房地产项目财务管理精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产项目财务管理主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：房地产项目财务管理范文
摘 要 房地产业蓬勃发展对国民经济的发展起到很大的带动作用，但作为高风险行业，为了控制成本，规避风险，在当前竞争日益激烈的环境下，实行动态财务管理具有必然性。本文首先对动态财务管理进行了基本概述，然后分析了我国房地产行业的财务管理现状及其存在的问题，论述了其构建动态财务管理系统的必然性和可行性，最后提出了房地产业构建动态财务管理模式的步骤，对房地产业进行财务管理、成本控制具有借鉴作用。
关键词 房地产 动态财务管理 现状 构建
由于房地产业所处的重要经济地位和行业本身所暴露出的现实财务问题，有必要引入一种更为科学的财务管理理念和方法来指导房地产项目的开发，提高项目的抗风险能力。另外，开发商进行房地产投资是为了获取利润，从财务管理的角度来讲，就是要实现开发项目经济价值的最大化。因此必须借助于一个有效的价值测量工具来提升项目的经济价值，即开发和运用动态财务管理系统。
一、动态财务管理概述
动态财务管理是一种财务管理的方式，所谓的动态化管理就是在管理中利用对结果的模拟来实现对目前财务管理的措施和方法的改进，是一种预测式的财务管理方法。其应用的主要手段是利用动态化的管理指标和预先设置好的管理工具和财务分析的方式对财务实现管理，从而研究企业财务信息在某种因素的制约下会如何发展。
二、房地产项目开发的财务管理现状
与一般项目投资相比，房地产项目具有开发周期长、过程复杂、投资巨大等特点。其财务管理工作往往要求准确的投资分析和成本控制能力。当前许多房地产开发企业缺乏对房地产行业的了解，没有对开发项目实行有效的财务管理和成本控制，项目开发环节存在诸多财务问题，严重制约了房地产业的发展。归纳起来，问题主要体现在以下几方面：
（一）缺乏财务预算管理意识
许多房地产企业在进行开发项目管理时没有做很好的事情财务预算，对开发的房地产项目没有从征地的成本、资金运作、投资回报率等方面做细致的财务分析，因而无法准确地预测目标利润，更谈不上各项成本指标的测算和分解落实工。这很有可能会造成企业盲目地进行资金管理，严重影响了项目的经济效益。
（二）为赶工期忽略成本控制
迫于市场竞争以及资金回收方面的压力，许多房地产公司都会出现赶工期的情况。为了节省时间，经常出现没有完成设计工作就急于“招标”、“施工”，普遍存在“边干边设计”这种现象。正所谓欲速则不达，这种一味追求建设速度的做法造成了在项目建设前期无法对目标进行估计测算，不利于日后施工过程进行有效的成本控制。
（三）部门间信息沟通不畅，不利于项目财务工作的开展
房地产项目进行财务管理，往往需要大量的基础财务资料。而这些，来自于企业内部各职能部门及一线施工管理部门。许多房地产企业领导单纯认为成本管理是财务部门的工作，而没有认识到财务部门实行财务管理需要其他职能部门的配合，以至于财务部门无法收集到所需的一线成本管理的资料，也就无法进行成本核算与管理。
三、房地产企业实行动态财务管理的必要性和可行性
（一）实施动态财务管理是提高房地产开发项目价值的客观需要
房地产企业行业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须采取最低成本战略，差异化战略，或者集中战略。而采取低成本战略，必须要对企业实现有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差异化战略必须具备持续的创新能力，能够不断超越自身和竞争对手，而房地产企业的任何一项创新，都不具有可持续性，非常容易被竞争对手模仿，所以很少有房地产企业能够真正做到持续创新。因此，房地产企业要想实现长远的生存发展，拥有自己的核心竞争能力，就必须走低成本战略之路，通过进行有效的财务管理和控制，来最大程度地降低企业的运行成本。但是传统的财务分析与核算不能满足房地产企业的这项要求，已不能适应现代房地产开发项目的运作，因此，在企业内部实行动态财务管理是其必然选择。
（二）信息化技术的应用为实施动态财务管理提供了可能
面对经济全球化和信息化的发展趋势，财务管理信息化已是必然趋势，房地产行业自然也不例外。而要实现财务动态管理，必须拥有能迅速处理财务信息和具备数据运算功能的分析工具，这就要求结合不同公司实施动态财务管理的实际需要来开发应用财务软件。通过财务软件的使用，促进房地产开发项目财务管理的信息化，企业的决策者就可以得到经过处理的、简明直观的财务信息，这样不仅可以省掉大量繁杂的财务核算工作，而且同时也可以降低企业的人工成本。另外，动态财务管理系统具有非常强大的数据处理能力，可以对所有需要进行处理的信息进行处理，这样企业就可以综合把握各种信息，避免产生因忽略部分数据而造成决策失误的现象。
四、房地产企业动态财务管理模式的构建
（一）房地产企业财务动态管理模式构建原理
房地产企业的财务动态管理模式的构建，是一个关联整个企业的系统工程。在构建之前，必须明确系统设计的原理，即在动态财务管理的定义框架内，立足于对财务数据的及时处理与反馈，将动态财务管理系统构建成一个能够实时反映项目资金运作情况的信息平台。在这个平台上，房地产企业可以模拟出目标资金在不同市场环境下的变化，并将动态财务指标与目标值的比较结果及时反馈给系统，供企业管理者进行决策提供参考。
（二）房地产企业动态财务管理模式构建思路
不同的企业，其资金运作情况也不同，因此要根据房地产企业资金使用的特点，制定相应的动态财务管理系统控制流程。在财务动态管理链中，公司任何一处发生成本支出的环节与项目，都可以在动态财务管理系统中直观展示。这样，房地产企业的财务控制水平将达一个全新的高度。一方面，房地产企业借助动态系统不断提高企业的内部成本控制水平，为股东创造更多的经济效益。另一方面，动态财务管理系统可以对企业的资金运作情况进行预测，从而有助于提高房地产企业资源利用效率。
（三）房地产企业财务动态管理模式系统设计
房地产财务动态管理的关键是要进行管理模式系统设计，通过建立适合目标企业的动态财务管理平台，使企业的各职能部门的财务管理都能在一个系统内进行。房地产企业动态财务管理系统的设计，主要分为以下几个环节：
第一，需求分析。结合所在企业的战略目标与财务管理的目标，根据所要解决的主要问题，确定未来系统所要实现的主要功能，从而科学地进行功能模块的设计。一般来说，房地产企业实行动态财务管理，主要是为了实现其财务管理的信息化，既包括财务信息汇总、查阅、调整、分析以及执行结果测算等，又包括对房地产企业具体项目的财务运行情况进行实时信息反馈，统计分析和综合评估等工作。进行有效的需求分析，是房地产企业设计动态财务管理系统的前提。
第二，设置系统模块。在明确了动态财务管理系统所要具备的功能后，就需要对房地产企业的动态财务管理系统进行模块设置。通常，房地产企业动态财务管理主要包括基础信息、可行性分析、成本控制以及企业绩效评估几个模块。
第三，动态财务管理系统的运行。动态财务管理系统正式运行后，才能使房地产真正实现有效的财务管理。主要包括前期准备工作、财务成本的计算、分解、监控管理、评估考核等环节，以及各个环节之间的相互配合。只有真正使企业的动态财务管理系统得以有效运用，才能有效地提升房地产企业的财务管理水平，实现企业的各种资源，特别是资金的合理配置，进而不断提高企业经济效益。
第四，系统的集成管理。这一阶段对系统的各个功能模块进行整合，从而形成一个完整的相互协调的系统。
五、结束语
房地产开发项目因为周期长，成本大在管理中容易因为复杂的经济环境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用动态化的财务管理模式，对开发项目进行全过程的动态监控是十分必要的，通过进行实时化监控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。
参考文献：
[1]张根龙.我国房地产企业动态财务风险研究.网络财富.2010(17).
[2]肖芳林,仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略.财会月刊.2011(02).
第2篇：房地产项目财务管理范文
关键词：房地产项目；成本控制；项目成本构成；成本控制措施；财务管理体现；前景展望
众所周知，我国的房地产行业已经发展成为国民经济的支柱性产业。房地产行业竞争不断加剧使得地产行业出现局部过热的态势，国家为了抑制房地产行业过热局面推出了一系列的宏观经济调整政策，房地产企业面临着重新洗牌的局面。为了不被淘汰房地产开发企业不得不进行竞争方式和竞争手段的调整，而最为重要的就是进行成本的控制和管理，管理出效益，只有对项目成本进行了必要的控制，才能在激烈的竞争中取得竞争优势。
1、房地产开发企业的成本构成
房地产开发企业的成本构成相当繁杂，这其中涉及了各种外部影响因素和内在影响因素，把房地产成本构成进行划分，主要可以分为以下几大类：
1.1项目开发阶段的成本
项目开发阶段的成本主要是指土地成本。
1.2项目建设成本
房地产工程项目的建设成本是成本构成中的重要部分，通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等，做好项目建设成本控制是成本控制的关键。
1.3财务费用
房地产开发需要耗用大量资金，可以把房地产归属为资金密集型行业，进行房地产项目开发需要巨额费用，这里包含筹建项目的各种费用。为了进行房地产项目开发，开发商筹集资金的财务费用。
1.4项目建设中的管理运营费用
管理运营费用所包含的范围非常广泛，通常来说，在房地产开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用，即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。
1.5各相关品类的税收费用
房地产在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用，一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等等。
2、房地产项目成本控制应遵循的原则
2.1经济效益原则
进行房地产成本控制的首要原则就是遵循以最小的投入换取最大的经济效益，本着以经济效益为中心的原则进行成本控制。
2.2目标成本控制原则
进行项目成本控制要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，可以结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期的进行目标执行结果的检查，进行目标的调整和修定，促进项目成本最低化的实现。
2.3综合成本控制原则
综合成本控制的客体是指整个房地产企业、房地产开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员，对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制，要充分调动每位员工的积极性，提高单位经济效益。
2.4权责发生制原则
房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复杂，因此要明确相关的责任人。在项目开发过程中，工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。
2.5动态控制原则
房地产开发项目都是一次性的工程，进行项目成本控制时要注重对项目进行中间控制，即我们通常所说的动态控制。在房地产施工的准备阶段进行成本控制是依据组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。
3、房地产项目成本控制的重要性
房地产项目成本控制对房地产开发企业的发展有着重要的作用，成本控制的好坏直接决定着房地产企业的经济效益，甚至关乎房地产企业的生死存亡，进行有效的成本控制具有重要的作用。首先，进行必要的成本控制能够降低房地产开发企业的开发成本，实现经济利益。其次，房地产项目的成本控制能够降低企业的投资风险，实现较高的收益率。再次，加强房地产项目成本控制有利于缩短投资回收期，因为房地产项目承受着众多的风险，因此加强成本控制，尽量缩短资金回收期是至关重要的。进行有效的成本控制，有利于吸引投资者进行投资，同时也能够有效控制企业的财务风险。
房地产企业也只有对开发项目进行有效的成本控制，才能够确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产企业发展低碳经济、落实科学发发展观的必然选择。
4、房地产项目成本控制的措施
4.1项目准备阶段的成本控制
房地产项目准备阶段的成本控制主要涉及到两个关键阶段，一个是项目筹划阶段的成本控制和项目设计阶段的成本控制。
4.1.1项目筹划阶段的成本控制，也被成为项目决策阶段的成本控制，其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。由于正确的项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：
（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等；
（2）企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案；
（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；
（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；
（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。
4.1.2项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，科学合理的项目设计能够降低投资成本、缩短建设周期和资金回收期，最大化工程项目的经济效益。因此，房地产开发商在进行项目设计前，要进行周密的分析，确保实现有效的成本管理。在设计前做好投资估算，通过对项目发生的各种费用进行估算和比较，对初步设计进行控制。依据投资估算落实成本费用，把施工预算控制在预算范围内，同时对工程项目设计的变更进行适时的管控。
（1）房地产企业要确保项目设计方案的质量和水平，在委托设计时，可以充分发挥市场机制的作用，通过招投标等形式选择有资质、有经验、市场知名度比较高的设计公司，并加强相关管理工作，进而保证项目设计方案在技术上和经济上的最优化和合理性。
（2）房地产企业要注重限额设计的应用。比如当一个企业的项目经过批准后，相关部门就必须及时建立设计变更管理的相关程序，杜绝轻易变更等行为，这不仅有助于保证房地产项目的建设工期，也能够对项目的投资进行有效控制，避免工程竣工结算阶段施工成本超出投资总额状况的出现。
（3）要严格控制图纸设计的相关工作。设计人员不仅要对设计图纸的期限和质量进行有效的控制，还要考虑到工程施工成本、施工技术上的可能性、施工的便利性等因素，及时组织相关人员进行图纸会审工作，进而实现从造价和设计等角度对房地产项目设计方案可行性的有效控制。
（4）在设计出图之前，相关人员要加强审核工作，对于发现的问题和缺陷要及时进行整改，提前克服设计方案的不合理性，尽量避免施工过程中的设计变更等行为，这有助于工程项目的正常开展和对工程造价的有效控制。
4.2项目施工阶段的成本控制
房地产项目的施工阶段主要是在项目投资的实施阶段，是投资产品的形成阶段，这个阶段是项目建设成本管理中最为复杂环节。在项目施工阶段应该对质量做好控制，约束工程造价成本，进行工期的管理和合同等重要信息数据的管理，降低人力财力和物力的支出。现在以某企业为例，就其在施工过程中的成本控制措施 进行分析和总结。
（1）企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。
（2）加强对工程款的支付与管理，确保工程项目的正常开展。例如，企业要及时结清相关款项，做到不拖延或拒绝付款，保证建筑施工的工作积极性，但也尽量不要提前支付工程款，对于不合格的施工量，要扣除相关款项等。
（3）坚持物资采购比价。在物资采购比价审计中，坚持公开、公平、公正的原则，在质量、价格、服务信誉等方面严格把关。在充分保证质量的前提下，对供应商进行比价。
（4）对工程变更进行严格管理。在施工过程中，要严格审核成本计划和工作流程图，做好对设计图纸和施工图纸的管理，避免因为各种原因导致的设计修改、工期延长或者建筑原材料的临阵更换等，因为这都会对房地产工程项目的投资和预算造成不良影响。
（5）加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。
（6）此外，管理人员还要及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，对于重要施工做好记录，保留各种重要数据信息。
4.3项目结算阶段的成本控制
工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。
5、财务管理在成本控制中的体现
在房地产项目成本控制中，财务管理必将发挥十分积极的作用。财务管理不仅能够对房地产项目的资金链进行有效的管理和控制，缓解房地产企业的资金矛盾，还可以建立有效的约束机制，实现对房地产项目的有效监督。此外，通过有效的财务管理措施，房地产企业还可以创建科学的激励机制，调动员工的工作积极性。具体说来，财务管理在房地产项目中的成本控制，主要体现在以下几点：①建立健全成本控制系统；②强化成本约束机制；③控制房地产项目的成本周期；④创新项目成本控制的模式与方法等。房地产企业只有充分发挥财务管理的相关职能和作用，才能够实施切实有效的成本控制，优化企业的各项管理活动，确保房地产项目预期目标的顺利实现
6、房地产成本控制的发展趋势
首先，我国房地产的发展仍处于初期发展阶段，房地产企业还属于成长型企业。在激烈的市场竞争中取得胜利就要做好准确的市场定位。我国的房地产开发企业需制定科学合理的发展战略目标，增强自身实力来适应房地产市场风险的变化。
其次，纵观我国目前的房地产开发项目，许多项目的可行性研究仍是形式主义，没有对项目进行认真考核和明确的判断。随着竞争的加剧，有更多房地产开发企业意识到成本控制的重要性，进行必要的成本控制，对房地产项目进行深入合理的可行性分析，增加房地产企业成本控制的战略性和科学性。
最后，基于房地产企业项目成本控制与可持续发展战略的密切关系，进行合理的项目成本控制能够推动房地产企业的发展战略的最终实现。借鉴国外的先进经验、通过大量项目可行性数据分析，利用计算机等辅助虚拟设备实现项目建设的整个过程控制，并适时的进行必要的纠正和调整，是房地产企业进行成本控制的发展趋势和重要内容。
参考文献：
[1] 王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安：西安科技大学,2008.
[2] 黄德源.提升房地产开发项目成本管理水平的方法分析[J].中华建设.2009,(10)
[3] 陈亚芬.浅谈房地产开发企业项目成本控制[J].中小企业建设与科技.2009,(05)
第3篇：房地产项目财务管理范文
一、前言
伴随着社会主义市场经济的深入发展，房地产企业所面临的环境也发生了巨大的变化，由于经济全球化的激烈竞争，施工企业财务风险性也在不断提高，尤其是在社会主义市场经济体制不健全的情况下，财务风险的危害性不容忽视，对于房地产企业而言，只有正确的树立财务风险观，建立健全财务风险管理制度，从客观上分析财务风险的形成原因，并通过合理科学的方法和策略来进行防范研究，才能确保房地产施工的正常发展和运行。
二、房地产企业财务管理存在的风险
有些人会认为，财务风险就是损失，就意味着企业的失败，其实不然，财务风险是企业的大量资金在正常的运作中产生的许多不稳定因素所造成的企业风险，它是一个大范围的概念，包括资金风险，政策风险，经营风险等等，这些不确定的因素其实就是企业财务管理成果的体现，也是企业在财务管理活动中的综合体现，其制约性是不言而喻的，在一定程度上，会对企业的财务管理工作造成不可估量的后果。
（一）集资风险
房地产企业为了实现项目的滚动开发，采取融资的渠道开发项目，但是集资会增加企业沉重的负债率，无法保障债权人的债权，在很大程度上，制约了项目开发的发展，由于负债经营会提高财务管理的财务风险，企业通过其他方式进行集资，一旦大规模的房产项目发生筹资效应，将直接限制项目开发管理，为企业的正常运行造成严重的后果。
（二）举债风险
尽管我国的房地产企业实行资本金制度较早，但是仍以举债的形式，来进行房产项目开发，尤其是在市场开发的早期，受举债形式的影响，我国的资本金比例相对较低，关键是靠借贷的方式进行项目开发。如果房地产的资产举债率过高，企业无法获取预期的经济效益，导致信誉度降低，企业面临破产和倒闭的现状，从根本上，也提高了财务风险。
（三）利润风险
获取较高的经济效益是每个企业经营的最终目标，由于房地产企业的利润风险具有不稳定性，企业无法预测经济效益是否最大化，财务成本的控制是提高利润的有效手段之一，两者密不可分，但是房地产项目的成本一旦加大，就会提高财务费用，同时影响了房产项目的利润率，另外，不稳定的利润风险，也提高了财务管理的风险。
三、制约房地产企业财务管理的风险因素
（一）缺乏科学合理的财务决策
房地产企业产生财务风险的原因主要有以下方面，一是企业在决策时缺乏真实，新颖的企业信息，对企业的未来变化事先无法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企业在决策方面处于被动的位置。二是由于内外制度环境的变化，财务风险风不确定性是决策者无法控制的，如果财务风险带来经济上的损失，决策者无法按期赢得利润，就会造成很大的财务风险。
（二）缺乏有效的预算管理
作为支柱性产业，房地产企业的项目所需的投资金额巨多，又伴随着开发地价与建筑造价的不断提高，对于房地产企业来说，如果财务管理部门缺乏有效的预算管理，对整个房地产的财务管理造成极大的影响，财务管理不针对实际情况，分配资金的流动方向，来降低财务风险，最终导致项目难以顺利实施，资金管理无法正常运作，进而加大了企业的财务风险。
（三）忽视现金流量管理
受市场经济的冲击，房地产企业由于项目开发时间较长，现金管理存在较长的周转期，促使周转率降低，然而房地产项目的加大，急需大量的现金流量，所以，企业必须重视现金流量的管理工作，现阶段，我国的民营企业居多，在房地产市场中，缺乏现金流量的管理认知，只是盲目的扩大企业的规模建设，进而对财务风险的控制起到阻碍的作用。
（四）缺乏资本结构的合理性
由于我国的房地产企业资本结构不合理，导致企业无法正常运行，一旦企业的偿还能力有限，无法采取举债经营理念，为开发项目筹集资金，给项目的收益造成了负面作用，从而财务风险就会大大提高，企业的资本结构不合理，无法用传统的方式进行筹资，从而增加了资产的负债，对财务管理工作造成影响。
（五）道德风险的危害性
在严峻的房地产市场经济中，广泛存在着企业与企业之间的欺诈、违约等状况，这些不道德的经商行为，对企业的财务风险造成重大的影响。有些企业信誉度低，在违约和债务方面尤为可见，使得企业与企业在合作关系上出现严重的扭曲现象，更甚者不履行企业与企业之间的法定合同，任意妄为，造成部分企业存货率高，资金又大量流失的财务风险，严重扰乱了市场经济的正常发展。
四、房地产财务风险防范的对策研究
（一）充分的市场调研管理理念
随着市场经济日新月异的不断变化，房地产企业应建立市场调研部门，在进行财务管理工作时，深入市场，全面了解市场发展的动向，挑选专业的调研人员进行市场的分析与考察，掌握市场发展的新信息，及时准确的获取房地产市场的最新资料，在充分掌握竞争对手的实际情况下，制订全新的房地产项目决策，确保项目顺利的开展，将开发前期的财务风险降到最低。
（二）提高财务管理的预算管理
由于房地产企业的财务管理，存在较多的不稳定因素，在项目开发之前，必须进行财务预算管理，降低施工成本，促使企业的利益实现最大化，对于房地产企业来说，财务管理部门必须加强资本预算，以项目预算为前提，具体安排房地产企业资金的活动量，并提供可行性的项目研究，制定具有实效性的预算管理计划书，对整个房地产的财务管理，进行整体预算，进而提高项目决策的时效性和准确性，财务管理部门，应从企业的实际情况出发，分配资金的流动方向，降低财务风险，另外，必须建立健全完善的预算管理保障体系，加强绩效考核，强化财务管理，全面开展房地产项目的预算分析工作，提高财务管理的预算管理，并以经济利益为目标，降低房地产企业的财务风险。
（三）完善企业的资本结构
对房地产企业而言，结构的合理性是确保企业正常运行的前提，如果企业的偿还能力很强，适当的采取举债经营理念，为开发项目筹集资金，用传统的方式进行筹资，企业通过各种融资手段，达到利益与结构的统一，从而降低资产的负债，完善企业资本结构，在很大程度上降低了房地产财务管理的风险。
（四）建立健全财务管理机制
要加强房地产企业的财务基础管理工作，首先必须健全施工企业的财务管理机制，完善财务管理制度，从根本上提高施工人员的自身素质，不断加强会计基础工作，财务管理工作上的任何失误对于施工企业都会带来财务风险，所以要严格落实财务基础管理制度，建立健全财务管理制度，才能把财务管理工作的风险性降到最低。
（五）诚实守信，注重道德的培养与提高
遵守合约制度，是每个施工企业的道德标准，在市场竞争日益激烈的形势下，诚实守信不容忽视，它不仅是每个房地产企业的理念，也是自身的道德观，价值观的体现，只有注重道德的培养，才会提高施工企业在房地产企业中的优势，为全球经济化和市场经济创造奇迹。
第4篇：房地产项目财务管理范文
关键词：房地产；财务风险；对策
一、房地产企业财务风险解读
1.财务风险的概念。财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。
2.房地产企业财务风险的种类。(1)房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。(2)房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。(3)项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。
3.房地产企业财务风险的基本特征。(1)不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。(2)分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。(3)预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。
二、房地产企业财务风险管理存在的问题
1.大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。据《21世纪经济报道》2010年11月19日公布，上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别房地产公司的负债率则高达100％以上。而11月18日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3％，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究-时间范围内的最高水平。”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70％。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。可见，当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国五条”及地方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。
2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。
三、规避房地产企业财务风险的思路
1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3.加强资金管理，提高资金的利用率。一是企业应编制《项目进度资金需求计划表》，根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。二是要提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。
4.加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。
5.加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果，投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享从而增强自身防范财务风险的能力。
四、小 结
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
参考文献：
[1]李晓梅：浅析房地产企业的财务风险管理，财会研究，2007，(1)
第5篇：房地产项目财务管理范文
1.财务体系存在缺陷房地产的开发涉及众多的面面，在常规的房地产开发过程当中往往涉及土地拆迁费、准备费、建造费以及安装费等，除此之外，部分房地产开发还涉及基础设施的费用以及物业方面的费用。这些费用将房地产企业同债务人、投资人、企业员工以及被拆迁单位之间紧密联系到一块。同时房地产企业财务管理部们孩童建筑材料供应商以及房屋的购买人员之间存在密切联系，通过这些能够证明房地产企业财务关系较为复杂，复杂的财务关系对房地产企业财务管理周期性有着重要影响。通常房地产企业自身不具备施工条件，往往是选择将工程建设转给相应的施工单位。在转让过程当中，施工单位同房地产企业缺乏直接联系，对很多施工费用无法实现精确把握。后期销售房屋的过程当中，一些消费者也会选择分期付款这一方式，从而导致房地产企业回收资金的速度比较慢。
2.管理机制不够完善目前我国很多房地产企业财务管理的机制不够健全以及完善，主要表现在下列方面。一方面很多房地产企业的财务管理工作不够科学合理。虽然有一部分的房地产企业制定相关的财务管理制度，不过很大程度上沦为形式，没有真正落到实处，制定的财务管理机制自身也不够规范，同时财务工作人员具体执行的过程当中缺乏积极性以及主动性。这其中最为常见的一个问题是整体的生产经营战略比较模糊，一些房地产企业缺乏长远的发展目标，导致部分工作人员对自身的职业生涯也缺乏相应的规划。另一方面是房地产企业的财务管理机制缺乏可操作性，使得财务管理的工作较为盲目，导致财务分析数据无法得到真正的应用。除此之外，对资本回报率也缺乏整体考虑，实践的过程当中，很多房地产企业在选择投资项目的过程中，着重追求多元化的经营效益，存在着理论要求同实际业务脱节的问题，导致财务管理的可操作性不强。
3.财务管理意识不强如果房地产企业的投资项目没有进行详细的可行性分析而进行盲目投资，同时缺乏对项目投资、收益、利益、成本、回收期以及收益率等加以细致全面的分析，很容易导致项目的成本投入超支，从而严重影响预期利润。除此之外，房地产公司忽视内部职能部门成本核算的功能，导致财务工作人员无法在第一时间收集有关的资料信息，从而导致成本费用以及预算等存在严重的偏差。房地产企业在项目开发的过程当中，全面执行预算管理的力度不够，无法积极地调动各个部门的员工、管理人员主动参与到财务管理的过程当中，从而使得财务管理流于形式。
二、房地产企业集团加强财务管理的措施
1.加速资金周转速度通常情况下，房地产企业资金回笼周期非常长，因此需要融资来保证资金的周转，房地产企业需要资金的数目非常大，大部分的房地产企业选择借债这一方式来实现融资。这一方式能够加快房地产企业的资金周转速度，不过随着债务规模不断提高，房地产企业所面临的财务风险也不断加大。要是房地产企业选择贷款融资这一方式则需要额外支付利息，这就导致房地产企业面临的财务风险更加严峻。所以为保证房地产企业的资金运转，在加强成本核算的过程中，相关工作人员需要做好详细分析，找出科学方法严格控制成本开支。房地产企业管理人员应当根据不同承包方案来制定相应的账目明细，这样一来就能够对付款情况实行正确分析，并且能够正确分析施工的进度，可以减少房地产项目的造价成本。此外为将债务风险控制在最低的水平，房地产企业应当科学确定负债比例，从而优化企业的资本配置。
2.科学选择营销策略科学选择营销策略对于财务管理以及房地产企业整体发展都有着重要的影响。目前我国房地产处在上升发展的阶段，潜在房屋消费人员的规模庞大，不过房地产企业之间的市场竞争较为激烈，消费人员往往比较权衡不同的房地产企业，所以房地产企业要想在激烈的市场竞争当中占据到优势，就需要科学选择营销的策略。房地产企业一方面要培训销售人员，另一方面财务人员也应当不断提高自身素质，一方面掌握财务管理方面的专业知识，另一方面也需要设计工程施工领域的知识，从而适应房地产项目财务管理的特征。
3.提高财务人员素质房地产企业要加强对于财务部门的管理，同时培训财务工作人员，既包括专业知识技能方面的培训，也应当包括职业道德方面的培训，并对财务管理工作人员做好监督。不过需要指出的是，房地产企业的财务管理需要全体员工的协调努力，从而为财务管理工作创造良好的环境氛围。除此之外，绩效考评对于改善房地产企业财务部门工作质量以及效率有着不可替代的重要作用，其中最为主要的内容就是要改善财务管理部门管理人员的能力和作用。对房地产企业财务管理工作进行绩效评价，需要专业评价人员来实施完成。这些专业的工作人员负责房地产企业财务管理绩效考核方面的工作，同时根据不同工作人员的职能，来对财务部门的工作实行绩效考核与评价。对相关的财务工作人员也需要进行相应的绩效评价，这就要求房地产企业建立完善财务管理绩效考核机制。所以房地产企业需要根据自身发展的先是情况来制定合理科学的财务管理绩效评价制度，将绩效考评工作贯穿在财务管理工作的整个过程，这样就能够保证房地产企业财务管理绩效评估的质量。
三、结语
第6篇：房地产项目财务管理范文
关键词：房地产项目；造价；成本控制；分析
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
房地产项目工程造价管控的最终目的是使企业获得最佳的企业经济效益和社会效益。因此我们应该改进和完善房地产企业或建设单位的项目工程的造价管理和控制，提高企业的管理水平，促进企业各方面资源科学、合理、优化的有效利用，提高企业的效益，促进企业做大做强。
1 房地产项目工程造价管理和控制存在的问题
1.1 项目工程前期造价控制不够合理
从目前我国工程建设的现状来看，房地产开发单位普遍对项目的可行性研究等前期工作重视不够、认识不足、调研不深，忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，他们把重点转向了工程项目的施工阶段和结算阶段。这样直接导致了房地产企业忽视了项目工程造价管理和控制的作用，轻视了前期工作在房地产投资的重大作用，最终导致房地产企业投资浪费的“三超”现象比较严重。
1.2 过度追求利润，忽视工程设计
在项目工程设计阶段，由于房地产企业或建设单位过度的追求利润使得刻意压低成本，没有依照国家标准设计、施工、用料和质量把关，偷工减料，把设计费用缩减降到最低或过度减少设计周期等，导致项目工程的设计图纸不完善，图纸质量欠缺没有达到标准水平，同时由于企业不够重视工程设计，无形中增大了设计人员的随意性，增加了设计更改的频繁度。
1.3 项目工程招标欠缺标准和规范
房地产企业或建设单位在项目工程招标上一般都采用邀请招标这种方式进行招标，不懂得利用招投标文件的科学性和合理性影响工程造价，投标单位投标响应及施工组织设计文件缺乏严肃性。更有甚的是部分房地产企业或建设单位为了完成任务而赶工期，增进项目工程进度，进而优先采用费率招标这种招标方式选择建设施工企业。他们错误的认为控制了项目工程费率就控制了企业投资总额，这是非常错误的。
1.4 工程项目决策欠缺或有误
房地产企业或建设单位工程项目总决策的欠缺或失误，这是致使工程项目出现烂尾楼的主要成因。如：在项目工程决策程序中，主要由于房地产企业或建设单位在项目投资的前期工作中市场调研准备不够充足，导致工程项目市场定位不准确和拟定的方案不够合理；或者是决策失误使得项目工程在选址上出现建址选择不当；或者是分析评价和方案选优的失误导致企业投资方案不合理等。
1.5 施工过程成本管理和控制不到位
由于在项目工程施工中没有加强或者是放松、忽视了成本管理和控制，没有及时发现和有效解决在建工程施工过程中经济管控出现的问题，使得在施工过程中材料挥霍浪费严重，增加了成本超支。待到项目工程竣工验收和结算时才发现结算远大于预算的问题，此时已经无法改变和弥补损失。这常常都是因为房地产企业或建设单位为了赶工期，只注重工程施工的进度而忽视了投资成本的控制和节约，同时在生产管理过程中施建双方也缺乏沟通，特别是技术人员和管理人员的沟通，这样使得成本控制和项目工程施工技术没有很好的结合起来，致使工程造价控制与项目工程施工各个环节相互脱节，造成人为浪费，从而提高项目建设成本。
1.6 财务管理不到位
财务工作贯穿于房地产项目的始终，财务管理工作的优劣直接影响到房地产公司的投资效益。在房地产项目建设过程中，往往工程管理与财务管理相互脱钩，各行其道，完全忽略财务管理在工程项目进行过程中的作用，我们的项目管理者对工程建设管理方面很在行，但是他们缺乏财务管理常识或者是对财务知识浅意识认知，无形中增加了项目税费，提高了项目成本。
2 房地产项目工程造价成本控制系统
2.1 项目工程设计阶段成本控制
在设计阶段主要由以下面三个方面进行成本控制：
2.1.1 实行设计方案招投标制度。在市场经济条件下，房地产企业在委托设计时应大力引进竞争机制，通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的经济性、合理性、先进性。
2.1.2 积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，在保证功能及技术指标的前提下，制定双赢策略，即提高功能，降低成本，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。
2.1.3 严格控制设计变更，保证投资限额不轻易突破。设计完成后应加强图纸会审，克服设计方案的不足或缺陷，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在正式施工图出图前，组织各部门对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的优化，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误带来频繁的施工过程中的设计变更，造成经济损失。
2.2 项目工程招投标阶段成本控制
2.2.1 项目招标过程中的成本控制
项目工程招投标主要包括以下四个内容：项目设计、工程设备、材料的采购和项目施工。通过招投标，房地产开发商择优选择设计单位、建设施工单位以及材料供应商，这对工程项目投资、工程质量以及施工进度的控制十分重要。针对工程项目招标的造价管理和控制，房地产企业本着公平、公开、公正、诚信的招标原则，同时做好招投标文件的编制工作，杜绝不正当低价中标。在条件具备的情况下，项目的管理人员应多与税务部门或税法专业人士沟通、学习，增强财务掌控能力，在项目的实施过程中合理、合法缴税。
2.2.2 做好合同的签定工作
按照合同的相关条款规定，对合同中所涉及的各个项目施工费用都应明确规定，例如：税率、款项结算方式、款项结算时间等。在合同签订工作中，对项目工程中不明确、不具体的内容应加强协商，达成一致，避免导致经济纠纷。
2.3 项目工程施工阶段成本控制
2.3.1 严格并加强合同管理，降低工程赔偿。在项目工程各个阶段实行造价管控是对工程成本控制的有效手段。基于工程量清单报价，建设单位往往采用“低价中标，索赔盈利”的方法承接工程。作为房地产企业在造价管控上应该把好关，主动全程监控，严格审核工程变更，同时计算工程变更后对总投资的影响，降低工程变更造成的经济损失。合同中严格明确材料、设备等结算方式、采购权限及发票形式，科学、合理、合法列支好财务账务。
2.3.2 在源头上加强管理，加强监督，建立监理机制。按照规则和规范施工，使得各项工作规范化，同时也要根据实际情况分工明确和完善相关制定规定。确保落实责任到个人，职责分明，同时在项目工程管理机制上建立健全投资控制系统。
2.3.3 从技术措施上展开项目投资有效控制。在对主要施工技术方案做好论证的基础上，应优先采用成本低、质量好的新材料、新工艺、新办法等，确保在技术上实施对项目投资的有效控制。材料费一般占直接费的 70％左右，同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新材料、新工艺是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
2.4 项目工程竣工阶段成本控制
项目工程竣工验收是项目工程造价管控的最后阶段。管理人员应遵守国家和地方的相关法律法规，严格并认真审核项目工程相关款项。统计各送审的项目竣工结算并加以核实，准确落实项目工程的各个费用联系单，尽量使得结算和预算持平，真实体现项目工程的实际造价。
3 结语
国家经济的快速发展和有效增长，促进了我国房地产事业的迅猛发展。由于土地资源越来越稀缺，直接影响到土地价格的快速提升，以及消费者偏重选择项目规模大的消费心理，也使得房地产开发商乐于大项目的运作而致使项目工程的资金需求量随之增大，但是由于房地产业的短期过热和过快发展，以及管理者受现实这种行业膨胀的负面影响而油然而生的乐观心态，导致在管理上出现一些问题和漏洞，严重影响了企业的投资效益。因此，我们必须在工程实践中不断地总结经验，查找问题，分析成因，加强工程建设过程中的造价管理和控制。
参考文献：
第7篇：房地产项目财务管理范文
【关键词】房地产；建设项目；造价控制；管理对策
控制和管理好房地产建设项目的造价，有利于改善人民的居住条件和城市的整体发展。房地产开发企业逐步认识到了房地产建设项目造价控制和管理的重要性，开始采取有效的管理措施、先进的管理模式、全程的造价控制，将房地产建设项目造价的发生控制在合理的范围之内。
一、房地产建设项目工程造价控制与管理的内涵分析
这里所指的建设项目工程造价控制与管理的基本内涵是在优化设计方案的基础上，然后在施工的各个阶段采取一定的措施和方法将建设项目工程造价的发生控制在一定的合理范围之内。通常来说，房地产建设项目从筹建、建设到投入使用必须要经历几个非常重要的阶段，即房地产建设项目的可行性研究阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工及验收阶段。因此，房地产建设项目工程造价的控制和管理就应该从这几个方面入手：房地产建设项目的可行性研究阶段要编制好投资估算；房地产建设项目设计阶段要编制好概算；房地产建设项目的招投标阶段要编制投标控制价、投标报价；房地产建设项目的施工阶段要编制好施工预算。同时要充分考虑好设计中难以预计，但是在房地产建设项目实施阶段的确又实际发生的工作内容和费用；房地产建设项目的竣工验收阶段要编制好竣工决算。
二、当前房地产工程建设造价中存在的问题及现状
1.一般由于房地产建设项目中各个部门之间缺乏有效的沟通协调的原因，造成了很多房地产建设项目造价偏高。通常来说，房地产开发商都是将工作的重点和精力放在了房地产建设项目的施工阶段中的施工了，而忽视了房地产建设项目设计阶段和施工阶段中的造价控制和管理问题。再加上各个项目联系的部门又缺乏沟通协调机制，经常会造成房地产建设项目工程造价不必要的提高。并且，因设计、施工等各个方面的人员存在着互相不能协调一致工作的情况，导致了很多专业工种之间的互相矛盾，结果必然会导致施工过程中的合同变更或者施工的返工现象，房地产建设项目的造价自然就偏高了。
2.房地产开发商在房地产建设项目的成本控制和管理制度方面存在很多的缺陷，急需要完善优化。例如一些的房地产开发商对材料供货商审查不严格，没有严格规范的审批程序，对于施工过程中因为材料问题发生的争执无法提出有依有据的补救对策，甚至有时不能对原材料的价格进行及时快捷的了解，这样的管理制度必然导致房地产建设项目工程造价的混乱，提高房地产建设项目工程施工成本。
3.房地产开发项目工程造价的前期控制不到位，致使房地产建设项目“三超”现象频发。房地产开发单位对于房地产建设项目的前期可行性研究和设计阶段工作不够重视，只是将工作的重点放到房地产建设项目的施工阶段和项目的结算阶段。在这样的指导思想下，房地产开发项目的“三超”现象就成为了常态。
4.房地产工程项目在施工过程中对成本管理和控制不全面，不科学。房地产项目在施工中因为各种原因忽视了成本控制管理，对房地产建设项目施工中出现的各种问题没有及时发现，造成了房地产建设项目施工过程中的大量的浪费，只有等待项目竣工验收和结算的时候才发现结算超预算。之所以会出现这样的问题，很多原因都是建设、施工单位自身造成的，他们有时会为了赶工期不惜以浪费成本为代价。而且，在建设项目的施工过程中，技术员同管理人员也缺乏沟通协调，这就使得房地产建设项目工程造价控制与工程施工各个环节之间不能相互配合，造成人为的浪费，导致项目建设的成本大幅度提高。
5.房地产建设项目财务管理不规范，财务管理和工程管理相互脱节。财务管理全面贯穿到房地产项目的始终，因此从这个角度上讲，房地产项目的财务管理直接影响到房地产公司的投资收益和项目的成本控制效果。但是，在房地产项目建设和成本控制管理的实践中，我们却发现房地产建设项目工程管理和房地产的财务管理有相互脱节情况，房地产建设项目工程管理和财务管理两条线各行其道。经常是工程项目管理者对工程建设非常熟悉，但是对于财务管理却非常陌生，有时候无意间就给房地产建设项目增加了不必要的税费，长期以来必然会造成房地产建设项目成本的提高。
三、房地产建设项目的造价控制与管理对策
1.做好房地产建设项目设计阶段的造价控制与管理。从影响房地产建设项目投资的多个因素和阶段分析来看，影响房地产建设项目投资最大的阶段是房地产建设项目的决策阶段和设计阶段。在正确的投资决策下，如果对设计这个阶段的成本控制得好，就抓住了房地产建设项目造价控制的核心。因此，一要认真执行房地产建设项目的设计招投标制度。通过设计招投标制度从众多的企业中选出最优的，以保证房地产建设项目设计的合理性和准确性，有效避免因为设计问题出现的返工现象。另外，通过招投标还可以选择出时尚可行的设计方案，避免因为房地产建设项目设计落后影响建成后的销售问题，从而确保经济效益的顺利实现。二要坚决实行限额设计制度。房地产建设项目设计，不但会影响到建设费用的多少，同时还会影响到建设项目建成后的使用价值和经济效益，所以开发商必须高度重视房地产建设项目设计，尤其是要严格执行限额设计，确保各个专业都能达到使用功能的前提下严格按照分配的限额进行设计，控制和管理好成本。三是要不厌其烦地加强房地产建设项目设计方案的会审。在建设项目的设计阶段，如果能对设计中的不足进行提前修订就不但可以做到花费最小，而且还可以收到最理想的效果。所以，最好是在房地产建设项目设计图纸选定之后，多组织有关部门对房地产建设项目图纸的合理性和施工的可行性进行分析论证，看是否做到了工程造价上的最经济性。从而有效避免因房地产建设项目设计方面的缺陷给施工造成的不必要的损失和浪费。四是要对房地产建设项目设计的变更严格控制。在设计图纸结束之后，经过严格的会审，如果发现有问题需要及时修订，以提高设计质量，为以后施工的顺利实施提供基础。但是，在房地产建设项目设计图纸变更修订的时候，必须要严格控制，不可以轻易超过限额来修订。
2.做好房地产建设项目招投标阶段的造价控制与管理。
房地产建设项目工程的招投标通常包括四个方面：一是房地产建设项目设计；二是工程设备；三是材料采购；四是房地产建设项目施工。通过房地产建设项目工程的招投标，房地产开发商可以选择到最佳的设计单位，最优秀的建设施工单位及最诚信可靠的材料供应商，这些都直接关系到建设工程项目的投资、质量和进度控制。因此，房地产企业要在公平、公开和公正的原则上，做好招投标文件的编制和控制，杜绝不正当的招投标现象。另外，要做好房地产建设项目合同的管理，要按照合同的相关规定，对合同中所涉及到的各种项目都要进行明确的规定，发现合同签订中的不够明确和具体的内容要通过积极的协商解决，尽力避免不必要的经济纠纷。
3.做好房地产建设项目施工管理阶段的造价控制与管
理。房地产建设项目成本控制管理实践中，可以说对房地产建设项目施工阶段的控制和管理是非常有效的。因此，一要严格控制好房地产建设项目合同的变更问题，减少经济赔偿事件的发生。房地产企业在项目成本造价控制方面一定要高度重视，要做到对房地产建设项目施工过程的动态监控和全程监控，尤其是要对工程施工过程中的各种变更严格控制，同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更造成的各种经济损失。在房地产建设项目合同中必须要对材料结算及设备结算方式等有明确的规定，要对采购情况及各种发票形式有明确的要求。二是要建立科学有效的监督机制，按照一定的规则施工，彻底从源头上加强管理，从而使得建设项目中的各项工作能有序化和规范化，同时要将各种责任落实到人，做到职责分明。三是要积极从技术措施更新的层面来提高劳动生产率，缩短劳动工作时间，节省开支。技术层面的革新可以体现在新材料的应用方面，新工艺的实施方面，新办法的应用等。四是要不断加强和完善现场签证的管理。房地产建设项目现场签证管理主要包括两个方面，首先是现场签证的办理，其次是现场签证的审查。在房地产建设项目施工过程中如果发生现场签证，我们必须要做到先算账，然后再实施。并且要在办理每一签证之前都要对工程量及造价进行重新的分析论证，做到工程造价的事前控制。另外，对于房地产项目工程人员还必须要亲自深入现场，要对签证材料进行真实性的论证，要对施工方案进行合理性和科学性的论证，然后再决定是否实施。五是要在房地产建设项目施工过程中认真把好建筑工程材料价格关和建筑设备价格关。因为建筑工程施工的过程就是建筑产品的形成过程，这个过程是非常复杂的，时间也是非常长的，对其产生的影响因素也是非常多的，并且建筑材料价格波动幅度也比较大，这些都会直接影响到整体的工程造价问题。因此，在建筑工程项目施工阶段要对工程材料的价格及设备的价格控制好，并且认真做好施工记录，建设单位完全可以根据材料价格的变动要求施工单位选择使用更为物美价廉的材料，以达到降低工程造价，但是同时又不影响工程质量的目的。
4.做好房地产建设项目工程竣工结算阶段的造价控制与管理。房地产建设项目成本控制的最后一个阶段是房地产建设项目的竣工结算阶段。一般来说，要严格按照房地产建设项目有关合同的内容，然后根据竣工图结合隐蔽签证及现场签证等进行审核计算。管理人员必须要严格按照国家和地方相关的法律和法规严格审查项目的款项，审核的重点是看是否按照图纸的要求和合同的规定全部完成了工作，是否有多余的工程，是否有多算工程量，看是否有不切实际的签证等。在房地产建设项目竣工结算时一定要认真，要有耐心，工作要细致，以便使得审核能尽力真实体现房地产建设项目工程的实际造价。
参 考 文 献
[1]堵娟.浅论房地产企业建设项目的造价控制[J].漳州职业技术学院学报.2007（3）
[2]李金云.论房地产项目工程建设造价管理和控制[J].科技创新与应用.2012（19）
[3]林洁.谈清单计价模式下工程造价管理的风险控制[J].商情（教育经济研究）.2008（6）
[4]潘国瑾.浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理[J].山西建筑.2010（25）
[5]蔡志远，舒玉梅.房地产项目工程造价全过程控制若干问题[J].企业导报.2010（3）
[6]杨灿宇.房地产建设工程项目的造价控制.科技资讯[J].2008
第8篇：房地产项目财务管理范文
关键词：房地产；财务管理；不足
房地产与人们的生活息息相关，房地产行业保持健康的发展，对保障人们生活的平稳运行有积极的促进作用。同时，房地产想要健康的发展，离不开优秀的房地产财产管理的支撑。因此，高效的、合理的房地产财务管理不仅影响着我国人民的生活，并且会推动我国经济的发展。
一、新形势下我国房地产财产管理的现状
（一）房地产财产管理制度不完善
房地产财产管理制度不完善，是我国房地产行业中普遍存在的问题。具体表现在财务制度不健全，以及仅有的财务制度也没有得到很好的执行；同时，我国房地产财产管理制度在具体分工上存在空白。
在我国，大多数房地产行业的财产制度不健全。比如说，一些房地产行业没有完善的房地产财产管理系统，房地产财产管理人员经常会在工作中出现工作范围重复、工作范围缺失的情况，影响了房地产财产管理人员的工作效率。财产的管理工作中相关职能缺乏，也是我国房地产财产管理上存在的不足。现阶段我国所谓的房地产财产管理，只是单纯的停留在记账和编制财务报表上，对于影响房地产发展的财务预测、控制、分析等管理职能方面，我国大多数房地产公司都没有涉猎。
（二）房地产财产管理人员素质不足
近年来，我国房地产的发展速度世人有目共睹，但在房地产行业高速发展的同时，相关的财产管理人员的培养速度却远远低于房地产行业的发展速度，这也就造成了在我国很多的房地产企业，出现财产管理人员管理不科学，把房地产财产管理工作简单化的现象的情况，财产管理人员单纯地认为，所谓的房地产财产管理，只是简单的记账和编制财务报表，而往往忽视对其他方面的探究。这种想法，影响了房地产合理的、健康的发展。所以说，现阶段对房地产财产管理人员进行培养，是我国房地产行业发展的关键。
（三）企业成本管理不科学
众所周知，房地产行业涉及诸多方面。例如，土地使用权、施工中对成本的控制以及相关项目方案的设计等。对这些方面的成本的控制，影响着整个房地产行业的成本情况。但在我国，土地使用权纠纷、相关项目方案设计不合理，已成为我国房地产行业中屡见不鲜的事情，影响了整个项目的资金的投入，同时，更严重影响了我国房地产行业的发展。
二、新形势下我国房地产财产管理的对策
（一）完善房地产财产管理制度
如何完善房地产财产管理制度，是我国房地产行业关心的问题。完善房地产财产管理制度，要从以下两方面入手：
首先，要完善房地产财产管理部门中对不同工作人员的不同工作性质的定位。在我国的房地产财产管理中，经常会出现这样一种情况：有些工作大家一拥而上，但有些工作却无人问津，这是工作性质不清晰的表现。所以说，要明确工作人员在房地产财产管理工作中的位置，细化工作人员之间的分工合作，杜绝工作中出现工作空白的现象。
同样，加强对房地产行业中不同工作方面的涉猎，也是在完善房地产财产管理制度中要重视的问题。在房地产行业发展的过程中，房地产财产管理所涉猎的财务预测、控制、分析等管理职能，影响着房地产行业的发展。合理的财务的预测、控制、分析，能有效地降低房地产行业中的浪费现象的发生，提高房地产行业的资金利用率。
（二）加强对房地产财产管理人员的培养
人才是企业发展的根本，人才的缺失会影响企业的发展，这一点，在我国的房地产行业中，表现得尤为明显。
现阶段，我国房地产行业高速发展，造成了我国现阶段专业房地产财产管理人员不足的局面。在很多的建筑企业中，很多所谓的财产管理人员，只是曾经的包工头、会计，专业知识的缺乏，让他们很难应对在我国房地产财产管理方面出现的各种问题，对相关的房地产财产管理上专业问题理解不够，不能对相关问题提出科学的、有效的解决方案，影响了房地产行业的发展。所以说，在我国相关房地产财产管理人才的培养势在必行。
（三）完善企业的成本管理体系
完善企业的成本管理体系，可以有效地提高房地产行业中资金的使用率。比如说，科学的企业成本管理体系，可以提高对房地产相关项目的监管力度，减少房地产行业的失误，保证资金合理使用。
房地产公司，在所投资的项目中，对房地产相关项目的研讨是先期工作重点。通过对相关项目的探讨，有效地保证了相关项目决策的科学性和准确性，保证了项目资金的合理使用，才能使普通的房地产公司发展成为房地产品牌。由此可见，完善企业的成本管理系统，是房地产企业高速发展的关键。
（四）提高房地产对企业财产安全风险的认识
房地产在投资中存在着风险，所以说，一定要提高房地产对企业财产安全风险的认识。在房地产在投资决策中，首先要克服盲目、乐观的思想，做到科学有效的分析，权衡在投资中要面临的收益和风险，保证房地产投资的科学性。同时，也要加强对现金流量的预算和掌控，减少房地产行业中风险产生的可能性，降低企业面临风险时所遭受的损失。
（五）实行必要的房地产财产监管机制
房地产项目是一项大规模资金流动的项目。因此，对房地产财产的监管必不可少。首先，对房地产财产的监管，有利于保证资金使用的合理化、科学化，提高资金的使用效率；房地产财产监管机制，可以保证每一分资金使用的公开化、透明化，最终维护企业的利益。
三、结束语
新形势下，我国房地产财产管理是我国房地产行业改进的重点，合理的房地产财产管理对提高房地产行业资金的使用效率、维护企业的合法利益、保证房地产行业的发展有着积极的推动作用，同时，房地产行业健康、有序的发展，有利于推动我国经济的平稳运行。由此可见，高效的房地产财产管理，对于房地产行业的发展、国家经济的平稳运行来说，具有非凡的意义。因此，房地产财产管理优化势在必行。
参考文献：
[1] 袁斌.新形势下我国房地产财产管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010（06）：3-4.
第9篇：房地产项目财务管理范文
论文摘要：房地产行业深受国家宏观调控的影响，只有加强财务管理与监督，才能达到降低成本、增加利润增长点的目的，提高企业的经济效益。
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和按期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。
二、国有房地产企业财务管理中存在的主要问题
第一，财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。
第二，有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些子公司资金闲置，而另一些子公司却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。
第三，融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
第四，房地产行业的平均税负高于其他行业，然而很多房地产企业由于对税法和会计政策的理解不够深入，不能合理合法地运用税收筹划的手段来推迟税款缴纳的时间，达到税收负担最小化，无形中增加了企业的财务负担。
第五，审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
三、国有房地产企业加强财务管理的措施
第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。
第二，完善资金管理体制。一是编制包括经营、建设、投资、筹资等在内的全面资金预算。在此基础上，每月末还要根据项目建设进度以及完成的工程量编制次月的项目建设资金使用计划表。计划表应优先安排关键节点、重要项目、重要设备的资金支付，确保重要项目的按时完成和重要设备的安装到位。二是根据“有计划不超支，无计划不开支”的原则，按计划用款，并严格按照规定的用途使用资金。严格限制超计划的资金支出，对超计划的资金支出要有特别的授权与审批程序。三是财务部门专门设置台账，定期对项目资金、专项资金的使用情况进行跟踪管理，若发现违规现象及时向项目部和有关业务部门反馈，待违规情况整改完毕后再继续支付下一笔资金。
第三，优化融资方式。一是依托集团的资金管理中心，对资金进行统一集中管理，利用各子公司的闲置资金进行内部调剂使用，不仅可以使房地产企业相当于获得无息贷款，也提高了资金的整体使用效益。二是借助集团综合优势，银行给予集团综合授信额度并提供优惠利率，由集团向银行取得统借统还贷款后再向房地产企业分拨借款，付息期间按银行贷款利率向房地产企业收取借款利息后统一归还银行。此外，房地产信托也是国家宏观调控政策下房地产企业的又一重要融资渠道。
第四，合理运用税收筹划手段。一是在土地增值税核算中房地产开发费用有两种扣除办法，利息支出如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，准予按税收有关规定据实扣除，其他开发费用按土地成本和开发成本两项之和的5%以内计算扣除；如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按土地成本和开发成本两项之和的10%以内计算扣除。因此，比较两种办法的扣除金额孰大，选择对企业有利的扣除方式。二是房地产企业所得税的征收方法为开发产品未完工前按预计计税毛利率计算预征企业所得税，待完工结算后按实际毛利率计算企业所得税。由于计税毛利率比实际平均毛利率小的多，因此，应根据开发产品完工的确认条件，选择最佳的完工时间点。同时完工到竣工结算之间还有一段时间，会计上由于未取得全额发票，此时发票不足金额可以预提（最高不超过合同总金额的10%），据此计算企业所得税。因此合理推迟竣工结算时间，将延迟缴纳的税款转化为企业无息贷款，获取资金使用的时间价值，减轻资金紧张压力。
第五，加大审计评价力度。一是审计部门除了项目完工后的全面审计外，还要在项目建设中实施不定期的专项审计，对在审计中发现的问题督促项目部和相关业务部门及时进行整改，并对整改落实情况进行评价。二是建立完工项目后评价制度，组织各业务部门对项目完成后取得的经济效益进行综合分析与评价，总结经验教训，为今后新项目开发的投资决策提供可行性建议。
四、结束语
综上所述，国有房地产开发企业只有通过健全财务管理制度、完善资金管理体制、优化融资方式、合理运用税收筹划等措施，以加强财务管理与监督，降低成本，提高企业的经济效益。
