土地使用税征管建议精选(九篇)

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第1篇：土地使用税征管建议范文

【关键词】房地产企业 房产税 土地使用税

一、当前房产税、土地使用税的主要问题

（一）房产税从价计征计税基数不明确

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”，实际工作中对“房产租金收入”有两种理解，一种为实际收取的租金、一种为按权责发生制应收的租金。例如，某公司将一房产出租给商户，一次性收取6个月租金6万元（不含税，下同），在当月计算应缴纳房产税时是以收取的全部租金收入6万元还是按当月应收租金1万元缴纳，各地税务机关在征管中计算口径不统一。根据笔者了解，目前海南、山东通过税务公告形式对上述问题进行了明确，但大部分地区的企业仍根据当地税务机关的要求进行缴纳，并未形成统一的执行标准。

（二）转租房产是否缴纳房产税

对于房产转租行为是否征收房产税，房产税暂行条例中并未明确，但从税收征管角度，对转租房产征收房产税可以从源头上堵截税收征管的漏洞，避免税源流失。据笔者了解，部分省市税务机关曾经过相关通知，对转租房产租金超过支付给原出租人的部分征收房产税，但此作法扩大了房产税的纳税人范围，即“房产税由产权所有人缴纳”的规定，所以各地税务机关陆续废止了类似通知条款，税收征管漏洞仍然存在。

（三）土地使用税、从价计征房产税申报、缴纳期限设置不合理

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条，“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”同样，根据现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条，“土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定”。

就笔者所在的地区来说，当地税务机关要求土地使用税、从价计征的房产税均为每半年度申报一次，其中上半年房产税申报日期为2月、土地使用税申报日期为4月，下半年房产税申报日期为8月、土地使用税申报日期为10月。对于一般企业来说，持有房产的价值、土地面积相对固定，在计算半年度土地使用税和从价房产税时应纳税额变动不大，但对于房地产企业，特别是商业地产企业，由于出租部分的房a从租计征房产税，剩余未出租及自用的房产从价计征房产税，而当前市场经营形式复杂，企业在2月份缴纳房产税时无法准确预判3-6月份未出租面积，一般情况下会通过预估出租率或直接按当前未出租面积的方式计算当期应缴税金，之后在下期缴纳时对上期的预估差异进行调整，如此重复。同样，对于土地使用税，由于在4月份缴纳上半年土地使用税时也会遇到类似问题。

（四）土地使用税纳税义务截止时间不明确

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。但对于什么是“房产、土地的实物或权利状态发生变化”并未在通知中明确。实务操作中，房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税是纳税人和税务机关争执的焦点，通常情况下企业有以下三种确定方法：一是如果合同约定了交房时间，以约定的交房时间为截止日期；二是如果合同没有约定交房时间，则以办理房产交付手续时作为截止日期；三是如果购房人迟迟不交接，可以按公告交房时间为截止日期。对以上几种方法的选择适用，一般需得到主管税务机关的认可。

（五）土地使用税有双重征税嫌疑且征管弹性过大

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。房产原值包括地价，对于企业来说，相当于一种财产需交纳两种税收：房产税和土地使用税，况且对土地也只是拥有几十年的“使用权”，笔者认为有双重征税嫌疑。另外，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条，土地使用税税额为大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。此规定考虑到了各地区经济发展的不均衡，赋予了各地区在税收征管权上的弹性，但对于具体税额的设定，笔者认为各地区的征管弹性过大。

二、应对方案

（一）加强税法的学习，规避税收风险

由于房产税、土地使用税税款计算相对复杂，另外立法时间较早，后续各级财政、税务机关以大量的税收公告、通知等形式对房产税、土地使用税进行规范，这就要求企业财税人员养成终身学习的习惯和乐于钻研的精神，善于归纳总结、完善提高，具有良好的职业判断能力。当国家税收政策不断修订，企业财税人员应时刻关注政策变化，不断学习研究新的税收政策和纳税筹划方法，从而规避税务风险。

（二）加强税收筹划，合理降低企业税负

企业在相关法律法规所允许的范围内，通过合理安排企业内部的经营活动，从而达到减小企业税负和支出、不断实现企业经济效益的目的。对于房产税、土地使用税的筹划，可以重点从两方面开展：一是利用当前房产税、土地使用税税收减免税优惠政策，根据自身企业实际经营情况，对于符合减免税优惠政策的业务应合理利用，及时向主管税务机关办理税收优惠登记或审批手续并提供相关证明，争取最大限度地获得税收优惠；二是对各项涉税经营活动进行提前筹划，如在租赁合同中规避免租期条款、将房产整体租赁划分为房产租赁、资产租赁等方式，以合理减少企业税收支出。

第2篇：土地使用税征管建议范文

一、实施纳税评估的动因

纳税评估是税务机关依据国家的税收法律法规，对纳税评估对象依法履行纳税义务情况进行审核、分析、评价和处理的管理活动。纳税评估作为重大建设项目过程管理中的关键环节，对于提高税源监控能力、降低异常申报率、堵塞管理漏洞、提升控管质效起着积极的作用。加强重大建设项目纳税评估，有着十分重要的现实意义。一是强化税基管理的需要。重大建设项目既是经济发展的重要推动力，也是税收收入的重要来源。从去年底开始，各级党委、政府先后采取了一系列加大投资、拉动内需的政策，一大批重点建设项目相继开工。借助管理软件支撑，采取人机结合方式进行专业化评估，可进一步改进管理手段、拓展控管范围、提高监控效果，切实把经济增长点转化为税收增长点。二是盘活数据资源的需要。日常控管中，税收管理员重征收管理、轻评估分析，对大集中系统、重大建设项目税收管理软件中现有的数据信息以及相关合同资料，未能有效整合运用，建立经常性评估分析制度，造成数据资源利用率不高，直接影响到数据变税源、税源变税收。三是凝聚控管合力的需要。经过调查发现，由于征管基础和人员素质的差异，不同重大建设项目管理力度和控管质效不均衡。在“大集中”系统管理框架下，只有按照新的税源控管模式的要求有效整合数据资源，深入开展案头分析评估，分析查找征管中的薄弱环节，加强部门岗位间的配合联动，才能形成评估、征管、稽查等环节的良性互动，构筑起重大建设项目科学化、精细化管理的高效运转机制，提高税收征管质效。

二、主要作法

（一）项目周期评控法。以工业建设类、商业建设类、企业办公用房建设类、技术改造类以及其他建设类重大项目为评估重点，根据企业生产实际和财务管理特点，将重大建设项目划分为投产期、试产期和达产期三个周期，不同生产周期确定不同评估重点。重大项目从立项开始到投产期，重点对取得土地方式与土地交易税收清算以及取得发票的真实性、代扣代缴建筑业营业税等税款进度与投资方拨款进度以及工程形象进度的同步性、“甲方供料”申报缴纳税款的完整性、境外提供境内设备安装、技术改造、转让无形资产等营业税与预提所得税扣缴的及时性、各类应税合同印花税申报的准确性等情况评估监控；从投产期到试产期，重点对建设项目竣工验收与实际使用时间是否一致、在建工程是否延期结转固定资产和人为拖延房产税应税时间以及城镇土地使用税申报的准确性评估监控；从试产期到达产期，重点对应税房产、土地以及扩大生产规模、增加销售收入等实现的房产税、土地使用税、印花税、城建税等税源转化情况与项目规划立项文书的差异性评估监控。比如，在对一热电公司评估过程中，发现该单位私自征用建设项目所在地村委集体土地一宗，经过评估核实，补征入库税款28万元。在对一风电项目评估过程中，发现该单位支付工程款项环节未按照规定扣缴税款，经过评估核实，补征入库税款146万元。在对一金业化工项目评估过程中，发现该单位在建工程延期结转固定资产、未按照规定及时申报城镇土地使用税，经过评估核实，补征入库税款44万元。

（二）关联钩稽评控法。以居住建筑建设类重大项目为评估切入点，根据已有的房地产行业数学模型和评估指标体系，以行业总体税负率为评估标准，以此来衡量和判断企业税负是否合理、纳税是否正常，对纳税异常企业，依据营业税征收率与所得税核定征收率以及土地增值税预征率三者计税依据的内在关系，对税负偏低、指标异常、申报异常、营业税、所得税和土地增值税不匹配、代征税款与建筑规模不符等情况重点评估、筛选疑点。比如，在对一房地产开发项目评估过程中，通过对房地产开发企业实际申报入库的营业税、企业所得税和土地增值税倒算，发现该单位申报三税的计税依据不一致，差异很大，经过评估核实，应补征入库营业税309万元、企业所得税158万元以及其他各项税费40万元。在对一商住综合开发项目评估过程中，发现项目建设单位拨付工程款项进度与代扣代缴建筑业营业税等税款进度以及工程形象进度不同步，自取得预售许可证以来，商住房销售收入长期挂“预收账款”未结转收入，经过评估核实，分别补征入库扣缴营业税和销售不动产营业税等各项地方税收22万元。

（三）辐射延伸评控法。以工业建设类、

农业建设类、基础设施类、公共建筑建设类等九类不同类型的重大建设项目为圆心向外辐射、延伸评估，做到“四个延伸”，即：一是由单纯项目评估延伸到建设单位、承建单位的双向评估；二是对跨年度的重大项目评估当年的同时对其以往关联年度追溯评估；三是由对重大项目营业税、所得税、土地增值税的重点评估向房产税、土地使用税、印花税以及其他地方税费的同步评估；四是由发票、税款的比对分析向“甲方供料”、工程转分包等征管难点的延伸评估。比如，在对一中学办公楼建设项目评估过程中，经过比对建筑安装合同、开具发票以及扣缴税款等资料，发现办公楼外墙装饰用大理石为“甲方供料”，经过评估核实，补征入库税款26万元。在对艺苑小区、教育路小区十区等重大项目评估过程中，发现相关项目均由一个房地产企业开发，且多个项目均属跨年度开发，为此，采取对所有项目“一揽子”评估思路，并将评估时限追溯到项目开工年度，对所有项目涉及到的建设单位代扣代缴、承建单位自行申报情况逐年、逐项评估核实，并对房产税、土地使用税、印花税以及其他地方税费的申报缴纳情况同步评估，经过评估核实，补征入库各项地方税款320万元。三、取得的成效

（一）增加了税收收入。本次评估共选取重大建设项目 25个，其中房地产开发项目 13个。通过比对分析，发现有纳税疑点的项目19 个，其中房地产开发类11 个，经过案头分析评估和实地交叉派工核实，目前共补征入库营业税、企业所得税、土地增值税等各项地方税收916万元，有效巩固扩大了税基管理，缓解了当前组织收入工作的压力，为局党组掌控情况、科学决策、部署落实、全面完成一季度收入计划打下了坚实基础。

（二）规范了项目管理。通过进一步派工核实，用数据反映工作，用数据发现问题，用数据分析原因，用数据考核工作，找出内在的规律和特点，对管理过程中出现的普遍性、苗头性问题，责令征收管理单位限期整改，并对相关重大项目补充完善档案资料，修订完善重大建设项目管理考核办法，按月落实重大建设项目管理运行情况通报制度，从而进一步加强了税源控管的目的性、针对性，有效减少了税收管理的人为因素和随意性，加大了税源监控力度，提升了项目控管质效，使重大项目管理纳入了程序化、规范化的轨道。

第3篇：土地使用税征管建议范文

1我国公共体育场（馆）税负现状

税负也称为税收负担率，是应交税款与主营业务收入的比率，是反映税收负担的重要指标［8］。税负可以单指房产税税负、所得税税负、营业税税负等，也可以把所有某一年度上交的所有税款加总计算一个总体税负。我国公共体育场（馆）的税负现状可以从应缴纳税种、税率、税收执行情况、理论税负与实际税负等方面予以反映。

1．1公共体育场（馆）运营中应缴纳的各种税种公共体育场（馆）作为相对独立的市场主体，根据国家有关法律、法规的要求，对于其运营收入应缴纳相应的税收。目前，公共体育均需要缴纳的税种主要有营业税、企业所得税、城建税、房产税、城镇土地使用税、堤防税、印花税等税种（表1）。表1显示，目前，国内公共体育场（馆）在运营中缴纳的主要税种有10种左右，其中，最主要的税种是营业税、企业所得税、房产税和城镇土地使用税，这些税种的税率相对较高，造成公共体育场（馆）在运营中的税负较高。

1．2公共体育场（馆）的理论税负公共体育场（馆）的理论税负是其在运营中按照国家税法和税收征管的有关法规的规定，应缴纳的各种税款占主营业务收入的比例。我国公共体育场（馆）在运营中应缴纳的10种税收中，由于房产税和城镇土地使用税税率较高，按照房产原值一定的比例和占地面积计征税收，加之公共体育场（馆）投资数额较高和占地面积较大，导致公共体育场（馆）在运营中需要缴纳的房产税和城镇土地使用税占公共体育场（馆）运营收入的比例过高，造成公共体育场（馆）的理论税负过高。从武汉体育中心的理论税负来看，近3年平均每年的税负在1408万元，每年应负担的房产和土地使用税约为1306万元，但根据武汉体育中心的经营收入情况，根本无法负担这部分税款，2009年所负担的税费已超过该年的营业收入。若公共体育场（馆）严格按照现行的税收政策执行，特别是对于房产税和城镇土地使用税，大多数公共体育场（馆）的营业收入不足以缴纳各种税收。

1．3公共体育场（馆）的实际税负公共体育场（馆）的实际税负，即公共体育场（馆）在实际运营中所实际缴纳的各种税款占主营业务收入的比例。表1显示，虽然公共体育场（馆）在运营中需要缴纳的主要税种有10种左右，理论税负相对较重，但在公共体育场（馆）的实际运营中，相当一部分税收并未严格执行。而且，根据国家的有关规定，由政府财政部门拨付事业经费的事业单位，对于其自用的房产可以免征房产税和城镇土地使用税。同时，对于纳税确有困难的，可由省级人民政府确定，定期减征或免征房产税。从笔者调查了解的情况来看，企业所得税、房产税和城镇土地使用税这3种税种，绝大多数公共体育场（馆）在运营中均实际享受一定的税收优惠，暂不缴纳、减免或象征性缴纳部分税收，如湖北省大部分公共体育场（馆）经过申请和沟通未缴纳企业所得税，对于房产税和城镇土地使用税则通过申请免交等方式予以减免，如武汉体育中心每年应需缴纳的房产税高达1146万元，该中心每年通过向地方税务部门申请免交的方式，近几年暂未缴纳。湖北洪山体育中心则经过与税务部门沟通，仅对于房屋出租的部分收入缴纳房产税，对于城镇土地使用税则是每年象征性缴纳1．5万元。根据国家体育总局、国家统计局和国家发改委2008年进行的全国体育及相关产业专项调查的结果显示，我国公共体育场（馆）的实际税负见表3。从表3的数据来看，执行行政事业会计制度的公共体育场（馆）的税负非常低，仅为3．2％左右，执行企业会计制度的公共体育场（馆）的税负也仅为8．5％，远远低于国内一般企业的税负。根据2012年湖北省体育局开展的全省公共体育场（馆）调查的有关数据来看，公共体育场（馆）的平均税负为3．7％，与全国平均税负水平基本相当。以上数据表明，我国公共体育场（馆）的实际税负不仅不高，反而非常低。这其中的主要原因是各地公共体育场（馆）在实际运营中，经过与地方税务部门的积极沟通均不同程度地享受了一定的税收优惠，减免了部分税收或暂不征收，使得公共体育场（馆）实际缴纳的税负比理论税负要低。公共体育场（馆）在运营中虽实际享受到了一定的税收优惠，但这些税收优惠政策并非制度化、规范化的、公开的优惠政策，而是临时性的，受人为因素影响较大，缺乏稳定性和连贯性，需要公共体育场（馆）每年通过不断的申请和沟通才能享受到这些方面的政策。

2决定公共体育场（馆）税负水平的主要影响因素根据公共体育场（馆）运营中应缴纳的各种税种、税率、计征依据以及税负的计算公式，决定和影响公共体育场（馆）税负水平的主要因素包括以下几个方面。

2．1公共体育场（馆）的总产出虽然公共体育场（馆）应缴纳的税款与总产出具有正相关关系，但税负水平则与总产出呈负相关关系，且随着公共体育场（馆）总产出的不断提高，其税负水平则呈现下降趋势（图1）。由于公共体育场（馆）的占地面积较大，投资额较高，导致其应缴纳的房产税和城镇土地使用税的税负较重，即使在公共体育场（馆）没有任何收入的情况下，其亦应缴纳相应的房产税和土地税，这两项税款支出是相对固定的。营业税等税种虽随着公共体育场（馆）总产出的增加而增加，但由于其税率相对较低，对于税负的影响并不大。因此，影响公共体育场（馆）税负的关键因素是其总产出，总产出越高，其税负越低，如2009年，武汉体育中心营业收入仅有1201万元，而房产税和城镇土地使用税两项支出则高达1000多万元，导致其当年的税负为113％，而到了2011年，由于其营业收入大幅上涨，翻了几番，达到5496万元，而应缴纳的各种税款则变化不大，使其税负从2009年的113％，骤降至27％。从武汉体育中心的个案反映出影响公共体育场（馆）税负的关键因素不在于税收，而在于公共体育场（馆）的总产出状况。由于公共体育场（馆）总产出过低，使得其理论税负偏高。

2．2运营收入的性质公共体育场（馆）不同性质的运营收入所缴纳的税率是不一样的。公共体育场（馆）开展的各种文化体育活动收入的营业税税率为3％，而各种租赁活动和房屋出租的营业税率则为5％，同时还要缴纳8％的房产税。两座不同的公共体育场（馆）A和B，年营业收入均为500万元，A的营业收入全部为文体活动，则其应缴纳营业税为15万元，而B的营业收入全部为房屋租赁收入，则其应缴纳营业税为25万元，同时，还要额外缴纳40万元的房产税，A和B所要缴纳的税款相差50万元，税负有较大差异。目前，由于国内多数公共体育场（馆）的收入来源主要是房屋出租和场地租赁而非文体活动［7］，导致公共体育场（馆）适用较高的税率，在一定程度上增加了公共体育场（馆）的税负。

2．3公共体育场（馆）的占地面积和所处的区位位置由于城镇土地使用税是公共体育场（馆）在运营中缴纳的最主要税种之一，而且，该税种实行等级幅度税额标准征收，按照公共体育场（馆）的占地面积和所处区位的征收标准计征税收。一方面，由于我国公共体育场（馆）多为大中型体育场（馆），规模较大，占地面积较大，多数公共体育场（馆）的占地面积多在数万平方米以上，使得公共体育场（馆）计征城镇土地使用税的基数较大；另一方面，由于多数公共体育场（馆）特别是部分老场（馆）所处区位位置较好，商业价值较高，其良好的区位位置，给其运营带来便利的同时，也造成其适用较高的土地等级和税额标准，无形中增加了其税负。由于各级地方政府根据城市不同区位商业价值的不同，将城市区位分为若干等级，区位商业价值越高，税额标准就越高。目前，大城市的征收标准为1．5～30元／m2不等。如湖北洪山体育中心所在区位被确定为2级，征收标准为12元／m2，武汉体育中心所在区位的征收标准为8元／m2，如湖北洪山体育中心总占地面积约102000m2，按照其所处的区位，其理论上每年应缴纳的城镇土地使用税为122．4万，仅此一项税负就为8．2％。

2．4公共场（馆）原始投资总额由于房产税的主要计征依据是其房产原值，因此，公共体育场（馆）的原始投资额对于其应缴纳的房产税有较大影响。由于我国公共体育场（馆）多为大中型体育场（馆），投资数额较高，特别是部分新建的大型或特大型体育场（馆）动辄投资额高达数10亿元，高额的公共体育场（馆）原始投资额使其需要缴纳高额的房产税，如国家体育场的投资额高达33亿元，其理论上每年应缴纳的房产税高达2970万元，武汉体育中心每年应缴纳的房产税亦高达1146万元，而其2011年的应缴纳各种税收总额为1486万元，其中，房产税占应纳税总额的77．1％。房产税成为公共体育场（馆）运营中需要缴纳的数额最高的税种，是造成公共体育场（馆）理论税负较高的主要税种。由于房产税的计征依据是公共体育场（馆）的原始投资额，因此，公共体育场（馆）的原始投资总额成为影响和决定其税负的最重要因素。

3导致公共体育场（馆）理论税负较高的主要原因根据公共体育场（馆）理论上应缴纳的各税种、税负的计算公式以及影响公共体育场（馆）税负的主要因素，导致目前国内公共体育场（馆）理论税负较高的原因主要是以下几个方面：

3．1公共体育场（馆）总产出过低由于公共体育场（馆）的税负与其总产出呈负相关，总产出越高，其税负越低。从目前的情况来看，我国公共体育场（馆）的总产出过低是导致其理论税负较高的重要原因。根据2008年全国体育及相关产业专项调查数据显示，2007年执行行政事业会计制度的公共体育场（馆）平均运营收入仅为192．3万元，执行企业会计制度的公共体育场（馆）平均运营收入约为267．9万元［2］，湖北省2010年事业类型体育场（馆）的平均年收入仅为126．5万元［4］。国内一座投资数亿元的公共体育场（馆）一年的总产出不足200万元，与其投入相比，公共体育场（馆）的总产出过低，与部分国外体育场（馆）相比，其产出更低。SMG作为全球最大的体育场（馆）运营管理公司，2008年，在全球范围内接受委托共运营管理203座场（馆）会议休闲设施，该年SMG运营管理的场（馆）创造的收入超过10亿美元，平均每家场（馆）的产出为492．6万美元，约合人民币3350万元，是国内体育场（馆）2007年平均总产出的10多倍［9］。因此，由于国内公共体育场（馆）的总产出过低，导致其理论税负过高。

3．2公共体育场（馆）运营收入以租赁收入为主由于我国公共体育场（馆）多为大型体育场（馆），日常以对外开放为主，很少自主举办活动，多以对外租赁场地设施为主，收取一定的场租费用。根据笔者2009年的调查，83．3％的被调查场（馆）在文艺演出、展览等大型活动中仅仅承担场地出租者的角色。而且，我国公共体育场（馆）多根据大型体育赛事的需要而建，一般配套建设有大量的各种功能用房和附属设施，这些功能用房和附属设施在赛后一般被改造为商业门面对外出租，成为公共体育场（馆）重要的收入来源。公共体育场（馆）的场地和房屋出租收入约占当年总收入的50％左右，部分场（馆）甚至达到90％左右。根据体育产业分会2007年对全国部分公共体育场（馆）的调查，场（馆）的门面及房屋出租收入约占场（馆）经营性收入的50％左右［7］。据国内有关学者的调查，深圳体育场看台下部空间多元化产生的收入，占体育场每年总收入的55％；北京工人体育场为60％；而杭州黄龙体育场则达到了75％［5］。国内的北京工体和五台山体育中心看台下空间的对外出租率为100％，武汉新华路体育中心体育场看台下共有100多间门面，除部分用于办公用房外，其他全部用于房屋出租［1］。由于国内公共体育场（馆）的运营收入多以租赁收入为主，而非体育活动，使得公共体育场（馆）的运营收入按照租赁业征收营业税及其附加和房产税，两项税率之和约在13．6％左右，而体育活动的税率仅为3％左右，在一定程度上加大了公共体育场（馆）的税负。

3．3计征依据和税收优惠政策不合理从公共体育场（馆）运营中需要缴纳的各税种来看，最不合理的是房产税、城镇土地使用税以及企业所得税，其他税种相对合适。房产税是对拥有或使用房产按其房产价值或租金收入征收的一种税，其征收对象为房产，而公共体育场（馆）作为社会公共服务设施，并非房产，不宜征收房产税。同时，由于公共体育场（馆）占地面积较大，承担着城市景观、城市形象、城市公园等多种功能，若严格按照税法要求征收城镇土地使用税，则对于场（馆）而言是一笔非常沉重的负担，不利于公共体育场（馆）社会职能的发挥和公共体育服务的提供。根据税法的有关规定，对于由政府财政部门拨付事业经费的事业单位自用的房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税。公共体育场（馆）多数为事业单位，在运营不好的情况下，由政府财政部门拨付事业费，则无须缴纳房产税和城镇土地使用税，一旦提高了自身运营能力，可以自身承担事业费，不需要政府拨款，减轻政府财政负担时，则需要缴纳房产税和城镇土地使用税，就显得极不合理。这种政策倾向是保护懒人，激励场（馆）不思进取，鼓励场（馆）向政府申请事业费。而且，同样一座场（馆），由事业单位经营，则不需缴纳房产税，则变更为企业经营，虽有政府财政拨款，但由于不是事业单位，亦无法享受此项税收优惠政策，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，这不利于公共场（馆）体育事业单位的分类改革。在企业所得税方面，公共体育场（馆）需要按照利润总额的25％缴纳所得税，但由于多数公共体育场（馆）为事业单位，根据事业单位会计制度，公共体育场（馆）可以不计提折旧，若计提折旧，绝大多数公共体育场（馆）则亏损运营，没有任何利润，企业所得税也就无从谈起。

3．4公共体育场（馆）规模过大，投资额过高房产税和城镇土地使用税是按照公共体育场（馆）的原始投资总额和实际占地面积作为税基计征税收，但由于国内公共体育场（馆）多为大型体育场（馆），场（馆）规模过大，投资额过高，致使公共体育场（馆）在计征房产税和城镇土地使用税时的税基过大。

4减轻公共体育场（馆）理论税负的对策与政策建议根据目前我国公共体育场（馆）的理论与实际税负状况、影响税负的主要因素以及导致公共体育场（馆）理论税负较高的主要原因，结合国家体育总局等相关部（委）正在开展的工作，提出如下减轻公共体育场（馆）理论税负的对策与政策建议。

4．1尽快出台公共体育场（馆）运营税收扶持政策，明确相关税收优惠政策虽然公共体育场（馆）在运营中需要缴纳10余种税收，理论税负较高，但在现实中，各地公共体育场（馆）均享受一定的税收优惠，但这些税收优惠政策多为非制度化、规范化的、公开的政策，而是临时性的，缺乏政策的稳定性和连贯性，不利于公共体育场（馆）的运营和发展。目前，根据国务院的部署，国家体育总局联合国家发改委、财政部、国家税务总局等相关部委和有关单位及专家正在研制促进公共体育场（馆）运营管理的政策意见，建议国家政策研制过程中，应将公共体育场（馆）应该可以享受以及实际享受到的各种政策，特别是各种税收优惠政策在政策中予以明确，使之制度化、规范化、常态化，并尽快出台，以减轻公共体育场（馆）的理论税负和实际税负，为公共体育场（馆）的发展创造良好的政策环境，以促进公共体育服务的供给和公共体育服务体系的构建。

4．2减免公共体育场（馆）自用房产的房产税与城镇土地使用税鉴于公共体育场（馆）运营中房产税和城镇土地使用税税负过高、计征依据和优惠政策不合理的现实，建议对于公共体育场（馆）的运营管理机构不论是事业单位、企业还是非营利组织等，均予以减免公共体育场（馆）自用房产的房产税与城镇土地使用税，仅对公共体育场（馆）对外租赁的附属房屋征收房产税和城镇土地使用税。

4．3减免公共体育场（馆）企业所得税由于公共体育场（馆）在运营过程中以提供公共体育服务为主，并未计提固定资产折旧，因此，对于公共体育场（馆）在未计提固定资产折旧的情况下征收企业所得税则明显的不合理，建议公共体育场（馆）缴纳企业所得税。

第4篇：土地使用税征管建议范文

一、报账制企业的基本情况

报账制企业是指不进行独立财务核算，生产经营收入及时上划，每月按期向上级主管单位核报支出情况，经营收支由上级财务部门统一进行核算的企业。这些企业普遍具有规模大、业务杂、专业性强、分支机构多等特点。

二、报账制企业目前管理中存在的问题

（一）营业税的计税依据难以准确核实。多数报账制企业在一些基建工程中，一般由核算地统一购买施工材料，缴纳增值税等税收。施工时，将施工材料划拨给所属企业，由所属企业组织施工。纳税时，所属企业往往只申报施工、发包费用产生的税款，不将材料成本纳入营业税计税范围。这种核拨施工材料的方式，使税务机关难以准确核实纳税依据，造成税款流失。

（二）个人所得税的征管问题尤为突出。1、发放小额奖金不扣税。某些报账制企业发放过节费、临时性补助等，由于发放过于频繁，且金额小、笔数多、不定时、涉及人员人数不同，加之每次分配到个人的金额都不大，几十至二、三百元不等，如果每次都计算个人所得税，计算过程较为繁琐，且耗费财务人员大量精力，因此，财务人员对于这些小额部分，都采取忽略不计的办法，不并入工资薪金计算扣缴个人所得税。2、发放大额奖金单独找税率计算税款。某些报账制企业在按月或按季发放数额较大的职工年假补贴、吸储存款奖励、绩效奖金时，未按规定并入工资薪金总额计算扣缴个人所得税，而是采取单独找低税率计算的简单做法，造成税率适用错误，已纳税与应纳税差距较大。3、超标准发放住房公积金未进行税前调整。某些企业在住房公积金发放上也选择了适用高标准，再加上职工工资水平高、奖金多、福利好、住房公积金发放的基础好、起点高，所以出现了部分职工的住房公积金超过国家规定标准发放的情况，而在扣缴个人所得税时又忽视了税前调整问题，导致税收漏洞的产生。4、分公司（营业部）往往采取“化整为零”的方式，即对发放的薪金采取上级公司、分公司（营业部）双方发放的形式，让所在地税务机关难以掌握。

（三）房产、土地、印花税等小税种因政策不清出现漏洞。一些企业因财务人员对政策把握不清，未按规定将中央空调、消防设备、供暖设备、监控设备等并入房产原值计算缴纳房产税；一些企业在上市前进行房产价值评估，对产生的评估增值或减值部分，未按规定相应调整房产税的计税依据；对城镇土地使用税的计税依据把握不准，混淆土地使用面积和土地的等级级次，或弄错土地使用税的纳税义务发生时间等，造成多缴或少缴城镇土地使用税；有些企业由于其自身业务特点，资产运营、处置及日常经营过程中的合同较多，虽然银行在借贷合同印花税问题上处理的较好，但大部分企业由于政策上的不清楚往往忽视印花税这一小税种，漏报或者不进行申报纳税。

（四）影响税款的入库时间。目前，有些报账制企业对当月发生的税款，须在下月向上级管理机构申报税款预算，由上级拨款后再行纳税，延迟了税款入库时间。

（五）税务稽查难度大。有的报账制企业以通过局域网交流、传递数据为由，不配合税务人员检查账簿。有的报账制企业由上级管理机构保存财务原始凭证、账簿等会计资料 ，税务机关难以在当地取得相关的、足够的原始依据，税务稽查难度较大。

三、进一步做好报账制企业税收管理工作的建议

（一）要把报账制企业纳入重点税源监控体系，加强与工商、房产、国土等部门的协作配合，并积极协同上级税务机关进行检查，促使报账制企业足额纳税，避免税款的延缓缴纳或漏征。

（二）针对个人所得税的突出问题：1、开展报账制企业财务人员个人所得税扣缴专题培训班。了解各企业在个人所得税扣缴方面的问题，并认真加以解决。通过有针对性地政策讲解，辅导企业逐步规范工资发放形式和次数，减少发放的随意性，促使各企业合理规范申报、依法纳税。同时，税收管理员在日常管理中加强政策宣传辅导，取得各企业的理解和支持，辅导其依法代扣代缴个人所得税，不断提高财务人员的财务核算水平和依法纳税意识，促进良好税收秩序的形成。2、加强对高收入行业个人所得税的重点管理。税务机关应继续对高收入行业和高收入个人进行重点监管，在自行申报、建立档案、税法宣传、代扣代缴、专项检查、专案稽查等各个征管环节中，要根据不同高收入行业和个人的特点，有针对性地制订不同的管理办法。同时，每年开展的专项检查也要继续把高收入行业和高收入个人列为重点对象，对从专项检查和其他渠道发现的偷逃个人所得税以及其他违反个人所得税法的案件，要严厉查处并给予曝光。3、完善个人所得税明细申报系统。充分利用网络资源，开发应用软件，使明细申报系统与企业工资系统联网、兼容，从而减轻财务人员的工作量，提高其依法代扣代缴的积极性，提高纳税效率，减少纳税成本，便于税务机关对个人收入的监控。

（三）加强税法宣传和税收政策辅导。尽管企业负责人和财务人员具有较丰富的税法知识和较强的纳税意识，但在一些政策变化快的小税种上，如房产税、城镇土地使用税、印花税，仍需要进行税法知识的补充和纳税意识的提高。在日管中，税收管理员要及时将小税种税收政策的变化要点传达给企业，并做好解释、辅导工作，以保证小税种的应收尽收。

第5篇：土地使用税征管建议范文

房地产行业在国民经济中占有重要的地位，加强房地产行业的宏观调控是国民经济宏观调控的重要组成部分。国务院要求各有关部门都要对房地产形势密切跟踪、及时研究。为了贯彻国务院的指示，加强房地产行业的税收分析工作，充分发挥税收在调控房地产行业方面的作用，现将有关工作要求通知如下：

一、各地要将贯彻国务院办公厅《转发建设部财政部国家税务总局等七部委〈关于做好稳定住房价格工作意见〉的通知》（〔*〕26号）的有关情况按季上报国家税务总局。40个重点城市的情况报告在上报的文件当中要单独做出说明。

二、各地上报的文件当中要分别就不同税种的有关情况进行分析，各税种上报的要求如下：

（一）营业税政策及征管方面

1、新建商品房竣工面积、销售面积、销售金额、已征税销售面积和销售金额及实际征收的营业税。

2、个人将购买不足两年的住房对外销售的面积及征收的营业税。个人将购买超过两年的普通住房、非普通住房对外销售的面积及征收的营业税。

3、房屋租赁面积、租金及征收的营业税。

（二）所得税政策及征管方面

1、《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔*〕278号）的贯彻执行情况。

2、对住房出租所得采取何种征收方式，采取综合征收率征收个人所得税的，其征收率是多少？如何在各税种之间进行税款划分？

3、现行出售和出租住房征免个人所得税政策存在什么问题?有何改进意见和建议。

4、对出售和出租住房所得如何强化个人所得税征收管理。

5、*年以来对出售和出租住房所得征收个人所得税的税款统计情况（分年统计）。

（三）城镇土地使用税、土地增值税、房产税政策及征管方面

1、房地产开发企业在取得土地使用权后，应缴纳的城镇土地使用税情况。具体数据项目为：房地产开发企业的户数，占地面积，应纳（免）税额。

2、房地产开发企业转让土地使用权和房地产开发项目、销售新建商品房取得收入应缴纳的土地增值税情况。具体数据项目为：房地产开发企业的户数，转让（销售）面积、收入，预缴（或清算）税额。

3、转让存量房缴纳的土地增值税情况。具体数据项目为：交易数量，交易金额，免税金额，应纳税额，实缴税额。

4、征收房产税的情况。具体数据项目要区分自用房屋和租赁房屋；在租赁房屋中，要区分个人出租与非个人出租，出租住宅与出租非住宅。

上述数据项目，需要同时提供上年同期的数据，以便分析增减变化情况。无法按照本通知规定的口径报送上年同期数据的，按现有统计口径报送。

对于报送第二款和第四款要求的某些数据有困难的地方，在*年内，可提供现有统计数据。从*年开始，应按要求的口径报送。对确实不能按本通知规定的口径报送*年数据的，要向国家税务总局说明情况，并积极创造条件尽快按规定的口径报送数据。

（四）契税政策及征管方面

1、每月契税总的收入额。

2、总收入额中房屋契税的收入额和土地契税的收入额。

3、房屋契税收入中从新建商品房销售中取得的契税收入额以及增量房销售的套数、面积；从存量房转让中取得的契税收入额以及存量房成交的套数、面积。

4、新建商品房契税收入中，从普通住宅销售取得的契税收入额以及普通住宅成交的套数、面积；从非普通住宅销售取得的契税收入额以及非普通住宅成交的套数、面积。

第6篇：土地使用税征管建议范文

一、行政事业单位涉税业务会计处理实例分析

(一)行政事业单位处置不动产的会计处理行政事业单位因各种原因对不需用的不动产进行处置时，除按规定缴纳销售不动产营业税、城建税及教育费附加外，还应缴纳土地增值税。

[例1]由于机构改革，某行政单位将其撤销的下属事业单位的一幢楼房转让，该楼房建于1998年，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价格计算，建造同样的房子需要600万元，该房子为7成新，已按500万元出售，并支付了营业税、城建税及教育费附加27.5万元。其应交纳土地增值税计算过程为：(1)评估价格=600×70％=420(万元)；(2)允许扣除的税金27.5万元；(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)；(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)；(5)增值率=52.5÷447.5×100％=11.73％；(6)应纳税额=52.5x30％-447.5×0=15.75(万元)

借：经费支出――其他商品和服务支出　157500

贷：现金　157500

(二)行政事业单位公车缴纳车船税的会计处理2007年1月1日起实施的《中华人民共和国车船税暂行条例》取消了原有公车免税条款，除军队、武警专用的车船和警用车船以外，其他政府机关和事业单位使用的公车，都要按规定缴纳车船税。

[例2]某行政单位已经实行国库集中支付制度，2007年3月份在办理4辆小轿车交通强制保险过程中，收到了保险机构开具的车船税代扣代缴凭证，凭证上注明金额为1200元，会计处理为：

借：现金　1200

贷：零余额账户用款额度　1200

借：经费支出――基本支出――办公费　1200

贷：现金　1200

(三)行政事业单位房产出租的会计处理根据《房产税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》的规定，事业单位自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。但事业单位将房产用于出租后，房产的使用性质已由“自用”变为“经营用”并产生了经营性收益，应当依法缴纳房产税和城镇土地使用税。同时根据《印花税暂行条例》以及《印花税暂行条例实施细则》的规定，如果事业单位出租房产时与承租人签订了租赁合同，应当按规定缴纳印花税。另外，事业单位将房产出租，还须按地方政府规定缴纳“非转经”占用费。

[例3]2007年1月12日，A事业单位经批准将闲置房产出租给B公司，合同书约定年租金为120000元，租赁期为3年，租金合计360000元。该房产的土地使用证书登记面积100平方米，该地段适用的城镇土地使用税的年税额为4元/平方米，“非转经”占用费按租金收入的8％计算，教育费附加按应交营业税的3％计算。

A事业单位2006年应交纳税费计算过程如下：应交房产税=120000×12％=14400(元)，应交城镇土地使用税=100×4=400(元)，应交营业税=120000×5％=6000(元)，应交城市维护建设税=6000×7％=420(元)，直交教育费附加=6000×3％=180(元)，应交印花税=360000×1‰=360(元)，应交“非转经”占用费=120000×8％=96000(元)。其会计处理为：

(1)缴款时应做会计分录：

借：应交税金――应交房产税　14400

――应交城镇土地使用税　400

――应交营业税　6000

――应交城市维护建设税 420

――应缴教育费附加　180

――应缴“非转经”占用费 9600

贷：银行存款　31000

(2)收到租金时应做会计分录：

借：银行存款　120000

贷：其他收入――固定资产出租收入　120000

(四)行政事业单位所得税的会计处理企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其他所得为征税对象所征收的一种税。企业所得税具有计税依据为应纳税所得额、应纳税所得额计算较为复杂、量能负担、实行按年计征分期预缴征收等特点。

[例4]某企业核定的全年计税工资总额为120000元，2007年实际发放工资150000元。该企业固定资产折旧采用直线法，本年折旧额为50000元，按照税法规定采用双倍余额递减法，本年折旧额为60000元。该企业2007年利润表上税前会计利润为1500000元，所得税税率为33％。企业采用应付税款法的会计处理为：

借：所得税　56100

贷：应交税金――应交企业所得税56100[150000+(150000-120000)-(60000-50000)]×33％

二、行政事业单位涉税业务会计处理的强化措施

(一)完善配套法规建设作为政府部门和市场部门之外的法律法规，有关行政事业单位的立法层次太低，仅有一些行政法规和政策文件难以支撑起一个法律体系。应建立与宪法中关于与公民结社原则相衔接的结社法律、捐赠法律、规范非营利事业和非营利机构的单行法，全面规范事业单位的性质、法律地位、管理体制、运行机制等，将各类事业单位及其相关事业纳入法制化的轨道。建立与事业单位法律相衔接的实施细则和单行法规。同时要在立法工作中，注重事业单位相关法律法规的配套，形成较为健全的法律体系。

(二)适当分离会计与税法在税法升格为基本法律之后，财政部门制定的会计法规等部门规章在层级效力上就应当遵从税法规定，这样确保税收法规决定会计制度的格局能够顺畅运行。税收法规与会计制度的制定工作应当吸收会计、法律、财税方面的专家共同参与，以便更好地实现会计制度与税收法规的同一化。会计制度在遵循会计一般原则的前提下，应减少其与税法的差异和纳税调整事项。但因两者目标差异的存在，不可能做到完全同步。因此，财务会计与税务会计应分离，由财务会计负责企业基本信息质量，保持其基本规范，而税务会计承担纳税调整事项，由企业按照会计制度的规定进行核算，在计算缴纳所得税时再按税法规定进行纳税调整。同时税务会计准则的内容按照税法规定进行优化，确立税务会计准则在会计制度体系的优先地位。

第7篇：土地使用税征管建议范文

为了加强对旅游公寓的税收征管，市地税局组织专人进行了调研。截止到目前，我市共有旅游公寓（其中两处尚未营业）五处，其经营模式大同小异。如井武公寓（简称甲方）与各产权户（简称乙方）签订的协议规定：甲方负责日常的经营管理，每年按乙方购房价格的5%支付租金，如果甲方当年经营客房的盈利超过了乙方购买价格的5%，则超额利润由甲乙各分50%。另外，乙方每年享有200个积分范围内（差不多十天左右，居住天数按照淡旺季分别规定了不同的积分）的免费入住权，在自住期间，乙方要服从甲方管理，并缴纳居住期间的水电费，如果超出积分范围居住的，乙方可以享受50%的房价折扣。

从协议内容可以判断，其实质上是一种乙方向甲方出租房屋使用权的行为。按照相关税法规定，甲方缴纳的税费涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税以及企业所得税，乙方缴纳的税费涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、个人所得税、房产税以及城镇土地使用税。经过核实，目前只有甲方按实际取得的营业收入申报了营业税金及附加后，其他税收均未如实缴纳。那么，这一现状是如何造成的呢？究其原因，不外乎以下三点：

一是我市产权式酒店的购买者多为外地自然人投资者，并且有相当部分来自北京、上海、江苏、浙江、南昌等地，其牵涉的税种多，税额小且税款零星分散，在征管上存在一定的难度。

二是按照规定，凡是房屋租赁经营的，必须取得房产管理部门颁发的《房屋租赁许可证》、公安部门颁发的《房屋租赁治安管理许可证》以及和乡镇、街道办事处签定的《房屋租赁计划生育责任书》。但是在实际操作中，相关职能部门管理并未到位，房屋租赁市场基本上处于无序、监督不力的状况。如果仅靠地税部门的力量来规范这块税收，力量稍显薄弱。

三是旅游公寓都是新办企业，财务人员素质参差不齐，有些财务人员未对支付租金的票据（没有取得房屋租赁发票）进行审核，从而导致了这块税收流失。

为了更直观地反映甲乙双方的税收组成，我们举例分析。井武公寓2005年度取得营业收入777454.60元，已申报缴纳营业税金及附加42760元，全年累计支付业主租金268847.30元，当年发生亏损16351.65元。张某于2004年末投资12万元购入了一间客房，并委托甲方管理，井武公寓2005年度未实现利润，乙方也未回来居住。按照协议规定，张某当年实际获得的租金收入为120000×5%＝6000元。那么，张某当年应缴纳的税费如下：

一、印花税。应适用“财产租赁合同”税目缴纳印花税：6000×1‰＝6元。

二、营业税金及附加。《省个人出租房屋地方税收征收管理暂行办法》（赣地税发[2006]2号）第三条规定，个人出租房屋实行按期征收的，其营业税的起征点为月租金收入1000元。由于张某按月取得的收入仅为500元，未超过起征点，无需纳税。

三、个人所得税。张某每月收入未超过800元免征额的规定，无需纳税。

四、房产税。张某全年应纳房产税：6000×12%＝720元。

五、城镇土地使用税。根据张某提供的土地使用证，其实际占地仅为2个平方米，全年应纳城镇土地使用税：2×3＝6元。

综上所述，张某全年累计应纳地方税费为732元，经过测算，井武公寓所有业主全年累计应纳税费在36000元左右。这笔税款虽然不大（未考虑房屋销售环节的税收），但是假以时日，随着旅游公寓规模的逐渐壮大，产权人收益的逐步递增（如现在已有一户公寓将年租金额定为8%），其必将成为我市地税增收的新亮点。为了加大征管力度，避免日后征纳双方矛盾的激化，我局应做好以下几项工作：

一、破解三个税收难题

（一）自住期间是否确认为收入征收营业税

双方签订的协议规定，业主有权在积分范围内免费居住。那么，免费居住期间是否应视同销售对旅游公寓征收营业税呢？由于乙方在此期间无需缴纳住宿费（即使未居住也得不到任何形式的补偿），按照《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：营业税纳税义务人是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为；有偿是指取得货币、货物或其他经济利益；单位将不动产无偿赠与他人的行为，视同销售不动产。据此可以判断，甲方只是一种无偿提供房屋使用权的行为，显然不应征收营业税。

协议还规定，如果乙方超过积分范围居住的，可以享受50%的价格折扣，这项业务的计税依据如何确定存在两种不同的观点：一种观点认为，营业税相关税法规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权核定其营业额。虽然甲方只取得了一半收入，但是税务机关有权调整，将其税基还原成计算折扣时的基数。另一种观点认为，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号文）明确：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。据此，甲方可以按折扣后的金额申报纳税。从法理上分析，第二种观点更具说服力。

（二）自住期间是否确认收入征收企业所得税

旅游公寓在业主免费居住期间没有取得任何收入，对其征收企业所得税缺乏法律依据。按照《企业所得税税前扣除办法》规定，税前扣除的确认应遵循以相关性原则，即纳税人可扣除的费用从性质和根源上必须与取得应税收入相关。旅游公寓在申报缴纳企业所得税时，应该将乙方居住期发生的相关费用从成本中剔除出来。

业主超积分居住时，甲方申报缴纳企业所得税，确认收入的原则是否和营业税一致呢？《国家税务总局关于企业销售折扣在计征所得税时如何处理问题的批复》（国税函【1997】472号）规定，纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。可见，文件明确的主体只是工业企业，服务性企业不能参照这一规定执行。这就表明，无论甲方在账务上对折扣收入如何处理，都要全额申报缴纳企业所得税（不能按折扣后的数额）。

（三）对乙方获得的分红该如何征税

按照协议规定，如果甲方当年经营每套客房的盈利超过了其购价的5%，超出部分双方各分得50%。此时，地税机关对乙方该如何征税呢？从表象上看，这一行为似乎兼具投资性质，而投资与出租的税收处理方式是完全不同的。如果乙方以房产投资，参与对方利润分配，其分得的税后利润应确认为“股利”性质的所得，要按“股息、利息、红利所得”应税项目缴纳个人所得税，不再征收营业税和房产税（按房产原值计算征收）。但是，征税首先要基于“实质性”原则，尽管协议约定了乙方享有一部分盈利，只要双方没有事先办理投资注册手续，乙方分回的利润应该视同租金收入，照章缴纳营业税和房产税。

二、加大税法宣传力度

面对目前旅游公寓各产权户纳税意识差、未能按时主动进行纳税申报的特点，我局应该通过各种渠道，采用多种形式，广泛开展私房租赁税法的宣传，提高纳税人自觉纳税意识。面临即将到来的全国第十五个税收宣传月活动，我局应抓住这一契机，针对旅游公寓开展专门的宣传活动。如果时机成熟，还可以组织旅游公寓的财务人员进行财务知识与税收业务培训，从源泉上杜绝其帮助出租方逃避税收的行为。

三、进一步完善代扣代缴和委托代征制度

按照个人所得税相关税法规定，旅游公寓应就支付给出租方的租金负有代扣代缴税款义务。依据现行税法规定，在房屋租赁法律关系中，承租人并无扣缴出租人名下应纳的除个人所得税以外其他税种的法定义务。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，如果房屋“产权所有人、承典人不在房产所在地”或“产权未确定及租典纠纷未解决的”，由房产代管人或者使用人缴纳房产税。考虑到这块税收零星分散及征管难度大等因素，我局完全可以采取委托代征的征收方式。在于旅游公寓协商一致后，与其签订《委托代征税款协议书》和核发《委托代征证书》，委托其代征各产权户应纳的营业税金及附加、城镇土地使用税以及印花税。

四、建立健全税源登记档案，加强部门配合

纳税人应自房屋出租行为发生之日起三十日内向房屋所在地主管地税机关办理纳税登记手续并向地税机关报送房屋出租合同。目前，旅游公寓已经如实向茨坪分局报送了房屋出租合同，但所有产权户均未办理纳税登记手续。为了将其纳入正常管理范畴，我们不但要认真做好个人出租房屋税款征收入库的各项基础工作，而且还要做好税源资料的搜集整理工作。茨坪分局应对这一行业的房屋出租行为建立专门的税源登记档案。此外，我局还要加强与房管、公安、工商、街道办事处等部门的密切配合，通力协作，共同建立一个规范化管理的私房租赁市场，并与这些等部门建立信息共享和完善税源信息的传递机制。

五、借鉴外地先进经验，核定综合征收率

第8篇：土地使用税征管建议范文

关键词：财政体制改革 省直管县 株洲

2010年，湖南省在全省推行“省直管县”改革，此次改革是继1994年分税制改革后又一次体制重建，株洲市醴陵市、攸县、株洲县、茶陵县、炎陵县5县均列入其中。改革实施以来，效果如何，对各级财政收支、经济造成哪些影响，存在哪些问题，株洲国库展开了专题调研。

一、“省直管县”基本情况及主要措施

（一）基本情况

此次，株洲市纳入改革的5个县，2009年，人口总量282.59万人，gdp总量502.41亿元、财政总收入34.14亿元，分别占株洲市人口、 gdp、财政收入总量的73.82%、49.06%、31%，人均gdp、人均财政收入低于株洲市平均水平8972元、1669元。5县中株洲县、茶陵 县、炎陵县gdp总量在全省122个县(市)区 (不含长株潭城市群“两型社会”建设五大示范区)中分别位列66位、70位、112位，属落后贫困县。

（二）改革的主要措施

此次改革的核心内容包括“省直管县”财税体制改革和收入分享改革两个方面。

1、“省直管县”财税体制改革。与浙江、湖北、吉林等各省相似，即对财政体制的制定、转移支付和专款的分配、财政结算、收入报解、资金调度、债务管理等财 政管理的各个方面，全部实行省对县直接对接，地级市与县(市)在财政管理体制上相互独立,同时保留了市对县市财政业务指导、工作衔接和监督管理等职能。

2、收入分享改革。包括分享税种及基数核定。分享税种可以概括为“两分两调两放”6个字。“两分”即分享增值税、营业税。将除湖南中烟公司和华菱集团的增 值税继续作为省级收入以外，其他行业增值税地方25%部分，改为省与市县按25：75分享；将除高速公路和铁路建安营业税及属于省级的铁路运营营业税继续 作为省级收入外，其他省属企业营业税与原属市县营业税，改为省与市县25：75分享；“两调”，即调整所得税、资源税分享范围。将原属省级的省电力公司、 省经济建设投资公司、财信控股等企业所得税地方40%部分下划市县，按省与市县30：70比例分享，并改变跨市县企业所得税分配办法，实行总分支机构按比 例缴纳。将资源税原省与市州按50：50比例分享调整为省与市县按25：75；“两放”，即下放土地增值税和城镇土地使用税。将原省市县按50：50比例 分享土地增值税和城镇土地使用税下放市县，增量部分省财政不参与分享。二是核定基数。以2009年1-10月的实际完成数加后两个月推算数，作为增值税、 营业税、资源税、土地增值税、城镇土地使用税以及新下放的企业所得税等税收基数。

二、改革取得成效

（一）省与县对接，财政资金运转效率提高

改革前，除了大部分一般性转移支付和少数专项转移支付直接分配到县市，其余都需要通过市级财政再分配，使得一些上级往来资金不能及时拨付到县。改革后，县 财政的资金调度由省财政直接划拨到县，减少了划拨资金的中间环节，各种财力性转移支付资金基本能够按时间进度划拨到位。5-7月，改革5县共计接收上级往 来资金8.1亿元，同比增长11.42%，若剔除“两税”返还数，实际增长244.68%。上级转移资金到位及时，县财政对公共领域投入明显增强，对支持 新农村建设，提高农民保障起到了积极作用。5-7月，改革5县办理财政支出13.69亿元，增长36.92%，占到1-7月支出总额的45.08%，其 中：交通运输、科学技术、公共安全、农村环境保护、医疗卫生、城乡社区事务同比增长均在50%以上。2010年二季度，5县农民人均收入3970元，同比 增长15.7%，较2009年同期上升5.9个百分点，增收538元。

（二）部分税种下放，县级一般预算收入增加

改革后，市不再参与县税收分成，省将土地增值税、城镇土地使用税全额下放给县（市），同时把原省与县五五分成的资源税再下放25%给县市，株洲市县级一般 预算收入增长。5-7月，县级一般预算收入17.94亿元，同比增长51.52%，月平均入库5.98亿元，较改革前月平均多收1.88亿元，增长 45.85%。1-7月，县级一般预算收入34.42亿元，同比增长30.87%(见表1)，其中：土地增值税、城镇土地使用税、资源税同比分别增长 83.89%、44.89%、72.39%。

(三)省级财力壮大，省级财政调控能力增强

此次改革，将增值税地方25%部分，地方营业税改为省与市县25：75共享，虽然在已实行改革的省份中最低，但依然大幅度提高了湖南省省级收入份额。 1-7月，株洲市共计上划省级收入5.55亿元，同比增加3.26亿元，增长70.15%(见表1)，较2009年同期上升68个百分点。其中，5-7 月，省级增值税、营业税分别入库0.65亿元、1.45亿元，同比分别增长550%、752.94%，共计增收1.83亿元，占到1-7月省级增收额的 56.13%。省级财力增加，按照改革精神，省将把增量资金更多投入到欠发达县市，这将对实现我省公共服务均等化、城乡区域协调发展起到很强的促进作用。

(四)省、市双指导，县级财政管理水平提升

改革后，省里的很多会议、培训班直接开到县级，使县里了解各种财政信息更及时、更全面，对各种财政政策的理解和掌握更加到位；同时保留了区市对县市财政业 务指导、工作衔接和监督管理等职能，市里的重要会议、重大改革县级财政也都参与。省与市双重领导与帮助，大大提高了县级财政管理人员业务素质和工作水平， 对提升5县财政管理水平起到了积极作用。

三、目前改革存在的问题

（一）市县收入质量下降，产业结构调整压力大

此次改革省将土地增值税、土地使用税下放给县市，将增值税地方25%部分、营业税作为省与县(市)共享收入，这种“分享主体税种，下放土地管理税种”方 式，导致地方政府更加注重契税征管、非税收入的挖潜、土地交易市场的盘活等，使地方收入质量进一步下滑，同时更加依赖于房地产市场发展，产业结构调整压力 加大。1-7月，株洲市地方税收收入24.05亿元，占全市地方财政总收入的45.36%，较2009年同期下降4.2个百分点，其中：市、县级增值税、 营业税12.21亿元，占地方财政总收入比重的23.03%，较2009年同期下降4.3个百分点。土地增值税、城镇土地使用税、契税、国有土地使用权出 让金收入7.7亿元，占地方财政总收入的14.52%，较2009年同期上升10个百分点，多增6亿元。二季度，5县市全社会固定资产投资额123.78 亿元，增长60.2%，较2009年同期上升8个百分点，而高新技术产品增加值2.3亿元，同比仅增7.8%。

（二）部分县市财力减弱，改革促经济发展作用不明显

省直管改革，减少了管理层次，目的是增加县级财力，扩大县级管理权限，从而推动县域经济发展。但从目前情况来看，部分县市财力不增反降，改革促经济发展作 用不明显。截止7月末，5县中株洲县、茶陵县、攸县财政库存余额同比分别下降51.6%、19.62%、13.88%，共计减少1.3亿元。2010年二 季度，5县（市）实现地区生产总值248.53亿元，同比增长14.8%，总量占全市生产总值的47.56%，较2009年同期下降2个百分点，增幅较株 洲市总水平低0.7个百分点，较2009年同期下降0.8个百分点。

    1、部分改革配套措施未实施，省对县扶持有限。改革后，省级财政管理单元由原来的14个增加至93个，管理幅度是改革前的6.42倍，管理单位剧增，管理 事务增加，加上改革涉及面广，很多改革配套管理措施目前尚未落实，部分县可自主支配财力减少。一是全省“两税”返还暂停。仅此一项5县共计较2009年减 收5900万元，下降39.33%；二是按新体制核算1-4月县级600万净调入资金8月仍未到位；三是省对县支持并没有发生实质性改变。改革后，省直拨 资金效率提高，但转移资金绝大部分是专项的转移支付，只是在原来设区市应得的大蛋糕里，由省里直接拨付给县，并没有把蛋糕加大。

2、市帮扶县积极性削减，贫困县获上级扶持减弱。改革后，虽然省明确提出鼓励市级继续对县市给予支持和补助，株洲市政府也表示将继续按照2009年标准给 予县支持，但从实际情况来看，在各项改革配套方案不明朗时，市对县支持进度有所放缓。如，2009年，株洲市政府提出“农民用水，政府买单”农村水费改 革，当年市财政对5县补助农村水费改革支出1020万元。改革后，截止7月底，市财政对县农村水费改革补助支出为0。

3、收入基数重新核对，部分县市收益受损。“省直管县”改革一个重要的工作环节是核定收入基数，是以2009年前10个月的实际完成数加后两个月收入数 (后两个月收入测算数按前10个月月平均收入的1.24倍计算)确定改革后的收入依据和省财政转移支付的拨付指数。这一方案显然不利于2009年基数较低 县市。如，茶陵县属于老少边穷县, 以采掘、建材、冶炼、铸造为四大支柱产业。在前两年，茶陵县受冰灾、金融危机、落实环保等政策因素的影响,关、停了一些冶炼、造纸企业，再加上落实各项优 惠政策办理退库，增值税等主体税种连年减少,2009年增值税减收35.48%，尤其港澳和外商企业和私营企业减少幅度较大，分别达44.15%和 56.56%。以2009年增值税减收35.48%的基数核定改革后的增值税收入数，增量部分则进行调整，基数核定后，茶陵将减少收入900万元。

(三)市级调控能力减弱，市本级财政收支矛盾突出

近年来，为加快“两型”社会建设步伐，株洲市加快了城市基础设施建设，政府债务规模大幅扩大，偿债压力明显加大，2010年市本级需偿还政府债务规模达 33.35亿元。旧体制下，市本级不但掌控了自身财力，同时库存中还包含着中央、省对县转移支付资金的一部分及县上缴收入，市财政可调剂资金较充裕。改革 后，省直接对县拨付资金，县不再向市上缴收入，部分税种分享比例变化，市财政掌控资金减少，资金调剂能力明显减弱，收支矛盾突出。截止7月末，市本级一般 预算收入12.01亿元，同比增长8.75%，较2009年同期下滑5个百分点，一般预算支出28.75亿元，增长81.7%，较2009年同期上升60 个百分点，市本级库存余额6.1亿元，同比下降47.27%，较年初减少9.8亿元。

四、相关建议

（一）加快“省直管县”体制建设步伐

一是建立健全省、市、县财政网络体系建设。以做到省、市、县既实现数据共享，确保工作联系和沟通顺畅，又降低行政成本，提高工作效率；二是尽快完善改革配 套政策。财政体制变化、收入分享改变，各项原有制度已不适应新体制要求，必须尽快完善、出台新的配套政策方案，以保证改革顺利进行；三是优化支出结构，落 实对困难地区的扶持政策，提高一般性转移支付比重，增加基层财政的可支配财力，解决县乡财力不足问题；四是完善市、县、区激励机制，安排一部分资金，把资 金与地级市管理省直管县的工作成绩结合起来，安排一部分资金，把奖金与省直管县自力更生、落实各项省级政策结合起来，通过激励制度的设计，鼓励地级市与改 革县(市)建立利益联结关系，帮助县（市）级政府发展经济，鼓励县（市）级自力更生、自我发展，促进县域经济的迅速发展；五是逐步实现完全“省直管县”。 建立完全的省直管县体制，既包括财政方面的省直管县，也包括社会事务和干部人事方面的省直管县，因为只有把事权划分清楚了，才能调整和规范省与县的收支关 系，建立健全与事权相匹配的财税体制，从根本上保证省直管县的持续健康有序运行，避免由于财权、事权不统一，而造成的内部运转的不协调。

(二)以改革为契机，做大做强县级财力

一是县财政积极对上衔接，全力争取支持。“省直管县”改革中明确提出要加大对困难地区的支持力度。县级政府要把握这一利好政策，积极争取上级资金和项目支 持，增加地方财政力。在省直管扁平化管理体制下，省级管理幅度过宽可能产生辐射递减以及在体制改革过渡可能产生衔接不畅等问题，地方政府应超前计划，积极 研究省委、政府已经出台和即将出台的各项扶持政策，把握上级动向，通过多种途径主动加强对上衔接，积极推介县域特色资源和产业，努力引入省级资金和优质项 目，以此拉动县域经济发展，促进地方税收增长；二是强化税收征管。加大财税征管工作力度，坚持大税小税一起抓，正常收入和清理欠税一起抓，税收、基金一起 抓，实施全方位监管，确保实现的财政收入全部清缴入库；三是加大招商引资力度。新体制，将原属省级的电力、石化、冶金、有色四大行业增值税，重点工程营业 税、金融保险税以及其他省属企业营业税下划。地方政府要抓住这一重点，优化投资环境，集中全力引进一批骨干税源企业，同时加快金融业发展，在良性互动中， 以获取更多税收。

(三)紧密市区联系，促进市区财源建设

改革后，各市区要重新定位设区市功能，要突出“经济区域”原则，打破市区界限，切实做好区域经济发展规划，共同促进市区财源建设。一是大力培植区级财源， 形成多层次、多产业、多所有制、多区域的稳定的财政收入增长点，以保证区级财政正常运转和城乡社会事业协调发展，同时区经济要主动融入市经济发展圈范围， 不搞重复建设，优化区域经济布局；二是市要充分发挥龙头作用，以中心城市的辐射力和吸引力来带动城乡经济一体化的发展，通过城乡结合，条块结合，内外结合 来组织开展各地经济活动，特别是在交通网络建设方面，要注意城乡统筹兼顾，形成辐射市区以外乡村的交通网架，为推进城乡一体化发展打下基础，从而促进区域 经济发展；三是依托长株潭经济一体化发展，利用三市合力，引进新型产业，壮大特色产业，加快地方财源建设。

参考文献：

[1]2010，《湖南省财政体制改革收入管理和基数核定办法》

第9篇：土地使用税征管建议范文

他认为土地增值税存在先天缺陷，一方面想通过加大对开发商加高房产售价进行征税来控制房价上升，另一方面又无形中将一大块金融成本加入开发商销售成本，最终会传导到房价上，成为房价上涨的一个推手。他觉得这不符合土地增值税推出时国家的期望，“是到了对这一税种进行调整的时候了。”他明确向记者表示。

他进一步解释了自己的想法，首先他认为一定要根据中央的相关精神开展税种税制的调整工作。“中央十八届三中全会已经通过决议，明确要求加大房地产税改革试点力度。完全可以以此为契机，探讨将土地增值税并入房产税的途径。”他表示，土地增值税本身就有和房产税相重复的地方，都是对房产的增加额征税，但是计算方式和征收方式不同，环节不同，造成土地增值税征收起来比房产税困难得多。“因此，我们要严肃考虑是否将土地增值税并入房产税，一是好征管，二是避免重复征税，减少购房成本，降低房价。”

其次，他认为可以考虑阶梯式改革土地增值税，避免改革过快引起市场动荡。“短期内完全可以考虑降低土地增值税税率，比如只按房产销售额的 2% 税率征收，但要做好税务征管工作，保持法律的严肃性。而且这样做完全可以减少税务征管部门因这一税种的自由裁量权较大，而导致选择性执法的机会。而下一步再考虑用新经济发展大局，不能不谨慎。”