停车场项目管理精选(九篇)

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第1篇：停车场项目管理范文

关键词：海外劳务、风险、分析

一、项目概况

卡塔尔内政部大楼项目总包方为马来西亚WTC公司。内政部项目总建筑面积23.5万平方米，分包合同金额为4321.23万里亚尔（约合8074万人民币），合同工期24个月，实际开工时间2010年11月28日，工程范围包括VIP楼、公共楼、停车场主体结构、砌砖、抹灰工程。因诸多原因影响，我方仅完成停车场主体工程和VIP楼、公共楼部分基础工程后与甲方协商中止合同。

二、案例简介

1、投标背景

由于2008年全球金融危机的影响，阿联酋建筑市场进入低迷状态，我公司在完成阿布扎比F1赛车场后就没有了后续项目。与此同时受WCT公司邀请参与卡塔尔内政部大楼项目的劳务分包投标，经与总部沟通后，总部决定暂缓阿联酋公司的业务并争取以此项目为契机转战卡塔尔市场。

2、项目前期劳务资源策划

根据我公司之前用工经验数据测算，中国员工月工资费用约3500里亚尔，外籍员工月工资费用约1200里亚尔，工资费用比例约为1：2.9，而中国员工同外籍员工功效比例约为1：0.6，大量雇佣外籍员工将大幅度降低成本。在以上经验数据的基础上进行了劳务资源策划，根据项目用工总量，此项目计划约需1362名工人，其中：中国员工控制在271人左右，外籍员工需1091人左右，中外员工比例控制在1：4。为保障用工策略落地，我公司先后三次派人去孟加拉和印度招工，确认了400多名工人，为项目实施做好了充分准备。

3、项目实施阶段所面临的问题及当时的应对措施

（1）甲方与监理协调不到位，监理过程存在随意性

在卡塔尔施工，业主将项目管理完全委托给监理公司，业主很少参与项目管理，所以监理的权利很大。加之监理对工程的管理随意性很大，虽然有规范和设计要求，但很多时候监理的要求已经突破了规范和设计要求，随意的要求修改图纸或撇开图纸按照监理的要求施工。在监理的这种管理模式和方法下，给我们施工方造成了大量的窝工。而按照合同的要求窝工7天以内费用是我们自己承担的，所以使项目的成本急剧增加。

（1）外籍员工劳效未达到预期水平，初次调整用工策略

2010年11月28日，人员正式进场开始施工，在克服了甲方图纸不到位、监理要求苛刻的困难的情况下完成了停车场的基础施工。随着工程进一步开展，外籍劳务工作效率仍然没有达到预期效果（因项目初期员工对当地的施工条件和施工方法还处于熟悉阶段，外籍员工的工效仅为中国员工的30%-40%），并且在管理沟通方面不太顺畅，所以公司决定不再增加外籍员工的数量，取消了没有到场的外籍员工的计划，增加中国员工数量，最终在卡中外员工比例为1.82：1（中222人： 外122人），突破了项目规划的中外员工的比例。由于中国员工数量的增加，项目成本较初始测算时有较大幅度的增加。

（2）工作面进展不畅出现窝工现象

随着施工进展，现场监理要求苛刻、甲供材料不到位的情况依然没得到改观，在这种情况下项目出现严重窝工现象。因为窝工中国员工的收入达不到出国前我公司承诺的水平（保底6000元/月），劳务队伍呈现不稳定情绪，为了缓解这一状况，我方一方面不再严格执行劳动定额管理，而是采用补贴工日的方式变相提高中国工人工资；另一方面积极同甲方沟通，甲方也安排了大量的合同外用工，按照合同规定的价格，外籍员工的价格略有盈余，但是不足以支付中国员工工资费用。

（3）更换项目经理再次改变用工策略

2011年5月份项目经理申请调离工作岗位。新项目经理上任后，计划按照原来的项目策划，重新调整中外员工的比例以减少人工成本，随即采取安排了大量中国员工回国，同时根据项目的进展情况有序增加外籍员工数量的策略。在调整的过程中由于大量回国中国员工工作不满一年，甲方扣除了这部分工人的往返机票费用70余万里亚尔（合同中规定工人工作满2年甲方负责一次国际往返机票）。另外在中国员工数量减少，外籍员工数量没有及时增加的同时（因为原用工计划被取消，再次招募外籍工人需要一定的周期），工程已经进入大面积施工的期，甲方强行安排当地的社会工人进场施工，费用由我方负担，而甲方安置外籍员工的工资是我方自己招聘外籍员工工资的近3倍，结算时甲方扣款约150万里亚尔，我方对此提出异议，但根据合同相关规定：“分包人不能正常履约时，发包人可调集资源协助分包人实施，费用由分包人承担”，最终费用由我方承担。

（4）双方协商提前终止合同

由于工程进展不顺利，并且在工程进入期的同时我们的工人数量不足，经过甲乙双方的协商，两次削减合同额，最终我们在完成了停车场的主体施工后，与甲方终止了合同。

三、案例分析

（1）项目在执行过程中没有严格的按照项目策划实施，导致项目成本没有控制在策划的范围内；

（2）外籍劳务资源管理方面凸显短板，劳务技能培训跟不上，沟通交流存在障碍，外籍劳务资源未能充分发挥效能，资源利用率低；

（3）进入新市场后对当地建筑资源、施工工艺、施工标准未能深入了解，对窝工风险明显预期不足，具体体现在对当地监理要求苛刻极不适应，对甲方供料不及时没有预判，项目窝工造成项目成本增加；

（4）项目承揽后对合同条款研究不透彻，没有正确认识将要面临的合同风险。如果我们对合同条款有充分了解，项目在调整劳务资源配置时就可以预见人员数量失衡所造成的损失。

四、案例启示

1、境外承揽项目一定要秉承策划先行的理念

只有做好项目策划才能优化资源配置，有效控制风险，才能真正实现内外联动，优势互补，加快境内境外“一体化”进程。另外项目施工过程中要充分重视项目策划的动态调整，使项目策划始终保持可行性、指导性；

2、劳务用工观念应与时俱进，充分利用本土化、国际化劳务资源

随着国内经济的飞速发展，中国人口红利优势的减弱，劳动力资源的价格也在不断的攀升，中资企业在海外的低成本优势正在逐步减弱，因此我们必须转变观念，充分利用本土化资源，发掘国际化资源，不断的提高企业的资源整合能力和管理能力，加快企业劳务资源的“本土化”、“国际化”进程。

第2篇：停车场项目管理范文

关键词：建筑物特殊部位 基坑支护加固 施工 控制措施

1建筑物特殊部位基坑支护技术的主旨

由于高层和超高层建筑物大部分会对建筑基础埋置深度。建筑地下室或停车位配置有一定的要求，因此通常情况下回对地下建筑基础进行开挖。在开挖的过程中一般会使用基坑支护措施，以免威胁到建筑基础施工的安全和影响周边建筑设施。

基坑支护技术措施有着协调性、复杂性和体系性的特点，在施工时注意要点多，施工技术难度大。基坑技术设计方案的优劣直接影响到建筑物特殊部位基坑支护工程是否能够成功，其重要性不言而喻。在进行建筑物特殊部位基坑支护方案的设计时要本着：安全可靠、经济合理和技术可行的原则进行。以确保设计方案的合理性。

2案例项目基本情况及采取建筑物特殊部位基坑支护的原因

案例项目是一个4栋24层的商务写字楼，规划地下为停车场，中庭为园林。经调研研究，该项目由于以下原因必须采用建筑物特殊部位基坑支护方案。

1.在施工进度安排时，考虑到业主资金紧张的问题，项目分为两期分分期先后进行建设，首先进行的是沿街的1栋高层商务楼建筑和地下停车场的开挖和施工，待1栋高层的楼体框架完成后，在进行后2栋楼的施工建设。施工进度的安排导致地基在开挖和施工时无法同步，加大了基坑支柱方案的复杂性。

2.一期沿街商务楼楼层主体施工已经完成，但是地下停车位东侧6米的双向地下车位出入口坡道还没有施工。而务楼施工区域下侧的地下停车场汽车坡道出口及入口位置正好是需要进行建筑基坑支护的地方。

3.供电局110KV架空线路的高压线路杆塔紧贴近项目的东侧，项目一期工程施工时，电力部门的安全影响文件尚未批复，加上施工场地狭小，且业主未确定二期项目的施工时间。造成建筑主体的整体基坑支护加固方案不知何时才能够落实，当时业主与施工单位协商的结果是先进行主体楼工程的开挖，对于剩余的40米地下车位在二期施工时在进行施工。

4.主楼基础开完后，发现一个很严重的问题，地质勘查的情况与该地区部分地质情况出现差别，土层自下而上是粉土层，粘土层，厚粉土层，垃圾回填土。容易造成坍塌和滑坡的厚粉土层和粘土层正好位于地下停车场的位置。

5.架空线路杆塔转为地下电缆的高压入地电缆盘曲部分位于地下车库的东侧，该地区的电向东5米处有2座分别是22m、26m的高压杆塔，在进行开挖作业时，必须要设立专门的开挖方案以保证电力的安全。

6.地下车库及坡道的开挖深度根据设计方案的要求要控制在-1.2m～-6.5m，在开挖时要注意电力杆塔位置保证在4.5m，底部的停车场开挖深度为6.5m，要在已经建成的小区道路的下边设置开挖范围，开挖工程距离地面标高保持1.5m的距离。在设立地下停车场出口是设置为浅埋室。

7.开挖区域的边缘是周边一个小区的围墙，围墙后边是其配电房和露天停车场，由于该部分土质为容易造成滑坡坍塌的粘土层，且土层厚薄不均匀。

8.一起商务楼基坑开挖作业时，采用的支护加固措施是在小区内侧设置微型桩，并配置钢筋混凝土网的手法，但是实际效果并没有达到预期，不仅造成本小区围墙局部地区出现1厘米的裂缝，而且还造成临近小区路边的开裂以及变形，不均匀的下沉还造成了临近小区配电室的断电跳闸。

综上众多原因，为了保障建筑物的安全，项目业主与电力、勘察、建筑结构、地质等相关专家开会研讨，总结研究出3个排除方案论证要点：（1）为了避免出现电路杆塔以及电缆倾斜而造成的结构安全问题和杜绝点击事故的出现，在项目靠近110kV高压杆塔以及下面敷设的110kV高压电缆处禁止使用土钉支护方案。（2）如果在靠近电力110kV杆塔一侧的基坑的地基使用素喷混凝土的方案，则必须要按照1：0.4设置放坡比例，但是由于现场地方狭小，现场尺度达不到宽度的要求，故无法采用该方法。（3）由于现场线路埋管和现场道路已经完成，为了减少安全隐患，杜绝采取土钉墙支护方式，以免土钉过长而破坏小区内的市政管道以及小区和小区周边的道路。

3案例项目特殊部位基坑支护加固施工的方案比选分析

考虑到本项目的复杂性，在排除几个常规基坑的支护方案后，总体采用钻孔灌注桩加固方案，将直径600mm的钻孔灌注桩埋在地面15米以下，有效桩长保持在14米，嵌固深度保持在8m。用C30强度的混凝土现场浇筑钻孔灌注桩的桩身，钢筋还均匀分布，主力钢筋采用HRB400∮16×10，箍筋采用￠8@150布置，加强箍筋采用￠14@2000布置。要间距均匀布置灌注桩，110kV高压杆塔位置周边布置间距为1m/根，其余位置为1.2m/根。500×800的冠梁尺寸，钢筋布置为HRB400∮18×10，箍筋、拉钩为￠8@200，整体浇筑要使用C30钢筋混凝土。

此外，为了防止基础不均匀下沉而影响10kV杆塔结构稳定，加强在地下车库的坡道及地下车库出入口的位置安全系数的模式考虑，为了确保支柱能够达到安全系数的要求，支护方案要采用400×1300的微型桩加钢筋网，悬臂桩结构的设计类型，并采用理正软件对内部稳定、支护结构抗拉以及外部稳定性等进行设计建模的同时，通过电力、结构和岩石规范进行相应的验证工作。

4工程施工现场的组织及质量管理

过程控制是基坑支护的重点，在建筑物特殊部位基坑支护方案确定后，在施工时要严格按照施工方案和计划方案进行，尽量避开雨季开挖，按照设计的方法和步骤进行土方开挖，在开挖时要遵循“开槽支撑，先撑后挖，分层开挖，严禁超挖”的原则，开挖时减少土体的扰动，保障开挖的均衡与对称。在沿途开挖时，特别注意不要碰撞工程桩以及支护结构，为了保障工程的安全和为后来工作进行积累，要实时监控和掌握工程情况。

5质量校核及变形监测

为了保障变形检测质量，要委托具有相关测量资质的单位进行检测，灌注桩强度达到规定要求后，进行土方开挖，在基坑周边要设置3个位动观测点和4个沉降观测点，在110kV电力杆塔东西两侧同样设置2个位移观测点。采用全站仪进行水平位移变形观测测量、DS1型仪器做沉降观测。在土方开挖第一周内每天测量一次，之后三天测量一次，相关测量数据要及时总结并反馈，以便根据数据对施工方案进行调整。

6结束语

在进行建筑物特殊部位基坑支护加固的工程时，要充分考虑项目的具体情况，研究调研周边环境条件，在进行设计时要因地制宜，按照国家规定的规范的基坑支护和加固工程的流程进行施工操作，并严格检测项目的施工过程，一旦出现意外情况要立即调整方案。只有这样才能做好建筑物特殊部位基坑支护加固工程。

参考文献：

[1]玉国华，浅论特殊部位基坑支护、加固工程的控制[J].科学与财富；2012（06）18-19

[2]茅卫东.工程项目施工过程质量控制的研究[D].南京理工大学，2003（04）11-12

[3]张杨，施工企业项目管理研究[D].西南交通大学，2003（11）21-24

第3篇：停车场项目管理范文

技术领先一步质量方可一流

捷顺科技是国家高新技术企业，成立以来，一直专注于出入口控制与管理产品的研究与开发，是行业内多个技术标准与规范的起草和修订的主要参与人之一。2005年公司在行业内率先引入了基于嵌入式ARM9+LINUX的硬件平台，并以此为基础采用先进的模块化设计理念、多层架构的软件构建方式开发出全新的出入口控制与管理软件平台。借助该平台的应用，通过不同功能系统的配置和组合，在市场竞争中可实现以较低的运作成本快速满足客户日益多元化、复杂化和个性化的需求，并且具有便于客户配置、系统实施和二次开发的优点。公司全系列产品均拥有自主知识产权，累计申请专利达120项，核心技术和研发水平领先于同行业其他企业。公司目前拥有2大类15个系列219种型号的产品，能够充分满足客户的需求。公司通过研发管理、产品测试、产品中试、新产品试制及质量控制等环节，充分保证了产品质量的稳定性和可靠性。2009年公司智能停车场管理系统运行质量的客户满意度达99.30%，道闸产品连续运行200万次无故障，智能通道闸管理系统产品连续运行300万次无故障。

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第4篇：停车场项目管理范文

【关键词】项目管理；SWOT分析；经营战略；SWOT矩阵

一、引言

近年来，伴随着我国家电业和通讯业的飞速发展，Q市大沙头已经迅速发展成为主要以二手手机、附以二手电脑、二手数码产品买卖的专业市场。然而，随着新产品价格战与旧货市场竞争的日益激烈，二手货的利润持续降低，旧货市场迫切需要向那些换代快、高科技含量高的产业发展，而且专营的二手市场在Q市目前还是空白。在这种背景下，Q市政府提出了都市海岸项目，旨在将大沙头旧货市场改造成为港湾广场，营造大众化、信息化的二手手机及办公设备专营商城。

项目SWOT分析方法能对项目的内部优势及劣势、外部的机会及威胁等进行深入分析，并在此基础上，将内部优势和劣势、外部机会和威胁进行匹配，从而形成合理可行的经营战略[1][2]。本文借助SWOT分析方法，深入分析了Q市都市海岸项目的优势、劣势、机会、威胁，并基于SWOT矩阵研究了该项目的经营战略，以为加强项目的科学管理、培养项目核心竞争力提供科学的依据。

二、项目概况

本项目选址位于大沙头马路与沿江东路之间的区域，共六层商业建筑。其中，东面为水电局属下的建筑；南面为大沙头旧货市场，已成为本地区甚至全国知名度与影响力较高的二手交易地区，是大沙头旧货商圈的核心；西面为本项目的附楼；北面正对海印广场，海印广场是档次较高的电器商城。

本项目旨在将大沙头旧货市场一带改造成为Q市最大的滨水广场――港湾广场。港湾广场将是一个集办公、旅游、商业、休闲于一体的多功能广场，并加入古代帆船、相关雕塑等内容，以提升城市形象，促进社会经济的发展。

本项目拟建的港湾广场东面靠海印桥方向，以绿化广场占地空间为主的2000多平方米建筑用地将设有旅游观光码头，这里的大型旅游巴士停车场将成为夜游游客上落的集中点。而靠东方向还将建设两座楼高两层、占地2万平方米的商业功能建筑，建筑物的负一层将设有100多个车位的停车场。

三、项目SWOT分析

SWOT分析方法是一种根据企业或项目自身的既定内在条件，分析其优势、劣势及核心竞争力之所在的分析方法[3]。其中，S代表 Strength(优势)；W代表Weakness(弱势)；O代表Opportunity(机会)；T代表Threat(威胁)。S、W是内部因素，O、T是外部因素[4]。借助SWOT分析方法，密切结合Q市都市海岸项目实际，本文对本项目的SWOT分析详见图1。

图1 项目SWOT分析

四、基于SWOT矩阵的项目经营战略分析

借助SWOT分析方法，在上述SWOT分析的基础上，就可以构建SWOT矩阵分析模型，以结合项目实际，提出相应的项目经营战略[5]。本文所构建的SWOT矩阵分析模型详见表1。

表1 项目SWOT矩阵分析模型

S W

O SO战略 WO战略

T ST战略 WT战略

（1）SO战略

①差异化战略：Q市都市海岸项目所在区域规模相对较大，区位优势明显，地段知名度较高，应该充分利用这些自身的优势，树立专业优质品牌二手专营市场，尽可能地做到产品、服务、人员、渠道、形象的特色化及差异化，以抓住机会，发挥优势，迅速树立项目形象，做出产品特色，创出项目品牌。

②市场领先战略：鉴于Q市目前虽然二手市场普遍经营的种类较多，产品覆盖面广，但尚未形成专业经营某种类型产品的二手专营市场，而且同一商场内的同属性产品分布亦相对散乱的现状，本项目应牢牢抓住这一市场机会点，打造出规模集约化的二手专营市场，以在新兴二手专业市场尚未成熟之前，实现对二手产品市场的迅速占领。

（2）WO战略

①成本领先战略：Q市都市海岸项目规模相对较大，有条件充分利用规模效应，这就要求项目实施单位切实加强工程管理与进度控制，在条件成熟之后尽早施工，这一方面有利于本项目抓住市场机遇，另一方面也有利于本项目进一步降低成本，形成成本优势，以进一步创造价格优势。

②优化服务战略：诚信为本，优化服务工作，树立企业良好形象。

（3）ST战略

①产品领先战略：充分利用Q市目前尚未形成专业经营某种类型产品的二手专营市场的市场机遇，本项目应在产品类型、准入、服务等方面优于其他竞争项目，以形成产品领先优势。

②品牌战略：树立本项目的专业优质品牌，要求本项目切实加强营销力度和品牌管理，以打造Q市一流的二手专营市场品牌。

（4）WT战略

①创新战略：对本项目进行准确定位，实行差异化、特色化战略，进行科学的产品组合，提供优质的服务，切实采取措施，扩大品牌的内涵和外延，实现不断创新。

②加强公司和项目内部管理，培养公司核心竞争力。

五、结语

本文借助SWOT分析方法，对Q市都市海岸项目进行了深入的SWOT分析及经营战略研究，不仅能够对加强本项目的经营管理提供科学指导，而且也希望本文的研究能够为以后类似的研究提供借鉴。

但是由于本人的知识、经验及能力有限，本文还存在诸多不足之处，如：本文的分析是建立在市场调查的基础上的，还需要根据未来的发展趋势进行进一步的创新性管理研究等[6]，这些将是本人今后努力研究的方向。

参考文献：

[1]苏珊娜・特纳.管理者的管理工具(第二版)[M].北京:企业管理出版社,2006:112-115.

[2][美]萨布哈什・C・杰恩.市场营销策划与战略[M].北京:中信出版社,2004:50-51.

[3]简德三.项目评估与可行性研究[M].上海:上海财经大学出版社,2006(8):82-86.

[4]潭洪广.建设项目市场分析略谈[J].中国工程咨询,2001(2):28-29.

[5]陈鹏.柳泉广场房地产项目市场分析及营销策略研究[D].山东：山东大学工商管理硕士学位论文,2006:6-7.

第5篇：停车场项目管理范文

第二条下列建设工程必须实行监理：

（一）国家重点建设工程；

（二）大中型公用事业工程；

（三）成片开发建设的住宅小区工程；

（四）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；

（五）国家规定必须实行监理的其他工程。

第三条国家重点建设工程，是指依据《国家重点建设项目管理办法》所确定的对国民经济和社会发展有重大影响的骨干项目。

第四条大中型公用事业工程，是指项目总投资额在3000万元以上的下列工程项目：

（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；

（二）科技、教育、文化等项目；

（三）体育、旅游、商业等项目；

（四）卫生、社会福利等项目；

（五）其他公用事业项目。

第五条成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理；5万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。

为了保证住宅质量，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。

第六条利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程范围包括：

（一）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；

（二）使用国外政府及其机构贷款资金的项目；

（三）使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。

第七条国家规定必须实行监理的其他工程是指：

（一）项目总投资额在3000万元以上关系社会公共利益、公众安全的下列基础设施项目：

（1）煤炭、石油、化工、天然气、电力、新能源等项目；

（2）铁路、公路、管道、水运、民航以及其他交通运输业等项目；

（3）邮政、电信枢纽、通信、信息网络等项目；

（4）防洪、灌溉、排涝、发电、引（供）水、滩涂治理、水资源保护、水土保持等水利建设项目；

（5）道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市基础设施项目；

（6）生态环境保护项目；

（7）其他基础设施项目。

（二）学校、影剧院、体育场馆项目。

第八条国务院建设行政主管部门商同国务院有关部门后，可以对本规定确定的必须实行监理的建设工程具体范围和规模标准进行调整。

第6篇：停车场项目管理范文

【关键词】房地产；风险识别；风险评估；风险控制

一、引言

近年来，随着区域经济发展及人民生活水平的不断提高，西安市的房地产行业获得了迅速发展，尤其是商品房市场，更是发展迅速。即使是在宏观经济调控不断加强以控制房价的背景下，商品房市场依然逆势而动，保持了良好的增长趋势，市场前景良好。在此背景下，为了满足西安市居民进一步改善生活水平和促进经济发展的需要，某集团有限公司提出了“澜湾”商品房建设项目。

本项目旨在建设一个布局合理、功能齐全、科技含量高、生态化、智能化、高尚和谐的住宅小区。根据建设单位提供的本项目初步规划设计方案，本项目拟建总建筑面积275700㎡，其中地上部分建筑面积为238048㎡，其中：居住区建筑总面积202381㎡，包括住宅建筑面积202381㎡，配套公建建筑面积10137㎡，城市级公建建筑面积4800㎡；商业建筑面积35667㎡。地下停车场建筑面积37652㎡，包括地下二层机械式停车场约2022个地下停车位；另有地面停车位13个。

对于房地产开发项目而言，项目销售管理阶段至关重要，它直接关系到项目建成后经济效益的实现，而这一阶段又蕴含着很多风险因素，因此，研究项目销售管理阶段的风险管理十分有必要[1]。为此，本文将项目风险管理的相关理论与西安市澜湾商品房建设项目实际密切结合，对本项目销售管理阶段所面临的风险因素进行了识别，对这些风险因素的相对大小进行了评估，并据此提出了相应的风险控制措施，以为加强本项目销售管理阶段的风险管理提供科学的依据。

二、西安市澜湾商品房建设项目销售管理阶段风险识别

西安市澜湾商品房建设项目在销售管理阶段存在的风险主要是销售时机风险和销售合同风险等，具体阐述如下：

（1）销售时机风险

房地产开发项目的销售方式一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售，而每一种销售的方式都有各自不同的风险[2]。西安市澜湾商品房建设项目在销售方式的选择上，采用的是预售方式。所谓预售是指开发商在楼盘还没有建好前就开始进行楼盘销售。预售可以使开发商提前收回房款，减小了开发商资金投入的压力[3]。由于销售的是期房，因此房价一般要比现房低，这就使开发商蒙受了一定的经济损失，但这种损失要比开发商贷款筹措资金的费用要少。

（2）销售合同风险

房地产销售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的，交易合同纠纷风险是一种概率很高的风险，并且一旦出现后，风险交易也很大。例如：某项目开发商在和小业主签订售房合同时，将合同附件中的户型图贴错，交楼时导致部分小业主房号和户型图对应不上，致使交楼后此种户型修改延期交房，赔付给小业主三百多万。

三、西安市澜湾商品房建设项目销售管理阶段风险评估

本文将借助盈亏平衡分析方法对西安市澜湾商品房建设项目销售管理阶段的各风险因素大小进行评估，具体分析如下：

（1）销售保本量分析

盈亏平衡即经营利润为零，计算公式为：销售收入-总成本费用=0

据线性盈亏平衡分析基本公式：

销售收入方程：R=P×Q

成本费用方程：C=V×Q+T×Q+F

其中：R—实现销售收入；P—计划销售收入；Q—销售收入的实现率；C—总成本费用；V—销售费用；T—销售税金及附加；F—总投资。

令B=R-C=0，即可求出Q的值。

本项目的销售净收入为16054.96万元，总投资为107324.46万元，销售费用为5151.28万元。代入以上公式得：

16054.96×Q=107324.46+5151.28×Q

解此方程，得到：Q≈69.06%

即仅当销售收入实现69.06%时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比例时，项目会出现盈利；反之，若低于这个比例，项目则会出现亏损。

（2）销售价格

盈亏平衡时单位面积售价=总成本/可销售面积=1073244600/280272=3829.29元/m2。该指标说明在一定销售量情况下，保证不亏本的最低售价，此最低售价低于该项目所位于区域的4500—5000元/平方米范围，售价上的风险较小。

综上可见，本项目在销售管理阶段，尽管面临销售时机风险和销售合同风险，但风险程度均可控。

四、西安市澜湾商品房建设项目销售管理阶段风险控制

根据上述风险识别及评估分析，针对如何控制项目销售管理阶段的风险因素，本文特提出如下控制措施：

（1）差别定价和价格折让策略

差别定价就是同一种产品，对不同顾客、不同市场，采取不同价格[4]。在西安市澜湾商品房建设项目中存在多种总价、户型格局、户型类型，他们的需求价格弹性一般是不同的，当在一个项目中，如果存在明显的这种需求价格弹性差异，对弹性较小的应适当调高价格，对弹性较大的应适当调低价格，有利于提高项目的利润或者提高销售速度。价格折让策略就是在价格上打折。价格折让策略有很多种，该项目的管理者可以采用以下几种价格折让策略：

①现金折扣，它是企业对按约定日期付款的用户给予不同优待的一种折扣[5]。采用这种方式的折扣有利于该项目及时收回资金，加速资金周转，降低财务成本。

②数量折扣，它是企业对购买一定数量和金额的用户，给予大小不同优惠的一种折扣[6]。采用这种方式的折扣有利于该项目尽快完成销售目标和提高该项目的知名度。

（2）间接销售渠道

西安市澜湾商品房建设项目除了采用传统的直接销售模式，还可以由房地产商代销。房地产商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证开发商开发的房地产商品销售成功。该项目的营销部也应加强与商的沟通，同时也对商加强监督。

（3）严格控制销售合同风险

在销售管理阶段，西安市澜湾商品房建设项目应制定缜密、详尽的销售合同，明确业主和开发商双方的权利和义务，并将一些特别重要的事项明确告知业主，以免产生纠纷，给双方造成损失。

五、结语

本文将项目风险管理的相关理论与西安市澜湾商品房建设项目实际密切结合，以该项目的销售管理阶段为研究对象，识别并评估了本项目在本阶段的风险因素，并针对如何控制项目销售管理阶段的风险，提出了相应的控制措施，以为加强本项目销售管理阶段的风险管理提供充分依据。由于本人的知识、能力及经验有限，加之受篇幅限制，本文研究只能提供思路和基本方法。为了完善房地产开发项目的风险管理，并使之服务于项目实践，还需进一步努力。

参考文献：

[1]刘光富，陈晓莉.基于德尔菲法与层次分析法的项目风险评估[J].项目管理技术，2008，13（7）：25-32.

[2]薛小容.房地产开发风险多因素层次决策支持系统运用探讨[J].西安建筑科技大学学报，2005，33（12）：28-32.

[3]苏云鹏，宋戈，邢德芬.房地产开发企业风险管理若干问题的探讨[J].北方经贸，2002，12（7）：54-59.

[4]贾楠，刘志才.关于房地产投资风险类型的研究[J].建筑管理现代化，2002，31（10）：43-47.

[5]王林.论投资项目风险管理的重要性[J].科技情报开发与经济，2003，16（5）：24-29.

第7篇：停车场项目管理范文

1、物业地域范围开阔，封闭强

2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

三、物业管理提供日常服务的内容：

1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

2、对市政道路的保洁；

3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？

4、24小时水电维修；

5、对业主生活垃圾的定时清运；

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

7、项目范围内绿化的种植与养护；

8、业主能源费用的代收代缴；

9、定期花木杀虫及灭鼠；

10、暂住证等社区性证明的办理；

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约服务－管家式服务体系：

1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

3、管家式服务的内容：

A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？

B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

室内清洁

搬家、搬物

地板、地毯的清洁养护

代收洗、补、烫衣物

室内插花、装饰

代购日常生活用品

车辆清洗服务

家庭看护管理

宠物看护管理

C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

五、XX项目的安全保卫管理：

1、保卫部门日常工作内容：

24小时固定安全岗位的值勤

24小时流动岗位的安全及消防巡视

车辆停放的安全管理

特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

2、保卫部门的设施设备：

中央控制室

与中控室连接的门禁对讲系统

设像监视系统

电子巡更系统

业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

3、保卫部门提供的委托性特约服务：

礼仪性保卫

短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

六、突发事件应急处理体系的建立

业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；

2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

前期物业管理方案（二）

公司所属前期驻点项目客服部：

为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。

一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。

二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责

1、明确前期驻点项目物业管理架构

公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。

2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。

三、建立和完善规范的工作流程和服务标准

（一）明确客服部工作计划

标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。

1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告

报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。

2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表

报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。

3、下周工作计划 和重点。

4、合理化建议、意见

5、其他

（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划

1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点

2、研究分析各部门工作报告

3、研究分析物业管理新动态

4、实施培训和沟通

5、研究分析服务质量报告

6、其他

（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系

1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员

2、明确工作程序

a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。

检查内容主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行

督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见

b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究

具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见

c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。

具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。

（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度

1、制定规范的联系函制度

2、建立和规范例会制度

3、协助建立客户联系报告制度。

四、建立长效的改进机制

1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构

2、研究机构目前主要工作任务

a、研究和总结 项目开盘秩序实施计划

b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。

c、编写物业管理服务方面培训通用的教材

d、有计划编写各项目物业管理方案

e、有效实施形象策划系统

f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训

g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。

前期物业管理方案（三）

一、物业管理前期筹备工作

（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

二、接管后的日常管理服务工作

（一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：

1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

（四）环卫绿化工作：

1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

（五）环境和卫生管理规定

为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。

六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。

七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物

（六）加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

（七）积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。

（八）根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

三、小区车辆管理规定

1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；

2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；

3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；

4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；

5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；

6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；

7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；

8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；

9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。

四、管理模式

（一）拟采取的管理方式

服 务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水 平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。

（二）管理处组织机构

1、办公室：

（1）负责日常事物，代收报纸信件

（2）检查楼宇和绿化养护、保洁

（3）协调处理邻里关系

2、工程部：

（1）负责房屋质量检查

（2）建立设备设施维保计划

（3）做好日常维修保养工作

3、财务部：

（1）管好用好财务

（2）负责日常收管理费、租金、代收费等

（3）统购日常维修器材、分发器材

4、保安部：

（1）选好保安员搞好培训，管好保安

（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序

（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全

（三）管理人员的配备

1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。

2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。

3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。

4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。

第8篇：停车场项目管理范文

关键词：医院工程；施工管理；进度成本

项目规划设计19个标准层、2层停车场、2层地下室（其中1层为地下人防急救医院和直线加速器用房）。其中：约配置16个标准病区，每个病区1700～1800平方米，约50个床位；教学用房800～1000平方米；药库700～1000平方米；耗材库和盐水库房700～1000平方米；总务库房500平方米；杂物库房（旧设备、淘汰弱电产品等）800平方米；地下室设置人防急救医院、直线加速器用房和停车场等。

一、提高医院建设工程项目设计合理性

1.设计要为发展预留空间

由于医疗技术发展快速，医院需要科室应用新技术投入使用，加上中国老人年系数的大幅增加，其对医疗服务的需要也日益增长。因此，在设计上要为医院的发展预留空间，满足医院越来越多的工

作要求。

2.设计要充分考虑主体与附属配套工程的协调对接

在设计时，应该把主体工程和电梯、空调、通气系统、供暖等配套工程同时纳入考虑，防止附属工程无法与主体工程完全配套及后期返工率增加的情况发生，避免延误工期、浪费资源等情况的发生。

二、加强对医院建设工程施工质量的管理

1.做好图纸会审和技术交底工作

在开始医院工程项目建设前，建设单位需要做好图纸会审工作。对高难度施工项目，要认真研究。从方便施工、加快工程进度、确保工程质量、降低资源消耗和工程造价等方面考虑，积极提出修改意见，找出需要解决的问题并制定有效的解决方案，减少图纸的错、漏、碰、缺。通过图纸会审，使本次的医院设计图纸符合有关规范要求，使建筑规划、结构、水电气配套等设计做到经济合理、安全可靠。主要把本次施工设计的总体介绍、设计意图说明、特殊工艺要求、建筑结构、工艺、设备等各专业在施工中的重点、难点及容易发生的问题说明，让施工人员能够正确贯彻设计意图。通过交底明确对轴线、尺寸、标高、预留孔洞、预埋件、材料规格及配合比等要求，明确工序搭接、工种配合、施工方法、进度等施工安排和保证质量的各自责任，以确保医院建设工程的项目质量。

2.严格控制进场材料的质量

第一，要严格执行材料进场验收制度。无论是甲方供应的材料，还是乙方自行采购的材料都必须符合国家质量标准及设计要求，任何有问题的材料都必须杜绝使用；第二，要积极使用环保新材料；第三，材料要合理堆放，避免损耗。

3.现场施工的质量控制

通过建立和完善工程质量领导问责制可以有效实现医院工程现场施工的质量控制。由于法定代表人和项目经理对所建项目的工程质量负有领导责任及终身责任，大大增强了其质量责任意识。他们必然会十分重视质量工作，不遗余力地要求下级同样重视，形成层层认真执行质量控制标准的观念。无论是人员的施工、材料的使用、设备、工序技术难度等方面都有了质量的保证。

此外，在施工过程中，应该定期组织质量检查，排除质量隐患。定期召开专题质量分析会，及时对现场出现的问题进行讲解和处理。关于现场质量的检测方法，应遵循三个“不放过”原则，即不查清

质量原因不放过；不认识到质量事故的危害不放过；无整改措施、整改不当、整改不彻底不放过。

4.跟踪审计控制质量

由于医院建设项目工程的复杂，只通过监理实行监督，很难实现对项目施工过程中的质量把控。因此，还应该选择知识面广、业务实践工作丰富的跟踪审计人员参与对工程质量的审计监督，以保证质量过关。

三、加强医院建设工程施工进度的管理

1.编制阶段进度计划

根据医院建设工程施工的总进度安排，通常按照工期实行分段控制，综合所有工序和中间环节包括天气变化等可能影响施工进程的因素，将每一道工序的控制时间分解到每月每周。定制每周计划、每月计划，重要的时间节点甚至可以划分到每日。通过用周计划推进月计划的实现，用月计划保证总计划的合理性和可操作性。

同时，还要注意工序衔接和施工流程。尤其是在主体结构完成后，应第一时间为安装、装饰等配套单位另外制定一套较为科学、合理的配套专业施工计划和建设时序，保证现场施工的有效开展和完成。

2.实施动态计划调整

在项目实施过程中，在不影响总进度计划的前提下，施工方可以根据实际施工条件的不同，对原有的进度计划做调整，以保证最终竣工日期不推迟。

3.适时做好项目配套工作

医院建筑配套项目众多，除了水电、消防、暖通、电梯、锅炉、供配电等配套专业外，还有智能化、物流传输、医用气体、医用净化、医用防护等专业配套工程。根据工程总体进度，各配套专业要适时完成方案设计和招标工作。越是提前介入，越能减少返工损失。

四、规范建设资金使用，做好成本控制管理

1.采取组织措施，建立完备的建设工程投资总额计划

由于医院建筑投入资金使用范围广，因此在做计划时应统一全部纳入计算，统一办理工程立项报批手续。避免因分散办理而耗费不必要的时间和精力，保证开工时建设资金充足。同时，要明确工程成本控制者及其任务，保证成本控制有人负责，减少超预算责任不明确等问题发生。

2.采取技术措施控制工程成本

除了要求设计人员在施工前就必须严格进行设计论证、完善设计及施工方案不完善、减少设计方案和施工方案中存在的缺陷、避免变更和返工要增加工程造价外，技术人员也应从合理角度对技术措施、工料节约、机械利用率、工序合理安排、工程质量等方面进行全面控制。例如，采用新材料新工艺降低成本。

3.采取经济措施控制工程成本

（1）人工成本控制

随着中国劳动力工资水平的大幅度提高，人工成本占全部工程成本的比例也越来越大。因此，要严格控制人工成本。在编制施工组织设计时，可通过合理的工序安排，降低医院建设工程项目施工的间接时间、空闲浪费时间，提高劳动生产效率。从而控制用工数量，减低人工成本。

（2）材料成本的控制

材料成本是整个工程项目成本的主要组成部分。控制方法如下：一是做好对材料用量的控制，制定用料标准，实行限额领料制度，减少浪费；二是改进施工技术，推广使用降低料耗的新工艺。尽量在不影响工程质量的前提下，以低价材料替代高价材料；三是控制材料价格，选择质量好、性价比高的材料。根据实际情况考虑就近购料，选择最经济的运输工具，降低运输成本；四是减少资金占用，合理确定进货批量与批次。

五、加强施工安全管理

在医院建筑施工的管理中除了要做好设计、质量、进度以及成本方面的工作以外，施工安全也是不能忽视的。建设单位协同监理单位加大了巡视检查力度和定期安全检查，发现问题及时整改到位。对临边、洞口等关键部位加强了安全防护措施，将临时用电、人货梯及其它大型机械设备作为检点。安全员天天检查，发现问题及时处理，力争把安全事故和安全隐患消灭在萌芽状态。

第9篇：停车场项目管理范文

关键词：无人驾驶 通信 全基站 重叠覆盖 RAMS管理

中图分类号：P135文献标识码：A

1 项目概况

上海市轨道交通10号线一期工程是一条穿越城市东西向客运走廊的径向线，线路长约36.221 km，其中主线（虹桥火车站站―新江湾城站）31.254公里，支线（龙溪路站―航华新村站）4.967公里。一期工程共设31座地下车站，设吴中路停车场一处，控制中心设在吴中路停车场内，备用控制中心设在8号线中山北路控制中心大楼。

上海市轨道交通10号线通信系统主要由传输系统、公务电话系统、专用电话系统、专用无线系统、公安无线引入系统、消防无线引入系统、时间系统和弱电综合电源及接地子系统组成。

2 无人驾驶系统的建设难点

无人驾驶系统作为先进的客运交通系统，引导城市轨道交通的发展趋势。为了适应轨道交通的发展趋势，跟上世界轨道交通建设发展步伐，提高轨道交通网络技术先进性，上海城市轨道交通10号线工程应用了全自动无人驾驶这项新技术，是按照具备全自动无人驾驶能力的标准进行建设的一条高标准的线路。

2.1 技术复杂

轨道交通10号线无人驾驶系统需建设成为在正线和车场均采用实现列车自动运行的、全自动无人驾驶的轨道交通系统。车辆、信号、通信和综合监控系统等均按全自动无人驾驶运行要求设计，全自动无人驾驶运输系统对列车、信号、通信及综合监控系统功能配置有更高的要求。上海轨道交通10号线采用的是真正意义上的全自动控制系统，其技术含量之高，技术难度之大，全国首创。

2.2 缺乏可借鉴的工程设计经验

全自动无人驾驶系统在国外的轨道交通中有所应用，国外有很多城市都在规划和建设这种系统的轨道交通。无人驾驶运输系统的应用将越来越广泛，但在我国尚未有先例，缺乏对全自动无人驾驶系统的相关应用研究及可以借鉴的工程设计经验。

2.3RAMS管理要求

根据全自动无人驾驶系统的技术特点，以及全自动无人驾驶系统对工程技术和项目管理的要求，为了保证无人驾驶的高度安全性，超越既有轨道交通线路的自动化程度，10号线工程实施了项目全过程的RAMS管理。在轨道交通10号线工程项目的各个阶段(即系统设计、施工、制造、安装、测试、调试和运营阶段)，实施RAMS（可靠性、可用性、可维修性和安全性）分析与管理。RAMS管理是一个覆盖从建设到运营全过程的计划，项目在系统规划和设计过程中，制定明确且量化的可靠性指标，减少系统故障影响的可能性。RAMS管理对设计提出了更高的要求，在整个设计过程中，需要提供良好的系统设计以保证系统的可靠性和安全性；设计方案应合理配置，优化设备的可用性；系统设计中应重复考虑系统结构和配置的标准化，提高系统的可维护性和可管理性。

2.4 接口管理要求

通信系统与车辆、信号系统、综合监控系统、防灾报警系统、自动售检票系统等存在着大量的接口，如何在这些系统间实现高效的联动和互控，同时还要保持各系统间的相对独立及安全、可靠是本设计的一大难点。10号线在整个项目实施工程中，实施了严格的接口管理，通信系统与各相关系统签署了详细的接口文件，明确了通信系统各子系统之间及与其它系统之间的接口界面、接口位置、接口数量、关联方以及用途等。工程实施中以接口文件作为指导各专业接口协调和配合的基础，并在设计过程中补充完善，有力保证了系统工程的协调运作和工期。

3、主要设计要点

3.1通信系统的RAMS管理

10号线工程实施了项目的RAMS管理，通信系统涉及通信保障，通信系统采用RAMS分析和管理，通过有效的功能安全的管理和评估，提高整个系统的安全性和可靠性。

3.1.1通信系统的可靠性需求

基于系统等级可靠性目标，通信主要子系统应分配相对应的RAMS目标，进行RAMS设计和分析。通信各子系统应根据设备部件的故障率评估子系统的可靠性，对各子系统进行可靠性分析。通信传输系统、专用无线系统和电源系统应能满足平均无故障时间MTBF>30000小时，其他子系统应能满足MTBF>15000小时。

3.1.2 通信系统的可维护性需求

通信系统应对运营中可能影响设备维护的特性进行完整定量的分析，对设备进行详细功能分解，进行可维护性分析。通信各子系统应依据平均维修时间(MTTR)来定义故障维修。通信子系统的MTTR一般不应超过1.5小时， MTTR还应考虑故障检测、故障隔离、拆卸、组装、校准和调整等校正性维修因素的耗时。

3.1.3通信系统安全隐患识别、分析和安全性需求

通过安全隐患和可操作性(HAZOP)研究方法，对通信系统功能、系统接口和软件进行安全隐患识别和分析。通信各子系统功能需进行安全隐患分析，所有可能直接或通过影响其它功能而产生安全隐患的功能都应被识别。通信各子系统需对主要的内、外部接口潜在的安全隐患进行分析，也包括对设备、部件性能、降级性能或故障等能导致接口风险的分析。通信各系统应对现有的、正在使用的商用构件(COTS)软件进行安全隐患分析，评估其适用性(依据类似的环境、运行条件等)，并满足CENELEC（欧洲电子技术标准委员会） EN50128和EN50129中定义的安全完善度等级(SIL)要求。

通信系统中传输系统的设计要求应根据CENELEC标准中EN50128和EN50129或其它同类标准的要求，能够达到安全等级SIL1的标准。对于全自动无人驾驶线路，通信系统的专用无线系统也需达到安全等级SIL1的标准。

3.2 专用无线通信系统

3.2.1 无人驾驶的高可靠性要求

根据全自动无人驾驶的运营需求，对于纳入核心系统RAMS建设中的专用无线通信系统必须达到RAMS故障等级各级别的要求。根据RAMS的具体要求，通过对基站和直放站进行可靠性分析计算，为满足RAMS针对“Minor”级别的要求，10号线专用无线通信系统采用全基站覆盖方案进行组网。

为了满足全自动无人驾驶系统中行调作为核心系统操作者的使用要求，专用无线系统不仅需要完成话音通信，而且还要承载其他系统工作所需的数据业务。因此，不仅对专用无线系统的数据应用提出了更高的要求，同时要求系统具备更高的稳定性和可靠性。

在采取了全基站覆盖方案后提高了覆盖可靠性，在线路区间可实现重叠覆盖。当某中间站基站发生故障，它所负责的轨行覆盖区域可由相邻车站基站来提供信号覆盖，这样可以提高整个系统的可靠性。采用全基站并结合信号重叠覆盖方案可以达到RAMS所要求的4种故障级别的应对要求。

按照全自动无人驾驶核心系统RAMS的整体性要求，系统应达到Major的级别。在采用全基站方式达到Minor级别的基础上，通过信号重叠覆盖以及系统建设时优化场强覆盖等手段，使系统达到Major的级别。

3.2.2 无人驾驶的运营需求

为满足全自动无人驾驶的运营需求，专用无线通信系统必须在乘客信息系统（PIS）、电视监控系统（CCTV）、紧急对讲设备（IPH）等方面满足全自动无人驾驶中行调作为核心系统操作者的使用要求。

（1）紧急对讲设备（IPH）的使用需求

车载台通过列车控制系统（TMS）与列车的IPH系统连接（双向数据+语音），实现调度台通过车载台与列车IPH系统数据和语音通信。旅客在按下车厢内的IPH按钮后，IPH系统会将此请求通过车载台以短数据的方式发送给乘客调度，调度台上的IPH窗口中会将来自各列车以及列车内各车厢的IPH请求在窗口中按顺序显示出来；调度员根据其判断选择其中一个进行确认，此时调度台将确认数据通过指定列车的车载台发送给IPH系统，IPH系统打开所确认车厢的IPH通道，并通知车载台；此时，车载台建立起与调度台的双工单呼，调度台就可以通过车载台与IPH系统的音频连接与列车上的乘客进行IPH通话。

（2）监控电视的控制

车载台通过车载综合监控系统（TISCS）与车载的CCTV系统连接（双向数据），实现调度台可通过车载台实现对列车CCTV系统的选择操作和控制。车载台提供了CCTV系统的控制数据通道。当调度员需要察看某列车车厢内的情况时，可通过调度台上的CCTV控制窗口向指定列车以及车厢发送CCTV控制指令，此指令由调度台先发送给列车车载台，然后由车载台转发给TISCS。

（3）列车预录播放

车载台通过TMS与列车预录广播播放系统连接（单向数据），实现调度台通过车载台控制列车预录广播信息的播放。列车预录广播播放功能通过短数据传输业务来实现。当通过调度台界面设定预录广播播放的重复时间间隔时，调度台会以TMS的数据通信协议，通过车载台通知TMS，由TMS循环播放预录信息。同时调度台CAD应增加预录广播信息播放选择界面和相关操作管理。

（4）旅客信息系统

车载台通过TISCS与列车的PIS系统连接（单向数据），实现调度台通过车载台实现对列车PIS系统的文字信息传送。车载台提供PIS系统的文字信息传送通道。当需要向列车发送PIS信息时，调度员可以在界面上直接输入PIS现实的信息，或者由调度员控制列车预存PIS信息的显示，选择预存的信息及重复播放间隔，通过车载台转发给TISCS，重复播放由TISCS实现。

3.3 传输系统

上海市轨道交通传输系统多采用Ethernet over SDH的传输制式，10号线传输系统采用了MSTP内嵌RPR的技术，对于Ethernet over SDH的方式，其以太网业务在SDH层面只能采用复用段保护，倒换时间≤50ms；但在节点失效的情况下，共线以太网业务无法得到SDH物理层的环网保护，必须利用生成树（STP）提供链路层的保护倒换，倒换时间≤50s。而内嵌RPR方式，其以太网业务可以采用SDH层面的保护，也可以不需要物理层提供保护倒换，采用RPR协议实现链路层保护，倒换时间≤50ms（含节点失效情况）。在节点失效情况下，内嵌RPR的环网倒换时间明显低于Ethernet over SDH，提高了网络的可靠性。

另外，内嵌RPR技术对以太环网业务采用源节点剥离的方法，保证以太网成环的情况下，报文在整个环网上只会传播一次，当报文传到最初发送点时把该报文丢弃，防止了广播风暴的发生。内嵌RPR采用源节点剥离的方法，不需要启动生成树协议就可以抑制了传输层面的广播风暴。这样和传输设备对接的交换机就可以启动生成树协议抑制交换机层面的广播风暴，传输设备不会对生成树报文产生影响。RPR单板既实现了对以太网业务的保护，也不会影响交换机层面的生成树协议的使用，更优的满足了地铁项目中以太环网业务需求。

3.4 综合UPS电源系统

10号线电源系统采用弱电整合UPS系统，为通信、综合监控、自动售检票、信号等弱电系统提供了不间断电源。弱电综合UPS电源系统采用集中配置的整合方案，与各系统自行设置单独的UPS电源系统相比，整合方案减少了UPS电源设备和蓄电池的数量，进而节省了设备用房面积，并且有利于对UPS电源实行统一的安全管理、设备操作和维护管理，也达到了节能降耗、减排环保和资源共享的目标。

3.5 公务电话系统

公务电话系统采用在既有8号线交换机上扩容的方案，考虑到8号线和10号线整个公务通信系统的稳定性和可靠性，本工程在10号线主用控制中心的远端模块里面配置了自存活模块，当8号线交换机故障情况下，停车场远端模块可接管整个10号线的公务通信业务。

3.6 专用电话系统

由于10号线设置了主用控制中心和备用控制中心，专用电话系统采用主备交换机方案，在主、备控制中心各设置1台专用交换机，实现全线业务的互备，从而大大提高了系统的安全等级和可靠性。

4、主要设计经验和教训

4.1全自动无人驾驶系统示范性和借鉴性

上海轨道交通10号线的全自动无人驾驶系统具有如下优越性：适应轨道交通发展趋势，提高网络技术先进性；提高系统高密度运营的安全性；提高轨道交通运营服务水平、管理水平，降低运营成本。

无人驾驶运输系统的应用虽越来越广泛，但我国对这种全自动无人驾驶运输系统的相关科技研究较少。全自动无人驾驶运输系统对列车、信号、通信及监控系统功能配置有更高的要求，这种系统的应用必须对关键的技术进行攻关研究。上海轨道交通10号线工程对上述关键技术的攻关研究填补这方面的相应空白，对国内其他轨道交通线全自动无人驾驶系统的建设起到了很好的示范和借鉴作用。

4.2 RAMS管理的参考性和实施性

10号线对项目实施了严格的RAMS分析和管理，提升了整个线路的安全性和可靠性。RAMS的总体要求在项目开始之初就识别所有可能的风险；制定安全计划对所识别的风险进行分析，提出项目各阶段应采用的手段方法使风险率降到允许范围内；按照安全计划的规定制定有关设计、设备安装和使用方面的规章制等。RAMS管理对提升轨道交通的系统安全管理、接口管理和控制等方面起到了积极示范的作用，具有很高的参考价值。

10号线项目的RAMS管理虽然取得了一定的经验，但在整个项目实施过程中仍然存在一定的困难和不适应。我国轨道交通建设正处于高峰期，而轨道交通项目的RAMS管理还处于起步阶段，如何将RAMS管理纳入轨道交通行业管理的标准体系，通过实施RAMS管理，更好的保证轨道交通系统安全高效的运营，是需要我们思考的一个问题。