房屋动迁法律法规精选(九篇)

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第1篇：房屋动迁法律法规范文

自2002年以来，市法院共受理涉及个案当事人5人以上的群体性纠纷案件19件，其中涉及城市房屋拆迁安置案件6件，执结2件；拖欠民工工资案件3件，执结2件；拖欠工程款案件6件，执结3件；金融机构抵押借款纠纷案件2件，执结1件；刑事附带民事案件2件，部分执结。19件案件中，执结8件，执结率为42、1%，平均执结时间为9个月，最长执结时间为26个月，执行卷宗最厚达392页，个案请示汇报在5次以上的有6件，因请示、汇报耗费法院财力在3000元以上的案件有3件。调查结论：当前涉及群体性执行案件的特点是难度大、干扰强、影响广、耗财多、效果差。笔者重点研究执行中涉及城市房屋拆迁安置和拖欠工程款的案件问题及对策。

二、房屋拆迁和拖欠工程款所存在的问题

总的来看，由于中央11号文件的贯彻落实，国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》及解决拖欠农民工的有关文件的要求，关于房屋拆迁和拖欠工程款的执行案件难度有一定程度的缓解。但问题并没有得到彻底解决，有时表现得更为尖锐、复杂。

（一）法律法规不完善。在新的动迁法规实施之前，拆迁人（开发商）与被拆迁人为了各自利益在房屋补偿款方面很难达成协议。由动迁办作出行政裁决，申请法院强制拆迁，然后进行行政诉讼。在诉讼过程中法院侧重程序审查，忽略对被动迁房屋价格高低的审查，而房屋拆迁管理条例侧重有利于城市的开发建设，没有充分考虑被拆迁户的利益，特别城市中部分被拆迁弱势群体。若房屋不被拆扒还能维持其基本生存，被拆扒补偿的货币根本不能够买得起新的住房，更谈不上产权调换、结清差价款。另外依据条例，由拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋进行估价，并没有告知被拆迁人对价格不服申请复议的权利，势必造成价格倾向性。由于当事人未达成协议，也不可能服从动迁办的行政裁决，这时法院强行拆扒，导致当事人对法院不满。一度出现开发商赚钱，老百姓无家可归、法院落骂名的现象。2002年4月，市东北亚商厦在开发商品楼，被动迁人对动迁办作出的裁决不服，法院依当事人的申请将4名被动迁人的房屋强行拆迁，案件虽经一、二审法院判决，但被动迁人仍对判决不服，对价格鉴定部门作出的价格不服，认为原房屋是由法院强迁所造成的。

（二）建设部门管理混乱，导致工程多次转包。

在执行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及时执结的主要原因，工程多次转包分包。一些有建筑资质的单位早已名存实亡，无力建设工程，而一些个人开发商以这些有资质单位的名义承包工程。承包后或转包他人或到处赊欠原料。2003年王某以建筑公司名义开发商品楼，中途资金不足，又将余下工程转包给哈市董某，董某赊欠原料时用一室楼房向多人进行抵押，约定到期不还款，债权人有权占有抵押房屋。董某将其余房屋卖掉后携款外逃，民工工资更无法兑现。后来抵押权人诉到法院，才知道董某将房屋“一姑娘许几家婆”，判决建筑公司和开发商共同承担责任。结果无履行能力或下落不明。民工终日持判决到法院要钱。

（三）地方保护主义的干扰。

由于法院机构设置、经费来源、人员编制等都属于地方直管，在一些领导心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的错误认识。加上为了地方经济的发展，政府出面保护外来投资的利益，在执行涉及通过招商开发房地产的案件时，规定这是一条高压线，不能轻举妄动，人为地造成案件久拖不结。

（四）执行标的大，一次执结困难。

就法院而言，在涉及群体性诉讼案件时，必须做好财产保全工作，市法院在执结5件拖欠民工工资和拖欠工程款的案件中，有3件是当事人申请保全的财产，有1件是执行第三人，只有一件因当事人未保全只部分执行。这些案件最小标的是7、09万元，最大标的是22、6万元。若在诉讼阶段不能及时进行保全或申请先予执行，待判决后基本上无法一次性兑现判决内容。

（五）人多示众，无理缠访多，上级批示多。

在执行群体性纠纷案件时，一些当事人特别是工人工程款、工资款案件的当事人，他们认为法院判完之后就必须执行，差一分钱也不行，不去积极举证，天天在法院，要求拘留包工头，要求法院拿钱。而那些房屋产权调换应向开发商结清房屋差价款的当事人，他们联合起来强行入户，拒不给付差价款。这些人以人多示众、法不择众，他们精心选择在全国性会议、重大活动期间到各级党政机关上访。认为此时能引起党政机关高度重视，而党政机关为了稳定，一方面向法院批示加大执行力度或暂缓执行，另一方面通知法院汇报，提出要求建议，导致法院左右为难。许多执行人员感叹宁办10件普通案件，也不办1件群体性纠纷案件。一些群体性案件执行难度大、耗费法院大量人力、物力，结果仍不能达到他们满意。2002年在执行黑河地区农机公司与谢晓霞等28名被告房屋纠纷一案，两名执行员历经两年零2个月的工作，最后在农机公司放弃部分债权的前提下，方予结案。

三、解决执行房屋拆迁和拖欠工程款群体性纠纷案件的对策

从去年开展清理拖欠工程款和民工工资案件专项执行活动以来，笔者认为除用好用足法定强制措施之外，在执行环节应突出工作力度和协调沟通，建立健全处理机制。

（一）应不辞劳苦深入执行。法院执行涉及群体性纠纷案件难度大，涉及人员多，社会影响面大。因此对此类案件，执行局长必须选择特定人员执行。执行人员不仅要熟知法律法规，能随答当事人所提出问题，而且要有一定的耐性，能够经得起群体人员的询问，甚至忍受个别人员的奚落，一方面耐心做好当事人思想工作，另一方面要不辞劳苦、敢于执行，讲究执行方法和策略。特别是一个案件中涉及多名被执行人的，执行人员必须做通几名被执行人的思想工作，以督促他人自动履行。欲强制执行时，必须针对首要顽固的被执行人，否则他人会共同对抗，使执行工作一度陷入困境。

（二）做好财产保全、先予执行工作。对于一些拖欠工程款的群体性纠纷案件，法院受案后必须采取财产保全措施，能保全的必须予以保全，符合先予执行条件的案件，坚持先予执行。绝不能审执分离，在保全过程中，执行人员提前介入为案件进行强制执行做好基础。

（三）各部门应相互协调，齐抓共管。建设部门对原来拖欠工程款，建设单位在没有还清陈欠前，不许承包工程。开发单位在没有还清陈欠前，不许进行再建工程，建设部门、电力部门、消防部门等职能部门对拖欠工程款的施工单位不予供电、验收等，以督促其付清工程款及民工工资。

（四）完善法律法规，更好保护弱者。在修改涉及城市房屋拆迁的法律法规中，在规划城市建设发展的同时，应充分保护困难群众的基本生活保障，只要不是公益建房、国家征用土地等，人民法院不应介入强制拆迁过程。在房屋补偿款作价评估时应规定当事人有更多的权利，新的动迁法规及城市房屋拆迁估价指导意见在这方面已有很好的体现。

第2篇：房屋动迁法律法规范文

一、违法平改坡建设现状

从调查统计情况来看，我县城区内违法平改坡建设大致可分为八块区域，其中，桃园小区、江滨小区、竹园小区、东淤片区为重点区域；定阳南墅路、北门片区、西门片区、花山片区违法平改坡建设相对较少。全县城区违法平改坡建设户达40%。以上区域内大部分违法平改坡建设户是南前坊、常年青村“城中村”的村民和上个世纪80-90年代的旧城改造的动迁户。近年来，虽然我们采取了多种形式和措施，加大对违法平改坡建设的执法力度，但由于历史等多方面的原因，违法平改坡建设现象仍较严重。主要呈以下特点：

1、数量“多”。近两年违法平改坡建设呈遍地开花之状，首先是村民法规意识淡薄，自以为只有建设房屋需要审批，在自已楼上加一点做些改动问题不大，又不防碍别人没关系，殊不知这种行为也是违法的。其次是观念意识差，你在楼顶改成坡屋面，我也要加，不然我的楼房就会比你低，小区与小区之间的效仿现象时有发生。

2、速度“快”。村民普遍采取“你来我停，你走我建，你拆我闹”的战术，利用晚上和节假日时间组织大量的人力、物力，突击抢建，待执法人员发现后，木已成舟。此种方式已被广大违法建房户广泛运用，往往一、二天就能建完工，建房速度之快令监管者防不胜防。

3、关门“建”。部分违法建房户晚上偷偷将建筑材料运送到屋内，白天将房门关好在里面进行施工，致使执法人员无法进入施工现场实施查处。

4、隐蔽“建”。一些违法建房户以房顶漏水为借口，先在屋顶搭建雨篷，再用彩条布等物品进行遮挡，有的干脆说屋顶已经漏了，要搭建石棉瓦棚为了遮风挡雨。之后再慢慢在今天建一点明天建一点，逐步建起来。

二、存在问题的主要原因

1、经济利益驱动原因。随着城市建设和旧城改造步伐的不断加快，大量农村人员涌进县城就业，基本是靠租房作为落脚点，致使城区内的房屋出租显得异常紧俏。这些城中村的村民为了谋取利益，常常以家庭住房紧张、漏雨等理由为借口擅自搭建，实则用于出租来获取利益。这是其一。二是套取拆迁补偿。因城市建设需要，近年来政府实施旧城改造过程中为了兼顾老百姓实际利益，对部分拆迁户的确付出了较高的拆迁补偿，不少村民市民尝到甜头后，意识到他们的房子可能会因城市的扩展而被拆迁，想方设法在老房屋顶上随意乱搭乱建，以求日后得到更多的拆迁补偿费。

2、房屋使用年限原因。通过调查，我县这几个小区的自建房多数是上个世纪80-90年代的旧城改造的动迁户。从时间上来看，都有二三十年了，加上当时农民自建房设计等原因，房屋质量基本算不上太好，经过二三十年的风雨，的确也存在平顶上漏雨情况。他们为了能够继续居住，往往会在房顶上加上一层将平顶改为坡顶，一方面可以大大增加利用率。另一方面可以改造好漏雨现象。

3、法制观念淡薄原因。部分群众因自身文化素质的局限和受传统观念影响，对城市规划管理法律法规认知不深，法律意识淡薄，总认为在自家房屋上，想怎么建就怎么建，不影响他人，与他人无关。有的村民市民嫌审批手续繁琐，时间长，心存侥幸，认为即使被发现，罚点款就可以，远比办手续省事，于是就先盖了再说，查到再说。另一方面是部分城中村的村干部则持放纵态度，总认为都是乡里乡亲、街坊邻居的面子上拉不下来，只有睁一只眼闭一只眼，放任自流。

4、强拆阻力大。违建歪风长期遏而不止的主要原因之一，首先是门难进，法律规定没有赋予城管私进民宅的权利，因此,在执行强拆时往往会要求相关部门配合，耗费了大量物力、人力，取得的效果微乎其微。给强拆工作带来了困难重重、步履维艰。其次是村民市民对干扰较大，在实施强拆过程中往往搬出家中的老人、妇女小孩作为挡箭牌，有的甚至采用过激行为阻碍，暴力抗法现象也时有发生。

5、监管原因。目前，我队行使的违法建设查处职能是受规划建设局委托执法，我们没有执法主体，往往等我们查到案件，按照程序一级一级报批时，违法建房户的建设已完成。一直以来,有关部门对城区平改坡一律不予审批，主要原因是怕改造房以平改坡为借口实施加层，难以控制，所以一刀切。而改造户认为横竖都是违章,不如加层合算,故顶风而上。等到“生米煮成熟饭”，建筑形成后再拆除难度就很大了。这样就形成已建成的违章建筑在短期内得不到拆除，又带来了部分人的侥幸心理和攀比心理，如此恶性循环，导使屡禁不止。

三、对策及建议

1、高度重视，形成齐抓共管态势。违法建设经过多年的发展和积累，面广量大已经成了阻碍经济发展、影响城市化进程的顽疾，仅综合执法大队一个部门管理，远远遏制不了其蔓延态势。要彻底解决违法建设这个“老大难”问题，政府必须把对城区违法建设的发现、制止、查处、拆除列入重要议事日程，加强领导、加强协调、加大责任追究力度，需要政府牵头组织相关职能部门从组织领导上形成合力，制定目标、落实责任。同时，要大力宣传规划管理的法律法规，提升群众守法意识；充分发挥社会监督作用，使群众能举报，愿举报，敢举报。

2、改善人居环境，提高居民生活品质。采用疏导为先,引导居民本着美观实用角度出发，依法按章实施“平改坡”目前这一做法在很多城市已经铺开,例如:上海、天津、杭州等城市都是由政府财政补贴对城区旧商品房也实行“平改坡”，通过改造这项工程的实施使得几十万居民已经得到了受益。作为我县来讲，目前要想开展此项工程改造，从财力上是有一定难度，那么我们可以分步实施，首先对城区自建房符合改造条件的房屋先行进行改造，等以后条件成熟后再对城区旧商品房进行“平改坡”工程的改造，让所有百姓群众都得到政府的关怀。

第3篇：房屋动迁法律法规范文

深入学习贯彻科学发展观，按照建设外滩金融集聚带、打造世博服务区的要求，以公开、公正、公平为原则，以法律法规为准绳，坚持推行“五阳光”（即：执行阳光政策、坚持阳光操作、实施阳光监督、倡导阳光心态和确保阳光结果）的动拆迁运作方式，积极营造居民支持动迁、参与动迁、监督动迁的良好氛围，确保动拆迁全过程的公开透明、规范操作，进一步有序推进我区旧区改造动拆迁工作。

二、工作原则

（一）执行阳光政策

在现行政策法规的框架下，结合我区实际情况，拆迁人应制订符合地块实际的动迁安置政策口径和具体方案，并报请区旧区改造暨动拆迁管理办公室审核通过。在动拆迁政策制订过程中，应进一步增强工作的透明度和公信力。一旦明确动迁政策口径和具体方案，必须严格执行，坚决做到前后一致。

（二）坚持阳光操作

严格规范工作流程和动迁工作人员行为，确保阳光动迁落到实处。规范动迁工作流程，科学合理设计流程中的每一环节，避免工作纰漏，实现科学管理。通过宣传教育和制度保证，规范动迁工作人员行为，强化规范操作，杜绝违规操作。

（三）实施阳光监督

区各职能部门及两级指挥部应落实监督管理措施，并调动群众参与监督的积极性，切实将监督贯穿于“两清”调查、签约、安置等动迁工作全过程。区监察局应加强对职能部门执行阳光动迁政策的监督检查。

（四）倡导阳光心态

采取各种有效方式在动迁居民、动迁工作人员中统一思想，消除对阳光动迁工作的各种疑虑，坚持动迁工作“又好、又快、又稳”协调推进，不靠“开口子、送政策，一放了之”，提高居民和动迁工作人员对阳光动迁的认可度。

（五）确保阳光结果

确保在坚持阳光政策的前提下，动迁基地收尾平稳有序，动迁安置结果公开透明、群众认可，为我区后续旧区改造带来示范效应。

三、具体工作内容

（一）动迁准备阶段

1.动迁政策制订过程中，拆迁人应就动迁实施方案充分听取被动迁居民和社会公信人士的意见，注意吸收合理要求和建议，优化完善后确定为正式方案。

2.认真做好动拆迁基地“两清”复核及认定工作。一是拆迁实施单位应按拆迁公告时点，核定被拆迁权证数及权证记载房屋面积和应安置人口，通过深入细致工作，对拆迁户现有户籍人口和房屋面积、户籍转移情况、相关人员他处住房情况（是否有动迁安置、福利分房）进行全面复核，由区旧改指挥部召集街道分指挥部、住房保障房屋管理局、公安派出所组成认定小组认定后，并经过旧改指挥部认定程序后予以锁定，作为拆迁安置补偿的依据。二是锁定未见证面积。由区旧改指挥部委托有专业资质的机构对未见证面积进行测绘丈量，测绘丈量结果由被拆迁人、房屋承租人签字确认，两级指挥部按动迁实施方案和相关政策口径，经一定复核认定程序后予以认定。

3.认真组织好拆迁居民房屋的评估工作。各相关部门在评估公司选择过程中，要严格按照选择评估机构的规范程序，充分尊重大多数拆迁居民的意愿，让拆迁居民有充分选择评估机构的权力。

（二）动迁实施阶段

1.工作要求

一是坚持“五项制度”，即坚持公示制度、制度、投诉举报制度、承诺制度、监督制度。二是确保“三个一致”：坚持公示内容与实际操作一致，坚持拆迁政策口径执行前后一致，坚持实际补偿与补偿协议一致。三是实现“三个充分”，让被拆迁人有充分的时间理解、消化拆迁政策，有充分的协商过程，有充分的搬迁准备。四是做到两个到位，即坚持拆迁政策宣传到位，拆迁安置补偿标准落实到位。

2.拆迁基地必须公示的工作内容

拆迁实施单位应在接待被拆迁对象的办公场地公开以下内容：

（1）拆迁公告、拆迁许可证（复印件），委托拆迁的还应张贴受托单位的资格证书复印件；

（2）五项公示内容（拆迁补偿方案、房屋评估机构选举结果及房屋评估结果评估鉴定机构、拆迁公司名称、基地负责人和上岗工作人员名单以及《拆迁工作人员守则》；

（3）拆迁政策口径及居民“两清”资料（被拆迁户人员和房屋等基本情况）；

（4）拆迁安置房源的地址、面积、价格以及房型及使用情况，如是期房的也应公布相应资料信息；

（5）被拆迁人签约进展情况以及特殊困难认定条件、补助标准和认定结果；

（6）房屋拆迁前，应严格按照规定将房屋分户估价单在房屋拆迁协议签订前送达被拆迁房屋所有人。

3.签约工作要求

（1）房屋拆迁协议应使用市住房保障房屋管理局统一标准内容的电脑打印格式文本。做到内容填写正确、规范。如另有附加协议的，应在拆迁协议的有关条款中加以注明。

（2）拆迁补偿安置方案经双方协商一致，被拆迁人在拆迁协议上盖章或签字后，拆迁人应在30天内盖章签字后，将拆迁协议书送达被拆迁人。拆迁实施单位与居民签约后自签约一周（7天）内由专人报指挥部审核。指挥部自签约日起二周（14天）内必须审核完毕；拆迁实施单位应对被拆迁人最终的补偿安置结果（包括货币补偿款总额、安置房屋套数、地址、面积、价值以及其他补偿补助的结果）以及形成安置结果的各相关要素（包括被拆除房屋权证情况、建筑面积、房屋及其附属物评估价格，居住困难户的认定以及根据拆迁协议方案对补偿安置结果有影响的要素）进行公示，公示期为7天；公示结束，由拆迁实施单位在7天内支付拆迁安置补偿款和办理安置房进户手续。

（3）被拆迁人选择货币安置的，拆迁人应严格按规定程序办理，由经办银行为被拆迁人开列“个人存折”。拆迁人不得以现金等其他方式向被拆迁人支付货币安置款。

（4）拆迁补偿安置协议签订后，拆迁实施单位需将协议报送区住房保障房屋管理局备案。

（三）动迁收尾阶段

1.行政裁决应严格按照动迁相关政策法规规范操作，确保工作没有瑕疵。

2.进入行政程序后要加大协调化解力度，化解口径应与动迁补偿政策保持前后一致，杜绝开口子。

3.对于特殊困难对象的认定标准和办法，拆迁人应当在拆迁补偿安置方案中予以明确，审核过程应邀请政府相关职能部门、街道综合指挥部以及社会公信人士共同参与、确认，并公示结果。

四、保障措施

（一）明确任务分工，加强管理

区有关职能部门和各指挥部要加强对一线拆迁队伍的教育管理与监督考核，根据“统一标准、公开操作、严肃纪律、依法动迁”的总体要求，定期或不定期组织安排全区拆迁队伍的业务培训，提高拆迁队伍的政治、业务素质。

拆迁公司的主管（集团）公司层面应切实承担对所属拆迁公司的直接领导管理和监督职责，制订各项有效措施，建立完善工作机制，加强内部管理，提高队伍素质，提升企业形象。

（二）完善考核制度，奖惩分明

建立和强化拆迁目标考核制度。考评工作由区旧改暨动拆迁办牵头成立考评小组，对拆迁实施单位按照“质、量、稳、本、廉”5个方面内容，结合拆迁工作实绩进行综合考评。考评方式将采取中途阶段性考评和拆平交地后综合考评相结合的形式，考评结果将作为年度评优评先以及行业管理拆迁资质准入的重要依据。

对拆迁实施按照“领导班子好、队伍建设好、工作机制好、拆迁效益好、化解矛盾好、群众评价好”的标准建立奖惩激励机制，营造“比、学、赶、帮、超”的动迁工作氛围，通过评比表彰以及奖惩激励机制，进一步调动拆迁实施单位和拆迁工作人员的积极性，加快旧区改造步伐。

（三）落实监督制度，体现公正、公平、公开原则

1.启动动迁安置结果公示及评议工作制度。对动拆迁补偿安置结果进行公示，自觉接受拆迁居民监督。同时，定期组织安置结果评议，组织居民代表和社会公信人士对签约结果进行抽查评议，并邀请被拆迁居民参加。积极落实公信人士监督职能。通过建立“居民实名有奖举报”、“安置结果评议”和“特邀监督”三项公开监督机制，构建居民参与动拆迁、监督动拆迁的平台，确保拆迁居民全过程参与监督。

2.设立监督举报制度。区监察局在动迁现场设立举报箱，并告示投诉电话，对群众举报动拆迁过程中的违法、违规行为进行调查、核实。查实的由区监察局或相关职能部门给予通报批评、限期整改、停止拆迁等处理。构成犯罪的移送司法部门处理。由区旧区改造暨动拆迁管理办公室对动拆迁单位的行为实施全过程的监督、管理，对动拆迁过程中重大问题进行协调。

3.设立审计监督制度。拆迁人应自觉接受审计部门的审计监督，对审计揭示的问题应及时进行调查处理和整改。

第4篇：房屋动迁法律法规范文

一、踏踏实实完成本职工作

在X工作期间，我担任了、司法接待、党务、第三次经济普查等工作量较大的职务。在工作中我认真遵守制度，接待群众X名，参与现场接访X件，综合维稳承办X件。在工作中我印象最深的就是，有一次在动迁户因为拆迁的签约价格谈不拢，变成钉子户。后来，动迁施工队在大雨中作业，使得动迁户的下水道被堵塞，下雨天使得钉子户房屋、农田被水淹没。因而该户人家在上访时情绪比较激动。我为了稳定上访者的情绪，决定首先要拉近与他们的距离，让他们从心理上接受我、信任我。我一次又一次不厌其烦地听他们讲不满、怨气，等他们发泄完了、累了，我就和他们换位交流，我告诉他们：“你们的心情我能体会，从法律上讲，你们需要法律给你们一个公道。我相信他们当时的行为也在一定程度上给你的家庭带来了伤害。我刚说完，他们就又开始议论起来：其实我们不是不讲理，只是没人知道我们这里生活了这么久，要拆迁，怎么就那么容易拆迁呢？而且相关补偿也不能让我们满意，因为这件事我们受了多少罪啊。”我耐性倾听，我就趁势开始采用‘尘埃落定法’和‘法律威慑法’，我邀请了相关领导共同做他们思想工作，安抚他们的情绪。通过各方面的反复沟通、协调，最终使拆迁队和该户人家签订了满意的拆迁协议。

还有一件司法接待工作上的事情也让我印象深刻。有一户人家家里动迁了。由于母亲走的早，女儿从读书开始，每年回家看望爸爸2-3次，与父亲关系比较生疏。后来父亲再婚了，家中动迁了，父亲不为女儿考虑，一心只想将房款据为己有。女儿在万般无奈下找到了我，寻找司法帮助。我通过走访了解了详细的情况。她的父亲确实想将房款占为己有。我一开始就先做她父亲的思想工作，但是最终没有效果。看着他对女儿的无情和冷酷，我决定帮助她通过司法途径来解决这件事情。因为沟通未果，我和法院的相关工作人员一起去这位女孩的父亲家，并通过法律法规和司法政策使这位父亲认识到自己的错误。最终和她的女儿和好如初，一家人又冰释前嫌地在一起了。看大这样的情境，我感受到了我的工作的快乐。

都说工作着的人是快乐着的，在X工作期间，我深深的体会到了这种快乐。虽然工作是繁忙的，但我把所有工作都当作领导对我的信任、考验和锻炼，自我加压，尽职尽责，拼搏进取。

二、加强修养,时刻注意自我约束

工作使我增长了见识，进一步树立了正确的人生观、世界观和价值观，增强了为民服务的本领。在X工作中我始终认真维护与领导、同事们之间的团结，无论是对同事，还是群众，都做到态度和蔼，主动热情。并且严格要求自己，做到廉洁自律，积极培养实干精神、敬业精神、甘奉献精神、创新精神。

第5篇：房屋动迁法律法规范文

关于“空心村”整治工作的几点看法

作者：严瑛 吴文平

来源：《建筑工程技术与设计》2015年第07期

在江西省峡江县农村，以前农民建房由于没有规划，农民建房又不拆旧房，即使想拆旧建新，而老房又都由于交通不便，难以通行。随着农村城镇化进程的不断推进，绝大多数农民都选择在三边一线处建新房，新住宅不断向外拓展，村内出现了大面积的空闲住宅，乡村建设用地外延内空，形成了所谓的“空心村”，不仅导致土地资源的严重浪费，而且影响了村容村貌、村民关系、安全稳定。如何加快改造“空心村”，已经成为新农村建设必须着力解决的一个突出问题。下面以笔者工作的戈坪乡为例进行探讨：

一、分析戈坪乡“空心村”现状及成因分析

戈坪乡位于江西省吉安市峡江县西北，驻地戈坪村，距水边镇公路里程34.2公里。东连仁和，南邻巴邱，西接砚溪，北界新余市，面积81平方公里，辖戈坪、舍龙、小坑、汀溪、芳洲、白沙6个村民委员会，人口6900余人。其中，有4个自然村不同程度的存在空心村现象，其中，白沙村委浒岭自然村有房屋19栋，户籍人口95人，舍龙村委袁家岭下自然村有房屋17栋，户籍人口72人，目前已全部完成动迁；还有汀溪村委汀溪村和芳洲村委芳洲村，基本属于“空心村”范畴。

“空心村”的出现，是多种因素作用的结果，具体表现在：

1、是村镇规划原因。村庄建设规划严重滞后，远远落后于农村经济发展速度和农民建房需求；规划布局局限于当前，没有涉及长远，没有起到引导作用，村民和干部的规划意识不强，随意性较大，农村个人建房选址具有很大的盲目性，新建住房比较凌乱和分散；村庄基础设施和出行交通条件普遍滞后，“人往高处走，房往好处建”的心理使村民纷纷到村庄外围条件相对较好、交通便利的地方去建房；时间一长，老村逐渐变“空”。

第6篇：房屋动迁法律法规范文

现将房屋征收阶段性工作情况简要汇报如下：

一、进展情况

列入第一批会战范围的是在建项目扫尾X户，某项目和某环路两侧环境整治X户，共涉及X户征收任务，截止X月X日，已签协议X户，已拆除X户。其中，在建项目扫尾X户中，已签协议X户，已拆除X户；某项目和某环路两侧环境整治X户中，已签协议X户，已拆除X户。其它各村项目扫尾的进展相对迟缓。

目前追加的任务：一是某项目X户，截止X月X日已签协议X户；二是某地选址范围内X户，截止X月X日已签协议X户，其余仍在洽谈推进之中。

二、主要做法

X月X日区重点工作专题汇报会后，我们于X月X日上午召开动迁人员会议，认真传达和贯彻落实区主要领导对拆迁的工作要求，并积极采取以下四条措施加以推进：

一是召开会议推动。X日上午，指挥部组织召开了加快房屋征收工作推进会，阶段总结到村到组到人，剖析原因不漏一村一组一户，进一步打气鼓劲、压实责任，抢时间、抓进度，补短板、争主动，着力推进项目建设范围房屋征收扫尾清零工作。

二是上下协同联动。抽调的科级干部、街道、村（社区）、拆迁公司所有人员全部走上一线，实行入户洽谈三班倒，白天黑夜连轴转。践行走进千家万户、想尽千方百计、说尽千言万语、历尽千辛万苦的“四千四万精神”，硬着头皮、厚着脸皮、磨破嘴皮，耐心细致的做好群众工作。

三是社会资源互动。我们坚持用钉钉子的精神，对在外地打工和藏而不露的天天找、天天约、天天谈，敢于面对面地做工作、同时精准摸排分析，把握突破难点，采取各个击破的思路和措施，发动方方面面的力量去做工作，通过各种社会关系去做工作，并取得一定实效。

四是督查问效促动。坚持每天一汇报，每天一点评，每天一通报、每天一调度，每天一会办。同时采取白天巡查、夜里抽查、实地检查等办法督促动迁人员在岗在位在状态。

三、下一步工作打算

第一批会战已经进入尾声，我们将牢固树立背水一战的决心，认真研究工作推进中的难点、堵点和痛点，善用化解矛盾的智慧，进一步打开工作局面，确保实现预期效果。具体采取以下四点措施：

（一）统一思想、坚定信心

在下一步推进过程中我们将从以下三个方面做起：一是认识再深化。坚持项目为大，突出重点园区、重点项目、重点道路房屋征收和扫尾清零工作，努力为“加快建设某城融合绿色发展示范区”勇担大任、多做贡献；二是工作再务实。坚持稳定压倒一切，但绝不以稳定作为慢作为、不作为的挡箭牌。一方面，我们将继续耐心的教育、引导、说服群众，把补偿政策讲在前、把法律法规讲在前，把关心疏导做在前，最大限度争取群众理解、支持、配合；另一方面，坚持用法治思维和法治方式推进征收，规范工作程序，加强市场化拆迁行为管控，坚持做到自拆有签字、助拆先申请、强拆有预案。对个别漫天要价、无理取闹的人员，找准软肋和突破口，运用法律的手段，形成强大法律的震慑力，坚决扫除空白村、空白点。加强舆情研判，高度重视相关的调处与化解，切实做好相关人员的安抚教育工作，确保拆前、拆中、拆后全过程的稳定；三是动力再加码。我们希望有外援，但我们绝不依赖外援。抽调的机关科级即将回到原单位，我们街道将持续发力，坚决做到思想不松、力度不减，再鼓实劲、再上措施，强化包保责任，主攻薄弱环节，突出工作重点，全力保障项目建设。

（二）强化责任、敢于担当。

按照“属地管理”原则和“村自为战”模式，进一步明确拆迁征地是村主要领导的重要职责和村两委的必成目标，完善“定户、定员、定责”的考核体系，促进形成街道、村（社区）、动迁组三级联动工作机制常态化。

（三）因户制宜，综合施策。

进一步深入了解群众、帮助群众、理解群众、感动群众，坚持实践创新，勇于善于探索新办法，充分运用好法律、经济、教育等综合措施，真正做到法、理、情有效结合，着力攻克一批重点障碍，真正做到拆大、拆难，拆出公平、拆出正气。谋定而后动，打好组合拳。

（四）认真督查，严格奖惩。

崇尚快节奏、做到满负荷，体现超常规、追求高效率，加快推进工作的落实，着力形成你追我赶的工作氛围。进一步完善激励问责机制，充分激发活力，释放能力。对敢于担当、成效显著的给予表扬和奖励；对工作不在状态，人到心不到、出工不出力，推进毫无起色的党员干部进行问责约谈，必要时采取组织措施。坚持纪律约束，严守党纪政纪，严格工作规范，对违反纪律行为，坚决惩治，决不手软，确保征地拆迁工作阳光、廉洁、高效。

总之，我们将以工管委的决策部署为不断前行的动力，积极提振工作状态，抱定必胜信心，克服厌战情绪和泄气思想，全力以赴打好房屋征收攻坚战！

四、当前面临的困难及建议

一是要齐抓共管，增强合力。征地拆迁工作是一项系统工程，综合性强，涉及面广，需要各级各部门各司其职，通力配合，协调联动。就街道房屋征收工作实际而言，我们需要公安、财政和城管部门进一步前移服务窗口，要派员常驻拆迁一线，指导协助把好补偿政策关、法治维稳关和拆除违建关。

二是要快建快安，降低风险。失地后生活靠什么，拆迁后自己住哪里？这是目前群众普遍关心和最为担忧的两个问题，从换位思考的角度，群众所思所虑也不是不无道理。目前某地以西已经无房可租，周转房也是人满为患，安置房建设一直处于滞后状态，在安置上我们街道向群众打了“白条”。群众婚丧嫁娶要房子，尤其是近千户群众在外周转，安全风险居高不下，周转费用逐年叠加。我们街道既感到寝食难安，如履薄冰，又觉得责任在肩，无能为力。为此，我们建议：一是区级层面要不断加大安置房建设力度和资金保障，区有关部门要为街道分担压力，拿出项目建设的劲头，努力实现当年动工、当年交付使用，有效降低周转房的安全风险，减少周转费用支出浪费；二是充分考虑拆迁后失地群众的中长期利益，在招大引强的同时，采取配套建设城市功能性项目和群众创业载体，加大就业培训，增加就业机会，优先安置失地农民进入园区务工和经营摊位，努力让失地群众端上“新饭碗”，以确保全区经济社会永续发展，长治久安。

第7篇：房屋动迁法律法规范文

承租方： （以下简称乙方）

根据国家有关规定，甲乙双方在自愿平等互利的基础上将其合法拥有的厂房出租给乙方使用，就有关事宜双方达成协议，具体条款如下：

一、出租厂房：

1、甲方将座落在 所有厂房厂地租赁给乙方使用。

二、租期：

1、厂房租赁期限自 止，租赁期为 年。

2、租赁期满甲方有权收回厂房，乙方应如期归还。如乙方需继续租赁或合同延续，应提前三个月向甲方提出，甲方同意后重新签合同。

3、因乙方在经营中需提前解除租赁合同，应提前三个月书面告知甲方，可以解除合同。

三、租金支付方式：

1、甲、乙双方约定，该厂房租赁金额为每年人民币叁万伍仟元（35000元）整，租赁金额在合同签定之日起付清后本合同方可生效。

2、乙方每年都应在1月1日当天付清当年的租金。最多可延长10天。如不付款甲方有权解除合同，收回租赁厂房，对乙方不予补偿。

四、厂房使用要求和维修责任：

1、租赁期间，如乙方人为损坏应给予修理赔偿。

2、乙方自建厂房自行维修管理。

3、乙方在租赁期间，甲方的厂内财物代为保管，乙方不承担任何责任。

4、乙方在租赁结束后，清理完自建的建筑物，恢复原貌。

5、乙方在租赁期满后，属乙方投资的厂房、机械及其它附属设施属乙方所有。如不租所有财产应清除出厂，否则甲方有权处理。

6、租赁期间，乙方发现该厂房及附属设施非乙方损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修，逾期不维修，乙方可代为维修，费用甲方承担。

五、厂房的出租及归还：

1、租赁期间，乙方应遵守国家的法律法规，不得利用厂房进行非法经营，如发现，甲方收回厂房，甲方不承担任何责任。

2、租赁期间厂房因政策动迁、修路及其它行为，赔偿款属甲方投资的厂房厂地属甲方所有。属乙方投资的厂房机械及生产损失由乙方所有。

3、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修。但不能破坏原貌及主体结构，所产生的费用由乙方自行承担。

4、乙方应给甲方留出 间房屋放置机械设备。

六、其它条款：

1、乙方在租赁期间的所有债权债务与甲方无关。

2、乙方在租赁期间，任何事故与甲方无关。

3、乙方在租赁期间，不得以任何甲方的名义进行经营活动，所产生的后果，甲方概不负责（如贷款、税费等）

4、乙方在租赁结束后，应将厂房完好无损无条件的交给甲方，不可抗力除外。

5、乙方不得在租赁期间进行转租，否则本合同中止，甲方予以收回。

6、未尽事宜，双方协商解决。

7、乙方使用甲方的物品详见清单。

七、本合同一式两份，甲、乙双方签字后生效。

甲方（签章）

乙方（签章）

年 月 日

第8篇：房屋动迁法律法规范文

“十二五”规划纲要指出，我国将于今后5年内新建3600万套保障性住房，使保障房覆盖率达到20%，2011-2012年各地保障房建设均超额完成全年任务，2013年却有缩量苗头出现，这一方面基于保障房建设资金的压力，另一方面源于保障房小区中配套建设相对缓慢，无法入住，整体效果不尽如人意，保障性住房建设陷入两难境地。

主要问题

保障性住房建设雷声大、雨点小，总体建设速度缓慢，入住率不高，主要存在以下五大问题：

1.现行的土地管理制度和基本建设程序制约了建设速度

保障房建设用地大多是国有出让建设用地，而根据国土资源部11号令《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，国有土地使用权出让必须实行熟地出让，即出让地块须满足“三通一平”条件，出让地块内所有建（构）筑物、附着物，待清除干净后才可出让，这需要一个较长的过程。

首先，房屋征收举步维艰。现行房屋征收工作，缺少实施强制搬迁的手段，主要靠思想工作推进，动迁工作举步维艰。一般情况下，一个地块内的动迁工作，95%的动迁签约需3-5个月时间，而剩下的5%则需更长的时间。目前，政府的行政强搬手段已被国家明令禁止，而司法强搬程序多、要求高、难度大，从而导致保障房建设地块因动迁不能按时完成而造成迟迟不能挂牌出让，严重影响了保障房的正常建设。

其次，制度制约快速推进。现行的基本建设程序明确规定，建设单位只有取得国有土地使用权后才能开展工程立项等前期工作，保障房建设从编制、报批修建性详细规划到竣工验收交付使用，共涉及25个管理部门，需经过48个工作环节，所有环节环环相扣，且各个环节的管理均有国家相关法律法规的规定，难于跳跃操作，在当前强化依法行政的大背景下，行政机关的工作人员因担心超常规会造成渎职行为而不愿破规定。因此，一道道环节依次流转下来，将花费大量时间。

2.政府投资项目招投标办法限制了工程进程

近年来，为防止建设工程领域的腐败犯罪行为，连续开展了工程建设领域的集中整治活动，政府投资项目的各项工作只能走“正路”，难于抄“近路”。

依据《中华人民共和国招标、投标法》、建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标管理办法》，以及国家计委等七部委联合的《工程建设项目施工招标投标办法》等法律法规规定，政府投资的单项工程合同估价在300万元人民币以上或30万元以上的服务性项目，均必须在政府设定的招投标市场进行公开招投标。而一个项目从招标公告、实施招标、发出中标通知书，一般需一个月时间。而保障房建设中涉及的规划编制单位的确定、地质勘测单位的选择、施工图设计单位及土建、桩基工程、桩基检测、工程管理、综合管线、绿化景观、道路、上下水等配套工程施工队伍的确定，一般都需要公开招投标，且组织公开招投标的招标单位也要进行招标。为此，政府投资项目建设仅在招投标环节又需花费大量时间，严重影响了工程建设的进程。

3.保障房建设资源要素紧缺，巧妇难为无米之炊

首先，从保障房用地供应情况看。为实现结构升级、产业转型、控制低水平重复建设、守住18亿亩耕地红线，国家对农用地占用指标实行严格的指标限制，虽然政府强调优先保证保障房建设用地，但每年下达的农用地占用指标数量有限，粥少僧多。

其次，从保障房建设资金情况看。前几年，地方为完成中央下达的建设任务，纷纷抢规模、赶进度，大部分项目进展较快，随着住宅主题工程施工的结束，工程款的支付、市场化运作压力、资金筹措难度不断加大，导致小区绿化、道路、配电、消防等配套建设难于跟上，虽然房子建起来了，但入住率不高，整体效果不尽如人意。

4.保障房建设模式多样、利弊各异，具有相对局限性

保障房建设是政府主导的民生工程，各地采用的建设模式多样，有些采用“商带保”模式，即商品房开发商同时承担一定数量的保障房建设任务，作为开发商取得土地使用权的前提条件，其优点一是保证了保障房按时竣工交付使用，二是开发商垫付了部分保障房的建设资金；其缺点一是土地前期工作要求高，开发商经济利益最大化，二是房屋交付使用后，开发商开发结束后一走了之，遗留问题多、矛盾多、扯皮多；有些地方采用政府指定代建模式，即由政府下属全资公司集中代建，其优点一是工作全力以赴，社会效益最大化，二是住户入住后，售后服务到岗到位，没有后顾之忧；其缺点一是面对繁重的保障房建设任务往往人力资源匮乏、技术力量短缺，二是保障房建设资金集中支付，资金筹措压力巨大。

5.保障房建设选址偏远、物业管理滞后，影响政府形象

保障房建设的选址大多选在地段相对比较偏远的地方，建成交付使用后，交通、通讯、燃气等基础设施不到位、物业管理基本处在“三不管”状态，绿地变菜地、垃圾满天飞的现象比比皆是，住户入住后怨声载道，不仅损害了入住户的合法权益，也一定程序上影响了政府的形象。

措施和对策

2013年2月20日国务院常委会议推出“新国五条”楼市调控措施，3月1日又颁布“新国五条”细则，在对2013年政府工作的建议中指出，2013年我国继续加强房地产市场调控和保障性安居工程建设，保障性住房建设任重而道远，工欲善其事，必先利其器。为此，我们应采取以下相应的三大措施和对策：

1.转思路、强服务、创新提速保建设

首先，创新现行基本建设管理模式，先行开展前期工作。由政府责成相关部门或单位负责提前介入、先行开展保障性住房建设的修建性详细规划的编制、施工图设计、工程招投标等工作，实现待土地摘牌后施工单位即可进场施工的工作目标，这样可缩短正常程序时间8-10个月。

其次，简化行政审批流程，限时办法、跟踪管理。为加快保障性住房行政审批时间，提高办理效率，对行政审批的办理事项、办理时限、办理要求作出明确规定，同时对各行政管理部门的办理过程，由行政审批服务中心全程跟踪管理，发现问题及时协调解决，确保畅通，并交由纪检委效能办督查问责，确保保障性住房行政许可工作在短时间内手续完整、程序合法，按时动工建设。

2.定目标、重落实、明责维序保推进

一是对五年内保障性住房建设的规模、用地计划、规划选址统筹谋划，尤其对农用地占用指标做到心中有数、优先安排；对建设资金，做到由“愁钱”变“筹钱”，通过财政拨款、土地收益、银行借款及自筹资金等多途径筹集，还可通过金融创新，解决资金短缺，推动企业、社会多方参与，发行保障性住房债券、建立保障性住房基金等多模式注入，确保保障性住房建设资金。

二是对保障性住房建设过程中各阶段的各项工作，拟定详细的分阶段工作清单，明确工作任务、责任部门、完成时限，并成立专职部门催办、督办，通过定目标、重落实、明确职责，保证保障性住房建设工程有序推进。

3.抓管理、严考核，统筹监管保和谐

保障性住房建设是个系统工程，要狠抓管理、严于考核、统筹监管才能出成效，达到预定的目标和要求。

首先，要做好保障性住宅小区的整体规划，做到配套建设、道路、交通、市政等保障房工程同步规划、同期建设、同时交付使用，确保已竣工保障房能及早投入使用。

其次，要做好保障性住房的建设与分配协调工作，做到边建设边分配，提高保障性住房的安置率，这样既能及时回收建设资金，又能解决中低收入家庭住房问题，杜绝只建不分或分配不公的问题。

第9篇：房屋动迁法律法规范文

「关键词房屋拆迁，行政强制拆迁

强制拆迁是指被拆迁人或者房屋承租人不履行生效搬迁安置协议中规定的搬迁义务时，由拆迁人通过仲裁、诉讼或向行政机关申请裁决的方式，使拆迁行为获得法律上的强制效力，迫使被拆迁人履行搬迁义务的活动。我国《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定，“拆迁补偿安置协议订立以后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”第17条规定，“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”。由此可见，我国目前立法中关于强制拆迁可以有以下三种情形：第一，拆迁人与被拆迁人或者承租人达成仲裁协议，仲裁委员会裁决被拆迁人应当搬迁的，拆迁人可以申请人民法院执行仲裁委员会做出的拆迁裁决。第二，拆迁人向人民法院，由人民法院做出相应的判决并通过司法程序强制执行之。第三，拆迁人向行政机关申请裁决，被拆迁人或者房屋出租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，拆迁人可以申请行政机关进行强制拆迁。前两种情形中的强制拆迁属于司法强制程序，第三种属于本文拟进行探讨的行政强制拆迁程序。现实生活中，行政强制拆迁使用过多过滥，在适用范围和程序方面很不规范，极易引起争议和纠纷。笔者认为，行政强制拆迁适用过多是不正常的现象：一方面大量本该通过司法程序解决的问题都以行政方式解决，弱化了司法功能，增加了行政机关的压力。另一方面，行政强制的不合理适用增加了腐败和投机，容易损害被拆迁人的利益。因此，有必要加强对行政强制拆迁行为的研究，廓清其适用条件和范围，以便在立法和执法方面进行精微的制度设计，杜绝现实生活中假借行政权力侵害私人利益的情形。

一行政强制拆迁的法律特征

笔者认为，行政强制拆迁应该是国家为实现公益目的，在被拆迁人不履行生效行政裁决中确定的搬迁义务时，由行政机关依照法定的权限和程序，迫使被拆迁人履行裁决规定义务的行为。行政强制拆迁具有一定的特殊性，不能随意扩大其适用范围：

第一，行政强制拆迁的目的只能是出于公共利益的考虑，这是行政强制拆迁取得合法性的实体要件。适用行政强制拆迁的公益项目，主要是指国防、公共交通、公共教育、公共博物馆、医院、环境保护等以公共利益为目的的公共建设项目、基础设施建设项目、旧城改造等带有公益性质项目。由政府补助或者规划实施的以改善居民居住条件的福利房或经济适用房建设，必要时也可以适用行政强制手段。但无论何种情况下，拆迁建设项目必须具有公益性才可以通过行政机关以国家的身份强制被拆迁人拆迁房屋，否则只能按民法上的合同行为来处理。区分公益性建设项目和商业性建设项目的标准可以通过考查该项目是否为政府的特别规划，项目为何人使用受益以及是否具有社会福利的性质来确定。纯商业性房地产开发的拆迁方式和条件，应当由市场机制来决定，不宜采用行政强制的方式来解决。此种情形下，拆迁人和动迁户完全是自愿平等的民事法律关系，双方从自身利益出发，在相互磋商博弈中达到利益的自然平衡，无需政府的干预。拆迁人应该严格按照《合同法》的规定，公平合理地取得和补偿产权人的土地房屋财产。被拆迁人有完全的意志决定是否动迁以及以何种条件动迁，拆迁人和政府都无权进行强迫性搬迁。政府只需对土地的利用是否合乎规划，开发商是否具备相应的资格等进行审批和服务性的管理就可以了，不能充当拆迁人的支持者和利益代言人。纯商业性建设项目拆迁过程中，如果开发商和动迁户达不成协议，则项目不能开工，如果达成协议后，动迁户不履行协议，影响到开发商的开发计划，开发商可以以违反协议为由申请仲裁或者向人民法院。这种通过仲裁或司法强制的手段达到拆迁目的的方式与普通合同的强制执行并无差别，不能和公益性开发建设项目混为一谈。当然，即便是最纯粹的商业性房地产开发，也必须要符合城市建设的统一规划，在一定程度上也会带来优化环境、提高居住条件等某些符合公共利益的因素，但这并不能否定其商业性开发的本质。

第二，行政机关作出行政强制拆迁的裁决本质是具体行政行为。行政裁决是指行政机关依照法律授权，在当事人之间发生的、与行政管理活动密切相关的、与合同无关的民事纠纷进行审查，并作出裁决的行政行为。这表明，第一，在行政强制法律关系中，行政机关是国家权力的代表者和行使者，以管理者的身份对违反生效行政裁决的被管理人进行强制约束，使其履行法定的义务，被拆迁人是因为未遵守行政命令而成为行政强制的对象。在这种法律关系中，双方是命令与服从，管理与被管理的关系。这与司法强制中，人民法院以裁判身份居中处断，维护公平正义是不同的。行政强制拆迁的正当性在于它是以私益服从公益，少数人的利益服从多数人的利益为基础的。而司法强制的正当性在于它代表利益的相互平衡。从这种意义上说，司法强制是要实现民事权利之间的公平，而行政强制是要实现社会的正义。第二，行政强制拆迁的对象不能是普通的民事合同当事人，而只能是与行政管理密切相关的其他民事纠纷当事人。所以，商业性建设项目的拆迁人与被拆迁人关于补偿安置问题达不成协议的，或者达成协议一方不履行的，都只能按合同纠纷而不宜采用行政强制的方法。行政强制只能用于被拆迁人需要服从公共利益的场合。第三，关于强制拆迁的行政裁决是否恰当，应当是可诉的，法律应当给当事人留有通过司法程序获得最终救济的途径。《城市房屋拆迁管理条例》第16条第2款规定“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。”第四，具体行政行为反映的是国家与管理相对人的法律关系，是国家与公民的利益冲突，因此，以行政强制拆迁方式征用土地的，被拆迁人获得的补偿只能是来自国家，行政裁决不当，造成被拆迁人利益受到损害的，应当适用国家赔偿程序。而出于商业目的而征用土地并由开发商补偿安置被拆迁人的项目，其补偿往往来自占用土地的开发商，反映的是平等民事主体之间的关系，被拆迁人遭受侵害的，其赔偿或补偿来自开发商或者拆迁人。

第三，行政强制拆迁行为的依据是生效的行政裁决，这是行政强制拆迁取得合法性的形式要件。拆迁补偿安置协议本身并不具有强制执行力，只有在行政机关做出强制拆迁的行政裁决以后，强制拆迁的目的才由拆迁人的私人意志转变为国家意志，从而获得形式上的正当性。在商业性开发建设项目中，其土地使用权是通过开发商和被拆迁人达成的协议而获得的。如果被拆迁人违反拆迁补偿协议，应当拆迁而不予拆迁的，开发商通过诉讼，取得法院的执行令以后，可以申请人民法院强制执行，这种司法程序下的强制执行，其依据是生效判决或裁定。行政强制拆迁以行政裁决为必要条件意味着在任何条件下，行政强制拆迁都不能在未经行政机关裁决之前进行，即便拆迁人和被拆迁人已经达成有关房屋拆迁补偿安置的协议，且被拆迁人的确有拒绝履行协议的违约行为，拆迁人也不能以自力救济的方式自行拆迁，而必须借助行政公权力才能获得形式上的强制效力。

第四，行政强制拆迁的命令是由房屋所在地的市、县人民政府做出的。政府是国家利益或者说是人民利益的代言人，由政府做出强制拆迁的命令具有特殊的代表意义和内涵，它表明，此项拆迁不是私益与私益的平衡，而是私益对公益的让步，其中包含有可能的牺牲部分私益而保全公益的成份。而一般商业性开发建设用地的强制拆迁本质上是合同的的执行，是私益之间的冲突。所以只能由人民法院的生效判决来确认，并由法院来执行。在这里，法院的判决代表公平和正义，是国家居中裁断拆迁人和被拆迁人之间的纠纷，没有代表公共利益的特殊含义。现实生活中有些地方政府为了追求政绩，加快建设进度，往往越俎代庖，以行政命令方式代替司法强制，肆意扩大行政强制的范围，这样极易造成被拆迁人无法按市场公平的原则与开发商讨价还价，实现自己应得的利益。而开发商则狐假虎威，以政府的名义大发不义之财。行政强制是行政机关所独有的功能，如果拆迁行为是由行政机关委托专业机构进行的，其行为就成为行政机关权力的延伸。行政机关申请人民法院实施强制拆迁的，其实质是行政权中执行权的体现，也属于行政强制拆迁的范围。二、《城市房屋拆迁管理条例》（下称《条例》）关于行政强制执行规定的不足。

1.关于何时适用司法强制何时适用行政强制的规定模糊不清，导致滥用行政强制权力进行拆迁的现象十分普遍。《条例》第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”第17条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”从本条与第15条的延续关系来看，《条例》将是否订立和达成补偿安置协议作为能否适用行政强制拆迁的标准，这种划分很不科学。《条例》第15条将拆迁人和被拆迁人通过仲裁和司法解决纠纷的途径限定为“拆迁补偿安置协议订立后”，那么，在拆迁人和被拆迁人不能就安置补偿问题达成协议时能否通过司法途径来解决呢？这样规定事实上形成了法律空白，在客观上造成大量拆迁纠纷都只能以行政裁决的方式来解决，最终通过行政强制来执行。笔者认为，应当根据拆迁建设项目的性质来决定能否适用行政强制的方法实施拆迁。只有区分商业性开发建设项目和公益性开发建设项目，并对两类建设项目分别采用司法强制和行政强制的手段才能充分保护被拆迁人的利益。在商业性开发建设项目中，要充分实行意思自治，按照市场规律来操作，拆迁人与被拆迁人之间完全按普通的民事关系来对待，双方地位平等，不能厚此薄彼。商业性拆迁中，政府不应对拆迁人和被拆迁人之间如何进行补偿安置有过多干预，更不能适用行政强制的手段来实施拆迁。将行政强制拆迁的范围局限在公益性建设项目之内，可以有效地保障被拆迁人的利益，也有利于扼制实践中拆迁人肆意损害被拆迁人利益的势头，而在法理上，强制拆迁行为的法律关系也会变得十分清晰。

2.行政强制权力运用过多而司法强制权力运用不足，政府在房屋拆迁管理中的定位有失偏颇。《条例》是一部以“加强城市房屋拆迁管理”为立法目的的行政法规，其中对政府部门的职权规定较多无可厚非。但是《条例》并没有对以行政强制手段进行拆迁的范围作任何限制，这样，等于是在条例适用的一切范围内，包括在城市规划区内国有土地上实施的纯商业性房屋拆迁行为，都可以适用行政强制手段。从《条例》第15条和第16条规定来看，只要拆迁人和被拆迁人达不成补偿安置协议的就可以，事实上是只能通过行政机关裁决的方式来解决争议。这样，即便是纯粹商业性的开发建设项目，政府有形之手也毫不例外地伸了进来。这与市场经济条件下，政府侧重服务与协调的角色甚不相容。从功能上来看，行政权力的运用有利于调控规划和提高运作效率，的确有其优越的一面，行政权的扩大适用甚至还是现代社会的一种趋势。但是扩张的行政权力随时都有可能造成对相对人利益的损害并滋生腐败，必须通过立法将其局限在有限的范围内。正是由于行政机关裁决的范围太过宽泛，所以才导致在房屋拆迁领域内，只能听到政府的声音而看不到法院的影子。而商业性建设项目的拆迁人也正好利用地方政府追求政绩，急于求成的心理，“拉大旗作虎皮”甚至勾结买通行政官员，使行政权力成为为私人利益服务的工具。就一般的拆迁行为而言，其实质是一种私法意义上的履约行为，而非行政法上的行为；其本质是卖方处分自己的土地使用权和房屋所有权，因此行政机关不应该过多地介入。

3.对政府和拆迁人的利益保护较多，而对被拆迁人的利益严重漠视。《条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”该条将“保障建设项目顺利进行”列为立法目的，这在客观上是在保障拆迁人的利益，事实上也是要求被拆迁人当然地为项目顺利进行作出牺牲，这在民法原理上是讲不通的。被拆迁人的利益只有在为了公益目的的时候，其让步才是合理的，而这里显然并没有做出这种区分。对拆迁人而言，项目完成的越快，其市场风险就可能越小，其收回投资的时间越早，或者其利用建设项目的时间就越早，其利益显而易见的。而对于被拆迁人特别是那些放弃回迁的被拆迁人而言，则未必有益。《条例》第15条规定：“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”该条的规定也是为了维护拆迁人的利益而规定的。本条仅把“拆迁补偿安置协议订立后”作为强制拆迁的前提条件，是不能保证作为弱者一方的被拆迁人的。因为订立了该协议并不意味着当事人事实上履行了该协议。如果拆迁人只承诺给予被拆迁人以补偿安置，而未有履约行为，则被拆迁人可能既失去了现有的房屋，又未得到应当得到的房屋，在这种情况下，进行先予执行，会使被拆迁人完全处于被动受控制的地位，无法与拆迁人讨价还价以实现自身的利益。这也是目前拆迁纠纷中普遍存在的一个问题。从理论上来讲，拆迁人未实施补偿安置而对被拆迁人先予执行，就等于是剥夺了被拆迁人同时履行抗辩的权利，与民事合同的规则是相违背的。这在商业性建设开发项目的拆迁中更加显出其不合理性。《条例》第16条第2款规定“拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”该款更是体现了条例以保障拆迁人利益为中心的思想，为拆迁人肆意损害被拆迁人的利益埋下了祸根。由于没有对适用范围做严格界定，事实上开发商在所有建设项目遇到阻碍时都可以通过此条款来先予执行，处于弱势地位的被拆迁人根本没有讨价还价的余地。笔者认为，在商业性开发建设项目中，拆迁人和被拆迁人没有就补偿安置达成一致，项目就不能开工，不能使用先予执行的手段。条例应当将此项规定局限在公益性建设项目的范围内才具有正当性。

4.《条例》中关于强制拆迁的规定与上位法和其它法律法规的冲突和越位规定。我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。《土地管理法》第58条第1款第（1）项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。《城市房地产管理法》第19条更规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回出让土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，“社会公共利益”都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆迁立法上这一立法宗旨却悄然发生着变化。（侯汉杰：《城市房屋拆迁法律制度的理论分析》，载《暨南学报》（第25卷）第5期）拆迁管理条例第2条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例”。事实上，该条例就未对强制拆迁行为本身的合法性作出任何限制性规定。这与宪法和城市房地产管理法等上位法的内涵是相冲突的。《条例》中“诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行”的规定也超出了行政立法者可以享有的权力范围。因为在何种情况之下可以申请先予执行，这是《民事诉讼法》所规范的内容之一，这些内容应当由国家权力机关立法解决，不能由“条例”来进行规定。

三行政强制拆迁应当具备的条件

关于行政强制拆迁的条件和程序，《城市房屋拆迁管理条例》的规定并不明确，在实践中适用比较混乱。2003年12月30日，建设部颁布《城市房屋拆迁行政裁决规程》，对行政强制方式拆迁城市房屋的规定才逐步完善起来。综合相关的法律法规，笔者认为，适用行政强制程序进行城市房屋拆迁之前应具备以下程序要件：

1.拆迁当事人向行政机关申请行政裁决。行政强制拆迁的依据是生效的行政裁决，所以适用行政强制手段拆迁的前提条件是拆迁当事人向行政机关提出了行政裁决的申请。只有在当事人将纠纷提请行政机关来解决，行政机关依法做出强制拆迁的决定之后，行政强制拆迁才可能发生。按照上述条例和规程的规定，拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议的，经当事人申请，可以请求行政机关进行行政裁决。尽管立法没有明确是否允许当事人通过申请行政裁决以外的途径来寻求解决，但按照当事人意思自治的原则，如果当事人未申请行政裁决而选择仲裁或者诉讼的，应当尊重当事人的选择。

2.行政机关受理当事人的申请并依法进行了调解。当事人向行政机关申请裁决的，应当递交《城市房屋拆迁行政裁决规程》第5条和第6条规定的相关资料，并经行政机关审查决定受理以后，进行调解。调解是行政机关作出行政裁决的必要程序，这表明房屋拆迁纠纷从本质上来说还是属于民事纠纷，只是由于此纠纷与房屋管理部门的管理行为密切相关才为行政权力所介入。行政机关在调解中要充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。行政调解的作用是进一步化解拆迁当事人之间的矛盾，缩小行政强制的适用范围。

3.已经落实了补偿安置。《城市房屋拆迁行政裁决规程》第19条规定，“拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。”相对《城市房屋拆迁管理条例》第15条“拆迁补偿安置协议订立以后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行”来说，这一规定对保护被拆迁人的利益无疑具有十分重要的意义。

4.已经依法组织了听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。由此可见，只要是行政机关拟进行行政强制拆迁的，都要经过听证程序，目的是要听取拆迁当事人的最后意见，保证强制执行的公正性。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，也应当进行听证。