房地产税收筹划论文精选(九篇)

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第1篇：房地产税收筹划论文范文

关键词:房地产企业税收筹划问题对策

一、房地产税收筹划存在的问题

(一)房地产企业的纳税意识薄弱，法律意识不强

依法纳税是每个纳税人对国家应尽的义务，与国家的整体利益及企业、单位、个人的直接利益有着密切的联系。国家通过制定实施税法加强对国民经济的宏观调控，在社会主义市场经济日益繁荣的今天，税法的地位越来越重要。但在这种复杂的税法政策下，没有更好的直接的渠道传达给房地产企业，因此，一些房地产企业对税法政策了解很少，进而出现了不会交税的现象，最后自己也不知是多交了还是少交了。另外，随着税法地位的提高，房地产企业也开始将注意力放在了应纳税款上，加上税收成本的增加，影响了房地产企业的发展，房地产企业也面临着沉重的税收负担，这时房地产企业为了降低税收成本就会利用不合法的手段去偷逃税。此时，房地产企业不但要面临因偷逃税而必须承担法律制裁的风险，更要承担因偷逃税对企业带来的不利影响，这两种风险给企业带来了不小的负面影响，进而给企业的税收上带来了很大的风险。

(二)企业误把税收筹划当成了财务部门会计处理的工作

目前，很多房地产企业的领导及相关人员错误地认为，企业的税收只是财务部门的事儿，企业的应纳税额是由财务部门来决策，一旦出现多交税或者是被税务机关处罚了都是因为财务部门没有做好税收工作。这种明显的错误观念，让我们看到了房地产企业的决策人不了解税收的产生，所以当企业有纳税问题产生时就会出现无法解决的尴尬局面。虽然企业在交税的过程中，财务人员也会跟税务机关打交道，但并没有涉及到企业各经营过程相关税收事宜，财务人员只是将企业在正常经营过程中所涉及到的税款交到了税务机关。对于房地产企业所涉及的比如土地转让、开发、销售房产等等环节的税收结果，最终还是需要房地产企业的决策人在这些业务发生前做好税收筹划工作。房地产企业的各个经营环节都需要通过合同来体现，当税务机关来企业查看房地产企业的各项业务过程时就需要企业提供相关的合同，而房地产企业所涉及的每份合同都代表企业的一个业务过程，此时也相应产生一个业务过程的税收，并涉及到相关业务部门，同时财务部门就应交纳税收。但是每一项业务过程即合同签订的过程并不是由房地产企业的财务部门来签订，而真正起决定作用的是企业的决策人、策划部门及销售部门，他们才是业务签订的牵头人。此时，企业如果将税收筹划单纯地放到财务部门，让财务部门通过简单的账面处理来进行税收筹划就显得不科学、不合理、不可取。所以说，房地产企业应改变以往的旧观念，不能再将企业税收筹划工作推给财务部门，而应树立正确的税收筹划意识，提高决策人税收筹划的决策能力，使企业在业务处理前做好税收筹划。

(三)房地产企业误把税收筹划的实施放在业务产生的事后来进行

房地产企业的税收之所以经常出现问题从而被税务机关处罚是因为房地产企业没有重视税收筹划，也是因为企业的决策人没有树立正确的税收筹划观念，企业决策人只有在看到业务发生后的税负很重时才希望财务部门通过账面处理去解决税收问题，这也是目前房地产企业在税收方面存在的最大缺陷。当企业的税收产生时，再通过财务部门的财务处理手段去处理已经晚了，更不存在税收筹划了。

(四)房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理

目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行税收筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢?其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。比如：房地产企业在设立过程中，性质不同，税收政策也不同，企业在开发土地的时间上有推移，从而造成税收的结果也不同，而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。比如：企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的，但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售(送装修为视同销售)。因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行税收筹划带来麻烦。所以，税收筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。因此，房地产企业在决策过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现税收筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。正确的纳税观念为：合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。

二、房地产税收筹划对策

(一)房地产企业应提高税收筹划意识

房地产企业要想做好税收筹划工作，首先应转变旧的思想观念，树立正确的税收筹划观念，企业的决策人应做好企业各项业务过程的事前筹划工作，并需要其他部门和财务部门相互配合。

(二)房地产企业应提高纳税成本节约意识

房地产企业应提高纳税成本节约意识，并通过合理、合法的手段来实现税收筹划。因此，不仅需要财务人员全面了解国家相关税收政策，更需要企业的决策人充分了解国家最新相关税收政策，并设计好房地产各项经营过程，以减轻企业自身的纳税负担，规避纳税风险。

(三)房地产企业应做好事前筹划

税收筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。房地产企业的开发经营过程中，决策人要做决策之前可先与财务人员进行商讨，利用房地产业相关税种的优惠政策来出台相关的税收筹划。如果财务人员的水平不足未能进行合理的税收筹划时，或者在税收筹划的技术上没什么把握的话，企业还可以通过聘请税务事务所等专业人员来进行税收筹划。

综上所述，税务筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业在进行税务筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税务筹划的作用。

参考文献：

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[5]桑荣林.上海房地产业的振兴与发展[J];住宅科技;1986

[6]王长明.住宅商品化过程中的金融对策[J];浙江金融;1988

[7]纪严中.要发展有计划的商品经济条件下的房地产业[J];宏观经济研究;1988

第2篇：房地产税收筹划论文范文

论文摘要：近一段时间以来，外资企业避税现象非常严重，使我国的利益受到严重损害．因此需要进一步加强税收管理。本文分析了外资企业避税的现状、避税的多种形式以及原因，目的在于为反避税提供依据。

不久前，商务部公布了一串令人振奋的数字：2004年1至5月，全国吸收外资259亿美元，比去年同期增长11％；新设外企17359家，比去年同期增长14％；合同外资额572亿美元，比去年同期增长近50％。中国成了外资的一片热土。

    然而在这些闪光的数字背后，却是另一番景象：55％的外商投资企业亏损。一方面外企大面积亏损，另一方面大量外资不断涌入，面对这一现象，经济专家一针见血地指出：不少外资企业亏损是假，避税是真。本文拟就外资企业避税的形式及原因做一些探讨。

1外资企业避税的现状

我国国家税务总局官员日前指出，目前在华的外资企业偷逃税的情况很普遍，许多跨国企业的避税行为致使中国每年税收损失约300亿元，许多企业属于非法避税。由于个人所得税、营业税等方面的税收没有计算在内，所以，实际避税要远远超过300亿元。

2003年4月。在广州市，首例“境内关联企业间融资”反避税案件中，广州市国家税务局对外公布，该局对著名的跨国企业宝洁公司涉及境内关联企业间巨额免息融资温暖体进行调查，调增企业应纳税所得额共5．96亿元，应补交企业所得税8149元。这是迄今为止广州市反避税调整单个案件补缴：税额最大的案例。

据北京地税稽查分局公布，被检查的外资企业中80％以上有违法行为，其中涉外税收违法案件主要集中在个人所得税、营业税和城市房地产税等税种上，仅2003年前8个月，北京地税第、二稽查分局审查了47个涉外税收案件，查补税款1．5亿元，这只是他们受理的半数案件的查补数额，其中有两个公司的涉案值就达到了1．3亿元。

在福州市，每年外商转移的利润就在10亿元左右，流失税款1亿元左右。据国家统计局在第三次工业普查中公布，全国41％的三资企业都在亏损。吉林某市曾经有98％的三资企业在亏损；广东某市87．5％的三资工业企业亏损；天津62％的三资企业亏损，如此大面积的亏损。令人触目惊心。

这些合资企业的亏损，在很大程度上是一种避税手段，其结果严重侵害了中方利益。由于利润被转移到境外，中方投资人不但无法获利，而且需要赔钱弥补亏损。对外方来说是明亏实赢，对中方来说是实实在在的亏本生意。在无力出钱弥补亏损的情况下，中方只能出售股权减少损失，从而逐步丧失对公司的所有权，造成国有资产的大量流失。苏州的一家合资造纸企业就是一个典型的例子，在与外方合资的七年当中，每年亏损将近1个亿，结果中方不但一分钱没有赚到，所持股权却几乎全部被外方收入囊中。

外资避税正使中国蒙受着重大损失。

2外资避税的主要方式

避税分两种，即正当避税和非法避税，二者有本质的区别，进行合理避税的人是尊重税法，只不过他们靠自己的智慧，利用了税法的漏洞获得了利益。外资在进入前，大多都认真研究过中国税制，对如何避税有一套相对的方案，避税方法高招百出，防不胜防，主要有以下几种方式：

2．1转让定价：所谓转让定价是指集团内的关联企业之间，为了确保集团利益的最大化，在集团内部人为的控制定价。这其中包括产品价格、贷款利息、无形资产转让价格、劳务费用等。据统计国际贸易总额中有60％是通过这种跨国公司的内部交易所形成的，跨国公司在制定内部交易价格时，往往可以便利的应用转让定价的方法，达到减少赋税从而增加利润的目的。在中国，其往往表现为“高进低出”，即用高于国际市场的价格进口设备、进口材料，而用低于市场的价格出口产品。这样外企很容易形成账面上的亏损，而利润转移到税负低的国家、地区，如此一来，跨国公司是一举两得：增加利润，减少汇率风险。因为属于跨国公司关联方交易，因而具有很强的隐蔽性和灵活性，不易被察觉。据珠海涉外税务部门的检查表明，那些表面显示亏损的企业大多是购销“两头再外”。多以“高进低出”等方式将利润转移出境。转让定价行为的存在是造成其普遍亏损或微利的重要原因之一。

耐克公司在国内市场不断发展，每年以两位数的速度增长，很快成为仅次于李宁体育公司的体育巨子。据苏州海关调查，耐克公司营业额很高，成本很低，利润非常高，实际效益也很好，但是账面上却亏损，其中原因就在于大量特许权使用费支出掏空了企业利润。

一台彩电才卖50元到100元，这种惊人的低价，说出来谁也不会相信，可是在跨国外资企业关联方的交易中的的确确发生了。

2．2增大负债。目前外商投资中国的资金中，自有资金比例并不高，即便是一些实力雄厚的大公司也向境内外的银行举借大量的资金，这不仅仅是缺少资金，也是一种避税的办法。广州某外企就是通过与其境内的关联公司借贷资金转移利润避税的。这家公司在境内的关联企业主要有所属纸品有限公司、口腔保健用品有限公司等。2002年，该公司关联企业中部分公司出现连续亏损，失去了向银行借贷的能力。这家外企便以公司本部的名义向中行广东省分行寻求巨额贷款，总额高达20亿元左右。与正常企业行为相违背的是，该公司又拨出巨资以无息借贷的方式借给其关联企业使用。根据税法规定。利息支出可以在税前扣除。广州某外资企业利用税前列支利息，以此减少所得税；此外，提供巨额无息借贷给关联企业，也回避了正常利息所得税的税赋。同时，作为该企业的关联企业，也为巨额借贷在账目上表现为负债而规避了大量所得税。

2．3利用国际避税港注册公司。在税收筹划日渐兴起的今天，国际避税港也便成为了跨国税收筹划的“热土”。国际避税港也称“离岸绿洲”，是指一国或地区确定一定范围，允许外国人在此投资或从事各种经济贸易活动，取得收入或拥有财产而可以不必纳税或只需支付很少税款的地区。它们的共同点都是很小的国家和地区，甚至是很小的岛屿，自然资源稀缺、人口数量较少、经济基础薄弱。但由于它具有税收的优惠，逐渐吸引了大量国外公司来此注册。这样的国家和地区主要有英属维尔京群岛、格林纳达、塞舌尔群岛、巴拿马、瑙鲁、汤加……全球汇集于国际避税港注册的70万多家企业中，至少有80％以上徒有其名，它们在此完成了必要的注册登记手续，却在别处从事商业活动，财务运作，把利润转移到避税地，靠避税地的免税或低税收减少税负。在这里注册的公司中约有1万多家与中国有关。在长江三角洲．许多人会对一些外资企业究竟属于哪个地方投资的感到困惑，它们的投资方往往标明是英属维尔克京群岛等地方，而实际上这些公司许多是由台商投资控股。

2．4钻税法漏洞。利用税法漏洞进行避税，是目前外企最有安全感的避税手段。比如，现在中国对消费税是按照出厂价进行征收，于是，一些外企纷纷成立自己的销售公司，然后再用较低的出厂价把产品卖给自己的销售公司，以达避税的目的。另外，根据税法规定：外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税。按年计算，分季预缴，季度终了后{一五日内预缴，年度终了后五个月内汇算清缴，多退少补这样，在同一个纳税年度内，纳税人可以根据资金运行状况，自行选择预缴税款的日期，从而使税款入库的时间人为地延长了，递延了应纳税款。

当然，除此之外，利用税收优惠政策、工资发放的次数等也是外资避税的备择途径。

3外企避税的原因

3．1资本的逐利性应是外企避税的最根本原因。每一个企业、每一个个人都在追求本身利益的最大化，我们知道，价格=成本+利润+税收，在价格和成本不变的前提下，利润和税收就是怎样的公正合理，都意味着纳税人直接经济利益的一种损失。所以在利益驱动下，使得一些企业除了在成本和费用上做文章外，也打税收的主意，以达到利益最大化。

3．2我国地方政府的纵容也是造成避税的重要原因。许多外企在本国都很守法，而却在中国违法，这只能说明，外企在中国的逃税成本大大低于国外。改革开放后，为了发展本地经济，各地都实行了多种多样的优惠政策。其中x~j’l-资的税收优惠往往被列为重要内容之一。另外，一些地方政府把引进外资作为政绩的考核指标，但这种指标却往往只注重了数量，忽视了效益。有的人生怕破坏了本地的“软环境”，一旦处理外戚涉税案就会听到各种奇谈怪论。以为加大税务查处力度会产生负面影响。理由是，将会造成外资企业流失，而潜在的客户也会不敢来中国投资。于是“软环境”过软，外商投资企业顺水推舟，在税收问题上，能逃则逃。能避则避，能漏则漏。