能基于知识产权向买方主张任何权利或要求。

由于知识产权具有无形性、地域性、独占性等特点，其权利人的专有权被他人侵犯的机会和可能性比物权等权利大的多。一旦第三人对卖方交付的货物基于工业产权或其他知识产权提出权利或要求，买方对货物的使用或转售就会受到干扰，因为第三人可能向法院申请禁令，禁止买方使用或转售货物，而且还会要求买方赔偿因侵权而造成的经济损失，所以规定卖方的知识产权担保义务，对保护买方的利益非常必要。《联合国国际货物销售合同公约》（以下简称《公约》）第42条规定了卖方的知识产权权利担保义务。

本文首先对42条的立法背景和立法目的作出介绍，接着对42条规定的卖方知识产权担保义务及其责任的条件限制和责任的免除进行详细的分析，最后指出由于42条内容的不确定性，建议当事人最好在合同中排除42条的适用。

二、立法背景和立法目的

为了统一国际货物买卖法，国际社会从上个世纪30年代起就开始致力于制定能够被国际社会普遍接受的货物买卖公约。罗马国际统一私法协会在30年代起草的《国际货物买卖统一法公约》（The Uniform Law on International Sale of Goods,简称ULIS）和《国际货物买卖合同成立统一法公约》（The Uniform Law on the Formation of Contract for International Sale of Goods,简称ULF）由于存在明显的局限性和不足没得到国际社会的认可。1968年，联合国国际卖贸易委员会下的国际货物买卖工作组在对以上两公约修改的基础上制定了《联合国货物买卖合同公约》（United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods,简称CISG，以下简称《公约》）草案。该公约草案于1980年3月，在由62个国家代表参加的维也纳外交会议上正式通过。于1988年1月1日正式生效。

对于货物买卖中第三人的知识产权权利，《公约》以前没有任何公约曾做出规定；而对于货物买卖中第三人权利，以前的公约中也只有《公约》的前身ULIS第52条做出过规定。ULIS第52条规定卖方有担保买方对货物的使用不受任何第三人权利和要求骚扰的义务。但是一般认为这里的“第三人权利和要求”主要是针对所有权瑕疵，它是否也包括了第三人的知识产权权利和要求，ULIS没有做出明确的规定。学界对此众说纷纭 。

在《公约》制订初期，卖方的知识产权担保问题没有引起公约起草者的重视，根据资料记载，《公约》1977年草案更是明确规定公约不调整基于知识产权提起的第三人权利要求问题 。尽管如此，逐步增长的国际贸易量使人们对国际自由贸易中知识产权的保护越来越关注，认识到必须对国际贸易范围内的知识产权保护提供统一的规则。在起草1980年公约最后阶段，联合国国际贸易委员会成立了特别工作小组，起草关于卖方的知识产权担保义务条款，该条款最后被接受为公约正式文本的第42条。

立法的目的有两个：首要的目的是确定对于卖方交货应承担的不存在任何第三人基于工业产权或其他知识产权提出权利或要求的责任限制，通过规定卖方承担此项责任以它在订立合同是知道第三人权利要求存在为条件得以实现第一个目的；另一项目的是确定依据哪一个相关法律决定卖方是否违反了知识产权担保义务，通过选择适用货物预计将被销售或将被适用国家的法律，在其他情况下，选择卖方营业地国家的法律，实现了第二个目的。 由此可见公约制订第42条的立足点在于对卖方知识产权担保义务的限制。

三、卖方的知识产权担保义务及其责任限制

根据《公约》第42条（1）的规定，卖方所交付的货物，必须是第三方不能根据工业产权或其他知识产权 主张任何权利或要求的货物，但以卖方在订立合同时已知道或不可能不知道的权利或要求为限，而且这种权利或要求根据以下国家的法律规定是以工业产权或其他知识产权为基础的：（a）如果双方当事人在订立合同时预期货物将在某一国境内转售或做其他使用，则根据货物将在其境内转售或做其他使用的国家的法律；或者（b）在任何其他情况下，根据买方营业地所在国家的法律。

第7篇：小产权房买卖范文

已经发生法律效力的民事调解书协议约定一方将“小产权房”交付给另一方。在案件执行过程中,案外人提出执行异议,主张执行标的物为自己所有,请求法院中止该房屋的执行。对待“小产权房”的权利归属问题如何认定,“小产权房”能否作为执行的标的物。

【案情】

案外人:梁某,赵某。

申请执行人:张某。

被执行人:解某。

2011年11月,解某份购买陈某开发的位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套,2012年4月15日解某将该楼房转卖给张某,双方签订了房屋买卖合同,张某支付房款21万元,解某出具收条一份。后两人因此房屋买卖产生纠纷,诉至郓城县人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)郓民初字第2310号民事调解书,双方达成如下调解协议,解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某。后解某未履行民事调解书所确定的法律义务,张某于2015年5月13日申请强制执行,郓城县人民法院以(2015)郓执字第499号立案予以执行。

在该案件的执行过程中,案外人梁某、赵某于2015年8月24日向郓城县人民法院提出执行异议,称案外人梁某与陈某双方于2012年12月15日签订《购房合同》,约定将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套出售给案外人。案外人已经支付全部房款27万元整,且案外人已经收到涉案房屋的钥匙且已经装修完毕并入住,请求法院中止对上述财产的执行。

【审判】

郓城县人民法院认为:案外人梁某虽与陈某于2012年12月15日签订了《购房合同》一份,但尚未办理房产登记。由于依据执行的(2014)郓民初字第2310号民事调解书已经确定解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某,且该调解书已经发生法律效力。故案外人梁某、赵某请求中止对该房产的执行申请予以驳回。

【评析】

在该异议案件的处理过程中,合议庭形成两种观点:

一种观点认为,两份《购房合同》虽然都是关于“小产权房”买卖的合同,且是“一房二卖”,但是鉴于目前现行有效的法律法规尚未对涉及“小产权房”的买卖合同作出确切的法律规定,所以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同”的规定,对不动产买卖合同的处理可参照此规定,以先行受领交付的买受人作为第一顺位的交易方。在本案中,虽然解某与陈某签订的买卖合同在前,但是梁某、赵某却先于解某受领交付,且已装修并入住。即梁某与赵某对该房屋处于实际占有状态。故应中止对该涉案房屋的执行,

另一种观点认为,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定,重点审查三项内容,一是案外人是否系权利人;二是该权利的合法性与真实性;三是该权利能否排除执行。案外人梁某与赵某虽有《购房合同》,但房屋尚未登记,且国家对待“小产权房”的权属问题尚未作出明确的法律规定,案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在,故应当驳回案外人的异议。

笔者倾向第二种意见。

首先分析第一条,即案外人是否系权利人;梁某与赵某是否是该“小产权房”的实际所有权人。这就涉及到“小产权房”的权利归属问题。“小产权房” 是一种非独立房地产,依赖于农村的土地制度与农民身份,是指由开发建设单位在集体所有的土地上开发建设,未经国家征收转化为建设用地,未缴纳土地出让金等费用,而作为“商品房”向本集体经济组织之内的成员或者之外的居民销售的居住性房屋。对待“小产权房”,国家相关政府部门并不颁发具有法律约束力的产权证,其所有人并不享有法律意义上的真正产权。就本案而言,案外人对此涉案房屋享有的权利并不是真正的产权所有权,如果给予学理上一个确切的概念,笔者认为居住权更为合适。

二是本案中梁某与赵某对涉案房屋的占有状态,是否具有合法性。“占有”是《物权法》单列的一章,可见我国对占有状态的权益保障相当重视。但占有的保护取决于占有的合法性、合理性。如同《物权法》中所规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。

就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《购房合同》是否具有法律效力。理论上对小产权房买卖合同的法律效力有两种意见,一是无效理论。如果房屋不是在集体经济组织内部转让,则认为无效,反之集体经济组织成员之间的相互转让则是有效的;这是依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定,我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等,严格限制农用地转化为建设用地;且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的,小产权房则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定,房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行,因此村委会在集体土地上进行的所谓“房地产开发”违反了我国法律的强制性规定,该行为是我国法律直接禁止的。因此,“小产权房”买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定,应属无效。二是有效理论。即小产权房屋买卖合同只要是符合双方真实意思表示,基于自由意志达成的合意,基于恪守诚实信用原则的要求,应当得到法律的认可和保障。

司法实践中对小产权房买卖合同效力的认定采取的做法往往是要么回避,要么认定无效。这主要是基于国家政策的考虑以及保障农民核心权益的需要。鉴于目前小产权房屋买卖合同的无效处理原则下,本案中,案外人对涉案房屋的占有并不具备法律基础。

第8篇：小产权房买卖范文

关键词：小产权房；耕地；宅基地；其他集体建设用地；法律处置

中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1003—0751（2012）06—0075—05

“小产权房”不是法律层面上的规范用语，而是一个民间俗称，一般是指建造在农民集体所有的土地之上、并不具有国家统一发放的房屋所有权证和国有土地使用权证的商品房。随着近年来我国城市化进程的加快和城镇房价的飙升，“小产权房”因其价格低廉而备受市场青睐。虽然“小产权房”的销售可以起到抑制商品房价格及缓解中低收入者住房困难的作用，但不可否认，“小产权房”的出现至少会产生以下负面影响：一是侵占了农地；二是减少了国家税收；三是扰乱了房地产市场；四是减损了法律公信力。①总体而言，“小产权房”的存在弊大于利，处置现有的“小产权房”已迫在眉睫。目前，面对“小产权房”的热销现象，政府相关部门一再“叫停”，法院在审理此类纠纷中也基本上确认房屋买卖合同无效，某些地区的“小产权房”甚至已被强行拆除。在理论界，学者们对“小产权房”的处置问题产生较大分歧。根据“小产权房”背后之集体所有土地性质的不同，可以将其大致分为耕地之上的“小产权房”、宅基地之上的“小产权房”及其他集体建设用地之上的“小产权房”三类。耕地、宅基地及其他集体建设用地的用途不同，现行法律为之配置的法权类型也不相同，在其上建造“小产权房”的违法程度及社会不良后果也因而不同，因此，应当根据“小产权房”背后的土地性质来分类处置之。

一、耕地之上的“小产权房”之处置

为了优化生态环境及确保粮食安全，我国现行法律不仅严格限制农用地转化为建设用地，而且规定了全球最为严格的耕地保护制度。2008年9月国家监察部、人力资源和社会保障部及国土资源部联合出台的《违反土地管理规定行为处分办法》中规定，对一年度内违法占用耕地面积占新增建设用地总面积的比例达到15%以上的地区，可以启动司法程序追究当地政府主要领导的法律责任。可见，我国现行法律对占用耕地建设“小产权房”是严令禁止的。遗憾的是，现实中占用耕地建造“小产权房”的现象屡禁不止。许多学者认为我国应守住18亿亩耕地红线，占用耕地建设“小产权房”的行为严重违反了我国耕地保护制度，应一律拆除这类“小产权房”。②也有学者认为，虽然占用耕地建造的“小产权房”不合法，但对其处置应视情况而定。一些建设规模较大、主要由中低收入人员购买用于自住的“小产权房”，全部予以拆除的成本较高，对此可依据比例原则，在耕地保护区域可调整的情况下，通过政府征收集体土地的方式予以认可。③

对于第一种观点，笔者不敢苟同。毋庸置疑，对处于城市边缘地带、正在建设的“小产权房”采取拆除的办法，不仅可以维护法律的权威，而且可以确保耕地不会大面积减少。然而，我国“小产权房”问题由来已久，不少占用耕地建设的“小产权房”不仅已出售、入住，而且近年来城市化进程的加快已使其处于国有土地（主要由农村集体所有土地经过征收转化而来）和集体建设用地之上的合法建筑物的重重包围之中。对于此类“小产权房”，采取“一律拆除”的简单处置办法，至少存在以下弊端：第一，农地的非农利用具有不可逆转性，加之土地利用较一般物之利用具有更为强烈的互依性即土地使用类型的聚集、兼容性，因而轻率地拆除“小产权房”，不仅土地本身可能因无法恢复农用或恢复成本过高而不得不被闲置，而且周边其他建筑的经济功能会因此衰退。即使拆除“小产权房”后土地可以恢复农用，周边建筑的经济功能不会衰退，也会因该土地已处于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包围中而无法实际用于农业生产，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小产权房”的拆除可能会造成大批中低收入的小产权房主“无家可归”，从而诱发社会不稳定因素。第三，“小产权房”的大规模拆除及随之而来的大批居民的搬迁不仅需要较高的行政执法成本，浪费了大量建筑材料，而且会造成严重的环境污染。可见，主张一律拆除耕地之上的“小产权房”之建议并不具备实践操作性。

第二种观点对将耕地之上的“小产权房”予以“合法化”的理由及具体办法未加详述，但其提出的“国家征收转化法”这一处置路径极具启发意义。笔者认为，对于耕地之上的“小产权房”的处置应视具体情况而定。对于处于城市边缘地带、尚在建设的“小产权房”可以一律拆除，而对于建设在耕地之上的已出售甚至已入住的“小产权房”，尤其是已处于合法建筑物重重包围之中的“小产权房”，可以通过国家征收农村集体土地的方式予以认可，使其转化成“大产权房”。或许有学者认为此种方案存在以下弊端：第一，“国家征收转化法”有违《宪法》和《物权法》确立的征收须为公共利益目的的原则④；第二，“国家征收转化法”使得“国家在决定是否征收土地问题上陷于被动，“小产权房”建造者有“先斩后奏”的行为倾向。⑤笔者认为，第一种担忧大可不必：从立法层面上看，虽然我国《宪法》、《土地管理法》、《物权法》都规定土地征收应基于公益之目的，但现行法律至今没有明确界定“公共利益”的内涵，因而从严格意义上讲，“国家征收转化法”并不一定违反公益；从执法层面上看，由于现行法律规定除兴办乡镇企业、建造农民住宅、建设乡村公共设施、发展公益事业等少数情形外，其他建设用地应一律使用国有土地，所以土地征收的公益目的在实践中其实很难得到实现，征收农村集体土地建设商品房因而成了很多地方的通行做法。“现实的做法只不过是在‘公共利益’的标题下，允许为经济建设而征收征用土地，即从实践上已对‘公共利益’有所突破。”⑥当然不可否认，通过国家征收农村集体土地的方式认可“小产权房”的办法确实使国家在决定是否征收土地问题上陷于被动，学者们的第二种担忧不无道理。然而，对“小产权房”的处置是对土地利用违法行为的纠偏与修正，任何“事后性”的纠偏与修正都不可能不带来一定程度的不良社会后果，从这个角度看，“国家征收转化法”是权衡利弊后的一种比较现实的选择。

或许有人担心，“国家征收转化法”会造成耕地乃至农用地的锐减，以及建设用地规划指标和年度计划指标的失控。笔者认为，“国家征收转化法”确实可能产生此类弊端。不过，这种弊端完全可以通过以下措施得以消除：第一，严格实施《土地管理法》第31条规定的“耕地占补平衡”制度，尽可能避免或消除因小产权房的“合法化”而致耕地减少的不良后果。可以通过三种途径实施耕地占补平衡制度：其一，在本区域范围内开垦数量和质量相当的耕地。其二，实行城乡建设用地增减挂钩，即通过农民新居建设和集体建设用地整理复垦，将节省出来的农村建设用地指标有偿转移给“小产权房”“合法化”的地区。⑦其三，采取“地票”交易的做法，实现农村建设用地指标的跨地区转移。⑧如此不仅可以实现耕地占补平衡，而且“捎带地”实现了土地增值利益分享，有利于区域经济均衡发展。第二，逐年削减各省建设用地年度计划指标，消除建设用地计划指标超出之不良后果。根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定，我国对建设用地实行计划管理。这种计划管理主要是通过实施土地利用总体规划和年度土地利用计划来实现的，原则上，一个地区实际新增建设用地占用耕地的数量在规划期内不仅不能超过“规划指标”总量，而且在该年度内必须符合年度计划指标。据此，可以采取变通的做法，根据各省“小产权房”“合法化”的土地面积，逐年削减各省建设用地年度计划指标，在若干年内实现各省“小产权房”“合法化”的土地总面积与所削减的建设用地计划指标总量的平衡，从而使得各省在一个或若干个规划期内新增建设用地总面积与“规划指标”总量相符。为了不影响我国工业化和城市化的正常推进，确保今后若干年内其他建设项目用地不会因“小产权房”“合法化”而受到影响，可以采取以下措施消除新增建设用地指标削减可能带来的负面影响：其一，实行“慢跑规则”，将逐年削减的新增建设用地指标控制在适度范围内，尽量减少此种削减对其他建设项目用地的冲击；其二，鉴于城乡土地利用具有“此消彼长”之特征，可以适当提高城市土地的容积率，提高其开发强度，降低其他建设项目对土地占用面积的依赖程度，从而减轻集体土地被占用的压力。

为了不至于使“小产权房”的潜在购买人、开发商及农村集体经济组织产生“投机取巧”的心理预期，在将耕地之上的“小产权房”“合法化”的过程中，还必须实施以下处罚性措施：第一，针对各方当事人的获利情况，分别对购买人、开发商及农村集体经济组织科以一定比例的土地出让金。其中，鉴于购买人的资金筹措能力存在差异，“对于购房人，可以允许其采取灵活多样的方式补缴土地出让金，如能一次清，政府应当及时办理产权证书。如果不能一次交清，也可分期缴纳，待交清之后为其办证，但是办证之前禁止土地流转”。⑨第二，对参与开发“小产权房”的相关责任单位进行行政处罚。第三，对在“小产权房”建设过程中存在违法行为的相关人员，严格追究其法律责任。

二、宅基地之上的“小产权房”之处置

为了满足农村集体经济组织成员的住房用地需求，《土地管理法》第43条及《物权法》第152条规定集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有宅基地使用权。根据民法原理，宅基地使用权作为用益物权，其权利人应享有自由处分权。然而，土地权利具有社会性，土地资源不仅关涉个人利益，也关涉社会利益。为了调和涉及土地资源的私人权益与社会权益之冲突，《土地管理法》第63条规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让而用于非农建设。至于“土地使用权”应该涵括哪些土地权利，我国相关法律没有进一步明确，学术界对此多有争议。随着《物权法》的颁布实施，学界对此已逐渐形成了比较统一的认识。一般认为，“土地使用权”是对一类权利的称谓，是对建设用地使用权、其他集体建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权及其他具有债权性质的土地使用权等一系列权利的总称。⑩我国现行法律禁止将农村宅基地非法转化为商品房建设用地。为了体现和突出宅基地使用权的社会保障功能，1993年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》及2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均严格禁止城镇居民在农村购置宅基地，从而将农村宅基地的流转限定在农村集体经济组织内部。根据现行法律和政策，集体经济组织或其成员在宅基地上建造房屋后出售给本集体经济组织成员的，属于合法流转，应受法律保护。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售给本集体经济组织以外的成员，即属于不受法律保护的“小产权房”。

“法律社会学视野下的小产权房问题研究”课题组于2010年9月至12月对广东、湖北、江西、安徽四省进行了为期四个多月的实地调研，调查表明，宅基地之上的“小产权房”主要基于两种情况形成：一是农户自行将自己宅基地上建造的多余房屋出售给集体经济组织以外的成员而形成“零星”的“小产权房”；二是集体经济组织或基层政府以“新农村建设”为名进行宅基地整理，将农户“集中上楼”后，在节约出来的宅基地上建造房屋并将其出售给集体经济组织以外的成员而形成“成片”的“小产权房”。这两种“小产权房”的法权类型并无本质区别，但两者产生的不良后果却不尽相同，因而应采取不同的处置办法。由于农户零星出售的“小产权房”分布较为分散且比较隐蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用闲置的房产资源，不仅增加了出售方的收入，而且解决了购买方的住房困难，对于当事人均有益而无害，所以此类“小产权房”不易被行政部门发现，对其处置的执法成本较高。“‘没有受害者’的‘非法’活动很难监管，要制止之更难或需要高昂的执法成本。”笔者认为，对于农户建在自己宅基地之上的、零星出售的“小产权房”，若其符合城乡规划，则公权力没必要主动去处置之，完全可以“不告不理”，留待城乡一体化过程中一并处理。或许有人认为这是理性的法律对非理性的“自生自发秩序”的一种妥协，会减损法律的公信力。但是，“现实的法律秩序绝非简单的理性之物。它是一种复杂体，而且或多或少是一种我们努力将理性注入其间的非理性体；尽管我们不停努力地将理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以试错的方式去满足新需求的过程中却几乎以同样的速度产生”。即使以处罚严厉著称的刑事法律对于遗弃罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社会危害性较小、执法成本较高等多方面考虑，也实行了当事人“不告不理”的办法而将其归入了自诉案件。其他法律领域当然也应面对现实作出灵活应对。

或许有人担心“不告不理”的处置办法会诱发农民实施无视城乡规划的乱搭乱建行为，从而加剧宅基地上“小产权房”的出现。这种后果确实可能产生，不过可以通过以下办法最大程度地予以避免或消除：第一，严格贯彻“一户一宅”的农地政策，控制农户宅基地的使用面积，尽量减小农户利用宅基地“大兴土木”的可能性。第二，严格实施《城乡规划法》，强化土地管理部门的管理职能，最大限度地压缩农户可用于销售的房屋范围。如果买卖双方因房屋涨价或拆迁补偿发生纠纷而诉诸法律，法院可以根据相关法律，认定“小产权房”买卖行为违犯强行法规定，买卖合同无效。对于买卖合同无效后的缔约过失责任的承担，有学者认为根据《合同法》第58条的规定，应由出售方承担缔约过失责任，即出售方应向购买方赔偿交易无效所造成的损失。笔者对此不予苟同。实际上，在缔结“小产权房”买卖合同的过程中，出售方与购买方都是在知晓或应当知晓现行法律禁止“小产权房”买卖的情况下作出行为选择的，双方在法律认知上均存在过错，出卖方“受利益驱使，利用司法途径确认买卖无效，严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基”，因而其主观过错更大。因此，笔者认为，对于当事人主张“小产权房”买卖合同无效的案件，不妨借鉴合同法或侵权法中的“与有过失”原则进行缔约过失责任分配。具体而言，出售方因“小产权房”涨价而主张房屋买卖合同无效的，其不仅要向购买方返还售房时购买方所支付的房屋价款，还要支付判决作出时房地产升值所带来的房屋差价；出售方因“小产权房”拆迁补偿款较多而主张房屋买卖合同无效的，其只能获得购房款、拆迁补偿款与购买方所支付的房价之间的差额。判决“小产权房”买卖合同无效且按照“与有过失”原则划分民事责任，可以发挥司法的导向作用，警示潜在的出售方与购买方，从而收到遏制“小产权房”买卖的良好社会效果。

根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农村集体建设用地的一种。实践中宅基地与其他集体建设用地之间存在着相互转化的可能性。当其他集体建设用地被分配给农户建造房屋时即为宅基地，而当集体经济组织进行宅基地整理后将部分宅基地收归己有时，宅基地就转化成了其他集体建设用地。可见，集体经济组织进行宅基地整理后在节约出来的宅基地上建造的“小产权房”，应该属于其他集体建设用地之上的“小产权房”，故而笔者将此类“小产权房”归入其他集体建设用地之上的“小产权房”，在下文一并讨论其如何得到妥当处置。

三、其他集体建设用地之上的“小产权房”之处置

对于其他集体建设用地之上的“小产权房”，不少学者提出了应该允许集体建设用地使用权入市交易的处置方案，即实行国有土地和集体土地的平等保护，将国家土地征收严格限定在为“公共利益”之范畴内，允许集体建设用地使用权入市交易。这样既可以使土地的出让程序更加简洁，又可以使集体土地的增值利益直接归属于农村集体经济组织，更重要的是，还可以使建设用地的供应主体多元化，打破政府垄断土地一级市场的局面。该方案确实具有彻底解决“小产权房”交易违法问题之效，但该方案面临的一个关键问题是，目前即使在广东等部分地允许集体建设用地使用权入市交易的地区，也还禁止将集体建设用地用于商品房建设，则集体建设用地使用权能否在全国范围内入市交易还有待详细论证和实践中逐步探索。退一步讲，即使集体建设用地使用权入市交易在总体思路上可行，也还需要相应的配套制度改革。集体建设用地使用权入市交易在短期内尚无法实现，而“小产权房”的处置却“迫在眉睫”，因而寄希望于允许集体建设用地使用权入市交易来解决“小产权房”处置问题实在是“远水解不了近渴”。

虽然其他集体建设用地之上的已出售、已入住的“小产权房”与已建成、尚未出售的“小产权房”在本质上并无区别，但两者的处理难度却相差甚远，故而应采取不同办法分别处置。其他集体建设用地之上已建成、尚未出售的“小产权房”虽然并不符合国家法律规定，但将其一律按违章建筑拆除不利于节约社会资源和发展集体经济，对此，法律可以区别对待：若此类“小产权房”建设严重违反城乡土地利用规划，或其质量存在严重瑕疵，则采取拆除的办法予以处置；对于没有严重违反城乡土地利用规划且建筑质量尚可的此类“小产权房”，国家可以通过征收农村集体土地、回购房屋的办法，将其转化成廉租房或经济适用房。当然，如此处置可能会产生农村与城市建设用地规模“此消彼长”的弊端。不过如前所述，这种弊端可以通过逐年削减各省建设用地年度计划指标的办法予以消除。

“小产权房”的购买者多数是中、低收入者，因而对于其他集体建设用地之上的已出售甚至已入住的“小产权房”不宜轻言拆除。此类“小产权房”也不宜“转化”为廉租房或经济适用房，因为不少购买者并不符合入住廉租房或经济适用房的条件。从物权法的角度来看，“小产权房”的物权并不属于购买者。在债权法上，“小产权房”买卖合同无效。据此，可将此类“小产权房”确认为农村集体所有的租赁性经营房屋，由村民在协商一致的基础上，将房屋买卖合同转化为租赁合同，由村集体经济组织将该房屋出租给购买人。如此处置既维护了法律的权威，又维护了社会稳定，还使集体经济获得了持续发展的资金支持。四川省成都市在城乡统筹综合改革实验中，已通过出台地方性法规，确认了在其他集体建设用地上建设集体经济组织所有的租赁性经营房屋的合法性。可见，如此处置在实践上具有可行性。

四、结语

任何问题都是在一定的社会现实中生成的，也都是在一定的社会背景中被发现和解决的。社会问题通常不能脱离其所处的社会环境而孤立地得到解决，必须考虑问题生成的历史背景及其现实制约条件，在此基础上寻求破解之道。“小产权房”的处置也不能脱离对具体社会环境的考量而“自娱自乐”地去追求法律实施的“纯粹性”，应当对法律实施、资源综合利用、社会稳定、执法成本等诸多因素进行全面考量和权衡。“小产权房”的处置不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑在现行法律框架内对“小产权房”采取其他变通性处置方案，如可以根据“小产权房”背后土地性质的不同予以分类处置：或予以拆除，或通过国家征收土地的办法予以“合法化”，或暂时“不告不理”，一旦起了纠纷，则确认房屋买卖合同无效并按照“与有过失”原则分配缔约过失责任。当然，“小产权房”问题的解决，不仅需要根据现行法律规定适当地处置现有“小产权房”，而且需要完善相关法律制度，彻底杜绝“小产权房”现象的产生。

第9篇：小产权房买卖范文

 

一、“小产权房”的法律界定及分类

 

(一)法律界定。“小产权房”并非法律术语，学界对其概念的界定各有说法。有的从销售对象上将之总结为在农村集体土地上建设、向本集体组织以外的人销售的房屋;有的侧重于建房程序，认为未经法定征地和销售等程序而在集体土地上开发的商品房;有的强调产权的完整性。

 

包括由政府或企事业单位建设供单位职工居住、职工仅享有使用权的福利房，也包含在农村集体土地上、由政府或村委会颁发权属证明的房屋。由此可见，“小产权房”的内涵复杂难以给出科学的界定。本文所研究的“小产权房”主要指在农村集体土地上建造的用于居住的房屋。

 

(二)分类。(1)建设在集体建设用地和农用地上的“小产权房”。按照《土地管理法》相关规定，集体建设用地只能用于建设乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业，建设在集体建设用地和农用地上的“小产权房”属于违法建设行为，其共同特点是：一是建设行为本身未取得建设用地许可，没有办理房屋建设审批手续，所建房屋属于违法建筑;二是建设者不享有所有权;三是房管部门不会对此类房屋进行所有权登记。

 

现实中乡镇政府或村委会给此类房屋出具权属证明，用以表明房屋的所有权;四是此类房屋多是为了对外销售而建造，属于自始至终的违法行为。(2)建设在宅基地上的“小产权房”。这类房屋建造本身是按照国家关于宅基地的规划用途进行的，属于合法行为，其特点为：

 

一是“村民一户只能拥有一处宅基地”，按“地随房走”的政策，村民一户也只能拥有一处房屋;

 

二是宅基地本身是经乡(镇)政府审核并经县级政府批准的，在此建造的房屋一经建成即可取得所有权;

 

三是农民将房屋卖给集体组织之外的第三人的行为将不受法律的认可与保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

 

二、纠纷类型及其利益分析

 

(一)纠纷类型。经过对中国裁判文书网上关于“小产权房”案件的梳理，其引发的纠纷主要有：第一，城市居民购买村民在其宅基地上建造的合法房屋后村民反悔而以买卖合同不合法主张合同无效;第二、政府征收城市居民购买村民房屋所在宅基地的，城市居民因不具有农村集体组织成员身份而得不到赔偿;第三，城市购买者因“小产权房”存在质量瑕疵、或未按期交房而主张出卖者承担违约责任的;第四，因政府征地拆迁，城市购买者得不到赔偿的。

 

(二)利益分析。“小产权房”自产生以来，就涉及到村民的不动产权利、级差地租、房地产商经营利润等各种利益，各种主体基于各自的利益考量促进和抑制着“小产权房”的发展，争夺着农村集体土地产生的利润。随着土地价值的不断抬升，土地上附着的房屋的价值也“水涨船高”。

 

城市居民以较低的价格购买到居住房屋，节省成本;村民建造房屋不用缴纳土地出让金，因出卖房屋而增加财富。在此博弈过程中，房产开发商并不希望“小产权房”的合法存在，因为“小产权房”合法就意味着农村集体组织或村民加入到房地产市场竞争，房产商的垄断利润也就越低。

 

三、解决路径

 

(一)对于农民宅基地上的房屋买卖的处理。按照《物权法》第三十条之规定，在农民宅基地上建造的房屋，自建造事实行为设立成就时就取得房屋所有权，不以房屋登记为取得要件。而按照《土地管理法》之规定，宅基地依法属于村民集体所有，由县级政府登记造册，核发证书予以确权。村民宅基地须经乡(镇)政府审核，由县政府批准，后集体组织无偿分给组织成员。

 

每户可有一处宅基地，宅基地使用权不得转让、出租。由于我国现实行房地一体政策，房屋所有权人处分房屋的权利受到一定程度的限制，转让的对象只能是该集体组织成员。若购买人为组织外第三人，不能办理过户登记，由于没有依法登记，物权变动不能发生效力，购买人也因此不能取得房屋所有权。

 

(二)对于集体建设土地上房屋的处理。集体建设用于兴办乡镇企业和村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设，“应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，经乡(镇)政府审核，向县以上地方政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

 

因此，将集体建设土地用于建造住房，无论是自住还是对外销售，都改变了土地应有的用途，不符合总体规划，属于非法建筑，即使有乡镇政府或村委会颁发的权属证明，建造者也不能取得房屋的所有权。

 

此类“小产权房”虽属于违法建筑，但其并不会造成农耕地的减少，将来还可能纳入城镇规划，因此应充分考虑其违法程度、违法对象和执法成本等因素分别采取没收、补办征地手续、补交土地出让金等手段予以灵活处理。

 

(三)对于农用地上房屋的处理。我国严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，按照《土地管理法》相关规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，必须是道路、管线工程和大型基础设施等重大建设项目，且应当办理农用地转用审批手续。

 

对于村民或集体组织在农用地上建设的用于居住或销售的房屋属于非法建筑，买卖合同因标的物违法而归于无效，双方当事人均不能取得房屋所有权。房屋建造者违反耕地保护制度，根据违法程度承担相应的行政或刑事责任。对于农用地上的“小产权房”则视其在建、建成、已入住以及房屋用途等情况予以拆除、没收或转正。