房地产行业财务处理精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产行业财务处理主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产行业财务处理范文

关键词：房地产公司；财务管理；问题；对策

随着市场经济的不断改革发展和变化，我国的房地产企业不仅仅面临着一些来自于房地产企业内部的压力，而且也面临着来自于一些客户、竞争者和法律法规方面的压力，尤其是在财务风险方面更为严重。因此，在当前这样的经济环境下，我们有必要对房地产公司的财务管理体系做出优化，以便于其适应当前的社会发展。

一、房地产公司财务管理的特点

在当前环境下，房地产公司的财务管理特点主要体现在两个方面，一方面是房地产公司所面临的财务风险更大了，另一方面是房地产公司的财务管理难度增加了。

1.房地产公司所面临的财务风险加剧。近些年来，我国的国内经济在不断地发展着，这也使得我国的城市化水平有了显著的增加。因此，房地产行业获得了十分显著的发展优势，这促使房地产企业的资金投入增大，筹备物资的资金增多，造成财务管理的周期延长。在这样相对较长的开发经营周期当中，会使房地产的经营管理面对着诸多的不稳定和不确定因素，这也使得房地产企业的经济效益和投资项目都面临着多重的结果，也使得房地产的开发所面临的风险加剧。

2.房地产公司财务管理的难度加大。在当前环境下，关于房地产的开发主要涉及到了来自很多方面的问题，所以这就导致了房地产公司财务关系也面临着一些复杂性和多样性的选择。通常债权人、债务人、投资人、公司内部职员、被投资的单位和开发公司之间的关系都属于房地产公司财务关系范畴之内。除此之外，房地产公司内部的各个单位之间或者和上级单位以及各个管理部门之间的关系也属于房地产公司财务关系，具体来说表现在很多的方面，比如被拆迁单位或者居民住宅，勘察设计等，这些都和房地产企业的大量的、频繁的资金交往存在直接的关系。由此看来，在当前这种环境之下，房地产企业的财务管理难度是有所增加的。

二、房地产公司财务管理的基本现状分析

1.房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理。房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。

2.成本管理和财务预算的意识淡薄。一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深人详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。

3.房地产公司融资困难。房地产企业为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。

4.财务管理人员的素质不高。一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。

三、房地产公司财务管理工作的优化措施

1.健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度：如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序,提高会计质量。

2.提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

3.扩大房地产公司则务管理的资金筹集。如果想要在当前环境下促进房地产企业的更好发展，必须要结合当下房地产行业发展的现状对整个房地产行业做出分析，经过分析之后，我们可以得出，房地产企业必须要具备有足够的资金来作为维持房地产企业正常运转的基本保证。因此，对资金的筹备工作是应该摆在第一位需要解决的问题。具体来说，需要从四个方面进行：第一，依托银行贷款并将其作为资金筹备的主要方式，在此基础上拓展其他形式的金融业务，比如商业汇票和保函等；第二，要制定出一种合理有效的打入资本市场的途径，比如发行股票或者债券进行融资；第三，房地产公司需要对外筹集资金，以此方式来加大本企业的市场占有份额，扩大企业在市场上的竞争实力；第四，对融资左式进行创新，可采取多种方法进行。

4.提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。

5.加强风险控制。房地产公司财务管理中的风险控制主要从以下方面入手：一是要了解当下的法律环境，尤其是在现有的市场环境下，企业必须要以法律为依托，规范各项业务活动和经济活动，科学进行利润分配，强化企业理财职能；二是要了解企业所在的经济环境，要以我国国民经济为导向，深入公司体制改革，适应我国的市场经济体制，一切从实际出发，及时调整公司的经营方式，以此来提高自己的市场应变能力。

参考文献：

[1]田林永.房地产企业财务现状及管理建议[J].上海房地,2011(5).

[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(7).

[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师,2010(2).

第2篇：房地产行业财务处理范文

【关键词】房地产；税收管理；建立；税务会计师；专职岗位；作用

前言

房地产随着我国经济的快速发展而逐步在迅速壮大，逐渐成为我国国民经济的主要组成部分。房地产的税收在整个税收中也占有及其重要地位，房地产行业所涉及的税种很多，如在购买土地的环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费等；在土地使用环节要缴纳土地使用税等；在房屋销售环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费、契税、土地增值税、企业所得税等；在发放职工工资环节要代扣代缴个人所得税。因此，房地产行业的税收管理工作内容丰富，税率变化大，房地产行业应该加强税收管理工作，减少企业涉税风险。我公司从2005年至2010年底所涉及的税种就达11种之多，税务机关每年对税收稽查，也遇到涉税风险。通过税务稽查，我们认识到企业的税务管理应该从项目部到公司都应该设立税务会计师专职岗位，来专门管理项目及企业的税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等税收管理体系，全面地避免企业涉税风险。

近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷税、漏税、逃税行为，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。

一、房地产行业税收征管面临的问题

（一）倒挂往来不入“收入帐”，随意调剂收入

这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是客户产权转让变更收取客户的手续费用，不确认销售收入，直接冲减销售费用或者间接费用，逃缴企业所得税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税；四是以租待售的商业营业房的租赁费用不确认收入，直接冲减销售费用，偷逃流转税及企业所得税。五是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入”账，推迟纳税；六是将应该作为销售的综合办公楼转为自用，不结转固定资产，逃缴房产使用税等等。

（二）以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收

主要表现为：一是以商品房抵项银行借款本息；抵项应分配给投资方的利润；抵项应支付的建筑安装工程款；抵项获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵项应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得税额。

（三）税前扣除项目不真实，虚列或高估成本

主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细账，将完工和未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路减少、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。

（四）以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款

主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲喊开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入帐；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷税逃税常用的主要手段。

二、我公司设立税务会计师后的纳税情况及其意义

房地产行业所涉及的税种很多，通过下述表一可以知道，本人所在企业六年的税种共计十一种，实际缴纳各种税收近一个亿。其中企业所得税缴纳2516.95万元。

通过表一的税收缴纳情况，可以看出：为了更好地管理企业税收工作，我公司从成立开始就设立了税务会计师岗位，对企业的税收工作进行全面的管理。公司依法进行税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等建立税收管理体系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系统地考察整个税收管理活动内在的必然的联系和活动规律，加强企业税收内部控制制度，合法、合理、及时申报缴纳各项税收。

2.有利于正确制定和贯彻、实施、执行实施政策法规，实现税收管理要素的优化组合，提高税收管理水平和规模效率，合理规避企业纳税风险。

3.有利于充分发挥税收管理职能，进行税收管理的整体改革，有利于纳税人公平竞争，促进税收征管的良性循环。

4.有利于促进实现依法治税，建立市场经济税收新秩序，减少征税及纳税成本，实现税企和谐统一。

三、关于税务会计师

税务会计师（CTAC）是由中国总会计师协会负责认证的国家高级财税管理人才重点培养项目，是以国家现行税收法律法规为依据，以货币计量为基本形式，运用会计学的基本理论和核算方法，连续、系统、全面地对纳税人应纳税款的形成，计算和缴纳；即税务活动所引起的资金运动进行核算和监督，以及税务统筹管理、税务检查、纳税筹划等一系列与税务相关的税务工作，以保障国家利益和纳税人合法权益的一种企业税务会计专职岗位和专业会计人。

可以说由于税务会计师这个管理岗位的产生，就使得企业原本的一些具有涉税经验，经常与税务机关打交道会计人员，通过必要的培训学习，在掌握了税务会计知识和纳税常识、税收筹划技能等一系列相关专业知识后，从传统的会计岗位中分离出来，以相对独立的身份，参与企业核算反映、监督管理、预测和决策的职能管理中，从而达到节约纳税成本、降低纳税风险、提高资金使用效益、实现利润最大化、以推动企业可持续发展。

四、税务会计师在企业税务工作中的作用及意义

（一）在税务会计师这个定义没有立法前，作为企业财务会计中的一名与税务打交道的会计，他的职能只是在每月的15号之前完成报税，缴税业务，填写一些税务机关要求填写的税务报表，在特殊情况下处理一些简单的税务纠纷。现阶段由于我国税法越来越健全，税收管理程序化、现代化的越来越严格、计算方式的越来越复杂，企业会计准则、企业会计制度以及一系列税收法律法规的完善，使得财务会计和税务会计的目标逐渐出现差异，它们对会计事项的要求也随之出现了分歧，现有企业的一些“税务会计”无论从管理上还是对税法的理解上都远远不能满足企业为了实现利润最大化而必须进行的税收筹划业务。作为一名与税务打交道近三十年的会计我是感同身受。6月在成都的一次纳税筹划培训学习中，纳税筹划作为一个全新的名词，还不完全被各公司和企业所接受。但是，当时老师的一席之言却让学员振动。他说，他在给一些企业、公司作纳税筹划的时候发现，这些公司和企业可以说都没有少缴税，但却因为财务人员对税收法规了解的不及时、对税务理解的不全面、不到位，而给税务机关多交了税款。回公司后，笔者对我公司的缴税情况进行了一次盘点，发现公司从开始就设立了税务会计师的岗位，不存在该缴的税没有交，不该交的税却多交了的现象，充分说明了设立税务会计师岗位与不设立该岗位，对企业税收影响很大。

（二）企业为了提高税务管理的有效性，设置专职的税务会计，按照税务会计的职责，一是根据税收法规对应税收入、可扣除项目、应税利润和应税财产进行确认和计量，计算和缴纳应缴税金，编制纳税申报表来满足税务机关等利益主体对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税金支出进行预测，对纳税活动进行合理筹划，发挥税务会计的融资作用，尽可能使企业税收负担降到最低。

总结语

在设有专职税务会计岗位和不设专职税务会计岗位的情况下，所产生的结果和作用却是截然的不同。前者产生的结果是因为会计人员因不能全面、及时的掌握税收法规，或对税法理解的不透彻，将不该缴的税多交了，不但没有起到为企业节约支出、减少浪费、利润最大化的作用，反而还为企业造成了经济损失。增加了税收负担；而后者的结果则是税务会计通过对税收法规、税收政策和税收征收程序的某些特殊规定，在国家法律、法规及政策允许的范围内，坚持合法性、事先性、适应性、综合性的原则基础，进行具体的筹划操作和运作，为企业最大限度地降低或减小税赋，最大可能地多获取利润和取得了更大利益做出了贡献。

参考文献：

[1]赵晋林.当前我国房地产税制中存在的主要问题[J].涉外税务,2004(4).

[2]韩雪.我国现行房地产税制的博弈分析[J].税务研究,2005(5).

[3]张卫.从管理学的角度看税收征管的完善[J].税务研究,2004(12).

[4]孙树营.完善我国房地产税收制度的初步设想[J].涉外税务,2005(6).

[5]罗本慧.浅析税务会计师在企业中的作用[J].现代商业,2011(8).

第3篇：房地产行业财务处理范文

【关键词】 商业地产 融投资 估值研究 股权

商业类型的房地产是商业和房地产的综合集合体，在我国的发展起步比较晚。随着我国，改革开放的不断深化，市场经济体系的不断确立，越来越多的资本开始转向商业地产当中。商业地产从微观上来讲是用于零售、餐饮、娱乐以及健身休闲等用途的房地产形式，从经营模式上和功能用途上区别于普通的居民住宅、公寓和写字楼等常用形式。商业性质的房地产是一个具有商业和地产等多种投资属性的综合性行业，商业房地产不仅区别于单纯的项目投资和商业发展，还区分于传统意义上的房地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。从宏观上来看商业地产是一个具有非常高资金密度的行业，这对于进入企业的融资水平具有着更高的要求。

1 我国商业地产融资发展的现状

商业性房地产任何方面的调控都将会影响到我国金融市场的每一个角落，强制性地打压房地产行业将会给我国经济带来沉重的打击，为了避免我国经济走上二十世纪末日本房地产市场泡沫破裂而导致日本经济大规模衰退的老路，政府需要在必要的时机支持房地产的发展。而商业地产作为房地产的一个重要组成部分也将会得到一个更好的发展空间，我们要看到房地产在社会经济发展中的重大作用。

1.1 商业类地产融资具有较大的关联性

我国的商业类地产已经逐渐成为了我国社会经济中的重要支柱性产业，是我国宏观经济中一个必不可少的组成部分。通过我国的统计数据我们可以看出，商业地产等房地产类行业对于每年GDP的拉动大约为两个百分点，虽然这种拉动效果不是十分地明显，但是实际上房地产和国民经济中的很多行业具有着非常明显地联系。如和房地产直接相关的行业就有钢铁、水泥和其他建材等行业，这些行业又将进一步带动着冶金、化工和纺织等众多行业共同发展，根据相关资料房地产领域一百元的销售额可以带动其他领域十七元的销售，销售带动率为百分之十七，除此之外随着这一轮炒房的热潮，已经有了很多普通消费者囤积了很多商品房，在现今的经济形势下提倡商业地产的再融资可以在很大程度上盘活民间资本，促进社会经济的发展。通过商业类地产的融资可以很大程度上提高我国社会财富的合理流动速度，促进基础设施建设，减少国家和地方财政对于社会建设的财政负担。

1.2 商业地产融资过程中对保证经济增长发挥的作用

虽然我国在2011年在借贷市场上出现了问题，但是从整体上来看市场供需之间的差距还不是很大，从统计数据上来看，我国的房地产投资增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千万套保障房的建设很大程度上拉动了房地产投资的快速增长，但是随着商品房的整体调控和资金短缺问题的加剧，商品房的总体投资从第三年季度就开始有所降低，到第四季度已经降到了一个很低的水平。同时我国在土地的购置上在第四季度也有所回落，我国对于房价调控力度很大，下一年度的房地产投资降低拖累了固定投资的增长速度，如果我国经济要保证GDP百分之八以上的增长率就要协调好民生和房地产行业的发展平衡。因此此次房地产宏观调控没有达到预期的调控目标。而商业地产经过多年的市场的开发和供应已经得到了很大的发展，很多普通的市民对于投资者的商品房已经逐渐趋近于饱和，这就使得很多新增的商品房对于消费者在选择过程中具有更多的选择空间，很多房地产企业也都相应减少了开发量。

2 我国商业地产融资的主要问题

在商品房开发面临着众多背景，商业地产的投资总额随着时间的推移不断提升，这说明社会经济对于房地产投资还是具有比较充足的信心的。其中一个比较重要的关键因素是我国正在处于一个城市化率迅速提升的阶段。按照经济发展的规律来讲一个国家的城市化率提高到百分之三十之后房地产行业将会进入一个比较快的发展阶段，我国的城市化率从上世纪末的百分之二十九发展到2011年的百分之四十七，按照这个比率来讲，我国的城市化速度非常快，同比日本减少了三十年，城市化的大规模发展必然会带动房产类行业的配套要求，可以预见的是我国的房地产开发将会出现一个新的发展纪元。在这个基础上我国的商业地产也将会有新的发展方向，以万达模式为代表的商业地产具有非常强的市场活性。自以来，我国逐步推进房地产制度改革，根据国际经验已经初步建立了社会住房保障体系，但是在商业性的房地产融资上仍然存在着这样几个方面的问题：

2.1 相关政府缺乏资金提供的主动性

在新国八条中，政府提供的保障性住房提出了大力发展商业地产的发展政策目标，根据城市建设部门的估算，建设总体资金量将达到1.3万亿，其中土地出让的资金将直接用于投资建设，这些资金当中土地出让提供近三千亿资金，中央方面款在两千亿左右，各个公积金贷款提供近千亿资金，上述各类资金的总额合计六千亿，这些资金和总需求存在着七千多亿的资金缺口，在这部分资金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不准确，这些资金大约占到了建设资金总额的百分之六十左右，这部分资金占到了建设资金的一半以上，资金主体的责任相互推诿给资金供给造成了很多发展瓶颈。而且商业地产能够在很大程度上带动当地其他产业的发展，对于拉动地方经济具有非常大的作用，政府的资金参与责无旁贷，但是中央和地方政府在角色上没有确定主次。就商业性房地产的财政支持来看，中央政府虽然提高了财政方面的转移支付，但这部分支付的资金总额只是很少的一部分，而地方政府不仅是GDP的生产者和所有者，更是地方经济的管理者，这部分管理工作不仅包括了商业地产和其他行业的规划、开发以及建设管理，因此，这部分较大的资金缺口应该由地方政府承担。但是因为没有完备的资金提供保障体制，这就导致了地方政府在商业地产的招商引资上没有监督和约束，导致了投资部门无法真正履行其职责，也在很大程度上制约了商业地产的融资进程。

2.2 金融市场上商业地产资金来源的非市场化

目前在我国的主要城市性建筑的资金来源是政府的财政划拨，这种非市场化的资金来源必然会导致商业地产资金的使用效率低下。从我国的房地产金融市场现状来看，我国房地产金融市场的资金总量远远不能满足商业地产的建设资金要求。从我国的金融行业现状来看，三十多年的改革开放为我国社会积累了很多的财富，民间的资本也日益增加，我国居民的民间储蓄率逐年升高，而且居民对于房地产投资的需求也日益强烈。除此之外，伴随着我国金融市场的发展和我国投资机构增强了对风险和收益的控制，改善了投资市场的软环境，但是也要清楚地看出商业地产在我国的金融市场发展中并不是十分完善和成熟的，投资渠道的狭窄使得多种资产类产品无法实现广泛地进入投资市场。而且商业性房地产的理财产品因为资金活性差就无法保证产品的保值和增值功能。因此如何保护性地利用我国的商业地产金融市场，最主要的就是要充分地利用我国的民间资本，通过盘活民间资本来促进金融市场资金来源的市场化。

3 新时期商业地产融资主要风险探析

在商业地产的发展过程中我们不难发现，商业地产作为我国房地产投资的一个新的热点，今后必将成为投资的新的方向。但是每一种投资产品都会存在其固有的风险，商业类房地产的投资量大，投资回收的时间相对较长，而且在投资的过程中会经常受到国家和地方的双重影响，这对于一些实力较强的金融机构都会是一个巨大的挑战，对于普通的投资者风险就更为明显了，作为一个高风险和高收益的地产类投资理财项目，商业性地产的风险主要来源于这样几个方面：

3.1 商业性地产开发商的决策性失误

商业性房地产的开发商是地产的第一投资主体，开发商自身的决策决定了整个商业性地产的发展方向和发展模式。针对某一个特定的房地产行业来看，开发商的主要决策风险存在于自身的管理水平和财务状况以及市场的营销策划水平等诸多方面。房地产项目的投资范围比较广而且产权的期限也比较长，如果没有一个很好的管理水平和决策能力将会在地产投入使用之后造成管理上的混乱甚至会直接影响到房地产本身品牌价值。在现今宏观经济不明朗的情况下，房地产产业更是政府进行调控的重点，各种和房地产有关的政策变化较快，特别是在税收方面的小幅度调整频率特别高。面对着政府的微调如果企业没有一个良好的企业财务处理能力就会增加企业成本的负担。这就需要企业在进行房地产融资决策之前建立好一个充足的人才储备，只有这样才能在面临变革的过程中处变不惊。而作为一个投资者在进行商品性房产购买之前对于开发商的资质要有一个比较清楚的认识，只有一个拥有雄厚资本实力和优秀管理能力才能使得房地产项目有效地避开风险。

3.2 商业性房地产概念认识不清

现在很多的市民、投资主体和房地产开发商对于商业性房地产的认识存在着很大的误区，国内的很多商业类地产企业还只是在拿着原来开发商品房的思路进行商业性的地产开发。在很多店铺、写字楼和办公楼的设计上仍然使用小户型商品房的设计和销售理念进行销售，认为只要开发出的房地产能够让投资者买得起或者自身的产品只要能够卖出去就是成功，很多商业地产开发商只做到了地产而没有做到商业。另一方面很多房地产开发商在进行商业性地产开发的过程中存在着只是帮助政府完成政策性工程和形象工程的现象。这样就会导致在一定区域内的房地产开发量大于当地的经济发展需要，这就会导致在进行招商过程中很难招到足够的入驻商铺，如果招商无法正常进行，那么商业性的地产也将是空想，所以投资者在进行投资的过程中要综合性地考虑当地地区招商的潜力和当地经济未来发展的空间，进行综合性考量，不要盲目投资。

3.3 商业性融资价格存在水分

一般投资在商业性店铺的投资者获取回报的途径主要有两种，一方面是投资者在购买后出租给有实际需求的客户，通过收取租金的形式获得综合性收益。另一方面是通过购买房地产然后出售获得价格差利润。目前市场上大多数的投资者比较倾向于后一种价格差的获利方式。而商业性地产作为一种处于不断发展的房地产投资形式具有非常高的增值空间，但是一旦游资进入到该行业中就会导致地产价值速度快速上涨。因此投资者要理性地看到自己进入的实际价格点位，一个没有节制高速上涨的态势必将会导致形成价格泡沫，价格当中也将会含有较高的水分，一旦政府进行了较为严格的管控措施就会给投资者造成非常严重的损失，这种投资泡沫的破裂引发的价格危机是系统性的，所以在投资商业性地产的过程中投资者要充分考虑到融资价格是否合理，如果进入的价格点位就是一个比较高的价格，就要充分考虑到是否已经到了价格链崩溃的边缘，此时进入的话可能会给自身的财产带来非常严重的损失，而进入点位较低的时候要充分考虑到宏观形势，价格降低是因为相关政策的打压还是市场的合理波动，通过综合性的合理判断，做出相对比较合理的投资选择。

4 结语

综上所述，传统商业地产通过自我积累和发展的方式来解决企业发展中的资金问题已经无法适应不断发展变化的外部市场环境，尤其是对于像商业地产这类资本密集型行业。面对着不稳定的金融市场，商业类地产企业必须结合自身特点进行融资类创新，通过多渠道进行发展，利用各种有利条件解决自身发展中存在的资金问题。总而言之，商业地产在进行拓展房地产融资渠道的过程中要尽量拓宽融资多元化融资渠道，只有这样，才能使得我国商业地产取得更好更快的发展机会。

参考文献：

[1]朱周戈.我国房地产业的融资以及潜在问题分析.科技经济市场，2012.

[2]朱平安，王元月.房地产企业融资问题与对策.中国乡镇企业会计，2012.

[3]唐敏.宏观调控下房地产企业的融资对策.消费导刊，2012，（10）.

[4]刘李胜，高翔.房地产企业融资上市图景[M].中国时代经济出版社，2009.

第4篇：房地产行业财务处理范文

财务管理水平对于资金需求量极大的房地产行业财务管理是额外重要。财务的科学管理能更直接、更清晰的体现公司的财务预算，有利于公司各部门之间协调发展，使公司制度更加完善。同时随着市场经济的发展，现代企业越来越重视公司的管理科学化，公司财务管理的科学性也有所提高。公司管理者重视公司管理也会对员工产生较大的促进作用，充分调动了员工的积极性，推动公司迅速发展。因此，我们必须重视，以保障企业的竞争优势。

二、地产公司财务管理存在的问题

财务部门是地产公司中的核心部门，主要负责执行和制定公司财务预算，是整个公司的重心。也正是因为如此，只有财务部门的管理得当，才能有效地减少公司危机，减少公司内的矛盾，增强公司整体的凝聚力，从根本上解决其他部门遇到的问题，推动公司的和谐稳定发展，为公司获取更大的利益。第一，房地产公司是盈利性企业，一切活动都以利益最大化为目的，然而在资源十分有限的条件下，为达到利益的最大化，公司往往会把重点放在产品营销上，认为只有业绩的提高才能为公司获取最大的利益。实则不然，公司在把重点放在业绩上的同时也忽略了另一重要内容即公司内部管理。当公司内部治理被削弱后，会计不能被用于主动参与公司的决策，这就有极大可能性造成公司决策不科学，严重阻碍公司发展，甚至威胁到公司的生存。第二，在不完善、不科学的财务管理体制下，多数房地产公司的会计核算不符合标准，出现了严重的财务处理混乱。如在会计凭证登记时填写不按规范，有涂改挖补的现象。在会计账本设置方面，它作为会计核算的重要内容，然而经常出现不按照记账方式和账本格式记账等问题，多数房地产公司又盲目自信而没有制定一套科学的体系，致使账本不能用于全面的系统记录，更不能直观的反应企业的经营状况，给账目的核算及查账工作增添了较多的困难，降低了工作效率，甚至使会计工作与公司其它正常工作产生严重的分离，阻碍了公司高层的重要决策，滞缓公司向前发展。

三、如何做好财务预算的方法

财务预算是财务管理的重要内容，财务预算是反映公司在预算期内预计财务的状况和经营成果，财务预算为公司明确奋斗目标，为公司发展提供动力，在财务预算中重点抓住预算的执行与控制这两个关键环节，以保障财务预算管理的有效展开。首先，公司经营的基础就是各项业务，财务预算为每项业务前期必须开展的，对此公司要严格把关，要求其必须按规定的程序进行各项业务的预算。事物是逐渐发展的，公司经营更是如此，公司在做本年度财务预算前应该对上一年财务预算的执行情况进行分析，是什么原因造成了预算执行力度低，在以往的财务预算中又有哪些地方可以改进和借鉴。综合国家政策和相关文件，保障财务预算的准确性。一切从基础开始，只有打下坚实的基础，才能获取最终的利益，对不符合预算审批程序的支出项拒绝处理，规范预算申报行为，杜绝资金的不合理利用。保障预算的科学性和可操作性，避免经营结果与预算差距大。只有这样不断积累经验，公司才能在未来的财务预算中不断进步。其次，在业务开展过程中，公司应组建监督小组，深入各基层部门，对其项目预先的实施进行监督，严防腐败。这里需要注意的是要严格控制项目实施过程中现金的流动去向，实时把控，规范现金的支出程序。由于市场价格具有不确定性，所以在预算执行过程中出现矛盾为正常现象，财务部要及时了解实际信息，对出现的问题进行深入分析，财务上下协商的办法，用实际数据来说服对方。对出现变动的部分进行重新审批和调整，以保证整个项目的正常开展。预算完成的好坏也直接影响员工的薪酬、晋升等，所以在预算执行过程中经常会发生争执，对此公司要积极协调各部门之间的关系。在财务预算的过程中公司还应该根据经销商的数量的多少、国家的经济发展水平等要素选择正确的计算方法，正确方法的选择直接关系到财务预算的政务正确性。然后，在项目结束后要对整体项目进行分析，对项目预算执行阶段所产生没有预想到的问题的原因进行深度剖析，对无预算、超预算和便宜预算的情况要查明其原因并提出有效的参考意见及解决措施，还必须深入各职能部门对影响财务预算完成程度的诸多因素进行归类分析，对各职能部门生产经营中的薄弱环节提出解决措施，改进工作，处理好各部门之间的关系，提高公司经济效益。项目实行后期，我们更需要注意的还有如何加快回款的问题，我们可以从分销商入手，选择比较有竞争优势的分销商进行助销活动加快项目后期的回款情况，是企业的资金顺利流转。在年度总结时，结合年度财务预算的审批情况对本年度财务预算进行综合分析，抓住主要问题，突出重点，提出观点，积极为公司发展建言献策。

四、结语

第5篇：房地产行业财务处理范文

【关键词】中小建筑企业；财务信息化；SaaS模式

自2010年以来，国家针对过热的房地产行业先后出台了一系列宏观调控政策，许多房地产企业经营情况持续下降，与此同时，与房地产企业密切相关的中小建筑施工企业经营风险不断加大，怎么通过管理创新，降低成本，提高工作效率成为了摆在各个中小建筑企业面前的现实问题。加强建筑企业财务管理、加强内部财务控制是降低成本的有效途径之一，在现今信息化的浪潮下，实现财务信息化管理是各中小建筑企业提高财务管理效率的必经之路，本文将对其采用SaaS模式开展财务信息化工作进行探讨。

一、中小建筑企业财务信息化现状

随着商品化会计软件的不断普及，目前，我国大部分中小建筑企业已经开展了财务信息化工作，多以单机版的形式运用于总账、报表等账务处理工作，通过财务信息化的运用，账务处理速度加快，计算及汇总准确，工作效率得到了提高，使得更多的财务人员从记账算账中解脱出来，能够有更多的精力投入管理，更好的发挥了会计的管理职能。但是，也应该看到，传统的财务信息化工作在不断变化的环境中存在一定的局限性，阻碍了中小建筑企业财务信息化进一步发展。

二、中小建筑企业传统财务信息化工作中存在的问题

（1）中小建筑企业不愿在财务信息化上过多投入。首先，当企业建立信息化系统时，最基本的投入包括硬件和软件的购买，关于硬件，如果是单机版的话，主要包括计算机和打印机，如果是网络版，则需要服务器和网络支持，软件少则几千多则数万。而这些投入，需要在以后的经营过程中不断摊销，形成了企业的固定成本，当企业经营状况不好的情况下或者不再持续经营，实际上就造成了一种浪费。其次，中小建筑企业所得税目前大多是以所开出的结算发票作为计税依据，税务机关很少关心其实际经营情况，造成了一部份中小建筑企业管理者不重视内部财务管理的需要。因此，许多中小企业主不愿意过多的投入，转而购买一些品牌知名度差，功能不全的财务软件产品，从而达不到应有的管理效果。（2）软件后续升级维护费用开支较大。由于相当多的中小建筑企业相关人员对信息化了解不深，不知道对于管理软件的生命周期来说，80%的费用是在后续的运行维护中发生的，认为一次投资，买来软硬件后，就可终身受用，认为系统运行的维护费用不会很高，再加上一些不负责任的软件营销人员为了尽快签单，有意隐瞒相关后续费用，以至于最终许多企业不愿意支付或者根本负担不起如此巨大的信息化运行费用，更有许多企业由于后续资金不足间接造成了初期投入的浪费，从而造成了对企业的伤害。（3）数据共享性差，全局性的会计信息生成效率低。建筑企业的一大特点是分支机构多，项目部分散，流动性大，没有固定的施工地点，其施工生产相对比较分散。建筑企业为了实现施工生产与会计核算的良好结合，也为了更好的达到通过会计核算来直观的反映施工生产所产生的经济效果，采取了分级核算以及分级管理的方法，目的是避免因为采取集中核算造成的施工生产与会计核算相脱节的现象。但建筑企业的财务信息化中多采用单机模式的软件，使得各项目间数据不能共享，成为信息孤岛，要汇总整个企业的数据需要各个项目部定期报送财务数据进行汇总，由此，造成了企业效率低下，不能及时反映企业的真实财务状况。本来可以采用网络财务软件，采取集中化的财务处理，但由于一方面中小建筑企业缺少专业性的会计信息化人才；另一方面网络财务软件投资相对较高，很多中小建筑企业实在是无能为力，所以购买网络财务软件进行管理的建筑企业少之又少，更不用说其他的物资、周转性材料的管理。

由于存在上述问题，使得中小建筑企业目前财务信息化应用水平偏低，达不到应该产生的效果，从而影响企业的经营决策，更使得企业不能更好的适应日益复杂的市场环境和国际环境。因此，有必要从技术上创新，寻找一种适合中小建筑企业应用的财务信息化模式。

三、以SaaS模式实现中小建筑企业财务信息化

（1）SaaS模式简介。SaaS是Software-as-a-service（软件即服务）的简称，SaaS在业内的叫法是软件运营，或称软营。是一种基于互联网提供软件服务的应用模式，是软件科技发展的最新趋势。它是一种通过Internet提供软件的模式，用户不用购买软件，而是服务提供商租用基于Web的软件来管理企业的经营活动，无需对软件进行维护，服务提供商会全权管理和维护软件。SaaS提供商为企业搭建信息化所需要的所有网络基础设施及软件、硬件运作平台，并负责所有前期的实施、后期的维护等一系列服务，企业无需购买软硬件、建设机房、招聘IT人员，企业根据实际需要，向SaaS提供商租赁软件服务。（2）以SaaS模式实现中小建筑企业财务信息化的优势。对于许多中小建筑企业而言，SaaS是采用先进技术的最好途径，这是因为SaaS相对于传统软件实现财务信息化具有如下优势：一是成本低，高品质。以租赁的方式使用软件，按需使用，按需付费，不用一次性支付大笔资金，总体成本和投资风险都大大降低，且后期升级与维护可及时免费获得。二是可实现中小建筑企业多项目、异地项目的有序协作，数据共享。与传统软件相比，SaaS在线服务不用安装软件，只要连上互联网即可使用，即理论上在任何一台能够上网的电脑上都能随时使用。中小建筑企业项目分散，地点不固定的特点恰好需要这样的软件服务，通过服务商提供的网络软件，以WEB的形式，企业就不用担心地点的变换，只要能上网，就可以处理账务，对于公司总部来说，及时了解各项目部及整个公司的财务状况变得非常容易，从而提高公司的运营效率。三是服务更专业。传统的财务软件营销及服务长期以来采取分销商销售及服务的模式，各个地方，各个分销商的水平参差不齐，常造成服务跟不上的局面，也让企业吃尽了苦头。而SaaS模式下，由于有更多的客户使用其产品，企业可持续发展成为可能，其有更多的资金用在产品的维护和升级上，通过建立专业的在线服务支持；免费服务热线；完善的线上学习培训和体验；系统自动更新等等，使得中小建筑企业可以享受到更多专业化的服务。

四、以SaaS模式实现中小建筑企业财务信息化的基础已具备

（1）SaaS模式得到越来越多的企业认可。自阿里巴巴、金蝶友商网、用友伟库网（现在的畅捷通）推出SaaS模式的管理软件后，越来越多的中小企业逐步认识到其优势，并纷纷使用，至今已形成了庞大的用户群体（以金蝶友商网为例，至今用户已达到38000户），更多用户的加入，一方面是社会舆论的促进；另一方面是服务商有更多的资金和动力用于技术创新的投入，开发功能更完善、使用更便捷的软件服务平台，使得SaaS模式的服务更加成熟。（2）数据安全性不断提高。由于SaaS在线服务管理平台是将客户数据存储于中央服务器，由供应商统一维护，降低了数据遗失的风险，且从技术和服务器集中管理，采用双机冗余热备、SSL加密传输等多项安全措施，充分保证用户数据安全多层安全保护，相对于一般的网上软件而言，安全性大大增强，消除了中小企业对财务数据安全的担忧。（3）联网效率不断提高，接入点范围不断扩大。随着社会各方持续加大宽带网络建设投入，宽带网络“升级提速”工程的实施，光纤接入普及率和宽带接入速率将进一步提升以及城市无线网络的建设，网络覆盖面不断增大，上网更加便捷，中小企业使用SaaS模式进行财务信息化的瓶颈将不再存在，越来越多的中小建筑企业也将由浅入深，加大对SaaS使用的程度，以提高自身的综合竞争力。

总之，中小建筑企业存在项目部分散，流动性大，没有固定的施工地点等特点，利用传统的财务软件实现信息化有很多的局限性，而通过SaaS提供商的服务，中小建筑企业无需购买软件、建设机房、招聘IT人员，即可通过互联网实现财务信息化，从而降低投资风险，提高财务管理工作效率，以加强企业管理。

参 考 文 献

[1]毛卫东．民营中小企业会计电算化应用问题与对策研究[J]．统计与咨询．2007（6）：64～66

第6篇：房地产行业财务处理范文

根据财政部颁布的《企业会计准则--投资》及其指南，股权投资差额是指采用权益法核算长期股权投资时，投资成本与享有被投资单位所有者权益份额的差额，用公式表示：股权投资差额＝投资成本-投资对被投资企业所有者权益×投资持股比例。股权投资差额的产生有以下三种情况：

第一，从证券市场购入某一上市公司的股票，购买价格高于或低于按持股比例计算的应享有被投资单位所有者权益的差额。

第二，投资企业直接投资于某非上市公司，投出资产的价值高于或低于按持股比例计算的应享有被投资单位所有者权益的差额。

第三，在会计政策不变的情况下，原采用成本法核算的长期股权投资，由于增资改按权益法核算时，由于被投资单位历年累积盈亏等所产生的，长期股权投资的账面价值与应享有被投资单位所有者权益份额的差额。

会计准则规定，股权投资差额按一定的期限平均摊销，分期计入损益。对于股权投资差额的摊销期限，合同规定了投资期限的，按投资期限摊销；没有规定投资期限的，投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，一般按不超过10年(含10年)的期限摊销，投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，一般按不低于10年(含10年)的期限摊销，同时摊销金额计入当期投资收益。

财政部印发的《合并会计报表暂行规定》中规定，母公司对于子公司权益性资本投资项目的数额与子公司所有者权益中母公司所持有的份额相抵销时发生的合并价差，在合并资产负债表中以"合并价差"项目在长期投资项目中单独反映。

从性质上说，合并价差的范围要比股权投资差额大。按照《合并会计报表暂行规定》，对于长期投资中内部债券投资与应付债券抵消时发生的差额，也应当作为合并价差。但从层面上说，股权投资差额的范围要比合并价差大，因为在不纳入合并的情况下的那些股权投资差额是不能称为合并价差。这就是它们两者之间的关系。

二、购前利润的会计处理

财政部财会字［1998］66号文《问题解答》中明确了股权购买的确认标准，即：(1)购买协议已获股东大会通过，并已获相关政府部门批准；(2)购买公司和被购买企业已办理必要的财产交接手续；(3)购买公司已支付购买价款的大部分(一般应超过50%)；(4)购买公司实际上已经控制被购买企业的财务和经营政策，并从其活动中获得利益或承担风险等。显然，由此界定的股权购买日必定迟于收购资产评估基准日。有关文件还规定，收购企业对收购日前被收购企业的利润不能并计自身利润。但是，对被收购企业从资产评估基准日至购买日形成的老股东不再享有的损益(以下简称购前损益)，收购企业如何进行会计处理?

对此，实务界有不同认识。有的认为，这是收购企业从收购业务中获取的额外收入，应单独结算，收到这部分利润，作营业外收入；也有的认为，这是被收购企业对收购企业的一种捐赠，应列为资本公积；更多的同志认为应作股权投资差额。我们倾向第三种观点。

按照《股份有限公司会计制度》规定，公司取得长期股权投资时，按其在被投资单位所有者权益中所占份额，借记投资成本，按实际支付的价款与其在被投资单位所有者权益中所占份额的差额，借记或贷记股权投资差额，按实际支付的价款，贷记银行存款。这里所谓公司取得长期股权投资时，按财政部财会字［1998］66号文《问题解答》要求，就是实现股权收购之日。因此，购前损益也就应当作一种所有者权益，从而构成股权投资差额的一个部分。

需要进一步探讨的问题有二：一是收购日往往不在月底或月初，月度中间又不产生报表，如何准确确定购前利润。从简计议，同时也便于实施，建议按就近原则以月初或月末确定收购日，从而便于确定购前利润。二是这部分利润形成收购企业的股权投资差额，根据现行会计制度规定，借方差额一般按不超过10年的期限摊销，贷方差额一般按不低于10年的期限摊销。这里的10年，收购当年可否不论月份，均作一年处理，抑或是从收购日之月起分10年摊销?显然前者操作简便，但后者更符合实际情况，也更严密。当然，如果收购之后不到10年又将此长期股权投资转让出去，则应按实际持有期限摊销。

三、审计被收购企业的会计制度基准

上市公司欲对某企业进行收购，按照现行证券法规的规定，需聘请具有从事证券业务资格的会计师事务所进行审计。这就引申出两个问题：

一是审计的会计制度基准问题。被收购企业如果不是股份有限公司，审计的会计制度基准是该企业原执行的会计制度，还是要按照收购企业的要求改为《股份有限公司会计制度》。我们认为，审计的会计制度基准是与委托审计不同目的相配套的，在被收购企业审计中应按照收购企业执行的会计制度确定其财务状况和净资产，以便于收购企业进行相关的经济决策。

二是调账问题。根据财政部有关文件规定，公司购买其他企业的全部股权时，被购买企业保留法人资格的，被购买企业应当按照评估确认的价值调账，被购买企业丧失法人资格的，公司应按被购买企业评估确认后的价值入账。公司购买其他企业的部分股权时，被购买企业的账面价值应保持不变。

四、以无形资产对外投资的会计处理

公司用自创的账面未记录的专有技术等无形资产对外投资，除了一般要经过资产评估、合资几方同意确认外，其作价比例还要符合企业登记法规制度的规定。对此，根据会计学的一般原理，以经过资产评估、合资几方同意确认的价值，借记长期股权投资，贷记资本公积。

在实务工作中，还有一种较为常见的现象，即用账面已有无形资产使用权去投资，如上市公司将专有技术使用权有偿转让给另一公司使用。实际上，这可以理解为专有技术等使用范围的扩大，是原公司专有技术价值的降低，对此，按照稳健原则，会计处理是：借记长期股权投资，贷记无形资产，即冲减原账面无形资产账面价值；之后，按冲减后的无形资产--专有技术账面价值摊销。假如投资价值大于摊余的无形资产的账面价值，其差额则列入资本公积。

五、所得税的有关问题

2000年1月11日，国务院颁发了国发［2000］2号文件《关于纠正地方自行制定税收先征后返政策的通知》，通知要求各地区自行制定的税收先征后返政策，从2000年1月1日起一律停止执行。

2000年10月13日，财政部印发了财税［2000］99号文件《关于进一步认真贯彻国务院〈关于纠正地方制定税收先征后返政策的通知〉的通知》。通知规定，对各地采取的对上市公司所得税优惠政策在一定期限内予以保留，即对地方实行的对上市公司企业所得税先按33%的法定税率征收再返还18%(实征15%)的优惠政策，允许保留到2001年12月31日。从2001年1月1日起，除法律和行政法规另有规定者外，企业所得税一律按法定税

率征收。这就是说，上市公司所得税先征后返的政策允许执行到2001年底为止。

财政部在财会［2000］3号文《股份有限公司税收返还等有关会计处理规定》中指出，按照国家规定实行所得税先征后返的公司，应当在实际收到返还的所得税时，冲减当期的所得税费用，借记"银行存款"等科目，贷记"所得税"科目。换言之，在实行先征后返的公司中，返还的所得税应按照现金收付制确认。实务工作中经常遇到的另一问题，就是退补以前年度所得税的会计处理问题，根据前述文件精神，似应计入退补当年的所得税科目较为妥当。

六、住房周转金的处理

财政部财企［2000］295号文《关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知》规定，取消住房周转金管理制度后，企业现有住房周转金余额调整2000年度报表期初未分配利润处理。由此造成期初未分配利润负数，年终经过注册会计师和会计师事务所鉴证后，报经主管财政机关批准，依次以公益金、盈余公积金、资本公积金以及以后年度实现的净利润弥补。这一规定要求从2000年9月起执行。

2001年1月7日，财政部又印发了财会［2001］5号文《企业住房制度改革中有关会计处理问题的规定》，要求企业从2001年开始，取消"住房周转金"科目，其余额全部调整2001年年初未分配利润，并按规定冲销有关所有者权益项目。上市公司尚需经股东大会审议批准。企业应在对外提供的2000年度财务会计报告中，将住房制度改革的有关会计处理作为资产负债表日后事项的非调整事项，在会计报表附注中予以说明。

由此可见，财政部前后两个文件对企业住房周转金结转净资产的执行时间要求是不一致的。我们认为，上市公司在2000年度决算中如已按财政部财企［2000］295号文的要求作了相应调整的，则从其处理，也无需在会计报表附注中作为资产负债表日后事项的非调整事项说明；上市公司在2000年度决算中尚未按财政部财企［2000］295号的要求处理，则可以改按财政部财会［2001］5号文规定执行，即在2000年度报表中住房周转金暂不结转，而是在会计报表附注中作为期后事项予以说明。

七、房地产行业的收入确认

按照《企业会计准则-收入》的有关规定，销售商品的收入，只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠地计量。

实务工作中，有人认为，在收到预售房款或签定正式销售合同后便可确认收入实现。我们认为，这种情况因不符合上述收入确认标准第一条的规定，不能确认，否则有提前确认收入之嫌。另外，还有的认为，只有产权过户后方能确认收入实现。对此，我们认为，产权过户涉及多个政府部门，产权过户仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，否则，有推迟确认收入之虞。为了正确、真实界定房地产企业收入实现，我们认为，房地产收入实现标准应具备以下四项具体条件：(1)工程已经竣工并验收合格；(2)具有经购买方认可的结算通知书；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。

八、软件企业收入的实现确认

由于软件不具有实物形态，不可触摸，不为人眼所识别，其销售收入实现的确认要比一般制造业、商业等行业困难些。根据《企业会计准则--收入》对收入实现确认标准的规定精神，我们认为，软件销售实现应同时具备以下四个具体条件：(1)该项软件已转让给购买方，并由购买方出具该项软件的验收凭证；(2)销售合同的有关条款(如安装、测试)已经执行，注册会计师采取函证方式获得购买方的销售实现的认可；(3)已经收到货款或取得收取货款的凭据；(4)相关成本能可靠地计量。

与此相关的是软件研究与开发费用的处理，实务中有二种方法：一是作为当期费用支出；二是转作长期待摊费用，待软件开发成功并实现销售分期摊入。在后者处理中，如若该项软件开发失败则一次计入损失。鉴于软件开发的技术密度和商业风险，按照稳健的会计原则，我们认为，软件的研究开发费用应计入当期费用为妥。

九、允许转增股本的资本公积项目问题

将资本公积转为实收股本是公司增加资本的主要途径之一。虽然将资本公积转为股本是公司所有者权益项目之间的增减变动，但由于其涉及公司实收股本的增加，所以必须具备增加实收股本的条件，并办理必要的手续。对于资本公积，虽然它和实收股本同属于所有者权益，但是资本公积有多种特定来源，有些资本公积项目可用于转增实收股本，而另一些资本公积项目不能用于转增实收股本。

记入"资本公积"总账所属以下明细账的资本公积项目(准备类），是不能用于转增资本的，如"接受捐赠资产准备"、"资产评估增值准备"、"股权投资准备"、"被投资单位评估增值准备"、"被投资单位股权投资准备"等。这些项目属于所有者权益中的准备项目，是未实现的资本公积，因此不能用于转增资本。

记入"资本公积"总账所属的"股本溢价"、"其他资本公积转入"、"外币资本折合差额"、"被投资单位外币资本差额"和"住房公积金转入"等明细账的资本公积项目，是所有者权益中的已实现的资本公积，可按规定程序审批后转增资本。其中"其他资本公积转入"项目，是指企业从前述各资本公积准备明细科目转入的已实现的各项准备的金额。

对于国家扶持基金，它不在《股份有限公司会计制度》及其补充规定所列的范围之内，但却是实务工作中确实存在着的，可否转增股本?从理论上说，将国家扶持基金转增股本合情合理，但从现行政策看，并无明确的规定。原国家国有资产管理局国资法规发［1993］68号文件《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》规定："集体企业改组为股份制企业时，改组前税前还贷形成的资产中国家税收应收未收的税款部分和各种减免税形成的资产中列为''''国家扶持基金''''等投资性的减免税部分界定为国家股，其他减免税部分界定为企业资本公积金"。据此，对集体企业的国家扶持基金，可分为投资性的减免税部分和其他减免税部分来分别作出处理，前者不可转增股本，后者可以转增股本。而对于其他企业，我们认为，国家扶持基金虽然是已实现的资本公积，但税务部门减免税时，坚持企业将此列入资本公积下的"国家扶持基金"，在政策法规没有明确其可否转增股本之前，将其作为一项特殊的所有者权益项目看待，暂时不转增股本较妥。如要办理转增，也应取得主管财政税务或国有资产经营管理部门的有关批件。

十、资产减值准备的有关问题

按照现行证券、会计法规规定，上市公司在中期或年度报告中均应按照会计制度的规定，提取坏账准备、短期投资跌价准备、存货跌价准备，以及长期投资减值准备。对此，企业自身要本着审慎经营、有效防范化解

资产损失风险的原则，建立健全有关资产减值准备的内部控制制度，经公司董事会审议通过后正式实施。公司经理应按董事会的要求提交计提资产减值准备的书面报告。公司经理书面报告应详细说明提取减值准备的依据、方法、比例和数据，对公司财务状况和经营成果的影响等。董事会应就公司经理报告中的各项内容逐项表决通过后实施，同时对计提资产减值准备是否符合公司实际情况作出评价。

已提取减值准备的资产确需核销时，公司经理应向董事会提交拟核销资产减值准备的书面报告。公司经理书面报告经董事会逐项表决通过后实施。公司经理书面报告至少包括下列内容：(1)核销数额和相应的书面证据；(2)形成的过程及原则；(3)追踪催讨和改进措施；(4)对公司财务状况和经营成果的影响；(5)涉及的有关责任人员处理意见；(6)董事会认为必要的其他书面材料。公司应在定期报告中披露各项资产减值准备的计提方法、比例和提取金额。如已提准备的资产在减值准备提取后，其价值又有较大变动，且对公司财务状况及经营业绩有重大影响，公司应及时作出公告。

十一、利润分配政策披露的特殊规定