关于物业服务的法律法规精选(九篇)

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第1篇：关于物业服务的法律法规范文

 

本人在新义社区物业管理工作中，经过近两年的锻炼，工作能力有了很大的提高，对日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字语言表达能力等方面有了很大提高，能够从容面对工作中出现的问题，保证了本岗位工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力把物业管理贯彻到实际工作中去下面是我对物业工作的总结：

1、每天工作期间，坚持挂牌服务，并保持工作牌整洁，无缺损，严格按照市物业办要求，对社区范围内的住宅区及单位楼房坚持日查日检，科学合理制定巡视路线，每天对社区物业综合管理情况进行一次巡视。熟悉小区各项设施、设备的情况；工作中不怕苦、不怕累，根据小区实际情况，制定合理的巡检路线，建立工作日志制度，按照要求认真填写工作日志，做到字迹工整，记录准确，内容详实；环境卫生的管理方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，组织公益岗位人员定期、不定期进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对楼道垃圾及乱贴乱画进行清理；

2、建立报告制度，发现各类问题制止或协调无效时，及时填写“社区违规事件及物业管理问题报告单”并报告街道城管物业科。坚持每日巡检，发现问题，及时处理，在小区改造过程中，对业主装修过程中产生的建筑垃圾，及时监督清运7次，成功率100%；共填写报告单 6 次，报告井盖丢失问题 4次，补齐2次；拆除违章建筑 3个，调解纠纷4次，业主满意率100%；对业主私自在绿地上种菜的行为及时制止2次，并恢复原状2次，现在小区无私自占用绿地行为；疏通下水堵塞6次。

3.认真落实房补政策，严格按照市政府办公室关于《2017年吉林市廉租住房补贴的通知》，从实际出发，搞好廉租房补贴初审核定工作。对手续不齐全不符合条件的居民坚决不予办理。初步核定，共审核141户，符合办理的126户，其中新增16户，取消12户，对本年度低保取消的和住房改善的住户，不符合房补条件的坚决不予办理房补， 对不能给予办理的说明原因，使居民心中有数，人人心服口服。按照政策，做到“公开、公平、公正”。 同时推进信息公开，符合享受廉租房补贴政策的住户，在街道和社区门口显著位置张贴公示并公开投诉电话，让群众监督，并根据意见反馈情况，认真梳理存在的问题。

4、组织符合条件的居民申请、分配廉租、公租住房。给居民讲解最新廉租、公租房政策，接待咨询居民，受理申请手续并上报区住建部门。于2017年8月受理公租房18人，廉租房34人，在本年度的廉租房分配工作过程中，零错误，零投诉的完成了组织交代的任务。5、建立宣传制度，利用社区宣传栏宣传物业方面的法律法规，定期与街道、社区及物业服务企业联合举办文体娱乐活动，向居民宣传物业管理基本知识；

5、建立接待制度，做好社区物业接待记录，协调解决辖区范围内物业综合管理投诉和调解物业管理活动纠纷。对业户反映的问题，采取微笑、理解、跟进、沟通、回复的原则，并做好记录，及时与物业管理企业联系，解决问题。对有些一时无法解决的问题，及时与业主沟通，取得他们的理解。同时根据客户投诉的事项，了解物业管理的缺陷与漏洞，指导物业服务企业提高服务质量。工作之余，努力学习物业管理及其有关的法律法规，并能通过法律法规处理或解答物业管理方面的有关问题。

6、及时指导和协调业主委员会工作，尤其在这次小区改造过程中，充分发挥业主委员会的作用，对物业服务企业的服务质量，他们提出了很多好的意见和建议，并把安装的质量不合格的塑钢窗及时统计上来，交到物业办。

第2篇：关于物业服务的法律法规范文

《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”也就是说，业主只有拥有储藏室的合法产权，才能依法享有对储藏室的完全支配权和收益权。因此，要想弄清楚储藏室的相关物业问题，首先必须界定储藏室的所有权。根据相关法规，目前小区储藏室在权属界定上，大致可分为三类：

（一）产权归开发商即建设单位所有。该类储藏室的主要特点：一是应有政府规划部门批准的小区配套建设规划，功能和用途明确；二是能够证明开发商（或建设单位）未将其建设成本平均分摊到购房业主的商品住宅销售成本之中，其建设标准符合设计要求；三是建成后开发商已对其进行了产权登记。根据《物权法》及相关解释，该类储藏室属于小区专有部分，产权人对其享有完全的支配权和收益权。

（二）产权归小区全体购房业主共有。该类储藏室的主要特点：一是未经规划部门批准；二是已将所有建设成本分摊到了商品住宅的销售成本之中；三是开发商无法获得房产部门的产权登记；四是利用小区公共建筑面积里的空地、配套用房、地下室、隔空层、自行车停车位等经区隔改造而建。根据《物业管理条例》等相关法规，该类储藏室的产权、支配权、收益权应该归小区业主共有。

（三）产权属人防工程归国家所有。《人民防空法》规定，人防工程属国防资产归国家所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条规定：“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”根据现行政策法规，居民住宅小区开发，建设单位均必须按一定比例筹资建设地下人防工程。目前，在一部分新旧小区中，客观上存在着在不影响人防通道、功能使用和主体工程架构的前提下，开发商或前期物管企业或业主大会（业主委员会）利用人防边缘场地区隔建设地下储藏室的现状（暂不讨论其建设的合法性）。

二、目前小区储藏室物业权属中存在的主要问题

(一)开发商将业主共有物业“赠送”给少数个人从中牟利。目前，许多“购房送储藏室”、“购房送面积”促销的开发商，其宣传中所谓的“赠送”面积，建设成本往往已经分摊到了该项目所有住宅商品房的销售价格之中，但并没有计入产权面积。所以，从法律上讲，开发商所“赠送”的建筑面积，应是该项目购房业主的共有物业，但却被开发商“送”给了少数业主享用，而自己则从抬高的房价中谋取暴利。

(二)开发商或前期物管企业擅自处置业主共有物业从中牟利。目前，许多开发商或前期物管企业，往往利用一般业主不了解建设规划的特点，未经大多数业主同意，就擅自将本属于全体业主共有的部分物业场地、地下隔空层等改造成住宅的配套储藏室，并擅自进行销售或出租，将其收益纳为己有。

(三)开发商利用二次销售部分人防工程使用权之机非法牟利。由于开发商作为住宅商品房的生产者，其房屋销售完毕后，也就没有再继续经营管理的必要（仍必须承担质量责任）和能力，因此在商品房开发成本核算中，一般开发商均会将其先期投资建设的民居地下人防工程资金，纳入住宅开发的成本，也就是说，在一般的住宅商品房销售价格中，已包括了人防地下工程建设资金（参见《南京市商品房作价办法》），商品房卖出后，投资人其实已不再是开发商而是全体购房业主。但目前不少先期拥有住宅地下人防工程车位和储藏室的开发商，却往往会利用二次将住宅地下人防工程部分使用权销售给具体业主的机会，将其二次销售的全部收益据为己有，严重违反了《防空法》谁投资谁使用谁收益的原则。

三、关于小区储藏室物业服务收费和收益分配的认定

依据相关政策法规，小区物业管理公共服务费前期一般执行的是政府指导价，按服务标准等级收取；业主大会成立后一般是在参照政府指导价基础上由业主大会（或业主委员会）与所聘物管企业以合同形式商定；小区的代收代办服务费执行市场价，一般由物管企业向委托方收取，不得向业主收取；小区的特约服务费执行市场价，由物管企业与业主单独签订协议收取。小区储藏室从物业服务性质看，应该属于公共服务类。由于目前的相关法律法规对储藏室的物业服务费以何种形式、何种标准收取以及收益权归属没有进行细化和明确，这就引出了储藏室物业服务收费上的许多争议和矛盾。但根据现有相关政策法规，笔者以为有几个原则还是可以坚持和把握的。

（一）对产权储藏室应该执行物业管理服务收费。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”既然不计入公摊面积，那么物管企业对此类区域提供的公共服务理所当然应该收取服务费。

（二）产权储藏室的物业服务收费不应该高于住宅收费标准。产权储藏室作为普通住宅可有可无的附属设施，无论从其所处区域、用途、功能，还是从其建设成本、规格、标准上讲，与普通住宅都存在着很大的品质上的差距，在服务标准和服务要求上也不可能高于住宅。因此，其物业管理公共服务的收费标准自然无任何理由高于住宅公共服务的收费标准。

（三）未获得产权证的非人防储藏室业主不应交纳物业管理公共服务费。根据《南京市物业服务收费管理实施办法》第十四条第二款规定：“物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。”因此，凡是使用业主未获得产权证的储藏室是有理由不缴纳物业服务费的，即使该储藏室有产权证，也应该由产权证的持有人交纳物业管理服务费。

（四）业主共有物业储藏室不应再收取物业服务费。根据现有法规规定，业主交纳的物业管理费已经包括了业主共有物业的所有区域，而业主共有物业储藏室一般均是利用业主共有区域建设的，因此在业主已经交纳的物业管理服务费中，应该已经包含了此区域的服务费用，不应该再重复收费。至于业主共有物业储藏室向具体使用人收取的购买使用权收入和其后按使用阶段（月、季或年）收取的租金收入，则应按相关政策法规规定纳入业主共有物业的共有收益进行分配。

（五）人防工程储藏室物业管理服务费收益应归全体购房业主。人防工程储藏室（含停车位）计入的产权面积依照法律规定归国家所有，并且按规定不得纳入购房业主的公摊公用建筑面积计算（参见《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》），因此物业企业向拥有人防工程储藏室真正实际使用权的少数业主收取物业管理公共服务费是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投资人和收益人是全体购房业主，因此该类储藏室（包括停车位）的物业管理服务收益，不应该归物业管理企业所有而应归小区全体购房业主。

四、关于小区储藏室物业管理收益监管的几点建议

（一）政府价格主管部门应对小区销售楼盘的物业成本进行成本价备案监管。根据相关规定，目前普通住宅商品房销售执行的是市场价，即房屋销售的定价权由开发商自主决定。国家和地方政府价格主管部门目前仅是对普通商品房销售过程中的明码实价实行了备案监管。由于住宅商品销售，直接涉及到开发商是否有对购房业主后期的共有物业利益进行侵害，如果不了解开发商住宅定价过程中的价格构成，根本就无法判断开发商是否对业主共有物业进行了怎样的成本分摊，更无法判断是否存在牟取暴利可能。为此，笔者建议，作为政府部门，对像商品房之类价格昂贵又是涉及到百姓安居乐业必然追求的重大民生利益的商品，必须责成政府价格主管部门对开发商的商品房销售价格成本构成实行备案监管，因为唯有如此，才能真正维护和保护广大购房消费者的合法权益。

（二）在现有的房屋销售明码标价备案监管过程中，政府价格主管部门应进一步要求开发商公开更多的商品价格交易信息，特别是像储藏室、停车位等交易中产权易于混淆又最容易侵害到购房业主共有物业利益的附属商品信息。笔者认为，开发商在销售楼盘和交易储藏室、停车位的过程中应主动向业主公示房屋建设项目的相关资质、规划审批、预售许可证、销售许可证、备案证明等相关定性资料，及时公开储藏室、停车位的位置、用途、销售价、承租价和必须事先声明或告知的相关购买（租赁）协议的主要内容等信息，以彻底解决购房业主在与开发商进行的附属商品交易中信息不对称的局面，更好地维护自身的合法权益。

第3篇：关于物业服务的法律法规范文

关键词：小区；物业弃管；物业管理

中图分类号：C91 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2015）04-0183-02

一、物业管理概述

（一）物业管理的概念与特征

在《物业管理条例》中，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。具有如下特征。

1.物业管理将分散的社会工作集中起来，统一承担，体现了物业管理的社会化功能。除了小区的房屋及公共设施的维修养护外，诸如水电管理、清洁、保安、绿化等直接关系到居民正常生活的方方面面，都可以由物业服务公司承担。

2.物业服务公司作为独立法人，应按照《中华人民共和国公司法》和其他法律规定，依法经营，在市场竞争中求生存，以优质服务求发展，体现了物业管理的企业化特点。

3.物业管理提供专业化服务，就需要有专门的组织机构，拥有专业人员，并配备专业工具和设备。物业服务点多面广，又具有较强的技术要求，体现了物业管理的专业化职能。

4.物业管理服务是有偿的，物业服务公司的经营以盈利为目的，通过收取服务费用实现企业自身的良性发展，体现了物业管理的经营化特点。

5.物业服务公司要建立健全各项规章制度，科学管理是物业管理规范化的标志。总之，正确认识物业管理服务，对于物业管理政策的制定，指导和规范物业管理健康发展，具有重要作用。

（二）物业管理法律关系的原则

1.业主自我管理原则。物业管理的根本目的是为了提升物业居住和使用环境的质量，最大限度地发挥物业的作用。完善、规范、高素质的物业管理服务，能有效地促成这一目的的实现。显然，在物业管理过程中，业主作为物业的最直接利益主体，自然最关注物业本身的存在价值。在人们普遍关心人文居住环境的大背景下，物业管理的状况将直接影响对物业本身价值的评判，所以业主对物业管理的质量也就最为关心。因此，法律规范在调整物业管理法律关系时，应当将业主置于核心地位，充分调动业主在物业管理过程中的主动性和积极性，贯彻自我管理的原则，这样才能最大限度地减少物业管理的社会成本，发挥物业管理的功能。

2.主体平等原则。在物业管理活动中，业主和物业公司是最基本的主体，而物业管理服务关系则是最基本的物业管理法律关系。法律意义上的物业管理就是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备、相关场地进行管理的活动。这里的管理不是行政管理，而是基于物业服务合同约定所进行的管理。在这一关系中，业主和物业管理企业作为服务合同的权利义务主体，应当遵循民法和合同法关于主体平等这一基本原则。

3.社会责任原则。物业的安全和效用不仅直接关系到业主的利益，也关系到他人的合法权益。根据社会责任原则，当代所有权法律制度发展的一个重要方面，就是对所有权的合理限制。在物业所有权的行使方面，则是强调所有权人应承担兼顾公共利益和他人合法权益的义务，承担起社会责任。此外，在整个物业管理区域内，强调各物业业主对他人乃至社会的责任，是营造和谐社区的必然要求。

4.政府监管原则。物业管理是一项系统工程，是全方位、社会化的管理。其涉及物业本身的安全、所有权人和使用人的切身利益及城市管理秩序，因此必须接受政府各有关部门的监督和管理。确立政府有关部门在物业管理中的监管地位和监管义务，是建立其与业主、开发商、物业服务公司之间稳定法律关系的重要原则。

二、“弃管楼”形成的原因

（一）“弃管楼”的几种弃管情形

第一种是完全处于弃管状态。这种住宅楼的共用设施设备、房屋管理维修和楼院环境、共用部位都处于无人过问的状态。导致房子坏了没人修，楼院环境没人管，居民交租金或要参加房改没人受理，可以说它是名副其实的“弃管楼”。这种弃管楼从房屋权属性质上看，一种情况是已经找不到产权人（单位）的房屋，就是房屋建成以后没有进行产权登记，准确地说这种“弃管楼”是“无主楼”。另一种情况是有产权人（单位）的房屋，但产权人（单位）对房屋已经放弃管理，这种房屋的产权人（单位）感觉以租不能养房，干脆放弃管理，也不保养维修，导致住宅楼弃管。

第二种是部分工作放弃管理。就是房屋专项管理工作以外的工作无人管理。这种所谓的“弃管楼”有的属于企事业单位自管产房屋，有的属于国有直管公房，有的属于居民参加房改后的个人私房。严格地说，这种“弃管楼”中单位自管产房和直管公房的共用设施设备和房屋的专项维修管理工作并没有弃管，他们只管房屋及房屋的共用设施设备，不管其他。所以，居民们把这种住宅楼也称为“弃管楼”。

第三种是物业服务公司撤管。这种居民住宅楼过去曾经实行过物业管理，但由于多种原因，物业服务公司撤出，放弃了住宅楼（小区）的物业管理工作，形成房屋产权单位专项管理工作以外的工作无人管理。对于这种物业服务公司撤管的居民住宅楼（小区），居民们把它也列入到“弃管楼”的行列。

（二）“弃管楼”形成的原因

1.法律法规不健全。产权不明确、法律责任不清楚，物业管理企业间的经济关系、派出所、居委会与物业管理公司在社会管理职能上的关系都还存在大量的不清晰之处。这些问题往往是形成物业管理纠纷的原因。在法律上，物业管理公司应该由业主委员会在社区、开发商、居委会的监督下采取招投标方式进行选聘，签订委托管理合同。从纠纷种类上看，物业管理公司的更换、物业管理公司的选聘方式等问题引起的纠纷占的比例较大。

2.业主委员会未发挥应有的作用。虽然成立了业主委员会，却不组织业主定期召开业主大会商讨重大事项，形同虚设，没有发挥应有的作用。直至其功能丧失，居民与物业之间产生矛盾后无法通过正当途径解决，造成积怨越来越深，最终导致物业弃管。

3.物业公司服务水平不高。长期以来，我国对城市房屋实行行政管理的模式，即由政府设立的房管采用行政管理的手段，对房屋进行管理。虽然这种管理模式现已被市场经济所淘汰，但一些陈旧的观念和手段仍在一些物业管理企业和人员的管理中有所体现，如有的物业服务企业将自己置于类似行政管理者的地位，对业主缺乏应有的尊重，服务意识差，甚至任意侵害业益，等等。这种情况是不符合主体平等原则的。

第4篇：关于物业服务的法律法规范文

关键词： 《物业管理条例》 问题 建议

当前关于物业管理行业的规范性文件主要是2003年修订后实行的《物业管理条例》。虽然现在按照新的《物业管理条例》，物业管理公司改叫物业服务公司了，但是很多根本问题还是没有解决。当前很多的物业服务公司跟其小区居民的关系不是很融洽，有些甚至发生了直接的暴力冲突，这违背了国家建设和谐社会的原则。大部分情况下，不是因为业主刁蛮，或者物业服务公司态度很差。原因是什么呢？我认为主要的原因应该在于相关的法律法规不够健全。

下面是目前物业服务公司与小区居民出现的一些纠纷问题和建议。

一、物业管理费的收取时间

关于物业管理费的收取时间，在物业管理条例中没有明确说明，很多时候，只能靠业主和房地产开发公司在签预售合同的时候另外签一本物业管理协议来说明。因为房地产开发公司与物业服务公司很多时候是母子关系，有些房地产公司为了更早收到物业管理费，在这个协议中写明，在下达收楼通知书之后，就要开始收取物业管理费。很多时候在很多业主还没有收楼的情况之下，就开始收了。这些业主没有收楼的原因大部分都是因为房子质量存在或多或少的问题，需要整修。比如2008年广州的瑜翠园和峰景华庭，存在房屋内部裂缝或者卫生间漏水等各种各样的问题。在这个时候，业主一般都不敢随便收楼，而且一般也不好住，这样就享受不到物业服务公司提供的服务。从物业服务公司角度讲，管理的人群也少了很多。物业管理费的收取时间一刀切，这是不太合理的现象。因此，小区物业管理费的收取时间在法规上应该有个明确的说明。在业主因为房屋整修不好收楼的情况下，不能强逼业主从房地产商规定的收楼时间交物业管理费，因为很多时候房子质量不够好才整修，起码等整修完了之后再开始收物业管理费。

二、对不同的人群，物业管理费要不要区别对待

条例第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”在现实生活中，存在这样一个现象，业主买了房子，一直没有入住，但是一直要交物业管理费，和住在这里的业主交完全一样的物业管理费。按照现行的条例，对费用收取是按照双方协商，但是协商的结果往往是房地产商说了算，而物业服务协议中已经写定了两者同样的交法。如果一个小区收楼入住的就几户人家，物业服务工作就会轻松很多，而且管理会比较方便。从公平角度讲，这种不区别对待不同客户的方法不合理。关于这点，在法律中要有明确说明，如果业主没有入住，就应该考证一下，公平起见，收取全价的1/2，或者1/3。

三、物业管理费的合理标准

物业管理费到底应该收多少呢？按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第八条规定：“住宅小区公共收费的费用构成包括以下部分：1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费；6.办公费；7.物业管理单位固定资产折旧费；8.法定税费。”另外按照其第六、七条规定：“第六条：实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管理部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。第七条：物价部门在核定收费标准时，充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，还要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。”现在新的2004―2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度中说明，一级资质的物业服务企业的收费标准最高不超过1.96元/平米，但是现在普遍物业服务收费标准有所提高。到底整体提高多少比较合理，而且能够让大家信服，有法可依呢？现在很多企业物业管理费收到了2元/平米以上，政府应该作一番调查取证，确定适当的标准。

四、物业保修责任

《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”如此规定有其理由，但是作为业主，将来房子如果出现问题，要找人维修的话，建设单位怎么找呢？很难找。有些时候房子还在，但是建设单位已经消失了。物业服务公司直接承担了相关的一些责任，他们负责联系房地产商，但是在这个过程中间，可能两头受气，沟通不畅，最终问题也不能得到很好的解决。因此，应该有一个明确的法规条款，比如规定房地产商在房屋销售完毕之后在物业公司留有专人负责保修期间的各项问题，而且规定房地产商必须为保修期准备足够的保修资金以供调配。

参考文献：

［1］国务院令［2007］第504号修订.物业管理条例.2007.

［2］国家计委、建设部共同制定.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法.1996.

第5篇：关于物业服务的法律法规范文

第一节相关概念的概述

一、物业管理

“物业”一词由英语“property”引译而来，是单元性房地产的称谓。从物业管理的角度来说，物业是指各类建筑物及其附属物的设备、设施和相关场地物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理纠纷

纠纷一般是指争执的事情。它存在于社会生产与生活的各个领域，只要有人的存在，人与人之间必然会产生争执。物业管理纠纷，是指当事人之间在物业管理过程中产生的争议。物业管理纠纷的当事人有业主、业主委员会、物业管理企业、建设单位、物业管理行政主管部门等。物业管理纠纷是我国目前新出现的法律纠纷，但它并不是一种法律纠纷类型，只是其纠纷的内容涉及物业管理而巳。可以说物业管理纠纷是兼有民事物业管理纠纷的概念物业管理纠纷，是指当事人之间在物业管理过程中产生的争议。物业管理纠纷的当事人有业主、业主委员会、物业管理企业、建设单位、物业管理行政主管部门等。物业管理纠纷是我国目前新出现的法律纠纷，但它并不是一种法律纠纷类型，只是其纠纷的内容涉及物业管理而巳。可以说物业管理纠纷是兼有民事关系、行政关系的法律纠纷。

第二节物业管理纠纷的类型

按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质的差异，可以将物业管理纠纷划分为四大类

一、民事纠纷

民事纠纷是指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互之间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。物业管理纠纷大部分属于民事纠纷，主要表现为：服务合同纠纷（违约纠纷）、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。

二、经济纠纷

经济纠纷正确地说是经济管理和协作纠纷。指存在经济组织隶属关系地位不平等的个人与其所在经济组织之间、下级组织与其上级组织之间或者依法依合同结成经济协作性隶属关系的不同经济组织之间，基于经济利益关系和组织管理职责关系而发生的纠纷。民事纠纷的广义包括经济纠纷，其狭义仅指不存在社会活动组织隶属关系的地位平等的民事主体间发生的纠纷。

三、行政纠纷

狭义的行政纠纷是指行政机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他社会组织之间发生的具体行政行为争执及连带利益（如行政赔偿）争执，广义还包括对抽象行政行为即行政规范性文件内容规范的争执。在物业管理行政法律关系中，主要有在物业管理的行政主管机关的行政指导和行政监督的具体行政行为引起的纠纷。

四、刑事纠纷

刑事纠纷是指个人和法人单位的行为触犯刑事法律而引起的纠纷。有些物业管理纠纷首先表现为民事经济纠纷或行政纠纷，但由于未得到及时的解决或未得到公正、公平、合理的解决，就很容易使当事人矛盾冲突尖锐化、剧烈化，使纠纷扩大化，演变成刑事纠纷，这样也就使物业管理纠纷的性质发生了质的变化。

第三节物业管理纠纷的特点

一、物业管理纠纷案件的数量激增

物业管理纠纷几乎涉及到民事、经济、行政、刑事法律关系的各个方面，而且在物业管理各个阶段，涉及到不同的主体，如在物业开发设计阶段涉及设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、政府质量监督部门等；在前期物业管理阶段涉及建设单位、物业服务企业等；在日常物业管理阶段，既涉及工商、税务、物价、房管、规划、园林绿化等政府主管部门，又涉及供水、排水、供电、燃气、市政等单位，还涉及业主、使用人、业主委员会、建设单位、物业服物业管理的主体。因此在物业管理运行过程中，不可避免地会产出多发性的特点。

二、物业管理纠纷的涉众性

物业管理是为千家万户提供安居乐业的保证，物业管理集分散的社会分工于一体。在物业管理三大服务中，最基本的公共服务涉及全体业主、使用人，物业服务的质量好坏直接关系到物业管理区域内绝大多数业主、使用人的利益，因此，有时所发生的物业管理问题，如与房地产开发企业的纠纷，与物业服务企业的纠纷，往往会引起业主们的集体争执或者是业主大会、业主委员会的集体诉讼。

三、物业管理纠纷处理的复杂性

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系十分复杂。案件所涉及的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业服务公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业服务公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业服务公司的关系、管委会与物业服务公司的关系，业主、管委会或物业服务公司与房产管理部门的关系，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

四、物业管理纠纷具有易发性

物业管理服务大都直接面对业主或使用人，物业服务企业的服务将直接或间接影响业主或使用人的生活或工作。其服务人员的服务态度直接决定了物业管理的服务质量。同时就目前在物业管理中对物业服务标准、物业服务水平的优劣很难用较为精确的量化指标给予制定和评价。再加之物业管理中的供给主体、需求主体从各自考虑问题的角度出发，很难对服务质量好坏有较为一致的认定。因此很容易导致在物业管理服务中，供求双方对服务质量好坏的争执。

第二章、我国物业管理的现状

在我国，物业管理纠纷通说是指“自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利义务有相互矛盾（对立、对抗）的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执”。现代物业管理作为一个新生行业，在我国将近二十年的历史，发展势头迅猛。如果说20世纪80年代初是物业管理的起步阶段，90年代初至90年代中期是我国物业管理的快速成长阶段，那么20世纪90年代末，21世纪初是稳中求进。1981年3月10日，我国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生，标志着我国对物业管理的探索与尝试的开始。物业管理这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的管理模式在我国一出现，便显示出强大的生命力，有着十分美好的发展前景。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效，法制、规范的高速发展新时期。由于我国长期实行计划经济的房地产管理模式，在观念上、体制上、操作上都存在着与现代物业管理不相适应的地方。随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界认识和老百姓关注的焦点之一。在物业管理活动中，许多人对物业管理的模式还比较陌生，观念还有待于进一步转变，再加上相应的物业管理法律、法规尚不健全，物业管理行为尚不规范，物业管理纠纷层出不穷。

第三章、物业管理纠纷产生的原因及解决依据

第一节物业管理纠纷产生的原因

物业管理在我国起步较晚，相应的法律法规也不够健全，近些年随着经济的发展，物业管理在我国城市经济建设和发展的过程中显得越来越重要也越来越普遍，而人们对物业管理这样一种新生事物认识还不够全面，从而使得物业管理的纠纷越来越多，归纳起来，主要有以下四个方面的原因。

1．房地产项目开发时留下隐患在现有的物业纠纷中，很大一部分是由于开发商遗留下来的问题造成的。许多物业纠纷是由于建筑工程质量问题、开发商擅自改变规划，以及无法兑现当初售楼时对购房人的承诺，并采取卖了房子就走人的错误做法，于是业主与开发商的矛盾便转嫁成与物业服务企业之间的矛盾。业主往往因为房子质量或其他购房中产生的问题而拒绝支付物业服务费用，从而引起纠纷。

2．物业服务企业的优质服务不到位由于我国物业管理起步较晚，大部分物业服务企业的专业水平较低，专业物业管理人员较少、素质较低，造成物业管理的优质服务不到位。然而随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，城市化进程的加快使得人们对物业管理服务质量的要求越来越高，于是在业主对物业服务质量的需求渴望与物业服务企业的服务质量现状之间便产生各种纠纷。

3．物业管理的相关法律法规不健全，行政管理工作不到位物业管理20世纪80年代开始在我国迅速发展起来，到1993年开始才相继出台了一些地方性法规来调整物业管理，2003年才颁布实施《物业管理条例》。物业管理的各种法律法规相对滞后于物业管理的实际发展。而物业管理的各行政主管部门也较多，往往存在多头管理的局面，使得政出多门，责任相互推诿，从而使行政管理工作做不到位，导致纠纷产生。

4．业主对物业消费认识不足，缺乏专业知识和相关法律知识一方面由于受传统福利分房制度的影响，一些业主对物业管理服务有一种抵触性情绪；另一方面，‘一些业主过分强调自己的权利，而忽略了自己也是义务主体，总是希望尽可能少地缴纳服务费而得到更高质量、更高标准的物业管理服务，从而导致业主、业主委员会与物业服务企业之间大量纠纷的频繁产生；其次，业主缺乏法律知识，在订立各种服务合同时不能明确自己的权利义务，那么在履行合同时就会产生纠纷。个别业主的民主法制观念淡薄，不但不履行自己的义务，甚至故意侵犯其他人的合法权益，必然会导致纠纷产生。

5．有些纠纷当事人确有困难这主要体现在收取物业服务费的纠纷上，有些业主确实是因为经济紧张，但物业公司收不来物业费就不能开展正常工作，这样就容易使双方争执不下，产生纠纷。总而言之，造成物业管理纠纷的原因是多种多样、纷繁复杂的。但是，就具体的某一个纠纷案例而言，主要的原因可能只会有一两个。因此，在处理物业管理的纠纷时，应当实事求是地针对具体原因找出合理妥当的解决办法，从而保证民心稳定和行业的发展。

第二节物业管理纠纷的解决原则

对物业管理纠纷，无论是人民调解组织、物业管理行政主管机关、仲裁机关、人民法院处理时，还是当事人之间协商解决时，都应遵守下列原则：

(一)严格执行法规和政策的原则中国《民法通则》第六条明确规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”所谓“严格执行”含两层意思：凡是法规政策有明文规定的应照文严格执行；凡是法规政策没有明确规定或规定不同样的，就应严格按照法规政策的原本精神和基本原则，公正地作出处理或裁决。

(二)保护合法产权、债权的原则合法的产权通常有房地产权证为凭据，合法的债权通常有合同为凭据。只要谁能举证证明自己是某项产权或某项债权的合法属主且查证属实，就应当予以确认和给予法律保护。产权和债权是民事经济活动的两项维系经济利益的基本权利，是民事经济社会活动关系的重要权利纽结，关系社会经济运行秩序，历来是国家法律保护的重点对象。

(三)法律政策与实事求是相结合的原则由于物业管理纠纷的情况比较复杂，牵涉面广，引发原因多样。因而在具体处理纠纷时，既要严格依法处理，也要奉行“以事实为根据，以法律为准绳”的法律原则，从实际出发，尊重历史事实，兼顾社会妥当效果。对于以往已作出的处理决定或裁判，若确实有失误，应本着“实事求是、有错必究”的原则精神，依法予以纠正。

(四)及时原则多数物业管理纠纷最初都是轻微矛盾，但如果处理不及时，矛盾极易扩大、激化，所以及时将物业管理纠纷解决在萌芽状态，有利于社会主义精神文明建设。及时原则应包括以下方面：首先，受理应当及时；其次，调查取证应当及时；再次，处理决定应当及时。

(五)便民原则物业管理纠纷的处理应当随时考虑到当事人的便利，便民原则应表现在申诉或投诉的便利。有关单位应在小区设立申诉或投诉接待站，使当事人可就近要求解决物业管理纠纷，不因申诉或投诉无门，以致纠纷长期存在，日益激化，影响安定。解决纠纷过程中时间、精力和财力的节约，这也是实际的便民措施，以较少的投入，高效率地解决纠纷，使当事人在时间、精力和财力上没有浪费。

(六)合理原则正确处理物业管理纠纷，必须从团结出发，本着互谅互让的精神，公平合理地解决纠纷。公平合理的原则应包括必须查清事实，分清是非和责任；必须有利于管理，方便生活；承担责任

方式适当，使责任人心服口服。，此外，贯彻综合治理的原则和坚持纠纷处理的法定程序原则也应属于物业管理纠纷处理应坚持的重要原则。

第四章、物业管理纠纷的解决机制研究

第一节物业管理纠纷解决机制的构建原则

一、以人为本：基于马斯洛需求层次理论的思考

以人为本，既是一种对最广大人民群众主体作用和地位的肯定，又是一种价值取向，还是一种思维方式，它是时展的要求、历史进步的结论。马斯洛的需求层次理论告诉我们人们的需求是不断更新的。随着社会的进步，人们在满足了“住”这一基本需求后，又产生了“住得舒适”的新需求，这就要求物业服务企业通过提高服务质量来满足居民的新需求，当物业公司满足不了居民的需求的时候，物业纠纷就产生了。社区建设从根本上说是为了满足人们多样化的高质量的生活需求和全面发展，其出发点和归宿点都在于人和为了人。所以，我们在构建物业纠纷解决机制的时候，坚持的一个基本原则就是以人为本。

二、合作共赢：基于利益集团理论的思考

随着外部社会结构的不断复杂化和利益的多元化，在现代社会，任何一个利益集团都不可能独立完成任何事情，它需要与其它领域的集团进行合作，在合作过程中通过博弈达到“共赢”。城市社区组织结构体系是一个开放、有序、具有多元主体的系统，这就意昧着任何一个组成部分或主体的变动和发展，都会带来其它部分的变化，也会给与之相联系的外界环境带来影响。物业管理纠纷的解决也需要各个利益主体相互妥协、相互合作来实现的，社区内各利益主体之间不应该是敌对的关系，而应该是社会地位平等的合作伙伴的关系，在实现自身基本利益的同时，也考虑一下别人的利益，做出一定妥协，以实现社会效益和经济效益、环境效益的共同增长，最终达到各利益主体的共赢。

第二节物业管理纠纷的解决机制

我国物业纠纷的解决机制应包含“骨架”和“筋脉”两部分，这两部分是紧密结合、互相支撑的关系，其中“骨架”确定了纠纷发生后的基本解决途径，“筋脉”则为各种解决途径的有效实现提供保障。二者相互作用共同构成物业管理纠纷的解决机制，缺一不可。

一、物业管理纠纷解决机制的“骨架”

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的第六章，关于争议的解决的第三十四条有五类途径解决：与经营者协商和解；请求消费者协会协调；向有关行政部门申诉；根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提讼。参考上述法条，物业管理纠纷的解决机制也应有一个梯级层次：沟通协商→调解→行政裁决→仲裁→诉讼。物业管理纠纷发生以后，如果全部都寻求法律途径的话，由于我国物业管理纠纷数量激增，就目前的法院的现实情况来看，是无法承担这么重的负荷的，而且会浪费许多法律资源。我们如果按上面那个层次来处理纠纷，会节约许多社会资源，也会提高物业管理纠纷解决的效率。

二、物业管理纠纷解决机制的“筋脉”

物业管理纠纷解决机制的“筋脉”主要指建立起各种机制，比如培训机制、竞争机制、沟通机制、联席会议制度、监管机制、预防机制、保险机制、评估机制等等，为骨架“筋脉”的保障作用则贯穿于“骨架”的始终。过第三方机构的介入，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

第三节实现物业管理纠纷解决机制的途径

在我国现行法律制度下，物业管理纠纷的解决途径非常广泛，从我国民事立法有关规定和实践来看，主要包括协商、调解、行政处理、仲裁、诉讼等多种方式。总的说来，这些纠纷解决方式可分为两类：诉讼方式和非诉讼方式，前述方式除诉讼外，都属于非诉讼方式。

一、协商

协商是物业管理纠纷双方当事人之间本着互谅互让的态度和实事求是的精神，就有关纠纷的解决自行达成和解协议，并自觉履行。协商无须第三者参与斡旋、调停、仲裁或裁判，这种方式简便易行，省时、省力、省钱，是一种理想状态的解决方式，关键是在运用过程中要注意合法性和自愿性。单纯的双方当事人之间的协商属于典型的“私了”，通过协商“私了”是有条件的，在条件不具备时，往往难以达成合意，且通过协商达成的协议没有强制力，约束力不足，具有不确定性。

二、调解

调解是在第三方主持下，以国家法律、法规、规章和政策以及社会公德为依据，对纠纷双方进行斡旋、劝说，促使他们互相谅解，进行协商，自愿达成协议，消除纷争的活动。在某种意义上，调解可以视为协商的延伸，二者的主要区别在于是否有中立第三方(调解人)的参与。调解分诉讼外调解(包括民间调解、行政调解等)和诉讼内调解(司法调鳃)。从纠纷解决机制的体系出发，本部分内容重点介绍民间调解，而行政调解和诉讼内调解分别在行政处理和诉讼方式中介绍。调解具有如下特点：

(1)调解是在中立第三方的参与下进行的纠纷解决活动。作为中立第三方的调解人可以是国家机关、社会组织、专门机关(机构)，也可以是个人。

(2)调解以当事人的自愿为前提。

(3)调解具有程序的简便性和处理的灵活性与合理性。纠纷当事人能够在自愿、平等、友善的基础上弄清事实、分清责任、达成协议，应该说这是双方当事人解决纠纷的最理想方式。

三、行政处理

行政处理，是指行政主体为实现相应法律、法规、规章确定的行政管理目标和任务，应行政相对人申请或依职权依法处理涉及特定行政相对人某种权利义务事项的具体行政行为。行政处理是解决物业管理纠纷的主要途径，它具有专业性、权威性强以及效率高、成本低等优点。物业管理行政机关对当地物业管理行业情况最熟悉，掌握当地物业管理企业的基本情况和有关资料，便于及时查明案件事实，做出妥善处理，维护国家、集体利益和当事人的合法权益。行政处理的形式广泛多样，主要包括行政调解、行政裁决和行政复议等。

(一)物业管理纠纷的投诉和受理为了解决物业管理的各种纠纷，我国建立相应的投诉、受理制度。物业管理纠纷的投诉是指业主委员会、业主或使用人对物业管理企业或其他物业管理主体违反有关法律、法规、委托管理服务合同等行为，而向所在地物业管理行政主管部门(房地产管理部门)、物业管理行业协会，消费者协会或物业管理企业的上级部门进行口头或书面的反映。物业管理纠纷的投诉受理，是指物业管理行政部门接受投诉后的处理程序。建立物业管理投诉受理制度，有利于维护业主委员会，业主和使用人的合法权益，有利于规范物业管理企业的行为，也有利于物业管理业健康发展。这一制度已经纳入到物业管理的法律体系中。《物业管理条例》第49条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

(二)行政调解行政调解是指在特定的国家行政主管机关主持下进行的调解，具有行政性质。行政机关主持的纠纷调解，与民间调解比较，具有依靠专家判断、对纠纷当事人(双方或一方)有权威性和影响力、效率高、成本低以及可以在纠纷解决过程中积累政策经验等优势。

(三)行政裁决和行政复议行政裁决是指对于违反行政法规的行为，国家有关行政主管部门对违法者所作的处分或处罚决定。如果当事人对处理决定不服，可在一定期限内依法向原行政主管部门的上级机关提出重新处理的申请，上级行政机关依法进行复议，维持、变更或撤销、部分撤销原处理决定。在处理物业管理纠纷中，上级房地产管理机关通过行政复议，对下级机关所作的行政处罚和行政处理决定进行复查，维持正确、合法的行政决定，纠正和撤销不合法的、不适当的行政决定，这种复查过程，就是实施监督的过程。这样做，有利于房地产管理机关依法行政，正确贯彻国家的物业管理政策，正确实施物业管理法律法规，做好物业管理工作。

四、仲裁

仲裁是指发生纠纷的当事人按照有关规定，事先或事后达成协议，把他们之间的争议提交仲裁机构，由仲裁机构以第三者的身份对争议的事实和权利、义务作出判断。仲裁这一方式有自愿的一面，也有强制的一面。当事人双方自愿将争议提交仲裁机构解决，裁决一经作出即发生法律效力。当事人不履行责任，对方当事人可向法院申请强制执行。仲裁有以下特点：(1)以双方自愿为前提；(2)仲裁的范围一般为民商事纠纷；(3)仲裁有极大的灵活性与便利性；(4)仲裁具有强制执行力。

五、诉讼

诉讼是指受害人、案件的其他当事人或法定国家机关依法向人民法院、上诉或申诉，由人民法院按照法定程序处理案件，保护有关当事人的合法权益。物业管理纠纷的诉讼主要是民事诉讼。司法救济作为纠纷解决最终的和最有效的途径有其特有的优点，人民法院作为惟一的审判机关，其程序规范严密，判决具有权威性和强制力。所以双方当事人争议较大的案件，通过诉讼外手段难以解决时，最终还是要选择司法救济。人民法院的审判，也首先适用调解。《民事诉讼法》第16条规定：“人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。”第85条规定：“人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。”物业管理纠纷大部分属于民事案件，在审理中也首先应当适用调解，在调解中遵循自愿、合法原则。与民间调解、行政调解(统称为诉讼外调解)所不同的是，法院调解为诉讼内调解，双方当事人一经达成协议并送达，即产生法律效力，它与司法判决书具有同等的法律强制力和约束力。调解不成的，应当及时判决。

第6篇：关于物业服务的法律法规范文

一、明确职责，切实加强住宅物业管理

按照“条块结合、以块为主、属地负责”的原则，明确住宅物业管理工作职责，落实工作责任，共同推进住宅物业管理工作。

（一）市房管局负责研究制定物业管理发展规划，制定相关配套政策，负责物业服务企业资质初审，住宅专项维修资金归集和物业管理用房的管理，落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业检查评比、考核和人员培训，加强对物业服务企业的监管，规范物业管理服务行为，指导镇（街道、办事处）调处物业管理中的矛盾纠纷。

（二）各镇人民政府、街道办事处、开发区管委会、临港新城管委会具体负责本辖区物业管理工作，配合市房管局科学划定物业管理区域，界定物业服务范围，指导监督业主委员会的选举、改选和换届工作，负责协调、监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作，做好辖区内有关物业管理的投诉处理和工作。

（三）社区居委会协助镇（街道、办事处）做好物业管理工作，参与业主大会、业主委员会筹建、改选和换届，指导和监督业主大会选聘物业服务企业或者进行自治管理，协调业主、业主委员会和物业服务企业之间的关系，调处物业服务中的矛盾纠纷，指导业主委员会和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止扰乱公共管理秩序和损害业主共同利益的违法行为并及时向有关行政执法部门报告。

（四）市规划局负责科学设定居住用地规划条件，严格审查设计方案和施工图，确保相关设施配套到位，查处擅自改变建设工程规划许可证许可范围的违法建设行为。

（五）市建设局负责住宅小区建设工程质量的监管，监督建设单位及时处理已竣工交付住宅小区的质量问题。住宅小区房屋未经质量单项验收合格的，不予发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（六）市公安局负责监督指导住宅小区治安防范措施的落实，指导物业服务企业做好住宅小区停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。对小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货车辆、影响消防安全等行为依法采取强制措施并进行处理。公安消防部门负责住宅小区消防设施的检查验收，依法查处破坏消防设施的行为。

（七）市城管执法局按照城市管理相对集中行政处罚权的规定查处住宅小区内破墙开门（窗）、损绿毁绿、未经批准擅自搭建构（建）筑物及其他设施、设乱户外广告、乱设摊点等行为，做好住宅小区垃圾清运及路灯养护等工作。

（八）市园林旅游局按照规划设计条件，严格住宅小区绿化建设方案的审批，指导做好住宅小区的绿化管护工作，并具体负责住宅小区的日常绿化管护工作。

（九）市人民防空办公室负责住宅小区内人防工程的规划、建设、维护管理、监督检查和实地标注工作，人防工程未经质量专项验收的，不得投入使用。

（十）市工商、物价、环保、质监等部门要按照各自职责，妥善处理物业管理涉及的工商登记、物业服务收费、环境污染、设备设施质量等方面的投诉，主动配合各镇（街道、办事处）化解物业管理中的矛盾。

二、根据实际，合理确定住宅物业管理的方式

（一）新建住宅小区全面推行等级物业服务。先由建设单位按规定选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理，业主委员会成立后，由业主大会根据住宅小区的规划建设、配套情况和需要的管理服务项目，选聘物业服务企业进行管理。

（二）改造后的老住宅小区具备物业管理条件的，应当及时召开业主大会并选聘物业服务企业，按等级实施物业管理；对暂不具备条件的，可以实行业主自治管理，也可以采用业主委员会与社区居委会签订协议的方式，由社区居委会提供以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务。

（三）拆迁安置房和保障性住宅小区的前期物业服务按照谁开发、谁建设、谁负责的原则组织实施管理。业主委员会成立后，可根据业主需求确定物业管理方式。

三、突出重点，切实抓好住宅物业管理的规范运作

（一）规范新建住宅小区的前期管理。凡达到规定规模的住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前，应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务企业要加强对住宅小区建设工程质量的跟踪，根据物业管理的要求，有权提出合理化建议，对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，及时向有关行政执法部门报告。

（二）规范物业交接。新建住宅小区住宅与市政公用基础设施、公用设备设施、人防工程设施设备要同步交付使用。住宅小区竣工交付前，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业要对共用设备设施（含人防工程设施设备）进行查验，做好交接记录，明确责任。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。建设单位按照《关于进一步加强物业管理工作的意见》（**政办发〔20**〕79号）规定支付的交接费，由市房管局统一管理，交接费的使用办法由市房管局另行制定。

（三）规范业主委员会的运作。不论采用何种管理模式，所有住宅小区都要依法建立业主委员会。业主委员会一时难以建立的，由社区居委会与业主共同决定住宅小区物业管理事项，直至业主委员会成立。社区居委会要认真组织筹备召开业主大会，选举产生业主委员会，要加强对业主委员会的指导，积极支持业主委员会的工作。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业履行服务义务，也要督促业主按时交纳物业服务费。

（四）规范物业管理服务行为。签订物业服务合同，权利义务关系必须明确且符合法律法规规定，合同的期限应当与业主委员会任期相一致，并向社区居委会备案。物业服务企业要按照合同约定，认真履行服务义务，为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费标准，坚持明码标价并按规定办理备案等手续，自觉接受市物价局、房管局等部门以及业主、业主委员会的监督。市房管局要会同各镇（街道、办事处）加强对物业服务企业的监管检查，科学评定物业服务企业信用程度，不断完善物业服务诚信档案制度。

（五）规范物业服务企业退出程序。物业服务企业擅自退出物业管理项目的，要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任，给业主造成损失的，要依法承担赔偿责任。物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、市房管局、所在镇（街道、办事处）和社区居委会。在前期物业管理期间，物业服务企业退出物业管理项目且建设单位**法承担重新选聘责任的，由社区居委会临时代为管理。

（六）建立住宅小区公共设施应急处理机制。市、镇两级政府要按照属地管理原则，分别安排相应的经费，作为物业管理风险应急处置资金，专项用于弃管住宅小区共用设备设施临时运行管理费用。

（七）妥善处理物业质量遗留问题。已竣工交付使用房屋的消防系统、电子监控、高层电梯、地下车库等存在质量遗留问题的，由市政府统一牵头，责成相关职能部门进行全面梳理排查，明确整改方案，督促建设单位尽快落实资金，迅速整改。对整改不力的建设单位，要记入诚信档案并依法予以处理。

四、大力扶持，落实住宅小区物业服务的各项优惠政策

（一）税收规费方面

1．住宅物业服务的新办企业自经营之日起2年内免缴统一收费（含防汛保安、残疾就业保障、人防、工会等各类基金）；

2．20**年**月31日前，物业服务企业按规定缴纳的营业税和所得税地方留成部分扣除征管经费后，由政府通过以奖代补的方式支持物业服务企业的发展；

3．物业服务企业受委托管理改造后的老小区、拆迁安置小区、保障性住宅小区，其收费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据；

4．物业服务企业可适当减少社会保险种类，下浮缴费标准和比例。

（二）政府补贴方面

1．市政府统一建设的拆迁安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市财政按每月0.2元/㎡的标准补贴物业服务企业（单位），各镇（街道、办事处）建造的，补贴标准由各镇（街道、办事处）确定。20**前建成且已落实物业管理的城区住宅小区，由市财政按上述标准补贴物业服务企业（单位）。

2．改造后的老小区，物业服务交接费由市财政按1元/㎡的标准进行一次性补贴。

3．政府性资金投资新建的住宅小区按建筑总面积的2‰配建经营性用房，房屋产权归市房产管理局所有，可委托物业服务企业经营，收益主要用于弥补物业管理经费的不足。

（三）表彰奖励方面

1．市财政每年安排相应的经费，对受到上级政府及部门关于物业管理方面表彰的物业服务企业、社区居委会、业主委员会和个人，按照上级政府及部门明确的奖励标准进行奖励；

2．镇（街道、办事处）应安排相应的经费，对作用发挥好、规范程度高的业主委员会予以表彰奖励；

（四）市房管局协调督促建设单位按有关规定尽快支付拖欠的物业服务费用。

五、加强领导，确保物业管理工作健康持续发展

（一）加强组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组，由分管市长任组长，市政府办公室分管副主任、房管局局长、**江街道主任任副组长，市房管、规划、建设、城管、园林、**、人防、环保、物价、财政、税务、工商、民政、监察、质监等部门以及**江街道的分管领导为成员，负责督促检查有关单位履行职责，协调处理物业管理工作中的重大问题。各镇（街道、办事处）成立相应的领导小组，并指定专门科室具体负责物业管理工作，在全市建立起一级抓一级、层层有落实的物业管理工作体系，为物业管理工作提供坚强有力的保障。

（二）营造良好氛围。新闻媒体和各有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理法律法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理的商品消费观念，及时缴纳物业服务费用，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境。

第7篇：关于物业服务的法律法规范文

【关键词】物业费拖欠 物业费定价 物业服务质量 制裁

物业管理费是对区分所有的住宅小区公共部位进行日常维修、养护费用的重要来源,但目前各住宅小区都有很大比例的业主拒绝缴纳或拖欠物业管理费,一些住宅小区的物业费拖欠比例甚至超过70%。由于收费不足,很多物业服务企业只好降低物业服务质量。另外,更有一些物业服务企业由于拖欠物业费的业主比例太大而严重亏损,不得不退出小区物业管理。由于业主拖欠物业费导致入不敷出的物业服务企业退出小区物业管理,造成了住宅小区一定时期内的管理真空,这给业主的生活带来了很大的困扰。

业主拖欠物业管理费问题的成因

物业费定价缺少业主参与。当前居民普通住宅物业服务主要实行政府指导价的定价方式。《物业服务收费管理办法》第六条规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。在各地方按照这个《办法》制定的地方性行政规章中,许多都对普通住宅物业规定了实行政府指导价的定价方式。市场调节价一般适用于别墅等高档住宅、非住宅物业及特约服务收费。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托,为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。

在实行政府指导价的物业服务项目上,物业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志,却唯独缺少物业费的实际缴纳人业主的意志,因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。《物业服务收费管理办法》第七条规定,物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照此规定,政府、业主、物业服务企业都应参与物业服务定价,业主至少可以参与基准价基础上浮动幅度范围内的物业服务费定价。但实际上,业主几乎很少参与服务费定价。首先,在前期物业管理阶段,业主不能参与定价。由于在前期物业服务合同的缔约过程中业主大会尚未召开,业主委员会尚未成立,根据《物业管理条例》第二十一条的规定,前期物业服务合同一般是物业服务企业与开发商即建设单位签订的。此阶段业主不能参与定价,没有机会表达自己的意志,更不能讨价还价。其次,由于一系列复杂的原因,很多小区撤换前期物业公司困难重重,业主也很难通过由业主自治机构与新物业公司签合同的方式参与物业费定价。

物业服务质量不高、标准不具体。目前,居民对物业服务普遍不满意。中国质量协会、全国用户委员会公布的2009年度全国住宅用户满意度测评结果显示,2009年住宅用户的满意度指数为70。住户最不满意物业服务质量差,包括停车管理混乱,小区安全性低等问题。

经调查发现,造成当前物业管理纠纷的一个重要原因即是物业服务质量标准不具体。实践当中的物业管理服务合同往往只对物业管理服务的项目进行约定,而对各个物业管理服务项目应达到何种质量则缺乏具体的、量化的规定。这不仅使得物业服务企业在提供物业服务时无明确的执行参照,也使得业主和物业服务企业常常会因对服务质量标准的认识不一致而导致纠纷。在物业服务合同合法有效的前提下,业主以物业服务质量有问题而拒交物业服务费的比例非常大。在实践中物业服务费不能及时收缴,业主在法庭提出抗辩理由有50%是物业服务企业提供的服务质价不相符。①

拖欠物业费行为得不到有力制裁。通常在住宅小区刚入住时拖欠物业费的只有极少数业主,一旦其行为得不到及时制裁,不交费业主数量将迅速增长,这是因为不交物业费也可以享受物业服务的“搭便车”心理和行为会在业主间蔓延,造成欠费风气盛行。目前,物业服务企业对拖欠物业费行为除了请求业主委员会督促外,唯一合法的手段就是诉诸法院,通过诉讼的途径追究业主违约责任。在实际生活中,因为这种方式费时费力,所以物业服务企业通过诉讼的方式追缴物业费的案例比例不高。从我国目前的立法规定看,对业主无合法理由欠费的行为尚无有效制裁措施。

解决拖欠物业管理费问题的对策

提高业主参与协商物业费定价的程度。首先,从长远来看,物业费应该朝协商定价的方向发展,缩小适用政府指导价,拓宽市场调节价的适用范围。政府指导价物业服务收费机制有待改善,尤其在社会主义市场经济条件下的今天,应放宽并改善这种物业服务收费机制,在国家价格宏观调控下,通过市场竞争机制进行服务价格的调节。②政府可以定期向社会如实公布物业费的市场平均价格以及各项服务收费的明细情况,由物业服务企业与业主参照市场的均价自由确定收费的标准。③以北京为例,仅经济适用住房、危改回迁小区,在未成立业主大会前,实行政府指导价。北京市的这种规定市场化程度比较高,更能尊重业主与物业服务企业在定价问题上的合意,符合民事活动平等、自愿的原则。其次,就目前而言,在部分有必要实行政府指导价的物业项目上要保证业主在基准价基础上浮动幅度范围内参与协商定价。为此,还必须完善业主自治和前期物业服务等一系列配套制度。目前各地业主大会的召开、业主委员会的成立比率普遍不高。没有业主大会和业主委员会,业主就没有参与协商物业费定价的法定机构及合理的程序。业主自治制度的推行任重而道远。前期物业管理合同的签订主体和签订程序也有待改进。

加强物业服务质量标准制度建设。让业主心甘情愿地交纳物业费必须提高物业服务质量,但提高物业服务质量不是无限度的,必须有一个标准。加强物业服务质量标准制度建设,制定科学合理的物业服务质量标准是解决物业服务矛盾非常重要的一个方面,这既可以使物业服务企业对自己的服务有明确的目标,督促其按照标准提供和改善自己的服务,也可以直接准确判定物业服务企业是否违约。

我国目前尚不存在统一的物业服务质量国家标准。依合同法第六十一和第六十二条的规定,物业服务合同的质量标准可以有约定标准和其他标准,其它标准包括国家标准、行业标准、通常标准履行、符合合同目的的特定标准。对于物业服务约定标准,实践中有些物业服务合同本身存在缺陷,合同约定的服务标准模糊、定性不定量,发生纠纷后业主和物业管理企业各说各的理,让人无法判断。

我们认为物业管理质量标准应坚持当事人合同约定为主的原则,但国家或地方应制作科学合理、有效的标准,通过实行分类、分项、分级,为物业管理双方当事人提供菜单式的选项,为签订物业服务合同提供参考依据,在合同没有约定的情况下也可以依据合同法第六十二条作为判断服务提供方是否违约的依据。

立法规定对拖欠物业费的制裁措施。各国关于业主拖欠物业服务费都规定了较为严厉的措施,如新加坡立法规定对拒绝或迟延交付的服务费用加收利息及罚金。④德国《住宅所有权法》第18条和第19条规定,共有所有权人于履行所负担的义务有相当的迟延时,将构成剥夺其居住权。⑤我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第21条和22条规定,区分所有权人或住户积欠应负担费用,管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付迟延利息甚至强制其迁离。此外,依据我国台湾地区的建筑法规,还可以凭借公权力采取切断电气和水道等其他适当的措施,等等。

借鉴上述国家或地区的欠费制裁制度,我国也应通过法律法规明确规定对拖欠物业费的制裁措施。对于物业服务提供方来说,业主与其是服务合同关系,业主拖欠物业费是违约行为,业主对自己的违约行为应承担违约责任。依据合同法的规定,拖欠物业费的违约责任形式主要应是损害赔偿、违约金,欠费业主支付迟延利息其性质应为损害赔偿。目前我国实践当中欠费业主承担违约责任的形式主要是支付滞纳金。对于按时交纳物业费的业主来说,拖欠物业费是违反了区分所有权人作为共有人的共同费用分担义务的行为。部分业主拖欠物业费不仅扰乱了物业服务企业的正常经营,也侵害了业主团体的共同利益。正是基于欠费行为的这种性质,世界各国的立法上才规定业主管理团体可以采取除滞纳金和迟延利息之外更多更严厉的制裁措施。我们认为除了迟延利息和滞纳金外,我国法律也可以规定对无故欠费业主发出支付令、限制房屋转让、将其专有部分强制拍卖、要求业主强制迁离、予以罚款、做出罚金有罪判决等有力措施解决物业管理费拖欠问题。(作者单位:唐山学院;本文系唐山学院课题“唐山市物业管理问题及对策研究”成果,项目编号:09004A)

注释

①③④马克力,王磊,罗海燕:《物业管理纠纷》,北京:法律出版社,2007年,第139,136,145页。

第8篇：关于物业服务的法律法规范文

郑州小区停车管理办法全文最新版

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、国家发展改革委和建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于具有独立法人资格、取得物业服务资质的物业服务企业，在郑州市市区内提供物业服务时收取物业服务费的管理工作。

第三条 郑州市市区的物业服务收费管理工作由郑州市物价局负责;各县(市)、上街区的物业服务收费管理工作由当地价格主管部门负责。

第四条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,提供物业服务向业主所收取的费用，主要包括以下内容:

(一)综合管理服务;

(二)物业共用部位的日常维护和管理;

(三)物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;

(四)环境卫生、绿化管理服务;

(五)物业管理区域内公共秩序维护。

第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、透明和收费与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。

住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。

住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。

别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。

第七条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分:

(一)服务及管理人员的工资、社会保险和按规定应当提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)物业服务企业办公费用;

(七)物业服务企业固定资产折旧;

(八)经业主或业主大会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理。

(一)物业服务项目包括综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁服务、公共区域绿化养护服务和共用部位、共用设施设备日常运行、养护、维修服务五项。

(二)每个服务项目根据服务要求、设施设备配置情况不同，分为五个收费等级。

(三)物业服务企业所申报的综合管理服务项目的等级，不得高于所选的公共区域清洁服务、公共区域秩序维护项目等级。

(四)物业服务最终价格为五项对应等级收费标准之和。

第九条 住宅小区物业服务收费各等级的基准价和浮动幅度，由具有定价权的价格主管部门依据房地产行政主管部门确定的物业服务等级标准制定。

各住宅小区具体的物业收费标准由业主与物业服务企业在价格主管部门核准的物业服务项目等级的基准价和浮动幅度内约定。

第十条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业在与业主签定物业服务合同时约定。

第十一条 执行政府指导价的物业服务企业，应当在房屋交付使用前，持以下资料原件(复印件加盖单位公章)向价格主管部门申报物业服务收费项目等级标准。价格主管部门在实地勘验后，对具备收费条件的物业小区核定收费项目等级标准。

(一)规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;

(二)房地产行政主管部门认定的服务等级标准材料;

(三)申请物业服务收费等级标准的书面材料;

(四)物业服务企业资质证书的复印件;

(五)法人登记证书及营业执照副本;

(六)物业服务合同;

(七)物业承接查验报告;

(八)其他需要报送的资料。

第十二条 本办法实施前实行政府指导价的住宅小区，继续按原合同约定执行。物业服务企业如需调整物业服务收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十三条 物业服务企业在物业服务中，应当严格履行物业服务合同，遵守国家的法律法规，为业主提供质价相符的服务。

第十四条 物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积为准计算;办理房屋所有权证前以售房合同中约定的建筑面积为准计算。

第十五条 完成物业承接查验并交付使用的房屋，自开发建设单位交付之日下月起，业主开始按月交纳物业服务费。

第十六条 因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物业服务费用由开发建设单位全额承担。

第十七条 业主或物业使用人装修期间产生的装修(建筑)垃圾由业主或物业使用人按规定自行清运的，物业服务企业不得收费;委托物业服务企业清运的，清运费用由业主与物业服务企业协商确定。

第十八条 住宅小区的物业服务企业推广使用集成电路卡(IC卡)的，按业主实际使用数量免费发放，丢失补办的可按成本价收取费用。

第十九条 住宅小区机动车停车服务费实行政府定价。

在全体业主共有道路或者其他共用场地停放机动车辆的，是否交纳停车服务费，收取的停车服务费如何使用，应当经业主大会或物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业服务企业在全体业主共有的地面和地下规划共用车位、道路或其他共用场地收取的停车服务费，扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照商定的意见或业主大会的决定使用。

规划用于停放机动车的车位，在产权人取得相关产权后，可由产权人通过出售、附赠或者出租等方式约定。产权未明晰前，车位的收益归全体业主所有。

第二十条 物业企业代供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位收费时，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条 物业服务企业不得以保证金、抵押金等形式变相收费。

第二十二条 物业服务企业已收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定，在物业管理区域内的显著位置，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册或多媒体终端查询等方式实行明码标价。明码标价的内容包括:物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、计费方式、计费起始时间、价格管理形式、价格举报电话12358、行业监督电话等。

第二十四条 物业服务企业违反物业服务收费相关规定收费的，由价格主管部门依法进行查处。

第二十五条 本办法自20xx年9月1日起执行。《郑州市物价局 郑州市房地产管理局关于印发郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)的通知》(郑价公〔20xx〕2号)及其他相关文件和规定同时废止。

小区停车位如何管理的具体方案为了更好的解决小区的停车问题，保持良好的停车秩序，通过对小区去年停车管理的总结，近两个月来客服中心不断的与业主、居民委员会相关部门沟通和讨论，拟定了20xx年的停车管理方案，具体如下：

一、小区出入口安装一卡通智能刷卡系统，固定车位车辆直接刷卡出入小区，在进入地面固定停车场及地下车库时需要再次刷卡。临时车辆进入小区，需领取智能卡，刷卡计时，缴纳临时停车费方可驶出小区。

二、小区固定停车场(1号、3号、4号、6号)采取抽签方式分配，另外601603号楼前西段停车位划入3号停车场作为固定停车位，614616号楼前停车位划入4号停车场作为固定停车位。地面车位分配方式基本延续20xx年的分配方案，同时为了固定停车场停车有序，在停车场出入口安装智能刷卡系统，一车一位，刷卡进入。

三、根据消防要求，确保消防通道畅通，调整原路两侧固定车位(包括2号、5号停车场)，不再纳入抽签分配范围，改为临时停车位，供搬家、来访、业主临时停放及特殊车辆使用，并采取计时收费办法。

四、由于地下车库机械二层车位的启用，保障车辆停车规范及地下车库车辆管理系统的正常运行，取消地下车库临时停车位。

五、对已办理地下车库停车位的私家车，可以参与地面固定停车位的抽签，对抽中地面停车位并自愿放弃地下车位的车主，可以办理终止地下车库停车位租赁协议，停车费用按照实际发生月进行退费。

六、地面车位收费依据标准：北京市物价局京价(收)字[20xx]194号《关于调整我市机动车位车场收费标准的通知》、北京市发展和改革委员会《关于调整我市机动车停车场收费计时单位的通知》(京发改[20xx]495号文件)、经区发展和改革委员会核准的备案标准执行。

地面固定停车位收费标准：

小型车月租150元，年租1600元

大型车月租210元，年租2300元

第9篇：关于物业服务的法律法规范文

关键词：中小城市　物业管理　对策

一、中小城市物业管理存在的问题

（一）开发建设方面

1、建管不分，掩盖和转嫁前期矛盾

物业服务企业大多是房地产开发企业的下属单位，就是俗称的“老子开发儿子管”，没有经过前期的招投标工作，开发单位为了自身利益，片面追求经济效益，压缩配套设施项目，建设单位前期投入不足。比如有些小区监控设施投入不足，没有规划充足停车位（库），电梯安装少于正常需求，对后期物业管理就造成影响。为了销售盲目对物业管理进行包装，在业主入住之后这些承诺得不到兑现就很容易产生矛盾。

2、早期介入和前期管理不足

物业服务企业在设计、建设、竣工验收阶段没有参与早期介入。对于建设单位在竣工之前的建设也缺乏有效的监管。由于缺乏有效监管随意改变设计或者房屋质量不符合相关标准的问题时有发生。这也给物业管理的后期管理增加了成本。枣庄市的前期物业管理招投标工作起步晚，自2008年2月1日起滕州市（县级市）的前期物业管理招投标工作全面启动，滕州市相关部门规定2万平方米以上的新建住宅小区全部实行公开招标，通过招投标方式选聘了物业企业。

（二）物业服务企业方面

1、物业企业总体实力弱小

枣庄市物业企业数量不少，绝大多数都是注册资金在50万元左右的三级资质企业，企业规模小，专业化水平低，缺乏竞争力，只能提供简单的维修、保洁、绿化和秩序维护等基础服务。在人力资源上，取得物业管理师资格、物业管理经理的比例占9%，专业化管理队伍急需组建。从事物业服务的保洁、维修人员大多没有经过专业化的培训，是从农村转移的富余劳动力，并且流动性非常大。在经营效益上，普通居住物业服务收费难的状况并未根本改变，行业的平均利润率呈下降趋势，部分企业生存状况不容乐观。枣庄市的住宅小区物业服务费收费标准是2006年制定的，最高一级的收费标准为0.8元/m2/月，最低的只有0.2元/m2/月，近些年劳动力等各类成本的上涨已导致相当数量的物业服务企业陷入生存困境，现行税赋政策没有对物业管理行业进行扶持或者优惠，企业经济负担重。

在商业模式上，提供简单的保修、保洁、绿化和秩序维护等基础服务仍是主要模式，传统粗放型的商业模式在现代服务业市场竞争中差别优势难以持续。

2、物业服务公司和社会公共服务部门利益矛盾

物业服务企业具有一定的公共管理性质职能，承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理，物业区域内的市政设施和城市的配套设施是相互连接的。但是在遇到具体问题时，配套设施出现问题要求社会公共服务部门配合维修时，由于利益的关系，协调起来比较困难。

（三）业主、业主大会、业主委员会方面

1、业主和物业企业立场不一致

一些业主片面强调个人维权把物业企业当成对立面，不服从管理，甚至刁难物业服务人员。部分业主只讲权利、不讲义务，不能自觉遵守管理规约。从调查情况来看，业主不配合，不支持物业的物业管理，拖欠物业服务费问题突出。

2、业主委员会没有发挥真正的作用

全市共成立有小区业主委员会70个，相当一部分小区在业主入住几年后仍没有召开业主大会，没有组建业主委员会。有一些小区虽然成立了业主委员会，但是没有经费来源，正常的工作没办法开展，还有个别业主委员会委员只是为了自己利益，根本没有代表广大业主。

（四）法规制度方面

1、在法律关系上，物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会、建设单位、市政公用部门之间的矛盾纠纷依然存在

相关主体之间的法律关系不协调。地方政府物业管理方面的法规性文件少，难以做到有法可依，有章可循。对于枣庄市而言，《枣庄市物业管理持证人员在岗培训和监理个人诚信档案的若干规定》还急需完善。物业管理体制中的行业主管、街道办、居委会体制不健全，工作不完善。各职能部门职责不明确，责任落实不到位，街道办事处、居委会没有发挥应有的作用。

2、物业企业没有相关执法权

物业企业在服务过程中，经常会出现有些业主为了自己的利益，在小区内违章搭建的行为，物业服务企业有权对这些行为进行制止，但由于没有行政执法权，只能协调其它相关部门进行处理，所以在处理此类事件的力度上就大打折扣。

二、对策

（一）建管分离

1、在市场主体上，物业服务企业作为独立的法人实体参与到市场竞争之中

物业服务企业要取得一个项目时，必须通过招投标程序进入，给物业管理行业提供一个公平竞争的环境。

2、物业管理要参与早期介入

从理论上说，也并不是规定从事物业管理都要进行早期介入，但是从实践上来看，参与早期介入的物业管理的项目往往能够发展较好。因为物业服务企业会从业主或者使用人的角度对规划、施工提出合理的意见和建议。对于有前期管理的项目这一点体现得更加明显。根据枣庄市的情况，市建委《关于实施前期物业管理招标投标制度》和《枣庄市前期物业管理招投标细则》的要求，由各区（市）具体组织实施前期物业管理招投标工作，评标人员由枣庄市房管局建立的专家库中抽取，是房管局负责监督管理。没有实行前期管理招投标的项目不给颁发《商品房预售许可证》，并不予办理在建工程抵押登记手续。

（二）物业服务企业要切实加强管理

1、对于物业服务企业要加强内部管理，提供质价相等的服务

对于提高物业服务企业的管理水平，可以成立物业管理管理协会，让所有的物业服务企业成为会员，利用这个平台积极组织企业培训，通过对外考察交流学习，提高管理人员的认识水平，同时，采取多种形式，做好各个层次人才培训，提高从业人员素质。建立全市物业管理综合信息系统，对物业从业人员档案、专项维修资金、业主水、电、气、暖、物管等费用的交纳进行信息化管理。房地产行政主管部门也要加强监管，对于不符合资质条件的企业或者服务质量差的企业就排除出物业管理行业。

2、物业管理活动具有公共管理职能性质

主管部门涉及到房地产主管部门、街道办事处、各个市政设施的提供部门。物业服务企业与各个部门单位要及时沟通。房地产主管部门要从搭建平台，明确街道办事处、居委会及社区履行物业管理工作的职责。

（三）妥善处理好业主、业主大会、业主委员会的关系

1、在市场供求上，物业管理的对象是物，核心是人

相关主管部门和物业服务企业要加大宣传，让业主知晓相关的法规和条例，知道自身的权利和义务。物业服务企业应当积极参加社区志愿活动，主动承担社会责任。物业服务企业和业主的关系是“服务”和“被服务”的关系，并不是说业主就是“上帝”，物业服务企业就是“奴仆”，要理顺两者的关系，可以通过开展社区文化活动，提供服务品牌意识。例如进驻枣庄的青岛新时代物业服务有限公司就提出了“情满家园”的服务品牌,在品牌建设方面，员工和业主积极参加公益事业，组织业主登山、健身等活动。在服务质量方面，积极探索引入第三方评估参与物业服务成本评估，建立服务成本与收费价格联动机制等途径。

2、物业行政主管部门积极作为

对于没有成立业主委员会的居住小区，根据《物业管理条例》的规定召开业主大会，选举业主委员会。政府相关部门要积极支持和帮助业主委员会发挥作用。强化对业主委员会的日常监督，充分发挥业主委员会代表业主的意愿。

（四）制度建设

从枣庄物业管理的发展，枣庄已经出台了符合枣庄市实际的地方性法规、政策、规范性文件，如《枣庄市物业管理办法》、《枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《枣庄市住宅专项维修资金管理办法》、《枣庄市物业质量保修金管理办法》以及《物业管理合同》、《管理规约》等示范文本；制定完善《枣庄市物业管理持证人员在岗培训和监理个人诚信档案的若干规定》。

三、结束语

物业管理是一个与广大居民日常工作生活密切相关的重要行业，也是提高城市和社区管理水平、关注民生的一个重要载体。枣庄市物业管理发展要立足本市，不断学习借鉴发达国家的经验，加大国内各地区之间的交流，把物业管理做成名副其实的朝阳产业。

参考文献：

①黄亚平. 浅谈我国物业管理现状及发展[J]．时代金融，2011（3）

②枣庄市房地产管理局www．zzfcj．com．cn/

③李冠东. 物业管理法律法规[M]. 上海：华东师范大学出版社，2008