房屋继承相关法律精选(九篇)

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第1篇：房屋继承相关法律范文

【关键词】地震 自然灾害 法律问题 防灾救灾

2013年4月20日8时02分，四川雅安市芦山县发生了7.0级地震，这次地震造成的受灾人口数量极大，波及范围极广，截至4月24日14时，地震遇难人数升至196人，失踪21人，11470人受伤，累计造成231余万人受灾。从汶川地震、玉树地震再到雅安地震，地震一次次给我们的国家和人民带来了沉重的打击。本文从法律的角度来思考地震发生后所引起的法律问题并提出解决办法，希望能够帮助受灾地区的同胞更好地重建家园。

地震灾难后面临的相关法律问题

涉及房地产法律处理问题。雅安地震的灾后重建过程中，“灾后还房贷”问题成为雅安人民的关注焦点。地震发生后，灾区人民不可避免地遇到是否还需要继续支付个人住房按揭贷款余款的问题。在地震灾情发生较为严重的地方，广大同胞的受灾情况十分严重，他们的房屋大多数损毁十分严重，而且除了倒塌的房屋外，遭受了整体移位或结构性的破坏成为危房的房子也不在少数，从法律角度来讲，由于地震或其他自然灾害原因所造成的房屋灭失，是不能够免除受灾人的债务的，担保物也就是房屋的灭失并不能够影响到与银行之间的债权关系，原因是相对于贷款人与银行签订的借款合同而言，用房屋与银行签订的合同是担保合同，担保合同是从合同，从合同并不能够影响到主合同的成立，所以受灾同胞必须继续缴纳剩余的个人按揭住房贷款。

但是对于刚刚受灾的群众而言，地震所造成的巨大灾害还未过去，灾区同胞要考虑的更为迫切的问题还很多，所以，如何偿还这笔余款，是一个值得探讨的问题。我们可以参照汶川地震后的相关政策。2008年5月，中央银行和中国银监会下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》，严格要求灾区各地各类贷款机构单位和个人应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息、不作不良记录。2008年5月23日，银监会下发《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》，要求对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。其中关于个人信用卡透支的情况，如果担保人或持卡人在此次地震中下落不明乃至死亡的，而且没有其它财产可以供归还的应当及时核销。这些政策的及时颁布和落实体现了国家对保护灾区人民的意志，可以说在一定程度减轻了灾区同胞的负担。地震属于法外空间，是不可抗力的因素，所以对于在银行的抵押的风险就不该只能由借款人一力承担。我们可以考虑该风险由个人、银行和国家共同来承担。如果只是由个人来承担，从法理的角度来看是极其不合理的，毕竟他们也是受害者，已经蒙受了极大的物质和精神上的损失。从实际角度来看，即使银行将他们告上法庭，法院也只会因为他们无法履行实际义务而使得法院的判决变成一纸空文。

如果受灾人仅有的一套房屋，只是部分损坏，还可以修复或只是部分完好的话，他们是否可以参照中央人民银行和中国证监会的政策从而免除其借款债务呢？笔者认为这种特殊情况可以参照最高人民法院的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》处理，规定中强调必须要保证强制执行债务时，债务人的基本生活不受影响，而且对于被执行人来说，他用来抚养其家庭成员的房屋仅仅可以用来查封，银行和法院都没有权利对其房屋进行抵债和拍卖。因此，我们可以推定，对于受灾地区群众只要满足购房人因为地震灾害造成巨大损失以至于影响到基本生活的实体要件，就应该参照中央人民银行和中国证监会的政策部分或完全免除受灾同胞的债务。

因地震所引发的关于建筑物质量合同侵权问题。尽管由地震多造成的建筑物的风险属于法外空间和不可抗力因素，但是并不等于所有因为地震而造成的房屋倒塌与损害都可以视为免责的范围，是不是不可抗力，应该就其房屋的受损程度与地震强度及受灾范围的情况综合考量。尽管地震是房屋倒塌和受损的主要原因，但是更为重要的是房屋的质量问题。所以依笔者来看，如果是由于偷工减料，弄虚作假等房屋质量问题而造成的房屋倒塌，就必须严格按照法律规定追究相关责任人的法律责任。

灾后遗产继承问题的处理。雅安地震后造成了数量极大的伤亡，所以形成了极多的继承关系，按照我国继承法规定，在自然人死亡后继承关系就正式开始，按照遗嘱，相关继承人可以开始继承财产，如果没有遗嘱的话可以依照程序来继承，但是由于地震所造成的伤亡巨大，并且由于我国继承法规定的继承人有限，当出现一些第一顺位和第二顺位的继承人都没有的情况，这个时侯就会出现没有继承人继承的问题，笔者认为，在灾害这个特殊时期，我们可以通过扩大法定继承人范围来解决这个问题，并且在地震中也是受灾民的亲戚可以优先继承。这样可以解决有的遗产无人继承而他的一些亲属极其需要救助却无法真正得到财产的矛盾。

地震后的未成年人和孤儿的财产继承权问题。地震后的未成年人和孤儿可能由于没有法定监护人而导致他们的财产继承权受到损害，而且在他们确定了新的法定监督人或收养人后，政府应履行到监督职责，监督法定监督人和收养人是否真正利用好被监护人的财产，这种利用是否对被监护人有利，努力为灾区的未成年人营造好一个有保障的生存环境。对于遗赠扶养协议在受灾后标的物灭失的情况，按照法律的规定，扶养人是可以不再履行扶养义务的，但是本着遵循公序良俗和公平正义的原则，受遗赠人在灾后还有能力抚养的话，不可以因为赠与人的房屋及其他财产因为地震灭失而拒绝抚养孤寡老人，这个时候政府部门可以对继续履行抚养义务的受赠与人进行一定的补偿。

无主财产处理问题。地震灾害后，会有相当一部分财产处于不确定与混乱状态，如何处理以及认定这些财产，我国法律并无明确的规定，这些财产的范围既有实物类的房屋，现金及贵重金属等，还包括相关金融机构的银行存款，股票债权等。笔者认为，在处理这些物品时可以参照相关法律原则来处理。依照法律规定，因地震死亡的，由有继承权的人取得该物品的继承权，如果没有继承人的，收归集体或是国家所有。对于拾得遗失物的处理不能按照无主物先占原则处理，应该按照我国物权法的规定，交还给失主或者是交给公安机关来处理。如果经公示后6个月内仍然没有人领取就确定为无主物，按照我国物权法规定，该物品收归国家所有。

我国灾后法律保障体系的建设与完善

保险制度的完善。到目前为止，因为地震造成的灾害还没有被纳入财产保险的范围，这实际上给因为地震而受灾的人民带来很大的问题，在受灾后他们要一力承当所有的责任，以至于基本的生活都难以得到保障。如果地震也可以投保的话，那么地震灾区的同胞就可以获得一份保险金，生活也可以获得相应的保障。但是在实际生活中，其操作起来十分困难，因为地震所造成的损失是十分巨大的，保险公司无力独自承担，因此需要政府积极引导，可以通过设立相应的地震基金给予保险公司支持，鼓励保险公司通过机制创新等方式积极寻找平衡点，将地震纳入到财产保险的范围中去。

逐步建立个人破产制度。在个人无力偿还债务时，尤其是因为自然灾害而引起的个人破产时，法院根据个人的申请或依照职权对到期不能清偿自己债务的人进行破产处理，使个人能够获得新的生活，这有利于维护社会的和谐稳定。建立个人破产制度可以参照企业法人的破产制度，但是更多得是根据实际情况进行调研，创新体制，这个制度对于遭受地震灾害的人来说，意义重大。

构建我国综合防灾法律体系。我国在防灾救灾方面的立法多属于单一立法模式，针对地震灾害的《防震减灾法》，针对水灾的《防洪法》，针对火灾的《消防法》等，这些法律提升了我们处理自然灾害的水平，但是由于我国的各种防灾救灾法律发法规都具有不同的历史背景而且是由不同的部门制定的，涉及的范围虽然广泛，但是缺乏整体性。各个关于防灾救灾法部门法之间缺乏互相协调性，它们都是针对具体的灾害而定立的，具有自己独特领域而且相互之间独立，相互联系也较少缺乏统一性，而且其中比较多的存在法律条文重复笼统的问题，规定也过于粗糙。由于缺乏统一的基本法，在防灾救灾中许多需要法律依据的地方无法可依。代替这些基本法律功能的往往是行政手段活政策，但这些毕竟不是长久之计，也不利于我国依法治国目标的实现，而且它们的覆盖面也是十分的狭窄。因此，笔者建议构建防灾救灾基本法。首先要制定防灾救灾基本法，一旦发生重大灾害，我国政府就可以依据防灾救灾基本法来迅速做出决策，充分综合性地利用各种资源，协调各个部门防灾救灾，把灾害降到最低；其次，制定关于灾害救助，恢复重建阶段的法律法规；最后，完善目前各个单项的防灾救灾法，这也有利于我国构建防灾救灾的法律体系。

第2篇：房屋继承相关法律范文

受让方(以下简称乙方)：姓名 身份证号：

公证人：姓名： 身份证号：

现在平等，自愿的基础上，经协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议书条款，以资共同遵守：

一、转让房屋的基本情况 ：

转让房屋(以下简称该房屋)位于________________，建筑面积____平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)。

二、 转让价格 ：

双方商定该房屋转让价格为(人民币)________元整，大写(人民币)____万____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

双方一致同意购房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款(人民币)________ 元，大写(人民币)____万____仟____百____拾____元整。甲方在收款时应向乙方出具收据。

四、房屋交付：

甲方应于本协议书生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。甲方向乙方保证其妻子、儿女和其他享有继承权的人在乙方实际居住和使用该房屋时，不得主张继承权、共同所有权和其他权利，若在乙方实际占有和居住该房屋时，甲方的亲属主张上述权利的，上述权利归乙方所有。

甲方应当保证乙方长期享有该房屋的居住和使用权，在房屋所有权证书因国家相关法律的规定，不能办理的情况下乙方仍然享有该房屋的永久居住和使用权。

甲方应于本协议书生效之日起，将甲方________于____年 月 日与茂港区坡心镇人民政府签订的住房协议书原件转交给乙方________，并承认乙方是合法拥有人，将该份住房协议书中住户方权利完全过渡给乙方。

五、甲方的承诺保证：

甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。

甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本协议书签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费等及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。

六、本协议书未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议书具有同等法律效力。

七、本协议书除协议条款和法律规定以外，若变更或解除协议内容必须经双方协商一致，若一方擅自变更或解除协议造成经济损失的，由责任方负全部责任。

八、本协议书一式二份，甲、乙双方各执一份，协议书从双方签字之日起生效。

第3篇：房屋继承相关法律范文

抵押人(购房人)：(甲方)

地 址：

电 话：

抵押权人(贷款人)：(乙方)

地 址：

电 话：

甲、乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。

第一条：为确保借款合同( 年 字第 号)的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。

第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为(大写) 元，债务人履行债务的期限自 年 月 日至 年 月 日。

第三条：甲方已与 公司签订合同编号为 的《商品房买卖合同》，已经房地产管理部门备案，并取得《房屋预告登记证明》。该商品房状况如下：

房屋坐落：

项目名称：

预售许可证：

第四条：本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该商品房的安全与完好。

第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。

1、甲方在债务履行期内连续 月或累计 月未能按约归还借款的。

2、****

第七条：甲方在取得该商品房的《房屋所有权证》后，须转为房地产抵押登记。

第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。

第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。

第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到郑州市房产管理部门办理抵押房产的登记手续。

本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。

第十一条：抵押的房地产，因自然损耗或甲方的行为足以使抵押房地产价值明显减少时，乙方有权要求甲方停止其行为并恢复或提供乙方认可的新的抵押房地产。甲方对抵押房地产价值减少无过错的，乙方只能在甲方因损害而得到赔偿范围内要求提供担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。

第十三条：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行抵押合同。

第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。

第十五条：凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，由双方协商解决。如商议不成，任何一方均可向郑州仲裁委员会申请仲裁。

第十六条：双方商定的其他事项：***

第4篇：房屋继承相关法律范文

关键词:小产权房;购买风险;负面影响

小产权房是相对于普通商品房而言的,是指在农民集体土地上建设的房屋,有村委会或乡镇政府颁发权属证书的房产,“乡产权”房没有国家颁发的土地使用证,国土和房管部门也不会给购房合同备案。城市居民对仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋,其房屋所有权是不受法律保护的。因此,“小产权”实际上就是没产权。

十几年来,小产权房的规模和范围不断扩大,危及农业安全、破坏农村和谐和损害农民利益等社会弊端逐渐暴露并日益严重。本文从小产权房产生的主要因素、经济利益关系分析、购买风险、负面影响等方面对小产权房进行了深入的研究和分析,从理论与实践的结合上对小产权房问题进行探讨研究。

一、与小产权房相关的主要法律、法规

(一)《宪法》

现行宪法第10条规定,城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。

(二)《土地管理法》

虽然《土地管理法》对农村集体土地上的房屋的转让问题没有针对性的规定,但根据《土地管理法》“严格管理土地、合理利用土地”的立法精神,结合该法第43条和第63条的规定,可以明确地看出,《土地管理法》是禁止集体建设用地使用权对外转让的。

(三)《城乡规划法》

集体土地制度本应是自2008年1月1日施行的《城市规划法》运转的前提,也是其实施的基础。遗憾的是到目前为止,《土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立集体所有土地完整的法规体系,集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。本应与《城乡规划法》同期出台的集体土地管理法规的延缓出台,导致中国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。因此,《城乡规划法》实际上强行拉开了解决中国小产权房的序幕。

(四)《物权法》

《物权法》第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《物权法》第59条规定:农民所有不动产和动产,属于本集体成员集体所有。如果所开发的乡产权房由农民自住,产权属于集体中的农民,将受到物权法的保护,城镇居民购买小产权房,这种交易本身不合法,购房人未取得房屋的产权证,而购房者的购房合同从法律角度来看,也属于无效合同。虽然《物权法》颁布,保障私有财产特别是不动产的权利,但不会保护不合法财产。

(五)《房地产管理法》

《房地产管理法》第2条规定,房地产开发就是在国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该条确定了房地产开发的对象,即国有土地。

(六)《房屋登记办法》

2007年7月1日起实施的《房屋登记办法》第82条:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。”第87条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。”

从现有的相关法律、法规来看,仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋,在我国房地一体制度下,其房屋产权无法得到有效保护。

二、小产权房的购买风险

(一)买房人的利益很难得到保障

根据现有法律和《物权法》相关规定,通过国家正规渠道购买的房屋,经过房产管理部门权利登记后,买房人对所购房屋获得所有权,在任何情况下第三人都不能对其进行侵害。但“小产权”或“乡产权”房的买卖,因违反法律强制性规定,双方所签合同为无效合同,无法在房屋管理部门进行权利登记,买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此,一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时,买房人的利益很难得到保障。无法对所购房屋拥有长期、稳定、可不受任何第三人侵犯的权利保障。例如,经过若干年后村委会成员发生变动,或村内土地需要调整,或因其他原因村委会主张购房行为无效,想收回所售房屋时,买房人则无法得到法律保障,只能通过合同无效要求返还原价款,如果村委会在出售房屋时将房屋价款当作其他开发建设项目的资金,已无钱可还时,买房人事实上只能自己承担损失。

(二)买房人很难获得法律救济

正规的商品房开发和交易,买卖双方需签订房屋销售合同,其中对所售房屋质量问题及买卖双方各自的权利义务等都会做出明确约定,如果日后出现争议或纠纷可按照合同约定获得救济,而“小产权”或“乡产权”房的买卖,因所签合同本身是无效的,因此,即使在合同中对此类问题做出了约定,买房人也无法通过合同约定要求出售方承担相应违约责任,在对方拒不赔偿的情况下,损失只能由自己承担。

(三)三买房人无法获得拆迁补偿

征地或拆迁补偿,按照法律规定,补偿对象是被征收土地使用权人或被拆迁房屋所有权人,因“小产权”或“乡产权”房买卖行为不合法,买房人既未得到所购房屋占用范围内的土地使用权,也未获得房屋的所有权,因此,因征地或危房改造发生拆迁时,无法获得拆迁补偿款,所遭受的损失也只能由自己承担。

(四)小产权房无法继承

按照我国《继承法》的有关规定,可以继承的遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。小产权房因其买卖行为被法律严格禁止,买房人并未获得房屋的合法权属,因此并不属于个人合法财产,不能发生《继承法》上规定的继承。即使继承人暂时取得了房屋的占用、使用权,也得不到法律的保护,随时可能被轻易地剥夺。

(五)小产权房无法自由买卖

根据法律规定,买卖必须是针对自己具有合法权属、法律不禁止流通的物品进行,因“小产权”购房人并未取得房屋所有权,且该类房屋的买卖为法律所禁止,因此不能自由买卖,即使已经进行的买卖行为也属无效,应

相互返还财产,恢复原状。

(六)随时面临被拆除的风险

如果该类房屋是未经政府审批擅自开发建设的,则属违章建筑,违章建筑违反法律规定,破坏城镇合理规划和布局,打乱了正常的用地计划,剥夺了有限的土地资源,侵犯了公共利益,世界上任何一个国家或政府都不会容忍此类事件的发生,拆除或许只是时间问题。担此风险,得不偿失。

三、小产权房的负面影响

(一)对农民利益的侵害

建设小产权房,从短期看,农民得到了远比保护农村集体土地所得利益高的多的收益,但这实际上是一种饮鸩止渴的方式。农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所产生的收益。开发小产权房所产生的大量的土地收益都被村干部和开发商攫取了,小产权房实质上是房地产商和乡镇政府合谋榨取农民利益的结果。

(二)对国土资源的侵害

小产权房的大规模开发会对我国国土资源造成巨大侵害,导致关乎全国民生和国防安全的18亿亩耕地不断受到蚕食。小产权房是乡镇政府牵头破坏农业资源的恶劣行为。集体土地需要实现收益最大化,农民需要发家致富

以减少城乡贫富差距,但无序发展的小产权房绝对不是可取的做法。

(三)对房地产市场的侵害

目前的城市房地产市场是经过20多年发展形成的较为成熟的体系,有强力的政府进行宏观调控,有一系列健全的法律法规,虽然随着社会转型逐渐暴露出很多不足,但是若没有这些框架,问题将会严重到一发不可收拾的地步,导致全面的社会动荡。小产权房实际上是游离于城市商品房市场之外的另一个住房市场,这个市场不受现有商品房法律体系的规制,存在着一系列的风险链,实际上就是房地产“黑市”。房地产市场确实需要改革,但那是在保留现有的稳定安全的市场及法律秩序下循序渐进的合理改革,市场及法律秩序具有连续性,那种全盘否定目前的既有秩序,不承认其内在合理性,主张彻底革新的做法是不值得提倡的。

(四)对法制建设的破坏

小产权房已经在我国存在和发展了十几年,其各个环节的参与者:乡镇政府、农村集体经济组织、农民、城市购房者从一开始就明知其违法性,希望法不责众以便逃避处罚,获取非法利益。他们在明知其产权不受法律保护,是有缺陷的情况下却依然我行我素,是对法律的公然蔑视,其示范效应极其恶劣,如果其行为不受到严惩,

将极大地破坏法律的威慑力。

(五)对政府公信力的破坏

小产权房的主要推动和默许者是乡镇政府,其在土地征收过程中得不到太多收益,因此牵头搞小产权房开发,这集中暴露了乡镇政府与政府主管部门、上级政府之间的利益博弈,其出发点并不是为了农民的利益,这使人们看到了乡镇政府带头违法、的丑恶嘴脸。且如果中央政府不对小产权房的当事人严惩,则会造成“守法的人吃亏,违法的人赢利”的严重心理暗示,极大地破坏政府的公信力。

四、结束语

由于我国农业经济的相对落后、农村社会保障体系还未真正建立等多重因素的限制,从我国的农业安全、农村和谐和农民利益角度看,“小产权房”具有较大的社会危害性。首先,必须尽快改革现行的城乡二元土地政策,禁止小产权房建设,以防其影响进一步扩大,从而造成更大的社会利益损失。其次,将已有的“小产权房”进行有选择的合法化,规范化管理,以避免和根除其自由发展出现的土地无序占用、国家土地收益流失、物业管理混乱、违规拆迁、乡村干部从中渔利等诸多问题,将“小产权房”引入健康发展的轨道。

参考文献:

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11、凌云.小产权房与保障房转化初探[J].城市开发,2008(5).

第5篇：房屋继承相关法律范文

[关键词]房屋继承权 公证 若干问题 探析

[中图分类号]D923.5 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2014）07-0012-01

房屋继承权是继承人根据法律的规定所取得的被继承人房屋遗产的权利。这其中包括两方面意义，第一，客观方面，是指继承尚未进行前，根据法律法规条款以及被继承人遗嘱而接受遗产的权利，也就是继承人拥有的遗产继承权；第二，主观方面。在符合法律法规规定前提下，对于被继承人遗留下的房屋财产，继承人实际上已经持有财产权利，也就是房屋财产已经归属于继承人，继承人有权享受这部分继承财产所产生的经济利益，主观继承权是与继承人的主观想法密切相关的，继承人有权接受并利用这部分遗产，也有权选择放弃继承，等等，也就是说主观继承权具有现实意义，继承权通常是从被继承人死亡或宣告死亡开始的。

一、死亡证明问题

参照国家相关权威法律的规定：死亡证明指的是医疗部门、公安机构所出示的证明材料，注有具体死亡时间的户口注销证明，以及法院出示的死亡判决书，公证机构出示的死亡公证书。

也就是说只有医疗部门、公安机构、人民法院、公证部门这些权威认证部门有出示死亡证明的权力，其他机构或部门则不享有这份权利。

死亡证明办理时常常会出现一些问题：一些死者年龄较大，父母已故；一些死者在居住地死亡，父母却在老家早已去世；也有的死者是孤儿，无法明确已故父母的具体信息，到何处出具父母的死亡证明更是无从知晓，这其中就会出现无论是当事人还是公证人都需要严肃面对并处理的问题。

要参照问题具体特点来有针对性地采取解决措施。这其中最重要的就是要证明死者父母已故的问题。例如：如果死者年龄较大、其父母已故，则可以由死者所生活地区的公安机构出示死者父母的死亡证明，或者前往死者父母生前工作过的单位，调查其人事档案，从中发现是否有其死亡的档案记录，对有价值的档案材料进行复印再经档案管理部门盖上公章形成权威证明。

同时，也可以让当事人提供死者已故父母的火化证等能够证明死者父母已故的资料。

对于一些死者在居住地死亡，父母却在老家早已去世方面的问题，则需要继承人上交死亡父母的死亡公证书或证明来加以证实，同时也需公证员的审核通过，才能形成最终确认。

对于死者是孤儿，无法明确已故父母的具体信息，到何处出具父母的死亡证明更是无从知晓类似的特殊问题，则需要现存法定继承人立下诺言：由于死者是孤儿，无法找到死者父母的任何信息，承诺如果出现死者父母要求继承死者遗产的状况，则应该让一切当前的法定继承人给予死者父母应得的份额，当公证作用无法得到有效发挥时，则需要求助人民法院，依靠诉讼方法来解决问题。

二、财产权利凭证问题

参照国家相关权威法律的规定：如果当事人不能够提供财产权属凭证原件，且持有正当理由的，则需要提供能够证明凭证的相关材料，这个证明应该由财产权属凭证制发部门开出。一般来说，当事人需手持被继承人的产权凭证，例如：土地证、银行卡、汽车发票、房产证等就可以申请证明。

法律的上述规定是考虑到了实际生活中的一些特殊情况，也就是说可能被继承人贷款买房，但是还尚未完成还贷任务，没得到房产证就忽然死亡的情况，对于这种问题必须采取科学的解决措施。

对于上述问题：当被继承人尚未获得房产证就忽然死亡的情况，继承人应该依据被继承人同售房企业签署的《购房合同》，同银行签署的《借款合同》、交款收据，也可以提交房产企业所提供的此房产的相关信息资料等来办理证明，然而，在实际公证办理操作中，需要特别注意的是必须写“上面《购房合同》条款下的权利”来代替“被继承人的何类、何种遗产”，因为只有这样才能维护其准确性与严密性，当这一房产处于抵押状态时，公证部门应该为继承人办理继承权公证，此时可以划分为两类问题：

第一，债务人采取抵押的方法偿债，为自己的债务设下抵押。

第二，债务人与抵押人相分离，抵押人不是为自己而是为别人债务设下抵押。

前一类问题则需要以房屋当前价值为标准，先来偿还债务，余下的部分由继承人来继承，此时可以申办继承权公证。

后一类问题则需通知当事人根据抵押金额来偿还抵押债务，再依照《担保法》的相关条款：为债务人抵押担保的第三人，在抵押权实现抵押后，有权向债务人追偿。对此应该认定抵押债务追偿后所形成的财产应该被抵押人所继承，应该为抵押人申办继承权公证，通过这种方式，能够有效确保公证的严肃性、准确性，有效控制由于问题处理不当，出现些许纰漏而引发的矛盾问题。

第6篇：房屋继承相关法律范文

法律咨询：

我父母已经去世，我母亲当年是带着我和我妹改嫁过来的，之后又生了一个弟弟一个妹妹，继父新生的那个妹妹一直和他住一起，已经30年了。继父有一公产伙单房2间（一大一小），继父在临去世前有录像说是房子就给那两个新生的孩子，我们想问问我们能告他们吗？这房子是公产房，每月交房管站房费的那种，做承租人变更是不是得我们4个人都同意才行呢！如果他们想买产权，在我们不知情的情况下能买吗？

律师解答：

看房屋是否有产权，没产权的，遗嘱无效，需联系产权单位做承租人变更。

有产权的，看录像遗嘱是否有效，有效的，按有效遗嘱处理，无效的，由被继承人的第一顺序继承人继承，第一顺序继承人包括配偶、父母、子女（包括已形成抚养关系的继子女）继承。继承人可协商，不能协商的，一般平分，但与被继承人共同生活或尽了主要赡养义务的能多分。需要你们同意才行。

相关法律知识：

遗嘱继承，又称指定继承，是法定继承的对称。是指被继承人生前通过立遗嘱的形式确定其个人财产在其死亡后的继承人及分配的法律制度。《继承法》第16条规定，“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。”

遗嘱的形式根据《继承法》第17条的规定，遗嘱有以下五种形式：

1.公证遗嘱。即立遗嘱人至公证机关对其遗嘱行为及遗嘱内容进行公证；

2.自书遗嘱。即立遗嘱人亲笔书写的遗嘱，该遗嘱必须由立遗嘱人亲笔签名，并注意年、月、日。

3.代书遗嘱。即立遗嘱人委托他人书写的遗嘱。代书遗嘱应有两个以上见证人在场，其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。见证人不得为遗嘱确定的继承人。

4.录音遗嘱。即立遗嘱人通过录音或录像的形式，确定其遗嘱的内容。录音遗嘱同代书遗嘱一样，需要有两个以上的见证人在场，并将其见证的情况进行录音、录像。完后，应将录音、录像内容封存，封口由见证人及遗嘱人签名盖封。

5.口头遗嘱。即立遗嘱人在危急情况下，无条件书写、录音或办理公证时，口头订立遗嘱的行为。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。

第7篇：房屋继承相关法律范文

一、公证的法律效力

按照《公证法》及《民事诉讼法》的规定，公证的法律效力表现在三个方面：1.法定证据效力，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据；2.强制执行效力，是指对公证机构赋予强制执行效力的债权文书，如债务人不履行，债权人可持公证书直接向有管辖权的人民法院申请执行，而不再经过诉讼程序；3.当有关法律、行政法规、规章规定某些法律行为必须采用公证形式设立、变更或终止时，公证即成为相应的法律行为设立、变更、终止的必备要件。证据效力是公证的最基本效力，任何公证书都具有证据效力。公证的强制执行效力和法律行为成立要件效力则不是普遍的，只有特定的公证文书或在特定的条件下才能产生。

二、不动产登记机构要求当事人公证的法律依据

经公证的不动产登记申请材料或作为不动产登记原因的民事法律行为，可认定为真实的、合法的。对登记机构而言，公证机构出具的公证书能有效保证申请材料或相关民事法律行为的真实性和合法性，不动产登记机构只需对公证书做形式审查即可，不仅缩小了审核范围，也大大降低了相应的登记法律风险。所以，不动产登记中的公证当然地受到不动产登记机构的欢迎。

但是，不动产登记机构要求当事人公证必须有相应的法律依据。按照司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房产继承、房产赠与、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证。《房地产登记技术规程》规定，继承文书、受遗赠文书、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，必须公证。各地的地方性规定也有不动产登记需公证情形的相关规定，如《北京市房地产管理局、北京市司法局关于私人房屋公证问题的联合通知》、《上海市房地产登记技术规定（试行）》等。

三、不动产登记公证中存在的问题

虽然公证具有较高的法律效力，但是不动产登记过程中的公证仍然存在一些问题，比如部分公证项目收费过高，公证书因内容不真实、不合法被撤销等。依据《公证法》的规定，公证机构是不以营利为目的的证明机构，但目前公证机构采用自收自支的管理模式，即收取的公证费越多，公证机构及公证人员的收入就越高，这必然使得公证机构在执行收费标准时就高不就低。1998年，《国家发展计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知》中规定，证明财产继承，赠与和遗赠，按受益额的2%收取，最低收取200元。大多数公证机构都是按受益额的2%收取公证费的。公证机构的工作内容，是审核当事人提供的相关书面材料并走访调查，确认的是当事人的相关权利，工作内容与不动产价值的高低没有必然的因果关系，无论房子是30万还是300万，公证人员在为其出具公证书的过程中，付出的劳动是差不多的。这一点与不动产登记机构进行不动产登记工作类似，因而应该参照不动产登记机构的收费标准，公证费也按件收取，而不是根据当事人受益额的多少按比例收取。按照《公证法》的规定，公证的收费标准由国务院财政部门、价格主管部门会同国务院司法行政部门制定。在社会经济环境发生巨变的情况下，目前公证的收费标准还是1998年的收费标准，这早已不适应当前的经济社会生活，亟需制定新的收费标准。

在不动产登记中也会发现公证机构存在的一些问题，比如某个公证书是由假冒的权利人签字，或某个公证书内容违背了相关的法律规定等，一旦据此进行不动产登记，就会造成严重后果。比如经公证的委托他人出让不动产的委托书是由假冒的权利人签字的，就会直接损害不动产权利人的权益。如果转移登记之后不动产又被再次转让给善意第三人，很可能会导致原不动产权利人丧失所有权。因而，公证机构出具错误的公证书会严重扰乱正常的不动产登记秩序，侵害不动产权利人权益，造成严重的社会影响。

四、如何有效发挥公证在不动产登记中的作用

第一，不动产登记引入公证程序是必要的。按照相关法规，基于不动产的建造、继承、买卖、抵押等民事法律行为，不动产登记机构应当依据当事人的申请将相应的不动产权利如实、及时记载于不动产登记簿。

鉴于不动产登记簿的公信力，不动产登记簿记载的不动产权利内容应当准确无误，这必然要求不动产登记机构对当事人提供的申请材料及作为登记原因的民事法律行为是否真实、合法进行必要的调查。但《物权法》第十二条规定，不动产登记机构的法定职责有：1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2.就有关登记事项询问申请人；3.如实、及时登记有关事项；4.法律、行政法规规定的其他职责。第十三条规定，登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。法律、行政法规并没有赋予不动产登记机构相应的调查取证权，相反，限制不动产登记机构超越既定的职责范围。因此，不动产登记机构在登记过程中遇到较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，无法判断当事人提交的相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为的真实性与合法性的，只能由公证机构来审查，以此保障不动产登记簿的公信力。

第二，不动产登记中的公证范围不能任意扩大。不动产登记引入公证程序是必要的，但并不等于不动产登记机构可以随意要求当事人进行公证。对当事人而言，公证意味着办理不动产登记时又多了一道手续。当事人要花费较多的精力，按照公证机构的要求提供相应的书面材料，且要花费较长的时间。而且，最让当事人难以接受的是较高的公证费。所以，虽然公证程序有效避免了不动产权属争议，从根本上说是为了保护当事人的合法权益，但当事人却普遍不希望在不动产登记过程中引入公证程序。

不动产登记申请材料的真实性、合法性由当事人负责，不动产登记机构对当事人提交的的材料，除房屋权属证明是必须要实质审查的，其余的申请材料按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的要求，需尽到“合理审慎”的审查义务，因而，并非所有的不动产登记都需要公证。对于涉及或可能涉及不动产权利人权益的民事法律行为，或者较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，不动产登记机构可以要求当事人将相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为进行公证。例如，《物权法》规定了继承从不动产权利人死亡时开始，《继承法》规定了继承人的范围，但没有相关的法律法规规定继承人如何实现继承权，因而不动产登记机构只能依据公证机构出具的继承公证书进行不动产登记。当事人申请不动产登记需要公证的情形，法律、行政法规应予以列举式规定，这样才能在保障当事人不动产权利的同时，约束不动产登记机构的登记行为。

第8篇：房屋继承相关法律范文

【法律授权委托书范本】

委托人：****有限责任公司

受委托人：xxx 河北****律师事务所律师，****有限责任公司法律顾问

委托人与江苏****公司买卖合同纠纷一案，现委托陈**律师本案参与诉讼，权限为一般。

委托人：****有限责任公司

受委托人：

XX年x月xx日

【拓展阅读：授权委托书相关知识】

q: 手写的授权委托书是否有效?授权委托书是否必须做公证?人过来签约时到底该如何操作?

a: 根据我国法律规定，授权委托书并不以经过公证为生效要件。也就是说，公民亲笔书写的授权委托书也是有效的，公证只是使授权委托书具有更高的真实性与可信性。结合二手房买卖业务，在遇到人签约的情况下，经纪人应该如何进行风险防控呢?

1. 手写委托书的风险防控

(1)核实人提供的授权委托书的真实性，最好是能够亲眼见到被人亲笔给人书写委托书或在委托书上签字;若前述条件不能达到，经纪人需当场与被人本人电话联系，核实委托书是否真实，并录音进行证据保全，同时要求人签署《人关于权的承诺书》。

(2)要求人携带被人本人的各种证件材料的原件，包括身份证、产权证等。

(3)核实授权委托书的权限，查明是否具有代签相关法律文件、代收代付相关钱款等重要权限。

(4)即便人有代收钱款的权限的，建议最好不要代为收取超过五万元的钱款，若条件允许，应将定金、房款等直接打入被人开户的银行账号。

2. 公证委托书的风险防控

(1)向公证处核实公证委托书的真实性。

(2)要求人携带被人本人的各种证件材料的原件，包括身份证、产权证等。

(3)查看公证委托书当中列明的人的权限，查明人是否可以代收房款，是否符合交易情况等。

第9篇：房屋继承相关法律范文

[关键词] 以房养老；老龄化问题；措施

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094

[中图分类号] F840.67；G924.21 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03

1 引 言

全国第六次人口普查显示，我国当前60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点，中国正迈入老龄化社会，据社科院权威，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。到2050年，社会进入深度老龄化阶段。然而，长期计划生育政策导致大部分家庭为所谓的“四二一”结构，抚养系数太大，导致子女负担太重，而社会经济的高速发展，人们对生活品质的要求越来越高，但中国养老模式并不完善，主要依靠家庭养老，社区养老和机构养老等，为了缓解人口老龄化的巨大压力，养老模式更应多元化，因此“以房养老”逐步浮现。

2 我国“以房养老”的概念及发展现状

2.1 “以房养老”的概念

“以房养老”，全称叫“老年人住房反向抵押养老保险”，又叫“倒按揭”。简而言之，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金，其间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故。而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余金额返还给老人指定的继承人。

2.2 我国“以房养老”的发展现状

“以房养老”最早出现在荷兰，成熟于美国，这种模式在西方国家已经日渐完善。在中国最早提出“以房养老”概念的是“中国房地产之父”孟晓苏博士。2006年全国政协委员，建设部科学技术司司长赖明，在两会上提出《关于推行“以房养老”的建议》提案，引起热议。2013年9月13日，由国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，第一次将“养老”与“房子”相结合，引发讨论。2014年6月23日，中国保监会了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险，试点两年。2015年3月，经过保监会批准，幸福人寿保险股份有限公司推出“幸福房来宝”A款，首款保险版“以房养老”产品，这一年4月，北京的两位老人签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，标志着“以房养老”保险正式落地。2016年7月，保监会了《P于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将试点延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市。

相关数据显示，此次试点，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市仅有一家保险公司推出了相关产品，并且只有60户投保。对于2亿多60岁以上的老年人来说，这只是九牛一毛，还有很大的空间可以发展。据了解，还是有很多老人前来咨询，但因为传统观念的束缚，政府参与度不高，相关法律政策的不完善和房地产市场不稳定等问题，而没有参与进来，说明与“以房养老”相关的许多问题亟待解决。

3 推行“以房养老”中遇到的问题

3.1 传统观念的束缚

东亚文化一直保有“但留方寸地，留与子孙耕”的思想，受传统观念的束缚，父母觉得自己全部的财产应该留给子女，也怕将房子抵押后，而与儿女产生隔阂，而且大部分子女认为父母的房产留给自己是理所应当的，不支持父母参与“以房养老”。并且中国人把房子看得很重要，因为它不仅代表中国传统观念的家，还与户籍制度息息相关，所以大部分人从年轻的时候就从银行按揭贷款买房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦还完贷款，还要把自己大半辈子还款来的房子拿来抵押，心理上是难以接受的。第一个推出“以房养老”的荷兰，也是因为受传统观念的影响而愿意把房子留给下一代以及对房子的重视，导致此方案在荷兰的不成功。所以要改变根深蒂固的传统观念并不是一件易事，这个道路是漫长而坎坷的。

3.2 法律制度和政策不完善

一个新项目想要被大多数人接受，需要有相关配套的法律保障和政策支持，但“以房养老”试点两年多，一直没有建立相关的法律和政策，目前只有中国保监会颁布的一份部门规范性文件《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》来规范市场，但法律效力较低，条例太笼统，对于相关行业没有配套的法律政策支持，没有具体规范双方的权力与义务，没有相应的监管部门以及相关的税收减免政策。而我国在房屋产权的续期上还存在相关问题，《物权法》第149条，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对此中国城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，房屋产权70年到期后，究竟是免费自动续期还是有偿续期，有偿续期的标准与补偿费用计算及土地出让金、税费如何征收，目前都没有明确的法律、政策规定。这才是关键的问题，许多保险企业因此都心存顾虑，不敢投入进去，而国外房子产权私有化，保险企业因此不承担手续费问题，投资风险更小一些，更容易实行。

3.3 政府的参与度不高

一个新项目的实行更需要政府的大力推广，但“以房养老”的推行，缺乏政府的参与，缺乏公信力，而机构是以盈利为目的，公众对它们信任程度不高，反之国外政府对于“以房养老”给予大力的支持，类似于2008年的金融危机，机构的损失是由美国政府来提供担保；英国对贷款机构的借款人权利和贷款费用等有着非常严格的要求，如果不符合，将对你进行处罚；新加坡政府更是直接引领“以房养老”。以上证明政府的支持会更容易推行，没有政府的支持，老百姓因此会觉得没有保障，机构会对未来产生的风险感到焦虑，政府应该切身介入，对于机构的风险和投保人的风险，给予财政上的大力支持，使双方都积极参与进来。

3.4 房地产市场不稳定

中国房地产市场发展不成熟，房价波动风险较大，房价不稳定，所以双方对于未来的房价的不确定而造成参与的积极性不高，对于保险企业来说，无法规避未来房价波动的风险，因此试点这两年多，大部分保险企业都处于观望状态，不敢以身试险，而对于投保人来说，心里往往对于未来房价预期很高，不愿意轻易尝试。房地产的交易又离不开房地产评估行业，但我国房地产评估行业属于起步阶段，存在评估制度的不完善，良莠不齐，造成市场有恶意竞争，使“以房养老”发展举步维艰。

4 对策建议

4.1 加大宣传力度，改变人们的固有观念

由于传统观念根深蒂固，新事物就很难进入公众的视野，所以推行“以房养老”不易。“以房养老”在美国的成功离不开政府的宣传，我国可以借鉴美国设立专门宣传的非营利机构，向老年人宣传养老新产品，帮助国民突破传统观念的束缚；政府也可以通过大众媒介，来引起舆论，提高国民对“以房养老”的理解；对老人宣传要注意语言的通俗易懂，保险条款的简洁明了，用一种更容易接受的方式，来转变他们的观念。

大部分人在年轻时通过按揭贷款来买房子，用家庭财产的一大部分来还贷款，到了中老年时终于把贷款还完，但家中的流动资金也不充足了，正所谓“有房富人，现金穷人”，应该引导老人合理运用占总资产大部分的房子，使固定资产转化为流动资产，在不需要改变居住习惯的基础上，提高老人生活水平，可以有一个更好的晚年生活，也需要对子女进行宣鳎消除她们认为父母的房子就一定留给儿女的观念，提高年轻人自我奋斗意识。

4.2 建立和完善相关政策和法律法规

2017年3月15日国务院总理在答中外记者问时，针对“房屋产权70年到期后怎么办”的提问，回应称“住宅土地使用权70年到期问题，国务院已经抓紧研究提出议案，可续期，不需申请，无前置条件，不影响交易”，表明了政府想要解决房屋产权问题的决心，这对想要参与“以房养老”的保险企业增添了信心。“以房养老”刚刚起步，涉及多方包括保险行业，金融行业及房地产评估行业等，需要建立相关法律以保障它的运营实施；政府应对“以房养老”的运行程序，投保人的申请条件，双方的权利义务，机构的行业门槛进行法律规定；成立专门机构进行监督与管理，保障投保人权益；出台税收减免政策，降低企业所得税，对投保人的养老金收益实行减免个人所得税，这样既可以减免机构的风险，又可以减少公众的顾虑。建立一个公正透明的法制环境，加强政府监管，规范经营主体，保障投保人的利益，规范市场机制，避免产生不良竞争，为“以房养老”创造一个良好的法律环境，让公众积极参与进来。

4.3 政府深入参与

“以房养老”参照其他国家经验，起初应由政府介入，进行宣传引导，心理上给予民众支持，制定相关的政策支持，提高双方的积极性。比如房子发生天灾等不可抗力的事件，政府应该提供担保，降低保险企业的各种风险，政府还可以分担评估房子的相关手续费，对保险企业实行税收减免，财政贴息等相应的优惠政策，对相关的行业提供资金支持。政府可以联合保险行业，金融行业和信托行业设计有中国特色的“以房养老”产品，来各司其职。

4.4 规范房地产市场

“以房养老”的显著特点是长期性，为避免未来房价大涨或大跌，政府应通过土地、税收和法律等方面来宏观调控房地产市场的波动，严格规划房地产供给计划，限制房地产投机行为，防止恶性炒房，从而稳定房价，减少双方顾虑。其次要建立健全房地产评估行业相关法律，提高行业人员专业水平，加大对行业的市场监管力度，来增加群众对行业的信任，为“以房养老”奠定一个良好的基础。

5 结 语

一项制度的引进到发展成熟需要一个过程，不能一味照搬照抄，应结合本国国情，逐渐转变成适合本国特色的制度。因为我国传统观念等多方面的限制，“以房养老”普遍发展的可能性不高，所以可以针对部分群体来培养，比如孤寡老人、空巢老人和失独老人等，把他们作为重点发展的对象，对于 13亿的人口大国来说，必须发展多元化的养老模式，满足不同人群的需要。一项制度的发展离不开国家和政府的支持，“以房养老”还需要不断探索与实践。

主要参考文献

[1]肖岳.“以房养老”的前世今生[J].法人，2016（7）：29-30.

[2]李宇嘉.“以房养老”：现状、问题与路径选择[J].中国房地产，2016（25）：13-17.