不动产测绘管理办法精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的不动产测绘管理办法主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：不动产测绘管理办法范文
1.房产测绘的产生与发展
随着我国住房制度改革的不断深入，房地产市场蓬勃发展，各地由于房产面积纠纷不断出现，对房产面积的测算提出更高的要求，房产测绘行业得到更快的发展。1995年，针对当时商品房销售中的面积计算和公用面积分摊中存在的问题，建设部下发了《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（建住房〔1995〕517号），及时规范了相关问题的操作处理，维护了房产地产市场秩序和社会稳定。2000年，国家质量技术监督局颁布了国家标准《房产测量规范》，建设部、国家测绘局联合制定了《房产测绘管理办法》。经过多年的快速发展，房产测绘工作在房地产管理中发挥的作用日益重要，全国各地城市已拥有较高技术素质的房产测绘从业人员和先进的测绘仪器设备，房产测绘正在走入法制化、专业化、规范化、市场化的轨道。特别是注册测绘师制度的实施，将给房产测绘工作带来质的变化和新的飞跃。
2.房产测绘的内容
不动产测绘分为地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。房产测绘是不动产测绘的重要组成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费和城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，提供的成果内容由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。
3.房产测绘适用的标准
目前房产测绘的技术标准为《房产测量规范》（GB/T17986-2000），根据工作需要，湖南省建设厅出台了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，以解决各地州市对《房产测量规范》理解不一致的情况。
4.不动产统一登记对房产测绘提出了新的要求
不动产统一登记是指全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。
二、房产测绘面临的问题
1.房产测绘、面积管理
各地的房产测绘大多为住建（房产管理）部门的内设机构，主要为房产管理服务。房产项目测绘分为预测绘、实测绘（竣工测绘）。房产预测绘报告书主要用于在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一代码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。主要用于办理商品房预售许可，可以对商品房合同的网签备案、在建工程和预购商品房抵押管理、商品房预售资金监管进行有效的管理。实测绘（竣工测绘）是建设工程项目完工后，在交付使用前，由有资质的测绘单位进行实地测量，生成房产实测绘报告，由房产管理部门将预测绘数据和实测绘数据对接，并将有关信息关联到楼盘表中。房产测绘的主要程序和依据有：
（1）采集规划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息；
（2）根据《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012）编制房屋代码；
（3）根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）按预测绘、实测绘要求，测算分摊各产权单元的面积；
（4）形成房产预测绘（实测绘）成果报告。
当事人提交房产测绘成果资料后，由管理部门对符合规划、房屋交易和产权管理规定的房产测绘成果资料予以备案，并将经过备案的房产测绘成果的书面资料和电子数据资料归档、入库。
2.不动产测量
根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。主要技术依据有：地籍调查规程（TD/T 1001）、房产测量规范 （GB/ T17986.1）。其他技术标准还包括《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260）、《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《标准编写规则第3部分：信息分类编码》（GB/T 20001.3）、《房屋代码编码标准》 （JGJ/T 246）等。形成的不动产测量报告涵盖了土地、房屋等方面的内容，对于建筑物类的不动产，是综合了地籍测绘、房产测绘等方面的测量报告书，主要为土地管理、房产管理以及不动产登记服务。
3.不动产统一登记改革后的变化
不动产统一登记改革后，作为与普通百姓日常生活联系最为紧密的房地产登记，原来由住建（房产管理）部门、国土部门分别办理房屋所有权证、土地使用权证。根据规定，房产管理部门负责房屋交易与产权管理，不动产登记机构负责不动产登记。即原来由房产管理部门办理的交易登记一体化流程被划分成交易、登记两块，分别由不同的部门办理。房产测绘成果资料不仅要满足房产交易与产权管理的需要，同时也要适应不动产登记的需要。
三、不动产统一登记改革后房产测绘工作的对策研究
1.认真学习不动产测绘知识
在目前不动产统一登记形势下，要形成一份多用途的不动产测量报告用于房产交易管理和不动产登记，可以由国土测绘、房产测绘的专业队伍根据专业化分工，分别完成地籍测量、房产测绘，再整合成不动产测量报告，也可以由一个测绘机构独自完成一份完整的不动产测量报告。对于专业性的房产测绘、国土测绘机构来说，需要认真学习房产测绘、地籍测量方面的知识，全面掌握不动产测量所需要的技能，以应对房产交易、不动产登记的需要。
2.统一坐标系统
按照国家测绘管理部门规定，各地应适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。目前我市的国土资源、房产、规划等专业的测绘机构，均独自承担所需要的控制测量、地形图测绘等，造成重复测绘，浪费了大量的人力、物力、财力资源。房产部门采用的是1954北京坐标系，而国土部门采用的是1980西安坐标系且目前已大部分转换为2000国家大地坐标系。为了保证坐标系统的统一，需要将房产测绘的数据转换到2000国家大地坐标系，以便房产交易与不动产登记的测绘数据统一。
3.建立测绘地理信息数据库
根据《湖南省国土资源“十三五”发展规划纲要》，要建立完善地理空间信息数据交换共享平台，实现不同部门之间多源异构数据的交换共享，加快自然资源与空间地理基础信息库和国土资源数据云平台建设。我市已经对于加强测绘地理信息工作达成一致，由市测绘管理部门负责建立测绘地理信息数据库，并负责运营管理和维护，实现测绘地理信息数据共享。各测绘机构共享测绘成果，利用测绘数据“云平台”，基础数据可以互相利用，避免重复测绘。
4.测绘成果整合利用，全面适应房产交易与不动产登记的需要
根据《房屋交易与产权管理工作导则》，测绘机构应在采集规范划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息后，根据《房屋代码编码规则》（JCJ/T246-2012）、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）形成房产预测绘成果报告。房产测绘成果实行备案管理，只有经过备案的房产测绘成果信息才能记载至楼盘表中。房产测绘成果资料包括书面资料和电子数据资料。房产测绘成果资料内容和形式，应符合房产管理部门备案要求。房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。
5.加强控制测量、界址测量、其他要素测量等工作，从单一房产测绘向全面不动产测绘转变
根据《测绘资质分级标准》，不动产测绘包括地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。由于不动产登记需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服务于房产交易、不动产登记的测绘机构应成为“全能型”选手，满足各方面的需求。
6.做好房屋代码与不动产单元代码的编制工作
2012年，住建部颁布了《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012），国土资源部颁布了《地籍调查规程》（TD/T 1001）。《房屋代码编码标准》规定：房屋登记单元代码由26位阿拉伯数字组成，前25位为本体码，其中行政区划代码为9位，基本单元代码由12位基本单元幢代码和4位户代码组成，最后一位为识别码。《不动产权籍调查技术方案》则依据《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《地籍调查规程》，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。为满足房产交易、不动产登记等各方面的需要，房产测绘机构应出具适合房产交易、不动产登记的不动产测绘报告书。
第2篇：不动产测绘管理办法范文
内容提要： 不动产登记是物权对世效力和公示原则的基本要求，但我国尚无不动产登记法。目前我国不动产登记制度中的明显不足就是理论基础模糊不清，制度设计简单粗糙，缺乏可操作性。现行有关不动产登记的法律不仅零散，而且存在不少错误，有的甚至违反物权法的基本原则，这种制度缺陷直接危及当事人的切身利益与市场交易的秩序与安全。本文分析了我国不动产登记制度中存在的主要缺陷，以期有利于完善我国的不动产登记制度。
我国刚刚出台物权法，还没有制定专门的不动产登记法。总体而言，物权法对于不动产登记的规定十分简单，甚至对一些棘手的问题采取了搁置处理的方式。目前我国不动产登记制度中的明显不足就是理论基础模糊不清，制度设计简单粗糙，缺乏可操作性。时至今日，除《物权法》的规定外，我国的不动产登记制度主要散见于《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《国草原法》、《担保法》、《土地管理法实施条例》等法律和行政法规之中；至于专门的不动产登记规则，主要有国家土地管理局的《土地登记规则》和建设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章；此外还有各省、市、自治区、各部委以及一些较大城市制定的地方性法规、规章、通知、决定、批复等。总之，由于没有统一的登记机构和统一的登记规则，这就很容易出现了政出多门、各自为政的混乱局面，各种登记规则中就难免出现重复、矛盾、不协调等现象，有的规则不仅不够科学，甚至违法物权法的基本原则。如果试图在我国建立比较完善的登记制度，还要依赖将来出台的不动产登记法，这表明我国不动产登记制度中的一些缺陷还将在经历较长一段时间才能逐步消除。WWw.133229.COm本文分析了我国不动产登记制度中存在的诸多缺陷，以期对完善我国的不动产登记制度有所裨益。
一、基础理论模糊不清
物权变动在我们的日常生活中时常发生，但当我们仔细地去思考其中的法学理论问题时，却意外地发现看似简单的事实背后，其隐含的法律理论却错综复杂。究其原因，主要是因为：物权变动往往同时涉及物权和债权两个领域，而债权往往是物权发生变动之原因，而物权发生变动往往又是债权履行之结果。我们不难发现物权变动其实并不纯粹地属于物权法的范畴，也不纯粹地属于债权法范畴，而是跨越两大财产法领域而处于物权法与债权法的交叉口上。以此为基点，法律对物权变动进行调整的困难就会逐渐明晰：仅仅具有相对性的债权何以最终能够导致具有绝对性的物权得以变动？这个交叉口就自然而然地成为各国物权立法分道扬镳的起点。各国往往因为坚持不同的基本理论而导致立法体例中的制度设计相距甚远，而学者间的观点也往往针锋相对，莫衷一是。
我国的物权立法究竟应当采用何种物权变动模式，中国的学术界出现了百家争鸣的局面。首当其冲的是对物权行为理论的认识问题。对于应否采用物权行为理论，有学者力主采用德国物权行为理论，认为物权行为理论是可以解决我国目前物权法领域中争论的科学理论，力主以物权行为理论为基础建立“登记成立主义”的物权变动模式；[1]另有学者则声称正我国的物权立法中无论如何不能把德国的物权行为理论搬到中国的土壤中来。[2]有意思的是，在反对物权行为理论的阵营中，学者之间的意见也有重大分歧，对于究竟应当如何选择适合我国的物权变动模式，一部分学者主张采用“登记对抗主义”，另一部分学者则主张采“折中主义”。[3]此外，对于不同的变动模式，用学者认为在立法中可以多种登记模式并用，也有学者认为，登记模式应当整齐划一，多头并用将导致操作上的困难。[4]这场学术争论最终因物权法的出台而暂时告一段落，物权法第9条最终确立了“折中主义”的核心地位。由于“折衷主义”将登记作为物权变动的生效要件，有效地解决了登记对抗主义缺乏公示的弊端，同时又避免了承认物权行为理论的诸多争议，其具有简捷实用的优点，但这种物权变动模式能否在理论上可以自圆其说则另当别论。“折衷主义”模式首先遇到的困难就是无法回应物权行为理论的责难：债权行为仅对债权法律关系的当事人具有约束力，那么债权行为何以引起绝对权之变动？这个问题可能会成为物权行为理论攻击折衷主义的重磅炸弹。坚持“折衷主义”模式的学者可能会解释说，仅凭债权行为本身并不能引起物权变动，债权行为必须和登记结合在一起才可以引起物权变动，所以物权变动并不是纯粹由债权行为所引起，正是因为存在登记这种公示方式，所以才可以保护第三人的利益，物权变动才可以因此而具备产生排他性效力的合理性基础。这种解释似乎可以跨越物权和债权之间的鸿沟，但问题并没有彻底解决，随之产生的疑问是：登记的性质是什么？显然，登记并非债权行为的成立要件或生效要件，而是确定物权效力的关键因素。既然登记在引起物权变动中发挥了举足轻重的作用，那么登记无疑应当是引起物权变动的法律事实。法律事实，无非是事件和行为两种形态，也就是说，登记要么是行为，要么是事件。显然登记与人的意识有关，不可能是事件。如果认为登记是一种行为的话，那么它是否是法律行为？如果登记是法律行为的话，那么在登记是否存在引起物权变动的意思表示？如果登记中存在关于物权变动的意思表示，那么登记是否是物权行为？针对诸如此类的问题，折衷主义恐难以在理论上给出清晰的答案。
法学界之所以对登记制度的设计如此天壤之别，主要的原因在于至今尚未在法学界形成普遍认可的基础理论，基础理论的模糊不清，自然会导致制度设计的混乱局面。[5]虽然中国的物权立法已经确立了折中主义模式的地位，但这并不意味着其理论上正确。相反，关于物权变动的理论争议不仅没有尘埃落定，不同的争论将在物权立法结束之后继续深入进行，甚至对于双方均表示赞同的法律用语构建的同一制度（例如物权法第15条关于区分原则的规定），不同的理论仍将对其内涵作出不同的解说；司法机关援引同样的法律条款，可能也会因为采用不同的理论支撑而有不同的判决结果。由此可见，为我国的登记制度寻找科学理论基础的工作远没有结束。
二、多头管理，分级登记
物权法第10条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法，究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确。预计我国目前“多头管理、分级登记”的体制仍然要持续相当一段时间才能够逐步消除。目前我国不动产登记部门主要是依据行政管理的职能来确定，由于土地、房屋、森林、草原、海域等不动产分别属于不同的政府职能部门进行行政管理，关于不动产的登记也就相映地分散在不同的行政机关。[6]对于登记机关来说，在登记中又往往可以收得一定的登记费用，在一定程度上又可以缓解目前我国行政机关经费紧张的局面，因此不同的行政机关在争夺登记权限方面又有一定的利益驱动。根据我国现行的法律，至少存在以下主要的不动产登记机关：土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、草原管理部门、海洋行政管理部门、地质矿产管理部门、公证部门以及县级以上人民政府规定的部门。
登记机关不仅分布在不同的行政部门，而在同一行政部门内部还存在级别的划分，并进行分级管理。例如我国《城市房地产管理法》第六十条就规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。”县级以上人民政府就应当包括县级人民政府、市级人民政府、省级人民政府和国务院。多个部门登记已经令人眼花缭乱，而同一个部门又存在级别的划分，这会使登记申请人在确定负责登记的具体机关时更加无所适从。
我国物权法第10条确立了统一登记机关的构想，可以看出建立统一的不动产登记机关已成定局。但如何从长期形成的“多头管理、分级登记”的体制中确立一个统一的登记机关、如何整合分布在不同登记机关的登记资源、如何协调不同统一后的登记机关和若干不动产管理机构的关系，这仍然是物权法出台以后的重点问题和难点问题。
三、政出多门，各自为政
既然“多头管理”的体制无法在短期内消除，那么“各自为政”的现象必然相伴而生。由于土地、城市的房屋、农村的房屋、海域、林地、草原等分属不同的不动产管理部门，而不同的登记部门往往又会制定出不同的登记规则。最为熟悉是就是国家土地管理局了《土地登记规则》和建设部了《城市房屋权属登记管理办法》。[7]本文就以这两部最为常见的登记规则为例，分析这两个登记规则就在登记种类、登记程序以及权利证书的效力这几个方面存在着明显差异：（1）根据《土地登记规则》，除初始登记外，其余的登记一律属于变更登记；但根据《城市房屋权属登记管理办法》，除初始登记外，还有变更登记、转移登记、他项权利登记、注销登记等形态。（2）根据《土地登记规则》初始登记与总登记是同一概念，但根据《城市房屋权属登记管理办法》，初始登记和总登记的内涵有天壤之别。（3）《城市房屋权属登记管理办法》中没有地籍调查程序，而《土地登记规则》中没有公告异议程序。（4）根据《土地登记规则》，土地登记卡的重要性远远大于土地证书，土地登记卡是当事人享有权利的至关重要的合法性依据，而土地证书只是由权利人所持有的权利凭证。但根据《城市房屋权属登记管理办法》，房屋权属证书被认为是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，其证明效力似乎远远大于登记机关的登记。
窥一斑而知全豹，通过比较这两个登记规则之间几点明显的差异，我们就不难理解当前我国不动产登记中登记申请人无所适从的苦衷。物权法的出台也许在一定程度上可以缓解这两种登记规则之间的差异，例如物权法对不动产权属证书和不动产登记簿之间的效力就有比较明确的规定，但就并不能结束目前登记中“政出多门，各自为政”的尴尬的局面，问题的有效解决可能还要依靠未来出台的不动产登记法。
四、登记范围偏窄
物权法出台以前，由于我国并没有统一明确的物权体系，登记机关在确定登记对象时保持整齐划一，尤其是他物权的形态曾一度出现“百家争鸣”的景象。随着物权法的出台，物权法定主义原则的确定和物权体系的建立已经使不动产的登记范围明朗化。不过我国不动产登记的一个重要缺陷就是登记范围偏窄。除了本文后面将要讨论的破产登记、信托登记、查封登记、租赁登记等应当办理登记外，至少还应该把以下几种情形纳入不动产登记范围。
（一）建筑物区分所有权人的管理规约
在区分所有的建筑物上，必须采取有效的管理方法对区分所有权人彼此间的利害关系予以调整，而订立管理规约是达到有效管理的重要途径。管理规约是全体区分所有权人以书面形式成立的自治规则。管理规约系私权自治原则的体现，是区分所有权人团体之最高自治规则。[8]为了充分发挥管理规约在维护社区公益方面的作用，保持公约得到持续有效的遵守是十分必要的，因此管理规约不仅对制定规约的当事人具有约束力，而且对于区分所有权人的特定继受人具有约束力。例如，法国1965年7月10日法律第13条就规定，管理规约及其修改只有自不动产卡片（fichier immobiliére）上公示时起才对共有人的特定权利继受人具有对抗效力。[9]由于权利的继受人并没有参与规约的制定，而规约却对其具有强制性的约束力，这就要求必须对管理规约进行登记，使权利继受人事先可以获悉自己的权利状态，以免其遭受不测之风险。
（二）限制不动产权利的行政决定
如果一个行政决定限制了不动产上的权利，那么就应当将这个行政决定进行公示。我国在不动产登记中对这类行政决定的公示没有给予足够的重视，例如，为保护颐和园、圆明园地区的良好景观， 1991年北京市政府作出《关于严格控制颐和园、圆明园地区建设工程的规定》，据此颐和园、圆明园地区内的特定地带应按照二类建设控制地带进行管理，“地带内现有的平房应加强维护，不得任意改建添建。不符合要求的建筑或危险建筑，应创造条件按传统四合院形式进行改建，经批准改建、新建的建筑物，高度不得超过3.3米，建筑密度不得大于40％。”这种行政性的规定对于该规定区域的现有权利人、权利继受人的权利均有重大影响。假如某房地产开发公司拟在该区域购买土地从事高层的房地产开发，结果在取得土地使用权以后才知道该区域内的建筑物高度不得超过3.3米，这对开发商而言无疑是一种不测之风险，因此对于此类行政决定应当强制办理登记。法国1955年1月4日不动产公示法令第36条就规定，对于限制不动产财产权行使的行政决定要在不动产登记机关公示。对于行政部门而言这种公示是强制性的，如果行政部门没有进行公示，那么它就要对因欠缺公示而受有损害的利害关系人承担责任。
（三）不动产买回特约
不动产的出卖人可以在买卖合同中保留买回不动产的权利，也就是说，当事人订立的是以出卖人的买回意思表示为停止条件的不动产买卖合同，至于买回的期限，可以由买卖双方在合同中约定，据此出卖人可以在买回期限内享有买回权。对于这种有买回特约的不动产买卖，当事人可以自愿选择是否办理登记。不动产买回特约的登记限制了买受人的处分权，可以保障出卖人买回不动产。这种登记不仅有利于促进当事人在条件成就时进行实际履行，而且也有利于第三人正确地判断不动产上的权利状态，这对增强不动产交易安全、减少纠纷大有裨益。
（四）优先购买权
在不动产优先购买权协议中，所有权人可以作出保证，在他决定出售不动产时，给予一个指定的人以优先购买权，那么优先购买权就成为对所有权人处分权的限制。特定当事人之间关于限制处分权的约定只有公示以后才对第三人具有约束力。如果优先购买权已经办理了登记，那么就应当推定第三人知道该优先购买权的存在。这种登记的作用是非常明显的，如果第三人不顾优先购买权人的利益而与所有权人订立买卖合同，那么第三人将会被认定为具有恶意并要承担法律责任，其不得主张公示公信原则之保护。
（五）关于相邻关系的协议
不动产相邻关系，从本质上讲是不动产所有人或使用人财产权利的延伸或限制，这是不动产相邻双方法定的权利与义务。[10]由于不动产相邻关系是不动产相邻双方法定的权利与义务，所以只要具备了法律规定的条件，那么这种权利和义务就在当事人之间自动产生，无需以登记为要件。不过，尽管相邻关系可以依法当然产生，所有权人仍可以订立有关行使相邻关系的协议，例如，对地的通行权问题，相邻土地的所有权人就可以在他们的协议中约定通往飞地的通道的具体地点以及通道的宽度等。由于这个协议并没有创立新的权利义务，它只是将一个法定的权利义务得以通过约定的方式实现，因此其不必然纳入公示之范围，但是，如果第三人在以该不动产为标的订立契约时，第三人能够知悉这个协议的内容是有好处的。如果当事人自愿办理登记，登记机关应当予以办理公示。
笔者认为，不动产登记不应仅限于物权的变动登记或限制登记，对于与物权有重大影响的信息都可以纳入登记的范围。此外，我国除建立强制登记外，我国还应当建立自愿登记制度。也就是说，在尊重当事人意愿的基础上，允许当事人自愿将某些信息进行公示并赋予其相应的法律效力。总之，在未来的不动产登记法中，应当进一步扩大登记的范围以便加强登记在公示和维护交易安全方面的强大功能。
五、制度设计往往与登记不合
物权法规定了不动产登记制度，但物权法中的某些制度设计往往忽视了登记制度，或者无法与登记制度衔接，有的甚至与登记制度相违背，这在一定程度上削弱了登记制度功能的充分发挥。
（一）抵押财产的转让
物权法第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。显然，立法者对抵押人的处分自由进行了限制。问题的关键是，在设定抵押权以后，抵押物的转让是否有必要征得抵押权人之同意，是否必须以代为清偿消灭抵押权为前提。不动产上设定有抵押权，仅仅表明不动产上有物权之负担，抵押物的所有权人并不丧失其所有权，当然有权对抵押物进行转让。至于转让行为是否必须征得抵押权人之同意，这取决于转让行为对抵押权人的利益是否造成不利之影响。我们知道，抵押权是一种物权，而物权是对物的直接支配并排除他人干涉的一种支配权，正是基于物权的这种权利属性，所有的物权均具有排他效力、优先效力和追及效力，而抵押物的转让正是物权的追及效力所要解决的问题。所谓物权的追及效力，是指物权成立后不论标的物辗转入于何人之手，物权人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。[11]假如甲将其房产登记抵押给乙，随后甲又将该房产登记转让给丙。由于甲乙之间的抵押权登记在先，甲丙之间的转让登记在后，基于物权的追及效力，可以预见，如果乙的债权没有获得清偿，尽管该房产的所有权已经转让给丙，但乙仍可以追及该房产，对该房产依照法定程序进行拍卖并优先获得清偿，同时由于抵押权已经办理了登记，丙在购买不动产时已经确切地知道不动产上负有抵押权，这对丙而言也未造成不测之风险。既然抵押权具有追及效力，而抵押人的处分行为不影响抵押权人的权利或利益，因此，抵押权人对抵押物的处分在原则上没有干涉之必要。立法者强制性规定抵押物的转让必须征得抵押权人之同意，这种制度设计对抵押权人毫无实益，对抵押人却多有不便。
（二）折价协议的撤销
抵押权是以取得抵押物的交换价值从而使债权得以实现，因此抵押权之实现关键在于抵押物之交换价值。就抵押权的实现方式，《物权法》第195条第1款规定了折价、拍卖和变卖三种方式。至于三种方式如何选择适用，《物权法》第195条第2款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”由此可见，如果抵押权人与抵押人达成了折价协议，那么折价就成为抵押权实现的第一选择，即使有第三人根本没有参加拍卖的机会。尤其需要注意的是，在抵押权人和其他人都希望取得抵押物的所有权时，这种制度实际上就等于赋予抵押权人以优先购买权，这种制度将因无法有效避免抵押物折价中的道德风险而可能导致利害关系人之间发生利益冲突。抵押权如何实行，并不仅涉及抵押权人之利益，而且与抵押人、后顺位抵押权人、普通债权人之利益同样密切相关，尤其是我国采用抵押权顺位升进主义的情况下，抵押权人和抵押人更有可能利用优先购买权损害后顺位抵押权人之利益，例如，抵押物的实际价值较高，但第一顺位的抵押权人和抵押人却在协议折价时压低抵押物价格，故意约定以较低之价格冲抵债务，这就难免使第二顺位的抵押权人陷于不利。为此，立法者还必须为其他债权人提供一定的救济措施。我国《物权法》提供的两项救济措施：第一，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格；第二，协议损害其他债权人利益的，受害人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。不过，即使立法者做出了这种救济性的规定，在实务中恐怕仍有一定的操作难度，因为抵押物之市场价格如何判断，难免会因为没有确定的判断标准而各置一词。一旦发生这种争议，受害人只有请求法院撤销折价协议。即使受害人在一年内提出了权利主张，而法院最终也撤销了折价协议，但协议的撤销既无法阻止抵押财产的登记转让，也无法阻止价款的占有、使用。可见试图通过撤销协议的方式保护其他债权人的利益，恐怕远水难解近渴。笔者认为，就拍卖和折价比较而言，拍卖则具有较多的优势。由于拍卖程序比较严格，又具有公开性，通过竟价的方式往往可以获得较高的销售价格，尤其对后顺位的抵押权人比较有利，又可以有效地避免道德风险。对于抵押权之实行，在立法上虽然不应当排除折价这种方式，但就拍卖和折价比较而言，拍卖制度可以有效地避免不动产交易中的道德风险，所以应当尽可能避免采用折价方式，而以拍卖作为抵押权实行的第一选择。
（三）预告登记后的再处分
在当事人签定房屋买卖或者其他不动产物权的协议之后，直到办理正式登记之前，这个期间往往是当事人最为担心的时段。对于买受人而言，在没有办理登记之前，买受人最为担心就是是否能够切实取得不动产，因为他无法排除出卖人将不动产登记转让给善意第三人的可能性，买受人保护自己的方式往往就是拖延支付价款的时间。对于出卖人而言，只要无法消除买受人的思想顾虑，买受人拖延付款的做法就是合理的。在这个时段，如何确保物权的切实移转便成为制度设计的重中之重，于是预告登记制度应运而生。在具备法定条件的情况下办理预告登记，这就大大提高了登记的效率，提前发挥了登记的公示作用。预告登记限制了出卖人的处分权，明晰了物上负担，这样第三人就无法再以公示公信原则为理由而置买受人的利益于不顾，这就保证了合同的实际履行，确保了物权变动的的实现。我国物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”我国物权法确立了预告登记制度，其积极意义不能忽视，但其制度设计仍有检讨之余地。关键的问题是，第一，预告登记后，不动产的处分是否要经过预告登记权利人的同意？第二，未经预告登记权利人同意的处分行为，是否就无法发生物权效力？
对于预告登记的效力可以概括为约束效力、排它效力和保全效力，细言之，第一，约束物权人之处分行为，促进债权之履行；第二，排除公示公信原则之适用，确保物权变动之实现；第三，保全登记申请人未来物权之优先顺位。从理论上讲，经过预告登记后，物权人并没有丧失其物权人的主体地位，物权人仍对其物权享有处分权，况且预告登记实际上是一种防御性的保护措施，并未推进为本登记。在不损害预告登记权利人利益的前提下，物权人的再次处分行为应当具有完全的效力，只不过其效力劣后于登记在先的权利人，如此而已。[12]假如不动产的所有权人甲将不动产转让给乙并办理了预告登记，随后甲与丙又订立了一个买卖合同，约定“如果乙不履行不动产买卖合同，那么该不动产的所有权就转让给丙”，甲和丙又将第二个买卖办理了第二顺位的预告登记。显然，由于甲的第二次处分行为没有妨害预告登记所保护的物权，所以第二次处分行为应当得到法律的承认和保护。如果将预告登记的效力理解为“预告登记后，物权人就不得再次进行处分”，这是偏颇的。当再次处分无碍于先顺位预告登记时，如果一味坚持禁止处分的态度，在对预告登记进行涂消之前禁止不动产权利人进行任何形式的处分，这只能徒然地增加物权人的机会成本和降低交易的效率，并无任何实益。因此笔者认为，不动产物权人可以将不动产再行处分，但应根据其登记顺位确定其效力之优劣。在预告登记之间，应根据其顺位先后确定其权利之优劣。
六、重视城市，忽视农村
物权法不仅没有消除不动产登记的城乡差别，相反，物权法通过立法进一步强化了这种差异性。例如，传统民法中的地上权在我国物权法中被区分为城市的“建设用地使用权”和农村的“宅基地使用权”。当前不动产登记中的一个普遍存在的突出问题就是城乡不动产登记工作发展不平衡。
（一）土地登记
当前城市的土地登记工作相对比较完备，而在广大的农村地区的土地登记工作还相对比较薄弱。目前农村的地籍调查仍以资源性的调查资料为主，基本上采用的是1∶10000的小比例尺进行土地利用现状调查，地形地物综合程度较高，对土地权属状况调查不完整，调查资料不能满足实现土地用途管制及产权管理的需要，难以按法律要求开展土地登记工作。根据2001年全国地籍工作会议提供的信息，截至2000年底，全国共颁发国有土地使用证2200万本，占应发数的85％；集体土地使用证1.5亿本，占应发数的68％；而集体土地所有证只有180万本，才占应发数的28％。这些数据表明，截止2000年底，城市的土地登记工作大部分已经完成，而72%的集体土地所有权和32%的集体土地使用权没有建立完善的登记制度。城乡土地登记发展不平衡，至为明显。[13]
（二）房屋登记
城市房屋的登记和农村房屋的登记更不平衡。我们先考察一下城市房屋登记的立法状况。1982年国家建设部公布了《关于城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定》；1983年国务院了《城市私有房屋管理条例》，专章规定了城市私有房屋的所有权登记问题；1984年开展了第一次全国城镇房屋普查工作，1987年建设部了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，旨在房屋普查的基础上开展全国城镇房屋所有权总登记工作。1990年颁布了《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，对城市房屋产权、产籍管理工作进行了规范性的规定；1994年我国立法机关颁布了《城市房地产管理法》，该法第五章专门就房地产权属登记管理问题作了规定；1994年建设部施行了《城市商品房预售管理办法》，1995年了《城市房地产转让管理规定》，1997年了《城市房地产抵押管理办法》，1998年建设部又施行了《城市房屋权属登记管理办法》，这些规章多涉及到城市房地产的预售、转让、抵押中的登记问题，而《城市房屋权属登记管理办法》还是一部专门的关于权属登记的规章；2001年国家建设部还对《城市房屋权属登记管理办法》等规章进行了修订。此外，诸如上海、深圳等经济比较发达的城市还颁布了地方性的房地产登记条例。与城市房屋登记情况相比，农村房屋的登记就落后了许多。由于农村经济发展相对落后，房地产交易量较少，多数房屋都是自建自用，还没有形成具有一定供求量的不动产交易市场。我国制定的有关农村房屋登记的法律法规比较少，甚至相关的规章和地方性法规也比较少。[14]
我国之所以城乡之间在不动产登记方面出现不平衡的现象，主要是因为农村的土地和房屋主要是自用，并没有形成一定规模的交易市场，而登记费用在一定程度上会增加农民的经济负担。不过笔者认为，不动产的地籍测量和登记是地籍整理的重要内容。通过地籍整理，政府机关将不动产的坐落、面积、形状、性质、使用状况以及不动产权利等依照法定程序进行测量并登记，据以绘制详细的地籍图册，以确定各权利人之权利种类及范围。完善的不动产登记制度是确认和保护不动产权利的依据，目前中国广大的农村甚至还在继续使用掩埋石块、木桩、石灰等原始方式确定地界。事过境迁，一旦发生纠纷，往往双方都难以举证，如果有比较完善的登记制度，这些纠纷都可以迎刃而解。此外，随着村庄和小城镇建设的发展，村镇房屋产权产籍管理愈来愈引起人们的重视。由于没有比较完善的房屋登记制度，房屋的权利状态就无法有效公示，那么相映的房屋买卖、抵押、继承等均会产生一定的制度缺陷，在农村利用重复抵押骗取金融机构贷款的现象已经出现，农村房屋买卖合同的效力、乡镇企业建筑物抵押的效力等问题也已经在司法实践中成为突出的问题，并日益成为审判机关的棘手案件。不动产登记的困难是客观的，但因为欠缺登记所带来的负面影响也是客观的。在农村不建立比较完善的不动产登记制度，恐难以适用市场经济发展的长远需要。
七、法律体系内部不够协调
一个国家的法律体系之间应当尽量避免出现“体系违反”的矛盾现象，这样在法律适用中才能够保持法律体系内部的协调一致。我国当前的登记制度中，法律规则之间互不衔接、甚至彼此冲突已经成为一个相当严重的现象。笔者在此对一些明显的现象举例如下：
（一）破产登记
破产登记属于保全登记的范畴，所谓保全登记，就是指为限制不动产的登记名义人对不动产进行处分而进行的登记。保全登记的目的在于防止登记名义人处分不动产，以保全利害关系人利益之实现。1986年12月我国了建国以来的第一部破产法《企业破产法（试行）》，1991年的《民事诉讼法》对我国的破产立法又进行了进一步的补充和扩展。2006年立法机关又通过了《企业破产法》。根据2006年《企业破产法》的规定，法院裁定受理破产申请后，应当由法院指定管理人接管、管理和处分债务人的财产；管理人可以转让土地、房屋等不动产权益，可以设定财产担保。显然，债务人已经丧失了对破产财产的管理处分权，禁止债务人继续进行有关破产财产的任何行为，不仅债务人对个别债权人的债务清偿无效，甚至在法院受理破产申请前一年内，如果债务人有无偿转让财产、以明显不合理的价格进行交易、对没有财产担保的债务提供财产担保等行为，管理人都有权请求法院予以撤销。[15]上述制度设计表明，企业破产对交易相对人而言有重大利害关系，法律的制度设计应当使相对人在交易时充分了解企业的破产信息，向第三人及时发出风险警示，避免第三人因不了解企业的破产信息而陷入困境。遗憾的是，不仅《企业破产法（试行）》、《民事诉讼法》没有对破产企业的不动产办理破产登记予以足够的重视，甚至连新近通过了《企业破产法》对破产登记也一字未提。笔者认为，一旦企业宣告破产，就应当立即对企业的不动产办理破产登记，以加强对交易秩序的保护。
（二）租赁登记
租赁权的登记问题对于平衡承租人和新所有权人之间的利益冲突至关重要。根据民法理论，债权为相对权，本身并无排他之效力，债权人仅得对债务人主张权利，并无对第三人主张权利。根据这个原则，如果出租人在租赁期间将租赁物的所有权转让给第三人，那么基于债的相对性理论以及物权的优先性原则，租赁合同对新所有权人并无约束力，新所有权人应可以向承租人请求返还租赁物，承租人不得以租赁合同而提起抗辩，这就是所谓的“买卖击破租赁”。 “买卖击破租赁”这一规则导致租赁关系极不稳定，尤其是房屋租赁中，承租人往往经济比较困难，对其更需特别予以保护。正如王泽鉴先生所言：“居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要。”。随着立法上确立“买卖不破租赁”规则，租赁权遂有物权化之趋势，租赁权本属债权，但法律赋予租赁权具有物权之对抗效力，使承租人对于取得租赁物所有权或者其它物权之人，仍可主张租赁权之继续存在。[16]我国1982年《经济合同法》第23条规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”这一条可谓充分体现了“买卖不破租赁”的规则。1999年新《合同法》基本上延续了这一立法精神，该法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
买卖不破租赁的制度设计，其目的在于保护处于弱势地位的承租人，但交易秩序同样不能忽视。在遵循买卖不破租赁规则的同时，如何避免买受人遭受不测之风险便成为一个至关重要的问题。如果买受人购买房屋的目的是为了自己能够立即居住，但在其购房之初并不知道租赁合同之存在，在办理完登记手续准备入住之际才知道该房屋上存在一个长期20年的租赁合同，这对买受人未免太不公平，毕竟买受人购房的目的是要居住而不是收取租金。更有甚者，由于新所有权人必须继续履行租赁合同，如果没有公示制度，一旦原所有权人与承租人恶意串通，在转移所有权前夕突然变更租赁合同，降低租金，延长租赁期限，新所有权人就难免要遭受道德风险。由此可见，在买卖不破租赁的规则下，将租赁权公示对维护新所有权人的利益是至关重要的。
如果在立法上将租赁权认定为债权，租赁权就不应当对新所有权人具有约束力，那么就应当适用“买卖击破租赁”规则，如果将租赁权予以物权化，那么就应当适用“买卖不破租赁”规则，但必须建立相映的公示制度，以保护新所有权人。遗憾的是，我国一方面在立法中确立了“买卖不破租赁”规则，另一方面却始终没有建立有效的租赁登记制度。我国目前的法律法规中经常见到的是关于租赁权的登记备案制度。例如，我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 《上海市房地产登记条例》第16条规定：“房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。”[17]登记备案制度在一定程度上可以发挥公示之效力，但必须注意的是，我国的立法并没有将租赁权定性为物权，也没有将登记备案制度视为物权的公示制度。所谓的登记备案，既不是租赁权的成立要件、生效要件，也不是租赁权的对抗要件。在我国当前的制度设计中，租赁权有物权之实，而无物权之名，更没有按照物权建立健全的公示制度，尤其是对新所有权人而言缺少必要的警示，这种立法上的不协调对不动产交易秩序显然是有害的。
（三）查封登记
财产保全，是保护利害关系人或当事人的合法利益免受损失的诉讼上的保护性措施。依照我国民事诉讼法的规定，这种保护性的措施包括诉前财产保全和诉讼财产保全。在强制执行措施中，也包括查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被申请人的财产等措施。毫无疑问，财产保全和强制执行都有可能涉及到不动产，当我国的立法中并无关于不动产查封登记的明确规定。不过，我国最高人民法院的相关司法解释在一定程度上通过缓解了这种缺陷，例如1998年最高法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》的司法解释中就规定了动产、不动产查封公示的问题，该司法解释第41条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。” [18]由此可见，对于不动产的查封，措施主要有三个：一是向有关管理机关发出协助执行通知书，二是加贴封条，三是张贴公告。
一方面，查封可以起到财产保全的作用，通过限制被查封财产的处分有效防止债务人转移、隐匿、毁损查封财产，损害债权人的利益；另一方面，查封也有利于法院裁判的执行，在查封后，如果债务人届时不履行债务，法院可以将被查封的财产进行拍卖或变卖，获取该物的交换价值，清偿债权人之债权。为了保证法院的权威性和查封目的的实现，法律赋予查封相当的法律效力，不仅被查封财产的所有权人不得进行任意处分，而且已被查封的财产其他法院不得进行重复查封，已查封的财产在查封法院解封之前，其他法院也不得再为司法处分。由此观之，查封不仅是一个涉及当事人利益的问题，它实际上还是一个涉及第三人保护、交易秩序和国家司法秩序的问题。因此，对于查封的不动产，必须予以有效的公示。
遗憾的是，我国立法、司法以及登记实务中对查封登记都没有予以足够的重视，有关的制度设计也很不配套。例如最高法院1998年的司法解释并没有排除加贴封条、 张贴公告单独作为查封措施的可能性。由于不动产物权变动以登记为生效要件， 在这种情况下，以加贴封条、张贴公告的方式来试图发挥其保全之功能，尤其是将其作为唯一的查封手段时，虽不能说毫无实效，但这无异于隔靴搔痒。在以登记作为公示方式的情况下，加贴封条、 张贴公告并不影响不动产物权人转移财产，法律也无法要求善意第三人除了查询登记簿以外还必须查看封条或公告，这对善意第三人的保护显然有欠周延。根据司法解释第41条，法院在对不动产查封时，应向不动产登记机关发出协助执行通知，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。在实务中，不动产登记机关在接到协助执行通知以后，会对相关的不动产作出暂缓登记的决定，这样，不动产的所有权人已经无法继续对第三人进行处分，司法机关和行政机关在采取强制措施时也很容易获悉不动产上的权利状况，不会造成重复查封等问题。和加贴封条、 张贴公告相比，这种查封方式是相对比较可行。不过应当注意的是，最高法院的司法解释似乎更加注重的是协助执行通知，而不是登记措施。“既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封”，这表明司法解释认为，如果法院已经向有关管理机关发出协助执行通知书，就可以对抗其他人民法院的查封。难道法院一向登记机关发送协助执行通知，该通知就可以向第三人产生对抗效力吗？法院发出的协助执行通知，这只能表明法院已经作出查封的决定并要求登记机关予以协助执行，但这并没有向第三人公示。在没有公示的情况下就发生对抗效力，第三人仍无法避免不测之风险，有关司法机关和行政机关仍不免在一无所知的情况下重复扣押。认为笔者，解决这个问题的最终出路在于通过立法建立不动产的保全登记制度（限制登记制度），通过立法明确规定要把登记作为唯一的有效公示方式。这不仅是理论上要求，更是实务的需要。最高法院2004年的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》首次对不动产的查封登记进行了司法解释，在一定程度上弥补了欠缺查封登记制度的缺憾，但作为一种重要的登记制度，仅仅依靠最高法院的一个司法解释来进行制度构建，未免有些欠妥。
（四）信托登记
信托设立后，信托财产的所有权就由委托人处转移给受托人，但受托人所取得的只是信托财产的“名义所有权”，因为信托财产最鲜明的特点就是它具有独立性。我国《信托法》第16条规定：“信托财产与属于受托人所有的财产（即固有财产）相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。”更有甚者，我国《信托法》第17条规定除非有法定情形，信托财产不得强制执行。基于信托财产的独立性特点，如果不以一定方法将信托财产向不特定的第三人公开，第三人难免会遭受不测之风险。有鉴于此，我国《信托法》第10条特别规定了信托登记制度：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。” 但遗憾的是，我国《信托法》一方面将信托登记放在如此举足轻重的地位，另一方面对信托登记的制度设计却十分简单粗糙，无论是《物权法》、《土地登记规则》还是《城市房屋权属登记管理办法》对信托登记都一字未提，以致于最终使这个对信托法律关系“生死悠关”的登记问题陷入了法律的灰色区域。
八、结语
不动产登记是物权对世效力和公示原则的基本要求，目前世界上大多数国家和地区均建立了不动产登记制度。由于中国对不动产登记制度尚未进行深入的研究，致使国内立法中不可避免出现了一些制度缺陷，现行的立法不仅零散，而且存在不少错误，有的甚至违反物权法的基本原则，这种制度缺陷直接危及当事人的切身利益与市场交易的秩序与安全。尽管物权法已经出台，但不动产登记制度中存在的大量缺陷仍有待我们进一步消除。我们不仅要继续为我国不动产物权登记制度寻找科学的理论基础，而且要力争为我国制定出一部缜密合理的、具有可操作性的不动产登记法。
注释
[1]参见孙宪忠：《再谈物权行为理论》，载于孙宪忠著：《论物权法》，法律出版社2001年版，第156页。
[2]参见梁慧星：《我国民法是否承认物权行为》，载于梁慧星著：《民法学说判例与立法研究》，中国政法大学出版社1993年版，第127页。参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第60页。另参见陈华彬：《论基于法律行为的物权变动——物权行为及无因性理论研究》，载于梁慧星主编：《民商法论丛》第6卷，法律出版社1997年版，第146页。
[3] 参见郭明瑞：《物权登记应采用对抗效力的几点理由》，载于《法学杂志》2005年第4期，第13页；另参见王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第48页。
[4] 参见梁慧星：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第109页；参见王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第182页。参见肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第447页；
[5] 参见于海涌著：《绝对物权行为理论与物权法律制度研究》第一章“典型物权变动模式的分析检讨”，北京大学出版社2006年版，第3页以下。
[6] 1998年地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建国土资源部，但多头管理的问题依然存在。
[7]《土地登记规则》是指1995年12月18日国家土地管理局施行的新规则，《城市房屋权属登记管理办法》是指2001年8月15日公布施行的新办法。
[8] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第216页。
[9] alex weill ， droit civil ， les s？retés， la publicité foncière， précis dalloz， 1979， no 682.
[10] 法国民法典规定了法定地役权（servitude légale）和约定地役权（servitude conventionnelle），其法定地役权的内涵与我国民法中的相邻关系大致相当。
[11] 王泽鉴：《民法物权（通则，所有权）》，北京：中国政法大学出版社2001年版，第62页。
[12] 效力劣后不等于无效，效力劣后的前提就是有效。如果本身无效，根本就无从谈起效力的优先与劣后。
[13] 参见《人民日报》2001年11月24日全国地籍工作会议的资料。
[14] 例如：《成都市村镇房屋产权产籍管理暂行办法》、《济南市村镇房屋权属登记管理办法》、《广州市农村房地产权登记规定》。
[15] 邹海林：《破产程序和破产法实体制度比较研究》，法律出版社1995年版，第204页。
[16] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第六册），三民书局1994年版，第194页。
第3篇：不动产测绘管理办法范文
内容提要: 房屋所有权初始登记申请应提交材料的范围是严重困扰房地产登记实践的一个问题。繁杂的、“搭便车式”的申请材料提供要求导致房屋所有权初始登记的办理存在诸多障碍。在房屋已合法转让的情形下，这一问题更演化成“小业主办证难”问题，形成了尖锐的社会矛盾。这一难题的解决既涉及对房屋所有权初始登记制度功能的正确认识，也涉及行政法理论中的信赖保护原则在房屋所有权初始登记申请材料提交制度中的正确应用。立法及实践有必要在厘清这些问题的基础上，重新审视我国房屋所有权初始登记应提交材料的范围并妥善解决与此相关的一些法律问题。
房屋所有权初始登记（也称建筑物、附着物所有权初始登记），指在房屋竣工后，为确定房屋的基本信息及房屋的所有权而进行的第一次登记。在房地产登记实务中，房屋所有权初始登记申请应提交哪些申请材料是争议颇大的一个问题。由于房屋所有权初始登记是进行其他房地产登记的前提，只有在房屋所有权初始登记完成后，房屋的移转登记、抵押登记等登记才能进行，（《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未经依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。根据这一规定，地方立法及登记实务一般均将初始登记作为其他房地产登记的前提。比如，《上海市房地产登记条例》第14条第1、2款规定，土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。《深圳经济特区房地产登记条例》第36条规定，经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记……，等等。）故而，房屋的占有人对房屋所有权初始登记一般均比较重视。但也正是基于此，房屋所有权初始登记往往被一些行政管理部门视为开展行政管理的有力手段与“抓手”。在实务中，一系列与房屋开发、建设、交易等活动相关的行政管理行为，如建筑工程规划竣工验收、建筑工程竣工结算、物业专项维修资金征收、房地产税费征收等，纷纷搭上房屋所有权初始登记的“便车”。房屋占有人未取得相关行政管理合格证明文件即无法完成房屋所有权初始登记，房屋交易的进行便存在障碍。在房屋已交易（如预售）的情形下，这一问题更演化成“小业主办证难”的问题，形成尖锐的社会矛盾。
在法学研究领域，关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与之相关的法律问题，鲜有人深入涉及。但在实践中，正是围绕这一“不起眼”的问题，已产生了极大的争议，并引发了诸多社会矛盾和冲突。我们认为，对此问题进行研究，具有重要的现实意义。
一、有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法、实践及问题
（一）有关房屋所有权初始登记应提交材料的立法现状
房屋所有权初始登记申请应提供哪些申请材料？这一问题貌似简单，但却很难在国家法律层面找到确切的答案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条第2款规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《中华人民共和国物权法》第11条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。观乎这两项法律规定，前者似乎明确了土地使用权证书为房屋所有权初始登记的唯一申请材料。但很显然，单一的土地使用权证书无法确定房屋的物权状况，是无法满足房屋所有权初始登记要求的。这一规定更宜理解为原则性的规定，有赖于其他立法的具体化。后者的规定虽然比前者的规定略为具体，但依然是原则性的。“等必要材料”的提法表明该规定是未详尽的，其为一项弹性的规定，存在扩展空间。
由于国家立法的不明确或存在较大弹性，围绕房屋所有权初始登记应提交材料的范围问题，国务院部委的部门规章及地方法规的规定可谓五花八门。建设部《房屋登记办法》第30条规定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《上海市房地产登记条例》第25条规定房屋所有权初始登记应提交的材料包括：（一）申请书；（二）身份证明；（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）竣工验收证明；（六）记载房屋状况的地籍图；（七）房屋勘测报告；（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。《南京市城镇房屋权属登记条例》第20条规定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：（一）立项批准文件；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证；（四）竣工验收证明材料；（五）公安部门出具的房屋门牌证明；（六）有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果；（七）其他有关证件、证明。
在上述地方法规的规定之外，一些地方政府或房地产主管部门还常常以规范性文件的形式要求申请人提交某些行政管理证明材料作为房屋所有权初始登记的申请材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物业专项维修资金缴纳证明、地下工程建设档案移交证明、土地使用费缴纳证明等作为房屋所有权初始登记的申请材料。
综观上述情况，可以发现以下问题：首先，房地产管理法与物权法关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围的规定并不明确，两者也不一致；其次，建设部规章与地方立法均在国家立法之外，另外规定了许多房屋所有权初始登记应提交的材料，如建筑工程规划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程竣工验收文件等；再次，各地立法的规定虽然有许多一致的地方，但也存在差别；最后，地方法规的规定往往存在兜底条款，为扩展房屋所有权初始登记应提交材料的范围提供了可能。
（二）有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法没有明确的问题
上述立法中的差异表面上看起来问题不大，但却在实务中造成了极大的困惑并引发了激烈的争议，主要表现在如下三个方面：
1．房屋所有权初始登记应提交材料的边际究竟在哪？由于国家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中几乎均存在兜底条款，房屋所有权初始登记申请材料的提供要求有时候几乎成为无底洞，成为“刁难”申请人的工具，申请人时常因此而不胜其扰。
2．与房屋所有权初始登记相关的行政管理事项应否均在房屋所有权初始登记环节中解决？许多行政管理机关认为，房屋所有权初始登记是开展行政管理的有力手段，通过该环节解决与房屋开发、建设、交易等有关的行政管理事项是可行的、必需的。基于这一思路，房屋所有权初始登记应提交材料的范围有不断扩大的趋势，已造成房屋所有权初始登记管理不堪重负。
3．是否任一材料的缺乏都会实质性地影响登记？在房屋已合法转让（主要指预售）时，买受人基于对房地产主管部门作出的预售许可等行政行为的信赖，进行了房地产交易，但却由于房地产开发商欠缺某些房屋所有权初始登记申请材料，无法办理房屋所有权初始登记，最终无法办理转移登记、取得房地产权利证书。这一状况显然是不合理的。
关于房屋所有权初始登记应提交材料范围问题的争议首先是由于立法规定的混乱、不一致而引起的。立法上的混乱、不一致则显然是由于房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据在理论上未得到准确界定而引发的。理论探讨的不足导致房屋所有权初始登记应提交材料的范围处于模糊状态。其次，立法仅对房屋所有权初始登记应提交材料的范围进行了统一的规定，但未允许在房屋已合法转让（主要指预售）时，为保护善意买受人的合法权益，可作相应的调整，这导致合法买受人的利益往往淹没在不当的、统一规定的房屋所有权初始登记申请材料提交过程中。
观乎引发房屋所有权初始登记应提交材料范围问题的争议的两项原因，可以发现，第二个问题是第一个问题在特殊情形下（即存在合法买受人）的表现形式，其解决必须以第一个问题的确定为基础。因此，在下文的论述中，我们将首先对第一个问题，也即在一般情形下（房屋未合法转让时），房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据问题进行探讨，并据此对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行分析、界定；在此基础上，再讨论第二个问题，也即在房屋已合法转让时，为保护合法买受人的利益，房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据及范围是否应有所变化？房屋所有权初始登记申请材料的提供要求是否应作适当的调整？
二、未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据与范围
（一）登记制度的功能—未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据
未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围应由房屋所有权初始登记制度功能的发挥需要决定。“申请人提出登记申请，是财产初始登记程序的起始环节和必经步骤，是引起财产登记程序法律关系的重要法律事实，其直接后果是引起财产登记关系主体之间的权利和义务的产生，即引起登记关系的发生；其最终目的则是为了使当事人的财产权利通过法律程序而得到法律的认可。”[1]也就是说，财产权初始登记申请是一项引起登记关系产生的法律事实，最终目的在于使当事人的财产权利通过法律程序而得到法律的认可。房屋所有权初始登记申请的目的在于证明申请的房屋符合法律规定的要件，可以作为合法的财产权利获得法律的认可。房屋所有权初始登记申请材料的提供目的即在于证明申请事项已符合房屋所有权初始登记所应具备的各项法律要件，最终使申请得到认可并获得登记。对于某一法律行为或某项法律制度而言，其成立的法律要件显然是由该行为或制度的目的也即制度功能决定的。法律要件的设置仅是实现该行为或制度功能的途径，是服务于制度功能的发挥需要的。房屋所有权初始登记制度当然也是如此。故而，未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应由房屋所有权初始登记制度的功能最终决定，房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据即为房屋所有权初始登记制度的功能。
（二）物权宣示—房屋所有权初始登记制度的基本功能
未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据为房屋所有权初始登记制度的功能。据此，我们即可以从房屋所有权初始登记制度功能的厘清出发，对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行界定。
1．物权法视角下的房屋所有权初始登记制度的功能
房屋所有权初始登记为房地产登记的一个类型，房地产登记则是不动产登记的一种。所谓不动产登记，也就是不动产物权登记，即不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的专门簿册（不动产登记簿）上予以记载的事实[2]。
我国《物权法》并没有对房地产或不动产登记进行定义，仅在第9条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不生效力，但法律另有规定的除外。此外，其在第28至第31条中还规定了因法院判决、仲裁机关裁决、行政机关征收决定、继承、遗赠及合法建造等非法律行为引起物权变动的，自相关文件或行为生效时即产生物权变动的效力，无需进行登记；但处分该物权时，若依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这些规定表明我国在不动产登记制度上采取了权利登记模式，并坚持了设权登记为主、宣示登记为辅的原则。所谓设权登记，“乃创设物权效力之登记”；而宣示登记，“乃将已成立之物权变动昭示于人之登记” [3]。根据设权登记主义，物权非因登记不能产生，而根据宣示登记主义，登记的功能仅在于记载、宣示业已存在的物权，而不在于设立物权。
根据我国《物权法》的上述规定，可以推导出：作为不动产物权登记的一种形式，房地产登记同样可分为两种类别，其一为设权登记，其制度目的、功能在于记载并设立房地产物权（对于因法律行为而设立的物权而言）；其二为宣示登记，其制度目的、功能在于记载、宣示房地产物权（对于因非法律行为而形成的物权而言）。鉴于房屋所有权初始登记的登记对象为合法建造（对于非法建造的房屋，经处罚、补办相应手续后应视为合法，也可进行初始登记）的房屋，该登记模式应为宣示登记，故其制度功能便表现为记载、宣示业已存在的房屋物权，而不在于设立房屋物权。
2．基于房屋所有权初始登记的法律属性对房屋所有权初始登记功能的认识
在实务中，房屋所有权初始登记被“搭乘”上诸多行政管理职能的现状，与理论及实践对于房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性的不当认识是密切相关的。房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性应如何定位？房屋所有权初始登记行为是行政行为吗？房屋所有权初始登记制度是行政管理制度吗？如房屋所有权初始登记行为、登记制度具有行政行为、行政管理规范属性，那么其是一种纯粹的行政管理行为、行政管理规范吗？其行政管理职能应否受到限制？我们认为，这些问题在理论认识中是存在着重大误区的，“我国许多法学家只把不动产物权登记当作其他登记一样的纯粹行政法问题”[4]，实践则在此认识的基础上，简单地视房屋所有权初始登记行为、登记制度为纯粹的行政管理行为、行政管理制度，混淆了房屋所有权初始登记行为与其他相关行政管理行为的界限，从而赋予房屋所有权初始登记过多无关的行政管理功能，引发了实践的混乱。对房屋所有权初始登记法律属性问题的不同认识会对房屋所有权初始登记制度功能的判断产生重大影响，如房屋所有权初始登记是纯粹的行政管理行为及管理制度，仅仅是一种行政管理手段，则“搭乘”相关的行政管理职能可能是无可厚非的，这正是实践中很多人的看法，也正是导致房屋所有权初始登记应提交材料的范围不断扩大的重要根源。我们认为，关于房屋所有权初始登记制度功能问题的探讨，有必要在正确厘定房屋所有权初始登记行为、登记制度的法律属性的基础上进行。唯有如此，从房屋所有权初始登记功能出发，探讨、确定房屋所有权初始登记应提交材料的范围的思路对于实践中存在的问题的解决才是有针对性的，问题的解决也才可能是彻底的、全面的。
房地产登记行为的法律属性与房地产登记制度的法律属性是两个不同层面上的问题，前者探讨的是房地产登记行为是公法行为抑或民事行为的问题，后者探讨的则是房地产登记制度的私法属性与公法属性问题。这两者有一定的关联，但并非等同关系。对于前者，一些学者认为，登记根本就不是私法上的法律行为，而是具有国家意志性的公法行为，准确地说，登记行为是公法上的确认行为[5]。对此，我们认为，从房地产登记的运作机制、房地产登记机关与申请者的相互地位与关系看，“登记只是一项独立的国家行为”[2]131，确实属于公法上的行为，这一结论总体上是对的，但若由此而“顺理成章”地将房地产登记当成纯粹的行政法问题，将房地产登记制度视为纯粹的公法规范或行政法制度，就可能因过分强调房地产登记制度的行政管理功能因而引发谬误。
就房地产登记制度的法律属性问题，有人认为，“登记机关的性质是行政机关，为了确保不动产交易的正当性，它必须有所作为（如进行审查），此种行为中蕴涵了维持一般交易秩序和达到国家治理的目的，……。这个视角中的登记法又披上了公法外衣”[6]，故房地产登记制度具有公法属性应是不容置疑的。但在另一方面，房地产登记也具有私法属性，“就财产登记法而言，与财产权因登记而产生的效力有关的法律制度，实际上与财产权自身的构成和效力密切相关，是财产权制度的基本构成，因此，显然具有民事财产法（私法）的性质”[1]12-13，这一点我们同样不能漠视。由此而言，房地产登记制度应是一项公法与私法属性兼具的法律制度。
承认房地产登记是一项公法与私法属性兼具的法律制度，并不意味着房地产登记制度的公法与私法属性不存在主次之分。“将登记法界定为私法或者公法，将导致其功能目标和制度设置存在根本差别，这就要求立法者必须作出判断。实际上，由于登记法与当事人的私人利益、国家涉及不动产的公共利益紧密相关，不可能将之单纯地定性为私法或者公法，而是糅合这两种属性，只不过，糅合的比例—以私法属性为主、以公法属性为主，还是两者对半—则要由立法者进行选择。”[6]81比较大陆法系国家的立法，可以发现，不动产登记法在许多国家中并不是作为行政法而是作为民法不动产法的重要组成部分的。例如，德国不动产法把不动产登记法作为它的程序法，而日本的不动产法把不动登记法作为它的特别法。（参见：北川善太郎．日本民法体系[M]李毅多，仇京春，译．北京：科学出版社，1995:64．转引自：孙宪忠．中国物权法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在这些国家的立法中，不动产登记是不动产物权变动的法律依据，这是立法规定不动产登记制度的核心目的，而与不动产登记相关的公法管理规范更多地是服务于完成不动产物权登记所需要的程序及一些相关管理要求。这一制度模式体现了不动产物权登记制度更多地属于私法规范，而不是公法规范，并且，与不动产物权登记相关的公法规范的规范目的也不在于公法管理本身，而在于服务登记行为的进行，配合完成物权的设定或宣示。
综上所述，房地产登记制度应是以私法属性为核心的规范，其中涉及的行政管理规范及行政管理行为应以服务于实现房地产登记的房地产物权设定或房地产物权宣示功能为满足，过多地赋予房地产登记制度与其自身功能无关的行政管理功能会背离房地产登记的制度属性，造成房地产登记制度的功能错位及不堪重负，房地产登记也会沦为功能泛化、不确定的“万能”行政管理手段，从而引发社会矛盾的产生。房屋所有权初始登记作为房地产登记的一种类型，同样应遵循这一要求。
根据上文关于房地产（不动产）登记制度的功能及房地产（不动产）登记行为属性、房地产（不动产）登记制度属性的探讨，可以得出如下结论：房屋所有权初始登记制度的功能在于记载、宣示房屋所有权。房屋所有权初始登记制度兼具民事规范及行政管理规范属性，但其以民事规范及实现民事功能为主，行政管理规范则以服务于记载、宣示房地产所有权为限，过分强调房屋所有权初始登记的行政管理功能是不妥当的。
房屋所有权初始登记申请材料的提交目的在于启动并完成房屋所有权初始登记，其范围的确定应受房屋所有权初始登记功能所限定，超出房屋所有权初始登记制度功能，要求提交无关的行政管理证明文件是不妥的。在登记制度应主要定位为私法的前提下，“必须彰显意思自治、私权神圣这样的私法理念，尽可能赋予当事人的决定权和选择权，尽可能限制国家对当事人私事的干涉。”[6]81据此，目前的实践过份强调房屋所有权初始登记的行政管理属性，赋予其过多、过重的行政管理功能，在房屋所有权初始登记环节设置过多无关的行政管理材料提交要求，均是违背房屋所有权初始登记的制度功能的。立法有必要以准确界定的房屋所有权初始登记制度功能为核心标准，重新审视并合理确定未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围。
最后，必须说明的是，上文的探讨是针对实践中房屋所有权初始登记申请材料提供要求混乱，为抑制房屋所有权初始登记应提交材料的范围不适当扩大而进行的，是从反面对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行界定、限定。未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应具体包括哪些？还有必要从房屋所有权初始登记的制度功能出发进行正面筛选、界定。唯有从正反两面进行双重界定、限定，未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料的范围问题才能得到终极解决。
鉴于房屋所有权初始登记为不动产物权登记的一种，其制度功能在于记载、宣示房屋所有权，故房屋所有权初始登记的申请材料应证明拟进行房屋所有权初始登记的对象已具备物权（具体指房屋所有权）的设立要求。唯有如此，房屋所有权初始登记的要件才能得到充实，房屋所有权初始登记才能得以启动并最终完成。根据物权法理论，物权“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基础上，结合房屋所有权的特征及一般法律权利的构成要素理论（即权利由主体、客体、内容三部分构成[8]，我们认为，房屋所有权的设立，必须具备三个要素。其一，权利主体特定、明确。“物权法的本质，在规范财产归属秩序”[9]，如某物未归属某人所有，则为无主物，并无登记、宣示物权的必要。其二，权利客体为特定物，种类物无法具体化，无法设定物权。对于现代建筑物特别是区分所有建筑物而言，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺一不可。（关于房屋特定化的判断标准问题，参见：陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，权利内容合法，具体表现为主体对房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物权主体的法律地位。非法的支配无法形成房屋物权，支配者无法享有房屋物权人的法律地位。未合法转让房屋的所有权初始登记申请应根据这些要求，提供相应的证明材料，从而实现充实房屋所有权初始登记要件，完成房屋所有权初始登记的目的。
（三）基于登记功能考量的应提交材料的范围设计
1．未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围的确定原则
根据上文分析，我们认为，未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围的确定应遵循如下三个原则：第一，充分证明申请登记的房屋已符合物权（具体指房屋所有权）的设立要件；第二，申请材料的取舍应以房屋所有权初始登记制度功能的实现为依据，并受其限制；第三，房屋所有权初始登记中涉及的行政管理职能应以配合、服务房屋所有权的登记宣示为限。
2．未合法转让房屋的所有权初始登记申请的必备材料
未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应当包括且仅限于如下方面：
①申请文件。房屋所有权初始登记为依申请进行的行政行为，应由当事人提出申请；另外，申请书也是确定房屋所有权内容的重要依据。
②申请人身份证明文件。身份证明文件是确定权利主体的重要依据。
③房屋特定化的证明文件。根据前文所述，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺一不可。据此，房屋特定化的证明文件应包括：第一，房屋构造上具有独立性的证明文件，主要指记载房屋自然状况、四至范围等事项的房地产测绘文件；第二，房屋使用上具有独立性的证明文件，主要指房屋的竣工验收证明文件。
对于房屋在构造上具有独立性的证明文件的范围与提供要求，实务中争议不大；而对于房屋使用上具有独立性的证明文件的范围及提供要求，实践中存在一些争议，我们在下文再另行探讨。
④对房屋的支配具有合法性的证明文件。主要包括：第一，建设用地使用权证明文件，以表明建设用地使用权来源的合法性，主要包括土地使用权出让合同、协议或其他批准文件、处罚文件；第二，房屋合法建造的证明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程规划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程规划验收合格证明文件。
3若干存在争议的房屋所有权初始登记申请材料
(1)建筑工程竣工验收证明文件 在实务中，建筑工程竣工验收一般分为两部分。一是对建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面进行的验收。此部分验收一般由相关行政主管部门依据各自职责分别进行，再由建设主管部门统一审核并出具相应的竣工验收证明文件。二是对建筑工程的建设是否符合规划许可内容进行评价的竣工验收，一般称建筑工程规划竣工验收。第一部分竣工验收的作用在于证明建筑工程具备使用上的独立性，可以投入使用，不会因质量、消防等问题产生人身、财产危险，也不会由于缺少电梯、燃气、水、电等必需品而影响生产、生活的进行。房屋物权有明确的使用目的，只有房屋符合使用的条件与标准，房屋才能进行物权登记，才能设立房屋物权。实践中有一些人认为，即使房屋未能通过此类事项的竣工验收，买受人对建筑材料也同样拥有物权，也应当允许其进行登记。我们认为，这一种观点是错误的。建筑材料等财产的物权不能等同于房屋物权，对建筑材料等财产拥有物权不等于房屋可以获得初始登记，这两种物权是不同类型的物权，不能等同。故而，房屋的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证明文件是房屋所有权初始登记应提交材料的重要内容。至于建筑工程规划竣工验收证明文件，我们认为，其作用主要有二：一是证明房屋的建造符合规划许可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具备支配上的合法性；二是表明房屋已按规划许可内容完成了所有建设内容，房屋的配套设施已完备，已具备使用上的独立性。实务中，许多房地发开发商仅关心专有部分的建设，而不愿意承建甚至逃避建设学校、幼儿园、物业管理用房、公共活动场所等配套设施，从而导致房屋无法取得规划竣工验收证明。有些人认为，共用设施的欠缺并不影响房屋的使用，不影响房屋具有使用上的独立性，因而不应成为规划竣工验收的障碍。对此，我们认为，所谓房屋使用上的独立性，又称为“机能上之独立性”或“经济上之独立性”[10]，“于判断时，并不是将该部分自房屋中完全分离出来独立判断，而且亦须兼顾该部分于整体房屋中所占位置、机能如何及与整体房屋之关联如何等加以判断。只有如此，才不致于判断时发生偏差。”（参见：何明桢．建筑物区分所有之研究[D]．台北：台湾政治大学，1983．转引自：陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，对于特定土地使用权出让合同项下的房屋而言，房屋使用上具有独立性的判断应是特定的，应以土地使用权出让合同的约定为标准。土地使用权出让合同约定的所有建筑物特别是共用设施均是房屋使用功能得以发挥的重要构成部分，任何一部分的缺失均会导致房屋使用价值的减损，从而使房屋欠缺使用上的独立性，因而不能设立房屋物权。比如，土地使用权出让合同将某一房屋定位为高档住宅区，约定一户配两个车位，有独立的学校，独立的游泳池。但在开发建设过程中，开发企业最终并未配建这些设施。在这一情形下，虽然根据一般社会观念，其他建筑部分仍可独立使用，但从该宗地的土地使用权出让合同的约定出发，这些房屋在功能上是欠缺的，并未符合独立使用的要求，故而不应取得建筑工程规划竣工验收证明。否则，土地使用权出让合同的约定便会落空，将来信赖土地使用权出让合同的约定而进行交易的买受人也必将受到损害。
综上所述，建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的验收及规划竣工验收合格证明文件均是未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的重要内容。
(2)建筑工程造价结算文件 实践中，建筑工程造价结算文件的提供要求也是引发“办证难”的一个重要原因。
将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，原因主要有两点：其一，在一些地方的登记实践中，该文件确定的工程造价是登记簿中登记价款的确定依据，并进而成为初始登记环节有关税费的计收依据；其二，提供此文件是我国法律及登记实践不允许房地产进行超额抵押的必然要求。在不允许超额抵押的状况下，登记价有非常重要的作用，决定着房地产抵押能在多大范围内进行。
工程造价结算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在实践中，由于房地产承建商与房地产开发商经常存在工程款纠纷，故而房地产承建商时常将该文件作为向房地产开发商追讨工程款的筹码而予以扣留，从而影响了房屋所有权初始登记的办理。
我们认为，将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围的理由均是难以成立的，该文件不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，理由是：其一，一方面，将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围是混淆不同行政管理关系的结果，实质上是将征税机关核定征税标的价值的职责转嫁予登记机关在房屋所有权初始登记环节履行；另一方面，在实践中，由于房地产承建商提供的工程结算价存在造假的可能，房地产开发商可能借此文件偷税漏税，税务机关以该文件为依据征收税费的作法是不妥的。由此而言，将建筑工程造价结算文件作为登记价款的确定依据，并进而作为初始登记环节有关税费的计收依据的作法是错误的。其二，2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》已不再强调抵押权必须在抵押物的价值范围内设定，并且抵押权设定的顺位制度也已在该法第194条等条文中得到规定。这些制度设计表明《物权法》已倾向于采用顺位制度取代《担保法》规定的“余额抵押”制度，不再限制超额抵押。（当然，《物权法》也未明确允许超额抵押，或废止《担保法》关于“余额抵押”的规定。这一问题在实践中还存在着争议，目前各地的操作也并不一致，未来的立法有必要对此问题进行明确。）根据建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，房地产抵押可以不再根据登记价款确定抵押物的价值，抵押物的价格可以由抵押双方议定或评估确定。根据这些规定，结合我国市场经济发展要求及发达国家的立法经验，我们认为，立法及实践中允许超额抵押是必然的，是市场经济对民事立法的必然要求，登记实践中要求提供建筑工程造价结算文件以确定登记价，从而实现禁止超额抵押的作法也是不妥的。
(3)完税证明 在不动产登记过程中征收有关税费是税收征管的一种重要手段，这一观点不仅仅是我国许多学者的看法，也是与国外一些学者的看法相一致的，甚至已被国外的一些立法采纳[11]。在我国许多地方的房地产登记实践中，房地产登记发证的最后一个程序一般为税款的缴纳，因而，完税证明在实质上已成为房屋所有权初始登记及其他房地产登记的一项重要申请材料。
我们认为，房地产交易过程中的征税行为是由房地产交易活动引发的，纳税义务的产生是权利变动的一项法律后果，而非权利变动的前提或根据。根据本文关于房屋所有权初始登记制度功能的分析，征税手段不应是房屋所有权初始登记制度的一项功能，税款缴纳与房屋的合法建造并无联系，故而，完税证明不应成为房屋所有权初始登记乃至其他房地产登记的申请材料。立法及实践不能因房屋所有权初始登记具有物权宣示、保护功能而将之视为税收征收的工具，征税行政管理职能应在法律关系上与登记制度相切割。当然，我们并不反对房地产登记机关代征相关交易税，仅不应将交易税款的缴纳作为登记的前提，并将房屋所有权初始登记作为征税的“抓手”。
(4)地价款缴纳证明、立项文件、建设用地规划许可文件等前置性文件 一般而言，地价款缴纳证明是土地使用权人取得土地使用权证书的前提，如房地产开发企业提供了土地使用权证书的，不应再要求其提供地价款缴纳证明。当然，实践中也存在土地使用权人取得土地使用权证书，但未完全缴纳地价款的情形（如允许分期缴纳地价款的）。在这一情形下，除另有约定外，土地使用权的取得应认定尚存在瑕疵，不应进行初始登记，否则，可能会导致国家土地收益的流失。
立项文件实质上是土地使用权证明文件取得及其后一系列建设行为得以进行的前提条件，而建设用地规划许可证明则是建设工程规划许可证明取得的前提条件。此类文件已由其后的相关文件所吸附，均不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围。
(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理证明文件，如门牌证明、（这一文件的提供目的应是特定化房屋，但这一目的完全可由土地使用权证明文件及房屋测绘报告等文件实现，即使缺乏门牌标志，房屋初始登记也可以通过宗地号及测绘报告中的房屋编号进行。）地下工程建设档案移交证明、物业专项维修资金缴纳证明等均与房屋的合法建造及房屋所有权的记载、宣示无关，均不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，这些文件所承载的行政管理职能应循其他法律途径实现。
综上所述，未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围包括：房屋所有权初始登记申请书；申请人身份证明文件；土地使用权证明文件（不包括地价款缴纳证明，但根据法律法规规定或土地使用权出让合同约定允许分期缴纳地价款的除外）；建筑工程规划许可证明文件；建筑工程施工许可证明文件；建筑工程竣工验收证明文件（包括规划、建筑质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证明文件）；建筑工程测绘报告。立法对房屋所有权初始登记应提交材料的范围的列举应不设兜底条款为妥，以避免其他文件或一些行政管理部门随意增设、扩充房屋所有权初始登记应提交材料的范围。只有这样，房屋所有权初始登记应提交材料的范围的不确定、混乱现象才可能得到彻底根治。
三、已合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围及相关法律问题
由于采取现售方式销售的房地产已完成房屋所有权初始登记，已取得房地产权利证书（即实务中所称的“大房地产证”），其转让不涉及房屋所有权初始登记问题，故本部分探讨的房屋主要指采取预售方式销售的已批准预售并已实际销售的房屋。在实务中，许多已合法预售的房屋由于欠缺立法规定的初始登记申请材料，无法完成房屋所有权初始登记，最终无法办理转移登记，从而使房屋买受人成为受害者。对此，买受人往往感到不平：房屋已经有权主管部门批准预售，买受人支付了对价，最终却无法取得房地产权利证书。大量的上访问题便由此产生。
上文已述，合法买受人权益的保护未纳入房屋所有权初始登记申请材料提供制度的考量范围，是上述问题产生的原因。由于这一缺陷的存在，现行立法仅从政府与房地产开发商的关系角度设计房屋所有权初始登记申请材料的提供制度，而未从保护合法买受人的利益出发，设置特殊的房屋所有权初始登记申请材料提供制度或对该制度进行适当的变通，由此导致“小业主办证难”问题在实践中已演化成激烈的社会矛盾，且难以在现行立法的框架内得到解决。在房屋已合法转让的情形下，房屋所有权初始登记应提交材料的范围与相关制度应作如何调整，有必要引起立法机关的充分重视。
我们认为，根据行政法理论中的信赖保护原则，“基于保护人民正当权益的考虑，行政主体对其在行政过程中形成的可预期的行为、承诺、规则、‘惯例、状态等因素，必须遵守信用，不得随意变更，否则将承担相应的法律责任。”[12]另外，根据行政许可法理论及我国行政许可法第4章的有关规定，可以作出如下判断：行政许可行为是附监管职责的行政行为。行政许可机关应履行对行政许可行为进行监督检查（尤其是过程监管，而非仅是结果监管）的职责，及时采取措施，纠正不法行为，以保护社会大众尤其是善意第三人基于对行政许可行为的信赖而从事法律行为所应获得的法益，否则行政机关应承担相应的法律责任。在此基础上，根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，预售许可证的取得是以已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证等许可文件为前提的，因此，房地产主管部门颁发房地产预售许可证的行为，意味着政府以其信用担保预售房屋在土地权利、规划许可、施工许可等方面具有合法性，社会大众可安心购买。由此，在预售许可证颁发后，相关主管部门应对相关行政许可行为，尤其是涉及善意买受人利益的行政许可行为的履行情况进行监督检查，如由于怠于履行监管职责导致行政许可事项未得到遵守的，行政机关应对合法买受人承担相应的法律责任。基于此，我们认为，在已合法转让的房地产存在违规开发行为或其他瑕疵的情形下，现今房地产实践依据立法统一规定的房屋所有权初始登记申请材料提供制度，简单地不予办理房屋所有权初始登记的作法，实质上是将相关主管部门及房地产开发商应承担的法律责任，转嫁由合法买受人承担，是不妥当的。在房屋已合法转让，但相关行政许可未得到严格遵守的情形下，房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与此相关的一些制度便应进行相应的调整，以使善意买受人的信赖利益得到最大限度的保护。
（一）地价款缴纳证明文件
根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书是取得预售许可证的当然前提。据此，地价款缴纳证明文件不应是已合法转让房屋所有权初始登记的申请材料。在实践中，有一些房地产开发商违反规划许可文件加建房地产并拒绝缴纳超建部分房地产的地价款，也有一些房地产开发商在房地产预售时并未遵循上述规定，未完全缴纳地价款。在此情形下，一些地方的房地产主管部门往往会要求房地产开发商缴纳欠缴地价款，否则不予办理房屋所有权初始登记，也不予办理转移登记。这一作法并不妥当，应予纠正。
（二）建筑工程竣工验收证明文件
前文已述，各类建筑工程竣工验收的侧重点各异，目的也各不相同。我们认为，在房屋已合法转让的情形下，有一些事项的验收可能会出于保护合法买受人权益的需要而必须进行相应的调整，但也有一些验收事项的目的在于证明房屋具备房屋所有权设立的基本要求，任何因素的发生也不应促使其进行调整。这一问题有进行区分探讨的必要。
1．关于建筑质量、消防验收文件问题
由于建筑质量、消防问题会根本性地影响房屋使用者的人身、财产安全，针对这一类事项的验收要求应具有普适性，不管房屋占有人是房地产开发商，非法占有人，抑或是合法买受人，均应遵循相关规定的要求。若这两类事项无法通过竣工验收，房屋不应投入使用，不应进行初始登记。我们认为，建筑质量验收文件、消防验收文件同样应是已合法转让房屋的所有权初始登记申请材料的重要构成部分。
2．关于电梯、燃气、水、电等方面的验收文件问题
由于此类验收一般不涉及人身、财产安全问题，而仅影响房屋的使用价值或使用上的独立性。从最大限度保护合法买受人财产权益的角度出发，若这些事项的瑕疵未使房屋完全失去使用价值，则记载、宣示该房屋的物权并允许进行交易，依然是有价值的，应允许其办理房屋所有权初始登记及转移登记。相关主管部门有必要改变现行僵化的管理模式（也即将验收结果简单地区分为合格或不合格），灵活出具相应的竣工验收文件（如对未符合规定的标准但未根本性地使房屋完全丧失使用价值的，可出示该房屋具有瑕疵但仍可进行某种形式的利用的验收文件），以配合合法买受人记载、宣示房屋物权。
3．关于建筑工程规划竣工验收文件问题
在实务中，建筑工程规划竣工验收文件的提供要求是引发“业主办证难”社会矛盾的重要焦点。一些房屋在预售后，由于出现加建、改建、未按许可要求建设配套设施、改变房屋功能等违法行为，导致无法进行初始登记及转移登记，从而演化成“业主办证难”问题，形成了尖锐的社会矛盾。对此，首先，根据上文所述的信赖保护原则及行政许可法理论，在规划许可文件颁发后，因规划主管部门监管不严引发的后果不应由合法买受人承担；其次，既然合法买受人不承担因规划部门监管不严引发的法律后果，对于买受人而言，其购买的房屋即应视为合法建造的房屋。根据房屋所有权初始登记的制度功能，此时的房屋所有权初始登记仅起到记载并宣示物权的作用，而不在于创设物权。若房屋具备房屋物权的设立条件，合法买受人要求进行房地产登记的，规划主管部门负有出具规划竣工验收文件的义务，以协助买受人完成对其合法物权的登记宣示。
在实践中，建筑工程规划竣工验收环节有两个问题亟需厘清、解决：
（1）一部分建筑工程专有部分违反规划要求进行建设，如加建、改建等，其他具备物权设立条件的房屋能否进行登记？对此，实践的作法一般是整宗地内的房屋均不能取得建筑工程规划竣工验收文件，所有业主均不能办理房地产权利证书。我们认为，根据上文论述，此作法并不妥当。规划部门应出具合法建筑部分的规划竣工验收文件，配合买受人完成房屋物权的登记宣示。如果房地产开发商违反规划要求进行建设，并且违法建设的房地产与合法建设的房地产已不可能分开，房屋已不能按原有规划文件进行验收的，规划主管部门甚至应当根据现状出具规划竣工验收文件，以保护合法买受人的利益。
(2)未按规划许可文件要求建设共用设施、共用部分，导致该共用设施、共用部分无法通过规划竣工验收的，其他具备物权设立条件的房屋能否进行初始登记？我们认为，共用部分或共用设施未通过规划竣工验收并不能否认其他具备物权设立条件的房屋仍然具有使用、交换价值，对该部分房屋物权的登记、宣示依然是可行的、必需的。在该情形出现时，拒绝出具规划竣工验收文件，由此导致由合法买受人承担所有不利后果的作法是不妥的，规划主管部门应就合法建设的专有部分出具规划竣工验收证明文件，以保护合法买受人的利益。
（三）建筑工程规划许可证明文件及施工许可证明文件
根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，持有建设工程规划许可证和施工许可证是预售许可证取得的前提条件。因此，在房屋已预售并已合法转让的情况下，这两项许可文件证明的许可内容如存在瑕疵的，不应成为房屋所有权初始登记及转移登记的障碍。
（四）其他文件
对于登记申请书、申请人身份证明、房屋测绘报告等文件，根据上文论述，这些文件的提供要求是由房屋所有权初始登记的法律属性及物权的设立要求决定的，是不可或缺的。但在实践中，在开发企业潜逃、破产或因其他原因灭失的情形下，为保护善意买受人的财产权益，上述材料的提供要求同样有调整、变通的需要，上述文件所证明的事项应由相关主管部门根据有关许可文件、证明文件直接确定或委托相关机构测绘确定。
总而言之，在房屋已合法转让的情形下，行政许可机关应加强监督检查，督促被许可人履行相应的义务。在行政许可内容未得到遵守并损害合法买受人的情形下，基于信赖保护原则及行政许可法原理，行政主管部门应承担相应的法律责任。据此，在房屋已合法转让，但相关行政许可未得到严格遵守的情形下，立法应从保护合法买受人权益的角度出发，对房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与之相关的一些制度进行调整，避免本应由房地产开发商及行政许可机关承担的法律责任最终转嫁由合法买受人承担。
四、结论
在实践中，房屋所有权初始登记应提交材料的范围的确定及由此引发的一些争议、矛盾实质上是由于两个问题未得到合理解决而引起的：一是未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围应如何确定的问题；二是在房屋已合法转让时，为保护合法买受人的利益，相关制度应否作适当调整的问题。我们认为，第一个问题的解决应从房屋所有权初始登记制度的功能入手进行探讨，寻求相应的答案。在这一过程中，关于房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性的正确认识是一个最关键的问题，该问题的厘清对第一个问题的解决至关重要。第二个问题则应在第一个问题的基础上，从行政法理论中的信赖保护原则及行政许可法原理出发，充分考虑合法买受人利益的保护要求，对一般情形下的房屋所有权初始登记申请材料提供制度进行适当的调整。唯有如此，关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围问题及与此相关的一些争议才能最终得到妥善解决。
注释:
[1]许明月，胡光志，等．财产权登记法律制度研究[M]．北京：中国社会科学出版社，2002:80.
[2]孙宪忠．德国当代物权法[M]北京：法律出版社，1997：130.
[3]温丰文．土地法[M]．台中：洪记印刷有限公司，2005：152.
[4]孙宪忠．中国物权法原理[M]．北京：法律出版社，2004:202.
[5]于海涌．论不动产登记[M]．北京：法律出版社，2007：128.
[6]李昊，常鹏翱，叶金强，高润恒，不动产登记程序的制度建构[M]．北京：北京大学出版社，2005:81.
[7]鲍尔施蒂尔纳．德国物权法：上册[M]．张双根，译．北京：法律出版社，2004:12.
[8]龙卫球．民法总论[M]．北京：中国法制出版社，2002:121-123.
[9]梁慧星．中国物权法研究：上[M]．北京：法律出版社，1998:18.
[10]陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京：法律出版社，1995:97-98.
第4篇：不动产测绘管理办法范文
【关键词】房产测绘；产权管理；测量
一、房产测绘的定位与管理
从房产测绘的目的和内容方面看，房产测绘是测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘，是房地产产权产籍管理的重要基础工作，是一项政策性和技术性都很强的工作。测绘成果一旦被房产登记机构审核采用便作为登记机构的行政行为，产生法律效力，所以房产测绘不属中介经营行为，而是一种法定测绘。
目前全国各地城市房产测绘管理工作大体分为三类:
1)行业垄断类:
在房产行政管理系统内，权属管理、测绘管理单位、房产测绘单位为一体。在辖区的房产测绘工作由房产行政主管部门下属的测绘单位垄断，最具有代表性的是沈阳市。
2)行业半垄断类:
房产测绘市场在各地方各区县房管系统下属的测绘单位间放开，系统外单位不得从事房产测绘工作。具有代表性的是南京、广州、重庆。
3)测绘市场化:
房产测绘市场完全市场化放开，地方房产行政管理部门设立房产测绘管理机构，具有代表性的是北京、大连。
上述情况在实际运行中各有利弊。行业垄断，其弊端在于没有竞争，容易导致服务意识淡化，降低工作效率，缺少监管;其有利的一面在于房产行政主管部门对测绘单位的管理上责权利清晰，测绘单位不会受到开发企业的影响。市场放开时，测绘机构之间竞争激烈，相互压价，成果质量降低，管理上责权利不明确，房产测绘行政管理权在地方测绘主管部门，而相关责任由房产行政主管部门承担;测绘机构受开发企业制约，给后期的房产产权登记工作带来很大的风险，因此“测管分离”势在必行。
“测管分离”并非市场化的概念，而是指操作与管理的分离，不能自测自管。行业半垄断体现了房产测绘为房地产管理服务的宗旨，规范了房产测绘行为，确立了房产测绘的权威性，体现了“测管分离”的指导思想，有利于提高房产测绘成果的质量，又维护了房地产市场的正常秩序，避免了测绘人员流动性大，测绘机构恶意降价竞争，数据成果标准不一致的问题，降低了交易权属登记部门使用不规范的测绘成果导致的行政风险。南京是这方面做得较为成熟和规范的城市之一。南京市房产局产权市场处根据建设部“测管分离”的精神，筹建了“南京市房产测绘管理办公室”，负责建立南京市房产测绘市场管理制度，监管房产测绘市场秩序，制定房产测绘技术标准，检查房产测绘机构的产品质量和协调处理房屋面积测算纠纷，引导房产测绘市场的健康发展，房产测绘管理办公室制定了摘品房预售面积测算管理办法》通过对全市房产测绘市场需求的调研，对不符合市场管理要求的测绘机构坚决取缔，只保留两家具备差错赔偿能力和业务技术水平过硬的内部测绘机构，有效稳定和控制了房产测绘市场的局面，既满足了房产事业发展的需要，也为进一步加强管理奠定了基础。
二、房产测绘的依据标准
2.1《房产测量规范》相关内容滞后
随着房地产市场的迅猛发展，房屋的建筑结构和建筑形式日趋多样化、复杂化，2000年颁布的国标(房产测量规范》中的大多条款已不再具有指导性和可操作性。虽然地方房管部门也制定了相关的办法或规范以求解决实际工作中遇到的一些新问题，但是没有相关的上位法为依据而显得底气不足。比如新出现的“复式结构”“消防连廊”《规范》中无从查找，《规范》中一些条款模糊不清，会让不同的人出现不同的理解。(比如8.2.1K)“有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的水平投影面积计算。可以理解为只要有柱或有围护结构的门廊、门斗均按其柱或围护结构的水平投影计算全面积计算。但是8.2.2 B)中“独立柱、单排柱的门廊……属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算”。同样的有柱门廊，出现两种结果。《规范》中对共有共用面积的处理原则做了如下规定，“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件达成协议执行，无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。”并没有对其内容给以详细解释，执行起来很茫然。随着《物权法》的实施，业主的建筑物区分所有权已成为不动产物权中的重要权力。业主所购买的套内建筑面积为其个人专有，而楼梯间、设备用房等公共设施为业主共有，共有部位具有从属性和不可分割性。业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共用管理的权利，并对其共有部分的管理负有相应的义务。若对建筑物内共有的建筑面积进行分摊，不符合《物权法》的精神。建议完善《规范》，更有效的指导房产测绘工作。
2.2《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积测量规范》不一致
房产行政管理部门用于新建商品房预售、权属登记的房屋建筑面积测算执行的标准是《房产测量规范》，而规划部门和建筑设计单位计算房屋建筑面积执行的标准是《建筑工程建筑面积计算规范》，这两个规范都是国家标准，具有同等的效力，但是在计算面积的标准上存在不同，虽然各自的侧重点不一样，可计算结果导致同样的房屋因执行规范不同而出现两个不同的建筑面积。例如《建筑工程建筑面积计算规范》中“单层建筑物高度在2.20 m及以上的应计算全面积;高度不足2.20 m者应计算1/2面积。”而《房产测量规范》中规定层高2.20m以上(含2.20 m )的建筑物才能计算面积。《建筑工程建筑面积计算规范》中规定“建筑物的阳台均应按其投影的1/2计算面积;而《房产测量规范》中规定挑廊、全封闭的阳台按其水平投影计算全面积;未封闭的阳台、挑廊按其围护结构的水平投影面积的一半计算。这两种规范中还有很多类似的计算方式标准不一致的地方，由此造成管理上的混乱和矛盾，甚至在社会中产生不稳定因素。
三、房产测绘中相关部门的协作
3.1建设工程规划许可
我国城镇规划实行“一书两证”的管理制度，即选址意见书，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。建设单位持注明勘察设计证明的总平面图、建筑设计平面、立面、剖面图、基础图、地下室平面图、剖面图等施工图所提交城市规划部门进行审查，经审查批准后核发建设工程规划许可证，建设工程的具体内容和各项指标在建设工程规划许可证通知书及规划附图中体现。房地产开发企业必须按照建设工程规划许可证审批的内容开发建设，所以建设工程规划许可证，通知书及附图成为受理房产测绘的要件之一。
建设工程规划许可具体内容应该体现审批项目中房屋的层数、用途、长宽尺寸、附属用房的位置和规模以及对建设单位报审的建筑施工图纸的确认，这样房产测绘机构才能准确描述房屋各种要素，确定房屋的范围和数量，为产权登记发证和房产管理提供有法可依的测绘成果资料。如需变更的，也必须经规划部门批准方可实施，规划和实施建设工程竣工验收之前，规划主管部门要对建设工程是否按照建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容进行现场审核对符合规划许可内容要求的核发规划核实证明，对经核实建设工程违反许可的，依法提出处理意见;经规划核实不合格的或未经规划核实的建设工程，不予出具竣工验收，房产测绘部门看到建设单位提供的有效的竣工验收手续，就可以认定该房屋符合建设工程规划审批要求。
3.2司法鉴证
在受理司法查封、判决的面积鉴证业务时，常常会遇到困难。因为房产测绘工作既有技术性又有政策性，所出具的测绘成果资料为产权登记服务，必须符合《房产测量规范》及房产登记的相关要求，而实际工作中会遇到各种不同情况，使得房产测绘无法进行。如司法部门，将公共部位直接裁判给某一方，或将某一套房屋判决给多个产权人等，造成测绘业务无法进行，如果部门之间协作配合，共同确定分摊方案和权属界限，就会避免司法判决后无法进行房产测绘的事情发生。
第5篇：不动产测绘管理办法范文
检查工作方案
为规范全省测绘地理信息市场秩序，促进地理信息产业健康快速发展，依据《中华人民共和国测绘法》，按照《测绘资质管理规定》和《测绘资质分级标准》（国测国发﹝2014﹞31号）、《测绘成果质量监督抽查管理办法》（国测国发﹝2010﹞9号）、《2021年省（中）直部门涉企行政执法检查计划》的通知（辽司﹝2021﹞36号）、《辽宁省行政执法全过程记录实施办法》（辽依法行政发﹝2019﹞2号）等规定，结合全省测绘工作实际，制定本工作方案。
一、工作目标
通过测绘资质巡查和测绘成果质量监督抽查，加强事中事后监督管理，促进测绘资质单位依法从事测绘活动，提高测绘产品质量，优化全省测绘地理信息市场营商环境。
二、组织实施
省自然资源厅负责2021年全省测绘行政执法检查工作的统一领导，厅国土测绘处负责组织实施。测绘资质巡查工作由厅机关人员组成并开展，测绘成果质量监督抽查委托相关测绘产品质量监督检验机构具体开展。
各市自然资源局结合本地实际，配合省厅开展本行政区域范围内测绘行政执法检查工作。
各市执法检查工作根据属地管理原则，由各市自然资源局组织实施，并于11月30日前将检查结果报省厅备案。
三、检查对象
1.通过随机抽取方式，在全省甲、乙、丙、丁级测绘资质单位范围内，抽取60家资质单位进行测绘资质巡查，同时对其中20家单位进行测绘质量监督抽查。
2.对2020年测绘质量监督抽查不合格2家单位进行测绘质量监督复查。
受检单位详情见附件1。
四、检查时间和内容
（一）检查时间
2020年6月中旬至10月底。
（二）检查内容
检查内容包括测绘资质符合情况、依法从事测绘活动情况和测绘成果质量管理情况、测绘安全生产管理情况，检查材料准备清单见附件2。
五、实施阶段
（一）自查自纠阶段（5月21日－6月5日）
测绘资质单位对照方案，对本单位的资质条件、管理体系、成果质量管理、测绘安全生产管理等情况进行自查，对自查中发现的问题，及时开展自纠。
（二）现场检查阶段（6月7日－10月31日）
检查组采取听取汇报、检查相关资料及外业实地检查等方式进行。对存在严重问题需要整改的单位，检查组将提出整改要求，责令限期整改，对存在违法违规行为的，将依法查处。
（三）工作总结阶段（11月1日—11月30日）
检查组对检查情况进行汇总分析，撰写工作报告，并适时在厅门户网站上公布检查结果。
六、检查程序
依法实施行政执法检查行为全过程记录，规范使用测绘行政执法全过程记录文书见附件3，此文件的发出视同已告知受检单位以及检查内容、程序和有关事项。
1. 书面通知
现场检查前3天，书面通知有关市级自然资源主管部门
及受检单位，告知检查时间、检查人员及受检单位配合要求。
2.召开首次会议
检查开始前，省厅检查组召开由检查人员、市级自然资源主管部门人员、受检单位负责人和相关人员参加的首次会议，介绍检查目的意义，告知检查内容、程序、时间安排以及受检单位权利和义务，填写会议签到表。
3.开展现场检查
检查组按照《测绘资质管理规定》、《测绘资质分级标准》要求，对受检单位测绘资质符合情况进行核实，填写《测绘资质巡查现场考核记录表》；成果质量检查组按照技术方案规定，采取抽样、检验和质量判定三个步骤开展检验工作，根据需要，向被检单位了解项目相关情况，填写《测绘成果现场考核记录表》。
4.召开末次会议
检查组召开由检查人员、市级自然资源主管部门人员、受检单位负责人和相关人员参加的末次会议，反馈检查情况，指出检查中存在的问题，提出改进意见和建议，归还资料，填写会议签到表。
5.结果认定
各检查组形成的现场检查意见互查后，对检查结果进行评定及结果认定，向被检单位发出《测绘行政执法查结果通知书》。
6.异议处理
受检单位对检查结论有异议的，可以自收到检验结论之日起十五个工作日内向省厅国土测绘处提出书面异议，并抄送检验单位，厅国土测绘处组织人员（原参与检查人员不得参加）分析异议材料，必要时组织复检，并于分析或复检完成后十个工作日内作出复验结论。逾期未提出异议的单位，视为认可检验结论。
7.结果处理
对检查中不合格单位下达《测绘行政执法整改通知书》，受检单位依据整改通知书进行整改，并提交整改报告。对整改后仍不合格的单位，将依照《测绘法》及有关法律、法规的规定予以处理。
六、工作要求
（一）严格履职，恪守纪律。执法人员要认真贯彻中央八项规定，严格遵守执法程序，恪守廉洁纪律。检查期间，不得接受受检单位宴请、馈赠，不得参加受检单位组织的娱乐或其他活动，不得向被检单位提出与工作无关的要求。
（二）积极配合，促进管理。此次监督检查结果将依法向社会公开，并将作为测绘单位信用等级评定的重要依据。各受检单位要认真做好准备工作，如实提供有关文件、资料，并指定专人负责配合检查工作。对故意隐瞒、拒绝和阻碍检查工作正常进行、受检单位存在违反测绘法等行为，依据规定记入测绘地理信息信用管理系统。
（三）认真总结，健全机制。各资质单位要通过此次监督检查中发现的问题，及时整改，完善管理手段，着力解决部分测绘资质单位信息变更不及时、资质条件虚假等问题，建立健全测绘地理信息市场监管长效机制。
（四）毫不放松，防控疫情。全省测绘执法检查工作期间，各单位要认真贯彻落实省委省政府部署要求，强化战时思维，时刻绷紧疫情防控这根弦，毫不放松做好常态化疫情防控工作，严格落实佩戴口罩、入门登记、体温检测、办公区域消毒等预防措施。
附件：1.2021年全省测绘行政执法受检单位一览表
2.2021年全省测绘行政执法受检单位材料准
备清单
3.测绘行政执法检查全过程记录文书
附件1
2021年全省测绘行政执法受检单位一览表
序号
单位名称
资质
等级
区域
受检内容
备注
1
中煤科工集团沈阳设计研究院有限公司
甲级
沈阳市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
2
辽宁方大测绘科技有限责任公司
乙级
沈阳市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
3
辽宁省城乡地理信息科技有限公司
乙级
沈阳市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
4
大连市勘察测绘研究院集团有限公司
甲级
大连市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
5
辽宁佳泰土地勘测规划有限公司
甲级
大连市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
6
大连富兰德测绘有限公司
丙级
大连市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
7
辽宁省冶金地质勘查局地质勘查研究院
乙级
鞍山市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
8
中国三冶集团有限公司
乙级
鞍山市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
9
鞍钢附企设计勘察院
乙级
鞍山市
测绘成果质量监督检查
2020年质检
不合格单位
10
辽宁佳成测绘科技服务有限公司
乙级
本溪市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
11
辽宁省第八地质大队
乙级
本溪市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
12
锦州市市政工程设计研究院有限公司
乙级
锦州市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
13
辽宁金土地自然资源勘测设计有限公司
乙级
朝阳市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
14
东港市城乡测绘有限公司
乙级
丹东市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
15
辽宁景华工程咨询有限公司
甲级
丹东市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
16
辽宁省有色地质一〇六队有限责任公司
乙级
铁岭市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
17
阜新天绘地理信息科技有限公司
丙级
阜新市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
18
绥中县自然资源事务服务中心
乙级
葫芦岛市
测绘成果质量监督检查
2020年质检
不合格单位
序号
单位名称
资质
等级
区域
受检内容
备注
19
葫芦岛博扬测绘服务有限公司
丙级
葫芦岛市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
20
盘锦宏源勘测规划评估有限公司
甲级
盘锦市
绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
21
龙捷（营口）测绘有限公司
丁级
营口市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
22
辽宁万方测绘服务有限公司
乙级
辽阳市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
23
辽宁创兴规划设计有限公司
乙级
沈阳市
测绘资质巡查
24
辽宁省宇竺科技有限公司
乙级
沈阳市
测绘资质巡查
25
沈阳龙天测绘科技有限公司
乙级
沈阳市
测绘资质巡查
26
大连华信理化检测中心有限公司
乙级
大连市
测绘资质巡查
27
辽宁住建勘察测绘信息有限公司
乙级
大连市
测绘资质巡查
28
大连鹏程工程勘测设计有限公司
乙级
大连市
测绘资质巡查
29
大连昌晟测绘监理有限公司
乙级
大连市
测绘资质巡查
30
鞍山市嘉恒房屋面积测绘有限公司
乙级
鞍山市
测绘资质巡查
31
辽宁宏成测绘集团有限公司
乙级
鞍山市
测绘资质巡查
32
鞍山市堃鹏勘测设计有限公司
乙级
鞍山市
测绘资质巡查
33
岫岩满族自治县华玉源地质勘查有限公司
乙级
鞍山市
测绘资质巡查
34
抚顺市公路勘测设计院有限责任公司
丙级
抚顺市
测绘资质巡查
35
辽宁浩天测绘有限公司
丙级
抚顺市
测绘资质巡查
36
本溪乾地测绘有限公司
乙级
本溪市
测绘资质巡查
37
本溪市平山区龙海测绘队
乙级
本溪市
测绘资质巡查
38
辽宁国地测绘有限公司
乙级
丹东市
测绘资质巡查
39
丹东市九三电脑有限公司
乙级
丹东市
测绘资质巡查
序号
单位名称
资质
等级
区域
受检内容
备注
40
辽宁润泽工程咨询有限公司
乙级
丹东市
测绘资质巡查
41
丹东金地岩土工程有限公司
乙级
丹东市
测绘资质巡查
42
锦州市市政工程设计研究院有限公司
乙级
锦州市
测绘资质巡查
43
锦州山水测绘科技有限责任公司
乙级
锦州市
测绘资质巡查
44
锦州集思空间地理信息有限公司
丙位
锦州市
测绘资质巡查
45
阜新赛维测绘技术有限公司
乙级
阜新市
测绘资质巡查
46
阜新鑫金地测绘有限公司
乙级
阜新市
测绘资质巡查
47
营口大地测绘科技咨询有限公司
乙级
营口市
测绘资质巡查
48
辽宁沿海欣欣检测技术有限公司
丙级
营口市
测绘资质巡查
49
辽宁鼎盛测绘有限公司
乙级
辽阳市
测绘资质巡查
50
辽宁聚进科技有限公司
丙级
辽阳市
测绘资质巡查
51
辽宁宏图天绘科技有限公司
乙级
铁岭市
测绘资质巡查
52
辽宁广通勘测有限公司
乙级
铁岭市
测绘资质巡查
53
辽宁远见工程咨询有限公司
丙级
铁岭市
测绘资质巡查
54
朝阳市兴源国土资源勘测有限公司
丙级
朝阳市
测绘资质巡查
55
朝阳中誉建设工程咨询有限公司
丙级
朝阳市
测绘资质巡查
56
朝阳安居房产测绘有限公司
丙级
朝阳市
测绘资质巡查
57
盘锦恒泰利工程检测有限公司
丙级
盘锦市
测绘资质巡查
58
盘锦市水利勘测设计有限公司
丙级
盘锦市
测绘资质巡查
59
盘锦志恒新型材料科技有限公司
丙级
盘锦市
测绘资质巡查
60
辽宁豪远土地开发整理有限公司
乙级
葫芦岛市
测绘资质巡查
61
绥中县恒睿不动产测绘有限公司
丙级
葫芦岛市
测绘资质巡查
62
葫芦岛地信科技有限公司
丙级
葫芦岛市
测绘资质巡查
附件2
2021年全省测绘行政执法受检单位材料准备清单
（以下材料均需提供原件）
一、测绘资质符合情况
1.企事业单位法人证书、办公场所证明；
2.质量、保密、档案、安全等内部管理制度；
3.专业技术人员职称证、毕业证、身份证、劳动合同
及社会保险（提供现场检查前三个月的缴纳证明）；
4.仪器设备所有权证明；
5.质量保证体系运行材料。
二、依法从事测绘活动情况
1.2020年度测绘地理信息项目合同；
2.专业技术人员的测绘作业证；
3.安全生产情况（材料参照测绘安全生产检查记录表中内容）。
三、测绘成果质量管理情况
1.受检项目技术设计；
2.受检项目最终成果检查记录；
3.受检项目检查报告；
4.受检项目技术总结；
5.受检项目生产期间使用的仪器设备的检定证书。
附件3
测绘行政执法检查全过程记录文书(一)
测绘行政执法检查通知书
：
根据《中华人民共和国测绘法》、《辽宁省测绘条例》、《测绘资质管理规定》、《测绘成果质量监督抽查管理办法》和2021年全省测绘涉企执法检查工作安排，现决定于2021年 月 日前往你单位进行测绘行政执法检查。
检查组由 组成。请你单位知悉后，做好迎检准备并给予配合。
特此通知 。
辽宁省自然资源厅
2021年 月 日
签 收 人：
2021年 月 日
（本文书一式两份）
测绘行政执法检查全过程记录文书（二）
测绘资质巡查现场考核记录表
单位名称
资质等级
所在城市
测绘资质符合情况
序号
项目
检查内容
检查方法
检查情况
1
单位基本
情况
营业执照、法人主体资格是否符合规定
核查营业执照、法人证书
单位名称、地址、法人变更情况
核查营业执照、资质证书
2
专业技术人员情况
专业技术人员构成情况
对照资质系统信息，核查专业技术人员身份证、职称证、毕业证、劳动合同、近期社保缴纳凭证等
高级技术人员
中级技术人员
初级技术人员
身份证、职称证、毕业证、劳动合同、社保证明等材料是否齐全
3
仪器设备
测绘仪器设备
对照资质系统信息，核对仪器设备与购置发票、调拨单是否相符
仪器设备是否达标
仪器发票、调拨单等所有权证明材料是否符合要求
设备发票等是否符合要求
4
办公场所
办公场所面积
对照房产证或租赁合同（查看原件）
5
测绘质量体系
测绘质量体系和制度是否健全
查看质量检验机构情况、管理制度等
6
成果及档案管理
测绘成果及资料档案管理制度是否健全
查看档案管理机构情况、管理制度等。
7
测绘成果保密管理
生产、存储、处理涉密测绘成果档案的设备设施与条件，是否符合规定。
查看保密管理机构情况和管理制度等，查看保密设施
依法从事测绘活动情况
（一）开展的测绘地理信息项目与资质许可等级、范围一致性情况
检 查 内 容
检查
方法
检 查 情 况
1、承担的测绘项目是否超过资质等级许可的范围和限额
查 阅
合同等
2、承担的测绘项目是否超过测绘资质证书记载的业务范围
（二）测绘作业证情况
检 查 内 容
检查
方法
检 查 情 况
外业技术人员是否按要求办理测绘作业证
查阅
作业证
检查结论
单位负责人
（签字）
年 月 日
检查组
（签字）
年 月 日
测绘行政执法检查全过程记录文书（三）
测绘成果质量现场考核记录表
项目名称： 受检单位：
检查组（签字）： 被检单位负责人（签字）： 年 月 日 年 月 日
测绘行政执法检查全过程记录文书（四）
测绘安全生产检查记录表
单位名称
抽查人员
检查内容
检查方法
检查情况
一、安全生产责任制度情况
是否建立健全安全生产规章制度
查阅资料
是否落实安全生产“一票否决”制
查阅资料
是否明确法定代表人和实际控制人同为安全生产第一责任人
查阅资料
是否明确安全生产管理组织机构
查阅资料
是否按安全生产责任制度执行
听取汇报或询问
二、安全生产宣传教育情况
是否开展全员安全操作技能培训和安全生产教育
询问
应培训而未开展培训人数
听取汇报或询问
三、安全生产事故隐患排查与治理
是否开展隐患排查与否
询问
隐患是否解决
现场察看或询问
四、内业安全管理情况
用电安全、办公环境等方面的管理情况，电路设施是否符合国家安全标准
现场察看
各类消防器材是否配备合理且齐全有效
现场察看
仪器设备、成果数据资料等方面的管理情况，是否采取有效措施确保设备、成果资料的安全
听取汇报或询问
是否开展内业生产安全隐患排查，及时对各类隐患提出应对解决措施
听取汇报或询问
五、外业安全生产管理情况
测区安全生产情况是否预研判，是否根据气象条件合理安排工作任务，防止在暴雨、大风等恶劣气候下作业，并拟定具体安全措施
听取汇报
是否设置作业小组安全员，且职责明确
听取汇报、现场查看
是否加强安全基础保障能力建设，根据作业特点，加强生产交通、通讯、后勤保障、急救和劳动保护等装备的配备
听取汇报、现场查看、询问
是否对车辆、司乘人员，外业租住房屋，特别是民房，以及饮食、用电、成果数据资料等可能存在安全生产隐患的所有生产、管理环节进行一次全面排查，是否及时消除安全生产隐患，确保安全生产
听取汇报、现场查看、询问
作业人员是否严格落实野外项目、设备使用安全规范
现场查看
六、应急预案制定、演练情况
是否制定健全完善安全生产应急预案，并定期开展应急演练
询问
是否针对发现的安全风险隐患，采取切实可行的防范应急措施
现场查看或询问
检 查 结 论
抽查单位负责人
（签字盖章）：
年 月 日
检查组
（签字）
年 月 日
测绘行政执法检查全过程记录文书（五）
测绘行政执法检查结果通知书
：
2021年 月 日，我厅执法检查组对你单位进行了测绘行政执法检查，结果如下：
。
特此通知。
辽宁省自然资源厅
年 月 日
被检单位负责人（签字）：
年 月 日
（本文书一式两份）
测绘行政执法检查全过程记录文书（六）
测绘行政执法检查整改通知书
：
经厅执法检查组对你单位的测绘行政执法检查中发现，你单位存在以下问题：
限你单位自收到本通知之日起 日内进行整改并将整改情况报送我厅。
特此通知。
辽宁省自然资源厅
年 月 日
被检单位负责人（签字）：
年 月 日
第6篇：不动产测绘管理办法范文
《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”也就是说，业主只有拥有储藏室的合法产权，才能依法享有对储藏室的完全支配权和收益权。因此，要想弄清楚储藏室的相关物业问题，首先必须界定储藏室的所有权。根据相关法规，目前小区储藏室在权属界定上，大致可分为三类：
（一）产权归开发商即建设单位所有。该类储藏室的主要特点：一是应有政府规划部门批准的小区配套建设规划，功能和用途明确；二是能够证明开发商（或建设单位）未将其建设成本平均分摊到购房业主的商品住宅销售成本之中，其建设标准符合设计要求；三是建成后开发商已对其进行了产权登记。根据《物权法》及相关解释，该类储藏室属于小区专有部分，产权人对其享有完全的支配权和收益权。
（二）产权归小区全体购房业主共有。该类储藏室的主要特点：一是未经规划部门批准；二是已将所有建设成本分摊到了商品住宅的销售成本之中；三是开发商无法获得房产部门的产权登记；四是利用小区公共建筑面积里的空地、配套用房、地下室、隔空层、自行车停车位等经区隔改造而建。根据《物业管理条例》等相关法规，该类储藏室的产权、支配权、收益权应该归小区业主共有。
（三）产权属人防工程归国家所有。《人民防空法》规定，人防工程属国防资产归国家所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条规定：“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”根据现行政策法规，居民住宅小区开发，建设单位均必须按一定比例筹资建设地下人防工程。目前，在一部分新旧小区中，客观上存在着在不影响人防通道、功能使用和主体工程架构的前提下，开发商或前期物管企业或业主大会（业主委员会）利用人防边缘场地区隔建设地下储藏室的现状（暂不讨论其建设的合法性）。
二、目前小区储藏室物业权属中存在的主要问题
(一)开发商将业主共有物业“赠送”给少数个人从中牟利。目前，许多“购房送储藏室”、“购房送面积”促销的开发商，其宣传中所谓的“赠送”面积，建设成本往往已经分摊到了该项目所有住宅商品房的销售价格之中，但并没有计入产权面积。所以，从法律上讲，开发商所“赠送”的建筑面积，应是该项目购房业主的共有物业，但却被开发商“送”给了少数业主享用，而自己则从抬高的房价中谋取暴利。
(二)开发商或前期物管企业擅自处置业主共有物业从中牟利。目前，许多开发商或前期物管企业，往往利用一般业主不了解建设规划的特点，未经大多数业主同意，就擅自将本属于全体业主共有的部分物业场地、地下隔空层等改造成住宅的配套储藏室，并擅自进行销售或出租，将其收益纳为己有。
(三)开发商利用二次销售部分人防工程使用权之机非法牟利。由于开发商作为住宅商品房的生产者，其房屋销售完毕后，也就没有再继续经营管理的必要（仍必须承担质量责任）和能力，因此在商品房开发成本核算中，一般开发商均会将其先期投资建设的民居地下人防工程资金，纳入住宅开发的成本，也就是说，在一般的住宅商品房销售价格中，已包括了人防地下工程建设资金（参见《南京市商品房作价办法》），商品房卖出后，投资人其实已不再是开发商而是全体购房业主。但目前不少先期拥有住宅地下人防工程车位和储藏室的开发商，却往往会利用二次将住宅地下人防工程部分使用权销售给具体业主的机会，将其二次销售的全部收益据为己有，严重违反了《防空法》谁投资谁使用谁收益的原则。
三、关于小区储藏室物业服务收费和收益分配的认定
依据相关政策法规，小区物业管理公共服务费前期一般执行的是政府指导价，按服务标准等级收取；业主大会成立后一般是在参照政府指导价基础上由业主大会（或业主委员会）与所聘物管企业以合同形式商定；小区的代收代办服务费执行市场价，一般由物管企业向委托方收取，不得向业主收取；小区的特约服务费执行市场价，由物管企业与业主单独签订协议收取。小区储藏室从物业服务性质看，应该属于公共服务类。由于目前的相关法律法规对储藏室的物业服务费以何种形式、何种标准收取以及收益权归属没有进行细化和明确，这就引出了储藏室物业服务收费上的许多争议和矛盾。但根据现有相关政策法规，笔者以为有几个原则还是可以坚持和把握的。
（一）对产权储藏室应该执行物业管理服务收费。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”既然不计入公摊面积，那么物管企业对此类区域提供的公共服务理所当然应该收取服务费。
（二）产权储藏室的物业服务收费不应该高于住宅收费标准。产权储藏室作为普通住宅可有可无的附属设施，无论从其所处区域、用途、功能，还是从其建设成本、规格、标准上讲，与普通住宅都存在着很大的品质上的差距，在服务标准和服务要求上也不可能高于住宅。因此，其物业管理公共服务的收费标准自然无任何理由高于住宅公共服务的收费标准。
（三）未获得产权证的非人防储藏室业主不应交纳物业管理公共服务费。根据《南京市物业服务收费管理实施办法》第十四条第二款规定：“物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。”因此，凡是使用业主未获得产权证的储藏室是有理由不缴纳物业服务费的，即使该储藏室有产权证，也应该由产权证的持有人交纳物业管理服务费。
（四）业主共有物业储藏室不应再收取物业服务费。根据现有法规规定，业主交纳的物业管理费已经包括了业主共有物业的所有区域，而业主共有物业储藏室一般均是利用业主共有区域建设的，因此在业主已经交纳的物业管理服务费中，应该已经包含了此区域的服务费用，不应该再重复收费。至于业主共有物业储藏室向具体使用人收取的购买使用权收入和其后按使用阶段（月、季或年）收取的租金收入，则应按相关政策法规规定纳入业主共有物业的共有收益进行分配。
（五）人防工程储藏室物业管理服务费收益应归全体购房业主。人防工程储藏室（含停车位）计入的产权面积依照法律规定归国家所有，并且按规定不得纳入购房业主的公摊公用建筑面积计算（参见《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》），因此物业企业向拥有人防工程储藏室真正实际使用权的少数业主收取物业管理公共服务费是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投资人和收益人是全体购房业主，因此该类储藏室（包括停车位）的物业管理服务收益，不应该归物业管理企业所有而应归小区全体购房业主。
四、关于小区储藏室物业管理收益监管的几点建议
（一）政府价格主管部门应对小区销售楼盘的物业成本进行成本价备案监管。根据相关规定，目前普通住宅商品房销售执行的是市场价，即房屋销售的定价权由开发商自主决定。国家和地方政府价格主管部门目前仅是对普通商品房销售过程中的明码实价实行了备案监管。由于住宅商品销售，直接涉及到开发商是否有对购房业主后期的共有物业利益进行侵害，如果不了解开发商住宅定价过程中的价格构成，根本就无法判断开发商是否对业主共有物业进行了怎样的成本分摊，更无法判断是否存在牟取暴利可能。为此，笔者建议，作为政府部门，对像商品房之类价格昂贵又是涉及到百姓安居乐业必然追求的重大民生利益的商品，必须责成政府价格主管部门对开发商的商品房销售价格成本构成实行备案监管，因为唯有如此，才能真正维护和保护广大购房消费者的合法权益。
（二）在现有的房屋销售明码标价备案监管过程中，政府价格主管部门应进一步要求开发商公开更多的商品价格交易信息，特别是像储藏室、停车位等交易中产权易于混淆又最容易侵害到购房业主共有物业利益的附属商品信息。笔者认为，开发商在销售楼盘和交易储藏室、停车位的过程中应主动向业主公示房屋建设项目的相关资质、规划审批、预售许可证、销售许可证、备案证明等相关定性资料，及时公开储藏室、停车位的位置、用途、销售价、承租价和必须事先声明或告知的相关购买（租赁）协议的主要内容等信息，以彻底解决购房业主在与开发商进行的附属商品交易中信息不对称的局面，更好地维护自身的合法权益。
第7篇：不动产测绘管理办法范文
委托开发协议范文1
委托方：____________________（以下简称甲方）
地址：______________________
负责人：____________________
电话：______________________
传真：______________________
联系人：____________________
电话：______________________
受托方：____________________（以下简称乙方）
地址：______________________
负责人：____________________
电话：______________________
传真：______________________
联系人：____________________
电话：______________________
户名：______________________
开户银行：__________________
账号：______________________
签订日期：__________________
签订地点：__________________
甲乙双方在平等、互利、自愿的原则下，经多次认真协商，就甲方委托乙方开发_______信息网上交流并负责网上交流的运行管理工作，达成如下协议：
1.项目名称：_______信息网上交流(以下简称信息网)
1.1信息网应具备的功能
1.1.1方便的数据录入、查询、统计和分析功能。
1.1.2固定栏目的数据具备导入excel表的功能。
1.1.3新闻检索和功能。
1.2信息网的内容
1.2.1固定栏目
成员单位设备管理技术经济指标(季报、年报)，成员单位设备管理及技术改造动态，成员单位设备、备件调剂信息等。
1.2.2非固定栏目
国内外设备管理的先进方法及经验，国内外钢铁企业动态，技术改造动态，钢铁生产新工艺、新装备、新产品信息，设备论坛(授权)等。
1.3网上交流信息实行分级管理，采用加密技术对不同级别的内容加以保密。
1.4网站稳定运行。
2.信息网的开发和运行管理
2.1甲方委托乙方进行设备管理信息网上交流的开发，乙方依托中联钢现有网络条件和系统软件进行开发。
2.2信息网具有独立的域名，使用中联钢的网络平台、加密服务器、后台管理系统。
2.3信息网具有独立的后台管理员，后台管理员的工作委托乙方管理，负责客户的开通、权限、栏目保密等级的设定。
2.4信息网的日常管理工作由乙方指定专人负责管理，在业务上接受信息网秘书处的指导 。
3.双方责任及义务
3.1甲方
3.1.1提出完整的网站内容需求。
3.1.2提出主要数据项目和格式。
3.1.3承担软件开发费，每个成员单位陆千元，一次纳;系统使用运行费(XX年及以后，每个成员单位每年肆千元)，由甲方成员单位按年度提前交纳(即每年的12月份一次纳下一年度的费用)。
3.2乙方
3.2.1根据甲方需求承担网站系统和系统软件开发工作。
3.2.2在甲方的指导下，具体负责网站的运行。
3.2.3保证网站的正常运转和稳定性，定期进行数据备份。其中，固定栏目数据定期转成excel表，刻成光盘提供给甲方。
3.2.4保证甲方成员按设备管理信息网上交流管理办法正常使用信息网。
3.2.5负责网站的日常运行监督管理,确保不违反国家相关法律、法规，不出现损害甲方成员单位名誉形象和其它容易引起法律纠纷的内容。对网站内容的监控，乙方制订具体细则，交甲方审定后实施。
4.权益
4.1乙方在软件开发、网站运行管理过程中涉及到的甲方技术资料、指标数据等必须向第三方保密。
4.2乙方为甲方开发的普钢一组设备信息交流网的版权、经营权等各种权益属甲方所有。
5. 协议修改权及终止
对本协议的任何修改，均必须甲乙双方同意，经书面确认后方可进行，本协议如需要修改，原则上一年可进行一次;未经双方协商一致终止协议，终止协议方应承担对方因此所造成的经济损失。
6. 不可抗力事件
由于不可抗力的原因致使本协议不能履行时，应由不能履行协议一方提供公证部门的证明文件，可免除承担经济责任。
7. 仲裁
本协议受中华人民共和国的法律管辖，一切因协议引起的或与协议有关的争议，如果可能，应通过友好协商解决。如果协商不能解决，任何一方都可以提出仲裁。仲裁地点北京市。仲裁费由败诉方负担。
8.附注
8.1本协议一式四份，甲乙双方各执二份。本协议自签订之日起生效。
8.2本协议有效期三年;有效期结束前两个月内双方不提出终止，本协议有效期自动顺延。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托开发协议范文2
甲方：
乙方：
为贯彻落实 精神，依据相关法律法规之规定，甲乙双方本着诚实信用、平等互利原则，经协商一致，签署本委托协议(以下简称本协议)。
第一条 土地一级开发的范围
本协议所指的土地一级开发范围： 区的开发用地。(详见《 区控制性规划》) 区土地一级开发的实施，须按照甲方制定的土地开发投资计划进行实施。开发要遵循统一规划、分区开发、分期实施的原则进行。甲方有权对开发实施方案、开发的具体内容和投资计划作适当调整。
第二条 土地一级开发的开发模式
甲方就上述开发范围内的征地批后实施、拆迁和市政配套项目设施建设等以委托方式交由乙方实施。
土地一级开发的实施方式：
1、征地批后实施及拆迁：甲方与乙方共同委托区相关有拆迁资质的单位进行拆迁，拆迁协议由甲方与乙方共同与拆迁单位签订，拆迁价格由甲方与拆迁单位确定。
2、市政设施配套建设项目的开发建设由甲方下达设计任务书，乙方委托第三方进行设计。设计完成后，由甲方组织对设计及投资概算进行审查批准。乙方按批准的设计组织施工。重大设计变更(造成投资增加超过 万以上)报甲方批准。
第三条 土地一级开发的委托内容
1、根据本委托协议办理相关前期手续;
2、实施征地批后实施工作;
3、实施拆迁工作;
4、完成地上物拆除、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作;
5、组织市政基础设施的建设，市政基础设施建设项目包括：道路、河道、泵站、景观绿化、供电项目、交管设施、路灯工程、教育文化、公益配套项目及市政府下达的其他项目。
6、甲方认为其它可由受托人承担的一级开发工作。
第四条 土地一级开发的总费用
土地一级开发总费用包括土地一级开发的直接成本、间接成本和甲方支付给乙方的土地一级开发的委托开发收益。土地一级开发总费用的最终确认以决算审计报告为准。
1、土地一级开发的直接成本包括：
⑴、一级开发工作的有关前期费用，包括但不限于项目可研及实施方案的编制、勘查、测绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用;
⑵、征地批后实施、拆迁补偿费;
⑶、土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用;
⑷、市政基础设施建设有关费用，主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用，其中直接费用包括：耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用;间接费用包括：临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生的相关费用;
⑸、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出;
2、土地一级开发的间接成本包括：
⑴、财务费用;
⑵、管理费，按直接开发成本的1%计算;
⑶、营业税及附加。
3、委托开发收益暂按照土地一级开发直接成本的6%计算。今后若有调整，双方另行协商。
4、下列情况引起成本费用的增加部分，不作为实际开发成本，由乙方自行承担：
⑴、各种集资、赞助、捐赠等费用;
⑵、应由乙方承担的违约金、赔偿金、罚金等经济赔偿，以及因违法行为应承担的罚款等费用;
⑶、乙方违反规划要求、建设方案或设计图纸造成的改正费用; ⑷、工程项目验收中，发现质量等问题，乙方进行整改所发生的费用;
⑸、已减免征收的其他费用;
⑹、其他未经甲方认可的费用。
5、土地一级开发总费用的结算与支付。
⑴为满足财务日常核算的需要，土地一级开发总费用(包括土地一级开发的直接成本、间接成本和土地一级开发的委托开发收益)的结算按照月末暂结算、年终预结算和审计最终决算三阶段进行。每月末甲、乙双方财务暂以乙方实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益先行确认产值;年末再根据乙方当年实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益，经甲方审核后并以工程产值确认书的方式进行预结算;工程竣工验收后再以土地一级开发总费用的决算审计报告进行最终的决算。
⑵工程预结算后，甲方在次年内按不低于预结算工程产值的90%支付开发费用，每季度的支付进度不低于预结算工程产值的20%，在办理工程项目竣工决算审计后的三个月内全额将款项支付给乙方。
第五条 土地一级开发的验收
1、验收内容
土地一级开发验收由甲方组织，分为土地整理验收和基础设施及市政管网建设验收两种情况：
⑴、土地整理验收
乙方应按照甲方指定的土地开发投资计划分期实施分块整理。场地方面要求宗地达到原自然状况或自然地坪标高，在宗地四周设臵围墙(围栏)，并使宗地达到三通一平(即具备施工车辆主要进出道路的路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件)。
⑵、基础设施及市政管网建设验收
乙方应按照甲方指定的基础设施及市政管网投资计划分期实施建设，并达到竣工验收要求。乙方应提供完备的竣工验收资料。
2、验收组织
乙方完成甲方确定的分期、分块土地整理计划达到验收条件，并提供完备的竣工验收资料后，应向甲方提出相关验收申请，甲方在组织验收后应出具验收合格证明或整改意见通知。
⑴、乙方提前15天向甲方提出验收申请，并备齐相关验收资料。甲方应在收到申请和相关验收资料后15个工作日内，组织竣工验收。并在验收后10个工作日内出具验收意见。
⑵、甲方在收到申请及齐备的竣工验收资料后30日内不组织验收或不出具验收意见，将视为验收合格。
第六条 土地一级开发的监管制度
1、重大事项或重要环节的审核制度。主要指包括而不限于甲方对征地批后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。
2、资金的使用监督制度。甲方有权对资金到位和使用情况进行监督。
3、定期报表制度。主要指乙方应在土地一级开发的过程中完成定期报表的制作。包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。
4、招标参与制度。包括甲方参与项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作，并对招标评标工作进行监督。
5、审计制度。在乙方项目实施过程中，由甲方委派审计单位进行跟踪审计，乙方有义务将合同支付款项凭证、手续办理批复等资料及时提供给审计单位。
第七条 甲方的权利义务
1、负责制定土地一级开发分期进度计划，在实施过程中有权根据实际情况及时调整。保证获得土地一级开发实施的相关批准文件。
2、确定分段土地整理实施目标和市政设施建设进度计划并在相应工作完成后积极组织验收。
3、甲方有义务为乙方融资提供可能的便利条件，如：乙方融资所需要的新城区开发建设总体规划、土地出让情况等相应的证明资料的提供以及贷款所需要信用担保的提供、动产或不动产的抵押、应收帐款的质押等。
4、甲方有权对乙方实施的土地一级开发全过程进行监督，但监督过程本身不应影响开发进度。
5、积极组织开发成本审计和确认工作并及时或按约定向乙方支付土地一级开发费用。
6、鉴于乙方承建的项目均为市政配套设施工程，因此甲方应协助其办理发票领用及税收返还工作。
第八条 乙方的权利义务
1、乙方应确保土地一级开发所需资金到位，同时依据开发进度，制定资金使用计划。
2、负责征地批后实施、拆迁以及基础设施等土地一级开发具体工作的实施。
3、接受甲方对土地一级开发全过程的监督管理。
4、按时提供工程验收和审计资料，并配合甲方做好验收和竣工审计工作。
5、乙方应积极配合甲方工作，在领取发票后，对已结算价款中的委托开发收益部分向甲方开具发票，对已结算价款中的土地一级开发成本部分向甲方开具收据并根据需要向甲方提供施工单位开具的发票的复印件。
6、乙方应及时办理各工程项目的付款结算审核工作，一旦条件具备应及时办理工程项目竣工决算审计，并按照第四条的约定%作为双方最终的结算金额，当工程项目竣工决算后，乙方应向甲方进行项目移交，并配合甲方向南京市建委进行项目的进一步移交工作。
7、未经甲方同意，乙方不得向第三方转让一级开发项目。
第九条 违约责任及解除条款
甲方未能按上述约定及时支付土地一级开发费用时，应承担导致土地一级开发进度计划实施迟延的相关责任，并按照应付未付款项每日万分之三的标准支付违约金。延迟付款逾期超过6个月的，乙方有权解除本协议并有权要求甲方承担违约责任。
乙方未能按约定时间使资金足额到位，造成相关土地一级开发计划迟延完成的，应按照每日万分之三的标准向甲方支付违约金。逾期超过6个月的，甲方有权解除本协议并追究乙方的违约责任。
第十条 协议的终止
1、如果出现如下情况之一，甲方有权终止本协议。
⑴、未经甲方同意，乙方向第三方转让一级开发项目，或乙方的股东向第三方转让其在乙方公司所享有的股权的。
⑵、根据甲方开发进度计划，乙方投入的一级开发资金，不能及时到位，影响到项目按计划完成的;
⑶、乙方进行土地一级开发过程中，违反规划条件和要求、不按原定项目设计方案和施工图实施，或者未经甲方同意擅自修改设计方案，并且不能及时改正的;
⑷严重违反法律法规，在项目进行过程中发生重大安全等生产事故和情况，足以导致一级开发无法正常进行的;
2、因乙方违约，甲方提出终止协议的，协议终止后，甲方收回土地一级开发权。双方即根据实际完成投资情况，乙方在30天内提供验收和审计资料，甲方在收到完整资料后组织验收并于收到完整资料后十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构6个月内付清扣除乙方应付违约金及甲方相关损失后的土地一级开发费用。
3、因甲方违约原因，乙方提出终止协议的，协议终止后，甲方收回土地一级开发权。乙方在30天内提供验收和审计资料，甲方在收到完整资料后组织验收并于十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构3个月内付清土地一级开发费用。
第十一条 其他
1、一级开发分期分段实施，双方另立补充协议。
2、开发期内，遇到政府政策调整，按政府政策调整后的有关规定执行。
3、本协议未尽事宜，由协议各方另行商定。
4、本协议一式壹拾贰份，每方各执陆份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托开发协议范文3
甲方(委托单位)：
地 址：
乙方(受托单位)：
乙方纳税人识别号：
地 址：
为加强普通发票管理，保障国家税收收入，甲、乙双方经协商达成以下委托代开普通发票协议。
(一)鉴于甲乙双方已经签订委托代征税款协议，甲方依据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定，同时委托乙方为其代征范围内纳税人代开普通发票。
(二)乙方代开普通发票时，应遵守如下规定：
1. 代开范围：
2.代开普通发票种类：上海市(国税、地税)通用机打发票。
3. 代开期限： 年 月 日 -- 年 月 日
(三)甲方的权利和义务
1. 甲方应当遵守国家法律、行政法规、规章关于委托代开发票的规定。有责任对乙方的代开普通发票工作进行检查、指导。
2. 因国家税收法律、法规、规章的废止或修订致使本协议失效或部分失效时，甲方负有及时通知乙方并要求终止或修改协议的责任。
(四)乙方的权利和义务
1. 乙方应安装使用甲方所提供的专业市场发票开票软件，为代征范围内纳税人代开普通发票，不得收取代征税款之外的其他费用。
2. 乙方为代征范围内纳税人代开发票时，应建立代开发票台帐，核对其核定销售额与累计发票开具金额孰高，并按照相关规定解缴税款。
3. 甲方应及时向乙方提供代开普通发票必须的税收票证。乙方应当按照税务机关的票证管理规定，领取、使用、保管、报缴有关凭证。
4.乙方应按《中华人民共和国发票管理办法》的规定开具发票，严禁为代征范围内纳税人或他人违法代开普通发票。甲方有权随时检查乙方代开普通发票的情况。
(五)违约责任
1. 甲方违反本协议，乙方有权按照本协议或者有关法律规定要求甲方履行义务。
2. 乙方违反本协议，甲方有权按照本协议或者有关法律规定要求乙方履行义务，并可以根据实际情况选择单方面终止协议。
3. 违法开具发票的，乙方应按照《发票管理办法》承担相关法律责任。
(六)出现下列情况，协议终止：
1. 协议期满;
2. 因国家税收法律、法规、规章等规定发生重大变化，需要终止协议的;
3. 甲方因某些原因撤销主体资格的;
4. 乙方解散、注销或者因其他原因撤销主体资格的;
5. 乙方有弄虚作假、故意不履行义务、严重违反税收法律法规的行为，或者出现其他严重违反协议的行为;
6. 协议双方商定的其他终止协议的情形。
终止协议的，乙方应向甲方缴销票证并办理终止委托代开发票手续。
(七)本协议未尽事宜，按照相关法律、法规及《委托代征税款及代开发票管理暂行办法(试行)》的相关规定处理。
(八)本协议有效期限为 年 月 日至 年 月 日。
(九)本协议书一式三份，甲方二份，乙方一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
第8篇：不动产测绘管理办法范文
买受人：_________________________________________________
说明
1．本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定。
2．签订合同前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。
3．当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。
4．签订合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。
5．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。
6．本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。（）中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。
7．双方当事人在履行合同中发生争议的，可以选择向不动产所在地人民法院起诉，也可以选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可以向北京市仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或外地的仲裁委员会申请。
8．双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
北京市商品房预售合同出卖人： _________________________________________________________
通讯地址：________________________________________________________
邮政编码：________________________________________________________
营业执照注册号：__________________________________________________
企业资质证书号：__________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：________________________
委托人：____________________联系电话：________________________
委托销售机构： _______________________________________________
通讯地址：________________________________________________________
邮政编码：________________________________________________________
营业执照注册号：__________________________________________________
买受人：__________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________国籍：________________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：________________________
出生日期：______年______月______日，性别：_________________________
通讯地址：_________________________________________________________
共11页，当前第1页1234567891011
邮政编码：______________________联系电话：_________________________
【法定人】【委托人】：_________________国籍：______________
【身份证】【护照】【】：___________________________________________
出生日期：______年______月______日，性别：_________________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________联系电话：_________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房预售事宜达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得坐落于___________地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：______________________________ ，土地使用权面积为：___________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房（地名核准名称）（暂定名）为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：___________，建设工程施工合同约定的开工日期为：______________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：___________________。
第二条 预售依据
该商品房已由_____________批准预售，预售许可证号为：___________。
第三条 基本情况
该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：__________层，其中地上___________层，地下________层。
该商品房为第一条规定项目中的___________【幢】【座】第_________层_________单元___________号。该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。
该商品房的用途为【住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【】：________；【层高】【净高】为：______米，【坡屋顶净高】最低为：________米，最高为：_______米。该商品房朝向为：_______________。有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。
出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是____________，其预测建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积______平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。
签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_______________。
（如：正负零、地下一层···地上五层、···结构封顶）
本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
第四条 抵押情况共11页，当前第2页1234567891011
与该商品房有关的抵押情况为：___________。
1．该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；
2．该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：____________，抵押登记部门为：__________________，抵押登记日期为：_____________。
3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：_______，抵押登记部门为：_______，抵押登记日期为：__________。（2和3可以同时选择）____________________。
抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。
第五条 计价方式与价款
该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。
该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第_______种方式计算该商品房价款。
1．按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米______（币）______元，总价款_____（币）____佰____拾____亿_____仟____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________（币）______元，总价款____（币）____佰____拾____亿_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
3．按照套（单元）计算，该商品房总价款为___（币）____佰____拾____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
4．按照__________________计算，该商品房总价款为_____（币）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
具体约定见附件四。
本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
第六条 付款方式及期限
买受人采取下列第____种方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_____％，其余价款可以向______________银行或住房公积金管理机构借款支付。
4．其他方式。
具体付款方式及期限的约定见附件五。
第七条 出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
第八条 规划变更的约定
出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。
出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。
第九条 设计变更的约定
（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。共11页，当前第3页1234567891011
1．该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
2．供热、采暖方式；
3．_______________________________________________________；
4．_______________________________________________________；
5．_______________________________________________________。
出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。
（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十条 逾期付款责任
买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理：
1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起_____日内按照累计的逾期应付款的_____%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金。
本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2．___________________________________________________________。
第十一条 交付条件
（一）出卖人应当在___年____月____日前向买受人交付该商品房。
（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、____、____、____、____、____
项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；
2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；
3．出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；
4．满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；
5．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。（XX年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）
6．_____________________________________________________；
7．_____________________________________________________。
第十二条 市政基础设施和其他设施的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：
1．市政基础设施：
（1）上水、下水：____年____月____日 达到_________________________；共11页，当前第4页1234567891011
（2）电：____年____月____日 达到_________________________________；
（3）供暖 ：____年____月____日 达到______________________________；
（4）燃气：____年____月____日 达到_______________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
2．其他设施
（1）公共绿地：____年____月___日 达到____________________________；
（2）公共道路：____年____月___日 达到____________________________；
（3）公共停车场 ：____年____月____日 达到________________________；
（4）幼儿园：____年____月____日 达到 ___________________________；
（5）学校：____年____月____日 达到 _____________________________；
（6）会所：____年____月____日 达到 ______________________________；
（7）购物中心：____年____月____日 达到 __________________________；
（8）体育设施：____年____月____日 达到 __________________________；
（9） ___________________________________________________________；
（10） __________________________________________________________。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
第十三条 逾期交房责任
除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理：
1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金。
2．__________________________________________________________。
第十四条 面积差异处理共11页，当前第5页1234567891011
该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第________种方式处理：
1．根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。
买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
实测套内建筑面积－预测套内建筑面积
套内建筑面积误差比=________________________________ x 100%
预测套内建筑面积
2．根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；
（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。
买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
实测建筑面积－预测建筑面积
建筑面积误差比= _____________________________________ x 100%
预测建筑面积
3．双方自行约定：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
第十五条 交接手续
（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：共11页，当前第6页1234567891011
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
（三）双方同意按照下列第_______种方式缴纳税费：
1．出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。
2．买受人同意委托出卖人代交下列第____、____、____、____、____、___种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
（1）专项维修资金；
（2）契税；
（3）第二十三条约定的物业服务费用；
（4）供暖费；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
3．买受人自行向相关单位缴纳下列第____、____、____、____、____、____种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
（1）专项维修资金；
（2）契税；
（3）第二十三条约定的物业服务费用；
（4）供暖费；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定
（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。
（二）出卖人和买受人约定如下：
1．该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。
2．该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_____日的，应当与出卖人另行签订补充协议。
_____________________________________________________。
3．交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第_____种方式处理：
（1）出卖人应当于_______日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
__________________________________________________________。
（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_____日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。
（3）__________________________________________________________。共11页，当前第7页1234567891011
4．出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第______种方式处理：
（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
（2）___________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________。
具体装饰和设备标准的约定见附件六。
（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。______________________________________________________。
第十七条 住宅保修责任
（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。
第十八条 住宅节能措施
该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建设委员会的《居民建筑节能设计标准》（dbj01－602－XX）的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。
第十九条 使用承诺
买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。
第二十条 产权登记
（一）初始登记
出卖人应当在______年______月______日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第______种方式处理：
1．买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的____％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付。
2．_____________________________________________________。
（二）转移登记
1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第_____种方式处理：
（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
（2）买受人同意委托_____________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用__________ 元人民币（大写）。
2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_______日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第______种方式处理：共11页，当前第8页1234567891011
（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内由出卖人支付。
（2）_________________________________________________________。
第二十一条 共有权益的约定
1．该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；
2．该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；
3．______________________________________________________________；
4．______________________________________________________________。
第二十二条 附属建筑物、构筑物的约定
双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第
种方式处理。
1．出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的____、____、____、
随同该商品房一并转让。
2．出卖人声明该商品房附属的____、____、____、____不随同该商品房一并转让
第二十三条 前期物业服务
（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：________________，资质证号为：________________。
（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为__________/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________、_________、_________。
地上停车管理费__________，地下停车管理费__________。
（三）物业管理企业按照第________种方式收取物业服务费。
1．按照年收取，买受人应当在每年的____月____日前缴费。
2．按照半年收取，买受人应当分别在每年的____月____日前和____月____日前缴费。
3．按照季收取，买受人应当分别在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前缴费。
（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。
第二十四条 专项维修资金
买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起_____日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。
买受人自行缴纳专项维修资金（公共维修基金）的，应当在商品房交付【时】【之日起_____日内】，向物业管理企业出示专项维修资金缴纳凭证。
第二十五条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起____日内向另一方当事人提供证明。
第二十六条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决：
1．提交____________仲裁委员会仲裁。共11页，当前第9页1234567891011
2．依法向人民法院起诉。
第二十七条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第二十八条 本合同及附件共_______页，一式______份，具有同等法律效力，其中出卖人______份，买受人______份，______份，______份。
第二十九条 自本合同生效之日起30日内，由出卖人向__________申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。
出卖人（签章）：_____________________买受人（签章）：______________________
【法定代表人】：_____________________【法定代表人】：______________________
【委托人】（签章）：_____________【负责人】：__________________________
【委托销售机构】（签章）：_______【委托人】（签章）：______________
签订时间：_________年_______月_____日 签订时间：_________年_______月______日
签订地点：___________________________ 签订地点：____________________________
附件一 房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）
附件二 共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明
1．被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。
2．参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。
3．不分摊的共用部位。
附件三 该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定
附件四 计价方式与房价款的其他约定
附件五 付款方式及期限的约定
附件六 装饰和设备标准的约定
1．采暖系统：
（1）集中采暖：【散热器】【地板采暖】【 】___________________________；
（2）分户采暖：【燃气炉】【电采暖】【 】_____________________________；
（3）采暖设备品牌：_______________________________________________。
2．保温材料：
（1）外墙保温：【挤压聚苯板】【发泡聚苯板】【发泡聚安酯】【 】________。
（2）内墙保温：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。
3．外墙：【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【 】____________________________。
4．内墙：【涂料】【壁纸】【 】_______________________________________。
5．顶棚：【石膏板吊顶】【涂料】【 】_________________________________。
6．室内地面：【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【 】________。
7．门窗：共11页，当前第10页1234567891011
（1）外窗结构尺寸为：_____________________________________________；
（2）开启方式为：_________________________________________________；
（3）门窗型材：【双玻中空断桥铝合金窗】【塑钢双玻璃】【 】___________。
8．厨房：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【 】_________________________________；
（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】【 】_________________________________；
（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】_____________________________；
（4）厨具：______________________________________________________。
9．卫生间：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【 】_________________________________；
（2）墙面：【耐水腻子】【涂料】【瓷砖】【 】__________________________；
（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】_____________________________；
10．阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】【 】______________。
11．电梯：
（1）电梯品牌名称：_______________________________________________；
（2）电梯速度：_____米/秒；
（3）电梯载重量：__________________________千克；
（4）_____________________________________________________________。
12．其他_____________________________________________________________
附件七 物业服务
（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）
一、物业服务内容
二、物业服务质量
三、物业收费项目及价格
四、业主临时公约
五、其他约定
北京市建设委员会
