物业公司的风险分析精选(九篇)

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第1篇：物业公司的风险分析范文

【论文关键词】公司治理；财务风险；信息不对称

企业是一系列不完全契约的有机组合，是一种人与人之间的交易关系。作为签约人的企业参与者是对企业进行了投入的要素拥有者，债权人作为要素所有者将资金借给企业后，与企业经营者形成了委托关系。作为委托人的债权人为保证其资金的安全性和获利性，有权监督企业经营者对资金的使用一个根本性的办法就是参与企业财务治理。虽然债权人按照合同约定取得固定利息收入和到期收回本金，不干涉公司的经营，债权的收益仅仅是合同约定的收益，但是债权人不承担剩余风险。就算面对那些风险较大的企业，在举债或发行债券的时候，通过风险评级机构的评级，不同风险等级的债权具有不同的收益率，在合约完全的情况下债权人依然不承担剩余风险。

契约的不完全性是由现实世界的不确定性和交易成本的存在决定，正是因为现实的不确定和契约的不完全，企业经营才会存在不确定性和风险性，这就需要有人来承担风险并行使剩余控制权。契约的不完全性意味着风险承担和剩余控制权的重要性，一旦某些重要的未来事件很难或不可能被初始描述而在合约中被遗漏时，控制权的分配就至关重要了，不同的控制权安排会带来不同的资金收益。由于公司的经营环境千变万化，从而公司的经营风险也是变化的，这些风险是无法通过合约来规避。例如信用分级只能解决债务发生时或者对公司未来发展中预期的债权风险与收益配比问题，对于债务合同确立后的动态风险是无法涉及的，这时所谓的限制条款已经失去了意义。可转换债券和信用分级都是为了使债权收益与其承担的风险相对应而设计的财务创新，这些财务创新只是在一定程度上解决了债权的风险与收益的配比，还不能够彻底解决问题。在股东与经营者的博弈中，经营者披露信息的动机不足甚至隐瞒信息。经营者为完成所有者下达的经营指标，为了实现自身收益的最大化，经营者面对是经营业绩至上还是控制财务风险至上问题时，可能更多的倾向于前者，对于后者则更多的采取掩饰、隐藏等措旌。正是由于这些原因企业的经营风险是在契约不完全和信息不对称的情况下，悄无声息地转移给了债权人。

总之，由于存在着契约不完全和信息不对称，债权人的财务风险源自于企业经营风险的转移，债权人承担了不该属于自身的财务风险。并且，随着契约的不完全性和信息不对称程度的加深，债权人承担的风险越大。

一、治理权后置

企业的剩余控制权就是指在不完全的企业契约中没有特别规定的决策权，企业的剩余索取权实质上是企业收入中排除了合同约定的所有固定支付(如原材料成本、固定工资、利息等)后的余额的要求权。企业的剩余不可能是确定的，因而剩余索取者才真正是企业风险的承担者。企业的治理结构问题本质上就是在既定的财产所有权格局下，如何在契约各方中有效地配置企业的所有权。在正常经营时企业的股东掌握着企业的剩余控制权和剩余索取权，企业的债权人只拥有依合同收取固定利息的权利。当企业不能支付到期利息、清偿到期债务时，债权人已无法取得契约规定的收入，尽管事前的借款契约中有种种保护性条款，但资金一旦到了债务人手里，债权人便失去了控制，由于债权人治理权后置，正常情况下无法参与企业经营决策，这就为债务人损害债权人利益提供了便利条件。此时，债权人承担了企业的全部经营风险。

从风险承担和剩余控制权相匹配的角度来看，可以发现相对于债权人来说股东或者经理所占有的剩余控制权太多了。股东通过股东大会选举董事会，对公司的一切重大决策都拥有控制监督的权利。控股的大股东可以选择、委派、更换公司的管理人员。公司的经理在与股东的博弈中也能捞到一定的好处，可以说公司的剩余控制权几乎都在股东和经理手中。虽然债权人虽然可以在公司破产的时候通过清算程序把控制权掌握在手中，但是这种相机控制权只是能够保证事后的控制，却无法控制管理层以及股东在事前采取对债权人有害的行动，也就是说当债权人获得控制权的时候，他们的利益已经受到损害。股东只是承担有限责任也就是有限风险，他们会热衷于高风险高收益的项目，通过这种项目他们可以获得几乎所有的收益，风险却转移给了债权人来承担。

二、信息不对称

导致债权人权益受损的原因很多，但归根结底是债权人与企业之间的信息不对称使得债权人在与出资者和经营者之间的博弈中处于弱势地位，债权人与企业之间的信息不对称是导致债权人利益受损和风险增加的根本原因。信息不对称通常用来描述所有权与经营权相分离的企业中，由于所有者并不直接从事经营活动，经营者利用自身直接从事经营活动，比所有者了解更多信息的优势，实际上支配着企业的财产，不受终极所有者的控制。对债权人而言，在借贷活动中，同样存在着债务人占有私有信息为特征的信息不对称现象，股东和经营者比处于企业外部的债权人更了解企业的财务状况，更了解什么样的决策对企业更为有利，他们往往利用私有信息的优势采取机会主义行为谋求个人利益，选择有利于增进自身效用而不利于债权人的各种行为。缔约前，债务人知道自己的态度和能力，但债权人却不知道而只知道它们总的分布。缔约后，债务人知道自己是否尽了力，是否按与债权人的协约行事，但债权人却不知道，因为不可观察、不可证实，或者即使可以观察可以证实但成本太高。在不能正确比较众多借款人之问的信用质量时，债权人只能按照所有借款者的平均质量决定其贷款利率。

在贷款利率一定的情况下，信用质量高于平均水平的借款者认为按照平均利率取得资金不合算，从而不愿意从资金市场筹集资金扩大生产经营规模：信用质量低于平均水平的借款者则希望尽量多地按平均利率筹集资金。由此导致信贷资金向低质量借款者流动，也就是说越是信用质量差的借款者越容易取得市场信贷资金。虽说债权人可以通过加强对债务人的监督来加以防范，但由于债权人无权参与企业经营管理，企业的大事小事都实施监督是根本不可能，更何况监督是要付成本，有时这种付出可能相当大。可见，信息不对称为企业损害债权人利益创造了外部条件，债权人有着强烈的动机去了解公司关于重大项目以及对公司有重大影响的所有信息。

第2篇：物业公司的风险分析范文

关键词：房地产；风险分析；管理措施；决策阶段；建设阶段；销售阶段 文献标识码：A

中图分类号：F830 文章编号：1009-2374（2016）30-0189-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.30.092

1 概述

在过去的十年中，各行各业都在迅速发展，新兴行业不断崛起，在此之中，房地产行业可以说在众多行业中处于佼佼者的地位，高收益、高增长当然也伴随着高风险，如果不能做好风险管理和相应的措施，在今后的建设和经营过程当中必然会埋下巨大的隐患，房地产行业作为我国经济的重要组成部分，一旦房地产行业遭受损失或者重创，将会严重地影响全国经济的持续健康发展，因此房地产行业的风险分析和风险管理成为房地产行业经营者需要把握的重要环节。

2 当前房地产行业出现的风险

2.1 房地产行业前期决策阶段问题

房地产行业不稳定性最强风险最大的阶段就在前期的决策阶段，一旦在项目的选择和开发的过程当中出现问题，就会造成非常严重的后果，可以说一旦前期项目的开发出现了严重的问题，那么该企业几乎都会面临着破产的危机。因此房地产企业在进行项目选择的时候要制定周密的计划，严格执行可行性研究，了解投资环境、资金情况、地域分析、选址优势，还有对未来销售的预测，最后还要进行科学判断，该地区的自然环境情况是否可以满足房地产开发后的用途。

我国房地产行业的风险分析研究起步较晚，几乎是起步于20世纪90年代中期，在2000年左右才有较为系统的风险分析的著作出台，如《房地产投资决策与风险防范完全手册》。之后许多人开始重视房地产行业的风险分析，如蒙特卡洛模型、灰色关联评级等，但是有参考价值的著作还是相对较少。

2.2 房地产建设阶段问题

项目确定后就是相关的建设问题了，建设阶段虽然不像决策阶段一样一个决策可能引发一系列的不利后果，但是建设阶段也是琐碎的问题云集的阶段。此时房地产行业面临着最大的问题就是资金链的问题，一个工程能否顺利按时完成与资金链是否顺畅有着密不可分的关系。建设单位在选择承包单位时要审核承包单位的资格条件，必须选择有资格的单位承包工程，在施工期间也要严格把控进度以及严格监管承包方的施工情况，首先要监督承包方的工作是否合理到位，是否按照图纸和科学的方式施工，合理的施工是今后房屋安全的重要保证；其次要监督承包单位有无不合理分包的问题，是否将工程分包给没有资质条件的施工队，是否把建设工程的主体架构分包出去，分包单位是否有不合理的再分包。建设施工过程当中出现的交叉作业也是经常发生的情况，各个分包单位需要完成自己的既定工程，又不能影响其他施工单位的工作，这需要有专人针对该问题进行协调处理，保证在交叉施工时双方都可以顺利完成自己的施工任务且不影响和破坏其他分包单位的施工，对于建设施工需要的原材料也要严格把关，杜绝豆腐渣工程。工程质量是建设单位首要进行把关的环节。

2.3 房地产销售阶段

当房地产企业的建设项目竣工后，经过一系列的验收，符合国家标准和行业标准的商品楼即将进入销售环节，销售环节决定着该工程是否盈利，利润的多少，即使是进入到了销售阶段，该房地产项目依然存在着风险。这时，建设工程成功的转换为商品，企业的投资能否获得回报在此一举。如果该项目因为一些问题而导致销路不畅，销售出现困难，就会导致企业的资金周转不灵，资金不能及时收回，一个建设工程的资金几乎是一个企业能否继续经营下去的全部资金，这样看来，房地产市场对于房地产项目的成败发挥着极大的作用。而房地产市场究竟是什么样的在决策阶段几乎是无法正确预测的。由于工程建设所耗费的时间，项目真正投入销售距离决策阶段几乎已经过去2～3年，在此期间，房地产市场的变化很难把握。因此可以说，房地产项目从决策的那一天起到销售的最终结束，全程都在承受着巨大的压力和风险。

3 当前我国对于房地产风险问题的主要缺陷

第一，国内目前对于房地产风险分析主要都集中在投资方面，忽略了建设和销售阶段出现的风险问题。而在工程建设方面出现问题的情况屡见不鲜，因此而导致进度延长错过市场评估期以及工程质量不合格不可以进入销售阶段，房地产行业的最终目的也无法达成、资金无法回笼。资金周转问题往往是一个企业的命脉，一旦资金链断裂或者是资金无法回笼，企业后期就很难继续运作。

第二，整体的行业标准不规范，没有一个可供参考的行业标准，可操作的量化方法较为单一。从目前来看，整个房地产行业的行业标准都没有明确统一，各个建设单位和施工单位没有一个明确的标准指导工作，整个房地产市场的产品质量参差不齐。而目前有的一些参考数据和行业标准也很难得以检验。若都在出现问题后才能明确问题的成因那就为时已晚，并且房地产行业的特殊性表明，一旦出现问题就是大量人员和财产的损失，因此制定一个可以确保建设成品安全稳定的统一的行业标准尤为重要。

第三，目前能够供给的风险管理规避措施较为笼统，针对性较低。我们可以参考的文献资料以及相关部门给出的规避风险的措施都是一些线条比较粗的方法，对于保证整个行业建设工程的安全和稳定难以起到实质性的作用，针对当前房地产行业面临的一些比较棘手的问题也缺乏相应的针对性，企业在探索和自己寻找解决方法的过程中难免遭遇挫折和失利，因此目前的房地产行业亟需一些具有针对性且相对细致的指导方针出现供房地产行业参考。

4 房地产风险管理措施

4.1 房地产决策期间风险管理措施

针对项目的决策目前可以采用风险期望值法、项目风险损失估算法、专家决策法等。首先，决策者要对开发项目的自然环境做出一定的科学检测，该项目的地下是否适合打地基，如果是建设高层建筑，对于地基的承受能力就要进一步的提高。如果是商业用途就要考察该项目选址是否吸引消费者的关顾，一定要有客源，商户才会选择入驻。如果是用作居住区，要考察交通是否便利，平时的生活必需品周围是否涉及，比如菜市场、大型超市等。这些细小的问题身为决策者需要面面俱到全部考虑进去。针对一个项目要全面地考虑可行性，出具有科学依据的可行性报告；其次，作为一个决策者也应该学会合理地做好房地产业这个大蛋糕，不把鸡蛋都放在一个篮子里，多个项目同期进行，可以选择不同地点区位，不同用途，不同价值的项目进行投资，降低风险，分散收益。避免因为一个项目因决策失误导致了巨大的损失最终直接拖垮企业的现象。在前期考察和投资项目的时候，决策者不妨多多考察分散投资，用这种方法提高投资成功率，稳定收益。

4.2 房地产行业建设阶段

建设阶段琐碎问题层出的阶段，房地产企业在这阶段最主要的工作就是保障工程质量以及施工进度。工程的质量也是目前我国一直在强调的问题，企业的信誉在通过产品质量彰显，并且房地产工程的质量日后也成为许许多多人生命财产的保障。因此工程质量不允许一丝一毫的怠慢，质量的保证从两方面体现：一个方面是原材料问题，许多建设工程单位都将采购工作下放给承包单位，由于承包单位的盈利是建设单位提供的，为了提高利润，承包单位很有可能选择一些价格较低质量较差的产品，以次充好，因此建议房地产企业亲自采购合格原材料；另一方面是施工问题。在施工阶段，由于工程款往往是按照阶段支付的，因此赶进度也成为施工单位常常要做的事，在赶进度的过程当中，可能就会产生一些豆腐渣工程，不按照图纸操作，操作工序不合理等问题，因此建议建设单位配备工程监管人员和进度规划人员，工程监管人员严格监管施工单位的施工情况，避免因为赶进度等问题降低工程质量，进度规划人员合理的规划进度，保证规定的时间可以使施工方保质保量的完成作业并且不会拖延工期。并且进度规划人员需要有长期工作经验的人员，根据季节和实际情况制定工程计划，而不是统一的制定机械的按照既定的时间进度操作。从实际施工来看，很少有建设环节的施工是可以完全按照之前商定好的时间进度进行的，这也从一个侧面说明了由于房地产行业的建设问题都是在室外进行，因此很难受人为控制，客观条件总是在随时发生着变化，因此针对不同的天气和实际情况要适当延长或者缩短工期，工期要灵活规划才能真正做到保质保量合理完成工程，加强履约管理以及分包商管理。

4.3 房地产销售阶段

到了销售阶段可以说是到了一锤定音的阶段，销售人员要根据当时的市场情况针对性地制定销售计划，需要考虑的是该项目的综合素质以及国际政府出台的相应的法律法规，销售计划应该在工程竣工之前就形成一定的框架，对于房地产市场的瞬息万变，等到最终竣工再制定计划去销售，显然就会拖延一定的时间，因此建议在竣工前2～3个月就制定出一定的架构，在竣工阶段完成所有的销售计划，使竣工和销售做到无缝对接。从目前来看，普遍房地产行业也采取了预售的方式，这种方式对于减少投资者风险、保障房地产收益的稳定有着巨大的作用。销售阶段同时也要严格把控销售的资金到位情况，由于此时的资金属于回笼的状态，因为要保证资金的真实到位，精确的计算首付、余款、定金、支付期限等细小的环节。同时物业的选择也是目前许多业主关心的问题，一个物业公司管理水平的好坏直接影响着业主是否会选择入住，因此房地产企业还要认真地筛选物业公司以及对物业公司的业务能力进行一定的考察。

5 结语

近年来，我国房地产行业的发展形势较为火热，在这个阶段房地产企业不但要意识到高收益同样也要看到高风险。房地产行业不但影响着民生，更影响着整个经济产业能否健康可持续发展。基于目前现状，本文从房地产企业的决策、建设和销售阶段分别进行利弊分析以及给出了相应的解决管理措施，希望房地产行业可以蓬勃发展，继续拉动我国经济持续增长。

参考文献

第3篇：物业公司的风险分析范文

关键词：物业管理；商业化；管理经营；实施对策

一、 物业管理公司商业化运作管理特点分析

物业管理是房地产行业发展之后兴起的一种衍生行业，它主要是对物业和业主实施管理和服务。它的内容涉及面很广，主要涵盖公共服务和专项服务，由于其服务类型和服务方向很广，所以对于物业管理服务来说，存在一定的复杂性和宽泛性。物业管理具有以下特点：服务周期与措施的特殊性、服务质量度量办法的不确定性、服务收取费用的特殊性。由于物业管理存在这些特点，所以在管理过程中存在了一些问题，而物业管理需要针对这些问题，展开有效的应对策略。

二、 现阶段物业管理中存在的问题分析

（一） 不能全面定位自己的角色

物业管理商业化进程中，如果不能准确全面的对自己进行角色定位，就可能会偏离经营和管理的正常发展轨道。大部分的物业管理公司是由房管部门转制组建，保留了计划经济体制制度下的后勤管理思想和制度，没有意识到应该进行市场经济环境下的商业化管理模式的变革。物业管理应该是一个经营性企业，应该以制定企业发展目标和管理思想，准确定位自身的角色，明确物业管理公司的服务性质和经营性质角色，在生产管理和实施服务管理上都应该充分考虑自身行业的特殊性。

（二） 不能准确定位市场发展

企业要顺应市场的发展，才能制定合理的管理和经营模式。每种产品都应该准确定位好自己的市场，物业管理企业作为服务性企业，它也存在市场定位相关的问题。但是现如今我国一些物业管理公司却忽略了市场定位的问题。物业管理分为消费和投资两种特性，对内地居民住房推出投资特性存在不合理性。国内物业管理套用国外管理商住房的模式，对内地的管理模式来说，是不太适用的。内部住房大多数是居住性质，而套用商住房模式，可能就存在角色定位的差错问题。

（三） 成本控制方面存在问题

物业管理工作中，人工成本占了企业经营成本的大半部分，这对于物业管理企业来说，提高工作效率和服务效率就是降低企业成本的最直接途径。由于原有经营模式的影响，现在的物业管理公司大多数存在机构结构设置不合理，人员浪费、办事程序不精简等现状，这就使得物业管理的人力成本、物力成本、财力成本等等大大增强，加重了物业管理公司的负担。

三、 物业管理商业化经营运作中的处理思路

针对物业管理的运营特点以及市场需求特点，现阶段的物业管理问题，应该从物业管理公司生产运作中对业主的服务效率和服务质量出发。所以在物业管理系统进行运营和实施时，需要从产品、质量、以及效率这几个方面出发，并结合成本考虑、提升效率以及业主的反馈情况进行考虑。

（一） 树立服务价值理念

物业管理公司要把以下三者紧密联系起来：物业管理企业的自身价值、物业管理员工的服务、业主的应得利益。将企业、员工服务、业主利益这三者系统的联系以后，按照价值链理论，进行核心竞争力以及可持续发展竞争力措施的制定和完善，并以提高业主满意度为最终目标，将服务内容和服务过程相关制度进行不断补充和完善。构建业主满意的业务流程，业务流程的内容包括服务制定、服务传递以及服务实施过程。按照业务流程，加强物业管理的服务质量，才能不断获得业务的信任，才能在市场竞争中获得自身的市场价值，才能为企业赢得一席之地。物业管理公司要从提高业主的满意度出发，充分为业主提供专项服务、特约服务或者是公共服务，从基本的公共服务做起，研究业主的潜在需求，并不断的满足业主的特定服务需求，设计出专项服务或者是特约服务，创新物业管理的品牌，赢得业主的信任，从而实现业主和物业管理公司的共赢。

（二） 合理实行成本管理

成本管理是每个企业或者单位都必须考虑的问题。重视成本管理，是企业得以正常发展，资金得以正常运作的关键，是企业能够实现长久发展的关键。合理运用目标成本的管理办法，在业主入住并签订物业管理服务合同之后，对物业公司的成本进行有效合理的控制。对物业管理实施成本控制是可行的，并且对于公司的发展意义重大，这需要首先提高全体员工的成本意识，其次提高员工的服务意识和服务质量。优质的服务体现在，业主能享受到超值和增值服务，为了达到这种服务目标，物业管理公司不能以提高成本和开支作为代价，应该采取有效的措施，在既不增加高额成本的同时，又能提高服务质量。物业管理公司应该加强成本管理措施，以有限的成本创造更多的服务价值，并且对成本费用进行预算，针对市场实际情况，制定科学合理的决策和办法，通过实行控制措施有效的节省成本，并对成本问题进行不断跟进，也需要对成本控制措施进行不断改进。

（三） 坚持市场化相关原则

物业管理公司，应该依据价值链原理，遵循以下原则来开展服务工作。第一、坚持服务第一、业主至上的原则。只有将业主作为上帝，不断的提高服务满意度，才能实现公司的长久发展。第二、注重经济、环境、社会效益的共同发展。只有从这三个效益共同考虑出发，才能实现可持续发展。第三、坚持规模化管理原则。将管理制度制定、实施以及反馈落到实处，实现规模和管理，打造业主满意的服务，才能不断满足市场化需求，获得竞争优势。

（四） 开展多元化经营模式

从现如今的发展趋势看，物业管理经营应该采取多元化的经营模式。为了满足现在商业物业不断变化的需求和市场需要，应该建立以经营效益为导向的管理策略，开展多元化的经营模式，调查业主的潜在需求，不但促进商品交换，为物业管理的资金来源开辟新的合理的渠道。公司可以根据商业物业的某些特定需求，展开主动服务，使得顾客满意度不断提升的同时，公司的竞争力也不断提升，从而实现了共赢。物业管理公司在管理工具上，也应该引进先进的管理手段，借助科学技术的发展，不断提高多元化经营的管理质量和管理效率，促进物业管理经营模式的有效实现，也促进物业管理公司的不断发展。

四、 总结

在市场经济逐渐深入的今天，物业管理公司也必须顺应时代的需求和社会发展的需要，不断的走向商业化进程。物业管理公司必须从自身的服务态度和服务质量出发，提升服务意识，具备现代化服务设备、采取有效的管理措施，才能提高自身的服务质量和服务效率，提升业主的满意度，从而提升公司的竞争力。本文从树立服务价值理念、合理实行成本管理、坚持市场化相关原则以及开展多元化经营模式这几个方面讲述了物业管理进行商业化运作过程中的处理思路。正确的管理思想、科学的管理方案、有效的管理措施以及有保证的管理质量，就是企业走向商业化和现代化管理的必经之路，也是企业在市场竞争中获得一席之地的竞争优势。（作者单位：湖北日报传媒集团）

参考文献：

[1]陈永红.物业管理商业化存在的问题及解决思路[J].决策与信息（下旬刊），2011（7）.