业主委员会管理制度精选(九篇)

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第1篇：业主委员会管理制度范文

维修基金的使用范围：维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋.

维修基金的管理：在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。在业主大会成立前，维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

维修基金的使用程序：(1)维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：A物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；B住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；C物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；C物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支；E建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；F专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。(2)维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理：A物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；B业主大会依法通过使用方案；C物业服务企业组织实施使用方案；D物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；E业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案；建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；F业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；G专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。另外，维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下

（来源：文章屋网 ）

第2篇：业主委员会管理制度范文

关键词：业主委员会、法律地位、权利义务

一、问题的提出2003年12月，全国第一起业主状告业主委员会的案件在四川省成都市审结，其大致案情如下：四川省成都市某花园的业主委员会于1999年成立，按规定到2002年4月任期届满。但任期届满后，业主大会并未进行业主委员会的换届选举。在新的业主委员会没有选举出来的情况下，原来的业主委员会于2003年1月30日同成都文石物业管理公司签约，双方约定将物业管理费由原来的每月每平方米0.24元调整为每月每平方米0.30元，并于1月1日起执行。2003年3月，该花园119名业主或住户将业主委员会及其成员、物管公司一并告到了武侯区法院，请求法院确认该物业管理议无效。法院在经过了漫长的调查审理之后，于2003年12月8日作出一审判决：该业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理补充协议》无效。法院作出以上判决的理由是：该业主委员会的主任及委员的任期已于2002年4月届满，因此其行使的代表权已于届满时终止；同时，由于该业主委员会和物业管理公司在向法庭提交证据的法定期间内，未能提交相关证据证明两者签订的补充协议是由业主大会决定或经业主大会特别授权的，因此该补充协议属无效协议（参见常江：《全国首例业主状告业委会案一审判决》，《中国房地产报》，2004-02-02.）。

随着全国第一起业主状告业主委员会案件最终以业主的胜诉而告终，案件背后更深层次的问题便浮现出来：业主委员会是什么性质的组织？处于什么样的法律地位？具有什么样的权利义务？应该由谁来监督业主委员会行使其权力？

二、业主委员会的法律地位业主委员会，简称“业委会”，又称“物业管理委员会”（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29页。）；早期著作中也称其为“建筑物区分所有权管理委员会”或简称其为“管理委员会”（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。对于业主委员会的法律地位，理论上有不同的表述。《物业管理条例》中的表述是：业主委员会是业主大会的执行机构。有的学者认为：业主委员会为管理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于管理制度上占有极其重要的地位。（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）也有人认为：业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29-34页。）以上各种表述都只是从某一特定的角度对业主委员会法律地位的局部把握，没有从整体上真正揭示出业主委员会法律地位的实质。依据《物业管理条例》有关条文的规定，结合其他专家学者的研究结果，我认为可以将业主委员会的法律地位划分为内部法律地位和外部法律地位两个部分。

（一）业主委员会的内部法律地位所谓业主委员会的内部法律地位，是指业主委员会相对于产生其的全体业主（通常是通过第一次业主大会选举产生的形式）所具有的法律地位。

新出台的《物业管理条例》对于业主委员会内部法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是在其他一些条文中也间接地体现出了业主委员会在内部法律关系中所处的地位。例如，《物业管理条例》第六条第二款规定：业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。第十一条规定：业主大会履行选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作的职责。第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握，参考其他学者的观点，我认为：业主委员会与全体业主之间存在着一种民事法律关系。所谓，是指人在权范围内，以被人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被人的法律制度（王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。在业主委员会与全体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的，由于其自身无法完成物业管理活动，故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦业主委员会被选举产生，且当选成员没有表示异议，即可视为其接受了该民事法律行为的，愿意为全体业主为一定的民事法律行为、作出一定的意思表示。虽然民法通则第六十三条规定：人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。但是，人未明示本人（即被人）名义而为意思表示者，应视为该人所自为；惟相对人明知其权，或可得而知者，不在此限，称此为“隐名”（郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华民国四十八年版，第288页。）。业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时，虽然使用的自己的名义，但是却是在全体业主的授权之下，是在其权范围之内；并且物业管理企业对此也显然是明知的。所以尽管业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时使用的是自己名义，但其行为符合“隐名”的构成要件，仍然属于行为。在业主委员会与物业管理企业所签订的物业管理委托合同中，除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他一切法律效果均归属于全体业主。上述这些内容，完全符合的特征（参见前引⑶，王利明书，第117-118页。），故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事法律关系，其中业主委员会系人，全体业主系被人，业主委员会所的民事法律行为系与物业管理企业签订物业管理委托合同。

但是，民事法律关系并不足以完全揭示或概括业主委员会与全体业主之间的法律关系。因为《物业管理条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条规定：业主委员会履行监督业主公约的实施的职责。第五十一条规定：因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。基于以上条款的规定，业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系。其中，业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色，在管理关系中处于管理者的地位；而全体业主则处于被管理者的地位。

（二）业主委员会的外部法律地位所谓业主委员会的外部法律地位，是指业主委员会相对于除了全体业主和业主大会以外的其他特定主体（依据《物业管理条例》的规定，主要包括物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会）所具有的法律地位。对于业主委员会的外部法律地位，理论上到目前为止尚未见到比较明确的表述。但是仔细分析国务院《物业管理条例》的有关规定，我们可以将业主委员会的外部法律地位划分为民事法律关系中的法律地位和行政法律关系中的法律地位。

《物业管理体条例》第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，以及及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。第五十一条规定：物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。依据以上条文的规定，我认为：业主委员会与物业管理企业之间存在着一种合同法上委托合同的民事法律关系。所谓委托合同，1999年颁布并实行的《中华人民共和国合同法》对其定义如下：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。也有学者将委托合同称为“委任”，谓当事人约定一方委任他方处理事务，他方允为处理之契约（史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第359页。）。在业主委员会与物业管理企业的法律关系中，由于业主委员会其自身没有能力进行物业管理，故只能委托具有管理能力的物业管理企业代为自己进行管理。一旦业主委员会与物业管理企业协商一致，在物业管理委托合同上签字，便意味着物业管理委托合同的成立。物业管理企业在物业管理委托合同规定的范围内为业主委员会实施物业管理的事务，而业主委员会则在全体业主及业主大会的授权下向物业管理企业支付报酬，两者之间存在着明显的劳务给付关系。上述内容，完全符合委托合同的法律性质，（参见上引，史尚宽书，第359-365页。）故业主委员会与物业管理企业的法律关系，可以定性为合同法中委托合同的民事法律关系，其中业主委员会是委托人，物业管理企业是受托人，委托的内容是业主委员会所在居住小区的物业管理事务。

业主委员会除了在与物业管理企业的法律关系中处于委托人的地位以外，《物业管理条例》第十六条还规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。第十九条规定：业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定。第二十条规定：业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；在物业管理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督；业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。上述条款表明：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间还存在着一种行政管理法律关系。所谓行政管理法律关系，是指作为行政主体的行政机关和法律、法规授权的组织因行使行政职能而与行政相对人的个人、组织所发生的关系（姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第17-18页。）。当业主委员会作出的决定违反法律、法规时，房地产行政管理部门无须与业主委员会协商或是征得其同意，而可以直接在《物业管理条例》规定的范围内通过自由裁量，单方面地选择责令业主委员会限期改正、撤销其决定抑或给予其一定程度的行政处罚。相反，当业主委员会选举产生后，则必须无条件地强制性地向所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案；并且，业主委员会协助、配合公安机关和居民委员会维护社会治安工作并接受其建议、指导和监督也是强制性的。如果其不为上述行为，就会受到有关部门的行政处罚。以上内容符合行政法上行政管理行为的特征（参见罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版，第107-110页。），故可得出以下结论：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间存在着行政法上的行政管理法律关系，房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会作为行政管理主体，业主委员会则处于行政相对人的地位。

三、业主委员会的权利和义务在明确了业主委员会在各种法律关系中的法律地位以后，其权利和义务便显得十分明晰了。基于业主委员会内部法律地位和外部法律地位的划分，其权利义务也可以划分为内部权利义务和外部权利义务。

（一）业主委员会的内部权利义务所谓业主委员会的内部权利义务，是指业主委员会基于其内部法律地位而产生的、在与全体业主和业主大会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在内部法律关系中处于行为的人和管理行为的管理人两种不同的法律地位，其内部权利义务也可以划分为行为中的权利义务和管理行为中的权利义务。

1.行为中的权利义务业主委员会在与全体业主（包括业主大会）的民事法律关系中处于人的地位。人在民事法律关系中的权利义务主要包括以下几点：（1）人必须亲自实施行为。除非经被人同意或有不得已的事由发生，不得将事务转委托他人处理。（2）人应谨慎、勤勉地行使权。人不履行勤勉义务，疏于处理事务，使被人设定的目的落空并遭受损失的，由人予以赔偿。（3）人应向被人忠实报告处理事务的一切重要情况，以使被人知道事务的进展以及自己利益的损益情况。在事务处理完毕后，人还应向被人报告执行任务的经过和结果，并提交必要的文件材料。（4）人不得与第三人恶意串通，损害被人的利益。如使被人遭受损失的，由人和第三人负连带赔偿责任（参见王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。基于以上内容，业主委员会在与全体业主的民事法律关系中，所具有的权利义务大致有以下几个方面：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同。业主委员会是由全体业主在业主大会中选举产生的，其代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同，必须在权的行使范围之内。只有业主委员会在权行使范围之内代全体业主签订的物业管理委托合同，才对全体业主具有法律效力。如业主委员会没有得到全体业主或业主大会的授权或超越其权的行使范围同物业管理企业签订物业管理委托合同，则该合同对于全体业主没有法律效力。此外，业主委员会在同物业管理企业签订物业管理委托合同时，必须以自己的名义。非经全体业主或业主大会追认，业主委员会以其他任何名义签订的一切合同，对全体业主都没有法律效力。（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督。作为全体业主的人，业主委员会在每年召开业主大会时，应当进行年度总结，向大会作出工作报告，将一年中其所进行的各项物业管理活动向全体业主进行详细的说明，并对财务状况作出年终结算和新一年的预算。此外，在业主大会上，业主委员会还应当接受全体业主对于其各项物业管理工作的监督。当业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者和物业管理企业串通、损害全体业主利益的，可以拒绝承认业主委员会所为民事法律行为对全体业主的法律效力，其法律效力仅及于业主委员会自身；如果全体业主的利益受到损害，还可以要求业主委员会和物业管理企业承担连带责任。（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。业主委员会与全体业主之间的民事法律关系之所以产生，是因为全体业主由于自身专业知识和技能的缺乏而利用业主委员会为自己服务，希望其最大程度地维护自己的权益，实现自己的利益。因此，业主委员会在行使权时，必须从全体业主的利益出发，维护其权益，增进其福利。《物业管理条例》规定业主委员会成员必须从业主中选举产生，所以业主委员会成员也是业主之一，其维护全体业主的权益实际上也是在维护自己权益，故其在为任何民事法律行为时，都应该更谨慎、勤勉、忠实地行使自己的权，为全体业主的利益服务。

2.管理行为中的权利义务业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系，处于管理者的地位。管理者在管理关系中所具有的权利义务主要包括检查权、调查权、建议权、移交处理权、奖惩权以及依法管理、公开管理、对于非法管理给被管理人造成的损失承担赔偿责任的义务（参见应松年：《行政行为法-中国行政法制建设的理论与实践》，人民出版社，1993年版，第648-650页。）。落实到业主委员会与全体业主之间具体的管理关系中，业主委员会的权利义务有：（1）监督全体业主对于业主公约的实施。所谓业主公约，依照《物业管理条例》第十七条的规定，是指由业主大会制定的、对有关物业的使用维护管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定的、对全体业主具有约束力的规范性文件。业主委员会有权对全体业主在日常生活中实施、遵守业主公约的情况进行检查；对于业主违反业主公约的行为，业主委员会可以建议其改正，并可以在法律、法规和业主公约规定的范围内进行一定的处罚；对于严重违反业主公约且拒不改正的业主，业主委员会还可以移送上级房地产行政主管部门，实施行政强制或行政处罚。（2）收取、使用和管理专项维修资金。所谓专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条的规定，是指属业主所有的、专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。在国务院建设行政主管部门和财政部门关于专项维修资金收取、使用和管理的办法还未正式出台之前，各省、自治区、直辖市的物业管理条例中，都将这部分资金划归业主委员会管理。但是，业主委员会在收取、使用和管理专项维修资金时，只能用于符合全体业主共同利益的、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在业主大会召开期间，应就其管理活动及专项维修资金的收取、使用和管理情况向全体业主作出详细的说明，并接受其质询。业主一旦发现业主委员会的管理行为超越了法律、法规和业主公约规定的职权范围，或违反有关法律、法规的规定，可以变更或撤销其行为；如发现其上述管理行为给业主造成了损失，则可以要求其承担赔偿责任。此外，如果业主发现业主委员会有非法挪用专项维修资金的情况，则可以要求其退还；也可以直接报县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，由他们负责追回。

（二）业主委员会的外部权利义务所谓业主委员会的外部权利义务，是指业主委员会基于其外部法律地位而产生的、在与物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在外部法律关系中具有委托合同的委托人和行政管理行为的行政相对人两种不同的法律地位，其外部权利义务也可以划分为委托合同中的权利义务和行政管理行为中的权利义务。

1.委托合同中的权利义务业主委员会在与物业管理企业之间存在的委托合同的民事法律关系中，处于委托人的地位。委托人在委托合同中的权利义务主要包括：（1）指示受托人处理委托事务，不将处理该事务之请求权让与第三人。（2）监督受托人处理委托事务的情况。（3）预付费用及费用偿还。（4）支付报酬（参见史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第369-384页。）。结合以上内容，业主委员会在与物业管理企业的委托合同中所具有的权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理。业主委员会在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同，将自己所在小区的物业管理事务交由物业管理企业进行处理。依据1997年建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同示范文本》及国务院《物业管理条例》的规定，物业管理委托合同中只要应该包括业主委员会与物业管理企业的名称、物业的基本情况、物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。在委托管理的期限内，若物业管理企业没有违反《物业管理委托合同》，业主委员会不得单方面提前终止合同，将物业管理事务让与其他物业管理企业实施；否则就将按照合同中规定的违约责任向原物业管理企业赔偿损失。（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同。业主委员会须定期检查监督物业管理企业履行物业管理委托合同、实施物业管理事务的情况，检查监督的内容主要应该包括物业管理企业对于物业管理委托合同中的全部管理事项是否都进行了管理、管理是否达到物业管理委托合同中规定的服务质量以及物业管理费用的具体收支状况。对于物业管理企业违反物业管理委托合同的行为，业主委员会应明确指出、限期整改，如物业管理公司未能在规定的期限内整改或拒不整改的，业主委员会有权按照物业管理委托合同中的有关条款单方面终止合同，并按照委托合同中的违约责任条款要求物业管理公司进行赔偿。此外，业主委员会还应当收集业主和物业使用人对于物业管理事务的意见和建议，转告物业管理企业。（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用。对于物业管理企业在日常物业管理事务中支出的，用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的正常费用，业主委员会应当事先预付或事后偿还，资金从专项维修资金中支出。但为了维护全体业主的利益，业主委员会有审查物业管理企业提出的财务预算和决算的义务，只有在充分论证物业管理企业支出费用的必要性与合理性的前提下，经业主大会同意，才能向其支付该费用。若未经业主大会同意或业主大会不同意支付，则业主委员会不得私自从专项维修资金中向物业管理企业支付任何费用，否则支出的资金由业主委员会自行偿还。（4）协助物业管理企业收取物业管理费。虽然签订物业管理委托合同的是业主委员会，但由于其与全体业主之间存在着“隐名”的民事法律关系（前文已有论述），物业管理委托合同中规定的物业管理费应由业主支付。如有业主拖欠或拒付物业管理费，物业管理企业不能直接以业主委员会为被告提起民事诉讼，但业主委员会仍然负有协助物业管理企业督促业主支付物业管理费的义务；若物业管理企业以拖欠、拒付物业管理费的业主为被告提起给付之诉，则业主委员会负有配合其诉讼的义务。

2.行政管理行为中的权利义务业主委员会在与房地产行政主管部门、公安机关、居民委员会的行政管理法律关系中，处于行政相对人的地位。行政相对人在行政管理法律关系中的权利义务有：（1）服从行政主体的行政管理。（2）依法履行各种法定义务。（3）对行政主体执行公务的行为予以配合、协助。（4）接受行政主体监督。（5）在行政主体对自己作出不利的行为时，有权陈述、申辩。（6）向有关国家机关提出申诉、控告、检举。（7）依法提起行政诉讼。（8）依法请求国家赔偿或补偿（参见姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第22-23页。）。在业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会具体的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。为了使房地产行政主管部门更好地了解和管理业主委员会所在物业小区的物业管理事务，这次《物业管理条例》规定了业主委员会备案制度。当业主大会选举产生业主委员会后30日内，业主委员会须向所在区、县人民政府房地产行政管理部门备案，在备案时一般还需提交业主大会成立简要过程、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议和业主委员会委员名单等材料。在通常情况下，只要业主委员会选举产生的过程符合《物业管理条例》的规定并提交了所需的全部材料，房地产行政主管部门一般都会让其顺利备案的。此外，当业主委员会成员变更、业主公约内容修改或其他业主委员会备案的事项发生变化时，须重新备案。（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作。依据《物业管理条例》第二十条第一款的规定，业主委员会负有配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作的义务。当公安机关、居民委员会出于维护物业小区社会治安的目的，需要查阅业主公约、业主大会纪录、全体业主名单、物业小区建筑物的施工设计图纸等文件资料时，业主委员会应当主动予以提供。当公安机关、居民委员会出于维护治安的目的，需要使用物业小区内共用部门或公用设施时，业主委员会应当准予其使用；若情况紧急，可不必事先征得业主大会的同意，仅需事后告知即可。此外，业主委员会若发现物业小区内的社会治安出现异常情况，应及时通知公安机关和居民委员会。（3）接受房地产行政主管部门的监督。依据《物业管理条例》有关条款的规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。若其作出了违反法律、法规的决定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门有权责令其限期改正或者撤销其决定。业主委员会挪用专项维修资金的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，并对业主委员会给予警告，没收违法所得，还可并处挪用数额2倍以下的罚款。业主委员会擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正、给予警告，并对业主委员会处以处5万元以上20万元以下的罚款。（4）依法获得行政救济。当业主委员会在规定的期限内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请备案，若其选举产生的程序符合法律规定且提交了所需的全部材料，而房地产行政主管部门对于其备案要求不予答复或决定不予备案的，业主委员会可向其上级行政主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。若业主委员会不服房地产行政主管部门对其进行的行政处罚的，也可以向其上级行政主管部门申请复议或向人民法院提讼，要求其撤销处罚决定，并可以要求其对于行政处罚行为给业主委员会及全体业主造成的损失进行补偿和赔偿。

四、立法缺陷与现实中存在的问题在明确了业主委员会的法律地位和应该具有的权利义务之后，再回过头来看国务院的《物业管理条例》，不难发现其中还存在着不少立法缺陷，从而导致了现实中存在的诸多问题。其中比较突出的问题主要有以下几类：

（一）业主委员会成立数量少《物业管理条例》第十一条明确规定业主大会履行选举业主委员会委员的职责，第十六条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；但由于《物业管理条例》中对于业主委员会的成立及备案没有做强制性的规定，也没有规定业主委员会不成立或不备案的法律后果，从而造成了在某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。据有关数据统计，现实中由于业主这方面意识的欠缺，向房地产行政主管部门备案的业主委员会相对于物业小区而言，数量相当少。例如乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家，物业管理行业已初具规模。然而与之极不协调的是，全市830多个住宅小区（包括高层大厦），仅有50多个小区成立了业主委员会，与物业管理公司的数量相差悬殊（参见孟瑶：《乌鲁木齐业委会数量少制约物管发展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山东省济南市的房产管理局下发了《济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则》，济南市民可以据此组织成立业主委员会。但经过两年多的时间，真正依法成立、在房管部门登记备案业主委员会的小区却只有区区15家（参见郑重：《业主委员会泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。

（二）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的六项职责，但是却没有规定业主委员会办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动；另外，还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小区的业主委员会，是从物管费中提取一定的比例作为办公经费。但成立近四年了，一共只报销了1000多元钱，平时交通费、电话费，一般都是自己出。由于没有经费，如果出现房屋维修、公共设施维修以及一些法律问题，就请不到专业人士咨询。而且，很多业主委员会成员都很忙，只能利用业余时间进行工作。在业主业委员会中，还有几位成员经常以缺乏办公经费委由拒绝参加业主委员会会议（参见马祥平：《业主委员会：无尽“尴尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。

（三）业主委员会诉讼地位不明确《物业管理条例》对于业主委员会的法律性质未予确认，从而导致了在现实中业主委员会的诉讼地位极不明确。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地产公司开发，1995年开始投入使用，1996年9月该房地产开发公司因营业违规被吊销营业执照。该房地产公司在撤离金湖新村时，擅自卷走了原本属于用作小区房屋维修和公共设施维修的55万元维修基金。当金湖新村小区业主委员会把当时开发该小区的房地产公司的合作方推上被告席的时候，合肥市中级人民法院作出民事裁定，认为该业主委员会不具备民事诉讼主体资格，对其不予受理。业主委员会不服裁定，向安徽省高级人民法院提起上诉，同时还致信给最高人民法院。不久，最高人民法院给予回复，省高院据此下达民事裁定书：裁定市中院立案受理该案，业主委员会可以以自己的名义提讼（参见刘传勋：《业委会致信高法讨说法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。

（四）业主委员会超越权范围、《物业管理条例》虽然作出了业主委员会权利义务的规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性；此外条例中也没有规定业主委员会超越业主大会授权范围所为民事法律行为的法律效力以及业主委员会对此应承担的责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越权的范围或者在根本没有得到业主大会的授权下，以自己或者全体业主的名义为民事法律行为；甚至还出现了、挪用专项维修资金、损害全体业主利益的情况。例如，上海市浦东新区德州高层小区的业主委员会，在没有得到全体业主和业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便同意了物业管理企业使用专项维修资金。一年之中，小区内的675家住户少则分摊到2000多元维修费用，多则近4000元。在业主们的强烈要求下，业主委员会才召开了部分业主会议，要求物业在5天内公布明细账目、支出总额及每平方米分摊的费用，但事后又杳无音信（参见马美菱：《维修费狮子开口业主利益受侵害、业委会就像围城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院业主委员会在业主大会上要求颁发“重大贡献奖”，受奖者是业主委员会主任、副主任以及其他“索赔有功人员”，奖金总额为16万余元。后因业主非议未能全部兑现。此后，业主们陆续发现业主委员会存在诸多问题：业主委员会未经业主同意，私自和开发商签订赔偿协议；藏匿开发商补偿给全体业主的架空层、底层车库；将部分房屋私自出租给个别业主65年；私自向外发包13个小区物业工程；用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层、底层车库及部分房屋的位置及数量清单，并解决已发的超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时，业主委员会拒不处理（参见包蹇：《业主缘何状告业主委员会》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。

五、制度完善纵观世界各国的民事、物权、房地产管理或物业管理法律法规，很多国家都有着与我国业主委员会制度相接近或相类似的制度设计，其中有些规定对我国业主委员会制度的完善具有很大的借鉴价值。

德国法民法规定：业主委员会（凡外国法律中某具体概念与我国《物业管理条例》中的某一概念相近的，为便于理解，统一使用我国《物业管理条例》中的提法。下同）成员由业主中的一人或其他具有专门特长的个人或法人担任。业主委员会成员的任命及解任由业主大会之多数决议予以决定，任期为5年。5年期满之后，即使没有特别解任之必要，但依法律规定，该业主委员会成员的职务即已终结。对于任期届满、职务终了的业主委员会成员，可以由业主重新任命，但这一任命必须考量该成员在任期内的业绩。另外，即使在任期之内，业主委员会成员如有重大事由，业主大会仍然可以将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，监督业主公约的执行。（2）保存及修缮小区物业中的共用部分。（3）在紧急情况下，对共用部分的维护保存采取必要措施。（4）物业管理费用的管理。（5）以全体业主的名义为一定的行为。（6）将业主的款项同自己的财产分别保存。（7）请求业主出具载明权范围的授权书。（8）预算及年终结算。

法国民法典规定：业主委员会的选任，以业主大会单纯多数的决议予以认定。在实践中，将专家选任为业主委员会成员的情况居多；否则，则当选者必须为业主之一。当选为业主委员会成员的具体对象，既有管理公司，也有自然人（包括专家和业主）。业主委员会的权利义务主要包括：（1）承担执行业主大会决议的任务。（2）遵守业主公约。（3）管理并保全小区物业，在紧急场合可凭借自己的判断，决定紧急施工事宜。（4）制作业主大会会议报告书和预算案。（5）代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为。（6）雇佣一般管理员，并有权将其解雇。

日本民法典规定：业主依照业主公约或业主大会的决议选任和解任业主委员会成员。业主委员会成员有不正当行为或其他不适于执行职务的情况时，业主可以请求法院将其解任。被选任的具体对象，既可以是业主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共用部分的管理、维护和改良。（2）执行业主大会的决议和业主公约所规定的内容。（3）管理事务的报告义务。（4）保管业主公约，并在有利害关系人请求阅览时将其提供阅览。（5）召集业主大会。（6）适用委任合同中的相关规定。

意大利民法典规定：业主大会可以指派一个业主委员会，或由业主申请法院指定。业主委员会成员的任期为1年。业主大会可以随时将其解任，也可由业主申请法院解任。被选任和以任何理由终止业主委员会成员的职务时，必须向有关部门进行登记。业主委员会在其权限范围内所作的行为对全体业主均有拘束力；对于其超越职权范围所作的行为，业主可于30日内向法院提起控诉。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，遵守业主公约。（2）小区物业共用部分使用的管理及共同利益事项的执行，以使全体业主获得最大的利益。（3）收取物业管理费用和专项维修资金，支付小区物业共用部分所需通常维护的经营管理费用。（4）在年终提出管理的账目。（5）在依职权或业主公约或业主大会赋予的权利范围内，代表全体业主对某一业主或第三人进行诉讼。

瑞士民法典规定：业主委员会成员由业主大会选任，或由业主请求法院指派。业主大会可以随时依照其决议解任业主委员会成员，并保留可能发生的损害赔偿权。当业主大会忽视重大事由的存在而拒绝解任业主委员会成员时，各业主可于1个月内向法院请求解任。对于法院指派的业主委员会成员，未经法院同意，不得于任期届满前将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）依法律法规、业主公约及业主大会的决议实施有关小区物业共同管理的一切行为，以及为防止或除去损害，而自行采取一切紧急措施。（2）将物业管理费用分派给各业主，并收取物业管理费和专项维修资金。（3）注意业主是否依法律、规章及业主公约的规定，使用小区物业的共同部分和共同设施。（4）在获得业主大会的授权下，对外代表全体业主（参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273页。）。

我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定：业主为执行小区物业管理工作，选举业主委员会。业主委员会成员由业主互选产生，任期为1年，连选得连任。业主委员会成员互推一人为主任委员，主任委员对外代表业主委员会。业主委员会具有当事人能力，当其作为原告或被告参加诉讼时，应将诉讼事件要旨迅速告知全体业主。业主委员会应对业主大会负责，并向其报告会务。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共有及共用部分的清洁、维护、修缮和一般改良。（2）对于业主违反法律法规和业主公约的行为进行处理。（3）建设业主共同事务中应兴革的事项。（4）保管业主公约、业主大会纪录、物业使用执照誉本、建筑物竣工图说等有关文件资料，并提供利害关系人阅览。（5）维护物业小区的安全及环境。（6）收缴、保管和使用物业管理费及专项维修资金。（7）执行业主大会的决议。（8）委任、雇佣及监督物业管理服务人。（9）提出并公告会计报告、结算报告及其他管理事项。（10）其他业主公约规定的事项（参见中国民商法律网：《台湾公寓大厦管理条例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。

通过分析比较上述各国关于业主委员会制度的立法设计，结合我国的实际情况，我认为我国的业主委员会制度应该做如下设计：

1.实现业主委员会职业化，确立业主委员会聘任制业主委员会成员由业主大会聘任，并由业主大会向业主委员会颁发写明权范围的授权书。业主委员会的成员可以是业主，也可以是其他人；若成员不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。业主委员会成员的聘任期限如果过长，则极易招致其惰性，不利于积极有效地开展管理工作；还容易滋生贪污挪用的情况的发生。过短则又由于业主委员会成员变动频繁，致使业主委员会的工作缺乏稳定性和连续性，也不利于管理。故我认为取2年或3年为宜。

2.加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权业主委员会应定期向业主大会报告其工作，接受全体业主的监督。若业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者为任何损害全体业主利益的行为时，可以随时依照其决议解任业主委员会成员，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力，并保留损害赔偿的请求权。

3.确定业主委员会的法律地位，赋予其诉讼当事人资格应当明确规定业主委员会属于事业法人，自成立之日起就具有法人资格。其在与全体业主的民事法律关系中处于人的地位，在与全体业主的管理关系中处于管理者的地位；在与物业管理企业的委托合同中处于委托人的地位，在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中处于行政相对人的地位。当业主委员会在全体业主或业主大会的授权下与物业管理企业为民事法律行为时，物业管理企业不得以业主委员会为被告提起民事诉讼。其他情况下，业主委员会都可以以自己独立的名义参加诉讼活动。

4.明确业主委员会的权利义务，规范其权力的行使业主委员会在与全体业主之间的民事法律关系中，权利义务包括：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同；（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督；（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。在与全体业主之间的管理关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）监督全体业主对于业主公约的实施；（2）收取、使用和管理专项维修资金；（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在与物业管理企业之间的委托合同中，权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理；（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同；（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用；（4）协助物业管理企业收取物业管理费。在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作；（3）接受房地产行政主管部门的监督；（4）依法获得行政救济。对于以上未列出的权利义务，在实践中可以参照民事法律关系、委托合同法律关系和行政管理法律关系中的相关规定。

主要参考书目：

1.陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版。

2.姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版。

3.罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版。

4.史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九版。

5.王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版。

6.颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版。

第3篇：业主委员会管理制度范文

第一条为加强物业管理，规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》、《银川市物业管理条例》，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于*县行政区域内的物业管理活动。

第三条本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的设施设备和相关场地。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称物业使用人是指房屋的合法承租人和实际使用物业的人。

第四条*县建设行政主管部门负责全县物业管理活动的监督管理工作。

*县物业管理中心受*县建设行政主管部门委托具体负责全县物业管理活动的监督管理工作。

第五条政府应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展，逐步建立物业管理招投标的有形市场，提高城市物业管理水平。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域的划分办法按自治区人民政府的有关规定执行。

第九条同一个物业管理区域内的业主，应当在*县建设行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业及其配套设施全部竣工并交付使用后2年内或业主入住率达60%以上时，应由建设单位或出售单位在*县建设行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会。

开发建设单位在首次业主大会中的投票权不得超过30%。

首次业主大会的费用由建设单位或出售单位承担。

第十条业主在首次业主大会会议上的投票权，按自治区有关规定执行。

第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主及物业共有产权人共同享有业主大会投票权。业主可以委托人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的权限。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十三条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十四条业主委员会是业主大会的执行机构，成员人数由业主大会决定，一般为5人以上单数。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，但在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业工作的业主，不应作为业主委员会成员。

业主委员会任期由业主大会议事规则确定，其成员可以连选连任。业主委员会成员在任期内业主资格终止的，其委员资格自行终止，业主委员会应根据业主大会议事规则及时增补委员。

业主委员会委员候选人可以由业主推荐或自荐产生。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十五条业主委员会除履行国务院《物业管理条例》、《银川市物业管理条例》规定职责外，还可以履行下列职责：

（一）拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案；

（二）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。

第十六条业主委员会选举产生之后，应当及时在物业管理区域内公示，并在30日内向*县建设行政主管部门备案。

业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。

第十七条业主委员会作出决定，应当由全体委员2/3以上通过。

第十八条业主公约应当包括以下内容：

（一）物业的名称、地点、面积及户数；

（二）业主委员会组织机构；

（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施的权利；

（四）业主参与物业管理的权利；

（五）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

（六）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；

（七）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则、应履行的义务，以及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务；

（八）违反业主公约应承担的责任。

业主公约对全体业主具有约束力。

业主公约经业主大会通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公示，并在15日内向*县建设行政主管部门备案。

业主公约修订后，应依照前款规定重新备案和公示。

第十九条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定或从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，*县建设行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十一条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居民委员会共同做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，在物业管理职责范围内接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第二十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用应在业主大会议事规则中确定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

第二十三条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与使用人约定，但不得违反法律、法规及业主公约。

物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第三章物业管理企业

第二十四条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并具备相应的物业管理企业资质。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第二十五条物业管理企业享有以下权利：

(一）按照物业管理的技术标准、行业规范和物业服务合同约定提供专业化的物业服务；

（二）收取物业服务费或物业服务酬金；

（三）选择专业企业承担专项经营服务业务；

（四）制止物业管理区域内违反业主公约和物业管理规章制度的行为；

（五）享有经营自，按经营范围开展经营活动；

（六）法律、法规规定的其他权利。

第二十六条物业管理企业应当履行以下义务：

（一）履行物业服务合同，提供物业服务；

（二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；

（三）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；

（四）向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况；

（五）接受*县建设行政主管部门的监督管理；

（六）协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序和公共安全；

（七）在物业服务活动中维护业主的合法权益；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第二十七条物业管理企业应当建立完善的企业管理制度和财务管理制度，加强对员工的管理和培训，提高物业服务水平。

第二十八条物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内设施的用途。

第四章前期物业管理

第二十九条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位或出售单位应当按有关规定选聘物业管理企业进行前期物业管理。

第三十条鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模小于2万平方米的，经*县建设行政主管部门同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理招投标具体执行银川市招投标有关管理规定。

通过招投标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第三十一条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主临时公约应作为物业买卖合同的附件并报*县建设行政主管部门备案。*县建设行政主管部门应当制作业主临时公约示范文本。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十二条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约、前期物业服务合同的内容向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

第三十三条物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按物业买卖合同中的约定承担，约定由物业买受人交纳的，建设单位负连带责任；物业买卖合同中未约定的，由建设单位承担。

前款所称的交付使用，使指物业通过竣工验收，符合《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》要求，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满30日后。

第三十四条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：

（一）物业管理用房；

（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；

（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚）；

（四）物业管理区域内的公共绿地、道路、场地；

(五)建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。

第三十五条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

建设单位应在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有。

第三十六条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验费用由物业管理企业与建设单位在前期物业服务合同中约定。

第三十七条建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交物业共用设施设备及下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止后7日内将物业共用部位、共用设施设备和上述资料移交给建设单位或业主委员会。

第三十八条建设单位必须在首次业主大会成立后30日内，按下列标准向业主提供物业管理用房：

（一）住宅总规划建筑面积在5万平方米以内的，按不低于总

建筑面积4‰提供；物业管理用房面积小于150平方米的，按150平方米提供；

（二）住宅总规划建筑面积超过5万平方米以上的，5万平方米部分按总建筑面积4‰提供，超过部分按不低于总建筑面积2‰提供。物业管理用房产权属全体业主所有，由业主大会依据物业服务合同，提供给物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自改变其用途。

第三十九条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、配套设施座落位置、面积等相关资料。*县建设行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房、配套设施座落位置和面积等同时进行登记。

第五章物业管理服务及费用

第四十条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当包括以下主要内容：

（一）委托管理物业的基本情况；

（二）物业服务事项；

（三）物业服务等级或服务质量；

（四）服务费用；

（五）双方的权利与义务；

（六）物业管理企业使用公共物业及利用公共物业所得收益的分配；

（七）专项维修资金的管理与使用；

（八）物业管理用房及配套设施设备；

（九）合同期限；

（十）违约责任；

（十一）双方约定的其他事项。

物业管理企业应当在物业服务合同订立或变更之日起15日内，向*县建设行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。

*县建设行政主管部门应当制定物业服务合同（含前期物业服务合同）的示范文本。

第四十一条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房和本办法第三十五条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会重新选聘物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

第四十二条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，收费标准实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价收费标准为：一级服务等级0.8元/平方米?月，二级服务等级0.55元/平方米?月，三级服务等级0.35元/平方米?月，四级服务等级0.25元/平方米?月。

小区物业服务等级由建设行政主管部门会同物价行政主管部门、街道办事处、物业管理企业、业主委员会评定并向社会公布。

新建普通住宅小区第一年执行四级服务等级物业服务费标准，满一年可申请评定服务等级。

对不能纳入物业管理区域的居民楼，可征求该楼居民的意见，收取适当的卫生费用，保证保洁人员工资及工具用具使用费。

第四十四条物业服务费用的收取方式可实行包干制或酬金制。

物业服务费用包干制的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

第四十五条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部服务业务一并委托给他人。

第四十六条物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造费用，由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担，依照本办法设立共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）并符合专项维修资金使用条件的，可在专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主或使用人承担。

第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定全额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第四十八条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。

物业管理企业接受委托代收前款费用的，可向委托方收取一定的代办费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十九条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十条物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第五十一条*县建设行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五十二条经业主大会决定，可以依法解除物业服务合同。依法解除物业服务合同的，业主委员会应当及时书面通知物业管理企业。

物业服务合同依法解除后，物业管理企业应当退还多收取的物业服务费，有过错的应当承担赔偿责任。

业主大会未按照法律、法规规定及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同，给物业管理企业造成损失的，全体业主应当承担赔偿责任。

第六章物业的使用与维护

第五十三条物业的使用与维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。

第五十四条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当征得业主大会同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十五条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因公共利益或维修物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十六条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会和物业管理企业同意，并应当及时恢复原状。

第五十七条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；

（三）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；

（四）放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声；

（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（六）占用公共场地，损毁绿化、建筑小品、文体设施等；

（七）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（八）违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能；

（九）在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

第五十八条业主应当按规划部门批准或者房地产产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因特殊情况需改变物业用途的，应征得相关业主及业主委员会的同意，经规划部门批准并告知物业管理企业。

业主、使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家和本县的规定以及业主临时公约、业主公约，事先告知物业管理企业。物业管理企业应当与业主、使用人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用及违约责任等进行约定。

*县建设行政主管部门应当制定《住宅室内装饰装修管理服务协议》的示范文本。

第五十九条利用住宅小区内道路、空地等共用部位停车以及利用物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房进行其它活动或经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六十条物业管理区域内的机动车场（库），应当优先满足本物业管理区域内的业主和使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

第六十一条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人的合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。因责任人维修养护不及时，造成公共或他人物业损坏、财产损失的，责任人应当承担修复和赔偿责任。

责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第六十二条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位，应当按国家的有关规定缴纳专项维修资金。

专项维修资金按业主所拥有的产权面积缴纳，属业主所有，专项用于住宅物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金个人帐面金额低于首次缴存额的30%，业主委员会应当按照国家规定的标准向该物业的业主续筹。

第六十三条*县建设与环境保护局委托*县物业管理中心负责监管各物业管理区域的专项维修资金。

*县物业管理中心委托专业银行办理专项维修资金的设立、储存、提取、查询等手续，并与委托银行签订监督管理协议。

专项维修资金应当按幢设账，核算到户。

第六十四条住宅物业的建设单位或出售单位应当在销售时将自缴或代收代缴的专项维修资金统一缴至*县建设行政主管部门设立的专项维修资金账户。

公有住房出售时收取的专项维修资金，以及在本办法实施前已缴纳但尚未纳入*县建设行政主管部门的专项维修资金，应纳入*县建设行政主管部门设立的专项维修资金账户统一管理。

本办法实施前，未缴纳专项维修资金的住宅物业的业主或建设单位应当按照本办法规定将专项维修资金缴至*县建设行政主管部门设立的专项维修资金账户统一管理。

第六十五条业主委员会成立之前的专项维修资金由*县建设行政主管部门代管；业主委员会成立后，*县建设行政主管部门应在专项维修资金账户下为业主委员会开设二级账户，将已缴纳的专项维修资金全额转入该账户，由业主委员会管理。

第六十六条实施物业管理的住宅，需使用专项维修资金的，物业管理企业于上一年末提出专项维修资金使用计划，经业主或业主大会审议通过后，*县建设行政主管部门审核后，从二级账户中予以核拨；未实施物业管理的住宅，业主或业主大会提出专项维修资金使用计划，*县建设行政主管部门审核后，从二级账户中予以核拨。

*县建设行政主管部门核拨专项维修资金时，应审核是否符合以下使用要求：

（一）是否经所涉及业主2/3以上同意；

（二）是否在国家和本县规定的使用范围内。发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金的，可按照上述程序随时核拨。

第六十七条业主转让住宅时，该住宅结余专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

因房屋拆迁、自然灾害或其他原因造成房屋灭失的，专项维修资金按账面余额退还给业主。

第六十八条住宅物业管理区域外的非住宅物业的专项维修资金的收缴、使用和管理参照本办法执行。

第六十九条物业维修专项资金（物业维修储备金）收取标准：依据宁夏回族自治区人民政府令第1号《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》的规定，物业维修储备金按照公有售房款的20%至30%，由各售房单位提缴，新建商品房按建筑面积每平方米10元收取，营业用房每平方米15元收取，由售房单位支付。

经综合整治后纳入物业管理区域实施统一物业管理的旧楼由物业所有权人向物业公司缴纳每平方米10元物业专项维修资金（物业维修储备金），由物业公司统一向县物业管理中心缴纳，进行统一管理。

第七章法律责任

第七十条业主、使用人违反本办法或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第七十一条有下列行为之一的，由*县建设行政主管部门依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚：

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选用选聘物业管理企业的；

（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权的；不移交有关资料或逾期不移交有关资料的；

（三）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；

（四）挪用专项维修资金的；

（五）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（六）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；

（七）物业管理企业未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途的；

（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（九）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（十）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（十一）未取得资质证书从事物业管理的或以欺骗手段取得资质证书的。

第七十二条违反物业服务合同，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院。

第4篇：业主委员会管理制度范文

第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章交存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

第三章使用

第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章监督管理

第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章法律责任

第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。

第三十九条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第四十一条省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十二条本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。

第5篇：业主委员会管理制度范文

关键词：新建小区；人口统计；计生服务

中图分类号：R169 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）07-0164-02

近年来，随着城镇化进程的加快，城区面积不断扩大，各类新建小区如雨后春笋般日益增多，人口迅速向城镇集中，如何做好新建小区人口的统计和计生服务管理工作成为人口计生工作新的挑战。为此，我区结合城区工作实际，积极转变工作思路和方法，开展计生工作“网格化”管理，加强社区综合治理，积极主动融合，在部分新建社区推广了“区镇统筹、村居负责、物业配合、业主自治”的城区住宅小区人口计划生育服务管理新模式，促进了社区计生工作的有序开展，取得了一定实效。本文对此进行探讨，并提出加强新建小区人口统计和计生服务的一些建议。

1 新建小区人口统计和计生服务管理上存在的问题

一是人口统计职责不明。按照计划生育属地管理的原则，新建楼盘居民的计划生育统计与服务应归属所在镇居委会管理。但新建小区建立后，很多没有及时和所在居委会建立隶属关系，形成了计划生育统计和服务的盲点。部分新建小区居民的出生信息统计及计生服务等方面出现了“无人管、无法管、难以管”的局面。

二是人口服务管理不到位。管理不到位是新建小区人口和计生服务管理的难点。新建小区内居住人员成分复杂，居民居住相对封闭，搜集信息困难，掌握变动情况任务繁重。在统计人口信息和提供计生服务时普遍存在“进门难”、“婚育信息掌握难”等问题。

三是人员管理力量欠缺。由于新建小区人口统计和计生管理要扎扎实实，一幢一幢、一户一户、一个一个落实到位，才能抓出成效，目前村居一级负责计生工作的人员常兼有多项工作，难有精力管理新建楼盘小区，现有的管理仅限于被动管理，兼任计生信息员的小区楼组长由于没有报酬大多有名无实，往往工作不能到位。

由于上述原因，新建小区的人口信息往往不能及时统计更新，开展避孕节育措施知情选择、随访服务、药具发放等具体工作难以落实，育龄男女青年的婚、孕、产及节育信息等无法采集，不仅育龄群众得不到应有的计划生育宣传、服务和权益的保障，更给计划外怀孕、生育的人群提供了避风港，同时也易引发其它一些社会问题，必须高度重视，及时加以解决。

2 加强新建小区人口统计和计生服务的一些做法和建议

2.1 理顺工作机制，明确人口统计和管理服务职责

（1）明确责任关系。坚持“属地管理”原则，加强对新建小区计生管理和服务。认真梳理，明确区域，落实责任，谁的地盘谁管理。把新建小区的计生管理与服务工作纳入社区工作考核的总体方案，明确管理责任和管理地域，实行综合治理。

（2）明确管理机构。由政府牵头，对各相关职能部门的工作职责进行了明确：区人口计生部门负责指导协调新建小区的人口计生管理服务工作，将新建小区人口计生管理服务工作纳入考核体系；房管部门负责指导、督促、协调物业服务公司开展新建小区综合治理工作；街道和社区成立计生管理网络，通过法定程序聘请物业管理公司经理等工作人员，作为小区的计划生育第一责任人；社区在小区居民中选配部分身体好、责任心强、热心计生工作的同志担任计生信息员，建立考核机制，年终根据考评情况兑现报酬，确保人口计生信息畅通。

（3）明确资金来源。将住宅小区计生管理经费纳入区、街财政预算。加大经费保障力度。政府在社区运转经费上给予进一步支持，实施专项转移支付补助，同时，区各部门也按“费随事转”的原则给予支持。

2.2 推行行业管理，攻克信息采集和计生服务管理难点

（1）坚持计划生育工作与行业管理工作同布置同检查。城乡建设局与房地产开发商、物业管理企业签订人口和计划生育管理责任书，检查、指导、督促其配合居委会做好新建小区计划生育管理工作。房管所在办理房屋租赁证时，查验房屋出租单位与所在地计生办、派出所签订的《房屋出租户流动人口计划生育管理责任书》，并定期将人口信息向属地计生部门通报。

（2）实行物业管理企业法定代表人计划生育工作责任制。物业管理企业落实法定代表人计划生育工作责任制，协助计生主管部门做好新建小区的计划生育工作。如规范完善小区居民档案，配合计生主管部门重点做好育龄妇女和流动人口的登记建卡工作等。

（3）实行房地产开发公司（单位）计划生育管理责任制。房地产开发公司（单位）与计生部门签订责任书，对在建小区、分期建设小区，房屋开发单位在出售已建成的部分房屋前，通报所在地计生部门，并管理好本企业职工计划生育工作。积极宣传计划生育政策，协助政府严格控制违法生育。

2.3 建立计生“网格”，完善计生人口统计和管理服务机制

（1）开展计生“网格化”管理。建立“职责明确、信息畅通、管理高效、服务优质、全域覆盖”的责任网格体系。在社区网格中，可按照300户左右规模配一名网格员，全面负责本网格中的计划生育及其它各种事务，并以“事”为中心，整合使用社区内各种资源，完成服务整合。每个责任网格服务管理人员做到一专多能，综合开展社区人口计生信息统计和服务管理等各项基础性工作。

第6篇：业主委员会管理制度范文

今天的会议是经市政府同意召开的，主要是现场观摩和推进全市“一手交房，一手交证”工作，隆重庆祝物业管理改革发展30周年，并对优秀开发企业、物业服务企业及先进个人进行表彰。首先，我代表市房管局对获得各项荣誉的开发企业、物业服务企业及资深物业经理人、爱岗敬业先进个人表示热烈祝贺。希望大家向今天受到表彰的单位和个人学习，共同促进行业的发展和进步。下面，我讲两个方面问题。

一、坚定信心，全力推进“一手交房，一手交证”工作

（一）当前房地产市场的现状。住房问题是重要的民生问题，与老百姓的利益息息相关，社会关注、群众关心。近年来，市房管局从规范市场、服务为民角度出发，加大措施，大力整治房地产市场环境，取得了明显成效。开发行为和市场秩序日趋规范，市场环境不断改善，开发企业的诚信意识明显增强，住宅品质日渐提升，小区环境日益优美，居民居住条件得到大大改善。今年1－10月份，共完成房地产开发投资25.06亿元，同比增长96.7%。在建施工面积388.5万平方米，同比增长23.7%。预售商品房4046套，同比增长7.4%。办理房地产转移登记3786件，同比增长9.01%。销售新建商品房4211套，面积49.31万平方米，同比增长150.05%，销售均价3886元/平方米，同比增长3.42%。其中住宅销售3189套，销售面积42.19万平方米，同比增长125.29%，销售均价3896元/平方米，比去年同期增长4.76%。二手房交易2221套，交易面积21.91万平方米，同比下降4.49%，成交均价3284元/平方米，同比增长6.07%。总体看，我市房地产业平稳健康，形势很好。在看到成绩的同时，房地产市场也存在一些问题，特别是新购房业主，对购房入住后迟迟办不了房产证反映较为强烈，意见较大，有的已造成上访事件。这种现象在部分小区不同程度存在，既损害了业主的合法权益，也损害了开发企业的形象。主要原因是，个别开发项目开发建设手续不全，造成无法办证；开发项目综合竣工验收不及时，造成迟缓办证；个别开发企业拖延交房和交纳相关税费，造成开发项目无法备案，不能及时办证等。这些原因是市场还不规范、监管还不到位、服务还不同步的集中体现。为从根本上规范理顺开发程序，从源头上解决居民购房后长期拿不到房产证的问题，维护好居民的合法权益，去年我们在全省首次创新推出了“一手交房，一手交证”便民服务措施，并在两家开发企业进行试点，400户新购房业主在拿到钥匙的同时，领到了房产证，受到了开发企业、购房户的一致好评，这项工作也得到省住房城乡建设厅的大力支持和高度评价。实施“一手交房，一手交证”，是房管局顺应社会需求，旨在规范市场、服务为民，切实解决新购房业主办证难、办证慢而推出的一项创新性的重要举措。今年，我们在试点的基础上，决定开展20万平方米、2000户“一手交房，一手交证”工作，并向社会作了公开承诺，列为房管局重点工作加以推进。截止目前，这项工作取得了阶段性成果，年底前2000户新购房业主将全部兑现“一手交房，一手交证”。

（二）强化措施，深入推进“一手交房，一手交证”工作。开展“一手交房，一手交证”是房管局推出的一项便民服务措施，是一项创新性工作，这项工作虽已初见成效，但推进的任务还相当艰巨，下一步市房管局将认真总结，进一步优化完善各个工作程序和环节，积极协调各有关单位，全力推进这项工作，力争在较短时间内，在全市新开发项目全面推行“一手交房，一手交证”。一是要发挥舆论引导作用，加大宣传力度。充分利用各类新闻媒体，广泛宣传“一手交房，一手交证”意义、做法，宣传表彰实施这项工作好的开发企业，把“一手交房、一手交证”作为开发企业信用评价、资质审定、优秀住宅小区评审的重要依据。同时，引导居民强化产权意识，关注这项便民措施，积极参与支持工作开展，努力形成推进工作的良好社会舆论氛围。二是要制定措施，扩大覆盖范围。要按照“科学管理，典型示范，以点带面，分类实施，全面推进”的原则，积极扩大覆盖范围，各开发企业要积极配合，严格按照规定程序，加快完善相关手续，调整运作方式，凡符合条件的要全部纳入“一手交房，一手交证”范围。市房管局将制定措施，鼓励具备条件的开发企业开发项目积极参与“一手交房，一手交证”，并签订协议，通过企业信用评价体系进行考核，对工作不积极、不配合，措施不到位的，录入企业信用不良记录档案。三是要加强部门协调，形成推进工作的合力。“一手交房，一手交证”工作涉及规划、建设、国土、消防、气象等多部门、多单位，需要各部门统筹兼顾、协调配合，形成合力。市房管局将发挥牵头协调部门作用，结合实际，积极研究出台相关具体管理办法，进一步明确各部门职责，规范业务流程。要积极探索工作方法，及时总结工作经验，扎实稳妥推进，确保按期实现工作目标。

二、落实《条例》，创新机制，努力提高物业服务质量和水平

物业管理是社会建设和社会管理的细胞，是城市管理的基础性工作，物业管理在改善居民生活环境、维护社会秩序、促进社会和谐等方面发挥着越来越重要的作用。今年是中国内地物业管理改革发展30周年，同时是《省物业管理条例》颁布实施3周年，也是我市物业管理改革发展18周年。我们根据省住房城乡建设厅总体部署和要求，开展了形式多样的庆祝活动，如开展物业调研、举行消夏文艺晚会，印发物业管理知识宣传单，在《日报》开辟物业管理知识问答专刊，评选优秀物业企业和先进个人等，这些活动集中展现了物业管理改革发展成就，对于宣传《条例》，扩大影响，提升业主物业管理意识，增进业主与物业企业沟通发挥了重要作用。我市的物业管理也经历了从无到有，由小变大，逐步规范发展壮大的过程。从1993年第一家物业公司成立至今，物业管理走过了18年历程，截止目前，全市物业服务企业已达到48家，物业从业人员达3500余人，其中有职称人员500余人，岗位资格证书人员600余人。管理着191个小区（项目），3283幢、96749套住宅和38个大厦项目，总建筑面积达1100万平方米。物业管理的覆盖面已从单纯的住宅小区管理延伸到办公楼、工业区、商业大厦、医院、学校等，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、物业中介等多层次、全方位的配套服务体系。先后有12个住宅小区和大厦项目先后获得全国物业管理示范住宅小区、全省优秀物业管理小区、全省物业管理示范大厦称号。自2007年建立住宅专项维修资金制度以来，累计归集专项维修资金1.4亿元，业主房屋真正有了“养老钱”。经过近几年的发展，我市物业管理在改善人民群众生活和工作环境、吸纳富余劳动力就业、促进经济发展与社会和谐等方面做出了重要贡献。

在看到成绩的同时，由于物业服务企业自身原因以及外部的客观条件限制，还存在诸多制约发展的问题。如，在管理方面，企业经营普遍困难，提供的物业服务水平还较低；从业人员素质有待提高，专业人才缺乏；服务市场不成熟，行业竞争不规范，尤其缺乏物业龙头企业。在开发建设方面，有些开发建设的遗留问题堆积在物业环节，专业经营设施设备还未移交，造成物业管理难，业主与企业间矛盾突出，群众满意率不高；同时在业主方面也存在物业管理意识较差，物业费收缴难；业主委员会成立缓慢，运作难度大等等。这些都需我们不断开拓思路、集思广益，深入调查研究，创新管理模式，采取切实有效的措施加以改进和完善。

对于下一步物业管理工作，我想要着重抓好以下几方面工作。

一是进一步加大《条例》宣传贯彻落实力度。《省物业管理条例》的颁布实施为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设提供了重要的法律保障，是我省物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我省物业管理进入法制化、规范化的发展新时期。各房地产开发企业、物业服务企业要进一步加强对《条例》的学习，在实际工作中必须严格按《条例》有关规定执行。市物业管理办公室要发挥宣传《条例》主导作用，采取各种有效形式，扩大宣传效应，提高宣传质量，让《条例》家喻晓户。同时，加强正确的舆论引导，积极推进业主物业服务消费观念转变，培养花钱买服务、花钱买环境意识，共同营造和谐家园，使我市的物业服务行业规范健康发展。

二是进一步理顺管理体制，加快推进住宅小区业委会成立步伐。业主委员会是住宅小区业主自治组织，在维护业主合法权益、化解物业矛盾和纠纷、建设和谐社区方面发挥着重要作用。要按照“管理重心下移”的原则，积极协调社区居民委员会、街道办事处，发挥其在组建业主大会筹备组、组织业主大会成立和业主委员会选举换届、调解处理物业管理投诉等方面的作用，使住宅小区物业管理和社区管理有效结合起来，推进业委会组建成立。只有将小区管理与社区管理紧密结合起来，才能推动业主的真正自治，解决物业管理中的诸多问题。

三是创新管理机制，从源头上加大物业管理力度。目前我市有关物业方面矛盾和纠纷中有40%以上的问题反映专营公司未向最终用户收取服务费用，把矛盾转移到物业服务企业而产生的物业纠纷和投诉。要积极建立新建住宅小区专业经营设施设备由专业经营单位设计、建设、维护和管理新体制，指导督促各专营公司向最终用户收取服务费用。物业主管部门也要从规划建设阶段提前介入，就小区规划设计提出物业管理经营服务用房、各专营公司向最终业主提供终端服务等提出专业的合理性建议，并监督实施，切实从源头上减少物业纠纷。同时，积极探索实行新建物业质量保修金管理制度，进一步加大住宅专项维修资金缴交、使用管理力度，切实保障业主合法权益。

第7篇：业主委员会管理制度范文

一、工作完成情况

（一）收费指标完成情况

今年以来，累计征收排污费25.2万元，占年任务的63%。征收配套费、破道费16.3万元，完成任务的65.2%。

（二）举全局之力，强力推动创卫工作顺利开展

根据全区创卫工作会议精神，我局迅速调整创卫工作领导小组，专门成立创卫工作办公室，并根据创卫目标要求和本局工作实际，成立基础设施建设组、环境保护组、交通秩序和城中村建设组以及宣传组和督导组等5个专业小组，组织人员深入到辖区各街道办事处进行摸底排查，研究制定了基础设施建设组创卫各项工作方案，及时进行责任分解，明确整治标准，建立工作台帐，并不断强化措施。做为基础设施建设创卫的牵头单位，在时间紧，任务重，头绪多的情况下，全局人员主动放弃休息日，加班加点，顶炎热冒酷暑，组织人员坚持每天深入创卫第一线，加强督导和业务指导，累计发放督导通知73份，加快了创卫各项工作进度。截止目前，我局牵头开展的城市基础设施建设、居民楼院及背街小巷硬化、铁路沿线整治、主次干道、楼体、墙体、桥梁美化，城中村、城乡结合部、入市口整治和河道沟渠整治等各项创卫工作进展顺利，并取得明显成效，具体情况如下：

城市基础设施建设。一是对辖区烈士街、青年路、建设街、园林路、学生路、陵园西路、和平中街、陶瓷南路等10余条道路破损路面进行修补，共整修路面13918平方米，整修路灯60余盏。二是对和平街、友谊路、中州南路、学生路人行道进行整修，共整修面积20000平方米。其中，在和平街精品街建设中，铺设透水砖12000平方米、树坑砖386套，安装了10座休闲椅，刷新了路灯杆，并安装了高标准的不锈钢护栏。辉龙街、商场街精品建设，重新铺设了1300多平方米石材人行道砖。同时对普济路立交桥附道新修混凝土路面2000平方米，透水砖人行道1400平方米，并安装了路灯、种植了行道树，解决了附近居民出行的老大难问题。

居民楼院及背街小巷硬化。全区共完成硬化面积81255平方米，其中居民楼院131处，硬化面积37680平方米；背街小巷38处，硬化面积43575平方米。

楼顶整治。台帐数为118处，目前已全部清理完毕。

景观墙建设。全区共新建围墙22792米，粉刷旧墙体93858平方米。

特殊行业治理。全区特殊行业总数是191家，目前已完成100家。

铁路沿线整治。总任务数为116处，目前已完成106处，完成台帐外5处，共美化65150平方米，清运垃圾2130立方米，平整路面6350平方米，拆除违章建筑90平方米。

主次干道、楼体、墙体、桥梁美化。台帐数为644处，总面积38.35万平方米，目前已完成633处，共35.72万平方米。

城中村、城乡结合部、入市口整治。截至目前，共硬化主次干道10条，建垃圾中转站6座，垃圾池24座，修建文化长廊25个。

河道沟渠整治。对辖区28条（40多公里）河道沟渠进行了全面整治，共清理河道沟渠内垃圾杂物2万余方，清理杂草8万平方米，使河道沟渠环境面貌明显改观。

（三）城建工作

1、全面完成春季义务植树等绿化任务

全市绿化工作动员会之后，我局及时即对绿化工作进行了全面的安排和部署。抽调全局精干力量，分片、分段到植树现场开展技术指导，严格按照规划设计要求，严把整地关、栽植关和苗木关，确保绿化质量和效果。督促辖区200余家单位于今年3月份完成种植任务，共义务植树5万余棵。另外，我局还在区管道路补植各类行道树近3000余棵，并对铁路沿线绿化任务进行分配，完成植树约2500棵。同时与办事处结合，对居民楼院和背街小巷实施大规模的绿化美化工程。

2、加大市政设施监管力度

为确保创卫整治效果，我局不断加大对辖区30余条道路市政设施的督查力度，坚持每周至少2次对市政设施进行全方位的排查，认真建立排查台帐，针对摸排出的问题，及时协调处理，确保市政设施的使用率和完好率。

3、强化城市规划服务工作

一是积极与市规划局结合，协助市规划局做好北部沿山规划的相关配合工作，目前市规划设计院已编制出规划方案图，浅山区综合开发详规编制正在制作。二是完成解放区分类推进新农村基础设施建设规划保障措施材料。三是严格审核民房手续，上半年现场勘查民房86户，制图74户，市规划局审批建设工程规划许可证63户。四是上报我区20*年——2010“城中村”开发改造计划，为加快辖区城中村开发改造工作奠定了基础。

4、严肃查处违法建设行为

今年以来，我局采取多种措施，不断加大对违法建设的查处力度。一是对500平方米以下无证施工建筑下达停工通知80份，涉案面积6400多平方米；对14处违法建筑进行拆除和部分拆除，拆除面积700多平方米；创卫期间，配合各街道办事处拆除违法建筑6处，面积达200余平方米。二是重点加大对南水北调工程沿线私搭乱建违法行为的查处，目前共下达停工通知书40余份，部分拆除在建民房计500多平方米，暂扣9家建筑材料和设备，南水北调沿线突击建房的势头得到有效控制。

5、认真抓好城区防汛工作。一是制定全区城区防汛预案，督促各街道办事处及有关责任单位加强重点部位的防汛工作，强化雨季防汛的监控和预防措施；二是成立局防汛抢险小组和突击队，配备相应防汛物资和工具，全面做好防汛抢险准备工作。三是全面排查隐患，将隐患排查工作与日常的业务工作开展相结合，下发了危房通知书500余份，坚持24小时值班，确保做到隐患早发现、早解决，保证区群众安全渡汛。四是投资14000余元完成了翻身街河沟的整修工程，确保了河道畅通，消除了安全隐患。

（四）环保工作

1、强力实施环境污染整治和污染减排工作

一是积极筹备召开了全区环保和节能减排工作会议，对今年污染整治和减排工作进行了全面具体的安排部署，下发了《解放区20*年环境污染整治方案的通知》（解政办[2008]10号），对污染整治和减排任务进行了责任分解，确保任务、责任、人员、时限、整治标准五落实。二是加大环境污染综合整治力度。全区市定环保目标共7项，截至目前，*市市政公司九处搅拌站搬迁和上白作办事处李二国、刘强两家石灰窑关闭任务已于4月份提前完成，*中州农牧业养殖场正在按照治理方案进行治理，治理工程中的沉淀池正在建设中,预计7月沉淀池能够完成。闫河村养殖区搬迁已通过市创卫指挥部张贴禁养通告，并组织人员入户开展工作，养殖总数在逐步减少。1个省级生态文明村创建已基本完成，无证开采矿山企业已关闭到位,对14家有证采矿山企业进行整和，其中2家2009年关闭，2家合并为1家，对保留11家企业已全部下达限期治理通知书，现正在治理。

另外，区政府下达的污染减排工作，能够认真落实，督办辖区内2吨以下燃煤锅炉的关闭任务，上半年已有10台基本关闭到位；对开达学校对面4家水洗沙厂进行了；闫河4家水洗沙厂进行了深度治理和关闭，其中2家已经停产，1家深度治理已经完成，1家正在停产治理；大张·惠利佳焦南店的噪声治理工程已经完成；凯悦大酒店的油烟治理工程已经完成，锅炉噪声治理正在收尾阶段。

2、圆满完成全国第一次污染源普查工作任务

研究制订了我区全国第一次污染源普查工作实施方案，对普查工作进行了具体的安排部署。为保证污染源普查工作按时间、按要求完成任务，专门成立了由46人组成的普查队伍，积极组织普查员参加省、市举办的培训班，为全区污染源普查工作提供了人员和技术保障。经过入户清查、入户调查和数据审核工作，截止5月20日，我区全区污染源普查表679家已全部录入上报完毕，其中：生活污染源422家，工业污染源125家（重点源工业污染源18家，一般工业污染源107家），集中式污染处理设施1家，城镇居民生活1家，农业源130家，已全部经过审核，完成数据录入和复录工作，全区污染源普主要工作已基本结束。

3、严格建设项目环境准入

认真执行国家产业政策和建设项目环境管理制度，积极推行清洁生产工艺，严把建设项目审批验收关，努力为促进辖区经济快速健康可持续发展提供快捷高效的服务。截止目前，共办理了15家项目的环境影响登记表，按照节能减排的要求，否决了2家建设项目，对市环保局出具上报意见8家，并配合市局对5个项目进行了环境影响评价。

4、加强环境监管。

一是进一步加大执法力度，累计查处环境违法行为7起，受理群众来信来访和各部门转办件及市环保局交办的挂牌督办环境问题共33起，有力地打击了环境违法行为。二是认真开展中高考期间噪声污染整治工作，共对辖区300余家噪声源进行了1000多人次的检查，为考生创造良好的学习、休息和考试环境。三是加强企业污染治理设施运行检查，督促企业保持污染治理设施的正常运行。四是坚持每月对辖区危险化学品、放射源及产生危险废物单位进行现场检查，确保安全使用，杜绝安全事故发生。

（四）交通工作

我局积极采取多项措施，争取资金计划，加快农村道路建设。今年区政府八件实事之一的森林大道，目前路基工程已完工，下步进行路面工程，预计7月底竣工。不断加强乡村公路建设，完善辖区路网结构，修建村道共计3.9公里，现已全部完工。同时加强公路养护、路政管理工作，积极筹集资金，提高养护和路政管理水平，推进路政管理走向规范化、经常化，使路产路权得到有效保护。

（五）民生政务工作

一是充分发挥“*”、“12369”热线服务和民生政务工作室作用，积极解决群众反映的的热点、难点问题。上半年截止累计处理“*”群众投诉838起，处理“12369”群众投诉346起。二是积极向市建委上报20*年解放辖区道路建设计划的建议。将陶瓷北路拓宽改造工程和建设街、烈士街、学生路、院校路四条道路实施大修工程通过了市民生政务工作会议听证；三是加强业主委员会管理及备案工作。指导河阳新村、民主办事处辖区内一小区成立业主委员会；参与调解*百货楼步行街业主和业主委员会的矛盾，进行业主身份以及选票的确认，尽可能化解矛盾纠纷。

二、存在问题

1、随着创卫工作的不断深入开展，城市建设投入不足与辖区群众对城建功能完善的需求存在矛盾，造成一些关系群众的市政设施得不到有效维护，同时也对我区创卫工作带来一定的影响。

2、市政设施维护专用设备装备严重短缺。排水、路灯、绿化等养护维修和区“*”为民服务中心抢修事件多。特别是近几年的创优创卫工作的开展，工作量更大，而我区因没有专用设备，致使工作效率和服务水平较低，严重影响工作任务的及时完成。

3、随着市区城市管理体制改革的力度加大，工作中心要下移，市里要将一些任务下放到区里，加之我局还牵头承担10项之多的创卫任务，人员显得严重不足，致使有的工作受到影响。如违法建设查处，我局仅有4名同志负责，根本无法对全区范围内实施严密监控。

三、下步工作打算

（一）集中精力抓好创卫工作

1、继续强化措施，加强督导，确保创卫道路及市政设施建设、居民楼院及背街小巷硬化、主次干道、楼体、墙体、桥梁美化，城中村、城乡结合部、入市口整治和河道沟渠整治等各个阶段的创卫工作顺利完成。

2、进一步建立健全创卫工作长效机制，巩固创卫工作成果。

（二）城建工作方面

1、加强与市有关部门联系，积极申请资金，加快辖区道路的整修改造力度，进一步完善城市功能，保证基础设施的完好使用，改善辖区通行条件。

2、积极与市规划局结合，加快北部浅山区综合开发详规编制工作，为加快北部浅山区的发展搞好服务

3、继续加大对违法建设的查处力度，严肃查处南水北调沿线违法建筑，确保国家重点工程建设的顺利开工。

（三）环境保护方面

1、加大污染整治力度。督促中州农牧业养殖场治理工程和闫河村养殖区搬迁加快工作进度；做好老牛河村生态文明村的验收准备工作。同时对省、市、区确定的其它工作目标采取得力措施，按照时间要求，加快工作进度，确保完成今年我区的污染减排任务。

2、强化服务。充分利用技术、政策等方面的优势，积极为新建项目提供咨询服务；对已完工的治理工程，积极与市环保局联系，做好验收的服务与协调工作。

3、强化环境监管。进一步强化执法监督措施，加大环保执法力度，及时解决群众反映的热点、难点问题；同时建立健全污染防治长效监管机制，巩固污染整治成果。

第8篇：业主委员会管理制度范文

随着城市社区的变迁，我国出现了城市社区阶层化趋势。这一变化对于社会管理及带来了机遇也带来挑战，城市社区阶层化将有利于社区管理、社区服务专业化和产业化以及政府社区建设工作的针对性。另一方面也将带来新社区的建设难题，加大了社会整合的难度。这无疑给城市管理提出了新课题，要求在城市管理过程中，要加强对房地产市场的指引和监督、加强对城市公共空间资源的有效控制、遏制贫民区化，同时，注意调适各阶层的心态以及地位秩序，针对不同阶层社区采取不同的社会政策。

【关键词】社区阶层化； 社会管理

社区是构成社会的基本单位，对其变迁和发展的研究具有重大的现实意义。尤其是我国八十年代中后期以来，随着人口流动和城市化进程的加快，居民收入分化和居住空间分离，社区的空间和内部构成要素都发生了很大的改变，城市社区正处在重构的关键时期。在当前城市社区阶层化的发展趋势下，探讨社区社会管理的新机制对引导社区良性发展有着重大的现实意义。

?1 城市社区阶层化的基本涵义及其表现

说起城市社区阶层化的概念，目前大多数人还比较陌生，但是如果提起今天我国大城市中已经出现的越来越多的“富人区”、“白领小区”、“高档社区”现象，相信人们并不陌生。虽然在我国城市中出现这种现象已有多年，但似乎还未引起学界的足够重视，所以至今还没有统一和确切的定义。为了讨论的方便，先做一个初步界定：所谓城市社区阶层化，指的是由内部异质性高的原生态社区向内部同质性高本文由收集整理的阶层型社区转化，最终城市逐渐分化出一个个空间上相互隔离的地段或单元。对其发展趋势进行分析并作出正确的判断。

?2 城市社区阶层化的发展趋势

虽然目前还未形成社区阶层化的普遍性事实，但它预示或代表着一种趋势，一种势不可挡的趋势。这正是我们今天探讨这个问题的意义所在。

2.1 城市居民的收入分化越来越明显。一方面极化的趋势将进一步加剧，另一方面占人口绝大多数的中间层次的人群将进一步分化成若干层次。收入的阶层化虽然并不必然导致居住空间的阶层化，但它肯定是是前提。

2.2 城市商品房价格进一步分化。未来城市住宅建设肯定会扬弃今天这样千楼一面、百区一面的格局，无论是住房本身还是居住环境，都将实现彻底的分化，以满足对住房的各种层次的需求。尽管目前国家在采取各种政策和办法限制别墅区的开发，鼓励经济适用房的建设，但住宅品格以及和品格相适应的价格的分化是必然的。

2.3 社区的分化将更加明晰。目前我国城市的居民区之间虽然有差别，但除了一些特殊社区外（比如某些权力单位的家属区、个别的所谓高档居住区），大多数居民区的品格其实并无质的差别。差别更多的是体现在住房的面积和质量上。但未来的社区将会出现质量和品位的高度分化，不仅住宅的品格不同，而且小区的设施、管理、文化氛围将大有差别，真正的社区阶层分化而不是住宅阶层分化将出现。

?3 城市社区阶层化对社会管理带来的影响

城市社区阶层化对社会管理带来的影响可以从两个方面去看。从积极的方面去看：

首先，有利于社区管理。相同阶层的居民必然会有更多的相通之处，相互之间也容易达成共识。这对于社区管理是一件好事。今天的社区，由于大多数处在过渡阶段，给社区管理工作造成一些困难。比如，社区委员会组织的活动，层次高的人不屑于参加，层次低的人没有能力参加。许多事常常因为众口难调而无法举办。而阶层化的社区就可多少避免这类问题。

其次，有利于社区服务专业化和产业化。今天的社区，由于成员的异质性，为了照顾大多数人的需求，社区服务业很普遍但层次低，专业化程度差，所有的社区服务大同小异，小而全，一些居民的特殊需求无法在社区得到满足，而同时一些有特色的服务因为居民分散、效益低下而无法开展。如果形成阶层化的社区，这类情形就可得到一定程度的改变，这种趋势一旦得到快速发展，对城市第三产业的发展也将产生重大影响。另外我国目前的社区服务主要侧重于无偿和微偿的福利，服务的对象主要是孤老残幼等民政对象，服务的形式和内容比较单一，这种状况已不能适应城市发展的需要。今后，随着现代化进程的加速，民众对物质、精神生活需求还将不断提高，这必然要求社区服务进一步扩大服务对象和范围、扩展服务形式和内容、提高服务水平和质量，以适应城市现代化建设的需求。

第三，有利于政府社区建设工作的针对性。近些年政府对城市社区建设工作不可谓不尽心，但有两个问题一直困扰着政府：一方面经费不得不“撒胡椒面”，一方面对社区的指导缺乏针对性，导致本来应该是高度多样化的社区建设工作也和其他工作一样，上下一般粗，左右一样大。出现这种问题的原因与社区居民没有分化有关。社区阶层化后，这类问题可以得到缓解，有的社区可以放手使其实现高度自治自管，有的社区则需要重点扶持，大力投入；有的社区重点抓好扶贫济困，有的则鼓励引导社区文化。

然而，城市社区阶层化可能给社会管理带来的困扰也不可轻视。主要包括：

第一，新社区的建设难题。阶层性的社区，居民之间的相似点多但相关性并不强，社区成员是“一盘散沙”，缺乏传统社区建立在业缘、地缘、亲缘基础上的那种有机联系和紧密关系，因此，尽管社区的物质条件和人员素质不低，但社区活动不一定就容易搞。地位越高的阶层越不热心社区活动，这个“规律”已经得到许多研究的证明。所以，本文前面所说的“有利于社区管理”并不是绝对的，在社区意识的培养、社区活动的参与等方面，阶层性社区将面临新的问题。

第二，加大了社会整合的难度。社区的阶层化形成封闭的阶层意识和社区意识，在阶层间发生冲突时，为了阶层共同的利益而联合，这不仅强化了这种封闭，同时也加大了认同性整合的难度。封闭的阶层及社区意识的形成又给不同阶层成员贴上了该阶层及社区的标签，使阶层间交往难度加大，阶层间的隔离又强化了这种封闭的阶层意识，从而形成一种恶性循环，结果是阶层内部趋于平等，而阶层间的距离拉大。“在一个普遍存在不平等的社会，各个大社会圈的近似平等会抑制阶层之间的社会交往，因此阻碍这些阶层的整合”，“各社会阶层间的空间隔离会增强不平等对不同阶层的人们的交往所产生的消极影响”，使社会整合愈加困难。

?4 应对城市社区阶层化的社会管理机制建设

综上所述，城市社区阶层化是诸多因素综合作用下的必然趋势，它给社区建设和城市发展带来机遇的同时，又带来诸多挑战。我们既要认识到城市社区阶层化趋势的不可避免性，同时也要求社会和政府以政策力量来控制管理。只有这样才能在顺应城市社区阶层化趋势发的同时也保证社会公共资源的合理分配，实现功能互补，互惠共生，促进社会的稳定和发展。

首先，要加强对房地产市场的指引和监督。这样才能防止住宅市场对弱势群体微妙或公然的歧视，确保根据居民的经济收人层次确定不同模式的住宅生产和消费。对高收入者按市场价供应商品房，不限住房的规格和面积数量；对中上等收人阶层供应微利、无利住房；对中等收人的工薪阶层，供应有一定补贴的解困房；而对根本没有能力购买廉价房的弱势阶层，供应一定数量的住宅，以低于成本的租金租赁居住，真正做到“居者有其屋”。

第二，要加强对城市公共空间资源的有效控制。防止市场为迎合高收入阶层所谓对品位、环境等方面的追求而对城市稀缺资源的侵占和蚕食，以免引发各阶层间的不满和对立；政府应继续加大对高级住宅区建设的调控力度，防止出现大面积的“富人区”。这样做，不仅仅是从土地利用角度考虑，也是从社会后果考虑。在目前我国城市还存在大量贫困人口，各种社会矛盾越来越尖锐，社会风险越来越突出的情况下，放任住宅领域的两极化，存在着引发社会冲突的危险。

第三，遏制贫民区化。所谓贫民区化就是指一些社区由于居民的不断迁出而变得越来越衰败的过程。这个问题目前在我国城市还不是特别严重，但从发达国家城市发展的历史看，十分普遍。要强化在老城区和“城中村”改造中的指导作用。充分维护弱势阶层的权益，根据实际情况对弱势阶层进行实地或异地安置，防治弱势阶层被完全过滤出去而导致“贫民窟”的产生。对于一些由于各种原因而走下坡路的社区，政府不应任其自生自灭，也不宜简单地用所谓改造的方式一拆了之，拆迁改造换来的是新的建筑，但丢失的是长期积淀下来的社区文化。国外学者主张用非贫民区化解决这个问题。这里的“非”不是在物质方面去否定贫民化，而是遏制贫民化趋势，“成功的非贫民化的过程是指有足够多的人愿意呆在这个地方，表现出对这里的依赖，而且也是指现实条件能够让他们在这里待下去。”??[1]?这种非贫民区化的思路值得我们借鉴，我们的城市不能永远处在拆了建、建了拆的循环中，通过设施改造、提高服务等办法解决老社区的问题，应该是城市住宅建设中值得考虑的选择之一。当然对那些新形成的以外来流动人口为主的贫民区，可采取另外的办法。

第9篇：业主委员会管理制度范文

为加强我区基层应急管理工作，提高基层预防和处置突发事件的能力，预防各类突发事件发生，减少突发事件造成的损失，保障社会公众生命财产安全和维护社会稳定，按照《市人民政府关于加强基层应急管理工作的意见》精神，现就加强我区基层应急管理工作提出如下意见：

一、工作目标

以构建社会主义和谐社会为目标，依靠群众、立足基层，夯实基础、扎实推进。力争年底，基本建立起“横向到边、纵向到底”的基层应急预案体系；建立健全基层应急管理组织体系，初步形成“政府统筹协调、社会广泛参与、防范严密到位、处置快捷高效”的基层应急管理工作机制；相关法规政策进一步落实，应急保障能力全面加强，广大群众公共安全意识和自救互救能力普遍提升，应对各类突发事件的能力显著提高。

二、工作任务

（一）做好风险隐患排查和整改。社区、乡村、学校、企事业单位、社会团体等基层组织和单位是风险隐患排查和整改的责任主体，要建立健全及时发现、定期排查、实时监测、有效整改的动态监管机制。要结合实际，对本区域、本单位的各类危险源、危险区域和因素以及社会矛盾纠纷等进行全面排查。对排查出的隐患，要坚持边查边改的原则，对短期内可以完成整改的，要立即采取有效措施消除隐患；对情况复杂、短期内难以完成整改的，要制订切实可行的应急预案，限期整改，并做好监控和应急准备工作；对自身难以完成整改的，要及时向区政府或有关部门报告。要对各类危险源、危险区域和因素以及社会矛盾纠纷等登记建档，实行分类分级管理和动态监控。

（二）开展好突发公共事件的应急演练。社区、乡村、学校、企事业单位、社会团体等基层组织和单位要按照本部门、本单位制定的应急预案，根据风险隐患排查和整改工作内容，以落实预案、磨合机制、锻炼队伍为出发点，有针对性地组织突发事件应急演练，特别是高危行业企业要针对生产事故易发环节，每年至少组织1次应急演练。应急演练组织工作要科学统筹，合理安排。演练结束后，组织者要从预案是否符合实际、联动机制是否科学合理、协调联动是否快捷、高效等方面，对演练进行评估，总结经验教训，确保演练不走过场。

（三）加强信息报告和预警。突发公共事件发生地乡（镇）政府、街道办事处是信息报告的责任主体。基层组织和单位要在突发公共事件发生后，按规定及时、准确地向上级主管部门、辖区乡（镇）、街道和救援机构报告信息。各乡（镇）政府、街道办事处和区政府各部门要建立和完善24小时值班制度，居（村）委会及社区物业管理企业也要加强值班工作。要建立基层信息报告网络，重点区域、行业、部位及群体要设立安全员，并明确其信息报告内容、报告程序、报告时限、报告方式，同时鼓励群众及时报告相关信息。

（四）做好先期处置、协助处置和恢复重建工作。以《中华人民共和国突发公共事件应对法》为依据。突发事件发生后，基层组织和单位应立即启动相关应急预案，在第一时间通报信息、组织应急队伍，以营救遇险人员为重点，开展先期处置工作；要采取必要措施，防止发生次生、衍生事故，避免造成更大的人员伤亡、财产损失和环境污染；要及时组织受威胁群众疏散、转移，做好安置工作，同时要引导群众积极自救、互救。在上级政府、部门和单位负责现场指挥救援工作时，基层组织和单位要积极配合，做好现场取证、道路引领、后勤保障和秩序维护等协助处置工作。基层组织和单位要在当地政府的统一领导下，协助有关方面做好善后处置、物资发放、抚恤补偿、医疗康复、心理引导、环境整治、保险理赔、事件调查评估和制定实施重建规划等各项工作，组织群众自力更生、重建家园。要特别注意帮助解决五保户、特困户和城市低保对象、残疾人等群众的困难，确保灾后生产生活秩序尽快恢复正常。

（五）加强宣传教育和培训。社区和乡村要充分利用活动室、文化站、文化广场以及宣传栏等，通过多种形式广泛开展应急知识普及教育，提高群众公共安全意识和自救互救能力。生产经营企业要依法对员工开展应急培训，使员工能够严格执行安全生产规章制度和安全操作规程，熟练掌握有关防范和应对措施；高危行业企业要重点加强对外来务工人员的安全宣传和培训。有关部门要进一步采取有效措施，认真贯彻落实《中小学公共安全教育指导纲要》，推进应急知识进学校、进教材、进课堂，把公共安全教育贯穿于学校教育的各个环节。

三、推进措施

（一）建立基层应急管理组织体系。乡（镇）政府、街道办事处可根据实际情况，明确突发事件应急领导机构，确定相关责任人员。居委会、村委会等基层群众自治组织，要将突发事件应急管理作为自治管理的重要内容，落实应急管理工作责任人。社会团体和企事业单位是本单位应急管理工作的责任主体，根据实际情况建立健全应急管理组织体系，并在属地政府的领导下开展应急管理工作。

（二）完善基层应急预案体系。为扩大应急预案的覆盖面，街道、乡（镇）、社区、村屯、学校、企事业单位和社会团体等基层组织和单位要在年年底前完成突发事件应急预案的编制工作。基层应急预案要符合实际、职责清晰、简明扼要、可操作性强，并根据需要不断修订完善。各乡（镇）、街道及有关部门要加强对基层组织和单位应急预案编制工作的指导，制发编制指南，明确预案编制的组织要求、内容要求和审批程序；乡（镇）政府、街道办事处、有关部门及基层组织和单位要针对本区域、本单位常发突发事件，组织开展群众参与度高、应急联动性强、形式多样和节约高效的应急预案演练。

（三）加强基层应急救援队伍建设。乡（镇）政府、街道办事处要组织基层警务人员、医务人员、民兵、预备役人员、物业保安、企事业单位应急队伍和志愿者等建立基层应急队伍；居（村）委会和各类企事业单位可根据有关要求和实际情况，做好应急队伍组建工作。要充分发挥公安、卫生、安监、城建、城管、农林水务、水电气等基层管理工作人员及有相关救援经验人员的作用。基层应急队伍平时要加强防范，险时要立即集结到位，开展先期处置。要加强应急队伍的建设和管理，配备必要装备，开展教育培训工作，严明组织纪律，强化协调联动，提高综合应对和自我保护能力。

（四）完善基层应急管理机制。基层应急管理机制要科学合理，既要明确应急管理工作中相关部门、人员的职责，还要明确应急管理工作程序和工作途径，促进应急管理规范化、程序化和制度化，提高第一时间预防和处置突发事件的能力。基层应急管理要重点完善四方面机制：一是预警机制，能及时预警信号，为突发事件的早期化解和妥善处置提供依据；二是响应机制，突发事件发生后，能有效地组织开展应急处置工作；三是协调机制，能协调落实应急处置中各部门的职能任务，实现各部门间资源的整合共享与综合利用；四是社会管理机制，完善基层社会管理和公共服务的职能，解决好新形势下人民内部矛盾和各种社会矛盾。#p#分页标题#e#

（五）加快基层应急保障能力建设。乡（镇）要结合社会主义新农村建设，搞好村镇规划，合理避让隐患区域；加强抗御本地区常发突发事件的基础设备、设施及避难场所建设，提高乡村自身防灾抗灾能力；加强基层公用卫生设备设施建设，防止农村疫病的发生和传播。城市社区要严格功能分区，特别是棚户区、人口密集场所和工业区等高风险地区，要加强消防、避难场所、医疗卫生等公共安全基础设施建设，配备好应急必需器材；城管、燃气、供排水、电力等部门要加强公共设施抗灾和快速恢复能力建设，做好日常管理和巡查；有关部门要积极推进社区服务信息平台建设，帮助有条件的社区布局电子监控设备，便于掌控辖区的安全状况，实现信息、图像的快速采集和处理。学校要结合隐患排查整改，重点做好教室、宿舍、集体活动场所等建筑、设施的安全加固工作，有针对性地储备应急物资装备；按照有关卫生标准要求，加强学生食堂、宿舍、厕所等设施建设，加强校内交通安全标识和设施建设，不断完善校园安全监控系统。生产经营企业要加强安全生产装备及设施建设，有关单位应当定期检测、维护其报警设备和应急救援设备、设施。

（六）健全和完善应急管理的各项制度。各乡（镇）政府、街道办事处及各有关部门要认真做好《中华人民共和国突发公共事件应对法》的贯彻落实工作，加强宣传培训，推动应急管理工作尽快纳入法制化轨道。各单位、各部门要建立、健全值班值宿制度、信息员管理和信息报送制度、责任追究制度、隐患排查制度、应急物资管理制度、基层应急队伍管理制度等。有关部门要依据应急管理财政扶持政策，建立完善应急资源征收、征用补偿制度，利用保险等各种市场手段防范、控制和分散风险，解决基层群众和基层队伍的实际困难和后顾之忧；研究制定推进志愿者参与应急管理工作的指导意见，鼓励和规范社会各界从事应急志愿服务；研究建立应急管理公益性基金，鼓励自然人、法人和其他组织开展捐赠，形成团结互助的社会风尚。

四、工作要求

（一）加强组织领导。各乡（镇）政府、街道办事处及有关部门要将基层应急管理工作作为全面履行政府职能的一项重要任务，把应急管理融入到防灾减灾、安全保卫、卫生防疫、医疗救援、宣传教育、群众思想工作以及日常生产、生活等各项管理工作中，并将有关费用纳入公共财政预算支出范围。基层组织和单位的负责人要加强对本单位应急管理工作的领导，积极创造条件，为应急管理提供必要的人力、物力和财力，确保应急管理工作顺利开展。要不断总结应急管理工作经验，创新工作思路，积极探索有利于推动基层应急管理工作的有效途径。

（二）建立健全应急联动机制。各乡（镇）政府、街道办事处要充分整合本行政区域内的各种应急资源，组织建立政府及其有关部门、基层组织以及上级救援机构之间的应急联动机制，明确应急管理各环节主管部门、协作部门、参与单位及其职责，实现预案联动、信息联动、队伍联动和物资联动。要充分发挥群团组织、红十字会、社区业主委员会及志愿者在基层应急管理中的重要作用，形成基层应急管理的合力。