村民委员会选举条例精选(九篇)

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第1篇：村民委员会选举条例范文

一、新形势下建立人民调解组织面临的双重困境

虽然《宪法》 、《城市居民委员会组织法》都规定了居民委员会应设立人民调解委员会，承担调解民间纠纷的职能，但换届选举后人民调解组织的成立面临着现实与理论的双重困境，迟迟不能成立，人民调解工作也不能有效开展。新一届居民委员会成立后，由于各项配套制度还没有相应地配套，所以居委会的办公场地、办公经费、工作机制均没有落实；由于社区发育不成熟、居民自治意识比较淡薄以及当选的委员在社区没有利益相关，所以新当选的居委会委员是否开展工作以及愿意在多大程度上开展工作是完全取决于其自身奉献精神的大小，所以这就不能保证法律规定的居委会需要办理的各项事务的落实。这也导致了人民调解组织的无法建立，人民调解工作的无法开展。这是人民调解工作面临的现实困境。

居委会换届后，我区建立了与居委会对应的社区事务所，事务所内也设了负责调解工作的干部，但是这并不是人民调解委会员组织，也不能代替人民调解委员会，因为社区事务所与人调解委员会的性质不同，“社区事务所的工作人员受政府聘用” ，明显具有政府公职性质；而法律规定的人民调解委员会是群众自治组织。事务所调解干部可以承担有关调解的具体事务性工作，但并不适合以人民调解委会员的名义主持调解、制作人民调解协议书，因为事务所调解干部既不是人民调解委员会委员，也不是受人民调解委员会聘任的调解员。这是人民调解工作面临的理论困境。如果不破解这双重困境，历经几十年发展完善的、被西方国家喻为“东方一枝花”的人民调解制度就有可能在社区逐步萎缩，甚至消亡，这是我们所不愿看到的。

二、破解难题，选举产生人民调解委员会

如何突破困境寻求人民调解工作的出路？面对现代政治文明和民主政治的发展大潮，不可能退回原路。发展所产生的问题需要用发展的办法解决，改革所产生的困境仍需通过改革来破解。解决人民调解委员会成立面对困境，仍需从法律入手，结合现实情况，通过继续深化社区政治文明建设、拓展群众自治的领域来解决，也就是贯彻《人民调解委会员组织条例》 ，在社区选举产生人民调解委员会，把事务所调解干部选入调委会或者由调委会进行聘任。这样，一方面保持了人民调解委员会群众自治组织的性质，做到了调解工作的主体合法，使事务所调解干部名正言顺地以人民调解委员会的名义开展工作；另一方面由事务所调解干部作为人民调解委员会的成员，承担调解的事务性工作，解决了自治组织没有拿薪的日常工作人员的问题，避免了自治组织的虚化，保证调解工作的日常运转。

三、人民调解委会选举的程序和操作步骤

虽然法规规定了人民调解委员会由选举产生，但选举形式、选举方式、选举程序等细节问题都没有规定。参观其他形式的选举（主要是居民委员会的选举），结合社区实际，不难设计出调委会选举工作的程序。其中最重要的选举产生方式问题，调委会的产生可以有以下三种方式：

（一）由居民委员会选举产生。由于居民委员会是由居民或居民代表选举出来的，所以应该能够代表本居民区居民意见，其选举产生的调委会可以具有合法性。这是一个程序最简单的选举办法，操作起来最省力，但选举的基础最薄弱。

（二）由居民代表选举产生。在原来居委会换届选举中基本上是采取的这种形式，可以由选举居民委会员的原代表选举产生调委会。这样节省了选民登记、产生代表等选举的前期程序，减少了工作量，操作起来相对比较容易，但也具备了较广泛的民意基础。

（三）由居民直接选举产生（即直选）。由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生调委会。这种选举方式代表的民意基础最为广泛，但操作起来也最复杂、工作量也最大。

我们设想以第二种选举方式为主，在少数条件比较成熟的社区实行第三种直选方式，在少数条件比较差的小区实行第一种方式。

关于调委会组成，根据《人民调解委员会组织条例》的规定，由7-9组成，设主任一名，副主任一名。主任、副主任均实行等额选举，委员实现差额选举。关于人民调解委员会委员候选人的产生，我们设想由一名居委会成员作为主任候选人，事务所调解干部作为副主任候选人，委员由居委会每个块或大的社区单位推选一名。

在选举工作的操作步骤上，我们设想先选2-3个社区进行试点，积累出经验后再在全街道推开。

四、对人民调解员开展培训，提高调解工作水平

根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》 《人民调解委员会组织条例》的规定，街道司法科负责对人民调解委员会指导工作。新的人民调解委员会成立后，一方面要加强调委会的规范化建设，如制作调解委标志牌、印章、格式文书等；另一方面加强对调解人员的培训，提高其业务素质，对于新当选调委会主任、副主任，由街道司法科组织开展常用法律法规、调解工作技巧、调解文书制作等方面业务培训，然后由调委会主任、副主任对其本调委会的委员、调解员进行培训。

文献资料：

1.《宪法》第一百一十一条第二款规定：“居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷……”

2.《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十三条规定：“居民委员会根据需要设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会……”第三条规定：“居民委员会的任务：（三）调解民间纠纷……”

新一届居委会委员没有薪水或津贴即是明证之一，当然这不是最主要的利益相关，居委会决策开展的事务影响不到居民（包括居委会委员）的利益是主要原因。

3.见上海市静安区社区建设指导委员会办公室编：《社区建设知识问答（一）》，第18页。

4.《人民调解委员会组织条例》第二条规定：“人民调解委员会是村民委员会和居民委员会下设的调解民间纠纷的群众性组织……”司法部《人民调解工作若干规定》第二条第一款规定：“人民调解委员会是调解民间纠纷的群众性组织。”

5.《人民调解委员会组织条例》第三条第二款规定：“人民调解委员会委员除由村民委员会成员或者居民委员会成员兼任的以外由群众选举产生，每三年改选一次，可以连选连任。”

第2篇：村民委员会选举条例范文

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。

第三条市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作；县（市）、区房地产行政主管部门（含开发区管委会确定的机构）负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。

规划、建设、城管、人防、环保、公安、司法、工商、价格、民政等行政主管部门按照各自职责做好本规定的实施工作。

第四条街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区房地产行政主管部门指导下，负责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷；其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制；涉及十名以上业主联名要求协调解决物业管理有关问题的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理。

居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第五条县（市）、区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，协调解决下列事项：

（一）业主委员会未依法履行职责；

（二）业主委员会未依法换届；

（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；

（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

（五）其他需要协调解决的事项。

第六条市、县（市）、区房地产行政主管部门应当加强物业管理信息化体系建设，建立物业管理信息平台。

第七条市房地产行政主管部门应当加强与人民法院的沟通联系，协助完善物业管理纠纷审理工作机制。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第八条房屋所有权人为业主。

已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主；尚未进行房屋权属登记，但基于建设、买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中可以认定为业主。

业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

第九条物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。

符合召开首次业主大会会议条件的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后四十五日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。

筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助筹备组开展工作。

第十一条首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

第十二条业主大会会议由业主委员会组织召开，并应当邀请街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会参加。

第十三条业主大会上未参加表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票数，由管理规约、临时管理规约或者业主大会议事规则规定。

业主大会会议表决相关资料应当妥善保管。

第十四条业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，任期一般为三年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主大会选举业主委员会委员时，可以按照业主大会议事规则的规定同时选举业主委员会候补委员。

第十五条业主委员会按照有关规定办理备案手续后，应当将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料在物业管理区域内公告，并持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。

第十六条除法律、法规规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：

（一）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（二）监督管理业主共有收益；

（三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（四）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十七条主委员会组成人员不得有下列行为：

（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；

（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；

（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第十八条业主委员会组成人员资格终止的，按照业主大会议事规则的规定推荐或者递补。

业主委员会组成人员发生变更的，应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。

第十九条业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举工作；逾期仍未组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

原业主委员会委员无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。

第二十条业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第二十一条业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案资料、印章或者其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。

第二十二条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共有财产的清算工作。

第二十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主委员会应当按照规定妥善保管各项收支账目并接受街道办事处、乡镇人民政府监督；经业主大会决定，可以委托街道办事处、乡镇人民政府代为管理。

第三章前期物业管理

第二十四条建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县（市）、区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

县（市）、区房地产行政主管部门应当将经批准采用协议方式选聘物业服务企业的情况，报市房地产行政主管部门备案。

第二十五条建设单位应当参照市房地产行政主管部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十六条前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议价格收取前期物业服务费用。

建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

第二十七条前期物业服务合同签订后，建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。

（一）物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。

（二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料。

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（四）物业管理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。

第二十八条前期物业服务企业承接新建物业项目，在办理物业承接查验手续时，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；

（四）物业服务用房等其它共用房产设施设备。

前期物业服务企业应当将查验情况书面报送县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十九条提前解除前期物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，建设单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。

建设单位应当在新前期物业服务企业确定后十日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人，同时书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

第三十条建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售时予以明示。

第三十一条未取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设项目，不得交付使用，房地产行政主管部门不予房屋权属登记。

第三十二条建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。

第三十三条建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。

建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的，应当签订委托合同。

前期物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章物业管理服务

第三十四条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

前款规定的公示时间不得少于十日。

业主委员会应当参照市房地产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。

物业服务企业应当在合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十五条物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉；县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时予以处理。

业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。

第三十七条提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

第三十八条因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，在合同期限届满或者提前解除合同的期限前三十日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：

（一）业主委员会或者物业服务企业应当在两日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

（二）街道办事处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后五日内，应当会同县（市）、区房地产行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。

（三）街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同；县（市）、区房地产行政主管部门应当主动提供相关信息，协助做好选聘工作。

物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县（市）、区房地产行政主管部门，从市房地产行政主管部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。

第三十九条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

第四十条物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

（一）移交本规定第二十七条规定的材料；

（二）移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）撤出物业管理区域内的服务人员；

（六）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第五章物业的使用与维护

第四十一条物业管理区域内的机动车库、车位应当优先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

在满足本区域业主需要后，机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人；租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月。

业主以外的其他机动车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的规定。

第四十二条物业管理区域内已规划建设的机动车库、车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车位。

物业管理区域机动车库、车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。

物业管理区域已经成立业主大会的，机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。

施划机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理。

规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车位施划的指导。

第四十三条物业管理区域内机动车所有人或者使用人应当在机动车库、车位内按照道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。

物业服务企业应当加强对来访车辆的管理和引导。

第四十四条业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理。

第四十五条业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。

业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第四十六条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用，权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况。

第六章法律责任

第四十七条违反本规定第二十五条、第三十四条规定，建设单位、物业服务企业未按照规定办理前期物业服务合同、物业服务合同备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下罚款。

第四十八条违反本规定第二十七条规定的，建设单位未按照规定向前期物业服务企业移交有关资料的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。

第四十九条违反本规定第二十八条规定，物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。

第五十条违反本规定第三十五条规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由价格主管部门责令改正；逾期不改正的，可处以一千元以上五千元以下罚款。

第五十一条违反本规定第四十条第一款第五项规定，物业服务企业未撤出物业管理区域内的物业服务人员的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款，并依法降低或者取消其资质。

第五十二条违反本规定第四十条第二款规定，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止服务的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款，记入企业信用记录并依法降低或者取消其资质。

第五十三条违反本规定第四十一条第一款规定，业主或者物业使用人要求承租机动车库、车位，建设单位以只售不租为由拒绝的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。

第五十四条违反本规定第四十三条规定，机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻；机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表到场，报县（市）、区房地产行政主管部门依法查处；涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的，由公安机关消防机构、城市管理部门依法查处。

第五十五条违反本规定第四十四条、第四十五条规定，物业服务企业未履行劝阻或者报告义务的，由县（市）、区房地产行政主管部门责令改正，予以警告，可处以五百元以上一千元以下罚款。

第3篇：村民委员会选举条例范文

广西北海物业管理条例全文第一章 总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及有关法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。

第二条本自治区行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本自治区物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县级人民政府房产行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

公安、民政、司法行政、城乡规划、环境保护、价格、城市管理、工商行政管理、质量技术监督等有关部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。

第四条乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。

村民委员会、居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好与物业管理有关的工作。

第五条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第六条本条例所称的业主包括：

(一)房屋所有权证记载的房屋所有权人;

(二)依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;

(三)尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。

第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托人参加业主大会会议。

第十条交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

(一)业主房屋所有权权属清册;

(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;

(三)房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明;

(四)物业服务用房配置证明;

(五)其他必要的文件资料。

建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。

房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。

第十一条乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后，应当及时组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府或者街道办事处代表担任。

筹备组应当自成立之日起十五日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告，并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第十二条业主大会筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案;

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单;

(五)确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款第一项、第二项、第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域公告。

设区的市人民政府房产行政主管部门应当公布管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本。

第十三条下列事项由业主大会决定：

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期;

(三)选聘和解聘物业服务企业;

(四)筹集和使用专项维修资金;

(五)改建、重建建筑物及其附属设施;

(六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(七)改变共有部分的用途;

(八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;

(九)批准业主委员会工作规则;

(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

(十一)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(十二)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

决定前款第四项、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。

业主委员会不履行召集业主大会会议职责的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处协调督促召开业主大会会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议：

(一)发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理;

(二)百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议;

(三)业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两- 4 -

名以上业主委员会副主任辞职、离职;

(四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督。

业主委员会由五至十五人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。

业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

第十六条经业主大会决定，可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:

(一)从物业共有部分经营所得收益中按一定比例提取;

(二)业主自愿捐赠;

(三)其他合法方式。

工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当每半年向业主公布收支情况。

第十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县级人民政府房产行政主管部门和乡镇人民政府或者街道办事处备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会：

(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

(二)业主委员会组成人员名单及其基本情况;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主大会会议记录和会议决定。

第十八条业主委员会应当建立定期接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并建立工作档案。

业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。

第十九条业主委员会任期届满九十日前，应当召集业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满未进行换届选举的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处责令限期进行换届选举;逾期不进行的，乡镇人民政府或者街道办事处应当及时协调组织业主召开业主大会会议，进行换届选举。

第二十条业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，乡镇人民政府或者街道办事处应当组织上一届业主委员会将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

第二十一条业主大会、业主委员会应当配合所在地的乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。

第二十二条业主委员会成员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格：

(一)不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的;

(二)侵犯其他业主合法权益的;

(三)在物业管理活动中谋取私利的;

(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。

第三章 物业服务

第二十三条从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。

从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。

第二十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

业主大会选聘物业服务企业，可以要求物业服务企业提供诚信记录。

物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。

第二十五条物业服务合同(含前期物业服务合同)应当包含以下内容：

(一)物业管理的区域范围;

(二)共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例;

(四)公共绿化的养护和公共区域的保洁;

(五)公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施;

(六)物业服务的质量标准和收费方式、标准;

(七)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

(八)装饰装修管理服务;

(九)物业服务档案和物业档案的保管;

(十)专项维修资金的管理与使用;

(十一)双方的权利和义务;

(十二)合同期限;

(十三)合同终止、解除条件;

(十四)违约责任;

(十五)其他事项。

自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合同的示范文本。

第二十六条物业服务应当符合下列要求：

(一)按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范，实施物业服务;

(二)在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

(三)根据物业管理区域实际情况提供所需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立健全安全防范应急预案等各项管理制度，做好物业管理区域内的安全防范工作;

(四)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修;

(五)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

(六)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务;

(七)发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告，配合有关行政管理部门的执法工作;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。

第二十七条有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：

(一)物业服务合同终止;

(二)物业服务合同解除;

(三)物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。

第二十八条终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务;合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。

自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：

(一)移交本条例第四十条规定的全部物业档案;

(二)移交物业服务中形成的物业服务档案;

(三)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;

(四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

(五)清算预收、代收和欠收的有关费用;

(六)其他交接事项。

物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第二十九条物业服务企业退出物业管理区域时，业主大会未及时选聘出新的物业服务企业的，业主大会或者业主委员会可以临时聘请物业服务企业。

第三十条物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：

(一)擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;

(二)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传;

(三)擅自设置营业摊点;

(四)收取未经价格主管部门核准的费用;

(五)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用;

(六)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;

(七)擅自提高公共车位停车费标准;

(八)其他与物业服务无关的活动。

第三十一条县级以上人民政府房产行政主管部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的专业培训和诚信教育，根据物业服务合同履行、物业投诉处理和日常检查等情况，建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案，并向社会提供查询服务。

第四章 物业的管理

第三十二条划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素，由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会共同划定。

建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。

第三十三条商品房的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域。房产行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内，按照本条例第三十二条的规定进行物业管理区域划分。

物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示的内容包括：

(一)物业管理区域的范围;

(二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;

(三)公共场所、公共绿化的面积和位置;

(四)公共车位数量和位置;

(五)地下室、底层架空层面积及其权属;

(六)物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置;

(七)共用设施设备名称及其权属;

(八)其他需要明示的场所和设施设备。

第三十四条建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。

物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。

物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。

第三十五条商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并制定临时管理规约。

投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业，经县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十六条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内,报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。

建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

第三十七条新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并在物业管理区域内公布保修联系电话和地址。

物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第三十八条自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担;自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。

第三十九条临时管理规约至业主大会会议通过的管理规约生效时终止。

第四十条建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料：

(一)建设项目的各种批准文件;

(二)各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(三)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(四)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(六)业主共有的房屋、场地、设施设备清单;

(七)其他相关资料。

新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九十日内，将前款规定的物业档案资料报县级人民政府房产行政主管部门备案。

第四十一条建设单位在向业主交付物业前，应当给物业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。

第四十二条建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和车位的数量、售价。

建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。

第四十三条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。

车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。

违反第二款规定的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。

第四十四条县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。

业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决;可以向人民调解委员会、房产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解;可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十五条县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。

物业管理联席会议由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府或者街道办事处召集，价格主管部门、城市管理部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业和供水、供电、供气等专业经营单位、业主委员会或者业主等的代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;

(二)物业服务企业在变更交接过程中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件;- 9 -

(四)物业管理区域内的收费争议问题;

(五)物业管理与社区管理的衔接和配合;

(六)其他需要协调解决的重大事项。

第五章 物业的使用

第四十六条业主、物业使用人使用物业，禁止下列行为：

(一)损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途;

(二)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

(三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质;

(四)违法搭建建筑物、构筑物;

(五)侵占绿地，毁坏绿化;

(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品;

(七)排放超过规定标准的噪声;

(八)随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通;

(九)违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和居民的正常生活;

(十)从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十一)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

对违反前款规定的行为，其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。

第四十七条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第四十八条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定、临时管理规约或者管理规约。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进行现场巡查。物业使用人对房屋进行装饰装修，还应当取得业主的书面同意。

第四十九条业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房，除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外，不得改变用途。

第五十条物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。实行政府指导价的，设区的市、县人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，根据普通住宅类型、服务内容、服务水平、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，定期向社会公布。具体的物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务收费的具体管理办法，按照国家和自治区的有关规定执行。

县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，加强对物业服务收费的监督。

第五十一条物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。

业主违反物业服务合同约定不按时足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第六章 物业的维护

第五十二条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和自治区有关规定交纳住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和自治区的有关规定执行。

第五十三条物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：

(一)业主专有部分由业主承担;

(二)业主共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，从专项维修资金中支付，属于人为损坏的，费用由责任人承担;

(三)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备部分，按照有关规定承担。

第五十四条维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备时，相邻物业的业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第五十五条物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。

第七章 法律责任

第五十六条建设单位违反本条例第十条第一款规定，不按照规定时间向房产行政主管部门提交物业交付使用书面报告和有关资料的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第五十七条物业服务企业违反本条例第二十八条第三款规定，未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

第五十八条物业服务企业违反本条例第三十条第二项、第三项、第四项、第六项、第七项规定之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门或者价格主管部门按照权限处一万元以上五万元以下罚款;有收益的，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，剩余部分按照业主大会- 11 -

的决定使用。

第五十九条建设单位违反本条例第三十三条规定，不申请划分物业管理区域或者不按照规定向买受人明示物业管理区域的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

第六十条县级以上人民政府房产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的工作人员违反本条例，有下列情形之一的，由上级行政机关或者主管部门责令改正，并依法给予处分:

(一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主大会的;

(二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

(三)违反物业管理投诉处理规定的;

(四)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

(五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第六十一条违反本条例规定的其他行为，法律、行政法规已作出处罚规定的，从其规定。

第八章 附则

第六十二条本条例所称共用部位，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第六十三条业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数，按照下列方法确定：

(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;

(三)业主人数，按照专有部分的数量计算。建设单位尚未出售的部分，按一人计算。

第六十四条本条例自20xx年1月1日起施行

广西北海物业管理条例 物业管理基本原则(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

(七)公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。

物业管理公共服务物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。主要有以下8项：

(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;

(2)房屋设备、设施的管理;

(3)环境卫生的管理;

(4)绿化管理;

(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作;

(6)车辆秩序管理;

(7)公众代办性质的服务;

(8)物业档案资料的管理

针对性的专项服务

是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

①日常生活类;

②商业服务类;

③文化、教育、卫生、体育类;

④金融服务类;

⑤经纪中介服务;

⑥社会福利类;

委托性的特约服务

物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

特约服务实际上是专项服务的补充和完善。

物业管理重要事迹20xx年12月1日

《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》开始实施;

20xx年8月

《注册物业管理师》执业资格考试参考教材由中国建筑工业出版社出版，全套五本，4门课程，包括《物业管理实务》《物业管理基本制度与政策》《物业管理综合能力》《物业经营管理》及《考试大纲》;

20xx年9月

全国《注册物业管理师》第一批师资培训举行;

20xx年11月至 20xx年5月

第一批符合条件的一千余位全国注册物业管理师认定考试大会举行，认定人员只参加《物业管理实务》考试;

20xx年至20xx年

全国各地方物业协会与北京亚太教育物业管理研究中心累计举办注册物业管理师培训一万五千人次;

20xx年5月

《注册物业管理师》新版考试辅导教材由亚太教育物业管理研究中心组编出版。

20xx年5月27日

第4篇：村民委员会选举条例范文

关键词：“村改居”；社区；转型

“村改居”是农村政治经济文化发展到一定的程度，经济结构、村民就业方式和文化生活需求等发展到城镇水平或者接近城镇水平的条件下进行的，由农村管理模式过渡到城镇社区的改革。随着经济、社会的发展，越来越多的地区开始了“村改居”工作，然而都不同程度地陷入了困境。作为处在改革开放前列的佛山，经济发展水平已经基本完成了中级工业化，进入高级工业化阶段，经过几年的发展，佛山的城乡一体化进程已经走在全省的前列，全市实现了城乡“七个统一”：统一了城乡户籍，统一了城乡基本医疗，统一了城乡规划，统一了城乡公共基础设施建设，统一了城乡免费义务教育，统一了城乡劳动力管理培训，统一了城乡低保标准。因此其在“村改居”上的政策和遇到的问题应该具有一定代表性。课题组在全市范围内进行问卷调查的基础上，选取顺德区伦教街道作为具体观察分析的样本。

一、“村改居”社区的特征

伦教地处珠江三角洲腹地，与广州番禺一水之隔，水陆交通网络完善，是顺德百万人口中心城区的组成部分，总面积59.2平方公里，常住人口7.8万人，外来流动人口约7.8万人，辖下有10个村（居）。在伦教7.8万的常住人口中，城镇居民4.5万（包括社区中由原农民全部转为城镇居民的1.6万人），农村居民3.3万。2007年实现本地生产总值80亿元，工农业总产值333亿元，其中工业总产值315亿元，农业总产值18亿元，出口总额209.16亿人民币，税收收入6.94亿元，财政可支配收入2.9亿元。2006－2007年，先后获得“中国木工机械重镇”、“获得“中国玻璃机械重镇”称号。伦教现辖下2个居委会，8个村委会，其中常教社区居委会是2001年由新民村民委员会、北海村民委员会和伦教居民委员会合并而成（顺民复〔2001〕57号《关于同意撤销新民、北海村委会和伦教居委会设置常教居委会的批复》），属“村改居”；三洲社区居委会是1991年由大南、大东、乌洲管理区办事处和大洲街道办事处合并而成（顺府复〔1992〕47号《关于伦教镇大南、大东、乌洲管理区办事处和大洲街道办事处合并的批复》），属“村并居”（一般统称为“村改居”）。这些新成立的社区与城市成熟社区相比，具有典型的转型期特征：

1、观念的相对滞后性。“村改居”后，农民在身份定位上，已属于城市居民，但由于长期农村工作方式和生活习性的熏陶，社区内的居民仍保留有比较浓的农民意识，绝大多数村都只是名称变了，社区干部、社区居民以及周围群众的认识感基本上仍停留在原来的行政村。如不少村民仍习惯性地称呼居委会主任为“村长”，称社区为“我们村”。大部分受访者不知道“村改居”的情况，同时，他们对村委会和居委会的区别表示不清楚。90%的受访者表示不愿意将村委会改为居委会。不少社区干部认为“村改居”跟原来没有什么大的分别，不同的只是挂着的牌子从“村委会”换成了“居委会”，而运作方式仍然照旧，因循原先的农村工作方法，

2、经济的相对独立性。“村改居”社区的转型是城市化推进的结果，由土地征用带来的高额补偿金让这些原来的农村甚至穷乡僻壤一夜之间成为“大富翁”，这些社区均有总量规模各不相同的集体资产，人均从几千元到几十万元不等，有的净资产超过亿元。这些集体资产大多以房产、地产为主，每年收入完全可以满足社区正常运行的开支和社区干部的工资开支，经济基本上相对独立，一般不需要依靠财政拨款来维持。“村改居”后村集体所有的资产所有权性质不变，仍为集体所有，这是“村改居”社区的福利主要源泉和利益关联点。多数社区仍旧把发展经济作为第一要务，而忽略了社区文化等基本功能建设，其中表现最为突出的现象是黄、赌、毒等丑恶现象越来越盛。

3、明显的村民自治特性。“村改居”社区居民的生活基本上集中在原村落的空间内，世世代代的家族、宗族、乡里乡亲等传统关系还在起着主导作用，社区还处于“半熟人社会”状态。多数村（居）“两委”班子成员和村（居）民，普遍存有“不能让外来户占了便宜”的思想，从感情上不接受“外来户”，不允许他们分享“祖辈留下的土地”和村（居）集体积累资产。调查发现不愿意外地人参加居委会选举占43.40%，愿意的占21.60%，无所谓的占35%。同时，原村（居）民同居一地，世代相邻，形成了相对独立的村（居）文化，这种狭小范围内的文化观念往往具有排他性，外迁人口在短时间内很难融入。同时由于没有形成分散的单位独立分割和流动性较强的城市社区，从“村改居”社区的区域范围、社会关系、社区利益相关程度、社区政治参与来看，村民自治的实现条件基本没变。

4、社区自治管理的复杂性。城市社区是各类机关、学校、企事业单位的集中区域，可以为社区建设提供丰富的资源支撑，相比之下村改居社区由于特定的区域位置限制，社区共建资源明显不足。村改居社区内的人员居住情况相当复杂，除了居住着原来的村民，还有一些商品房的住户以及大量租居在居民家中的流动人员。有些社区内居住的流动人口已经数倍于原来的村民。而且社区人员的异质性和复杂性增大，有本地人员，也有外地人员；有相对稳定的，也有短时暂住的；有经商务工人员，也有闲散的社会人员。复杂的人口构成情况，使得社会治安、环境卫生管理等方面的难度大大增加。

二、“村改居”社区自治面临的挑战

由于“村改居”社区存在以上这些转型期特性，所以当前在自治上也面临着诸多挑战，主要表现在：

1、农民对城市化的抗拒。一方面随着改革开放的深入，附着在户籍制度上的就业、教育、住房和社会保障等政策，城乡的差异在逐步弥合，转为城市户口的经济收益在日益降低：另一方面农村集体经济的发展，加上国家对农民所实行的各种优惠政策，这些地方农民享受的社会福利，往往高于目前城市居民所享受的福利待遇（见附表）。此外，由于自身文化水平普遍偏低，难以在市场经济中立足，因此，农民对实施城市化有抗拒的心理。

附表：“农村居民”在适用政策上有如下的不同：

项目

农村居民

城镇居民

政策依据

计生

处

罚

伦教征收社会抚养费金额按农民人均纯收入为基数，按2007年的标准，农村居民单方罚44412元。

征收社会抚养费金额按城镇居民人均可支配收入为基数，城镇居民单方罚78018元。（全区统一标准）

《广东省人口与计划生育条例》、《关于社区居委中原农业人口违法生育社会抚养费计征标准问题的复函》（佛人口计生函字[2004]15号）

生

育

生育第一个子女是女孩的，安排第二胎指标

“村改居”（即常教）时夫妻双方均为农业人口，在2004年7月1日前只生育一个子女是女孩的，可在2009年8月31日前按有关规定再生育一个子女。2009年9月1日起，执行城镇居民的生育政策；

“村并居”（即三洲）时夫妻双方均为农业人口，在2004年7月前只生育一个子女是女孩的，可在2009年6月30前按规定再生育一个子女，2009年7月1日起，执行城镇居民的生育政策。

《广东省人口与计划生育条例》、关于《广东省人口与计划生育条例》实施前村委会改居委会有关生育政策和户籍管理措施意见的批复（顺府办复[2003]77号）、《批转区人口和计划生育局<关于户籍制度改革后生育政策的请示>》（顺府办发〔2004〕101号）、《关于明确城市化期间生育期限问题的复函》（粤计生委函[2003]124号）

项目

农村居民

城镇居民

政策依据

奖

励

发放农村独生子女或纯二女户家庭奖励：80元/月/人

四年过渡期满后，取消发放（如三洲，2008年8月起停止发放奖励）

《广东省人口与计划生育条例》、《关于明确城市化期间生育期限问题的复函》（粤计生委函[2003]124号）

教育

对父母双方户口均登记在我市农村村委会并依法领取《独生子女父母光荣证》的独生子女，或父母双方户口均登记在我市农村村委会的纯二女户的女孩，在初中应届毕业并参加当年中考者降5分录取。

四年过渡期满后，取消降5分录取优惠。

《关于印发佛山市2007年高中阶段学校招生考试工作意见的通知》（佛教考〔2006〕31号）、《关于我市农村独生子女和纯二女户女孩参加高中阶段学校招生考试给予照顾录取的实施意见》（佛人口计[2007]49号）

民政

2008年农村五保户供养标准每人每月500元。

2008年城镇孤寡供养标准每人每月320元。

《顺德区城乡居民最低生活保障制度实施办法》、《关于核定2008年五保供养标准和追加供养经费的复函》（顺府办函〔2008〕60号）

人身损害赔偿

农村居民按照人均纯收入5079.78元/年、人均年生活消费支出3885.97元的赔偿标准计算。

城镇居民按照人均可支配收入16015元/年、人均消费性支出12432元的赔偿标准计算。

《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]20号）

武装

新兵入伍条件初中文化程度

入伍条件必须高中文化程度

2、“村改居”集体经济的经营体制存在缺陷。顺德区1993年开始全面实施的股份合作制改革，为社区合作经济组织规模的扩大，社区合作经济组织内部产权关系的明晰，生产要素配置的优化，利益分配机制的建立创造了条件。“村改居”后虽然政府下拨的社区经费逐年有所增加，但“村改居”社区并没有真正纳入城市建设和管理体系中来，社区管理费用及基础建设等公共费用主要仍由原村集体经济改制后的股份经济合作社承担。随着市场经济的深入发展，原来的股份合作制内在的制度缺陷也逐渐显现。顺德区在集体经济改制进程中先行一步，将股份合作经济组织进一步转制为集体经济管理有限公司，实行公司化运作。由于转制的公司既要按照公司法要求，上缴各种税费，同时又要承担绝大部分的社区公共事务管理和公益事业发展费用，因此公司运营不堪重负，经济效益明显下降。如2007伦教村、组两级负担的公共事务管理和公益事业发展费用总额分别为一般公共服务4277.58万元；国防45.38万元；教育支出9800万元；文化教育与传媒412.82万元；社会保障和就业1127.25万元；医疗卫生168.76万元；环境保护28.5万元；公共安全1604.3万元；城乡社区事务7602.88万元。在改制居委会的强烈要求下，顺德区的集体经济管理有限公司又退回到农村股份合作经济组织，按原农村集体经济组织性质运行。沉重的公共事务管理和公益事业发展费用严重制约了社区股份合作经济组织的快速发展。

3、社区自治的难度明显增强。由于社区自治面临人员流动性增强、观念意识不统一、社区凝聚力不强等转型期特征的复杂局面，目前“村改居”社区自治还无法有效整合全部资源和人力，自治难度明显增强。这主要源于居住在这些社区人员的自发性、无序性以及数量的庞大，同时随着城市化的推进以及大量外来工的涌入和聚居，村落的传统格局开始受到冲击和影响，受利益的驱动，严重的超标违章建设行为、良莠不齐的建设质量、居住空间的超负荷使用，尤其是那些沿街搭建的简易用房，外观简陋和分布随意，不但挤占了有限的绿地、院落和道路，还严重地破坏了社区的空间布局和景观环境。社区基础设施和公共配套服务设施的后天匮乏和难以承载，这都使社区管理和服务工作处于相当严重的艰难和缺位状态。

4、社区公共服务职能亟待增强。对照成熟的城市社区，“村改居”社区的公共事务管理能力还有较大差距，这在一定程度上源于“村改居”社区经济上相对独立性的经济发展压力所导致的。由于“村改居”后仍然由原农村集体经济组织负担绝大部分的公共事务管理和公益事业发展费用，这使社区面临较大的经济压力，不得不把发展经济放在一个很重要的位置，一方面使得社区构建组织体系时就要有一个社区经济的直接管理者——村股份经济合作社组织。经合社与社区组织两位一体的组织形式虽然在过渡阶段有利于村级经济对社区组织的支持，但也很容易导致社区对经济的整体运行形成包办，两者职责不清，在一定程度上不利于形成社企分开的良性社区组织体系。另一方面有可能影响社区服务这一核心功能的发挥，社区组织工作的定位也可能发生异化。此外，这种公共支出机制，也导致“村改居”社区在社区公共事务的自治上出现两极分化，集体经济实力强的社区，因有充足的经费，就能为居民提供比较完善的社区公共服务和进行社区社会事务的自治。相反，社区公共事务则往往陷于管理“真空”，如在广东佛山市三水区的布心村，村民在1992年变成城市居民后的16年，布心村出现了奇异的发展停滞：社区里没有一条水泥路，村民没建一栋新楼，没一个公共电话亭，没有一盏路灯，没有任何污水处理设施的现象。而且，“村改居”社区的日常管理往往仍沿用旧体制模式，依然要承担包括党建、人武、计生、综治、医疗、土地等多方面工作，因社区人力、物力有限，社区服务反而严重不到位。

三、制度突破和路径选择

（一）明确保障各方的权利，让他们在城市土地重组进程中得到实际的利益。

第一，确保村民对集体资产的产权不受剥夺。“村改居”过程中，应保证改制后农村集体资产的权属关系不变，即原农村所有资产，包括经营性资产、非经营性资产、资源性资产的产权，未实行股份制改造的，归原村民集体所有；已实行股份制改造的，归享有农村集体经济分配权的原村民集体所有，村民按股分红。保障农民对集体资产的所有权和收益权不变，在社会保障体系尚未完善之前，这是保障改制后居民基本生活的关键。

第二，确保农民对土地的承包经营权。实现村委会到居委会的转变，有必要进行土地所有制的改革，把集体土地转为国有，实现与城市土地制度的对接，但同时也须保证农民的利益不受侵害。因此，首先必须明确土地的产权所属。农村土地产权可分解为集体所有权和家庭承包经营权，家庭承包经营权又包括占用权、使用权、收益权、处分权等。“村改居”过程中，应保证农民的承包经营权不变，也即农民对土地的使用权和收益权不被剥夺。同时，维持土地用途不变，因国家建设需要转为建设用地时，按征地标准给予补偿。其次，必须合理分配征地获得的土地补偿费和安置补助费，明确界定征地补偿的受益主体。“村改居”后，村内剩余的土地转为国有，由集体经济组织统一经营管理，所取得的收益应由全体股民按股分享。同时在征地过程中，适当提留建设用地，为集体经济提供发展空间。

第三，保障基层干部的收入待遇。一是保证基层干部的平稳过渡。基层自治组织的干部转为居委会后，虽然职能、职责有所区别，但民选的性质并没有变，因此两委成员可以直接过渡，待任期届满再进行重新选举，这样既可以消除村干部的忧虑，保证平稳过渡，也节约了资源。二是在保证基层干部工作福利的同时，规范其收入。作为村委会干部的时候，村集体经济补贴数额巨大，然而实际上很多是灰色收入。转制过程中，对基层干部收入进行规范，由政府统一补贴，同时村集体提供适当的奖金性质的补贴，体现不同地区经济发展的差异，也作为对基层干部一种激励措施。

此外，在计划生育政策上，在逐步向城市标准靠拢的同时，要给原村民一个缓冲时间和心理适应期，已经享受计划生育奖励政策的原农村居民，在“村改居”后继续享受。还有其他如环境卫生、学校管理、治安等琐碎而又不得不重视的问题，都有待进行深入探讨，寻找恰当的解决办法，协调好各方的利益需要。

（二）、建立有利于“村改居”的制度和政策环境

目前“村改居”在推行过程中，往往碰到制度障碍，使“村改居”举步唯艰。理顺集体经济组织和村委会的关系，完善就业服务体系，建立城乡统筹的保障制度，制定具体可行的“村改居”措施，为“村改居”创造制度和政策环境。

第一，明确公共管理的主体以及费用来源。“村改居”后成立的社区居委会必须加强社区建设，改制后原农村的市政基础设施建设和管理应纳入市政统一管理范围。但由于这些费用过于庞大，政府财政不可能一下子承担全部管护经费。因而在“村改居”的实践中，为使“村改居”平稳过渡、减轻政府负担，往往维持社会公共事务的管理主体、管理范围和资金投入渠道不变，社区建设和管理经费大部分仍然要从村级集体经济和集体股收益中支付。对于这一问题，要考虑现实的困难，制定明确的计划，逐步加大公共财政对公共服务的投入，减轻集体经济组织的负担，直至完全脱离对集体经济的依赖，使集体经济组织真正成为独立自主的市场经济主体。

第二，建立完善的就业服务体系。“村改居”要彻底切断原村民对土地的依赖，必须解决原村民的就业问题。政府除了给失地农民以适当的经济赔偿，鼓励其自谋出路，还应积极帮助他们实现职业的转变，使其真正成为城市的一员，建立和完善失地农民的就业服务体系。一是建立劳动就业服务机构，发挥中介机构职业介绍作用，进一步完善劳动力市场，健全包括就业信息、咨询、职业介绍、培训在内的一条龙社会化就业服务体系，逐步完善就业服务信息网络。二是做好失地农民的求职登记。为失地农民跨地区流动就业提供信息引导和就业服务，使城乡劳动力合理有序流动。三是政府要加强与企业沟通，

（三）推动政府职能社会化，从根本上减轻政府负担

第5篇：村民委员会选举条例范文

一、积极推行依法行政，促进民政法规的贯彻落实

民政工作承担社会保障、基层政权、社会事务管理的工作，涉及相关法律、法规和规章八十多部，呈现工作范围广、事情杂、牵涉法律法规多等特点。随着我国法制的不断完善，民政法律法规也在不断地健全和完善之中；现在民政工作的社会事务管理和基层自治组织建设等工作，实质上都成了执法工作。为此，我把推进依法行政与贯彻执行民政法规紧密结合起来，与依法做好具体的民政工作紧密结合起来，以达到在推进依法行政的同时，推进民政法规的落实，推进民政工作的规范开展，促进了我县社会文明进步。着重做了以下几方面工作：

（一）依法推进殡葬改革，在全县范围内全面推行遗体火化。根据上级党委、政府和民政部门的要求，按县委县政府的统一部署，我县从年月日起全面推行遗体火化，全县除万人因交通不便划为逐步推行火化区外，全县都实行了遗体火化。实行遗体火化近一年来，全县共火化遗体具，火化区遗体火化率为；骨灰集中安放、生态墓区建设走在全市前列，受到省、市领导和民政部门的肯定和推广；同时，革除丧葬陋习，文明节俭办丧事也取得良好效果，丧葬陋习也得到了有效改观。着重抓了二个方面：

、认真做好推行殡葬改革的前期准备工作。一是明确遗体火化、骨灰集中安放、革除丧葬陋习同步推进的工作思路。二是坚持依法推进殡葬改革。县人大常委会作出了关于全县推行殡葬改革的决定，为推行殡葬奠定了法律和工作基础。为了落实殡葬改革法规，我们认真研究起草了《__县殡葬管理实施办法》、《__县乡村公益性墓地建设实施意见》等规范性文件。在制定规范性文件过程中，我们召开了县、乡（镇）人大代表、政协委员、及县、乡、村各级干部群众参加的征求意见座谈会二百多个，促使规范性文件更加切实可行，同时促进殡葬改革法规的宣传贯彻。三是加强殡葬改革的宣传教育工作。针对群众千年殡葬意识的根深蒂固，我们开展了广泛的殡葬改革宣传，层层召开宣传发动会议，组织工作人员进乡入村宣传，在报纸、广播开辟殡葬改革专题，印发宣传资料万份（册），创办出刊《殡葬改革简报》期，增大新闻宣传力度等等。使殡葬改革深入人心，家喻户晓。

、重视及时处理违反殡葬改革法规事件。在整个推进殡葬改革过程中，虽然整体上进展顺利，但发生过二起骨灰装棺入葬和私埋遗体事件发生。一起是去年月，发生在__乡__下村骨灰装棺在非村级公益性墓地入葬事件；一起是今年月，发生在__镇__村私埋遗体事件。这二起事件发生后，引起县委县政府的高度重视，立即采取各项措施，对丧户做细致的思想教育和进行法制威慑，在强大思想工作和法制威慑下，二起事件的丧主都自行纠正了违法行为，促进了推行遗体火化的顺利进行。在处理这二起事件中，我主要做了三项事情：一是及时向县殡葬领导小组汇报，并提出处理建议，为县领导决策提供依据；二是及时向发生事件乡镇了解情况，督促乡镇积极做好工作；三是组织带领干部连夜深入到丧户做细致的说服教育工作，促使丧户及时纠正自己的违法行为。

（二）认真贯彻《婚姻法》，全县婚姻登记实行集中办理。根据《婚姻法》、《婚姻登记条例》和省政府有关文件精神，为切实加强我县婚姻登记的规范化、法制化、专业化建设，从今年月日开始，全县婚姻登记集中县民政局办理。集中登记三个月来，共办理婚姻登记对，工作进展顺利，有效杜绝了违法婚姻登记和婚姻登记搭车收费现象的发生，群众反响良好。同时，开展了新《婚姻法》、《婚姻登记条例》等法规宣传。

（三）依法加强对民间组织和地名工作管理。积极开展社团和民办非企业单位的年检年审工作，全县家社团和家民办非企业单位全部参加了年检年审。加强民间组织的培育和发展，新注册登记成立社团家。认真贯彻《地名管理条例》，推进地名的标准化、规范化进程。根据国家标准，整顿和设置门牌、楼牌、幢牌等标准地名标志共约余块。结合勘界资料和地名普查成果，编制出 了《松阳县标准地名图册》，图册通过了省市级专家会审。开展新建街道、住宅区等名称的审批。

（四）认真宣传贯彻《村民委员会组织法》和《居民委员会组织法》，促进社区建设和农村基层政权建设。积极指导乡（镇）加强村委会自治组织建设，配合 有关部门开展了第六届村委会换届选举回头看活动。开展村委会选举的业务指导，接受业务咨询，对有关村委会提出的罢免要求给予程序上的解答。配合有关部门组织开展全县个乡镇村务公开、财务公开检查，对当前在村务公开、财务公开中存在的不足，提出改进意见。开展县城社区居委会干部业务素质培训。

二、树立“以民为本”理念，努力保障民政对象的基本生活

民政部门承担的救灾救济、城乡低保、优抚安置、移民等工作，就是为“最可怜的人”和“最可爱的人”服务。他们包括社会两大群体：社会最弱势群体，包括社会特困户、农村五保对象和城镇“三无”对象，灾民等；社会最光荣群体，包括革命复员军人、退伍军人以及为国家建设贡献自己家园的大型水电站移民。努力为这些人做好服务，是我应尽的职责。

（一）全面落实城乡居民最低生活保障制度，保障社会成员共享发展成果。_年底全县共有____人列入了低保，占全县总人口的。到年三季度，全县共有低保对象____人。最低生活保障制度在全省率先实行了动态管理，使符合低保条件的生活困难对象，及时得到最低生活保障。在低保工作中，坚持确定低保对象与发放低保补助金二条线运行。确认低保对象和补助金，由低保对象提出申请，村委会核查，乡镇复查，报县民政局批准，县民政局对低保对象进行抽查；低保资金由县财政设立专户，发放低保补助金，由县民政局向相关金融机构提供批准的低保对象清单，由金融机构直接汇到低保对象所在地的信用社，低保对象凭低保补助证和银行有关规定直接领取补助金。从而实现了低保工作规范化管理。

（二）认真做好救灾救济工作。年我县共发生“.”雪灾、“.”风雹灾、“.”洪涝灾、下半年的旱灾，今年发生了号台风、“.”洪灾等自然灾害。灾害给我县人民群众的财产造成巨大损失，给灾民带来一定的生活、生产困难。灾情发生后，我及时带领相关同志，及时深入灾区，做好查灾、核灾、报灾、救灾、慰问灾民等工作，及时、准确地上报灾情，争取上级的重视，为争取救灾资金创造条件。二年共争取上级救灾救济资金万元，共救济灾民及贫困对象.万人。有效缓解了全县灾民和贫困对象的生活困难。如：今年月日晚上__、__等地发生洪灾，当晚我就联系有关乡镇了解灾情，次日凌晨就带领局核灾小组，赶赴受灾最重的__、__、__等受灾点，查看灾情，并及时向上汇报，引起了上级的高度重视，当日市领导、省市民政部门就赶到现场察看灾情，使上级第一时间了解我县灾情。同时，及时做好救灾工作，当日中午就下发救灾米、食用油、衣被等生活用品，当日紧急下拨谢村乡救灾资金万元，及时保障了灾民的基本生活。同时，认真做好访贫问苦活动，组织人员走访低保对象、五保户、贫困户、老游击队员、老交通员、敬老院老人、二等以上伤残军人等，充分体现党和政府以及社会对他们的关爱。

（三）积极开展“五保”集中供养工作。五保集中供养是构筑新型社会保障体系的重要内容，被列为五大百亿工程、德政工程、省长工程，省市政府非常重视这项工作。为此，从今年开始，我把这项工作作为重点民政工作来抓。一是深入开展了调查研究，经调查，全县共有符合五保条件对象和城镇“三无”对象人。同时，对适合建敬老院的闲置国有资产进行了调查，在调查过程中，我自己带领相关工作人员到五个镇敬老院建设选择点就达四次以上，初步选定了个敬老院建设选择点，报县政府选择。并经月日的县政府常务会议同意。二是制订详细五保集中供养规划和工作计划。全县计划建敬老院所，今年完成__、__、__、__所，明年完成__、__所。完成省定的目标要求，即：全县集中供养率今年达到以上，明年达到以上。目前__敬老院、__敬老院、__敬老院、__敬老院的修建工作正在进行之中。预计__敬老院在月中旬开院运营，其它所敬老院预计在月开院运营。

(四)认真做好移民安置和老移民管理工作。移民安置工作，把它作为一项政治任务来抓。根据上级的安排，安置任务非常繁重。为把这项工作切实做好，我们认真做好各项准备工作。移民安置工作正有条不紊地进行，其中，第一批移民已经落实移民生产生活用地、建房用地。参加考察对接移民代表按照“一户一人一点”的对接原则，每位代表分别到各自安置点进行实地考察，与安置地干部群众进行了交流、协商，并与安置点的村委会签订了安置协议。签约率达。月日，圆满完成对接复核，复核率达。移民安置工作走在了全市的前列。

在认真做好滩坑移民安置工作的同时，积极做好老库区移民的管理扶持工作，积极向上争取扶持项目，解决老移民的遗留问题。二年经省移办审核批准扶持项目共有个，有效地解决了__*水电站移民在生活、生产中的实际困难，加快了我县移民脱贫致富小康的步伐。同时，积极做好移民的思想工作，近年来，没有发生过移民越级*，移民思想稳定。这也为我县____*移民安置打下了群众基础。

（五）认真做好优待抚恤与退伍安置工作。一是退伍安置改革得到进一步巩固。、二年冬季退伍士兵共有__*名，其中需要政府安置的城镇退役士兵、伤残退伍士兵、转业士官共__名，全部选择了自谋职业，自愿领取了自谋职业补偿金。这表明我县以鼓励退伍军人自谋职业为主要内容的退伍安置改革，得到了进一步的巩固。连续三年被省政府、省军区评为退伍安置先进单位，退伍安置改革成了全国典型经验，在全国退伍安置改革会上交流。农村籍退役士兵两用人才开发率达以上，通过劳务输出部门推荐外出劳务达以上。

二是认真做好优待抚恤工作和双拥工作。重点优抚对象定期补助，全部按省定标准及时发放到位，群众优待费也能及时全额落实到位。符合《__*县重点优抚对象医疗补助实施办法》条件的医疗补助，全部及时落实。在春节、八一期间，积极配合县领导，走访慰问驻__部队，力所能及地为驻军解决实际问题。认真做好烈士褒扬工作，今年二位救火英雄，从报批到被省政府批准为革命烈士，仅用了一个月时间。积极做好清明期间干部、群众、学生等社会各界人士祭奠与瞻仰革命烈士活动。积极做好*退役进藏兵和老复员军人的思想工作，努力维护社会稳定。

（六）认真做好民政*、老龄工作。我县经济 落后，低保对象、优抚对象等民政对象生活困难的相对较多，每年接待受理来信来访都在__*人次以上。在处理*件过程中，对重要*件、集体*件、上级下转的*件，我都能自己过问处理情况甚至直接参与处理。在*过程中，能热情接待来访群众，认真做好*件的处理，及时报结上级交办的*件。积极配合上级政府开展领导下访工作，积极做好领导下访批示件的妥善落实，努力变*为下访，把群众困难解决的基层，把群众矛盾化解在萌芽之中。由于我们的努力，使我县民政*工作得到了上级的肯定，被民政部评为先进单位。认真做好老龄工作，继续开办某省老年电大，积极抓好老龄工作的基层组织建设，努力创造条件，为老年人多办实事。

三、加强自身建设，夯实民政实力，努力提高民政保障能力

（一）加强民政队伍自身建设。上一任领导班子提出了“发展民政事业，壮大民政实力，提高民政社会地位”，为我县民政事业发展打下了良好的基础。俗话说：“创业难，守业更难”，我到民政后，深感肩上的压力很重。但我坚信，在上任班子创下的坚实的基础上，通过努力，完全能使民政工作更上一个新的台阶。为此，我在“发展民政事业，壮大民政实力，提高民政社会地位”的基础上，增加了“内强素质，外树形象”二句话，加强民政队伍自身建设。一是在加强领导班子的团结协作方面，我着重做好好和班子成员之间的沟通，做到“放权不放手，掌权不独载”，自觉遵守“民主集中制”原则，对于重大问题、重要工作、人事问题等都由班子讨论集体做出。同时，协调班子成员之间的沟通与协作，增强班子的凝聚力。几年来，班子成员能相互“补台”，做到思想统一、分工明确、协作融洽、力量一致。没有出现内扛、内耗现象。二是组织开展了干部职工的政治理论、道德素养、科学文化、电脑操作、民政业务等一系列学习教育活动，增强了干部职工的综合素质。三是改善了办公设施，每个办公室配备了空调，每个科室配备一台电脑以上，开通了机关局域网和公共互联网，建成了松阳民政等业务网站，办公环境和数字民政建设走在了全市前列。

（二）积极争取上级扶持和社会的支持。我县是经济欠发达县，经济发展落后，财政困难，需要保障和扶持的困难群众也多。为此，想方设法向上争取资金补助和扶持，成为增强我县民政保障扶持能力的主要渠道。通过努力，二年共向上争取各项补助、扶持资金____万元。促进我县困难群众的生活保障，同时，也促进了我县经济和社会发展。积极开展慈善捐助活动。在年开展的“扶贫济困送温暖”捐赠活动有关工作，共收到__*个单位捐赠的资金____万元，衣物__*件。积极争取县外慈善捐助，对我县__名孤儿的结对助学，这__名同学，将每年获得____元的资助，一直到高中毕业。近期又争取到____公司的敬老院建设意向赞助__万元；________*有限公司的敬老院用被意向捐助__*条，价值____*元。

（三）加快民政福利企业发展。年，共实现福利生产产值____万元，比上年度有较快的增长。今年—月，完成工业产值__*万元，比去年又有较大幅度的增长，预计今年福利生产产值可突破亿元大关。积极利用福利企业政策进行招商引资，年引进两家产值在万元以上的福利企业。其中科马摩擦材料有限公司在自身的努力以及政策的扶持下，又投资万元，建造了新厂房取得了更好的效益。认真开展福利企业年检年审工作，保护残疾职工的合法权益，伤残职工全部进入养老保险。近几年，连续被评为全省福利生产管理先进单位。

（四）结合民政业务，加强固定资产投资。去年结合殡葬改革，完成了县火化殡仪馆建设，共完成火化殡仪馆工程建设投资近__*万元。同时，在国有资金非常困难的情况下，采取向职工筹集的形式，有效地解决骨灰公墓建设资金问题，县十五里公墓完成征地、规划工作，动工兴建，并采取边建边用的方式投入了使用，现已经投入近__*万元。今年，结合五保集中供养工作，有效地盘活了国有资产，并预计投入__*万元资金进行维修，改建成四所敬老院。同时，新建叶村敬老院。此项工程，预计敬老院的固定资产上千万元。

四、廉政建设情况

二年来能牢固树立全心全意为人民服务的宗旨，做到为民行政。运用“三个代表”重要思想改造客观世界的同时，努力改造主观世界。做到廉洁奉公，忠于职守，认真贯彻落实执行好党风廉政建设责任制，严格遵守《干部选拔任用条例》的有关规定，选用好每个干部；严格遵守《财务制度》，管好每项资金；不收受与行使职权有关单位和个人的现金、有价证券、支付凭证和公款旅游；不接受任何影响公正执行公务的礼物、馈赠和宴请；严格执行单位工程项目和物资如公墓投资业主确定，救济棉被、办公用具等物资实行政府公开采购的有关规定。始终做到物资采购、工程投标不参与，也不推荐。在生活中做到勤俭节约、艰苦奋斗，不用公款大吃大喝、挥霍浪费。严格执行住房有关规定。做到洁身自好，增强“八小时”以外生活圈、交际圈的自律、慎交朋友。管好自己身边工作人员。班子成员、干部多次退还或上交服务对象赠送的礼物、礼券。在发现殡仪馆人员收受红包现象后，及时进行查处。管好配偶、子女，没有以权为亲人谋利，如我哥哥是六十年代退伍军人，去年由于受伤骨折，化了很多医疗费，给原本困难的家庭雪上加霜，本属于补助对象，好心人劝说：“你这种情况可以要求民政局给予一定困难补助”，哥哥开口向我提出困难补助的要求，我当场予以了拒绝。

六、存在的不足和困难

、民政资金投入不足。根据上级的许多规定，民政资金投入以当地财政为主，上级补助也必须有大比例的当地配套资金投入。由于我县财政十分困难，地方财政对民政的资金投入严重不足，直接影响了我县民政工作的开展和民政事业的发展。例如，由于资金不足，民政事业的许多基础设施建设难以改善，具体的如火化殡仪馆，现只有四辆殡仪车，完全满足不了工作需要，但由于现已经贷款__*万元，难以再筹集资金增加车辆，福利院修理、敬老院建设等，也由于资金问题而进展缓慢。

、对当前民政工作难题破解不力。如因病致贫人群的救助问题，难以拿出更好的解决办法；又如社会福利事业如何利用市场化手段，发挥民间和社会的积极性，政府退居管理角色方面，依然无力可施；再如村委会选举贿选问题，也未能探索出更好的制约办法。

、五保集 中供养工作处于落后状态。五保集中供养工作是这二年省委省政府的重点工作之一，各地都已于去年纷纷开展这项工作，到今年上半年，全省的五保集中供养率已经达__以上，而我县现在仍然只有__。在全省处于落后状态，急需我们加快敬老院建设，努力赶上全省的进度。

、向上宣传民政工作需进一步加强。民政工作需要县委、县人大、县政府、县政协等领导的理解和大力支持，需要省、市民政部门的指导和帮助，这就需要宣传，让领导了解民政、知道民政。作为民政局长，应该加强对民政工作的宣传，特别是民政工作的困难和问题，只有县领导和上级民政部门了解了，才有可能得到支持和帮助，以利于困难和问题的解决。

、对自己的干部职工要求干得多，关心得少。如对干部的政治前途关心不够，单位干部职工的经济待遇偏低等，甚至连大部分职工的住宅到现在都找不到。

、工作方式、方法需进一步丰富。较长时间的科级领导工作岗位，容易形成一定的思维模式，在工作中，就某项具体工作，有时用老经验办事的想法多一些，认真计划、制定周密工作方案方面所花费的精力相对少一些。在今后的工作中，要加强学习、钻研，提高自身素质，进一步丰富工作方式、方法。