房地产评估法律法规精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产评估法律法规主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产评估法律法规范文

1 有关房地产估价的法律法规不健全，体制准则不完善，具体体现在以下几个方面

其一，不能正确判断房地产的抵押有效性。尽管《土地管理法》 《城市房地产管理法》 《担保法》等法律具体规定了不同性质的房地产作抵押，如房改房，集资房等，但现实业务中有些评估人员并不熟悉这些法律法规，只是按照以往的评估经验，对被估房地产做出测算，其结果是评估出的抵押物价值与实际价值相差甚远， 从而造成抵押价格无效或缺值。

其二，概念不清晰，易产生歧义。例如，对于房地产抵押价值评估“可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”。那么所谓的“正常价格”是什么呢？是二级市场的房地产销售价格还是三级市场的二手房交易价格？一般来说，销售价格高于二手房交易价格，而抵押房地产的价格属于三级市场，所以，如果以销售价格来估算抵押房地产价格，就会导致评估价值高于实际价值。而这样的歧义正是由不完善，不健全的准则和规定造成的。

其三，对于本身存在问题的规定评估中也未涉及。房地产抵押是一种在将来可能转让的行为，其前提是房地产权利进行了登记，并通过让渡来实现。但事实上并不是所有的房地产权利都能登记，而在当前的房地产价值评估中并没有提及这些不能登记或无法登记的权利，也就是说在评估时没有把这些客观的权利价格评估进去，就会导致抵押人的房地产权利大于等于抵押权人所能实现的房地产权利，可想而知，这样估算出来房地产价值并不是真实的房地产价值。

其四，责任划分不明确，加大了评估的法律风险。由于涉及资产评估的行政管理部门较多，加上现行法律法规的不健全，所有的行政管理部门都希望通过立法或颁布法规的形式对其管辖的资产来进行管理。

2 房地产估价行业本身也存在一些问题，具体包括

第一，评估人员自身素质不高。自身素质包括专业胜任能力和职业道德两方面。专业胜任能力不足会影响其对抵押资产价值特性的判断、对特定评估目的的理解以及对委托方提供资料的辨析等等。职业道德水平不高，往往表现在评估师在评估业务中受到来自委托方对评估报告期望用途的影响。

第二，抵押贷款的特殊目的涉及到银行、评估机构和委托方。在评估业务中，委托方要想把其拥有的房地产进行抵押以拿到更多的贷款，就必须依赖评估公司对房地产价值进行高估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须讨好银行以获取业务来源。

第三，评估收费过高。不考虑不正当的抵押评估，单就目前评估行业规定的收费来看，确实给委托方造成了一种负担。目前，房地产行业是以累进费率方式收取的，具体如下：100万元以下，收取5‰；100万-1000万元，收取2.5‰；1000万-5000万元，收取1‰；5000万元以上，收取0.5‰。按照上述规定，无论贷款金额的大小，价值600万元的房产评估后需一次评估费15000元，除此之外，还需缴纳房地产抵押登记费用。有不少需要融资的企业，因评估成本过高而放弃了贷款的请求。

针对以上问题，本文提出以下几点建议：

第一，健全相关法律法规，加强市场监管。房地产评估行业的相关法律法规应在相关部门的指导与领导下尽快制定并完善。将其中不详细的规定予以完善，不合理的制度予以纠正，不仅如此，相关部门还应当就不同的评估目的制定不同的规定和准则，以便为房地产评估行业健康正确的发展创造一个良好的条件。

第二，完善评估程序及评估方法，提升房地产评估行业公信力。房地产估价过程兼具复杂性和综合性。评估程序中任何一项操作不慎或遗漏，都有可能造成评估结果失真，引起评估风险。同时，应学习借鉴其他机构或西方国家的先进的评估方法，结合具体实例，选择多种方法进行比较，提高评估结果的准确性，提升房地产评估行业的公信力。

第三，对于相关金融机构应加强管理，建立外部监管制度。凡是涉及抵押贷款评估的金融机构应当建立完善的抵押评估管理制度，通过内部控制确保评估机构和评估行业的独立性和有效性。同时，为了防止委托人与评估机构串通，银行内部应设有专业人员对评估报告进行复核，或委托其他评估师进行复核。针对涉及抵押评估业务的金融机构，建议政府部门定期对其进行检查，并将检查结果作为对银行考核的内容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培养房地产估价专业人才，促进房地产评估行业整体水平提高。房地产评估行业是智力劳动密集型行业，该行业的健康发展离不开评估人员综合素质的提高。因此，相关部门应定期对房地产评估从业人员进行文化、业务及职业道德等素质的培训与教育，并组织活动交流各评估人员的实践经验，使房地产估价人员的知识更新加快，同时对于抵押贷款评估中的违法违规行为应严厉惩罚，规范行业整体道德水平。

第五，借鉴国外经验。由于我国抵押贷款估价起步较晚，而国外抵押贷款体系相对比较成熟，因此，可以向国外经验借鉴。如国外对于抵押贷款估价通常就是传统与抵押估价方法并行。此举是为了说明抵押贷款估价结果与一般性估价结果之间的差别，反映抵押估价的谨慎性、保守性的特点及风险观点。并且通过评估结果的对比，还可以表明评估人员对被估对象的风险意识以及对房地产价值的持续观点，这样便能体现房地产估价咨询性和顾问型的特点了。

鉴于此，本文旨在“抛砖引玉”希望有更多专业人员关注房地产抵押评估，从我国实际情况出发，引进国外科学、成熟的行业管理和各种评估方法，早日探索出一条适合我国实际情况的房地产抵押估价方法。

【参考文献】

[1]韩国强.房地产抵押评估中存在的问题及其对策[J].浙江金融.2007（10）

[2]张重望，闫旭东.关于房地产抵押评估的若干认识和建议[C]国际房地产估价学术研讨会 论文集，2005

[3]林金豪.浅析抵押贷款评估存在的问题和相关建议[J]现代商业.2008（23）

第2篇：房地产评估法律法规范文

关键词：房地产评估方法现状问题探讨

一、地产评估行业发展现状

房地产估价行业在近10年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门、估价机构和估价人员的共同努力，建立了我国的房地产估价师执业资格制度，注册的房地产估价机构逐渐步入正轨，估价行业正在健康发展。

(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相关法律法规和规范性文件。

(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14 500人，注册成立的房地产估价机构有3 000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。

(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。经过脱钩改制，原有的房地产估价机构按照工商管理部门的规定改制成为有限责任公司或合伙制企业。在对中介机构改制的同时，房地产管理部门内部也逐步实现政事分开，发挥中国房地产估价师学会的职能。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

(4)房地产估价服务领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

二、房地产评估的常用方法

根据本人的调查研究，我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法，以下就对这三种常用方法进行简单介绍和分析。

(1)成本法

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：①计算取得待开发土地的成本。土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用杈出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。②计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建设，那么可以不包括土地开发成本。③计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。销售税费的是销售开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。④计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率。

(2)市场比较法

市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一中评估方法。市场法是以商品交易的替代原理为理论依据，而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的羞异因素调整来估算价格，其公式为：

待评估房地产单价=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易时间修正系数在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：

①要有足够数量的比较案例我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。

②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。

③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是耍对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、

是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。

④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。

⑤交易资科的合法性利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。

收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：

①无限年期的情况下首先得假设纯收益每年不变：利率每年不变：收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。其公式为：待估房地产的价格=每年的纯收益／还原利率

②有限年期且其他因素不变的情况下有限年期的待估房地产的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使用期限为有限年。其公式为：

上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。

③有限年期且收益在前若干年变化的情况有些情况下，年收益额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评估时所使用的公式：

其中，V为待估房地产的价格：

a:为前t年的年纯收益：

a为第t年后的年纯收益：

r为还原率，还原率不变：

n为收益年限，即待估房地产的使用年限。

对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。在运用收益法时，一般有下面步骤：首先计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益；然后确定还原率；接着确定待估房地产的其他因数，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地产在评估时点的价格。

三、房地产评估行业存在估价人员的素质难以满足行业发展的需求

（1）估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。

(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。

估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高．房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

四、促进我国房地产评估行业发展的对策

（1）加强对房地产评估市场环境的监管.房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收人主要靠部门和行业垄断，使得评估行业问的竞争处于不平等的环境之巾。同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。

（2）完善法律法规体系建设,为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。

（3）对估价机构和估价师实行分级制动态管理,根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况。确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。

第3篇：房地产评估法律法规范文

关键词：房地产;评估;产业;发展

一、引言

近年来我国房地产评估行业迅猛发展，已经成为当前我国房地产市场中服务于房地产行业的最重要中介行业，对于房地产行业市场的发展起到了重要的推动作用。但是目前，随着我国社会经济的转型发展以及房地产市场的波动调整，房地产评估机构经营发展所面临的不确定因素不断增多，尤其是面对呼之欲出的房产税改革，更是对房地产评估产业的发展增加了新的变数。在这种形势下，房地产评估行业更应该认清机遇与挑战，不断地进行自我调整完善，以适应形式的发展需要，实现房地产评估产业的健康稳定发展。

二、房地产评估产业的发展机遇

（一）国家大力推进现代服务行业的发展

房产评估行业作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估产业也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估行业的发展起到较好的带动作用。

（二）开征房产税势在必行

房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估行业的业务量，对于房地产评估行业发展也具有重要的推动作用。

（三）商业银行风险控制需求不断增加

随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估产业的评估量。

（四）国家城镇化建设不断推进

我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入，房地产评估产业将会持续稳步发展。

三、我国房地产评估产业发展制约问题分析

（一）房地产评估产业的整体实力不足

在我国房地产评估产业近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估行业的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估产业稳定发展的制约。

（二）房地产评估产业业务方式有待完善

受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估产业业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。

（三）房地产评估产业机构盈利能力不强

当前在我国房地产评估产业存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估产业内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。

（四）房地产评估产业部分机构的独立性和客观性较差

提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。

四、房地产评估产业长远发展对策分析

（一）严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平

对于房地产评估行业的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估产业的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估产业机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估产业从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估产业的整体实力。

（二）创新房地产评估业务的工作模式

对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估行业的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估产业的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。

（三）优化房地产评估产业机构的盈利模式

对于房地长评估产业而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估行业机构的生存发展能力。

（四）推动行业立法增强房地产评估的客观公正性

为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估产业内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。

五、结语

房地产评估产业是房地产行业的重要组成，对于房地产行业的持续稳定发展也具有重要的影响作用。实现房地产评估产业的跨越发展，房地产评估机构必须转变自身定位，推动自身业务转型，不断地拓展服务范围与服务种类，以适应新时期房地产行业的市场形势变化，实现房地产评估产业的稳健发展。

参考文献：

第4篇：房地产评估法律法规范文

第一章  总  则

第二章  房地产转让管理

第三章  房地产租赁管理

第四章  房地产抵押管理

第五章  房地产交易监理第六章  法律责任

第七章  附  则

第一章  总  则

第一条  为加强城市房地产交易管理，促进房地产流通，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本条例。

第二条  本条例所称房地产交易，是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。

第三条  在本省城市规划区和独立工矿区范围内进行的各类房地产交易，均适用本条例。

涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，也适用本条例。

第四条  省建设行政主管部门是省人民政府房地产交易主管部门，负责全省房地产交易管理工作。

市（地）、县（市）房地产管理机关是同级人民政府房地产交易主管部门，负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

第五条  房地产交易主管部门的主要职责是：

（一）审查房地产交易当事人的资格，验证交易标的物的权属；

（二）办理房地产交易登记监理手续；

（三）确认交易标的物的价值；

（四）依法查处房地产交易活动中的违法行为；

（五）提供房地产交易咨询服务，并指导交易活动；

（六）负责对房地产交易的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理；

（七）贯彻执行国家法律、法规和政策，并制定房地产交易的具体制度和办法。

第六条  房屋及其附属设施转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。

第七条  房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

禁止私下交易房地产。

第八条  各级人民政府应当加强对城市房地产交易的宏观调控和指导，发挥有关职能部门的监督管理作用。

土地、财政、税务、物价、工商、审计等部门应当根据各自的职责参与对房地产交易市场的监督指导。

第九条  房地产交易当事人因故不能亲自办理交易的，可以委托人交易。委托交易应当办理委托手续。

第十条  任何单位和个人都有权向有关单位检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由县级以上人民政府给予奖励。

第二章  房地产转让管理

第十一条  房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与，将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权转移给他人的行为。

第十二条  转让房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产买卖、交换和赠与契约，办理立契审核手续。

第十三条  下列行为，视同房地产转让：

（一）以房地产作为出资，与他人成立企业法人的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合作开发房地产的；

（三）收购企业时，房地产转移给新权利人的；

（四）以房地产抵债的。

第十四条  下列房地产不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权，未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）根据国家利益和社会公共利益需要，县级以上人民政府决定收回土地使用权的；

（四）未登记领取有关证件的；

（五）权属有争议或者权证与标的物不相符的；

（六）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；

（七）共同共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；

（八）商品房未办理预售审批手续的；

（九）其他法律法规规定禁止权属转移的。

第十五条  房屋产权转移，其相关土地使用权同时转移。

同一房屋产权分割，各房屋所有权人占有与房屋建筑面积相应比例的土地使用权，但该土地使用权的整体不可分割。

第十六条  转让共同共有的房地产，须有全体共有人具结同意的文书。

转让共有的房地产，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

第十七条  租赁期限未届满出租人转让已出租的房地产，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；如受让方为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁契约继续有效。

第十八条  房地产开发单位预售的商品房，应当进入房地产交易市场挂牌交易，并符合下列条件：

（一）土地使用权已经依法登记，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）除交付全部土地使用权出让金外，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）经向县级以上人民政府房地产交易主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；

（五）法律法规规定的其他条件。

第三章  房地产租赁管理

第十九条  房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十条  房屋所有权人出租其房地产，应当经房地产交易主管部门批准，领取房地产租赁许可证。

租赁房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产租赁契约，办理租赁立契审核手续。

第二十一条  下列房地产不得出租：

（一）未登记领取有关证件的；

（二）有产权、使用权或者租赁纠纷的；

（三）经鉴定属于危险房屋的；

（四）其他法律、法规规定不得出租的。

第二十二条  经出租人同意承租人可以将租赁的房地产的部分或者全部转租第三人。

转租人与受转租人应当按本条例第二十条第二款规定办理手续。

受转租人不得将租赁的房地产再行转租。

第二十三条  出租临时建筑物，当事人应当持有关部门批准建设的证件，到房地产交易主管部门办理租赁审核手续。

第二十四条  房地产租赁契约期满或者提前终止，当事人应当到房地产交易主管部门办理租赁注销手续。

第四章  房地产抵押管理

第二十五条  房地产抵押是指房屋抵押人将其合法拥有的房屋及其附属设施连同相关土地使用权，提供给抵押权人担保履行债务的行为。

第二十六条  抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押契约，并持有关证件到房地产交易主管部门申请抵押登记。

第二十七条  同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估总价值的90％。

第二十八条  抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人，原租赁契约继续有效。

第二十九条  房地产抵押期间，抵押人未取得抵押权人的书面同意，不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。

第三十条  房地产抵押期间，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。

第三十一条  房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押契约即告终结。双方当事人应当在十五日内到房地产交易主管部门办理抵押注销手续。

第三十二条  房地产抵押期满，抵押人未按照约定偿还债务的，抵押权人可以依法处分抵押的房地产，并有权优先受偿。

同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿。

第三十三条  处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：

（一）支付处分该抵押房地产的费用；

（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；

（三）按抵押契约偿还债务；

（四）剩余部分退还给抵押人。

第五章  房地产交易监理

第三十四条  房地产交易主管部门应当建立开放、竞争有序的房地产交易市场，为从事房地产交易的单位和个人提供服务。

房地产交易当事人应当遵守交易规则，服从管理。

第三十五条  房地产中介服务机构经房地产交易主管部门进行资质审查合格后，方可从事房地产交易咨询、价格评估、经纪等中介服务。

第三十六条  房地产交易应当进行价格评估。

房地产评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。

房地产评估涉及国有资产的，其评估结果应当经国有资产管理部门确认。

第三十七条  房地产交易成交价格明显低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。

第三十八条  房地产交易价格由交易当事人协商议定。法律法规另有规定除外。

第三十九条  房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当如实向房地产交易主管部门申报成交价，不得隐报瞒报。

第四十条  交易当事人凭交易手续证明及其他有关的证件，到权属管理部门依法登记并换领房屋所有权证和国有土地使用权证。

第四十一条  房地产交易当事人，应当按照规定缴纳房地产交易管理费。

房地产交易管理费的收取办法和标准由省建设行政主管部门会同省物价、财政部门另行制定。

第四十二条  行政划拨的土地使用权进入市场交易，交易当事人应当依法签订土地使用权出让合同，并补缴出让金。

第四十三条  房地产受让人应当按国家有关规定缴纳契税。

在房地产交易中土地有增值的，交易当事人应按国家有关规定缴纳土地增值税。

第六章  法律责任

第四十四条  违反本条例规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的，由房地产交易主管部门责令其限期补办手续；逾期不办的，对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款。

第四十五条  违反本条例第十四条规定转让房地产的，转让无效，由房地产交易主管部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以非法转让所得价款一倍以下罚款。

第四十六条  违反本条例第二十一条规定出租房地产的，出租无效，由房地产交易主管部门没收非法出租所得价款，并对出租人处以非法出租所得价款一倍以下罚款。

第四十七条  违反本条例第三十九条规定，在房地产交易中隐瞒实际成交价格的，由房地产交易主管部门责令其限期改正，并对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款；偷税漏税的，由财政、税务部门依法处理。

第四十八条  房地产交易管理人员违反本条例规定滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条  妨碍房地产交易管理人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十条  在房地产交易中发生的纠纷，当事人可以依契约中约定的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议向房地产纠纷仲裁机关申请仲裁。

当事人未在契约中约定仲裁条款或者事后未达成仲裁协议的，可以向人民法院起诉。

第五十一条  当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议，也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章  附  则

第五十二条  房地产交易应使用全省统一的房地产买卖契约、租赁契约、抵押契约、租赁许可证及国有土地使用权转让、出租、抵押合同等文本。

第5篇：房地产评估法律法规范文

关键词 泉州市 以房养老 适用性

一、引言

随着人口老龄化压力的日益增大，养老问题已然成为一个全球性的社会问题。尤其是对我们这个尚处于发展中国家的社会来说，养老问题尤为严峻――“未富先老”。与此形成鲜明对比的是，我国社会养老保障体系仍然存在保障水平低，养老金收支存在较大缺口等严峻问题。同时，随着我国经济社会快速发展、社会的转型、城市化的发展，我国的家庭结构开始呈现核心化、小型化的趋势，传统的家庭养老功能也开始出现弱化的趋势。在此背景下，探索新的养老模式显得尤为重要。在我国试点“以房养老”，不仅可以有效缓解我国当前养老资金短缺问题，而且也为现有养老保障体系提供有益的补充。

二、泉州市推行“以房养老”的必要性分析

（一）泉州市老龄化形势严重，老年人口高龄化日趋明显

《泉州市2013年度老年人口与老龄事业发展统计公报》显示，全市60岁及以上老年人口83.9万人，占全市人口总数的11.85%。老年人口数比上一年增加4.2万人，比增5.3%，人口老龄化比例比上一年提高0.3个百分点，人口老龄化持续上升。同时，老年人口中，80岁以上老年人口12.3万人，占老年人口总数的14.7%。全市共有百岁及以上老人265人，比上年同期增加38人，增长率17%。人口呈现老龄化、高龄化、空巢化发展趋势，这些都对泉州的社会养老保障形成严峻挑战。

（二）泉州市社会养老保障体系尚未健全

根据《泉州市2013年度老年人口与老龄事业发展统计公报》显示，截至2013年12月，全市共有企业离退休人员83585人，比上年同期增加4647人，同比增长5.89%。全市共有362.35万人参加新型农村养老保险和城镇居民基本养老保险，参保率达98.41%，比上年增加1.1个百分点，累计新增人数2.66万人。虽然泉州市社会养老保险覆盖率已近全面覆盖，但保障力度仍不够。尤其是随着泉州市城镇化进程的不断发展，被征地人员的养老保障问题亟待解决。

（三）泉州市传统家庭养老功能弱化

根据泉州市2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全市平均每个家庭户的人口为3.06人。泉州市的家庭结构规模开始呈现小型化、核心化的趋势。一个家庭中一对夫妻要承担赡养四位老人、抚养一个孩子的重任，经济压力非常重，传统的家庭养老功能日益弱化。

三、泉州市推行“以房养老”的条件分析

（一）泉州市的养老需求日趋扩大

首先，根据泉州市老年办单位统计，2014年泉州市地区65岁及65岁以上的当地老年人的数量为88.6万人，是当地总人口数的12.37%。老年人口的数量比2013年增加了4.7万人，比例增加了5.6%。急增的老龄人口产生了巨大的养老需求。从当前的养老状况来看，养老需求不仅呈现日益扩大趋势，而且养老层次也开始不断提高。在衣食住行的基本需求得到满足后，开始了更高层次的养老需求的追求，而这些需求的满足则必须充足的资金。“以房养老”的推行将提供广阔的市场空间。

其次，空巢老人更容易接受“以房养老”方案。尤其对于拥有自主房屋产权、没有养老资金的“空巢老人”。在养老服务机构相对于较少，多以养老院为主的泉州市地区，“空巢老人”大部分身体比较虚弱且无人陪伴，会比较孤独。随着生活水平的提升，现在更多老年人不仅仅需要物质上满足，而且在精神上也有一定的渴求。那么他们精神需求的问题该如何解决呢？“以房养老”政策可以让老年人利用自己手头上的资源实现自主养老，不仅可以减少子女的负担，减轻家庭养老压力，另外也可以用抵押房屋获得更多的养老资金提升自己的生活质量。“以房养老”的推行，在减小贫富差距、提高老年人医疗卫生水平等方面均起到了较好的作用。

（二）泉州市居民住房自有率较高

早在2006年，泉州市城市调查队就曾组织开展过泉州市区千户居民家庭住房基本状况调查活动，调查结果显示，泉州人的住房自有率达到92.7%，并且有将近八成的泉州人拥有住房面积在90平方米以上。从居民的住房性质来看，泉州市区住房以商品房、原有私房、集体土地自建住房为主，分别占调查总量的22.1%、38.0%和22.3%。另外，居民的住房状况调查结果显示，泉州人现有的房子都比较新，近九成的房子是建于20世纪70年代以后。这些情况都为“以房养老”的实行提供了物质基础。

（三）独有的闽南特色文化和经济发展特点有利于促进“以房养老”政策的实施

（1）独特闽南文化的促进作用。泉州的闽南文化继承华夏、江浙文化，是由迁移到福建南部地区的汉人和原本居住在泉州市的居民共同缔造的先进的地域性文化，随后又学习引用了南洋文化、阿拉伯文化、西方文化，形成了现在的特色闽南文化。闽南文化具有传统性、连续性的同时还具有兼容性和开拓性特征。闽南人更容易接受新的事物，也更愿意接受新的养老制度。

（2）独有的地理优势和经济优势。泉州位于我国东南沿海地段，与台湾仅隔一个海湾，是我国东亚文化之都，也是海上丝绸之路的出发点，同时也是我国著名的华侨同胞与台湾同胞的原籍地。该地区不仅受西方文化的影响高，其开放程度也高于全国其他地区，连续15年获得福建省经济总产量第一位，为住房反向抵押养老保险制度的实施提供了的经济条件。因此，只要选取合理的试点模型（包括政府在以房养老的角色，风险测试与管控，评估产品价格中的作用，每月给付养老金的方式和房产处置的方式），并大力宣传，让人们了解这种新的金融养老产品及它的优势与作用，相信以房养老政策最终也能被大众所接受。

（四）泉州金融综合改革试验区设立对“以房养老”的推行起到了助推器的作用

2012年12月21日，国务院正式批准泉州市成为第三个国家级金融综合改革试验区。“建立完善形式多样、功能完备的金融产品创新体系”也是本次泉州金融改革的目标之一。“以房养老”即“住房反向抵押贷款”，从产品属性上来看，属于金融产品的一种。那么，泉州此次金融改革对于“以房养老”模式在泉州的实施将会产生助推器的作用。

（五）相对稳定的房地产市场

“以房养老”的核心标的物是房产，无论何种模式的“以房养老”都离不开房地产市场。20世纪80年代至今，我国的住房制度改革取得了巨大成就，泉州的房地产市场稳中前进。来自泉州统计局的数据，泉州市商品房价格稳中略升，新建住宅价格环比指数大多数月份在70个大中城市中位居中等偏后，同比指数均排在50位上下，上涨幅度明显低于其他城市。泉州的房地产市场相对处于比较稳定的状态，这为“以房养老”的实施提供了良好的外部环境。

四、对泉州开展“以房养老”的对策建议

（一）以循序渐进的方式推广“以房养老”

首先，加大宣传力度，倡导现代养老观念，鼓励老年人以房养老。通过广告、新闻、报刊广播等方式让人们深入了解目前养老问题的严重性，对于养老问题不是仅仅依靠退休金就可以解决的，传统的养儿防老模式在当今已非现实，所以，自我养老既是趋势也是现实。当前，泉州政府部门应当通过各种途径，积极宣传现代新型的养老观念。加强泉州市民的现代养老观念意识，鼓励老人提前做好自己个人的养老计划。

其次，设立专门机构来提供“以房养老”模式的专业咨询业务。对于这一举措，泉州政府可以设立公益性机构为泉州社会公众提供相关的免费专业咨询服务，具体包括反向抵押贷款，费用、业务流程的介绍，承办金融机构的信用状况，从而提高社会公众对“以房养老”的认知度与认可度，以接纳创新的养老模式。

（二）强化行政机制，加强政府在“以房养老”中的主导作用

行政机制需要五个动力来支撑：一是政府机构的直接参与。二是政府机构的宣传引领。三是出台专项的房屋资产政策。四是推动相应的优惠政策。五是鼓动社会保障机构的积极参与。将这五个动力进行分类的话，可以看出政府机构是最大的支撑动力，也是落成行政机制最不可或缺的条件，因而政府务必要发挥自身的价值与潜质，为“以房养老”运行机制的顺利运行做好铺垫。从开始制定住房方向抵押贷款方案及条约到老人身故后房屋产权的转让，这一过程中政府都要成立专项部门全程参与。

（三）完善相关的法律法规

一些发达国家的“以房养老”运行机制之所以成功运行，其最重要的原因就在于运行机制配套了专门的法律法规机制，因而我国也应借鉴这一方略，尝试建立完善的法律法规机制为“以房养老”奠定基础。具体来讲，就是要明确相关的法律条文规定，修订不适宜的法律条文，建立健全专项法律法规，进而为“以房养老”的顺利实施提供优良的发展环境。以房养老涉及的方面比较多，完善的法律制度有助于更多的企业和金融机构参加以房养老，进一步解决政府资金支出的问题。在风险预防方面和不动产的价格评估方面等，对各银行、保险公司与专业估计不动产价格的人员等参与方做出相关法律法规，具体罗列出与“以房养老”相关的政府部门、金融机构等的权利与义务及责罚。同时，还要加快解决不动产70年的权限问题，减少老年人和银行等金融公司的顾虑，使实施住房方向抵押贷款的相关人员可以得到法律的保护。

（四）培养健康、成熟的房地产市场

泉州市房屋管理局可以建立房产信息登记系统，以便对住房的面积、产权、价值等进行详细记录，为二手房交易双方提供信息沟通的平台，便于交易各方了解房屋现状及产权情况，提高金融机构在房产变现时的效率。同时，为了充分调动金融机构的积极性，可以对实施“以房养老”的金融机构在变现房产时予以减免税收的优惠政策。另外，也要保证在房产抵押期间，房屋管理局也要持续的对房屋的维护情况进行跟踪管理，最大限度地降低信息不对称的风险。

此外，对参与“以房养老”的房地产评估机构要实行严格的资格认证和法律监管机制。加强对房地产评估机构的监管，严格把关相关中介机构的服务资格、服务质量、运作方式等内容，促使其更加的公正、合法、规范，逐步形成较为完善的房地产评估体系。

（作者单位为仰恩大学）

[作者简介：杨娣（1981―），女，安徽宿州人，硕士研究生，讲师，研究方向：保险理论与社会保障。基金项目：本文系福建省教育厅2014年中青年教师教育科研项目（社科A类）：本土化视角下“以房养老”对泉州市的适用性分析（JAS14351）。]

参考文献

[1] 柴效武，王峥.以房养老：美国反向抵押贷款业务开办的政府支持[J].学习与实践，2009（10）：15-21.

[2] 童汇慧，柴效武.反向抵押贷款福利型与市场型运营模式探讨[J].企业经济，2010 （05）：154-158.

[3] 朱鲲鹏，张晓伟.我国实施以房养老制度可行性分析[J].湖北社会科学，2015 （01）：53-56.

第6篇：房地产评估法律法规范文

雄厚的资金实力

公司注册资金达2000万元，总公司拥有固定资产3000万元（由杭州市唯一一家国家一级房地产评估机构杭州永正房地产评估公司评估）。雄厚的资金实力，确保了委托标的的安全，也增强了委托人、竞买人对公司的信任和信心，大大提高了拍卖项目（尤其是大型项目）的运作能力。公司严格《拍卖法》的规定，诚信自律，精益求精，为社会各界提供高效、专业、优质的服务。

经营理念

1、多样化的运作思路

“独辟新境”是公司的名片，也是公司的运作理念。自接受客户委托起，即对拍卖标的进行详细的项目策划，并利用公司良好的媒体效应，对标的进行立体包装和全方位宣传。针对不同的标的，运用多种手段挖掘其内在价值，制定最合适的操作方案，以实现其价值最大化。

2、完善的服务体系多次大型项目的运作使公司积累了大量的客户，范围遍布江、浙、沪等地区，并与众多大型集团建立了良好的合作伙伴关系。公司设有客户资料库，对不同的客户资料进行归类管理。在拍卖过程中，除通过媒体及其他渠道将委托标的推向社会外，同时还有选择地对已有客户群进行定向介绍，实现客户群体覆盖最大化。

3、企业文化

第7篇：房地产评估法律法规范文

一、对于国企改革中的评估问题。在专家评审会讨论中发现很多问题不是单纯的评估技术问题，而是改制方案中存在的许多不确定性因素和改制方案关键问题不明确所造成的。

建议评估机构应在详尽了解改制目的及背景前提下，开展尽职调查，按操作规范进行职业判断。首先应尽可能制定详细、完善的评估方案，评估的采用应进行充分论证，并多和委托方特别是主管部门进行沟通，对评估的重点、难点做到心中有数。同时，各评估师应熟悉、掌握中央及深圳市关于国企改制的一系列法规及规章，严格依法评估。

二、评估机构进行整体资产评估时，将房地产评估机构评估结果并入评估报告的，评估报告所纳入房地产的评估范围与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围不一致，造成部分资产漏评，整个资产评估报告的使用。

建议评估机构应先核对资产评估明细表与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围是否一致。如有未纳入处置方案的房地产项目，应进行资产评估。对未经深圳市国土部门备案的非深圳地区房地产评估项目，评估机构应按规定实施评估程序并承担相应的责任。如果委托方已与房地产评估机构签订有关房地产项目评估业务合同的，特别提示资产评估机构，在与委托方签订业务约定书时要注意明确资产评估范围。

三、对于长期投资的评估，部分评估机构按照母子公司合并报表进行评估，不符合《资产评估操作规范意见（试行）》第四十九条和第五十条规定。

评估机构应按照规范的要求，先对被投资企业进行整体评估。根据拟改制企业占被投资企业股权比例，确定该项长期投资的评估值。控股和非控股的长期投资，都要单独评估值，并计到长期投资项目下，不要将被投资企业的资产和负债与投资方合并处理。

此外，评估机构应按照《资产评估报告基本与格式的暂行规定》的要求，简要介绍投资背景、被投资单位的概况，说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响；深入了解具体投资形式、收益获取方式和占被投资单位资本的比重，根据不同情况进行评估。建议评估机构着重说明长期投资以不同的方式评估的理由，并履行应有的资产评估程序。

四、在对国有企业产权转让项目评估中，部分评估机构未能在清产核资和审计的基础上进行评估，造成企业账面数，审计报告数与资产评估清查明细表数不一致，影响资产评估报告的合理使用。

建议评估机构在出具正式报告前，做好与审计机构的对接工作。企业申报账面值应与审计报告数一致，对评估需要调整的事项，应在清查调整值中进行调整，并需要企业予以确认。

五、评估机构擅自对应收款项评估为零。

对国企改制应收账款的评估，必须在恢复已计提的坏账准备的基础上进行。应严格按照深圳市国有企业改制有关文件的规定进行评估。对于按照有关规定可以核销的资产损失，经规定程序审批后方可予以核销。确保应收账款相关有案可查，防止有关责任线索灭失。

六、对于预计负债的评估，由于现有评估、评估准则及相关操作规范未有涉及，评估机构在评估中往往按企业经审计后的账面值予以确认，未能充分考虑预期可能获得的补偿及可能支付的确定金额。部分评估报告的前提条件和假设条件仍然为“未考虑现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”造成前提条件和假设条件与评估结果互相矛盾。

评估机构在具有充分理由对预计负债进行确认时，应考虑将前提条件和假设条件设定为“仅考虑上述担保事项，对资产评估结果的，未考虑其他现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”应特别关注企业在承担连带责任担保的情况下，担保单位享有的拒绝履行担保责任的抗辨权以及在履行担保义务后所拥有的向被担保单位的追偿权。并说明上述事项可能对评估结果所产生影响的程度。关注企业与被担保公司是否存在反担保合同，对企业为各子公司担保的预计负债，应核实被担保公司是否存在重复挂账问题，对预计负债的确认应保持职业谨慎态度，并做到所确认的预计负债证据充分、计量合理。

七、执业风险意识仍有待提高。部分机构未能充分关注资产评估目的行为与评估结果的对应关系，对重大事项未充分履行如实的告知义务，对重要事项影响企业净资产的程度揭示不深，对资产评估风险易发生区域把握不够准确。

建议评估机构充分加强前期调查，充分了解和掌握客户的基本情况，制定详细周密的评估方案；根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和，保持高度的职业谨慎，将职业判断贯穿评估工作的始终。重点把握资产评估机构所面临的重大事项不确定风险、权属风险、数量风险、计价风险、报告风险及档案风险等主要风险。对有关业务形成结论或提出建议时，应当以充分、适当的证据为依据，更要在允许和力所能及的范围内采取多种形式防范执业风险。

第8篇：房地产评估法律法规范文

【关键词】房地产拍卖；问题；拍卖行为

房地产拍卖是指竞买人和房地产权利人在公开、透明的条件下，竞买人以公开竞价的方式按照相关法律法规的规定支付一定的金钱，把房地产权利转移到竞买人手中的行为。权利人把房地产作为一种拍卖商品提供给拍卖人，拍卖人依据市场估价把房地产依法拍卖，而竞买人通过竞价购买的方式获取房地产的权利。房地产拍卖作为房地产的一种特殊转让形式已经被越来越多的人们所接受。但是房地产拍卖是一项专业性高、法律性强的业务，这项工作程序繁多，关涉的相关法律条款也较多，下面本文对房地产拍卖中应注意的问题进行研究。

一、拍卖前权属核实问题

房地产作为一种无法移动的商品，具有一定的特殊性，所以，拍卖人在接受房地产拍卖委托之前，应该提前核实房地产和委托提供的权利证明是否相符，调查清楚相关的权利义务。其调查内容主要包括：房地产的权利人，房地产的面积、设备、装修情况以及房屋是否完好无损等。通过司法部门委托拍卖的房地产还必须核实委托的拍卖文件中所表述的拍卖标的是否和权利证明相符[1]。针对已经获得权利产权证或者已经出租的房地产都要和有关的权利证明核实无误；针对还没有建成的房地产投资项目的拍卖必须和政府部门批准的一些文件进行仔细核实。在委托拍卖之前，拍卖人要对所委托拍卖的房地产权属核实没有疑问以后，才能开始拍卖工作，这样才能有效避免可能出现的法律纠纷案件。

其次，了解清楚所要拍卖的房地产是否存在查封情况，这需要到法院去核查。假如存在重复查封情况，各个法院必须协商一致后才能执行。如果该房地产是由执法部门强制扣押查封的，被执行人不能提供有效的产权证明时，拍卖权利一方必须对产权证的来源进一步调查取证[2]。当产权人属于国有单位时，在进行房地产拍卖时需要征求上级部门的书面意见。在房屋的分层、分套拍卖过程中，房屋占有范围的使用权利不能分割，房屋的买方有根据分层、分套的面积分摊获得房地产的使用权。在拍卖房地产过程中，房屋里面的附属品需要一并拍卖的，应该在拍卖公告中详细说明；房屋分摊的公用设备一并转让的，分摊方法需要根据国家或者当地政府的相关规定依法办理。

二、拍卖公告以及签定拍卖成交确认书时的问题

首先，由于房地产拍卖的特殊性，一定要确定好拍卖公告的时间，房地产拍卖公告的时间和竞买人的截止时间应该尽量长一些。给想参加竞买的人充分的时间准备，让他们对拍卖标的物有足够的时间调查分析、咨询比较以及筹集所需款项等。拍卖公告的书写尽可能精炼，针对不同类型的房地产拍卖标的、不同的买方，要用不同的方式在不同的媒体上，进最大限度把所有拍卖的标的真实资料提供给竞买人。此外，还需要有较好的广告策划，找到潜在的竞买人，在拍卖公告环节最好不要让各方买家聚集在一起，以免对后期拍卖效果产生不良影响[3]。

其次，假如在签订拍卖公告之前，签订的租赁合同已经到相关房产部门作了登记，需要把租赁行为告诉买方，把拍卖行为告诉承租人之后，承租人具有优先的购买权。在拍卖成交以后，买方和拍卖人要签定拍卖成交确认书，其主要的内容有：拍卖双方、地址、拍卖成交的时间、具体地点、拍卖成交价格、房地产款项支付方式、时间、房屋交付方式以及违约后应该承担的责任、解决争议的方式等各种事项[4]。鉴于房地产拍卖成交的确认书具有等同于合同的法律效力，所以上面的内容越详细越好，因为该确认书上面在拍卖规则内形成的成交条件对房地产相关方具有一定的约束效力。一些房地产管理部门在办理拍卖房地产过户手续过程中，要求买方提供拍卖企业的拍卖公告以及委托拍卖公告等各种复印件，拍卖人需要在 拍卖那天邀请政府机关工商监管部门的人员亲临现场，进行适时监管，保证房地产拍卖结果的公平性、合法性。

三、拍卖价格问题

现阶段，我国委托拍卖的房地产主要以法院委托抵债标的占大多数，房地产拍卖的成交对执行程序的结束产生重要的影响。而房地产委托人之所以委托法院拍卖房地产，主要是因为想把房地产以合适的价格出售，进行偿还债款或者用作其它紧急的事情，因此，一般情况下，房地产成交的实现具有很迫切的要求。为了让拍卖行为达到最佳效果，获得拍卖的成功，负责拍卖的一方要主动参与到评估工作中，加强和评估机构、相关的权威房地产咨询部门合作，获取较详尽、准确的房地产价格方面的资料，确定好房地产的评估价格。但评估结果也只能作为交易价格的参考数据，不能作为固定价强加给买卖双方[5]。

其次，对拍卖房地产的价格评估，主要依靠权威的房地产评估机构，现今的评估人员积累了丰富的评估经验，然而由于和房地产方面相关的评估工作起步还较晚，这方面的经验相对不足，再次房地产市场价格总是在不停地变化，必须综合考虑对拍卖价格有影响的各种因素，这给科学制定房地产的拍卖底价带来一定的困难。因此拍卖行为必须依据房地产行业的市场行情、拍卖一方的经验、专业房地产评估机构的评定结果以及拍卖成交的迫切性，和委托人进行详细商议以后才能确定房地产的拍卖底价。但是不能固执地把评估价格当作拍卖底价。按照房地产拍卖的实际情况，在评估价和市场价格无限接近的基础上，适当调节拍卖底价，这样形成的价格比较合适，这个调节比例一般保持在（15-35）%的范围内。同时，在拍卖公开竞价环节，注意充分发挥拍卖对价格的调控作用。最后，还要考虑到拍卖标的的竞买氛围、竞买人的不同心理特点，参考评估价格，确定好拍卖底价，进可能实现成交价最大化。

四、拍卖成交以后的资产移交问题

在拍卖共有的房地产时，拍卖之前必须征求该房地产共有人的同意，然后通知各位共有人员参加竞买。拍卖抵押的房地产时，在接受委托之前需要告诉抵押人，拍卖时可以依据事先的协议进行[6]。在拍卖前，详细地了解房地产交易管理机构的程序、费用等各种琐事，以最大限度减少拍卖以后不必要的纠纷，在拍卖结束以后，拍卖人应该对买方提供合理的后续服务，比如：帮助买卖双方办理房产权的过户手续、协助双方交接重要的房地产资料等各项工作，这也有利于提高拍卖企业的商业信誉。

总而言之，房地产拍卖行为只有严格依据国家颁布的《拍卖法》以及有关房地产法律规定，制定出切实可行的操作程序，按照法律的要求实施拍卖整个程序；同时深刻认识到房地产评估部门的权威性，才能保证房地产拍卖工作顺利进行，达到比较理想的目标，进而促进拍卖行业快速、健康的发展。

参考文献：

[1]聂琦波，蒋滔.房地产拍卖中的价格悖论现象成因及其解释[J].南京建筑工程学院学报（自然科学版）. 2002，3（04）：11-12.

[2]王瑛，关志福.房地产拍卖程序中应注意的环节[J].商业经济. 2009，5（09）：358-359.

[3]尚宇梅.论房地产拍卖[J].陕西省行政学院.陕西省经济管理干部学院学报. 2001，2（01）：3.

[4]何芳.房地产拍卖应当注意的问题[J]. 中国房地产.2003，2（07）：65-66.

第9篇：房地产评估法律法规范文

一、我国房地产市场财政税收政策的研究

 

据不完全的统计，我国房地产市场交易额以每年5%以上的速度快速增长，与此同时，房地产税收的相应缴纳量也在逐年增多，由此而见，房地产市场对于我国的经济发展具有重要作用。因此，合理税收政策可以帮助房地产市场很好的发展，制定和完善相应的税收政策就要先认清我国房地产市场存在的问题。就目前我国的房地产市场而言，想要清晰地认识哪些因素能够对我国房地产市场产生影响，就要充分了解国家的宏观调控政策，清楚国内的房地产市场价格以及居民对房地产市场的目标预期。近年来，我国房地产市场主要存在供需不平、价格机制不透明等问题。当然，这其中也有房地产市场自身的问题，而要解决这些问题就需要我国对房地产市场进行经济调节，发挥财政政策对房地产市场的调节作用，加强和完善保障性住房的建设，严格对房地产市场进行监管，稳定好房地产市场。

 

二、房地产财政税收政策对我国房地产的影响

 

我国房地产市场主要通过房地产的差异进行区别化的税收政策来影响房地产价格和房地产收益分配。第一，开发阶段的税收政策主要影响房地产的供给端，使其有效控制房地产市场的投资规模和方向，保障房屋土地的合理利用和开发;第二，流转阶段的税收政策主要用来抑制房地产市场的投机取巧行为，通过对流通市场的再分配来影响需求端。第三，保有环节的财政税收政策，有利于市场的需求发展，有效利用土地资源，减少空置率，保证土地的正常流转。

 

房地产市场的税收政策主要对我国房地产市场起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到满足。房地产市场预期从乐观到谨慎的一系列变化，正好说明税收政策在其中起到了很好的调节作用，合理的税收政策可以保障房地产市场健康发展，让消费者保持理性头脑，调节供需平衡。为了促进房地产市场的合理发展，需要进一步加强税收政策的研究力度，细化政策内容，加强对开发商的考核，对不符合要求的开发商不予政策优惠，合理引导居民正确的购买观念，保障房地产市场的稳定发展。

 

税收政策是最常见的经济调节手段之一。城市的土地资源稀缺，可开发利用的不足导致许多投机者购买土地却不开发利用，土地市场制度的不健全导致市场价格混乱，投机者倒卖土地，造成许多土地价格虚高，资源闲置浪费，严重影响房地产市场的正常运转。房地产税收政策能够从一定程度上减少富人对土地的占有量，让更多的土地资源得以开发利用，增加房地产市场的房屋土地供给量，从一定程度上让低收入人群可以享有一定的税收政策优惠。

三、我国房地产税收对房地产市场的影响

 

面对国内房地产市场价格上涨过快，价格虚高，政府可以利用税收政策调节合理引导消费者理性消费，通过控制信贷资金，促使开发商增加市场供给，降低不合理的价格，回归正常价格区间。刺激房地产市场，引导房地产市场健康发展。高房价和低收入是房地产交易市场的主要矛盾，居民收入低降低购买欲和购买力，导致交易量减少，提升居民收入，增加居民购房的政策优惠力度可以有效刺激国内房地产市场的活跃度。

 

改进物业税的政策，加强监督力度可以加强和规范房地产市场的不合理行为。物业税的政策实施应从我国的实际情况出发，首先，对于不同收入人群，物业税的政策实施应区别开来，通过制定不同的税率可以有效调节不同阶级收入人群的经济支出，减少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的经济生活。其次，要加快发展房地产评估市场，规范评估行业的发展，完善评估体系，保证国内房地产市场的良性发展。最后，要完善税收政策的配套，严格审查房地产市场情况，了解清楚城市土地的开发和利用情况，加快房地产市场房屋和土地两证合一，强化产权登记制度，理清关系，从而避免房地产私下交易。完善房地产市场的评估体系，加强房屋评估制度，建立一整套的房地产市场管理机制。

 

我国的税收法律制度还不够完善，所以接下来进一步完善和健全房地产税收的相关法律和制度是对房地产市场长久发展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地产市场有序发展，减少房地产市场不规范行为的发生。因此完善房地产市场制度和相关法律，并严格实施执行，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，保障市场合理发展，让供方合理开发、依法竞争，让群众买得放心，买得安心。在我国的房地产税法当中，惩戒措施相对宽松，导致有些不法分子心存侥幸心理，钻法律空子，扰乱房地产市场。所以，完善房地产税法应以惩处措施为重，保障法律成果能真正落实到房地产税收当中，为我国的房地产市场健康发展提供法律保障，让我国房地产市场能够平稳又快的发展。

 

四、结束语

 

财政税收对我国房地产市场经济具有重要的影响作用，因此，健全房地产市场机制，保证房屋土地资源的合理开发和利用;完善房地产税收法律法规，规范房地产市场的合理发展;合理引导消费者理性购买商品住房，保证房地产刚需的解决;加强房地产市场的监管力度，让不法分子无缝可钻，这样才能让我国房地产市场真正有序规范的发展起来。