国有土地法律法规精选(九篇)

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第1篇：国有土地法律法规范文

第一，“城中村”土地管理涉及多部法律。“城中村”土地的管理依据除《宪法》外，最少涉及五部法律法规――《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《农村土地承包法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》。特别是《土地管理法》和《城乡规划法》。这两部法律在土地管理上既有紧密联系又有很大区别，具体体现在编制和实施土地利用总体规划和城市总体规划。

“城中村”土地的空间位置在城市规划区，从土地规划的角度看“城中村”土地均是预留的建设用地，原则上不违背《土地管理法》。其开发建设必须在符合城市规划的前提下，按照城市建设用地批准权限和程序报经政府批准。因此，利用“城中村”土地违规建房固然是有违土地法规，其实首先是违反了《城乡规划法》，在这种情形下，土地部门单独调查处理这类问题自然显得力不从心。更主要的是在城市区(包括城中村)的土地开发利用上，规划是在前的，土地的审批和供应是从属和被动的。

第二，“城中村”土地的性质具有双重性。从《宪法》第十条“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”规定看，《宪法》从地域空间上已明确地界定了国有土地和集体所有土地的界限，“城中村”土地的空间分布理所当然是“城市”的组成部分，应该是国有土地，可是现实中，这些土地无论从权属管理还是实际控制上仍然是集体所有。“城中村”土地性质的双重性，给管理带来了两难。

第三，“城中村”土地上房屋产权复杂。在2008年7月1日建设部《房屋登记办法》实施前，我国仅对使用国有土地的单位或个人建造的房屋等发放房产所有权证，而对集体土地上的房屋不予发放产权证，这类建筑物的产权认证没有法律依据。《城市房屋拆迁管理条例》也是针对国有土地上的建筑物制定的。这就造成涉及征收土地时，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆迁标准还是集体土地地面附着物的拆迁标准补偿的争议。

第四，“城中村”的管理体制问题。“城中村”地处城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理体制不是办事处、社区的城市管理模式，而是按乡管村、村管民的农村行政管理体制；村民的经济来源既要依赖农业，又不完全依赖农业，村民的生活方式既有城市的一面，又有农村的一面，也即历史上形成的“城乡二元”体制。这种“二元分割”体制使得国土部门对其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按农村土地管理。

解决“城中村”土地问题，要站在统筹城乡发展和加快城镇化进程的高度，充分发挥“城中村”土地的资产效益，综合运用经济、法律、行政等手段和政策，依法依规管理。

第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互衔接、符合实际。以《宪法》为根本依据，结合《物权法》的实施，修改调整《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产管理法》等，法律法规之间与“城中村”土地有关的条款规定要相互衔接，特别要注重解决现实中已经普遍存在的如前述诸类问题。

第2篇：国有土地法律法规范文

一、充分认识开展创建省“土地执法模范县”活动的重大意义

创建省“土地执法模范县”是加快依法治县进程、建设法制政府的迫切需要。国土资源执法工作是行政执法工作的重要组成部分，也是依法治县的一个重要方面。通过开展创建“土地执法模范县”活动，进一步强化国土资源行政执法，坚决做到有法必依，执法必严，违法必究，保证依法治县目标的实现。2008年年底以来，党和国家为应对全球金融危机的冲击，切实保障国民经济平稳较快发展，出台了一系列扩内需、保增长的政策措施，对国土资源管理工作特别是执法监察工作提出了更严格的要求，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度显得尤为紧迫，保护资源、保障发展的任务尤为繁重。创建“土地执法模范县”活动尤其重要，它不仅是我县社会经济可持续发展的必然要求，也是采取必要的法律手段保护国土资源，促进我县社会经济可持续发展的强有力保障，同时也能进一步规范土地执法行为。

二、进一步明确创建省“土地执法模范县”活动的指导思想和任务目标

指导思想：以科学发展观为统领，以法律、法规和国土资源管理相关政策为依据，以实现耕地总量动态平衡为目标，坚持城乡土地、地政统一管理，土地资源、资产管理并重，保护资源、保障发展并举，全面强化国土资源执法工作，提高国土资源法制化、规范化管理水平，为全县经济社会全面协调可持续发展创造良好的土地法制环境。

任务目标：（一）全县各级政府、领导高度重视国土资源执法工作，自觉遵守国土资源管理的法律法规和相关的国土资源法律法规规定，支持国土资源管理部门依法行政。（二）县、镇、村三级联动，健全国土资源执法信息网络。（三）加强国土资源管理法律法规宣传，国土资源管理法律法规普及教育面力争达到95%以上。（四）政府依法管地、批地、带头依法用地，做到“五个必须”和“四个百分之百”，即征地必须符合土地利用总体规划，用地报批率必须达到百分之百；征用土地的补偿费严格按照法律规定的标准和要求，一次性补偿到位率达到百分之百；除国家法律规定可以划拨供地外，其他所有建设用地需要使用国有土地的，经过招标、拍卖、挂牌必须达到100%；两公告一登记、接受群众监督率达到百分之百。（五）年度土地违法案件发现率、报告率、制止率、查处率、结案率必须达到100%，土地案件自查办结率达到100%。（六）耕地保护率达到95%以上，加大土地复垦整治力度，达到合理开发利用。（七）巩固土地一级市场，规范地产交易行为，依法管理土地使用权出让、转让、出租、抵押，保证土地资产保值增值。（八）强化耕地资源的有效保护，严格落实基本农田保护的各项政策措施。（九）加强地价管理，根据土地市场价格变化情况，及时更新地价。按照规定向社会公布基准地价和土地出让最低价标准。（十）建立一支素质高、能力强、业务精、勤政廉政、秉公执法的土地执法队伍。

三、认真落实创建省“土地执法模范县”活动的各项措施

（一）广泛深入地开展宣传教育活动，提高广大干群的思想认识。要把创建省“土地执法模范县”活动的宣传工作纳入“五五”普法的重要内容。通过各种形式和途径，大力宣传创建省“土地执法模范县”活动重要意义，宣传土地管理面临的形势，使广大干部群众增强依法用地的自觉性，努力为开展创建工作营造一个良好的舆论氛围。

（二）严格各项管理措施，加大基本农田保护力度。要站在“保护耕地就是保护我们的生命线”的高度，多管齐下，确保我县基本农田不被占用。切实加强土地利用规划和计划管理，实行土地用途管制，严格控制土地供应和建设用地总量。

（三）依法规范地产市场，实现国有土地资产保值增值。坚持依法行政，坚持和完善政府高度垄断的土地一级市场。继续深化土地使用制度改革，除法律规定可以采取划拨用地外，工业、金融、商业、娱乐、房地产开发等其他建设用地需要使用国有土地的，必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让，进一步增强政府对土地市场的调控能力。建立和完善土地收购储备制度，运用经济手段调节土地市场投放量，平抑地价。加强土地价格管理，建立和完善土地基准地价和出让最低价标准公布制度。加强土地使用权流转管理，依法规范企业改制土地使用权的处置。加大土地市场监管力度，通过建设项目用地竣工验收、土地登记发证等工作，强化对项目用地的跟踪管理。

（四）加大土地执法力度，严肃查处土地违法案件。要严肃查处“以租代征”、非法占地、非法交易、违法批地、违反规划等各类违法用地行为。特别是要对破坏基本农田、未经批准擅自占用农用地等违法行为一定要一查到底，对违法用地的党员干部在依法给予行政处罚外，还要给予必要的党纪、政纪处分，构成犯罪的，依法及时移送司法机关依法追究刑事责任。

（五）加强土地执法队伍建设，提高土地执法水平。要进一步加强国土资源执法人员的政治思想和业务素质教育，树立良好的执法形象。进一步健全土地监察网络，加强对已经建成的镇、村、组三级监察网络的考核管理，落实责任，形成强有力的国土资源执法监察立体防控体系。

第3篇：国有土地法律法规范文

关键词：土地储备；公共管理；措施

土地储备最早于1896年在荷兰开始实行，后来在多国得到推广。自1996年上海率先成立我国第一家土地储备机构以来，土地储备己在我国许多地方得到广泛的实践，己成为我国土地市场建设与土地管理中的一个热点。土地储备制度，实质上是政府对城市土地实行公共管理。但是政府在收购储备土地过程中，自然引起土地产权关系的转移和土地收益分配关系的变化，尤其是如何保证政府行为的公共目标实现，是目前进一步完善土地收购储备制度的关键。

1.我国土地储备制度产生的背景

我国城市土地归国家所有，通过实行土地有偿有期限使用制度，形成国有土地市场。在这种制度框架下，国家是唯一的国有土地所有者，国有土地使用权经出让和出租形成垄断性的国有土地一级市场；合法取得的国有土地使用权在合同规定的范围内可以进入市场流通，通过转让和出租，形成竞争性的国有土地二级市场。但是，传统的土地无偿、无期限划拨使用制度，造成大量国有存量土地产权不明晰、管理制度不完善，城市政府不能有效地垄断国有土地一级市场的供应，出现土地隐形交易。这造成多头供地、国有土地资产收益流失，干扰国家对土地市场的宏观调控能力，扰乱房地产市场秩序，给城市规划和城市管理造成困难。为此，需建立适应我国国情的、新型的城市国有土地资源配置体制，城市土地储备制度作为我国国有土地资源配置体制的创新应运而生。土地储备制度建设是我国土地要素市场发展的必然结果，是地方政府发挥市场对资源配置基础性作用而进行的有益探索。

2.土地储备制度的公共管理目标

土地具有位置固定性、数量有限性、地块个别性、用途多样性、直接财富性以及自然增值性，这些特点决定它完全不适应一般商品的经济规律，因为土地是有限的资源，与农业产品不同，它不能因需求增加而引起供给增加，土地需要量越多越诱发地价上涨，所以不能依靠供需关系达到地价的稳定，也就是说不可能通过市场机制，实现土地市场的供需平衡，使土地资源得到有效的配置。如果完全放任由市场机制配置土地资源，由市场去自发调节，必然会出现市场失灵现象。

土地市场失灵要求政府必须积极干预土地市场。在经济学中，政府对市场的管理，通常分为政府管制和政策调控两种形式。土地市场是一个重要的要素市场，它是任何社会市场体系的重要组成部分，是经济社会发展的基础和关键。政府实行土地储备是为从宏观上调控土地市场和促进城市土地合理利用及城市建设，通过储备统一供地，合理调控土地市场供求关系，实现政府调控土地市场的目的。因此，根据公共管理相关理论，土地储备制度作为政府管理土地市场的一项制度安排，其主要政策目标有:一是保障社会公共利益；二是保证政府社会经济政策目标的实现。三是合理有效配置国土资源。

3.完善土地储备制度的几点建议

3.1明晰政府在土地储备中的地位

明确政府在土地储备中的地位是推动土地储备制度健康发展的前提所在。而明确政府的地位的本质是界定国有土地所有权、土地管理权以及土地经营权的范畴。国有土地所有权作为一种法律财产权利关系，其内容包括权利主体享有的权利和义务主体所承担的义务。国家作为所有权人可以自行行使土地所有权的各项权能，也可以将其中的一部分权利让渡给他人行使。土地储备制度作为政府积极干预市场的一种手段，目的在于弥补土地市场缺陷，而非取代市场机制的功能，政府要淡出垄断土地的一级市场，树立重在服务和市场规则制定的管理观。为此，当前土地储备制度中应当按照国有土地所有权、管理权和经营权三分离的原则，构建新型的土地储备的法律法规和组织保障体系。

3.2明确土地储备机构的职能

土地的收购、储备、出让具有政府行为性质，但又不同于政府对土地的管理职能。国外城市土地储备的成功实践表明，在政府的调控和主导下进行规范的市场化运作是城市土地储备运行的有效形式。可以借鉴国有资产的授权委托经营模式，遵循“政企分开”、“政资分开”的原则成立经政府认可的具备城市土地储备资格的市场经营主体，由其具体运作城市土地储备事宜，以规范的市场化、企业化运作模式实现城市土地的保值增值和合理有效配置，实现国有土地所有权、管理权和经营权三者间的分离，让政府成为土地储备政策的制定者、裁判者、储备经营绩效的考核者。

3.3健全土地储备法律体系

目前，土地储备制度在我国各地己全面展开，但我国的土地储备制度至今尚未立法，己经实施的土地法规如《土地管理法》、《城市房地产管理法》都没有土地储备方面的条款，可以说我国的土地储备立法工作己明显滞后于土地储备实践。因此，必须加快土地储备立法的进程，借鉴国外成功经验，制定和颁布全国性的士地储各专门法规，以此将土地储备纳入法制化、规范化、程序化的轨道，从而严格规范地方政府行为，保证地方政府依法行政。

3.4发挥土地利用规划的调控和导向作用

为达到社会公益最大化和保持城市有序发展的目的，土地储备制度必须与城市规划和土地利用计划相结合。城市规划是城市未来发展的蓝图设计，也是土地储备的重要依据，同时也为储备土地确定对象和范围，而土地储备也为城市规划的实施提供基本载体，储备土地的购入需要通过与土地利用总体规划和城市规划相配合实现；同时，对于土地储备的出让，也应该通过与规划部门合作，为地块附加详细的规划指标后投入市场，以此来推动土地利用计划和城市发展规划的有效落实。土地利用总体规划是土地用途管制的依据，严格的规划是实行严格的耕地保护、控制非农建设用地总量的保证。

4. 结语

从公共管理的角度来看，土地储备制度实质上是政府对城市土地实行公共管理和土地资源配置机制的一项制度创新，是政府垄断土地一级市场，实现国有土地资产保值增值的有效手段。

第4篇：国有土地法律法规范文

第一章  总  则

第二章  监督检查与管理

第三章  土地违法案件查处

第四章  法律责任

第五章  附  则

第一章  总  则

第一条  为加强土地管理，保护土地资源，维护土地市场秩序，及时制止土地违法行为，查处土地违法案件，根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律法规，结合我市实际，制定本条例。

第二条  本条例适用于本行政区域内所有单位和个人的土地活动。

第三条  土地监察是指对土地的开发、利用、复垦、保护、建设用地，土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止，土地权属和用途变更等，依法进行监督检查，制止土地违法行为，查处土地违法案件的活动。

第四条  土地监察工作应坚持全市土地和城乡地政统一管理，资源与资产管理并重、专业监察与群众监督相结合的原则，寓监察于服务之中。

第五条  市、区县土地管理部门是所辖区域内土地监察工作的主管机关，负责本条例的组织实施。

乡镇人民政府负责辖区内的土地监察工作，并设土地监察员。

第六条  监察、房管、规划、工商、公安等行政部门和司法机关按照各自职责，协同土地管理部门做好土地监察工作。

第七条  对执行土地法律、法规成绩显著的单位和个人，由人民政府或土地管理部门给予表彰或奖励。

第二章  监督检查与管理

第八条  土地管理部门行使下列土地监察职权：

（一）监督检查土地法律、法规的执行情况；

（二）依法制止查处土地违法行为、受理土地侵权行为案件；

（三）受理对土地违法行为的检举、控告；

（四）受理不服土地管理行政处罚决定申请复议的案件；

（五）处罚违反土地法律、法规的单位或个人；

（六）监督检查下级土地管理部门和土地监察人员的执法活动；

（七）对违反土地法律、法规的人员提出行政处分的建议。

第九条  土地管理部门及土地监察人员依法行使职权，不受其他机关、社会团体和任何个人的非法干预。

土地监察人员依法执行职务时，被监察单位或个人应接受监察，如实反映情况，提供证据，不得阻挠。

第十条  土地监察人员执行职务时，应佩带土地监察标志，出示土地监察证件。

第十一条  使用国有土地的建设单位和个人应在施工现场明示《建设用地批准书》。

使用集体土地的建设单位和个人应在施工现场明示《非农业建设用地许可证》。

第十二条  土地管理部门和乡镇人民政府应建立土地活动巡回监察制度。

第十三条  土地管理部门和乡镇人民政府应建立土地违法行为举报制度。任何单位和个人均有权对土地违法行为进行举报或控告。

对举报人、控告人应依法给予保护。

第三章  土地违法案件查处

第十四条  乡镇人民政府管辖辖区内农村居民非法占用土地建住宅的案件；

区县土地管理部门管辖辖区内的土地违法案件及上级土地管理部门交办的土地违法案件；

市土地管理部门管辖本行政区域内有较大影响的土地违法案件、涉外土地违法案件及上级土地管理部门交办的土地违法案件；

上级土地管理部门认为必要，可以查处下级土地管理部门管辖的土地违法案件。

第十五条  有下列土地违法行为之一的，土地管理部门或乡镇人民政府应及时发出《责令停止土地违法行为通知书》，并送达当事人：

（一）非法占用土地，无权或越权非法批准占用土地的；

（二）擅自改变原批准土地用途或未按土地使用权出让合同规定开发、利用土地的；

（三）国有土地使用权被依法收回后拒不交出土地的，经批准的临时用地期满不归还的，或在临时用地上修建永久性建筑物的；

（四）闲置、撂荒耕地的，不履行或不按规定履行土地复垦义务的；

（五）违反法律规定，在耕地上挖沙、挖土、采石、采矿等，严重毁坏种植条件的，或因开发土地造成土地沙化、盐渍化、水土流失的；

（六）违反规定收费、非法占用土地补偿费、安置补助费和基本农田建设基金的；

（七）买卖或以其他形式非法转让土地的；

（八）擅自转让、出租、抵押行政划拨土地使用权的；

（九）不依法进行土地登记或土地权属变更登记的；

（十）瞒报土地交易价额偷漏土地费税的；

（十一）侵犯土地所有权或使用权的；

（十二）其他违反土地法律、法规的行为。

第十六条  当事人在接到《责令停止土地违法行为通知书》后，应立即停止违法行为。

第十七条  发出《责令停止土地违法行为通知书》的机关，应在七日内提出处理意见。

需要立案查处的，按以下程序办理：

（一）立案。填写《土地违法案件立案呈批表》；

（二）调查。应有两名或两名以上土地监察人员参加调查，获取各种证据；

（三）处理。对土地违法事实清楚、证据确凿的，作出《土地违法案件行政处罚决定书》，送达当事人。对侵犯土地所有权或使用权的单位或个人，作出《土地侵权行为处理决定书》，送达当事人。

第十八条  土地违法案件，应从立案之日起30日内结案。因特殊情况不能按期结案的，可以适当延长办案期限，但最多不得超过15日。

第十九条  下级机关查处的土地违法案件，应报上一级机关备案。

第四章  法律责任

第二十条  全民所有制单位、城市集体所有制单位或其他组织非法占用土地的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并按每平方米1元至15元处以罚款；对非法占用耕地10亩以上、非耕地20亩以上的单位主管人员，由所在单位或其上级机关、行政监察机关视情节给予警告以上的处分。

第二十一条  乡镇村企业或其他组织非法占用土地的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并可按每平方米2元至15元处以罚款。

农村及城镇居民非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。

第二十二条  非法占用基本农田的，责令限期退还，恢复农业生产条件，并按每平方米15元至30元处以罚款。

闲置、撂荒耕地一年以上的，责令限期改正，并按亩年产值的2倍至3倍收取土地荒芜费；闲置、撂荒耕地二年以上的，除按规定收取土地荒芜费外，无偿收回土地使用权。

第二十三条  非法批准占用土地的，其批准文件无效，非法批准占用的土地按非法占用土地处理；对非法批准占用土地的单位主管人员或国家工作人员，由所在单位或其上级机关、行政监察机关视情节给予警告以上的处分，收受贿赂构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条  经批准的临时用地期满不归还的，责令交还土地，并按每平方米1元至5元处以罚款。在临时用地上修建永久性建筑物的，按非法占用土地处理。

擅自改变土地用途的，收回土地使用权，注销土地使用证。

国有土地使用权被依法收回后，拒不交出土地的，责令其限期归还所使用的土地，并按每平方米3元至5元处以罚款。

第二十五条  在耕地上非法挖沙、挖土、采石、采矿等，严重毁坏种植条件的，或因开发土地造成土地沙化、盐渍化、水土流失的，责令限期治理，恢复土地的农业生产条件，并按每平方米10元至20元处以罚款。

不履行或不按规定履行土地复垦义务的，责令限期改正；逾期不改正的，视情节按每年每平方米0.3元至1.5元处以罚款，对其提出的新的用地申请可以不予受理。

第二十六条  违反规定收费，非法占用土地补偿费、安置补助费和基本农田建设基金的，责令退还或退赔，并可对当事人按其非法收取、占用费总额的10％至30％处以罚款，个人非法占用的，以贪污论处。

对偷漏土地费税的，由土地管理部门或税务部门责令其补交所偷漏费税，并处以偷漏费税额1倍至3倍的罚款。

第二十七条  买卖或以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可对当事人按非法所得10％至50％处以罚款；对买卖或者以其他形式非法转让土地3亩以上或获取非法收入10万元以上的单位主管人员，由所在单位或其上级机关、行政监察机关视情节给予警告以上的处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

擅自转让、出租、抵押行政划拨土地使用权的，其转让、出租、抵押行为无效，没收非法所得，并按其非法所得总额的10％至50％处以罚款。

不依法进行土地登记或土地权属变更登记的，责令限期改正；逾期不改正的，按非法占用土地处理。

第二十八条  未按土地使用权出让合同规定开发、利用土地的，予以警告，责令其在30日内改正；逾期不改正的，按受让土地费5％以下的标准处以罚款；仍不改正的，解除合同，无偿收回土地使用权，没收地上建筑物和其他设施。

第二十九条  侵犯土地所有权或使用权的，责令停止侵犯，赔偿损失。当事人对处理决定不服的，可以在接到处理决定通知书之日起30日内向人民法院起诉。被侵犯人也可以直接向人民法院起诉。

第三十条  对违反本条例第十六条规定，继续强行施工的，土地管理部门有权拆除其续建部分，并查封其施工设备和建筑材料，当事人对拆除行为不服起诉的，人民法院应当受理；继续进行土地非法交易的，土地管理部门有权扣留能够证明土地违法行为的文件、资料，查封有关物品。

第三十一条  当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起15日内向上一级土地管理部门申请复议；当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定通知书之日起15日内向人民法院起诉。也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议也不起诉又不执行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第三十二条  土地管理部门及土地监察人员执行职务时，侵犯公民、法人或其他组织合法权益而造成损害的，应依法给予赔偿。

土地监察人员玩忽职守、徇私舞弊或滥用职权的，由所在单位或其上级机关、行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十三条  拒绝、阻碍土地监察人员依法执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

打击报复土地监察人员的，由所在单位或其上级机关、行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第三十四条  依照本条例实施罚没处罚时，应使用财政部门统一印刷的罚没收据。罚没收入全额上缴同级财政。

第5篇：国有土地法律法规范文

国有企业长期以来形成了大量的厂房、居住房等房产，以及与房产相配套或尚未投入开发使用的大量土地使用权。这些土地往往既有生产用地也有生活用地，在企业改制资产中占有很大或相当大的比重。由于对国有企业管理的历史原因，这些土地当中，往往只有少量土地办理了出让手续，其余大多为国家划拨用地，而且还有很多土地尚未办理土地使用权证。在企业改制过程中如何妥善处理好这些土地资产，是一项政策性很强并需要具体问题具体分析的工作。

有关土地使用权的法律规定

1.《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局1998年2月17日，自1998年3月1日起施行，以下简称“《暂行规定》”）对国有企业改革过程中划拨土地使用权问题作出了如下规定：“对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置”；“本规定未涉及的其他形式国有企业改革中划拨土地使用权处置的，凡不属于本规定中关于保留划拨用地方式处置的情形，均应以出让、租赁、作价出资（入股）方式处置土地使用权”。

2.《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部2003年6月出台，并于8月1日开始实施）明确规定：“协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。该最低价“不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％”。

3.《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 》（国土资发〔2001〕44号）规定，对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，在企业改制中可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。

土地使用权的处置原则

根据上述法律法规的规定，土地使用权的处置方式要按照企业改制的不同形式和具体情况分别对待，遵循如下原则：

1.合法合规。改制企业应将上述国家规定与企业所在地土地管理部门的当地政策结合起来，比照不同的具体情况分别按规定操作。如果改制企业擅自处置并发生土地使用权转移或改变土地用途的，国家将按非法转让土地或非法占地处罚。

2.土地使用权的作价及方式不能影响新公司的盈利能力。由于土地出让有最低价的限制，低于最低价时国有土地使用权不得出让，因此要进行充分的财务论证，考虑土地使用权的作价及方式。既要满足最低价的要求，又要避免最终作价形成土地使用权的资产摊销影响改制后新公司的盈利能力。

3.土地使用权的处置必须确保最终在权属上无争议。土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书。尚未登记的，企业应向土地所在地的土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。

4.根据生产经营的需要确定改制企业土地使用权的处置范围。一般先考虑改制后新公司必不可少的生产经营用地，其次才是生活用地。

土地使用权处置方式

根据上述土地法律法规和处置原则，在企业改制中，土地使用权可以按照以下4.四种不同方式进行处置：国有土地使用权出让；国有土地租赁；国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地。

1.土地使用权出让企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让方式处置：（1）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）非国有企业兼并国有企业的；（4）国有企业破产或出售的。

采用出让方式处置土地使用权，必须遵守《协议出让国有土地使用权规定》，按照公开、公平、公正和诚实信用的原则，国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。一般的做法是，原划拨使用土地以出让方式处置给改制后成立的新公司或新公司的下属企业，新公司或下属企业按照最低价补交出让金给改制企业所在省财政，再专项申请由省财政在一段时间内将出让金拨补给改制后新公司，主要用于增加新公司或下属企业资本金。如果是国有企业破产或出售，而且破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工；破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工；安置职工后富余部分再按照上述一般做法处理。

采用出让方式处置土地使用权的关键点，是按规定办理出让手续，有选择地将主要生产经营用地的土地使用权出让给新公司或下属企业，应缴纳的土地出让金通过政策支持转为对新公司或新公司对下属企业的资本金。目前各地政府均有推进当地国有企业改革的配套政策。如果关键点解决不了，需要缴纳的土地出让金可能由于土地数量巨大或最低价较高而数额巨大，出让方式在成本测算方面可能是不可行的。至于土地出让金是转为国有资产管理部门对新公司还是新公司对下属企业的资本金，则要根据改制后企业是国有独资、国有控股有限责任、国有控股股份公司等不同情况协商确定。

土地使用权出让方式的缺点是，有关土地需进行评估并支付土地出让金，其数额可能会非常大，在一段时间内占用公司资金；出让金转增资本金将增加新公司的净资产规模进而降低净资产收益率。但是此种方式的优点也是明显的，即符合政策规定，新公司将直接获得土地使用权，未来没有遗留问题，能减少将来的风险和麻烦。

2.国有土地租赁。《暂行规定》所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。如果改制企业拥有的划拨土地因种种原因不能处置为新公司的土地，而土地却是新公司生产经营必须的资产，那么新公司可以按照国有土地租赁的方式获得有关的土地使用权。具体做法是，新公司与原国有企业或直接与政府土地管理部门签订租赁合同。第一种情况下，原国有企业先与土地管理部门签订土地租赁合同，该土地租赁合同经出租方同意后转让给新公司，在此过程中如果改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。

根据《暂行规定》第十一条的规定，处置土地使用权涉及的土地使用权租金额的确定，以经有批准权的人民政府土地管理部门确认的土地估价结果为依据。而租金的具体标准，一般在地方政府的管理范围之内，需要与当地政府及有关主管部门进行沟通，并测算新公司采用租赁方式时的租金成本情况。租赁方式对改制后的各种企业性质均适用，都没有法律障碍。如果租金成本在新公司可以承受的范围之内，该方式将是土地使用权在有争议或暂时达不成一致意见情况下最为可行的方式。

3.土地使用权作价出资（入股）。按照《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 》，省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。因此，根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。

以土地使用权作价出资（入股）的做法是，国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新公司。该土地使用权由新公司持有，可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

国家根据需要，可以将一定年期的国有土地使用权作价后，授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司（以下简称“授权经营企业”）经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的“授权经营企业”，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。国有土地使用权需要作价授权经营给省属企业的，经国家土地管理局批准，由省级人民政府土地管理部门决定。

土地使用权作价出资（入股）的方式不会给新公司带来支付出让金、租金的负担，但会改变新公司的股权结构，尤其在新公司为有限责任或股份公司的情况下，将改变合作各方各自对新公司的出资金额，增大新公司的注册资本，从而增加新公司的净资产规模；同时需把土地使用权入账到无形资产，增加了无形资产未来的摊销压力。净资产规模和无形资产的双重增加将使新公司未来的净资产收益率降低。

4.保留划拨用地。企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业的除外；（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产企业的；（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。

第6篇：国有土地法律法规范文

为认真贯彻落实国家土地管理法律法规和“十分珍惜、合理利用每寸土地和切实保护耕地”的基本国策，坚决遏制违法违规占地行为，促进全县经济社会又好又快发展，现就进一步加强全县土地管理工作通知如下：

加强领导，提高认识

合理利用和保护土地资源，是贯彻落实科学发展观、促进经济社会可持续发展的基本要求，是转变经济增长方式、建设节约型社会的必然选择。我县人多地少，耕地资源紧缺，建设用地供需矛盾突出，作为“全国重点商品粮生产基地县、全国优质小麦生产基地县”，保护耕地任务艰巨。当前我县正处于工业化、城镇化加快发展时期，随着国家土地政策执行越来越严，保红线、保发展的矛盾日益突出。加强土地管理事关全局，事关长远，意义重大，责任重大。各级各部门要充分认识加强土地管理工作的重要性和紧迫性，本着对人民、对子孙、对自己高度负责的精神，切实加强土地管理，推进节约集约用地，确保实现“保红线、保发展”目标。

加强宣传，营造氛围

各乡镇、办事处及国土部门要深入持久地开展土地政策、法律法规的宣传教育活动，通过标语、专栏、发放明白纸、广播等多种形式教育广大干部群众认清县情，自觉树立珍惜土地、保护耕地的意识，进一步增强依法管地用地、节约集约用地的自觉性，把土地管理法律规定变为全县广大干部群众的自觉行动，营造加强土地管理工作的良好氛围。

规范运作，合理利用

保护和利用好每一寸土地，既是遏止耕地减少，确保粮食安全的需要，也是优化土地资源、促进可持续发展的需要，对上级下达的年度用地计划指标，要优先保障扩大内需、民生工程项目，并向工业园区倾斜，确保有限的指标得到最有效的利用。各乡镇、办事处和各有关单位要把握机遇，积极做好大项目的包装，争取上级用地指标。同时进一步加大土地复垦力度，大力推行城乡建设用地增减挂钩，积极引导新上项目优先使用闲置和存量土地，鼓励建设标准厂房和多层厂房，严把投资强度关和土地产出关，提高土地利用率和建筑容积率。

国土局要切实加强规划和计划管理，以基本农田保护为核心，认真开展土地利用总体规划修编和实施管理工作，严格土地用途管制，任何单位和个人用地都必须符合土地利用总体规划、城乡总体规划和土地利用计划。项目单位向发改、工信、农牧、林业、水务等部门申报项目时，必须附国土资源部门预审意见。项目主管部门或项目建设单位在项目申报前，应主动与国土资源局衔接。对重点建设项目，县国土资源局要按照“先期介入、预审协调、快速办理”的原则，及早落实规划调整、土地征转、土地供应等事项，确保项目顺利落地，全力保障经济发展。

严格执行现行供地政策规定。县政府成立土地储备中心，实行一个口子进，一个口子出，坚持土地一级市场由政府垄断的原则，加强土地市场管理，严格执行商业、旅游、娱乐、工业用地等各类经营性用地招标、拍卖、挂牌出让制度。强化对土地出让的监督管理，坚持依法操作，阳光行政，严禁擅自改变土地使用条件和低价出让国有土地使用权的行为。

建全机制，落实责任

第7篇：国有土地法律法规范文

关键词：城市房屋；拆迁；土地使用权；补偿问题

中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：

引言

随着经济发展的不断深入，城市房屋拆迁已经成为大势所趋，其实质是国家的征地行为，是一种对城市房屋所有人及其国有土地使用权的行政征收行为。但在拆迁过程中却常常出现被拆迁人抗拒拆迁等纠纷和矛盾，其中大多数纠纷是由于拆迁补偿不合理导致的。尤其是目前城市房屋拆迁补偿金的构成中，忽略了房屋所附着的土地使用权的价值，损害了被拆迁人的利益，因此，完善我国城市房屋拆迁补偿制度势在必行。

一、城市房屋土地使用权属性分析

我国实行的土地所有制是城市土地国家所有，城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权，房屋所有权和土地使用权是互相分离的。《物权法》第四十七条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律有规定的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定：“国家土地使用权依法可出让、划拨，依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”

《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义：经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权，成为一种新的不动产物权形式，成为了用益物权。由上可知，我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权，但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此，土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权———财产权的法律属性，也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权，就要依法保护被拆迁人的合法权利，国家如果需要征用或征收，被拆迁人可以出让，但前提并不是无偿出让，而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害，应当给予合理补偿。

二、国有土地使用权的补偿原则

从行政征收的补偿原则来看，补偿应该首先强调公平公正。目前大致有两种补偿原则：适当补偿原则和“生活权补偿”原则。适当补偿又可以称为合理补偿，认为只要综合考虑征收的目的和必要的程序等因素，并参照当时社会的一般公正观念，给予合理补偿，即为公平的补偿。目前，我国采取的就是这一行政补偿原则。而在当代西方国家中出现了一种新的补偿原则，即“生活权补偿”，这一理论认为，如果作为征收对象的财产，具有财产权人生活基础的意义，那么对其损失的补偿，就不仅限于对其财产的市场价格评估，还应考虑其附带性的损失补偿，甚至有必要给付财产权人为恢复原来生活状况所必须的充分的生活补偿。就房屋拆迁这一行政征收行为而言，其征收对象恰恰是被征收人赖以生存的基本条件，如果按照适当补偿原则进行补偿，被征收人得到的补偿是否能与其遭受的损失相一致值得怀疑。因为被征收人的损失包括被拆迁房屋的财产损失、房屋所在的土地使用权的损失和与房屋有关的其他利益的损失，如子女上学的学区选择。在这些损失中，房屋的财产损失的价值是可以按照市场价格进行估算，从而得到合理的补偿的，但是对于房屋所在的土地使用权和与房屋有关的其他利益的损失的价值就很难客观的估算了。因为房因地贵，房屋所在的地段好，房价自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的价值随着损耗、折旧而越来越小，但土地的价值却在不断的增加，越是靠近城市中心的繁华地段，其土地价值就越高，这是市场经济条件下的必然结果。国家将土地使用权转让给拆迁人是为了实现其以房地产开发经营商业行为、获取更高的商业利润的最终目的，那么被拆迁人为什么从好的地段迁移到差的地段，在子女上学、交通、生活、就医等方面都不方便的情况下，却得不到级差地租的补偿呢？对于那些贫困的被拆迁户来说，由于补偿款中不包括土地使用权费，那么他们手里所能拿到的补偿金根本就买不到同等质量的房子。如果连这唯一能够遮风避雨的房子也被拆掉，却又买不到新房，想不反对拆迁都不行。如果按照西方“生活权补偿”原则，被拆迁人所得到的补偿就必须使其在拆迁后能够达到拆迁以前的生活水平，因此评估房屋价格时，必须认真研究住房所在地段的地价，认真研究房屋分摊的地价，在房价中体现地价，使被拆迁人得到真正公平的补偿。

三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径

为了维护土地使用权人的合法正当权益，减少城市房屋拆迁补偿纠纷，笔者认为，以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。

3.1加快立法进程和规范立法管理，在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利

当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》，但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素，很少有考虑土地使用权的补偿。因此，建议有关部门尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查，按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理，加快房地产管理的立法进程，使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。

3.2制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准

在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时，有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益，因此，可以参照有关土地征收补偿政策，在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时，应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况（如停车场等）适当予以增加，以切实维护被拆迁人的合法财产权。在制定具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题：

（1）房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大，其中土地使用权价值占有相当大的比重，房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义，清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外，不同的房屋土地占用面积相差很大，一般平房的建筑面积小于或等于土地面积，楼房的建筑面积往往大于土地面积，高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积，房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性，真实显示土地使用权的市场价值。

（2）房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地，拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的，因此，不仅房屋及房屋占地需要分别补偿，而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。

3.3实际评估中评估方法的选择要认真慎重，实际操作中，估价应符合房地产估价的基本原则—替代原则

如若同一供需范围内有较发达的交易市场，用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格，并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、各宗土地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时，修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格，然后扣除出让金等款项，此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法，依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益。

四、城市房屋拆迁中的法律思考

房屋拆迁意味着公民私有财产权和居住权的丧失，在旧城换新颜、陋室改新居的同时，因房屋拆迁产生的社会矛盾也不断涌现，由此给维护社会稳定造成了一定的难题。事实上，因房屋拆迁产生的矛盾在很大程度上源于补偿费用达不成一致，而其中最富争议的问题之一就是公民的土地使用权得不到应有的补偿。

（1）相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的城市房屋拆迁管理条例，但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素，很少有考虑土地使用权的补偿,这就为一些拆迁人对被拆迁人的土地使用权不予补偿提供了借口。

（2）制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准。在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时,有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益,因此,可以参照有关土地征收补偿政策,在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时，应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况(如停车场等)适当予以增加，以切实维护被拆迁人的合法财产权。

结束语

目前我国城市房屋拆迁方面的相关法律法规不明确，导致在实践中出现了大量的纠纷与矛盾，因此在相关的行政法规和地方性法规中应明确规定对被拆迁人享有的土地使用权进行补偿，采取科学合理的方法制定具体操作标准，以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况，对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。

参考文献

[1]李国光, 高圣平. 拆迁法律及配套规定新释解析[ M] . 人民法院出版社, 2006.

[2]李宏伟.城市房屋拆迁的土地使用权补偿问题[J].学术交流,2005.

第8篇：国有土地法律法规范文

福建协胜律师事务所 王新平

破产法律制度以公平清偿债权为宗旨，债务人(破产企业)的哪些财产可用于清偿分配，直接关系到破产债权人的利益。因此，在司法实践中，如何正确界定破产企业的财产范围，对于保护债权人的合法权益具有十分重要的意义。为此，笔者将就破产财产的概念、法律特征、现行法律法规对破产财产的规定以及有关破产财产的特殊问题进行阐述、探讨。

一、破产财产的概念及其法律特征

破产财产是指在破产程序中，由破产管理人管理处分的、用于破产清偿分配的、破产企业享有或经营管理的财产及财产权利。它具有下列法律特征：1.破产财产是破产企业享有或经营管理的财产及财产权利。首先，破产财产是一种广义的财产，既包括有形财产，也包括无形财产，还包括财产权利。而人身权因与权利主体人身不可分离，没有直接的财产内容，故不属破产财产，如名称权、名誉权等。其次，破产财产由破产人享有或经营管理，不属破产人享有或经营管理的财产，不应作为破产财产，而应由权利人取回。如他人的定作物、寄存物、寄售物、借用物等。2.破产财产是用于破产清算分配的财产及财产权利。这一特征包含以下内容：第一，法律设定破产财产的首要目的是最大限度地满足和保护破产债权人的公平受偿权，这一目的决定了破产财产的特殊用途，即必须用于破产分配。第二，破产财产并不等于破产人享有或经营管理的一切财产。按照法律规定，破产人享有或经营管理的某些财产可不用于破产分配，如破产人的担保物。因此，只有用于破产分配的破产人的财产才是破产财产，而依法不用于破产分配的破产人的财产不属破产财产。第三，破产财产是可以实现的财产，无法实现的财产不应当作为破产财产清偿分配。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国企业破产法(试行)〉若干问题的意见》，(以下简称《贯彻〈破产法〉意见》)第六十五条规定，确实无法收回的破产企业的财产，不列为破产财产进行分配。3.破产财产由破产管理人管理和处分。我国法律称破产管理人为清算组。破产法第二十四条规定，法院应当自宣告企业破产之日起15日内成立清算组，接管破产企业；清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。按此规定，行使破产财产管理处分权的主体既不是破产人，也不是破产债权人，而是清算组；清算组独立于破产债权人和破产人，只对法院负责；清算组行使管理处分权并不是为了自己的利益，而是为了全体破产债权人的利益。由破产管理人行使破产财产的管理处分权，是为了保证破产清算的公正性。4.破产财产具有动态性。这种动态性表现在三个方面：在时间上，破产财产并不局限于破产宣告时债务人的财产，也包括破产宣告前一定时间内被债务人违法处置的财产，还包括破产宣告后至破产程序终结前取得的财产，甚至包括程序终结后追加分配期内发现并追回的财产。在财产数额上，破产财产并不局限于破产宣告时的财产总额，在破产清算期间，其数额可能因某些原因而变化，如清理破产人因应收账款所产生的数额变化。在形态上，破产财产也并非静止不变，随着破产清算工作的进行，其表现形态可能相互转换，如破产人所持股权被有偿转让成货币，则破产财产即以财产权利转变为有形财产。

二、我国现行法律法规对破产财产的具体规定

我国现行法律法规对破产财产的具体规定，除了《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十八条、第三十五条规定外，最高人民法院《贯彻〈破产法〉意见》第六十条、第六十五条和《关于审理企业破产案件若干问题的规定》(以下简称《破产规定》)的第六十四条至条七十条也进行了详细规定。通过对上述规定的归纳，破产财产的范围应包括以下内容：

(一)宣告破产时破产企业经营管理的全部财产

破产宣告时破产企业享有所有权以及国有企业被授予经营管理权的财产，均属于破产财产。这些财产大体包括四类：（1）有形财产，如厂房、机器设备、运输工具、原材料、产成品和办公用品等；（2）无形财产，如土地使用权、专利权、商标权、著作权、专有技术、特许权等；（3）货币和有价证券；(4)投资权益，如破产企业在其他公司中享有股权。

(二)破产企业在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产

依据《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十四条和第二十六条的规定，破产企业的清算组可以进行必要的民事活动，并有权决定继续履行破产企业未履行的合同，通过清算组的行为所取得的财产本身属法人资本增值的结果，构成法人财产的组成部分，这类财产属于破产财产。具体包括以下几种情况：(1)因破产企业的债务人的清偿和财产持有人的交还而取得的财产。这部分财产在取得以前仅仅是破产企业的帐面财产，不具有可分配性，经清偿或交还后，成为可分配的现实财产。因此，从可分配财产的角度讲，由这些原因取得的财产可以视作破产财产的新增加部分。(2)因未履行合同的继续履行而取得的财产。由于这种合同是双务合同，破产财产在接受给付时有相应的对待给付，而且这种对待给付一般是等价性质的。因而，这部分新取得的财产不是价值形态上的财产增加，而是实物形态上的财产增加。从实物形态的角度讲，这可以视作破产宣告后破产财产的收入。(3)由破产企业享有的投资权益所产生的收益，如公司股份的年终分红，在合资企业中的获得的利润分配。(4)破产财产所生的孳息，如房租、银行利息。(5)清算期间继续营业的收益，应注意的是破产宣告后，破产企业在有利于破产债权人利益的前提下，可以进行必要的营业，由此增加的营业所得就应归入破产财产。(6)基于其他合法原因而取得的财产，如因他人侵犯破产企业的专利权而获得的赔偿。

(三)应当由破产企业行使的其他财产权利

应当由破产企业行使的其他财产权利主要有以下几项：（1）应当由破产企业行使的物权，除上述已涉及到的所有权、经营权、使用权等外，还有矿业权、占有权、抵押权和留置权等。（2）应当由破产企业行使的合同债权，如对销售客户拖欠的货款以及因其违约行为所产生的违约金、赔偿金的请求权。（3）应当由破产企业行使的票据权利，如破产企业作为票据持票人所享有的付款请求权和追索权。（4）应当由破产企业行使的股东权。股东权是一种复合权利，主要包括收益权和表决权。（5）破产企业享有的知识产权。（6）破产企业的开办人注册资金投入不足的，应当由开办人予以补足，补足部分属于破产财产。（7）因错误执行破产企业，执行回转后的财产应列入破产财产。（8）破产企业依法取得代位求偿权的，依该代位求偿权享有的债权应列入破产财产。（9）破产企业在被宣告破产时未到期的债权视为已到期的债权，并列入破产财产，但应当扣除未到期的利息。（10）权利人放弃优先受偿权的抵押物、留置物和出质物或优先偿付被担保债权剩余的抵押物、留置物和出质物，这些财产也应并入破产财产。

三、关于破产财产的几个特殊问题

在实施破产法的司法实践中，破产财产范围的确定常常涉及到一些特殊问财产或者财产处分行为，还应当结合有关的法律或政策进行具体分析。

(一)关于破产企业以无偿划拨方式取得的土地使用权是否是破产财产问题

破产企业的土地使用权取得的途径一般有以下几种情况：第一，以出让方式取得的，即向国家支付土地使用权出让金，取得一定年限的土地使用权；第二，以转让方式取得的，即通过买卖、交换、赠与等其他合法方式取得；第三，以划拨方式取得的，即经县级以上人民政府依法批准，无偿取得土地使用权的。

实践中对以出让和转让方式取得的土地使用权应作为破产财产是没有争议的，但对以划拨方式取得的土地使用权应否作为破产财产却存在严重的分歧 。一种观点认为以划拨方式取得的土地使用权不能作为破产财产，但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。理由是根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条和最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条的规定，并认为如果将划拨土地使用权归入破产财产范围内用于清偿债务，不仅不符合现行的有关土地法律法规规定，而且势必造成国有资产的流失。另一种观点认为，破产企业以划拨方式取得的土地使用权也是依法履行一定手续后合法取得的，应列入破产财产。其理由分别是：第一，改革开放以来，我国从社会主义市场经济发展的需要出发，已逐步改革土地使用制度，土地使用权流通限制有所松动；第二，对债权人有失公平，原国有企业划拨的土地使用权是作为企业财产的组成部分，甚至还有许多企业把划拨取得的土地使用权作为其注册资金的一部分，如果收回土地使用权，就等于抽逃注册资金，这样 ，不仅违反了《中华人民共和国民法通则》第四十八条和其他有关企业法人注册资金的法律规定，而且也损害了其他债权人的利益。

笔者认为，上述两种观点虽然各有一定的道理，但都有所偏颇，从当前破产案件的具体操作上讲，对划拨取得土地使用权的，应当采取灵活的方法，具体问题具体分析。首先，凡列入全国企业兼并破产和职工再就业工作计划的国有工业企业破产，适用国务院《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》(以下简称国发(1994)59号文件)等政策，破产企业的土地使用权应纳入破产财产。国发（1994）59号文件第二条规定：“企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产分配方案”。其次，对依法必须由国家收回的土地使用权也不应一律无偿收回，还应具体情况具体处理：划拨取得土地使用权已作为破产企业注册资金的，政府就应将收回土地使用权而减少的注册资金部分给予补足，补足的注册资金部分应列入破产财产；对于破产企业取得划拨土地使用权时已经支付了安置补偿费等征地费用的，政府应给破产企业相应的补偿，这些补偿就应列入破产财产。第三，破产企业虽然无偿取得划拨土地使用权，但根据城市规划国家无须立即收回的，在不改变土地用途的前提下，应允许破产企业在补交一定比例土地出让金后，将划拨土地使用权列入破产财产并用于清偿债务。

(二)关于破产企业对外投资的财产是否应列入破产财产问题

企业对外投资(如联营、入股、建立独资企业等)在资产构成上体现为企业的长期投资，是企业总资产的一部分，因此在企业破产时，这些投资也应进行清算并列入破产财产，具体操作时还应注意以下几种情况：第一，属于破产企业独资设立的企业，如不具备法人资格的，应对该分支企业的财产以及债权、债务编制成册，列入破产财产，一并进行破产；如取得法人资格的，应把破产企业对其享有的投资权益进行变价转让，转让所得则应纳入破产财产。第二，破产企业在其他公司的投资或联营的投资，应在明确企业资产状况的基础上将投资的数额、所占比例列入破产财产。第三，破产企业以股票或其他有价证券方式拥有的股权，以有价证券形式计入破产财产。

(三)关于破产企业的融资租赁物是否应列入破产财产问题

融资租赁是指由出租人融通资金，供货人提供设备(即租赁物)，承租人支付租金，具有融资、融物双重职能的租赁交易。笔者认为，根据合同法的有关规定，在租赁期间，出租人享有租赁物的所有权，承租人破产的，租赁物不属于破产财产；承租人在租赁期间届满后破产的，租赁物的归属按照法律规定或当事人约定来确定：若租赁双方约定租赁物在租赁期间届满后归承租人所有的，则租赁物属于破产财产。若租赁双方对租赁物的归属没有约定或者约定不明确、且无法定的权属变更事由的，则租赁物的所有权仍归出租人，该租赁物不属于破产财产。

(四)关于无法收回的破产企业的财产可否列入破产财产问题

在清理破产企业的债权中，破产企业的下列债权可不列为破产财产：(1)已超过诉讼时效的；(2)债务人已歇业且无财产可供清偿债务的；(3)债务人下落不明的；(4)追偿费用将超过债权数额的；(5)符合会计法核账原则并经有关部门审批核销的；(6)其它原因导致债权确实无法收回的。

第9篇：国有土地法律法规范文

[关键字] 资源节约 土地管理 社会

0 引言

建立和完善最严格的土地管理制度，坚持节约集约用地，是贯彻落实科学发展观的题中之义，是确保国家粮食安全的战略举措，是造福子孙后代、实现中华民族伟大复兴和永续发展的长远大计。紧紧围绕以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线，加强土地资源节约和管理工作，十分珍惜和合理利用每一寸土地，促进经济社会发展与土地资源利用相协调。

1 加强土地资源节约和管理的要点

1.1 深化认识，准确把握国土开发空间不足的现实国情。

切实坚持和完善最严格的耕地保护制度，把划定永久基本农田作为确保国家粮食安全的基础，强化耕地保护责任制度，健全耕地保护补偿机制，从严控制各类建设占用耕地，完善耕地占补平衡制度，加快农村土地整理复垦，大规模建设旱涝保收高标准农田。

我国目前整体上处于工业化快速推进阶段，产业用地需求依然强劲。城镇化水平正处于快速增长区间，今后还将不断提高，城镇用地需求将持续上升。只有切实转变土地利用与管理方式，大力提高土地利用效率，走节约集约用地之路，才能应对国土开发空间不足的严峻挑战。

1.2 科学统筹，促进各类用地合理利用

切实维护群众土地合法权益，严格界定公益性和经营性用地，完善征地补偿机制，规范征地拆迁管理，加大土地督察和执法力度，维护被征地农民合法权益。

（1）统筹国土利用布局，促进国土高效开发。从我国国土空间开发的基本格局看，在优化发展长三角、珠三角、环渤海等区域的同时，选择主体功能区规划确定的重点开发区域，高效集约发展一批城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展，形成整体疏、局部密的国土空间利用格局。

（2）统筹各类土地复合利用，促进土地利用综合效率提高。城市建设规划布局应充分考虑耕地的生态功能，发挥耕地作为城市"绿心"、"绿带"的功能；在生态建设与维护方面，应统筹耕地保护与生态退耕关系，合理确定不同区域的退耕规模，推进建设用地的多功能复合利用。

（3）统筹城乡土地利用格局，促进城乡用地结构优化。顺应城镇化发展趋势，建立与人口城镇化进程相匹配的城乡用地协调互动机制，促进城乡用地结构不断优化。城乡建设用地布局调整和结构优化，应按照城镇化发展的一般规律，结合新农村建设和农业现代化发展的要求，充分考虑农民生活、农业生产、传统村落风貌保护等方面的需要，循序渐进，稳步推进。

1.3 实施土地节约集约利用战略，加强节地型社会建设。

切实实行最严格的节约用地制度，强化土地利用总体规划的整体管控作用，合理确定新增建设用地规模、结构、时序，降低经济增长对土地资源的过度消耗，走集约式城镇化道路，确保保障性安居工程用地供应，严格执行土地用途管制制度，完善土地使用标准。

（1）将土地节约集约利用上升为国家战略。从我国国土开发空间不足的现实国情和工业化、城镇化快速发展的大背景来看，节约集约用地、建设节地型社会是未来我国加强土地管理的根本任务，必须将土地节约集约利用上升为国家战略。

土地节约集约利用战略应在坚持最严格的耕地保护制度前提下，实行最严格的节约用地制度，全面加强土地资源节约利用和保护，促进经济发展方式转变，走出一条耗地少、结构优、效率高、可持续的土地资源利用新路子。土地节约集约利用战略的目标任务是，在国民经济和社会发展的各个领域中，全面落实节约优先战略，推进节地型社会建设。

（2）树立土地节约集约利用的国家理念。一是强化土地节约集约利用的共同认识；二是培育土地节约集约利用的全民意识；三是树立新型土地利用观和管理观。

总之，全面推进土地节约集约利用战略实施，任务重大。需全社会共同努力，不断推进节约集约用地理论、技术和制度等方面创新，实现土地资源可持续利用和经济社会又好又快发展。

2 完善土地管理体制的思考

切实推进土地管理制度改革，健全严格规范的农村土地管理制度，加快征地制度改革，深化国有土地有偿使用制度改革，加强土地行政管理能力建设。

2.1 强化土地用途管制，完善土地利用的空间规划管控制度

第一，完善土地利用的空间规划体系，引导产业和经济合理布局，促进区域协调发展。

第二，加强规划落实的监管体系建设，保障规划的有效实施。

2.2 尽快缩小划拨用地范围，深化市场配置土地资源制度改革

要进一步加大国有土地市场配置改革，尽快缩小划拨用地范围，不断扩大有偿使用覆盖面。对具有竞争性、取得经营收入、改革条件成熟的基础设施、市政设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，先行实行有偿使用。近期，除军事、保障性住房、涉及国家安全和社会公共秩序的特殊用地继续划拨使用外，其他各类建设用地应全部实行市场配置。

2.3 加大保有环节征税，完善土地财产税制度

要建立适应土地资源国情的新型不动产税制。对土地保有、流转及其收益环节的税收制度进行整体构建、系统改革。当前，重点是加快保有环节和增值环节的税收改革。

3 结语

国土资源管理部门要积极主动服务，不断提高土地管理工作水平，各有关部门要密切配合，加强统筹协调，形成工作合力。要严格遵守土地管理法律法规和法定程序，依法管地用地。要深入进行土地资源国情和土地法律法规宣传教育，普及保护耕地和节约用地基本知识，使全社会都深刻认识我国国情和保护耕地的重大意义，使保护耕地、节约用地观念深入人心，广泛形成保护耕地、节约用地的良好社会氛围。

参考文献